Archiv für den Monat: August 2018

Aus der Rubrik „Mieterschutz“:


Berliner Morgenpost am 22.08.2018: „Rette deinen Kiez!“
 – Neuköllner Grüne starten Aktion gegen steigende Mieten

Die Grünen in Neukölln starten die Aktion „Rette Deinen Kiez“. Sie wollen gegen steigende Mieten und Gentrifizierung demonstrieren.

Zwei Monate – das ist das Ziel der Grünen in Neukölln, um gegen steigende Mieten, Luxusmodernisierung und Gentrifizierung vorzugehen. Den Auftakt zu der Kampagne „Rette Deinen Kiez“ machte nun eine kleine Demonstration auf dem Alfred-Scholz-Platz an der Karl-Marx-Straße.

Jochen Biedermann, Stadtrat für Stadtentwicklung, sagte: „Dieser Mietenwahnsinn macht die Menschen arm, verdrängt langjährige Bewohner und treibt Menschen in die Obdachlosigkeit.“

https://www.morgenpost.de/bezirke/neukoelln/article215147533/Neukoellner-Gruene-starten-Aktion-gegen-steigende-Mieten.html

Aus der Rubrik „Mieterschutz“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 22.08.2018: Mehr Mieterschutz für Neukölln – „Rette deinen Kiez“ – Grüne starten Kampagne

Kaum ein anderer Bezirk in der Hauptstadt leidet so stark unter steigenden Mietpreisen wie Neukölln. Eine Initiative will das nun ändern.

In kaum einem Berliner Bezirk stiegen die Mietpreise in den vergangenen Jahren so stark wie in Neukölln. „In den letzten zehn Jahren haben sich die Angebotsmieten im Bezirk verdoppelt“, sagt der zuständige Stadtentwicklungsstadtrat Jochen Biedermann (Grüne) und ergänzt: „Dieser Mietenwahnsinn macht die Menschen arm, vertreibt langjährige Bewohner und treibt Menschen in die Obdachlosigkeit.“ Laut Berliner Wohnungsmarktreport lagen die Durchschnittspreise für Neuvermietungen in Neukölln 2017 bei 9,83 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, nördlich der Ringbahn teilweise fast doppelt so hoch.

Diese Situation sei nicht mehr hinnehmbar, betont Biedermann und fordert dringende Gesetzesänderungen auf Bundesebene. Aber auch die bestehenden Mechanismen müssten effektiver genutzt werden, etwa das Zweckentfremdungsverbot, die Mietpreisbremse und die Bestimmungen des Milieuschutzes. Um Verstöße gegen diese Regelungen sanktionieren zu können, sei das Bezirksamt jedoch auf die Mitarbeit der Anwohner angewiesen, erklärt Biedermann.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/mehr-mieterschutz-fuer-neukoelln-rette-deinen-kiez-gruene-starten-kampagne/22937060.html

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:


Berliner Morgenpost am 22.08.2018: Direktverkauf
 – Senat will alle Grundstücke des Bundes in Berlin kaufen

Berlin möchte eine zweistellige Zahl von Grundstücken kaufen. Die Neuregelung macht den Erwerb zum Vorzugspreis möglich.

Nach langen Verhandlungen macht der Senat Druck, um die Liegenschaften des Bundes in Berlin zu übernehmen. „Ich bin bereit, alles zu kaufen, was der Bund uns gibt. In jeder Größenordnung, in jeder Lage“, sagte der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) am Dienstag nach der Senatssitzung im Roten Rathaus. Er wolle „sehr schnell“ einen Termin bei seinem Parteikollegen, dem Bundesfinanz­minister Olaf Scholz, um das Thema grundsätzlich zu klären. Ein „Hin und Her“ wie bisher gehe so nicht weiter. Für Berlin habe es eine herausragende Bedeutung, dass die Bundesgrund­stücke in öffentlicher Hand bleiben. Die Stadt habe kein Interesse, die Immobilien zur Spekulation zu nutzen.

In einem Punkt wird Berlin seine Wünsche aber wohl nicht verwirklichen können: Von ihren 4000 Wohnungen in der Stadt will sich die Bima nicht trennen. „Der Bund hat entschieden, die in seinem Besitz befindlichen Geschosswohnungen in Berlin nicht zu veräußern“, sagte ein Sprecher der Bundesanstalt. Es sei aber sichergestellt, dass Berlin diese Wohnungen im Fall eines späteren Verkaufs dann erwerben könnte.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215145699/Senat-will-alle-Grundstuecke-des-Bundes-in-Berlin-kaufen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Mieter sein Leistungsverweigerungsrecht auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind?

Die Antwort des Landgerichts Flensburg (LG Flensburg – 1 S 88/17, Urteil vom 20.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Beklagte war berechtigt, sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil der Kläger im streitgegenständlichen Zeitraum seiner Gebrauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Diese aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB resultierende Hauptleistungspflicht des Vermieters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar. Sie erschöpft sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mieters kann dem Vermieter – neben der Minderung – grundsätzlich gem. § 320 BGB entgegengehalten werden (BGH, Urteil vom 17.06.2015, aaO.).

Entgegen der Ansicht des Bundesgerichtshofs kann ein Mieter das Leistungsverweigerungsrecht auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind (a.A.: BGH, Urteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09NJW-RR 2011, 447).

Der Bundesgerichtshof begründet seine Ansicht damit, das Leistungsverweigerungsrecht könne seine Funktion auf einen Schuldner Druck auszuüben nicht erfüllen, solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt sei. Daher sei die Geltendmachung für einen Zeitraum, in dem der Mieter den Mangel nicht angezeigt hatte, nach Treu und Glauben ausgeschlossen. Zum anderen sei die unterlassene Mängelanzeige eine Vertragsverletzung, die nicht dazu führen dürfe, dass der Mieter eine Kündigung des Vermieters hinauszögern oder verhindern könnte.

Diese Begründung überzeugt die Kammer nicht, da die Rechtsfolgen einer unterlassenen Mängelanzeige in § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB erschöpfend und befriedigend geregelt sind. Nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB ist der Mieter dem Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der jenem durch die Verletzung der Anzeigepflicht entsteht. Dazu gehört zum einen der Schaden, der entstehen kann, wenn infolge der fehlenden Anzeige die Mangelbeseitigung und damit der Eingang der Miete verzögert wird. Die Verfahrenskosten für einen Räumungsprozess, den der Vermieter in der Meinung angestrengt hat, es bestünden Mietrückstände in größerer Höhe, können nach Erledigungserklärung dem Mieter auferlegt werden, der die Kosten verursacht hat (zum Ganzen: Blank, in: Schmidt-Futterer, 13. Auflage, 2017, § 543 Rn. 99b, m.w.N. zum Meinungsstand).

Mit der Auffassung des Bundesgerichtshofs wird damit nach Meinung der Kammer nicht ausreichend berücksichtigt, dass das Minderungsrecht des Mieters und das Leistungsverweigerungsrecht nebeneinander stehen und eine unterlassene Mängelanzeige nicht per se Auswirkung auf die Möglichkeit der Geltendmachung des Leistungsverweigerungsrechts haben kann. Ein Leistungsverweigerungsrecht dient nicht lediglich der Druckausübung auf den Vertragspartner. Es hat vielmehr eine Doppelfunktion und soll auch den ordnungsgemäßen Erhalt der Leistung sichern (Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Auflage, 2018, § 320 Rn. 1). Diese Funktion kann die Einrede des nicht erfüllten Vertrags jedenfalls dann noch erfüllen, wenn der aktuelle Monat zu einem nennenswerten Teil noch nicht verstrichen, eine Anspruchsdurchsetzung also nicht völlig unrealistisch erscheint. So liegt der Fall hier, da die Beklagte die Mängelanzeigen unstreitig jedenfalls mit Schreiben vom 16.02.2017 vorgenommen hat.

Zudem berücksichtigt die Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht, dass sie mit der grundsätzlichen Rechtsfolge des § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht im Einklang steht. Bereits das bloße objektive Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts hindert den Eintritt des Schuldnerverzugs (BGH, Urteil vom 07.05.1982, V ZR 90/81NJW 1982, 2242; Grüneberg, in: Palandt, 77. Auflage, 2018, § 320 Rn. 12). Der Geltendmachung einer Einrede bedarf es dabei – anders als bei einem Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB – grundsätzlich nicht (Grüneberg, aaO.). Für eine grundsätzliche Korrektur dieser Rechtsfolge auf Basis des § 242 BGB besteht vorliegend kein Bedarf, da der Vermieter – wie oben ausgeführt – durch die Regelungen in § 536c Abs. 2 BGB ausreichend geschützt ist.

Die Befürchtung, die Annahme eines Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 Abs. 1 BGB würde in den Fällen unterlassener Mängelanzeigen dazu führen, eine Kündigung des Vermieters könnte hinausgezögert oder verhindert werden, teilt die Kammer nicht. Durch die oben wiedergegebene Rechtsprechung zur Begrenzung des Leistungsverweigerungsrechts gem. §320 Abs. 1 BGB der Höhe nach ist sichergestellt, dass die Möglichkeit außerordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses zwar um eine gewisse, jedoch sehr begrenzte Zeit hinausgeschoben wird. Damit kann auch dem Argument des Klägervertreters aus der Berufungsverhandlung begegnet werden, die Rechtsansicht der Kammer führe dazu, dass mit einer Kündigung volle zwei Monate abgewartet werden müssten. Dass ein etwas längerer Zeitraum abgewartet werden muss, ist zwar im Grundsatz richtig. Dabei muss jedoch berücksichtigt werden, dass ein solches Zuwarten eben entbehrlich gewesen wäre, wenn der Vermieter durchweg eine mangelfreie Mietsache zur Verfügung gestellt hätte. Dass er von der Mangelhaftigkeit der Mietsache in aller Regel bis zur Mängelanzeige des Mieters nichts weiß, steht der Möglichkeit des Mieters, sich auf das Leistungsverweigerungsrecht zu berufen nicht entgegen. Der Vermieter läuft bei unterlassener Mängelanzeige auf Grund des Ausschlusses des Minderungsrechts gemäß § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB für die bereits verstrichene Zeit keine Gefahr, dass er Mietansprüche rückwirkend einbüßen würde. Vielmehr hat das Leistungsverweigerungsrecht die Funktion, den Schuldner zur Durchführung der Leistung anzuhalten. Der vollständige Betrag ist auszukehren, sobald diese Funktion nicht mehr erfüllt werden kann, etwa wenn die Mangelbeseitigung tatsächlich erfolgt ist oder hieran kein Interesse mehr besteht, weil etwa das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet worden ist.

Die Kammer übersieht dabei nicht, dass das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich die eigene Vertragstreue voraussetzen (Grüneberg, in: Palandt, BGB, 77. Auflage, 2018, § 320 Rn. 6). Diese ungeschriebene, aber allgemein anerkannte Voraussetzung des Leistungsverweigerungsrechts soll sicherstellen, dass der Schuldner weiterhin am Vertag festhält, sich also nicht beabsichtigt von jenem zu lösen. So liegt der Fall hier. Die Beklagte ist nach den obigen Ausführungen vertragstreu gewesen, da sie lediglich die Zahlungen solcher Monatsmieten nicht vorgenommen hat, deren Fälligkeit auf Grund der objektiv gegebenen Voraussetzungen des § 320 Abs. 1 Satz 1 ohnehin suspendiert war. Die etwaige Pflichtverletzung, die darin liegen könnte, dass die Beklagte die Mängel nicht bereits zuvor angezeigt haben mag, kann das Leistungsverweigerungsrecht nicht ausschließen, da die hieran geknüpften Sanktionen – wie ausgeführt – in § 536c Abs. 2 BGB abschließend geregelt sind. Die Kammer hat im Übrigen keinen Zweifel daran, dass die Beklagte den Einbehalt in der Meinung vorgenommen hat, die Mängel bereits lange Zeit zuvor gegenüber der für den Kläger tätigen Hausverwaltung angezeigt zu haben. Aus ihrem Schreiben vom 16.02.2017 geht hervor, dass bereits zu diesem Zeitpunkt Mängelbeseitigungsversuche durch den für diese Hausverwaltung tätigen Hausmeister vorgenommen worden sind.

Dem Kläger musste vorliegend deutlich sein, dass der Beklagten am Erhalt einer mangelfreien Leistung gelegen war. Sie hat sich jedenfalls schlüssig bereits vor Erhebung der Räumungsklage auf das Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Im Schreiben vom 16.02.2017 führt die Beklagte nach Auflistung der Beanstandungen aus, sie fühle sich berechtigt einen Teil der Miete zurückzuhalten, da „hier nichts gemacht“ werde.

Nach allem kam es nicht auf die Klärung der zwischen den Parteien streitigen Frage an, ob Mängelanzeigen bereits im zeitlichen Zusammenhang mit dem Auftreten der Mängel im Mai oder Juni 2016 erfolgt sind.

b) Zum Einbehalt weiterer Beträge ist die Beklagte nicht berechtigt gewesen. Insbesondere hat ihr gegenüber dem Kläger kein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen zugestanden. Zwar hatte die Beklagte im Januar 2017 noch keine Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2015 erhalten. Der Wechsel des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsperiode berührt die Abrechnungspflicht des früheren Vermieters jedoch nicht. Der Mieter kann vom Erwerber der Mietwohnung für die vor dessen Eigentum liegenden Abrechnungszeiträume keine Abrechnung verlangen. Einem Mieter ist damit zwangsläufig auch das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB hinsichtlich der an den Erwerber zu entrichtenden laufenden Vorauszahlungen abgeschnitten (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage, 2016, Kap. I. Rn. 28 f.; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, 2017, § 566 Rn. 113).

c) Ob das der Beklagten zur Überzeugung der Kammer zur Seite stehende Leistungsverweigerungsrecht es gerechtfertigt hat bis heute einen Betrag von knapp 4.700,00 Euro einzubehalten, bedurfte keiner Entscheidung. Weitere Rückstände sind durch den Kläger nicht zum Gegenstand des Rechtsstreits gemacht worden, da weitere Kündigungen des Mietverhältnisses nicht erklärt worden sind.“

Aus der Rubrik „Investorenproteste“:


DER TAGESSPIEGEL am 21.08.2018: 
Bauprojekt in Berlin-Kreuzberg – Investor wirft grünem Stadtrat rechtswidriges Verhalten vor

Seit Jahren komme das Projekt „Xberg-Tower“ nicht voran, klagt Investor Gröner. Schuld sei Kreuzbergs Baustadtrat Florian Schmidt.

Das Tischtuch ist zerrissen, der Gesprächsfaden auch. Und nun hängt auch noch dieses Großplakat am ehemaligen Postbankturm in Kreuzberg. „Hier verhindert Rot-Rot-Grün (Friedrichshain-Kreuzberg) 623 Wohnungen… Der Berliner Senat sieht zu“. Christoph Gröner, Berlins schillerndster Investor, liebt den großen Auftritt. Wo andere Gerichte bemühen, wenn sie sich von der Politik betrogen fühlen, nutzt Gröner die Bühne der Öffentlichkeit.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/bauprojekt-in-berlin-kreuzberg-investor-wirft-gruenem-stadtrat-rechtswidriges-verhalten-vor/22936174.html

Aus der Rubrik „Investorenproteste“:

Berliner Zeitung am 22.08.2018: Altes Postscheckamt in Kreuzberg – Investor protestiert gegen Bezirk

Dass Mieter in Berlin mit Transparenten an ihren Häusern gegen Mietsteigerungen und Verdrängung protestieren, gehört mittlerweile zum Alltag. Doch neuerdings bemächtigt sich auch ein Investor dieses Protestmittels. Die CG Gruppe des Unternehmers Christoph Gröner übt auf einem riesigen Plakat am ehemaligen Postscheckamt in Kreuzberg Kritik daran, dass ihr Bauvorhaben auf dem Areal nicht voran komme.

Hier verhindert Rot-Rot-Grün (Friedrichshain-Kreuzberg623 Wohnungendavon 182 geförderte Einheiten und 55 preisgedämpfte Wohnungseinheiten. Der Berliner Senat sieht zu.“

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/altes-postscheckamt-in-kreuzberg-investor-protestiert-gegen-bezirk-31144966

Aus der Rubrik „Investorenproteste“:

rbb24.de am 21.08.2018: Investor droht mit Klage:  Streit um Postscheckamt am Halleschen Ufer eskaliert 

Rund um das markante Gebäude des alten Postscheckamtes am Halleschen Ufer geht es schon seit längerem nicht mehr voran. Investor und Bezirk haben sich kräftig in die Haare bekommen. Und keine Seite will derzeit einlenken.   

„Hier verhindert Rot-Rot-Grün in Friedrichshain-Kreuzberg 623 Wohnungen, 182 geförderte und 55 preisgedämpfte Wohneinheiten. Der Berliner Senat  sieht zu.“ Diese Anklage ziert seit neuestem das Gebäude des ehemaligen Postscheckamtes am Halleschen Ufer.

Die Fronten sind verhärtet, doch nun will die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vermitteln. Ein Gespräch soll am 24. September stattfinden. Alle haben zugesagt.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2018/08/streit-um-altes-postscheckamt-am-halleschen-ufer.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist bei der Geltentmachung eines Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Druckzuschlag zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Flensburg (LG Flensburg – 1 S 88/17, Urteil vom 20.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Höhe des Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB muss in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen, wobei eine allgemein gültige Regel zur Bemessung nicht existiert (BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14NJW 2015, 3087). Nach den nicht zu beanstandenden Feststellungen des Amtsgerichts, die auf der während eines Ortstermins durchgeführten Inaugenscheinnahme basieren, werden sich die Mangelbeseitigungskosten auf einen Betrag von rund 600,00 Euro belaufen. Unter Hinzufügung eines geringen Druckzuschlags von 30 % ist das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten mit 780,00 Euro ausreichend bemessen. Dabei ist berücksichtigt, dass es sich bei einem Mietverhältnis um ein Dauerschuldverhältnis handelt, das nicht dadurch gestört werden darf, dass der Mieter etwa für einen längeren Zeitraum überhaupt keine Miete entrichtet. Zusätzlich geschützt ist der Mieter dadurch, dass er für bereits abgelaufene Zeitraume bloß eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Zugrundelegung eines Einbehalts in geringerer Höhe erscheint vorliegend nicht angemessen, da durch das Zurückbehaltungsrecht ein gewisser Druck auf den Vermieter zur Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten ausgeübt werden soll. Ein solcher Druck wäre bei den hier vorzunehmenden Reparaturarbeiten, die noch von geringerem Umfang sind, nicht gegeben, wenn der Einbehalt die Mängelbeseitigungskosten nicht überschreiten würde. Dass der Druck im vorliegenden Fall erforderlich gewesen ist, zeigt sich schon daran, dass der Kläger trotz Einbehalts weiterer Beträge nicht zur Durchführung einer angemessenen Mängelbeseitigung zu bewegen war. Das Amtsgericht hat noch während des durchgeführten Ortstermins am 20.09.2017 keine befriedigende Beseitigung der Mängel feststellen können.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Zeitung am 21.08.2018 – Milieuschutzgebiete: Berlin nutzt Vorkaufsrecht – Mieter müssen trotzdem mehr zahlen

Die Bewohner von Häusern, die das Land Berlin von privaten Eigentümern erwirbt, sind nicht immer vor deutlichen Mieterhöhungen geschützt. Eigentlich sind Mietsteigerungen im Bestand der kommunalen Wohnungsgesellschaften auf zwei Prozent pro Jahr begrenzt – darauf hatten sich der Senat und die Unternehmen 2017 verständigt. Allerdings gab es in 6 der 24 Fälle, in denen die Bezirke bisher ein sogenanntes Vorkaufsrecht ausübten, also einem Viertel, „Abweichungen“ von dieser Kooperationsvereinbarung.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/milieuschutzgebiete-berlin-nutzt-vorkaufsrecht—mieter-muessen-trotzdem-mehr-zahlen-31141326

Aus der Rubrik „Wohnungsbaupolitik“:

Berliner Zeitung am 20.08.2018: Explodierende Mieten – Immobilienwirtschaft klagt Kommunen an

Die Immobilienwirtschaft wirft Kommunen vor, Mittel für schnelles und günstiges Bauen nicht genug auszuschöpfen. Im Kampf gegen steigende Mieten in Großstädten werde von staatlicher Seite nicht genug getan, kritisiert der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA). Bauen sei in den vergangenen Jahren stetig teurer geworden, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner. „Die politischen Auflagen haben sich erhöht, die Grundstückspreise sind ebenfalls auf einem Allzeithoch, und Kosten für Baustoffe und Gewerke steigen konstant.“

https://www.berliner-zeitung.de/wirtschaft/explodierende-mieten-immobilienwirtschaft-klagt-kommunen-an-31136978