Archiv der Kategorie: Mietertipps /-informationen

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 18.03.2021: Wie Vermieter in Berlin versuchen, den Mietendeckel zu umgehen
Extra-Verträge für Keller und Garage: Vorsitzender des Verbandes Haus & Grund macht Vorschläge, wie Vermieter trotz Regulierung die Einnahmen steigern können.
Berlins Vermieter zeigen sich kreativ, wenn es darum geht, trotz Mietendeckel

die Einnahmen zu erhöhen. Der Rechtsanwalt Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin, schlägt in einem Text auf dem Onlineportal anwalt.de unter der Überschrift „Mietendeckel und Mietpreisbremse entgehen“ vor, gesonderte Verträge über Nebenflächen abzuschließen.
Brückner führt aus, dass Vermieter „mit einer gesonderten Vermietung des Kellers, der Garage, des Kfz-Stellplatzes, der Waschküche, des Bodenraums, des Hobbyraums, der Grün- und Gartenflächen“ einen „nicht unerheblichen Teil Ihrer Immobilie dem Anwendungsbereich der Miethöhevorschriften für Wohnraum entziehen“ können. Bei diesen Mietverträgen handele es sich dann „nicht um Wohnraummietverträge, sodass die miethöheregelnden Vorschriften für Wohnraum keine Anwendung“ fänden, argumentiert er. Auch den Auslegungsregeln des Mietspiegels unterlägen diesen Vereinbarungen nicht.
„Im Rahmen der Wohnraummietvertragsverhältnisse werden dem Mieter oftmals Leistungen miterbracht, die nicht ausreichend gewürdigt werden und keinen angemessenen wirtschaftlichen Gegenwert erfahren“, erläutert Brückner seinen Vorstoß auf Anfrage. Zum Beispiel bei der Schaffung von Fahrradabstellplätzen. Die Vermieter seien „in der Vergangenheit nicht aufmerksam genug bei der Vermietung mit ihrem Eigentum umgegangen“, meint Brückner. „Vieles ist viel zu selbstverständlich geworden. Zugegeben – es gab vielleicht auch nicht die Veranlassung dazu, spätestens seit dem Mietendeckel hat sich die Situation aber grundlegend geändert“, sagt Brückner.
Mieterverein hält Vorstoß für sehr bedenklich
Bei seinem Vorschlag stützt sich Brückner auf die Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel. Darin wird festgestellt, dass unter der Miete im Sinne des Gesetzes „die Nettokaltmiete einschließlich aller etwaigen Zuschläge“ verstanden wird. Dann folgt eine einschränkende Ergänzung, in der es heißt: „Falls nicht zusätzlich außerhalb des Mietvertrages Nutzungsvereinbarungen über vom Vermieter bereitgestellte Gegenstände“ getroffen wurden. In einer Beispielrechnung für einen Fahrradabstellplatz kommt Brückner zu dem Ergebnis, dass dieser entsprechend dem Berliner Mietspiegel bei einer 85 Quadratmeter großen Wohnung für 62,39 Euro vermietet werden könnte. Alles Theorie? Nein. „Solche Verträge sind entsprechend meiner Empfehlung auch bereits abgeschlossen worden“, erklärt Brückner.
Der Berliner Mieterverein (BMV) kritisiert den Vorstoß. „Herr Brückner, der ja Vorsitzender von Haus & Grund Berlin ist, sucht alle erdenklichen Schlupflöcher beim Mietendeckel und empfiehlt sie den Vermietern zur Anwendung“, sagt Geschäftsführer Reiner Wild. Die dahinterliegende Geisteshaltung sei doch sehr bedenklich. „Ein Gesetz passt mir nicht, dann versuchen wir, es eben zu umgehen. So etwas schadet der Demokratie“, kritisiert Wild. In der Sache habe Brückner nach Auffassung des Mietervereins nicht Recht. Gemäß der Ausführungsvorschriften liege eine unwirksame Umgehung des Mietendeckels immer dann vor, wenn Flächen „bei faktischer Betrachtung überwiegend in die Wohnnutzung eingebunden sind“. Insoweit dürfte die Umsetzung des Vorschlages von Brückner fast immer eine Umgehung des Mietendeckels darstellen und unwirksam sein. Wild: „Denn ein Keller oder eine gebäudebezogene Grünfläche dürften wohl Bestandteil der Wohnnutzung sein, was sonst?“
Senatsverwaltung: Definition der Miete wird konkretisiert
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weist darauf hin, dass zur Miete auch das in einem gesondert geschlossenen Mietvertrag vereinbarte Entgelt zählt. Jedenfalls, „wenn diese Vermietung rechtlich oder auch nur faktisch und zudem wirtschaftlich mit einer Neuvermietung von Wohnraum verknüpft ist“. Wenn beispielsweise Möbel gesondert zur Wohnung vermietet werden. Sollte eine solche Vereinbarung nicht mit der Wohnungsvermietung verknüpft sein, wären diese Zahlungen aus Sicht der Behörde „dagegen nicht als Miete zu betrachten“. Offenbar sieht die Behörde aber Nachbesserungsbedarf. Die Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel würden, so die Senatsverwaltung, gerade zusammen mit den Bezirken angepasst. Es sei geplant, die Definition der Miete „zu konkretisieren“.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/extra-vertraege-fuer-keller-und-garage-wie-man-den-mietendeckel-umgeht-li.146810

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Woche am 28.01.2021: Kostenexplosion ADO-Siedlung Angerburger Allee 35 – 55
 
Betriebskostenschock kurz vor Weihnachten
 
832 Wohnraummieter in der Wohnanlage Angerburger Allee 35 – 55 (Belvedere) in Charlottenburg bekamen kurz vor Weihnachten erstmalig eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung der ADO Immobilien Management GmbH (jetzt umfirmiert in Adler Immobilien Management GmbH) und waren geschockt. Die Kosten der Siedlung waren innerhalb von einem Jahr extrem gestiegen und die Mieterinnen und Mieter sehen sich mit hohen Nachzahlungen konfrontiert. Bei den vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. vertretenen Mietparteien bewegen sich die Nachzahlungsbeträge zwischen 388,60 € und 956,96 €.
 
Zum Hintergrund:
 
Die Eigentümerin – RVB Angerburgerallee B.V. – ließ die Wohnanlage bis zur Abrechnungsperiode 2018 von der allod GmbH & Co. KG verwalten. Diese erstellte am 03.09.2019 die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 2018. Die Betriebskosten betrugen insgesamt 2.163.393,27 € und die Heiz- und Warmwasserkosten 878.387,48 €.
Die ADO Properties übernahm die Wohnanlage im April 2018 und beauftragte mit der Verwaltung der Anlage die ADO Immobilien Management GmbH. Diese erstellte nunmehr mit Datum vom 14.12.2020 erstmalig eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Die Kosten für das Abrechnungsjahr 2019 sind nahezu explodiert und die Mieterinnen und Mieter sehen sich hohen Nachzahlungen ausgesetzt. Es wurden Betriebskosten in Höhe von 2.540.912,23 € abgerechnet, d.h. 377.519,96 € mehr als in 2018, und Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 933.448,02 €, d.h. 55.060,54 € mehr. Insgesamt stiegen die Kosten um 432.580,50 €.
Exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Positionen
Die Versicherungskosten stiegen von 78.752,63 € in 2018 um 61.463,23 € auf 140.215,86 € in 2019, die Kosten der Hausreinigung/Gebäudereinigung von 94.697,29 € um 49.302,71 € auf 144.000,00 €, die Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlagen von 44.756,36 € um 68.743,64 € auf 113.500,00 €, die Kosten der Sperrmüllbeseitigung von 2.442,80 € um 13.680,12 € auf 16.122,92 € und die Kosten der Wartung der Aufzüge von 33.382,41 € um 24.242,65 € auf 57.625,06 €.
Mögliche Ursachen für den Kostenanstieg
Fehlende Vorwegabzüge für Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume?
Die allod GmbH & Co. KG nahm bei den Kostenpositionen Grundsteuer, Stromkosten, Versicherungen, Hauswart sowie Schnee- und Eisbeseitigung Vorwegabzüge für Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume vor, da die Wohnraummieter nicht mit den Kosten der gesondert vermieteten Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume belastet werden dürfen. Der Abrechnung der ADO Immobilien Management GmbH kann nicht entnommen werden, ob diese außer bei der Position der Grundsteuer weitere Vorwegabzüge vorgenommen hat. Dies gilt es zu prüfen.
Fehlender Abzug bei den Aufzugskosten
Die allod GmbH & Co. KG nahm von den gezahlten Wartungskosten an die Fa. Tepper Aufzüge aufgrund des Vollwartungsvertrages einen 20%-igen Abzug für Instandhaltungsleistungen vor, d.h. 5.036,72 € in 2018. Der Abrechnung der ADO Immobilien Management GmbH an sich kann nicht entnommen werden, ob diese ebenfals einen 20%-igen Abzug vorgenommen hat. Dies gilt es zu prüfen.
Anbieterwechsel bei Versicherung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Sperrmüllbeseitigung
Die Steigerungen bei den Kostenpositionen Versicherung, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Sperrmüllbeseitigungsind aller Wahrscheinlichkeit nach u.a. auf Anbieterwechsel zurückzuführen. So war die Wohnanlage bis 2018 bei der Gothaer Versicherung versichert und ist es nunmehr bei der Allianz Versicherungs-AG. Gebäudereinigung und Gartenpflege wurden bis 2018 von der Fa. Numrich Grundstücks- und Gebäudeservice GmbH durchgeführt und nunmehr von der Central Facility Management GmbH, deren Alleingesellschafterin von 2016 bis 2020 die ADO Properties S. A. war und nunmehr seit Oktober 2020 die ADLER Group S. A. ist. Die Sperrmüllbeseitigung wird jetzt nach Einführung eines Sperrmüllkonzeptes von der Fa. musterknaben eG durchgeführt.

Position “Sicherheitskosten”
Die ADO Immobilien Management GmbH rechnet eine Kiezbestreifung ab. Hierdurch entstanden Sicherheitskosten in Höhe von 83.109,60 €, die bis 2018 nicht angefallen sind.
Mein Kommentar
In über 30 Jahren Berufserfahrung habe ich derartig exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Kostenpositionen innerhalb eines Jahres noch nicht erlebt. Insbesondere bei den Kostenpositionen Versicherungskosten, Kosten der Hausreinigung/Gebäudereinigung, Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlagen sowie Kosten der Sperrmüllbeseitigung lassen sich die Kostensprünge nicht mit allgemeinen Preissteigerungen innerhalb eines Jahres erklären. Sie beruhen vielmehr u.a. auf Anbieterwechseln, d.h. dem Austausch der Dienstleister, sowie der Abrechnung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung.
Besonders kritisch bei der Überprüfung sind die Rechnungen der Central Facility Management GmbH bezüglich der Kostenpositionen Hauswartleistungen, Hausreinigung sowie Pflege der Außenanlagen zu hinterfragen. Da zunächst seit 2016 die ADO Properties S.A. und jetzt seit Oktober 2020 die ADLER Group S. A. Alleingesellschafterin der Central Facility Management GmbH ist, kann nicht von vornherein gänzlich ausgeschlossen werden, dass hier mit den vorgenannten Betriebskostenarten Gewinne erzielt werden. Sollte dabei gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sein, wäre dies unzulässig.
Es ist äußerst fraglich, warum die ADO Immobilien Management GmbH nunmehr eine Kiezbestreifung für jährlich 83.109,60 € abrechnet. Sicherheitskosten sind nach hiesiger Auffassung vorliegend ausschließlich der ADO/ADLER zurechenbar, weil sie dieser ein erhebliches Vermietungsargument gibt, um eine höhere Miete am Markt erzielen zu können. Die Kiezbestreigung erhöht den Gebrauchswert der Wohnung erheblich und verbessert die Vermietungsstellung der ADO/ADLER deutlich. Ich vertrete die Auffassung, dass es einer besonderen zusätzlichen Abmachung mit den Mietern bedurft hätte, dass diese Sicherheitskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Der ADLER Immobilien Management GmbH würde es gut zu Gesicht stehen, wenn sie ihre streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen freiwillig einer externen Überprüfung durch einen Sachverständigen unterziehen und bis zum Abschluss der Untersuchung auf die Nachzahlungsbeträge einstweilen verzichten würde.
Der AMV empfiehlt allen betroffenen Mieterinnen und Mietern der Wohnanlage, ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch juristische Experten überprüfen zu lassen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit.
Der AMV konnte inzwischen bereits eine elektronische Belegprüfung durchführen und wertet zurzeit die zahlreichen Belege aus. Nach erfolgter Auswertung kann sodann ein ausführlicher Belegprüfungsbericht erstellt und der ADLER Immobilien Management GmbH in der Hoffnung übersandt werden, dass es nicht zu diversen Gerichtsverfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg kommen muss, sondern eine gütliche Lösung im Interesse der Mieterinnen und Mieter gelingen wird.
https://www.berliner-woche.de/charlottenburg/c-soziales/kostenexplosion-ado-siedlung-angerburger-allee-35-55_a298484

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 09.10.2020: Betriebskosten – Deutsche Wohnen korrigiert Betriebskostenabrechnung für 2018
Gutschriften für Mieter in der Pionierstraße im Falkenhagener Feld
Die Deutsche Wohnen Management GmbH korrigiert im Falkenhagener Feld für vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. vertretene Mieter aus der Wirtschaftseinheit in der Pionierstraße 103, 105, 107, 115, 117, 119, 127 und 129 ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 vom 20.11.2019 und nimmt Erstattungen vor.

Tiefgarage, Stellplätze, Wasseruhren, Sonderabfuhr

Die Deutsche Wohnen Management GmbH rechnete in ihrer Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018 für die Objekte Pionierstraße 103, 105, 107, 115, 117, 119, 127 und 129 für 60 Mietparteien die Betriebskosten ab und nahm aufgrund der dort vorhandenen Tiefgarage sowie der Stellplätze zwar Vorwegabzüge bei den Kostenpositionen Grundsteuer und Strom vor, nicht hingegen bei den Kostenpositionen Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart und Außenanlagenreinigung.
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. legte für seine Mitglieder Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018 ein und monierte u.a., dass durch die Tiefgarage und die Stellplätze auch Kosten für Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart und Außenanlagenreinigung entstanden seien und mit diesen nicht die Wohnraummieter hätten belastet werden dürfen. Vielmehr hätte insoweit zwingend ein Vorwegabzug erfolgen müssen. Außerdem erhob er den Einwand überdimensionierter Wasserzählerund monierte beim Sperrmüll eine Rechnung.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH gab insoweit mit Schreiben vom 02.06.2020, vom 02.07.2020 sowie vom 05.10.2020 dem Widerspruch des AMV statt und erteilte bezüglich der Tiefgarage und der Stellplätze bei den Kostenpositionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung und Winterdienst Gutschriften. Außerdem bestätigte die Überprüfung der Wasserzähler durch die Berliner Wasserbetriebe, dass auch kleinere Wasserzähler ausreichend seien. Schließlich wurde die monierte Sperrmüllrechnung storniert.
Für eine 80,82 m² große 3-Zimmer-Wohnung ergab sich so für das Abrechnungsjahr 2018 eine Erstattung von 42,72 €.
Im Einzelnen:
– Straßenreinigung: 2,23 €
– Winterdienst: 9,06 €
– Hauswart: 12,59 €
– Außenanlagenreinigung: 2,11 €
– Bewässerung: 7,90 €
– Entwässerung: 7,38 €
– Sonderabfuhr: 1,45 €

Kommentar des AMV

Den AMV freut es außerordentlich, dass die Deutsche Wohnen Management GmbH der Aufforderung, ihre maßgebliche Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 bezüglich der monierten Kostenpositionen zu korrigieren und Gutschriften zu erteilen, unverzüglich außergerichtlich nachgekommen ist. Der äußerst kompetenten Hausverwalterin R.S. gebührt ein Lob.
Der AMV empfiehlt allen Mieterinnen und Mietern, ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monatenach Erhalt der Abrechnung Zeit. Auch bei der hier maßgeblichen Nebenkostenabrechnung vom 20.11.2019 ist die Jahresfrist noch nicht abgelaufen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 30.09.2020: Der Ausverkauf von Wohnungen in Berlin geht weiter
Immer mehr Mietwohnungen​ werden in Eigentum umgewandelt. Der Bund wollte das eigentlich ändern, doch jetzt stellen sich CDU und CSU quer.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt in Städten wie Berlin als Motor der Verdrängung. Eigentlich sollte die Umwandlung deswegen stärker eingeschränkt werden. So war es jedenfalls beim Wohngipfel im Kanzleramt vor zwei Jahren verabredet worden. Doch nun will zumindest die Union davon nichts mehr wissen. Im Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz aus dem Haus von Bauminister Horst Seehofer (CSU), das jetzt zur Ressortabstimmung an die beteiligten Ministerien verschickt wurde, ist ein Umwandlungsverbot ​ jedenfalls nicht mehr enthalten.
Der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak verbucht dies als seinen persönlichen Erfolg. „Ich bin froh, dass das Umwandlungsverbot aus dem Gesetzentwurf gestrichen wurde“, erklärt Luczak. „Darum habe ich hart gerungen. Mein Ziel ist, mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.“ Das funktioniere aber nicht, wenn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen faktisch verboten werde. Luczak verweist auf den bestehenden Schutz für Mieter. „Im Mietrecht haben wir starke soziale Leitplanken, auch im Fall der Umwandlung in Eigentumswohnungen“, sagt er. Bis zu zehn Jahre betrage der Kündigungsschutz bereits heute schon.
Die Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe ist sauer: „Das Problem mit den Umwandlungen ist seit Jahren bekannt und hat sich in den letzten Jahren eher noch verschärft als entspannt“, sagt sie. Auf Drängen der SPD seien auf dem Wohngipfel 2018 schärfere Umwandlungsregeln vereinbart worden. Doch CDU-Mann​ Luczak habe sich mit Händen und Füßen dagegen gewehrt. Jetzt feiere er seinen „Erfolg“ und setze damit seine Politik fort, die er auch als einer der führenden Gegner des Mietendeckels zeige. „Deutlicher kann man einen Stinkefinger gegenüber den Mieterinnen und Mietern, insbesondere denen mit geringen und mittleren Einkommen, nicht zeigen“, so Kiziltepe.

In der SPD formiert sich Widerstand

In der SPD-Bundestagsfraktion​ formiert sich Widerstand. Neben Cansel Kiziltepe aus Friedrichshain-Kreuzberg übt der aus Pankow kommende Abgeordnete Klaus Mindrup Kritik an der Union. „Wir verlieren in unseren Ballungszentren täglich bezahlbaren Wohnraum durch die spekulative Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, sagt Mindrup. Allein in Berlin seien zwischen 2012 und 2018 insgesamt 86.964 Mietwohnungen durch Umwandlung verloren gegangen. Die Umwandlung bedeute „in den meisten Fällen Verdrängung aus angestammten Kiezen“, so Mindrup. „Da es hier in der Regel um Spekulation mit Wohnraum geht, kann es auch kein Argument sein, die Umwandlung beizubehalten, um einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen.“ Die aufgerufenen „spekulativen Mondpreise“ könne kaum ein Mensch finanzieren. Deswegen sei die tatsächliche Zahl der Mieter, die ihre Wohnung kaufen, sehr gering. „Wieder einmal lässt die Union die Mieterinnen und Mieter im Regen stehen und schlägt sich auf die Seite der Spekulanten“, sagt Mindrup.
In einem früheren Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz war das Umwandlungsverbot noch enthalten. Es sah vor, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie in Berlin unter Genehmigungsvorbehalt der Behörden zu stellen. Umwandlungen wären danach nur noch in bestimmten Ausnahmefällen möglich gewesen. Zum Beispiel, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Eigentum zugunsten der Erben begründet werden soll. Oder wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden sollen. Aber das ging der Union zu weit.
Für Mieter ist die Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum vor allem deswegen problematisch, weil Eigentümer beim Verkauf einer Wohnung im unvermieteten Zustand einen höheren Preis erzielen können. Der Anreiz, die angestammten Mieter zum Auszug zu bewegen, ist dadurch groß. Wie groß genau, zeigen die Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht 2019/2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Ehemalige Mietwohnungen der Baujahrgänge bis 1919, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, kosteten danach im vergangenen Jahr im Schnitt 3540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie im vermieteten Zustand verkauft wurden. Im unvermieteten Zustand brachten die Wohnungen im Schnitt 4668 Euro pro Quadratmeter ein – also pro Quadratmeter 1128 Euro mehr. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung macht das einen Unterschied von 112.800 Euro aus.

Aus der Rubrik “Mieterinformatione­n”:

Berliner Zeitu­ng am 29.09.2020: Mieter in 325.000 Wohnungen bleiben vor Kündigungen und Räu­mungen verschont
Der Senat hat eine Verlängerung des besonderen Schutzes während der Corona­-Pandemie beschlosse­n.
ie Mieter der rund 325.000 landese­igenen Wohnungen in Berlin können aufatm­en: Sie bleiben über den September hinaus von Kündigungen we­gen Zahlungsverzugs, Wohnungsräumungen und Mieterhöhungen ve­rschont. Das hat der Senat am Dienstag mit der „Verlängerung der Maßnahmen zur Verbesserung des Miet­erschutzes und zur Vermeidung von Wohnun­gsverlusten für die Dauer der Corona-Kri­se“ beschlossen.
„Die Corona-Pa­ndemie ist längst ni­cht überstanden“, sa­gt Stadtentwicklungs­senator Sebastian Sc­heel (Linke). Der be­sondere Schutz der Mieter in der Corona-­Pandemie, den der Se­nat im März beschlos­sen hatte, bleibe de­swegen bis Ende des Jahres bestehen. Ans­onsten wäre er Ende September ausgelaufe­n. „In Zeiten der an­dauernden Unsicherhe­it, halte ich diese Maßnahme für ein wic­htiges Signal“, sagt Scheel. Neben den Wohnungsmietern nehme der Senat damit ins­besondere die Gewerb­emieter in den Blick. Sie seien von der Krise besonders stark betroffen. „Deshalb brauchen wir kulan­te und individuelle Lösungen, um die Gew­erbetreibenden durch die Krise zu bringe­n“, so Scheel.

Aus der Rubrik “Mieterinformatione­n”:

Pressemitteilu­ng vom 29.09.2020: Senat verlängert Maßn­ahmen zur Verbesseru­ng des Mieterschutzes in Berlin für die Dauer der Corona-Kri­se bis Ende 2020

Aus der Sitzung des Senats am 29. Septem­ber 2020:

Auf Vorlage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat der Senat von Berlin in seiner heutigen Sitzu­ng die Geltungsdauer der im März 2020 be­schlossenen „Maßnahm­en zur Verbesserung des Mieterschutzes und zur Vermeidung von Wohnungsverlusten“ bis Ende des Jahres 2020 verlängert.
Sebastian Sche­el, Senator für Stad­tentwicklung und Woh­nen: „Die Corona-Pan­demie ist längst nic­ht überstanden. Dem trägt der Senat Rech­nung und hat in sein­er heutigen Sitzung die Verlängerung der Maßnahmen zur Verbe­sserung des Mietersc­hutzes und zur Verme­idung von Wohnungsve­rlusten beschlossen. Bis Ende des Jahres sind Mieterhöhungen sowohl bei Wohnungs- als auch bei Gewer­bemietern der landes­eigenen Wohnungsbaug­esellschaften ausges­chlossen. In Zeiten der andauernden Unsi­cherheit, halte ich diese Maßnahme für ein wichtiges Signal. Wir nehmen damit in­sbesondere die Gewer­bemieter in den Blic­k. Sie sind von der Krise besonders stark betroffen. Deshalb brauchen wir kulante und individuelle Lösungen, um die Gewe­rbetreibenden durch die Krise zu bringen­.“
Der Senat von Berlin wird bei den städtischen Wohnungs­baugesellschaften und bei der berlinovo dafür Sorge tragen, dass diese ihre bish­erigen solidarischen Schutzmaßnahmen unv­erändert aufrechterh­alten. So werden wei­terhin bei Mietrücks­tänden individuelle und kulante Lösungen vereinbart, keine Kündigungen wegen Zah­lungsrückständen aus­gesprochen und auch keine Räumungen bewo­hnter Wohnungen vera­nlasst.
Die für die Wo­hnmietverhältnisse beschriebenen Maßnahm­en gelten gleichfalls für die Gewerbemie­tverhältnisse der st­ädtischen Wohnungsun­ternehmen. Gerade für den Gewerbevermiet­ungsbereich sind über die beschlossenen Hilfsangebote des La­ndes Berlin und des Bundes hinaus partne­rschaftlich orientie­rte Lösungen zwischen den Wohnungsuntern­ehmen und den Mieter­innen und Mietern ex­istentiell.
Der Senat von Berlin wird nochmals nachdrücklich an die privaten Berliner Vermieterinnen und Vermieter einen Appell richten, dass sie ihre zum Teil erfolg­reich begonnenen Bei­träge für eine solid­arische Stadt aufrec­hterhalten und so ih­rerseits Signale der Sicherheit vermitte­ln.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 23.09.2020: Berlin – Vergesellschaftung würde 226.000 Wohnungen betreffen
Der Senat gibt seine Stellungnahme zum Volksbegehren „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ ab. Die Entschädigung könnte teuer werden.
Der rot-rot-grüne Senat legt sich nicht fest, ob er die Forderung nach einer Vergesellschaftung von Wohnungen großer Immobilienunternehmen in Berlin unterstützt oder nicht. In der am Dienstag beschlossenen Stellungnahme des Senats zum Volksbegehren der Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ unterstützt die Landesregierung zwar ausdrücklich das Ziel des Begehrens, den gemeinwirtschaftlichen Anteil an Wohnungen in Berlin zu erhöhen. Doch zugleich vermeidet der Senat, sich für oder gegen eine Vergesellschaftung auszusprechen.​
Stattdessen verweist die Koalition darauf, dass sie das Ziel durch Ankäufe von Wohnungen und den Neubau bereits jetzt verfolge und zudem rechtliche Instrumente wie den Mietendeckel nutze, um den Mietenanstieg zu begrenzen. Die von der Initiative geforderte Überführung von Wohnungen aus Privateigentum in öffentliches Eigentum könne gegebenenfalls „nur durch ein politisch und im konkreten juristisch umstrittenes Vergesellschaftungsgesetz erreicht werden“, stellt der Senat fest.

Jetzt muss das Abgeordnetenhaus beraten

Betroffen von einer Vergesellschaftung wären nach jetzigem Stand rund 226.000 Wohnungen in Berlin. Laut der Stellungnahme des Senats würde dafür eine Entschädigung in Höhe von mindestens 29 Milliarden Euro fällig werden. Im Falle einer Kreditfinanzierung müsste Berlin dafür einen Zuschuss von etwa sechs Milliarden Euro aus der Landeskasse leisten.
Neben der Opposition im Abgeordnetenhaus übt die Wohnungswirtschaft Kritik an der Vergesellschaftungsinitiative. „Enteignung schafft nicht eine einzige zusätzliche Wohnung“, ​ sagte Maren Kern, Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Das Geld, das dafür ausgegeben werde, brauche Berlin dringend an anderer Stelle. „Enteignung heißt deshalb: weniger Investitionen in Schulen, Kitas, Krankenhäuser, Nahverkehr, moderne Verwaltung und sozialen Wohnungsbau“, so Kern.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 18.09.2020: Verjährungsfalle – Erstattungsansprüche gegenüber Deutsche Wohnen vor Verjährung
Die Ansprüche der Mieterinnen und Mieter gegenüber der Deutsche Wohnen bzw. deren Tochtergesellschaften als Vermieterinnen auf Erstattung der Kostendifferenzbei der Position Versicherung im Jahr 2016 im Vergleich zu 2015 verjähren mit dem Ablauf des 31.12.2020.
Betroffen sind Ansprüche aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahr 2017 für die Abrechnungsperiode 2016.
Zur Erinnerung:
Die Deutsche Wohnen Management GmbH legte bis 2015 in der Deutsche Wohnen/GSW-Großsiedlung im Falkenhagener Feld – aber auch in anderen Siedlungen in Berlin – die Kosten der Versicherung nach der Anzahl der Objekte um. In 2016 änderte sie einseitig den Abrechnungsmaßstab:
Seit 2016 werden die Kosten der Versicherung nach Quadratmeter Wohnfläche abgerechnet. Durch die Änderung des Abrechnungsmaßstabs ist es in der GSW-Großsiedlung im Falkenhagener Feld zu einer Kostensteigerung von über 50 % gekommen.
Dies hielt das Amtsgericht Spandau (AG Spandau – 6 C 293/19, Urteil vom 18.10.2019) für nicht rechtens und verurteilte die GSW Immobilien GmbH – ein Tochterunternehmen der Deutsche Wohnen – nach der Umstellung der Versicherungsprämie zur Erstattung der Mehrkosten im Jahr 2016 im Vergleich zum Jahr 2015 und führte zur Begründung in seinem Urteil wie folgt aus:
„Die Beklagte hat den Klägern € 77,68 zu erstatten, weil sie – anders als in den Vorjahren – Versicherungsprämien in die Abrechnung eingestellt hat, deren Berechnung nicht der Anzahl der Mietobjekte zur Grundlage hatte, sondern die Wohn-/Nutzfläche, was zu der von den Klägern zutreffend errechneten Erhöhung des auf die Kläger umgelegten Anteils geführt hat. Diese Kostenerhöhung aufgrund veränderter Prämienberechnung ist entweder überhaupt nicht oder nur aufgrund eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot eingetreten.
Der in Rede stehende Versicherungsvertrag hatte eine feste Laufzeit vom 1. Januar 2014 bis zum 1. Januar 2017. Es ist nicht ersichtlich, dass der Versicherer eine vertraglich eingeräumte Befugnis hatte, die Grundlage der Prämienberechnung während der Laufzeit einseitig zu ändern, …”
Das Urteil erwuchs in Rechtskraft.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH nahm nach der vorgenannten Gerichtsentscheidung gegenüber allen Mieterinnen und Mietern, für die der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung 2016 eingelegt und den Einwand der unzulässigen Prämienumstellung erhoben hatte, Erstattungen der Kostendifferenz vor.
In einem Schreiben der Deutsche Wohnen Management GmbH vom 12.11.2019 heißt es insofern wie folgt:
„In Bezug auf die Versicherungskosten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erstatten wir Ihren Mitgliedern die Kostendifferenz zu dem Vorjahr in Höhe von 68,44 €, da die Bemessungsgrundlage unterjährig geändert wurde.“

Verjährung droht

Mieterinnen und Mieter, die bisher noch keine Erstattung für 2016 verlangt haben, müssen sich nun sputen, da ihre Ansprüche mit dem Ablauf des 31.12.2020 verjähren. Sie sollten umgehend rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Hier bietet sich u.a. eine der Beratungsstellen der bezirklichen Mieterberatung an.
Inzwischen liegt auch eine gerichtliche Entscheidung für die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 (AG Spandau – 5 C 104/20 – vom 14.07.2020) vor, die allerdings noch nicht rechtskräftig ist. In diesem Urteil lautet es wie folgt:
„Die Voraussetzungen eines solchen Schadensersatzanspruchs hat die Klägerin dargelegt.
Es ist unstreitig, dass die Beklagte durch einen vorfristigen Neuabschluss eines Versicherungsvertrags am 2.8.2016 unter Änderung der Berechnungsgrundlage von der Anzahl der Mietobjekte auf die Wohn-/Nutzfläche und damit Quadratmeter die Erhöhung der Versicherungsprämie um 51,69 % ausgelöst hat.“
Für das Jahr 2017 tritt Verjährung erst mit dem Ablauf des 31.12.2021 ein, so dass noch ausreichend Zeit zur Geltendmachung der Ansprüche besteht.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

DER TAGESSPIEGEL am 15.09.2020: Datenbank für den kompletten Berliner Wohnraum – Scheel plant Wohnungs- und Mietenkataster
Wer den Mietanstieg in der Hauptstadt bremsen will, sollte den Ist-Zustand genau kennen. Stadtentwicklungssenator Scheel will dabei neue Wege gehen.
Berlins Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel plant den Aufbau eines Wohnungs- und Mietenkatasters. Eine solche Datenbank für den kompletten Wohnraum in Berlin gebe genauer Auskunft über die Mietenentwicklung als etwa ein Mietspiegel, sagte der Linken-Politiker der Deutschen Presse-Agentur. Verstöße, zum Beispiel gegen die Mietpreisbremse oder den Mietendeckel, könnten dann besser kontrolliert werden.
„Ein solches Kataster stellt eine Gesamterhebung dar. Diese liefert mehr Informationen als der Mietspiegel, der auf Basis einer repräsentativen Erhebung erarbeitet wird“, so Scheel. Außerdem erhoffe er sich genauere Angaben etwa zur sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder zur Frage, ob Wohnungen überbelegt seien.
Vorbild für die Pläne seien bereits bestehende Wohnungskataster in Skandinavien, Österreich oder der Schweiz.
„Wir planen, drei Gutachten in Auftrag zu geben. Diese sollen darstellen, welche Vor- und Nachteile solche Kataster in den unterschiedlichen Ländern haben und was verbessert werden könnte“, erläuterte Scheel. „Auf der Grundlage dieser Ergebnisse arbeiten wir dann weiter.“
https://www.tagesspiegel.de/berlin/datenbank-fuer-den-kompletten-berliner-wohnraum-scheel-plant-wohnungs-und-mietenkataster/26187844.html

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 02.09.2020 – Spandau: “Mietendeckel-Warteschleife”

Mieterhöhung trotz “Mietendeckel”?

Spandaus Mieterinnen und Mieter in der “Mietendeckel-Warteschleife”
Mieterhöhungen sind doch aufgrund des “Mietendeckels” in Berlin zurzeit verboten oder?

Obwohl in Berlin am 23.02.2020 das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) und damit der sog. “Mietendeckel” in Kraft getreten ist, erhöhen Vermieterinnen und Vermieter munter die Miete weiter, so als ob ein Mietendeckel in Berlin nicht existiere.
Sind derartige Mieterhöhungen wirksam?

Kernpunkte des MietenWoG Bln (Mietendeckel) in der Theorie

Der Mietendeckel ist eine allgemeine Mietpreisbegrenzung für fünf Jahre
Kern des Gesetzes ist die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten in Berlin für fünf Jahre.
Ausgenommen vom Mietendeckel sind:
– Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
– mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung,
– Wohnheime,
– Trägerwohnungen
– sowie alle ab Anfang 2014 erstmals bezugsfertigen Neubauten oder Wohnungen, die mit einem dem Neubau entsprechendem Aufwand aus dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum wiederhergestellt wurden (bspw. in einer ehemaligen Bauruine).
Verstöße durch die Vermietenden gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden.
Doch wie sieht die Praxis aus?

Mieterhöhungen nach Inkraftreten des MietenWoG Bln

Ein Beispiel:
Die Covivio Immobilien GmbH wandte sich mit Schreiben vom 27.07.2020 namens und in Vollmacht der Vermieterin, der Covivio Quadriga 40 GmbH, an ihren Mieter in der Spandauer Wilhelmstadt und teilte diesem mit, dass sie beauftragt sei, eine Mieterhöhung zum 01.10.2020 vorzunehmen. Sodann erfolgte die Neuberechnung der Miete für die 52 m² große Wohnung von bisher 324,64 € um 26,36 € auf 351,00 €. Dies entspricht einer Nettokaltmiete von 6,75 €/m².
In dem Mieterhöhungsschreiben heißt es u.a. wie folgt:
Einverständniserklärung zur Mieterhöhung

“Wir bitten Sie uns Ihre gesetzlich erforderliche vorbehaltslose Zustimmung zur Mieterhöhung bis spätestens zum 30.09.2020 (Ablauf der Zustimmungsfrist) mittels Unterzeichnung und Rücksendung der beiliegenden Durchschrift im frankierten Umschlag zu erteilen.
Rechtliche Aufklärung insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Gesetzgebung in Berlin
Aufgrund des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), siehe Anlage 1, können wir gemäß §§ 558 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete verlangen. Wenngleich wir den Betrag während der Geltungsdauer des Gesetzes weder fordern noch entgegennehmen dürden.
Sofern das MietenWoG Bln ganz oder in Teilen für verfassungswidrig erklärt wird, werden wir entsprechend der dann gültigen Rechtslage rückwirkend die Zahlung der Mieterhöhung verlangen.”
Das vorstehende Mieterhöhungsverlangen der Covivio Immobilien GmbH dient lediglich als Beispiel uns steht stellvertretend für andere Mieterhöhungen. Inzwischen werden derartige Mieterhöhungen als “Schattenmieterhöhungen” betitelt.

Wie sollen Spandauer Mieterinnen und Mieter auf eine derartige Mieterhöhung reagieren?

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin, die u.a. für Rechtsmittel gegen Entscheidungen des Amtsgerichts Spandau (aber auch für Entscheidungen des Amtsgerichts Mitte und damit für Mieterinnen und Mieter aus Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten) zuständig ist, hält die in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln landesrechtlich angeordnete Mietpreisbegrenzung und damit den Mietendeckel für verfassungswidrig (LG Berlin – 67 S 274/19, Beschluss vom 12.03.2020; LG Berlin – 67 S 109/20, Beschluss vom 06.08.2020). Dem Land Berlin fehle insoweit jede Gesetzgebungskompetenz, da der Bund in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556 d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt habe. Diese Regelungen entfalteten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.
Die Zivilkammer 67 setzt aus diesem Grund Berufungsverfahren zu Mieterhöhungen zurzeit aus und legt die Frage, ob Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in der Fassung vom 11. Februar 2020 (GVBl. 2020, 50) mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und deshalb nichtig sei, dem Bundesverfassungsgericht  zur Beantwortung und Entscheidung vor. Die Antwort des Bundesverfassungsgerichts steht aus und wird wohl nicht vor Frühsommer 2021 erfolgen.
Spandaus Mieterinnen und Mieter befinden sich damit bei “Schattenmieterhöhungen” in der “Mietendeckel-Warteschleife”, und zwar so lange, bis das Bundesverfassungsgericht entschieden hat. Sollte das Bundesverfassungsgericht sich der Rechtsauffassung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin anschließen und den Mietendeckel für verfassungswidrig erachten, wären Mieterhöhungen zurzeit möglich. Wenn hingegen das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für verfassungsgemäß halten sollte, würden Mieterhöhungen zurzeit gegen den Mietendeckel verstoßen.

Fazit:

Für Spandaus Mieterinnen und Mieter besteht im Falle des Erhalts einer Mieterhöhung ein großes Prozess- und Kostenrisiko, wenn sie der Mieterhöhung nicht zustimmen sollten, da nicht vorausgesagt werden kann, wie das Bundesverfassungsgericht letztendlich entscheiden wird.
Bei Erhalt einer Mieterhöhung sollte auf jeden Fall eine juristische Beratung in Anspruch genommen werden.
https://www.berliner-woche.de/spandau/c-soziales/mieterhoehung-trotz-mietendeckel_a285736