Archiv der Kategorie: Mietertipps /-informationen

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Spandauer Volksblatt am 09.10.2020: Betriebskosten – Deutsche Wohnen korrigiert Betriebskostenabrechnung für 2018
Gutschriften für Mieter in der Pionierstraße im Falkenhagener Feld
Die Deutsche Wohnen Management GmbH korrigiert im Falkenhagener Feld für vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. vertretene Mieter aus der Wirtschaftseinheit in der Pionierstraße 103, 105, 107, 115, 117, 119, 127 und 129 ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 vom 20.11.2019 und nimmt Erstattungen vor.

Tiefgarage, Stellplätze, Wasseruhren, Sonderabfuhr

Die Deutsche Wohnen Management GmbH rechnete in ihrer Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018 für die Objekte Pionierstraße 103, 105, 107, 115, 117, 119, 127 und 129 für 60 Mietparteien die Betriebskosten ab und nahm aufgrund der dort vorhandenen Tiefgarage sowie der Stellplätze zwar Vorwegabzüge bei den Kostenpositionen Grundsteuer und Strom vor, nicht hingegen bei den Kostenpositionen Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart und Außenanlagenreinigung.
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. legte für seine Mitglieder Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018 ein und monierte u.a., dass durch die Tiefgarage und die Stellplätze auch Kosten für Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart und Außenanlagenreinigung entstanden seien und mit diesen nicht die Wohnraummieter hätten belastet werden dürfen. Vielmehr hätte insoweit zwingend ein Vorwegabzug erfolgen müssen. Außerdem erhob er den Einwand überdimensionierter Wasserzählerund monierte beim Sperrmüll eine Rechnung.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH gab insoweit mit Schreiben vom 02.06.2020, vom 02.07.2020 sowie vom 05.10.2020 dem Widerspruch des AMV statt und erteilte bezüglich der Tiefgarage und der Stellplätze bei den Kostenpositionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung und Winterdienst Gutschriften. Außerdem bestätigte die Überprüfung der Wasserzähler durch die Berliner Wasserbetriebe, dass auch kleinere Wasserzähler ausreichend seien. Schließlich wurde die monierte Sperrmüllrechnung storniert.
Für eine 80,82 m² große 3-Zimmer-Wohnung ergab sich so für das Abrechnungsjahr 2018 eine Erstattung von 42,72 €.
Im Einzelnen:
– Straßenreinigung: 2,23 €
– Winterdienst: 9,06 €
– Hauswart: 12,59 €
– Außenanlagenreinigung: 2,11 €
– Bewässerung: 7,90 €
– Entwässerung: 7,38 €
– Sonderabfuhr: 1,45 €

Kommentar des AMV

Den AMV freut es außerordentlich, dass die Deutsche Wohnen Management GmbH der Aufforderung, ihre maßgebliche Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 bezüglich der monierten Kostenpositionen zu korrigieren und Gutschriften zu erteilen, unverzüglich außergerichtlich nachgekommen ist. Der äußerst kompetenten Hausverwalterin R.S. gebührt ein Lob.
Der AMV empfiehlt allen Mieterinnen und Mietern, ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monatenach Erhalt der Abrechnung Zeit. Auch bei der hier maßgeblichen Nebenkostenabrechnung vom 20.11.2019 ist die Jahresfrist noch nicht abgelaufen.

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Zeitung am 30.09.2020: Der Ausverkauf von Wohnungen in Berlin geht weiter
Immer mehr Mietwohnungen​ werden in Eigentum umgewandelt. Der Bund wollte das eigentlich ändern, doch jetzt stellen sich CDU und CSU quer.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt in Städten wie Berlin als Motor der Verdrängung. Eigentlich sollte die Umwandlung deswegen stärker eingeschränkt werden. So war es jedenfalls beim Wohngipfel im Kanzleramt vor zwei Jahren verabredet worden. Doch nun will zumindest die Union davon nichts mehr wissen. Im Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz aus dem Haus von Bauminister Horst Seehofer (CSU), das jetzt zur Ressortabstimmung an die beteiligten Ministerien verschickt wurde, ist ein Umwandlungsverbot ​ jedenfalls nicht mehr enthalten.
Der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak verbucht dies als seinen persönlichen Erfolg. „Ich bin froh, dass das Umwandlungsverbot aus dem Gesetzentwurf gestrichen wurde“, erklärt Luczak. „Darum habe ich hart gerungen. Mein Ziel ist, mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.“ Das funktioniere aber nicht, wenn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen faktisch verboten werde. Luczak verweist auf den bestehenden Schutz für Mieter. „Im Mietrecht haben wir starke soziale Leitplanken, auch im Fall der Umwandlung in Eigentumswohnungen“, sagt er. Bis zu zehn Jahre betrage der Kündigungsschutz bereits heute schon.
Die Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe ist sauer: „Das Problem mit den Umwandlungen ist seit Jahren bekannt und hat sich in den letzten Jahren eher noch verschärft als entspannt“, sagt sie. Auf Drängen der SPD seien auf dem Wohngipfel 2018 schärfere Umwandlungsregeln vereinbart worden. Doch CDU-Mann​ Luczak habe sich mit Händen und Füßen dagegen gewehrt. Jetzt feiere er seinen „Erfolg“ und setze damit seine Politik fort, die er auch als einer der führenden Gegner des Mietendeckels zeige. „Deutlicher kann man einen Stinkefinger gegenüber den Mieterinnen und Mietern, insbesondere denen mit geringen und mittleren Einkommen, nicht zeigen“, so Kiziltepe.

In der SPD formiert sich Widerstand

In der SPD-Bundestagsfraktion​ formiert sich Widerstand. Neben Cansel Kiziltepe aus Friedrichshain-Kreuzberg übt der aus Pankow kommende Abgeordnete Klaus Mindrup Kritik an der Union. „Wir verlieren in unseren Ballungszentren täglich bezahlbaren Wohnraum durch die spekulative Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, sagt Mindrup. Allein in Berlin seien zwischen 2012 und 2018 insgesamt 86.964 Mietwohnungen durch Umwandlung verloren gegangen. Die Umwandlung bedeute „in den meisten Fällen Verdrängung aus angestammten Kiezen“, so Mindrup. „Da es hier in der Regel um Spekulation mit Wohnraum geht, kann es auch kein Argument sein, die Umwandlung beizubehalten, um einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen.“ Die aufgerufenen „spekulativen Mondpreise“ könne kaum ein Mensch finanzieren. Deswegen sei die tatsächliche Zahl der Mieter, die ihre Wohnung kaufen, sehr gering. „Wieder einmal lässt die Union die Mieterinnen und Mieter im Regen stehen und schlägt sich auf die Seite der Spekulanten“, sagt Mindrup.
In einem früheren Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz war das Umwandlungsverbot noch enthalten. Es sah vor, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie in Berlin unter Genehmigungsvorbehalt der Behörden zu stellen. Umwandlungen wären danach nur noch in bestimmten Ausnahmefällen möglich gewesen. Zum Beispiel, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Eigentum zugunsten der Erben begründet werden soll. Oder wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden sollen. Aber das ging der Union zu weit.
Für Mieter ist die Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum vor allem deswegen problematisch, weil Eigentümer beim Verkauf einer Wohnung im unvermieteten Zustand einen höheren Preis erzielen können. Der Anreiz, die angestammten Mieter zum Auszug zu bewegen, ist dadurch groß. Wie groß genau, zeigen die Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht 2019/2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Ehemalige Mietwohnungen der Baujahrgänge bis 1919, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, kosteten danach im vergangenen Jahr im Schnitt 3540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie im vermieteten Zustand verkauft wurden. Im unvermieteten Zustand brachten die Wohnungen im Schnitt 4668 Euro pro Quadratmeter ein – also pro Quadratmeter 1128 Euro mehr. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung macht das einen Unterschied von 112.800 Euro aus.

Aus der Rubrik „Mieterinformatione­n“:

Berliner Zeitu­ng am 29.09.2020: Mieter in 325.000 Wohnungen bleiben vor Kündigungen und Räu­mungen verschont
Der Senat hat eine Verlängerung des besonderen Schutzes während der Corona­-Pandemie beschlosse­n.
ie Mieter der rund 325.000 landese­igenen Wohnungen in Berlin können aufatm­en: Sie bleiben über den September hinaus von Kündigungen we­gen Zahlungsverzugs, Wohnungsräumungen und Mieterhöhungen ve­rschont. Das hat der Senat am Dienstag mit der „Verlängerung der Maßnahmen zur Verbesserung des Miet­erschutzes und zur Vermeidung von Wohnun­gsverlusten für die Dauer der Corona-Kri­se“ beschlossen.
„Die Corona-Pa­ndemie ist längst ni­cht überstanden“, sa­gt Stadtentwicklungs­senator Sebastian Sc­heel (Linke). Der be­sondere Schutz der Mieter in der Corona-­Pandemie, den der Se­nat im März beschlos­sen hatte, bleibe de­swegen bis Ende des Jahres bestehen. Ans­onsten wäre er Ende September ausgelaufe­n. „In Zeiten der an­dauernden Unsicherhe­it, halte ich diese Maßnahme für ein wic­htiges Signal“, sagt Scheel. Neben den Wohnungsmietern nehme der Senat damit ins­besondere die Gewerb­emieter in den Blick. Sie seien von der Krise besonders stark betroffen. „Deshalb brauchen wir kulan­te und individuelle Lösungen, um die Gew­erbetreibenden durch die Krise zu bringe­n“, so Scheel.

Aus der Rubrik „Mieterinformatione­n“:

Pressemitteilu­ng vom 29.09.2020: Senat verlängert Maßn­ahmen zur Verbesseru­ng des Mieterschutzes in Berlin für die Dauer der Corona-Kri­se bis Ende 2020

Aus der Sitzung des Senats am 29. Septem­ber 2020:

Auf Vorlage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat der Senat von Berlin in seiner heutigen Sitzu­ng die Geltungsdauer der im März 2020 be­schlossenen „Maßnahm­en zur Verbesserung des Mieterschutzes und zur Vermeidung von Wohnungsverlusten“ bis Ende des Jahres 2020 verlängert.
Sebastian Sche­el, Senator für Stad­tentwicklung und Woh­nen: „Die Corona-Pan­demie ist längst nic­ht überstanden. Dem trägt der Senat Rech­nung und hat in sein­er heutigen Sitzung die Verlängerung der Maßnahmen zur Verbe­sserung des Mietersc­hutzes und zur Verme­idung von Wohnungsve­rlusten beschlossen. Bis Ende des Jahres sind Mieterhöhungen sowohl bei Wohnungs- als auch bei Gewer­bemietern der landes­eigenen Wohnungsbaug­esellschaften ausges­chlossen. In Zeiten der andauernden Unsi­cherheit, halte ich diese Maßnahme für ein wichtiges Signal. Wir nehmen damit in­sbesondere die Gewer­bemieter in den Blic­k. Sie sind von der Krise besonders stark betroffen. Deshalb brauchen wir kulante und individuelle Lösungen, um die Gewe­rbetreibenden durch die Krise zu bringen­.“
Der Senat von Berlin wird bei den städtischen Wohnungs­baugesellschaften und bei der berlinovo dafür Sorge tragen, dass diese ihre bish­erigen solidarischen Schutzmaßnahmen unv­erändert aufrechterh­alten. So werden wei­terhin bei Mietrücks­tänden individuelle und kulante Lösungen vereinbart, keine Kündigungen wegen Zah­lungsrückständen aus­gesprochen und auch keine Räumungen bewo­hnter Wohnungen vera­nlasst.
Die für die Wo­hnmietverhältnisse beschriebenen Maßnahm­en gelten gleichfalls für die Gewerbemie­tverhältnisse der st­ädtischen Wohnungsun­ternehmen. Gerade für den Gewerbevermiet­ungsbereich sind über die beschlossenen Hilfsangebote des La­ndes Berlin und des Bundes hinaus partne­rschaftlich orientie­rte Lösungen zwischen den Wohnungsuntern­ehmen und den Mieter­innen und Mietern ex­istentiell.
Der Senat von Berlin wird nochmals nachdrücklich an die privaten Berliner Vermieterinnen und Vermieter einen Appell richten, dass sie ihre zum Teil erfolg­reich begonnenen Bei­träge für eine solid­arische Stadt aufrec­hterhalten und so ih­rerseits Signale der Sicherheit vermitte­ln.

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Zeitung am 23.09.2020: Berlin – Vergesellschaftung würde 226.000 Wohnungen betreffen
Der Senat gibt seine Stellungnahme zum Volksbegehren „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ ab. Die Entschädigung könnte teuer werden.
Der rot-rot-grüne Senat legt sich nicht fest, ob er die Forderung nach einer Vergesellschaftung von Wohnungen großer Immobilienunternehmen in Berlin unterstützt oder nicht. In der am Dienstag beschlossenen Stellungnahme des Senats zum Volksbegehren der Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ unterstützt die Landesregierung zwar ausdrücklich das Ziel des Begehrens, den gemeinwirtschaftlichen Anteil an Wohnungen in Berlin zu erhöhen. Doch zugleich vermeidet der Senat, sich für oder gegen eine Vergesellschaftung auszusprechen.​
Stattdessen verweist die Koalition darauf, dass sie das Ziel durch Ankäufe von Wohnungen und den Neubau bereits jetzt verfolge und zudem rechtliche Instrumente wie den Mietendeckel nutze, um den Mietenanstieg zu begrenzen. Die von der Initiative geforderte Überführung von Wohnungen aus Privateigentum in öffentliches Eigentum könne gegebenenfalls „nur durch ein politisch und im konkreten juristisch umstrittenes Vergesellschaftungsgesetz erreicht werden“, stellt der Senat fest.

Jetzt muss das Abgeordnetenhaus beraten

Betroffen von einer Vergesellschaftung wären nach jetzigem Stand rund 226.000 Wohnungen in Berlin. Laut der Stellungnahme des Senats würde dafür eine Entschädigung in Höhe von mindestens 29 Milliarden Euro fällig werden. Im Falle einer Kreditfinanzierung müsste Berlin dafür einen Zuschuss von etwa sechs Milliarden Euro aus der Landeskasse leisten.
Neben der Opposition im Abgeordnetenhaus übt die Wohnungswirtschaft Kritik an der Vergesellschaftungsinitiative. „Enteignung schafft nicht eine einzige zusätzliche Wohnung“, ​ sagte Maren Kern, Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Das Geld, das dafür ausgegeben werde, brauche Berlin dringend an anderer Stelle. „Enteignung heißt deshalb: weniger Investitionen in Schulen, Kitas, Krankenhäuser, Nahverkehr, moderne Verwaltung und sozialen Wohnungsbau“, so Kern.

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Spandauer Volksblatt am 18.09.2020: Verjährungsfalle – Erstattungsansprüche gegenüber Deutsche Wohnen vor Verjährung
Die Ansprüche der Mieterinnen und Mieter gegenüber der Deutsche Wohnen bzw. deren Tochtergesellschaften als Vermieterinnen auf Erstattung der Kostendifferenzbei der Position Versicherung im Jahr 2016 im Vergleich zu 2015 verjähren mit dem Ablauf des 31.12.2020.
Betroffen sind Ansprüche aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahr 2017 für die Abrechnungsperiode 2016.
Zur Erinnerung:
Die Deutsche Wohnen Management GmbH legte bis 2015 in der Deutsche Wohnen/GSW-Großsiedlung im Falkenhagener Feld – aber auch in anderen Siedlungen in Berlin – die Kosten der Versicherung nach der Anzahl der Objekte um. In 2016 änderte sie einseitig den Abrechnungsmaßstab:
Seit 2016 werden die Kosten der Versicherung nach Quadratmeter Wohnfläche abgerechnet. Durch die Änderung des Abrechnungsmaßstabs ist es in der GSW-Großsiedlung im Falkenhagener Feld zu einer Kostensteigerung von über 50 % gekommen.
Dies hielt das Amtsgericht Spandau (AG Spandau – 6 C 293/19, Urteil vom 18.10.2019) für nicht rechtens und verurteilte die GSW Immobilien GmbH – ein Tochterunternehmen der Deutsche Wohnen – nach der Umstellung der Versicherungsprämie zur Erstattung der Mehrkosten im Jahr 2016 im Vergleich zum Jahr 2015 und führte zur Begründung in seinem Urteil wie folgt aus:
„Die Beklagte hat den Klägern € 77,68 zu erstatten, weil sie – anders als in den Vorjahren – Versicherungsprämien in die Abrechnung eingestellt hat, deren Berechnung nicht der Anzahl der Mietobjekte zur Grundlage hatte, sondern die Wohn-/Nutzfläche, was zu der von den Klägern zutreffend errechneten Erhöhung des auf die Kläger umgelegten Anteils geführt hat. Diese Kostenerhöhung aufgrund veränderter Prämienberechnung ist entweder überhaupt nicht oder nur aufgrund eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot eingetreten.
Der in Rede stehende Versicherungsvertrag hatte eine feste Laufzeit vom 1. Januar 2014 bis zum 1. Januar 2017. Es ist nicht ersichtlich, dass der Versicherer eine vertraglich eingeräumte Befugnis hatte, die Grundlage der Prämienberechnung während der Laufzeit einseitig zu ändern, …“
Das Urteil erwuchs in Rechtskraft.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH nahm nach der vorgenannten Gerichtsentscheidung gegenüber allen Mieterinnen und Mietern, für die der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung 2016 eingelegt und den Einwand der unzulässigen Prämienumstellung erhoben hatte, Erstattungen der Kostendifferenz vor.
In einem Schreiben der Deutsche Wohnen Management GmbH vom 12.11.2019 heißt es insofern wie folgt:
„In Bezug auf die Versicherungskosten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erstatten wir Ihren Mitgliedern die Kostendifferenz zu dem Vorjahr in Höhe von 68,44 €, da die Bemessungsgrundlage unterjährig geändert wurde.“

Verjährung droht

Mieterinnen und Mieter, die bisher noch keine Erstattung für 2016 verlangt haben, müssen sich nun sputen, da ihre Ansprüche mit dem Ablauf des 31.12.2020 verjähren. Sie sollten umgehend rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Hier bietet sich u.a. eine der Beratungsstellen der bezirklichen Mieterberatung an.
Inzwischen liegt auch eine gerichtliche Entscheidung für die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 (AG Spandau – 5 C 104/20 – vom 14.07.2020) vor, die allerdings noch nicht rechtskräftig ist. In diesem Urteil lautet es wie folgt:
„Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs hat die Klägerin dargelegt.
Es ist unstreitig, dass die Beklagte durch einen vorfristigen Neuabschluss eines Versicherungsvertrags am 2.8.2016 unter Änderung der Berechnungsgrundlage von der Anzahl der Mietobjekte auf die Wohn-/Nutzfläche und damit Quadratmeter die Erhöhung der Versicherungsprämie um 51,69 % ausgelöst hat.“
Für das Jahr 2017 tritt Verjährung erst mit dem Ablauf des 31.12.2021 ein, so dass noch ausreichend Zeit zur Geltendmachung der Ansprüche besteht.

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

DER TAGESSPIEGEL am 15.09.2020: Datenbank für den kompletten Berliner Wohnraum – Scheel plant Wohnungs- und Mietenkataster
Wer den Mietanstieg in der Hauptstadt bremsen will, sollte den Ist-Zustand genau kennen. Stadtentwicklungssenator Scheel will dabei neue Wege gehen.
Berlins Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel plant den Aufbau eines Wohnungs- und Mietenkatasters. Eine solche Datenbank für den kompletten Wohnraum in Berlin gebe genauer Auskunft über die Mietenentwicklung als etwa ein Mietspiegel, sagte der Linken-Politiker der Deutschen Presse-Agentur. Verstöße, zum Beispiel gegen die Mietpreisbremse oder den Mietendeckel, könnten dann besser kontrolliert werden.
„Ein solches Kataster stellt eine Gesamterhebung dar. Diese liefert mehr Informationen als der Mietspiegel, der auf Basis einer repräsentativen Erhebung erarbeitet wird“, so Scheel. Außerdem erhoffe er sich genauere Angaben etwa zur sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder zur Frage, ob Wohnungen überbelegt seien.
Vorbild für die Pläne seien bereits bestehende Wohnungskataster in Skandinavien, Österreich oder der Schweiz.
„Wir planen, drei Gutachten in Auftrag zu geben. Diese sollen darstellen, welche Vor- und Nachteile solche Kataster in den unterschiedlichen Ländern haben und was verbessert werden könnte“, erläuterte Scheel. „Auf der Grundlage dieser Ergebnisse arbeiten wir dann weiter.“
https://www.tagesspiegel.de/berlin/datenbank-fuer-den-kompletten-berliner-wohnraum-scheel-plant-wohnungs-und-mietenkataster/26187844.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Spandauer Volksblatt am 02.09.2020 – Spandau: „Mietendeckel-Warteschleife“

Mieterhöhung trotz „Mietendeckel“?

Spandaus Mieterinnen und Mieter in der „Mietendeckel-Warteschleife“
Mieterhöhungen sind doch aufgrund des „Mietendeckels“ in Berlin zurzeit verboten oder?

Obwohl in Berlin am 23.02.2020 das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) und damit der sog. „Mietendeckel“ in Kraft getreten ist, erhöhen Vermieterinnen und Vermieter munter die Miete weiter, so als ob ein Mietendeckel in Berlin nicht existiere.
Sind derartige Mieterhöhungen wirksam?

Kernpunkte des MietenWoG Bln (Mietendeckel) in der Theorie

Der Mietendeckel ist eine allgemeine Mietpreisbegrenzung für fünf Jahre
Kern des Gesetzes ist die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten in Berlin für fünf Jahre.
Ausgenommen vom Mietendeckel sind:
– Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
– mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung,
– Wohnheime,
– Trägerwohnungen
– sowie alle ab Anfang 2014 erstmals bezugsfertigen Neubauten oder Wohnungen, die mit einem dem Neubau entsprechendem Aufwand aus dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum wiederhergestellt wurden (bspw. in einer ehemaligen Bauruine).
Verstöße durch die Vermietenden gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden.
Doch wie sieht die Praxis aus?

Mieterhöhungen nach Inkraftreten des MietenWoG Bln

Ein Beispiel:
Die Covivio Immobilien GmbH wandte sich mit Schreiben vom 27.07.2020 namens und in Vollmacht der Vermieterin, der Covivio Quadriga 40 GmbH, an ihren Mieter in der Spandauer Wilhelmstadt und teilte diesem mit, dass sie beauftragt sei, eine Mieterhöhung zum 01.10.2020 vorzunehmen. Sodann erfolgte die Neuberechnung der Miete für die 52 m² große Wohnung von bisher 324,64 € um 26,36 € auf 351,00 €. Dies entspricht einer Nettokaltmiete von 6,75 €/m².
In dem Mieterhöhungsschreiben heißt es u.a. wie folgt:
Einverständniserklärung zur Mieterhöhung

„Wir bitten Sie uns Ihre gesetzlich erforderliche vorbehaltslose Zustimmung zur Mieterhöhung bis spätestens zum 30.09.2020 (Ablauf der Zustimmungsfrist) mittels Unterzeichnung und Rücksendung der beiliegenden Durchschrift im frankierten Umschlag zu erteilen.
Rechtliche Aufklärung insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Gesetzgebung in Berlin
Aufgrund des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), siehe Anlage 1, können wir gemäß §§ 558 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete verlangen. Wenngleich wir den Betrag während der Geltungsdauer des Gesetzes weder fordern noch entgegennehmen dürden.
Sofern das MietenWoG Bln ganz oder in Teilen für verfassungswidrig erklärt wird, werden wir entsprechend der dann gültigen Rechtslage rückwirkend die Zahlung der Mieterhöhung verlangen.“
Das vorstehende Mieterhöhungsverlangen der Covivio Immobilien GmbH dient lediglich als Beispiel uns steht stellvertretend für andere Mieterhöhungen. Inzwischen werden derartige Mieterhöhungen als „Schattenmieterhöhungen“ betitelt.

Wie sollen Spandauer Mieterinnen und Mieter auf eine derartige Mieterhöhung reagieren?

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin, die u.a. für Rechtsmittel gegen Entscheidungen des Amtsgerichts Spandau (aber auch für Entscheidungen des Amtsgerichts Mitte und damit für Mieterinnen und Mieter aus Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten) zuständig ist, hält die in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln landesrechtlich angeordnete Mietpreisbegrenzung und damit den Mietendeckel für verfassungswidrig (LG Berlin – 67 S 274/19, Beschluss vom 12.03.2020; LG Berlin – 67 S 109/20, Beschluss vom 06.08.2020). Dem Land Berlin fehle insoweit jede Gesetzgebungskompetenz, da der Bund in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556 d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt habe. Diese Regelungen entfalteten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.
Die Zivilkammer 67 setzt aus diesem Grund Berufungsverfahren zu Mieterhöhungen zurzeit aus und legt die Frage, ob Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in der Fassung vom 11. Februar 2020 (GVBl. 2020, 50) mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und deshalb nichtig sei, dem Bundesverfassungsgericht  zur Beantwortung und Entscheidung vor. Die Antwort des Bundesverfassungsgerichts steht aus und wird wohl nicht vor Frühsommer 2021 erfolgen.
Spandaus Mieterinnen und Mieter befinden sich damit bei „Schattenmieterhöhungen“ in der “Mietendeckel-Warteschleife”, und zwar so lange, bis das Bundesverfassungsgericht entschieden hat. Sollte das Bundesverfassungsgericht sich der Rechtsauffassung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin anschließen und den Mietendeckel für verfassungswidrig erachten, wären Mieterhöhungen zurzeit möglich. Wenn hingegen das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für verfassungsgemäß halten sollte, würden Mieterhöhungen zurzeit gegen den Mietendeckel verstoßen.

Fazit:

Für Spandaus Mieterinnen und Mieter besteht im Falle des Erhalts einer Mieterhöhung ein großes Prozess- und Kostenrisiko, wenn sie der Mieterhöhung nicht zustimmen sollten, da nicht vorausgesagt werden kann, wie das Bundesverfassungsgericht letztendlich entscheiden wird.
Bei Erhalt einer Mieterhöhung sollte auf jeden Fall eine juristische Beratung in Anspruch genommen werden.
https://www.berliner-woche.de/spandau/c-soziales/mieterhoehung-trotz-mietendeckel_a285736

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 
 
Ist für den Fall, dass die Werte des für die Wohnung maßgeblichen Rasterfelds durch eine negative Veränderung der Wohnlage seit dem Stichtag des älteren Mietspiegels erheblich und ungewöhnlich gesunken sind, ein Stichtagsabschlag zulässig?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 5 C 28/19, Urteil vom 04.02.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 842,92 Euro, zu dem noch ein gesonderter Zuschlag für die Einbauküche in Höhe von 19,03 Euro hinzukommen soll, nicht zu, denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung übersteigt die von den Beklagten bereits aktuell zu zahlende Miete von monatlich 745,79 Euro zuzüglich Zuschlag für die Einbauküche in Höhe von 19,03 Euro nicht.

Ungeachtet des Umstandes, dass das Gericht unter Bezugnahme auf die erteilten Hinweise auch weiterhin der Ansicht ist, dass der als Einbauküchenzuschlag vereinbarte Betrag von 19,03 Euro der vertraglich geschuldeten Nettokaltmiete hinzuzurechnen ist und nicht als Möblierungszuschlag im üblichen Sinne anzusehen ist, also im Sinne eines zusätzliches Entgelts für Einrichtungsgegenstände, die über die in der Orientierungshilfe zu dem Berliner Mietspiegel genannte wohnwerterhöhende Ausstattung einer Wohnung hinausgehend dem Mieter zur vertragsgemäßen Nutzung zur Verfügung gestellt wird (wie z.B. Tische, Stühle, Bett, Sofa, Sessel, Fernseher etc.), ergeben sich in Anbetracht des im Verlaufe des Rechtsstreits in Kraft getretenen Berliner Mietspiegels 2019 für die streitgegenständliche Wohnung im mittleren und oberen Bereich des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erheblich geringere Werte, was maßgeblich damit im Zusammenhang steht, dass die Wohnlage entgegen der Einstufung im Berliner Mietspiegel 2017 (dort „gute Wohnlage“) nunmehr als mittlere Wohnlage qualifiziert wird und der Erhebungsstichtag für die Werte des neuen Berliner Mietspiegels 2019 (dessen Stichtag ist der 01.09.2018) dem für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegend maßgebenden Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens Ende August 2018 nahezu entspricht.

Für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach Auffassung des Gerichts vorliegend grundsätzlich der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2017 heranzuziehen, dessen Werte gemäß § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung begründen, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, weil es für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ankommt, vorliegend also auf den Zeitpunkt Ende August 2018 (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Börstinghaus aaO Rn. 121 mwN). Zu diesem Zeitpunkt war der neue Berliner Mietspiegel 2019 noch nicht in Kraft; dieser ist erst im Verlaufe des Rechtsstreits im Mai 2019 veröffentlicht worden.

Dennoch ist vorliegend unter Berücksichtigung der sich aus dem Berliner Mietspiegel 2019 ergebenden Werte entsprechend des gerichtlichen Hinweises vom 22.10.2019 eine Anpassung vorzunehmen, da die Werte im mittleren und oberen Bereich des Mietspiegelfeldes I 7 (2017) und des Mietspiegelfeldes H 7 (2019) erheblich in der Weise voneinander abweichen, dass die aktuelleren Werte des Berliner Mietspiegels 2019 im mittleren und oberen Bereich infolge der Veränderung der für die streitgegenständliche Wohnung maßgebenden Wohnlage nunmehr erheblich unterhalb der Werte im mittleren und oberen Bereich des Mietspiegelfeldes I 7 (2017) liegen.

Unter Berücksichtigung der zutreffenden Rechtsansicht des BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15, nach der in dem dort zu entscheidenden Fall eine ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit dem Stichtag eines älteren Mietspiegels eingetreten war und deshalb ein Stichtagszuschlag als zulässig erachtet wurde, kann für den umgekehrten Fall, dass die Werte des für die Wohnung maßgeblichen Rasterfeldes durch eine negative Veränderung der Wohnlage erheblich und ungewöhnlich gesunken sind (was in den letzten Jahren eher eine Ausnahme darstellt haben dürfte) selbstverständlich nichts Abweichendes gelten.

Der Erhebungsstichtag des neuen Berliner Mietspiegels 2019 (01.09.2018) entspricht vorliegend nahezu dem Zugangszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens, so dass es gerechtfertigt ist, den aktuelleren Wert des Berliner Mietspiegels 2019 für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichs-miete heranzuziehen. In diesem Zusammenhang wird mangels konkreter Angabe dazu, an welchem Tag das Mieterhöhungsverlangen den Beklagten zugegangen war, davon ausgegangen, dass den Beklagten das Schreiben bei üblichem Postverlauf noch im Monat August 2018 zugegangen war, also unmittelbar vor dem für den Berliner Mietspiegel 2019 geltenden Stichtag.

Der sich nach dem Berliner Mietspiegel 2019 (Feld H 7) bei einem Zuschlag von 80 % der Differenz zwischen Oberwert und Mittelwert zum Mittelwert ergebende Wert beträgt 8,80 Euro/qm. Nach dem eigenen Vortrag der klagenden Partei ist in den Merkmalgruppen 1 bis 4 (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude) von einem Überwiegen wohnwerterhöhender Merkmale auszugehen und die Merkmalgruppe 5 ist als neutral zu bewerten, so dass sich der genannte Zuschlag von 80 % ergibt.

Die aktuelle von den Beklagten zu zahlende monatliche Nettokaltmiete von 745,79 Euro (wobei der Zuschlag für die Einbauküche nicht einmal berücksichtigt wurde) entspricht bereits 9,02 Euro/qm, so dass eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete vorliegend nicht geschuldet ist.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

rbb24.de am 11.08.2020: Millionen-Nachzahlungen drohen – Berliner Schattenmieten liegen oft doppelt so hoch wie gedeckelte Mieten

Wer in Berlin einen Mietvertrag unterzeichnet, findet mitunter zwei Beträge: den laut Mietendeckel günstigen Mietzins sowie eine teure Schattenmiete, die gezahlt werden soll, wenn der Mietendeckel fällt. Dabei stechen vor allem zwei Bezirke hervor.

Die sogenannten Schattenmieten sind in Berlin im Schnitt doppelt so hoch wie jene, die durch den Mietendeckel festgelegt werden. Das hat eine am Montag veröffentlichte Untersuchung des Hamburger Forschungsinstituts F+B [externer Link] ergeben. Die Erkenntnisse sind Teil eines Wohn-Index, den das Institut viermal im Jahr veröffentlicht.

Oftmals werden beide Preise in den Mietvertrag geschrieben. Die Vermieter setzen darauf, dass die höheren Mieten nachgezahlt werden müssen, falls das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel zu Fall bringt.

Mögliche Nachzahlungen in Millionenhöhe

Für 3.133 Wohnungen, die seit dem 23. Februar 2020 angeboten wurden – an diesem Tag trat der Mietendeckel in Kraft – ermittelte F+B eine gedeckelte Durchschnittsmiete von 7,05 Euro pro Quadratmeter. Die angegebene Marktmiete lag bei diesen Wohnungen im Schnitt bei 13,63 Euro.

„Hochgerechnet auf die Anzahl der annoncierten Wohnungen und die durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 m² geht es hier um monatlich rund 1,2 Mio. € (oder seit dem 23.2.20 bis zum 30.06.2020 um 5,3 Mio. €, bzw. knapp 1.700 € pro Wohnung), die allein diese Berliner Mieter seit dem 23.2.20 nachzahlen müssten, falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt“, heißt es im Wohn-Index von F+P.

Vor allem in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg seien die Preisunterschiede zwischen Marktmieten und den gedeckelten Mieten besonders groß.

Wann das Bundesverfassungsgericht in Sachen Mietendeckel entscheiden wird, ist noch völlig unklar – ebenso die Frage, wie es mit möglichen Mietrückzahlungen aussieht, sollte der Mietendeckel gekippt werden.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/08/schattenmieten-berlin-mietendeckel-untersuchung-f-b.html