Archiv für den Monat: Mai 2019

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

 

rbb24.de am 24.05.2019: Grundsteinlegung in Spandau – An der „Waterkant“ sollen rund 360 Wohnungen entstehen

Im Rahmen des Projekts „Waterkant Berlin“ will die städtische Wohnungsbaugesellschaft WBM an der Havel weitere 364 Wohnungen errichten.

Die Wohnungen liegen am Havelufer südlich der Spandauer See-Brücke, alle mit Balkon oder Terrasse. Es sind 1- bis 5-Zimmer Wohnungen geplant, die zwischen 35 und knapp 100 Quadratmeter groß sind und bis 2021 bezugsfertig sein sollen.

„Waterkant Berlin“ ist seit vergangenem Jahr der neue Name für die Wasserstadt Spandau. Es ist ein Gemeinschaftsbauprojekt der städtischen Gesellschaften Gewobag und WBM. Für die ersten Teilabschnitte der Gewobag wurde bereits im September der Grundstein gelegt. Auch die Rohbauten stehen schon. Insgesamt sollen bis 2025 rund zweieinhalbtausend Wohnungen entstehen.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2019/05/berlin-spandau-wohnungsbau-waterkant-wbm-gesobag.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

rbb24.de am 23.05.2019: Dreimal so viel Miete für Wohnung in Friedrichshain „Ich gehe hier nicht raus – auch aus Prinzip“

1.408 Euro Kaltmiete soll Niklas zahlen, wenn seine Zweizimmerwohnung in Friedrichshain  modernisiert ist. Niklas glaubt: Er soll ausziehen, damit die Wohnung verkauft werden kann.

Modernisierungsankündigung kurz vor Jahreswechsel

Was Fortis macht, kann man moralisch bedenklich finden. Illegal ist es aber nicht. Die Modernisierungskosten auf Mieter umwälzen, das ist erlaubt. Bis letztes Jahr waren es elf Prozent. Seit dem 1. Januar sind es noch acht Prozent. Die Modernisierungsankündigung für die Lenbachstraße ist am 28. Dezember in den Briefkästen der Mieter gelandet. Drei Tage vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung.

Niklas und den anderen verbleibenden Mietern in der Lenbachstraße 7 wurden mittlerweile Einzelgespräche angeboten. Für Niklas steht aber fest, dass er sich nicht „rauskaufen“ lassen möchte: „Selbst wenn man 50.000 Euro bekommen würde, um hier auszuziehen, säße man ja immer noch auf der Straße, weil es keine Wohnungen in Berlin gibt. Ich gehe hier nicht raus – auch aus Prinzip“.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2019/05/wohnung-berlin-modernisierung-verkauf-friedrichshain-lenbach7.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Muss bei einer gemeinsam angemieteten Wohnung im Innenverhältnis der Zurückbleibende die Miete alleine tragen, wenn sich beide Mieter einig sind, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 14/19, Urteil vom 18.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. c) aa) wie folgt aus: „Grundsätzlich sind sich Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, § 426 Abs. 1 S. 1. Dies würde vorliegend grundsätzlich bedeuten, dass im Innenverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten jeder der Parteien die Hälfte der Kosten aus dem Mietverhältnis zu tragen hätte. Etwas anderes gilt dann, wenn etwas anderes vereinbart war.

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, so sind sie beide Mieter. Zieht einer der Partner freiwillig aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter für den Mietzins, und zwar in voller Höhe (§ 421 BGB). Für das Verhältnis der Mieter untereinander gilt die Regelung des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach müssen die Mieter die Miete zu gleichen Teilen tragen. Allerdings können die Mieter etwas Anderes vereinbaren. Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden. Sind sich die Mieter einig, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll, so kommt damit i. d. R. zum Ausdruck, dass der Zurückbleibende die Miete alleine tragen muss (Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. Randnummer 380a, beck-online).

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Morgenpost am 22.05.2019: Kündigung wegen Eigenbedarfs – BGH hebt Berliner Urteil auf

Ein Eigentümer hatte einer Seniorin wegen Eigenbedarfs gekündigt, ein Berliner Gericht hatte dagegen geurteilt.

Ein hohes Alter und Erkrankungen von Mietern gelten nicht zwangsläufig als Härtefall, der vor einer Wohnungskündigung schützt. Das hat am Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Mit ihrem Urteil hoben die Karlsruher Richter ein Urteil des Berliner Landgerichts auf und verwiesen den Fall zur Neuverhandlung an die Vorinstanz zurück (Az. VIII ZR 180/18). Die muss jetzt erneut über das Schicksal einer von einer Eigenbedarfskündigung betroffenen 80 Jahre alten demenzkranken Mieterin entscheiden.

Zu berücksichtigen sei bei der 80-Jährigen ihr hohes Alter, die attestierte Demenzerkrankung und eine durch die lange Mietdauer von 45 Jahren entstandene Verwurzelung der Seniorin in ihrem Wohnumfeld, argumentierten die Berliner Richter. Darüber hinaus verwiesen sie auf die Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer bezahlbaren Ersatzwohnung in Berlin. Die durchaus vorhandenen Interessen des Eigentümers müssten dahinter zurückstehen, so der Tenor des Landgerichts-Urteils. Gegen diese Entscheidung klagte der Eigentümer beim Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz – mit Erfolg.

BGH fordert sorgfältiges Abwägen der Interessen aller BeteiligtenEin klares Votum, ob im Fall der 80-Jährigen von einem Härtefall auszugehen ist, enthielt das BGH-Urteil nicht. Stattdessen mahnten die Richter ganz allgemein eine „sorgfältige Sachverhaltsaufklärung“ der Gerichte über das Bestehen von Härtegründen an. Dabei seien die gesetzlich geschützten Interessen sowohl des Vermieters (Eigentum) wie auch des Mieters (Gesundheit) besonders sorgfältig abzuwägen. Bei Eigenbedarfskündigungen dürften Gerichte nicht pauschal urteilen, die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, so die Karlsruher Richter.

Einen deutlichen Hinweis auf seine künftige Rechtsprechung gab der BGH zum Thema Gesundheit. Danach muss in künftigen Fällen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Damit soll festgestellt werden, welche Krankheit bei einem Mieter konkret vorliegt und wie sich ein eventueller Umzug auf den Gesundheitszustand auswirkt. Ferner soll in Zukunft auch geprüft werden, ob die Folgen eines Umzugs bei eine Betroffenen durch familiäre Unterstützung sowie ärztliche und/oder therapeutischen Behandlungen mildern lassen. Was das konkret für die 80-jährige Mieterin bedeutet, darüber muss jetzt das Berliner Landgericht in einer neuen Verhandlung entscheiden. Ein Termin dafür steht noch nicht fest.

https://www.morgenpost.de/berlin/article219657205/Kuendigung-wegen-Eigenbedarfs-BGH-hebt-Berliner-Urteil-auf.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Zeitung am 22.05.2019: BGH-Urteil – Alter und Wohndauer schützen nicht vor Eigenbedarfskündigung

Eine über 80-jährige demenzkranke Berliner Mieterin darf vorerst in ihrer Wohnung bleiben – ob ihr Vermieter mit einerEigenbedarfskündigung erfolgreich ist, entscheidet sich erst nacheiner Untersuchung der gesundheitlichen Folgen eines Wohnungsverlusts. Das ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mittwoch über zwei Streitfälle zu Eigenbedarfskündigungen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bgh-urteil-alter-und-wohndauer-schuetzen-nicht-vor-eigenbedarfskuendigung-32581418

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Gilt die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagte schuldet die restlichen 1260,80 Euro aus den objektiv falschen Abrechnungen, da die Beklagte nicht beweisen hat, fristgerecht Einwendungen hiergegen erhoben zu haben. Es ist weder substantiiert vorgetragen, dass sie innerhalb der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben hat, noch hat sie hierfür irgendeinen Beweis angetreten.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter von preisfreiem Wohnraum seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Versäumt der Mieter die Frist, kann er „Einwendungen nicht mehr geltend machen“ (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB), wobei streitig ist, wie diese Rechtsfolge dogmatisch einzuordnen ist (Blank DWW 2009, 91 (93); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019; Kap. H Rn 253). Der Sinn und Zweck der Ausschlussfrist liegt darin, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen (BGH NZM 2010, 470). Nach Ablauf der Frist gilt diese daher, soweit keine Einwendungen erhoben wurden, als richtig (BT-Drucks. 14/4553 S. 87; Zehelein NZM 2014, 369 (370). Nach Blank (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 217) entsteht nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine neue selbständige Anspruchsgrundlage. Nach Artz (Staudinger/Artz, BGB, Neubearbeitung 2018, § 556 BGB Rn. 131) hat der Mieter nach Ablauf der Frist keinen Anspruch auf eine neue Abrechnung oder auf Rückzahlung zuviel entrichteter Vorauszahlungen. Die Abrechnung ist für ihn verbindlich (Schmid ZMR 2001, 761, 768; ders ZMR 2002, 727, 729; aM Lützenkirchen NZM 2002, 512, 514).

Im Ergebnis können die Vermieter aus Ihrer falschen Abrechnung Zahlung verlangen.

Hinsichtlich des Bestreitens des Abrechnungsschlüssels entgegen der vertraglichen Vereinbarung und hinsichtlich der Gesamtwohnfläche des Hauses gilt der Einwendungsausschluss bereits vom Wortlaut her.

Auch wenn der Wortlaut des § 556 Abs. 3 eher dafür spricht, den Einwendungsausschluss nicht auf solche Positionen zu beziehen, die überhaupt nicht Betriebskosten sein können, so spricht zumindest der Sinn und Zweck der Regelung dafür, dass die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten gilt, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können (BGH NJW 2016, 2254).“

AMV im Lichte der Presse: 

 

Berliner Kurier am 21.05.2019: Nächste Attacke gegen Mietspiegel – Deutsche Wohnen: Das Imperium schlägt wieder zu

Der Kampf um den Berliner Mietspiegel geht weiter – und damit der Kampf um die Mieterhöhungsspielräume der Vermieter. Die Deutsche Wohnen hat jetzt nach einer Niederlage vor dem Berliner Landgericht im Streit um eine Mieterhöhung eine sogenannte Gehörsrüge erhoben. Ziel ist, dass die Revision zugelassen wird, um die Entscheidung des Landgerichts wieder aufzuheben.

„Das Landgericht hat sich in seiner Entscheidung mit wesentlichen Argumenten der Deutsche Wohnen nicht auseinandergesetzt und die Revision trotz unterschiedlicher Rechtsprechung der Kammern des Berliner Landgerichts nicht zugelassen“, sagte ein Sprecher der Deutsche Wohnen zur Begründung.

Kritik vom Mieterbund an der Deutsche Wohnen

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) kritisiert das Vorgehen der Deutsche Wohnen. Anstatt das Urteil des Landgerichts anzuerkennen und damit ein Bekenntnis zum Mietspiegel 2017 abzugeben, gefährde das Unternehmen „weiterhin den Erhalt des sozialen Zusammenhalts und den Schutz von bezahlbarem Wohnen in Berlin“, so AMV-Chef Marcel Eupen.

https://www.berliner-kurier.de/berlin/kiez—stadt/naechste-attacke-gegen-mietspiegel–deutsche-wohnen–das-imperium-schlaegt-wieder-zu-32579284

AMV im Lichte der Presse: 

 

Berliner Zeitung am 21.05.2019: Mietspiegel-Streit – Deutsche Wohnen will Gerichts-Entscheid aufheben lassen

Der Kampf um den Mietspiegel geht weiter – und damit der Kampf um die Mieterhöhungsspielräume der Vermieter. Die Deutsche Wohnen hat jetzt nach einer Niederlage vor dem Landgericht im Streit um eine Mieterhöhung in Spandau sogenannte Gehörsrüge vor dem Landgericht erhoben. Das bestätigte ein Sprecher des Unternehmens.

„Das Landgericht hat sich in seiner Entscheidung mit wesentlichen Argumenten der Deutsche Wohnen nicht auseinandergesetzt und die Revision trotz unterschiedlicher Rechtsprechung der Kammern des Berliner Landgerichts nicht zugelassen“, sagte der Sprecher. Ziel der Deutsche Wohnen ist, dass die Revision zugelassen wird, um die Entscheidung des Landgerichts aufzuheben. Der Mietspiegel, der die Spielräume für Mieterhöhungen begrenzt, würde damit geschwächt.

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) kritisiert das Vorgehen der Deutsche Wohnen.

Anstatt das Urteil des Landgerichts anzuerkennen und damit ein Bekenntnis zum Mietspiegel 2017 abzugeben, gefährde das Unternehmen „weiterhin den Erhalt des sozialen Zusammenhalts und den Schutz von bezahlbarem Wohnen in Berlin“, so der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/mietspiegel-streit–deutsche-wohnen-will-gerichts-entscheid-aufheben-lassen-32578854

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Genügt in der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Kläger können von der Beklagten gem. § 535, § 556 BGB i.V.m. den Vereinbarungen des Mietvertrages die Zahlung von 819,88 Euro aus den beiden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 und 2016 verlangen.

Es liegt eine wirksame Vereinbarung über die Betriebskostentragungspflicht vor. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH NJW 2016, 1308).“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 21.05.2019: Berliner Wohnungsmarkt – So will Justizministerin Barley die Mietenexplosion bremsen

Eine Verschärfung der Mietpreisbremse , eine neue Methode zur Berechnung des Mietspiegels und Maßnahmen gegen Mietpreisüberhöhungen – das sind die Kernpunkte einer geplanten Mietrechtsänderung durch Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD).

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/berliner-wohnungsmarkt–so-will-justizministerin-barley-die-mietenexplosion-bremsen–32573114