Archiv der Kategorie: Gerichtsentscheidungen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Zeitung am 27.02.2020 – Mieten in Berlin:Amtsgericht beruft sich auf den Mietendeckel

Die Richterin kündigt an, eine Mieterhöhung abzuweisen.

Der Mietendeckel, der am Sonntag in Kraft getreten ist, wirkt sich bereits auf die Urteilsbildung der Gerichte aus. Wie die Berliner Mietergemeinschaft (BMG) jetzt mitteilte, hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg am Montag in einer mietrechtlichen Verhandlung geäußert, dass es den Mietendeckel für wirksam halte und ihn anwenden werde.

In dem Streit ging es um eine Mieterhöhung vom 13. Juni 2019, bei der der Vermieter ab September 2019 laut BMG 50 Euro mehr Miete kassieren wollte. „Die Richterin folgte unter Verweis auf den Mietendeckel der Ansicht des Mieters und kündigte die Klageabweisung an“, heißt es in der Mitteilung der Mietergemeinschaft.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/amtsgericht-beruft-sich-auf-den-mietendeckel-li.77102

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Berliner Zeitung am 26.02.2020 – Gegenwind: Eilantrag gegen Berliner Mietendeckel vor Bundesverfassungsgericht

Vor knapp 14 Tagen hatte das Gericht einen Eilantrag aus Vermieterkreisen gegen den Mietendeckel noch abgelehnt.

Beim Bundesverfassungsgericht ist ein neuer Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen den Berliner Mietendeckel eingegangen. Das teilte ein Gerichtssprecher am Dienstag auf Anfrage der Berliner Zeitung mit. Wie schnell sich das Gericht damit befassen wird, ist offen. „Ein Entscheidungstermin ist nicht absehbar“, erklärte der Gerichtssprecher.

Vor knapp 14 Tagen hatte das Gericht einen Eilantrag aus Vermieterkreisen gegen den Mietendeckel noch abgelehnt und dies damit begründet, dass das Gesetz zu diesem Zeitpunkt noch nicht verkündet worden war. Mittlerweile wurde das Gesetz verkündet und ist am vergangenen Sonntag in Kraft getreten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/eilantrag-gegen-mietendeckel-vor-bundesverfassungsgericht-li.76776

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Verwaltungsgericht Berlin – VG 19 L 523.19 und VG 19 L 546.19

Berliner Zeitung am 26.02.2020 – Bauprojekt : In Spandau entsteht das größte Hostel Berlins

Im Gewerbegebiet an der Freiheit soll eine Herberge mit mehr als 1300 Betten gebaut werden. Mehrere Betriebe aus der Nachbarschaft reagieren alarmiert.

In Berlin entstehen immer mehr Hostels, die preiswerte Übernachtungen möglich machen. Meist finden sie sich im Stadtzentrum, doch jetzt soll ein Riesen-Hostel mit mehr als 1300 Betten in Spandau entstehen, im gewerblich geprägten Gebiet an der Freiheit – nicht weit von einer Biogasanlage der Berliner Stadtreinigung (BSR), dem Klärwerk und der Müllverbrennungsanlage Ruhleben.

Bislang ist von den Plänen für die Riesen-Herberge wenig bekannt. Dass es das Projekt gibt, wurde jetzt durch eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts einer großen Öffentlichkeit bekannt. „Spandau: Groß-Hostel im reinen Arbeitsgebiet zulässig“, ist die Pressemitteilung des Gerichts vom Montagnachmittag überschrieben. Darin heißt es, dass das Hostel, das auf dem Areal einer ehemaligen Textilfabrik an der Freiheit 11 entstehen soll, „in der geplanten Form errichtet und betrieben werden“ könne. Das habe das Verwaltungsgericht in zwei Eilverfahren entschieden.

BSR klagt gegen Hostel-Bau in Spandau

Dagegen kann jedoch noch Beschwerde vor dem Oberverwaltungsgericht eingelegt werden. Grund für den Rechtsstreit: Mehrere Betriebe aus der Nachbarschaft halten die Baugenehmigung für das Hostel für rechtswidrig und wollten diese mit den Eilanträgen außer Kraft setzen.

Zu den Klägern gegen die Baugenehmigung gehört die Berliner Stadtreinigung. „Die BSR hält den geplanten Bau des Hostels für planungsrechtlich unzulässig und sieht ihre Nachbarrechte, insbesondere das Rücksichtnahmegebot verletzt“, sagt BSR-Sprecherin Sabine Thümler. Die BSR befürchte, dass mit der Realisierung des Vorhabens der Betrieb der Biogasanlage eingeschränkt werde, „um Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen für das Hostel zu begrenzen“.

Verwaltungsgericht weist Anträge zurück

Einem weiteren Unternehmen, das sich gegen die Baugenehmigung wehrt, gehört ein Grundstück, auf dem eine Asphaltmischanlage betrieben wird. Den Betriebsstandort gibt es bereits seit 40 Jahren. Betrieben wird die Anlage von der Deutag Ost, die hier Asphalt in verschiedenen Sorten für den Straßenbau produziert.

Die Deutag, die an dem Standort in Spandau 77 Mitarbeiter beschäftige, habe ein großes und berechtigtes Interesse daran, dass die jetzige zulässige Nutzung nicht eingeschränkt werde, sagt Niederlassungsleiter René Meinert. Das Verwaltungsgericht ist den Einwänden der Betriebe bisher nicht gefolgt – und wies die eingereichten Eilanträge gegen die Baugenehmigung für das Hostel zurück. Begründung: Die Baugenehmigung verstoße nicht gegen Nachbarrechte.

Hostel-Projekt nicht rücksichtslos

So könne die BSR als Betreiberin der Biogasanlage eine Verletzung ihrer Rechte nicht geltend machen, weil ihr Grundstück in einem anderen Baugebiet liege, also zu weit entfernt sei. Die Ansprüche der anderen Kläger würden nicht verletzt, weil ihre Betriebe in einem Areal lägen, in dem „ausdrücklich Gewerbebetriebe aller Art zulässig“ seien.

Die Gefahr, dass das Gebiet durch das Hostel seine Prägung verliere, bestehe angesichts der „Überzahl großflächiger, stark emittierender Betriebe nicht“, erklärte das Gericht. Das Hostel-Projekt erweise sich auch nicht als rücksichtslos. Davon sei zwar dann auszugehen, wenn sich ein Vorhaben Störungen aussetze, die dazu führen könnten, dass störträchtige Unternehmen ihren Betrieb einschränken müssten.

Damit sei hier allerdings nicht zu rechnen. Denn das Hostel „schirme sich durch nicht zu öffnende Fenster gegenüber Lärm hinreichend ab“. Und: „Relevante Geruchsbelästigungen“ seien laut einem Gutachten nicht zu erwarten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/in-spandau-entsteht-das-groesste-hostel-berlins-li.76835

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Verwaltungsgericht Berlin – VG 19 L 523.19 und VG 19 L 546.19

Pressemitteilung vom 24.02.2020: Spandau – Groß-Hostel im reinen Arbeitsgebiet zulässig

Ein Groß-Hostel mit mehr als 1.300 Betten darf in Berlin-Spandau in der geplanten Form errichtet und betrieben werden. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin in zwei Eilverfahren entschieden.

Die drei Antragstellerinnen sind Eigentümerinnen bzw. Erbbauberechtigte von Grundstücken in Berlin-Spandau. Sie wenden sich gegen ein Bauvorhaben, mit dem die Beigeladene eine in einem reinen Arbeitsgebiet befindliche ehemalige Textilfabrik in ein Groß-Hostel umbauen will. Auf den Grundstücken zweier Antragstellerinnen in unmittelbarer Nähe zum Grundstück der Beigeladenen wird ein Asphaltmischwerk sowie eine Binnenschiffswerft betrieben; ca. 400 m entfernt befindet sich – in einem Industriegebiet gelegen – eine von der dritten Antragstellerin betriebene Biogasanlage. Die Antragstellerinnen halten die für das Bauvorhaben der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für rechtswidrig und setzen sich hiergegen gerichtlich mit Eilanträgen zur Wehr. Sie sind der Auffassung, ein derart störempfindliches Vorhaben im reinen Arbeitsgebiet verletze ihren Gebietserhaltungsanspruch. Sie müssten Betriebseinschränkungen fürchten, weil ihre Betriebe das Hostel unzumutbaren Lärm- und Geruchsbelästigungen aussetze. Daher sei das Vorhaben ihnen gegenüber rücksichtlos.

Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts hat die Eilanträge zurückgewiesen. Die Baugenehmigung verstoße nicht gegen Nachbarrechte der Antragstellerinnen. Die Betreiberin der Biogasanlage könne eine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs schon nicht geltend machen, weil ihr Grundstück in einem anderen Baugebiet liege. Anderes gelte für die beiden weiteren Antragstellerinnen, deren Grundstücke sich im selben Baugebiet wie das Hostel-Vorhaben befänden. Deren Gebietserhaltungsanspruch sei jedoch nicht verletzt, da dort ausdrücklich Gewerbebetriebe aller Art zulässig seien. Das Hostel gefährde auch nicht den Vorrang störträchtigen Gewerbes im reinen Arbeitsgebiet, da es die bestehenden Immissionsbelastungen bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müsse. Die Gefahr, dass das Gebiet durch das Hostel seine Prägung verliere, bestehe angesichts der Überzahl großflächiger, stark emittierender Betriebe nicht. Das Vorhaben erweise sich auch nicht als rücksichtlos. Davon sei zwar dann auszugehen, wenn sich ein Vorhaben Störungen aussetze, die dazu führen könnten, dass störträchtige Betriebe ihrerseits ihren Betrieb einschränken müssten. Damit sei hier allerdings nicht zu rechnen. Das Hostel schirme sich durch nicht zu öffnende Fenster gegenüber Lärm hinreichend ab. Relevante Geruchsbelästigungen seien nach dem nicht zu beanstandenden Gutachten der Beigeladenen ebenfalls nicht zu erwarten.

Gegen die Entscheidungen kann jeweils Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden.

https://www.berlin.de/gerichte/verwaltungsgericht/presse/pressemitteilungen/2019/pressemitteilung.898814.php

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Berliner Zeitung am 19.11.2019 – Landgericht : Vermieter darf Berlinerin nicht wegen Eigenbedarfs kündigenMieterin Aranka Barfuss aus Wilmersdorf gewinnt im Streit um lebenslanges Wohnrecht. Die Entscheidung stärkt die Rechte von weiteren Mietern ehemals landeseigener Wohnungen.

Der Grund: Das Landgericht hat entschieden, dass der Vermieter Aranka Barfuss nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Eine beim Verkauf ihrer Wohnung vereinbarte Klausel, nach der die Mieter dauerhaft vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sein sollten, gelte auch dann, wenn diese nur zwischen Käufer und Verkäufer vertraglich fixiert wurde, nicht aber vom Mieter selbst mit unterzeichnet worden ist. Es handele sich „um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter“, so das Landgericht (64 S   220/18).

Urteil stärkt Rechte der Mieter

Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern ehemals landeseigener Wohnungen. Tausende Unterkünfte wurden mit ähnlichen Schutzklauseln verkauft. Ursprünglicher Vermieter von Aranka Barfuss war die städtische Bewoge, die später in der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) aufging. Im Jahr 2004 verkaufte eine WBM-Tochter den Wohnblock an der Cunostraße an einen privaten Geschäftsmann.

Im Kaufvertrag wurde festgeschrieben, dass der Erwerber „für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse“ auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs verzichtet. Auch Kündigungen wegen der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung sowie Luxusmodernisierungen sollten nicht möglich sein. Für den Fall eines Weiterverkaufs sollten die Mieterschutzklauseln an die Erwerber weitergegeben werden.

Zwar wurde beim Weiterverkauf von Aranka Barfuss’ Wohnung die Mieterschutzklausel anfangs noch in den Verträgen weitergegeben, doch später nicht mehr. Im Kaufvertrag mit dem jetzigen Vermieter steht nur noch, dieser sei darüber informiert worden, „dass die Voreigentümer“ zugunsten des jeweiligen Mieters auf Kündigungen sowie sogenannte Luxusmodernisierungen verzichtet haben. Der Vermieter argumentierte vor Gericht, dass die Regelungen aus dem Kaufvertrag nicht zum wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung geführt habe. Ein dauerhafter Verzicht bedürfe der Schriftform zwischen den Beteiligten. Der Eigentümer beanspruchte die Wohnung für seinen Vater. Der Anwalt von Aranka Barfuss hielt dagegen, dass sich der Mieterschutz aus dem Kaufvertrag von 2004 ergebe.

Landgericht übernimmt Entscheidungsgründe der Vorinstanz

Schon in erster Instanz bekam Aranka Barfuss Recht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht verlangen kann. Die Eigenbedarfskündigung sei durch den im ersten Kaufvertrag von 2004 vereinbarten Schutz „wirksam ausgeschlossen“. Auf eine Übertragung der Verpflichtung auf den neuen Erwerber durch nachfolgende Kaufverträge komme es nicht an.

Das Landgericht erklärte, dass es sich die Entscheidungsgründe des Amtsgerichts zu eigen mache. Die Vereinbarung zugunsten des Mieterschutzes sei „auch ohne ausdrückliche Annahmeerklärung“ der Mieterin wirksam geworden. Die Richter verweisen rein „vorsorglich“ darauf, dass bereits der Mietvertrag Aranka Barfuss’ aus dem Jahre 1993 das Kündigungsrecht des Vermieters erheblich beschränke. Danach sei eine Kündigung nur „in besonderen Ausnahmefällen“ möglich. Dem Mieter werde also ein „erhöhter Bestandsschutz eingeräumt“. Ein „gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs“ sei für eine Kündigung nicht ausreichend. Dass ein „besonderer Ausnahmefall“ vorläge, habe der Eigentümer im vorliegenden Fall nicht dargelegt.

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DER TAGESSPIEGEL am 15.10.2019: Erste Musterfeststellungsklage wendet drastische Mieterhöhung ab

Die Mieter einer Wohnanlage in München sollten ab 2020 deutliche Mieterhöhungen zahlen. Dagegen klagte stellvertretend der Münchner Mieterverein – mit Erfolg.

Erfolg für die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht: Das Oberlandesgericht (OLG) München hat am Dienstag dem örtlichen Mieterverein Recht gegeben. Der Verein hatte stellvertretend für mehr als 130 Mieter einer Wohnanlage in Schwabing gegen eine drastische Mieterhöhung geklagt, die mit einer Modernisierung begründet wurde.

Diese wurde kurz vor Jahresende 2018 angekündigt, erst zwei Jahre später sollte sie umgesetzt werden. Seit 2019 gilt neues Recht, wonach nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf Mieter umgelegt werden darf. Nach Ansicht des Mietervereins ging es dem Immobilien-Unternehmen darum, „gerade noch altes Recht abgreifen“ zu können. Das darf es aus Sicht des OLG allerdings nicht. Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, sagte der Vorsitzende Richter.

Der Mieterverein begrüßte das Urteil. „Es ist das erste Musterfeststellungsurteil, das es überhaupt gibt und ein erster, wichtiger Schritt in die richtige Richtung“, sagte der Geschäftsführer des Mietervereins, Volker Rastätter. Die Mieter müssten sich jetzt auf Mieterhöhungen von höchstens 3 Euro pro Quadratmeter einstellen. Angekündigt seien zwischen 5 und 13 Euro gewesen. „3 Euro müssten für die meisten stemmbar sein“, sagte er.

https://www.tagesspiegel.de/politik/13-euro-mehr-pro-quadratmeter-erste-musterfeststellungsklage-wendet-drastische-mieterhoehung-ab/25120006.html

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WELT am 20.08.2019: Mietpreisbremse mit Grundgesetz vereinbar
Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht wies die Beschwerde einer Vermieterin aus Berlin ab. Sie war wegen Überschreitung der Mietpreisgrenze zu Rückzahlungen verurteilt worden.
Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht in einem am Dienstag veröffentlichten Beschluss. Die Regelungen verstoßen demnach weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.
„Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“, erklärten die Verfassungsrichter. Die Regulierung der Miethöhe sei auch verfassungsrechtlich geeignet, dieses Ziel zu erreichen.
https://www.welt.de/politik/deutschland/article198822161/Bundesverfassungsgericht-Mietpreisbremse-mit-Grundgesetz-vereinbar.html

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Berliner Morgenpost am 22.05.2019: Kündigung wegen Eigenbedarfs – BGH hebt Berliner Urteil auf

Ein Eigentümer hatte einer Seniorin wegen Eigenbedarfs gekündigt, ein Berliner Gericht hatte dagegen geurteilt.

Ein hohes Alter und Erkrankungen von Mietern gelten nicht zwangsläufig als Härtefall, der vor einer Wohnungskündigung schützt. Das hat am Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Mit ihrem Urteil hoben die Karlsruher Richter ein Urteil des Berliner Landgerichts auf und verwiesen den Fall zur Neuverhandlung an die Vorinstanz zurück (Az. VIII ZR 180/18). Die muss jetzt erneut über das Schicksal einer von einer Eigenbedarfskündigung betroffenen 80 Jahre alten demenzkranken Mieterin entscheiden.

Zu berücksichtigen sei bei der 80-Jährigen ihr hohes Alter, die attestierte Demenzerkrankung und eine durch die lange Mietdauer von 45 Jahren entstandene Verwurzelung der Seniorin in ihrem Wohnumfeld, argumentierten die Berliner Richter. Darüber hinaus verwiesen sie auf die Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer bezahlbaren Ersatzwohnung in Berlin. Die durchaus vorhandenen Interessen des Eigentümers müssten dahinter zurückstehen, so der Tenor des Landgerichts-Urteils. Gegen diese Entscheidung klagte der Eigentümer beim Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz – mit Erfolg.

BGH fordert sorgfältiges Abwägen der Interessen aller BeteiligtenEin klares Votum, ob im Fall der 80-Jährigen von einem Härtefall auszugehen ist, enthielt das BGH-Urteil nicht. Stattdessen mahnten die Richter ganz allgemein eine „sorgfältige Sachverhaltsaufklärung“ der Gerichte über das Bestehen von Härtegründen an. Dabei seien die gesetzlich geschützten Interessen sowohl des Vermieters (Eigentum) wie auch des Mieters (Gesundheit) besonders sorgfältig abzuwägen. Bei Eigenbedarfskündigungen dürften Gerichte nicht pauschal urteilen, die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, so die Karlsruher Richter.

Einen deutlichen Hinweis auf seine künftige Rechtsprechung gab der BGH zum Thema Gesundheit. Danach muss in künftigen Fällen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Damit soll festgestellt werden, welche Krankheit bei einem Mieter konkret vorliegt und wie sich ein eventueller Umzug auf den Gesundheitszustand auswirkt. Ferner soll in Zukunft auch geprüft werden, ob die Folgen eines Umzugs bei eine Betroffenen durch familiäre Unterstützung sowie ärztliche und/oder therapeutischen Behandlungen mildern lassen. Was das konkret für die 80-jährige Mieterin bedeutet, darüber muss jetzt das Berliner Landgericht in einer neuen Verhandlung entscheiden. Ein Termin dafür steht noch nicht fest.

https://www.morgenpost.de/berlin/article219657205/Kuendigung-wegen-Eigenbedarfs-BGH-hebt-Berliner-Urteil-auf.html

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Berliner Zeitung am 22.05.2019: BGH-Urteil – Alter und Wohndauer schützen nicht vor Eigenbedarfskündigung

Eine über 80-jährige demenzkranke Berliner Mieterin darf vorerst in ihrer Wohnung bleiben – ob ihr Vermieter mit einerEigenbedarfskündigung erfolgreich ist, entscheidet sich erst nacheiner Untersuchung der gesundheitlichen Folgen eines Wohnungsverlusts. Das ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mittwoch über zwei Streitfälle zu Eigenbedarfskündigungen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bgh-urteil-alter-und-wohndauer-schuetzen-nicht-vor-eigenbedarfskuendigung-32581418