Archiv für den Monat: September 2018

Aus der Rubrik „Eigentumswohnungspreise“:

Berliner Morgenpost am 25.09.2018: Eigentumswohnungspreise in Berlin steigen langsamer

Es werden weniger Immobilien verkauft, doch für Eigentum zahlt man mehr als doppelt so viel wie 2008.

Wie bereits 2016 ist auch im vergangenen Jahr die Zahl der verkauften Wohnungen gesunken. 21.377 Wohneinheiten wurden 2017 verkauft, 5,2 Prozent weniger als noch im Jahr 2016 (22.549 Einheiten). Das geht aus dem Accentro-Wohneigentumsreport 2018 hervor, für den die Daten der Gutachterausschüsse für die 81 größten deutschen Wohnungsmärkte ausgewertet wurden.

Zugleich sind die Wohneigentumspreise in Berlin im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent auf durchschnittlich 263.966 Euro gegenüber 250.215 Euro im Jahr 2016 gestiegen, wie aus dem Report, der der Berliner Morgenpost exklusiv vorliegt, hervorgeht. „Das entspricht einem Plus von 5,50 Prozent“, sagt Jacopo Mingazzini, Chef des börsennotierten Wohnungsunternehmens Accentro Real Estate AG mit Sitz in Berlin. Im Vorjahr 2016 hatte Berlin noch ein Plus von 16,73 Prozent verzeichnet.

Umwandlung von Mietwohnungen nimmt zu

Nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gibt es in Berlin aktuell 48 Milieuschutzgebiete. Fast jede fünfte Wohnung und jeder fünfte Bürger Berlins unterliegt mittlerweile dem Milieuschutz. Die steigende Anzahl der Milieuschutzgebiete hat sich nach aktuellen Zahlen des Berliner Gutachterausschusses jedoch bislang nicht auf die Anzahl der Umwandlungen ausgewirkt. Demnach wandelten Hauseigentümer im vergangenen Jahr 16.548 Miet- in Eigentumswohnungen um und damit sogar deutlich mehr als noch im Vorjahr. Knapp 13.000 waren es 2016. Auch in Milieuschutzgebieten sind Umwandlungen erlaubt, wenn sich der bisherige Besitzer verpflichtet, Wohnungen für sieben Jahre nur an die Mieter zu verkaufen.

Für den Berliner Mieterverein (BMV) ein ernstes Problem, „denn nach einer Umwandlung folgen oft Eigenbedarfskündigungen und massive Mietsteigerungen“, so BMV-Chef Reiner Wild. Eine verständliche Sorge. So lassen sich mit einer bezugsfreien Bestandswohnung deutlich höhere Verkaufspreise erzielen als mit einer vermieteten. Laut Accentro-Bericht beträgt die Differenz etwa bei einer Altbauwohnung in Citylage rund 1000 Euro pro Quadratmeter.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215408189/Wohnungspreise-in-Berlin-steigen-langsamer.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Morgenpost am 24.09.2018: Siedlung Westend

„Schlechter Scherz“: Bezirk gibt ‚Deutsche Wohnen‘ nach

Kritik am Verhandlungsergebnis zwischen Bezirk und Investor: Die Härtefallregelung soll sieben Jahre gelten.

So heißt es in der Ergänzung bezüglich der neun Euro-Regelung, dass „die Erhöhung der Nettokaltmiete für drei Jahre ab Mietbeginn im Mietvertrag ausgeschlossen“ wird. Weiter wird ausgeführt: „Für diejenigen Bestandsmietverhältnisse, in denen die Härtefallregelung eingreift, wird die Erhöhung der Nettokaltmiete für sieben Jahre ab Mietbeginn im Mietvertrag ausgeschlossen.“ Das Einkommen solle nur einmalig vor Abschluss des Mietvertrags geprüft und Veränderungen des Einkommens nach Abschluss unberücksichtigt bleiben.

„Dass die Härtefallregelung nicht im Sinne eines grundsätzlichen Anspruchs geregelt wird, ist nicht zufriedenstellend“, sagt der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Er kritisiert, dass sie nicht neu greift, wenn sich die Einkommenssituation des Mieters nach Abschluss des Mietvertrags verschlechtert. Der Mieterverein plädierte bereits in der Vergangenheit dafür, die Kappungsgrenze dauerhaft festzuschreiben. Ein weiteres Problem sieht Wild darin, dass während der sieben Jahre nur die Erhöhung der Kaltmieten ausgeschlossen werden soll. „Denn auch bei den Betriebskosten kann es zu einer Steigerung kommen.“ Dadurch könnte die Miete im Ergebnis auch innerhalb der Frist die 30 Prozent übersteigen.

Und auch die Mieter, die nicht unter die Härtefallregelung fallen, hätten mit den drei Jahren nicht viel gewonnen, so Wild weiter. Denn vorher müssten sie eine Mietsteigerung von derzeit durchschnittlich sieben auf neun Euro pro Quadratmeter hinnehmen. Noch deutlicher wird die Linksfraktion und bezeichnet das Verhandlungsergebnis in einer Pressemitteilung als „schlechten Scherz“.

https://www.morgenpost.de/bezirke/charlottenburg-wilmersdorf/article215405241/Schlechter-Scherz-Bezirk-gibt-Deutscher-Wohnen-klein-bei.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist eine Forderungsabtretung eines Mieters an ein Inkassounternehmen (legal tech-Unternehmen) dergestalt, alle seine Forderungen im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse einzuziehen, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 19 C 277/17, Urteil vom 04.04.2018) lautet: Nein! (Achtung: anderer Auffassung LG Berlin – 65 S 70/18, Urteil vom 20.06.2018)

Zur Begründung führt das Amtsgericht Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. wie folgt aus: „Die Klägerin ist nicht aktivlegitimiert. Die der Klägerin erteilte Vollmacht und Abtretung sind unwirksam, da sie gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, § 134 BGB iVm §§ 2310 RDG. Denn der der Klägerin erteilte Auftrag geht über die zulässige Inkassotätigkeit hinaus.

Das Rechtsdienstleistungsgesetz stellt ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB dar. Gemäß § 3 RDG ist die selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen nur in dem Umfang zulässig, in dem sie durch dieses Gesetz oder durch oder aufgrund anderer Gesetze erlaubt wird. Nach § 2 Abs. 2 RDG sind Inkassodienstleistungen erlaubt und werden definiert als: „[…] die Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen, wenn die Forderungseinziehung als eigenständiges Geschäft betrieben wird (Inkassodienstleistung).“

Die von der Klägerin erbrachten Leistungen gehen über eine reine Inkassotätigkeit hinaus. Wie aus Punkt 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ersichtlich, übernimmt diese für die Mieter die Durchsetzung sämtlicher Forderungen im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse, insbesondere Auskunftsansprüche, Rückzahlungsansprüche zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, des Anspruchs auf (Teil-)rückzahlung bzw. (Teil-)freigabe der Mietkaution sowie weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. Unter Punkt 1.4 verpflichtet sich die Klägerin erforderliche Informationen zur. Durchsetzung des Anspruchs auch beim Vermieter einzuholen.

Die Klägerin setzt damit nicht nur bestehende Ansprüche der Mieter durch, sondern lässt den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten durch ihre Tätigkeit erst entstehen. Entgegen der Ansicht der Klägerseite betrifft die qualifizierte Rüge nach § 556 g Abs. 2 BGB, die die Klägerin regelmäßig ausspricht, gerade nicht nur das Fälligstellen des Anspruchs, sondern ist eine anspruchsbegründende Tatbestandsvoraussetzung, BeckOK MietR/Theesfeld BGB § 556g Rn. 9. Ohne die Erhebung der qualifizierten Rüge entsteht ein Rückzahlungsanspruch nicht. Die Rüge führt auch zu einer Rechtsfolge, so dass – entgegen der Ansicht der Klägerin – von einem Rechtsgeschäft auszugehen ist, welches unter § 134 BGB fällt, vgl. zum Rechtsgeschäft Palandt/Ellenberger, BGB, 77. Auflage, vor § 104 Rn. 2.

Die Klägerin übernimmt darüber hinaus zur Prüfung eines möglichen Anspruchs weitere Tätigkeiten. Vor allem holt sie Auskünfte bei den Vermietern ein. Dazu formuliert sie diese Auskunftsansprüche und setzt sie durch. Letztlich erbringt die Klägerin alle Tätigkeiten, die für die rechtliche Würdigung dessen, ob ein Anspruch besteht, notwendig sind. Dies übersteigt die erlaubte Tätigkeit eines Inkassos. Es ist – entgegen der Darstellung der Klägerin – nicht so, dass der Mieter über das Vorgehen entscheidet. Der Mieter erteilt im Internet, nachdem er sich mit Hilfe des Mietpreisrechners ein erstes Bild zur Zulässigkeit der Miethöhe gemacht hat, den Auftrag an die Klägerin. Jedoch ist damit noch keine seriöse Einschätzung über etwaige Ansprüche möglich. Denn dazu bedarf es weiterer Ermittlungen und eben der Schaffung der Tatbestandsvoraussetzungen. Daher erbringt die Klägerin letztlich die Arbeit der Ermittlung, Schaffung und Durchsetzung des Anspruchs.

Die Rechtsdienstleistung in Form des Ausspruchs der Rüge bzw. der Einholung von Auskünften ist auch nicht gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 RDG als Nebenleitung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild des Handelnden erlaubt. Denn hier liegt in Rüge und Auskunft ein solches. Gewicht, dass dies nicht als Nebenleistung gewertet werden kann. Vielmehr stellt diese Tätigkeit einen umfassenden Teil der klägerischen Tätigkeit dar.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 21.09.2018: Kommentar – Baupolitik braucht eigenen Minister anstatt Seehofer

Der Wohngipfel im Kanzleramt hat am Freitag in der Sache nicht viel Neues gebracht. Aber immerhin hat die Regierung signalisiert, dass sie das Problem des massiven Mangels an bezahlbarem Wohnraum ernst nimmt.

Es braucht eine nationale Kraftanstrengung über Jahre hinweg, um den Mangel zu beseitigen. Es braucht auch einen Minister, der sich um nichts anderes kümmert. Die Koalitionäre sollten sich fragen, ob es schlau war, die Baupolitik dem Innenministerium zuzuschlagen. Das lässt sich revidieren. Nach der Bayernwahl könnte sich die Gelegenheit dazu bieten.

https://www.berliner-zeitung.de/politik/kommentar-zum-wohngipfel-baupolitik-braucht-eigenen-minister–anstatt-seehofer-31330074

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

Berliner Morgenpost am 24.09.2018: Quartier Waterkant

Spandau bekommt 2500 neue Wohnungen

Die Bürgerinitiative sorgt sich um die fehlende soziale Infrastruktur und weiter anwachsende Verkehrsprobleme.

Jetzt geht es schnell in der Spandauer Wasserstadt. Nach der Grundsteinlegung Anfang September sind bereits die ersten Mauern von einem der neuen Häuser erkennbar. Rund 2500 Wohnungen wollen die landeseigenen Wohnungsbauunternehmen Gewobag und WBM im Quartier „Waterkant“ an der Havel bis 2025 bauen. Es ist einer der größten Entwicklungsräume Berlins.

Aber nicht alle sehen dem Quartier mit Freude entgegen. Die Mitglieder der Bürgerinitiative (BI) „Spandau-Haveleck“ sind auch nach dem Baustart des ersten Teilprojekts skeptisch. Vor allem wegen der Dimension des Vorhabens – und der Frage, ob die Infrastruktur für Tausende neue Einwohner ausreicht.

https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article215398307/Spandau-bekommt-2500-neue-Wohnungen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn ein Mieter seinem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung zwecks Wartung von Rauchwarnmeldern verweigert?

Die Antwort des Landgerichts Konstanz (LG Konstanz – 11 S 83/17, Urteil vom 08.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Konstanz in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die fristlose Kündigung, welche im Schriftsatz des Klägervertreters vom 06.05.2016 erklärt worden ist, beendet wurde.

Diese fristlose Kündigung konnte zwar zunächst dem geschäftsunfähigen Beklagten nicht zugehen, sie ist jedoch in einem ausreichenden zeitlichen Zusammenhang dem Betreuer des Beklagten zugegangen und dies im engen zeitlichen Zusammenhang mit der Bestellung des Betreuers.

Diese Kündigung wurde im an das Amtsgericht gerichteten Schriftsatz des Klägervertreters vom 06.05.2016 in das Verfahren eingeführt. Unzweifelhaft kann eine Kündigung auch mit Klageerhebung erfolgen oder zu einem späteren Zeitpunkt in einem Schriftsatz im Prozess ausgesprochen werden. Wenn dann der entsprechende Schriftsatz der Gegenseite zugeht, ist diese Kündigung ‒ der Gegenseite ‒ zugegangen. Im vorliegenden Verfahren war die Klage sowie die Kündigung vom 06.05.2016 dem geschäftsunfähigen Beklagten zugestellt worden.

Damit war die Klage zunächst unzulässig und die in ihrem Rahmen erklärte Kündigung zunächst nicht zugegangen. Diese „Unzulässigkeit bzw. Nichtigkeit“ der Klage wurde jedoch durch die rückwirkende Genehmigung des Betreuers nach dessen Bestellung geheilt. Möglich ist die Heilung der Nichtigkeit der ganzen Prozessführung auch ohne Zustimmung des Gegners durch den wahren gesetzlichen Vertreter ‒ hier den Betreuer ‒ (BGH, NJW 1999, 3263NJW-RR 2009, 690, 691).

Eine solche ‒ zumindest konkludente ‒ Genehmigung ist hier durch den gesetzlichen Vertreter ‒ dem Betreuer des Beklagten ‒ nach dessen Bestellung erfolgt, indem er inhaltlich umfassend Stellung im Verfahren genommen hat.

Damit ist auch die im hiesigen Prozess erklärte Kündigung vom 06.05.2016 dem Betreuer wirksam zugegangen. Ein hinreichender zeitlicher Zusammenhang ist ebenfalls zu bejahen, da der Betreuer schon im September Akteneinsicht beantragt hat und diese ihm am 05.10.2016 durch das Amtsgericht gewährt wurde. Die Verzögerung ergab sich hier, da sich die Akte zum Zeit der Antragstellung beim Gutachter befand.

Folglich ist die Kündigung vom 06.05.2016 dem Betreuer des Beklagten wirksam zugegangen.

Die Kündigung vom 06.05.2016 wurde darauf gestützt, dass der Beklagte das Ablesen der Zählerstände und die Durchführung der Jahresprüfung des Rauchwarnmelders verhindert hat, indem er die von der Firma … beauftragte Ableserin ins Gesicht geschlagen und beleidigt hat sowie dem Nachfolgeableser den Zutritt verweigert hat.

In diesem Verhalten liegt ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Es muss dem Vermieter möglich sein, zur Wartung des Rauchmelders und Ablesen der Zählerstände die Wohnung zu betreten. Der Beklagte hat dies mehrfach verhindert.

Indem der Beklagte das Prüfen des Rauchmelders verhindert, gefährdet er das Mietobjekt, das gesamte Wohnhaus und seine Bewohner. Dies stellt eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht.

Die Kammer berücksichtigt hierbei, dass der Beklagte wohl schuldlos gehandelt hat. Aber im Vordergrund muss stehen, dass insbesondere sicherheitsrelevante Überprüfungen durch den Vermieter beim Mietobjekt durchgeführt werden müssen. Wenn der Vermieter die Rauchmelder nicht wartet bzw. warten kann, wird das Mietobjekt und seine Bewohner konkret erheblich gefährdet. Gegebenenfalls droht dem Vermieter auch der Verlust seines Versicherungsschutzes im Falle eines Brandes. Bei einer solch schwerwiegenden Gefährdung des Mietobjekts ergibt die Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung des schuldlosen Verhaltens des Beklagten, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Folglich wurde das Mietverhältnis mit der wirksamen außerordentlichen Kündigung vom 06.05.2016 wirksam beendet, wobei bezüglich des Zugangs der Kündigung auf die Kenntnisnahme durch den Betreuer im Rahmen des hiesigen Verfahrens und der Genehmigung der Prozessführung ab zu stellen ist.

Vorliegend war auch eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 BGB nicht erforderlich, da diese bei dem Beklagten offensichtlich ohne Wirkung wäre. Der Beklagte ist psychisch krank und, wie das in diesem Verfahren vom Amtsgericht eingeholte Gutachten aufzeigt, nicht einsichtsfähig. So weigern sich z. B. sein Betreuer und die Mitarbeiter der Hausverwaltung, die Wohnung zu betreten, so dass gegenwärtig auch ein etwaiger Wasserschaden nicht überprüft werden kann.

Die Einräumung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO kommt vorliegend nicht in Betracht, da, wie oben bereits ausgeführt, den Vermietern aufgrund der Gefährdung des Mietobjekts, des gesamten Hauses und seiner Bewohner eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Vereinsjubiläum:

4 Jahre AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V.!

Heute vor genau vier Jahren wurde der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V. als dynamische und progressive Alternative zu den bereits seit Jahren bestehenden etablierten Vereinen gegründet.

Wir blicken sehr positiv zurück, denn die Jahre wurden durch viele interessante Gespräche und Erlebnisse mit Mieterinnen und Mietern geprägt, die uns ihre Probleme erzählt und übertragen haben. Wir hatten viel Freude und so manchen Erfolg und sagen DANKE für das uns bisher entgegengebrachte Vertrauen.

Keine Angst: Wir wollen uns auf unseren ersten Erfolgen nicht ausruhen. Wir haben uns vielmehr für die nächsten Jahre noch höhere Ziele gesetzt und wollen unsere Arbeitsweise im Interesse unserer Mitglieder weiter optimieren.

Ass. Marcel Eupen, 1. Vorsitzender + Pressesprecher

RA Uwe Piper, 2. Vorsitzender

Roswitha Schiefelbein, Schriftführerin

Jean-Habib Gongbah, Migrationsbeauftragter

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 21.09.2018: Wohngipfel im Kanzleramt Mehr Wohnungen für weniger Miete – so geht’s

Sozialer Wohnungsbau und ein paar Korrekturen im Mietrecht – der Wohngipfel der Kanzlerin hat nicht alle überzeugt. Was geplant ist – und wie es besser ginge.

Immobilienbranche und Politik berieten zweieinhalb Stunden während des Wohngipfels im Bundeskanzleramt. Ein 13-seitiges Papier, das ein paar neue Ideen enthält und auch viel Bekanntes. Was geplant ist – und wie es besser ginge.

NEUBAU

Der Bund will Grundstücke „verbilligt“ abgeben, vor allem an die Länder, die dort günstigen Wohnraum schaffen können. Grundstücke gelten als die größten Kostentreiber im Wohnungsbau, und weil Spekulanten die Flächen unbebaut liegen lassen, kommt auch der Neubau nicht voran.Berlins Regierender Bürgermeister hat auf dem Wohngipfel außerdem die Bereitstellung von Grundstücken bundeseigener Konzerne wie der Bahn und der Post gefordert.

Das ist alles richtig, reicht aber nicht aus. Wo Wohnungsnot herrscht, sollten die Länder außerdem die Spekulation mit Grundeigentum stoppen und ganze Quartiere durch planerische Mittel zu Mietförderungsgebieten erklären.

Vorschläge dazu gibt es schon: die „Grunderwerbsteuer C“. Sie wird fällig, wenn ein Besitzer das baureife Grundstück zu lange hält ohne die Absicht, zu bauen. Verbände kritisieren, dass es eine solche Steuer schon einmal Anfang der 1960er gegeben habe. Sie sei wieder abgeschafft worden, weil sie ihre Wirkung verfehlt habe. Die Grundeigentümer hätten nicht schneller gebaut, das Bauland sei trotzdem noch rascher noch teurer geworden, weil die Extrasteuer beim Verkauf auf den Preis aufgeschlagen worden sei.
Wirksamer könnte eine Bekämpfung der Baulandspekulation über Planungsvorschriften sein: Regulierungen zur Art der Bebauung und deren Nutzung. Das Berliner Modell geht in diese Richtung, gilt aber nur auf landeseigenen Flächen.

https://www.tagesspiegel.de/politik/wohngipfel-im-kanzleramt-mehr-wohnungen-fuer-weniger-miete-so-gehts/23099740.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

bundesregierung.de am 21.09.2018: Wohn- und Mietgipfel

Gemeinsam für mehr Wohnungen

„Wir – Bund, Länder und Kommunen – wollen eine große Kraftanstrengung unternehmen, um unsere Ziele für mehr Wohnungen zu erreichen.“ Der heutige Wohngipfel sei ein Start dafür. Das sagte Kanzlerin Merkel nach dem gemeinsamen Treffen im Kanzleramt. Die Bundesregierung hat mit Ländern und Kommunen ein umfassendes Maßnahmenpaket geschnürt.

Was beim Wohn- und Mietgipfel beschlossen wurde:

  • Bau von 1,5 Millionen neuer Wohnungen und Eigenheime ermöglichen
  • Förderung des sozialen Wohnungsbaus mit fünf Milliarden Euro von 2018 bis 2021
  • steuerliche Förderung des Baus von Mietwohnungen
  • Einführung des Baukindergeldes mit 1.200 Euro je Kind pro Jahr (Laufzeit: 10 Jahre)
  • Erhöhung des Wohngeldes ab 2020
  • Anpassung der Wohnungsbauprämie
  • Städtebauförderung auf Rekordniveau: 790 Millionen Euro
  • Stärkung der Mieterrechte durch verbraucherfreundliche Mietpreisbremse
  • günstigeres Bauland vom Bund für den sozialen Wohnungsbau in Kommunen
  • serielles und modulares Bauen fördern
  • Bauplanung und -genehmigungen vereinfachen

https://www.bundesregierung.de/Content/DE/Artikel/2018/09/2018-09-21-wohngipfel.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Mieter Prozesszinsen zahlen, wenn sein Vermieter die Mietsicherheit einklagt?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 5989/18, Urteil vom 11.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte schuldet den titulierten Betrag gem. § 551 BGB in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages vom 8.6.2017.

Die Parteien haben dort wirksam die Zahlung einer Mietsicherheit vereinbart. Die vereinbarte Mietsicherheit beträgt 3 Monatskaltmieten. Die Beklagte hat bisher nur Teilzahlungen erbracht, so dass die titulierte Restforderung noch offen ist.

Die Beklagte ist auch verpflichtet, auf den titulierten Betrag gem. § 291BGB die zugesprochenen Zinsen zu zahlen. Zwar handelt es sich um Fremdgeld für die Klägerin und sie hat keinen Zinsschaden durch die Nichtzahlung der Kaution, aber § 291 BGB spricht dem Gläubiger unabhängig vom Vorliegen des Verzugs quasi als Strafe die Prozesszinsen zu. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution war hier auch fällig (zum Fall der späteren Fälligkeit: BGH Urt. v. 10.10.1991 – III ZR 308/99, NJW 1991, 3274), da die dritte Rate in Höhe des letzten Drittels im November 2017 hätte gezahlt werden müssen.

Eine andere Frage ist die, ob diese Prozesszinsen die Kaution erhöhen. Dafür spricht viel, da die Zinsen auf die Kaution grundsätzlich dem Mieter zustehen und deshalb die Mietsicherheit erhöhen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Zinsen höher als die Zinsen für die Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist sind. Zwar hat die Klägerin dies so in Ihrem Mietvertrag vereinbart, das ist aber gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, da es gegen § 551 Abs. 3 Satz 3 BG  verstößt, wonach die Zinsen unabhängig von deren Höhe immer dem Mieter zustehen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn 77 mwN). Das gilt sogar für die von manchen Banken gezahlten Provisionen für Vermieter (Blank a.aO. Rn 78; Derleder WuM 2002, 239, 242). Nichts anderes gilt für die Prozesszinsen, was aber im Zweifel erst im Kautionsrückzahlungsprozess zu entscheiden wäre, wenn die Klägerin der Mieterin die Prozesszinsen nicht gutschreibt.“