Archiv für den Monat: Juni 2018

Aus der Rubrik „Veranstaltungen“:

Bundeszentrale für politische Bildung/bpb – Bezahlbares Wohnen: Utopie oder Zukunft?

Termin: 02.07.2018, von 19:00 Uhr bis 21:00 Uhr

Ort: Bundeszentrale für politische Bildung, Dienstsitz Berlin, Friedrichstraße 50 / Checkpoint Charlie, 10117 Berlin

Es stellen sich die Initiativen „Bizim Kiez – Unser Kiez“, „Bündnis bezahlbare Mieten Neukölln“ und „AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.“ vor.

http://www.bpb.de/veranstaltungen/format/podium-vortrag/270773/bezahlbares-wohnen-utopie-oder-zukunft

Aus der Rubrik „Gesundheitsgefährdung“:

junge Welt am 26.06.2018: Sanierung ohne Schutz

Berlin: Subunternehmen führte für die Deutsche Wohnen Asbestarbeiten ohne vorgeschriebene Vorkehrungen durch. Risiken tragen Arbeiter und Mieter

Die Deutsche Wohnen SE, der zweitgrößte Immobilienkonzern Deutschlands, steht im Ruf, sämtliche Bedürfnisse ihrer Mieter dem eigenen Wunsch nach immer höheren Profiten unterzuordnen. Finanziell schwache Bevölkerungsgruppen werden verdrängt, wo hochpreisige Immobilien Rendite versprechen; in die Filetstücke wird investiert, der Rest wird abgeschrieben und verfällt.

Dass dabei auch das gesundheitliche Wohl der Kunden des Wohnungsunternehmens auf der Strecke bleibt, zeigt ein aktueller Fall in Berlin. In einem Haus in der Skalitzer Straße, der Verkehrsader des Szenekiezes Kreuzberg, setzte Deutsche Wohnen die Anwohner giftiger Asbestbelastung aus – offenbar wissentlich.

Wiederholte Gespräche mit den Arbeitern und beinahe tägliche Telefonate mit dem Servicecenter der Deutsche Wohnen verliefen ohne Ergebnis. Bis ein Nachbar mit dem Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin (Lagetsi) Kontakt aufnahm. Die Behörde reagierte schnell und sperrte die Baustelle. Die für Umweltdelikte zuständige Stelle des Landeskriminalamts nahm Ermittlungen auf.

https://www.jungewelt.de/artikel/334822.sanierung-ohne-schutz.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Genügt es zur Begründung von Eigenbedarf, wenn der Enkelsohn der Vermieterin deren Eigentumswohnung für bevorstehende Prüfungen benötigt und er stark mit der Stadt verwurzelt ist, in der sich die Immobile befindet?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 237 C 321/17, Urteil vom 09.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Beklagte zu 1. ist gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB dazu verpflichtet, die streitgegenständliche Wohnung geräumt an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte zu 2. als Lebensgefährtin des Beklagten zu 1. und Nutzerin der Wohnung ist gemäß §§ 546 Abs. 2, 985 BGB ebenfalls zur geräumten Herausgabe der Wohnung an die Klägerin verpflichtet. Beide Beklagten haben nämlich kein Recht zum Besitz an der Wohnung gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB mehr, weil das Mietverhältnis des Beklagten zu 1. mit der Klägerin durch die dem Beklagten zu 1. am 1.12.2016 zugestellte ordentliche Kündigung der Klägerin vom 28.11.2016 (Anlage K2) gemäß §§ 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2, 573c Abs. 1 BGB zum 31.8.2017 wirksam beendet worden ist.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin ihre Eigentumswohnung in der ###straße 2 d in ### Berlin – bei der es sich um die einzige Eigentumswohnung der Klägerin in Berlin handelt – für ihren Familienangehörigen benötigt, weil sie die Wohnung ihrem Enkel ### zu Befriedigung seines Wohnbedarfs überlassen will. Der Zeuge hat nachvollziehbar und glaubwürdig ausgesagt, dass er langfristig in Berlin bleiben und die klägerische Wohnung bewohnen will. Dazu hat er ausgeführt, dass er zunächst noch das erste juristische Staatsexamen bestehen will und anschließend seine Referendarzeit in Berlin absolvieren und außerdem hier eine Doktorarbeit schreiben möchte, wobei die Reihenfolge noch unklar ist. Das hat er insbesondere mit einer starken Verwurzelung in der Stadt auch aufgrund seiner Nebentätigkeit als DJ in bekannten Clubs begründet. Außerdem hat er dem Gericht erläutert, er wolle gerne die Gelegenheit nutzen, die ihm von seiner Großmutter kostenlos zur Verfügung gestellte Wohnung zu nutzen, auch zwecks finanzieller Entlastung seiner Eltern. Zu seiner derzeitigen Wohnsituation hat der Zeuge ausgeführt, er habe die zum Zeitpunkt der Kündigung von ihm noch bewohnte WG in Tempelhof inzwischen verlassen, weil er dort nicht habe konzentriert lernen können, und sei seit Mitte August 2017 übergangsweise in den Büroräumen seines Vaters untergekommen, was jedoch keine Dauerlösung für ihn darstelle. Die Aussage des Zeugen war flüssig und widerspruchsfrei. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen begründen könnten, hat das Gericht nicht.

Auf die weitere ordentliche Kündigung der Klägerin wegen Eigenbedarfs auch für ihre Enkelin ### vom 20.7.2017 (Anlage K6) kommt es nach Auffassung des Gerichts nicht mehr an. Es kann nämlich im Ergebnis dahinstehen, ob auch die Enkelin der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung gemeinsam mit ihrem Bruder nutzen möchte. Denn es reicht schon aus, dass die Klägerin die Wohnung zwecks Befriedigung des Wohnbedarfs ihres Enkels benötigt und dieser könnte die Wohnung auch allein bewohnen. Da es sich um eine 2 Zimmer Wohnung handelt, die auch schon der Sohn der Klägerin während seiner Studentenzeit bewohnt hat, ist auch bei Nutzung nur durch den Enkel der Klägerin, also durch eine Person, nicht von überhöhtem Wohnbedarf auszugehen.

Der Beklagte zu 1. als Mieter kann von der Klägerin nicht gemäß § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Denn das Gericht kann nicht davon ausgehen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder für die Beklagte zu 2. als seine Lebensgefährtin und Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist.

Soweit der Beklagte sich darauf beruft, die Aufgabe der Wohnung würde für ihn deshalb eine besondere Härte darstellen, weil er mit Zustimmung der Klägerin erhebliche Investitionen in das Objekt getätigt habe, steht dem zunächst die ergänzende Vereinbarung der Parteien vom 1.5.2002 (Anlage K5) entgegen. Nach dieser Vereinbarung sollten die zu Beginn der Mietzeit getätigten Investitionen des Beklagten zu 1. fünf Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses, also bis zum 30.4.2007, abgewohnt sein. Soweit der Beklagte zu 1. in der Klageerwiderung im Einzelnen vorgetragen hat, welche Investitionen er in Absprache mit der Klägerin getätigt haben will, fallen diese Investitionen mangels konkreter Angabe von Zeitpunkten offensichtlich unter die ergänzende Vereinbarung zum Mietvertrag mit Ausnahme einer behaupteten Komplettverlegung der Wohnung mit neuem Laminat im Jahr 2016. Diesbezüglich hat der Beklagte zu 1. aber schon keine Nachweise vorgelegt. Soweit der Beklagte zu 1. sich darauf beruft, er sei 64 Jahre alt und herzkrank, ist nicht ersichtlich, dass das Alter oder die Krankheit seinen Umzug unzumutbar machen könnten. Dem steht schon entgegen, dass der Beklagte zu 1. mit anwaltlichem Schreiben vom 10.8.2017 (Anlage K7) selbst erklärt hat, einen Auszug bei Abgeltung eines Abstands-betrages in Höhe von 20.000,00 Euro sowie Zahlung voraussichtlicher Umzugskosten in Höhe von 5.000,00 Euro in Erwägung zu ziehen. Ebenso wenig kann das Gericht erkennen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren 3edingungen von dem Beklagten zu 1. nicht beschafft werden kann. Der Beklagte zu 1. hat nämlich nichts Konkretes dazu vorgetragen, welche Anstrengungen er seit Zugang der ordentlichen Kündigung am 1.12.2016 bis zum Frühjahr 2017 überhaupt unternommen hat, um Ersatzwohnraum zu finden, und weshalb der Erwerb einer Immobilie trotz behaupteter Bemühungen seit Frühjahr 2017 bisher gescheitert sein soll. Mit nachgelassenen Schriftsatz vom 23.3.2018 hat der Beklagte zu 1, nämlich nur dazu vorgetragen, er befinde sich mit seiner Lebensgefährtin seit Frühjahr 2017 auf der Suche nach einer Kaufimmobilie, wobei die in dem Schriftsatz aufgelisteten Objekte überwiegend gar nicht im räumlichen Bereich der klägerischen Wohnung liegen. Soweit er dazu erklärt hat, die alleinige Suche im näheren Umkreis sei nahezu aussichtslos erschienen, hat er dazu gar nichts vorgetragen. Dabei hat er sich weder auf Suchaufträge bei verschiedenen Immobilienportalen noch auf aussichtslose Bemühungen eines Maklers berufen. Die Tatsache, dass die Beklagten mit Schriftsatz vom 23.3.2018 zu möglichen Kaufobjekten nicht nur in Berlin, sondern auch in Bad Belzig/Schwanebeck, Falkensee, Bergfelde, Schwielowsee und Potsdam vorgetragen haben, lässt den Vortrag des Beklagten zu 1. in seiner Widerspruchsbegründung vom 25.1.2017 (Anlage K4), es werde Ersatzwohnraum in der unmittelbaren Umgebung des Seniorenwohnheims des Vaters seiner Lebensgefährtin in der ###straße 4 benötigt, als gegenstandslos erscheinen. Denn offensichtlich suchen die Beklagten nach einer Ersatzwohnung auch weit entfernt von der ###straße 4 und damit nicht (mehr) zwingend in dem räumlichen Umfeld des Seniorenwohnheims.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

WirtschaftsWoche am 26.06.2018: Wie Deutschlands Metropolen die Wohnungsnot lösen wollen

Die deutschen Metropolen wachsen, Projektentwickler stehen Schlange. Dennoch entstehen zu wenige neue Wohnungen – und viele geben dafür den Bauämtern die Schuld. Zu Recht?

Klar ist: Deutschlands Metropolen boomen. In Berlin ist die Zahl der Einwohner von 3,3 Millionen im Jahr2000 auf heute 3,6 Millionen gestiegen; bis 2025 sollen weitere 200.000 Menschen hinzukommen. Die durchschnittliche Berliner Miete liegt heute 71 Prozent höher als 2010. Auch Hamburg, München, Köln oder Frankfurt gewinnen Zehntausende Neubürger im Jahr. 1,5 Millionen neue Wohnungen hat Kanzlerin Angela Merkel (CDU) deshalb im Wahlkampf versprochen. Nur: Allein in der Hauptstadt ist die Zahl der genehmigten Neubauten in den ersten Monaten des Jahres um 20 Prozent gesunken.

An den Wohnungsbauunternehmen liegt das eher nicht. Sie zanken sich um Freiflächen für größere Projekte, als würden darunter Ölquellen vermutet. Auch nicht an zuzugswilligen Bewohnern, die bisher noch jeden neuen Quadratmeterpreis-Rekord ungerührt zur Kenntnis genommen haben. Wer verstehen will, wieso Deutschlands Bau-Boom zum Immo-Irrsinn führt, muss daher diejenigen besuchen, die die Anträge, Skizzen, Zeichnungen und Pläne täglich auf den Tisch bekommen – und in der Flut untergehen: die Bauamtsleiterinnen.

https://www.wiwo.de/politik/deutschland/berlin-hamburg-muenchen-wie-deutschlands-metropolen-die-wohnungsnot-loesen-wollen/22717046.html

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:

Berliner Zeitung am 25.06.2018: Gastbeitrag zur Immobilienpolitik: Der Bund muss selber Wohnungen bauen

Der Bund ist einer der größten Grund- und Immobilienbesitzer. Man könnte meinen, mit diesem Besitz nimmt er den Druck von explodierenden Miet- und Bodenmärkten. Doch das Gegenteil ist der Fall. Seit 2014 hat die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) ihren Wohnungsbestand halbiert. In den letzten vier Jahren wurden mindestens 34.000 Wohnungen privatisiert. Dieser eigentlich skandalöse Umstand ist leider ihr gesetzlicher Auftrag: Verkauf zum Höchstgebot. Dieses Privatisierungsdogma beißt sich massiv mit der Erhaltung und Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen und einer sozialen Bodenpolitik.

Deshalb muss der politische Auftrag der Bima dringend geändert werden – hin zu einer sozialen Wohnungspolitik im Sinne von Mieterinnen und Mietern.

https://www.berliner-zeitung.de/politik/gastbeitrag-zur-immobilienpolitik-der-bund-muss-selber-wohnungen-bauen-30682398

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Handelt es sich bei dem Austausch eines Heizkessels, der sehr alt und störanfällig ist und in der Heizperiode immer wieder ausfällt, um eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 73/17, Beschluss vom 18.12.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 9. Oktober 2017 Bezug genommen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 2. November 2017. Insbesondere handelt es sich bei der Begründung des Amtsgerichts und des Hinweisbeschlusses, der Austausch des Heizkessels sei keine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme, sondern eine Instandsetzung, nicht um eine unzulässige Mutmaßung oder Annahme. Vielmehr hat die klägerische Partei vorgetragen, der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen. Diesem Vortrag ist die Beklagte, anders als sie meint, mit dem Vortrag im Schriftsatz vom 13. Februar 2017 nicht hinreichend entgegengetreten. Dies ist bereits im Beschluss vom 9. Oktober 2017 ausgeführt und begründet worden, weshalb es nach Auffassung der Kammer auf ein perspektivisches Funktionieren ankommt. Neuen, erheblichen Sachvortrag hierzu enthält auch der Schriftsatz vom 2. November 2017 nicht. Weder erschließt sich, aufgrund welcher Tatsachen die Beklagte meinte, davon ausgehen zu können, nach der letzten Reparatur würden keine weiteren Störungen auftreten, noch folgt ein solches schon allein aus der Tatsache, dass die Heizung nach der letzten Reparatur und bis zum Austausch mehrere Wochen funktionierte. So bleibt die behauptete Motivation, das gesamte Objekt habe unter energetischen Gesichtspunkten modernisiert werden sollen und dies sei nur bei Austausch des Heizkessels sinnvoll, nicht ausreichend nachvollziehbar. Hierzu fehlt es auch an Darlegungen, welche anderen energetischen Modernisierungsmaßnahmen geplant gewesen sein sollen. Die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme betrifft nämlich ausschließlich den Heizkessel und wurde ohne Ankündigung vorgenommen. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass weitere Modernisierungen bevorstehen, die mit dem Austausch des Heizkessels in Zusammenhang stehen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Handelt es sich bei dem Austausch eines Heizkessels, der sehr alt und störanfällig ist und in der Heizperiode immer wieder ausfällt, um eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 73/17, Beschluss vom 09.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Zutreffend hat das Amtsgericht auch den Austausch des Heizkessels im November 2014 nicht als umlagefähige Modernisierungsmaßnahme nach §§ 555b559 Abs. 1 BGB gewertet. Zwar lässt sich der nachträglich angefertigten Beschreibung der Maßnahme als Modernisierung (Anlage K 1 zum Schriftsatz vom 27. Dezember 2016) entnehmen, dass die nunmehr anstelle der zwei Bestandskessel eingebaute neue Heizungsanlage über Brennwerttechnik verfügt und geeignet ist, bis zu 23 % Energie einzusparen. Auch bestehen vor dem Hintergrund des zur Akte gereichten Modernisierungserhöhungsverlangens keine formalen Bedenken gegen dieses. Jedoch ist die Beklagte dem Vortrag des Klägers, der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen, weder erstinstanzlich noch in der Berufung hinreichend entgegengetreten. Damit hat die Beklagte unzureichend ausgeschlossen, dass es sich bei dem Austausch der Heizungsanlage nicht auch um eine fällige Instandsetzungsmaßnahme gehandelt hat, die entsprechend von der Modernisierung abzugrenzen wäre, § 559 Abs. 2 BGB. Nicht ausreichend ist die Behauptung der Beklagten, der alte Heizkessel sei zum Zeitpunkt des Austauschs funktionsfähig gewesen. Für die Fälligkeit der Instandsetzung kommt es nämlich jedenfalls bei einer Anlage der Haustechnik nicht auf eine punktuelle Funktionsfähigkeit an, sondern perspektivisch auf deren gesichertes Funktionieren. Es hätte vor dem Hintergrund der dargelegten Störanfälligkeit daher im Einzelnen von der Beklagten dargelegt werden müssen, welche Erwägungen zum Austausch des Heizkessels (nur) zwei Jahre vor dessen Betriebsende nach § 10 EnEV und inmitten der Heizperiode geführt haben, insbesondere wie sich sein Zustand darstellte und welche Prognose es für weitere Störungen gab. Diese Ausführungen sind auch mit der Berufungsbegründung nicht nachgeholt worden.“

Aus der Rubrik „Bauvorhaben“:

Berliner Morgenpost am 26.06.2018: Architekur – Grüner schlägt Holz-Hochhaus für Alexanderplatz vor

Ein „leichtes“ Hochhaus soll den Konflikt zwischen Investor Hines und der BVG entschärfen, die ihren Tunnel gefährdet sieht

Um Bewegung in die festgefahrenen Verhandlungen zu bringen, hat der grüne Abgeordnete Andreas Otto mit dem Berliner Architekten Tom Kaden einen innovativen Vorschlag unterbreitet: Ein Holzhochhaus. „Ein Gebäude, das statt aus Stahl und Beton zu einem großen Anteil aus Holz besteht, ist signifikant leichter“, begründet der Politiker seinen Vorschlag. „Durch den Einsatz von Holz ist eine Reduzierung des Gebäudegewichts von einem Viertel bis einem Drittel möglich“, ergänzt Architekt Kaden, der in Berlin zahlreiche Holzhäuser gebaut hat – allerdings nicht höher als sieben Etagen.

https://www.morgenpost.de/bezirke/mitte/article214686971/Gruener-schlaegt-Holz-Hochhaus-fuer-Alexanderplatz-vor.html

Aus der Rubrik „Bauvorhaben“:

Berliner Zeitung am 25.06.2018: Alexanderplatz – Wird der Wohnturm aus Holz gebaut?

Ist das nun der Ausweg aus einer verfahrenen Situation? Wenn es nach dem Grünen-Abgeordneten Andreas Otto geht, könnten die Probleme mit der U-Bahn beim Bau des geplanten 150 Meter hohen Wohnturms des US-Invertors Hines am Alexanderplatz womöglich überwunden werden – wenn das Haus aus Holz errichtet wird. „Ein Gebäude, das anstatt aus Stahl und Beton zu einem großen Anteil aus Holz besteht, ist signifikant leichter“, sagte Otto am Montag. „Je weniger Masse, desto weniger Druck und Gefahr für die U-Bahn-Anlage.“

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/alexanderplatz-wird-der-wohnturm-aus-holz-gebaut–30681478

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 73/17, Beschluss vom 09.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Anders als die Berufung meint, begründet der objektive Maßstab einer Wohnwertverbesserung, der Voraussetzung für das Vorliegen einer Modernisierung nach § 555b BGB ist, im vorliegenden Fall nicht, dass der Einbau des Aufzugs für die von dem Kläger gemietete Hochparterrewohnung eine solche Wohnwertverbesserung mit sich bringt. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nämlich nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Ein barrierefreier, ebenerdiger Zugang für gehbehinderte Personen oder Mieter mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen war weder zuvor gegeben, noch nach der Modernisierung. Da der Fahrstuhl nicht das Kellergeschoss erschließt, entfällt auch ein möglicher Gebrauchsvorteil, der im Erreichen eines Kellerraumes liegen könnte. Ein möglicher Gebrauchsvorteil durch das erleichterte Erreichen von Gemeinschaftsflächen ist ebenfalls nicht gegeben. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken stellt keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die streitgegenständliche Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar (vgl. dieses Gericht, Beschluss vom 16. Mai 2017, Az. 67 S 81/17).“