Archiv für den Monat: Mai 2019

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 29.05.2019: Kommentar zum Grundstücksgeschäft – Wir brauchen eine neue Bodenpolitik

Die Bodenpolitik ist der Schlüssel zum Bau preiswerter Wohnungen. Nur wer über preiswerte Grundstücke verfügt, der kann am Ende preiswerte Wohnungen anbieten. Das zeigt sich einmal mehr an einem jetzt bekannt gewordenen Grundstücksgeschäft aus Berlin-Mitte.
Der Bund und das Land Berlin haben sich bei dem Geschäft darauf verständigt, dass eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Grundstücke mit einer Fläche von insgesamt 2838 Quadratmetern erwirbt.

Das Problem: Die Flächen sind mit rund 15,9 Millionen Euro so teuer, dass ohne Zuschüsse aus der Landeskasse keine auch nur ansatzweise bezahlbaren Mieten dabei herausspringen. 8,2 Millionen Euro muss das Land an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft zahlen, damit diese das Projekt mit 86 Wohnungen stemmen kann. Pro Wohnung macht das rund 95.000 Euro. Ein Irrsinn.

Gänzlich verrückt wird es aber, wenn man sich vor Augen führt, dass bei dem Geschäft der Anteil der Sozialwohnungen reduziert werden muss, um das Projekt durch die Vermietung von mehr teureren Wohnungen am Ende irgendwie wirtschaftlich zu machen.

https://www.berliner-zeitung.de/politik/meinung/kommentar-zum-grundstuecksgeschaeft–wir-brauchen-eine-neue-bodenpolitik–32617544

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 29.05.2019: Das Millionen-Zuschuss-Geschäft – Berlin kauft jetzt teure Baugrundstücke in Mitte

Baugrundstücke in Berlin sind rar, deswegen verhandelt der Senat seit Jahren mit dem Bund über den Ankauf freier Flächen. Eine bereits ausgehandelte Transaktion, die noch vom Bundestags-Haushaltsausschuss abgesegnet werden muss, lässt jetzt jedoch Zweifel an Sinn und Wirtschaftlichkeit aufkommen – jedenfalls aus Berliner Perspektive. 

Bei dem Geschäft geht es um mehrere Grundstücke an der Bernauer und der Ruppiner Straße in Mitte, also um Areale auf dem ehemaligen Mauerstreifen. Sie sollen von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) an die Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF), eine Tochter der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM), verkauft werden. Das Problem ist der hohe Verkaufspreis: Die Flächen mit einer Größe von insgesamt 2838 Quadratmetern haben einen Wert von 16,5 Millionen Euro. Das entspricht dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert, wie aus einem Papier für den Haushaltsausschuss des Bundestags hervorgeht, das der Berliner Zeitung vorliegt.

Für den geplanten Bau von 26 Sozialwohnungen werden zwar gemäß der Verbilligungsrichtlinie des Bundes 650.000 Euro abgezogen, doch bleiben unterm Strich noch 15,9 Millionen Euro, die die WBF an den Bund bezahlen soll. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von umgerechnet rund 5600 Euro.

Warum gewährt der Bund für teure Grundstücke keine Preisnachlässe?

Insgesamt sind auf den Flächen 86 Wohnungen geplant. Das Kuriosum: Für den Anteil von 60 Wohnungen, die nicht im sozialen Wohnungsbau entstehen, soll der Bund für die Dauer von 30 Jahren ein sogenanntes Wohnungsbesetzungsrecht erhalten. Das heißt, der Bund darf die Wohnungen an seine Bediensteten vermieten.

Die städtische WBF kauft also erst für viel Geld vom Bund eine innerstädtische Fläche, um die Wohnungen später wieder überwiegend dem Bund zur Verfügung zu stellen. Lediglich 26 Sozialwohnungen bleiben für Haushalte mit einem Berliner Wohnberechtigungsschein.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/das-millionen-zuschuss-geschaeft-berlin-kauft-jetzt-teure-baugrundstuecke-in-mitte–32616728

 

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 27.05.2019: Kommentar zur Deutsche Wohnen – Vereinbarung überzeugt nicht

Ja, es ist grundsätzlich richtig, wenn die Berliner Bezirke mit der Deutsche Wohnen Vereinbarungen zur Mietentwicklung abschließen. Worauf sich der Bezirk Steglitz-Zehlendorf und die Deutsche Wohnen jetzt aber verständigt haben, das ist alles andere als überzeugend.

Deutsche Wohnen könnte wieder an Ansehen gewinnen

Und zwar deswegen, weil die Deutsche Wohnen beispielsweise zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen Zusagen macht, die so ähnlich bereits seit Anfang des Jahres Gesetz sind. So sagt die Deutsche Wohnen etwa zu, die Miete nach einer Modernisierung um höchstens drei Euro je Quadratmeter in den nächsten acht Jahren anzuheben. Gesetzlich erlaubt sind Erhöhungen von maximal drei Euro für den Zeitraum von sechs Jahren. Die Deutsche Wohnen dehnt den Zeitraum bis zur nächsten Erhöhung also nur um zwei Jahre aus. Wobei dies nicht für Modernisierungen gilt, die sie „nicht zu vertreten“ hat, wie es in der Vereinbarung heißt. Das bedeutet: Wenn gesetzliche Auflagen umgesetzt werden, etwa zur Fassadendämmung, kann nach sechs Jahren die nächste Mieterhöhung kommen.

Dass die Deutsche Wohnen verspricht, Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen künftig nur auf Basis des Mietspiegels zu verlangen, klingt zwar gut, ist aber von der eigentlich notwendigen Akzeptanz des Werks weit entfernt. Nötig wäre, dass die Deutsche Wohnen den Mietspiegel als Instrument zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anerkennt und die zulässige Miete je nach Ausstattung der Wohnung errechnet – nicht allein danach, ob die neue Miete noch innerhalb der erlaubte Preisspanne liegt. Wenn die Deutsche Wohnen das täte, könnte sie wieder an Ansehen gewinnen.

https://www.berliner-zeitung.de/politik/meinung/kommentar-zur-deutsche-wohnen-vereinbarung-ueberzeugt-nicht-32602876

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 27.05.2019: Umstrittene Vereinbarung – Deutsche Wohnen verständigt sich mit Steglitz-Zehlendorf

Mieterhöhungen nur nach dem Mietspiegel, Preisobergrenzen nach Modernisierungen – das sind Kernpunkte einer Kooperationsvereinbarung, auf die sich die Deutsche Wohnen mit dem Bezirk Steglitz-Zehlendorf verständigt hat. Doch während sich die Bezirksbürgermeisterin Cerstin Richter-Kotowski (CDU) noch erfreut darüber zeigt, dass die Mieter durch die Vereinbarung „bedeutend mehr Sicherheit“ erhalten, übt der Berliner Mieterverein (BMV) harsche Kritik.

Lob zur Kooperationsvereinbarung kommt indes aus der CDU. „Der Bezirk Steglitz-Zehlendorf“ leiste damit „einen entscheidenden Beitrag für mehr Sicherheit und Transparenz bei Mieten“, sagt der CDU-Abgeordnete Christian Gräff. Der Bezirk zeige, „dass der Verhandlungsweg erfolgversprechender ist als die offene Konfrontation“, wie durch den rot-rot-grünen Senat.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/umstrittene-vereinbarung-deutsche-wohnen-verstaendigt-sich-mit-steglitz-zehlendorf-32602002

Aus der Rubrik „Veranstaltungen“:

 

Spandauer Volksblatt am 27.05.2019: Mietrechtsexperte am Stammtisch

Die CDU Siemensstadt lädt am Mittwoch, 5. Juni, zum Kiezstammtisch ein. Themen sind „Mieten, Wohnen und die Enteignungsdebatte in Berlin“. Es diskutieren mit Jan Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, und Matthias Brauner, Vorsitzender des Forums Stadtentwicklung und Wohnen der Berliner CDU. Treffpunkt ist ab 19 Uhr im Restaurant Stammhaus am Rohrdamm 24B.

https://www.berliner-woche.de/siemensstadt/c-politik/mietrechtsexperte-am-stammtisch_a216160

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

 

rbb24.de am 24.05.2019: Grundsteinlegung in Spandau – An der „Waterkant“ sollen rund 360 Wohnungen entstehen

Im Rahmen des Projekts „Waterkant Berlin“ will die städtische Wohnungsbaugesellschaft WBM an der Havel weitere 364 Wohnungen errichten.

Die Wohnungen liegen am Havelufer südlich der Spandauer See-Brücke, alle mit Balkon oder Terrasse. Es sind 1- bis 5-Zimmer Wohnungen geplant, die zwischen 35 und knapp 100 Quadratmeter groß sind und bis 2021 bezugsfertig sein sollen.

„Waterkant Berlin“ ist seit vergangenem Jahr der neue Name für die Wasserstadt Spandau. Es ist ein Gemeinschaftsbauprojekt der städtischen Gesellschaften Gewobag und WBM. Für die ersten Teilabschnitte der Gewobag wurde bereits im September der Grundstein gelegt. Auch die Rohbauten stehen schon. Insgesamt sollen bis 2025 rund zweieinhalbtausend Wohnungen entstehen.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2019/05/berlin-spandau-wohnungsbau-waterkant-wbm-gesobag.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

rbb24.de am 23.05.2019: Dreimal so viel Miete für Wohnung in Friedrichshain „Ich gehe hier nicht raus – auch aus Prinzip“

1.408 Euro Kaltmiete soll Niklas zahlen, wenn seine Zweizimmerwohnung in Friedrichshain  modernisiert ist. Niklas glaubt: Er soll ausziehen, damit die Wohnung verkauft werden kann.

Modernisierungsankündigung kurz vor Jahreswechsel

Was Fortis macht, kann man moralisch bedenklich finden. Illegal ist es aber nicht. Die Modernisierungskosten auf Mieter umwälzen, das ist erlaubt. Bis letztes Jahr waren es elf Prozent. Seit dem 1. Januar sind es noch acht Prozent. Die Modernisierungsankündigung für die Lenbachstraße ist am 28. Dezember in den Briefkästen der Mieter gelandet. Drei Tage vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung.

Niklas und den anderen verbleibenden Mietern in der Lenbachstraße 7 wurden mittlerweile Einzelgespräche angeboten. Für Niklas steht aber fest, dass er sich nicht „rauskaufen“ lassen möchte: „Selbst wenn man 50.000 Euro bekommen würde, um hier auszuziehen, säße man ja immer noch auf der Straße, weil es keine Wohnungen in Berlin gibt. Ich gehe hier nicht raus – auch aus Prinzip“.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2019/05/wohnung-berlin-modernisierung-verkauf-friedrichshain-lenbach7.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Muss bei einer gemeinsam angemieteten Wohnung im Innenverhältnis der Zurückbleibende die Miete alleine tragen, wenn sich beide Mieter einig sind, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 14/19, Urteil vom 18.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. c) aa) wie folgt aus: „Grundsätzlich sind sich Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, § 426 Abs. 1 S. 1. Dies würde vorliegend grundsätzlich bedeuten, dass im Innenverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten jeder der Parteien die Hälfte der Kosten aus dem Mietverhältnis zu tragen hätte. Etwas anderes gilt dann, wenn etwas anderes vereinbart war.

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, so sind sie beide Mieter. Zieht einer der Partner freiwillig aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter für den Mietzins, und zwar in voller Höhe (§ 421 BGB). Für das Verhältnis der Mieter untereinander gilt die Regelung des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach müssen die Mieter die Miete zu gleichen Teilen tragen. Allerdings können die Mieter etwas Anderes vereinbaren. Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden. Sind sich die Mieter einig, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll, so kommt damit i. d. R. zum Ausdruck, dass der Zurückbleibende die Miete alleine tragen muss (Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. Randnummer 380a, beck-online).

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Morgenpost am 22.05.2019: Kündigung wegen Eigenbedarfs – BGH hebt Berliner Urteil auf

Ein Eigentümer hatte einer Seniorin wegen Eigenbedarfs gekündigt, ein Berliner Gericht hatte dagegen geurteilt.

Ein hohes Alter und Erkrankungen von Mietern gelten nicht zwangsläufig als Härtefall, der vor einer Wohnungskündigung schützt. Das hat am Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Mit ihrem Urteil hoben die Karlsruher Richter ein Urteil des Berliner Landgerichts auf und verwiesen den Fall zur Neuverhandlung an die Vorinstanz zurück (Az. VIII ZR 180/18). Die muss jetzt erneut über das Schicksal einer von einer Eigenbedarfskündigung betroffenen 80 Jahre alten demenzkranken Mieterin entscheiden.

Zu berücksichtigen sei bei der 80-Jährigen ihr hohes Alter, die attestierte Demenzerkrankung und eine durch die lange Mietdauer von 45 Jahren entstandene Verwurzelung der Seniorin in ihrem Wohnumfeld, argumentierten die Berliner Richter. Darüber hinaus verwiesen sie auf die Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer bezahlbaren Ersatzwohnung in Berlin. Die durchaus vorhandenen Interessen des Eigentümers müssten dahinter zurückstehen, so der Tenor des Landgerichts-Urteils. Gegen diese Entscheidung klagte der Eigentümer beim Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz – mit Erfolg.

BGH fordert sorgfältiges Abwägen der Interessen aller BeteiligtenEin klares Votum, ob im Fall der 80-Jährigen von einem Härtefall auszugehen ist, enthielt das BGH-Urteil nicht. Stattdessen mahnten die Richter ganz allgemein eine „sorgfältige Sachverhaltsaufklärung“ der Gerichte über das Bestehen von Härtegründen an. Dabei seien die gesetzlich geschützten Interessen sowohl des Vermieters (Eigentum) wie auch des Mieters (Gesundheit) besonders sorgfältig abzuwägen. Bei Eigenbedarfskündigungen dürften Gerichte nicht pauschal urteilen, die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, so die Karlsruher Richter.

Einen deutlichen Hinweis auf seine künftige Rechtsprechung gab der BGH zum Thema Gesundheit. Danach muss in künftigen Fällen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Damit soll festgestellt werden, welche Krankheit bei einem Mieter konkret vorliegt und wie sich ein eventueller Umzug auf den Gesundheitszustand auswirkt. Ferner soll in Zukunft auch geprüft werden, ob die Folgen eines Umzugs bei eine Betroffenen durch familiäre Unterstützung sowie ärztliche und/oder therapeutischen Behandlungen mildern lassen. Was das konkret für die 80-jährige Mieterin bedeutet, darüber muss jetzt das Berliner Landgericht in einer neuen Verhandlung entscheiden. Ein Termin dafür steht noch nicht fest.

https://www.morgenpost.de/berlin/article219657205/Kuendigung-wegen-Eigenbedarfs-BGH-hebt-Berliner-Urteil-auf.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Zeitung am 22.05.2019: BGH-Urteil – Alter und Wohndauer schützen nicht vor Eigenbedarfskündigung

Eine über 80-jährige demenzkranke Berliner Mieterin darf vorerst in ihrer Wohnung bleiben – ob ihr Vermieter mit einerEigenbedarfskündigung erfolgreich ist, entscheidet sich erst nacheiner Untersuchung der gesundheitlichen Folgen eines Wohnungsverlusts. Das ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mittwoch über zwei Streitfälle zu Eigenbedarfskündigungen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bgh-urteil-alter-und-wohndauer-schuetzen-nicht-vor-eigenbedarfskuendigung-32581418