Archiv für den Monat: Juni 2020

Aus der Rubrik „Gesundheitspolitik“:

Berliner Zeitung am 25.06.2020: Bis zu 500.000 Asbestwohnungen in Berlin

Der Grünen-Abgeordnete Andreas Otto schätzt die Zahl der Unterkünfte, in denen der krebserregende Stoff verbaut wurde, höher ein als bisher gedacht.

In Berlin gibt es möglicherweise deutlich mehr asbestbelastete Wohnungen als gedacht. Während Schätzungen bisher von rund 100.000 Wohnungen ausgingen, in denen asbesthaltige Teile verbaut sind, könnten es nach Ansicht des Grünen-Abgeordneten Andreas Otto tatsächlich bis zu 500.000 Wohnungen sein. Otto sagte der Berliner Zeitung, die bisherigen Schätzungen müssten korrigiert werden, weil sich bei den Ankäufen von Wohnungen durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in den vergangenen Jahren gezeigt habe, dass die Wohnungen „in großem Umfang asbestbelastet“ seien.

Bei seiner Berechnung beruft sich Otto auf die statistischen Jahrbücher. Aus ihnen ergebe sich, dass im Westteil Berlins in den Jahren 1952 bis 1993 rund 601.000 Wohnungen neu gebaut, wieder aufgebaut oder umgebaut wurden. „Bekannt als asbestsaniert sind lediglich circa 40.000 Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften“, sagt der Grünen-Politiker. „Wenn man annimmt, dass die private Wohnungswirtschaft in ähnlicher Größenordnung wie die landeseigenen Gesellschaften saniert hat, können circa 500.000 Wohnungen als unter Asbestverdacht angenommen werden.“

Das Problem: Zahlen zur Asbestbelastung aller Wohnungen gibt es in Berlin nicht. Aussagen sind nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur zu den Wohnungen der landeseigenen Unternehmen möglich, die rund 325.000 Wohnungen besitzen. Etwas mehr als 40.000 Wohnungen standen bei diesen zum 31. Dezember 2019 entweder unter Asbestverdacht oder galten als asbestbelastet. In Kreisen der Wohnungswirtschaft heißt es zu Ottos Schätzung von bis zu 500.000 asbestbelasteten Wohnungen, er liege damit wohl nicht sehr verkehrt.

In Deutschland gilt zwar seit Oktober 1993 ein generelles Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Der krebserregende Stoff findet sich jedoch noch immer an vielen Stellen: in Wohnungen zum Beispiel in Fußbodenbelägen, aber auch in Rohren, Balkonbrüstungen und Blumenkästen. Solange die asbesthaltigen Bauteile nicht beschädigt werden, geht keine unmittelbare Gefahr von ihnen aus. Gehen sie jedoch kaputt, können gefährliche Fasern freigesetzt werden.

Die rot-rot-grüne Koalition hat sich im Koalitionsvertrag von 2016 das Ziel „asbestfreie Hauptstadt 2030“ gesteckt. Doch hat sich laut Otto bisher wenig getan. „Nach knapp vier Jahren ist Berlin“ dem Ziel der asbestfreien Hauptstadt 2030 „kaum näher gekommen“, stellt der Grünen-Abgeordnete fest. Der Senat werde nächstes Jahr, also zu den Wahlen, „begründen müssen, wieso er quasi untätig geblieben“ sei. Mit der privaten Wohnungswirtschaft habe die Verwaltung nicht einmal Gespräche zum Asbestproblem geführt. Umso dringlicher sei es, dass der Senat endlich die Asbestberatungsstelle sowie das Förderprogramm zur Asbestsanierung von Wohnraum auf den Weg bringe. Beides sei vom Abgeordnetenhaus mit dem Doppelhaushalt 2020/2021 beschlossen worden. Nötig sei außerdem eine Bestandsaufnahme zur Zahl der asbestbelasteten Wohnungen und ein Sanierungsfahrplan.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weist die Vorwürfe zurück. Es sei nicht zutreffend, dass der Senat untätig geblieben sei, sagt die Sprecherin der Stadtentwicklungsbehörde Petra Rohland. Für ein öffentlich einsehbares Asbestregister fehlten derzeit wesentliche gesetzliche Grundlagen. Es werde geprüft, welche Rechtsgrundlagen nötig seien. Die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hätten sich zudem in der Kooperationsvereinbarung mit dem Senat verpflichtet, Wohnungen mit Asbestbelastungen schrittweise zu sanieren. Dazu stelle jedes landeseigene Wohnungsunternehmen einen langfristigen Sanierungsplan auf. Im Rahmen dieser Sanierungspläne seien im Jahr 2018 insgesamt 2815 Wohnungen saniert worden.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) erklärte, realistisch wäre aus seiner Sicht bei der Asbestsanierung „ein praktikables Minimierungsziel auf Basis einer objektiven Gefährdungsbeurteilung“. Darüber hinaus wäre eine staatliche Förderung der Sanierung sinnvoll – insbesondere auch mit Blick auf private Kleineigentümer. 10.000 Euro pro Wohnung wären „ein guter Ansatzpunkt“.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-wohnen-bis-zu-500000-asbestwohnungen-li.89524

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Löst eine berechtigte Eigenbedarfskündigung die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 197/18, Urteil vom 11.03.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bis c) wie folgt aus: „Die Klägerin war verpflichtet, der Beklagten die zur Verfügung stehende 2-Zimmer-Wohnung anzubieten, obwohl diese mit 44 qm nur etwa halb so groß war wie die streitgegenständliche Wohnung mit 87,58 qm (nach Aufmaß, Bi. 88, Bd. I d.A.) bzw. 88,67 qm (nach Betriebskostenabrechnung) bzw. ca. 95qm (nach Mietvertrag, Anlage K 1, BI. 7 I d.A.). Die 2-Zimmer-Wohnung ist unstreitig während der Kündigungsfrist frei geworden.

Das Bundesverfassungsgericht hat die eigenverantwortliche Entscheidung des Mieters hervorgehoben, wie er sein Leben gestalten will und dabei darauf abgestellt, dass es zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gehöre, „seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen, also auch einzuschränken“ (BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 –1 BvR 1054/91, NJW 1992, 1220 f.).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs löst eine berechtigte Eigenbedarfskündigung die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547, 555). Diese Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringt einer gesteigerten Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Danach ist der Vermieter nach Auffassung der Kammer verpflichtet, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen. Denn sonst hätte er es auch allein in der Hand, über den Umfang der vertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB zu entscheiden.

Überdies sind dem Vermieter regelmäßig die Interessen des Mieters weder im Einzelnen noch in ihren möglichen Wandlungen bekannt, so dass es sachgerecht erscheint, ihm die Pflicht aufzuerlegen, dem Mieter der Wohnung, auf die sich die Eigenbedarfskündigung bezieht, die ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen anzubieten. Die Berücksichtigung allein der durch die Anmietung konkretisierten und erkennbar gewordenen individuellen Bedürfnissen des Mieters versetzt den Vermieter gerade bei jahrzehntelangen Mietverhältnissen nicht in die Lage, sich ein Bild der aktuellen Interessen und Bedürfnissen des Mieters zu machen. So ist – wie hier auch vorgetragen – durchaus denkbar, dass Kinder ausziehen und damit eine geringere Wohnfläche benötigt wird.

Der Bundesgerichtshof verweist zwar auf die frühere Rechtsprechung des Senats, in der bei der Anbietpflicht unter anderem auf eine vergleichbare Wohnung abgestellt wurde; gleichzeitig lässt er in seinem Urteil vom 14.12.2016 ausdrücklich offen, ob eine deutliche Größenabweichung (166 qm versus 76 qm) eine ansonsten bestehende Anbietpflicht entfallen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547, 555 und 556). Insofern stehen obige Ausführungen auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Soweit die Kammer in dem zitierten Landgerichtsverfahren 18 S 159/16 (vgl. Anlage K 6, Bl. 64ff., Bd. I d.A.) noch eine abweichende Auffassung vertreten hat, hält sie daran nicht mehr fest. Die Beendung eines langjährigen Mietverhältnisses bedeutet für den Mieter eine Zäsur, die eine erhebliche Veränderung der Lebens- und Wohnverhältnisse mit sich bringen kann. So wird einem Mieter gerade in Zeiten beengter Mietmärkte, die steigende Mieten und ein geringes Angebot freier Wohnungen mit sich bringen, angesonnen, bei der Suche nach Ersatzwohnraum seine Wohnbedürfnisse einzuschränken und auch kleinere, teurere und in weniger nachgefragten Stadtbezirken gelegene Wohnungen in den Blick zu nehmen (vgl. Beck-Online Großkommentar, BGB, Stand: 01.07.2019, § 574, Rn. 24ff. mit weiteren Nach-weisen). Der Vermieter darf daher nicht voraussetzen, dass sich das Interesse des zur Räumung einer Wohnung verpflichteten Mieters von vornhinein auf Ersatzwohnungen beschränken wird, die nach Zimmerzahl, Wohnfläche und Ausstattung der bisherigen Wohnung entsprechen.

b) Die unter anderem mit Schriftsatz vom 02.10.2019 vorgetragenen Gründe der Klägerin, die 44 qm-Wohnung nicht anzubieten, vermögen die Anbietpflicht nicht zu Fall zu bringen. Insbesondere sind im Zeitpunkt, zu dem die Anbietpflicht bestand, keine Gründe gegeben, die die Klägerin im vorliegenden Fall von der Anbietpflicht befreien würden. Im Einzelnen:

Soweit die Klägerin vorträgt, dass sie nicht erkennen konnte, dass die kleinere Wohnung als Alternativwohnung überhaupt in Betracht kam, ist dem entgegenzuhalten, dass eine Anbietpflicht gerade deshalb angenommen wird, weil die Vermieterseite regelmäßig nicht wissen kann, was den mieterseitigen Interessen oder Plänen entspricht. Folglich durfte die Klägerin auch nicht einfach davon ausgehen, dass die Beklagte eine Wohnung für sich und ihren Sohn benötigen würde.

Der Einwand, dass die Wohnung im 3. OG keine Alternative gewesen wäre, da das Instrument der Beklagten nach Auffassung der Klägerseite wegen des Grundrisses der Wohnung und der Lage im Hinterhaus nicht in die Wohnung hätte verbracht werden können, greift nicht. Im Rahmen der Anbietpflicht konnte die Klägerin am 15.04.2015 aber nicht davon ausgehen, dass das Instrument der Beklagten in keinem Fall (auch nicht durch die Fenster) in die Wohnung verbracht werden könnte und die Beklagte deshalb unter keinen Umständen in die Wohnung ziehen würde. Die Klägerin hatte solche Überlegungen nicht für die Beklagte anzustellen und ihr die Wohnung dennoch anzubieten.

Dass das Klavierspielen im Hinterhaus eine viel größere Lärmbelästigung für die Nachbarn dargestellt hätte als im Vorderhaus, vermag die Anbietpflicht ebenso wenig zu Fall zu bringen, zumal die Beklagte darauf hinweist, dass die Zimmer der Wohnung nicht an eine andere Wohnung des Hauses angrenzen. Sind also primär die darunter und darüber liegende Wohnung betroffen, ergibt sich grundsätzlich keine stärkere Beeinträchtigung als im Vorderhaus. Der Hinweis darauf, dass im Vorderhaus Gewerbe überwiegen, deutet für sich genommen weder auf eine geringere noch eine erhöhte Beeinträchtigung einzelner Nachbarn bzw. ihrer Kunden durch das Klavierspiel.

Soweit die Klägerin einwendet, dass die Beklagte im August 2015 einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung mitgeteilt habe, dass sie wegen einer Erkrankung eine Wohnung mit Badewanne benötige, und die Alternativwohnung nur über eine Dusche verfüge, ist auch hier auf den Stand zum Zeitpunkt der Neuvermietung der Alternativwohnung abzustellen (15.04.2015), so dass die Alternativwohnung auch in Ermangelung einer Badewanne hätte angeboten werden müssen.

c) Diese Anbietpflicht hat die Klägerin verletzt, indem sie ihr der Beklagten die im Kündigungszeitraum frei gewordene Hinterhaus-Wohnung nicht angeboten hat. Mit den drei nach Ablauf der Kündigungsfrist angebotenen Wohnungen hat die Klägerin ihre Anbietpflicht nicht erfüllt. Sie hätte der Beklagten die 44 qm-Wohnung anbieten müssen (siehe oben).

Die Anbietpflicht beinhaltet dabei nicht, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten wird. Insofern hätte die Klägerin der Anbietpflicht Genüge getan, wenn sie die Hinterhauswohnung angeboten hätte, ohne der Beklagten die Möglichkeit einer teilgewerblichen Nutzung einzuräumen. Die Klägerin hat nachvollziehbar vorgetragen, dass sie keine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung erteilt hätte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Klägerin anderen Mietern eine solche Erlaubnis erteilt hätte, eine Pflicht der Vermieterin der Beklagten eine solche Nutzung zu ermöglichen, bestand nicht.“

AMV im Lichte der Presse:

 

staaken.info am 23.06.2020 – Für ADO-Abrechnungen 2018 bei „GSW-Altmietern“: Gewobag schreibt Betriebskosten gut!

Es lohnt sich immer, die alljährliche Abrechnung der Betriebskosten kritisch zu betrachten und dann auch mal einen Blick in den Mietvertrag zu werfen. Das gilt zur Zeit ganz besonders für die „neuen“ Gewobag-Mieter aus den „alten ADO-Beständen“ im Stadtteil, die ihren Mietvertrag noch mit der GSW abgeschlossen haben. Denn, wie der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV mitteilt, wurden – nach Widerspruch – schon ganz nette Sümmchen gutgeschrieben, für diverse Kostenpositionen in den Abrechnungen des Jahres 2018.

Dabei handelt es sich um Kostenanteile für Objektsicherheit und verschiedene Wartungskosten, die allesamt im Mietvertrag nicht aufgeführt sind, wie die Wartung von Brandschutz- und Sprinkleranlagen, von Entlüftung, Rauch- und Wärmeanlagen, von Netzersatzanlagen, Automatiktüren und Türanlagen.

Die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2018 wurden i.d.R. im Oktober 2019 noch von der ADO erstellt. Da die Gewobag jedoch die Eigentümergesellschaften Ofek 1-11 übernommen hat (siehe Alle drin! Beim ADO-Gewobag-Deal v. 11.11.2019) ist auch die Gewobag Adressat für eventuelle Einwände und Erstattungsansprüche.

Noch ist Zeit genug, sich mit der Betriebskostenabrechnung 2018 und dem Mietvertrag unter dem Arm auf den Weg zu machen, zum Beispiel zur:

Mieterberatung des AMV
im Auftrag des Bezirksamts Spandau
montags von 16 bis 19 Uhr
Stadtteilzentrum Obstallee 22E.

Kontakt AMV

Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Tel.: 030-68 83 74 92 | 0170-237 17 90
Email: information.amv@gmail.com
Web: mieter-verbraucherschutz.berlin

https://www.staaken.info/2020/06/gewobag-schreibt-betriebskosten-gut/

AMV im Lichte der Presse:

 

Spandauer Volksblatt am 21.06.2020: BVV setzt Milieuschutzgebiete für Altstadt und Wilhelmstadt fest

Luxussanierungen verhindern

Jetzt ist es offiziell. Spandau bekommt mit der Altstadt und Teilen der Wilhelmstadt seine ersten Milieuschutzgebiete. Die BVV hat den Entwürfen aus dem Bezirksamt für die Milieuschutzverordnungen zugestimmt.

Fast drei Jahre hat es gedauert. Es wurde beantragt, diskutiert, geprüft, analysiert, im Bezirksamt beschlossen und wieder diskutiert. Nun ist es soweit. Die Altstadt/Neustadt und große Teile der Wilhelmstadt werden als Milieuschutzgebiete festgeschrieben. Das haben die Bezirksverordneten entschieden. Ihr finales Votum war nötig, denn will ein Bezirk ein Gebiet unter Schutz stellen, muss die BVV eine Milieuschutzverordnung erlassen.

44.000 Mieter profitieren

Im konkreten Fall also gleich zwei. Damit stehen insgesamt 44.000 Mieter in der Altstadt und in Wilhelmstadt unter besonderem Schutz. Das Bezirksamt kann aufwendige Modernisierungen und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen untersagen, Luxussanierungen verhindern und hat das Vorkaufsrecht bei Wohnungen oder Grundstücken. Ziel solcher sozialen Erhaltungssatzungen ist es, preiswerte Wohnungen für wirtschaftlich schwächer gestellte Haushalte zu sichern und so die soziale Durchmischung von Wohnquartieren zu erhalten. Ausdrücklich begrüßt wird die Entscheidung von der Linksfraktion. Die hatte 2017 ein Grobscreening beantragt. „Damals ging es zunächst darum festzustellen, wo überall im Bezirk Milieuschutz von Nöten ist“, sagt Linken-Chef Lars Leschewitz. Bei aller Freude über den Erfolg wolle es seine Fraktion dabei aber nicht bewenden lassen. „Wir werden auch weitere Gebiete im Blick behalten.“ Die Siemensstadt beispielsweise.

Alle Mittel gegen Verdrängung nutzen

„Milieuschutz ist zwar kein Instrument, um Mieterhöhungen zu verhindern, schützt Mieter aber vor Verdrängung“, sagt Marcel Eupen. Der 1. Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) hatte den parteiübergreifenden Runden Tisch „Milieuschutzgebiete in Spandau“ seit März 2018 geleitet. Die Spandauer Mieter müssten „mit allen zur Verfügung stehenden städtebaulichen Instrumenten geschützt werden“, so Eupen. Und zwar jetzt, da der Flughafen Tegel in Kürze schließe und neue Gebiete für Investoren interessant werden könnten.

https://www.berliner-woche.de/spandau/c-politik/luxussanierungen-verhindern_a277555

AMV im Lichte der Presse:

 

Berliner Abendblatt am 18.06.2020: Berlin-Spandau – Milieuschutz für Neustadt und Wilhelmstadt

Die Gefahr, dass Mieter durch teure Sanierungen aus ihren Wohnungen verdrängt werden, besteht nicht nur in der City. Nun sollen auch Haushalte in zwei Spandauer Kiezen besser geschützt werden.

Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) Spandau hat jetzt die ersten beiden Milieuschutzgebiete für den westlichsten Berliner Bezirk beschlossen – unter maßgeblicher Mitwirkung eines Stadtrats der CDU. Dabei steht die Partei Regulierungen auf dem Immobilienmarkt sonst eher kritisch gegenüber.

„Die Ausweisung der beiden Milieuschutzgebiete ist notwendig geworden, um städtebaulich unverträgliche Aufwertungsmaßnahmen zu vermeiden und die Mieter vor Verdrängung zu schützen“, sagt Baustadtrat Frank Bewig (CDU). Die rechtlichen Voraussetzungen dafür lägen vor. Das habe eine Untersuchung ergeben, die das Bezirksamt in Auftrag gegeben hat. „Danach unterliegt mittlerweile auch Spandau aufgrund der steigenden Nachfrage nach gut ausgestatteten Miet- und Eigentumswohnungen einem wachsenden Aufwertungsdruck – vor allem in den Altbaugebieten“, sagt Bewig.

Haushalte in Neustadt von Armut bedroht

Für zwei Altbaugebiete des Bezirks, die Wilhelmstadt sowie die Spandauer Neustadt, wurde jetzt der Milieuschutz beschlossen. Das Milieuschutzgebiet der Spandauer Neustadt erstreckt sich nördlich vom Falkenseer Platz rund um die Schönwalder Straße bis zum Askanierring. Dort leben etwa 18.800 Menschen in zirka 9.800 Wohnungen. Etwa 89 Prozent der Wohnungen sind einfach, aber zeitgemäß ausgestattet. Die Miete beläuft sich im Mittel auf 6,80 Euro je Quadratmeter (kalt). 17 Prozent der Haushalte haben ein Einkommen unter der Armutsgefährdungsgrenze.

Zum Milieuschutzgebiet der Wilhelmstadt gehören die Wohnquartiere rund um Pichelsdorfer Straße und Klosterstraße – von der Heerstraße im Süden bis zum Brunsbütteler Damm im Norden. Hier leben rund 23.000 Menschen in rund 14.500 Wohnungen. Rund 84 Prozent der Wohnungen sind einfach, aber zeitgemäß ausgestattet. Die mittlere Miete beläuft sich auf 7,17 Euro je Quadratmeter (kalt). Hier haben sogar 23 Prozent der Haushalte ein Einkommen unter der Armutsgefährdungsgrenze.

Viele Menschen leben teilweise schon 30 Jahre lang in ihrer Wohnung. Mit der Ausweisung der beiden Milieuschutzgebiete sind Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in den Quartieren künftig genehmigungspflichtig. Erteilt werden Genehmigungen nur in bestimmten Fällen. Bauliche Veränderungen bedürfen ebenfalls einer Zustimmung. „Wir wollen erreichen, dass die städtebaulichen Strukturen erhalten bleiben und die Bewohner ihr Wohnquartier nicht verlassen müssen, nur weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können“, sagt Bewig.

Stadtrat: Modernisierungen trotz Milieuschutz

„Ich habe immer gesagt, ich verschließe mich dem Instrument des Milieuschutzes nicht“, so Bewig. „Aber es muss auch gerichtsfest sein.“ Das sei nun tatsächlich gelungen. „Klar ist aber auch: Der Milieuschutz ist kein Allheilmittel“, sagt Bewig. Der Neubau preiswerter Wohnungen sei genauso nötig, um für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen.

„Gleichzeitig wollen wir durch den Milieuschutz sinnvolle Modernisierungen nicht grundsätzlich verhindern“, so der Stadtrat. „Ich will schließlich keine Käseglocke über die Quartiere stülpen.“ Welche Umbauten in den Milieuschutzgebieten künftig noch möglich sind und welche untersagt bleiben, werde in einem Kriterienkatalog festgelegt.

Mietervertreter loben den besseren Schutz der Mieter. „Die Auswirkungen der wachsenden Stadt Berlin sind bereits seit Längerem in Spandau deutlich spürbar“, sagt Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Von daher begrüßen wir es sehr, dass Spandau nun seine ersten beiden Milieuschutzgebiete bekommt.“

Aufwertung durch TXL-Schließung

Zufrieden zeigt sich auch die Linke, die bereits im März 2017 für Milieuschutzgebiete in der Havel-Stadt geworben hatte. „Endlich kommt der Milieuschutz auch nach Spandau und genau dorthin, wo er benötigt wird“, sagt die Bundestagsabgeordnete Helin Evrim Sommer. Die Neustadt sei durch die bevorstehende Schließung des Flughafens Tegel besonders davon bedroht, dass Wohnungen baulich aufgewertet und in Eigentum umgewandelt werden. Das könnte genau wie in der Wilhelmstadt zur Verdrängung der dortigen Bevölkerung führen.

https://abendblatt-berlin.de/2020/06/21/berlin-spandau-milieuschutz-fuer-neustadt-und-wilhelmstadt/

Aus der Rubrik „Veranstaltungen“:

 

staaken.info am 18.06.2020 – Staakener Inforunde am 25. Juni: Mietendeckel vs Mietenwahnsinn

Nach gut einem Vierteljahr mit dem alles überdeckenden Thema Corona-Pandemie kommen nun, mit jeder Lockerung bei gleichniedrigen Werten der Neuinfektionen, wieder peut à peut die Probleme nach oben, die uns im Alltag belasten und oft nicht minder existenzielle Sorgen bereiten. So zum Beispiel die anhaltende Tendenz der im Schnitt enorm steigenden Wohnungsmieten und die Frage nach der Wirksamkeit von Gegenmaßnahmen, wie dem Berliner Mietendeckel. Sachkundige Infos und Antworten auf ihre Fragen gibt es kommende Woche Do 25. Juni 18 Uhr im Stadtteilzentrum Obstallee! Aber nur nach vorheriger Anmeldung, mit Maske und Abstand.

Zu der Veranstaltung laden ein, die zwei Spandauer Parlametarierinnen der Linksfraktionen, aus dem Abgeordnetenhaus Franziska Leschewitz und aus dem Bundestag, Helin Evrim Sommer, die sich gerade in den zurückliegenden Auseinandersetzungen um die Miethöhe im Zusammenhang des ADO-Gewobag-Deals besonders für die Mieter in unserer Großwohnsiedlung engagiert hat.

Als Spezialisten mit dabei der Referent für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, Dr. Guido Brendgens, wie auch der bei uns in der Großwohnsiedlung von den montäglichen Mieterberatungssprechstunden und von vielen Treffen, Aktionen und Veranstaltungen der Mieterinitiativen und -gruppen wohlbekannt Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV.

Eine perfekte Gelegenheit – nach vorheriger Anmeldung und mit Registrierung – das Thema der Wirksamkeit des Mietendeckels sowohl grundsätzlich und als sozialpolitisches Thema zu betrachten wie auch die Mängel, Hürden und Lücken zu hinterfragen.

Mietendeckel vs Mietenwahnsinn
Information & Diskussion
Donnerstag 25. Juni 18 Uhr
nur mit Anmeldung |Registrierung |Mund-Nasen-Schutz
Stadtteilzentrum Obstallee 22E

Kontakt für Anmeldung:
Bürgerbüro Helin Evrim Sommer
Reisstr. 21 | 13629 Berlin
Tel.: 030-23 56 41 77
Email: helin-evrim.sommer.ma05@bundestag.de

https://www.staaken.info/2020/06/mietendeckel-vs-mietenwahnsinn/#more-515275

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

rbb24.de am 18.06.2020: Neuvermietungen in Berlin – Wenn die Schattenmiete 100 Prozent über dem Mietendeckel liegt Vor einem Jahr hat Rot-Rot-Grün in Berlin den Mietendeckel beschlossen. Nun treibt er Blüten. Neuverträge werden meist mit zwei Mietpreisen ausgegeben: einem gedeckelten und einem marktüblichen. Die Unterschiede können gewaltig sein.

Die Wohnung wäre wie gemacht für Charlotte Christ und ihre kleine Familie. Vier Zimmer bedeuten, dass sie und ihr Lebensgefährte nicht länger in einer Nische schlafen müssen und der zweijährige Sohn trotzdem ein eigenes Kinderzimmer hat. Der Umzug ginge schnell und die Adresse würde sich nicht ändern; die Wohnung ist im selben Haus. „Die Wohnung soll 996 Euro warm kosten. Das wäre für uns okay“, sagt sie. „Aber ohne Deckelung liegt die Miete bei 1.460 Euro warm. Das wäre zu viel für uns.“

Die niedrigere Miete hat Bestand unter dem Mietendeckel, der vor einem Jahr vom Senat beschlossen wurde, um den heißgelaufenen Berliner Wohnungsmarkt abzukühlen. Die höhere Miete steht in dem Vertrag, da noch gar nicht sicher ist, ob diese Maßnahme mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Dies wird das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Fällt der Mietendeckel, wäre der Umzug für Christ und ihren Partner ein teurer Fehler. Denn dieser Preis liegt außerhalb ihres Budgets. Zudem soll dann laut Vertrag die höhere Miete rückwirkend gelten. „Das ist wie Poker spielen. Mit einem Kleinkind würde ich dieses Risiko nicht eingehen.“

Wer jedoch auf der Suche nach einer neuen Mietwohnung ist, hat in den vergangenen Monaten keine Entspannung erlebt. Sondern das Gegenteil. Derzeit sind fast nur Wohnungsangebote zu finden, in denen zwei Mietpreise ausgewiesen sind. Der derzeit höchstmögliche sowie ein zweiter, der den potenziellen Marktwert darstellt. Mietervereine sprechen von einer sogenannten Schattenmiete. Je beliebter die Lage, desto verzerrter das Bild, das vom Berliner Wohnungsmarkt entsteht. „Diese Klausel ist eigentlich immer drin“, sagt Christ über Wohnungsbesichtigungen in den vergangenen Wochen. „Ich kann da auch die Vermieter verstehen. Aber da steht ja immer ‚rückwirkend‘. Deswegen muss ich immer mit dem höheren Betrag rechnen.“

Wann das Bundesverfassungsgericht über den Mietendeckel entscheiden wird, ist unklar. Ein Urteil liegt noch Monate in der Zukunft, sehr wahrscheinlich sogar Jahre. In der Zwischenzeit führen Neumieter wie Vermieter gedanklich doppelt Buch. Dabei laufen Summen an, die für beide Seiten gravierende Unterschiede darstellen. Auf beiden Seiten beschäftigen existenzielle Fragen die Gedankenwelt. Übernehme ich mich mit dieser Wohnung? Funktioniert mein Geschäftsmodell noch?

Einen Tipp abzugeben, wie das Bundesverfassungsgericht entscheiden wird, ist derzeit wie ein Blick in die Glaskugel. Doch Anfang März zuckte darin ein scheuer Blitz auf. Seitdem ist zumindest der Blick auf die Schattenmieten etwas erhellt. Berliner Vermieter wollten damals per Eilantrag gegen bestimmte Bußgelder vorgehen, die nach dem Mietendeckelgesetz gegen sie verhängt werden dürfen. Sie scheiterten. Sie müssen sich an den Strafkatalog halten, zumindest so lange, bis endgültig über den Mietendeckel entschieden ist. Das Urteil enthielt aber auch folgenden Hinweis.

Entgegen dem Vorbringen der Antragstellenden ist auch nicht erkennbar, dass Vermieterinnen und Vermieter […] daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes oder Teilen desselben bei Neuvermietungen eine höhere Mieten versprechen zu lassen […]“

Mit anderen Worten: Dass zwei Mietpreise in neuen Verträgen stehen, halten die Karlsruher Richter erst einmal für mit dem Mietendeckel vereinbar. Aber auch wieder nur so lange, bis endgültig über die Verfassungsmäßigkeit des Berliner Gesetzes entschieden ist. Ob diese Schattenmiete aber auch rückwirkend verlangt werden darf, wird durch den Blick in diese Glaskugel nicht deutlich.
Die Linke hält Schattenmieten für illegal

Gaby Gottwald, wohnungspolitische Sprecherin der Linken im Abgeordnetenhaus, ist eine glühende Verfechterin des Mietendeckels. Scheitert er, stände ihre Partei vor einem Scherbenhaufen. Dass in neuen Mietverträgen zwei Preise zu finden sind, bezeichnet sie als „recht geballten Versuch, den Mietendeckel zu umgehen“. Schließlich hätten die Immobilienverbände ihren Mitgliedern einheitliche Formulierungen zur Verfügung gestellt. Die Schattenmieten bezögen sich allerdings auf Miethöhen, die nach dem neuen Berliner Gesetz nicht zulässig seien, sagt Gottwald. „Das hat man sich schön ausgedacht. Wir halten das für verboten.“

Dass es keine Rechtssicherheit gibt, gelte im Übrigen auch für Mieten, die rückwirkend höher sein sollen, sagt die Politikerin. Es gebe aber eine Menge von Urteilen zu anderen Fragen, die man analog zu Hilfe nehmen könnte. Gottwald verweist etwa auf eine Entscheidung zum Mindestlohn, der seit 2014 gilt. Wäre dieser in Karlsruhe gescheitert, hätten anschließend Arbeitnehmer trotzdem nicht die Differenz zwischen dem Mindestlohn und dem bis dahin gezahlten niedrigeren Salär zurückzahlen müssen, so die Logik. Auch wenn der Arbeitgeber zwei Löhne in die Verträge geschrieben hätte. „Es gibt mehr Anhaltspunkte dafür, dass es keine Rückwirkung gibt, als dafür, dass das stimmt, was die Immobilien-Lobby sagt.“

Für strauchelnde Vermieter halte das Gesetz eine Härtefallregelung bereit, sagt Gottwald. „Diesen Fall haben wir im Gesetz verankert. Von daher kann ich das natürlich nachvollziehen“, sagt sie. „Nicht nachvollziehen kann ich, dass jeder Vermieter meint, der Mieter müsste seine Immobilie finanzieren, auch was die Kreditfrage angeht.“ Die Linken-Politikerin ist der Meinung, dass es darauf kein Anrecht gebe. „Wenn Sie Eigentum bilden, warum soll das jemand anderes finanzieren?“ Auch wegen solcher Ansichten schäumt die Opposition im Abgeordnetenhaus bei dem Thema. Die Fraktionen von CDU und FDP haben beim Berliner Verfassungsgericht Klage gegen den Mietendeckel eingereicht.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/06/schattenmieten-mietendeckel-berlin-mietvertraege.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

rbb24.de am 18.06.2020: Mieterverein hält Schattenmieten für unzulässig
 
Schattenmieten, Nutzungs- statt Mietverträge – und Zusatzgebühren: Der Berliner Mietendeckel treibt derzeit wilde Blüten. Was tun als Wohnungssuchender? In vielen Fällen müssen am Ende die Gerichte entscheiden, sagt Reiner Wild vom Mieterverein.
 
Bei Neuverträgen gibt es ein neues Phänomen: Die sogenannte Schattenmiete. Das heißt, in der Wohnungsanzeige und im Mietvertag stehen zwei Mieten: Die laut Mietendeckel zulässige und eine Miete, die der Vermieter für den Fall verlangt, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist oder ausläuft. Dazu kommt der Hinweis, dass in diesem Fall außerdem die Differenz nachgezahlt werden müsse. Dürfen Vermieter das?

Da stellt sich tatsächlich die Frage: Ist das zulässig, dass man praktisch zwei Mieten verlangt, eine aktuell zu zahlende und eine, die möglicherweise gezahlt werden muss. Darüber wird gestritten. Wir als Mieterverein vertreten die Auffassung, dass das nicht geht. Das widerspricht auch Sinn und Zweck der Regelung des Mietendeckels. Vor allen Dingen ist es aus unserer Sicht nicht zulässsig nach dem AGB-Recht, also dem Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen von Verträgen. Weil der Mieter eigentlich keine hinreichende Klarheit hat, welche Miete denn nun wirklich zu leisten ist und warum eine zweite Miete dahinter steht. Aber bislang haben wir keine Rechtsprechung dazu und wissen noch nicht, was die Gerichte zu dieser Frage sagen. Die Vermieterseite vertritt die Auffassung: Das ist zulässig. Aber klar ist, dass die meisten Verträge, die jetzt abgeschlossen werden, tatsächlich diese Schattenmiete haben.

Gibt es noch andere Versuche, den Mietendeckel zu umgehen?

Da gab es zahlreiche Versuche: Statt Mietverträgen werden Nutzungsverträge angeboten mit dem Hinweis, da würde der Mietendeckel gar nicht gelten. Oder ein Objekt wird als Teilgewerbe angeboten, obwohl gar kein Teilgewerbe beabsichtigt ist. Auch Möblierungszuschläge in sehr großer Höhe werden verlangt, obwohl da der Mietendeckel Rechtsklarheit hat: Sie unterliegen auch dem Mietendeckel. Allerdings muss man sagen, dass viele von diesen Strategien letztendlich wenig erfolgsversprechend sind, wenn der Rechtsweg gegangen wird und es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2020/06/schattenmiete-mietendeckel-mieterverein-wild-berlin.html

AMV im Lichte der Presse:

 

Berliner Zeitung am 18.06.2020: Stadtentwicklung Spandau erhält zwei Milieuschutzgebiete

Die Gefahr, dass Mieter durch teure Sanierungen aus ihren Wohnungen verdrängt werden, besteht nicht nur in der City. Deswegen sollen nun auch die Haushalte im westlichsten Bezirk der Stadt besser geschützt werden.

Nach Spandau zogen in den vergangenen Jahren viele Mieter, die aus der Innenstadt verdrängt wurden. Doch jetzt drohen in den bisher noch preisgünstigen Altbauvierteln des Bezirks auch teure Sanierungen und Verdrängung. Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) hat deswegen am Mittwoch die ersten beiden Milieuschutzgebiete für Spandau beschlossen – unter maßgeblicher Mitwirkung eines Stadtrats der CDU. Dabei steht die Partei Regulierungen auf dem Immobilienmarkt sonst eher kritisch gegenüber.

„Die Ausweisung der beiden Milieuschutzgebiete ist notwendig geworden, um städtebaulich unverträgliche Aufwertungsmaßnahmen zu vermeiden und die Mieter vor Verdrängung zu schützen“, sagt Baustadtrat Frank Bewig (CDU). Die rechtlichen Voraussetzungen dafür lägen vor. Das habe eine Untersuchung ergeben, die das Bezirksamt in Auftrag gegeben hat. „Danach unterliegt mittlerweile auch Spandau aufgrund der steigenden Nachfrage nach gut ausgestatteten Miet- und Eigentumswohnungen einem wachsenden Aufwertungsdruck – vor allem in den Altbaugebieten“, sagt Bewig.

Für zwei Altbaugebiete des Bezirks, die Wilhelmstadt sowie die Spandauer Neustadt, wurde jetzt der Milieuschutz beschlossen. Das Milieuschutzgebiet der Spandauer Neustadt erstreckt sich nördlich vom Falkenseer Platz rund um die Schönwalder Straße bis zum Askanierring. Dort leben etwa 18.800 Menschen in zirka 9.800 Wohnungen. Etwa 89 Prozent der Wohnungen sind einfach, aber zeitgemäß ausgestattet. Die Miete beläuft sich im Mittel auf 6,80 Euro je Quadratmeter (kalt). 17 Prozent der Haushalte haben ein Einkommen unter der Armutsgefährdungsgrenze. Zum Milieuschutzgebiet der Wilhelmstadt gehören die Wohnquartiere rund um Pichelsdorfer Straße und Klosterstraße – von der Heerstraße im Süden bis zum Brunsbütteler Damm im Norden. Hier leben rund 23.000 Menschen in rund 14.500 Wohnungen. Rund 84 Prozent der Wohnungen sind einfach, aber zeitgemäß ausgestattet. Die mittlere Miete beläuft sich auf 7,17 Euro je Quadratmeter (kalt). Hier haben sogar 23 Prozent der Haushalte ein Einkommen unter der Armutsgefährdungsgrenze.

Viele Menschen leben teilweise schon 30 Jahre lang in ihrer Wohnung. Mit der Ausweisung der beiden Milieuschutzgebiete sind Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in den Quartieren künftig genehmigungspflichtig. Erteilt werden Genehmigungen nur in bestimmten Fällen. Bauliche Veränderungen bedürfen ebenfalls einer Zustimmung. „Wir wollen erreichen, dass die städtebaulichen Strukturen erhalten bleiben und die Bewohnerinnen und Bewohner ihr Wohnquartier nicht verlassen müssen, nur weil sie sich die Miete nicht mehr leisten können“, sagt Baustadtrat Bewig. „Ich habe immer gesagt, ich verschließe mich dem Instrument des Milieuschutzes nicht“, so Bewig. „Aber es muss auch gerichtsfest sein.“ Das sei nun tatsächlich gelungen. „Klar ist aber auch: Der Milieuschutz ist kein Allheilmittel“, sagt Bewig. Der Neubau preiswerter Wohnungen sei genauso nötig, um für eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen.

„Gleichzeitig wollen wir durch den Milieuschutz sinnvolle Modernisierungen nicht grundsätzlich verhindern“, so der Stadtrat. „Ich will schließlich keine Käseglocke über die Quartiere stülpen.“ Welche Umbauten in den Milieuschutzgebieten künftig noch möglich sind und welche untersagt bleiben, werde in einem Kriterienkatalog festgelegt. „Ich tendiere beispielsweise dazu, den Anbau von Aufzügen zu genehmigen, um den barrierefreien Zugang zu Wohnungen zu ermöglichen“, sagt Bewig. Der Einbau einer zweiten oder dritten Toilette müsse aber nicht sein. „Den Ausbau von Dachgeschossen halte ich für sinnvoll, um neuen Wohnraum zu schaffen, eine Zusammenlegung von Wohnungen dagegen nicht“, so der Baustadtrat.

Mietervertreter loben den besseren Schutz der Mieter. „Die Auswirkungen der wachsenden Stadt Berlin sind bereits seit längerem in Spandau deutlich spürbar“, sagt Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Von daher begrüßen wir es sehr, dass Spandau nun seine ersten beiden Milieuschutzgebiete bekommt.“ Eupen hatte als Leiter des parteiübergreifenden Runden Tischs „Milieuschutzgebiete in Spandau“ die Entscheidung mit vorbereitet. Zwar sei Milieuschutz kein Instrument, um Mieterhöhungen zu verhindern, doch biete er Mietern einen Schutz vor sozialer Verdrängung, vor Luxussanierungen und der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum, so Eupen.

Zufrieden zeigt sich auch die Linke, die bereits im März 2017 für Milieuschutzgebiete in der Havel-Stadt geworben hatte. „Endlich kommt der Milieuschutz auch nach Spandau und genau dorthin, wo er benötigt wird“, sagt die Bundestagsabgeordnete Helin Evrim Sommer. Die Neustadt sei durch die bevorstehende Schließung des Flughafens Tegel besonders davon bedroht, dass Wohnungen baulich aufgewertet und in Eigentum umgewandelt werden. Das könnte genau wie in der Wilhelmstadt zur Verdrängung der dortigen Bevölkerung führen. Für Lars Leschewitz, den Fraktionsvorsitzenden der Linksfraktion in der BVV, ist das aber erst der Anfang. Er kündigt an, „auch die anderen Ortsteile Spandaus genau im Blick“ zu behalten und bei Bedarf weitere Milieuschutzgebiete auszuweisen. Eines davon dürfte die Siemensstadt sein, die von Siemens zu einem Zukunftscampus umgestaltet werden soll. Unter dem Strich erhöht sich die Zahl der Milieuschutzgebiete in Berlin durch den Zuwachs in Spandau von 61 auf 63. In ihnen leben insgesamt rund 955.800 Menschen in 506.300 Wohnungen.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/spandau-erhaelt-zwei-milieuschutzgebiete-li.88154

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 18.06.2020: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen soll erschwert werden

Nach einem Gesetzentwurf aus dem Haus des Bundesbauministers soll der Schutz der Mieter verbessert werden. In Berlin würden nicht mehr nur die Bewohner in den Milieuschutzgebieten profitieren, sondern die in der gesamten Stadt.

Mieter in Berlin und anderen Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt sollen künftig vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stärker geschützt werden – und damit vor Verdrängung. Das geht aus dem Referentenentwurf für ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland aus dem Haus von Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) hervor.

Vorgeschlagen wird darin, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt generell unter  Genehmigungsvorbehalt der Behörden gestellt wird. Bisher gilt ein solcher Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen nur in Milieuschutzgebieten. Durch die Neuregelung soll die Gebietskulisse deutlich erweitert werden. Für Berlin würde dies bedeuten, dass nicht nur die etwa 956.000 Menschen in den 63 Milieuschutzgebieten der Stadt von dem besseren Schutz profitieren, sondern alle etwa 3,6 Millionen Einwohner, sofern sie Mieter sind. Denn die gesamte Stadt gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Klausel ermöglicht weitere Genehmigungen

Ziel des Genehmigungsvorbehalts ist es, die Umwandlungen einzuschränken. Unter bestimmten Bedingungen sollen sie jedoch – wie  bisher – möglich sein. So mussten die Behörden beispielsweise schon bisher in Milieuschutzgebieten der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen  zustimmen, wenn die Eigentümer versicherten, dass sie die Wohnungen sieben Jahre lang nur Mietern zum Kauf anbieten. Viele Vermieter beriefen sich auf diese Klausel, wodurch weiterhin Mietwohnungen in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden. So lagen im Jahr 2018 in Berlin allein 5200 der 12.800 Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, in einem Milieuschutzgebiet. In 98 Prozent der Fälle mussten die Behörden die Umwandlungen genehmigen, weil sich die Eigentümer auf die Sieben-Jahres-Klausel beriefen.

Die umstrittene Klausel zum Verkauf an die Mieter soll im Zuge der Gesetzesreform nicht gestrichen, sondern nur verändert werden. So ist die Umwandlung laut dem Referentenentwurf zu genehmigen, wenn das Wohneigentum „zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll“. Ein anderer Grund für eine Genehmigung solle sein, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen zur eigenen Nutzung verkauft werden soll.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/umwandlung-von-miet-in-eigentumswohnungen-soll-erschwert-werden-li.88306