Archiv für den Monat: Mai 2017

Pressemitteilung 51/2017

Deutsche Wohnen vor Umwandlung in eine SE und Sitzverlegung nach Berlin

Die Deutsche Wohnen AG plant die Umwandlung ihrer Rechtsform in eine Europäische Aktiengesellschaft (Societas Europea/SE) und will künftig als Deutsche Wohnen SE firmieren. Der Sitz der Gesellschaft soll von Frankfurt am Main nach Berlin verlegt werden.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung der Deutsche Wohnen AG am 02.06.2017 in Frankfurt am Main soll unter TOP 10. beschlossen werden, die Deutsche Wohnen AG durch formwechselnde Umwandlung nach Art. 2 Absatz 4 in Verbindung mit Art. 37 der Verordnung (EG) Nr. 2157/2001 des Rates vom 08.10.2001 über das Statut der Europäischen Gesellschaft („SE-VO“) in eine Europäische Gesellschaft (Societas Europaea, SE) umzuwandeln. Wie dem Wortlaut des Umwandlungsplans vom 19.04.2017 in der Präambel zu entnehmen ist, soll der Formwechsel, insbesondere vor dem Hintergrund des internationalen Aktionariats der Deutsche Wohnen AG, das Selbstverständnis einer offenen und internationalen Unternehmenskultur der Gesllschaft zum Ausdruck bringen. … weiterlesen

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

n-tv.de am 25.09.2017: Häuser bis Baujahr 1994 – Asbest kann zur tödlichen Gefahr werden

Asbest riecht nicht, es strahlt nicht, es diffundiert nicht. Und lange Zeit ist es kein Problem. Doch wenn das alternde Baumaterial zerfällt und Fasern abgibt, wird es zur großen Gesundheitsgefahr. Möglich ist das in vielen der vor 1995 errichteten Gebäuden.

http://www.n-tv.de/ratgeber/Asbest-kann-zur-toedlichen-Gefahr-werden-article19854244.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Spandauer Volksblatt am 29.05.2017: Asbest – Deutsche Wohnen gewährt Spandauerin Mietminderung erst ab Kenntnis des Asbestmangels

Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH übergeht Asbestrechtsprechung des Amtsgerichts Spandau und des Landgerichts Berlin. Der Berliner Senat sollte einen Klagefonds einrichten, um die Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen bei der Wahrnehmung ihrer Rechte zu unterstützen.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/asbest-deutsche-wohnen-gewaehrt-spandauerin-mietminderung-erst-ab-kenntnis-des-asbestmangels-d126096.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Greift der Ausgleich eines Zahlungsrückstandes innerhalb der Schonfrist auf eine ordentliche Kündigung durch?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 121/16, Urteil vom 10.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die ordentliche Kündigung vom 26.01.2016 beendet worden.

Die Beklagten haben sich zu diesem Zeitpunkt mit 6.651,15 Euro im Rückstand befunden, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht ist jedenfalls nach fast 7 Jahren entfallen (BGH, Versäumnisurteil v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann den Beklagten auch ein Verschulden zur Last gelegt werden, da sie das Risiko tragen, dass sich die Minderung als unberechtigt herausstellt und der Mieter eventuellen Kündigungen durch Leistung unter Vorbehalt begegnen kann (BGH aaO). Sofern die Beklagten meinen, die vorgenannte Rechtsprechung des BGH greife hier nicht, da der Kläger unstreitig mehrfach jeweils nach erneuter Mängelanzeige Mängelbeseitigungsversuche vorgenommen habe und daher die Funktion des weiteren Druckausübens auf den Vermieter, auf welche der BGH abstelle, fortbestehe, kann dem nicht gefolgt werden.

Die Beklagten tragen selbst vor, dass der Kläger jeweils nach Anzeige, dass die Undichtigkeit trotz erfolgter Mängelbeseitigung nicht gänzlich behoben sei, erneut einen Beseitigungsversuch durch eine Fachfirma habe ausführen lassen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern für die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zwecks Druckausübens auf den Kläger notwendig sei.

Zugunsten der Beklagten kann hier auch eine durchgängige 15%-Minderungsquote, wie es das Amtsgericht getan hat, angenommen werden. Der Zahlungsrückstand wäre dann zwar ausgeglichen, jedoch erst nach der hilfsweise ordentlichen Kündigung. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch. Von einem „milden Licht“ oder einem nicht erheblichen Verschulden, kann nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Fall angesichts des Rückstandes und der beharrlichen Weigerung der Beklagten, die Miete zu zahlen, nicht ausgegangen werden.

Insbesondere kann nicht zu ihren Gunsten gewertet werden, dass sie sich jahrelang im Rechtsstreit über die geschuldete Miete befunden haben. Auch nach dem endgültigen Urteil der Kammer zur Miethöhe am 02.06.2015 haben die Beklagten weder die Miete in der geschuldeten Höhe gezahlt, noch die Rückstände nachgezahlt. Im Gegenteil wurden zusätzlich zwei Monate gar nicht bezahlt, worauf sich auch die hier maßgebliche Kündigung stützt.

Selbige Ausführungen gelten für die Kündigung vom 28.09.2011. Der Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung ist aus vorgenannten Gründen mangels Zurückbehaltungsrecht ebenfalls ausreichend, eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen. Auch hier kommt keine Anwendung der „milden-Licht“-Rechtsprechung des BGH in Betracht. Der Zahlungsverzug begründete sich nicht auf einen äußeren Umstand, der die Anwendung der milden-Licht-Rechtsprechung des BGH rechtfertigen würde und das Verschulden nicht ganz so gravierend erscheinen ließe, sondern auf einem vorsätzlichen beharrlichen Weigern der Beklagten. So haben diese auch nach Erlass des ersten Urteils der Kammer den Rückstand nicht unter Vorbehalt gezahlt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Können die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese aufgrund gesetzlicher Regelung (etwa § 49 Abs. 7 BauO-NW) für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft und der Wartung der Rauchwarnmelder verantwortlich sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 423 C 8482/16, Urteil vom 30.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch die Kosten für die Wartung der Rauchmelder sind in dem vorliegenden Mietverhältnis nicht als Betriebskosten umlegbar.

Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der vorliegende Mietvertrag eine wirksame Mehrbelastungsklausel enthält und es daher grundsätzlich möglich ist, neu entstehende Betriebskosten auf einen Mieter umzulegen. Ebenso wenig verkennt das Gericht, dass die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten anzusehen und damit umlagefähig sind. Vorliegend ist aber zu beachten, dass die Beklagten als Mieter aufgrund der Regelung des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich sind. Dementsprechend obliegt den Beklagten als Mieter die Wartung der Rauchmelder. Zwar können auch Wartungskosten auf einen Mieter im Geltungsbereich des § 49 Abs. 7 BauO Nordrhein Westfalen umgelegt werden, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung geschlossen haben (Landgericht Hagen, a.a.O.; Wall, a.a.O.), doch weist der vorliegende Mietvertrag zwischen den Parteien eine solche abweichende Vereinbarung gerade nicht auf. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Wartungspflicht den Mietern, so dass Wartungskosten vermieterseitig nicht geltend gemacht werden können. Ein Vermieter kann sich für solch ein Fall auch nicht darauf berufen, dass zu seinen Lasten eine Verkehrssicherungspflicht dahingehend verbliebe, die Wartung durch den Mieter zu überprüfen. Die in Erfüllung der eigenen Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter entstehenden Kosten stellen allenfalls allgemeine Verwaltungskosten dar, die nach der Betriebskostenverordnung gerade nicht auf einen Mieter umgelegt werden können.“

Pressemitteilung 50/2017

Asbest – Deutsche Wohnen gewährt Spandauerin Mietminderung erst ab Kenntnis des Asbestmangels

Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH übergeht Asbestrechtsprechung des Amtsgerichts Spandau und des Landgerichts Berlin. Der Berliner Senat sollte einen Klagefonds einrichten, um die Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen bei der Wahrnehmung ihrer Rechte zu unterstützen.

Aufgrund einer beschädigten asbesthaltigen Bodenplatte in der Küche forderte der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. für eine Mieterin aus Spandau unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des AG Spandau – 6 C 539/14, Urteil vom 19.03.2015  und des LG Berlin – 18 S 133/15, Urteil vom 11.02.2016, von der Deutsche Wohnen eine Mietminderung ab Beginn des Mietverhältnisses.

Zwar gewährte die Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH daraufhin eine Mietminderung in Höhe von 20 % der Bruttowarmmiete für die Zeit ab Kenntnis des Asbestmangels bis zum Beginn der Asbestsanierungsarbeiten und wegen der Bodensanierung eine Mietminderung in Höhe von 100 % der Bruttowarmmiete für die Zeit der Ausführung der Asbestsanierungsarbeiten, lehnte jedoch weitergehende Ansprüche ab, indem sie mitteilte, dass mit der gewährten Mietminderung alle weitergehenden Ansprüche abgegolten seien.
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Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:


welt.de am 26.05.2017: Darum lässt sich die Mietpreis-Explosion nicht aufhalten

Seit fast zwei Jahren gilt in 313 deutschen Städten eine Mietpreisbremse. Bewirkt hat das so gut wie nichts. Drei entscheidende Konstruktionsfehler hat der Gesetzgeber übersehen. Ein Faktencheck.

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article164944217/Darum-laesst-sich-die-Mietpreis-Explosion-nicht-aufhalten.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

sueddeutsche.de am 25.05.2017: Mieten werden immer teuer – auch wegen der Mietpreisbremse

Eigentlich sollte das Gesetz die Preisspirale aufhalten. Zwei Jahre, nachdem die Mietpreisbremse eingeführt wurde, sieht es aber so aus, als hätte sich das Problem sogar verschärft.

Union blockiert Verschärfungen

Justizminister Maas schlägt seit Monaten vor, das Gesetz zu verschärfen: Es müsste schon im Wohnungsinserat stehen, wie hoch die Vormiete war. Und Mietspiegel sollten künftig Preise der vergangenen acht Jahre berücksichtigen. Die Regierung habe den Entwurf zwar intensiv beraten, schreibt das Ministerium in der Antwort auf die parlamentarische Anfrage. Doch: „Das Gesetzgebungsverfahren kann in dieser Legislaturperiode nicht zum Abschluss gebracht werden.“ Die Union scheint ihr Ziel zu erreichen, vor der Bundestagswahl nicht am Mietrecht zu rütteln.

So fordert etwa die rechtspolitische Sprecherin der Unionsfraktion, Elisabeth Winkelmeier-Becker, Maas solle erst mal belegen, wie oft sich Vermieter tatsächlich auf Ausnahmeregelungen beziehen. Doch bislang hat das Ministerium dazu keine Erkenntnisse. Vor Monaten beauftragte Maas zwei Institute, die Wirkung der Preisbremse zu untersuchen. Das Gutachten wird derzeit formal überprüft; erst danach darf das Ministerium die Ergebnisse veröffentlichen. Dem Vernehmen nach haben die Statistiker keine große Bremswirkung nachweisen können.

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/mieten-in-deutschland-teurer-wohnen-1.3520646