Archiv für den Monat: September 2017

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Abendblatt am 28.09.2017: Erster Spandauer Wohntag

Alle Mieter sind herzlich eingeladen.

Der AMV (Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V.) veranstaltet am 7. Oktober im Klubhaus Falkenhagener Feld, Westerwaldstraße 13, den ersten Spandauer Wohntag. Unter der Schirmherrschaft des Bezirksbürgermeisters, Helmut Kleebank, sind Vorträge und Infostände zum Thema „Wohnen in Spandau“ geplant, zu denen alle Mieter eingeladen sind.

Im Mittelpunkt stehen unter anderem Angebote der städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen, der Wohnungsneubau im Bezirk, das Wohnen bei der Degewo und der WBM im Neubauprojekt Pepitahöfe in Hakenfelde, die Wohngeld-Entwicklung der sozialgebundenen Wohnheiten in Spandau. Die Teilnahme an der Veranstaltung ist kostenlos. Eine Anmeldung ist nicht erforderlich. Für das leibliche Wohl ist gesorgt.

Erster Spandauer Wohntag

Aus der Rubrik „Verbraucherinformationen“:

wiwo.de am 25.09.2017: Stromanbieter-Ranking – Faire und günstige Stromtarife für 100 Städte

Mit dem Wechsel des Stromanbieters können Haushalte ihre Stromrechnung deutlich senken. Unser exklusives Ranking der 100 größten Städte zeigt faire und günstige Tarife – und wer hinter den Anbietern steckt.

http://www.wiwo.de/unternehmen/energie/stromanbieter-ranking-faire-und-guenstige-stromtarife-fuer-100-staedte/20353570.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss der einer Kostenmieterhöhung beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung zeitlich aktuell sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 18 C 108/15, Urteil vom 09.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. wie folgt aus: „Die Beklagte schuldet auch die weiteren Erhöhungsbeträge von 59,53 Euro ab 01.12.2014 nicht. Durch die weitere Erhöhungserklärung vom 14.10.2014 fand eine Erhöhung der Miete schon deshalb nicht statt, weil dem Schreiben keine aktuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt war. § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verlangt aber eine Berechnung, welche die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. Eine Berechnung die über drei Jahre alt ist, genügt diesen Anforderungen nicht.“

Aus der Rubrik „Verbraucherinformationen“:

Das Europäische Verbraucherzentrum

Das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland bietet nicht nur persönliche Beratung zu Verbraucherrechten in Europa, sondern unterstützt Sie auch kostenlos bei Streitigkeiten mit einem Unternehmen in einem anderen EU-Land, Norwegen oder Island.

Und so helfen wir Ihnen, Ihre Verbraucherstreitigkeit gütlich zu lösen:

Wir prüfen Ihren Fall anhand der Unterlagen, die Sie uns zusenden. Sind wir zuständig, kontaktieren wir unsere Kollegen des Europäischen Verbraucherzentrums, in dem das betreffende Unternehmen seinen Sitz hat. Diese wenden sich wiederum direkt an das Unternehmen, um eine Lösung in Ihrem Sinne zu erzielen.

Möglicherweise bietet es sich auch an, eine passende Schlichtungsstelle einzuschalten, was wir nur in Rücksprache mit Ihnen tun werden.

Über den aktuellen Stand des Verfahrens werden Sie von uns regelmäßig informiert. Verfahren dauern in der Regel etwa drei Monate. Dies ist jedoch ganz vom Rechtstreit und der Kooperation des Unternehmens abhängig. 75 % aller Fälle können wir zu Gunsten der Verbraucher lösen.

https://www.evz.de/de/ihr-problem-loesen/so-helfen-wir/

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Süddeutsche Zeitung am 27.09.2017 – BGH: Mieterschutz ist wichtiger als Profit des Vermieters

BGH – VIII ZR 243/16, Urteil vom 27.09.2017

  • Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern gestärkt.
  • Die Kündigung eines Mieters ist demnach nur dann erlaubt, wenn dem Vermieter andernfalls „erhebliche Nachteile“ entstehen – und er diese nachweisen kann.

Der Bundesgerichtshof hat eine überraschend klare Entscheidung zum Vorrang des Mieterschutzes vor den Renditeinteressen des Vermieters gefällt. Die Kündigung einer Wohnung aus rein wirtschaftlichen Gründen ist dem Vermieter nur dann erlaubt, wenn ihm andernfalls „erhebliche Nachteile“ für seine Immobilie entstünden. Damit hob er ein Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen auf.

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/mietrecht-bgh-mieterschutz-ist-wichtiger-als-profit-des-vermieters-1.3685465

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss der einer Kostenmieterhöhung beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die fiktiven Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen enthalten?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 18 C 108/15, Urteil vom 09.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Es fehlt an einer ausreichenden Wirtschaftlichkeitsberechnung als Vergleichsgrundlage für die Kostenmiete. Die dem Erhöhungsverlangen beigefügte Berechnung mit Stichtag 01.07.2011 genügt den gesetzlichen Voraussetzungen nicht. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG ist die auf Mieterhöhung gerichtete Erklärung des Vermieters nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Dies hat in einer Form zu geschehen, die ein wohnungswirtschaftlich nicht gebildeter Mieter verstehen und nachprüfen kann (LG Itzehoe, Beschluss vom 14. Januar 2003 – 1 S 236/02 -, ZMR 2003, 494). Zwar ist der Mieterhöhungserklärung nicht stets eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen. Schon nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern und zu berechnen (BGH, Urteil vom 04. Dezember 2013 – VIII ZR 32/13 -, GE 2014, 185 = NJW 2014, 457). Es genügt ein entsprechender Auszug betreffend die für die Erhöhung maßgeblichen Kosten. Deshalb sind keine Angaben zu fordern, soweit der Mieter diese bereits kennt, diese ihm keinen Erkenntnisvorsprung bieten oder sich eben überhaupt nicht auswirken (LG Berlin, Urteil vom 30. November 2012 – 63 S 144/12 -, GE 2013, 269). Nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 2 Abs. 1 I!. BV sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nach §§ 8 bis 9 WoBindG in Verbindung mit §§ 3 bis 10 NMV eine Grundlage für die Ermittlung der Kostenmiete bildet, aber die laufenden Aufwendungen für das Gebäude oder die jeweilige Wirtschaftseinheit zu ermitteln und den Erträgen gegenüber zu stellen. Erträge sind gemäß § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Einnahmen aus Miet- und Pachtverträgen sowie Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können. Diese Bestimmung ist nach ihrem Wortlaut unter Berücksichtigung der Systematik der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und dem Sinn und Zweck der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung dahingehend auszulegen, dass alle die Einnahmen zu berücksichtigen sind, die im Rahmen der ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden und denen anrechenbare laufende Aufwendungen (§ 18 Abs. 1 II. BV) gegenüberstehen (BGH, Urteil vom 02. November 2005 – VIII ZR 310/04 -; GE 2006, 111 = NJW-RR 2006, 380). Hierzu gehören nicht außergewöhnliche Einnahmen. Dagegen sind grundsätzlich Mieteinnahmen für die Wohnungen auch bei einem tatsächlichen Leerstand (fiktiv) in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzustellen. Dem auch bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung unvermeidbaren Leerstand wird hier mit dem pauschalen Mietausfallwagnis Rechnung getragen (LG Berlin, Urteil vom 17. Juni 2005 – 63 S 68/05). Wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, um für Wohnraum die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) zu ermitteln, so ist der Gesamtbetrag der Erträge in derselben Höhe wie der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auszuweisen, § 31 Abs. 3 II. BV. Aus dem nach Abzug der Vergütungen verbleibenden Betrag ist die Miete nach den für ihre Ermittlung maßgebenden Vorschriften zu berechnen.

Die Erhöhungserklärung vom 21./29.07 2011 ist danach unwirksam, weil sie die Höhe der Erträge gar nicht erkennen lässt und die Erläuterung insgesamt unzureichend ist.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

promietrecht.de: Baufreiheit in Mietwohnungen – Platz für Handwerker schaffen

Wenn der Vermieter Arbeiten in Ihrer Wohnung durchführen will, dies nicht ohne das Wegräumen von Möbeln, Sachen möglich ist, dann stellt sich die Frage, wer die sogenannte Baufreiheit, Platz für Handwerker, schaffen muss. Und: Was ist mit den Kosten, die deswegen entstehen? Baufreiheit – Mietern steht für Aufwendungen, Auslagen Kostenerstattung zu.

Für Aufwendungen, die Mietern im Rahmen der Schaffung der Baufreiheit und auch im Rahmen der Ausführung späterer Arbeiten entstehen, kann der Mieter Aufwendungsersatz vom Vermieter verlangen.
Mieter müssen keine Baufreiheit, Platz für auszuführende Arbeiten von Handwerkern schaffen

https://www.promietrecht.de/Benutzung-der-Wohnung/Streitpunkte/Bauarbeiten/Baufreiheit-in-Mietwohnungen-Platz-fuer-Handwerker-schaffen-E3057.htm

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

promietrecht.de: Hausmeister – welche Kosten sind Betriebskosten des Mieters?

Meist sind die Kosten des Hausmeisters vom Mieter als Betriebskosten zu tragen, weil eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag dies regelt. Trotzdem gibt es immer wieder Ärger um diese Betriebskosten.

Durch welche Tätigkeit entstehen umlegbare Betriebskosten für einen Hausmeister?

Hausmeistertätigkeiten, die z.B. als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können:

  • Reinigung von Treppenhaus, Kellergängen und Hof,
  • Kontrolle des freien Durchgangs der Flucht- und Rettungswege,
  • Winterdienst,
  • Bedienung und Kontrolle der Heizung,
  • Gartenpflege,
  • Kontrolle des Fahrstuhls,
  • Kontrolle eines Gemeinschaftskellers,
  • Kontrolle Müllstandsflächen.
Hinweis: Das gilt natürlich nur, soweit diese Tätigkeiten nicht schon als Fremdleistungen separat berechnet werden.

https://www.promietrecht.de/kalte-Betriebskosten/einzelne-Betriebskosten/Hauswart/Hausmeister-welche-Kosten-sind-Betriebskosten-des-Mieters-E2080.htm

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Mieter einen Anspruch auf Anbringung von Taubenstachel oder einer gleichwertigen Maßnahme, wenn die den Wohnwert beeinträchtigende Taubenbesiedlung im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, da die Tauben durch die vom Vermieter zu verantwortende Fassadengestaltung angezogen werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Augsburg (AG Augsburg – 17 C 4796/15, Urteil vom 16.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Augsburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch gemäß § 535Abs. 1 Satz 2 BGB auf Anbringung von Taubenstachel oder einer gleichwertigen Maßnahme zur Beseitigung der Störung.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis seit 01.06.2012. Aus diesem ergibt sich die Pflicht des Vermieters, hier des Beklagten, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache liegt vor, wenn sie zum üblichen oder vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört neben der Gebrauchsgewährung auch der Schutz gegen Störung am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, jedenfalls soweit dies dem Risikobereich des Vermieters zuzurechnen ist. Räumlich sind alle Bestandteile der Mietsache umfasst. Damit muss grundsätzlich auch der mitvermietete Balkon der klägerischen Wohnung in einem gebrauchsfähigem Zustand erhalten werden.

Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben liegt ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vor. Wird der Wohnwert deshalb beeinträchtigt, weil sich in der Umgebung des Anwesens zahlreiche Tauben aufhalten, so ist dieser Umstand idR als großstadttypisch von den Mietern hinzunehmen. Die Mieter haben gegen den Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Abwehrmaßnahmen. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Tauben durch eine konkrete Fassadengestaltung angezogen werden, die vom Vermieter zu verantworten ist. In diesem Fall gehört die durch die Tauben bedingte Beeinträchtigung des Wohngebrauchs zum Risikobereich des Vermieters, mit der weiteren Folge, dass er im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe zu sorgen hat (BayObLG NZM 1998, 713, Blank/Börstinghaus Miete BGB § 536 Rn. 116).

1. Aus Sicht des Gerichts ist ein solcher Mangel ist hier in Bezug auf den klägerischen Balkon zu bejahen. Das Gericht stützt seine Überzeugungsfindung insbesondere auf die Ausführungen der Sachverständigen wie der Aussage des Klägers selbst und der Zeugen La R., Y. und Sch. Die Zeugin G. dagegen ist nicht dauerhaft vor Ort und konnte dem Gericht schon aus diesem Grund kein ausreichendes Bild von der Situation vor Ort vermitteln.

Die Zeugen gaben übereinstimmend an, dass nahezu durchgängig Tauben das Dach besiedeln, auch wenn in den jeweiligen Momentwahrnehmungen die Zahlen nachvollziehbar variieren. Die Zeugen La R. und Y. schilderten auch eindrucksvoll, wie sie selbst durch den Taubenkot beeinträchtigt sind, ohne dass das Gericht hier Anhaltspunkte für eine Gefälligkeitsaussage aus Eigeninteresse bestanden hätten.

Diese Aussagen lassen sich auch mit den überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen in Einklang bringen, die bei ihrem Ortstermin selbst zahlreiche Tauben auf dem Dach gezählt hatte. Zwar wurden keine Anzeichen für laufende Bruten gefunden, die vorgefundenen Strukturen, die Kotauflagen und die zahlreichen Federn auf dem Dach, insbesondere zwischen und unter den dort angebrachten Solaranlagen, sprechen aber für viele Brutplätze. Die Tauben werden durch die Solaranlagen besonders angelockt, da sie ihnen optimal für Sitzwarte, Lebensraum und Nistmöglichkeit dienen und Schutz vor Feinden bieten. Die baulichen Eigenschaften sowie die Beschaffenheit des Gebäudes stellen somit einen besonderen Anziehungspunkt für Tauben dar. Somit fällt die Taubenplage vor Ort in diesem Einzelfall auch in den Risikobereich des Vermieters, da er durch die konkrete Ausgestaltung und Nutzung des Hauses Anreize für Stadttauben zur Ansiedelung geschaffen hat.

Weiter ist nach den Ausführungen der Sachverständigen die tatsächliche Benutzung des Balkons dem Kläger größtenteils unmöglich bzw. sollte davon sogar abgesehen werden. Die Tauben halten sich vermehrt auf dem Geländer des Balkons und auf dem Dach auf. Durch die große Menge der dauerhaft anwesenden Tauben kommt es zu einer überdurchschnittlichen Verunreinigung und Kontamination sowohl des klägerischen Balkons als auch des angrenzenden Fensterbereichs. So ist es dem Kläger weder möglich sich auf dem Balkon aufzuhalten, noch Wäsche aufzuhängen. Besonders der Taubenkot enthält krankmachende Mikroorganismen. Krankheitserreger und Parasiten können durch offene Fenster in die Wohnung gelangen, was eine erste Gefahr darstellt.

2. Der Vermieter hat hier auch nicht durch die Anbringung eines Kunstoffrabens auf der Balkonbrüstung noch nicht alles zumutbare und erforderliche getan, um die Störung zu beseitigen. Nach den Ausführungen im Sachverständigengutachten haben Attrappen gerade keinerlei Abschreckungseffekt.

2. Die Beseitigung der Störung ist dem Vermieter auch möglich und zumutbar, § 275BGB. Die Sachverständige führt dazu aus, dass es durchaus erfolgsversprechende Möglichkeiten gibt, die Tauben dauerhaft fern zu halten. Neben dem Anbringen von Taubenstachel sog. Spikes, können auch Netze gespannt oder Vergrämungspaste aufgetragen werden.

Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit kann das Gericht nicht erkennen. Die Beklagtenpartei hatte in der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2016 vorgetragen, dass das Anbringen von Taubenstacheln umlaufend auf dem gesamten Dach etwa 3.358,00 Euro netto kosten würde. Dies ist angesichts des Wertes der sechstöckigen Wohnanlage nicht unverhältnismäßig.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

promietrecht.de: Als Mieter Notdienst mit Reparatur, Mängelbeseitigung beauftragen

Die Notwendigkeit für eine (behelfsmäßige) Reparatur besonders dringender Mängel kann dazu führen, dass man als Mieter einen Notdienst beauftragen kann, oder sogar beauftragen muss.

Notreparaturen als Mieter nur beauftragen wenn, dies dringend erforderlich ist

Wird vom Mieter eine Reparatur beauftragt, ohne dass ein wirklich dringender Fall vorliegt, dann kann es sein, dass der Mieter auf den Kosten sitzen bleibt.

https://www.promietrecht.de/Mangel/Mangelbeseitigung/Ersatzvornahme/Als-Mieter-Notdienst-mit-Reparatur-Maengelbeseitigung-beauftragen-E3048.htm