Archiv für den Monat: Oktober 2018

Aus der Rubrik „Mieterkampagnen“:

 

rbb24.de am 29.10.2018: Volksentscheid in Berlin angestrebt – Mieterinitiativen wollen Immobilienunternehmen enteignen

Initiativen aus Mietern wollen per Volksentscheid Immobilienunternehmen enteignen lassen, um so steigende Mieten zu stoppen. Die FDP sieht darin lediglich „inflationäre Parolen“. Doch einige der Initiatoren waren bereits mit einem anderen Mieten-Volksbegehren erfolgreich.

Berliner Mieterinitiativen streben eine radikale Lösung an, um Mietsteigerungen zu stoppen. Über einen Volksentscheid wollen sie erreichen, dass private Immobilienunternehmen ihre Wohnungen vergesellschaften müssen. Ein entsprechendes Papier haben die Initiatoren der Kampagne auf ihrer Website hochgeladen, nachdem sie am Donnerstag in einer Sitzung dazu beraten hatten. Das Label in Lila-Gelb heißt: „Deutsche Wohnen enteignen“.

Das Papier ist Ergebnis eines vorläufigen Beschlusses, in dem es wörtlich heißt, der Senat werde aufgefordert, „ein Gesetz zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Art. 15 Grundgesetz“ zu erarbeiten.

Entschädigungen für die Immobilienunternehmen sehen die Initiatoren zwar vor – jedoch „nicht nach Marktwert“, wie es in dem Papier online heißt.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2018/10/deutsche-wohnen-kampagne-enteignen-vergesellschaften-immobilien-berlin.html

Aus der Rubrik „Stadtentwicklungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 26.10.2018: Bauministerkonferenz – Entscheidung zum Mieterschutz vertagt

Die Bauministerkonferenz der Länder hat die Entscheidung über einen Antrag Berlins vertagt, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten stärker zu beschränken.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bauministerkonferenz-entscheidung-zum-mieterschutz-vertagt-31498894

Aus der Rubrik „Verbraucherstudien“:

zeit.de am 25.10.2018 –  Wohnverhältnisse in DeutschlandMiete verstärkt soziale Ungleichheit
Die Miete mache mehr als eine Million Haushalte arm, warnt der Sozialverband Deutschland. In einem Gutachten hat er die Mietbelastung von Haushalten untersucht.
Die Mietsteigerungen in Großstädten führen laut dem Sozialverband Deutschland zur Verarmung vieler Menschen. Der Staat müsse mehr in den sozialen Wohnungsbau investieren.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Muss ein Mieter die Kosten einer Zwischenablesung aus der Nebenkostenabrechnung tragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Kassel (AG Kassel – 453 C 539/18, Urteil vom 08.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Kassel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung des restlichen Guthabenbetrages aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 in Höhe von 38,12 Euro aus § 556 BGB.

Dieser Anspruch ist nicht durch die zur Aufrechnung gestellte Forderung über die Kosten einer Zwischenablesung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erloschen. Die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr/Zwischenablesung ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Soweit die Vertragsparteien nicht anderweitig hierzu Regelungen getroffen haben, fällt diese Gebühr daher dem Vermieter zur Last (vgl. BGH, NJW 2008, 575 [BGH 14.11.2007 – VIII ZR 19/07]). Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anders lautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird.

Die in § 8 Abs. 5 des Mietvertrages getroffene Regelung, wonach der Mieter die Kosten einer notwendig werdenden Zwischenablesung und der Nutzerwechselgebühr zu tragen hat, wenn sein Verhalten dies veranlasst, ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei der entsprechenden Klausel des Mietvertrages handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Derartige Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, hier die Kläger, unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine solche unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend der Fall. Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten grundsätzlich dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zur Last fallen (BGH, Urt. v. 14.11.2007, AZ: VIII ZR 19/07). Ferner widerspricht die streitbefangene AGB-Klausel auch den Grundgedanken des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist es den Mietvertragsparteien insbesondere verwehrt, die Betriebskostendefinition des § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung zum Nachteil des Mieters abzuändern, insbesondere diese zu erweitern. Eine solche unzulässige Erweiterung ist hier mit § 8 Abs. 5 des Mietvertrages, wonach dem Mieter grundsätzlich nicht umlagefähige Verwaltungskosten aufgebürdet würden, gegeben.“

Pressemitteilung 42/2018

Einrichtung einer offenen Mieterberatung in Hakenfelde

Im Auftrag des Bezirksamtes Spandau richtet der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. ab November auch in Hakenfelde eine offene Mieterberatung ein.

Ab dem 06.11.2018 findet jeweils dienstags in der Zeit von 08:00 Uhr bis 13:00 Uhr in Hakenfelde im Seniorentreff Hohenzollernring, Hohenzollernring 105, 13585 Berlin, im Auftrag des Bezirksamts eine kostenlose Beratung von Mieterinnen und Mietern in mietrechtlichen Angelegenheiten statt. Die Beratung wird als offene Sprechstunde angeboten. Eine vorherige Terminvereinbarung ist nicht erforderlich.

Wer Ärger mit seinem Vermieter oder sonstige Probleme mit seiner Wohnung hat, kann sich kostenlos über seine Rechte informieren. Mieterinnen und Mieter, die zum Beispiel aufgrund einer Kündigung, einer Mieterhöhung, einer Modernisierungsankündigung, einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung oder bei Fragen zum Mietvertrag den Rat von ausgewiesenen Mietexperten dringend benötigen, kann so schnell und unkompliziert geholfen werden.

Die offene Mieterberatung soll als Erstberatung konkrete Hilfestellungen, die rechtlichen Rahmenbedingungen einzuschätzen, geben – insbesondere auch dafür, ob eine anwaltliche Vertretung erforderlich und ratsam ist. Eine rechtliche Vertretung der Ratsuchenden wird mit der Mieterberatung nicht abgedeckt. Zweck der Mieterberatung ist es nicht, Beratungen zu öffentlichen Leistungen anzubieten, dazu ist vielmehr an die entsprechenden Stellen zu verweisen.

Die Mieterberatung erfolgt aufgrund einer zwischen dem Bezirksamt Spandau und dem AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. abgeschlossenen Kooperationsvereinbarung durch vom AMV beauftragte Volljuristen, und zwar unabhängig davon, ob die Ratsuchenden Mitglied beim AMV sind oder nicht. Sie steht allen Mieterinnen und Mietern offen.

Finanziert wird die offene Mieterberatung durch das Bezirksamt Spandau im Rahmen der mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen getroffenen Vereinbarungen des „Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 bis 2021“.

Insgesamt organisiert der AMV nunmehr ab November an sieben Standorten in Spandau für das Bezirksamt eine Offene Mieterberatung:

1) Neustadt

Standort „Paul-Schneider-Haus“, Schönwalder Straße 23-24, 13585 Berlin, Dienstag 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr

2) Falkenhagener Feld

Standort „KieztreFF“ (Einkaufszentrum Posthausweg), Falkenseer Chaussee 199, 13589 Berlin, Dienstag 18:00 Uhr bis 20:00 Uhr, Freitag 13:00 Uhr bis 18:00 Uhr

3) Wilhelmstadt

Standort „Stadtteilladen Wilhelmstadt“ (ehemalige Post), Adamstraße 39, 13595 Berlin, Donnerstag 08:00 Uhr bis 16:00 Uhr

4) Staaken

Standort „Stadtteilladen“ (Staaken Center), Obstallee 28, 13593 Berlin, Montag 13:00 Uhr bis 20:00 Uhr

5) Haselhorst

Standort Gemeinwesenverein Haselhorst e.V., Burscheider Weg 21, 13599 Berlin, Montag 10:00 Uhr bis 12:00 Uhr

6) Hakenfelde

Standort Seniorentreff Hohenzollernring, Hohenzollernring 105, 13585 Berlin, Dienstag 08:00 Uhr bis 13:00 Uhr

7) Siemensstadt

Standort Stadtteilbüro Siemensstadt, Wattstraße 13, 13629 Berlin, Mittwoch von 11:00 Uhr bis 14:00 Uhr

Berlin, den 29.10.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Stiftung Warentest am 24.10.2018 – Schimmel in der Wohnung: Diese Rechte haben Mieter
Schimmel in der Wohnung ist unangenehm und manchmal sogar gefähr­lich. Oft führt er zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Beide haben Rechte und Pflichten. Die Rechts­experten der Stiftung Warentest erklären, welche Regeln gelten und wie betroffene Mieter vorgehen sollten.
So haben Gerichte entschiedenLüften. Mehr als sechs­mal stoß­lüften pro Tag ist unzu­mutbar (LG Berlin, Az. 65 S 400/15). Einem berufs­tätigen Mieter ist es zuzu­muten, täglich drei- bis viermal stoß­zulüften. (LG Frank­furt, Az. 17 S 51/14).

Miete mindern. 10 Prozent bei Schimmel im Schlaf­zimmer (LG Hamburg, Az. 16 S 211/83). 80 Prozent bei Schimmel und Modergeruch in Küche, Wohn- und Schlaf­zimmer und wenn zum Aufenthalt nur ein kleines Zimmer bleibt (LG Berlin, Az. 65 S 205/89). 100 Prozent bei Schimmel in allen Räumen – bis 80 Zenti­meter hoch (AG München Az. 412 C 11503/09).

Kündigen. Der Mieter darf frist­los kündigen, wenn der Verdacht einer Gesund­heits­gefähr­dung besteht; auch, wenn sich später heraus­stellt, dass der Verdacht unbe­gründet war (LG Lübeck, Az. 6 S 161/100). Der Vermieter darf frist­los kündigen, wenn der Mieter zu viel Miete mindert und für den Schimmel verantwort­lich ist (BGH, Az. VIII ZR 138/11).

Aus der Rubrik „Stadtentwicklungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 25.10.2018: Verdrängung – Wo im Milieuschutzgebiet Gefahren für Mieter lauern

In den Berliner Milieuschutzgebieten sollen Mieter vor Verdrängung besonders geschützt werden – zum Beispiel dadurch, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert wird. Doch das bundesweite Mietrecht hält für findige Geschäftemacher eine Hintertür offen: Wenn sich Hauseigentümer verpflichten, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur den Mietern zum Kauf anzubieten, ist ihnen die Umwandlung zu genehmigen. In der Praxis führt dies dazudass Mietwohnungen selbst in Milieuschutzgebieten tausendfach in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/verdraengung-wo-im-milieuschutzgebiet-gefahren-fuer-mieter-lauern-31493880

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine „auf Vorrat“ ausgesprochene Verwertungskündigung wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 16/18, Urteil vom 20.09.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Klägers gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Sämtlichen vom Kläger erklärten Kündigungen fehlt es an einem Kündigungsgrund i.S.d. § 573 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allerdings kann das Bestandsinteresse des Mieters hinter dem Verwertungsinteresse des Vermieters nur dann zurücktreten, wenn dieses tatsächlich umgesetzt werden soll und es sich nicht lediglich um eine sog. Vorratskündigung handelt, bei der die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16NZM 2017, 756, Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 – VIII ZR 297/14NJW 2015, 3368, Tz. 22; Kammer, Beschluss vom 13. Februar 2014 – 67 S 475/13, WuM 2014, 288).

Bei den von dem Kläger erklärten Kündigungen handelt es sich jedoch jeweils um eine solche Vorratskündigung, da sie nicht auf Grundlage einer hinreichend verfestigten Planungsgrundlage erklärt wurden. Für den Kläger war es zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigungen weder hinreichend klar noch absehbar, ob die behördlich genehmigte Planung in ihren Einzelheiten tatsächlich umgesetzt werden konnte und umgesetzt werden sollte. Das ergibt sich zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer insbesondere aus der Handhabung des Baugenehmigungsverfahrens und aus den gegen unterschiedliche Mieter des streitgegenständlichen Anwesens betriebenen Räumungsprozessen durch den Kläger:

So ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kläger unter dem 25. Juni 2018 beim Bezirksamt Pankow einen Änderungsantrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eingereicht hat, der unter anderem eine geänderte Planung des den beabsichtigten Baumaßnahmen ursprünglich zugrunde liegenden Brandschutzkonzepts zum Gegenstand hat. Die ursprüngliche Planung umfasste insoweit – bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung – die Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Dabei entsprach es der vom Kläger erläuterten Planungsgrundlage, dass ein Anleitern der Feuerwehr an das Gebäude nicht möglich sei. Davon ausgehend hat der Kläger nunmehr die Genehmigung der Änderung der ursprünglichen Baugenehmigung beantragt, Die Personenrettung soll jetzt – in Bezug auf die vom Beklagten innegehaltene Wohnung – teilweise durch ein Sicherheitstreppenhaus im zweiten Quergebäude oder teilweise ebenfalls durch Fenster und entsprechende Aufstellflächen für Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. Damit aber hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass eine alternative Planung und Ausführung der beabsichtigten Baumaßnahmen aus seiner Sicht auch weiterhin nicht ausgeschlossen und dementsprechend die ursprüngliche und zum Gegenstand der Kündigungserklärungen erhobene Planung nicht hinreichend verfestigt gewesen ist.

Es kommt hinzu, dass der Kläger seine (Verwertungs-)Kündigungen mit seiner Absicht begründet hat, die vom Beklagten innegehaltene Wohnung mit der ebenfalls vermieteten Nachbarwohnung zusammenzulegen. Die seinen Kündigungen insoweit zu Grund liegende Planung war bei ihrem Ausspruch und Zugang ebenfalls noch nicht hinreichend verfestigt. Das hätte vorausgesetzt, dass einer baulichen Zusammenlegung bei Ausspruch der Kündigungen weder tatsächliche noch rechtliche Gründe entgegen gestanden hätten oder der Kläger zumindest berechtigt davon ausgegangen wäre, etwaige Hinderungsgründe erfolgreich und dauerhaft zu beseitigen. Daran fehlt es. Denn einerseits war der Mieter der Nachbarwohnung zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ebensowenig wie der Beklagte zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung und anschließenden baulichen Zusammenlegung mit der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit. Andererseits ist der Kläger auch nicht berechtigt davon ausgegangen, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine Zusammenlegung beider Wohnungen durch Betreibung eines erfolgreichen Räumungsverfahrens gegen den Nachbarmieter des Beklagten im Nachgang der hier streitgegenständlichen Kündigungen erst noch zu schaffen. Denn das hätte den – mit der berechtigten Erwartung einer erfolgreichen Rechtsverfolgung verbundenen – unumstößlichen Willen des Klägers erfordert, den Instanzenzug gegenüber dem Nachbarmieter vollständig auszuschöpfen und klageabweisenden Instanzentscheidungen mit der Einlegung und Durchführung sämtlicher möglicher Rechtsmittel zu begegnen. An diesem hinreichend verfestigten Willen indes mangelte es dem Kläger, da er das gegen den Nachbarmieter des Beklagten geführte Räumungsverfahren nach erstinstanzlicher Klageabweisung und Einlegung der Berufung nicht fortgeführt, sondern seine Berufung stattdessen zurückgenommen hat. Mit der rechtskräftigen Abweisung der gegen den Nachbarmieter erhobenen Räumungsklage ist auch die für die erklärten Kündigungen zentrale Zusammenlegung beider Wohnungen hinfällig. Eine dem Kläger günstigere Beurteilung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Nachbar des Beklagten freiwillig zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung oder zumindest zur Duldung der Baumaßnahmen und Zusammenlegung beider Wohnungen nach einer Räumung der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit gewesen wäre. Auch an diesen Voraussetzungen fehlt es.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 150/18, Urteil vom 16.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Sofern es nach Durchführung der Beweisaufnahme noch auf die Merkmalgruppe 5 ankommen sollte, hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass es der Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW Parkplatzangebot in der Nähe” bereits ausweislich der Historie sowie des Wortlauts und der Systematik der Orientierungshilfe des Mietspiegels 2017 nicht entgegensteht, dass die vom Kläger vorgehaltenen Parkplätze – mit einer Monatsmiete von 45,00 EUR – gebührenpflichtig sind (vgl. AG Schöneberg, Urt. v. 13. April 2018 – 17 C 188/17, GE 2018, 719). Eine Wohnwerterhöhung ist allerdings nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt. Deshalb ist für das weitere Verfahren davon auszugehen, dass ein entgeltliches Parkplatzangebot des Vermieters nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor die Anmietung eines Parkplatzes erfolglos angeboten hat. Insoweit wird der Beklagten Gelegenheit zu geben sein, auf den ergänzenden Sachvortrag des Klägers im letzten nachgelassenen Schriftsatz zu erwidern. Die Beweislast für die Möglichkeit zur tatsächlichen Nutzung trägt insoweit der klagende Vermieter.“