Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist in der Zustimmung des Mieters, wenn sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer substantiellen Gegenleistung, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung verpflichtet, ein bedeutsamer Umstand für das Vorliegen eines Verzichtswillen und damit für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs zu sehen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1222/18, Urteil vom 29.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Ein Schadensersatzanspruch scheidet vorliegend aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen aus. Er ergibt sich weder aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag sowie der Mietaufhebungsvereinbarung noch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder unter dem Gesichtspunkt der Anfechtung des Mietaufhebungsvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB.

1. Ausschluss von Schadensersatzansprüchen aufgrund der Mietaufhebungsvereinbarung vom 03./08.03.2016

Es ist vorliegend bereits von einem Ausschluss von Schadensersatzansprüchen wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs aufgrund eines stillschweigenden Verzichts hierauf seitens der Kläger im Rahmen der Mietaufhebungsvereinbarung vom 03./08.03.2016 auszugehen.

Der Vermieter ist u.a. im Falle des Vortäuschens von (Eigen-)Bedarf dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. namentlich BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 =MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 BGH, Urteile vom 8. April 2009 – VIII ZR 231/07NJW 2009, 2059 Rdn. 11 m.w.Nachw. vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11; Beschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 343/10WuM 2011, 634 Rdn. 3).

Ob ein Räumungsvergleich oder ein Mietaufhebungsvertrag den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung der jeweiligen Vereinbarung und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit der Vereinbarung auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (vgl. wiederum BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 in Fortführung von BGH, Beschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 343/10a.a.O.).

An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind nach der Rechtsprechung des BGH strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 =NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 im Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21. November 2006 – VI ZR 76/06NJW 2007, 368 Rdn. 9; vom 26. Oktober 2009, II ZR 222/08NJW 2010, 64Rdn. 18; vom 18. September 2012 – II ZR 178/10WM 2012, 2231 Rdn. 22; vom 22. April 2015 IV ZR 504/14).

Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen.

Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 –VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 in Fortführung von BGH, Urteile vom 11. Oktober 2000 – VIII ZR 276/99; vom 20. September 2006 – VIII ZR 100/05WM 2007, 177 Rdn. 22; Beschluss vom 19. September 2006 – X ZR 49/05).

Dies ist hier der Fall.

Die vom BGH für den Abschluss eines Räumungsvergleichs nach vermieterseitiger Eigenbedarfskündigung postulierten Grundsätze sind – schon aus Gründen effizienten Mieterschutzes – nach Überzeugung des Gerichts auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar.

Gegen einen konkludenten Verzicht spricht vorliegend zwar, dass kein größeres Entgegenkommen des Beklagten in Bezug auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses anzunehmen ist.

Nach Ziff. 1 der Aufhebungsvereinbarung war grundsätzlich eine Beendigung des (langjährigen) Mietverhältnisses zum 31.12.2016 vorgesehen. Da der Vertrag auf den 03./08.03.2016 datiert ist, liegt hier ein annähernder Gleichlauf zur ordentlichen Kündigungsfrist von 9 Monaten nach § 573 c Abs. 1 BGB vor.

Über die gesetzliche Regelung hinausgehende Rechte wurden der Klagepartei in diesem Punkt also nicht eingeräumt. Andererseits wusste die Klagepartei – anders als dies im Regelfall bei einer vermieterseitigen Kündigung der Fall sein wird – schon seit Monaten von der Absicht des Beklagten, das Mietverhältnis aufzuheben. Sie konnte sich daher bereits auf einen etwaigen Umzug einstellen und vorbereiten sowie Maßnahmen zur Wohnungssuche veranlassen.

Die Vereinbarung, dass Schönheitsreparaturen nicht geschuldet sind (Ziff. 3 des Vertrags vom 03./08.03.2016), wird ebenfalls eher nicht als maßgebliches Entgegenkommen einzustufen sein, zumal über die Wirksamkeit einer etwaigen Schönheitsreparaturklausel keine Erkenntnisse bestehen, Klauseln in Altverträgen regelmäßig unwirksam sind und es sich hierbei nach den Erfahrungen des Gerichts um ein nicht unübliches Zugeständnis von Vermietern im Rahmen einer Vereinbarung über die Beendigung von Mietverhältnissen handelt. Andererseits können auch die Rechtssicherheit und -klarheit dahingehend, dass vom Mieter Schönheitsreparaturen sicher nicht verlangt werden, aus Mietersicht zumindest als positiver Aspekt gewertet werden.

Die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit kurzer Vorankündigungsfrist vorzeitig zu beenden, räumt dem Mieter zwar ein deutlich erhöhtes Maß an Flexibilität ein und ist daher durchaus auch im Interesse des Mieters, der auf diese Weise i.d.R. finanziell belastende Doppelzahlungen für ein neu abzuschließendes Mietverhältnis und das (vorübergehend noch parallel laufende) bisherige Mietverhältnis wird vermeiden können.

Andererseits liegt die frühzeitige (Rück-)Erlangung des Besitzes am Mietobjekt grundsätzlich gerade auch im Interesse des Vermieters. Auch in dieser vertraglichen Vereinbarung wird daher kein besonders großes vermieterseitiges Entgegenkommen gesehen werden können.

Klauseln dieser Art werden aus Sicht des Gerichts daher gerade auch in Räumungsvergleichen nahezu standardmäßig vereinbart.

Die verkürzte Kautionsabrechnungsfrist von 4 Wochen (statt der üblichen 3-6 Monate, vgl. Palandt-Weidenkaff, 2018, Einf v § 535 BGB Rdn. 126; Schmidt-Futterer/Blank 2017, § 551 Rdn. 97) stellt aus Sicht des Mieters ebenfalls einen positiven Aspekt dar, weil sie die finanziellen Belastungen im Zusammenhang mit einem Umzug oftmals abmildern wird. Denn der angelegte Kautionsbetrag kann hierdurch frühzeitig an den Mieter zurückfließen und von diesem bspw. für die neue Kaution, die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen, die Umzugskosten oder für sonstige Ausgaben im Kontext eines Wohnungswechsels verwendet werden. Allerdings ist auch eine solche Vereinbarung keineswegs ungewöhnlich.

Das Gericht wertet dagegen die vorliegende Abstandszahlung als namhaft und somit als erhebliches Indiz für einen Verzichtswillen der Kläger.

Dabei wird nicht verkannt, dass der Mietvertrag, in den der Beklagte nach § 566BGB eintrat, in erhöhtem Maße mieterfreundlich ausgestaltet war.

Es dürfte daher durchaus ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Beklagten daran bestanden haben, sich von diesem Mietverhältnis alsbald zu lösen. Denn es ist gerichts- und wohl auch allgemein bekannt, dass Wohnungen ohne – zumal nicht vermieterfreundliche – mietvertragliche Bindung im Falle einer Veräußerung einen höheren Verkaufserlös zu erzielen geeignet sind, als Wohnungen mit einer – zumal nicht vermieterfreundlichen – mietvertraglichen Bindung.

Es wird daher – gerade in Anbetracht des überaus angespannten Immobilienmarktes in der Landeshauptstadt München – bei realitätsnaher Betrachtung davon auszugehen sein, dass grundsätzlich eine erhöhte Bereitschaft besteht, Abstandszahlungen zu leisten, um einen Mieter einvernehmlich zum Auszug zu bewegen und damit die Grundlage für eine wirtschaftlich lukrative Weiterveräußerung/anschließende Neuvermietung (ggf. nach Sanierung) zu schaffen. Eine Abstandszahlung – ggf. auch in namhafter Höhe – wird vor diesem Hintergrund in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in eingeschränkterem Maße als Indiz eines Verzichts auf Schadensersatzansprüche ausgelegt werden können, als dies in weniger umkämpften Immobilienmärkten der Fall sein wird.

Es wird auch nicht verkannt, dass das durch den Aufhebungsvertrag zu beendende Mietverhältnis unzweifelhaft als langjährig zu bezeichnen ist. Je länger Mietverhältnisse angedauert haben, desto höher wird im Allgemeinen die berechtigte mieterseitige Erwartung in Bezug auf die Summe einer etwaigen Abstandszahlung/Umzugskostenbeihilfe sein.

Zu berücksichtigen ist auch, dass die Abstandszahlung zwar bis auf 24.500,00 Euro gestaffelt ansteigen sollte (Ziff. 5), dies jedoch gleichzeitig mit einer Verkürzung der Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verbunden war. Zudem sollte die Abstandszahlung sogar vollständig entfallen und hätte in der bereits gezahlten Höhe von 15.000,00 Euro (nebst Zinsen) zurückgezahlt werden müssen, sofern der späteste Räumungs- und Herausgabetermin zum 31.12.2016 nicht eingehalten worden wäre, was mit einem gewissen Risiko der Mieterseite einherging.

Andererseits sollte bereits spätestens 14 Tage nach Abschluss der Mietaufhebungsvereinbarung ein Betrag von 15.000,00 Euro an die Mieter gezahlt werden, was in Bezug auf die Gegenleistung in Form der Räumung und Herausgabe eine erhebliche Vorleistung des Vermieters darstellte. Gerade in Relation zur Höhe der Miete von insgesamt 1.208,00 Euro ist bereits der Betrag von 15.000,00 Euro als durchaus namhaft zu bezeichnen. Denn er ging über die Höhe einer Jahresmiete hinaus. Noch deutlicher wird das Verhältnis von Miete und Abstandszahlung – und damit der Charakter der Namhaftigkeit der Abstandszahlung – wenn man den gezahlten Betrag von 21.000,00 Euro bzw. den maximal vereinbarten Betrag von 24.500,00 Euro betrachtet, da dieser mehr als 17 bzw. mehr als 20 Monatsmieten ausmachte.

Auch die Gesamtschau aller vermieterseitigen Zugeständnisse trägt hier die Annahme eines Verzichtswillens.

Anzuführen ist vorliegend die namhafte Abstandszahlung, die vom Vermieter zum weit überwiegenden Teil bereits vorab zu zahlen war, der Verzicht auf Schönheitsreparaturen bzw. die diesbezügliche klarstellende Regelung, das Recht zur kurzfristigen Rückgabe des Mietobjekts bei vorzeitiger Beendigung der Verpflichtung zur Zahlung von Miete und die deutlich verkürzte Kautionsabrechnungsfrist.

Bereits aus rechtlichen Gründen scheidet hier also ein Schadensersatzanspruch der Kläger aus.“

Aus der Rubrik „Wohnungsleerstand“:

DER TAGESSPIEGEL am 14.06.2018: Steglitz-Zehlendorf – Geistervilla macht den Bund reich

Kritiker werfen der bundeseigenen Firma Bima vor, eine Villa in Zehlendorf seit Jahren leer stehen zu lassen, um ihren Wert zu steigern.

Trotz Wohnungsnot in Berlin steht in der Sven-Hedin-Straße 11 seit Jahren eine großzügige Villa leer, wird auf Kosten des Steuerzahlers bewacht und in Schuss gehalten.

Der lässliche Umgang des Bundes mit dem eigenen Grundbesitz ist auch für Anwohner ein Ärgernis: „Das kostet doch, und ohne Nutzer verfällt so ein Gebäude auch“, sagt einer, der ungenannt bleiben will. Deutlicher Unmut auch bei einer der schärfsten Kritikerinnen der Grundstückspolitik des Bundes, Lisa Paus, Bundestagsabgeordnete der Grünen: „Es wäre ein Unding, sollte sich herausstellen, dass die Bima hier allein auf einen höheren Verkaufspreis spekuliert.“

https://www.tagesspiegel.de/berlin/steglitz-zehlendorf-geistervilla-macht-den-bund-reich/22676872.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

spiegel.de am 13.06.2018: Deutschlands größter Wohnungskonzern – Bereichert sich Vonovia an seinen Mietern?

Mieterhöhungen, teure Modernisierungen, überhöhte Betriebskostenabrechnungen: Die Wut auf Vonovia ist groß. Bereichert sich Deutschlands größter Wohnungskonzern an seinen Mietern?

Man muss als Mieter schon sehr aufmerksam sein, wenn man Fehler in der Betriebskostenabrechnung entdecken will. Es sind Schreiben mit vielen Berechnungen und noch mehr Zahlen – ideal, um etwas darin zu verstecken. Denn wer macht sich die Mühe, Dokumente anzufordern und die Kalkulationen nachzuvollziehen?

Absicht oder Versehen? Unzulässige Posten in den Betriebskosten

Ähnlichen Unmut gibt es in sehr vielen Vonovia-Wohnungen in ganz Deutschland, die Mietervereine bekommen laufend Beschwerden. Für die ist das Unternehmen aber kaum zu fassen: Sie sind lokal organisiert, und sie erfahren höchstens, welche Probleme ihre jeweiligen Mitglieder haben – einen Überblick über das Verhalten des Gesamtkonzerns bekommt nicht einmal deren Dachverband, der Deutsche Mieterbund. Dazu kommt, dass kaum ein Mieter das Risiko einer Klage eingeht.

Denn häufig sind es vermeintliche Kleinigkeiten, die nicht korrekt sind, wie beispielsweise die „Baumwartung“, die sich einem Mieterverein zufolge bei einigen Wohnanlagen in der Betriebskostenabrechnung unter dem Punkt „Gehölzflächenpflege“ verbirgt. Diesen Posten dürfen Vermieter gar nicht auf die Miete abwälzen. Aber wer weiß das schon? Und wer würde gegen Kosten von ein paar Euro im Monat das Risiko einer Klage eingehen? Und hat Vonovia seinen Mietern diesen Posten vielleicht nur versehentlich in Rechnung gestellt?

http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/vonovia-mieter-fuehlen-sich-betrogen-a-1211949.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Entspricht es pflichtgemäß ausgeübtem Aussetzungsermessen, wenn ein Gericht analog § 148 ZPO einen Rechtsstreit bis zu einer Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse aussetzt, sofern die §§ 556d ff. BGB für den Ausgang des Rechtsstreits entscheidungserheblich sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 66/18, Beschluss vom 07.06.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die gemäß §§ 252567 ff. ZPO zulässige und gemäß § 568Satz 2 Nr. 1 ZPO der Kammer zur Entscheidung übertragene sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den Rechtsstreit zu Recht ausgesetzt.

Die Aussetzung eines Rechtsstreits ist in analoger Anwendung von § 148 ZPO zulässig, wenn hinsichtlich eines entscheidungserheblichen Gesetzes ein konkretes Normenkontrollverfahren vor dem BVerfG anhängig ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8. Oktober 2003 – 2 BvR 1309/03NJW 2004, 501, 502; Stadler, in: Musielak, ZPO, 14. Aufl. 2017, § 148 Rz. 16 m.w.N.). Der Aussetzungsbeschluss ist allerdings nur dann ermessensfehlerfrei, wenn die Verfassungsgemäßheit des Gesetzes für den iudex a quo tatsächlich entscheidungserheblich ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25. März 1998 – VIII ZR 337/97NJW 1998, 1957). Deshalb müssen dessen Ausführungen erkennen lassen, dass er das ihm eingeräumte Aussetzungsermessen pflichtgemäß ausgeübt hat und es – unter Zugrundelegung seiner Rechtsauffassung – im Ergebnis tatsächlich auf die Verfassungsgemäßheit des vom BVerfG zu überprüfenden Gesetzes ankommt (vgl. Kammer, Beschluss vom 1. März 2018 –67 T 20/18, GE 2018, 461, juris Tz. 6).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Aussetzungsentscheidung des Amtsgericht ermessensfehlerfrei erfolgt:

Bei dem BVerfG sind – auf zwei Vorlagebeschlüsse der Kammer vom 7. Dezember 2017 (67 S 218/17NZM 2018, 118) und 12. April 2018 (67 S 328/17, BeckRS 2018, 9562) – derzeit zumindest zwei die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse betreffende Normenkontrollverfahren anhängig; es ist nicht nur nicht auszuschließen, sondern überwiegend wahrscheinlich, dass die Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB zukünftig zum Gegenstand weiterer konkreter Normenkontrollverfahren und Individualverfassungsbeschwerden erhoben werden wird. Davon ausgehend hat die vom Amtsgericht getroffene Entscheidung dem in § 148 ZPO verfahrensrechtlich verkörperten Gedanken der Prozessökonomie ermessensfehlerfrei zur Geltung verholfen. Denn die Aussetzung eines fachgerichtlichen Verfahrens in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO dient im streitgegenständlichen Kontext dem Grundsatz des wirkungsvollen Rechtsschutzes in doppelter Hinsicht (vgl. BVerfG, a.a.O.). Zum einen sind die Instanzgerichte davon befreit, selbst eine umfassende und aufwändige Prüfung der verfassungsrechtlichen Fragestellungen vorzunehmen, die sich nicht nur auf den von der Kammer angenommenen Verstoß gegen die Art.80 Abs. 1 Satz 2, 3 Abs. 1 GG, sondern im Falle der vom Gericht bejahten Verfassungsgemäßheit auch auf eine Vereinbarkeit der §§ 556d ff. BGB mit Art. 2und 14 GG erstrecken müsste, die wiederum – mit gewichtigen Gründen – von Teilen der Literatur verneint wird (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 12, 25; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, 193 ff.). Zum anderen aber wird das BVerfG von weiteren Vorlageverfahren frei gehalten, wodurch sich die Geschäftslast des Gerichts nicht erhöht und eine spätere förmliche Bescheidung der Parallelverfahren entfällt. Hinter diesen im Ergebnis auch den Parteien dieses Rechtsstreits zu Gute kommenden Vorteilen treten die Nachteile einer womöglichen – allerdings nicht zwingenden – Verzögerung des konkreten Rechtsstreits bis zu einer verbindlichen Entscheidung des BVerfG zurück (vgl. BVerfG, a.a.O.).

Schließlich hat das Amtsgericht in seinem ausführlich begründeten Aussetzungsbeschluss auch dargetan, aus welchen Gründen es die Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB im hiesigen Rechtsstreit für entscheidungserheblich erachtet. Damit ist es den für die Überprüfung der pflichtgemäßen Ausübung seines Aussetzungsermessens durch das Beschwerdegericht unerlässlichen Formalanforderungen in jeder Hinsicht gerecht geworden (vgl. Kammer, Beschluss vom 1. März 2018 – 67 T 20/18, GE 2018, 461, juris Tz. 6). Die materielle Richtigkeit der vom Amtsgericht zu Grunde gelegten Rechtsauffassung kann dahinstehen, da diese der Beurteilung des Beschwerdegerichts im Rahmen des § 252 ZPO entzogen ist (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2017, § 252 Rz. 3 m.w.N.).“

Aus der Rubrik „Gesetzesvorhaben“:

rbb24.de am 14.06.2018: Musterfeststellungsklage im Bundestag – Neues Klagerecht könnte Mietern im Kosmosviertel helfen 

Die Bewohner im Kosmosviertel zahlen kräftige Mieterhöhungen für eine falsche energetische Sanierung. Bezirk und Land sind die Hände gebunden. Doch in solchen Fällen können sich Betroffene künftig gemeinsam gerichtlich wehren.

1.900 Wohnungen sollen in der Berliner Plattenbausiedlung im Kosmosviertel in Berlin-Altglienicke energetisch saniert werden. Doch bei den bisher gedämmten Häusern ist keine Energieeinsparung nachweisbar. Mindestens sechs Zentimeter dick müsste der Dämmputz an den Außenwänden sein, wenn er wie angekündigt wirken soll. Den Bewohnern hatte man nach der Sanierung 30 Prozent Heizkosteneinsparung versprochen. Doch wie der rbb bereits im April berichtete, wurde der Putz teilweise nur ein bis zwei Zentimeter aufgetragen. Trotzdem sollen hunderte Bewohner mit extremen Mieterhöhungen dafür bezahlen. 

Der Deutsche Bundestag beschloss am 14.06.2018 das Gesetz über die sogenannte Musterfeststellungsklage. Bei ähnlich gelagerten Fällen, wie etwa beim Dieselskandal oder eben auch bei der Wärmedämmung im Kosmosviertel, kann ein Verband stellvertretend für geschädigte Verbraucherinnen und Verbraucher gegen ein übermächtiges Unternehmen klagen.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2018/06/musterfeststellungsklage-daemm-betrug-kosmosviertel-berlin-alt-g.html

Gastbeitrag Interessengemeinschaft Sozialrecht e.V.

Hartz IV: Wann werden Miet- und Nebenkosten übernommen?

Beim Bezug von Arbeitslosengeld II – auch Hartz IV genannt – erhalten Hilfebedürftige einen Regelsatz, damit ein grundständiger Lebensunterhalt gesichert ist. Dieser fällt allerdings zu gering aus, um davon auch die Miete für eine Wohnung inklusive Nebenkosten aufbringen zu können. Welche Unterstützung den Betroffenen hierbei stattdessen zuteil wird, erfahren Sie in folgendem Ratgeber.

Die Kosten für Unterkunft und Heizung werden kurz auch als KdU bezeichnet und bilden neben dem Regelsatz einen weiteren Bestandteil der Hartz-IV-Leistungen. Nach § 22 Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II) wird dieser Bedarf „in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen“ allerdings nur dann anerkannt, sofern sich diese in einem angemessenen Rahmen bewegen.

Welche Miete gilt als angemessen?

Es kann keine pauschale Aussage darüber getroffen werden, wann die Höhe der Mietkosten als angemessen gilt, da stets regionale Unterschiede berücksichtigt werden müssen. Grundlage hierfür bildet der örtliche Mietspiegel, der mitunter stark variiert.

Für Hartz-IV-Empfänger, die beispielsweise in Berlin wohnhaft sind, gelten seit Januar 2018 folgende Richtwerte zur Mietübernahme durch das Jobcenter:

Im Haushalt lebende Personen Angemessene Wohnungsgröße in m² Richtwert Bruttokaltmiete 2018 in Euro
1 50 404,-
2 60 472,20
1 zusammen mit einem Kind 65 491,40
3 80 604,80
4 90 680,40
5 102 795,60
je weitere Person 12 93,60

 

Fällt die Miete höher aus, kann der Leistungsempfänger unter Umständen den Differenzbetrag aus dem ihm zustehenden Regelsatz selbst begleichen. Ist dies nicht möglich, wird der Betroffene dazu aufgefordert, sich entweder einen Untermieter zu suchen oder in eine günstigere Wohnung umzuziehen.

Wie wird die Kostenübernahme beantragt?

Dass Hilfebedürftige den Hartz-IV-Regelsatz erhalten, schließt nicht automatisch die Mietkostenübernahme vonseiten des Jobcenters ein. Vielmehr muss hierzu ein gesonderter Antrag gestellt werden. In der Regel geschieht dies als sogenannte Anlage KDU, die zusammen mit dem Hauptantrag eingereicht wird. Darin müssen sämtliche Angaben zur Wohnung – sprich die Gesamtgröße, die Anzahl der Räume sowie der wohnhaften Personen, die Kaltmiete, die gesamten Nebenkosten und in diesem Zusammenhang auch die Form der Energiequelle für die Heizung – aufgeführt werden.

Bei der Prüfung des Antrags spielt für das Jobcenter allerdings nicht nur die Wohnungsgröße und die Höhe der Miete eine Rolle, sondern auch das Alter des Antragstellers. In der Regel muss der Leistungsberechtigte über 25 Jahre alt sein, um die Kostenübernahme einer eigenen Wohnung zu erwirken, andernfalls wird der Verbleib im Haushalt der Eltern gefordert. Eine Ausnahme besteht aber zum Beispiel bei der Eingliederung in den Arbeitsmarkt sowie im Fall von schwerwiegenden Konflikten, die den Wohnsitz zusammen mit den Erziehungsberechtigten unzumutbar machen.

Die Interessengemeinschaft Sozialrecht e.V. bietet auf ihrem kostenlosen Ratgeberportal viele weitere Informationen zum Thema, beispielsweise was Hartz-IV-Empfänger bei einem Umzug berücksichtigen müssen.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Müssen Personen gem. § 563 Abs. 1 und 2 BGB beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt bzw. in diesem gelebt haben?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 103/17, Urteil vom 16.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 985 BGB, der Beklagte blieb für ein behauptetes Recht zum Besitz im Rahmen des Eintritts in das mit der verstorbenen Mutter T… D… bestehende Mietverhältnis, § 563 Abs. 2 BGB, mangels hinreichend substantiierter Tatsachenbehauptungen beweisfällig.

Zwar ist an die Beantwortung der Frage, ob ein im Haushalt des verstorbenen Mieters lebendes eigenes Kind in das Mietverhältnis eingetreten ist, keine überspannten Anforderungen zu stellen, es reicht vielmehr aus, wenn das Kind in dessen Haushalt gelebt hat, während sonstige Angehörige den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben müssen ( BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14 m.w.N.). Dabei müssen die Personen gem. § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Pauschale Behauptungen reichen indes hierzu nicht, es müssen vielmehr hinreichend Indizien vorgetragen werden, unerträgliche Nachforschungen in der Intimsphäre sind aber nicht veranlasst (Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 17.04.2013 – 23 C 10824/12). Die Darlegungslast ist indes im Hinblick auf das Alter eines Kindes in gewissem Umfang gesteigert, auch soweit lediglich das Erfordernis des bloßen Zusammenlebens im gemeinsamen Haushalt erforderlich ist (Streyl Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015 RN 38 § 563 BGB). Das Leben im gemeinsamen Haushalt bei Kindern muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters noch bestehen, allerdings kann das Eintrittsrecht der Kinder dadurch verloren gehen, wenn sie ausgezogen sind, denn dies stellt grundsätzlich das Ende des Lebens im gemeinsamen Haushalt dar. Soweit der Beklagte das Zusammenleben im gemeinsamen Haushalt behauptet, so fehlt es an substantiierter Darlegung hierzu. Entsprechend den allgemeinen Regeln muss derjenige, der Rechtsfolgen aus einem Eintritt herleiten will, die Voraussetzungen des Eintritts darlegen und beweisen. Personen gem. § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB müssen also beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt bzw. in diesem gelebt haben. Pauschale Behauptungen hierzu reichen nicht, es müssen vielmehr hinreichende Indizien vorgetragen werden, um subsummieren zu können. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Beklagte einerseits behauptet, seit 2004, hingegen im weiteren Schriftsatz seit 2006 im gemeinsamen Haushalt in dem streitgegenständlichen Wohnraum gelebt zu haben. Angesichts des vorgelegten Mietvertrages hinsichtlich einer Wohnung in der W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main, für die Leistungen nach dem SGB II bewilligt worden sind nachdem der Beklagte zuvor in der F…-Straße 15 in 6… Frankfurt wohnhaft gewesen ist, sind vorliegend höhere Anforderungen an die Substantiierungslast zu stellen. Dies vorliegend deshalb, da nach einer Gewerbeummeldung (wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 53 der Akten verwiesen wird) dort einerseits die Anschrift der Wohnung mit W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main und der Grund der Ummeldung die Änderung der Wohnanschrift genannt ist bei einer Betriebsstätte in der F…straße 3 in 6… Mannheim, insbesondere auch bei Beantragung von Leistungen beim Jobcenter Frankfurt am 21.12.2016. So hatte der Beklagte einerseits behauptet, ununterbrochen im gemeinsamen Haushalt mit der mittlerweile verstorbenen Mutter T… D… in Frankenthal gelebt zu haben andererseits werden unterschiedliche Wohnanschriften auch gegenüber Behörden genannt sind. Daher ist der Beklagte gehalten, hinreichend substantiiert dazu vorzutragen, wann er erneut in die Wohnung M…straße 1a zurückgezogen sein will und weshalb der Auszug aus dieser Wohnung ein vorübergehender gewesen sein soll.

Unabhängig davon ist daneben die Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB wirksam, denn der Vermieter kann dem Eintretenden außerordentlich fristgerecht kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden vorliegt. Dabei ist regelmäßig die fehlende oder gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden ein wichtiger Grund, da § 563 Abs. 4 verhindern will, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausgesetzt sehen muss (Amtsgericht München, Urteil vom 18.08.2016 –432 C 9516/16). Auch soweit für die Wohnung in der W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main das hierfür zuständige Jobcenter Frankfurt am Main Mietzinszahlungen bewilligt hat, so steht dies dem nicht entgegen, denn einerseits besteht die Gefahr einer Sperre für Leistungen nach dem SGB II, andererseits erscheint ausgeschlossen, dass das Jobcenter die Mietzinszahlungen für 2 Wohnungen bewilligt.

Auch soweit der Beklagte die Vorlage einer fehlenden Vollmacht bzgl. des Kündigungsschreibens vom 15.03.2017 rügt, fehlt es an einer ordnungsgemäßen Zurückweisung der Kündigungserklärung, § 174BGB. Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, wie vorliegend die Kündigungserklärung, dann unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. In seinem Schreiben vom 04.04.2017 weist der Beklagte jedoch lediglich die Kündigung selbst zurück, da er behauptet, in rechtlich zulässiger Weise sich in der streitgegenständlichen Wohnung aufzuhalten, er rügt indes nicht die fehlende Vollmacht. Eine solche Rüge wird erst in der Klageerwiderungsschrift vom 07.06.207 erhoben, sodass es nach den Gesamtumständen an der Unverzüglichkeit auch unter Berücksichtigung einer vorherigen Einholung von Rechtsrat fehlt. Nach dem Vorgenannten vermochte der Beklagte ein Recht zum Besitz gem. § 986 ZPO mangels hinreichend substantiierter Darlegungen nicht zu beweisen, sodass er zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietsache zu verurteilen ist.“

Pressemitteilung 28/2018

Kurswechsel der Berliner CDU bei der Mietenpolitik?

AMV begrüßt beabsichtigten Kurswechsel und verlangt erhebliche Absenkung der Modernisierungsumlage

Der neue Berliner CDU-Fraktionschef Burkard Dregger sagte in seinem ersten Pressegespräch nach seiner Wahl am 13.06.2018, „er habe große Sympathie, die Umlagemöglichkeit bei Modernisierungen zu begrenzen“. Er habe in seinem Wahlkreis gesehen, wie „die Mieten in die Höhe geschossen“ würden, wenn modernisiert würde. Er wünsche sich hier „eine Umkehr auf Bundesebene“.

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. begrüßt ausdrücklich die Ankündigung des neuen Berliner CDU-Fraktionschefs Burkard Dregger, dass es bei der Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierungen zu einem Umdenken sowie zu einem Kurswechsel bei der Berliner CDU kommen soll“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV, Ass. Marcel Eupen.

„Die jetzige Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierungen (11 % der Investition) ist zwingend einzuschränken, d.h. spürbar abzusenken, da es durch sie bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen zu Mietsteigerungen kommt, die für viele Mieterinnen und Mieter nicht bezahlbar sind und damit letztendlich zu Verdrängungen führen. Gerade in einer Stadt wie Berlin mit äußerst angespanntem Wohnungsmarkt ist das ein riesengroßes Problem“, sagte Eupen. „Der seit Monatsanfang vorliegende Referentenentwurf von Bundesjustizministerin Katarina Barley, der eine Absenkung der Modernisierungsumlage von 11 auf 8 % sowie die Einführung einer Ober- oder Kappungsgrenze von 3 €/m² mtl. vorsieht, ist unzureichend, da die geplanten Einschränkungen nicht weit genug gehen, um in Zukunft drastische Mieterhöhungen zu verhindern“, so Eupen. „Die Modernisierungsumlage sollte zunächst auf 4 % abgesenkt und eine Kappungsgrenze von 1,50 €/m² mtl. eingeführt werden. Mittelfristig sollte die Modernisierungsumlage zugunsten eines sozial und ökologisch qualifizierten Mietspiegels komplett abgeschafft werden“, fordert Eupen.

„Der AMV erwartet von Dregger, dass er seinen Worten Taten folgen lässt und die Berliner CDU die Union auf Bundesebene auffordert, die Modernisierungsumlage erheblich abzusenken“, schließt Eupen.

Berlin, den 14.06.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

deutschlandfunkkultur.de am 08.06.2018: Gutes Wohnen als Luxus – Sind bezahlbare Mieten für alle möglich?

Mietwohnungen und Eigentumswohnungen sind vor allem in Großstädten selbst für Normalverdiener zunehmend unerschwinglich. Es wird zu viel spekuliert und es werden zu wenige günstige Wohnungen gebaut. Wie lässt sich die Situation verbessern?

Woran liegt es, dass die Preise für Mietraum so unverhältnismäßig steigen? Was ließe sich politisch dagegen tun? Was bringt etwa die in dieser Woche von der Bundesjustizministerin angekündigte Verschärfung bzw. Nachbesserung der bestehenden Mietpreisbremse? Ist finanzierbarer Wohnungsbau möglich?

Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbunds

„Wir brauchen zwei Dinge: Zum einen eine intensive Bautätigkeit – und eben nicht 284.000 fertiggestellte Wohnungen im Jahr, sondern mindestens 400.000. Und wir brauchen dazu – begleitend, dämpfend – mietrechtliche Vorschriften, die dafür sorgen, dass in der Zwischenzeit, bis wir soweit sind, die Mieten nicht durch die Decke schießen. Die Politik hat über Jahre hinweg dieses Problem verschlafen. Es wird ein zentrales Thema der nächsten zehn Jahre sein, dass hier endlich viel mehr getan wird. Und der Koalitionsvertrag reicht da hinten und vorne nicht.“

http://www.deutschlandfunkkultur.de/gutes-wohnen-als-luxus-sind-bezahlbare-mieten-fuer-alle.1083.de.html?dram%3Aarticle_id=419914

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

DER TAGESSPIEGEL am 12.06.2018: Wohnen in Berlin – Senat wird sein Ziel beim Wohnungsbau verfehlen

Im Koalitionsvertrag hatten sich SPD, Linke und Grüne auf „mindestens 30.000 Neubauwohnungen“ bis 2021 festgelegt. Nach jetzigem Stand wird das nicht möglich sein.

Der rot-rot-grüne Senat hat amtlich bestätigt, dass er das im Koalitionsvertrag vereinbarte Wohnungsbauziel verfehlen wird. Das geht aus dem Bericht für das Abgeordnetenhaus hervor, den der Senat am 12.06.2018 verabschiedet hat. Zudem wächst in der Berliner SPD die Sorge um ein Erlahmen des Wohnungsbaus.

Dem von Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) vorgelegten Bericht zufolge geht der Senat von 26.514 fertigen Neubauwohnungen in kommunaler Hand bis 2021 aus. Im Koalitionsvertrag hatten sich SPD, Linke und Grüne auf „mindestens 30.000 Neubauwohnungen“ festgelegt.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnen-in-berlin-senat-wird-sein-ziel-beim-wohnungsbau-verfehlen/22677516.html