Archiv der Kategorie: Gerichtsentscheidungen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Landgericht Berlin – 67 S 345/18, Urteil vom 12.03.2019: Landgericht Berlin stärkt den Schutz alter Menschen vor der (Eigenbedarfs-)Kündigung ihres Mietverhältnisses

In einem am heutigen Tage verkündeten und mündlich begründeten Urteil hat die unter anderem für Berufungen in Wohnraumsachen zuständige 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin entschieden, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können.

Die Parteien des Rechtsstreits streiten über die Räumung und Herausgabe einer von den mittlerweile 87- und 84-jährigen Beklagten im Jahre 1997 von den Rechtsvorgängern der Klägerin angemieteten Wohnung. Die Klägerin erklärte im Jahre 2015 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.

Das Amtsgericht Mitte hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage mit einem am 26. Oktober 2018 verkündeten Urteil, Aktenzeichen 20 C 221/16, abgewiesen.

Die dagegen erhobene Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hat die Berufung mit der Begründung zurückgewiesen, dass den Beklagten gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehe.

Die Kammer hat es dabei dahinstehen lassen, ob die von den Beklagten behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich sind wie vom Amtsgericht angenommen. Die beklagten Mieter hätten sich berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung – unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen – für Mieter hohen Alters eine „Härte“ i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeute. Die Vorschrift sei mit Blick auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen. Die Richter der Zivilkammer 67 haben es dabei dahinstehen lassen, ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund „hohen Alters“ berufen können, da das Lebensalter der bereits zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung über 80-jährigen Beklagten nach sämtlichen in Betracht zu ziehenden Beurteilungsmaßstäben hoch sei.

Die Kammer hat gleichzeitig befunden, dass das als Härtegrund eingewandte hohe Alter des Mieters auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters bei nicht auf einer Pflichtverletzung des Mieters beruhenden Kündigungen durch den Vermieter in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebiete. Eine Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters komme grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen könne, die ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründeten. Ein solches müsse in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse könne die Klägerin aber nicht geltend machen, da die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile gerichtet sei.

Die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision würde eine Beschwer von über 20.000,00 EUR erfordern. Ob dieser Wert vorliegend erreicht ist, wäre vom Bundesgerichtshof selbst zu entscheiden.

Die schriftlichen Urteilsgründe liegen noch nicht vor.

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2019/pressemitteilung.791533.php

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DER TAGESSPIEGEL am 25.02.2019: Wohnungsmarkt in Berlin – Klage gegen Berlinovo gescheitert

Das landeseigene Unternehmen vermietet möblierte Wohnungen zu Maximalpreisen. Dagegen klagte ein Geschäftspartner – erfolglos.

Die Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit ist lukrativ. Nicht nur über Airbnb als Ferienwohnungen, was die Stadt mit dem Zweckentfremdungsverbot verhindern wollte. Manche Gäste wollen länger bleiben. Und sind bereit zu zahlen, was der Markt hergibt. Weil die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen nicht greift und die Zahl freier Wohnungen klein ist, werden in dieser Nische sehr gute Geschäfte gemacht. Berlin ist ganz vorne mit dabei. Über die „Berlinovo“ ist das Land sogar der größte Anbieter von eingerichteten Apartments.

Die „Berlinovo“ kann also unter der Ägide des sozialdemokratischen Finanzsenators Matthias Kollatz ebenfalls Maximalpreise verlangen. Weder muss sie einen Teil ihrer 6500 möblierten Wohnungen an finanziell schlechter gestellte Haushalte vermieten, noch werden ihre Mieten gedeckelt. Die Berlinovo ist in der Berliner Immobilienwirtschaft eine Ausnahmeerscheinung. Ein Novum in Berlin eben. Sie ist auch nicht Teil des Mietenbündnisses, in dem die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen 2012 verpflichtet wurden, ihren Mietern ein Leben ohne zu hohe Mieten zu bescheren.

Im Koalitionsvertrag ist festgelegt, dass die Berlinovo rekommunalisiert werden soll. Kollatz sagt, Berlinovo werde „noch eine Weile“ von den städtischen Wohnungsgesellschaften getrennt bleiben. Die Fondsstrukturen seien nicht wünschenswert für eine normale kommunale Gesellschaft.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsmarkt-in-berlin-klage-gegen-berlinovo-gescheitert/24038276.html

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Berliner Zeitung am 25.02.2019: Deutsche Wohnen – Gericht erlaubt nun doch Übernahme von Wohnungen an Karl-Marx-Allee

Bis zum Abend sah es noch so aus, als könnte der Montag für Berlins Mieter ein erfreulicher Tag werden. Hatte doch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass der Bund Mieter in Milieuschutzgebieten künftig besser vor Verdrängung schützen wolle. Doch dann verbreitete das Berliner Landgericht um 18:22 Uhr eine schlechte Nachricht für die Mieter in der Hauptstadt.

Im Streit um den Verkauf von mehreren Hundert Wohnungen an der Karl-Marx-Allee in Friedrichshain hob das Landgericht die einstweiligen Verfügungen gegen den Vollzug der Kaufverträge für drei Wohnblöcke auf, die im Dezember von einer Tochtergesellschaft der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) erwirkt worden waren. Von den rund 675 Wohnungen in den drei Blöcken können damit schätzungsweise knapp die Hälfte von der Deutsche Wohnen, der Käuferin, übernommen werden.

In den anderen Fällen haben Mieter die Wohnungen durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts als Selbstnutzer erworben oder ihre Rechte im Zuge eines „gestreckten Erwerbs“ an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag abgetreten.

Versuch des Senats, Privatisierung rückgängig zu machen, ist vorerst gescheitert

Der Versuch des Senats, die ab 1993 erfolgte Privatisierung der Wohnungen rückgängig zu machen, ist durch die Gerichtsentscheidung zumindest vorerst gescheitert. Diese vom Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) als große Lösung bezeichnete Variante hätte im Erfolgsfall die Deutsche Wohnen an der Karl-Marx-Allee leer ausgehen lassen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/deutsche-wohnen-gericht-erlaubt-nun-doch-uebernahme-von-wohnungen-an-karl-marx-allee-32101976

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DER TAGESSPIEGEL am 25.02.2019: Rekommunalisierung in BerlinKarl-Marx-Allee: Gericht kippt Verkaufsstopp an Deutsche Wohnen

Die Senatsverwaltung für Finanzen rechnet nun mit dem Einsatz des „gestreckten Erwerbs“ über die Gewobag.

Die Senatsverwaltung für Finanzen hat vor dem Landgericht Berlin eine Niederlage einstecken müssen. Am Montag hob das Gericht im Dezember 2018 erlassenen einstweilige Verfügungen gegen den Verkauf von knapp 670 Wohnungen in der Karl Marx Allee an die Deutsche Wohnen auf. Gegen den Beschluss können Rechtsmittel eingelegt werden, die Senatsverwaltung kündigte eine sorgfältige Prüfung an.

Gericht sorgt für Klarheit

Während sich Deutsche-Wohnen-Sprecherin Manuela Damianakis erfreut darüber zeigte, dass die Rechtsauffassung des börsennotierten Unternehmens bestätigt wurde, ließ die Senatsverwaltung für Finanzen erklären: „Mit der Aufhebung der einstweiligen Verfügungen durch das Gericht herrscht nun Klarheit. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf des größten Teils der Wohnungen an die Deutsche Wohnen stattfinden und der „gestreckte Erwerb“ zum Zuge kommen wird.“

Ziel sei es gewesen, „eine gute Lösung für alle Mieterinnen und Mieter in der Karl-Marx-Allee zu erreichen“ und mit dem Erwerb der kompletten Immobilie zu einer einheitlichen Eigentümerstruktur beizutragen. Dieses Vorhaben ist nun gescheitert.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/rekommunalisierung-in-berlin-karl-marx-allee-gericht-kippt-verkaufsstopp-an-deutsche-wohnen/24037998.html

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Berliner Morgenpost am 25.02.2019: Deutsche Wohnen siegt an Karl-Marx-Allee

Das Land unterliegt im Kampf um drei Wohnblocks an der Karl-Marx-Allee. Kaufverträge dürfen nun vollzogen werden.

Das Land Berlin oder vielmehr die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF) hat im Kampf um die drei Wohnblocks in der Karl-Marx-Allee in Friedrichshain vor dem Landgericht eine Niederlage gegen den Immobilienkonzern Deutsche Wohnen erlitten.

Die Kaufverträge für die zusammen 672 Wohnungen können vollzogen werden. Die WBF, eine Tochter der Wohnungsbaugesellschaft Mitte, scheiterte mit dem Versuch, die kurz vor Weihnachten verhängte einstweilige Verfügung gegen die Transaktion bis zur Klärung des Sachverhalts im Hauptverfahren zu verlängern.

Für den Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) bedeutet der Spruch des Landgerichts das Ende der Hoffnung, vielleicht doch über ein altes Vorkaufsrecht dem Land das Eigentum an den drei Blocks zu sichern.

https://www.morgenpost.de/berlin/article216526707/Deutsche-Wohnen-siegt-an-Karl-Marx-Allee.html

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rbb24.de am 25.02.2019: Häuser an der Karl-Marx-Allee – Gericht hebt Verkaufsstopp an Deutsche Wohnen auf

Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen darf Wohnungen in der Karl-Marx-Allee kaufen. Eine einstweilige Verfügung gegen das umstrittene Geschäft wurde am Montag gekippt. Trotzdem haben schon viele Mieter von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.

Eine einstweilige Verfügung gegen den Verkauf von drei Wohnblöcken in der Karl-Marx-Allee an die Deutsche Wohnungen ist aufgehoben worden. Diese Entscheidung traf das Landgericht Berlin am Montag. Damit ist die landeseigene Wohnungsbaugenossenschaft Friedrichshain (WBF) vorerst mit dem Versuch gescheitert, das Geschäft zu verhindern. Gegen den Beschluss können aber noch Rechtsmittel eingelegt werden.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2019/02/deutsche-wohnen-karl-marx-allee-verkaufsstopp-gestreckter-erwerb.html

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inforadio.de am 07.01.2019: Mietspiegel vor Gericht nicht sicher

Berlin ist eine Mieterstadt – 85 Prozent der Berliner wohnen in einer Mietwohnung. Damit die Höhe der Miete angemessen ist, gibt es den Mietspiegel. Doch immer wieder kippen Gerichte den Mietspiegel, zuletzt das Amtsgericht in Spandau. Wirtschaftsreporterin Annette Dönisch über die Folgen, die solche Urteile für Mieter haben können.

https://www.inforadio.de/programm/schema/sendungen/wirtschaft_aktuell/201901/07/301087.html

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Berliner Zeitung am 07.01.2018: Berliner Mietspiegel – Verfassungsgericht weist Beschwerde von Deutsche Wohnen zurück
Immer wieder versucht die Deutsche Wohnen, bei Mieterhöhungen den Mietspiegel zu umgehen – um mit anderen Begründungen, etwa durch Gutachten oder der Benennung von Vergleichswohnungen, eine höhere Miete durchzusetzen. Doch dabei hat der größte private Vermieter in der Stadt jetzt eine Niederlage eingesteckt.
Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin wies mit Urteil vom 19. Dezember 2018 eine Beschwerde der Deutsche Wohnen gegen eine Entscheidung des Landgerichts zum Mietspiegel 2013 als unbegründet zurück.

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Bundesgerichtshof – BGH – VIII ZR 52/18, Urteil vom 24.10.2018

haufe.de am 13.11.2018: Eigene Küche des Mieters zählt für Mieterhöhung nicht

Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt, auch wenn der Mieter zuvor absprachegemäß eine vorhandene Einrichtung entfernt hat.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-eigene-kueche-des-mieters-zaehlt-fuer-mieterhoehung-nicht_258_477744.html

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Landgericht Berlin, Aktenzeichen 66 S 18/18, Urteil vom 13. August 2018: Zur Frage, ob eine Mietpartei Ansprüche aus ihrem Mietverhältnis (z.B. wegen überhöhter Miete aufgrund der Vorschriften über die Mietpreisbremse) an eine Inkassogesellschaft wirksam abtreten kann?

Berliner Zeitung am 15.08.2018: Zu viel gezahlt – Dürfen Inkassogesellschaften für Mieter tätig werden?

Ob die Inkassogesellschaften aber überhaupt für die Mieter tätig werden dürfen, ist rechtlich umstritten. Sogar beim Berliner Landgericht. Je nachdem, welche Kammer entscheidet, fällt das Urteil bisher mal zugunsten der Inkassogesellschaften, mal gegen sie aus.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/polizei/zu-viel-gezahlt-duerfen-inkassogesellschaften-fuer-mieter-taetig-werden–31110392