Archiv für den Monat: Februar 2016

Aus der Rubrik „Gesetzesvorhaben“:

Süddeutsche Zeitung am 25.02.2016: Mietrechtsreform – Die Fakten zählen!

Künftig soll nur noch die tatsächliche Wohnfläche Grundlage für die Berechnung der Miete sein.

Viele Wohnungen sind kleiner, manchmal auch größer als im Mietvertrag angegeben. Das führt immer wieder zum Streit darüber, welche Auswirkungen das auf das Recht auf Mietminderung, Mieterhöhungen und Betriebskosten hat.

„Eine Gesetzesänderung haben Union und SPD im Koalitionsvertrag von 2013 vereinbart“, erläutert Piotr Malachowski vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucher (BMJV) in Berlin: „Im Vertrag wurde festgelegt, dass in Zukunft nur die tatsächliche Wohn- beziehungsweise Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche – zum Beispiel für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten – sein kann.“ Ein entsprechender Referentenentwurf werde zurzeit im Justizministerium im zweiten Reformgesetz des Mietrechts formuliert. „Ob der Referentenentwurf dann eine Toleranzgrenze enthalten wird, ist noch nicht abzusehen. Wann der Bundestag die Reform beschließen wird und sie in Kraft tritt, ist noch offen“, sagt Malachowski. Der Mieterbund rechnet noch im 1. Quartal 2016 damit.

http://www.sueddeutsche.de/geld/mietrechtsreform-die-fakten-zaehlen-1.2879553

Aus der Rubrik „Prognosen“:

Pressemeldung Techem am 27.01.2016 –  Heizkostenprognose: Preisvorteil bei Ölheizungen!
  • Heizkostenrückzahlung für 2015 nur bei Heizöl wahrscheinlich
  • Hoher Preisverfall beim Heizöl und stagnierende Erdgaspreise lassen Heizkosten auseinander klaffen
  • 2015 trotz der milden letzten drei Monate insgesamt kälter als Vorjahr

Mieter und Wohnungseigentümer, deren Wohnungen im letzten Jahr mit Heizöl beheizt wurden, können sich voraussichtlich auf eine Heizkostenrückzahlung freuen. Wurde hingegen mit Erdgas geheizt, war das im vergangenen Jahr eher schlecht fürs Portemonnaie: Nach einer Prognose des Energiedienstleisters Techem sind die Heizkosten beim Energieträger Öl in 2015 um 18,6 Prozent gesunken, während sie für Erdgas um 6 Prozent anstiegen.

http://newsroom.techem.de/pressemappe/pressemeldungen/meldung/news/heizkostenprognose-preisvorteil-bei-oelheizungen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:   

Ist die Heilungswirkung durch Schonfristzahlung bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung entsprechend anwendbar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 234/15, Beschluss vom 26.08.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, dass sich das Amtsgericht nicht mit einer analogen Anwendung des §569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auseinandergesetzt habe.

Dies trifft schon nicht zu. Das Amtsgericht hat vielmehr auf S. 3 a.E. des angegriffenen Urteils ausdrücklich ausgeführt, dass unter Bezugnahme auf die höchstrichterliche Rechtsprechung weder eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch dessen Nr. 2 in Betracht kommt.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 10.10.2012 (Urteil – VIII ZR 107/12) erneut ausdrücklich ausgeführt, dass eine entsprechende Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 und Nr. 2 BGB auf eine ordentliche Kündigung nicht in Betracht kommt. Schon aus der Systematik des Gesetzes folgt, dass die Normen nur auf die außerordentliche fristlose Kündigung anwendbar sind. Eine Regelungslücke, wie sie für eine analoge Anwendung vorauszusetzen ist, vermochte der Bundesgerichtshof nicht zu erkennen, weil – wie in der genannten Entscheidung zutreffend und nachvollziehbar ausgeführt wird – kein gesetzgeberisches Versehen vorliegt. Vielmehr habe der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, ohne bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung eine entsprechende Regelung zu schaffen und dies obgleich bereits in den 1990er Jahren die obergerichtliche Rechtsprechung eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint habe (BGH aaO. Rn. 28).

Zwar ist der Berufung zuzugeben, dass dies im Einzelfall zu Wertungswidersprüchen führen kann. Angesichts der derzeitigen Rechtslage kommt eine andere Entscheidung aus den genannten Gründen nicht in Betracht. Hier kann nur der Gesetzgeber eine andere Regelung herbeiführen, was diskutiert wird, derzeit aber nicht geltendes Recht ist.“

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 25.02.2016: Nachlese AMV Stammtisch

Nachlese zum 11. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 17.02.2016 – Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin

Am 17.02.2016 fand im Restaurant 1860 TSV Spandau – Tanzsportzentrum – der 11. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV statt. Thema des Abends war „Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“.

Nach der Begrüßung durch den 2. Vorsitzenden des AMV, Herrn Ass. Marcel Eupen, referierte Frau Katrin Schmidberger (Bündnis 90/Die Grünen), MdA, Sprecherin für Mieten und soziale Stadt, zu dem Thema „Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“.

Berliner Wohnraumversorgungsgesetz

Frau Schmidberger, MdA, stellte das zum 01.01.2016 in Kraft getretene „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz – WoVG Bln)“ vom 24.11.2015 vor. Sie stellte dar, wen das Gesetz betrifft, was sich für Mieterinnen und Mieter in Sozialwohnungen ändert, wer Anspruch auf einen Mietzuschuss hat, wie hoch der Mietzuschuss ist, wo der Antrag auf Mietzuschuss zu stellen ist und was sich für Mieter von städtischen Wohnungen ändert.

Das Wohnraumversorgungsgesetz betrifft zunächst die ca. 120.000 Mieterhaushalte in den Sozialwohnungen (mit öffentlichen Mitteln auf Grundlage des II. WoBauG geförderte Mietwohnungen, zu deren Bezug man einen Wohnberechtigungsschein benötigt) und sodann die rund 300.000 Mieterhaushalte, die bei einer der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften (degewo AG, GESOBAU AG, Gewobag Wohnungsbau-AG, HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, STADT UND LAND Wohnbauten-GmbH und WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH) wohnen.

Zuschuss zur Miete

Mieterinnen und Mieter, die auf der Grundlage eines gültigen Mietvertrages eine Sozialmietwohnung bewohnen, haben einen gesetzlichen Rechtsanspruch auf einen Zuschuss zur Miete, wenn ihr anrechenbares Haushaltseinkommen innerhalb der Berliner Einkommensgrenzen für die Wohnberechtigung im Sozialen Wohnungsbau (16.800,00 € für 1-Personen-Haushalt, 25.200,00 € für 2-Personen-Haushalt usw.) liegt und soweit die vom Haushalt angemietete Wohnfläche (1-Personen-Haushalt: 50 m², 2-Personen-Haushalt: 65 m², 3-Personen-Haushalt: 80 m², 4-Personen-Haushalt: 90 m² und zusätzlich 12 m² für jede weitere Person) in einem angemessenen Verhältnis zur Personenzahl der in der Wohnung wohnenden Haushaltsmitglieder steht. Der maximale Zuschuss beträgt: 2,50 €/m² monatlich.

Antrag stellen

 

Der Antrag ist zu stellen bei:

zgs consult GmbH. Brückenstraße 5, 10719 Berlin

E-Mail:post@mietzuschuss-berlin.de

Tel. 28 40 93 02

Die Öffnungszeiten der zgs consult GmbH sind

Montag bis Mittwoch von 09:00 Uhr bis 15:00 Uhr

Donnerstag von 09:00 Uhr bis 20:00 Uhr

Freitag von 09:00 Uhr bis 15:00 Uhr.

Eine persönliche Vor-Ort-Beratung ist nur nach zuvoriger telefonischer Terminvergabe möglich.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/nachlese-amv-stammtisch/

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Umwelt- und Energie Report am 24.02.2016: „Am Fernwärmemarkt sind die Entwicklungen vorbei gegangen“

Am Fernwärmesektor sind die Entwicklungen des Strom- und Gasmarktes der vergangenen 15 Jahre vorbeigegangen. Die Verbände vzbv, bne und DMB fordern deshalb Reformen. Jedes Fernwärmenetz stellt nach ihrer Darstellung ein unreguliertes Monopol dar.

„Der intransparente Fernwärmemarkt gleicht einer Trutzburg aus den Zeiten vor der Liberalisierung des Energiesektors, von Wettbewerb fehlt jede Spur. Für rund ein Drittel der Fernwärmekunden herrscht Anschlusszwang.

http://www.umwelt-energie-report.de/2016/02/am-fernwaermemarkt-sind-die-entwicklungen-vorbei-gegangen/

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Der Tagesspiegel am 19.02.2016: Urteil am Landgericht – Bei Asbest dürfen Mieter weniger zahlen!

Wer Asbest in der Wohnung hat, darf die Miete mindern. Das Berliner Landgericht hat damit die Rechte von Mietern gestärkt.

„Da schon der Austritt einzelner Fasern ausreicht, um konkrete Gesundheitsgefahren herbeizuführen, muss eine grenzwertüberschreitende Belastung der Raumluft nicht notwendigerweise dargetan werden“, erklärten die Richter. Im Zweifel zugunsten der Mieter, könnte man sagen. Im konkreten Fall waren die Asbest-Platten in der Wohnung beschädigt und mit einem Fußboden aus Korkplatten abgedeckt. Das mindere die Gefahr nicht, denn dieser sei nicht luftdicht, hieß es. Und weil bei neun schadhaften Platten der Boden erheblich beschädigt war, sei eine Minderung der Miete um 20 Prozent der Bruttowarmmiete zulässig.

http://www.tagesspiegel.de/berlin/urteil-am-landgericht-bei-asbest-duerfen-mieter-weniger-zahlen/12985010.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:   

Muss ein Mieter Reparaturmaßnahmen dulden, wenn der Vermieter ihre Dauer und ihren Umfang sowie mögliche dadurch bedingte Beeinträchtigungen nicht rechtzeitig mitteilt?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 222 C 93/15, Urteil vom 25.08.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Denn die Beklagte war nicht verpflichtet, die Arbeiten der Monteure der Firma Zinke und Simons GmbH am 18.11.2013 zu dulden und durfte sie der Wohnung verweisen.

Grundsätzlich ist der Mieter einer Wohnung zwar zur Duldung von Reparaturmaßnahmen verpflichtet. Indes sind diese Maßnahmen vorher rechtzeitig anzukündigen, wobei je nach Dringlichkeit der Arbeiten eine kürzere oder längere Ankündigungsfrist zu beachten ist. Mitzuteilen ist dem Mieter nicht nur der Beginn der Arbeiten, sondern auch deren voraussichtliches Ende. Außerdem sind der Umfang der Arbeiten und die zu erwartenden Beeinträchtigungen zu erläutern, damit der Mieter prüfen kann, ob er zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet ist.

All dies ist im Streitfall nicht geschehen. Soweit die Kläger meinen, es habe ein Notfall vorgelegen, spricht hiergegen bereits, dass die Kläger trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit des Abwasserrohres bereits am 14.11.2013 die entsprechenden Arbeiten erst für den 18.11.2013 beauftragten. Eine Notmaßnahme im Wortsinne lag damit jedenfalls nicht vor. Weshalb es den Klägern nicht möglich gewesen sein sollte, die Beklagte über den Umfang und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten zu informieren, erschließt sich nicht. Soweit sie vortragen, der Zeuge Sturm habe die Beklagte anlässlich eines Treffens im Treppenhaus darüber informiert, dass die Wand aufgerissen werden müsse, reicht dies als Information für den betroffenen Mieter bei weitem nicht aus. Es fehlen jedwede Angaben über die voraussichtliche Dauer der Arbeiten. Auch blieb für die Beklagte unklar, welche Einschränkungen die Arbeiten für sie mit sich bringen, etwa welche Räumlichkeiten für welche Zeiträume nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sein sollten. Es ist nicht ersichtlich, weshalb es den Klägern nicht möglich gewesen sein soll, die Beklagte umfassend, etwa schriftlich per E-Mail, zu informieren.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob alle Forderungen der Beklagten, wie sie sich aus ihrer E-Mail vom 16.11.2013 ergeben, gerechtfertigt waren.

Die Beklagte war jedenfalls nicht dazu verpflichtet, die Arbeiten der Firma Zinke und Simons GmbH am 18.11.2013 zu dulden, sondern durfte von ihrem Hausrecht Gebrauch machen und die Monteure der Wohnung verweisen. Demgemäß hat sie auch nicht die Kosten der sodann von den Klägern eingeschalteten Rechtsanwälte zu erstatten, zumal auch deren Ankündigung der Arbeiten den an sie zu stellenden Mindestanforderungen nicht gerecht wurde. Es versteht sich eigentlich von selbst, dass man einen Mieter nicht auf unbestimmte Zeit dazu verpflichten kann, täglich ab morgens 8:00 Uhr bis etwa 16:30 Uhr die Wohnung zu öffnen und nicht näher eingegrenzte Arbeiten zu dulden. Zwar lässt es sich niemals ganz ausschließen, dass sich Arbeiten auch einmal ein wenig hinziehen, jedoch ist der grobe Zeitrahmen – soweit möglich – einzugrenzen, damit sich der Mieter hierauf einstellen kann. All dies fehlt auch der Ankündigung der Arbeiten für den 21. November durch die jetzigen Prozessbevollmächtigten.“

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 25.02.2016: Veranstaltungsreihe „Wohnen in Berlin“

Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der Berliner Parteien zur 18. Wahl zum Abgeordnetenhaus von Berlin am 18.09.2016

Politiker im Bürgerdialog zur Wohnungs- und Mietenpolitik in Berlin!

Der Wohnungsmarkt in Berlin ist mehr als angespannt. Die Mieten steigen und steigen. Gesetze und Rechtsverordnungen von Bund und Land zur Begrenzung der Mietenexplosion in der Stadt sind bisher weitestgehend wirkungslos geblieben. Es fehlt ausreichender und bezahlbarer Wohnraum. Die Grenze der Zumutbarkeit für Mieter ist erreicht. Wie wollen die politischen Parteien den Wohnungsmarkt nach der Wahl zum Abgeordnetenhaus von Berlin am 18.09.2016 wieder in den Griff bekommen? Wie lautet ihr wohnungs- und mietenpolitisches Programm für die Zeit nach der Wahl? Diese und weitere Fragen rund um das Thema Wohnen in Berlin will der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V. in der Zeit zwischen März und Juni im Dialog mit den politischen Parteien und ihren Repräsentanten auf seinem Mieter- und Verbraucherstammtisch hinterfragen.

Ab März d. J. stellen sich aus diesem Grund beim AMV die politischen Parteien in der Veranstaltungsreihe „Wohnen in Berlin – Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der Berliner Parteien zur 18. Wahl zum Abgeordnetenhaus von Berlin am 18.09.2016“ vor. Den Beginn und Auftakt macht DIE LINKE.

  E I N L A D U N G 

12. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV

Wann: 09.03.2016 19:30 Uhr
Wo: Restaurant 1860 TSV Spandau, Tanzsportzentrum, Askanierring 150, 13585 Berlin-Spandau
Thema: Wohnen in Berlin – Das wohnungs- und mietenpolitische Programm DIE LINKE zur 18. Wahl zum Abgeordnetenhaus von Berlin am 18.09.2016
Referentin: Katrin Lompscher (DIE LINKE), MdA, stellv. Fraktionsvorsitzende der Fraktion DIE LINKE im Abgeordnetenhaus von Berlin und Sprecherin für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen

http://www.unterwegs-in-spandau.de/veranstaltungsreihe-wohnen-in-berlin/

AMV im Lichte der Presse:

Initiative Kiez Siemensstadt am 24.02.2016: In Sachen Mietzuschuss!

In Sachen Mietzuschuss!
Vielleicht sind hier für euch, passende Informationen dabei.
Nachlese zum 11. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 17.02.2016

Am 17.02.2016 fand im Restaurant 1860 TSV Spandau – Tanzsportzentrum – der 11. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV statt. Thema des Abends war “Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin”.

http://kiez-siemensstadt.net/2016/02/24/in-sachen-mietzuschuss/