Archiv für den Monat: Juni 2017

Pressemitteilung 59/2017

Einrichtung eines Berliner Klagefonds für einkommensschwache Mieterinnen und Mieter abgelehnt

Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) Spandau von Berlin lehnte am 28.06.2017 einen Antrag auf Unterstützung für die Einrichtung eines Berliner Klagefonds für einkommensschwache Mieterinnen und Mieter ab.

Die Fraktion von Bündnis’90/Die Grünen hatte am 29.03.2017 unter der Überschrift „Klagefonds für einkommensschwache Mieter/-innen“ nachfolgenden Antrag in die BVV Spandau eingebracht:

„Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: Das Bezirksamt wird beauftragt, beim Senat für die Einrichtung eines Berliner Klagefonds für einkommensschwache Mieter*innen zu werben. … weiterlesen

Klagefonds

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

n-tv.de am 26.06.2017: Neugierige Vermieter – Interessenten müssen nicht alles verraten

Bei der Suche nach einer passenden Bleibe müssen Wohnungssuchende viel über sich preisgeben. Um im Rennen um die Wunschwohnung zu bleiben, geben viele diese Daten heraus. Doch nicht alle Fragen der Vermieter sind zulässig.

http://www.n-tv.de/ratgeber/Interessenten-muessen-nicht-alles-verraten-article19902387.html

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 26.06.2017: AMV-Online-Petition knackt 30.000er-Marke

Wohnen darf kein Luxus sein – Mietpreisbremse verschärfen

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert die Verschärfung der Mietpreisbremse und startete hierzu am 02.06.2017 seine Online-Petition „Mietpreisbremse verschärfen“ (www.change.org). Die Petition hat nun nach gut drei Wochen die 30.000er-Marke geknackt. Bis heute haben mehr als dreißigtausend Mieterinnen und Mieter die Petition unterzeichnet.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/amv-online-petition-knackt-30-000er-marke/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:              

Liegt die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrages wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen beim Vermieter?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 125/16, Urteil vom 24.05.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg a.d.H. in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung, gelegen in… nicht zu (§§ 242, 543, 545, 546, 569, 573 BGB) wobei hier zu beachten ist, dass die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB nach herrschender Rechtsprechung auch auf Dauernutzungsverträge zwischen Genossenschaften – wie hier der Klägerin – und deren Mitgliedern – wie hier dem Beklagten – über die Überlassung von Wohnräumen anwendbar sind (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09, u.a. in: NJW 2010, Seiten 1590 ff.; BGH, Urteil vom 14.10.2009, Az.: VIII ZR 159/08, u.a. in: NJW-RR 2010, Seiten 226 f.; BGH, Urteil vom 10.09.2003, Az.: VIII ZR 22/03, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 12 f.; OLG Karlsruhe, ZMR 1985, Seite 122; LG Essen, ZMR 1972, Seite 11; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Das zwischen der Klägerin und dem Beklagten bestehende Dauernutzungsvertragsverhältnis wurde aufgrund der von der Klägerseite mit Schreiben vom 18.04.2016 (Blatt 9 bis 12 der Akte) erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung nach Überzeugung des erkennenden Gerichts nämlich nicht wirksam beendet, da die Gründe für eine fristlose Kündigung aus einem wichtigen Grund hier nicht gegeben sind.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Miet-(Nutzungs-)verhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien – und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt gemäß § 569 Abs. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (AG Siegburg, Urteil vom 16.01.2013, Az.: 123 C 109/12,; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Diese Voraussetzungen liegen im hier konkret vorliegenden Fall jedoch nach Überzeugung des erkennenden Gerichts bei dem hiesigen Beklagten nicht vor.

Für eine derartige Kündigung ist zunächst eine sich über einen längeren Zeitraum hinziehende erhebliche Beeinträchtigung durch einen schweren Verstoß gegen das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme erforderlich. Auch muss die Störung des Hausfriedens in ihrem Ausmaß und ihrer Dauer die Toleranzschwelle in hohem Grade überschritten haben und die Vertragsfortsetzung für den anderen Teil unzumutbar machen. Einmalige oder vereinzelte Vorfälle genügen mithin ebenso wenig wie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen sind, auch wenn schwerwiegende und vor allem mehrfache Störung des Hausfriedens mit Wiederholungsgefahr hierzu genügen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2007, Az.: I-10 U 86/07, u.a. in: OLG-Report 2008, Seiten 269 ff.).

Zwar hatte die Klägerin den Beklagten unstreitig bereits am 05. Februar 2015 und am 13. März 2015 angeschrieben, ob insofern dann aber der Zeitraum von dem Anschreiben vom 04. Februar 2016 bis zu Kündigung vom 18. April 2016 – mithin ca. 10 Wochen – als ausreichend im o.g. Sinne angesehen werden kann, soll hier dahingestellt bleiben.

Die Klägerin hat in ihrem Schreiben vom 18.04.2016 (Blatt 9 bis 12 der Akte) den zur Kündigung führenden wichtigen Grund – nämlich insbesondere die Ruhestörung aufgrund von Lärmbelästigungen – jedoch ordnungsgemäß nach § 569 Abs. 4 BGB benannt.

Zwar ist eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB in der Regel erst nach einer vorherigen Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB; BGH, Urteil vom 04.02.2009, Az.: VIII ZR 66/08, u.a. in: NJW 2009, Seite 1491; BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 139/07, u.a. in: NJW 2008, Seite 1303; BGH, NJW 2007, Seite 2474; BGH, NJW 1992, Seiten 496 f.; OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.12.1999, Az.: 3 U 20/99, u.a. in: MDR 2000, Seite 578; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309), jedoch ist eine derartige Abmahnung vorliegend unstreitig durch die Klägerin mit Schriftsatz vom 22. März 2016 (Blatt 16 der Akte) gegenüber dem Beklagten erfolgt, so dass diese Voraussetzung vorliegend auch als gegeben anzusehen ist.

Darüber hinaus kann gemäß § 242 BGB nach allgemeinen Grundsätzen sogar ohne schuldhaftes Verhalten eines Vertragsteils vom anderen Vertragsteil aus „wichtigem Grund“ gekündigt werden, wenn diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach „Treu und Glauben“ objektiv nicht zumutbar ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.12.1999, Az.: 3 U 20/99, u.a. in: MDR 2000, Seite 578; OLG München, Urteil vom 07.06.1991, Az.: 21 U 4248/90, u.a. in: NJWE-MietR 1997, Seiten 202 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; AG Bremen, Urteil vom 03.03.2004, Az.: 17 C 144/04, u.a. in: BeckRS 2004, Nr.: 08315).

So liegt es vor allem bei solchen pflichtwidrigen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs, bei denen sich die Schwere der Pflichtverletzung und Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses darauf gründet, dass die Beeinträchtigungen – obwohl sie abstellbar sind – laufend oder doch zumindest häufig weiterhin vorkommen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.12.1999, Az.: 3 U 20/99, u.a. in: MDR 2000, Seite 578; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; AG Bremen, Urteil vom 03.03.2004, Az.: 17 C 144/04, u.a. in: BeckRS 2004, Nr.: 08315).

Bereits vor der Einführung der Regelung des § 569 Abs. 2 BGB war insofern schon die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses aus außerordentlichem Grund allgemein anerkannt, wenn der andere Vertragsteil durch eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung – die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machte – dazu Anlass gegeben hatte (KG Berlin, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 11.12.1997, Az.: 8 RE-Miet 1354/96, u.a. in: NJW 1998, Seiten 2455 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309). Grund für eine derartige Kündigungsmöglichkeit ist die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Vertragsparteien.

Voraussetzung hierfür ist aber stets, dass das Maß der schuldhaften Pflichtverletzung der einen Vertragspartei das Vertrauen des anderen Vertragspartners in das künftige vertragsgemäße Verhalten seines Partners so nachhaltig beschädigt haben muss, dass ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Nur bei Vorliegen dieser Voraussetzung wird im Falle einer nachweislich fortgesetzten Störung des Hausfriedens durch den Mieter die Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB für gerechtfertigt gehalten (BGH, Urteil vom 23.09.1987, Az.: VIII ZR 265/86, u.a. in: NJW-RR 1988, Seiten 77 f.; KG Berlin, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 11.12.1997, Az.: 8 RE-Miet 1354/96, u.a. in: NJW 1998, Seiten 2455 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; AG Bremen, Urteil vom 03.03.2004, Az.: 17 C 144/04, u.a. in: BeckRS 2004, Nr.: 08315).

Diese gesetzlichen Vorschriften finden insbesondere auch auf gravierende Belästigungen anderer Mitbewohner – wie z.B. durch Lärm – Anwendung (OLG München, Urteil vom 03.09.1991, Az.: 25 U 1838/91, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 1492 ff.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.05.1995, Az.: 5 Ss (OWi) 149/95 – (OWi) 79/95, u.a. in: ZMR 1995, Seiten 415 f.; LG Berlin, Urteil vom 06.10.2016, Az.: 67 S 203/16, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 1573 f.; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.01.2012, Az.: 2/17 S 90/11, u.a. in: ZMR 2012, Seiten 352 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seiten 488 f.; LG Berlin, WuM 1999, Seite 329; LG Bonn, WuM 1998, Seite 439; LG Hamburg, WuM 1996, Seiten 271 f.; LG Duisburg, Urteil vom 15.03.1988, Az.: 7 S 252/87, u.a. in: WuM 1988, Seiten 264 f.; LG Hamburg, WuM 1987, Seiten 218 f.; LG Hannover, ZMR 1979, Seiten 248 f.; AG Berlin-Wedding, Grundeigentum 2010, Seiten 1545 ff.; AG Bremen, Urteil vom 03.03.2004, Az.: 17 C 144/04, u.a. in: BeckRS 2004, Nr.: 08315; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; AG Bad Segeberg, WuM 2000, Seiten 601 ff.; AG Wiesbaden, WuM 1998, Seite 572; AG Rheine, WuM 1997, Seite 217; AG Emmendingen, WuM 1989, Seiten 231 f.; AG Steinfurt, WuM 1987, Seite 260; AG Köln, Urteil vom 11.09.1985, Az.: 204 C 499/83, u.a. in: WuM 1987, Seite 21 AG Bergisch-Gladbach, WuM 1983, Seite 59; AG Ebersberg, Urteil vom 25.04.1980, Az.: C 815/79, u.a. in: WuM 1980, Seite 235; AG Köln, Urteil vom 11.05.1978, Az.: 155 C 3531/77, u.a. in: WuM 1980, Seite 86; AG Köln, Urteil vom 05.10.1973, Az.: 152 C 276/73, u.a. in: WuM 1977, Seite 29).

Störung durch Lärm kann nämlich eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung des Wohnwertes einer Wohnung darstellen. Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalles, insbesondere der Verhältnisse des Wohnobjekts ab, welche Geräusche insoweit von einem Mieter hinzunehmen sind und welche nicht mehr. In einem Mehrfamilienhaus sind zwar andere Geräusche hinzunehmen als in einem Einfamilienhaus. Geräusche von Mitbewohnern sind hier nämlich zu erwarten, besonders auch die von Kindern gegebenenfalls verursachten Geräusche. Dies gilt aber nicht unbegrenzt. Lärm ist nämlich nicht ohne Ende hinzunehmen, und zwar nicht nur zu Ruhezeiten (Mittags, Abends und Nachts) und an Sonn- und Feiertagen, sondern auch tagsüber (LG Berlin, WuM 1999, Seite 329; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309). So kann für eine fristlose Kündigung insofern ggf. sogar genügen, wenn der konkrete Mieter regelmäßig nachts zwischen 01:00 Uhr bis 01:30 Uhr die Wohnungstür mit lautem Knall zuschlägt (LG Frankfurt/Main, ZMR 2012, Seiten 352 ff.).

Kommt es insofern zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen durch diesen konkreten Mieter, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, so kann eine fristlose außerordentliche Kündigung selbst dann gerechtfertigt sein, wenn das Mietverhältnis zuvor mehrere Jahrzehnte ungestört verlief (LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seiten 488 f.; AG Bremen, Urteil vom 03.03.2004, Az.: 17 C 144/04, u. a. in: BeckRS 2004, Nr.: 08315; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309). Insofern kommt es auch immer auf das Maß der noch als erlaubt anzusehenden Musik – etwa im Hinblick auf ihre Art, Lautstärke und Dauer – an (BVerfG, NJW 2010, Seiten 754 ff.).

Soweit (Lärm-)Verstöße gegen die Hausordnung insoweit nicht unmittelbar durch den Mieter persönlich verursacht wurden, hätte der Mieter zwar auch Verstöße von dritten Personen in seiner Wohnung zu vertreten; denn er hätte dann insoweit die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen. Soweit nämlich die Störung der Mitbewohner des Hauses auf ein Fehlverhalten eines Familienmitglieds oder eines Besuchers des Mieters zurückzuführen wäre, ergäbe sich die Verantwortung des Mieters aus §§ 276 und 278 BGB. Dann wäre somit hier auch der Beklagte seiner Vertragspartnerin – mithin der Klägerin – gegenüber für ein Fehlverhalten dieser dritten Personen in gleicher Weise verantwortlich wie für eigenes Verschulden (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; AG Köln, WuM 1987, Seite 21).

Insofern wäre ggf. eine fristlose Kündigung wegen Störungen durch ein Familienmitglied bzw. Besucher/Gäste des Beklagten grundsätzlich auch gerechtfertigt, wenn deren Fehlverhalten dem sich vertragsgemäß verhaltenden Beklagten zuzurechnen wäre (AG Hamburg, ZMR 2003, Seiten 581 f. = WE 2004, Seiten 17 f.). Denn mit dem Gebrauch ist untrennbar verbunden eine Sorgfalts- und Schutzpflicht, so dass ein Mieter keinem anderen den Gebrauch gestatten kann, ohne ihn damit zugleich zur Erfüllung dieser Pflichten heranzuziehen (LG Hannover, ZMR 1979, Seiten 248 f.; AG Hamburg, ZMR 2003, Seiten 581 f. = WE 2004, Seiten 17 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; AG Köln, Urteil vom 11.09.1985, Az.: 204 C 499/83, u.a. in: WuM 1987, Seite 21 AG Bergisch-Gladbach, WuM 1983, Seite 59; AG Ebersberg, Urteil vom 25.04.1980, Az.: C 815/79, u.a. in: WuM 1980, Seite 235; AG Köln, Urteil vom 11.05.1978, Az.: 155 C 3531/77, u.a. in: WuM 1980, Seite 86; AG Köln, Urteil vom 05.10.1973, Az.: 152 C 276/73, u.a. in: WuM 1977, Seite 29).

Im Hinblick auf die schwerwiegende Folge der Kündigung einer Wohnung und des damit verbundenen Wohnungsverlustes ist aber stets die Feststellung eines eigenen subjektiv vorwerfbaren Verhaltens des Beklagten als Mieter erforderlich, da allein ein einstehen müssen für fremde Schuld insoweit in der Regel nicht ausreicht (BGH, NJW 1959, Seite 878; KG Berlin, NJW 1998, Seiten 2455 ff.; KG Berlin, WuM 2000, Seiten 481 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Wenn Lärmstörungen sowie die hierdurch verursachte Belästigung der Mitmieter des Hauses und die insofern erfolgte Störung des Hausfriedens ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung sein können, so in der Regel also bei den Fällen, in denen die Ursache in eigener Nachlässigkeit (oder Böswilligkeit) des Mieters besteht. Das Vertrauensverhältnis zwischen dem Mieter und der Vermieterin wird dem gemäß nur dann nicht nachhaltig gestört, wenn die Störung des Hausfriedens nur deshalb erfolgt, weil z.B. ein Familienmitglied oder Besucher des Mieters störend handelt, ohne dass den Mieter daran in irgendeiner Form ein eigenes Verschulden trifft (KG Berlin, NJW 1998, Seiten 2455 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Dementsprechend beziehen sich die in der herrschenden Rechtsprechung zur Anwendbarkeit des § 278 BGB genannten Beispielfälle auch gerade auf die Zurechnung des Verhaltens von Personen, die ein Mieter in seiner Wohnung aufgenommen hat. Insoweit geht auch die Rechtsprechung (KG Berlin, NJW 1998, Seiten 2455 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309) davon aus, dass ein Mieter dann auch die Verantwortung dafür übernommen hat, dass seine Familienangehörigen oder Besucher/Gäste sich ebenso wie der Mieter der Wohnung in die Hausgemeinschaft einfügen und der Mieter gegebenenfalls zu einer entsprechenden Einflussnahme gegenüber seinen Familienangehörigen oder Besuchern/Gästen verpflichtet ist (AG Bad Segeberg, WuM 2000, Seiten 601 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Auf den vorliegenden Fall übertragen ergibt sich hieraus die Beantwortung der Frage, ob die Mitglieder der Hausgemeinschaft des von dem Beklagten bewohnten Mehrfamilienhauses tatsächlich durch den Beklagten bzw. dessen Besucher/Gäste vermeintlich verursachten „Belästigungen“ und wenn ja in welchem Umfang und welcher Art und Weise als sozialadäquat noch hinnehmen müssen oder nicht (OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.12.1999, Az.: 3 U 20/99, u.a. in: MDR 2000, Seite 578; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Da eine Wohnung neben der Funktion als Unterkunft und Lebensmittelpunkt auch soziale Kontakte, individuelle Erholung und Entspannung ermöglichen soll, sind Konflikte hier vorprogrammiert. Der Freiraum des „Lärmenden“ ist daher unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit zu werten und mit dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem Mitbewohner abzuwägen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 536 BGB, Rn. 121). Die betroffenen Nutzergruppen, Trauer, Krankheiten oder religiöse Empfindungen können dabei zwar ggf. eine Rolle spielen, unberücksichtigt dagegen bleibt regelmäßig eine besondere Lärmempfindlichkeit eines Hausbewohners (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 536 BGB, Rn. 121; Börstinghaus, NZM 2004, Seiten 48 ff.).

Dabei beurteilt sich die Frage, ob und inwieweit ein Mieter störende Geräusche eines im gleichen Hause wohnenden anderen Mieters dulden muss, nach § 906 BGB analog. Diese Vorschrift regelt zwar in erster Linie die Frage der Zulässigkeit von Immissionen auf ein Nachbargrundstück. Sie ist aber auch auf das Verhältnis zwischen den Mietern verschiedener Stockwerke eines Hauses entsprechend anzuwenden (BGH, Urteil vom 12.12.2003, Az.: V ZR 180/03, u.a. in: NJW 2004, Seiten 775 ff.; BGH, Urteil vom 14.04.1954, Az.: VI ZR 35/53, u.a. in: BB 1954, Seite 426 = LM Nr. 1 zu § 906 BGB; Reichsgericht, JW 1932, Seite 2984, Nr. 11; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.1997, Az.: 9 U 218/96, u.a. in: NJWE-MietR 1997, Seiten 198 f.).

Bei der Beurteilung etwaiger Geräuscheinwirkungen ist unter Anwendung des Grundgedankens, des § 242 BGB – des Gebotes, nach Treue und Glauben zu handeln – zu berücksichtigen, dass das Wohnen und Wirken zweier unter einem Dach wohnender Mieter eine gewisse Gemeinsamkeit schafft und von ihnen beiden eine wechselseitige Rücksichtnahme erfordert (BGH, Urteil vom 12.12.2003, Az.: V ZR 180/03, u.a. in: NJW 2004, Seiten 775 ff.; BGH, Urteil vom 14.04.1954, Az.: VI ZR 35/53, u.a. in: BB 1954, Seite 426 = LM Nr. 1 zu § 906 BGB; Reichsgericht, JW 1932, Seite 2984, Nr. 11; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.1997, Az.: 9 U 218/96, u.a. in: NJWE-MietR 1997, Seiten 198 f.).

Abzustellen ist hierbei unter Einbeziehung wertender Momente auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen (BGH, Urteil vom 05.02.1993, Az.: V ZR 62/91, u.a. in: NJW 1993, Seiten 1656 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.1997, Az.: 9 U 218/96, u.a. in: NJWE-MietR 1997, Seiten 198 f.).

Zu beachten ist jedoch weiter, dass sich Schall entsprechend den physikalischen Gesetzen grundsätzlich in einem homogenen schallleitenden Medium auch nach allen Richtungen symmetrisch von der Schallquelle Weg ausbreitet und sich somit gerade nicht – wie von der Klägerin hier behauptet – in einer Linie (vertikal) von oben nach unten bewegt, auch wenn ein sogenannter „Dopplereffekt“ auftreten kann, wenn sich der Zuhörer in dem schallleitenden Medium bewegt. Insofern kann auch die „schönste“ juristische Begründung die physikalischen Gesetze nicht außer Kraft setzen.

Treffen im Übrigen mehrere Schallwellen aufeinander, so überlagern sie sich bei geringen Amplituden ungestört. Bei sehr tiefen Frequenzen und großen Amplituden treten jedoch teilweise nichtlinearen Effekte auf. Insbesondere aber an Grenzflächen zwischen verschiedenen Medien (wie z.B. zwischen Luft und Beton/Stein) ändern sich die Eigenschaften der Schallwelle. Auch können Absorptionen und Reflexionen (gerade auch an Wänden) sowie Brechungen auftreten. An bestimmten Grenzflächen (z.B. Metall zu Luft) kann der Schall ggf. sogar vollständig reflektiert werden.

Wie jede Form von Wellen so ändern im Übrigen auch Schallwellen ihre Richtung, wenn die Ausbreitungsgeschwindigkeit für verschiedene Wellenzüge unterschiedlich ist. Analog zu Lichtstrahlen, die in Richtung des Bereichs mit geringerer Ausbreitungsgeschwindigkeit hin abgelenkt („gebrochen“) werden, werden nämlich auch Schallwellen in Richtung des Bereiches mit geringerer Schallgeschwindigkeit hin gebrochen, so dass ein menschlicher Zuhörer nicht unbedingt immer den korrekten Ort der jeweiligen Schallquelle physikalisch korrekt mit seinem Gehör ausmachen kann.

Zudem kann ein Mieter für bauliche Unzulänglichkeiten eines Hauses hinsichtlich des Schallschutzes von dem gestörten Mieter nicht verantwortlich gemacht werden, wenngleich bei besonderer Hellhörigkeit ein gesteigertes Maß von Rücksichtnahme von jedem Mieter erwartet werden darf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.1997, Az.: 9 U 218/96, u.a. in: NJWE-MietR 1997, Seiten 198 f.).

Nächtliche Badegeräusche – die ein Mieter verursacht – gehören aber auch unter Berücksichtigung der grundrechtlichen Freiheits- und Eigentumsgarantien insofern zum zulässigen Mietgebrauch auch bei hellhörigen Häusern (LG Köln, Urteil vom 17.04.1997, Az.: 1 S 304/96, u.a. in: NJW-RR 1997, Seiten 1440 f.). Auch Kinderlärm im üblichen, noch sozialadäquaten Umfang ist ebenfalls Folge normaler kindlicher Entwicklung und daher von den Mitbewohnern eines Hauses hinzunehmen (OLG Düsseldorf, DWW 1997, Seiten 149 f.; LG München, Urteil vom 24.02.2005, Az.: 31 S 20796/04, u.a. in: NJW-RR 2005, Seite 598; LG Halle, Urteil vom 11.01.2002, Az.: 1 S 192/01, u.a. in: NZM 2003, Seite 309; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.09.2005, Az.: 33 C 3943/04, u.a. in: WuM 2005, Seite 764; Horst, MDR 2012, Seiten 70 ff.).

Zudem kann auch die Lage der Wohnung entscheidend sein. Wer eine Wohnung über einen Gewerbebetrieb (z.B. eine Bäckerei) oder in der Nähe eines Flughafens anmietet, muss auch mit einer entsprechenden Lärmbelästigung rechnen (LG Berlin, Grundeigentum 2003, Seite 392).

Bei besonderen Anlässen – wie z.B. Silvester oder Karneval – kann Musiklärm zudem ggf. auch zu dulden sein, wenn dies seit Jahren als üblich und unbeanstandet hingenommen wurde (AG Köln, Urteil vom 14.03.1997, Az.: 532 OWi 183/96 [36 Js 1286/96], u.a. in: DWW 1997, Seite 157). Gelegentliches Feiern rechtfertigt eine fristlose Kündigung zudem nur dann, wenn es wiederholt zu Lärmbelästigungen der Mitbewohner und zu Störungen der Nachtruhe kommt (LG Bonn, Urteil vom 03.11.1994, Az.: 6 S 251/94, u.a. in: WuM 1998, Seite 439).

Eine Berechtigung zur Kündigung besteht jedoch grundsätzlich dann, wenn ein Mieter durch sehr häufiges lautstarkes Feiern und Musikhören andere Mieter des Hauses bis spät in die Nacht hinein oder an den Wochenenden erheblich in ihrer Nachtruhe stört (LG Dortmund, Urteil vom 19.05.1988, Az.: 17 S 47/88, u.a. in: DWW 1988, Seiten 283 f.; AG Chemnitz, Urteil vom 29.06.1993, Az.: 4 C 1080/93, u.a. in: WuM 1994, Seite 68; AG Braunschweig, Urteil vom 03.08.1989, Az.: 113 C 168/89 [9], u.a. in: WuM 1990, Seiten 147 f.; AG Lünen, Urteil vom 16.12.1987, Az.: Zw 14 C 182/86, u.a. in: NJW-RR 1988, Seiten 1041 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Zwar kann nicht allgemein erwartet werden, dass bei Feiern aus einem besonderen Anlass – wie z.B. einer Hochzeit oder einem (runden) Geburtstag – keinerlei Lärmbeeinträchtigungen auftreten. Dennoch muss auch in diesen Fällen insoweit Rücksicht genommen werden, als dass eine übermäßige Störung der Nachtruhe vermieden wird. Das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gibt einem Wohnungsinhaber nämlich noch nicht das Recht durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe der Nachbarn zu stören (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.01.1990, Az.: 5 Ss [OWi] 475/89 – [OWi] 197/89, u.a. in: NJW 1990, Seiten 1676 f.; AG Bremen, Urteil vom 03.03.2004, Az.: 17 C 144/04, u.a. in: BeckRS 2004, Nr.: 08315; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; Börstinghaus, NZM 2004, Seiten 48 ff.; Schuster, MM 2002, Seite 34).

Außerhalb von Feiern aus einem besonderen Anlass sind sowieso immer nur die „üblichen Wohngeräusche“ hinzunehmen und stellen nur diese „üblichen Wohngeräusche“ weder einen Mangel dar noch rechtfertigen sie eine Kündigung. Maßstab ist hierfür grundsätzlich die sog. „Zimmerlautstärke“ (Börstinghaus, NZM 2004, Seiten 48 ff.; Pfeifer, Lärmstörungen, Gutachten und Lärmlexikon, 8. Auflage 1998; Pfeiffer, DWW 1985, Seite 12).

Es gibt jedoch kein Messgerät das anzeigt, wann diese „Zimmerlautstärke“ überschritten wird. Mit diesem Grenzwert ist natürlich nicht gemeint, dass keinerlei Geräusche aus einer Wohnung herausdringen dürfen. Die „Zimmerlautstärke“ wird jedoch dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden. Dies hängt neben der Dauer der Geräuschentwicklung natürlich auch von ihrer Intensität aber auch von der Art der Geräusche (wie z.B. lauten und intensiven Bässen bei Musik) ab. Zum zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch gehört zwar auch das Hören von Musik. Gerade hier muss aber eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse des „Musikliebhabers“ und dem Ruhebedürfnis der anderen Hausbewohner stattfinden. Das bedeutet, dass zwischen 12:00 Uhr und 14:00 Uhr sowie zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr immer die „Zimmerlautstärke“ als Grenze gilt. Aber auch regelmäßigen Lärm außerhalb dieser Zeiträume müssen die übrigen Hausbewohner nicht hinnehmen (Börstinghaus, NZM 2004, Seiten 48 ff.).

Laute Musik und vor allem intensiven Basstöne wirken sich aber für einen Wohnungsnachbar darüber hinaus nicht erst dann als lästig aus, wenn die Geräuschimmission besonders laut zu hören ist, sondern schon von der deutlichen Wahrnehmung der Musik an. Ganz anders als diejenigen Geräusche, welche mehr oder weniger zwangsläufige Begleiterscheinungen des Lebens sind und daher erst bei besonderer Lautstärke als nicht mehr sozialadäquat und deshalb als wesentliche Beeinträchtigung empfunden werden, beanspruchen derartige Geräusche die Aufmerksamkeit des Hörers, und zwar auch des unfreiwilligen Hörers. Dieser Charakter der durchdringenden und sogar fühlbaren Basstöne und somit nicht nur die Geräuschlautstärke als solche kennzeichnet deshalb den Grund, weshalb z.B. solche Bassgeräusche zur Störung des Wohnungsnachbarn schon dann werden, wenn die Grenze zur deutlichen Wahrnehmung überschritten und der Nachbar quasi zum Mithören „gezwungen“ wird, damit dann auch zur Unterbrechung und Verteilung, mindestens Erschwerung der eigenem Entschluss und Belieben folgenden Nutzung der Wohnung, sei dies nun für Lektüre, Unterhaltung oder für ein schlichtes Ausruhen oder Schlafen (OLG München, Urteil vom 03.09.1991, Az.: 25 U 1838/91, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 1492 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Eine nicht unwesentliche Beeinträchtigung durch Geräusch- bzw. Lärm-Immissionen kann somit schon unabhängig von einer bestimmten messbaren Lautstärke dann vorliegen, wenn ein durchschnittlicher Benutzer einer Nachbarwohnung diese Art Lärmimmission als solche deutlich wahrnimmt. Dies entspricht allgemeiner Lebenserfahrung und bedarf aus diesem Grunde auch nicht einer weiteren Vertiefung (OLG München, Urteil vom 03.09.1991, Az.: 25 U 1838/91, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 1492 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

In diesem Sinne deutlich ist eine Wahrnehmbarkeit dann, wenn die betreffenden Geräusche als solche vom Gehör oder – wie hier – sogar fühlbar wahr genommen werden, unabhängig davon, ob die Übertragungsqualität zum Verstehen können im Sinne einer Sprech- und/oder Text- bzw. Melodieerfassung ausreicht. Auch das unverständliche Geräusch wird erfahrungsgemäß nämlich nicht weniger belästigend empfunden (OLG München, Urteil vom 03.09.1991, Az.: 25 U 1838/91, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 1492 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Das Bestehen derartige Lärmbelästigungen können zwar mit jedem zulässigen Beweismittel, insbesondere – wie auch hier – durch Vernehmung der betroffenen Mitmieter bzw. Nachbarn nachgewiesen werden (OLG Düsseldorf, ZMR 1991, Seite 269 = DWW 1991, Seite 304; OLG Düsseldorf, WuM 1996, Seite 56; AG Siegburg, Urteil vom 16.01.2013, Az.: 123 C 109/12,; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Auch ist bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm die Vorlage eines detaillierten „Protokolls“ nicht unbedingt erforderlich. Vielmehr kann grundsätzlich auch eine Beschreibung genügen, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen, wie z.B. bei lauter Musik und Lärm (BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az.: VIII ZR 1/16, u.a. in: NZM 2017, Seiten 256 ff.; BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 268/11, u.a. in: NZM 2012, Seite 760; BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f.).

Nur hinsichtlich einer durch einen Mieter geltend gemachten Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB genügt dieser aber seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht dieser Mieter hingegen nicht vorzutragen. Von dem Mieter ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az.: VIII ZR 1/16, u.a. in: NZM 2017, Seiten 256 ff.; BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 268/11, u.a. in: NZM 2012, Seite 760; BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f. BGH, Beschluss vom 25.10.2011, Az.: VIII ZR 125/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 382 ff.).

Sieht ein Mieter in einem Mehrparteienhaus sich einer Lärmbelästigung durch irgendwelche Nachbarmieter ausgesetzt, reicht es somit für die Geltendmachung einer Mietminderung grundsätzlich aus, wenn der Mieter die Lärmbelastung (z.B. laute Musik, Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) ausreichend gegenüber dem Vermieter beschreibt und überdies durch detaillierte „Lärmprotokolle“ konkretisiert, derer bei ausreichender Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen noch nicht einmal bedarf (BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az.: VIII ZR 1/16, u.a. in: NZM 2017, Seiten 256 ff.; BGH, Urteil vom 20.06.2012, Az.: VIII ZR 268/11, u.a. in: NZM 2012, Seite 760; BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 155/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 1647 f.).

Grundsätzlich anders ist jedoch die Sach- und Rechtslage bei einer Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB gegenüber einem Mieter, wenn – wie hier – gerade nicht eindeutig klar ist, aus welcher Wohnung der Lärm herrührt bzw. welche Person diesen Lärm verursacht hat. Insofern gelten hier selbstverständlich die Grundsätze zur Substantiierung in der hiesigen Prozesssituation, d.h. bei einer Kündigung durch den Vermieter wegen vermeintlicher Ruhestörungen, die von dem Mieter ausgehen sollen (BGH, Beschluss vom 30.09.2015, Az.: XII ZR 23/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 192; BGH, Urteil vom 13.02.1985, Az.: VIII ZR 154/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 2328 f.; OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; Milger, MDR 2013, Seiten 385 ff.).

Die Beweislast für das Vorliegen eines nicht sozialadäquaten Verhaltens des gekündigten Mieters bzw. seiner Gäste/Besucher mittels Lärmbelästigung, welches wiederum zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB und zugleich auch zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB sowie darüber hinaus auch zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 242 BGB berechtigen würde, trägt somit grundsätzlich der Vermieter, der unter Berufung auf diese Vorschriften aus wichtigem Grunde das Mietvertragsverhältnis mit diesem Mieter aufgekündigt hat (BGH, Urteil vom 13.02.1985, Az.: VIII ZR 154/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 2328 f.; OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 233; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 543 BGB, Rn. 66; Münch, in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 211; Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2014, § 543 BGB, Rn. 107; Ehlert, in: BeckOK zum BGB, Bamberg/Roth, 42. Edition, § 543 BGB, Rn. 62).

Da hier aber mehr als nur streitig ist, ob die Lärmbelästigungen tatsächlich vom Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher verursacht wurden, musste die Klägerin als Vermieterin in dieser Sache auch beweisen, dass es sich bei den Lärmverursachern tatsächlich um den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher – und nicht etwa um andere Mieter bzw. deren Gäste/Besucher oder sogar beliebige Dritte – handelte (OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 235), so dass mithin hier also der Klägerin die Beweislast für die behauptete Lärmverursachung durch den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher oblag (KG Berlin, Urteil vom 24.05.2007, Az.: 8 U 193/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1483 f.; OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.04.2017, Az.: 31 C 37/17, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 107690 = IBRRS 2017, 1544; AG Bremen, Urteil vom 30.04.2015, Az.: 5 C 135/15, u.a. in: WuM 2015, Seiten 562 ff.; AG Bonn, Beschluss vom 10.02.2014, Az.: 204 C 66/14).

Soweit die Klägerin die Räumung der Wohnung vom Beklagten aufgrund von Lärmbelästigungen begehrt, ist die Klägerseite insofern nach Überzeugung des erkennenden Gerichts jedoch dafür beweisfällig geblieben, dass der „Lärm“ bzw. die „Geräusche“ tatsächlich vom Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher verursacht wurden bzw. aus dessen Wohnung stammt.

So hat die Klägerin unter anderem behauptet, dass der Beklagte in der Silvesternacht vom 31.12.2015 zum 01.01.2016 derart laute Musik gehört haben soll, dass von den Mitmietern sogar die Polizei um Hilfe gerufen werden musste, um wieder Ruhe im Haus herzustellen.

Insofern hat die Zeugin M… jedoch ausgesagt, dass am Silvesterabend 2015/2016 zu ihrer Wohnung (und somit nicht zu der daneben liegenden Wohnung des Beklagten) die Polizisten gekommen seien, weil laute Geräusche aus ihrer Wohnung kamen. Sie – die Zeugin Metzner – habe nämlich in dieser Nacht zusammen mit ihrem Lebensgefährten – dem Zeugen B… – und dessen Eltern Silvester 2015/2016 in ihrer Wohnung gefeiert. Zwar habe sie – die Zeugin M… – es nicht als laut empfunden, jedoch seien dann die Polizisten auch wieder losgegangen.

Des Weiteren hat insofern auch die Zeugin H… ausgesagt, dass sie zwar am Silvesterabend 2015/2016 die Polizei gerufen habe, die lauten Geräusche an diesem Abend aber nicht aus der Wohnung des Beklagten, sondern vielmehr aus der Wohnung von Frau M… und Herrn B… gekommen seien.

Der Zeuge B… hat zudem ausgesagt, dass er am Silvesterabend 2015/2016 zwar laute Bassmusik gehört habe, diese Musik sei aber nicht aus der Wohnung des hiesigen Beklagten, sondern vielmehr aus der Wohnung der Zeugen M… und B… gekommen sei. Er – der Zeuge B… – habe dann auch am Silvesterabend 2015/2016 die Polizei gerufen. Dieser Lärm sei aber nicht aus der Wohnung des Beklagten gekommen.

Aufgrund dieser übereinstimmenden Aussagen der Zeugen kann somit hier die Behauptung der Klägerin, dass der Beklagte in der Silvesternacht vom 31.12.2015 zum 01.01.2016 derart laute Musik gehört habe, dass von den Mitmietern sogar die Polizei um Hilfe gerufen werden musste, um wieder Ruhe im Haus herzustellen, als wiederlegt angesehen werden, da dieser Lärm entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme gerade nicht durch den Beklagten verursacht wurde.

Zudem hat die Zeugin M… aber auch noch ausgesagt, dass der Beklagte zwar ihr direkter Nachbar auf der gegenüberliegenden Seite sei, sie – die Zeugin – selbst in der Nacht aber keinerlei laute Geräusche – weder Musik noch Gespräche – aus der Wohnung des Beklagten gehört habe. Insofern habe sie selbst aus der Wohnung des Beklagten derartige Geräusche also nicht wahrgenommen. Ihr sei auch nicht aufgefallen, dass der Beklagte Besuch gehabt hätte und es dann auf dem Treppenflur gepoltert habe.

Im Übrigen räumte die Zeugin M… aber ein, dass sie an den Wochenenden so ca. 3 mal im Monat Besuch bei sich in der Wohnung haben würde und dieser Besuch dann teilweise auch bis 24:00 Uhr oder bis 01:00 Uhr morgens bei ihr in der Wohnung bleiben würde. Wenn ihr Besuch in ihrer Wohnung sei, dann würden sie Fernsehen schauen und über „youtube“ auch Musik anhören. Auch habe ihr Freund – der Zeuge B… – eine Stereoanlage mit 4 Lautsprecherboxen.

Der insofern ebenso direkt neben den Beklagten wohnende Zeuge B… hat im Übrigen ausgesagt, dass er – der Zeuge B… – aus der Wohnung des Beklagten bisher keinen Lärm habe wahrnehmen können, d.h. weder Gespräche noch Musik.

Der Zeuge B… hat insofern zudem ausgesagt, dass er bereits vor Silvester 2015/2016 wegen des Lärms, der aus der Wohnung der Familie M… und B… kam, oben in der Wohnung der Zeugin M… – die direkt über ihn wohnen würde – gewesen sei und der Lebensgefährte der Zeugin M… – der Zeuge B… – ihm dann nur – nachdem er gebeten habe doch die Musik leiser zu machen – gefragt hätte, was er den wolle. Daraufhin habe der Zeuge B… ihm – dem Zeugen B… – dann die Wohnungs-Tür vor der Nase zugemacht.

Im Übrigen hat der Zeuge Werner B… aber ausgesagt, dass er aus der Wohnung des Beklagten keinen Krach oder Musik oder dergleichen gehört habe.

Die Zeugin D… hat des Weiteren ausgesagt, dass die Mieter unter ihrer Wohnung – d.h. die Zeugen M… und B… – ab und zu mal „Party“ machen würden. Sie – die Zeugin D… – sei dann auch mal unten bei den Zeugen M… und B… gewesen und habe ihnen gesagt, dass sie die Musik leiser machen sollen. Wenn es mal zu laut sei aus der Wohnung von Frau M… und Herr B…, würde sie im Übrigen rasch eine „WhatsApp“ schreiben und dann sei es auch leiser. Aus der Wohnung der Zeugen M… und B… höre sie – die Zeugin D… – vielleicht einmal oder zweimal im Monat derartig laute Geräusche. Diese Geräusche aus der Wohnung der Zeugen M… und B… würde sie dann bis 01:00 Uhr früh oder 02:00 Uhr früh hören. Im Übrigen sei im Sommer vom Balkon der Wohnung der Zeugen M… und B… auch teilweise Krach zu hören. Wenn es insofern mal laut sei habe sie – die Zeugin D… – von ihrem Balkon auch nach unten schauen und dabei sehen können, dass diese Leute auf dem Balkon der Wohnung der Zeugen M… und B… standen.

Aus der Wohnung des Beklagten hatte die Zeugin D… aber noch nie Lärm gehört. Auch konnte sie nicht bestätigen, dass Musik oder laute Gespräche aus der Wohnung des Beklagten zu hören waren. Insbesondere auch in den Nachtzeiten habe sie – die Zeugin D… – aus der Wohnung des Beklagten keine laute Musik gehört.

Die Zeugin W… hat zwar bekundet, dass sie im Sommer von draußen abends – teilweise morgens um 02:00 Uhr oder um 03:00 Uhr früh – Musik und Gemurmel von lautem Sprechen hören sowie Zigarettenrauch riechen würde, jedoch hat sie nach ihrer eigenen Aussage nicht nachgeprüft woher diese Geräusche und der Zigarettenrauch kamen. Vielmehr ging sie – die Zeugin W… – nur davon aus, dass diese Geräusche und der Zigarettenrauch aus der Wohnung des Beklagten kommen müssten, da unter ihrer Wohnung zwei alte Leuten wohnen würden, die nicht rauchten. Insofern vermutete die Zeugin W… dies nur, da sie sich nicht erklären konnte woher dies ansonsten herkommen solle. Wo genau die Geräusche und der Zigarettenrauch herkamen hat die Zeugin W… aber nach ihrer eigenen Bekundung nicht selbst überprüft. Sie war nämlich nach ihrer Aussage nicht ein einziges Mal zu der Wohnung des Beklagten gegangen, um zu hören ob von dort tatsächlich der von ihr gehörte Lärm herkam oder nicht.

Die Zeugin K… hat im Übrigen zwar bekundet, dass sie die Lärmprotokolle angefertigt habe und die Geräusche aus der Wohnung des Beklagten gekommen seien – mithin nicht aus der Wohnung der Zeugen M… und B… -, jedoch musste sie auch einräumen, dass sie nicht zu der Wohnung des Beklagten gegangen sei, wenn Lärm verursacht wurde. Sie – die Zeugin K… – sei immer nur in ihrer Wohnung geblieben und somit nicht hinausgegangen auf den Hausflur. Auf Vorhalt der Beklagtenseite führte die Zeugin insofern zudem aus, dass sie nachts nicht an fremde Türen klopfen würde.

Zwar hat die Zeugin K… wohl auch mal gesehen, wie ein betrunkener Mann nach oben gehen wollte und er sich sogar am Geländer des Treppenhausflures festhalten musste. Die Zeugin K… hatte aber nicht gesehen, in welche Wohnung dieser betrunkene Mann dann hineingegangen war. Im Übrigen hatte diese Zeugin zwar auch im Sommer Geräusche von einem Balkon gehört, jedoch konnte die Zeugin K… nicht auf den Balkon des Beklagten schauen um zu überprüfen, ob von dessen Balkon die Geräusche herkamen.

Die Zeugin H… hat zwar ebenso ausgesagt, dass sie ein Lärmprotokoll gefertigt habe und sie insofern Stimmen von einem Balkon, der über ihrer Wohnung liegt, gehört hätte. Direkt über ihrer Wohnung sei jedoch die Wohnung der Zeugin K… und erst darüber dann die Wohnung des Beklagten. Insoweit würde sie also nur „davon ausgehen“, dass die Stimmen vom Balkon des Beklagten herrührten. Jedoch musste die Zeugin H… auch einräumen, dass sie von ihrem Balkon nicht sehen konnte, ob der Beklagte auf seinem Balkon Gäste hatte. Wenn sie – die Zeugin – auf ihrem Balkon stehe und über sich diese Stimmen höre, gehe sie zwar davon aus, dass diese Stimmen von dem Balkon des Beklagten stammen würden und nicht von einem anderen Balkon; genauer konnte die Zeugin H… dies aber nicht erklären. Auch konnte die Zeugin H… nicht mit Gewissheit sagen, ob bei diesen Stimmen auch die Stimme des Beklagten mit dabei war. Auch räumte die Zeugin H… ein, dass – als sie den Beklagten deswegen angesprochen habe – der Beklagte ihr gegenüber erklärt hätte, dass er dies mit dem Lärm nicht sei. Der Beklagte habe also abgestritten, dass er diese laute Musik und diese Geräusche verursachen würde. Zwar hat die Zeugin H… auch ausgesagt, dass sie auch schon betrunkene Leute im Hausflur habe hochgehen sehen. Ob aber diese betrunkenen Leute dann in die Wohnung des Beklagten gingen hat die Zeugin nicht mehr gesehen. Zwar habe sie auch Besucher gehört, wie diese den Hausflur hochgegangen sind, jedoch sei sie nicht hinterher gegangen und habe geschaut, wo dieser Besuch konkret hineingegangen sei, d.h. in welche Wohnung.

Die Zeugin G… hat zwar auch ausgesagt, dass am 08., 09. und 10. September 2014 lauter Lärm zu hören war und der Beklagte dann morgens um ca. 04:00 Uhr früh einen Mann aus seiner Wohnung geschmissen habe. Im Übrigen hatte sie auch mitbekommen, dass von einem Balkon aus laut gesprochen wurde und auch Zigarettenqualm von einem Balkon hochgestiegen sei, jedoch musste auch diese Zeugin einräumen, dass sie nicht habe runterschauen können auf den Balkon des Beklagten. Auch hat die Zeugin G… bekundet, dass sie nicht runtergegangen sei zu der Wohnung des Beklagten und ihn auch nicht gebeten habe leiser zu sein. Nur als sie mal von oben nach unten gegangen sei – um unten zu hören, ob der von ihr wahrgenommene Kinderlärm auch unten zu hören sei -, sei sie auch an der Wohnungstür des Beklagten vorbei gegangen und habe dabei hören können, dass der Lärm von Kindertrampeln aus der Wohnung des Beklagten kam.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann das erkennende Gericht dementsprechend hier aber nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon ausgehen, dass tatsächlich der Beklagte die Ursache der Lärm-Störungen in dem Mehrfamilienhaus der Klägerin ist und somit hierfür auch die Verantwortung trägt, da hier gerade nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststeht, dass tatsächlich der Beklagte bzw. dessen Besucher jeweils die Nachtruhe der Mitmieter durch laute Geräusche oder Musik bzw. durch Zigarettenrauch störten.

Aufgrund dessen geht das erkennende Gericht hier davon aus, dass die Klägerin als Vermieterin gerade nicht bewiesen hat, dass es sich bei den Verursachern des Lärms bzw. des Zigarettenrauchs tatsächlich um den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher gehandelt hat (OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 235), so dass vorliegend somit auch nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon auszugehen ist, dass die Störungen des Hausfriedens tatsächlich durch den Beklagten bzw. seine Besucher/Gäste insofern verursacht wurde. Aus diesem Grunde liegen dann aber auch die gesetzlichen Voraussetzungen einer fristlosen (§ 543 Abs. 1 BGB) bzw. ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) nach Überzeugung des erkennenden Gerichts hier nicht vor.

Im Übrigen wäre es hier ggf. auch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände sogar – selbst wenn die Klägerin hier den Beweis für eine tatsächlich vom Beklagten verursachte Lärmstörung erbracht hätte – als treuwidrig (§ 242 BGB) anzusehen, den Räumungsanspruch der Klägerin aufgrund der fristlosen Kündigung vom 18.04.2016 noch durchzusetzen, wenn die geschilderten Lärmbelästigungen seit der Kündigung vom 18.04.2016 (d.h. seit über einem Jahr) nicht mehr aufgetreten sind (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309; AG Hamburg, WuM 2001, Seiten 25 f.).

Der Klägerin steht daher gegenüber dem Beklagten hier nach Überzeugung des erkennenden Gerichts ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung nicht zu, so dass die Klage nunmehr auch abzuweisen ist.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Spandauer Volksblatt am 23.06.2017: Soziale Wohnraumförderung muss beibehalten werden

Am 21.06.2017 fand im Restaurant 1860 TSV Spandau – Tanzsportzentrum – der 24. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV statt. Thema des Abends war „Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag“.

Nach der Begrüßung durch den 2. Vorsitzenden des AMV, Herrn Ass. Marcel Eupen, referierte Herr MdB Swen Schulz zu dem Thema „Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag“ und beantwortete danach Fragen der anwesenden Bürgerinnen und Bürger.

„Die Mietpreisbremse, die die SPD im Bundestagswahlkampf 2013 gefordert und in der großen Koalition auf den Weg gebracht hat, weist Konstruktionsfehler auf und ist von daher zu verschärfen“, sagte Swen Schulz. „Mit unserem Koalitionspartner war das leider nicht zu machen.“ Er fordert eine Auskunftspflicht der Vermieter. „Durch eine Auskunftspflicht der Vermieter werde eine größere Transparenz der Vormiete geschaffen und die Stellung der Mieter gestärkt“, so Swen Schulz. „Stellt sich heraus, dass der Vermieter für seine Wohnung mehr verlangt habe, als nach der Mietpreisbremse erlaubt, sollen die Mieterinnen und Mieter in Zukunft die gesamte zu viel gezahlte Miete zurückverlangen dürfen“, fordert Swen Schulz.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/politik/soziale-wohnraumfoerderung-muss-beibehalten-werden-d127882.html

Aus der Rubrik „Petitionen“:

Spandauer Volksblatt am 26.06.2017: AMV-Online-Petition knackt 30.000er-Marke

Wohnen darf kein Luxus sein – Mietpreisbremse verschärfen

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert die Verschärfung der Mietpreisbremse und startete hierzu am 02.06.2017 seine Online-Petition „Mietpreisbremse verschärfen“. Die Petition hat nun nach gut drei Wochen die 30.000er-Marke geknackt. Bis heute haben mehr als dreißigtausend Mieterinnen und Mieter die Petition unterzeichnet.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/politik/amv-online-petition-knackt-30000er-marke-d127991.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Genügt ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben im Mieterhöhungsverfahren den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 181/16, Urteil vom 31.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus:
„II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 798,62 Euro monatlich nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Klägerin sei für die von ihr behauptete Wohnfläche von 92,54 qm beweisfällig geblieben. Mangels substantiierten Bestreitens der von der Klägerin behaupteten Größe der Wohnung gilt diese gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es nicht, dass der beklagte Mieter die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreitet, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen.
1. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete – wie hier – in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Maßgeblich für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, wie das Berufungsgericht zutreffend zugrunde gelegt hat, die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10).
2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die von der Klägerin vorgetragene Wohnfläche von 92,54 qm sei der Entscheidung nicht zugrunde zu legen, weil deren einfaches Bestreiten durch die Beklagte genüge (§ 138 Abs. 3 ZPO). Damit verkennt das Berufungsgericht die der von ihm zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475) zugrunde liegenden Erwägungen.
a) Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d.h. mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 16 [zu Flächenangaben bei Betriebskostenabrechnungen]; vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29).
Allerdings setzt die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies ist in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 18 mwN).
b) So ist es hier. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Vermessung grundsätzlich auch dem Mieter einer solchen Wohnung möglich, die Dachschrägen aufweist und – wie hier – eine Loggia hat.
Wie der Senat bereits ausgeführt hat (Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 19), mag die Berechnung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung kompliziert sein. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genügt es jedoch, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält. Dies hat die Beklagte versäumt.
c) Insbesondere enthält – entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung – der von ihr gehaltene Vortrag keine positive (konkrete) Angabe der nach Auffassung der Beklagten bestehenden Größe der Wohnung. Dem Vortrag der Beklagten, wonach sie sowohl die von der Klägerin angegebene Wohnfläche von 92,54 qm, als auch die im klägerischen Wohnungsinserat angegebene Wohnfläche von 90 qm „bezweifle“, lässt sich nicht entnehmen, dass die Wohnung „jedenfalls nicht größer als 90 qm“ sei und der Vortrag damit eine positive Quadratmeterangabe enthält. Denn die Beklagte hat damit lediglich beide genannten Wohnflächen von 92,54 qm und 90 qm in Zweifel gezogen, ohne jedoch selbst eine konkrete Wohnfläche zu benennen.
Auch das von ihr angebotene Sachverständigengutachten verleiht ihrem Vorbringen – entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung – nicht den Gehalt eines substantiierten Bestreitens. Denn insoweit handelt es sich nicht um einen konkreten Sachvortrag, sondern allein um ein (unbeachtliches) Beweisangebot einer nicht beweisbelasteten Partei.
d) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts beruht die Senatsentscheidung vom 22. Oktober 2014 (VIII ZR 41/14, aaO) auch weder auf den Besonderheiten des Urkundenprozesses noch auf den Eigenheiten einer Betriebskostenabrechnung. Sie enthält vielmehr allgemeine Grundsätze zur Regelung der Darlegungs- und Beweislast, die sich für die Angabe der Wohnfläche in Mieterhöhungsverlangen nicht von derjenigen in Betriebskostenabrechnungen unterscheiden und auch unabhängig davon sind, ob die Beweismittel aufgrund der gewählten Klageart (so im Urkundenprozess) beschränkt sind. Die in der Senatsentscheidung getroffenen Aussagen sind letztlich Ausdruck dessen, dass sich der Anspruchsgegner – sofern kein Fall des zulässigen Bestreitens mit Nichtwissen nach § 138 Abs. 4 ZPO vorliegt – nach § 138 Abs. 2 ZPO über die von der Gegenseite behaupteten Tatsachen zu erklären hat und sich der Umfang der dabei von ihm zu fordernden Substantiierung nach dem Inhalt des Vortrags der darlegungspflichtigen Partei richtet (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 2015 – V ZR 275/12, BGHZ 200, 350 Rn. 11 f. mwN).
3. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Die Klägerin hat – entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung -, indem sie den nach eigenen Angaben verfügbaren Wohnflächennachweis der Beklagten trotz deren Bitte nicht vorgelegt hat, weder gegen ihre prozessuale Wahrheitspflicht nach § 138 Abs. 1 ZPO verstoßen noch hat sie sich treuwidrig (§ 242 BGB) verhalten.“

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 25.06.2017: Soziale Wohnraumförderung muss beibehalten werden

Nachlese zum 24. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 21.06.2017 – „Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag“

MdB Swen Schulz (SPD) setzt sich für eine Beibehaltung der Sozialen Wohnraumförderung über 2019 hinaus ein.

Am 21.06.2017 fand im Restaurant 1860 TSV Spandau – Tanzsportzentrum – der 24. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV statt. Thema des Abends war „Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag“.

Nach der Begrüßung durch den 2. Vorsitzenden des AMV, Herrn Ass. Marcel Eupen, referierte Herr MdB Swen Schulz zu dem Thema „Das wohnungs- und mietenpolitische Programm der SPD zur Wahl zum 19. Deutschen Bundestag“ und beantwortete danach Fragen der anwesenden Bürgerinnen und Bürger.

MdB Swen Schulz setzt sich für eine Beibehaltung der Sozialen Wohnraumförderung über 2019 hinaus ein und ist dagegen, dass der Wohnungsbau von Ende 2019 an komplett zur Ländersache wird. „Ohne soziale Wohnraumförderung des Bundes droht eine weitere Verknappung von bedarfsgerechten, bezahlbaren, barrierefreien und energetisch sanierten Wohnungen“, warnt Swen Schulz und fordert die Fortführung der sozialen Wohnraumförderung des Bundes über 2019 hinaus.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/soziale-wohnraumfoerderung-muss-beibehalten-werden/

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

focus.de am 24.06.2017: Maas will Mietpreisbremse reformieren – Mieterbund und IVD protestieren

Justizminister Heiko Maas will trotz großer Widerstände in der Koalition die Mietpreisbremse verschärfen. Künftig sollen dem Entwurf zufolge Vermieter verpflichtet werden, die exakte Miete eines Vormieters preiszugeben, wenn der Nachmieter danach verlangt.

http://www.focus.de/immobilien/mieten/focus-26-2017-maas-will-mietpreisbremse-reformieren-mieterbund-und-ivd-protestieren_id_7279004.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist der Vermieter zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nach eigenen Vorstellungen berechtigt, wenn ihm die Schönheitsreparaturlast obliegt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 416/16, Beschluss vom 23.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „I. Die nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zulässige Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen, das sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat dem Kläger rechtsfehlerfrei in dem aus dem angefochtenen Urteil ersichtlichen Umfang Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Vornahme von Schönheitsreparaturen, insbesondere Wände und Decken in weißer Farbe zu streichen, zuerkannt.

Mit zutreffenden Gründen, auf welche die Kammer vollumfänglich Bezug nimmt, hat das Amtsgericht im Ausgangspunkt eine Verpflichtung der Beklagten sowohl zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch Mängelbeseitigungsarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 01.04.2014 bejaht. Vor allem machen die Beklagten ohne Erfolg geltend, es sei zwischen den Parteien lediglich ein unrenovierter Wohnungszustand als vertragsgemäßer Zustand vereinbart worden. Insoweit war wegen § 11 und des § 17 Nr. 7 des Mietvertrags vom 01.04.2003 und unter Heranziehung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nämlich davon auszugehen, dass die Parteien übereinstimmend sowohl eine uneingeschränkte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch eine umfangreiche Renovierungspflicht des Klägers für die gesamte streitgegenständliche Wohnung regeln wollten, die lediglich vermieterseits vergütet wurde. Insbesondere die ausdrückliche vertragliche Aufnahme der Klausel des § 17 Nr. 7 spricht für dieses Auslegungsergebnis, da diese andernfalls ohne Aussagekraft wäre.

Hiervon ausgehend standen dem Kläger die Schönheitsreparaturen vollumfänglich in dem aus Ziffer 1 b) ersichtlichen Umfang zu.

Der Kläger konnte den von den Beklagten angebotenen Anstrich von Wänden und Decken in Gelbtönen ablehnen und stattdessen die Vornahme in weißer Farbe verlangen, weil ihm ein dahingehender Anspruch zusteht. Dies hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Die Wohnung als verfassungsrechtlich geschützter, räumlicher abgegrenzter Bereich zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Lebensgestaltung (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93 -, BVerfGE 89, 1 Tz. 19 ff. = NJW 1993, 2035) gebietet es, dem Mieter – jedenfalls während des bestehenden Mietverhältnisses – einen weitgehenden Ermessensspielraum in Bezug auf sein Gebrauchsrecht und damit auch die geschmackliche Dekoration der Mieträume zuzubilligen, solange berechtigte Vermieterinteressen dem nicht entgegenstehen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 535 Rn. 96; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 538 Rn. 228 m. w. N.; Ehlert in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 41. Edition, Stand: 01.08.2016, § 535 Rn. 198b m. w. N.). Hiervon erfasst ist insbesondere die farbliche Gestaltung der Wohnräume und zwar auch im Rahmen durch den Mieter durchzuführender Schönheitsreparaturen, bei denen sogar eine extreme Farbwahl zulässig ist (vgl. nur BGH, Urt. v. 06.11.2013 – VIII ZR 416/12, Tz. 19 = NZM 2014, 72; Ehlert, a. a. O.).

Diese grundrechtlich basierte Wertungsprämisse beschränkt sich indes nicht nur auf den Fall, in dem der Mieter rechtwirksam durch individual- oder formularvertraglich erfolgte Überwälzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Vielmehr hat sie im Wege einer Ausstrahlungswirkung über das generell im Mietverhältnis zwischen den Parteien nach den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB geltende Gebot, auf den jeweils anderen Vertragspartner Rücksicht zu nehmen (vgl. nur BGH, a. a. O.), auch dann Berücksichtigung zu finden, wenn der Vermieter entsprechend des gesetzlichen Regelfalls nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Durchführung von Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Letzterer ist aus diesem Grunde nicht berechtigt, Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Farbgebung auszuführen, sondern hat Farbgebungswünsche des Mieters solange nachzukommen, wie für ihn hierdurch keine Mehrkosten oder eine sonstige Beeinträchtigung berechtigter Vermieterinteressen entstehen (vgl. Artz, NZM 2015, 801, 805; Eisenschmid, a. a. O., § 535 Rn. 96; Langenberg, a. a. O., § 538 Rn. 204; Sternel NZM 2007, 545, 547). Andernfalls führte dies zu dem wirtschaftlich sinnlosen und ohne Vorliegen berechtigter Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigenden Ergebnis führen, dass der Vermieter zwar die ihn treffende Schönheitsreparaturpflicht durch einen Anstrich in angemessen Farben erfüllen kann, der Mieter aber zugleich wieder berechtigt ist, den durchgeführten Anstrich nach seiner Wahl zu überstreichen. Dass mit dem Streichen in weißer Farbe Mehrkosten für die Beklagten einhergehen, haben diese allerdings nicht vorgebracht.

Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten darauf, dass die Schönheitsreparaturen nicht in dem tenorierten Umfang von den Beklagten durchzuführen waren. Denn das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, bereits aus den als Anlage K4 zur Akte gereichten Lichtbildern ein umfassender Renovierungsbedarf resultiere. Anders als die Beklagten vortragen, zeigen diese – insbesondere auch hinsichtlich des auf Seite 6 abgebildeten Heizungsrohres und auch der auf den Seiten 8 und 9 abgebildeten Türen – eindeutig und insoweit qualifiziert Schattierungen, Ergrauungen und Abplatzungen auf, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordern. Im Übrigen ist schon aufgrund der seit mehr als 12 Jahren erfolgten Mietdauer prima facie ein dahingehender Instandsetzungsbedarf anzunehmen. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagten den Umfang der Abnutzungserscheinungen pauschal bestritten haben; insoweit wäre ein qualiziertes Bestreiten erforderlich und die genaue Benennung der aus ihrer Sicht nicht instandsetzungsbedürftigen Stellen erforderlich gewesen. Dies war den Beklagten ausweislich der unstreitig durchgeführten Wohnungsbesichtigung durch die Ingenieurin Frau X auch möglich. Auch das Bestreiten mit Nichtwissen, dass die Wohnung seit Mietbeginn „beklagtenseits“ nicht gestrichen wurde, vermag kein für die Beklagten günstigeres Ergebnis zu begründen. Abgesehen davon, dass es hierauf schon aufgrund des anzunehmenden Zustandes der Wohnung nicht ankommt, ist ein solches Bestreiten mit Nichtwissen auch unzulässig. Nach § 138 Abs. 4 ZPO ist die Erklärung einer Partei mit Nichtwissen nur über Tatsachen zulässig, die weder ihre eigenen Handlungen noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, wobei jedoch Vorgänge im eigenen Geschäfts- oder Verantwortungsbereich den „eigenen“ Handlungen oder Wahrnehmungen gleichzustellen sind und die Partei insoweit eine Erkundigungspflicht trifft (vgl. Greger in: Zöller, 31. Aufl. 2016, § 138 Rn. 13 ff. m. w. N.). Davon ausgehend sind aber eigene Handlungen bzw. Wahrnehmungen anzunehmen. Denn ob die Beklagten die Wohnung gestrichen haben oder nicht, liegt ohne weiteres in ihrer Kenntnissphäre. Soweit sodann in der Berufungsbegründung auf „klägerseits“ durchgeführte Schönheitsreparaturen abgestellt wird, folgt hieraus kein anderes Ergebnis. Denn selbst wenn der Kläger solche – obwohl er hierzu ausweislich des Urteils der Kammer vom 24.06.2015 – 67 S 34/15, nicht verpflichtet war – vorgenommen hätte, sind zumindest aufgrund des nun anzunehmenden Zustands erneute Schönheitsreparaturen erforderlich.

Dabei erstreckt sich die Pflicht zur Vornahme auch auf die unterhalb der entfernten Decken und des entfernten PVC-Bodens vorhandenen Flächen.

Entgegen der Ansicht der Beklagten hat das Amtsgericht auch rechtsfehlerfrei keine Erweiterung der vermieterseitigen Instandsetzungspflichten aufgrund der Entfernung der ursprünglich in der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Holzdecken gesehen. Denn die darunter liegenden Decken sind zu Ersteren flächengleich, so dass ein Unterschied zur Instandsetzung der Holzverkleidungen nicht gegeben ist. Dabei war auch angesichts der Klausel des § 17 Nr. 7 des Mietvertrags von einer Berechtigung des Klägers zur Entfernung der Holzdecken im Rahmen seiner Renovierungsverpflichtung auszugehen, da ausweislich der Berufungsbegründungsschrift, die sich die Beklagten mit Schriftsatz vom 12.04.2016 zu eigen machten, die Fensterbögen durch die Holzdecken teilweise durchschnitten waren und den Raum verdunkelten, der PVC-Boden brüchig war, zahlreiche Risse aufwies und stellenweise fehlte sowie die Decken im Flur amateurhaft abgehängt waren und sich die Styroporplatten an der Schlafzimmerdecke lösten. Die Verschließung der in Küchen-, Schlafzimmer- und Flurdecke befindlichen Risse stellen notwendige Vorarbeiten der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen dar; im Übrigen wird insoweit auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.

In diesem Zusammenhang konnte die Kammer offen lassen, ob die im Wohnzimmer befindlichen Dielen tatsächlich geölt oder aber – wie von den Beklagen behauptet – lackiert sind. Denn selbst im letzteren Fall käme dem Kläger ein Anspruch auf Instandsetzung durch Ölung dieser Dielen zu. Insoweit ist abermals zu berücksichtigen, dass die Beklagten unter Zugrundlegung des aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB erwachsenen Rücksichtnahmegebots gehalten sind, die Wünsche des Klägers zu beachten. Dass auf ihrer Seite schutzwürdige Interessen vorliegen, die einer Instandsetzung der konkret beantragten und ausgeurteilten Art und Weise entgegenständen, ist weder ersichtlich noch dargetan.

Die Verjährungseinrede greift in Bezug auf sämtliche Schönheitsreparaturen nicht, weil der aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB resultierende Anspruch des Mieters auf Erhaltung eines mangelfreien Mietobjekts während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht und deshalb einer Verjährung nicht zugänglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 -, BGHZ 184, 253 Tz. 16 f. = NJW 2010, 1292; ausf. Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 548 Rn. 66 m. w. N.).

Auch die begehrten Mängelbeseitigungsansprüche stehen dem Kläger zu.

Hinsichtlich der Ziffern 1 a) bb), cc) und ff) nimmt die Kammer vollumfänglich Bezug auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen nichts Weiteres hinzuzufügen ist.

Auch in Bezug auf die Mängel im Bad hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei einen Mängelbeseitigungsanspruch zuerkannt, so dass abermals auf dessen zutreffenden Ausführungen Bezug genommen wird. Unabhängig davon, dass der Kläger wegen der Unwirksamkeit der Klausel des § 17 Nr. 7 des Mietvertrags für die Renovierung des Bades schon gar nicht verantwortlich war, existiert auch keine allgemeine Lebenserfahrung dahingehend, es sei nach 10 Jahren schlechterdings ausgeschlossen ist, dass verlegte Fliesen brechen und sich Fliesenfugen lösen.

Was die defekten Heizungshalterungen unter Ziffer 1 a) gg) anbelangt, so kommt dem Kläger ein Anspruch auf Beseitigung nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu.

Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht zunächst einen Ausschluss aufgrund Kenntnis nach § 536b BGB verneint. Denn § 536b BGB bezieht sich schon dem Gesetzeswortlaut nach nur auf Sekundäransprüche im Sinne der §§ 536 und 536a BGB, nicht jedoch auf den Erfüllungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (vgl. nur BGH, Versäumnisurt. v. 03.11.2010 – VIII ZR 330/09, NZM 2011, 197). Letzterer ist nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen schlechten Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäße Beschaffenheit vereinbart haben (vgl. BGH, Urt. v. 18.04.2007 – XII ZR 139/05, NZM 2007, 484). Solche Beschaffenheitsvereinbarungen können zwar stillschweigend getroffen werden. Jedoch setzt auch eine konkludente Vereinbarung stets zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus, wobei an deren Annahme zum Nachteil des Mieters große Zurückhaltung geboten ist, um nicht die Annahme einer Willenserklärung zur bloßen Fiktion werden zu lassen (vgl. BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, Tz. 10 = NZM 2013, 184; Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 536b Rn. 4).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist aber eine solche konkludente Beschaffenheitsvereinbarung nicht anzunehmen. Einer solchen steht die Aufnahme der Klausel des § 17 Nr. 7 des Mietvertrags entgegen, der auch mit Blick auf die Heizungshalterungen dafür spricht, dass die Wohnung diesbezüglich nicht als vertragsgemäß gelten soll. Auch der Einwand, die Unwirksamkeitserklärung des § 11 im Urteil der Kammer vom 24.06.2015 – 67 S 34/15 – sei durch Auslegung der Entscheidungsgründe nur einschränkend zu verstehen, verfängt nicht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erwächst nämlich in Rechtskraft allein der Entscheidungssatz, nicht hingegen die in den Entscheidungsgründen festgestellten Tatsachen sowie rechtliche Folgerungen, auf denen die getroffene Entscheidung aufbaut (vgl. nur BGH, Urt. v. 17.02.1983 – III ZR 184/81, NJW 1983, 2032). Auch der Umfang der Rechtskraft ist in erster Linie dem Urteilstenor zu entnehmen. Erst dann, wenn die Urteilsformel allein nicht ausreicht, um den Umfang der Rechtskraft zu bestimmen, sind zur Auslegung der Urteilsformel der Tatbestand und die Entscheidungsgründe, erforderlichenfalls auch das Parteivorbringen, heranzuziehen (vgl. BGH, a. a. O. Tz. 15; Urt. v. 24.07.2014 – I ZR 27/13,Tz. 19 = MDR 2015, 294).

Nach diesen Maßstäben hat die Kammer aber im Tenor des vorgenannten Urteils die Kleinreparaturklausel des § 11 des Mietvertrags ausdrücklich und unmissverständlich in Gänze für unwirksam erklärt und nicht nur hinsichtlich § 11.1 und 11.2. Eine Auslegung ist mithin nicht erforderlich. Ohnehin bezieht sich die Klausel des § 11.3 aber nur auf Instandhaltungen, „die während der Mietdauer erforderlich werden“ und somit gerade nicht auf bereits bei Abschluss des Mietvertrags bereits vorhandene Schäden.

Schließlich greift die Verjährungseinrede auch hinsichtlich der Mängelbeseitigung nicht, da diese – wie vorstehend ausgeführt – während des laufenden Mietverhältnisses unverjährbar sind (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 -, BGHZ 184, 253 Tz. 16 f. = NJW 2010, 1292).

Aufgrund vorstehender Ausführungen war auch der Anspruch auf Feststellung der Mietminderung rechtsfehlerfrei, wobei die Kammer die angesetzte Minderungsquote von 10% als angemessen, aber auch ausreichend hält.“