Archiv für den Monat: August 2016

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Traue (z. B.) einem Bauunternehmer nicht, der seine Leistung günstig ohne Umsatzsteuer verspricht!

BGH – Fall: Der Bauunternehmer unterbreitete dem Bauherrn einen „Kostenanschlag“ zu einem Gesamtpreis von 10.531,90 € zuzüglich Umsatzsteuer. Anschließend schlossen die Parteien mündlich eine sog. „Schwarzgeldabrede“ ab, um die Umsatzsteuer zu sparen. Die Abrechnung des Bauunternehmers erfolgte demgemäß zum „Festpreis von 10.000 Euro“ ohne Ausweis der Umsatzsteuer.

1. Nunmehr fordert der Bauherr Schadensersatz in Höhe von 11.901,53 € wegen Mängeln der vom Bauunternehmen erbrachten Arbeiten. Zu Recht?

Antwort des BGH (Urteil v. 11.06.15 – VII ZR 216/14-): Nein, denn Mängelansprüche können sich nur aus einem wirksam geschlossenen Bauvertrag ergeben. Dieser liegt aber wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsgesetz nicht vor:

„Denn § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG enthält das Verbot zum Abschluss eines Werkvertrages, wenn dieser Regelungen enthält, die dazu dienen, dass eine Vertragspartei als Steuerpflichtige ihre sich aufgrund der nach dem Vertrag geschuldeten Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt. Das Verbot führt jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrages, wenn der Unternehmer vorsätzlich hiergegen verstößtund der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. Diese Voraussetzungen liegen vor. Das Bauunternehmen hat Schwarzarbeit gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG geleistet, indem er für den mündlich vereinbarten Werklohn in Höhe von 10.000 € keine Umsatzsteuer verlangen und abführen wollte. Der Bauherr hat dies erkannt und bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt, indem er ein Entgelt vereinbart hat, das keinen Umsatzsteueranteil enthielt. Dies ist ausreichend, um einen zur Nichtigkeit des Vertrages führenden Verstoß gegen das Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG anzunehmen.“

2. Kann der Bauherr die geleistete Anzahlung von 10.000 Euro zurückverlangen?

Antwort des BGH (Urteil v. 11.06.15 – VII ZR 216/14-): Nein, denn wer bewusst das im Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz enthaltene Verbot missachtet, soll nach der Intention des Gesetzgebers schutzlos bleiben und veranlasst werden, das verbotene Geschäft nicht zu tätigen.

„Der Ausschluss eines Rückforderungsanspruchs mit der ihm zukommenden abschreckenden Wirkung ist ein geeignetes Mittel, die in der Gesetzesbegründung zum Ausdruck kommende Zielsetzung des Gesetzgebers mit den Mitteln des Zivilrechts zu fördern. Dies gilt sowohl für Ansprüche des Bauunternehmers als auch des Bauherrn, der sich auf den Abschluss eines gegen das Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßenden Bauertrags eingelassen hat.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

1. Berechtigt ein Graffiti – Gemälde an der Hauswand zur Mietminderung?

Kann der Mieter v. Vermieter Beseitigung des Mangels verlangen?

Nein, meint das Amtsgericht Berlin – Mitte in seinem Urteil v. 04.02.15 – 7 C 43/14 –, so lange es sich nicht um eine Luxuswohung handelt, die vom Mieter zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist.

„Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. …. Danach ist darauf abzustellen, ob eine negative Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache vorliegt. Eine besondere Beschaffenheit der Fassade des Hauses haben die Parteien nicht vereinbart, auch ist eine solche nicht konkludent vorgenommen worden, sofern die Fassade bei Einzug möglicherweise noch nicht beschmiert war, da diesem Umstand insofern kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt (vgl.LG Berlin, Urteil vom 5. Oktober 2010, Az.: 63 S 619/09, zitiert nach juris). Da es sich vorliegend auch nicht um eine Luxusimmobilie bzw. eine solche handelt, die seitens des Beklagten zu repräsentativen Zwecken angemietet worden ist, besteht kein Anspruch auf Beseitigung von Graffiti an der Außenfassade (AG Leipzig, Urteil vom 27.09.2000, Az.: 49 C 5267/00, zitiert nach juris). Da eine direkte Gebrauchsbeeinträchtigung der vom Beklagten gemieteten Wohnung durch die Graffiti an der Außenfassade für das Gericht nicht erkennbar ist, kann dieser vom Kläger allein aufgrund der Unansehnlichkeit der Fassade keine Mängelrechte geltend machen.

2. Begeht der Mieter eine strafbare Sachbeschädigung, wenn er die bereits mit (zahlreichen) Graffiti – Malereien verunreinigte Hauswand mit (kleinflächigeren) Malereien überstreicht?

Nein, meint das Amtsgericht Tiergarten in seiner Entscheidung v. 27.04.12 – 420 Ds 286 Js 5127/11

„Aufgrund des festgestellten Erscheinungsbildes und Zustandes des betroffenen Gebäudes ist eineSubstanzverletzung des Gebäudes durch Auftragen der Farbe durch den Angeklagten zu 1) nicht mit der erforderlichen Sicherheit nachweisbar. In dem Ausmaß des durch den Angeklagten zu 1) aufgetragenen Schriftzuges ist die tatsächliche Fassadenfarbe nicht mehr zu erkennen. Die bereits vorhandenen Graffitis gehen über die Enden des vom Angeklagten zu 1) angebrachten Schriftzugs hinaus. Von einer feste Verbindung der durch den Angeklagten zu 1) aufgebrachten Farbe mit dem Fassadenuntergrund, so dass diese nicht mehr ohne die Beschädigung der Fassade entfernt werden kann, ist das Gericht daher nicht überzeugt.

Zudem ist nicht das Tatbestandsmerkmal der nicht nur unerheblichen und nicht nur vorübergehenden Veränderung des Erscheinungsbildes einer fremden Sache gegeben. Im Rahmen des § 303 Abs. 2 StGB kommt es auf den optischen Eindruck der Sache im Zeitpunkt der Veränderung an. Vorliegend war das Erscheinungsbild des Gebäudes auf dem … Platz … in Berlin-Friedrichshain – wie oben festegestellt – durch das Vorhandensein einer Vielzahl von Graffitis geprägt. Das Aufbringen des Schriftzugs „ESW“ durch den Angeklagten zu 1) auf die bereits vorhandene großflächige Bemalung blieb im Vergleich zum sonstigen Erscheinungsbild des Gebäudes unauffällig, da sich der Charakter des Erscheinungsbildes nicht verändert hat.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Bloß nicht in Mietrückstand geraten!

Fall: Die beklagte Mieterin mietete im Jahr 2006 eine Wohnung und zahlte die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge deswegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. September 2013 teilte die Beklagte mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung und verklagte die Mieterin auf Räumung.

Das Landgericht Düsseldorf  (als Berufungsgericht) wies die Räumungsklage unter Hinweis auf § 314 Abs. 3 BGB mit der folgenden Begründung ab:

„Das Kündigungsrecht der Vermieterin ist ausgeschlossen, wenn seit der Kenntniserlangung des Vermieters von dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen längere Zeit vergangen sei und der Mieter aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen werde (vgl. § 314 Abs. 3 BGB).“

Der BGH (Urteil v. 13.07.16 – VIII ZR 296/15 -) sieht die Sache anders:

„Der Zeitablauf von sieben Monaten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs (5. April 2013) und der Erklärung der Kündigung am 15. November 2013 steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, denn

1. § 314 Abs. 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht anwendbar.

2. Außerdem haben im vorliegenden Fall die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vorgelegen, weil die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden haben und die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung ja gerade Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen habe.

Die Sichtweise des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen.“

Fazit: Insbesondere bei Mietrückständen verstehen die Gerichte eben keinen Spaß! Als Mieter sollte man sich strikt an die Regel der pünktlichen Mietzahlung halten, weil man sonst böse Überraschungen erleben kann.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Verbraucherschutz

Reicht es für die ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung aus, wenn sie dem Verbraucher auf der Webseite des Unternehmens präsentiert wird und dieser durch Anklicken bestätigt, die Belehrung zur Kenntnis genommen und abgespeichert zu haben?

Nein, sagt der Bundesgerichtshof (im folgenden: BGH) in seiner Entscheidung v. 15.05.14 – III ZR 368/13 -. Weil die Widerrufsbelehrungen auf der Homepage des Unternehmers ständigen Änderungen unterliegen, muss diese dem Verbraucher direkt übermittelt werden unter Benutzung eines Mediums, dass eine „dauerhafte Wiedergabe“ bei dem Verbraucher selbst.

Weiter führt der BGH aus:

„(Auch) die vom Unternehmer in einem Online-Anmeldeformular vorgegebene, vom Kunden (Verbraucher) bei der Anmeldung zwingend durch Anklicken mit einem Häkchen im Kontrollkasten zu versehende Bestätigung

„Widerrufserklärung □ Widerrufsbelehrung zur Kenntnis genommen und ausgedruckt oder abgespeichert?“
ist gemäß § 309 Nr. 12 Buchst. b BGB sowie deshalb unwirksam, weil sie von den verbraucherschützenden Regelungen in § 355 Abs. 2 und 3, § 360 Abs. 1 BGB zum Nachteil des Verbrauchers abweicht.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Frage des Mieters:

Da wir unsere Wohnung gekündigt haben (3 Mon. Kündigungsfrist), möchte ich gerne wissen, wieviel Besichtigungstermine wir zulassen müssen?

Antwort:

Sie sind nicht verpflichtet, mit dem Vermieter im Zusammenhang mit der Kündigung Ihres Mietverhältnisses einen Besichtigungstermin durchzuführen. Sofern Ihr Mietvertrag eine abweichende Regelung enthält, müsste überprüft werden, ob diese Regelung wirksam ist.

Sie sind gesetzlich gem. § 546 BGB lediglich verpflichtet, die Mietwohnung am letzten Tage der Mietzeit zurückzugeben (in der Regel ist das der letzte Tag des Monats, in dem der Vertrag beendigt wird). Von einer Verpflichtung des Mieters, mit dem Vermieter im Zusammenhang mit der Kündigung einen Besichtigungsterminen durchführen zu müssen, ist im Gesetz an keiner Stelle die Rede.

Die Durchführung eines Besichtigungstermins rechtzeitig vor Übergabe der Wohnung kann sinnvoll sein, um Mängel zu dokumentieren oder Vereinbarungen zu treffen, wie z. B. durch eine Bestätigungserklärung des Vermieters hinsichtlich des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung. Es kann ein „Übergabe – oder Besichtigungsprotokoll“ erstellt werden (das von beiden Seiten unterzeichnet werden kann), in das nicht nur vorhandene Mängel, sondern auch rechtsverbindliche Erklärungen jedweden Inhaltes aufgenommen werden können, z. B.:

„Der Vermieter bestätigt den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung … .“

Ort, Datum, Unterschrift

Derartige Vereinbarungen haben den Sinn, Streitigkeiten zu vermeiden. Wegen ihrer hohen Bedeutung für die Geltendmachung von Mieter – / Vermieterrechten sollten Sie genau überlegt werden.

Derartige Termine sollten Sie nie alleine wahrnehmen, sondern nur in Begleitung wenigstens einer unbeteiligten dritten Person (die im Mietvertrag nicht als Mieter aufgeführt ist), damit diese notfalls Zeugnis ablegen kann über den Gesprächsverlauf bzw. den tatsächlichen Zustand der Wohnung.

Falls es zu keinem derartigen Übergabetermin oder zu einer entsprechenden Bestätigung des Vermieters kommt, sollten Sie den Zustand der Wohnung vor deren Übergabe eingehend dokumentieren, z. B. durch Fotografien / Videos. Von diesen Aufnahmen muss erkennbar sein, an welchem Datum sie gefertigt wurden. Mit der Dokumentation stellen Sie sicher, dass der Vermieter Ihnen keine Mängel „anhängt“, die bei der Übergabe der Wohnung vielleicht gar nicht vorhanden waren und für deren Beseitigung Sie deshalb auch nicht einzustehen haben.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Mieters Kaution, Fall aus dem Beratungsalltag

Der Mieter zieht im Juli 2016 in eine Wohnung ein, ohne einen Mietvertrag zu unterschreiben nach dem Motto: Sie bekommen die Wohnung für einen Monatsmiete von 550 Euro. Außerdem wird eine Kautionszahlung von 1650 Euro vereinbart. Bis Ende August stellt der Mieter fest, dass er mit dem Vermieter überhaupt nicht klar kommt und will so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag raus. Muss der Mieter die Kaution zahlen?

1. Kann ein Mietvertrag mündlich geschlossen worden?

Antwort: Ja, es muss eine Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile getroffen worden sein, und zwar den Mietgegenstand und den Mietzins.

2. Wie kommt der Mieter aus dem Mietvertrag wieder raus?

Durch schriftliche Kündigung wie jeder Mieter innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist.

Der frühestmögliche Kündigungstermin aus der Sicht des heutigen Tages (d. 25.08.16) ist also der 30.11.16. Die schriftliche Kündigungserklärung muss bis zum dritten Werktag des Septembers 2016 beim Vermieter eingehen. Weil der Samstag kein Werktag im mietrechtlichen Sinne ist (vgl. BGH v. 13.07.10 – VIII ZR 291/09), muss die schriftliche Kündigungserklärung also spätestens am Montag, d. 05.09.16 in den Briefkasten des Vermieters geworfen werden (zur Not in Gegenwart eines Zeugen, damit der Zugang der Kündigungserklärung bewiesen werden kann), um die Auflösungwirkung zum 30.11.16 zu erzielen.

2. Ist der Mieter dann immer noch verpflichtet, die Kaution zu zahlen?

Leider ja.

Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass der Vermieter grundsätzlich auch nach Beendigung eines Mietvertrages von dem Mieter noch die Zahlung der Kaution verlangen kann, weil dem Vermieter dann in der Regel noch Forderungen zustehen können. Die Kaution dient ja gerade der Sicherung von Forderungen, die der Vermieter häufig auch erst nach Rückerlangung der Mietsache erkennt (Schäden, die der Mieter verursacht und bis zur Übergabe nicht angegeben hatte). Nur ausnahmsweise verhält sich der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er nach Beendigung des Mietvertrages eine Kaution geltend, obwohl ihm keine oder lediglich geringere Forderungen gegen den Mieter zustehen. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen. Das ist insbesondere dann kaum möglich, wenn der Mieter die Zahlung der Betriebskosten übernommen hat, denn der Vermieter muss darüber erst im Folgejahr abrechnen, so dass die Forderungen eben auch erst im Folgejahr feststehen.

Für den Fall, dass der Vermieter den Mieter (ggf. nach Beendigung des Mietvertrages) auf die Zahlung der Kaution i. H. v. 1650 Euro verklagt und der Mieter diesen Prozess verliert, entstehen im vorliegenden Fall Gerichts – und Anwaltskosten von ca. 1300 Euro zu Lasten des Mieters!

3. Wie kann der Mieter sicherstellen, dass er die Kaution wieder zurückbekommt?

Der Vermieter ist gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB verpflichtet, die Kaution „getrennt von seinem sonstigen Vermögen“ anzulegen. Weil das Gesetz für diese Verpflichtung die Barzahlung der Kaution voraussetzt, sollte dem Vermieter eine derartige Barzahlung angeboten werden. Solange er nicht nachweist, dass er das Geld auf ein gesondertes Konto einzahlt, hat der Mieter an der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht (LG Mannheim v. 07.03.1990, 4 S 206/89). Sofern er den Betrag dann anderweitig verwenden sollte, macht er sich strafbar gem. § 266 Strafgesetzbuch (Veruntreuung).

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Frage: Ist eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn die Mietzahlungen vom Jobcenter (verspätet) erbracht werden?

Nein, lautet die Antwort des BGH in seinem Urteil v. 29.06.16 – VIII ZR 173 / 15 –.

Ob der Vermieter wegen unpünktlicher Mietzahlung gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB die fristlose Kündigung erklären kann, ist einer Gesamtabwägung zu entnehmen. Diese kann auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters (wenn das Jobcenter die verspätete Zahlung zu vertreten hat) zu dessen Lasten ausfallen, etwa weil zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Auch kann es für den Vermieter einen unzumutbaren Verwaltungsaufwand bedeuten, wenn die Miete oder Teile davon zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder – wie die Klägerin hier in dem Kündigungsschreiben geltend gemacht hat – kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.

Allgemein gültige Grundsätze will der BGH insoweit nicht aufgestellen; vielmehr obliegt die erforderliche Gesamtabwägung der tatrichterlichen Würdigung im Einzelfall, die das Berufungsgericht im konkreten Fall nicht vorgenommen hatte.

Fazit: Auch der Hartz IV – Empfänger, dessen Miete vom Jobcenter übernommen wird, kann seine Wohnung verlieren, wenn die Mietzahlungen zu oft verspätet erfolgen und die weiteren Umstände in ihrer Gesamtabwägung zu seinen Lasten ausschlagen.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Aufgepasst bei Wohnungsübergabeprotokollen! Mieter und Vormieter: Solidarisiert euch!

Frage: Kann der Mieter, der in eine unrenovierte Wohnung einzieht, am Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein?

Antwort des Landgerichts Berlin (Urteil v. 12.02.16 – 63 S 106/15): Ja, wenn im Mietvertrag eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist und der Mieter nicht beweisen kann, dass ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde.

Dabei muss auch darauf geachtet werden, wie das Übernahmeprotokoll bei Einzug in die Wohnung formuliert wird. In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall waren in dieses Protokoll die folgenden Vermerke aufgenommen worden:

– Der Renovierungszustand der Wohnung ist: x in Ordnung.
– Der Zustand der Fenster und Türen ist: x in Ordnung.
– Schönheitsreparaturen sind nicht fällig.

Der Mieter konnte im vorliegenden Fall die entrichtete Kaution also nicht zurückverlangen, weil der Vermieter mit seinem Schadensersatzanspruch in Höhe des Wertes der durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Aufrechnung erklärte.

Dabei stellt das Landgericht Berlin des Weiteren fest:
„Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen setzt nicht die tatsächliche Vornahme der Arbeiten durch den Vermieter voraus. Denn die Überbürdung der Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter stellt einen Teil der Gegenleistung des Mieters dar, die dieser nicht erbracht hat.“

Fazit:

Für den cleveren Vermieter

ergibt sich im vorliegenden Fall die verlockende Möglichkeit, den nächsten (Folge)Mieter (möglichst allein in Begleitung von zwei eigenen Mitarbeitern durch die Wohnung zu führen und) ein wortgleiches Protokoll unterzeichnen zu lassen wie den Vormieter (alles ok, s.o.). Am Ende dieses Folgemietverhältnisses lässt er sich dann ein weiteres Mal die Kosten für die Schönheitsreparaturen begleichen, ohne diese durchzuführen … usw.

Ein Szenario, das angesichts des Wohnraumnotstandes in Berlin durchaus Schule machen kann.

Der Mieter sollte bei der Abfassung eines Abnahme – / Übernahmeprotokolls also

– genauestens aufpassen, was er unterschreibt,
– nie allein sein,
– Namen und Adresse des Vormieters notieren, um diesen ggf. als Zeugen für den unrenovierten Zustand im Nachhinein zu benennen,
– seine Adresse und seinen Namen dem Nachmieter seiner ehemaligen Wohnung mitteilen, damit sich dieser ggf. an ihn wenden kann.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Das wurde dem Vermieter zunächst von Gerichts wegen mittels eines sog. „Unterlasssungstitels“ verboten.

Frage: Kann der Mieter von dem Vermieter darüber hinaus eine Geldentschädigung (Schmerzensgeld) verlangen?

Antwort des BGH: Nein!

Der BGH (Urteil v. 24.05.16 VI ZR 496/15) führt aus:

„Nach der ständigen Rechtsprechung …….. begründet eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts einen Anspruch auf eine Geldentschädigung, wenn es sich um einen schwerwiegenden Eingriff handelt und die Beeinträchtigung nicht in anderer Weise befriedigend aufgefangen werden kann. Dies ….. kann nur aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Hierbei sind insbesondere die Bedeutung und Tragweite des Eingriffs, Anlass und Beweggrund des Handelnden sowie der Grad seines Verschuldens zu berücksichtigen. Bei der gebotenen Gesamtwürdigung ist auch ein erwirkter Unterlassungstitel (des Mieters) zu berücksichtigen; der Titel und die mit ihm verbundenen Vollstreckungsmöglichkeiten können den Geldentschädigungsanspruch beeinflussen und im Zweifel sogar ausschließen. Denn die Zubilligung einer Geldentschädigung im Fall einer schweren Persönlichkeitsrechtsverletzung findet ihre sachliche Berechtigung in dem Gedanken, dass ohne einen solchen Anspruch Verletzungen der Würde und Ehre des Menschen häufig ohne Sanktion blieben mit der Folge, dass der Rechtsschutz der Persönlichkeit verkümmern würde.

Nach diesen Grundsätzen ist die Zahlung einer Geldentschädigung – auch unter Berücksichtigung des von der Revision in Bezug genommenen Sachvortrags des Klägers (Mieter) in den Vorinstanzen – nicht erforderlich. Bei den beanstandeten Äußerungen handelt es sich um grobe Beleidigungen im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit. Die mit den Beleidigungen verbundenen Beeinträchtigungen können befriedigend durch den vom Kläger(Mieter) im einstweiligen Verfügungsverfahren erwirkten strafbewehrten Unterlassungstitel und das Ordnungsmittelverfahren aufgefangen werden. Des Weiteren hatte der Kläger (Mieter) die Gelegenheit, wegen der Beleidigungen den Privatklageweg zu beschreiten und sich auch dadurch Genugtuung zu verschaffen. Für die Zahlung einer Geldentschädigung ist aufgrund der Umstände des Streitfalls daneben kein Raum.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

A. Welche Folgen ergeben sich für mich als Mieter, wenn ich Betriebskostennachforderungen des Vermieters begleiche?

Antwort des LG Berlin, Beschluss v. 24.05.16 – 67 S 149/16 –
„Gleicht der Mieter auf eine Betriebskostennachforderung des Vermieters den in der Abrechnung ausgewiesenen Nachforderungsbetrag aus, trägt der Mieter im Rückforderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung.“

In demselben Beschluss führt das LG Berlin in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus, dass umgekehrt der Vermieter die Darlegungs – und Beweislast trägt, wenn er die Betriebskostennachforderung bei dem Mieter einklagt.

Ergo: Durch die Betriebskostennachzahlung des Mieters tritt eine Beweislastumkehr zu seinen Lasten ein.

B. Kann sich der Mieter dagegen schützen, indem er die Nachzahlung „unter Vorbehalt“ erbringt?

Antwort des LG Berlin, Beschluss v. 24.05.16 – 67 S 149/16 –
„Ein vom Mieter bei der Zahlung erklärter Vorbehalt ändert an dieser Beweislast(umkehr) nichts, sofern sich aus der Erklärung nicht unmissverständlich ergibt, dass der Mieter …. dem Vermieter für einen späteren Rückforderungsstreit auch die Beweislast für die materielle Richtigkeit der Abrechnung aufbürden wollte.“

C. Fazit

Vor der Begleichung einer Betriebskostennachforderung sollten Sie sich mit Ihrem Mieterverein / Rechtsanwalt in Verbindung setzen, um mit ihm eine geeignete Formulierung für einen weiter reichenden Vorbehalt zu erarbeiten.