Stellt das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht ein übliches und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten dar?

Die Antwort des Landgerichts Bochum (LG Bochum – 11 S 33/16, Urteil vom 19.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Bochum in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Unstreitig haben die Parteien am 14.04.2010 einen Mietvertrag über die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses Xstraße … in S abgeschlossen, der gegenwärtig fortbesteht.

Es liegt auch ein Mangel der Substanz der Mietsache vor, so dass die Kläger die Instandsetzung der Wohnung in einen vertragsgemäßen Zustand verlangen können (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, § 535, Rn. 38).

Die Feuchtigkeit und die Schimmelerscheinungen im Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung stellen einen Mangel dar. Ein Sachmangel i. S. d. § 536 BGB liegt dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten, mithin vereinbarten, Zustand abweicht. Die Abweichung muss die Tauglichkeit zu dem von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufheben oder mindern (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536, Rn. 16).

Die Feuchtigkeits-/Schimmelerscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung, die die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränken, weil diese aus optischen Gründen unansehnlich wird und ungünstige Auswirkungen auf die Gesundheit der Bewohner nicht auszuschließen sind, auch wenn diese vorliegend nicht positiv festgestellt worden sind, sind unstreitig.

Eine Haftung der Beklagten als Vermieterin scheidet auch nicht aus, weil der Schimmel von den Klägern als Mietern selbst zu vertreten ist, weil diese ihr Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache eingerichtet haben und dafür gesorgt haben, den Mangel zu vermeiden. Dem Amtsgericht ist zwar darin zu folgen, dass nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T in seinem Gutachten vom 15.10.2015 bauliche Mängel nicht ursächlich für die Feuchtigkeits-/Schimmelerscheinungen sind. Hierzu hat der Sachverständige nachvollziehbar ausgeführt, dass der einzig in Betracht kommende bauliche Mangel einer großflächigen Wasseranreicherung unterhalb des schwimmenden Estrichs nach den vorgenommenen Untersuchungen nicht festgestellt werden könne. Vielmehr hat er festgestellt, dass ursächlich für die Feuchtigkeit ist, dass die Schlafzimmertür nachts geschlossen gehalten werde, was grundsätzlich eine nutzerbedingte Ursache darstellt. Dadurch reichere sich die Luft mit zu viel Feuchtigkeit an, so dass sie überfrachtet werde, was zu Kondensatbildung in den streitgegenständlichen Bereichen führe. Dies könne durch Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nachtruhe vermeiden werden.

Jedoch war das schadensursächliche Wohnverhalten der Kläger in der konkreten Situation nicht vorwerfbar. Dies wäre nur der Fall, wenn die Kläger aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel rechnen mussten. Insoweit ist auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen. Nach Ansicht der Kammer stellt jedoch das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht kein übliches und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten dar. Vielmehr erfolgt die Lüftung in der Regel über die Fenster, was dem durchschnittlichen Mieter auch bekannt ist. Dass in dem vorliegenden Fall in der kalten Jahreszeit – wie der Sachverständige ausgeführt hat – allein eine Lüftung durch das Offenhalten der Schlafzimmertür erfolgen kann, da eine Lüftung vor und nach den Schlafenszeiten über die Fenster nicht ausreichend ist, um eine Überfrachtung der Luft mit Feuchtigkeit zu verhindern, und eine Kippstellung der Fenster während der gesamten Nacht sogar den Pilzbewuchs an den Fensterlaibungen fördern könnte, stellt kein übliches und in den Kenntnisbereich eines durchschnittlichen Mieters fallendes Lüftungsverhalten dar. Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Kläger von diesem ungewöhnlichen erforderlichen Lüftungsverhalten Kenntnis hatten. Es hätte insoweit vielmehr eines konkreten Hinweises der Beklagten zu dem erforderlichen Lüftungsverhalten bedurft, der jedoch nicht erfolgt ist.

Die Kläger können mithin von der Beklagten die Beseitigung der Feuchtigkeit und der Schimmelpilzbildung in dem Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung verlangen, wobei der Vermieter entscheiden kann, wie er den geschuldeten Zustand herstellt.”

Ist der Berliner Mietspiegel 2015 eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und versetzt den Mieter in die Lage, sich darüber schlüssig zu werden, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 146/16, Urteil vom 02.09.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die materielle Berechtigung der verlangten Mieterhöhung ist hier auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015, jedenfalls als einfachem Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB zu überprüfen. Es kann deshalb dahinstehen, ob – wie  die Klägerin meint – der Berliner Mietspiegel 2015 den Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB genügt und ob ihre Einwendungen gegen die Repräsentativität des Datenmaterials und ferner die verwendete Methode zur Eliminierung von Ausreißern die Wissenschaftlichkeit des Mietspiegels tatsächlich in Frage stellen.

Einer Begutachtung bedarf es insoweit nicht. Denn nach gesicherter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Mietspiegel, so er die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt, als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

Existiert für die gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen benannte Begründungsmittel beschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 = Grundeigentum 2013, 197). Das Gericht darf seine Überzeugungsbildung auf einen einfachen Mietspiegel stützen, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Diesem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu; er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit die Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049). Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung ist, dass er die Tatbestandsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012, a.a.O.).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor, wie bereits in der zitierten Entscheidung 65 S 149/16, a.a.O. ausgeführt worden ist:

Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde ausweislich der Angaben unter Ziffer 1 von der Gemeinde – dem Land Berlin – und Interessenvertretern der Mieter  dem Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mietschutzbund w. V. – sowie einem Interessenvertreter der Vermieter – dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. – (in dem auch die Klägerin organisiert ist) erstellt.  Weder dem Wortlaut der Vorschrift noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, dass eine bestimmte Anzahl von Interessenvertretern bei der Erstellung mitgewirkt haben muss; auch die Anerkennung als (einfacher)Mietspiegel ist nicht Tatbestandsvoraussetzung, wird lediglich alternativ genannt.

Die oben genannten  Interessenvertreter haben den Berliner Mietspiegel 2015 sogar als qualifizierten Mietspiegel gemäß § 559d BGB ausdrücklich anerkannt, insbesondere weil er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen fortgeschrieben wurde.

Unter den hier gegebenen Umständen – der Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter der Mieter- wie auch der Vermieterseite an der Erstellung – spricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010, a.a.O.). Gründe, die diese Annahme in Frage stellen, werden von keiner Partei vorgetragen. Die Entscheidung des LG Berlin (NZM 2015, 659) betraf den Berliner Mietspiegel 2009. Ob es genügte, eine Liste mit Mieten für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Alter und Wohnlage mit höheren als in dem einschlägigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Mieten vorzulegen, dürfte im Einzelfall zu prüfen sein.  Weder ist hier vorgetragen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich höher sei als im Mietspiegel ausgewiesen noch ist eine entsprechende Liste hier auch vorgelegt worden. Dem einschlägigen Mietspiegelfeld E 2 liegt eine  ausreichende Datengrundlage zugrunde. Der Endbericht zum Mietspiegel weist in der Tabelle 5 (S. 28) aus, dass dieses Feld auf 329 ausgewerteten Mieten, damit der zweithöchsten Datendichte  beruht.”