Archiv für den Monat: März 2016

Aus der Rubrik „Verbrauchertipps“:

Finanztip am 21.03.2016: Checkliste Todesfall – Was Sie tun müssen, wenn jemand gestorben ist!

Stirbt ein geliebter Mensch, möchten sich vermutlich die wenigsten Hinterbliebenen in ihrer Trauer sofort mit Finanzfragen und Versicherungen beschäftigen. Doch trotz des Gefühlschaos‘ gibt es viele Dinge, um die sich Angehörige nach einem Todesfall kümmern müssen – von der Beerdigung bis hin zum Nachlass. Aber was ist in dieser schwierigen Situation wirklich dringend und was kann warten? Als Gedankenstütze haben wir eine Checkliste mit den wichtigsten Aufgaben zusammengestellt.

Das Wichtigste in Kürze:

Nach einem Todesfall sollten Hinterbliebene zunächst die wichtigsten Unterlagen zusammensuchen und einen Bestatter beauftragen.

Hatte der Verstorbene eine Lebens-, Unfall- oder Sterbegeldversicherung, müssen Sie diese unverzüglich informieren. Sonst riskieren Sie, dass der Versicherer die Zahlung verweigert.

Spätestens am dritten Werktag nach dem Todesfall müssen Sie beim Standesamt die Sterbeurkunde beantragen.

Wohnte der Verstorbene zur Miete, sollten die Hinterbliebenen zügig schriftlich kündigen. Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters, es gilt weiter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Mehr hierzu bei: http://www.finanztip.de/todesfall/#ixzz44Hd1MerD

Aus der Rubrik „Veranstaltungen“:

BVV Spandau – Öffentliche Sitzung des Ausschusses für Zentrale Aufgaben, Sozialraumorientierung und Wohnen am 04.04.2016

Datum:      Mo, 04.04.2016
Zeit:           16:30 Uhr
Raum:        Sitzungszimmer 202
Ort:            Rathaus Spandau, 2. Etage

TOP Ö 3: Asbestgefahr in Spandauer Wohnungen nicht einfach hinnehmen (Antrag der Fraktion Piraten vom 20.12.2015) – überwiesen in der 50. BVV am 27.01.2016 unter Mitberatung des Ausschusses für Bauen und Verkehr

http://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/to010.asp?SILFDNR=3269&TOLFDNR=40960#beschluss

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:       

Stellt ein rückkanalfähiger Breibandkabelanschluss ein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels dar, wenn damit zwar das Telefonieren und der Zugang zum Internet ermöglicht werden, es dazu aber des Abschlusses eines zusätzlichen Vertrages bedarf? 

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 63/14, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin kann sich auch nicht auf das Vorliegen eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses berufen. Zum einen ist das Vorbringen bestritten, zum anderen ist gar nicht vorgetragen, dass die Rückkanalfähigkeit ohne den Abschluss eines weiteren Vertrags genutzt werden kann. Das Gericht schließt sich der Auffassung des AG Lichtenberg an (BeckRS 2013, 08997), wonach es für das Vorliegen des Merkmals nicht genügt, dass über den Kabelanschluss die Fernsehprogramme eingespeist werden und diese ohne zusätzlichen Vertrag empfangen werden können, da diese Leistung nicht erst durch den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss möglich wird, sondern nur einen einfachen Kabelanschluss erfordert. Dieser wiederum reicht gerade nicht für die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmals. Die Vorteile der Rückkanalfähigkeit, die zum Beispiel das Telefonieren oder den Zugang zum Internet ermöglichen, sind dagegen – davon ist mangels gegenteiligen Vorbringens der Klägerin auszugehen – nur über einen gesonderten Vertrag mit dem Kabelnetzbetreiber in Anspruch zu nehmen. Das Merkmal liegt daher nicht vor (anderer Ansicht allerdings AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 28.06.2013 – 213 C 497/12).“

Aus der Rubrik „Verbraucherinformationen“:

Verbraucherzentrale Brandenburg am 22.03.2016: Verbraucherzentrale Brandenburg verklagt Kaffeefahrtveranstalter!

Widerrufsrecht bei Matratzenkauf auf Kaffeefahrt

Die RSC Aktiv und Vital GmbH aus Berlin wollte Brandenburgern nach dem Kauf teurer Matratzen auf einer Kaffeefahrt kein Widerrufsrecht gewähren. „Die Firma lieferte sofort, entfernte die Verpackung und legte die Matratzen direkt auf die Betten ihrer Kunden. Aus angeblich hygienischen Gründen akzeptierte sie den Vertragswiderruf nicht“, so Juristin Sabine Fischer-Volk von der Verbraucherzentrale Brandenburg. Die Verbraucherschützer sind anderer Meinung und klagen jetzt vor dem Landgericht Berlin.

„Matratzenkäufe auf Kaffeefahrten können auch nach dem Entfernen einer für solche Waren üblichen Verpackung und anschließender Funktionsprüfung wieder zurückgegeben werden“, meint Fischer-Volk und verweist auf ein einschlägiges Urteil des Bundesgerichtshofes vom 3. November 2010 (VIII ZR 337/09, hier: Wasserbett). Denn dem Verbraucher muss es möglich sein zu testen, ob die jeweilige Matratze für ihn geeignet ist oder nicht.

http://www.vzb.de/klage-vzb-kaffeefahrten-2016

Aus der Rubrik „Mieterstudien“:

TAG Immobilien AG am 16.03.2016 – Mieterstudie 2016: In Bremen und Berlin leben die unglücklichsten Mieter!

Deutschlands zufriedenste Mieter leben in Mecklenburg-Vorpommern. Die Ostseeanrainer bewerten ihre Wohnsituation mit der Durchschnittsnote 1,9. Am wenigsten glücklich mit ihren eigenen vier Wänden sind hingegen die Mieter in Berlin und Bremen. Zu diesem Ergebnis kommt eine bevölkerungsrepräsentative Studie der TAG Immobilien AG gemeinsam mit der TU Darmstadt. Dazu wurden 2.000 Mieter in Deutschland befragt.

Zufriedenheit von Mietern mit der Wohnsituation nach Bundesländern (Durchschnittsnoten):

Mecklenburg-Vorpommern (1,91)
Saarland (2,00)
Sachsen-Anhalt (2,05)
Schleswig-Holstein (2,12)
Hamburg (2,13)
Sachsen (2,15)
Brandenburg (2,17)
Thüringen (2,17)
Rheinland-Pfalz (2,20)
Hessen (2,27)
Baden-Württemberg (2,28)
Nordrhein-Westfalen (2,29)
Bayern (2,33)
Niedersachsen (2,37)
Berlin (2,42)
Bremen (2,50)

http://www.tag-ag.com/investor-relations/news/pressemitteilungen/meldung/mieterstudie-2016-im-norden-leben-die-gluecklichsten-mieter/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:               

Sind die Kosten einer Legionellenprüfung auf den Mieter umlegbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Baden-Baden (AG Baden-Baden – 19 C 243/14, Urteil vom 03.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Baden-Baden in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “ Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Legionellenprüfung in der geltend gemachten Höhe von 10,21 Euro.

Die Kosten der Legionellenprüfung sind als Kosten der Warmwasserversorgung nach § 2 Nr. 5b i.V.m. Nr. 4a BetrkV auf den Mieter umlegbar. Danach sind solche Kosten umlegbar, die dem Betrieb der zentralen Wasserversorgungsanlage dienen, unter anderem der „Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit“. Nach § 14 Abs. 3 TrinkwV sind die Kläger seit dem Jahr 2013 verpflichtet, das Wasser mindestens alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen. Damit handelt es sich um eine typische, wiederkehrende Prüfung zur „Überwachung der Anlage“ und „der Prüfung der Betriebssicherheit“ (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl. 2014, Rn. 141).“

Aus der Rubrik „Verbraucherinformationen“:

escherhilft.de am 21.03.2016 – Erpressersoftware: Wir haben alle Daten!

Bei Internetkriminellen hat sich ein perfides Geschäftsmodell etabliert: Sie schleusen manipulierte Schadsoftware auf fremde Computer ein, wie ein trojanisches Pferd. Das Ganze geschieht durch Websites, E-Mails mit trügerischen Links und manipulierte Dateien. Der sogenannte Trojaner namens „Locky“ macht die gespeicherten Daten auf dem PC unlesbar und verlangt für die Entschlüsselung ein Lösegeld.

https://www.escherhilft.de/ratgeber/abzocke-und-betrug/erpressersoftware-wir-haben-alle-daten

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:               

Ist der Leistungsträger bei einem Sozialrechtsverhältnis verpflichtet, den Hilfebedürftigen bei der Geltendmachung von Rechten gegen den Vermieter zu unterstützen, wenn es aufgrund von Leerstand im Gebäude Anhaltspunkte für einen erhöhten Heizaufwand gibt?

Die Antwort des Landessozialgerichts Sachsen-Anhalt (LSG Sachsen-Anhalt – L 4 AS 429/15 B ER, Beschluss vom 28.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LSG Sachsen-Anhalt in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „1. Unter Anwendung dieser Maßstäbe ist die sozialgerichtliche Entscheidung nicht zu beanstanden, da die Antragsteller einen Anspruch auf die Bewilligung weiterer KdU-Leistungen iHv 213,50 EUR nach §§ 19, 22 SGB II hinreichend glaubhaft gemacht haben.

Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II werden vom Leistungsträger die KdU in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Vorliegend ist noch ein Anspruch der Antragsteller auf Übernahme von monatlich weiteren 213,50 EUR für Heizkosten zwischen den Beteiligten streitig. Zutreffend hat das SG zunächst eine deutliche Überschreitung der konkreten Heizkosten nach dem Bundesheizspiegel 2014 bei den Antragstellern festgestellt und daraus die Annahme abgeleitet, dass diese Kosten auch unangemessen hoch iSv § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II sind. Denn die zugrunde gelegte Grenze berücksichtigt bereits ein unwirtschaftliches und tendenziell unökologisches Heizverhalten. Darüber hinausgehende Heizkosten weisen in der Regel auf einen Verbrauch hin, der dem allgemeinen Heizverhalten in der Bevölkerung nicht mehr entspricht.

Nach der Kostensenkungsaufforderung des Antragsgegner und dem Ablauf der Sechs-Monats-Frist war zu prüfen, ob den Antragstellern gemäß § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II gleichwohl noch ein höherer Anspruch auf Leistung für die Unterkunft in voller Höhe zusteht. Dies ist nach vorläufiger Bewertung der Sach- und Rechtslage als überwiegend wahrscheinlich zu bejahen.

Soweit die Aufwendungen des Hilfebedürftigen für die Unterkunft (Nettokaltmiete plus Betriebskosten) die abstrakt angemessene Leistung für die Unterkunft übersteigen, sind die Aufwendungen nach § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II solange zu berücksichtigen, wie es nicht möglich oder nicht zumutbar ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate. Wegen des Ausnahmecharakters der Erstattung nicht angemessener Unterkunftskosten sind strenge Anforderungen an die Auslegung des Tatbestandsmerkmals der Unzumutbarkeit zu stellen (vgl. BSG, Urteil vom 19. Februar 2009, B 4 AS 30/08 R; Urteil vom 23. August 2011, B 14 AS 91/10 R).

Hierbei greift es entschieden zu kurz, wenn der Antragsgegner sich darauf beschränkt, den Antragstellern einen unzureichenden Sachvortrag zu konkreten Heizkosteneinsparmaßnahmen vorzuwerfen und er ihnen unter Vorlage von alternativen Wohnraumangeboten einen Umzug nahelegt. Denn es liegen hier Besonderheiten vor, die einen Ausnahmefall wahrscheinlich machen.

a. Zunächst ist die atypische Wohnungssituation zu beachten: Um überhaupt angemessenen Wohnungsraum für die inzwischen 10-köpfige Familie zu finden, wurden zwei Wohnungen zusammengelegt. Diese sind zwar durch einen Wanddurchbruch in einem Durchgangszimmer verbunden. Gleichwohl ist von den fünf haushaltsangehörigen Kindern von bis zu 11 Jahren nicht zu erwarten, dass sie ausschließlich über das Durchgangszimmer zwischen beiden Wohnungen wechseln. Es ist davon auszugehen, dass sie dafür auch die geöffneten Wohnungseingangstüren nutzen, was mit größeren Wärmeverlusten verbunden sein kann.

b. Des Weiteren könnte auch die tatsächlich bewohnte Fläche von 165 m² als angemessene Wohnungsfläche anstelle von 130 m² bzw. 140 m² zugrunde zu legen sein, weil darin ein überdurchschnittlicher Anteil an Verkehrsflächen (z. B. zwei Flure, ein Durchgangszimmer) enthalten ist, der sich nicht zum Wohnen im eigentlichen Sinne eignet.

c. Schließlich ergeben sich aus den Angaben des Vermieters zum Leerstand im Gebäude Anhaltspunkte für einen erhöhten Heizaufwand, den nicht die Antragsteller zu verantworten haben. Nach den Angaben des Vermieters sind die Wohnungen der Antragsteller von leerstehenden und damit unbeheizten Wohnungen nach oben und unten hin umschlossen. Dies führt zwangsläufig zu einem höheren Heizaufwand. Leerstandsbedingte Kostenverschiebungen zulasten der Mieter sind im Zivilrecht ein gerichtsbekanntes Problem. So hat der BGH im Urteil vom 10. Dezember 2014 (VIII ZR 9/14, ibr-online) aus leerstandsbedingten Kostenverschiebungen den Mietern aus Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch) ein Recht auf Anspruchsbegrenzung gegen den Vermieter zugestanden. Dem Antragsgegner obliegt es daher, die Antragsteller im Rahmen der allgemeinen Beratungspflichten nach § 14 Sozialgesetzbuch Erstes Buch – Allgemeiner Teil (SGB I) auf diese Rechte hinzuweisen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BSG ist der Leistungsträger bei einem Sozialrechtsverhältnis verpflichtet, den Hilfebedürftigen bei der Geltendmachung von Rechten gegen den Vermieter zu unterstützen (vgl. BSG, Urteil vom 24. November 2011, B 14 AS 15/11 R; Urteil vom 17. Februar 2015, B 14 KG 1/14 R). Er darf ihn nicht lediglich auf seine Selbsthilfemöglichkeiten verweisen. Diese Beratungspflicht ist weitreichend, sie geht nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bis zur eigenen Beteiligung des Leistungsträgers an einem zivilrechtlichen Rechtsstreit (BSG, a. a. O.). Entgegen der Auffassung des Antragsgegners kommt auch eine Unterstützung im Wege der Streitgenossenschaft in Betracht. Verlangt der Leistungsträger trotz erheblichen Leerstandes im Wohnobjekt vom Hilfebedürftigen Kostensenkungsmaßnahmen, darf er sich der Einbeziehung des Vermieters in seine Überlegungen zur Kostensenkung nicht einfach verschießen. Dies gilt auch gerade vor dem Hintergrund, dass der Vermieter im vorliegenden Fall offenbar Probleme hatte, die Betriebskosten für das vorangegangene Kalenderjahr zeitnah abzurechnen.

d. Schließlich dürfte auch ein Wohnungswechsel (derzeit) unzumutbar sein. Es scheint keinen angemessenen und zumutbaren Wohnraum für die Antragsteller in ihrem Wohnort J. zu geben. Die vom Antragsgegner vorgeschlagenen Wohnungen in J. sind mit Wohnflächen um 100 m² deutlich zu klein. Ein Wechsel des Wohnortes scheint nicht zumutbar, da dieser üblicherweise mit Schulwechseln verbunden ist. Erst recht dürfte ein Umzug über den Vergleichsraum (möglicherweise Landkreis W.) hinaus in ein anderes Bundesland die Grenze der Zumutbarkeit überschreiten.

e. Bevor der Antragsgegner nicht selbst mögliche Kostensenkungen beim Vermieter zu erreichen versucht, sind die Antragsteller nicht verpflichtet, in andere Wohnungen umzuziehen. Hält man die 165 m² große Wohnung der Antragsteller wegen der besonderen Umstände für zehn Personen noch für angemessen, ergibt sich nach den KdU-Richtwerten des Antragsgegners eine maximale Gesamtmiete von 1.074,65 EUR (KdU 4,81 EUR/m² x 165 = 697,45 EUR; Heizkosten: 20,40 EUR/m² x 165: 12 = 280,50 EUR). Die tatsächlichen KdU der Antragsteller liegen mit 1.018,54 EUR unter diesem Wert. Schließlich ist ein Wohnungswechsel als Kostensenkungsmaßnahme wegen zu hoher Heizkosten nur dann zumutbar, wenn in einer alternativ zu beziehenden Wohnung insgesamt tatsächlich niedrigere Bruttowarmkosten entstehen (BSG, Urteil vom 12. Juni 2013, B 14 AS 60/12 R).

2. Der Anordnungsgrund ist ebenfalls glaubhaft gemacht. Auch wenn es den Antragstellern trotz der nun schon länger dauernden Kürzungen gelungen ist, finanziell „irgendwie“ durchzuhalten, kann ein Eilbedürfnis nicht verneint werden. Die Antragsteller haben glaubhaft gemacht, dass sie monatlich Teile des Regelbedarfs zum Ausgleich für die KdU aufwenden, um Mietrückstände und Kündigungsrisiken abzuwenden. Dies ist nicht dauerhaft hinzunehmen. Zudem dürfen die Anforderungen an den Anordnungsgrund auch wegen des sehr wahrscheinlichen Anordnungsanspruchs nicht überzogen werden.“

Pressemitteilung 15/2016

Einführung einer steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus – Überarbeitungswünsche des Bundesrates

Ein richtiger Schritt nach vorn, aber nicht die erforderliche Kurskorrektur zu einer effektiven Förderung des Wohnungsneubaus!

Der Bundesrat hat in seiner Plenarsitzung am 18.03.2016 der Bundesregierung mehrere Änderungen zum Entwurf des Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgeschlagen (Quelle:http://www.bundesrat.de/SharedDocs/downloads/DE/plenarprotokolle/2016/Plenarprotokoll-943.pdf?__blob=publicationFile&v=2): Die Obergrenze der Baukosten soll von 3.000 Euro/m² auf 2.600 Euro/m² gesenkt werden und der anrechenbare Höchstbetrag soll … weiterlesen