Archiv für den Monat: Dezember 2015

Der AMV wünscht Frohe Weihnachten!
Feliz Natal
Feliz Navidad
Vesele Vianoce
Joyeux Vianoce
Merry Chistmas
God Jul
Vrolijk Kerstfeest
Buon Natale
Maligayang Pasko
Vesele Vanoce
Hyvää Joulva

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AMV in eigener Sache:

Das AMV-Social-Media-Team macht vom 21.12.2015 bis zum 03.01.2016 Weihnachtsurlaub und wünscht allen Menschen ein schönes, besinnliches und friedvolles Weihnachtsfest sowie einen guten Rutsch ins Jahr 2016!

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4. Advent von Angelika Adams

Wenn endlich die vier Lichter brennen,
wir es den vierten Segen nennen.
Es leuchten Kerzen im Advent.
Und heute auch die Vierte brennt.

Ihr heller, leuchtend warmer Schein,
lädt uns zur Besinnung ein.
Der Heiligabend ist nicht mehr fern.
Wir warten in Hoffnung, begrüßen den Herrn.

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Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Promietrecht: Vermieter schickt keine Betriebskosten-Abrechnung – was tun?

Aber Sie sollten Ihren Vermieter nur dann mahnen, die Abrechnung zu erteilen, wenn Sie schon länger in der Wohnung wohnen und bisher beträchtliche Guthaben gehabt haben.

Wenn Sie bisher schon Nachzahlungen leisten mussten, oder wenn Sie wegen Kostensteigerungen doch für das zurückliegende Jahr mit einer Nachzahlung rechnen müssen, sollten Sie sich bis zum Ende der Abrechnungsfrist nicht rühren.

Denn wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten abgerechnet hat, kann er etwaige Nachzahlungsforderungen fast immer gar nicht mehr geltend machen.

http://www.promietrecht.de/Blog/Vermieter-schickt-keine-Betriebskosten-Abrechnung-was-tun-E2373.htm

Aus der Rubrik „Verbrauchertipps“:

WISO-Tipp   | 14.12.2015  

Überstunden – was darf der Chef?

Welche Rechte Sie als Arbeitnehmer haben!

Überstunden gehören in Deutschland zum Arbeitsalltag und sind an der Tagesordnung. Laut einer Studie der Bundesagentur für Arbeit machen Arbeitnehmer in Deutschland fast neun Überstunden im Monat. Im Jahr sind das rund 108 Überstunden. Aber: Was darf der Chef tatsächlich verlangen?

http://www.zdf.de/wiso/ueberstunden-verguetung-freizeitausgleich-arbeitszeitkonto-41399488.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann einem Mieter eine Mieterwechselpauschale in Rechnung gestellt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Münster (AG Münster – 55 C 1325/15, Urteil vom 31.07.2015) lautet: Nein?

Zur Begründung führt das AG Münster in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Gemäß §307 Abs.1 S.1 BGB beeinträchtigt die Klausel den Kläger nach dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen. Unangemessenheit liegt vor, sofern der Verwender in nicht hinnehmbarer eigennütziger Weise seine Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchsetzt, ohne die Interessen des Vertragspartners zu beachten. Hier werden die Kosten der Verwaltungstätigkeit auf den Mieter abgewälzt. Die Hausverwaltung wurde demgegenüber gerade von der Vermieterin beauftragt, Mietverträge abzuschließen und sich um Änderungen zu kümmern. Dafür erhält die Beklagte eine Vergütung seitens der Vermieterin. Somit stellt sie die Kosten doppelt in Rechnung. Ein Mieterwechsel und die damit verbundenen Arbeiten sind die üblicherweise zu erbringenden Dienstleistungen einer Hausverwaltung. Die damit verbundenen Tätigkeiten stellen daher keinen erheblich zusätzlichen Arbeitsaufwand dar. Die Bearbeitung von Mietverträgen und Einholung persönlicher Daten, wie eine Selbstauskunft oder ein Gehaltsnachweis ist gerade eine zentrale Aufgabe im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen, die die Beklagte für die Vermieterin ausgeführt hat. Hierfür gesonderte Kosten dem Mieter in Rechnung zu stellen, benachteiligt den Mieter unangemessen. Eine Klausel mit einem solchen Inhalt hält damit der AGB-Kontrolle nicht stand und ist unwirksam.“

Aus der Rubrik „Verbraucherinformationen“:

Berliner Morgenpost am 12.12.2015: Verbraucher: Darf die Versicherung mich einfach rauswerfen?

Wer einen Schaden hat, kann nach der Regulierung gleich von seiner Versicherung gekündigt werden – oder er wird hochgestuft. Was tun?

http://www.morgenpost.de/ratgeber/verbraucherschutz/article206813513/Verbraucher-Darf-die-Versicherung-mich-einfach-rauswerfen.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Immobilien-Zeitung am 14.12.2015: Mieterbund-Chef warnt Vonovia vor Wachstumsrausch!

Fragwürdige Steuervermeidung, Abwälzen von Kosten auf die Mieter und mangelndes Verantwortungsgefühl: Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat sich den Wohnungsgiganten Vonovia vorgeknöpft.

Insbesondere die geplante Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen löst bei den Mietervertretern wenig Begeisterung aus. „Weder der Wohnungsmarkt noch die Mieter profitieren von diesem Milliarden-Deal. Durch diese Art des Wohnungshandels, durch An- und Verkäufe von Wohnungen und Wohnungsunternehmen, werden Unsummen bewegt, entsteht aber keine einzige neue Wohnung in Deutschland“, sagt DMB-Bundesdirektor Lukas Siebenkotten. Zudem drohten dem Staat Einnahmeverluste bei der Grunderwerbsteuer in mittlerer dreistelliger Millionenhöhe.

http://www.immobilien-zeitung.de/1000029418/mieterbund-chef-warnt-vonovia-vor-wachstumsrausch

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat der Vermieter bei von ihm zu vergebenden Aufträgen eine Preisermittlungspflicht?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 1223/15, Urteil vom 15.09.2015)lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Des Weiteren steht den Beklagten gegenüber den Klägern ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB in Höhe von 190,74 Euro wegen überhöhter Hauswartkosten und in Höhe von 264,39 Euro wegen überhöhter Kosten für die Gebäudereinigung zu.

Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht die den Vermieter trifft (BGH NZM 2011, 705). Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (BGH NJW 2010, 3647; WuM 2008, 39). Dabei verkennt das erkennende Gericht nicht, dass der Grundsatz für den Vermieter durchaus einen Ermessensspielraum enthält, den er einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes ausüben muss (Milger NZM 2012, 664). Letztendlich beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit (Milger a. a. O.). Hierzu gehört zunächst die Angemessenheit der Leistung. Also die Frage, ob eine bestimmte Dienst- oder Werkleistung überhaupt erforderlich und sinnvoll ist. Dies wiederum bedeutet, dass bei einer Änderung der Bewirtschaftungsform durch den Vermieter diese zwar grundsätzlich nicht unzulässig ist, damit verbundene Kostensteigerungen aber nur dann umlegbar sind, wenn die Änderung nicht willkürlich erfolgt, sondern aus nachvollziehbaren Gründen (BGH NZM 2004, 417; Schmid WuM 2009, 487).

Bereits an dieser Stelle bestehen erhebliche Zweifel an der Höhe der geltend gemachten Kosten. Die Bewirtschaftung erfolgte mehr oder weniger in gleichem Umfange bereits in der Vergangenheit aufgrund durch die Zwangsverwalterin abgeschlossenen Verträgen. Erst nachdem die Kläger Eigentümer und damit Vermieter gemäß § 566 BGB geworden waren, haben sie die Bewirtschaftung durch „eine Eigenfirma“ durchführen lassen. Vor allem hierdurch ist eine immense Steigerung der Kosten erfolgt.

Betriebskostensteigerungen können auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen (siehe Milger NZM 2012, 660; kritisch hierzu Langenberg/Zehelein NZM 2013, 170). Nicht auf alle diese Faktoren hatte der Vermieter tatsächlich auch Einfluss, wie zum Beispiel die Höhe öffentlicher Gebühren, das Heizverhalten oder die Witterungsbedingungen. Doch hat der Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich hat der Vermieter eine Preisermittlungspflicht. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen (KG NZM 2011, 487). Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung des einzelnen Angebots beschränken. Gerade bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen durchaus strenger (Milger NZM 2008, 10). Dies gilt erst recht, wenn der Vermieter die Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will und deshalb eine am Markt sich orientierende Preisbildung durch eine Ausschreibung und eine Konkurrenzsituation überhaupt nicht stattfindet.

Folge einer solchen unzureichenden Preisermittlung ist, dass der Vermieter allenfalls die Kosten verlangen kann die objektiv erforderlich waren, hinsichtlich der darüber hinausgehenden Beträge steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Vorliegend hat das erkennende Gericht die in Ansatz zu bringenden Kosten gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt. Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 150,00 Euro in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung unter Berücksichtigung der Ausweitung des Reinigungsumfanges von 300,00 Euro. Diese Beträge liegen bei den Hauswartkosten (0,20 Euro/m2) unterhalb und bei den Kosten der Gebäudereinigung (0,21 Euro/m2) oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.“