Führt die Aufnahme von tatsächlich nicht bestehenden Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Modernisierungsankündigungsschreiben zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 124/18, Urteil vom 06.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Wenn die Klägerin dann aber in der Anlage 4 der Ankündigung unter der Überschrift „Mitwirkungshandlung und Leistungen der Mieter“ unter anderem mitteilt, dass die Termine zur Schaffung von Baufreiheit in der Wohnung und im Keller gesondert durch Aushänge mitgeteilt würden, die Baufreiheit dann bitte zu gewährleisten sei, alle nicht bauseitigen Anbauten in und an der Wohnung zu beseitigen und Anpflanzungen in etwaigen Gärten in einer Breite von ca. 2 m ab Hauswand herauszunehmen seien, so handelt es sich um eine Fehlinformation, die nicht nur den Regelungen in §§ 555a Abs. 3, 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 6, 7 BGB widerspricht, sondern auch dem anerkannten Grundsatz, dass sich dem Begriff der Duldung schon seinem Wortsinn nach keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit entnehmen lässt, die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters – über die Gewährung des Zugangs zu den vermieten Räumen hinaus – aktiv zu unterstützen; der Begriff der „Duldung“ beschreibt passives Verhalten (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 20117, § 555d Rn. 17; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 555d Rn. 2; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 555a Rn. 10 Staudinger/V Emmerich (2018) BGB § 555d Rn. 4; Kammer, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15, NJW 2016, 2582).

Die Klägerin informiert die Beklagte damit unzutreffend über die auf sie zukommenden Belastungen mit der Folge, dass ihr eine sachgerechte Beurteilung der Lage gerade nicht ermöglicht wird, denn sie geht – aufgrund der Fehlinformation – von einer unrichtigen Tatsachengrundlage aus.

Es liegt auf der Hand, dass es für den einzelnen Mieter einen erheblichen Unterschied macht, ob er die erforderliche Baufreiheit einschließlich etwaiger (De-)Montagearbeiten in dem von der Klägerin vorgegebenen Zeitfenster selbst zu schaffen hat oder auf eigene Kosten gewährleisten muss oder – wie es der Rechtslage entspricht – der Vermieter dafür verantwortlich ist.

Wird der Umfang der Maßnahmen – hier unter anderem der mehrwöchige Ausschluss der Nutzbarkeit von Bad und Küche – sowie die Empfehlung der Klägerin, während der Bauarbeiten in ein nicht näher bezeichnetes Ausweichquartier umzuziehen in die vom Mieter zu treffende Beurteilung einbezogen, so ist die Fehlinformation der Klägerin geeignet, den Mieter zu veranlassen, sich für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes zu entscheiden.

Wenn er denn die umfangreichen, von der Klägerin verlangten Mitwirkungshandlungen ausführen muss, die zu großen Teilen auch bei einem Auszug anfallen würden, mag es ihm sinnvoller erscheinen, auszuziehen, um damit wenigstens die weiteren Unannehmlichkeiten bzw. die mit der Durchführung der Maßnahmen verbundenen Provisorien zu vermeiden. Dass es für den Mieter auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin derzeit schwierig ist, eine Ersatzwohnung zu finden, ist für die Frage der Wirksamkeit der Ankündigung gemessen an den für alle Wohnungsmärkte geltenden Regelungen der §§ 555a ff BGB ohne Belang.

Die Kammer überspannt damit auch nicht etwa die formellen Anforderungen an die Ankündigung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter; das Gegenteil ist der Fall. Der Klägerin wird kein „Mehr“ an Informationen abverlangt, sondern – im hier gegebenen Fall – ein „Weniger“, genauer gesagt, die Beschränkung auf die nach §§ 555a, 555c BGB vorgegebene Information bzw. eine zutreffende Information des Mieters.

Ebenso wie ein Zurückbleiben hinter den Informationsanforderungen der §§ 555a, 555c BGB dazu führt, dass die Ankündigung ihren Zweck nicht erfüllen kann, verhält es sich mit einer Ankündigung, die – wie die der Klägerin – tatsächlich nicht bestehende Verpflichtungen als auf den Mieter zukommende Belastungen darstellt. Letztere birgt zusätzlich die Gefahr, dass der Mieter aufgrund der Fehlinformation veranlasst wird, das Mietverhältnis zu beenden. Eine solche Interpretation (des Zweckes) der Ankündigungspflichten ließe sich mit dem aus Art. 14 GG abgeleiteten Schutz des vertragstreuen Mieters vor einem Verlust der Wohnung, einschließlich des Schutzes vor einem „Hinausmodernisieren“ nicht vereinbaren (vgl. BGH, Beschl. v. 19.02.1992 – VIII ARZ 5/91, MDR 1992, 476, [477]; BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035). Den Stellenwert dieses Schutzes hat der Gesetzgeber mit dem am 29. November 2018 in 2./3. Lesung verabschiedeten Mietrechtsanpassungsgesetz betont (vgl. BT-Ds. 19/4672, S. 2, 12, 36).

Der Klägerin, einer als Aktiengesellschaft organisierten Großvermieterin sollte dieses „Weniger“ an Informationen bzw. die Beschränkung auf zutreffende Angaben ohne weiteres möglich sein.

b) Die Aufnahme von (tatsächlich nicht bestehenden) Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Ankündigungsschreiben führt zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung, denn der „Mangel“ betrifft – wie ausgeführt – unmittelbar die Beurteilungsgrundlage des Mieters im Rahmen seiner Entscheidung über die Abgabe der von der Klägerin verlangten Einverständniserklärung, eines Widerspruchs oder einer Kündigungserklärung.

Denn bei verständiger Betrachtung des Gesamtinhaltes des Schreibens muss dessen Adressat, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, § 13 BGB, davon ausgehen, dass er sich mit Abgabe der dem Schreiben in der Anlage 6 vorformulierten „Einverständniserklärung“ zugleich wirksam verpflichtet, auch die von der Klägerin formulierten Mitwirkungshandlungen und Leistungen zu erfüllen.

c) Ob und inwieweit insbesondere hinsichtlich der Maßnahmen unter Ziff. 1) c) der zudem von der Beklagten erhobene Härteeinwand greift, kann vor dem Hintergrund der Unwirksamkeit der Ankündigung offen bleiben. Die Kammer hat bereits entschieden, dass der Vermieter mit Blick auf den Verfassungsrang des Besitzrechtes des Bestandsmieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung gehalten ist, die in den Blick genommenen Maßnahmen schonend und rücksichtsvoll auszuführen. Das Mietrecht schützt den vertragstreuen Mieter weitreichend vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug seiner Wohnung und erlaubt dies nur im Ausnahmefall (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2017 – 65 S 301/15, NJW 2016, 2582 = WuM 2016, 282). Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind und die Klägerin einen Anspruch auf den alternativlos in den Raum gestellten Umzug der Beklagten in ein von ihr gestelltes Ausweichquartier hat, dies über mehrere Wochen, bedarf keiner Entscheidung.“

Ist von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß nicht überschritten wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 303/17, Urteil vom 08.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmbelästigung, auf Feststellung einer Mietminderung oder auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlten Mietzinses.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass ein Mangel der Mietsache, der deren Tauglichkeit für den vereinbarten Zweck, nämlich das Wohnen, in nicht unerheblichem Maße beeinträchtigt, vorliegt. Vielmehr geht die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass in der Wohnung vernehmbare „Geräusch- und Erschütterungskulisse“ nicht das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteigen.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12 und vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze haben die Parteien des gegenständlichen Rechtsstreits zwar keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der (hinzunehmenden) Belastung der Wohnung mit Lärm und Erschütterungen getroffen. Die Klägerin weist in der Berufung aber zutreffend darauf hin, dass nach der zwischen den Parteien in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung nicht nur generelle Ruhezeiten von 20 bis 7 Uhr und von 13 bis 15 Uhr gelten, sondern Mieter auch gehalten sind darauf zu achten, dass Kinder in der Wohnung bei ihren Spielen auf Hausbewohner Rücksicht nehmen. Zutreffend weist die Klägerin weiter darauf hin, dass Kinderlärm aus Nachbarwohnungen nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität von Mitmietern hinzunehmen ist, nur weil er eben von Kindern stammt. Grundsätzlich ist bei einer jeden Art von Lärm – auch von Kinderlärm – auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist jedoch nach Überzeugung der Kammer gerade das behauptete derartige Ausmaß einer andauernden Lärmbeeinträchtigung, dass das als sozialadäquat hinzunehmende Maß an von Kindern ausgehenden Lärm übersteigt, nicht gegeben.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass er lediglich Feststellungen ab 2017 treffen kann. Er hat zwar bestätigt, dass er die Kinder nachmittags, wenn diese nachhause kämen, hörte, jedoch der Lärm ihn nur manchmal beim Arbeiten störe. Ferner sei der Lärm nicht so laut gewesen, dass er einzelne Worte habe verstehen können. Er sei an mindestens 3 Tagen in der Woche bei der Klägerin zum Arbeiten. Im gesamten Zeitraum, in welchem er Wahrnehmungen treffen könne, habe er auch zweimal das Schreien eines Kindes gehört. Die Gläser in den Schränken hätten bei Einzelfällen, in welchen es zu besonders lautem Stampfen käme, auch schon mal geklirrt. Die Kammer hält derartige Beeinträchtigung als noch im Rahmen des sozialadäquaten. Dass Kinder generell wahrnehmbar sind, liegt auf der Hand. Ebenso ist es bei derartigen Altbauten, die Dielenboden haben, gerichtsbekannt, dass diese bei einem Rennen von Kindern oder Springen schwingen und sich dies derart in die angrenzenden Wohnungen überträgt, dass dort Gegenstände leicht vibrieren. Der Zeuge hat jedoch ebenfalls angeben, einzelne Worte nicht zu verstehen, weshalb nicht eine derartige Geräuschintensität erreicht sein kann, die es ermöglicht, den Inhalt von Gesprächen wahrzunehmen. Ferner hat er angegeben, dass die Geräusche ihn nur gelegentlich beim Arbeiten, das eine höhere Konzentration erfordert als das bloße Wohnen, störten. Dass es bei Kindern in der Wohnung gelegentlich auch zu derartigen Spitzen kommen kann, die in einem Einzelfall eine intensive Geräuschbeeinträchtigung begründen, hält sich jedoch ebenfalls nach Auffassung der Kammer im Bereich des hinzunehmenden Sozialadäquaten. Im Übrigen hat der Zeuge lediglich an etwas mehr als der Hälfte der Zeit überhaupt Geräusche wahrgenommen. Auch am Wochenende, wenn er in der Wohnung arbeite, seien nur manchmal Geräusche zu hören. Weitere konkrete Angaben konnte der Zeuge hinsichtlich der Zeiten jedoch nicht machen.

Die Zeugin ### hat hingegen ausgesagt, lediglich an drei Terminen überhaupt Lärm wahrgenommen zu haben und zwar in Form von Rennen und Poltern. Sie habe jedoch auch zu anderen, nicht näher eingrenzbaren Zeitpunkten, die jedoch jedenfalls nach 2012 lagen, keinen Lärm wahrgenommen. Ferner habe sie sich lediglich stets eine Stunde nachmittags in der Wohnung aufgehalten. Auch aus dieser Aussage ist nach Auffassung der Kammer keine andauernde Lärmbeeinträchtigung zu schließen. Dass ein Rennen über einen Dielenboden im Altbau wahrnehmbar ist, kann unterstellt werden. Nach Auffassung der Kammer liegt in einem gelegentlichen Rennen von Kindern jedoch kein Verhalten, dass eine Lärmbeeinträchtigung über das normale Maß hinaus begründet.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass sich seine Wahrnehmungen über den vond en Streithelfern ausgehenden Lärm auf solche aus dem Treppenhaus beschränken. Zum Beweisthema könne er nichts sagen.

Die Zeugin ### hat zwar eine Lärmbeeinträchtigung im Jahre 2018 beschrieben, jedoch lediglich zu einem kurzen Zeitpunkt. Sie habe an einem Tag in der Wohnung übernachtet. Abgesehen von der einen Lärmbeeinträchtigung habe sie jedoch in der übrigen Zeit keine Geräusche wahrgenommen. Nach Auffassung der Kammer ist diese Wahrnehmung aus dem Jahr 2018 nicht geeignet, eine andauernde, sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkende Lärmbeeinträchtigung, wie von der Klägerin behauptet, zu belegen. Im Gegenteil konnte die Zeugin, die sich insgesamt eine Nacht und zwei Tage in der Wohnung aufgehalten hat mit Ausnahme des wahrnehmbaren Lärms am Morgen keine weiteren Geräusche bezeugen.

Auch die Zeugin ### hat angegeben, sich 8 Monate im Jahr 2015 etwa 3-4 Mal wöchentlich in der Wohnung zum Arbeiten aufgehalten zu haben. Sie habe hierbei lediglich allgemeinen Kinderlärm wahrgenommen, der nicht besonders auffällig gewesen sei. Lediglich zu etwa 4 Terminen sei es ein bisschen lauter gewesen.

Dies entspricht nach Auffassung der Kammer auch den vorigen Zeugenaussagen. Auch die Kammer geht davon aus, dass mehrere Kinder in der darüber liegenden Wohnung in einem Altbau grundsätzlich im Alltag wahrnehmbar sind und es vereinzelt, etwa bei einem heftigen Streit, bzw. bei Anlässen wie einem Kindergeburtstag etc. auch zu Beeinträchtigungen kommen kann, die das hinzunehmende allgemein übliche Maß übersteigen, derartige Spitzen jedoch ebenfalls sozialadäquat sind und nicht eine allgemeine andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache begründen, auch, wenn sie regelmäßig in Abständen auftreten mögen.

Auch die Zeugin ### hat störenden Lärm lediglich zu einzelnen Zeitpunkten im Jahr 2016 anlässlich eines Streits der Kinder angegeben. Sie hat ferner bekundet, dass die Klägerin generell unter den Geräuschen der Kinder litt, somit zwar eine subjektive Beeinträchtigung vorliegen mag, jedoch auch nach Auffassung der Kammer sich eine einzig maßgebliche objektive Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen ließ. Sie hat ferner angegeben, dass sie den Lärm zwar wahrgenommen habe, nicht jedoch, dass sie ihn auch als störend, oder über das übliche Maß hinausgehend wahrgenommen habe. Vielmehr hat sie dagegen bekundet, dass es sich um die übliche Lautstärke von Kindern, die in einem Altbau lebten, handele.

Zwar hat die Zeugin ### dagegen angegeben, dass der Lärm, dessen Intensität sie auch gut einordnen könne, da sie selbst 4 Kinder habe, über das normale Maß hinaus laut gewesen sei, jedoch hat sich die Zeugin lediglich einen Tag in 2017 im streitgegenständlichen Zeitraum in der Wohnung aufgehalten, weshalb zugunsten der Klägerin unterstellt werden kann, dass es an diesem Tag zu Lärmbeeinträchtigungen, die das übliche Maß übersteigen, gekommen sei, ohne, dass sich daraus die durch die Klägerin behauptete andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung, insbesondere seit 2012 ergebe. Wie bereits ausgeführt, liegt auch eine, dass übliche Maß übersteigende Lärmbeeinträchtigung zu einzelnen Zeitpunkten im Rahmen des sozialadäquaten Hinzunehmenden.

Keiner der Zeugen, an deren Glaubwürdigkeit keine Bedenken bestehen, konnte Angaben zu einem Zeitraum vor 2015 machen. Im Übrigen haben sämtliche Zeugen lediglich von den Kindern anlässlich normalen Verhaltens, wie gelegentlichem Rennen und auch Springen, bzw. lauterem Sprechen oder Streiten ausgehende Geräusche, nicht jedoch die durch die Klägerin behaupteten familiären lautstarken Auseinandersetzungen, die auch durch ein Schreien der Erwachsenen geprägt sein sollen, bestätigt. Ferner hat nach Auffassung der Kammer keiner der Zeugen eine über einen längeren Zeitraum konstant und damit nicht mehr übliche Lärmbelästigung bezeugt. Selbiges gilt für die Art der Geräusche, welche auch durch die Zeugen selbst gerade üblichem Verhalten der Kinder zugeordnet werden, wahrgenommen.

Dafür spricht auch die Aussage der Streithelferin, welche die Kammer ebenfalls trotz des eigenen Interesses am Ausgang des Rechtsstreits für glaubwürdig hält. Diese hat glaubhaft und auch unangegriffen bekundet, dass sich die Familie in der Woche ohnehin abgesehen von der Nachtruhe nur in einem kurzen Zeitraum in der Wohnung aufhält. Dass es in diesen typischen Zeiten, morgens, bevor die Familie das Haus verlässt und am späten Nachmittag bis zum Schlafengehen zu Geräuschen, teilweise auch Lärm kommt, liegt auf der Hand. Inbesondere ist die Kammer davon überzeugt, dass dieser auch subjektiv durch die Klägerin deshalb als störend wahrgenommen wird, weil den überwiegenden Teil des Tages und – was unstreitig ist – während der Nachtruhe, keinerlei Geräusche wahrnehmbar sind.

Da bereits keine, eine Gebrauchsbeeinträchtigung begründende Lärmbelastung der streitgegenständlichen Wohnung vorliegt, kann dahinstehen, ob der Trittschallschutz den technischen Vorgaben entspricht, da sich selbst, zugunsten der Klägerin einen mangelnden Trittschallschutz unterstellt, dieser sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gebrauchswertmindernd auswirkt.“