Archiv für den Monat: August 2020

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln seit seinem Inkrafttreten am 23.02.2020 als gesetzliches Verbot i.S.v. § 134 BGB zu beachten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 95/20, Urteil vom 31.07.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Nach Auffassung der Kammer trägt die Begründung des Amtsgerichts die Klageabweisung allerdings nur, soweit der Kläger die Zustimmung zur Mieterhöhung für die Zeit ab 1. März 2020 begehrt. Am 23.2.2020 ist das MietenWoG Bln in Kraft getreten. Die Kammer teilt die Einschätzung des Amtsgerichts, dass dieses Gesetz wirksam (insbesondere verfassungsgemäß) ist, und dass es als Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB anzuerkennen ist. Obwohl es sich bei § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln um eine öffentlichrechtliche Regelung handelt, entfaltet diese über die im BGB bereits vorhandenen Vorschriften auch zivilrechtliche Wirkungen. Eine dieser Wirkungen besteht darin, dass i.S.d. § 134 BGB eine bereits vereinbarte überhöhte Miete „verboten“ ist, was die Vereinbarung insoweit nichtig macht. Liegt ein verbotenes Rechtsgeschäft (noch) nicht vor, sondern soll es nach Maßgabe der §§ 558 BGB, 894 ZPO durch eine Klage auf Zustimmung erst herbeigeführt werden, so richtet sich die Klage auf gesetzlich verbotene Inhalte und ist deshalb unbegründet.

Allerdings hat das Amtsgericht dies auch für die Zeit vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln angenommen, denn nach seiner Auffassung wäre das gesamte streitgegenständliche Mieterhöhungsbegehren (schon allein deshalb) unbegründet, weil es sich auf einen nach dem Stichtag (§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln; 18.06.2019) gelegenen Zeitraum bezieht. Dies erscheint zweifelhaft.

Der in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln normierte Stichtag ist zwar als solcher anzuerkennen, er entfaltet aber nach Auffassung der Kammer Wirkungen erst seit dem Inkrafttreten des Gesetzes, also seit dem 23.2.2020. Danach (erst) legt das als Stichtag bezeichnete Datum materiell den Zeitpunkt fest, der für die betragsmäßige Bestimmung der zulässigen Höhe des Mietzinses maßgeblich ist. Zuvor – also außerhalb des formell geltenden Gesetzes – konnten die Absichten des Gesetzgebers keine rechtlichen Wirkungen entfalten. Zwar wollte der Landesgesetzgeber bereits seine Vorlage vom 17. Juni 2019 und die am Folgetag erfolgende Beschlussfassung über die Absicht der später erfolgten Gesetzgebung als Zäsur verstanden wissen; die dauerhafte Veränderung der bestehenden Verhältnisse entgegen den Absichten des geplanten Gesetzes sollte verhindert werden. Erst mit der Inkraftsetzung der Norm sorgte er aber dafür, dass eine „Miete“, die verglichen mit dem Stichtag materiell unzulässig hoch ist, rechtlich auch wirklich verboten ist.

Dies ergibt sich auch aus der späteren Begründung zum Änderungsantrag der Regierungsfraktionen vom 21.01.2020, wo es (a.a.O. S. 6) zu § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ausdrücklich heißt: „Die Vorschrift entfaltet (…) keine echte Rückwirkung. Sie regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete (…) zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes bestimmt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes…“.

Nach Ansicht der Kammer spaltet also bei dem hier zu beurteilenden zeitlichen Ablauf das Inkrafttreten des MietenWoG Bln am 23.2.2020 den bereits auf den 01.09.2019 bezogenen Streitgegenstand in einen zeitlich vor dem 23.02.2020 und einen zeitlich danach liegenden Teil. Für letzteren sind die Vorschriften im MietenWoG Bln als gesetzliches Verbot anzuwenden, für den vor dem 23.2.2020 liegenden Zeitraum ist allein das bis dahin geltende Recht maßgeblich.“

Pressemitteilung 17/2020

Beratungsbüro des AMV ab dem 07.09.2020 wieder geöffnet

Das Beratungsbüro des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. in der Westerwaldstraße 9A (rechts neben dem Haupteingang der Stadtteilbibliothek) im Falkenhagener Feld in 13589 Berlin-Spandau öffnet zum 07.09.2020 wieder.
Sie erreichen den AMV dort persönlich während der Sprechzeiten:
  • Montag 18:00 – 19:00 Uhr
  • Mittwoch 10:30 – 12:00 Uhr
  • Freitag 18:00 – 19:30 Uhr
  • Samstag 10:00 – 12:00 Uhr (jeden 2. und 4. Samstag mit Rechtsberatung)
Nach dem maßgeblichen Hygieneplan ist der zeitgleiche Aufenthalt von einem Berater und einem Ratsuchenden im Beratungsbüro zulässig. Weitere Ratsuchende müssen vor dem Beratungsbüro auf ihre Beratung warten. Die Eingangstür bleibt während der Beratung geöffnet. Beim Betreten sind zunächst die Hände zu desinfizieren. Das Tragen einer Maske ist Pflicht. Zwischen Berater und Ratsuchendem ist ein Mindestabstand von 2 Metern zu wahren. Nach jeder Beratung ist der Sitzplatz des Ratsuchenden großräumig zu desinfizieren.
Berlin, den 26.08.2020
Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Wirtschaftsinformationen“:

 

rbb24.de am 20.08.2020: Vorkaufsrecht in Berlin – Nur die wenigsten Mieter kaufen die eigene Wohnung

In Berlin werden jedes Jahr tausende Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. In Milieuschutzgebieten wird das meist nur genehmigt, wenn die Wohnung den Mietern zum Kauf angeboten wird. Aktuelle Zahlen belegen allerdings, dass nur die wenigsten zugreifen.

Aus Mietshäusern werden Gebäude mit lukrativen Eigentumswohnungen: Für Investoren ist das seit langer Zeit ein gut gängiges Geschäftsmodell – für viele Mieterinnen und Mieter Berlins allerdings ein Ärgernis.

Zwar sieht das Gesetz vor, dass ein neuer Wohnungseigentümer Mietern erst zehn Jahre nach der Umwandlung wegen Eigenbedarfs kündigen darf, doch in manchen Fällen versuchen neue Eigentümerinnen und Eigentümer auch auf unlauteren Wegen, Mieter vorzeitig aus der Wohnung zu bekommen, etwa durch Sanierungsmaßnahmen, die im Anschluss die Miete in unbezahlbare Höhen treiben.

In Milieuschutzgebieten soll das eigentlich anders laufen. Doch hier ist es ein lange bekanntes „Schlupfloch“ im Gesetz, das dazu führt, dass auch in diesen besonders geschützten Quartieren tausende Wohnungen jedes Jahr umgewandelt werden. Die Behörden müssen das nämlich unter anderem dann genehmigen, wenn Eigentümer sich verpflichten, in den folgenden sieben Jahren die Wohnung ausschließlich an die darin wohnenden Mieterinnen und Mieter zu verkaufen.

Nur 54 Verkäufe an Mieter

Dass das nur in den seltensten Fällen tatsächlich geschieht, zeigen jetzt Zahlen, die die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf parlamentarische Anfragen hin mitteilte. Demnach wurde in 58 sozialen Erhaltungsgebieten zwischen 2015 und 2019 die Umwandlung von 18.382 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen genehmigt. Die allermeisten, nämlich 17.926, sind mit der Selbstverpflichtung der Eigentümer verbunden, zunächst nur an Mieter zu verkaufen. Tatsächlich verkauft wurden allerdings nur 54.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2020/08/berlin-wohnen-umwandlung-mietwohnung-eigentum-mieter-vorkaufsrecht.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Besteht bei mehreren Mietern ein Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seinem Austausch durch einen Dritten zuzustimmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 176/19, Urteil vom 17.04.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Kläger haben gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zum Ausscheiden des Klägers zu 2) aus dem Mietverhältnis und Aufnahme der Frau … als weitere Mieterin in das Mietverhältnis.

Die Änderung eines Vertrags bedarf der einvernehmlichen Regelung der Parteien. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern(teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam an, bedarf es folglich einer übereinstimmenden Willensentscheidung beider Vertragsseiten, d. h. sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wenn ein Mieter der Mietermehrheit ausscheiden und ggf. durch einen Dritten ersetzt werden soll. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit führt dazu, dass dem Vermieter außer im Falle der gesetzlich geregelten Folgen bei der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung (§ 1568a Abs. 3 BGB) kein Mieter aufzuzwingen ist, ebenso wie er die Solvenz mehrerer gesamtschuldnerisch haftender Mieter nicht gegen seinen Willen verlieren darf. Allein eine Mehrheit von Mietern begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seines Austauschs durch einen Dritten zuzustimmen. Kann keine Einigung mit dem Vermieter hergestellt werden, so muss in der Regel das Mietverhältnis insgesamt beendet und ggf. auf neuer Basis neu begründet werden.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Zusammensetzung der Mieterschaft gegenüber dem Vermieter, ein sogenanntes Wechselrecht der Mieter, besteht nur dann, wenn das eine Grundlage des Vertrags bildet, also die Möglichkeit und das Recht der Mieterschaft bestehen soll, ohne Beendigung des gesamten Mietverhältnisses einzeln aus dem Mietvertrag auszuscheiden und den bzw. die ausgeschiedenen Mieter durch einen oder mehrere Mieter zu ersetzen. Das wird durch die Rechtsprechung – auch der Kammer – angenommen, wenn es sich um eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft der Mieter als Wohngemeinschaft in Form einer sogenannten BGB-Innengesellschaft handelt, weil dieses den Anspruch gegenüber dem Vermieter impliziert, einem Auswechseln der Mitglieder der Wohngemeinschaft auf Mieterseite grundsätzlich zuzustimmen (vgl. Urt. v. 09.02.2010 – 65 S 475/07, Grundeigentum 2012, 1379, mwN). Dagegen spricht regelmäßig auch noch nicht, dass die einzelnen Mieter in Person als Mieter im Vertrag aufgeführt worden sind, denn dann kann eine Wohngemeinschaft als BGB-Innengesellschaft vorliegen (vgl. Kammer, aaO; KG Beschluss v. 30.03.1992 – 2 W 1331/92). Die nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft muss aber Grundlage des Zusammenlebens aller Mieter und der Anmietung der Wohnung sein oder später einvernehmlich mit dem Vermieter vereinbart werden. Dieses muss der Vermieter bei Mietvertragsabschluss oder in dessen Verlauf wissen und als vertragsimmanent (an)erkennen. Soweit dieses sich aus den vertraglichen Regelungen nicht eindeutig ergibt, kann sich das aus dem übereinstimmenden Handeln beider Vertragsseiten – Mietern und Vermieter – ebenso ergeben, etwa dann, wenn der Vermieter entsprechenden Wünschen der Mieterschaft mehrfach nachgekommen ist.

Dafür ist hier jedoch nichts ersichtlich.

Eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft der Mieter als Wohngemeinschaft in diesem Sinne wird häufig bei jüngeren Menschen ohne familiäre Bindung zueinander vorliegen, die sich regelmäßig in einer Ausbildungs- oder Berufsfindungsphase, auch in Praktika etc., befinden. In diesem Fall ergibt sich daraus eine von vornherein erkennbare zeitliche Beschränkung des gemeinsamen Wohnens und Wirtschaftens. Solches lässt sich dem hier gegebenen Sachverhalt nicht entnehmen.

Die Kläger tragen dazu ausschließlich für die frühere Mitmieterin Hinrichs vor, die dann auch knapp vier Jahre nach Mietvertragsabschluss einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausschied. Ihrem nachgelassenen Schriftsatz vom 26.03.2020 lässt sich nur in Bezug auf einen absehbaren Wechsel von Frau … eine Vereinbarung mit dem Vermieter entnehmen. Eine Wohngemeinschaft mit einem sogenannten Wechselrecht aller Mitglieder der Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter erfordert eine entsprechende Übereinkunft für alle Mitglieder der Wohngemeinschaft. Eine Vereinbarung allein für Frau … reichte nicht aus, um den Charakter als nicht auf Dauer angelegter Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft zu begründen. Für die übrigen Mitmieter, die Kläger zu 1) bis 3), die das 2011 begründete Mietverhältnis seit 2015 ohne Frau Hinrichs in ansonsten gleichbleibender Zusammensetzung fortführen, ist eine entsprechende Übereinkunft, weder im Zusammenhang mit der gemeinsamen Anmietung der Wohnung noch später nicht dargelegt; es ergibt sich folglich nicht, dass sich die Parteien des Mietvertrags einig darüber geworden wären, dass die Wohngemeinschaft insgesamt und alle Mitglieder betreffend von vorneherein nicht auf Dauer angelegt gewesen sein soll oder später eine dementsprechende Einigung mit der Vermieterin herbeigeführt worden wäre.

Auch andere Umstände, aus denen sich zwingend eine auf beiden Vertragsseiten vorhandene Einigkeit darüber entnehmen ließe, dass die Mitglieder der Wohngemeinschaft gegen andere – dem Vermieter zumutbare – Personen ausgetauscht werden dürften, ergeben sich hier für das Gericht nicht.

So lässt das Alter der Mitmieter bei Mietvertragsabschluss das nicht bereits offenkundig erkennen. Die Mitmieter waren nicht durchweg so jung, dass sie sich noch zwangsläufig in einer absehbar zeitlich beschränkten Ausbildungsphase befanden, die Anlass und Grund für die gemeinsame Anmietung der Wohnung gewesen wäre. Bei Mietvertragsabschluss war die frühere Mitmieterin Hinrichs 30 Jahre, die Klägerin zu 1) 26 Jahre alt, der Kläger zu 2) 27, der Kläger zu 3) 23 Jahre. Nur das Alter des Klägers zu 3) ließe es als naheliegend erscheinen, dass er sich noch in einer Berufsausbildung befunden haben könnte und er deshalb zeitlich beschränkt in der Wohnung in der Gemeinschaft mit den anderen Klägern und Frau Hinrichs zusammenlebte. Vortrag dazu gibt es indessen nicht.

Selbst bei verbreitet durchaus jahrelangen Ausbildungsphasen, zumal für ein Studium, hatten die Kläger bis 2018, als sie den Wunsch auf Austausch des inzwischen fast 36 Jahre alten Klägers zu 2) gegen Frau … begehrten, etwa 7 Jahre in derselben Zusammensetzung in der Wohnung gewohnt, sodass ein sachlicher und zeitlicher Bezug zu einer Ausbildungsphase der Kläger nicht offen liegt.

Ein von vorneherein zeitlich beschränkter Aufenthalt in Berlin aus anderen Gründen ist ebenso nicht erkennbar.

Schließlich spricht auch die nach Ausscheiden von Frau Hinrichs aus dem Mietverhältnis gelebte Praxis, nämlich die Untervermietung eines Zimmers an Dritte, gegen eine einvernehmliche, ggf. auch schlüssig erfolgte Einigung darüber, dass auch die anderen verbliebenen Mieter, die Kläger zu 1) bis 3), aus dem Mietverhältnis ausscheiden und für sie Dritte als Hauptmieter eintreten dürften, ohne Auswirkungen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses.

Die im Jahr 2015 getroffene Ergänzung des Mietvertrags lässt ein Einverständnis mit dem Ausscheiden von Frau … erkennen, mehr aber nicht.

Soweit dem klägerischen Vorbringen im Schriftsatz vom 26.03.20 zu entnehmen sein sollte, dass es bei Ausscheiden der Frau Hinrichs eine Einigung dahingehend gegeben habe, dass jeweils insgesamt 4 Personen in der Wohnung wohnen und leben dürften, ergibt sich daraus lediglich ein Einverständnis mit einer teilweisen Untervermietung an Dritte, soweit die Anzahl der Mieter das erlaubt, wie das gegenwärtig der Fall ist.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

rbb24.de am 20.08.2020: Sebastian Scheel als neuer Stadtentwicklungssenator vereidigt

Der bisherige Baustaatssekretär Sebastian Scheel ist als Senator für Stadtentwicklung und Wohnen vereidigt worden. Er hatte das Amt bereits kommissarisch inne. An dem Kurs seiner Vorgängerin Katrin Lompscher will Scheel nichts ändern.

Der Linke-Politiker Sebastian Scheel ist in Berlin neuer Senator für Stadtentwicklung und Wohnen. Er wurde am Donnerstagvormittag während der Plenarsitzung des Abgeordnetenhauses von Parlamentspräsident Ralf Wieland vereidigt. Zuvor hatte er vom Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) seine Ernennungsurkunde erhalten.

Scheel will bisherigen Kurs fortsetzen

Der Linke-Landesvorstand hatte den bisherigen Staatssekretär für Wohnen am Montag als neuen Senator vorgeschlagen. Er wird Nachfolger von Katrin Lompscher (Linke), die Anfang August als Senatorin zurückgetreten war. Sie hatte den Schritt mit Fehlern bei der Abrechnung und Versteuerung ihrer Bezüge aus Tätigkeiten als Verwaltungs- und Aufsichtsrätin landeseigener Unternehmen begründet.

Scheel hat als Staatssekretär eng mit Lompscher zusammengearbeitet. Am Dienstag erklärte er, den bisherigen Kurs fortsetzen zu wollen. Das gilt etwa mit Blick auf das umstrittene Mietendeckel-Gesetz, das in Berlin seit Februar in Kraft ist und maßgeblich von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erarbeitet wurde. Scheel hat angekündigt, das Thema Neubau müsse in Zukunft einen noch stärkeren Fokus haben.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/08/berlin-sebastian-scheel-neuer-stadtentwicklungssenator-vereidigt.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist die in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln landesrechtlich angeordnete Mietpreisbegrenzung verfassungswidrig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 109/20, Beschluss vom 06.08.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. wie folgt aus: „Die Kammer ist davon überzeugt, dass Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in der Fassung vom 11. Februar 2020 (GVBl. 2020, 50) mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und deshalb formell verfassungswidrig und nichtig ist. Dem Land Berlin fehlt insoweit jede Gesetzgebungskompetenz (vgl. Kammer, a.a.O, Tz. 20 ff.; AG Mitte, Beschluss vom 18. Mai 2020 – 113 C 5055/19, GE 2020, 743; Abramenko, AnwBl Bln 2019, 418; Beuermann, GE 2019, 841; Feldmann, GE 2019, 1469; Herrlein/Tuschl, a.a.O.; Heusch, NZM 2020, 357; Knauthe, ZfIR 2019, 509; Kühling, DVBl 2020, 842; Papier, Rechtsgutachten – Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels, 16; ders., DRiZ 2019, 380, 381; Pickert, GE 2019, 954; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572; dies., AnwBl Bln 2019, 414; Schüller, in: BeckOK BGB, 54. Ed., Stand: 1. Mai 2020, § 556d Rz. 5l; Schultz, a.a.O., 169; Seiler, in: BeckOK GG, 43. Ed., Stand: 15. Mai 2020, Art. 74 Rz. 2.3.; Stelzer, GE 2019, 1473; Theesfeld, in: BeckOK Mietrecht, 18. Ed., Stand: 1. Mai 2020, § 556d Rz. 70; Wichert, GE 2019, 1356; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, Gutachterliche Stellungnahme, WD 3 – 3000 – 149/19, 3 ff.; Wolfers/Opper, DVBl. 2019, 1446; 1447; a.A. LG Berlin, Urt. v. 31. Juli 2020 – 66 S 95/20, n.v.; Fischer-Lescano/Guttmann/Schmid, Rechtsgutachten – Landeskompetenzen für Massnahmen der Mietpreisregulierung, 20; Kingreen, NVwZ 2020, 737; Mayer, DRiZ 2019, 380; Mayer/Artz, Rechtsgutachten – Öffentlichrechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin, 36; Putzer, NVwZ 2019, 283; Schneider/Franke, DÖV 2020, 415; Tietzsch, WuM 2020, 121; Weber, JZ 2018, 1022; ders., NZM 2019, 878; ders. ZMR 2019, 389).

Die Kammer hält an ihrer im Vorlagebeschluss vom 12. März 2020 begründeten Überzeugung (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 20 ff.), die mittlerweile auch vom BayVerfGH geteilt wird, der landesrechtliche Mietpreisbegrenzungen für „offensichtlich“ kompetenzrechtswidrig erachtet (vgl. BayVerfGH, Beschluss vom 16. Juli 2020 – Vf. 32-IX-20, BeckRS 2020, 16071, Tz. 45, 75), einschränkungslos fest:

Stützen sich der Bund und ein Land im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung jeweils auf eine Kompetenzbestimmung des Grundgesetzes, so hat die Bundesgesetzgebung nach Maßgabe des Art. 72 Abs. 1 GG Vorrang. Den Ländern steht die Befugnis zur Gesetzgebung gem. Art. 72 Abs. 1 GG zu, solange und soweit der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat. Andernfalls entfaltet das Bundesgesetz Sperrwirkung für die Länder. Diesen bleibt Raum für eine eigene Regelung nur, wenn und soweit die bundesrechtliche Regelung nicht erschöpfend ist. Wann eine bundesrechtliche Regelung als erschöpfend anzusehen ist, folgt aus einer Gesamtwürdigung des betreffenden Normenkomplexes (st. Rspr. des BVerfG, vgl. nur BVerfG, Beschluss vom 29. März 2000 – 2 BvL 3/96, BVerfGE 102, 99). Der Erlass eines Bundesgesetzes über einen bestimmten Gegenstand rechtfertigt für sich allein zwar noch nicht die Annahme, dass damit die Länder von eigener Gesetzgebung ausgeschlossen sind; es können noch Bereiche übrig bleiben, deren Regelung für die Gesetzgebung der Länder offen ist. Maßgeblich ist, ob ein bestimmter Sachbereich tatsächlich umfassend und lückenlos geregelt ist bzw. nach dem aus Gesetzgebungsgeschichte und Materialien ablesbaren objektivierten Willen des Gesetzgebers abschließend geregelt werden sollte (vgl. BVerfG, a.a.O.).

Hat der Bund einen Sachbereich in Wahrnehmung einer konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz in diesem Sinne abschließend geregelt, so tritt die Sperrwirkung des Art. 72 Abs. 1 GG für eine Regelung der Länder im selben Sachbereich unabhängig davon ein, ob die landesrechtlichen Regelungen den bundesrechtlichen Bestimmungen widerstreiten oder sie nur ergänzen, ohne ihnen sachlich zu widersprechen. Führt der Vollzug einer landesrechtlichen Bestimmung dazu, dass die bundesrechtliche Regelung nicht mehr oder nicht mehr vollständig oder nur noch verändert angewandt und so in ihrem Regelungsziel nur modifiziert verwirklicht werden kann, so ist dies jedenfalls ein sicheres Anzeichen dafür, dass die landesrechtliche Bestimmung sich auf einem Feld bewegt, das der Bundesgesetzgeber durch eigene Vorschriften bereits besetzt hat (vgl. BVerfG, a.a.O.). Die Länder sind auch nicht berechtigt, eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz dort in Anspruch zu nehmen, wo sie eine abschließende Bundesregelung für unzulänglich und deshalb reformbedürftig halten; das Grundgesetz weist ihnen nicht die Aufgabe zu, kompetenzgemäß getroffene Entscheidungen des Bundesgesetzgebers „nachzubessern“ (vgl. BVerfG, a.a.O.).

Gemessen an diesen Maßstäben sind Art. 1 § 3 MietenWoG Bln und das gesamte MietenWoG Bln formell verfassungswidrig (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 22 ff.). Der Bund hat in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.

Die Regelungsgegenstände der §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB unterfallen dem Kompetenztitel des Bürgerlichen Rechts. Die Befugnis zur Regelung des bürgerlichen Rechts umfasst alle Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden. Dabei geht es im Wesentlichen um die Ordnung der Individualrechtsverhältnisse, weshalb die Kompetenz des Bundes für das bürgerliche Recht nicht nur die Regelungen des BGB, sondern auch die vielfältigen Nebengesetze des Privatrechts umfasst (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29. Juni 2016 – 1 BvR 1015/15, BVerfGE 142, 268, beckonline Tz. 54 f.). Für die Eröffnung des bürgerlich-rechtlichen Kompetenztitels spielt es auch keine Rolle, ob die vom Bund geregelte Materie öffentlich-rechtlich geprägt ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8. Juni 1960, BVerfGE 11, 192; Papier, Rechtsgutachten, 7; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572, 1573). Gemessen daran ist das in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB geregelte Recht zur Mietzinsvereinbarung und -erhöhung im preisfreien Wohnraum als Teil des sozialen Mietrechts dem Kompetenztitel des Bürgerlichen Rechts zuzuordnen (vgl. Herrlein/Tuschl, a.a.O., 227; Schede/Schuldt, a.a.O.; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, a.a.O., 6; Wolters/Opper, a.a.O., 1448).

Der Bund hat seine auf dem Gebiet des Bürgerlichen Rechts bestehende konkurrierende Gesetzgebung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG durch die genannten zivilrechtlichen Vorschriften auch abschließend ausgeübt. Eine bundesgesetzliche Regelung ist dann als abschließend einzustufen, wenn sie einen Sachbereich umfassend und lückenlos regelt oder nach dem aus der Gesetzgebungsgeschichte ablesbaren Willen des Gesetzgebers abschließend regeln sollte (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. März 2000 – 2 BvL 3/96, BVerfGE 102, 99). So liegt der Fall hier:

Der Bund wollte das Recht zur Mietpreisvereinbarung und -erhöhung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend regeln und hat es auch abschließend geregelt:

Das gilt zunächst für die durch die sog. „Mietpreisbremse“ in den §§ 556d ff. BGB in einem ausdifferenzierten Regelungssystem getroffenen gesetzlichen Bestimmungen zur Begrenzung der Neuvermietungsmiete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. Schede/Schuldt, a.a.O., 1575; Wolters/Opper, a.a.O). Der Bund ist dabei ausweislich der Gesetzesbegründung auf Grundlage des durch Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG für das Bürgerliche Recht eröffneten Kompetenztitels tätig geworden (vgl. BT-Drs. 18/3121, 19). Das BVerfG hat die vom Bundesgesetzgeber geschaffenen Regelungen sämtlich für verfassungsgemäß erachtet und damit auch die formelle Verfassungsgemäßheit einschließlich der in Anspruch genommenen Gesetzeskompetenz bejaht (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, NJW 2019, 3054, beckonline Tz. 51 ff.). Der Gesetzgebungshistorie lässt sich kein einziger Anhalt dafür entnehmen, dass der Bund das Recht zur Vereinbarung von Neuvertragsmieten im preisfreien Wohnraum nicht lückenlos und abschließend regeln wollte oder geregelt hat (vgl. BT-Drs. 18/3121, 1 ff.). Ebensowenig hat der Bundesgesetzgeber zu erkennen gegeben, Teile der Regelungsmaterie ungeregelt zu belassen und insoweit eine Gesetzgebungskompetenz der Länder eröffnen zu wollen (vgl. BT-Drs. 18/3121, 1 ff.). Er hat vielmehr in unmissverständlicher Fortführung seines bereits eindeutig zum Ausdruck gekommenen Regelungsverständnisses und Regelungskonzeptes durch Gesetz vom 18. Dezember 2018 die bisherige Bestimmung des § 556g BGB mit Wirkung zum 1. Januar 2019 neu gefasst und geändert (BGBl. I S. 2648). Auch insoweit hat sich der Bund auf seine aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG folgende Gesetzeskompetenz berufen und keinen Zweifel daran gelassen, dass er die von der Gesetzesänderung betroffene Materie lückenlos und abschließend regelt (vgl. BT-Drucks 19/4672, 15).

Eine davon abweichende Beurteilung ist nicht dadurch gerechtfertigt, dass § 556d Abs. 2 BGB eine an die Landesregierungen gerichtete Verordnungsermächtigung enthält (so aber Mayer/Artz, a.a.O., 35). Das in den §§ 556d ff. BGB geschaffene Regelungskonzept des Bundes wäre allenfalls dann nicht abschließend, wenn das Land Berlin von der Verordnungsermächtigung zum Erlass einer Rechtsverordnung bislang keinen Gebrauch gemacht hätte oder die Verordnungsermächtigung – im hier nicht gegebenen Falle der unterlassenen Umsetzung – dem Land einen eigenständigen Umsetzungsspielraum einräumen würde (vgl. Schede/Schuldt, a.a.O., 1575; Uhle, in: Maunz/Dürig, GG, 88. EL August 2019, Art. 72 Rz. 96, 99; Wolters/Opper a.a.O.). An beiden Voraussetzungen fehlt es: Denn der Berliner Senat hat nicht nur von der in § 556d Abs. 2 BGB enthaltenen Verordnungsermächtigung durch den Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 Gebrauch gemacht (GVBl. 2015, S. 101). Es kommt hinzu, dass § 556d Abs. 2 BGB den Landesregierungen keinerlei inhaltlichen Ermessensspielraum zum Erlass einer Rechtsverordnung belässt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, NJW 2019, 3054, beckonline Tz. 111). Damit aber entfalten die §§ 556d ff. BGB für ihre Regelungsmaterie gemäß Art. 72 Abs. 1 GG eine ebensolche Sperrwirkung wie ein Bundesgesetz, das keine an die Länder gerichtete Verordnungsermächtigung enthält (vgl. Schede/Schuldt, a.a.O, 1575; Wolters/Opper, a.a.O.).

Auch die Erhöhung von Mieten während des laufenden Mietverhältnisses hat in den §§ 557 ff. BGB eine abschließende bundesrechtliche Regelung für nicht preisgebundene Mietverhältnisse gefunden. Mit den §§ 558 ff. BGB hat der Bund das sog. Vergleichsmietensystem geschaffen, das es dem Vermieter erlaubt, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (vgl. Schede/Schuldt, a.a.O., 1575; Wolters/Opper, a.a.O.). Die Regelungen sind gesetzessystematisch mit § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB verzahnt, der es dem Vermieter untersagt, das Mietverhältnis zum Zwecke der Mieterhöhung zu kündigen. Bereits die Existenz dieses mit zahlreichen Sonderbestimmungen – wie etwa der durch § 558 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB in unterschiedlicher Höhe festgelegten Kappungsgrenze – versehenen und in jeder Einzelheit ausdifferenzierten Regelungssystems gebietet den Rückschluss auf den Willen des Bundesgesetzgebers, eine abschließende Regelung treffen zu wollen (vgl. Schede/Schuldt, a.a.O., 1575). Es tritt hinzu, dass der Bund den für die Bemessung der Vergleichsmiete maßgeblichen Beurteilungszeitraum in § 558 Abs. 2 BGB noch unmittelbar vor Inkraftreten des MietenWoG Bln durch Gesetz vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2911) zum 1. Januar 2020 geändert hat. Auch diese Gesetzesänderung, die ausweislich der Gesetzesbegründung des Bundesgesetzgebers der – von der Gesetzesbegründung des MietenWoG Bln mit ähnlichem Wortlaut adressierten – Dämpfung des „extrem hohen Anstiegs“ von Angebots- und Bestandsmieten in Ballungszentren dienen sollte (vgl. BT-Drucks 19/14245, S. 1, 2; Abgeordnetenhaus Berlin, Beschlussvorlage vom 28. November 2019 zur Drucks. 18/2347, S. 2, 4, 14, 15, 17) belegt, dass der Bund das Recht zur Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum bislang abschließend geregelt hat und auch weiterhin abschließend regeln will. Die in § 556d Abs. 2 BGB enthaltene Verordnungsermächtigung spielt für die Beurteilung des Abschlusses der bundesrechtlichen Regelungen bereits deshalb keine Rolle, weil sie sich ausschließlich auf die Mietpreisbegrenzung bei Neumietverhältnissen, nicht jedoch auf die hier streitgegenständliche Erhöhung des Mietzinses bei Bestandsmietverhältnissen bezieht. Allein diese aber werden von den §§ 558 ff. BGB erfasst.

Die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin wird nicht dadurch beseitigt, dass sich der Landesgesetzgeber auf den Kompetenztitel für das „Wohnungswesen“ aus Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG a.F. berufen und nach seinem Selbstverständnis mit dem MietenWoG Bln „öffentlich-rechtliche Mietpreisregelungen“ getroffen hat, die das bürgerlich-rechtliche Regelungsregime lediglich um ein hoheitliches Regelungssystem „ergänzen“ (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Drucks 18/2347, a.a.O., S. 16 f.; Weber, NZM 2019, 878). Diese Sichtweise verkennt nicht nur den Regelungsgehalt des Art. 74 Satz 1 Nr. 18 GG, sondern bereits grundlegend auch das Konzept der konkurrierenden Gesetzgebung sowie die von den Ländern zu beachtenden Gebote bundesstaatlicher Rücksichtnahme und der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrecht (vgl. Papier, DRiZ 2019, 380, 381; Schede/Schuldt, a.a.O., 1575 f.):

Das Land Berlin kann sich bereits nicht mit Erfolg auf den Kompetenztitel für das „Wohnungswesen“ berufen (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 29). Zwar wurde den Bundesländern im Zuge der Föderalismusreform 2006 der vormals im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung angesiedelte Kompetenztitel des Wohnungswesens überlassen (vgl. Papier, Rechtsgutachten, a.a.O., 5; Putzer, a.a.O., 285; Schede/Schuldt, a.a.O., 1576). Dieser umfasste jedoch nicht die vom Land Berlin nunmehr reklamierte Zuständigkeit für das Wohnungsmiet- und Mietpreisrecht, sondern lediglich die Kompetenz zur Regelung des Wohngeld-, Altschuldenhilfe-, Wohnungsbauprämien-, des Bergarbeiterwohnungsbau- und Bergmannsiedlungsrechtes sowie des Rechts der sozialen Wohnraumförderung, den Abbau von Fehlsubventionierungen im Wohnungswesen, das Wohnungsbindungs- und das Zweckentfremdungsrecht im Wohnungswesen sowie das Wohnungsgenossenschaftsvermögensrecht (vgl. BT-Drucks. 16/813, S. 13; Herrlein/Tuschl, a.a.O., 227; Papier, a.a.O., 13 f.; Schede/Schuldt, a.a.O., 1576; Wolters/Opper, a.a.O.). Damit könnten öffentlich-rechtliche Mietpreisbegrenzungen auf den ehemaligen Kompetenztitel des Wohnungswesens allenfalls dann gestützt werden, wenn sie ausschließlich die öffentlichen Eigentümer von Wohnungsbeständen, insbesondere landeseigene Wohnungsgesellschaften, verpflichten oder eine Mietpreisbindung als Gegenleistung für die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung durch Private vorsehen. Für alle freifinanzierten Wohnungsbestände hingegen ist neben den im BGB geschaffenen Regelungen kompetenzrechtlich kein Raum für eine öffentlich-rechtliche Mietpreisregulierung (vgl. BayVerfGH, a.a.O., Tz. 69 ff; Papier, a.a.O., 14; Schede/Schuldt, a.a.O., 1576; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, a.a.O., 4; Wolters/Opper, a.a.O.).

Die Reichweite des Kompetenztitels für das „Wohnungswesen“ kann allerdings im Ergebnis dahinstehen. Selbst wenn der vom Bund an die Länder überlassene Kompetenztitel für das „Wohnungswesen“ eine – und noch dazu ausschließliche – Gesetzeskompetenz der Länder auch für die streitgegenständliche Regelungsmaterie begründet hätte, könnte sich das Land Berlin nicht mit Erfolg darauf berufen. Denn die Gebote bundesstaatlicher Rücksichtnahme und der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrecht erlauben dem Bundesgesetzgeber im Rahmen der ihm eingeräumten Gesetzgebungskompetenz die umfassende Regelung einer Materie auch dann, wenn dafür eine anteilige und ausschließliche Gesetzeskompetenz der Länder besteht (vgl. BVerfG, Urt. v. 27. Oktober 1998 – 1 BvR 2306/96, BVerfGE 98, 265, Feldmann, GE 2019, 1469; Papier, a.a.O., 7). Maßgebend ist der Regelungszusammenhang. Eine Teilregelung, die bei isolierter Betrachtung einer Materie zuzurechnen wäre, für die der Bundesgesetzgeber nicht zuständig ist, kann gleichwohl in seine Kompetenz fallen, wenn sie mit dem kompetenzbegründenden Schwerpunkt der Gesamtregelung derart verzahnt ist, dass sie als Teil der Gesamtregelung erscheint (vgl. BVerfG, Urt. v. 27. Oktober 1998 – 1 BvR 2306/96, BVerfGE 98, 265).

So liegt der Fall hier, selbst wenn es sich bei den Regelungen des MietenWoG Bln um eine öffentlich-rechtlich ausgestaltete Regelung des Verwaltungsrechts handeln sollte: Die im MietenWoG Bln getroffenen Regelungen sind mit den vom Bundesgesetzgeber in Wahrnehmung seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GG geschaffenen Regelungen der §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB – wenn auch auf widersprüchliche Art und Weise – so eng und unauflösbar verflochten, dass sie als Teil der vom Bundesgesetzgeber geschaffenen Gesamtregelung erscheinen (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 31; Herrlein/Tuschl, a.a.O., 228; Papier, a.a.O., 8; Schede/Schuldt, a.a.O., 1575; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, a.a.O., 4; Wolters/Opper, a.a.O.).

Es tritt hinzu, dass das Land Berlin bei der Schaffung des MietenWoG Bln die Gebote bundesstaatlicher Rücksichtnahme und der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrecht nicht beachtet hat. Sie setzen der Kompetenzausübung der Länder Schranken, indem sie es dem Landesgesetzgeber untersagen, konzeptionelle Entscheidungen des Bundesgesetzgebers durch eine auf einer landeseigenen Spezialkompetenz gründende Einzelentscheidung zu verfälschen. Es ist untersagt, inhaltlich gegenläufige Regelungen an den Normadressaten zu richten, die die Rechtsordnung widersprüchlich machen (vgl. BVerfG, Urt. v. 27. Oktober 1998 – 1 BvR 2306/96, BVerfGE 98, 265). Genau diese – verfassungsrechtlich untersagte – Konfliktlage ist jedoch in Berlin seit Inkrafttreten des MietenWoG Bln verwirklicht: Während der Bundesgesetzgeber die Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB gestattet, untersagt sie der Landesgesetzgeber in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Miete, sofern die verlangte Miete die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Während der Bundesgesetzgeber die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Neuvermietungsmiete gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g BGB erst ab einer Höhe von 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt, untersagt der Landesgesetzgeber sie nach Maßgabe der in Art. 4 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln getroffenen Übergangsregelung gemäß Art. 1 § 5 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit ist die Rechtsordnung im Lande Berlin im hier streitgegenständlichen Kontext seit Inkraftreten des MietenWoG Bln evident widersprüchlich (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 31). Das hat zur Folge, dass die vom Landesgesetzgeber geschaffenen Regelungen als bereits formell verfassungswidrig zu weichen haben. Denn ihr Vollzug würde dazu führen, dass die – in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB kodifizierten – Regelungen des Bundesgesetzgebers nicht mehr oder nicht mehr vollständig oder nur noch verändert angewandt und so in ihrem Regelungsziel allenfalls modifiziert verwirklicht werden können (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. März 2000 – 2 BvL 3/96, BVerfGE 102, 99; Feldmann, a.a.O., 1471; Papier, a.a.O., 10; Pickert, GE 2019, 954, 955; Schede/Schuldt, a.a.O., 1576; Wolters/Opper, a.a.O.). Sofern gegen diese Wertung ins Feld geführt wird, „wechselseitige Sperrwirkungen seien föderalismusfreundlich auszulegen“ und „kleinere Unstimmigkeiten zwischen Bundes- und Landesrecht“ hinzunehmen (so Fischer-Lescano/Guttmann/Schmid, a.a.O., 12), führt das zu keiner abweichenden Beurteilung. Denn die unterschiedlichen bundes- und landesrechtlichen Regelungssysteme weisen nicht nur „kleinere Unstimmigkeiten“ auf, sondern widersprechen sich bereits in ihren Grundsätzen diametral (vgl. Papier, a.a.O.; Wolters/Opper, a.a.O.).

Schließlich eröffnet auch Art. 28 VvB, der als Staatszielbestimmung ein „Recht auf Wohnraum“ statuiert, keine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin für die im MietenWoG Bln geregelte Materie (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 32). Die gegenteilige Auffassung (Mayer/Artz, a.a.O., 30), ausweislich derer „der Wertung von Art. 28 VvB bei der Auslegung der bundesrechtlichen Kompetenzreichweite Rechnung zu tragen“ sei, da dies „das Bundesstaatsprinzip des Grundgesetzes gebiete“, entbehrt der verfassungsrechtlichen Grundlage. Denn die Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Bund und Ländern bemisst sich gemäß Art. 70 Abs. 2 GG ausschließlich nach den Vorschriften des Grundgesetzes über die ausschließliche und konkurrierende Gesetzgebung und nicht nach den jeweiligen – und insoweit vollständig unerheblichen – Landesverfassungen sowie den darin getroffenen Staatszielbestimmungen (vgl. BayVerfGH, a.a.O., Tz. 77; Kammer, a.a.O., Tz. 32; Herrlein/Tuschl, a.a.O., 230; Papier, a.a.O., 14; Schede/Schuldt, a.a.O., 1576).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Unterfällt ein nach dem 18.06.2020 zugegangenes Mieterhöhungsverlangen im Falle der Verfassungsgemäßheit des MietenWoG Bln dem in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln angeordneten „Mietenstopp“ auch dann zur Gänze, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses bereits ab einem Zeitpunkt verlangt, der noch vor dem Inkraftreten des MietenWoG Bln am 23.02.2020 liegt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 109/20, Beschluss vom 06.08.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Gemessen daran ist der zeitliche Anwendungsrahmen von Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln eröffnet, da der Kläger nicht nur die Erhöhung des Mietzinses zu einem erst nach dem gesetzlichen Stichtag liegenden Zeitpunkt geltend gemacht, sondern er das Erhöhungsverlangen den Beklagten auch erstmals nach diesem Stichtag zugestellt hat. Soweit nunmehr vereinzelt vertreten wird, Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln könne erst ab dem Zeitpunkt seines Inkraftretens Rechtswirkungen entfalten (so LG Berlin, Urt. v. 31. Juli 2020 – 66 S 95/20, n.v.), rechtfertigt das keine abweichende Beurteilung. Denn der Landesgesetzgeber hat dem in Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln angeordneten „Mietenstopp“ ausweislich des Wortlauts und der Begründung des Gesetzes eine ausdrückliche Rückwirkung beigemessen. Eine Auslegung der Norm, die Rechtswirkungen vor dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens ausschließt, kommt deshalb nicht in Betracht. Gesetze sind einer – verfassungskonformen – Auslegung nicht zugänglich, wenn der Wortlaut und der klar gegensätzliche Wille des Gesetzgebers entgegen stehen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschluss vom 29. März 2017 – 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, Tz. 152 m.w.N.). Genau so aber liegt der Fall hier, in dem sich der Landesgesetzgeber bewusst und unmissverständlich für eine unechte Rückwirkung des „Mietenstopps“ entschieden hat. Aus dem Gang des Gesetzgebungsverfahrens folgt nicht anderes. Zwar heißt es im Fraktionsantrag vom 21. Januar 2020 „Sie regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes“ (vgl. Fraktionsantrag zur Änderung der Beschlussvorlage zur Drucks. 18/2347 vom 21. Januar 2020, S. 6). Diese Ausführungen betreffen allerdings nicht den zeitlichen Anwendungsrahmen von Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln. Sie grenzen allein die vom Gesetz nicht im Wege einer echten Rückwirkung erfassten abgeschlossenen Sachverhalte von unabgeschlossenen Sachverhalten ab, die über eine unechte Rückwirkung dem Anwendungsbereich des Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ausdrücklich unterfallen sollten („Die Vorschrift entfaltet dadurch unechte Rückwirkung. Eine unechte Rückwirkung liegt vor, wenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalten und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition entwertet. Die Stichtagsregelung betrifft Mietverhältnisse, die zu einem Zeitpunkt in der Vergangenheit abgeschlossen worden sind und bei Inkrafttreten des Gesetzes weiterhin bestehen“ (vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Beschlussvorlage vom 28. November 2019 zur Drucks. 18/2347, S. 6). Welche Sachverhalte der Landesgesetzgeber als abgeschlossen erachtet und welche nicht, hat er ebenso unmissverständlich zum Ausdruck gebracht („Die Regelung stellt auf eine wirksame Vereinbarung über die Miethöhe ab. Hierdurch wird grundsätzlich ein Eingriff in bereits vor dem Stichtag zustande gekommene vertragliche Vereinbarungen vermieden und somit der Vertrauensschutz gewährleistet. Als Vereinbarungen in diesem Sinne sind insbesondere solche zu verstehen, die durch Zustimmung der Mieterin oder des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen zustande kommen. Vereinbarungen über die Miethöhe, die erst nach dem Stichtag zustande gekommen sind, finden für die Bestimmungen der nach diesem Gesetz zulässigen Miethöhe keine Berücksichtigung.“, vgl. Abgeordnetenhaus Berlin, Beschlussvorlage vom 28. November 2019 zur Drucks. 18/2347, S. 25, 3. Absatz). Damit zählen zu den abgeschlossenen Sachverhalten lediglich solche, in denen vor dem Stichtag eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Miete wirksam zustande gekommen ist, nach Auffassung des VIII. Zivilsenates des BGH zudem solche, in denen das Erhöhungsverlangen bis zum Stichtag zugegangen ist und mit ihm die Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verlangt wird (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2020 – VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947, beckonline Tz. 75). Der vom Kläger geltend gemachte Zustimmungsanspruch hingegen unterfällt keinem der genannten Sachverhalte.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

 
Ist 3 § MietenWoG Bln verfassungswidrig?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 113 C 5055/19, Beschluss vom 18.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter IV. bis VI. wie folgt aus: „Die hier relevante Vorschrift des MietenWoG Berlin – das Verbot, eine höhere Miete zu fordern, als die am Stichtag vereinbarte – ist verfassungswidrig.

Dem Land Berlin fehlt es bereits an der Gesetzgebungskompetenz zum Erlass eines derartigen generellen Mieterhöhungsverbotes. Die Regelung unterfällt dem Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (Bürgerliches Recht), damit der konkurrierenden Gesetzgebung. Da der Bundesgesetzgeber von seiner Gesetzgebungskompetenz hier umfassend Gebrauch gemacht hat, scheiden ergänzende oder gar abweichende landesgesetzliche Regelungen aus. Der frühere Kompetenztitel Wohnungswesen, der seit der „Föderalismusreform“ nicht mehr insgesamt der konkurrierenden, sondern größtenteils der Ländergesetzgebung unterfällt, kann als Kompetenzgrundlage nicht herangezogen werden (im Ergebnis ebenso: Abramenko, AnwBI Bln 2019, 418; Beuermann, GE 2019, 841; Feldmann, GE 2019, 1469; Knauthe, ZfIR 2019, 509; Papier, Rechtsgutachten – Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels, 16; ders., DRiZ 2019, 380, 381; Pickert, GE 2019, 954; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572; dies., AnwBI BIn 2019, 414; Stelzer, GE 2019, 1473; Wichert, GE 2019, 1356; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, Gutachterliche Stellungnahme, WD 3 – 3000 – 149/19, 3 ff.; Wolfers/Opper, DVBI. 2019, 1446; 1447; LG Berlin aaO).

Das Mietpreisrecht ist grundsätzlich Teil des sozialen Mietrechts, das nach ganz allgemeiner Auffassung traditionell eine Materie des bürgerlichen Rechts ist. Das Wohnungswesen demgegenüber umfasst öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Wohnraumbeschaffung und zur Wohnraumnutzung. Die hier relevante Norm ist eindeutig eine solche des Mietpreisrechts, auch wenn das MietenWoG versucht, sich durch Formulierungen, die von den parallelen Formulierungen des BGB teilweise absetzen, das Mäntelchen des Verwaltungsrechts überzuwerfen.

Mietverhältnisse sind Vertragsverhältnisse unter Privaten. Wohnungen werden nicht durch Verwaltungsakt zugewiesen. In Vertragsverhältnissen sind Leistung und Gegenleistung primäre Vertragspflichten. Die Vereinbarung der Miethöhe ist deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis und damit mit dem bürgerlichen Recht verbunden.

Im Rahmen des sozialen Mietrechts – gegründet auf der Sozialbindung des Eigentums – beschränkt das BGB selbst die ansonsten zwischen den Parteien bestehende Vertragsfreiheit, wobei das BGB einen sozial ausgewogenen Interessenausgleich zwischen den naturgemäß widerstreitenden Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters versucht. So verschließt das BGB dem Vermieter die ansonsten in Dauerschuldverhältnissen gegebenen Möglichkeiten, die Gegenleistung zu erhöhen, weitestgehend. Weder können in Mietverträgen Preissteigerungen frei vereinbart werden, noch sind Änderungskündigungen möglich. Die Möglichkeiten für zeitlich befristete Verträge sind ebenso wie die Möglichkeiten zur Kündigung erheblich eingeschränkt. Als Ausgleich sieht das BGB eine Verpflichtung des Mieters vor, einer vertraglichen Vereinbarung zur Änderung der Miethöhe unter bestimmten Voraussetzungen zuzustimmen. Zu diesen Voraussetzungen gehören im bürgerlichen Recht auch Fristen. § 558 Abs. 1 BGB enthält gesetzliche Fristen für Erhöhungen oder andersherum: § 558 Abs. 1 BGB verbietet dem Vermieter, vor Ablauf der Fristen des § 558 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen.

Wenn nun § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln faktisch dem Vermieter versagt, ohne Rücksicht auf die Fristen des BGB eine Mieterhöhung zu verlangen, so steckt dahinter im Zusammenspiel mit Art. 4 Abs. 2 des Berliner Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 – diese Vorschrift regelt das Außerkrafttreten des MietenWoG fünf Jahre nach Inkrafttreten – letztlich nichts anderes als eine Verlängerung der durch das BGB in § 558 Abs. 1 enthaltenen Frist um fünf Jahre. Genau das ist der Regelungsinhalt, genau das ist mit dem Gesetz auch gewollt. Die Überschrift des Paragrafen „Mietenstopp“ ist bezeichnend. Die Vorschrift greift damit direkt in das Mietpreisrecht des BGB ein, durchbricht den im BGB vorgenommene Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter und ist damit dem Mietpreisrecht und folglich dem bürgerlichen Recht zuzuordnen. Dafür fehlt dem Land die Gesetzgebungskompetenz.

Die Kompetenzüberschreitung des Landesgesetzgebers lässt sich auch nicht dadurch rechtfertigen, dass das MietenWoG einige in der Tat rein öffentlich-rechtliche Regelungen enthält. Tatsächlich sind diese öffentlich-rechtlichen Normen nämlich marginal und wirken nicht lediglich quasi bei Gelegenheit der Regelung des Wohnungswesens auf das Bürgerliche Recht. Der zentrale Schwerpunkt des Gesetzes liegt ganz eindeutig darin, die Regelungen des BGB zur Miethöhe und Mieterhöhung zu verschärfen.

Weder enthält das Gesetz irgendwelche ernsthaften Regelungen zu öffentlich gefördertem Wohnraum oder Wohnraumbewirtschaftung, was üblicherweise ein zentraler Aspekt von Regelungen im Wohnungswesen wäre. Die Zuschussmöglichkeit des § 9 bei genehmigter Überschreitung des Miethöchstbetrages verweist letztlich nur auf andere Gesetze. Noch enthält das Gesetz abgesehen von der Verhängung von Bußgeldern – ernsthafte Tätigkeitsfelder für die Verwaltung. Selbst die in dem ursprünglichen Gesetzentwurf enthaltene Möglichkeit, Bestandsmieten durch Verwaltungsakt abzusenken (§ 2 Abs. 2 Satz 3 des Entwurfes ermächtigte die Bezirksämter noch, überhöhte Mieten zu untersagen), enthält das Gesetz nicht, sondern überantwortet dies dem Zivilrecht. Der verwaltungsrechtliche Gehalt beschränkt sich im Wesentlichen darauf, Bußgelder für etwas verhängen zu können, was das BGB erlaubt, Auskünfte einzuholen, zu Überwachen und Daten zu verwalten.

Der Schwerpunkt des Gesetzes liegt also sehr eindeutig auf der Regulierung der Miethöhe und der Verhinderung von Mieterhöhungen, wobei weitestgehend das Instrumentarium des BGB – Fristen für Mieterhöhungen, Beschränkung der Höhe von Mieterhöhungen durch die Regelungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Indexmiete und Staffelmiete, Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen – aufgegriffen und verschärft wird. Lediglich die in §§ 5 ff MietenWoG ermöglichte Absenkung von Bestandsmieten sieht das BGB – außer bei Neuvermietungen – bislang nicht vor. Auch das ist aber nicht Verwaltungsrecht – zumal der Mieter dies nach den Vorschriften des Zivilrechts selbst vor den Zivilgerichten durchzusetzen hätte – sondern Bürgerliches Recht. Und auch da ist die Regelung des BGB als umfassend und die Gesetzgebungskompetenz des Landes als nicht gegeben anzusehen.

An diesem Befund ändert auch nichts der Umstand, dass das MietenWoG krampfhaft, die Formulierungen des BGB zu vermeiden und andere wählt. Im hier interessierenden Fall werden nicht etwa Mieterhöhungen verboten, sondern nur „eine Miete“. Bei Neuvermietungen wird wörtlich keineswegs der Abschluss eines Mietvertrages mit höheren Miete verboten, wohl aber das Fordern höherer Mieten. Selbst die Ausnahmeregelungen für den Anwendungsbereich des Gesetzes für neugeschaffenen Wohnraum (§ 1 Nr. 3 MietenWoG) bildet man zwar der Ausnahmevorschrift des § 556 f BGB nach, formuliert aber etwas anders, um das zu maskieren. Auch Bezugnahmen auf BGB-Vorschriften meidet man im Gesetzestext und versteckt sie in der Begründung. Inhaltlich und vor allem wirtschaftlich ist das schlicht das Gleiche.

Tatsächlich eröffnet das BGB selbst an einigen Stellen dem Landesgesetzgeber Möglichkeiten der Regelung – § 556d Abs. 2 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB – und macht damit deutlich, dass die Regelungen ansonsten abschließend und der Landesgesetzgebung nicht zugänglich sind (was im Übrigen auch allgemein so anerkannt ist und nie Gegenstand der Begründungsversuche des Landesgesetzgebers war- siehe Beschlussvorlage des Senats an das Abgeordnetenhauses – Seite 14)

Damit scheidet aber auch die von einigen Autoren und vom Landesgesetzgeber bemühte Gesetzgebungskompetenz „Wohnungswesen“ zur Rechtfertigung aus (so Fischer-Lescano/Guttmann/Schmid, Rechtsgutachten – Landeskompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, 20; Mayer, DRiZ 2019, 380; Mayer/Artz, Rechtsgutachten – Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin, 36; Putzer, NVwZ 2019, 283; Weber ZMR 2019, 389 Gather/v.RestorffRRödl im „Verfassungsblog“ 26.11.2019). Die fraglichen Normen sind der Sache nach keine Normen zur Regelung des Wohnungswesens, sondern es sind Mietpreisnormen und damit bürgerlich-rechtliche Normen.

Schon ein Blick in die amtliche Begründung zur „Föderalismusreform“ zeigt, was mit „Wohnungswesen“ gemeint und was eben nicht gemeint ist: Beim Bund sollten die jetzt in Art 74 Nr. 18 GG geregelten Aspekte verbleiben, also städtebaulicher Grundstücksverkehr, Bodenrecht (ohne das Recht der Erschließungsbeiträge) und das Wohngeldrecht, das Altschuldenhilferecht, das Wohnungsbauprämienrecht, das Bergarbeiterwohnungsbaurecht und das Bergmannssiedlungsrecht. Den Ländern wurden lediglich noch die – wie es in der Begründung (BT-Drucksache 16/813, S. 13) deutlich heißt – „übrigen Bereiche des Wohnungswesens“, nämlich die Regelung des Wohngeld-, Altschuldenhilfe-, Wohnungsbauprämien-, des Bergarbeiterwohnungsbau- und Bergmannsiedlungsrechtes sowie des Rechts der sozialen Wohnraumförderung, den Abbau von Fehlsubventionierungen im Wohnungswesen, das Wohnungsbindungs- und das Zweckentfremdungsrecht im Wohnungswesen sowie das Wohnungsgenossenschaftsvermögensrecht überlassen.

Das Mietpreisrecht als Ganzes ist nicht erwähnt und kann deshalb allenfalls dann als Teil der Kompetenz „Wohnungswesen“ begriffen werden, wenn es im Zusammenhang mit der Wohnbauförderung steht, also bei vom Land in dem Rahmen geförderten Wohnraum, evtl auch bei städtischen Immobilien und solchen der städtischen Wohnungsbaugenossenschaften, wenn man diese als Instrument der Wohnraumförderung begreift, nicht aber beim gesamten Wohnungsmarkt (siehe Papier, a.a.O., 14; Schede/Schuldt, a.a.O., 1576; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, a.a.O., 4). Interessanterweise ist nun gerade der geförderte Wohnraum, bei dem das Land wohl mit Recht preisgestaltende Normen treffen könnte, vom Geltungsbereich des MietenWoG ausgenommen (§ Nr. 1 MietenWoG).

Auch ein Blick in die amtliche Begründung eines weiteren Gesetzes hilft weiter: Laut amtlicher Begründung zur Einführung der „Mietpreisbremse“ (= Bürgerliches Recht) sollen die §§ 556 d ff BGB der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus nachgefragten Quartieren entgegen wirken, Wohnraum bezahlbar erhalten und Verdrängungsmaßnahmen vermindern (BT-Drucks. 447/14, S.11). Das sind just in weiten Teilen die Punkte, die der Landesgesetzgeber jetzt heranzieht, um zu begründen, dass seine Regelungen andere Gründe, als die dem bürgerlichen Recht zugrunde liegenden haben

Selbst wenn man das Verbot des § 3 Abs. 1 Mieten WoG nicht ausschließlich dem bürgerlichen Recht zuordnen wollte, sondern eine Einordnung unter den Bereich „Wohnungswesen“ für möglich hielte, hätte das Land Berlin hier unter dem Gesichtspunkt der bundesstaatlichen Rücksichtnahme und dem Gebot der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrechts seine Gesetzgebungskompetenz überschritten. Diese Grundsätze setzten der Kompetenzausübung der Länder Schranken, indem sie es dem Landesgesetzgeber verwehren, konzeptionelle Entscheidungen des Bundesgesetzgebers durch eine auf einer landeseigenen Spezialkompetenz gründende Einzelentscheidung zu verfälschen. Es ist untersagt, inhaltlich gegenläufige Regelungen an den Normadressaten zu richten, die die Rechtsordnung widersprüchlich machen (vgl. BVerfG, Urt. v. 27. Oktober 1998 – 1 BvR 2306/96, BVerfGE 98, 265). Der Bundesgesetzgeber hat ein einheitliches System zur Regelung von Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen geschaffen. Der Landesgesetzgeber greift genau in dieses System ein und hebelt es – und zwar nicht bloß „zufällig“ und in Einzelfällen, sondern ganz bewusst und umfassend – aus (s.o.).

V.

Selbst wenn man im Übrigen im Prinzip eine Kompetenz des Landes für das MietenWoG bejahen wollte, bliebe noch immer ein Normkonflikt zwischen dem BGB einerseits, das dem Kläger hier einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gibt, und dem MietenWoG, das die Mieterhöhung verbietet, andererseits, festzustellen. Diesen Konflikt löst Art. 31 GG. Das Bundesrecht geht vor (was gem. Art 100 Abs. 1 Satz 2, 2. Hs. ebenfalls dem BBVerfG vorzulegen wäre).

Diesem Ergebnis steht auch nicht entgegen, dass über § 134 BGB das Bundesrecht selbst Möglichkeiten aufzeigt, durch Verbotsnormen das Miethöherecht zu beeinflussen.

Grundsätzlich entspricht es zwar dem Wertesystem des BGB, dass öffentlich-rechtliche Normen (Bundesrecht wie Landesrecht) auch Wirkungen im Zivilrecht entfalten. § 903 Satz 1 BGB wäre eine Beispielsnorm, die einen solchen Eingang von Verbotsnormen ermöglicht, §§ 134, 135, 136 und 138 BGB sind weitere. Rein systematisch bestehen also keine Bedenken, über § 134 BGB auch einem landesgesetzlichen Verbot im Zivilrecht Geltung zu verschaffen. Tatsächlich beschäftigt sich aber das MietenWoG inhaltlich nicht nur mit einem Thema, das das BGB selbst umfassend und abschließend regelt, sondern das MietenWoG enthält auch ein Verbot, das nicht in manchen Einzelfällen andere Ergebnisse bringt, als die Regelungen des BGB, wie dies bei gesetzlichen Verboten, die über § 134 wirken, sonst der Fall ist, sondern das MietenWoG enthält ein Verbot, das generell die Regelungen des BGB für nahezu alle Fälle aushebelt.

Anders als andere Verbotsgesetze, die im Einzelfall wirken, enthält das MietenWoG auch keine Regelungen für drastische Einzelfälle, sondern das MietenWoG betrifft – von geringen Ausnahme abgesehen – fast den gesamten Wohnungsbestand der Stadt. Ein solches Verbot fügt sich nicht über § 134 BGB harmonisch in das Regelungssystem des BGB ein, sondern es unterläuft die eindeutigen Regelungen des BGB.

Würde man Verbotsnormen der Länder, die ganz konkret und gezielt zivilrechtliche Regelungen des Bundesgesetzgebers außer Kraft setzen oder abändern, nicht über Art 31 GG als „gebrochen“ ansehen, würde den Ländern über diesen Weg letztendlich eingeräumt, die Bundeskompetenz in Zivilsachen zu unterlaufen.

VI.

Eine verfassungskonforme Auslegung des Verbotes aus § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG ist nicht möglich.

Jede Auslegung, die versucht, den verfassungsrechtlichen Bedenken aus dem Wege zu gehen – siehe die Versuche einiger Berliner Amtsgerichte – muss dazu führen, zwei verschiedene Regelwerke unabhängig voneinander nebenher laufen zu lassen, was aber zu völlig divergierenden Ergebnissen führt – s.o. – die Einheit der Rechtsordnung zerstört und insbesondere entweder den wirtschaftlichen Sinn und Zweck der BGB-Regelungen aushebelt oder den Sinn und Zweck des MietenWoG negiert. Beide Gesetze sind – bewusst vom Landesgesetzgeber so gestaltet – so miteinander verzahnt, dass eine die Verfassungsmäßigkeit rettende Auslegung ausscheidet.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 
 
Kommt es auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens vor dem Stichtag des MietenWoG Bln?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 113 C 5055/19, Beschluss vom 18.05.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. wie folgt aus: „Unter Berücksichtigung der Vorschriften des MietenWoG BIn wäre die Klage indes unbegründet.

Durch die Zustimmung der Beklagten zu der von der Klägerin begehrten neuen Miete käme eine Vereinbarung über eine Änderung der bisherigen Miethöhe zustande (§ 557 Abs. 1 BGB), die jedoch wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB nichtig wäre. Die Verurteilung zu einem verbotenen Rechtsgeschäft kommt nicht in Betracht.

Dahin stehen kann dabei hier die Frage, ob § 134 BGB als Auslegungsregel zu verstehen ist oder sich die Nichtigkeit aus der Verbotsnorm selbst ergibt (ausführlich zum Ganzen Staudinger/Sack-Seibl zu § 134 BGB RN 57 ff). Der Sinn und Zweck des „Mietendeckels“ geht ganz klar dahin, Mieterhöhungen zu verhindern, so dass das die Miethöhe ändernde Rechtsgeschäft in jedem Falle als nichtig einzustufen wäre. Nichtig ist ein Rechtsgeschäft insbesondere dann, wenn der Leistungserfolg durch das verletzte Gesetz verboten wird (BGHZ 118, 142, 144 aE = NJW 1992, 2021, 2022; BGHZ 159, 334, 340 = NJW-RR 2004, 1545, 1546). Genau das ist der Sinn des MietenWoG.

Dahin stehen kann auch, ob die Nichtigkeit bereits die Willenserklärung – hier die Zustimmung der Beklagten – erfasst (so Palandt/Ellenberger, § 134 Rz. 12) oder lediglich das abgeschlossene Rechtsgeschäft selbst (so MünchnerKommentar/Armbrüster zu 134 BGB RN 25, Ermann/Arnold zu § 134 BGB RN 7). In dem einen Falle wäre die Klage auf Abgabe einer nichtigen Willenserklärung gerichtet, in dem anderen Falle auf Abgabe einer Willenserklärung, die ins Leere ginge, weil der gewollte Vertrag nichtig wäre. Auf die Abgabe einer solchen Willenserklärung besteht kein vom Gesetz geschützter Anspruch, auch ohne dass man dazu § 242 BGB (so Landgericht Berlin, Beschluss vom 12.03.2020, AZ 67 S 274/19) oder Unmöglichkeitsnormen bemühen müsste (man mag in einem solchen Falle sogar an der Zulässigkeit der Klage zweifeln, da man ein Rechtsschutzbedürfnis auf Zustimmung zu einem verbotenen Geschäft wohl mit Recht bezweifeln kann).

Gem. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG ist eine Miete verboten, die die am 16.06.2019 vereinbarte Miete überschreitet. An diesem Stichtag war zwischen den Parteien aber lediglich eine Miete in Höhe von 516,00 Euro vereinbart. Damit unterliegt die gesamte begehrte Erhöhung dem Verbot.

Dagegen spricht auch nicht, dass das Mieterhöhungsverlangen noch vom 13.06. datiert (wann es zugegangen ist, wird allerdings nicht mitgeteilt) und die Beklagten bereits damals – noch vor Inkrafttreten des MietenWoG – verpflichtet gewesen wären, der Erhöhung zuzustimmen und der Zeitpunkt der Erhöhung auch noch vor dem Inkrafttreten des Gesetzes gelegen hätte. Das MietenWoG spricht ganz eindeutig von der am Stichtag vereinbarten Miete. Da das BGB die Mieterhöhung als Rechtsgeschäft regelt und eine Vereinbarung erst mit Abgabe beider Willenserklärungen zustande kommt, war hier am Stichtag eben nichts anderes vereinbart. Abweichende Überleitungsvorschriften enthält das MietenWOG nicht.

Diese Deutung ergibt sich im Übrigen auch deutlich aus der Gesetzesbegründung, aus der ganz klar hervorgeht dass der Landesgesetzgeber das Verbot als Verbot im Sinne des § 134 BGB verstanden wissen will (die Beschlussvorlage des Senats an das Abgeordnetenhaus vom 28.11.19, Seite 25 sagt es deutlich: „Die Verwendung des Wortes „verboten“ soll verdeutlichen, dass es sich hierbei um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB handelt. Das bedeutet: Rechtsgeschäfte sind insoweit nichtig, als sie gegen das Verbot verstoßen“) und auch keineswegs die Konsequenzen einer solchen Umgehungsauslegung will: Weder sollen die Beträge nach Auslaufen des Gesetzes nachzuzahlen sein, noch soll die erhöhte Miete Ausgangsmiete für spätere Mieterhöhungen sein. Überzahlungen sollen nach §§ 812 ff BGB zurückzufordern sein.

Laut Gesetzesbegründung zu § 3 MietenWoG Berlin hat diese Vorschrift die Bestandsmieten zum Stichtag 18. Juni 2019 „eingefroren“ (wörtlich! siehe Beschlussvorlage aaO S. 25; Fraktionsantrag zur Änderung der Beschlussvorlage zur Drucks. 18/2347 vom 21. Januar 2020, S. 6) und dabei eine „unechte Rückwirkung“ normiert, die die zulässige Höhe der Miete nach einem Zeitpunkt bestimmt, der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegt (vgl. Grzeszick, ZRP 2020, 37, 41). Ein Vermieter kann sich damit auf eine ihm günstige Stichtagsmiete nur dann mit Erfolg berufen, wenn er bis zum 18. Juni 2019 entweder eine einheitliche vertragliche Vereinbarung in Höhe der nach dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln geforderten Miete getroffen oder der Mieter bis zum 18. Juni 2019 einem Erhöhungsverlangen des Vermieters freiwillig zugestimmt oder ein bis zum 18. Juni 2019 rechtskräftig gewordenes Urteil die Zustimmung des Mieters gemäß § 894 Satz 1 ZPO ersetzt hat (vgl. Grzeszick, a.a.O.; Herrlein/Tuschl, NZM 2020, 217, 222; Schultz, GE 2020, 1687, 172). Das ist hier nicht der Fall (so im Übrigen eindeutig auch die Haltung der hiesigen Berufungskammer, LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020, 67 S 274/19).

Soweit etwa das Amtsgericht Charlottenburg das MietenWoG auf solche „Altfälle“ nicht angewendet wissen will, ist die Begründung nicht nachvollziehbar. Danach soll § 3 Abs. 1 MietenWoG seinem Wortlaut nach allenfalls die Frage regeln, welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll. Die zitierte Gesetzesbegründung („regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.“ – Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage) sagt das nun gerade nicht, sondern sie drückt nur aus, was selbstverständlich ist: Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes ist dieses natürlich zu ignorieren und die Gerichte haben ohne Beachtung des (nicht geltenden) Gesetzes zu urteilen. Übersehen wird auch, dass das MietenWoG zwar einerseits sorgsam die unmittelbar relevanten Begriffe des BGB vermeidet, aber ebenso sorgsam formuliert, an welchen Stellen des BGB-Systems eingegriffen werden soll. Das hier der Begriff „vereinbart“ verwandt wird, dürfte kein Zufall sein, und dem Gesetzgeber auch offensichtlich klar, dass „vereinbart“ eben etwas anderes ist, als „Zustimmung geschuldet“.

Im Übrigen hat die hier zuständige Berufungskammer des Landgerichts Berlin diese Frage in seinem Beschluss vom 12.03.2020, 67 S 274/19 zwar nicht rechtskräftig oder gar bindend, wohl aber wegweisend im Sinne der auch hier vertretenen Auffassung entschieden.

Von einzelnen Kommentatoren wurde schließlich der Versuch unternommen, wegen der schweren verfassungsrechtlichen Bedenken die Verbotsnorm so auszulegen, dass das Verbot zivilrechtlich nicht von Belang sein soll (Schultz, GE 2020, 168). Einige Amtsgerichte haben demgemäß bereits unter Geltung des MietenWoG Verurteilungen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ausgesprochen (u.a. AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 – 213 C 136/19, Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 27.02.2020 – 13 C 192/19; Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 18.03.2020 – 2 C 409/19). Das ist aber nicht haltbar.

Das Amtsgericht Charlottenburg argumentiert damit, dass im ursprünglichen Entwurf des Gesetzes noch das Verbot normiert gewesen sei, eine höhere Miete zu fordern, im endgültigen Gesetzestext aber das Wort „fordern“ gestrichen worden sei. Das Verbot eines Teils einer Miete selbst (ohne Zusatz etwa eines „Forderns“) setze voraus, dass ein solcher Anspruch bereits entstanden sei. Diese Argumentation geht aber an der Problemlage vorbei, weil § 134 BGB systematisch eben einen Vertrag voraussetzt, der wegen eines Verbotes von Anfang an nichtig ist.

Die ebenfalls ins Feld geführte Formel „Bundesrecht bricht Landesrecht“ (Amtsgericht Charlottenburg) ist zwar sicher zu beachten, unterfällt aber nicht der Beurteilungskompetenz des Amtsgerichts (siehe Art 100 Abs. 1 Satz 2 2. Hs GG).

Wenn das Amtsgericht Pankow/Weißensee hier eine gesetzgebende Katze erkennen will, die sich in den legislativen Schwanz zu beißen scheint, wenn in der Begründung einerseits zu lesen sei, man wolle nicht in Vertragsverhältnisse eingreifen, andererseits aber die Verbote als Verbote im Sinne des § 134 BGB verstanden wissen will, trifft das zwar sicherlich ins Schwarze, daraus den Schluss zu ziehen, das Gesetz sei zivilrechtlich irrelevant, würde die bewusste Katze jedoch in zwei Teile zerreißen. Zivilrechtliches Mietrecht und öffentliches Wohnungswesenrecht – der Katze vordere und hintere Hälfte – liefen getrennte Wege, die Einheit der Rechtsordnung wäre aufgegeben. Es würden zwei nebeneinander herlaufende Regelungssysteme geschaffen, die in keiner Weise zueinander passen. Der Mieter muss zwar einer Mieterhöhung zustimmen und die Mietparteien haben dann einen Vertrag über die neue Miethöhe geschlossen, der Vermieter darf aber landesrechtlich nicht fordern, was er bundesrechtlich einfordern dürfte. Zahlt der Mieter nicht, würde eine Klage des Vermieters auf Nachzahlung zwar vor dem Zivilgericht erfolgreich sein, vor dem Verwaltungsgericht würde der Vermieter aber mit seiner Klage gegen die daraufhin verhängten Bußgelder unterliegen. Und ist ein Mieter, der nicht zahlt, weil das Landesrecht ihm das gestattet, in Verzug, weil das Bundesrecht ihm die Zahlung auferlegt und muss deshalb eine Kündigungsklage befürchten?“

Aus der Rubrik „Wirtschaftsinformationen“:


DER TAGESSPIEGEL am 13.08.2020: Ergebnis von Immobilienkonzern bricht ein – Berliner Mietendeckel verhagelt „Deutsche Wohnen“ die Bilanz
Nur 1,7 Prozent „Mietenwachstum“ verdirbt dem Dax-Konzern die Bilanz – Schuld ist auch der Mietendeckel.
Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen hat das erste Halbjahr 2020 mit einem kräftig geschrumpften „Periodenergebnis“ abgeschlossen: Ein Plus von 216,7 Millionen Euro gegenüber 603 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum. Im Geschäftsbericht wird das vor allem mit Veränderungen bei der „Bewertung von Immobilien“ erklärt. Diese berücksichtige auch „die aktuellen gesetzlichen Regelungen (Berliner Mietendeckel)“.

Im „Großraum Berlin“ hält der im Dax notierte Konzern knapp 116.000 Wohnungen mit einem Buchwert von rund 18,5 Milliarden Euro. Hier lag bisher der Schwerpunkt der Investitionen.

Der Immobilienbestand insgesamt umfasst 165.100 Wohn- und Gewerbeeinheiten, davon gut 2000 Gewerbeeinheiten. Außerdem investiert der Konzern in Pflegeimmobilien: 1,2 Milliarden Euro in rund 10.600 Pflegeplätze und Apartments.

An die Grenzen des Wachstums ist der Konzern der Bilanz nach zu urteilen bei den weit überwiegend in Berlin erzielten Mieteinnahmen gelangt: 421,8 Millionen Euro nahm die Deutsche Wohnen an „Vertragsmieten“ ein, geringfügig mehr als im Vorjahreszeitraum (411,1 Millionen). Das Mietwachstum betrug 1,7 Prozent.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/ergebnis-von-immobilienkonzern-bricht-ein-berliner-mietendeckel-verhagelt-deutsche-wohnen-die-bilanz/26091652.html