Archiv der Kategorie: Gerichtsentscheidungen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidu­ngen“:

Amtsgericht Sp­andau – 8 C 35/20 – Beschluss vom 18.09.­2020
Spandauer Volk­sblatt am 23.09.2020: Mietendeckel – Mie­terhöhungsprozess au­sgesetzt
Das Amtsgericht Spandau – 8 C 35/20 – hat am 18.09.2020 in einem Mieterhöh­ungsprozess beschlos­sen:
Der Rechtsstre­it wird – im Hinblick auf die derzeitigen Vorlagenbeschlüsse gemäß Art. 100 GG zum Bundesverfassungs­gericht im Hinblick auf die Frage der Ve­rfassungsgemäßheit des MietenWoG Berlin – ausgesetzt.
Hintergrund
Die Vermieterin nimmt die Mieter gerichtlich vor dem Amtsgericht Spandau auf Zustimmung zur Er­höhung der Bruttokal­tmiete für ihre Wohn­ung in der Lutherstr­aße in Spandau mit Wirkung ab dem 01.03.­2020 in Anspruch. Das streitgegenständli­che Mieterhöhungsver­langen stammt vom 17­.12.2019 und ist den Mietern am 20.12.20­19 zugegangen. Die Mieter haben dem Miet­erhöhungsbegehren ni­cht zugestimmt.
Aussetzung
Das Amtsgericht Spandau setzt den Rechtsstreit aus und begründet seine Ent­scheidung wie folgt:
Begründung
„Gemäß Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 Mi­etenWoG Bln ist eine Miete allerdings verboten, die die am 18. Juni 2019 wirksam verei­nbarte Miete übersch­reitet. Dies ist hier der Fall, da die von der Klägerin gelt­end gemachte Miete die in Art. 1 § 3 Mie­tenWoG festgelegte Stichtagsmiete übersc­hreitet, da diese si­ch lediglich auf 483­,94 Euro belief. Der zeitliche Anwendung­srahmen des Art. 1 § 3 MietenWoG ist erö­ffnet, da das Mieter­höhungsverlangen den Beklagten erst am 20.12.2019 zugegangen ist. Zudem wird die erhöhte Miete auch erst ab einem Zeitpu­nkt begehrt, welcher nach dem Inkrafttre­ten des vorgenannten Gesetzes liegt.
Da der zeitlic­he Anwendungsbereich eröffnet ist, kommt es mithin auf die Frage der Verfassungs­gemäßheit dieser Vor­schrift an, zumal si­ch das Gericht der Auffassung der 67. Ka­mmer des Landgerichts anschließt, wonach der Vermieter die Zustimmung zu dem Erh­öhungsverlangen selb­st dann nicht verlan­gen kann, wenn er ve­rsichert, die Miete, die die Stichtagsmi­ete überschreitet, weder zu fordern noch entgegenzunehmen (v­gl. Beschluss des La­ndgerichts Berlin vom 06.08.2020 – 67 S 109/20).
Zur Überzeugung des Gerichts ist die Vor­schrift des Art. 1 § 3 MietenWoG Bln in der Fassung vom 11. Februar 2020 (GVBl. 2020, 50) mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unverein­bar – insoweit wird auf die überzeugenden Au­sführungen des Landg­erichts Berlin in se­inem Beschluss vom 06.08.2020 – 67 S 109/20 verwiesen – und für das hiesige Klageverfahren ent­scheidungserheblich. Das Verfahren war deswegen – mit Einver­ständnis der Parteien – nach § 148 ZPO analog – auszusetzen.“
Kommentar des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschu­tzbund e.V.
Spandaus Miete­rinnen und Mieter be­finden sich damit zu­rzeit bei Mieterhöhu­ngen (sog. „Schatten­mieterhöhungen“) in der “Mietendeckel-Wartes­chleife”, und zwar so lange, bis das Bundesverfa­ssungsgericht entsch­ieden hat. Sollte das Bundesverfassungsg­ericht sich der Rech­tsauffassung der Ziv­ilkammer 67 des Land­gerichts Berlin ansc­hließen und den Miet­endeckel für verfass­ungswidrig erachten, wären Mieterhöhungen zurzeit möglich. Wenn hingegen das Bun­desverfassungsgericht den Mietendeckel für verfassungsgemäß halten sollte, würden Mieterhöhungen zur­zeit gegen den Miete­ndeckel verstoßen.
Mit einer Ents­cheidung des Bundesv­erfassungsgerichts ist nicht vor dem 2. Quartal 2021 zu rech­nen.
Fazit
Für Spandaus Mieterinnen und Mieter besteht im Falle des Erhalts einer Mie­terhöhung ein großes Prozess- und Kosten­risiko, wenn sie der Mieterhöhung nicht zustimmen sollten, da nicht vorausgesagt werden kann, wie das Bundesverfassungsg­ericht letztendlich entscheiden wird.
Bei Erhalt ein­er Mieterhöhung soll­te auf jeden Fall ei­ne juristische Berat­ung in Anspruch geno­mmen werden.

Aus der Rubrik „Gerichtsentescheid­ungen“:

EuGH – C-724/18 sowie C-727/18, Ur­teil vom 22.09.2020
Berliner Zeitu­ng am 22.09.2020: Urteil zu Airbnb – Zweckentfremdung von Wohnraum: Berlin si­eht sich gestärkt
Der Europäische Gerichtshof hat ei­ne Regelung aus Fran­kreich bestätigt, mit der der Kurzzeitve­rmietung von Wohnung­en durch Plattformen wie Airbnb ein Rieg­el vorgeschoben werd­en soll. Das hat Aus­wirkungen auf die de­utsche Hauptstadt.
Der Berliner Senat sieht sich durch eine Entscheidung des Europäischen Ger­ichtshofs (EuGH) im Kampf gegen die ille­gale Vermietung von Ferienwohnungen best­ätigt. Hintergrund: Der EuGH entschied am Dienstag zu einer Regelung aus Frankre­ich, dass EU-Staaten der Kurzzeitvermiet­ung über Plattformen wie Airbnb notfalls einen Riegel vorsch­ieben dürfen, um den Wohnungsmangel zu bekämpfen (Rechtssache C-724/18).
„Das Urteil des EuGH stärkt uns im Kampf gegen die Zwe­ckentfremdung von Wo­hnraum“, sagte Berli­ns Stadtentwicklungs­senator Sebastian Sc­heel (Linke). „Um den Wohnungsbestand zu sichern und der Zer­störung der Nachbars­chaften in unseren Kiezen entgegenzuwirk­en, braucht es die Möglichkeit, legale von illegalen Angebot­en zu unterscheiden und Verstöße konsequ­ent zu ahnden.“
Dass eine Gene­hmigung für regelmäß­ige Kurzzeitvermietu­ngen gefordert wird, ist aus Sicht des EuGH durch einen „zwi­ngenden Grund des Al­lgemeininteresses“ gerechtfertigt, nämli­ch den Kampf gegen den Wohnungsmangel. Die Genehmigungspflic­ht sei auch verhältn­ismäßig, da sie auf bestimmte Vermieter räumlich begrenzt se­i, entschied das Ger­icht im Fall aus Fra­nkreich. Wohnungen, die dem Vermieter als eigener Hauptwohns­itz dienen, seien au­sgenommen.

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:
Landgericht Berlin – 66 S 95/20, Urteil vom 31. Juli 2020
Pressemitteilung 45/2020 vom 31.07.2020: Das Gesetz zum sog. „Berliner Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) ist nach Ansicht der für Berufungen in Mietsachen zuständigen Zivilkammer 66 als verfassungsgemäß anzusehen.

Die Richter der für Berufungen in Mietsachen zuständigen Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin haben aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 24. Juni 2020 in dem heute in öffentlicher Sitzung verkündeten und dabei mündlich kurz begründeten Urteil entschieden, dass nach ihrer Ansicht die Vorschriften des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – auch als sog. „Berliner Mietendeckel“ bezeichnet – als verfassungsgemäß anzusehen sind. Allerdings könnten diese Vorschriften – so die Richter der Zivilkammer 66 – trotz des gesetzlichen Stichtags vom 18. Juni 2019 Mieterhöhungen der Vermieterseite erst ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes am 23. Februar 2020 und nicht schon für Zeit zwischen diesem Stichtag und dem Inkrafttreten dieses Gesetzes verhindern.

In dem zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in Berlin ein Mieterhöhungsverlangen der Vermieterseite vom 18. Juni 2019 – und damit genau vom gesetzlichen Stichtag – im Rahmen einer Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu prüfen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte die Klage der Vermieterseite in der ersten Instanz mit der Begründung abgewiesen, das mit der Klage geltend gemachte Mieterhöhungsverlangen für die Zeit ab dem 01. September 2019 sei auf ein nach den §§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln und 134 BGB verbotenes Rechtsgeschäft gerichtet, da ein Mietzins verlangt werde, der die am 18. Juni 2019 – dem Stichtag des Gesetzes – wirksam vereinbarte bzw. geltende Miete überschreite.

Auf die dagegen eingelegte Berufung des klagenden Vermieters haben die Richter der Zivilkammer 66 mit ihrem heutigen Urteil die Entscheidung der ersten Instanz für die Mietzinsansprüche ab dem 01. März 2020 bestätigt. Die Zivilkammer 66 – so der Vorsitzende in der heutigen Urteilsbegründung – sehe das Gesetz zum sog. „Berliner Mietendeckel“ weder formell noch materiell als verfassungswidrig an, sodass keine Vorlage nach Art. 100 GG an das Bundesverfassungsgericht geboten sei. Das Bundesverfassungsgericht habe bisher lediglich im Rahmen einstweiligen Rechtsschutzes die Frage nach der Gesetzeskompetenz des Landes Berlin für das MietenWoG Bln als „offen“ bezeichnet, und damit eine Tendenz nicht erkennen lassen. Da die Kammer selbst nicht zu Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit gelangt sei, sei das Verfahren auch nicht auszusetzen, sondern das als wirksam erachtete Gesetz anzuwenden.

Allerdings sei das MietenWoG Bln als ein Verbotsgesetz mit zivilrechtlichen Folgen nach § 134 BGB erst am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Der in diesem Gesetz enthaltene Stichtag am 18. Juni 2019 stelle zwar einen materiell maßgeblichen Bezugspunkt für die Ermittlung der absolut (noch) zulässigen Miethöhe dar, ändere aber nichts daran, dass das gesetzliche Verbot höherer Mieten zum Stichtag am 18. Juni 2019 noch nicht existiert habe, sondern erst ab dem 23. Februar 2020 gelte. Daher sei eine höhere Miete als die am Stichtag vereinbarte bzw. geltende Miete erst ab dem März 2020 für den monatlich zu zahlenden Mietzins verboten.

Das Mieterhöhungsverlangen für die Zeit ab dem 01. September 2019 bis Ende Februar 2020 verstoße daher zwar nicht gegen das gesetzliche Verbot des MietenWoG Bln, überschreite aber die ortsübliche Vergleichsmiete, sodass die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für den Zeitraum vom 01. September 2019 bis Ende Februar 2020 aus diesem Grunde keinen Erfolg habe, weshalb die Berufung insgesamt unbegründet und zurückzuweisen sei.

Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig; gegen die Nichtzulassung der Revision kann Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof innerhalb von einem Monat ab förmlicher Zustellung des Urteils eingelegt werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten muss auf die schriftlichen Urteilsgründe verwiesen werden. Nach den Presserichtlinien kann über diese aber erst berichtet werden, wenn das heute verkündete Urteil den Parteien in schriftlicher Form zugestellt wurde.

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2020/pressemitteilung.967839.php

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

BGH – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18, Urteile vom 08.07.2020
 
Bundesgerichtshof zu Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter
 
Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/2020090.html?nn=10690868

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Sozialgericht Berlin- S 179 As 3426/20 ER, Beschluss vom 20.05.2020
Pressemitteilung vom 27.05.2020 – Wegen Corona-Krise: Jobcenter muss unangemessen hohe Miete weiter übernehmen
Im Rahmen eines Eilverfahrens hat das Sozialgericht das Jobcenter Berlin Steglitz-Zehlendorf verpflichtet, die eigentlich unangemessen hohen Mietkosten einer alleinerziehenden Mutter vorläufig weiter zu übernehmen. Nach Auffassung des Gerichts ergibt sich der Anspruch aus einer Sonderregelung aus Anlass der Corona-Krise, die erst Ende März in Kraft getreten ist. Mit der Vorschrift habe der Gesetzgeber nicht nur durch die Corona-Pandemie in Not geratene Neuantragsteller begünstigen wollen, sondern auch berücksichtigt, dass es für Leistungsbezieher derzeit besonders schwierig ist, eine kostengünstigere Wohnung zu finden.Die Antragsteller, eine alleinerziehende Mutter und ihre beiden minderjährigen Kinder aus Berlin-Steglitz, beziehen seit 2018 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes („Hartz IV“). Im Juli 2019 hatte das Jobcenter ihnen mitgeteilt, dass die Bruttowarmmiete von 990 Euro für ihre 79 qm große Dreizimmerwohnung unangemessen hoch sei und nur noch bis einschließlich März 2020 übernommen würde. Ab April gewährte das Jobcenter entsprechend seiner Verwaltungsvorschriften nur noch die als angemessen erachteten Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe von 794,92 Euro.

Am 12. Mai stellten die Antragsteller beim Sozialgericht Berlin einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung. Sie trugen vor, trotz intensiver Bemühungen auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt keine angemessene Wohnung gefunden zu haben. Sie hätten acht Besichtigungstermine wahrgenommen, aber keinen Zuschlag bekommen. Nun würden wegen der Covid 19-Pandemie gar keine Wohnungsbesichtigungen mehr angeboten.

Das Jobcenter entgegnete, dass die Miete der Antragsteller den Grenzwert erheblich überschreite. Intensive Bemühungen um eine neue Wohnung, nämlich mindestens zwei Wohnungssuchen pro Woche, seien nicht glaubhaft gemacht worden. Die wegen der Corona-Epidemie erlassenen Regelungen seien auf die Antragsteller, die schon seit Jahren im Leistungsbezug stünden, nicht anwendbar.

Mit Beschluss vom 20. Mai 2020 hat die 179. Kammer des Sozialgerichts Berlin (durch ihren Vorsitzenden im schriftlichen Verfahren) das Jobcenter vorläufig verpflichtet, ab April und bis Ende September 2020, längstens jedoch bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung im noch nicht abgeschlossenen Hauptsacheverfahren, die tatsächlich anfallenden Mietkosten in voller Höhe weiter zu übernehmen.

Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass die Antragsteller eine Notlage glaubhaft gemacht hätten. Auf sie finde auch der zum 28. März 2020 eingeführte § 67 SGB II (Zweites Buch Sozialgesetzbuch – Grundsicherung für Arbeitsuchende) Anwendung. Diese Vorschrift gelte für alle Bewilligungszeiträume, die – wie im vorliegenden Falle – zwischen dem 1. März und dem 30. Juni 2020 beginnen. Danach müssten die Jobcenter grundsätzlich die jeweils tatsächlich anfallenden Aufwendungen für Unterkunft und Heizung als angemessen anerkennen und entsprechende Leistungen gewähren. Dies gelte nach dem klaren Wortlaut nur dann nicht, wenn bereits im vorangegangenen Bewilligungszeitraum nur noch die angemessenen und nicht die tatsächlichen Aufwendungen anerkannt worden seien. So aber sei es hier nicht gewesen, denn die Antragsteller hätten bis Ende März Leistungen für die vollen Mietaufwendungen erhalten.

Die gesetzliche Neuregelung berücksichtige damit nicht nur Erleichterungen für Neuantragsteller, sondern auch die mit der Pandemie verbundenen Schwierigkeiten, derzeit eine neue Unterkunft zu finden.

Der Beschluss ist noch nicht rechtskräftig. Es kann vom Antragsgegner – dem Jobcenter – mit der Beschwerde zum Landessozialgericht Berlin-Brandenburg in Potsdam angefochten werden.

Anmerkung der Pressestelle: Der vorliegende Beschluss ist die erste Entscheidung des Sozialgerichts Berlin zu den jüngst in Kraft getretenen Hartz IV-Sonderregelungen, mit denen währende der Corona-Krise der erleichterte Zugang zum Leistungsbezug geregelt wird.

Im April 2020 sind die Eingangszahlen am Sozialgericht Berlin im Vergleich zum Vormonat um ungefähr 350 Verfahren auf insgesamt rund 1.500 Verfahren zurückgegangen. Es ist davon auszugehen, dass mit zunehmender Normalisierung der Lage auch wieder deutlich höhere Eingänge zu verzeichnen sein werden. Abzuwarten bleibt, wie sich der pandemiebedingt stark gestiegene Bedarf nach Sozialleistungen auf die zukünftige Belastung des Sozialgerichts auswirkt.

https://www.berlin.de/gerichte/sozialgericht/presse/pressemitteilungen/2020/pressemitteilung.938295.php

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Landgericht Berlin – 64 S 95/15, Urteil vom 29. April 2020

Pressemitteilung Nr.: 29/2020 vom 29.04.2020:

Landgericht Berlin: Auftrag eines Mieters an eine Legal-Tech-Plattform, die „Mietpreisbremse“ durchzusetzen, ist nach der gegenwärtigen Fassung des Rechtsdienstleistungsgesetzes keine vergütungspflichtige Inkassodienstleistung

Die für Berufungen in Mietsachen zuständige Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2020 in dem heute in öffentlicher Sitzung verkündeten und dabei mündlich kurz begründeten Urteil entschieden, dass die Rückforderung einer von einem Mieter an seine Vermieterin unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete nicht mehr als „eigenständige“ Inkassodienstleistung im Sinne der aktuellen Fassung des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) bewertet werden könne, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Legal-Tech-Plattform darüber hinausgehend gelautet habe, für ihn die „Mietpreisbremse“ bei der Vermieterin durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen.

Zwar könne die Klägerin – eine als Inkassodienstleisterin zugelassene Legal-Tech-Plattform – aus dem an sie abgetretenen Recht des Mieters eine gegen die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ verstoßende und von dem Mieter an seine Vermieterin gezahlte überhöhte Miete zurückfordern. Da diese Tätigkeit hier jedoch als Mittel zum Zweck der Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ und nicht als „eigenständige“ Inkassotätigkeit im Sinne des RDG zu bewerten sei, könne die Klägerin dafür keine Vergütung nach dem Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (RVG) beanspruchen und daher auch nicht von der Vermieterin einklagen.

In dem zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte das Amtsgericht Charlottenburg eine u. a. auf Auskunft über vergangene Mieterhöhungen und Modernisierungen, auf Rückzahlung einer überhöhten Monatsmiete sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage gegen eine Vermieterin mit Urteil vom 22. März 2019 in der ersten Instanz abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der klagenden Legal-Tech-Plattform, die gewerblich u.a. die Rechte von Wohnraummietern aus den Vorschriften der sog. „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB) geltend macht und die sich dafür Rechte des Mieters gegen seine Vermieterin hatte abtreten lassen, haben die Richter der Zivilkammer 64 mit ihrem heutigen Urteil die Entscheidung der ersten Instanz zu den geltend gemachten Auskunftsansprüchen bestätigt, aber der Klage auf Rückzahlung einer überhöhten Monatsmiete im Ergebnis stattgegeben. Die Zivilkammer 64 – so der Vorsitzende in der heutigen Urteilsbegründung – habe bereits in anderen Verfahren entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam seien und daher der überhöhte Teil der Monatsmiete zurückzuzahlen sei.

Die eigentliche Bedeutung dieses Urteils liegt aber darin, dass nach Auffassung der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin der vom Mieter an die Legal-Tech-Plattform erteilte Auftrag zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“, auch wenn er die Rückforderung einer vom Mieter gezahlten überhöhten Monatsmiete umfasst, nicht mehr als „eigenständige“ Inkassodienstleistung im Sinne der aktuellen Fassung des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) bewertet werden könne. Daher könne die Klägerin für diese Tätigkeit auch keine Vergütung nach dem RVG – im konkreten Fall vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 534,31 Euro nebst Zinsen – beanspruchen.

Die Zivilkammer 64 – so der Vorsitzende in der heutigen Urteilsbegründung – folge zwar der Auffassung des Bundesgerichtshofs in dessen Urteil vom 29. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, wonach der Begriff der Inkassotätigkeit ausweislich der Gesetzesbegründung des RDG weit auszulegen sei, um neuen Berufsbildern nicht von vorne herein den Weg zu verstellen und den Bereich der Rechtsberufe und der freien Berufe zu entbürokratisieren und zu liberalisieren.

Im hier zu entscheidenden Fall sei aber angesichts des zur Beauftragung der Klägerin dienenden und mit den Worten „Mietsenkung beauftragen“ beschrifteten Buttons auf ihrer Homepage das Interesse des Mieters nicht darauf gerichtet gewesen, die nach Ausspruch der Rüge wegen Verstoßes gegen die „Mietpreisbremse“ unter Vorbehalt gezahlte Miete teilweise zurück zu erlangen, also Zahlungsansprüche durchzusetzen. Vielmehr habe die Klägerin dem Mieter versprochen, seine Rechte aus den gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach Kräften durchzusetzen und die Vermieterin dazu zu bringen, die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren. Auch die Vergütung der Klägerin habe nicht etwa vom Gesamtbetrag der insgesamt erfolgreich zurückgeforderten Mietzahlungen, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietreduzierung abhängen sollen.

Nicht anders als im Falle der Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung, die auch nach der Gesetzesauslegung des Bundesgerichtshofs nicht mehr als Inkassodienstleistung im Sinne des RDG begriffen werden könne, könne daher nach Auffassung der Richter der Zivilkammer 64 – angesichts des gegenwärtigen Wortlauts des RDG und angesichts des viel weiter gehenden an die Klägerin erteilten Auftrags – die Rückforderung einer überhöhten Miete nicht als „eigenständige“ Inkassodienstleistung angesehen werden, sondern diene der Anspruchsabwehr. In der mündlichen Urteilsbegründung hat der Vorsitzende der Zivilkammer 64 ergänzend ausgeführt, dass es aus Sicht der Kammer erforderlich sei, dass der Gesetzgeber durch eine Konkretisierung des RDG klarstelle, ob auch solche weiter gehenden Tätigkeiten wie die der Klägerin im hiesigen Fall noch als zulässige Inkassodienstleistung bewertet werden sollen.

Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Zivilkammer 64 hat die Revision zum Bundesgerichtshof mit der Begründung zugelassen, dass sie mit ihrem Urteil von der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs abweiche. Eine Revision kann beim Bundesgerichtshof innerhalb von einem Monat ab förmlicher Zustellung des Urteils eingelegt werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten muss auf die schriftlichen Urteilsgründe verwiesen werden. Nach den Presserichtlinien kann über diese aber erst berichtet werden, wenn das heute verkündete Urteil den Parteien in schriftlicher Form zugestellt wurde bzw. alle Verfahrensbeteiligten dieses Urteil sicher erhalten haben.

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2020/pressemitteilung.926987.php

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Landgericht Berlin – 63 S 56/15, Urteil vom 24.03.2020

Berliner Morgenpost am 02.04.2020: Urteil – Mieter müssen energetische Sanierung dulden

Nach sieben Jahren ist das sogenannte „Pankower Dämmurteil“ ergangen – mit einer Niederlage für die Bewohner.

Anke Hahn ist die Enttäuschung deutlich anzuhören. „Wir haben auf ganzer Linie verloren“, sagt die Pankowerin. Hahn ist Mieterin im Haus Pestalozzistraße 4. Hinter ihr liegt ein beispiellos langer Prozess gegen ihre Vermieterin, die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gesobau. Mit dem Urteil, das ihr in dieser Woche vom Landgericht Berlin an der Littenstraße in Mitte zugesandt wurde, hat nun ein Verfahren seinen Abschluss gefunden, das mit einer Ankündigung der energetischen Sanierung des Mietshauses im Jahr 2013 seinen Anfang genommen hatte.

„Die Beklagten werden verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen in der von ihnen genutzten Wohnung in 13187 Berlin, Pestalozzistraße 4 zu dulden“, heißt es unmissverständlich in dem Urteil der 63. Zivilkammer (Az.: 63 S 56/15). Es folgt eine lange Auflistung der geplanten Arbeiten, darunter die Demontage ihrer Gasetagenheizung und der Anschluss an die Gaszentralheizung, der Austausch der Doppelkastenfenster aus Holz durch Kunstoffisolierglasfenster sowie die Dämmung der straßenseitigen Fassade.

Für Anke Hahn und ihren Mann droht damit nun Wirklichkeit zu werden, was ihnen ein Schreiben von der Gesobau 2013 ankündigte. Durch die umfassende energetische Sanierung ihres Hauses sollte die bisherige Gesamtmiete der vierköpfigen Familie demnach von 378,58 Euro nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen auf monatlich 774,15 Euro steigen. Die Modernisierungsumlage in Höhe von 338,08 Euro hätte demnach nahezu eine Verdoppelung ihrer Miete bedeutet – entsprechend schockiert waren die Hahns und beschlossen, sich gegen die Sanierungsmaßnahmen zu wehren.

Damit waren sie nicht allein, denn die Modernisierungsankündigung der Gesobau betraf nicht nur ihr Haus, sondern weitere Gebäude der Wohnanlage in der Trelleborger Straße, der Hallandstraße und der Florapromenade. Deren Bewohner schlossen sich daraufhin im „Pankower Mieterprotest“ zusammen, der unter anderen Härtefallregelungen und erweiterte Regelungen zum Schutz vor Mieterhöhungen in der Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und landeseigenen Wohnungsunternehmen erreichte.

Das Amtsgericht hatte der Familie recht gegeben

Zunächst schien auch der juristische Kampf Erfolg zu haben: Die Hahns, die die der Gesobau die erforderliche Zustimmung zur Sanierung verweigert hatten und daraufhin von dem landeseigenen Unternehmen verklagt wurden, erstritten vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee einen Sieg (Az.: 7 C 52/14 AG Pankow/Weißensee).

Das Amtsgericht urteilte, dass sie einen Großteil der angekündigten Arbeiten nicht dulden müsse, dieses gelte insbesondere für die Dämmung der Fassade, weil diese unwirtschaftlich sei. „Leider ist die Richterin am Landgericht nicht auf diese Argumentation und die von uns vorgelegten Nachweise zur Unwirtschaftlichkeit eingegangen“, bedauert Anke Hahn. Denn inzwischen würden nicht nur Gutachten, sondern auch reale Heizkostenabrechnungen aus dem Mietshaus vorliegen. Diese zeigten, dass die Mieter im bereits sanierten Hausteil keine nennenswerte Energieeinsparung hätten.

Auch Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins (BMV) bedauert, dass das Urteil des Landgerichts sich nicht, wie von vielen betroffenen Mietern erhofft, mit der Frage der Wirtschaftlichkeit befasst hat. Für die Hahns bliebe nun immerhin der Trost, dass die Gesobau nach dem im Februar 2020 in Kraft getretenen Mietendeckel die Modernisierungskosten nur noch mit höchstens einen Euro pro Quadratmeter umlegen dürfe.

„Eine zu duldende Modernisierung“

Das nunmehr schriftlich vorliegende Urteil im Berufungsverfahren „bestätigt uns nun, dass die geplanten energetischen Maßnahmen eine zu duldende Modernisierung darstellen“, teilt die Gesobau dazu auf Nachfrage der Berliner Morgenpost mit. „Diese Bestätigung hätte die Gesobau gern schon früher erhalten, um die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Modernisierung von Wohngebäuden schneller umsetzen zu können. „Das Urteil ist wichtig für die Zukunft, da diese Frage nunmehr offiziell geklärt wurde“, so die Sprecherin weiter. Die Planungen würden nun wieder aufgenommen „und das rechte Vorderhaus analog zum restlichen Gebäude, unter Berücksichtigung der Gerichtsurteile sowie geltender gesetzlicher Rahmenbedingungen, modernisiert“.

https://www.morgenpost.de/bezirke/pankow/article228826169/Urteil-Mieter-muessen-energetische-Sanierung-dulden.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Landgericht Berlin, Beschluss vom 26. März 2020, Aktenzeichen:67 S 16/20

Berliner Zeitung am 30.03.2020: Mieterschutz – Urteil: Bis Ende Juni keine Räumungen

Das Landgericht legt sich in einem ersten Urteil fest. Ein Mieter bekam einen Aufschub zur Räumung, weil er wegen der Corona-Krise keinen Ersatzwohnraum anmieten kann.

Das Landgericht hat jetzt erstmals einem Mieter Recht gegeben, der in der Corona-Krise einen Aufschub zur Räumung seiner Wohnung erreichen wollte. Der Mieter darf danach vorerst in seiner Wohnung bleiben.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts entschied mit Beschluss vom 26. März, dass Räumungsfristen für Wohnungsmieter wegen der Corona-Pandemie zumindest bis zum 30. Juni 2020 verlängert werden müssen. Das Amtsgericht Mitte hatte den Mieter zuvor mit Urteil vom 11. Dezember 2019 zur Räumung verurteilt und eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2020 bewilligt. Der Mieter hatte in der Berufung eine Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2020 beantragt. Er begründete dies damit, dass er wegen der Corona-Krise keinen Ersatzwohnraum anmieten könne. Diesem Antrag folgte das Landgericht.

Die Landesregierung hat erst in der vergangenen Woche erklärt, dass sie eine Aufforderung des Kammergerichts an die Gerichtsvollzieher unterstütze, von Wohnungsräumungen abzusehen. Zugleich kündigte der Senat an, gegen drohenden Wohnungsverlust vorzugehen – mit der Beschlagnahmung der Wohnung und der Wiedereinweisung des Mieters durch die Behörden.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mieten-wohungen-berlin-landgericht-bis-ende-juni-keine-raeumungen-li.79968

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Zeitung am 27.02.2020 – Mieten in Berlin:Amtsgericht beruft sich auf den Mietendeckel

Die Richterin kündigt an, eine Mieterhöhung abzuweisen.

Der Mietendeckel, der am Sonntag in Kraft getreten ist, wirkt sich bereits auf die Urteilsbildung der Gerichte aus. Wie die Berliner Mietergemeinschaft (BMG) jetzt mitteilte, hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg am Montag in einer mietrechtlichen Verhandlung geäußert, dass es den Mietendeckel für wirksam halte und ihn anwenden werde.

In dem Streit ging es um eine Mieterhöhung vom 13. Juni 2019, bei der der Vermieter ab September 2019 laut BMG 50 Euro mehr Miete kassieren wollte. „Die Richterin folgte unter Verweis auf den Mietendeckel der Ansicht des Mieters und kündigte die Klageabweisung an“, heißt es in der Mitteilung der Mietergemeinschaft.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/amtsgericht-beruft-sich-auf-den-mietendeckel-li.77102

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Zeitung am 26.02.2020 – GegenwindEilantrag gegen Berliner Mietendeckel vor Bundesverfassungsgericht

Vor knapp 14 Tagen hatte das Gericht einen Eilantrag aus Vermieterkreisen gegen den Mietendeckel noch abgelehnt.

Beim Bundesverfassungsgericht ist ein neuer Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen den Berliner Mietendeckel eingegangen. Das teilte ein Gerichtssprecher am Dienstag auf Anfrage der Berliner Zeitung mit. Wie schnell sich das Gericht damit befassen wird, ist offen. „Ein Entscheidungstermin ist nicht absehbar“, erklärte der Gerichtssprecher.

Vor knapp 14 Tagen hatte das Gericht einen Eilantrag aus Vermieterkreisen gegen den Mietendeckel noch abgelehnt und dies damit begründet, dass das Gesetz zu diesem Zeitpunkt noch nicht verkündet worden war. Mittlerweile wurde das Gesetz verkündet und ist am vergangenen Sonntag in Kraft getreten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/eilantrag-gegen-mietendeckel-vor-bundesverfassungsgericht-li.76776