Archiv für den Monat: Juli 2020

Pressemitteilung 15/2020

Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs vom 16.07.2020 ist kein negatives Signal für den Berliner Mietendeckel

„Aus der Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs vom heutigen Tage zum Antrag auf Zulassung eines Volksbegehrens „#6 Jahre Mietenstopp“ können keine negativen Rückschlüsse für den Berliner Mietendeckel gezogen werden, da das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – anders als der bayerische Gesetzesentwurf – auf einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept aufbaut und seine Regelungen nicht eine bloße Verschärfung der bundesrechtlichen zivilrechtlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze darstellen“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. Marcel Eupen.

„Der Berliner Mietendeckel (Mietenstopp des § 3 MietenWoG Bln) kann auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für den Bereich des Wohnungswesens gestützt werden, da vorgenannte Vorschrift eine öffentlich-rechtliche Regelung ist, der im zivilrechtlichen Verhältnis zwischen Privaten (also zwischen den Mietvertragsparteien) keine unmittelbare Wirkung zukommt. Es handelt sich bei Mietpreisbremse und Kappungsgrenze auf der einen Seite und dem Mietendeckel auf der anderen Seite um unterschiedliche „Rechtsregime“. Während Mietpreisbremse und Kappungsgrenze zwischen den Mietvertragsparteien zivilrechtlich gelten, ist der Mietendeckel ein öffentlich-rechtliches Preiserhöhungsverbot“, so Eupen.

„Der AMV geht nach wie vor davon aus, dass der Berliner Mietendeckel einer verfassungsrechtlichen Kontrolle stand hält“, sagte Eupen.

Berlin, den 16.07.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

AMV im Licht der Presse:

 

Berliner Zeitung am 15.07.2020: Vermieter fordern „Schattenmiete“ nun auch in laufenden Verträgen

Eine neue Masche von geschäftstüchtigen Eigentümern: Sie erhöhen die Wohnkosten, kassieren aber den höheren Betrag nicht – solange der Mietendeckel gilt.

Vermieter in Berlin versuchen verstärkt, sich für den Fall zu wappnen, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird oder planmäßig nach fünf Jahren ausläuft. Nachdem etliche Eigentümer bereits beim Abschluss neuer Verträge neben der zulässigen gedeckelten Miete eine zweite, höhere Miete für den Fall vereinbaren, dass der Mietendeckel scheitert oder endet, probieren einige das gleiche nun auch in laufenden Vertragsverhältnissen. Obwohl die Mieten auch hier laut Mietendeckel eingefroren sind oder durch Preisobergrenzen limitiert werden.

So reichte ein privates Unternehmen mit Schreiben vom 1. Juni Klage beim Amtsgericht Spandau ein, um eine Mieterhöhung für eine Wohnung in der Lutherstraße durchzusetzen. Die Miete für die rund 90 Quadratmeter große Wohnung soll unter Berufung auf den Mietspiegel  von 483,94 auf 556,53 Euro monatlich steigen. Das private Unternehmen verlangt laut Klageschrift aber „nur die Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung zur Miethöhe“. Der Erhöhungsbetrag selbst soll während der Zeit, in der die Regelungen des Mietendeckels „der Vereinnahmung“ der höheren Miete entgegenstehen, weder gefordert noch entgegengenommen werden.

Unternehmen stützt sich auf das Bundesverfassungsgericht

Das Unternehmen stützt sich bei der Begründung auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. März. Dieses hatte unter anderem erklärt, es sei nicht erkennbar, dass Vermieter jenseits des sanktionierten Forderns und Entgegennehmens einer unzulässigen Miete daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels „bei Neuvermietungen eine höhere Miete versprechen zu lassen“. Entsprechendes gelte „selbstverständlich“ auch für laufende Mietverhältnisse, argumentiert das private Wohnungsunternehmen. Auf die sogenannten Schattenmieten beim Abschluss neuer Verträge folgen damit jetzt auch Forderungen nach Schattenmieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen.

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die Mieter aus der Spandauer Lutherstraße vertritt, hält Schattenmieterhöhungen für unwirksam. Der Mietendeckel  sei sowohl nach seinem Wortlaut als auch nach seinem Sinn und Zweck als ein umfassendes gesetzliches Verbot formuliert, „das eben nicht nur die Forderung und Entgegennahme, sondern bereits die Vereinbarung“ einer unzulässigen Miete umfasse, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. Da in der Rechtsprechung leider jedoch auch die gegenteilige Rechtsauffassung vertreten werde, sollten sich Haushalte, die eine Mieterhöhung erhalten, umgehend an die kostenfreien bezirklichen Mieterberatungen sowie das Wohnungsamt des jeweiligen Bezirksamtes wenden.

Ob sich Vermieter unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts darauf berufen können, neben der mietendeckelkonformen Miete eine Schattenmiete zu vereinbaren, ist fraglich. Wie berichtet, hat das Wohnungsamt Pankow im Mai ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters aus Bad Homburg untersagt, mit dem dieser per Klageschrift vom 28. Februar bei einem Pankower Mieter eine Mietsteigerung durchsetzen wollte. Das Mieterhöhungsverlangen verstoße gegen das Preiserhöhungsverbot des Mietendeckels, urteilte das Wohnungsamt. Die Behörde stellte fest, sie verkenne nicht, dass der Vermieter aktuell nicht die Zahlung einer höheren Miete verlange, sondern nur die Zustimmung zu einer Erhöhung geltend mache. Das allein ändere nichts daran, dass „jegliches auf Überschreitung“ der nach dem Mietendeckel zulässigen Miethöhe gerichtete Tun seit 23. Februar 2020 im Land Berlin verboten ist und preisbehördlich untersagt werden könne. Der Mietendeckel formuliere ein Verbot, welches außer der Forderung und Entgegennahme auch die Vereinbarung einer unzulässigen Miete umfasse. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geht wie der Bezirk davon aus, dass die Vereinbarung jeder höheren als nach dem Mietendeckel zulässigen Miete „nichtig und damit unzulässig“ ist.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/vermieter-fordern-schattenmiete-nun-auch-in-laufenden-vertraegen-li.93091

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist die nachstehende Mietvertragsklausel

„Die Kosten für die Reparatur von Schäden trägt der Mieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden bis zu der nachfolgend angegebenen Höhe. Es handelt sich hierbei um die Instandhaltungskosten an denjenigen Gegenständen Einrichtung, die seinem direkten und häufigen Gebrauch unterliegen wie Installationseinrichtungen für Wasser, Strom, Gas, Heiz-und Kocheinrichtung sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen und Fenster und Türverschlüsse.

Die Obergrenze für eine Reparatur beträgt im Einzelfall EUR 150,–, maximal EUR 300,–im Jahr.“

wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 47 C 400/19, Urteil vom 10.01.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Beklagten haben keinen Anspruch auf 140,96 Euro aus § 10 des Mietvertrages. Die formularmäßig vereinbarte Kostenübernahme ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Es handelt sich bei dem Mietvertragsformular um allgemeine Geschäftsbedingungen, die von den Beklagten gestellt wurden. Die Beklagten haben den Vortrag der Kläger (S. 3 der Klageschrift) nicht bestritten, sodass er nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt.

Eine Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen dem gesetzlichen Leitbild des § 538 BGB zu einer Kostenübernahme in einer Höhe verpflichtet, die den Umfang einer Kleinreparatur übersteigt. Von einer Kleinreparatur kann nur im Umfang von bis zu 100 Euro die Rede sein (vgl. Palandt/Weidenkaff, 2018, § 535, Rn. 44; Blank/Börstinghaus/Blank, 2017, § 535 Rn. 410 m. w. N.). Dieser Wert wird im Streitfall mit 150 Euro je Reparatur deutlich überschritten. Aufgrund der Unwirksamkeit des § 10 des Mietvertrags sind die Kosten insgesamt nicht erstattungsfähig.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

Legal Tribune Online am 14.07.2020: Mietenstopp und Mietendeckel – Das erste Signal kommt aus Bayern

An diesem Donnerstag wird der Bayerische Verfassungsgerichtshof über ein Volksbegehren zum Mietenstopp entscheiden. Es dürfte die erste gerichtliche Entscheidung zur Frage sein, ob Bundesländer solche Regelungen beschließen dürfen.

Bisher war Bayern nur ein Nebenschauplatz zu einer von Berlin angestoßenen Diskussion. In der Bundeshauptstadt trat am 23. Februar der sogenannte Mietendeckel in Kraft. Damit sind die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Wird eine Wohnung wieder vermietet, muss sich der Vermieter an neue, vom Staat festgelegte Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Auf Antrag der Mieter müssen überhöhte Bestandsmieten sogar gesenkt (gekappt) werden. Das Land stützt sich auf seine Kompetenz für das Wohnungswesen.

Ob das zugrundeliegende Berliner Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) verfassungskonform ist, ist heftig umstritten. Es liegen Verfahren beim Bundesverfassungsbericht (BVerfG) und beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin (VerfGH Bln) vor. Es geht dabei zwar auch um materielle Fragen wie die Verhältnismäßigkeit des Eingriffs ins Eigentum, aber als Hauptstreitpunkt wird überwiegend die Frage gesehen, ob das Land Berlin überhaupt die Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel hat.

Eine erste Wegweisung könnte nun ausgerechnet aus Bayern kommen. Denn in dem Verfahren, das der Bayerische Verfassungsgerichtshof (BayVerfGH) am kommenden Donnerstag entscheiden wird, geht es ganz zentral um die Gesetzgebungskompetenz der Länder bei wohnungspolitisch motivierten Eingriffen ins Mietrecht.

Das Verfahren aus Bayern

Das Verfahren vor dem BayVerfGH dreht sich um die Zulässigkeit des Volksbegehrens „Sechs Jahre Mietenstopp“. In 162 bayerischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen Vermieter sechs Jahre lang die Miete nicht mehr erhöhen dürfen. Ausnahmen soll es nur geben, wenn die Miete unter 80 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Der Mietenstopp-Vorschlag sieht keine Absenkung von Mieten vor, ist also nicht ganz so weitgehend wie der Berliner Mietendeckel. Initiiert wurde das Volksbegehren vom Mieterverein München, dem Deutschen Mieterbund Bayern, der bayerischen SPD, der bayerischen Linkspartei und dem DGB München sowie der Initiative „ausspekuliert“. Über 50.000 Unterschriften wurden gesammelt, 25 000 wären erforderlich gewesen.

Das Volksbegehren wurde jedoch vom Bayerischen Innenministerium nicht zugelassen. Das Land könne ein derartiges Gesetz nicht beschließen, hieß es zur Begründung. Der Bund habe die konkurrierende Kompetenz für das Mietrecht und dort eine abschließende Regelung getroffen. Ob der vorgeschlagene Mietenstopp auch materiell verfassungswidrig wäre, ließ das Innenministerium offen.

Wenn die Landesregierung ein Volksbegehren nicht zulässt, muss nach Art. 64 des bayerischen Landeswahlgesetzes automatisch der BayVerfGH entscheiden. Dieser hat am 18. Juni mündlich verhandelt. In der Verhandlung zeichnete sich laut Medienberichten noch kein Ausgang ab. Das Urteil wird am 16. Juli verkündet.

Die zentrale Fragestellung ist also diesselbe wie in den Berliner Verfahren: Darf ein Land gesetzliche Vorgaben für die vertraglich vereinbarte Miethöhe machen, um bezahlbare Mieten zu sichern?

Zwar hat eine Entscheidung des BayVerfGH natürlich keine rechtliche oder politische Bindungswirkung für den Streit um den Berliner Mietendeckel. Selbst wenn der BayVerfGH entscheidet, dass Länder keine  Gesetzgebungskompetenz für solche Eingriffe haben, wird das Berliner Abgeordnetenhaus seinen Mietendeckel wohl nicht sofort zurücknehmen. Das BayVerfGH-Urteil wird für den Berliner Streit aber vor allem ein fundierter juristischer Diskursbeitrag sein.

Die Verfahren zum Berliner Mietendeckel

Die verbindliche Entscheidung zum Berliner Mietendeckel wird also nicht in Bayern fallen. Wo sie stattdessen fällt – in Berlin oder in Karlsruhe -, das ist noch nicht entschieden.

Beim VerfGH Bln ist eine abstrakte Normenkontrolle anhängig, die von Abgeordneten der Berliner Oppositionsfraktionen CDU und FDP eingebracht wurde. Außerdem liegt die Verfassungsbeschwerde einer privaten Vermieterin vor.

Beim BVerfG ist die Zahl der Verfahren, die sich mit dem Berliner Mietendeckel befassen, sogar größer. Auch hier liegt eine abstrakte Normenkontrolle gegen das Berliner Gesetz vor, eingereicht von 248 Bundestagsabgeordneten der CDU/CSU und der FDP. Hinzu kommen eine konkrete Normenkontrolle des Landgerichts Berlin sowie mehrere individuelle Verfassungsbeschwerden.

Doch wer entscheidet nun zuerst? Es gibt keine gesetzliche Reihenfolge. Absprachen zwischen den Gerichten hat es ebenfalls noch nicht gegeben. Die Natur der Sache könnte dafür sprechen, dass das BVerfG zunächst entscheidet, weil sich die Frage, ob dem Land Berlin eine Gesetzgebungskompetenz zusteht, vor allem aus dem Grundgesetz ergibt – dessen Auslegung nicht zur Kernaufgabe eines Landesverfassungsgerichts gehört.

Die Konstellation ist aber noch komplexer als auf den ersten Blick zu erkennen ist. Denn am BVerfG sind beide Senat mit dem Mietendeckel befasst. Die abstrakte und die konkrete Normenkontrolle ist im Zweiten Senat anhängig, weil im Schwerpunkt die fehlende Gesetzgebungszuständigkeit gerügt wird. Berichterstatter ist aufgrund einer Auffangzuständigkeit Verfassungsrichter Peter M. Huber. Dagegen liegen die Verfassungsbeschwerden nach § 14 BVerfassungsgerichtsgesetz generell im Ersten Senat, auch wenn die materiellen Grundrechtsfragen nicht den Schwerpunkt bilden. Berichterstatterin ist Verfassungsrichterin Yvonne Ott, die am Ersten Senat für das Mietrecht zuständig ist. Auch hier hat es noch keine Absprachen zwischen den Senaten gegeben.

Das Zusammenspiel der Verfahren

Wenn der VerfGH Bln zuerst entscheiden wollte, wäre dies sicher möglich. Denn Verfahren am BVerfG sind bekannt langwierig, selbst wenn das Karlsruher Gericht sich beeilt. Endgültig wäre eine derartige Entscheidung aber nur, wenn der VerfGH Bln den Mietendeckel kippt. Den wenn das Gesetz für nichtig erklärt wurde, würde den BVerfG-Verfahren der Gegenstand fehlen.

Dieses Szenario wäre aber wenig wahrscheinlich, da der VerfGH Bln proportional besetzt ist und die von den aktuellen Regierungsparteien SPD, Linke und Grüne vorgeschlagenen Richter mit sechs zu drei Sitzen ein strukturelles Übergewicht haben. Sollte der Berliner Verfassungsgerichtshof zuerst entscheiden und den Mietendeckel nicht beanstanden, könnte das BVerfG – das heißt einer der beiden BVerfG-Senate – formal immer noch anders entscheiden. Allerdings wäre auch hier die positive Entscheidung des VerfGH Bln ein wichtiger juristischer Diskursbeitrag, den die Karlsruher Richter nicht leichtherzig ignorieren würden.

Sollte eines der angerufenen Gerichte den Berliner Mietendeckel aus Kompetenzgründen kippen, so wäre jedenfalls eine schnelle Entscheidung wünschenswert. So könnte dieses Urteil die Notwendigkeit einer bundespolitischen Diskussion über einen Mietendeckel verdeutlichen. Ein Bundesmietendeckel wäre dann wahrscheinlich ein großes kontroverses Thema im anstehenden Wahlkampf für die im Herbst 2021 geplante Bundestagswahl. Bisher scheiterte ein entsprechendes Bundesgesetz am politischen Nein der CDU/CSU.

Dabei könnte schon die Entscheidung des BayVerfGH am Donnerstag ein guter Anlass für die Debatte um einen Bundes-Mietendeckel sein, wenn er das bayerische Volksbegehren aus Kompetenzgründen für unzulässig erklärt.

https://www.lto.de//recht/hintergruende/h/mietenstopp-mietendeckel-erstes-urteil-verfassungsgerichte-bayern-gesetzgebungskompetenz-bund-laender-verfassung/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Genügt für ein berechtigten Interesses an einer Untervermietung, dass dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 333 S 46/19, Beschluss vom 20.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Entgegen der Ansicht der Klagepartei hatte die Kündigung nach § 543 BGB keinen Erfolg, denn es fehlt an einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters. Es muss vorliegend nämlich berücksichtigt werden, dass der Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte. Selbst wenn dem nicht so wäre, müsste über die Erheblichkeit der Rechtsverletzung auf Grund einer Interessenabwägung entschieden werden (vgl. Schnidt-Futterer – Blank § 543 Rn: 74 m.w.N.). Dies verkennt hier die Klagepartei.

Nach Auffassung der Kammer hatte der Beklagte zu 2 auch ein berechtigtes Interesse, einen Teil der streitgegenständlichen Wohnung einem Dritten zu überlassen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei sind an die Annahme eines berechtigten Interesses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsche nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Dabei kann es sich um ein persönliches aber auch wirtschaftliches Interesse handeln (vgl. Schnidt-Futterer – Blank § 553 Rn: 4 m.w.N.). Da hier der Beklagte zu 1 unstreitig ausgezogen ist, hatte der Beklagte zu 2 auch ein zumindest wirtschaftliches Interesse an einer Untervermietung. Entgegenstehende Interessen des Vermieters in Form von Einwendungen gegen die Person des Dritten oder eine Überbelegung der Wohnung oder sonstige Gründe, aus denen dem Vermieter eine Überlassung nicht zugemutet werden kann, sind nicht ersichtlich.

Soweit die Klägerin fürchtet, der Beklagte zu 1 könne wieder in die Wohnung zurückkehren, hätte sie die Möglichkeit, diesen, wie von ihm gewünscht, aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Die Kammer weist darauf hin, dass der Beklagte, sollte er noch einmal eine Untervermietung ohne Zustimmung der Vermieterin vornehmen, Gefahr läuft, dass eine von Klägerseite ausgesprochene Kündigung greift und die Interessenabwägung zu seinen Ungunsten ausgeht.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Steht § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln einem Mieterhöhungsverlangen entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag 18.06.2029 eintreten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 55/20, Urteil vom 10.06.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: „§ 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte nicht entgegen.

Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen – eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen ist der Beklagten (unstreitig) am 27. Mai 2019 zugegangen, das heißt vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019, der den zeitlichen Anknüpfungspunkt für den vorgenannten Stichtag bildet.

Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 – 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist jedoch die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.

Zwar tritt die begehrte Vertragsänderung hier (erst) mit Wirkung zum 1. August 2019 ein, ein Zeitpunkt, der der Entscheidung des BGH offenkundig nicht zugrunde liegen konnte.

Allerdings greifen die den vorgenannten Entscheidungen zugrunde liegenden Erwägungen auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter – wie hier – vor dem Stichtag zugegangen ist, die Wirkung der Vertragsänderung – wegen § 558b Abs. 1 BGB (iVm § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt.

Ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6) soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist – in beiden Fällen – in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.

Die Begründung des Landesgesetzgebers für die Erforderlichkeit der Stichtagsregelung im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung der Rückwirkungsfrage trägt demnach (auch) nicht die Ausdehnung der Regelung auf Mieterhöhungsverlangen, die vor diesem Zeitpunkt (nur) zugegangen sind. Die Vorschrift ist daher – entsprechend den vom BGH in seiner Entscheidung vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) dargestellten Maßstäben – seinem Sinn und Zweck nach dahin auszulegen, dass das darin geregelte Verbot auch solche Mieterhöhungsverlangen nicht erfasst, die vor dem Stichtag zugegangen sind, die Miethöhe (gemäß § 558b Abs. 1 BGB) allerdings erst zu einem nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt ändern.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

Berliner Zeitung am 09.07.2020: Mietendeckel macht Wohnen günstiger – Neubauten aber teuer 

Eine aktuelle Auswertung des Internetportals Immowelt zeigt, wie sich der Immobilienmarkt in der Bundeshauptstadt in der Corona-Krise entwickelt.

Berlins Wohnungsmarkt zeigt sich mit dem Inkrafttreten des Mietendeckels gespalten. Die Angebotsmieten für Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, sind um acht Prozent gefallen. Neubauwohnungen ab 2014, die nicht unter den Mietendeckel fallen, haben sich dagegen um 17 Prozent verteuert. Das geht aus einer am Donnerstag veröffentlichten Analyse des Internetportals Immowelt hervor. Ausgewertet wurden dabei die auf Immowelt veröffentlichten Inserate für freie Wohnungen im Zeitraum von Januar bis Mai 2019 und 2020. Für Wohnungen, die unter den Mietendeckel fallen, sanken die Angebotsmieten in dieser Zeit im Mittel von 11 Euro auf 10,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (kalt). Neubau-Wohnungen, die nicht unter den Mietendeckel fallen, verteuerten sich dagegen von 13,50 Euro  auf 15,80 Euro je Quadratmeter.

Wie stark die angebotenen Mietpreise gefallen sind, unterscheidet sich von Bezirk zu Bezirk. Immowelt bezieht sich bei seiner Auswertung auf die 23 Bezirke vor der Bezirksreform. Am 1. Januar 2001 wurden die 23 Bezirke zu 12 Bezirken zusammengelegt.

Am stärksten hat sich der Mietendeckel laut Immowelt in Wedding ausgewirkt. Von 2019 auf 2020 sind hier die Angebotsmieten um 18 Prozent zurückgegangen. Vor einem Jahr lag die mittlere Quadratmeter-Miete noch bei 12 Euro und damit über dem Berliner Durchschnitt. Nach dem Rückgang liegt sie aktuell nicht nur darunter, sondern mit 9,80 Euro pro Quadratmeter sogar unter der 10-Euro-Marke. Auch in Neukölln (minus 15 Prozent), Reinickendorf ( minus 11 Prozent) und Tempelhof (minus 10 Prozent) sind die Mieten laut Immowelt unter die 10-Euro-Marke pro Quadratmeter gerutscht.

Insgesamt gehen in 19 von 23 untersuchten Alt-Bezirken die Mieten zurück. Selbst in den beliebtesten und dadurch auch hochpreisigen Gegenden sinken die Preise. In Friedrichshain gehen die Quadratmeterpreise um fünf Prozent auf 14 Euro zurück. In Mitte kosten Mietwohnungen im Mittel 11 Prozent weniger. Schöneberg (minus 16 Prozent) und Charlottenburg ( minus 13 Prozent) weisen noch größere Rückgänge auf.

Wichtig: Die Auswertung bezieht sich auf Angebotsmieten. Welcher Preis vereinbart wurde, ist damit nicht gesagt.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mietendeckel-macht-wohnen-guenstiger-neubauten-aber-teuer-li.92150

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

Spandauer Volksblatt am 09.07.2020: Stadtteilladen Wilhelmstadt in der Adamstraße hat wieder geöffnet

Wilhelmstadt. Der Stadtteilladen Wilhelmstadt in der Adamstraße 39 bietet wieder eingeschränkten Publikumsverkehr an. Seit 9. Juli auch wieder jeden Donnerstag zwischen 8 und 11 Uhr die kostenlose Mieterberatung durch den Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). Ein Besuch ist hier ohne Voranmeldung möglich. Es gelten die inzwischen üblichen Hygiene- und Abstandsregeln.

https://www.berliner-woche.de/wilhelmstadt/c-soziales/stadtteilladen-wilhelmstadt-in-der-adamstrasse-hat-wieder-geoeffnet_a279964

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Steht § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln einem Mieterhöhungsverlangen entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag 18.06.2029 eintreten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 233/19, Urteil vom 27.05.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Der Einwand der Beklagten, § 3 Abs. 1 des nach dem Hinweis der Kammer vom 29. Januar 2020 in Kraft getretenen MietenWoG Bln stehe dem Anspruch der Klägerin entgegen, greift nicht.

Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen – eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin datiert vom 30. Januar 2019 und ist den Beklagten unbestritten spätestens am 31. Januar 2019 zugegangen. Die begehrte Vertragsänderung tritt – unter den weiteren, hier gegebenen Voraussetzungen der §§ 558, 558a BGB – nach § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens ein, hier am 1. April 2020. Für den Fall, dass der Mieter – wie hier die Beklagten – der Erhöhung nicht zustimmt, tritt die Vertragsänderung nach § 894 S. 1 ZPO mit der rechtskräftigen Verurteilung, allerdings mit Wirkung zum nach § 558b Abs. 1 BGB vorausgesetzten Zeitpunkt ein.

Danach ergibt sich hier in zeitlicher Hinsicht schon nicht, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln der mit der Berufung verfolgten Verurteilung zur Zustimmung entgegensteht bzw. entgegenstehen kann (vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129] aA LG Berlin [ZK 67], Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020).

Diesem Ergebnis entsprechen die Erwägungen des Landesgesetzgebers in den Gesetzesmaterialien (hier: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6). Danach soll der in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage nicht, denn es ist in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden. Das gilt erst recht, wenn sogar der Wirkungszeitpunkt vor dem Stichtag liegt.

§ 558b Abs. 2 BGB regelt das (weitere) Verfahren für den Fall, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt. Die Rechtsfolge – der Eintritt der Vertragsänderung zu dem in § 558b Abs. 1 BGB genannten Zeitpunkt – gilt uneingeschränkt auch für den Fall, dass der Vermieter den Anspruch aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB gerichtlich geltend machen muss.

Nach alledem ergibt sich kein rechtlicher oder sachlich begründbarer Anknüpfungspunkt für eine Differenzierung danach, ob die Vertragsänderung nach § 558b Abs. 1 BGB oder nach §§ 558b Abs. 1, 2 BGB, 894 ZPO eintritt und – je nachdem – in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG fällt (oder nicht).“

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 08.07.2020: Mietendeckel – was bringt er & wie lange?
Diese Fragen beschäftigten sowohl die Experten auf dem Podium wie auch die gut informierten und interessierten Gäste im – aufgrund des gebührenden Abstands – gut besetzten Saal des Stadtteilzentrums Obstallee, die in der letzten Juniwoche der Einladung gefolgt sind, der beiden Spandauer Vertreterinnen der Linksfraktionen in Bundestag und Abgeordnetenhaus, Helin Evrim Sommer und Franziska Leschewitz. Wohl einhelliges Resumee: Trotz mancher Lücken und Zugeständnisse, der Deckel auf der Miete passt, kann und soll bleiben, trotz mancher Klagen vor Gericht(en).
Gut, dass mit dem  Referent für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, Dr. Guido Brendgens und mit dem bei uns in der Großwohnsiedlung von der montäglichen Mieterberatung und Aktionen der Mietergruppen wohlbekannten Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV, zwei Experten dabei waren, die deutlich Licht in das „Dunkel unter dem Deckel“ der Komplexität von Terminen und Inhalten, von Ansprüchen, Widersprüchen und Fehlinformationen gebracht haben.
So konnte Marcel Eupen vom AMV bei der Veranstaltung auch das zurechtrücken, was die angeblich bereits von Amts- und Landgericht festgestellte Verfassungswidrigkeit des „Mietendeckels“ betrifft. In diesen bisherigen Fällen ging es jeweils immer nur um die Frage, ob die Mietobergrenze auch schon bei Mieterhöhungen oder Mietabschlüssen greifen kann, die noch vor dem Stichtag bzw. vor dem in Kraft treten des MietenWoGBln liegen. Diese Fragen sind tatsachlich negativ beschieden bzw. an die obersten Gerichte zur Entscheidung weitergeleitet worden.