Archiv für den Monat: Dezember 2019

Der AMV wünscht Ihnen und Ihren Familien einen guten Rutsch ins Jahr 2020!

Ass. Marcel Eupen, 1. Vorsitzender
RA Uwe Piper, 2. Vorsitzender
Roswitha Schiefelbein, Schriftführerin
Jean-Habib Gongbah, Migrationsbeauftragter

Pressemitteilung 37/2019

Jahresbilanz des AMV zur kostenlosen Mieterberatung im Bezirk Spandau

Größter Beratungsbedarf in Staaken

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. zieht Bilanz.
 
Der AMV, der im Auftrag des Bezirksamts Spandau von Berlin an sieben Beratungsstandtorten in Spandau die zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie dem Bezirksamt Spandau geschlossene Vereinbarung zum Bündnis für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021 umsetzt, d.h. die bezirkliche kostenlose Mieterberatung organisiert und durch beauftragte Volljuristen durchführen lässt, teilt mit, dass in der Zeit vom 03.01.2019 bis zum 19.12.2018 an den sieben Beratungsstandtorten mit 14 Wochenstunden, d.h. an insgesamt 656 Beratungsstunden, 1.284 Bürgerinnen und Bürger bei mietrechtlichen Problemen beraten worden sind. Im Einzelnen:
 
1) Staaken – 372 Beratungen
2) Wilhelmstadt – 273 Beratungen
3) Falkenhagener Feld – 146 Beratungen
4) Haselhorst – 143 Beratungen
5) Neustadt – 138 Beratungen
6) Siemensstadt – 127 Beratungen
7) Hakenfelde – 85 Beratungen*
 
*Die Beratungsstelle Hakenfelde war aufgrund von Bauarbeiten zwischen Ende Juli 2019 und Oktober 2019 geschlossen.
 
Die fünf am meisten nachgefragten Themen waren:

1) Mieterhöhungsverlangen – 406 Beratungen = 61,89 %

2) Betriebs- und Heizkostenabrechnung – 321 Beratungen = 48,93 %
3) Mietmangel und Mietminderung – 217 Beratungen = 33,10 %
4) Mietkaution – 39 Beratungen – 5,95 %
5) Modernisierung – 32 Beratungen – 4,88 %
 
„Die im September 2018 im Rahmen des „Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021″ im Auftrag des Bezirksamts Spandau gestartete kostenfreie Mieterberatung hat sich inzwischen in Spandau nach kürzester Zeit etabliert und wird von den Spandauer Mieterinnen und Mietern sehr gut angenommen“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Marcel Eupen.

Berlin, den 20.12.2019

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Prognosen“:

Berliner Morgenpost am 10.12.2019: BBU – Mietendeckel: 5,5 Milliarden Euro weniger Investitionen

Der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) warnt vor deutlichem Einbruch beim Wohnungsbau.

Ein Mietendeckel würde die im Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) organisierten Firmen über fünf Jahre mit Einnahmeverlusten von insgesamt 1,1 Milliarden Euro treffen. Das teilte der BBU auf seiner Jahrespressekonferenz am Dienstag mit.

Mietendeckel in Berlin: Schaden beläuft sich laut BBU auf 5,5 Milliarden Euro

Der wirtschaftliche Schaden für die Region sei sogar noch größer, betonte BBU-Chefin Maren Kern bei der Vorstellung der Zahlen. Denn ein Euro Eigenkapital finanziere fünf Euro Investitionen – also belaufe sich der Schaden auf 5,5 Milliarden Euro.

„Wir appellieren deshalb dringend an das Berliner Abgeordnetenhaus, den Mietendeckel fallen zu lassen oder wenigstens gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen von ihr auszunehmen“, sagte Kern im Hinblick auf die Anhörung am Mittwoch im Bauausschuss zum Berliner Mietendeckel.

https://www.morgenpost.de/berlin/article227874859/Mietendeckel-5-5-Milliarden-Euro-weniger-Investitionen.html

Aus der Rubrik „Prognosen“:

Berliner Zeitung am 10.12.2019: Mietendeckel verhindert 12.000 neue Wohnungen

Der Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) warnt vor deutlichem Einbruch beim Wohnungsbau.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) erwartet, dass wegen des vom Senat vorgesehenen Mietendeckels rund 12.000 Wohnungen weniger gebaut werden als geplant.

BBU-Vorstand Maren Kern sagte am Dienstag bei der Vorstellung des Marktmonitors 2019, dass der Deckel, der rückwirkend vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre gelten soll, rund 1,1 Milliarden Euro weniger Einnahmen für die Mitgliedsunternehmen bedeute. Erfahrungsgemäß ziehe ein eigener Euro Einnahmen vier Euro Fremdkapital nach sich, so dass aus 1,1 Milliarden Euro Mindereinnahmen 5,5 Milliarden weniger Ausgaben nach sich ziehen.

Mangelnder Neubau

Deshalb hätten die privaten Mitgliedsunternehmen des BBU ihre Pläne, 8200 Wohnungen zu errichten, auf nahezu Null reduziert, wie eine Umfrage ergab. Die Genossenschaften wollten nur noch 2000 statt 6000 neue Wohnungen bauen. Die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, gleichfalls vom BBU vertreten, wollten weiter bauen, müssten sich aber laut Kern bei Sanierungen einschränken oder sich stärker verschulden.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mietendeckel-in-berlin-verhindert-12000-neue-wohnungen-li.2987

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Abendblatt am 06.12.2019 – Berlin-Staaken: Gewobag verunsichert neue Mieter

Mieter müssen lange auf geänderte Konto- und Kontaktdaten warten.

Wegen des Umgangs mit ihren neuen Mietetern in Staaken steht die Gewobag in der Kritik. Zum 1. Dezember hat das landeseigene Wohnungsunternehmen fast 6.000 Wohnngen von der Ado Properties in Staaken und Reinickendorf übernommen. Doch bis kurz vor dem Stichtag wussten die Bewohner nicht, wohin sie ihre Miete überweisen sollen.

In einem Rundschreiben, das am 25. November in die Hausbriefkästen eingeworfen wurde, hieß es, die Gewibag plane, zum 1. Dezember die Bewirtschaftung der Wohnungen zu übernehmen, vorausgesetzt, dass bis dahin alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt seien. Wenn dies planmäßig gelinge, würden die Mieter eine neue Kontonummer zur Überweisung der Miete erhalten. An wen die Miete für Dezember gezahlt werden muss, wird darin nicht erwähnt. Auch blieb offen, an wen sich Bewohner in Notfällen wie beispielsweise Fahrstuhlausfall oder Havarie wenden können.

Schlechter Start

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) ist „sprachlos über so wenig Empathie und Einfühlungsvermögen der involvierten Mitarbeiter“ bei der Gewobag und forderte diese auf, sich in die zukünftigen Mieter hineinzuversetzen. „Das ist ein ganz schlechter Start und einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft nicht würdig“, erklärte Marcel Eupen, der 1. Vorsitzende des AMV. Gewobag-Sprecherin Anne Grubert hatte zuletzt gegenüber der „Berliner Zeitung“ erklärt die Übernahme der Wohnungen sei gesichert. Die vertraglichen Voraussetzungen lägen jetzt vor. „Auch für eine Wohnungsbaugesellschaft unserer Größe ist die Integration von knapp 6.000 Wohnungen innerhalb von zwei Monaten eine Herausforderung“, so Grubert. Ein Schreiben mit neuen Konto- und Kontaktdaten sei kürzlich verschickt worden.

https://www.abendblatt-berlin.de/2019/12/07/berlin-staaken-gewobag-verunsichert-neue-mieter/

Aus der Rubrik „Meinungsumfragen“:

Berliner Zeitung am 06.12.2019 – Forsa-Umfrage : Mehrheit der Berliner will den Mietendeckel

Die Berliner haben hohe Erwartungen an den Preisstopp – und halten die Einführung für richtig.

Während Vertreter der Immobilienbranche und der Bauwirtschaft vor dem Mietendeckel warnen, setzt eine Mehrheit der Berliner hohe Erwartungen auf den Preisstopp. 61 Prozent der Berliner halten den Mietendeckel für eine sinnvolle Maßnahme, um für Entlastung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen. Das ist das Ergebnis einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa im Auftrag der Berliner Zeitung. 32 Prozent halten die geplante Regelung nicht für sinnvoll. Forsa befragte vom 21. bis 28. November 1 006 Berliner. Die Umfrage gilt als repräsentativ.

Die Mieter unter den Berlinern setzen hohe Erwartungen in den Mietendeckel. Laut Forsa-Umfrage glauben 67 Prozent von ihnen, der Mietendeckel könne dazu beitragen, dass sie sich in den kommenden Jahren weniger Sorgen um die Mietkosten machen müssen. 28 Prozent der Mieter erwarten das nicht.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mietendeckel-berlin-mehrheit-der-berliner-will-den-mietendeckel-li.2770

Aus der Rubrik „Wirtschaftsinformationen“:

Berliner Zeitung am 04.12.2019 – Städteboom : City-Bezirke werden immer teurer

Zu wenig Wohnungen, zu hoher Andrang: Berlin ist eine der teuersten Städte Deutschlands. Neue Zahlen zeigen, in welchen Bezirken die Mieten in den vergangenen Jahren gestiegen sind.

Es ist nur eine Zahl, aber sie ist aussagekräftig. Wer in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte seit 2015 eine neue Wohnung angemietet hat, hatte ein um 425 Euro höheres Einkommen als Mieter, die vor 2015 dort eingezogen sind. Das geht aus einer Übersicht über die Mietentwicklung mit Stand 2018 hervor, die das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg am Mittwoch präsentierte.

Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte liegen damit an der Spitze der Berliner Bezirke, wenn es um die Einkommens-Differenz zwischen Neumietern und Altmietern geht. Im Klartext: Hinzugezogen sind in den beiden Innenstadt-Quartieren von 2015 bis 2018 vorwiegend Menschen mit guten Einkommen – jedenfalls im Vergleich zu den Altmietern.

Neue Mieter haben höheres Einkommen

In den meisten Berliner Bezirken haben die neuen Mieter ein höheres Einkommen als die alten Mieter. So etwa in Treptow-Köpenick, Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf. Nur in Spandau, Reinickendorf, Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf liegt das Einkommen der Altmieter höher. Dort sind seit 2015 also überwiegend Menschen mit geringeren Einkommen zugezogen.

Bei den Mieten ergibt sich ein ähnliches Bild. So liegen die Mieten von Wohnungen in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg, die seit 2015 vermietet wurden, deutlich über den Preisen, die vor 2015 verlangt wurden. Am niedrigsten ist die Differenz der Mieten im Bezirk Spandau und in Marzahn-Hellersdorf. Die Preissteigerungen fallen dort also geringer aus.

Grund für den Anstieg der Mieten in Berlin ist das geringe Angebot und die steigende Nachfrage. Zwar erteilten die Behörden in den vergangenen Jahren jeweils Baugenehmigungen für mehr als 20.000 Wohnungen jährlich, doch bleibt die Zahl der gebauten Wohnungen dahinter zurück. Im Jahr 2018 wurden in Berlin rund 16.700 Wohnungen fertiggestellt. Mehr als 60.000 genehmigte Wohnungen wurden jedoch noch nicht fertiggestellt. „Baustau“ sagen die Statistiker dazu.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-staedteboom-city-bezirke-immer-teurer-li.2661

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Zeitung am 04.12.2019: „Wir lehnen den Mietendeckel gänzlich ab“FDP und CDU diskutieren mit Vertretern der Wirtschaft über die geplante Begrenzung der Wohnkosten – das Ergebnis ist eindeutig.

Bei einem Fachgespräch zum „sogenannten Mietendeckel“ wollten die Fraktionen von CDU und FDP am Mittwoch Mieterverbände und Vertreter der Wirtschaft zu Wort kommen lassen. Doch zu der Anhörung im Abgeordnetenhaus fanden sich am Ende keine Mieterorganisationen, dafür umso mehr Vertreter der Immobilien- und Bauwirtschaft zusammen. So überwog die Kritik.

Sandra Trommsdorf von der Industrie- und Handelskammer (IHK) befand, der Mietendeckel sei nicht nur eine Investitionsbremse, sondern zugleich eine Konjunkturbremse. Er belaste zum einen den Berliner Haushalt, zum anderen führe er zu einem erheblichen Steuerverlust. Rot-Rot-Grün trete die unternehmerische Freiheit mit Füßen, so Trommsdorf.

Jürgen Wittke, Hauptgeschäftsführer der Handwerkskammer, sagte, die Betriebe rechneten infolge des Mietendeckels mit einem Rückgang an Aufträgen. Zahlen zu den möglichen Auswirkungen könne er nicht nennen. Aber in persönlichen Gesprächen hätten ihm Unternehmer von Umsatzausfällen „in Millionenhöhe“ berichtet. Umfangreiche Sanierungsvorhaben würden mit dem Mietendeckel nicht durchführbar seien. Die Wohnungsgenossenschaften, die zurzeit zu den günstigsten Vermietern gehören, bekräftigten ihre Kritik an dem Preisdeckel.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-miete-wir-lehnen-den-mietendeckel-gaenzlich-ab-li.2669

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einem Mieter ordentlich kündigen, wenn dieser eine Party mit nächtlicher Ruhestörung, bei der auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden, feiert und er bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek (AG Hamburg-Wandsbek – 713 C 270/18, Urteil vom 14.03.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Räumungsklage ist künftig (§ 259 ZPO) im Hauptanspruch aus § 546I BGB begründet.

Die im Schriftsatz vom 6.11.2018 ausgesprochene ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis zum Ablauf des 28.2.2019 beendet.

Die Klägerin hat an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 I BGB, weil der Beklagte den Hausfrieden schuldhaft in nicht unerheblicher Weise gestört hat.

Allerdings ist die Kündigung vom 2.8.2018 unwirksam gewesen, weil dem Beklagten nicht nachgewiesen werden kann, schuldhaft am 11.7.2018 eine laute Drogenparty in der Wohnung veranstaltet oder zumindest geduldet zu haben. Nach dem Inhalt der Ermittlungsakte wurde der Beklagte selbst nicht in der Wohnung angetroffen. Die aufgefundenen Betäubungsmittel können ihm nicht sicher zugeordnet werden, weshalb die Staatsanwaltschaft das Ermittlungsverfahren gemäß § 170 II StPO einstellte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Bekundungen der Zeuginnen M. und R.

Diese erste Kündigung hatte indes abmahnungsgleiche Wirkung, vor allem im Hinblick auf die Beanstandung nächtlicher Ruhestörungen, die insbesondere vom Balkon der Wohnung des Beklagten ausgegangen sein sollen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte am 3./4.11.2018 eine Party in seiner Wohnung feierte, die mit lauter, für die Nachbarn störender Musik und dem Hinunterwerfen von Gegenständen über dem Balkon in der Nacht einherging. Aus den glaubhaften Bekundungen der Zeuginnen M. und S. folgt, dass sich an jenem Samstagabend und Sonntagmorgen mehrere Personen mit dem Beklagten selbst in der Wohnung befanden, laute Musik hörten und diskutierten. Vor allem aber warfen sie Gegenstände vom Balkon herunter, darunter jedenfalls einen Wäscheständer und mehrere Stühle. So etwas verbietet sich aus mehreren Gründen. Zum einen hat der Mieter kein Recht, Gemeinschaftsflächen zu vermüllen und eine problematische Wohnlage noch weiter herunterzuwirtschaften. Zum anderen ist das Werfen von Gegenständen über den Balkon potentiell gefährlich für die Bausubstanz und die Mitbewohner. Die Zeugin M. hat beschrieben, dass die Wäschestange sich nur etwa 5 cm von ihrer Wohnfensterscheibe entfernt befunden hat. Es kann ausgeschlossen werden, dass der Beklagte bei den ungünstigen Sichtverhältnissen, die im November zur Abendzeit geherrscht haben müssen, und bei seiner aggressiven Grundstimmung, die die Zeugin S. in ihrer E-Mail vom nächsten Tage schilderte, eine Gefährdung anderer hinreichend ausschloss oder dies auch nur in Erwägung zog. Mit wem der Beklagte dort feierte, vermag er offenbar selbst nicht genau zu sagen, denn anders ist es nicht zu erklären, dass er die von ihm angekündigten Gegenzeugen für den besagten Tag nicht namhaft machen kann. Nachdem es bereits am 11.7.2018 zu einem Polizeieinsatz in seiner Wohnung wegen ihm unbekannter Dritter, die sich in der Wohnung aufgehalten hatten, kam, musste dem Beklagten klar sein, dass er solche Leute nicht wieder zu sich einladen kann, zumal während eines laufenden Räumungsrechtsstreits vor Gericht. Die Klägerin stellt sich mit ihrer Kündigung zu Recht auf den Standpunkt, dass von dem Beklagten, wenn er in Feierlaune ist, auch künftig nicht zu erwarten ist, dass er das Recht der übrigen Hausbewohner, in Ruhe gelassen zu werden, in der gebotenen Weise respektieren werde.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 04.12.2019: Verstößt Berliner Gesetz gegen Verfassung?
Bundesinnenministerium stellt Mietendeckel vernichtendes Gutachten ausAls Verfassungsressort überwacht das Bundesinnenministerium, ob Gesetze mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Das Ergebnis beim Mietendeckel ist eindeutig.

Das Bundesinnenministerium hält den von der rot-rot-grünen Koalition geplanten Mietendeckel für grundgesetzwidrig. Das geht aus einem 13-seitigen Gutachten des Ministeriums hervor. Demnach verstößt der vom Senat beschlossene Entwurf, der noch durch das Abgeordnetenhaus muss, in mehreren Punkten gegen das Grundgesetz.

Als sogenanntes Verfassungsressort ist das Bundesinnenministerium für die Einhaltung der Rechtsordnung zuständig und prüft daraufhin bereits Entwürfe in Gesetzgebungsverfahren.

Der Gesetzentwurf greife in die vom Grundgesetz geschützte Eigentumsfreiheit der Wohnungseigentümer und ihre Vertragsfreiheit ein. Zwar liege der gesetzgeberische Zweck, durch die Begrenzung der Miethöhe der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken, nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes im öffentlichen Interesse, die Verhinderung der Gentrifizierung sei nämlich ein Gemeinwohlbelang. Und das Gesetz dürfte nach Ansicht das Ministeriums auch geeignet und erforderlich sein, diesen Zweck zu erreichen.

Doch problematisch sei die Zumutbarkeit: Ob die im Grundgesetz geschützten Interessen der Eigentümer derart weit in den Hintergrund gestellt werden dürfen, wie es der Berliner Gesetzentwurf vorsieht, sei zweifelhaft. Ein weiteres Problem: Vom Mietenstopp würden unterschiedslos alle Vermieter erfasst, auch solche, die bislang nur geringe Mieten verlangt haben. Dies ist nach dem Gleichheitsgrundsatz problematisch.

Innenministerium: Zumutbarkeit sei problematisch

Ein weiteres Problem aus Sicht des Ministeriums: Die Mietobergrenze versetze die zulässige Miete auf den Stand des Mietspiegels von 2013, der auf auf den Mieten der Jahre 2008-2012 basiere. Die seit dieser Zeit gestiegenen Preise – im Baugewerbe für Instandhaltung sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten – blieben im Gesetz unberücksichtigt.

Auch deshalb erscheine die Kappung zu hoher Bestandsmieten („Wuchermiete“) problematisch. Bezugspunkt sei hier erneut die 2013 ortsübliche Miete. Ob 120 Prozent der 2013 ortsüblichen Miete bereits als Grenze zur „Wuchermiete“ angesehen werden kann, sei ebenfalls zweifelhaft.

Daneben fehle es an einer gesetzlichen Absicherung für Eigentümer, um eine „verfassungswidrige Substanzverletzung“ auszuschließen, wenn Eigentümer und Vermieter erhebliche Investitionen wie energetische Sanierung getätigt haben. Eine Abmilderung sei lediglich über eine Härtefallklausel möglich.

Zudem sei durch den Gesetzentwurf selbst nicht abgesichert, „dass durch die Vermietung auch ein Ertrag, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, erwirtschaftet werden kann“.

Grundsätzlich befindet das Bundesinnenministerium, dass das Land Berlin gar nicht berechtigt sei, ein solches Gesetz zum Mietendeckel zu erlassen. Der Bund habe mit der Regelung des Mietpreisrechts auf dem freien Wohnungsmarkt von seiner Kompetenz abschließend Gebrauch gemacht – etwa mit der Mietpreisbremse in Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt.

Demnach darf die Miete in diesen Gebieten zu Beginn des Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. „Die Mietpreisbegrenzung wurde damit durch den Bund umfassend und abschließend geregelt“, heißt es in dem Gutachten. Eine Gesetzgebungskompetenz der Länder sei daher gesperrt.

Der Berliner Mietendeckel würde durch eine „auf Spezialzuständigkeiten gründende“ Einzelentscheidung die bundesrechtlichen Regelungen zur Mietpreisbremse verfälschen. Vermieter würden damit in ihren im Bundesrecht festgelegten Rechten eingeschränkt. „Dies wäre ein Verstoß gegen die bundesstaatliche Kompetenzordnung, die alle rechtsetzenden Organe dazu verpflichtet, ihre Regelungen so aufeinander abzustimmen, dass die Rechtsordnung nicht aufgrund unterschiedlicher Anordnungen widersprüchlich wird“, heißt es in dem Gutachten.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/verstoesst-berliner-gesetz-gegen-verfassung-bundesinnenministerium-stellt-mietendeckel-vernichtendes-gutachten-aus/25298328.html