Sind die Kosten für Beauftragung externer Dienstleister zur Abfuhr von Sperrmüll grundsätzlich umlagefähig?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 430/16-67, Urteil vom 23.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch die Kosten für die Beauftragung externer Dienstleister zur Abfuhr von Sperrmüll konnte die Klägerin auf die Beklagten umlegen. Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zählen selbst dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind (BGH NZM 2010, 274, 275 [BGH 13.01.2010 – VIII ZR 137/09]).

Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass diese Kosten der Klägerin im Jahr 2013 regelmäßig entstanden. Der Zeuge A. bekundete, dass in der Liegenschaft immer wieder Sperrmüll auf und um die Müllplätze abgelagert wird, ohne dass sich die Verursacher um dessen Abtransport bemühen. Den diesbezüglichen Service der FES Frankfurter Entsorgungs- und Service GmbH nehmen die Mieter bzw. Dritte nach Aussage des Zeugen trotz entsprechender Information hierüber durch die Klägerin häufig nicht in Anspruch. Der Zeuge A. bekundete zudem, dass ein zügiger und regelmäßiger Abtransport erforderlich ist, um ein „Anwachsen“ des Sperrmüllberges und ein Einschreiten der Stadt zu verhindern.

Die Aussage des Zeugen A. ist glaubhaft, denn der Zeuge war in der Lage, anschaulich und detailreich die Müllsituation in der Liegenschaft zu schildern. Die Aussage ist zudem schlüssig und lebensnah. Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen bestehen daher auch angesichts seiner Tätigkeit für die Klägerin nicht.

Einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Sperrmüllkosten haben die Beklagten im Übrigen nicht substantiiert dargelegt. Der pauschale Hinweis, man könne die Müllplätze einzäunen, reicht insoweit nicht aus. Denn es ist bereits nicht plausibel, wieso die Einschränkung des Zugangs zu den Mülltonnen dazu führen sollte, dass weniger Sperrmüll abgelagert wird. Bei Sperrmüll handelt es sich bekanntermaßen in der Regel um sperrige Gegenstände, die aufgrund ihrer Größe nicht in die vorhandenen Mülltonnen entsorgt werden können.“

Sind die Kosten für Standplatzoptimierung grundsätzlich umlagefähig, wenn die Vermieterin ausreichend dargelegt, dass das Müllmanagement u.a. zur Kontrolle der richtigen Mülltrennung und zur Müllreduzierung sowie zur Vermeidung gesonderter Entleerungen und des „Abziehens“ von Wertstofftonnen aus der Liegenschaft dient?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 430/16-67, Urteil vom 23.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kosten für die Standplatzoptimierung sind umlagefähig, da die Klägerin ausreichend dargelegt hat, dass das Müllmanagement u.a. zur Kontrolle der richtigen Mülltrennung und zur Müllreduzierung sowie zur Vermeidung gesonderter Entleerungen und des „Abziehens“ von Wertstofftonnen aus der Liegenschaft dient. Die Beklagten – die die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter trifft (BGH Urt. v. 6.7.2011 – VIII ZR 340/10, BeckRS 2011, 21481) – sind dem nicht mit substantiiertem Vorbringen entgegengetreten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nur dann vorliegen, wenn ein verständiger Vermieter die Kosten nicht veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste, wobei durchaus ein gewisser Ermessenspielraum des Vermieters besteht (Schmidt-Futterer/Langenberg, 12. Aufl. 2015, BGB § 556 Rn. 278). Es ist anerkannt, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Inanspruchnahme externer Dienstleister zum Müllmanagement nutzen kann bzw. muss (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, H, Rn. 72, 76). Mangels substantiiertem Vortrag der Beklagten vermag das Gericht einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor diesem Hintergrund nicht zu erkennen.“

Kommen einem Mieter in Berlin für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1, Abs. 3 ZPO Beweiserleichterungen zu Gute, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 40/18, Beschluss vom 05.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist – trotz hinreichender Bemühungen des Mieters – erfolgslos war (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 721ZPO Rz. 64 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind nach dem bisherigen Vortrag der – zum Teil unter Betreuung stehenden – Beklagten erfüllt:

Die Beklagten haben behauptet, die von ihnen entfalteten Bemühungen zur Anmietung von Ersatzwohnraum seien bislang erfolglos geblieben, da sie als Bezieher staatlicher Transferleistungen auf dem stark angespannten Berliner Wohnungsmarkt keine realistische Chance auf Anmietung von Ersatzwohnraum mehr hätten. Es käme erschwerend hinzu, dass sie beide bei der Schufa eingetragen seien und sie die von der Klägerin erbetene Mietschuldensfreiheitsbescheinigung erst am 19. Dezember 2017 erhalten hätten. Die bereits demnach aussichtslose Suche nach Ersatzwohnraum hätte zusätzlich darunter gelitten, dass sie am 16. Dezember 2017 Eltern eines zweiten Kindes geworden seien.

Das Amtsgericht hat eine Verlängerung der Räumungsfrist verneint, da sich die Beklagten nicht rechtzeitig und hinreichend intensiv um Ersatzwohnraum gekümmert hätten. Damit allerdings hat es den Vortrag der Beklagten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen, ihrer Suche nach Ersatzwohnraum wäre bis zum Ablauf der gewährten Räumungsfrist selbst bei gesteigerten Anmietbemühungen auf jeden Fall nicht nur wegen des angespannten Wohnungsmarktes, sondern auch wegen ihrer prekären Einkommensverhältnisse, der über geraume Zeit von der Klägerin verweigerten Mietschuldensfreiheitsbescheinigung und der Geburt ihres zweiten Kindes im Dezember 2017 der Erfolg versagt geblieben.

Bei der neuerlich im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung wird das Amtsgericht den gesamten Vortrag der Beklagten zu berücksichtigen und zu befinden haben, ob den Beklagten auch bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist möglich gewesen wäre. Dabei werden nicht nur die besonderen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten zu berücksichtigen sein. Es wird auch zu erwägen sein, ob den Beklagten mit Blick auf die zwischen den Parteien streitige Möglichkeit zur rechtzeitigen Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht allein deshalb Beweiserleichterungen zu Gute kommen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 – 67 S 272/17, WuM 2018, 166).“