Archiv für den Monat: April 2016

Aus der Rubrik „Wohnungsneubau“:

Berliner Morgenpost am 27.04.2016: Wohnungsbau – Degewo plant Wohnquartier für Flüchtlinge und Berliner!

Die Degewo plant Gebäude, in denen es nur Sozialwohnungen geben soll. In Altglienicke ist ein besonders Modellprojekt vorgesehen.

Berlins größtes kommunales Wohnungsunternehmen Degewo will in diesem Jahr mit dem Bau von 2000 Wohnungen beginnen. Das Besondere: Erstmals entstehen dabei auch wieder Gebäude mit ausschließlich mietpreisgebundenen Sozialwohnungen. Gebaut werden sollen die geförderten Wohnungen in den Stadtrandlagen von Marienfelde und Altglienicke.

http://www.morgenpost.de/berlin/article207481031/Degewo-plant-Wohnquartier-fuer-Fluechtlinge-und-Berliner.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:     

Rechtfertigt allein die unberechtigte Forderung eines Mieters, eine Vertragsstrafe für den Fall der verspäteten Fertigstellung der Instandsetzung zu vereinbaren, den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 289/15, Urteil vom 17.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Zuzugeben ist der Klägerin, dass die von den Beklagten am Ende ihres Schreibens vom 6. November 2014 verlangte Zusage einer Vertragsstrafe für den Fall einer Verzögerung des Rückzugs unzulässig ist. Dies ist allerdings der einzige Gesichtspunkt, der den Beklagten entgegen gehalten werden kann. Dass sie eine Klärung ihrer Unterbringung nach Ablauf des 1. Dezember 2014 für den Fall wünschten, dass die Arbeiten in ihrer Wohnung nicht beendet und ein Rückzug daher nicht möglich ist, ist nicht nur nachvollziehbar, sondern darauf hatten sie mit Blick auf den Inhalt der Duldungspflicht auch einen Anspruch. In diesem Zusammenhang erklärt sich auch, dass die Beklagten hier – ersichtlich um einschätzen zu können, ob ein Rückzug nach 3 Wochen überhaupt realistisch ist – auch ein berechtigtes Informationsinteresse bezüglich der konkret geplanten Arbeiten und des Bauablaufplanes hatten. Dies sind die Umstände des Einzelfalls, die Gesetzgeber, Bundesgerichtshof und Literatur in Bezug nehmen.

Nach alledem ergibt sich schon keine hinreichende, eine Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Beklagten zu 2). Aber selbst wenn eine solche zugunsten der Klägerin unterstellt würde, ergäbe sich keine andere rechtliche Bewertung der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen. In die Beurteilung einzubeziehen ist – wie oben ausgeführt – das Verhalten der Klägerin. Aus den vorstehend dargestellten Umständen des hier gegebenen Einzelfalls ergibt sich, dass die Klägerin ihrerseits in erhebliche Weise das (auch) sie treffende Rücksichtnahmegebot und die ihr obliegenden Pflichten aus § 555a Abs. 2 BGB verletzt hat. Nach ihren eigenen Ankündigungen hatte der Beklagte zu 2) zudem durchaus aus einen Anlass zu bezweifeln, dass es der Klägerin gelingen wird, ihre Wiederherstellungspflicht bezüglich der Wohnung rechtzeitig zu erfüllen.

Eine besondere Dringlichkeit kann die Klägerin für sich aus den bereits dargestellten Gründen nicht in Anspruch nehmen; Anhaltspunkte dafür ergeben sich im Übrigen auch deshalb nicht, weil sie unstreitig – ungeachtet entsprechender aktenkundiger Angebote der Beklagten in diesem Rechtsstreit – die Arbeiten nicht aufgenommen hat.

Die vorstehend genannten Gründe stehen auch der Annahme der Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB entgegen. Von einer Vertragsverletzung des Beklagten zu 2) von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann aufgrund der hier gegebenen Umstände nicht ausgegangen werden.“

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 26.04.2016: Spandauer Mieter von Vonovia zur Kasse gebeten!

Unberechtigtes anwaltliches Mahnschreiben wegen 48,64 €!

Der Kommentar des AMV

„Trotz eindeutiger Gerichtsurteile, die diese Mahnpraxis für gesetzeswidrig erachten, setzt die Vonovia ihre unakzeptable, mieterunfreundliche und rechtswidrige Mahnpraxis in Berlin fort“, sagt der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., RA Uwe Piper. „Es fehlt bereits an einer Anspruchsgrundlage“, meint Piper. „Das Amtsgericht Dortmund (AG Dortmund – 425 C 6720/14, Urteil vom 06.01.2015), so Piper, verneint eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung von Inkasso-Anwaltsgebühren und begründet seine zutreffende Rechtsauffassung wie folgt: Die Klägerin hat durch jahrelange Übung gezeigt, dass das Mahnwesen von ihr ausgeübt werden kann. Alle dem Gericht bekannten Dortmunder Großvermieter machen dies auch selbst. Es fehlt deshalb zum einen das Merkmal der Notwendigkeit dieser Kosten, zum anderen liegt auch ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht vor. Das Gericht (AG Dortmund Urt. v. 8.8.2012 – 425 C 6285/12) hat bereits in seiner Entscheidung zum Konzerninkasso der Klägerin darauf hingewiesen, dass es auch bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin, die Einschaltung eines Anwalts in einfachen Fällen wie dem vorliegenden für nicht notwendig und deshalb auch nicht erstattungsfähig hält. Daran hat sich nichts geändert.“ „Die Krönung, die das Fass endgültig zum Überlaufen bringt, ist übrigens, dass, wenn man die von der Rechtsanwaltskanzlei JHS LEGAL angegebene Telefonnummer 030/555 76 035 8 wählt, eine weibliche Bandstimme dem Anrufer freistellt, ob er mit der Rechtsanwaltskanzlei (dann drücken Sie die 1) oder mit der Vonovia (dann drücken Sie die 2) verbunden werden möchte“, teilt Piper mit. „Der AMV erwartet, dass die Vonovia in Zukunft in Berlin im Interesse ihrer Mieterinnen und Mieter und um ihrem Anspruch eines kundenorientierten Unternehmens zu verwirklichen, ihr außergerichtliches Mahnwesen wieder in Eigenregie durchführt und nicht mehr die Rechtsanwaltskanzlei JHS LEGAL mandatiert. Es muss endlich Schluss damit sein, dass die Mieter wegen vermeintlicher Kleinstrückstände mit Rechtsanwaltsgebühren belastet werden, die die eigentliche Forderung um ein Vielfaches übersteigen“, schließt Piper.

http://www.unterwegs-in-spandau.de/spandauer-mieter-von-vonovia-zur-kasse-gebeten/

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 27.01.2016 – Bezirk kämpft für Asbestregister: Piraten-Antrag beschlossen!

Spandau. Die Bezirksverordneten haben am 20. April das Bezirksamt aufgefordert, sich bei den zuständigen Stellen für ein Asbestregister und die Sanierung städtischer Wohnungen mit asbesthaltigem Baumaterial einzusetzen.

In Spandau stehen rund 8000 Wohnungen städtischer Gesellschaften unter dem Verdacht, mit asbesthaltigem Material ausgestattet zu sein. Freigesetzte Asbestfasern gelten als Krebs erregend.

Der Antrag der Piraten, der jetzt von den Verordneten beschlossen wurde, entspricht einer Online-Petition, die der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) auf den Weg gebracht hat.

„Bedenkt man, dass die Gesundheit das höchste Gut des Menschen ist, so war es längst überfällig, dass sich die Politik in Spandau dem Thema Asbest in Wohnungen widmet“, sagt der Rechtsanwalt Uwe Piper, Erster Vorsitzender des AMV.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/bezirk-kaempft-fuer-asbestregister-piraten-antrag-beschlossen-d99681.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:     

Hat ein Vermieter eine Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten gegenüber seinen Mietern?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 289/15, Urteil vom 17.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Der hier maßgebliche Pflichtenkreis der Parteien ergibt sich aus § 555a BGB. Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.

Die Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten ist anerkannt (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08, in Grundeigentum 2009, 646), wurde aber erstmals im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelt. Anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB unterliegt sie keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 555a Rn. 37, m. w. N.).

Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung dürfte insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB gelten, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einher gehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt aus einer grundsätzlichen Duldungspflicht des Mieters insbesondere nicht, dass etwaige Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf seine Belange durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus § 555a Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beabsichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt (etwa einen Rohrbruch, vgl. insoweit auch BT-Ds. 17/10485, S. 17), vom Vermieter vorher so anzukündigen, dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei – auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009, a.a.O.).“

Pressemitteilung 22/2016

Landgericht Berlin stärkt Mieterschutz bei Modernisierungen in zeitlicher Hinsicht: Keine Duldungspflicht bei Modernisierung von einem Jahr!

Das Landgericht Berlin – 65 S 301/15 – hat mit Urteil vom 17.02.2016 den Mieterschutz bei Modernisierungen in Berlin in zeitlicher Hinsicht gestärkt (https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2016/pressemitteilung.470780.php).

Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind von einem Mieter nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann. … weiterlesen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Immobilien-Zeitung am 25.04.2016: Mieter muss Modernisierung von einem Jahr nicht dulden!

Will ein Vermieter Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen vornehmen, hat dies sein Mieter grundsätzlich zu dulden. Diese Pflicht hat ihre zeitlichen Grenzen, das bestätigt ein nun veröffentlichtes Urteil des Landgerichts Berlin. Sie entfällt, wenn ein Vermieter eine Bauzeit von einem Jahr kalkuliert und der Mieter seine Wohnung monatelang nicht nutzen kann (Urteil vom 17. Februar 2016, Aktenzeichen 65 S 301/159).

http://www.immobilien-zeitung.de/1000032550/mieter-muss-modernisierung-von-jahr-nicht-dulden

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Frankfurter Rundschau am 24.04.2016 – Wohnraum: „Wir müssen die Spekulation stoppen“

In Deutschland entstehen so viele Wohnungen wie noch nie. Zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt führe das laut Andrej Holm allerdings nicht. Im FR-Interview spricht der Soziologe über das heikle Geschäft mit Wohnraum, die gesellschaftlichen Folgen und das Versagen der Politik.

http://www.fr-online.de/wohnen/wohnraum–wir-muessen–die-spekulation-stoppen-,34133520,34143436.html?dmcid=sm_fb

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:     

Sind umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten von einem Mieter zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 301/15, Urteil vom 17.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch auf Duldung der hier geltend gemachten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten aus § 555d BGB bzw. § 555a BGB verneint.

a) Offen bleiben kann, ob bzw. welche der hier gegenständlichen Maßnahmen – wie etwa der Anbau von zwei weiteren Balkonen an eine Wohnung, die bereits über zwei Balkone verfügt – als Modernisierung im Sinne des § 555b BGB zu bewerten sind und damit der Duldungspflicht nach §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB unterliegen. Der Duldungspflicht entgegen steht die vom Beklagten innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB geltend gemachte Härte unter dem Gesichtspunkt der „vorzunehmenden Arbeiten“, vgl. § 554 Abs. 2 Satz 3 BGB a. F. Der Abwägungsgrund wurde zwar vom Gesetzgeber im Rahmen der Neufassung der Regelungen zur Modernisierung von vermietetem Wohnraum nicht in § 555d Abs. 2 BGB n. F. übernommen; dies beruht jedoch lediglich auf sprachlichen Gründen, der Abwägungsgrund ist daher weiter zu berücksichtigen (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 21).

Die Härte ist unter den hier gegebenen Umständen auch unter Würdigung der in § 555d Abs. 2 BGB genannten Interessen und Belange nicht zu rechtfertigen.

aa) Bei dem Begriff der Härte handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, den die in § 554 Abs. 1 BGB a. F. genannten Abwägungsgründe nur eingeschränkt definieren, da letztere ihrerseits inhaltlich unbestimmt sind. Den Gerichten obliegt es, den Regelungsgehalt unbestimmter Rechtsbegriffe unter Rückgriff auf die anerkannten Auslegungsmethoden zu ermitteln und zu konkretisieren. Sie können hierzu insbesondere auf den Zweck und den Sinnzusammenhang des Gesetzes zurückgreifen (vgl. BVerfG Kammerbeschluss v. 30.11.1988 – 1 BvR 900/88; BGH Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, in: NJW 2016, 476; Urt. v. 08.04.2013 – AnwZ (Brfg) 54/11, in: NJW 2013, 1599).

Danach sind mit Blick auf das hier – aufgrund des verlangten Auszugs aus der Wohnung – tangierte Besitzrecht des Mieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung die Grundsätze zu beachten, die das Bundesverfassungsgericht und darauf basierend der Gesetzgeber insoweit entwickelt haben. Dieses Besitzrecht wurde vom Gesetzgeber als privatrechtliche Rechtsposition ausgestaltet, die ihm die Wohnung dem Mieter wie Sacheigentum zuordnet. Es räumt ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein; Einschränkungen des Besitzrechtes ergeben sich gegebenenfalls aus dem Mietrecht selbst. Einmal entstanden, genießt das Besitzrecht Bestandsschutz, soweit es nicht durch eine wirksame Kündigung beendet wurde. Allerdings kann dem Mieter nicht einmal durch Kündigung ohne beachtliche Gründe der Besitz an der Wohnung entzogen werden (vgl. zu alledem BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035).

Aufgabe des Wohnraummietrechts ist es, die miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter inhaltlich auszugestalten und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt bleiben, insbesondere die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigt und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Der Eigentumsschutz des Mieters für sein Besitzrecht dient dabei der Abwehr solcher Regelungen, die sein Bestandsinteresse gänzlich missachten oder unverhältnismäßig beschränken (vgl. zu alledem BVerfG Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035).

Die so formulierte Aufgabe hat der Gesetzgeber der Neufassung der Vorschriften zum Modernisierungsrecht im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich zugrunde gelegt, zusätzlich einbezogen das gesamtgesellschaftliche Interesse, im Mietwohnungsbereich Potenziale für Energieeffizienz und Klimaschutz zu nutzen (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 13).

Dies zugrunde gelegt, ergibt sich, dass das Mietrecht den vertragstreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung weitreichend schützt und dies nur im Ausnahmefall erlaubt. Aus dem Mietrecht selbst ergeben sich für den Fall der Modernisierung und Instandsetzung insoweit keine Einschränkungen zu seinen Lasten; vorgesehen ist die Verpflichtung zur Duldung der in Aussicht genommenen Arbeiten durch den Mieter, nicht aber etwa eine (vollständige, sei es auch nur zeitlich beschränkte) Beendigung seines Besitzrechtes und in der Folge ein Anspruch des Vermieters auf die (geräumte) Herausgabe der Wohnung.

Zur Bestimmung des Regelungsgehaltes des Begriffs der „Härte“ unter dem Aspekt der „vorzunehmenden Arbeiten“ lässt sich daraus ableiten, dass die Annahme einer Härte vom Maß des Eingriffs in das Besitzrecht des Mieters abhängt. Dieses ist nicht erst bei einem vollständigen Entzug der Mietsache betroffen, sondern schon dann berührt, wenn das Recht des Mieters beschränkt wird, seinen Lebensmittelpunkt als privaten Rückzugsbereich unter Ausschluss Dritter zu nutzen. Für Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung gilt daher: je länger sie andauern und je umfangreicher das entsprechende Vorhaben ist, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen in ein Hotel kommen in der Regel nur dann in Betracht, wenn besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen oder der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird, was etwa bei einem alleinstehenden Mieter mit geringem Hausrat und vorwiegend außerhäusiger Lebensweise (ausnahmsweise) der Fall sein kann (vgl. Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 555d Rn. 28; Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., 2014, § 555d Rn. 15; LG Berlin Urt. v. 27.03.2015 – 63 S 359/12, in WuM 2015, 486).

Die letztgenannten Gesichtspunkte berühren bereits die in jedem Fall erforderliche Abwägung der eingangs dargestellten Interessen von Mieter, Vermieter und Allgemeinheit. Denn die Annahme einer Härte ist (nur) notwendige, nicht aber hinreichende Bedingung für den Ausschluss der Duldungspflicht des Mieters; sie kann aufgrund des in § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB als Abwägung ausgestalteten Interessenausgleichs gerechtfertigt sein.

Der Kläger selbst geht hier in seinem Ankündigungsschreiben mit Blick auf die Dauer sowie die Art und den Umfang der Arbeiten davon aus, dass ein Verbleib des Beklagten in der Wohnung für die Dauer von 12 Monaten nicht möglich sein wird. Zu seinen Gunsten kann auch unterstellt werden, dass – entgegen der Ankündigung, die hinsichtlich ihres Inhaltes allerdings nicht nachgebessert, sondern nur erneut erklärt werden kann, da es im Modernisierungsrecht an einer § 558b Abs. 3 BGB vergleichbaren Vorschrift fehlt – ein Verbleib in der Wohnung nunmehr „nur“ über 9 Monate ausgeschlossen sein soll. Das Erfordernis der vollständigen Räumung der Wohnung, darüber hinaus für einen nicht nur kurzen Zeitraum ist ein gravierender Eingriff, der bereits das Bestandsinteresse des Beklagten an der Wohnung betrifft und ohne weiteres als Härte zu bewerten, denn die Wohnung soll ihm – wenngleich zeitgleich beschränkt, so doch – vollständig entzogen werden.

Aufgrund der Bedeutung und Gestaltung der Wohnung als privatem Rückzugsraum stellt sich (in der Regel) jede auch nur zeitlich und/oder räumlich beschränkte Räumung als Belastung dar, deren Gewicht mit der Dauer und den konkreten Bedingungen korreliert. Bewegt sich die Dauer im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten, wie etwa im Rahmen eines Urlaubs, mag eine Zumutbarkeit – in Abhängigkeit von den weiteren Umständen und Bedingungen – eher zu bejahen sein. Davon kann bei einer monatelangen, vollständigen Aufgabe der Wohnung, verbunden mit der zusätzlichen Belastung einer anderweitigen Unterbringung der in der Wohnung befindlichen Einrichtung bei lebensnaher Betrachtung in der Regel – so jedenfalls unter den hier gegebenen Bedingungen – nicht mehr ausgegangen werden.

bb) Hinreichend gewichtige Interessen des Klägers, anderer Mieter oder der Allgemeinheit, die die nach den vorstehenden Feststellungen gegebene gravierende Härte zu rechtfertigen auch nur geeignet wären, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Maßnahmen, deren Duldung der Kläger vom Beklagten begehrt, als Modernisierung anzusehen sind, ist ihre Durchführung weder aus der Perspektive des Klägers als Vermieter noch mit Blick auf die Belange des Klimaschutzes und/oder der Energieeinsparung zwingend oder wenigstens von einer – angesichts der besonders gravierenden Belastung erforderlichen – über das übliche Maß hinausgehenden Bedeutung. Die hier geplanten Arbeiten – die Erneuerung einer bereits vorhandenen Fernwärmestation, die Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Umbau eines vorhandenen Badezimmers, der Einbau eines Anschlusses für einen Geschirrspüler, Fliesenarbeiten in Bad und Küche, die Erneuerung von Elektroleitungen, ein Fensteraustausch, der Anbau von (zusätzlichen) Balkonen, das teilweise Aufbringen einer Wärmedämmung, Fassadenarbeiten und die vorgesehenen Arbeiten außerhalb der Wohnung – erfüllen diese Voraussetzung nicht, wobei zugunsten des Klägers unterstellt werden kann, dass sie vom Tatbestand des § 555b BGB erfasst werden.

Schützenswerte Belange anderer Mieter können zu Gunsten des Vermieters Berücksichtigung finden, soweit eine Maßnahme sich auf ihren Mietgebrauch auswirkt; sie können – etwa im Falle einer Komforterhöhung – das Interesse des Vermieters an der Modernisierungsmaßnahme erhöhen (vgl. Eisenschmid, a.a.O., § 55d Rn. 58). Dafür ist hier nichts vorgetragen, aber auch nicht ersichtlich angesichts des Umstandes, dass das betroffene Gebäude (inzwischen) nahezu leer steht.

Die Kammer überspannt damit nicht die Anforderungen an die Planung und Gestaltung von Modernisierungsmaßnahmen zu Lasten des Vermieters. Aufgrund der Besonderheiten der rechtlichen Ausgestaltung des Besitzrechtes des vertragstreuen Mieters ist der Vermieter vielmehr gehalten, Modernisierungsmaßnahmen in ihrem Umfang und ihrer konkreten Ausführung so zu gestalten, dass sie so schonend wie möglich in das Besitzrecht des Mieters eingreifen, wobei sich der Eingriff als solcher im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen nie vermeiden lässt und daher einer Duldungspflicht nicht generell entgegensteht.

cc) Offen lassen kann die Kammer die Frage, ob eine Duldungspflicht gegeben wäre und die Annahme einer Härte entfiele, wenn der Kläger dem Beklagten eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Durchführung der Arbeiten zur Verfügung bzw. konkret in Aussicht gestellt hätte, wann dies hätte geschehen müssen und welchen Anforderungen die Ersatzunterkunft – etwa hinsichtlich der Größe und Ausstattung, hier auch mit Blick auf die mit Zustimmung des Klägers in der Wohnung lebenden Untermieter – genügen müsste. Ob letztere in den Schutz des § 555d Abs. 2 BGB einbezogen sind, bedarf hier ebenfalls keiner Entscheidung.

Denn der Kläger hat dem Beklagten weder eine Ersatzwohnung angeboten, noch hat er ihn auf entsprechende Anfragen hin bei der aufgenommenen Suche nach einer Ersatzwohnung unterstützt oder wenigstens auf die Anfragen bezüglich der Kostenübernahme reagiert. Dies hat der Beklagte bereits in dem Verfahren vor dem Amtsgericht durch Vorlage des – unstreitig gebliebenen Inhaltes des – Emailverkehrs mit der vom Kläger beauftragten Hausverwaltung belegt, der teilweise unsachliche Reaktionen auf die berechtigte Sorge des Beklagten bezüglich seines Verbleibs während der Arbeiten enthält. Die Kammer geht dabei davon aus, dass sich dem Begriff der „Duldung“ nach § 555d Abs. 1 BGB seinem Wortsinn nach bereits keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit des Mieters entnehmen lässt, die Durchführung des Modernisierungsvorhabens des Vermieters dadurch letztlich (aktiv) zu unterstützen, dass der Mieter seinen auf das Modernisierungsvorhaben zurückzuführenden Ersatzwohnbedarf selbst deckt. Dem Wortsinn nach erfasst der Begriff der Duldung ein passives Verhalten, während die Suche nach Ersatzwohnraum eine erhebliche, zudem äußerst kurzfristige Aktivität erfordert (vgl. zur fehlenden Mitwirkungspflicht des Mieters auch: Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 555d Rn. 17).

Soweit der Kläger sich unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (Urt. v. 02.11.1994 – 24 S 242/94, in DWW 1996, 282) darauf beruft, zum Angebot einer Ersatzwohnung nicht verpflichtet zu sein, befasst sich die Entscheidung schon nicht mit der Pflicht zur Duldung von Modernisierungsarbeiten; auch lässt sich dem Urteil der vom Kläger zitierte Rechtssatz nicht entnehmen.

Der weitere Einwand des Klägers, der Beklagte habe keinen Bedarf an einer Ersatzwohnung, trägt ebenfalls nicht. Es ist zwar unstreitig, dass der Beklagte über zwei Eigentumswohnungen verfügt; beide Wohnungen sind jedoch vermietet. Soweit der Kläger vermutet, dass der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nicht selbst nutze und über Ausweichmöglichkeiten verfüge, handelt es sich um eine durch keinerlei Tatsachen unterlegte Behauptung „ins Blaue hinein.“

dd) Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Modernisierungsankündigung, die – wie hier – einen Verbleib des Mieters in der Wohnung ausschließt, formell wirksam ist, wenn sie keine Ersatzwohnung benennt oder hinreichend konkret in Aussicht stellt, kann die Kammer hier ebenfalls offen lassen, da der Beklagte den Härteeinwand fristgerecht erhoben hat. Für eine entsprechende weiter gehende Mitteilungspflicht des Vermieters könnte indes der Zweck der Modernisierungsankündigung sprechen. Sie soll den Mieter vor allem frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchen der ihm in dieser Situation zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte, ob er etwa der Durchführung der Maßnahmen aus Härtegründen widersprechen oder das Mietverhältnis kurzfristig kündigen möchte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Eine sachgerechte Entscheidung dürfte dem Mieter kaum möglich sein, wenn die Modernisierungsankündigung – wie hier – einen Verbleib in der Wohnung während der Arbeiten für ein Jahr ausschließt, denn der Mieter wird in der Regel nicht innerhalb der – für die Klärung solcher Fragen kurz bemessenen – Fristen des § 555d Abs. 3 bzw. § 555e Abs. 1 BGB in der Lage sein, die Ersatzunterbringung der die Wohnung bewohnenden Person(en) und der in der Wohnung befindlichen Gegenstände zu klären. Vor diesem Hintergrund kann der Vermieter – in Abhängigkeit von den konkreten Umständen des Einzelfalls – schon aus eigenem Interesse durchaus gehalten sein, dem Mieter die Möglichkeit des Rückgriffs auf ein entsprechendes Angebot konkret in Aussicht zu stellen, um ihm die sachgerechte Entscheidung zu ermöglichen.

Spätestens dann jedenfalls, wenn der Mieter – wie hier – zu erkennen gibt, dass er sich zur Duldung der Arbeiten deshalb außerstande sieht, weil diese mit einem Auszug aus der Wohnung verbunden sind und ihm eine Ersatzwohnung nicht zur Verfügung steht (was die Regel sein dürfte), ist es jedenfalls Sache des Vermieters dieses „Duldungshindernis“ im Wege der Bereitstellung einer Ersatzwohnung zu beseitigen.“