Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darzulegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 151 C 89/18, Urteil vom 14.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. b) wie folgt aus: „Die Beklagten haben darüber hinaus Anspruch auf Rückzahlung der für 2017 auf sie umgelegten Hauswartskosten i.H.v. 140,01 Euro. Die Beklagten haben die Umlagefähigkeit der abgerechneten Hausmeisterkosten nach Einsicht in die Belege am 27.11.2018 beanstandet. Eine Umlage der Hauswartskosten scheide aus, da die Klägerseite nicht dargelegt hat, ob und ggf. in welcher Höhe Hauswartskosten i.S.v. § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO in 2017 angefallen sind. Gemäß § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO gehören zu den Hauswartskosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft ; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen, was am ehesten durch Stundenzettel möglich ist (Langenberg/Zehelein BetrKoStR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 206, beck-online). Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar (Langenberg/Zehelein BetrKostR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 1-333, beck-online). Gemäß der Anlage 1 zum Hauswartsdienstvertrag vom 01.12.2015 (Anlage B10, BI. 87 f. d.A.) umfassen die vom Hausmeister ### auszuführenden Arbeiten neben typischen Hausmeistertätigkeiten wie der Sorge für die Einhaltung der Hausordnung, Reinigungsarbeiten, Gartenpflege und Müllbeseitigung auch Aufgaben der Verwaltung wie die Entgegennahme und Erledigung von Beanstandungen und Mängelanzeigen oder das Erfassen und Weiterleiten von Vandalismusschäden sowie Aufgaben der Instandsetzung wie der Behebung kleinerer Mängel der haustechnischen Einrichtungen, die Veranlassung der Beseitigung von Mängeln an z.B. Rohrleitungssystemen und Heizungsanlage und gemäß § 2 Nr. 3 Ergänzung/ Nachtrag Hauswartdienstvertrag vom 16.06.2002 (Anlage B9, Bl. 84 ff. d.A.) die Entfernung von Graffiti im Bedarfsfall. Die Klägerin hat zu Art und Umfang der von dem Hausmeister tatsächlich ausgeführten Arbeiten keine konkreten Angaben gemacht, sondern lediglich angegeben, dass die Beklagten die Umlage von Kosten der Beseitigung von Graffiti im maßgeblichen Abrechnungszeitraum bei der Einsicht in die Unterlagen nicht festgestellt hätten.

Eine Grundlage für eine Schätzung des Umfangs der hausmeistertypischen Tätigkeiten ist danach nicht gegeben.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung nur dann umlegbar, wenn sie laufend erforderlich sind, indem etwa der Vermieter einen Raum zur Verfügung stellt, wo Sperrmüll gelagert werden kann, und der regelmäßig geleert wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 151 C 89/18, Urteil vom 14.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. a) wie folgt aus: „Die Beklagten haben Anspruch auf Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung 2017 vom 04.07.2018 (Anlage WK1, BI. 58 ff. d.A.) i.H.v. 9,07 Euro auf sie umgelegten Kosten der Sperrmüllbeseitigung, da es sich hierbei nicht um umlegbare Nebenkosten handelt. Zwar sind gemäß § 4 Ziff. 3 des Mietvertrags Kosten der Müllbeseitigung von den Mietern zu tragen. Bei der Abfuhr von Sperrmüll kommt es für die Umlagefähigkeit der Kosten entscheidend darauf an, ob sie laufend erforderlich ist, weil anderenfalls ein gem. § 1 Abs. 1 BetrKV wesentliches Merkmal für die Qualifikation als Betriebskosten fehlt; laufend anfallende Kosten sind z.B. dann anzunehmen, wenn der Vermieter den Mietern, z.B. im Keller oder auf dem Grundstück, eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 146). Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen z.B. von Dachböden oder Kellern sind keine umlegbaren Betriebskosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 144). Unstreitig resultierten die umgelegten Kosten für Sperrmüll zum Teil nur der Entsorgung einer Umwälzpumpe und Winkelelementen der Müllstandsfläche, so dass es sich insoweit um aus Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen resultierenden Müll handelte. Zu einem weiteren Teil beruhten die Kosten unstreitig auf der Entsorgung von seit 2016 im Kellergang befindlichen und dort von einem Dritten abgestellten Rigipsplatten, so dass es sich nicht um die laufende Entsorgung von Sperrmüll, sondern um eine Entrümpelungsaktion handelte.„

Pressemitteilung 09/2020

„Staakener Fensterberatung“ gut angenommenSeit dem16.03.2020 findet die kostenfreie Mieterberatung des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. im Auftrag des Bezirksamts Spandau in Staaken im Gemeinwesenverein Heerstraße Nord e.V. im Stadtteilzentrum Obstallee 22e nur noch in Notfällen und ohne direkten Kontakt als sog. „Fensterberatung“ statt. Sie wurde sehr gut angenommen und bisher von 22 Mieterinnen und Mietern in Anspruch genommen.

Die Ratsuchenden reichen ihre Unterlagen über den Briefkasten im Fenster neben der Eingangstür in den Beratungsraum. Dort werden sie gesichtet und die Sach- und Rechtslage wird geprüft. Nach erfolgter Überprüfung erfolgt sodann durch das geöffnete Bürofenster unter Einhaltung eines Sicherheitsabstandes von mindestens 2 Metern eine persönliche Beratung oder alternativ bei geschlossenem Fenster eine telefonische Beratung unter 030 – 914 90 889 oder unter 0174 / 483 27 28. Nach der erfolgten Beratung werden die Unterlagen durch den Briefkasten zurückgereicht.

Die „Staakener Fensterberatung“ findet in der Zeit der Corona-Pandemie immer montags von 16:00 Uhr bis 19:00 Uhr statt.

Auch im „Gemeinwesenverein Haselhorst e.V.“, Burscheider Weg 21, 13599 Berlin, findet eine „Fensterberatung“ statt, und zwar montags von 10:00 Uhr bis 12:00 Uhr.Die übrigen Standorte der bezirklichen Mieterberatung – Siemensstadt, Hakenfelde, Neustadt, Falkenhagener Feld und Wilhelmstadt – sind zur Pandemie-Vorbeugung im Zusammenhang mit dem Corona-Virus zurzeit geschlossen.

Telefonisch findet als Ersatz eine kostenlose Mieterberatung des AMV im Auftrag des Bezirksamts Spandau montags bis freitags von 08:00 Uhr bis 17:00 Uhr unter 030 – 68 83 74 92 oder unter 0170 / 23 71 790 oder unter 0174 / 483 27 28 statt. Zur Vorbereitung können Unterlagen zuvor per E-Mail unter information.amv@gmail.com oder postalisch unter der Postadresse AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., c/o RA Uwe Piper, Bayernring 27 a, 12101 Berlin, an den AMV übermittelt werden.

Bitte beachten Sie, die telefonische Mieterberatung gilt ausschließlich nur zur Pandemie-Vorbeugung im Zusammenhang mit dem Corona-Virus und wird später nach Aufhebung der Vorbeugemaßnahmen wieder eingestellt.

Berlin, den 07.04.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

Berliner Morgenpost am 02.04.2020: Wohnen in Berlin – Wohnungen an der „Friedenauer Höhe“ verzögern sich

Weil sich keine Investoren finden lassen, ist der Baustart für knapp 1500 Wohnungen an der „Friedenauer Höhe“ schon ein Jahr in Verzug.

Es ist eines der größten Wohnungsbauprojekte in Berlin. Direkt an der Stadtautobahn A100 und der Ringbahnlinie der S-Bahn. Das Großprojekt „Friedenauer Höhe“ – nach der geografisch leicht erhöhten Lage benannt – soll in ein paar Jahren knapp 1500 Wohnungen auf dem ehemaligen Güterbahnhof Wilmersdorf in Friedenau bereithalten.

Während die Firma Ten Brinke Berlin mit ihren 238 Wohneinheiten schon gut vorangeschritten ist, steht der zweite Bauherr, die OFB Projektentwicklung GmbH, vor einem Problem: Die Suche nach Investoren gestaltet sich schwieriger als gedacht. Und weil das so ist, konnte das Unternehmen auch ein Jahr nach dem offiziellen Start nicht mit dem Bau seiner etwa 1150 Wohnungen und gut 20.000 Quadratmeter Gewerbefläche beginnen.

Ten Brinke baut auf einer Fläche von 6000 Quadratmetern im Westen der „Friedenauer Höhe“ neben 238 sozial geförderten Wohneinheiten auch eine Kita, die Platz für bis zu 120 Kinder bieten soll. Nach Fertigstellung wird die Howoge die 1-, 2- und 3-Zimmer-Wohnungen sowie einige 4-Raum-Wohnungen schlüsselfertig übernehmen. Bislang sind also ausschließlich zwei Häuser im Rohbauzustand ganz im Westen des Baugebiets an der Handjerystraße zu finden. Der Rest ist Sandwüste.

Schon in wenigen Jahren soll hier aber ein neues Stadtquartier entstanden sein, das möglichst viel Aufenthaltsqualität bieten soll. Gut 10.000 Quadratmeter sind für Grünflächen vorgesehen. Ein zentraler Spielplatz, große Bäume und ein Ruhegarten runden den Außenbereich ab. Zudem sollen Autos fast vollständig aus dem neuen Viertel verbannt bleiben. Zwischen den Häusern sind Spielstraßen und eine Fahrradweg vorgesehen.

Der Baustart für 1150 Wohnungen sollte vor einem Jahr sein

Auch die OFB Projektentwicklung GmbH baut auf der „Friedenauer Höhe“. Die Arbeiten an den frei finanzierten gut 1150 Wohnungen sollen nun aber erst im zweiten Halbjahr 2020 beginnen, wie das Unternehmen mitteilt. Ein Jahr später als geplant also. Somit verschiebt sich die Fertigstellung ebenfalls um ein Jahr auf voraussichtlich 2024.

Anders als geplant, ist es bisher nicht gelungen, einen Investor für das Projekt zu finden. Die neue Strategie laute nun, mehrere Käufer zu suchen, wie es aus dem Bereich Stadtentwicklung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg heißt.

„Wir sind in Gesprächen mit potenziellen Investoren, spüren aber bezüglich der Auswirkungen des Mietendeckels weiterhin eine große Verunsicherung am Markt. Hinzu kommen derzeit die nicht abschätzbaren zeitlichen Verzögerungen und wirtschaftlichen Auswirkungen durch die Corona-Pandemie“, teilt OFB auf Nachfrage mit. Das Gesetz zum Mietendeckel greift bei neugebauten Häusern selbst allerdings nicht.

Stadtrat Jörn Oltmann (Grüne): „Wir brauchen dringend Wohnungen auf dem Markt“

Die Häuser der OFB nehmen für das gesamte Projekt eine besondere Rolle ein: Eine lange Häuserreihe wird an der Nordseite genau entlang der S-Bahn-Gleise und Autobahn verlaufen und dient so als Schallschutz vor Verkehrslärm für den Rest der Bebauung auf dem Areal. Deshalb sollen in die Gebäuden nur die Nebenräume zu dieser Seite hin angeordnet werden.

Tempelhof-Schönebergs Bezirksbaustadtrat Jörn Oltmann (Grüne) hofft, dass es nun endlich vorangeht: „Ich lege großen Wert darauf, dass jetzt gebaut wird, denn wir brauchen dringend Wohnungen am Mark.“ Unklar ist, welche Auswirkungen die Verzögerung auf die späteren Mietpreise haben könnte. Man solle deshalb auch darüber nachdenken, Wohnungen dem Land Berlin zum Kauf anzubieten, so Oltmann. Bezahlbaren Wohnraum könnten fast nur städtische Wohnungsbaugenossenschaften garantieren.

https://www.morgenpost.de/bezirke/tempelhof-schoeneberg/article228831353/Wohnungen-an-der-Friedenauer-Hoehe-verzoegern-sich.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 02.04.200: Wegen der Coronakrise – In Berlin soll es sechs Monate lang keine Mieterhöhung geben

Angesichts der Coronakrise fordert Bausenatorin Katrin Lompscher Hilfe und Kulanz von den Wohnungsverbänden. Nicht alle reagieren darauf erfreut.

Berlins Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher (Linke), hat in einem Brief an die drei großen Wohnungsverbände Berlins appelliert, „mindestens sechs Monate“ lang auf Mieterhöhungen zu verzichten, „keine Kündigungen bei Zahlungsrückständen“ zu betreiben und „kulante Lösungen“ zu finden.

Das geht über den Mieterschutz des Bundes hinaus. In dem Schreiben, das dem Tagesspiegel vorliegt, teilt Lompscher mit: „Es ist absehbar, dass infolge der Corona-Pandemie Hunderttausende ArbeitnehmerInnen von Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit betroffen sein werden“.

Wenn schon vor der Krise „ein Großteil der Betroffenen“ ihr komplettes Einkommen für Wohnen und Lebensunterhalt brauchten, würden sich diese mit staatlichen Hilfen „von knapp 60 bis 70 Prozent ihrer jetzigen Einnahmen die Mieten nicht mehr dauerhaft leisten können“.

Um dieser Not zu begegnen, schreibt Lompscher: Zur „Finanzierung der solidarischen Unterstützung für Betroffene begrüße ich ausdrücklich Überlegungen zur Einrichtung eines umfassenden Fonds“. Bei dessen „Planung und Einrichtung“ seitens der Verbände werde sie diese „gerne unterstützen“.

Der Chef von „Haus und Grund“ in Berlin, Carsten Brückner, nennt den Vorschlag eine „Unverschämtheit“: Die Senatorin „wälzt das Risiko der Pandemie auf die Eigentümer ab“. Er kenne Vermieter von Gewerbeflächen, die aus eigenem Antrieb auf Mieten verzichten. „Die sehen ja, dass kein Euro reinkommt bei geschlossenen Läden“. Aber ein Fonds könne nicht von Verbänden in Eigenregie aufgebaut werden, sondern müsse mit öffentlichen Mitteln gespeist werden.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wegen-der-coronakrise-in-berlin-soll-es-sechs-monate-lang-keine-mieterhoehung-geben/25710596.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Zeitung am 02.04.2020: Briesestraße – Neukölln: Neues Wohnprojekt mit WGs und Ateliers

Die Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land hat ein ganz besonderes Projekt fertiggestellt, das gemeinschaftliches Wohnen, Ateliers und Sozialbau unter ein Dach bringt.

Von außen sieht das Neubau-Ensemble mit seinen kleinen Balkonen und der gewellten Fassade wenig spektakulär aus. Im Inneren aber zeigt es seine besondere Qualität. Ein großer Hof liegt in der Mitte der vier Baukörper zwischen Briese- und Kienitzer Straße in Neukölln. Breite Laubengänge, die viel Platz für Begegnungen bieten, führen zu den Wohnungen. Das Leben in der Gemeinschaft steht im Mittelpunkt des jetzt fertiggestellten Bauprojekts der landeseigenen Wohnungsbaugesellshaft Stadt und Land.

Dort, wo früher ein Parkhaus stand, sind nach Plänen des Architekturbüros EM2N insgesamt 101 Wohnungen errichtet worden – darunter 77 Ein- bis Vierzimmerwohnungen, 17 Atelierwohnungen sowie sieben Wohnungen mit zusätzlichen Gemeinschaftsflächen für Wohngemeinschaften. 30 Unterkünfte werden als Sozialwohnungen für 6,50 Euro je Quadratmeter kalt vermietet. Die übrigen frei finanzierten Wohnungen kosten im Schnitt unter zehn Euro je Quadratmeter – so wie es bei den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen üblich ist.

Die 17 Atelierwohnungen sind zwischen 47 und 100 Quadratmetern groß. Hier können die Mieter Wohnen und Arbeiten miteinander kombinieren. Gefragt sind die Atelierwohnungen vor allem bei Künstlern der Richtung Malerei und Bildende Kunst. Die sieben Gemeinschaftswohnungen sind jeweils rund 300 Quadratmeter groß. Sie bieten den einzelnen Nutzern kleine Wohneinheiten mit ein und zwei Zimmern, die jeweils ein eigenes Bad sowie eine Kochnische haben und als individueller Rückzugsort dienen. Zugleich verfügen die Wohnungen über Räume, die zum gemeinschaftlichen Treffen genutzt werden können. Acht bis zehn Personen können in einer Gemeinschaftswohnung leben. Die Miete für jede dieser Wohnungen beläuft sich auf 3000 Euro warm pro Monat. Bei einer Belegung mit zehn Bewohnern muss also jeder 300 Euro warm bezahlen.

Die Bewohner der Gemeinschaftswohnungen haben entweder schon vorher zusammengelebt oder sie probieren die Wohnform nun für sich aus, sagt Anja Libramm. Neben Freunden mit Kindern, die zusammenziehen, um gemeinsam zu leben und sich zu unterstützen, gebe es auch eine Studenten-WG.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/neukoelln-neues-wohnprojekt-mit-wgs-und-ateliers-li.80341

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 03.04.2020: Recht – Landgericht Berlin kippt mieterfreundliches Urteil

Auf die Höhe der Heizkostenersparnis kommt es nach Ansicht der Richter bei einer Modernisierung nicht an. Nur darauf, dass Energie gespart wird.

Für Anke H. aus Pankow ist es „ein schwarzer Tag für die Mieterrechte“. Das Berliner Landgericht hat sie und ihren Mann dazu verdonnert, eine Modernisierung zu dulden, bei der die Heizanlage erneuert, die Fassade gedämmt und die alten Holzkastenfenster ihres Wohnhauses gegen Kunststoffisolierglasfenster ausgetauscht werden. Das Besondere an dem Fall: „Jede Energieeinsparung“ reicht nach der Entscheidung des Gerichts aus, um den Anspruch des Vermieters, hier der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gesobau, auf Duldung der Modernisierung durchzusetzen. Es kommt nach Ansicht des Gerichts nicht darauf an, ob sich die Modernisierung auf die aufzuwendenden Kosten des Mieters auswirkt, also, ob er nach Umlage der Modernisierungskosten im Gegenzug Energiekosten einspart.

Das Amtsgericht Pankow/Weißensee hatte noch genau anders entschieden. Es stellte im Urteil vom 28. Januar 2015 fest: Selbst wenn Energie wie behauptet eingespart werde, würde einer Ersparnis von 68,78 Euro im Monat bei den Heizkosten eine Mieterhöhung von 249,29 Euro gegenüberstehen. Selbst bei einer Preissteigerung beim Heizöl von zirka neun Prozent im Jahr, würde sich nach zehn Jahren die Heizkostenersparnis nur auf 137,56 Euro im Monat belaufen und läge noch immer deutlich unter der Mieterhöhung von 249,29 Euro. Erst nach zirka 20 Jahren würde die Modernisierungsumlage rechnerisch niedriger sein als die eingesparte Heizenergie. Dann könne von einer modernisierenden Instandsetzung aber nicht mehr die Rede sein. Die Mieter dürften deswegen die Modernisierung wegen Unwirtschaftlichkeit ablehnen.

Mieter reagieren empört

Die 63. Zivilkammer des Landgerichts entschied nun anders und gab der Gesobau damit grünes Licht für die Modernisierung. „Weder die Wirtschaftlichkeit für den Mieter noch die tatsächlichen Energieverbräuche spielen für Gericht und Politik eine Rolle“, empört sich Anke H. „Das ist Energieeinsparung nur auf dem Papier oder im Computer-Rechenmodell“, sagt sie. Kein Eigentümer würde unter solchen Voraussetzungen bauliche Veränderungen an seinem Haus vornehmen. „Da aber wir Mieter die unwirtschaftliche Maßnahmen bezahlen, ist es für den Eigentümer des Hauses möglich, diese durchzuführen.“

Marcel Eupen, Erster Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), bezeichnet es zwar als „ärgerlich, dass sich das Landgericht mit keinem Wort mit der Argumentation des Amtsgerichts Pankow/Weißensee auseinandergesetzt“ habe. Doch sei die Begründung des Gerichts rein rechtlich nicht zu beanstanden. Die maßgebliche Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch erfordere lediglich, dass in Bezug auf die Wohnung Energie eingespart werde. Notwendig sei eine Gesetzesänderung mit dem Ziel, Modernisierungen nur dann zuzulassen, wenn sie wirtschaftlich seien. Wenn also die Modernisierungskosten nur in dem Maße auf die Miete aufgeschlagen werden kann, wie Heizkosten gespart werden.

Mietendeckel begrenzt Umlage

Für die betroffenen Mieter der Gesobau in Pankow bleibe zumindest festzuhalten, dass die Modernisierungsmieterhöhung nach Inkrafttreten des Mietendeckels mit höchstens einem Euro je Quadratmeter weitaus geringer ausfällt als ursprünglich angekündigt, so AMV-Chef Eupen. Bei der vorliegend verklagten Mietpartei sollte die Miete bisher nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen von 378,58 Euro um 338,08 Euro auf monatlich 774,15 Euro steigen.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/landgericht-berlin-kippt-mieterfreundliches-urteil-li.80430

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Landgericht Berlin – 63 S 56/15, Urteil vom 24.03.2020

Berliner Morgenpost am 02.04.2020: Urteil – Mieter müssen energetische Sanierung dulden

Nach sieben Jahren ist das sogenannte „Pankower Dämmurteil“ ergangen – mit einer Niederlage für die Bewohner.

Anke Hahn ist die Enttäuschung deutlich anzuhören. „Wir haben auf ganzer Linie verloren“, sagt die Pankowerin. Hahn ist Mieterin im Haus Pestalozzistraße 4. Hinter ihr liegt ein beispiellos langer Prozess gegen ihre Vermieterin, die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gesobau. Mit dem Urteil, das ihr in dieser Woche vom Landgericht Berlin an der Littenstraße in Mitte zugesandt wurde, hat nun ein Verfahren seinen Abschluss gefunden, das mit einer Ankündigung der energetischen Sanierung des Mietshauses im Jahr 2013 seinen Anfang genommen hatte.

„Die Beklagten werden verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen in der von ihnen genutzten Wohnung in 13187 Berlin, Pestalozzistraße 4 zu dulden“, heißt es unmissverständlich in dem Urteil der 63. Zivilkammer (Az.: 63 S 56/15). Es folgt eine lange Auflistung der geplanten Arbeiten, darunter die Demontage ihrer Gasetagenheizung und der Anschluss an die Gaszentralheizung, der Austausch der Doppelkastenfenster aus Holz durch Kunstoffisolierglasfenster sowie die Dämmung der straßenseitigen Fassade.

Für Anke Hahn und ihren Mann droht damit nun Wirklichkeit zu werden, was ihnen ein Schreiben von der Gesobau 2013 ankündigte. Durch die umfassende energetische Sanierung ihres Hauses sollte die bisherige Gesamtmiete der vierköpfigen Familie demnach von 378,58 Euro nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen auf monatlich 774,15 Euro steigen. Die Modernisierungsumlage in Höhe von 338,08 Euro hätte demnach nahezu eine Verdoppelung ihrer Miete bedeutet – entsprechend schockiert waren die Hahns und beschlossen, sich gegen die Sanierungsmaßnahmen zu wehren.

Damit waren sie nicht allein, denn die Modernisierungsankündigung der Gesobau betraf nicht nur ihr Haus, sondern weitere Gebäude der Wohnanlage in der Trelleborger Straße, der Hallandstraße und der Florapromenade. Deren Bewohner schlossen sich daraufhin im „Pankower Mieterprotest“ zusammen, der unter anderen Härtefallregelungen und erweiterte Regelungen zum Schutz vor Mieterhöhungen in der Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und landeseigenen Wohnungsunternehmen erreichte.

Das Amtsgericht hatte der Familie recht gegeben

Zunächst schien auch der juristische Kampf Erfolg zu haben: Die Hahns, die die der Gesobau die erforderliche Zustimmung zur Sanierung verweigert hatten und daraufhin von dem landeseigenen Unternehmen verklagt wurden, erstritten vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee einen Sieg (Az.: 7 C 52/14 AG Pankow/Weißensee).

Das Amtsgericht urteilte, dass sie einen Großteil der angekündigten Arbeiten nicht dulden müsse, dieses gelte insbesondere für die Dämmung der Fassade, weil diese unwirtschaftlich sei. „Leider ist die Richterin am Landgericht nicht auf diese Argumentation und die von uns vorgelegten Nachweise zur Unwirtschaftlichkeit eingegangen“, bedauert Anke Hahn. Denn inzwischen würden nicht nur Gutachten, sondern auch reale Heizkostenabrechnungen aus dem Mietshaus vorliegen. Diese zeigten, dass die Mieter im bereits sanierten Hausteil keine nennenswerte Energieeinsparung hätten.

Auch Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins (BMV) bedauert, dass das Urteil des Landgerichts sich nicht, wie von vielen betroffenen Mietern erhofft, mit der Frage der Wirtschaftlichkeit befasst hat. Für die Hahns bliebe nun immerhin der Trost, dass die Gesobau nach dem im Februar 2020 in Kraft getretenen Mietendeckel die Modernisierungskosten nur noch mit höchstens einen Euro pro Quadratmeter umlegen dürfe.

„Eine zu duldende Modernisierung“

Das nunmehr schriftlich vorliegende Urteil im Berufungsverfahren „bestätigt uns nun, dass die geplanten energetischen Maßnahmen eine zu duldende Modernisierung darstellen“, teilt die Gesobau dazu auf Nachfrage der Berliner Morgenpost mit. „Diese Bestätigung hätte die Gesobau gern schon früher erhalten, um die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Modernisierung von Wohngebäuden schneller umsetzen zu können. „Das Urteil ist wichtig für die Zukunft, da diese Frage nunmehr offiziell geklärt wurde“, so die Sprecherin weiter. Die Planungen würden nun wieder aufgenommen „und das rechte Vorderhaus analog zum restlichen Gebäude, unter Berücksichtigung der Gerichtsurteile sowie geltender gesetzlicher Rahmenbedingungen, modernisiert“.

https://www.morgenpost.de/bezirke/pankow/article228826169/Urteil-Mieter-muessen-energetische-Sanierung-dulden.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Zeiung am 01.04.2020: Enge Fristen – Kreuzberger Mieter in Angst vor Verdrängung

Der Bezirk prüft das Vorkaufsrecht für das Haus an der Manteuffelstraße 105/Ecke Muskauer Straße 41. Doch die Bewohner befürchten, dass die Corona-Krise das Verfahren erschwert.

Wieder bangen Bewohner eines Berliner Mietshauses, wie lange sie noch in ihren Wohnungen bleiben können. Der Grund: Ihr Haus an der Manteuffelstraße 105/Ecke Muskauer Straße 41 in Kreuzberg wurde an einen privaten Erwerber verkauft.

„Wir stehen vor der Verdrängung aus unserem Kiez, wie es bereits Mietern aus mehreren Häusern in unserer näheren Umgebung ergangen ist“, sagt Linda Ellen Kokott, die Sprecherin der Bewohner. Zwar liegt das Haus in einem Milieuschutzgebiet, in dem der Bezirk ein Vorkaufsrecht besitzt, das er zugunsten eines gemeinwohlorientierten Unternehmens ausüben kann. Doch fürchten die Mieter, dass die Corona-Krise die Verhandlungen erschweren könnte.

Mieter fordern Aussetzung der Frist

Schon die Abstimmung unter den Mietern sei aufgrund der jetzigen Kontaktbeschränkungen schwierig. „Durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie erscheinen uns die Handlungsmöglichkeiten des Bezirks und aller anderen Protagonisten, wie möglichen Käufern, extrem eingeschränkt zu sein“, sagt Kokott.

Das Problem sind die engen Fristen: Für die Ausübung des Vorkaufsrechts hat der Bezirk zwei Monate Zeit. Im vorliegenden Fall bis zum 20. April. Die Mieter fordern, die Frist in der Corona-Krise auf Bundesebene auszusetzen – ähnlich wie bei Kündigungen wegen Mietschulden. Davon würden auch die Mieter anderer Häuser profitieren.

Der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg Florian Schmidt (Grüne) sieht die Handlungsfähigkeit des Bezirks trotz Corona-Krise nicht in Gefahr. „Die Mitarbeiter im Bereich Milieuschutz arbeiten viel von zu Hause“, sagt er. „Auch in dieser schwierigen Situation wird das Vorkaufsrecht geprüft.“ Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag schaue, ob sie das Haus übernehmen könne.

Baustadtrat: „Vorkaufsrecht wird auch jetzt noch geprüft“

Nicht zum Zuge kommt das Vorkaufsrecht, wenn sich der private Käufer verpflichtet, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten. Eine solche Verpflichtung wird im Behördendeutsch Abwendungserklärung genannt. Erst in der vergangenen Woche sei für ein Haus in der Waldemarstraße eine solche Abwendungsvereinbarung erzielt worden, sagt Schmidt. Für das Haus an der Manteuffelstraße/Ecke Muskauer Straße stehe das Bezirksamt „in intensivem Austausch mit dem Käufervertreter, der sich nicht komplett einer Abwendungsvereinbarung zu verschließen scheint“, so der Baustadtrat.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärt, dass eine Aussetzung der Frist rechtlich nicht möglich ist, „angesichts der laufenden Prüfung aber auch nicht notwendig“ sei. „Ein geordneter Verfahrensablauf ist – trotz der momentanen Ausnahmesituation – gewährleistet“, sagt Behördensprecherin Petra Rohland. So bleibt den Mietern, von denen einige seit Geburt in dem Haus leben, nur auf das Verhandlungsgeschick des Bezirks zu vertrauen.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/bezirk-prueft-vorverkaufsrecht-doch-bewohner-sehen-sich-durch-corona-benachteiligt-li.80154

Aus der Rubrik „Wohnungsbaupolitik“:

Berliner Zeitung am 30.03.2020: Petition – Volksinitiative fordert mehr bezahlbare Wohnungen

Der Verein Neue Wege für Berlin will den Bau preiswerter Unterkünfte voranbringen.

Das Ziel sind mindestens 12.500 bezahlbare Wohnungen pro Jahr. So viele preiswerte Unterkünfte sollen in Berlin errichtet werden, wenn es nach der Initiative Neue Wege für Berlin geht. Vertreter des wirtschaftsnahen Vereins haben am Montag 67.125 Unterschriften, die im Rahmen einer Volksinitiative gesammelt wurden, an das Abgeordnetenhaus übergeben.„Wir brauchen den Neubau von sozialen und bezahlbaren Wohnungen“, sagte der Vereinsvorsitzende Heiko Kretschmer. „Mit der Volksinitiative beschreiten wir den aus unserer Sicht effektivsten Weg, das drängende Thema auf der politischen Agenda Berlins nachhaltig anzugehen.“ Der Verein, der Vorschläge nach einer Enteignung als „Irrweg“ bezeichnet, will erreichen, dass in acht Jahren insgesamt 100.000 Wohnungen zu Mieten von sechs bis zehn Euro je Quadratmeter kalt entstehen.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/volksinitiative-fordert-mehr-bezahlbare-wohnungen-li.79969