Archiv für den Monat: April 2019

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Pressemitteilung Bezirksamt Spandau von Berlin am 16.04.2019: Standortwechsel der bezirklichen Mieterberatung in Staaken

Die im Auftrag des Bezirksamtes vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. durchgeführte offene und kostenlose Mieterberatung wechselt ab sofort den Standort. Das Angebot findet nicht mehr im Stadtteilladen Staaken Center sondern im Stadtteilzentrum Gemeinwesenverein Heerstraße Nord e.V., Obstallee 22 d/e, 13592 Berlin, statt. Die Beratungszeit am Montagnachmittag bleibt unverändert.

Das Bezirksamt bietet im Rahmen des Berliner Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung wöchentlich gut 40 kostenfreie Beratungsstunden an 10 Standorten im Bezirk an. Vor allem zivilrechtliche Fragestellungen der Mieterinnen und Mieter, insbesondere zu Mietverträgen, Mieterhöhungen, Betriebskosten und Kündigungsschutz werden von den beauftragten Trägern gegeben, zudem auch Hilfe zum praktischen Vorgehen bei Problemen.

https://www.berlin.de/ba-spandau/aktuelles/pressemitteilungen/2019/pressemitteilung.803255.php

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 17.04.2019 – Ferienwohnungen: Berlin geht jetzt gegen Airbnb vor – vier Bezirke Vorreiter

Berlins Landesregierung greift im Kampf gegen illegale Fereienwohnungen durch. Die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Tempelhof-Schöneberg haben am 17.04.2019 mit Unterstützung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Anordnungen gegenüber Airbnb Irland erlassen, in denen sie Auskunft über die Identität von Fereienwohnungsanbietern verlangen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/ferienwohnungen-berlin-geht-jetzt-gegen-airbnb-vor—vier-bezirke-vorreiter-32391164

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Genügt für eine formell zulässig ausgesprochene Eigenbedarskündigung die Erklärung, der Vermieter benötige die Wohnung „für sich selbst“?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 316 S 87/18, Beschluss vom 02.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung vom 26.6.2017 genügt nicht den formellen Anforderungen gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. So enthielt die Kündigung noch nicht einmal die Erklärung, dass der Kläger selber in die Wohnung einziehen und in dieser wohnen will. Vielmehr enthielt sie lediglich die Aussage, dass der Kläger die Wohnung „für sich selbst benötigt“. Diese Formulierung lässt ebenso offen, ob der Kläger selber in die Wohnung einziehen möchte oder diese durch andere und welche Personen genutzt werden soll, wie auch ob eine Nutzung als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder gar nur als Lagerraum erfolgen soll. Dem Mieter ist es anhand dieser Formulierung nicht möglich zu prüfen, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigennutzungswunsch des Klägers und ein ernsthafter Nutzungswille vorlagen. Auf die Ausführungen im Beschluss vom 04.12.2018 und die dortigen Rechtsprechungsnachweise wird verwiesen.“

AMV im Lichte der Presse:

 

staaken.info am 16.04.2019: Die Top 5 der Mieterberatung in Staaken

Die vom Alternativen Mieter- und VerbraucherbundesAMV veröffentlichten Besucherzahlen offenbaren: Auch im 1. Quartal 2019 steht die Großwohnsiedlung Heerstraße in Staaken an der Spitze der vom Bezirksamt beauftragten Mieterberatungen in Spandau. Exakt 73 Mieter*innen haben an den zwölf Beratungstagen mit je zwei Sprechstunden in der Obstallee die Gelegenheit ergriffen um professionellen Rat zu ihren Fragen und Problemen bezüglich ihres Mietverhältnisses zu erhalten. Die Top 5 der Sorgen und Nöte:

Der Jahreszeit gemäß, mit 35 Ratsuchenden bei fast jeder zweiten Beratung Thema, die aktuellen Abrechnungen der Betriebs- und Heizkosten. (siehe dazu auch ADO korrigiert Betriebskostenabrechnung vom 6.3.2019)
Platz 2 der Mieterprobleme aus Heerstraße in den Monaten Januar-März 2019, Mietmängel und Mietminderung (12), gefolgt von Mieterhöhungsverlangen (6), Mietkaution (4) und Schönheitsreparaturen (3).

Sicherlich auch aufgrund der räumlichen Lage der Sprechstunden an der Obstallee, umringt von den ADO-Wohnanlagen, kamen mit großem Abstand vor allem ADO-Mieter*innen mit ihren Sorgen und Fragen zu den vom Bezirksamt finanzierten Sprechstunden des AMV, aber auch aus den Häusern der Gartenstadt Staaken eG an Maulbeerallee und Blasewitzer Ring (3), von Adler/Westgrund in der Rudolf-Wissell-Siedlung (2) wie auch von einem Gewobag-Mieter.

Nach der Schließung des Stadtteilladens im Staaken-Center findet seit gestern die offene und kostenfreie Mieterberatung immer
montags von 16-18 Uhr nur wenige Schritte entfernt im Stadtteilzentrum Obstallee 22 E statt.

Sieben der zehn dezentralen Standorte für die vom Bezirksamt beauftragte offene Mieterberatung – mit jeweils zwei Sprechstunden an einem Wochentag – in Spandau werden vom AMV „bedient“. Hier die Statistik der AMV-Standorte:

• Heerstraße in Staaken 73 Ratsuchende
• Wilhelmstadt 57 Ratsuchende
• Hakenfelde 32 Ratsuchende
• Falkenhagener Feld 30 Ratsuchende
• Siemensstadt 29 Ratsuchende
• Haselhorst 26 Ratsuchende
• Neustadt 23 Ratsuchende

https://www.staaken.info/2019/04/die-top-5-der-mieterberatung-in-staaken/

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 16.04.2019: Ferienwohnungen – So will Berlin härter gegen illegale Vermietungen vorgehen

Das Land Berlin will den Kampf gegen die illegale Vermietung von Ferienwohnungen verstärken – und setzt dabei auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts München, das die Interrnet-Plattform Airbnb dazu verpflichtet hat, die Identität von Gastgebern preiszugeben. Grund: Nur wenn Namen und Adresse von Anbietern bekannt werden, kann gegen Personen ermittelt werden, die im Verdacht stehen, gegen das Zweckentfremdungsverbot zu verstoßen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/ferienwohnungen-so-will-berlin-haerter-gegen-illegale-vermietungen-vorgehen-32383216

AMV im Lichte der Presse:

 

Spandauer Volksblatt am 13.04.2019: Mieterberatung wechselt Ort

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) wechselt mit seiner offenen und kostenfreien Mieterberatung den Standort. Statt im Stadtteilladen im Staaken Center findet die Sprechstunde jetzt immer montags von 16 bis 18 Uhr im Stadtteilzentrum des Gemeinwesenvereins Heerstraße Nord an der Obstallee 22d statt.

https://www.berliner-woche.de/staaken/c-soziales/mieterberatung-wechselt-ort_a209134

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist der Berliner Mietspiegel 2015 eine geeignete Schätzgrundlage?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 230/16, Urteil vom 26.03.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von insgesamt 575,35 Euro seit dem 01.09.2015 aus § 558 BGB zu.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer, die den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. x folgt, davon überzeugt, dass die ortsübliche Teilinklusivmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens 9,11 Euro/m², wie von der Klägerin verlangt, beträgt.

Der Sachverständige hat nachvollziehbar geschildert, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist. Er hat ferner die einzelnen Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägen, bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung überzeugend bewertet und dargestellt.

Insbesondere ist nach Auffassung der Kammer nicht der Mietspiegel 2015 nach § 287 ZPO als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage heranzuziehen. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO bedarf es dabei einer geeigneten Schätzgrundlage. § 287 ZPO gibt die Art der Schätzgrundlage nicht vor. Die Schätzung darf aber weder auf der Grundlage falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen erfolgen, noch dürfen wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht bleiben. Auch darf das Gericht in für die Streitentscheidung zentralen Fragen auf nach Sachlage unerlässliche fachliche Erkenntnisse nicht verzichten. In geeigneten Fällen können Listen oder Tabellen bei der Schadensschätzung Verwendung finden. Der Tatrichter ist aber lediglich bei der Verwendung geeigneter Listen grundsätzlich frei. Wenn das Gericht berechtigte Zweifel an der Eignung einer Liste hat, kann sein Ermessen hinsichtlich deren Verwendung beschränkt sein und es muss gegebenenfalls die Heranziehung einer bestimmten Liste ablehnen. Deshalb ist der Tatrichter gehalten, mögliche Listen oder sonstige Schätzgrundlagen einer Plausibilitätskontrolle zu unterziehen (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2017 – VI ZR 61/17 , Rn. 28 – 29). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH (Urteil vom 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17 -). Dort führt der BGH aus, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17, Rn. 17). Einwendungen der Parteien wie im hiesigen Rechtsstreit seien dort nicht vorgebracht worden (BGH aaO Rn. 18).

Gemessen an diesen Grundsätzen erachtet die Kammer den Mietspiegel 2015, dessen mathematisch zutreffende Erstellung nach dem Ergebnis des Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. x nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspricht als nicht geeignete Schätzgrundlage. Auch der einfache Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran, bzw., sind die der Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nach Auffassung der Kammer nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit i.S.d. § 287 ZPO (vgl. auch Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018 – 122/16).“

AMV im Lichte der Presse:

 

stern.de am 12.04.2019: Berliner Landgericht – Brisantes Mieterhöhungsurteil: Deutsche Wohnen darf Mietspiegel ignorieren

Neuer Zündstoff beim Thema überhöhte Mieten: Das Landgericht Berlin hält Mieterhöhungen, die über den Berliner Mietspiegel hinausgehen, für rechtens. Geklagt hatte ausgerechnet eine Tochterfirma der Deutsche Wohnen. Was bedeutet das Urteil?

Die Mietspiegel sollen Mietwucher in den Städten verhindern. Neun von zehn Großstädten über 100.000 Einwohnern verfügen über das Instrument, die darin erhobenen ortsüblichen Vergleichsmieten sind wesentlicher Maßstab für Mieterhöhungen. Doch ausgerechnet in Berlin gibt es nun große Unsicherheit, was der Mietspiegel noch wert ist. Denn das Landgericht Berlin hat den örtlichen Mietspiegel aus dem Jahr 2015 in einem Urteil de facto für ungültig erklärt (AZ: 63 S 230/16).

Geklagt hatte mit der Gehag eine Tochterfirma der Deutsche Wohnen, die in der Hauptstadt ohnehin zum Feindbild Nummer 1 in Sachen überhöhte Mieten aufgestiegen ist und im Zentrum der Debatte um Enteignungen von Wohnungskonzernen steht. Die Gehag hatte einen Mieter aus Berlin-Zehlendorf vor Gericht gezogen, um eine strittige Mieterhöhung durchzusetzen. Das Landgericht Berlin erklärte nicht nur die konkrete Erhöhung für rechtens, sondern auch, dass der „Berliner Mietspiegel 2015 keine geeignete Schätzgrundlage darstellt“, wie der Tagesspiegel aus dem Urteil zitiert. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger hatte zuvor ausgeführt, dass der Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Für die Deutsche Wohnen ist das ein Erfolg, der über den Einzelfall hinausgeht. Der umstrittene Konzern hatte in der Vergangenheit wiederholt erklärt, dass er den Berliner Mietspiegel für angreifbar und nicht rechtssicher hält. Deshalb hat er für einige Mieterhöhungen statt dem Mietspiegel eigene Vergleichswohnungen als Bezugsgröße herangezogen – auch wenn im konkreten Fall die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründet worden sei, wie die Deutsche Wohnen dem Tagesspiegel erklärte.

Mietervertreter kritisieren Rechtsunsicherheit

Mietervertreter kritisierten das Urteil. „Der Umstand, dass die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin den Berliner Mietspiegel 2015 nicht anwendet, sondern ein teures Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt, ist eine Katastrophe für Berlins Mieterinnen und Mieter“, sagt Marcel Eupen, Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbunds. „Denn diese Vorgehensweise führt zu einer extremen Rechtsunsicherheit über die Anwendung des Mietspiegels und damit zu einer Verunsicherung der Mieterinnen und Mieter.“

Ob der Berliner Mietspiegel vor Gericht Bestand hat, kann derzeit offenbar davon abhängen, an welchen Richter man gerät. Außerdem ist unklar, wie Richter und Gutachter den derzeit aktuellen Mietspiegel 2017 beurteilen, der laut Tagesspiegel anders erhoben wurde, als der im aktuellen Urteil maßgebliche von 2015.

https://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/mieterhoehung–deutsche-wohnen-darf-mietspiegel-ignorieren-8664770.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

DER TAGESSPIEGEL am 11.04.2019 – Watschen von Papa: Bei der Mieterberatung ist Steglitz-Zehlendorf Berliner Schlusslicht
Die Antwort von Wohn-Staatssekretär Sebastian Scheel (Linke) auf die Frage seiner Parteikollegin und Abgeordneten Gabriele Gottwald, wie weit die Bezirke damit seien, die vom Senat beschlossene kostenlose Mieterberatung einzuführen, ist keine Streicheleinheit für die Verwaltung im Südwesten. Zehn Bezirke haben eigene Mieterberatungsangebote auf die Beine gestellt – zwei nicht. Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf hinken hinterher. Während der Staatssekretär die Verzögerung im Nachbarbezirk nüchtern mit einem „länger andauernden Vergabeverfahren“ erklärte, gab es für die Steglitz-Zehlendorfer Performance Watschen. Erst heißt es amtlich-ironisch, dass das Bezirksamt „nach Überwindung seiner rechtlichen Zulässigkeitsproblematik“ eine Mieterberatung „im ersten Halbjahr 2019“ installieren werde. Doch dann zieht Papa dem zu Nachsitzen verdonnerten Kind an den Ohren: „Ein weitergehendes Einwirken erscheint daher aktuell entbehrlich“ – es hat also schon disziplinarische Maßnahmen gegeben, weitere könnten noch nötig werden.

Während alle anderen Bezirke – egal welche Farbe das Parteibuch der zuständigen Stadträtinnen und Stadträte jeweils hat – sich größtenteils sehr erfolgreich an die Umsetzung der vom Senat beschlossenen Mieterberatungen machten (in Spandau werden beispielsweise Beratungen an zehn Standorten angeboten, in Charlottenburg-Wilmersdorf an fünf), wurde von Ordnungsamtsstadtrat Michael Karnetzki (SPD) zuerst Grundsätzliches in Frage gestellt: Darf ein Bezirksamt überhaupt eine Mieterberatung einführen? Über diese juristisch-diffizile Frage zogen Monate in den Bezirk – nach einem entscheidenden Stups der Senatsverwaltung beschloss das Bezirksamt, na gut, machen wir (meinen etwas hilflosen Bericht können Sie hier online nachlesen). Im Januar sagte Wohn-Stadtrat Karnetzki, dass der Beratungsservice komme, „am besten noch in diesem Quartal, aber das ist sehr ambitioniert“. Wie man jetzt im April weiß, zu ambitioniert für das Bezirksamt.

AMV im Lichte der Presse:

 

DER TAGESSPIEGEL am 11.04.2019: Sieg für Deutsche Wohnen – Landgericht kippt Berliner Mietspiegel

Höhere Mieten mithilfe von Gutachtern: Das Landgericht erlaubt diese Praxis jetzt. Für die Deutsche Wohnen gilt in Berlin die ortsübliche Miete nicht mehr.

Die Deutsche Wohnen hat ihr Ziel erreicht: Ihre Tochterfirma Gehag hatte einen ihrer Mieter vor Gericht gezogen, um eine strittige Mieterhöhung durchzusetzen und dazu dem Berliner Mietspiegel 2015 die Gültigkeit abgesprochen – und hat sich vor dem Landgericht durchgesetzt (AZ: 63 S 230/16).

Als „Schlag ins Gesicht der Mieter“ bewerten Mietervertreter das Urteil – die Verbindlichkeit und Rechtskräftigkeit des Mietspiegels würden damit geschwächt und Mieter massiv verunsichert, so der Alternative Mieterverein.

Bisher hatte die Deutsche Wohnen mit ihren Attacken auf den Mietspiegel keinen Erfolg. Zunächst auch in diesem Fall. Aber das Landgericht korrigierte das Urteil der ersten Instanz. Damit darf die Deutsche Wohnen für eine Wohnung in der Argentinischen Allee 193 die Miete um 42,83 Euro erhöhen auf 575,35 Euro.

Zulässig sei das, urteilte das Landgericht, weil ein „Sachverständiger nachvollziehbar geschildert hat, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist“, heißt es in dem Urteil.

Die Deutsche Wohnen sagte auf Anfrage: „Im Rahmen des Verfahrens hat das Gericht ein Sachverständigengutachten hinsichtlich der Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2015 eingeholt. Der gerichtlich bestellte Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass der Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Daher ist das Gericht zu der Feststellung gelangt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 keine geeignete Schätzgrundlage darstellt.“

Rechtsprechung am Landgericht nicht einheitlich

Mit dem Urteil scheint sich ein Riss durch die mit dem Mietrecht befassten Kammern des Landgericht zu ziehen: Anders als die anderen Kammern des Landgerichts hatte die 63. schon einmal vor vier Jahren die Gültigkeit des Mietspiegels infrage gestellt – und damals ebenfalls die gutachterliche Feststellung einer höheren zulässigen Miete als der Mietspiegel erlaubt für recht erklärt.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/sieg-fuer-deutsche-wohnen-landgericht-kippt-berliner-mietspiegel/24205248.html