Archiv für den Monat: April 2017

Schöne Sonntagsgrüße aus Spandau

Behnitz und Spandauer Schleuse (Foto: Ralf Salecker – www.unterwegs-in-spandau.de)

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

rbb-online.de am 27.04.2017: Gericht kippt Vorkaufsrecht für Häuser in Schöneberg

Beim Streit um Wohnhäuser in der Großgörschen- Ecke Katzlerstraße im Bezirk Tempelhof-Schöneberg hat das Land Berlin eine Niederlage einstecken müssen. In erster Instanz hat das Landgericht am Mittwoch das kommunale Vorkaufsrecht des Bezirks kassiert. Die Häuser stehen im Millieuschutzgebiet, der Bezirk hatte bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ein Vorkaufsrecht geltend gemacht und wollte die Wohnungen über die landeseigene Gewobag in Landesbesitz bringen. Das Gericht hielt den Bescheid des Bezirksamts allerdings für unrechtmäßig.

https://www.rbb-online.de/politik/beitrag/2017/04/kommunales-vorkaufsrecht-stadtentwicklung-milieuschutz-berlin-tempelhof-schoeneberg.html

Aus der Rubrik „Stadtentwicklung“:

Spandauer Volksblatt am 26.04.2017: Festlegung des Stadtumbaugebietes Brunsbütteler Damm/Heerstraße

Der Berliner Senat hat auf seiner Sitzung am 25.04.2017 auf Vorlage der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, die Festlegung des Stadtumbaugebietes Brunsbütteler Damm/Heerstraße beschlossen. Der Ausbau der Infrastruktur im Gebiet Brunsbütteler Damm/Heerstraße kann nun beginnen.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/festlegung-des-stadtumbaugebietes-brunsbuetteler-dammheerstrasse-d123843.html

Aus der Rubrik „Veranstaltungen“:

Mieten-Sprechstunde
Jürgen Wilhelm (Berliner Mieterverein) und Daniel Buchholz (SPD)
Freitag 19.05.2017, 15.00-16.30 Uhr
 
Bürgerbüro Daniel Buchholz SPD
Quellweg 10, 13629 Berlin
(Nähe U7-Bahnhof Siemensdamm, Bus 123, 139)
 
Bitte melden Sie sich zur Mieten-Sprechstunde unter Telefon (030) 9235 9280 an.
 
http://daniel-buchholz.de/wohnen/mieten-sprechstunde-2

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist das Füttern wilder Tauben sowie Katzen auf dem umliegenden Grundstück vom vertragsgemäßen Gebrauch der von der Mieterin gemieteten Wohnung umfasst?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 25.68/16, Urteil vom 18.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Unterlassung der Taubenfütterung und des Auslegens von Katzenfutter zu, § 541 BGB. Die Beklagte hat trotz Abmahnung der Klägerin einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortgesetzt.

Das Füttern wilder Tauben auf dem umliegenden Grundstück ist ebenso wie das Füttern von Katzen nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der von der Beklagten gemieteten Wohnung umfasst. Es handelt sich nicht um die Tiere der Beklagten, deren Aufnahme in die Wohnung die Klägerin genehmigt hatte. Das Füttern von wilden Tauben ist im Gebiet der Stadt Frankfurt am Main durch Satzung verboten. Tauben verursachen eine starke Verunreinigung durch ihren Kot. Sie sind Träger von Ungeziefer. Durch beides kann es zur Verbreitung von Infektionen kommen. Dass die Fütterung nicht auf dem Balkon sondern auf dem das Haus umgebenden Außengelände stattfindet, lässt keine andere Beurteilung zu. Denn die Mieter haben im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf zu achten, Treppenhäuser, Zugänge und Außengelände frei nicht in dem Haus geduldeter Tiere zu halten. Dem steht das Anfüttern und Anlocken von Tieren entgegen.

Dass auf dem Außengelände in dem hier maßgeblichen Zeitraum von Mai bis September 2016 Tauben angelockt und Katzenfutter von der Beklagten ausgelegt wurde, ist durch die vorgelegten Lichtbilder in ausreichender Form dargelegt. Diese stimmen mit den in den Beschwerdeschreiben dargestellten Umständen überein. Die Tiere wurden zu unterschiedlichen Zeitpunkten dort beobachtet.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

daserste.ndr.de am 19.04.2017: Grundstücks-Spekulanten verschärfen Wohnungsnot

In der Hauptstadt, aber auch im Rest der Republik, lassen Investoren Baugrundstücke einfach vor sich hin gammeln – und verschärfen damit die Wohnungsnot. Ökonomisch macht das für die Investoren sogar Sinn. Denn die Preise für Bauland steigen noch schneller als die für fertige Wohnungen.

Warum also bauen, wenn Nichtstun mehr Rendite bringt? Wer ein Grundstück kauft, es ein paar Jahre behält, nur um es dann weiter zu verkaufen, macht in der Regel einen ordentlichen Gewinn. Und er muss sich nicht einmal mit Bebauungsplänen, Anwohnern und Handwerkern herumschlagen. Er braucht einfach bloß: abwarten.

https://daserste.ndr.de/panorama/archiv/2017/Brachliegende-Grundstuecke-Spekulanten-verschaerfen-Wohnungsnot,grundstuecksspekulation100.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist ein „Abwohnen der Mietkaution“, d.h. eine Einstellung der Mietzahlung durch den Mieter vor dem Ende des Mietverhältnisses, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden, zulässig?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1707/16, Urteil vom 07.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Miete für den Zeitraum Oktober und November 2015 aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 4 des Mietvertrags.

Denn die Beklagte leistete im verfahrensgegenständlichen Zeitraum unstreitig keine Miete.

Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht, jedenfalls nicht mehr.

Eine wirksame Aufrechnung mit Gegenansprüchen ist nicht erfolgt; der Anspruch auf Mietzahlung ist mithin nicht erloschen.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Konstellation eines mietrechtlich unzulässigen sog. „Abwohnens der Kaution“. Denn ein Mieter ist freilich in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags und eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebelt zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus.

Auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der zunächst unstreitig nicht erfolgten Betriebskostenabrechnung 2014 kann sich die Beklagte nicht – jedenfalls nicht mehr – berufen. Denn mit Schreiben vom 10.03.2016 (Anlage K 4) rechnete der Kläger über die Betriebskosten ab. Zweifel an der formellen Wirksamkeit dieser Betriebskostenabrechnung sind weder geltend gemacht, noch sonst ersichtlich.

Die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem (bestrittenen) Kautionsrückzahlungsanspruch geht schon deshalb ins Leere, weil ein solcher Anspruch jedenfalls noch nicht fällig ist. Es kann daher dahinstehen, ob die Klagepartei ihrerseits berechtigt ist, mit Schadensersatzansprüchen gegen die Kautionsforderung aufzurechnen.

Das Mietobjekt endete hier erst mit Ablauf des 30.11.2015. Die Aufrechnungserklärung der Beklagten erfolgte mit Schriftsatz vom 18.03.2016. Die mündliche Verhandlung fand am 05.04.2016 statt. Mithin verstrichen zwischen der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjekts einerseits und der Aufrechnungserklärung sowie der letzten mündlichen Verhandlung andererseits lediglich ca. 4 Monate. Dagegen geht das Gericht vorliegend von einer Kautionsabrechnungsfrist von nicht weniger als 6 Monaten aus.

Diese Frist ist vorliegend aber gerade noch nicht abgelaufen.

Das Gericht verkennt nicht, dass für die Kautionsabrechnung keine gesetzliche Frist definiert ist. Es schließt sich zudem der Auffassung an, wonach keine starre Frist angenommen werden könne (BGH NJW 2006, 1422), sondern die Umstände des konkreten Einzelfalls für die Bestimmung der Frist zur Abrechnung über die Kaution maßgeblich sei.
Der Vermieter darf die Abrechnung nicht treuwidrig verzögern. Es steht ihm grundsätzlich eine Frist von ca. 3-6 Monaten für die Abrechnung zur Verfügung (vgl. Palandt-Weidenkaff, 2016, Einf v § 535 BGB Rdn. 126; Schmidt-Futterer/Blank 2015, § 551 Rdn. 97). Vorliegend ist es nach Überzeugung des Gerichts angezeigt, die Frist bei nicht weniger als 6 Monaten anzusetzen. Denn der Kläger behauptet hier – u.a. auf Grundlage eines umfangreichen Gutachtens – erhebliche Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu haben, die grundsätzlich vom Sicherungszweck der Kaution umfasst sind. Schon vor dem Hintergrund erheblicher im Raume stehender Ansprüche des Klägers wegen Beschädigung der Mietsache ist der Kläger hier berechtigt, eine Abrechnungsfrist von wenigstens 6 Monaten auszuschöpfen.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist daher jedenfalls noch nicht fällig, was einer Aufrechnung mit dieser Forderung entgegensteht.

Letztlich könnte diese Frage aber dahinstehen. Denn eine Vorgehensweise des Mieters wie im vorliegenden Fall verstößt, wie bereits ausgeführt, gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und ist im Übrigen treuwidrig.

Andernfalls könnte ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB i.V.m. dem Mietvertrag ausgehebelt. Dies kann nicht hingenommen werden.

Wie ausgeführt, besteht daher gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt „abzuwohnen“ (vgl. BGH WuM 1972, 57; LG München I WuM 1996, 541).“

Pressemitteilung 43/2017

Politik und steigende Mieten – MdB Kai Wegner zu Gast beim AMV

Thema und Referent

Der 23. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV findet am 17.05.2017 um 19:30 Uhr im Restaurant 1860 TSV Spandau, Tanzsportzentrum, Askanierring 150, 13585 Berlin-Spandau, statt. MdB Kai Wegner (CDU) wird zu dem Thema „Was muss die Politik tun, um steigende Mieten zu verhindern?“ referieren und danach Fragen der anwesenden Verbraucherinnen und Verbraucher beantworten. Kai Wegner ist seit 2005 Mitglied des Deutschen Bundestages und seit Februar 2009 Vorsitzender der Landesgruppe Berlin in der CDU/CSU-Fraktion. Er ist bei den Bundestagswahlen 2009 und 2013 jeweils als Direktkandidat des Wahlkreises Spandau-Charlottenburg-Nord in den Bundestag eingezogen. 2013 konnte er 36,4 % der Erststimmen erringen. Zur Zeit ist er im Deutschen Bundestag Mitglied des Ausschusses für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit und Beauftragter für große Städte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. … weiterlesen

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

focus.de am 25.04.2017: Studie des IW Köln – Schneller als vorher: Mieten steigen seit der Einführung der Mietpreisbremse

Vor allem in den einfachen und preiswerteren Berliner Wohnlagen kann das Institut einen deutlichen Preisanstieg nach Einführung der Mietpreisbremse nachweisen: Betrug der Anteil der Wohnungen in einfachen Lagen mit Mieten, die um mindestens zehn Prozent über der Vergleichsmiete lagen, im Jahr 2014 noch gut 40 Prozent, war er im zweiten Halbjahr 2016 bereits auf 70,5 Prozent gestiegen.

http://www.focus.de/immobilien/mieten/studie-des-iw-koeln-schneller-als-vorher-mieten-steigen-seit-der-einfuehrung-der-mietpreisbremse_id_7022068.html