Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 
rbb24.de am 22.10.2020: Berliner Verfassungsgericht setzt Verfahren gegen Mietendeckel aus
Das Verfahren gegen den Berliner Mietendeckel vor dem Landesverfassungsgericht ist ausgesetzt. Das teilte das Gericht in einem Schreiben mit, das dem rbb vorliegt. Geklagt hatten die Fraktionen von CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus.
In ihrer Begründung berufen sich die Berliner Verfassungsrichter auf das Bundesverfassungsgericht: Denn auch dort ist eine Klage anhängig, eingereicht von Bundestagsabgeordneten der CDU und FDP. Am Bundesverfassungsgericht geht es um die Frage, ob das Land Berlin überhaupt solche Gesetze erlassen darf oder ob dies ausschließlich Sache des Bundes ist. Man wolle nun zunächst das Urteil aus Karlsruhe abwarten, so die Richter in Berlin. Dieses werde „im ersten Halbjahr 2021“ erwartet.

Fragen zur Sinnhaftigkeit der Berliner Klage

Die Kosten für das Verfahren am Landesverfassungsgericht belaufen sich nach rbb-Informationen auf mindestens 50.000 Euro. Gezahlt werden sie aus Fraktionsmitteln, also Steuergeldern. Da die Klage der Bundestagsabgeordneten gegen den Mietendeckel mehrere Wochen früher eingereicht wurde, stellt sich nun die Frage, ob die Berliner Klage überhaupt notwendig war. Denn das letzte Wort in der Sache hat nun das Bundesverfassungsgericht.
https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/10/landesverfassungsgericht-berlin-klage-mietendeckel-verfahren-ausgesetzt-bundesverfassungsgericht.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Fallen Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dem 23.02.2020 zugegangen sind, in den Anwendungsbereich des MietenWoG Bln?
Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 13 C 487/19, Urteil vom 06.05.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsfericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Soweit in § 3 Absatz 1 MietenWoG Bln bestimmt ist, dass „eine Miete verboten (ist), die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“, erscheinen die damit bezweckten bzw. in Betracht kommenden rechtlichen Auswirkungen auf ein vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachtes und auf die §§ 558 ff BGB gestütztes Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung zumindest nicht eindeutig.

So kann eine so bezeichnete „Miete“ ohne den klarstellenden Zustand „vereinbart“ wie etwa in den Text des § 535 Abs.2 BGB aufgenommen als bloßer Marktwert für eine Gegenleistung, nicht „verboten“ sein bzw. werden, weil mit einem Verbot als Handlungsanweisung allenfalls eine bestimmte Tätigkeit oder Verhaltensweise nicht erlaubt sein soll (vgl. „Duden, das Bedeutungswörterbuch,3. neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Bd. 10 zur Abgrenzung „verbieten/verbitten“) und sich die den Markgesetzen unterworfene Preisbildung als solche nicht schlicht verbieten lässt.

Dass dies auch für die zivilrechtlichen Voraussetzungen eines sogenannten Verbots gilt, ergibt sich im Übrigen aus dem Wortlaut von § 134 BGB, wonach ein – durch hierauf bezogene Willenserklärungen zustande gekommenes – Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig ist, also nicht etwa ein bloßer Preis, der als solcher kein „Rechtsgeschäft“ ist. Folglich ergibt sich aufgrund der Auslegung dieser Bestimmung nicht, dass danach ein außergerichtliches und insbesondere formell ordnungsgemäß auf § 558a Abs. 1 BGB gestütztes Zustimmungsverlangen „verboten“ und infolgedessen etwa unzulässig sein soll. Eine entsprechende und auch ohne weiteres mögliche Klarstellung enthält der Gesetzestext nicht.

Zwar ist hierzu ferner in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln bestimmt, dass ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt und damit eine Handlung vornimmt, die grundsätzlich einem Verbot unterliegen kann. Es kann aber dahinstehen, welches konkrete Verhalten des Vermieters oder etwa anderer Personen, die vom Anwendungsbereich dieser Verbotsnorm jedenfalls nach ihrer Formulierung nicht ausdrücklich ausgenommen sind, damit gemeint sein soll. Auch diese Bestimmung lässt sich mangels entsprechender Klarstellung jedenfalls nicht dahin auslegen, dass bereits der Zugang eines – zumal im Sinne von § 558a Abs. 1 BGB formell ordnungsgemäß begründeten – Zustimmungsverlangens an den Mieter und damit konsequenterweise auch die hierauf – nach Ablauf der Zustimmungsfrist gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend zulässig – erhobene und auf Zustimmung zu Mieterhöhung gerichtete Klage eine Ordnungswidrigkeit darstellen und infolgedessen jeweils mit der Verhängung eines Bußgeldes gegenüber dem Vermieter oder etwa gegenüber der Hausverwaltung, welche das außergerichtliche Zustimmungsverlangen an den Mieter gerichtet hat oder gar gegenüber den Prozessbevollmächtigten des Vermieters, welche die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage bei Gericht eingereicht oder auch nur im Verhandlungstermin einen hierauf bezogenen Klageantrag gestellt haben, geahndet werden können soll. Folglich kann es dem Vermieter nach dem auslegbaren Sinn und Zweck auch dieser Bestimmung nicht verwehrt sein, an den Mieter ein gemäß § 558 a Abs. 1 BGB begründetes Zustimmungsverlangen zu richten. Auch dem übrigen Gesetzestext ist nicht zu entnehmen, dass ein solches Zustimmungsverlangen „verboten“ sein soll.

Es kann folglich für die rechtliche Beurteilung der Zulässigkeit eines solchen Zustimmungsverlangens dahinstehen, ob das MietenWoG Bln insoweit mit höherrangigem Recht vereinbar ist.

Selbst wenn schließlich danach ein solches außergerichtliches auf § 558 aAbs. 1 BGB gestützte Zustimmungsverlangen „verboten“ sein sollte, wären davon nur solche Mieterhöhungsverlangen umfasst, die dem Mieter nach Inkrafttreten des Mieten WoG Bln, und infolgedessen ab dem 23.02.2020 zugingen. Dem Wortlaut des MietenWoG Bln ist jedenfalls außerdem nicht zu entnehmen, dass den Mietern bereits vor dem 23.02.2020 zugegangene Mieterhöhungsverlangen – mithin rückwirkend – „verboten“ sein sollen. Im vorliegenden Rechtsstreit ist das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten bereits mit Schreiben vom 13.06.2019 (Blatt 4,5) zugegangen.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Spandauer Volksblatt am 09.10.2020: Betriebskosten – Deutsche Wohnen korrigiert Betriebskostenabrechnung für 2018
Gutschriften für Mieter in der Pionierstraße im Falkenhagener Feld
Die Deutsche Wohnen Management GmbH korrigiert im Falkenhagener Feld für vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. vertretene Mieter aus der Wirtschaftseinheit in der Pionierstraße 103, 105, 107, 115, 117, 119, 127 und 129 ihre Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 vom 20.11.2019 und nimmt Erstattungen vor.

Tiefgarage, Stellplätze, Wasseruhren, Sonderabfuhr

Die Deutsche Wohnen Management GmbH rechnete in ihrer Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018 für die Objekte Pionierstraße 103, 105, 107, 115, 117, 119, 127 und 129 für 60 Mietparteien die Betriebskosten ab und nahm aufgrund der dort vorhandenen Tiefgarage sowie der Stellplätze zwar Vorwegabzüge bei den Kostenpositionen Grundsteuer und Strom vor, nicht hingegen bei den Kostenpositionen Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart und Außenanlagenreinigung.
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. legte für seine Mitglieder Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2018 ein und monierte u.a., dass durch die Tiefgarage und die Stellplätze auch Kosten für Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart und Außenanlagenreinigung entstanden seien und mit diesen nicht die Wohnraummieter hätten belastet werden dürfen. Vielmehr hätte insoweit zwingend ein Vorwegabzug erfolgen müssen. Außerdem erhob er den Einwand überdimensionierter Wasserzählerund monierte beim Sperrmüll eine Rechnung.
Die Deutsche Wohnen Management GmbH gab insoweit mit Schreiben vom 02.06.2020, vom 02.07.2020 sowie vom 05.10.2020 dem Widerspruch des AMV statt und erteilte bezüglich der Tiefgarage und der Stellplätze bei den Kostenpositionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung und Winterdienst Gutschriften. Außerdem bestätigte die Überprüfung der Wasserzähler durch die Berliner Wasserbetriebe, dass auch kleinere Wasserzähler ausreichend seien. Schließlich wurde die monierte Sperrmüllrechnung storniert.
Für eine 80,82 m² große 3-Zimmer-Wohnung ergab sich so für das Abrechnungsjahr 2018 eine Erstattung von 42,72 €.
Im Einzelnen:
– Straßenreinigung: 2,23 €
– Winterdienst: 9,06 €
– Hauswart: 12,59 €
– Außenanlagenreinigung: 2,11 €
– Bewässerung: 7,90 €
– Entwässerung: 7,38 €
– Sonderabfuhr: 1,45 €

Kommentar des AMV

Den AMV freut es außerordentlich, dass die Deutsche Wohnen Management GmbH der Aufforderung, ihre maßgebliche Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 bezüglich der monierten Kostenpositionen zu korrigieren und Gutschriften zu erteilen, unverzüglich außergerichtlich nachgekommen ist. Der äußerst kompetenten Hausverwalterin R.S. gebührt ein Lob.
Der AMV empfiehlt allen Mieterinnen und Mietern, ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monatenach Erhalt der Abrechnung Zeit. Auch bei der hier maßgeblichen Nebenkostenabrechnung vom 20.11.2019 ist die Jahresfrist noch nicht abgelaufen.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen des Eigenbedarfs der des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung und dürfen diese Voraussetzungen nach Kündigungsausspruch bis zum Kündigungstermin nicht wegfallen?

 

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 174/19, Beschluss vom 25.09.2019) lautet: Ja!

 

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die ebenfalls unter dem 17.01.2019 erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Würde die schuldhafte Pflichtverletzung bejaht, stünde die vorzunehmende Gesamtabwägung der Interessen der Parteien der Wirksamkeit der Kündigung entgegen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte die Mietwohnung seit 38 Jahren inne hat, ohne dass vermieterseitig vorgetragen wird, dass es zuvor jemals zu Vertragspflichtverletzungen gekommen wäre. Der Umstand, dass der Beklagte über eine weitere Wohnung in Hamburg verfügt, ist für die hier vorzunehmende Abwägung ohne Relevanz, weil den Mieter grundsätzlich keine Gebrauchspflicht bezogen auf die Mietsache trifft (Umkehrschluss: § 537 Abs. 1 BGB, vgl. BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10).

Soweit die Berufung meint, der Kläger sei – gestützt auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.10.1971 (- VIII ZR 164/70 – ) – verpflichtet, dem Vermieter eine längere Abwesenheit anzuzeigen oder für eine ausreichende Kontrolle der Wohnung zu sorgen, kann aus dem hier relevanten Verhalten des Beklagten nicht darauf geschlossen werden, dass er während seiner Abwesenheit nicht für eine ausreichende Kontrolle der Wohnung sorgte. Der Kläger trägt nicht vor, dass es in der Vergangenheit während der Abwesenheit des Beklagten zu Schäden in dessen Wohnung gekommen wäre. Anders als der Kläger in der Berufung vorträgt, ist eine Pflichtverletzung des Beklagten in diesem Sinne weder vorgetragen noch ersichtlich. Die behauptete Gefährdung der Mietsache wird nicht konkretisiert.

Zu berücksichtigen ist auch, dass, – anders als vom Kläger mit der Berufung vorgetragen – eine Abmahnung, die das Verhalten des Beklagten in einem anderen Licht erscheinen lassen könnte, zwar behauptet wird, aber nicht zur Akte gelangt ist. Das in der Berufung bezeichnete Anwaltsschreiben vom 15.01.2019 ist eine Information über den Titelerhalt und eine (erneute) Aufforderung zur Zutrittsgewährung. Eine Abmahnung enthält das Schreiben nicht.

3. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen, weil auch die Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 31.01.2017 das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet hat.

Zwar liegt das gemäß § 573 Abs. 1 BGB i. V. m. Abs. 2 Nr. 2 BGB erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Kläger – wie hier behauptet – die Räume im Sinne der Nr. 2 der Norm für sich benötigt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (bestätigt in der Entscheidung vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 – ).

Soweit sich die Berufung gegen die Würdigung der Angaben des Klägers und der Zeugenaussage seiner Lebensgefährtin wendet, ist dies ohne Erfolg.

Gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen. Dies ist nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges – wie hier – bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten hat und das Berufungsgericht keinen Anlass sieht, vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen (vgl. etwa KG, Urteil vom 3. November 2003 – 22 U 136/03, KGR 2004, 38 = MDR 2004, 533, sowie KG, Urteil vom 8. Januar 2004 – 12 U 184/02, KGR 2004, 269). § 286 ZPO fordert den Richter auf, nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und (ausnahmsweise; vgl. § 286 Abs. 2 ZPO) gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung bewerten darf (und muss). Die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung hat das Gericht nachvollziehbar im Urteil darzulegen, wobei es allerdings nicht erforderlich ist, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen. Es genügt vielmehr, dass nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (vgl. z.B. Musielak, ZPO, 12. Aufl., § 286 Rn. 67).

An diese Regeln der freien Beweiswürdigung hat das Amtsgericht sich in dem angefochtenen Urteil gehalten. Die Kläger setzen in der Berufungsbegründung ihre eigene Bewertung an die Stelle der Wertung des Amtsgerichts, ohne durchgreifende Fehler der erstinstanzlichen Beweiswürdigung aufzuzeigen.

Dabei geht die Berufung (noch) zutreffend davon aus, dass maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen der Voraussetzungen des Eigenbedarfs der des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung ist. Wobei die Voraussetzungen nach Kündigungsausspruch bis zum Kündigungstermin (Ablauf der Kündigungsfrist) nicht wegfallen dürfen (vgl. Siegmund in: BeckOK Mietrecht, zu § 573 BGB, Rn. 36, 16. Ed. Stand: 01.06.2019).

Der Einwand, es habe keine „richtige Befragung“ des Klägers stattgefunden, lässt offen, was bezogen auf dessen Anhörung im Termin gefehlt habe. So ist der Kläger ausweislich des Protokolls persönlich gehört worden. Zudem bestand Gelegenheit, Fragen an den Kläger zu richten, wie dies der Klägervertreter im Termin am 28.05.2019 auch wahrgenommen hat.

So hat der Klägervertreter den Kläger, der zuvor erklärte, in die Wohnungen in der im Zusammenhang mit einer Familiengründung einziehen zu wollen, konkret befragt, ob diese Pläne bereits seit Januar 2017 bestanden hätten. Hierauf antwortete der Kläger, dass er daran seit 2014 gedacht habe, aber erst 2017 begonnen habe, richtige Pläne zu machen, ohne dass er angeben könne, wann dies gewesen sei.

Dass das Amtsgericht in der Gesamtbewertung eine Selbstnutzungsabsicht für den Kündigungszeitpunkt im Januar 2017 nicht festzustellen vermochte, ist vor dem Hintergrund dieser Bekundung nachvollziehbar. Das Amtsgericht hat unter Heranziehung der höchstrichterlichen Entscheidung aus dem Jahr 2015 (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 – zitiert nach beck-online = NJW 2015, 3368) einen konkreten und alsbaldigen Eigennutzungswunsch mit zutreffender Begründung verneint.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine sog. „Vorratskündigung“ nicht wirksam (vgl. BGH Beschluss vom 11.01.2016 – VIII ZR 300/15 – ). Vielmehr muss der Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Nutzungswunsch zugrunde liegen, der sich soweit „verdichtet“ hat, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urt. vom 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, aaO). Eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, reicht nicht aus (vgl. BGH, Urt. vom 23. September 2015 –VIII ZR 297/14NJW 2015, 3368 WuM 2015, 6771 Rn. 22; Urt. vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03NJW 2005, 2395 unter II 2; BVerfG, WuM 2002, 21, 22; jeweils mwN).

Ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung hat das Amtsgericht – ohne dass insoweit Fehler erkennbar sind – den Angaben des Klägers im Rahmen seiner Anhörung nicht entnehmen können. Es ist auch wenig plausibel, dass ein Eigentümer, sofern er einen Entschluss gefasst hat, in sein Eigentum einzuziehen, sich nicht an konkrete Pläne zu erinnern vermag, sondern anführt, „2017 begonnen zu haben, richtige Pläne zu machen„, ohne dass er einen zeitlichen Zusammenhang mit der ausgesprochenen Kündigung nachvollziehbar anzugeben vermag. Insofern hat das Amtsgericht diese Angaben zutreffend als vage und noch unbestimmt bewertet, ohne dass sich dieses Interesse auf eine konkrete und alsbaldige Nutzung verdichtet hätte.

Dies ist auch unter Berücksichtigung der Zeugenaussage der Lebensgefährtin des Klägers nicht anders zu bewerten.

Die Kammer folgt der Bewertung der Zeugenaussage durch das Amtsgericht. Fehler in der Beweiswürdigung sind weder aufgezeigt noch ersichtlich. Vielmehr hat die Zeugin bekundet, dass der Kläger über mehrere Gebäude verfüge und sie im März 2018 – mithin zu einem Zeitpunkt als die Eigenbedarfskündigung bereits über ein Jahr zuvor erklärt worden war – darüber gesprochen hätten, für die Pläne zu machen. Zwar war im Hinblick auf den Ablauf der Kündigungsfrist am 14.04.2018 vor diesem Zeitpunkt ein Rückerhalt der Mietsache nicht zu erwarten. Die Zeugin hat aber bekundet, dass das Paar zuvor noch nach anderen Wohnungen, auch aus dem Bestand des Klägers geschaut hätte, was ebenfalls gegen eine Verdichtung des Eigennutzungswunsches auf eben die vom Beklagten inne gehaltene Wohnung spricht. Die Zeugin hat in diesem Kontext, konkret geäußert, dass die Idee, die Wohnung des Beklagten zu nutzen, erst im April 2018 gekommen sei. Die Zeugin hat zudem bekundet, dass nie beabsichtigt gewesen sei, dass der Kläger allein in die Wohnung einzieht. Den Bekundungen der Zeugin hat das Amtsgericht insgesamt zutreffend entnommen, dass der Eigennutzungswunsch erst nach ihrem Einzug beim Kläger – welcher im August 2017 erfolgte – entstand, weshalb er bei Ausspruch der Kündigung jedenfalls nicht mit der erforderlichen Ernsthaftigkeit bestanden hat.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Besteht bei Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich eine Ankündigungspflicht, d.h. muss der Mieter früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informiert werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 174/19, Beschluss vom 25.09.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die Kündigung vom 17.01.2019 hat das Vertragsverhältnis der Parteien nicht beendet, weil eine rechtzeitige Ankündigung, wie sie nach § 555a Abs. 2 BGB auch für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich ist, nicht erfolgte, insbesondere dem Mieter kein konkreter Termin für eine Zutrittsgewährung benannt wurde, worauf das Amtsgericht in der angegriffenen Entscheidung zutreffend hingewiesen hat. Darüber hinaus ist das objektive Erfordernis des Zutritts für die Mangelbeseitigung in der Oberwohnung nicht nachvollziehbar dargelegt.

Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB unterliegt ebenso wie die Bewertung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung der tatrichterlichen Würdigung, die vom Berufungsgericht nur dahin überprüft werden kann, ob die relevanten Tatsachen vollständig und zutreffend festgestellt und gewürdigt wurden sowie, ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt wurden.

Rechtsfehler sind dem Amtsgericht bei dieser Bewertung nicht unterlaufen. Das Verhalten des Beklagten im Zusammenhang mit dem vermieterseitigen Zutrittsbegehren zur Beseitigung von Heizungsmängeln macht im konkreten Einzelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar.

Zwar hat ein Mieter gemäß § 555a Abs. 1 BGB Instandhaltungsmaßnahmen des Vermieters in der Wohnung zu dulden. Nach dem Absatz 2 der Norm bedarf es jedoch einer rechtzeitigen Ankündigung entsprechender Maßnahmen gegenüber dem Mieter, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt:

Die inhaltlichen Anforderungen richten sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der Ankündigungspflicht nach dem Informationsinteresse des Erklärungsempfängers. Wie bei der Modernisierungsankündigung dürfte insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB gelten, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei – auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08Grundeigentum 2009, 646).

Zwar beruft der Kläger sich hier auf eine Dringlichkeit der Instandsetzung, weil die Heizungsanlage der Oberwohnung während der Heizperiode (November/Dezember 2018) nicht funktionierte.

Der Beklagte hat indes auf die Mail der Mitarbeiterin des Klägers, Frau MB – wenn auch einen Tag nach Fristablauf – reagiert.

Der Kläger hat am 05.12.2018 die vorzunehmenden Arbeiten in der Wohnung – Heizung entlüften oder warten – benannt. Ein konkreter Termin, zu welchem die Arbeiten vorgenommen werden sollten, war dem Beklagten jedoch nicht mitgeteilt worden, so dass er seiner Pflicht zur Mitwirkung insoweit schon nicht nachkommen konnte.

Hinzutritt, dass die jeweilige Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache objektiv erforderlich sein muss. Dem Vermieter ist hierbei zwar ein weiter Beurteilungsspielraum einzuräumen. Auf Nachfragen des Mieters hat er – angesichts des beabsichtigten Eingriffs in das Besitzrecht des Mieters und die den Vermieter darauf basierend treffenden Rücksichtnahmepflichten – jedoch in zumutbarem Umfang einzugehen bzw. in Erwägung zu ziehen.

Der Beklagte hat mit E-Mail vom 13.12.2018 unter Ausführung der technischen Details mitgeteilt, dass aus seiner Sicht die Mangelbeseitigung im Keller vorzunehmen sei. Er hat mit dieser Antwort die Gewährung des Zutritts nicht etwa abgelehnt, wovon auch das Amtsgericht zutreffend ausgegangen ist. Vielmehr hat er die Auffassung vertreten, dass im Ergebnis ein Zutritt zu seiner Wohnung nicht erforderlich sei.

Zwar hat der Mieter dem Vermieter nicht vorzugeben, wie dieser einen Mangel zu beseitigen hat. Der Kläger hat sich mit dem Inhalt der Rückäußerung des Beklagten vom 13.12.2018 weder im vorgerichtlichen Schriftverkehr befasst, noch wurde hierauf im gerichtlichen Verfahren eingegangen. Dass die Überprüfung des Einwandes unzumutbar oder abwegig gewesen wäre, ergibt sich schon deshalb nicht, weil der Heizungsmangel nach eigenem Vorbringen des Klägers „dann aufgeklärt werden konnte„, dies ohne dass ein Zutritt zur Wohnung des Beklagten nötig gewesen wäre.“

Mietabsenkung bei üb­erhöhter Miete

Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Verein­smitglieder,
ab Montag, dem 23.11.2020, können Mieterinnen und Mi­eter in Berlin unter bestimmten Umständen die Absenkung Ihrer vereinbarte Miete verlangen.​
Die Mieten liegen ab 23.11.2020 zwischen 4,37 € Miete je m² für bis 1918 erbaute Wohnungen ohne Bad und Sammelhe­izung in einfacher Lage und 13,85 € Miete je m² für 2003 bis 2013 fertiggestellte Wohnungen mit guter Ausstattung und La­ge.
Näheres entn­ehmen Sie bitte der im Anhang beigefügten Mietentabelle sowie dem „Berechnungsfo­rmular“.
Bei Rückfrag­en stehen wir Ihnen gerne zu unseren Spr­echzeiten mit Rat und Tat zur Verfügung.
Sprechzeiten im Beratungsbüro We­sterwaldstraße 9a:
  • Montag 18:00 – 19:00 Uhr
  • Mittwoch 10:30 – 12:­00 Uhr
  • Freitag 18:00 – 19:30 Uhr
  • Samstag 10:00 – 12:00 Uhr (mit Rechtsber­atung)
Mit freundli­chen Grüßen
Ass. Marcel Eupen, 1. Vorsitzend­er

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Zeitung am 30.09.2020: Der Ausverkauf von Wohnungen in Berlin geht weiter
Immer mehr Mietwohnungen​ werden in Eigentum umgewandelt. Der Bund wollte das eigentlich ändern, doch jetzt stellen sich CDU und CSU quer.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt in Städten wie Berlin als Motor der Verdrängung. Eigentlich sollte die Umwandlung deswegen stärker eingeschränkt werden. So war es jedenfalls beim Wohngipfel im Kanzleramt vor zwei Jahren verabredet worden. Doch nun will zumindest die Union davon nichts mehr wissen. Im Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz aus dem Haus von Bauminister Horst Seehofer (CSU), das jetzt zur Ressortabstimmung an die beteiligten Ministerien verschickt wurde, ist ein Umwandlungsverbot ​ jedenfalls nicht mehr enthalten.
Der Berliner CDU-Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak verbucht dies als seinen persönlichen Erfolg. „Ich bin froh, dass das Umwandlungsverbot aus dem Gesetzentwurf gestrichen wurde“, erklärt Luczak. „Darum habe ich hart gerungen. Mein Ziel ist, mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.“ Das funktioniere aber nicht, wenn die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen faktisch verboten werde. Luczak verweist auf den bestehenden Schutz für Mieter. „Im Mietrecht haben wir starke soziale Leitplanken, auch im Fall der Umwandlung in Eigentumswohnungen“, sagt er. Bis zu zehn Jahre betrage der Kündigungsschutz bereits heute schon.
Die Berliner SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe ist sauer: „Das Problem mit den Umwandlungen ist seit Jahren bekannt und hat sich in den letzten Jahren eher noch verschärft als entspannt“, sagt sie. Auf Drängen der SPD seien auf dem Wohngipfel 2018 schärfere Umwandlungsregeln vereinbart worden. Doch CDU-Mann​ Luczak habe sich mit Händen und Füßen dagegen gewehrt. Jetzt feiere er seinen „Erfolg“ und setze damit seine Politik fort, die er auch als einer der führenden Gegner des Mietendeckels zeige. „Deutlicher kann man einen Stinkefinger gegenüber den Mieterinnen und Mietern, insbesondere denen mit geringen und mittleren Einkommen, nicht zeigen“, so Kiziltepe.

In der SPD formiert sich Widerstand

In der SPD-Bundestagsfraktion​ formiert sich Widerstand. Neben Cansel Kiziltepe aus Friedrichshain-Kreuzberg übt der aus Pankow kommende Abgeordnete Klaus Mindrup Kritik an der Union. „Wir verlieren in unseren Ballungszentren täglich bezahlbaren Wohnraum durch die spekulative Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, sagt Mindrup. Allein in Berlin seien zwischen 2012 und 2018 insgesamt 86.964 Mietwohnungen durch Umwandlung verloren gegangen. Die Umwandlung bedeute „in den meisten Fällen Verdrängung aus angestammten Kiezen“, so Mindrup. „Da es hier in der Regel um Spekulation mit Wohnraum geht, kann es auch kein Argument sein, die Umwandlung beizubehalten, um einen Erwerb durch die Mieter zu ermöglichen.“ Die aufgerufenen „spekulativen Mondpreise“ könne kaum ein Mensch finanzieren. Deswegen sei die tatsächliche Zahl der Mieter, die ihre Wohnung kaufen, sehr gering. „Wieder einmal lässt die Union die Mieterinnen und Mieter im Regen stehen und schlägt sich auf die Seite der Spekulanten“, sagt Mindrup.
In einem früheren Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz war das Umwandlungsverbot noch enthalten. Es sah vor, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie in Berlin unter Genehmigungsvorbehalt der Behörden zu stellen. Umwandlungen wären danach nur noch in bestimmten Ausnahmefällen möglich gewesen. Zum Beispiel, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Eigentum zugunsten der Erben begründet werden soll. Oder wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden sollen. Aber das ging der Union zu weit.
Für Mieter ist die Umwandlung ihrer Wohnung in Eigentum vor allem deswegen problematisch, weil Eigentümer beim Verkauf einer Wohnung im unvermieteten Zustand einen höheren Preis erzielen können. Der Anreiz, die angestammten Mieter zum Auszug zu bewegen, ist dadurch groß. Wie groß genau, zeigen die Zahlen aus dem Immobilienmarktbericht 2019/2020 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Ehemalige Mietwohnungen der Baujahrgänge bis 1919, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, kosteten danach im vergangenen Jahr im Schnitt 3540 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wenn sie im vermieteten Zustand verkauft wurden. Im unvermieteten Zustand brachten die Wohnungen im Schnitt 4668 Euro pro Quadratmeter ein – also pro Quadratmeter 1128 Euro mehr. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung macht das einen Unterschied von 112.800 Euro aus.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Mieter ein Einsichtrecht in den Wärmecontracting-Vertrag zwischen seinem Vermieter und dem Versorger, wenn der zwischen ihm und dem Versorger geschlossene „Wärmeliefervertrag“ über die Preisgestaltung schweigt?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 285/19, Urteil vom 15.07.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Einsichtnahme in den Wärmecontracting-Vertrag zwischen der Beklagten und dem Eigentümer/Vermieter aus Ziff. 2, 4 des „Wärmeliefervertrages“ der Parteien in Verbindung mit § 259 Abs. 1 BGB bejaht.

In den Ziffern 2 und 4 des „Wärmeliefervertrages“ der Parteien hat die Beklagte die Verpflichtung übernommen, über die Heizkosten unter Berücksichtigung der HeizkostenV und nach den Modalitäten des zwischen ihr und der Hausverwaltung/dem Vermieter geschlossenen Vertrages über die Wärmelieferung abzurechnen.

Zu den Abrechnungs-„Modalitäten“ gehört offenkundig auch die Preisgestaltung, die anders als in den von der Beklagten bemühten Vertragskonstellationen hier gerade nicht zwischen ihr und den Klägern geregelt ist, sondern sich – wohl – aus dem Vertrag zwischen ihr und dem Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung ergibt. Auch wenn der Vertrag zwischen den Klägern und der Beklagten, den die Kläger im Übrigen auf Veranlassung des Vermieters geschlossen haben, als „Wärmeliefervertrag“ bezeichnet ist, handelt es sich tatsächlich nicht um einen solchen. Typischerweise trifft ein solcher Liefervertrag eine Aussage über die Preisgestaltung, die – recht unumstritten – zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen gehört. Dazu findet sich hier indes nichts, sondern – wohl – allenfalls in dem Vertrag, in den die Kläger die Einsichtnahme begehren. Der Vertrag zwischen den Klägern und der Beklagten regelt allenfalls, dass die Beklagte – mit Zustimmung, wohl auch auf Veranlassung des Vermieters – über die Vorauszahlungen auf die Heizkosten abrechnet, die die Kläger – aufgrund der vertraglichen Regelung mit der Beklagten – zudem – mit Erfüllungswirkung, § 362 Abs. 2 BGB – direkt an den Vermieter zahlen.

In Verbindung mit den Regelungen in dem hier gegenständlichen Vertrag ergibt sich der Umfang der Abrechnungspflichten – wie auch sonst – aus § 259 Abs. 1 BGB.

Danach hat derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

Aus § 259 Abs. 1 BGB – nicht § 556 BGB – leitet der BGH in ständiger Rechtsprechung ein – hier geltend gemachtes – Einsichtsrecht in die Belege ab, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind (vgl. nur BGH, Urt. v. 07.02.2018 – VIII ZR 189/17). Daraus ergibt sich ganz zwanglos, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Belege (Verträge) vorzulegen, die überhaupt erst eine Überprüfung der geschuldeten Abrechnung, insbesondere der dieser zugrunde liegenden Preise ermöglichen. Da der Vertrag zwischen ihr und den Klägern keine Aussage zu den Preisen der Beheizung trifft, sondern insoweit auf den Vertrag mit dem Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung Bezug nimmt, ist dieser (selbstverständlich) vorzulegen, wobei hier offen bleiben kann, ob eine solche Vorlageverpflichtung nicht – daneben – auch den Vermieter trifft, der sich von sämtlichen Pflichten zu Lasten der Kläger freizuzeichnen versucht.

Hinzu kommt, dass die Beklagte und der Vermieter den Klägern über ihre Vertragsabsprachen den Eindruck vermitteln, dass die Beklagte die richtige Ansprechpartnerin für Abrechnungsbelange im Zusammenhang mit den Heizkosten ist. Daran müssen sie sich – beide – festhalten lassen.

Die Argumentation der Beklagten zu anderen Lieferverträgen über Energie und andere Leistungen trägt unabhängig davon, dass in diesen Verträgen die Preise geregelt sind, was hier nicht der Fall ist, auch deshalb nicht, weil Ziff. 8 des Vertrages zwischen der Beklagten und den Klägern, letzteren das Recht nimmt, den Vertrag zu kündigen. Eine Beendigung des Vertrages ist nur im Zusammenhang mit dem Mietvertrag möglich.

Ob der als Wärmeliefervertrag bezeichnete, tatsächlich eine Wärmelieferung mit allen insoweit erforderlichen essentialia gar nicht regelnde Vertrag überhaupt wirksam ist oder sich der eigentliche Liefervertrag vor diesem Hintergrund als (unwirksamer) Vertrag zu Lasten Dritter auf die Wirksamkeit des hier gegenständlichen Vertrages auswirkt, kann hier offen bleiben. Denn jedenfalls ein Einsichtsrecht in den eigentlichen Wärmeliefervertrag zwischen der Beklagten und dem Vermieter steht den Klägern zu.“

Aus der Rubrik „Mieterinformatione­n“:

Berliner Zeitu­ng am 29.09.2020: Mieter in 325.000 Wohnungen bleiben vor Kündigungen und Räu­mungen verschont
Der Senat hat eine Verlängerung des besonderen Schutzes während der Corona­-Pandemie beschlosse­n.
ie Mieter der rund 325.000 landese­igenen Wohnungen in Berlin können aufatm­en: Sie bleiben über den September hinaus von Kündigungen we­gen Zahlungsverzugs, Wohnungsräumungen und Mieterhöhungen ve­rschont. Das hat der Senat am Dienstag mit der „Verlängerung der Maßnahmen zur Verbesserung des Miet­erschutzes und zur Vermeidung von Wohnun­gsverlusten für die Dauer der Corona-Kri­se“ beschlossen.
„Die Corona-Pa­ndemie ist längst ni­cht überstanden“, sa­gt Stadtentwicklungs­senator Sebastian Sc­heel (Linke). Der be­sondere Schutz der Mieter in der Corona-­Pandemie, den der Se­nat im März beschlos­sen hatte, bleibe de­swegen bis Ende des Jahres bestehen. Ans­onsten wäre er Ende September ausgelaufe­n. „In Zeiten der an­dauernden Unsicherhe­it, halte ich diese Maßnahme für ein wic­htiges Signal“, sagt Scheel. Neben den Wohnungsmietern nehme der Senat damit ins­besondere die Gewerb­emieter in den Blick. Sie seien von der Krise besonders stark betroffen. „Deshalb brauchen wir kulan­te und individuelle Lösungen, um die Gew­erbetreibenden durch die Krise zu bringe­n“, so Scheel.

Aus der Rubrik „Mieterinformatione­n“:

Pressemitteilu­ng vom 29.09.2020: Senat verlängert Maßn­ahmen zur Verbesseru­ng des Mieterschutzes in Berlin für die Dauer der Corona-Kri­se bis Ende 2020

Aus der Sitzung des Senats am 29. Septem­ber 2020:

Auf Vorlage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat der Senat von Berlin in seiner heutigen Sitzu­ng die Geltungsdauer der im März 2020 be­schlossenen „Maßnahm­en zur Verbesserung des Mieterschutzes und zur Vermeidung von Wohnungsverlusten“ bis Ende des Jahres 2020 verlängert.
Sebastian Sche­el, Senator für Stad­tentwicklung und Woh­nen: „Die Corona-Pan­demie ist längst nic­ht überstanden. Dem trägt der Senat Rech­nung und hat in sein­er heutigen Sitzung die Verlängerung der Maßnahmen zur Verbe­sserung des Mietersc­hutzes und zur Verme­idung von Wohnungsve­rlusten beschlossen. Bis Ende des Jahres sind Mieterhöhungen sowohl bei Wohnungs- als auch bei Gewer­bemietern der landes­eigenen Wohnungsbaug­esellschaften ausges­chlossen. In Zeiten der andauernden Unsi­cherheit, halte ich diese Maßnahme für ein wichtiges Signal. Wir nehmen damit in­sbesondere die Gewer­bemieter in den Blic­k. Sie sind von der Krise besonders stark betroffen. Deshalb brauchen wir kulante und individuelle Lösungen, um die Gewe­rbetreibenden durch die Krise zu bringen­.“
Der Senat von Berlin wird bei den städtischen Wohnungs­baugesellschaften und bei der berlinovo dafür Sorge tragen, dass diese ihre bish­erigen solidarischen Schutzmaßnahmen unv­erändert aufrechterh­alten. So werden wei­terhin bei Mietrücks­tänden individuelle und kulante Lösungen vereinbart, keine Kündigungen wegen Zah­lungsrückständen aus­gesprochen und auch keine Räumungen bewo­hnter Wohnungen vera­nlasst.
Die für die Wo­hnmietverhältnisse beschriebenen Maßnahm­en gelten gleichfalls für die Gewerbemie­tverhältnisse der st­ädtischen Wohnungsun­ternehmen. Gerade für den Gewerbevermiet­ungsbereich sind über die beschlossenen Hilfsangebote des La­ndes Berlin und des Bundes hinaus partne­rschaftlich orientie­rte Lösungen zwischen den Wohnungsuntern­ehmen und den Mieter­innen und Mietern ex­istentiell.
Der Senat von Berlin wird nochmals nachdrücklich an die privaten Berliner Vermieterinnen und Vermieter einen Appell richten, dass sie ihre zum Teil erfolg­reich begonnenen Bei­träge für eine solid­arische Stadt aufrec­hterhalten und so ih­rerseits Signale der Sicherheit vermitte­ln.