Archiv der Kategorie: Gerichtsentscheidungen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Berliner Zeitung am 19.11.2019 – Landgericht : Vermieter darf Berlinerin nicht wegen Eigenbedarfs kündigenMieterin Aranka Barfuss aus Wilmersdorf gewinnt im Streit um lebenslanges Wohnrecht. Die Entscheidung stärkt die Rechte von weiteren Mietern ehemals landeseigener Wohnungen.

Der Grund: Das Landgericht hat entschieden, dass der Vermieter Aranka Barfuss nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Eine beim Verkauf ihrer Wohnung vereinbarte Klausel, nach der die Mieter dauerhaft vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sein sollten, gelte auch dann, wenn diese nur zwischen Käufer und Verkäufer vertraglich fixiert wurde, nicht aber vom Mieter selbst mit unterzeichnet worden ist. Es handele sich „um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter“, so das Landgericht (64 S   220/18).

Urteil stärkt Rechte der Mieter

Die Entscheidung stärkt die Rechte von Mietern ehemals landeseigener Wohnungen. Tausende Unterkünfte wurden mit ähnlichen Schutzklauseln verkauft. Ursprünglicher Vermieter von Aranka Barfuss war die städtische Bewoge, die später in der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) aufging. Im Jahr 2004 verkaufte eine WBM-Tochter den Wohnblock an der Cunostraße an einen privaten Geschäftsmann.

Im Kaufvertrag wurde festgeschrieben, dass der Erwerber „für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse“ auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs verzichtet. Auch Kündigungen wegen der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung sowie Luxusmodernisierungen sollten nicht möglich sein. Für den Fall eines Weiterverkaufs sollten die Mieterschutzklauseln an die Erwerber weitergegeben werden.

Zwar wurde beim Weiterverkauf von Aranka Barfuss’ Wohnung die Mieterschutzklausel anfangs noch in den Verträgen weitergegeben, doch später nicht mehr. Im Kaufvertrag mit dem jetzigen Vermieter steht nur noch, dieser sei darüber informiert worden, „dass die Voreigentümer“ zugunsten des jeweiligen Mieters auf Kündigungen sowie sogenannte Luxusmodernisierungen verzichtet haben. Der Vermieter argumentierte vor Gericht, dass die Regelungen aus dem Kaufvertrag nicht zum wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung geführt habe. Ein dauerhafter Verzicht bedürfe der Schriftform zwischen den Beteiligten. Der Eigentümer beanspruchte die Wohnung für seinen Vater. Der Anwalt von Aranka Barfuss hielt dagegen, dass sich der Mieterschutz aus dem Kaufvertrag von 2004 ergebe.

Landgericht übernimmt Entscheidungsgründe der Vorinstanz

Schon in erster Instanz bekam Aranka Barfuss Recht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht verlangen kann. Die Eigenbedarfskündigung sei durch den im ersten Kaufvertrag von 2004 vereinbarten Schutz „wirksam ausgeschlossen“. Auf eine Übertragung der Verpflichtung auf den neuen Erwerber durch nachfolgende Kaufverträge komme es nicht an.

Das Landgericht erklärte, dass es sich die Entscheidungsgründe des Amtsgerichts zu eigen mache. Die Vereinbarung zugunsten des Mieterschutzes sei „auch ohne ausdrückliche Annahmeerklärung“ der Mieterin wirksam geworden. Die Richter verweisen rein „vorsorglich“ darauf, dass bereits der Mietvertrag Aranka Barfuss’ aus dem Jahre 1993 das Kündigungsrecht des Vermieters erheblich beschränke. Danach sei eine Kündigung nur „in besonderen Ausnahmefällen“ möglich. Dem Mieter werde also ein „erhöhter Bestandsschutz eingeräumt“. Ein „gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs“ sei für eine Kündigung nicht ausreichend. Dass ein „besonderer Ausnahmefall“ vorläge, habe der Eigentümer im vorliegenden Fall nicht dargelegt.

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 15.10.2019: Erste Musterfeststellungsklage wendet drastische Mieterhöhung ab

Die Mieter einer Wohnanlage in München sollten ab 2020 deutliche Mieterhöhungen zahlen. Dagegen klagte stellvertretend der Münchner Mieterverein – mit Erfolg.

Erfolg für die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht: Das Oberlandesgericht (OLG) München hat am Dienstag dem örtlichen Mieterverein Recht gegeben. Der Verein hatte stellvertretend für mehr als 130 Mieter einer Wohnanlage in Schwabing gegen eine drastische Mieterhöhung geklagt, die mit einer Modernisierung begründet wurde.

Diese wurde kurz vor Jahresende 2018 angekündigt, erst zwei Jahre später sollte sie umgesetzt werden. Seit 2019 gilt neues Recht, wonach nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf Mieter umgelegt werden darf. Nach Ansicht des Mietervereins ging es dem Immobilien-Unternehmen darum, „gerade noch altes Recht abgreifen“ zu können. Das darf es aus Sicht des OLG allerdings nicht. Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, sagte der Vorsitzende Richter.

Der Mieterverein begrüßte das Urteil. „Es ist das erste Musterfeststellungsurteil, das es überhaupt gibt und ein erster, wichtiger Schritt in die richtige Richtung“, sagte der Geschäftsführer des Mietervereins, Volker Rastätter. Die Mieter müssten sich jetzt auf Mieterhöhungen von höchstens 3 Euro pro Quadratmeter einstellen. Angekündigt seien zwischen 5 und 13 Euro gewesen. „3 Euro müssten für die meisten stemmbar sein“, sagte er.

https://www.tagesspiegel.de/politik/13-euro-mehr-pro-quadratmeter-erste-musterfeststellungsklage-wendet-drastische-mieterhoehung-ab/25120006.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

WELT am 20.08.2019: Mietpreisbremse mit Grundgesetz vereinbar
Die Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht wies die Beschwerde einer Vermieterin aus Berlin ab. Sie war wegen Überschreitung der Mietpreisgrenze zu Rückzahlungen verurteilt worden.
Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das entschied das Bundesverfassungsgericht in einem am Dienstag veröffentlichten Beschluss. Die Regelungen verstoßen demnach weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz.
„Es liegt im öffentlichen Interesse, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken“, erklärten die Verfassungsrichter. Die Regulierung der Miethöhe sei auch verfassungsrechtlich geeignet, dieses Ziel zu erreichen.
https://www.welt.de/politik/deutschland/article198822161/Bundesverfassungsgericht-Mietpreisbremse-mit-Grundgesetz-vereinbar.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Morgenpost am 22.05.2019: Kündigung wegen Eigenbedarfs – BGH hebt Berliner Urteil auf

Ein Eigentümer hatte einer Seniorin wegen Eigenbedarfs gekündigt, ein Berliner Gericht hatte dagegen geurteilt.

Ein hohes Alter und Erkrankungen von Mietern gelten nicht zwangsläufig als Härtefall, der vor einer Wohnungskündigung schützt. Das hat am Mittwoch der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Mit ihrem Urteil hoben die Karlsruher Richter ein Urteil des Berliner Landgerichts auf und verwiesen den Fall zur Neuverhandlung an die Vorinstanz zurück (Az. VIII ZR 180/18). Die muss jetzt erneut über das Schicksal einer von einer Eigenbedarfskündigung betroffenen 80 Jahre alten demenzkranken Mieterin entscheiden.

Zu berücksichtigen sei bei der 80-Jährigen ihr hohes Alter, die attestierte Demenzerkrankung und eine durch die lange Mietdauer von 45 Jahren entstandene Verwurzelung der Seniorin in ihrem Wohnumfeld, argumentierten die Berliner Richter. Darüber hinaus verwiesen sie auf die Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer bezahlbaren Ersatzwohnung in Berlin. Die durchaus vorhandenen Interessen des Eigentümers müssten dahinter zurückstehen, so der Tenor des Landgerichts-Urteils. Gegen diese Entscheidung klagte der Eigentümer beim Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz – mit Erfolg.

BGH fordert sorgfältiges Abwägen der Interessen aller BeteiligtenEin klares Votum, ob im Fall der 80-Jährigen von einem Härtefall auszugehen ist, enthielt das BGH-Urteil nicht. Stattdessen mahnten die Richter ganz allgemein eine „sorgfältige Sachverhaltsaufklärung“ der Gerichte über das Bestehen von Härtegründen an. Dabei seien die gesetzlich geschützten Interessen sowohl des Vermieters (Eigentum) wie auch des Mieters (Gesundheit) besonders sorgfältig abzuwägen. Bei Eigenbedarfskündigungen dürften Gerichte nicht pauschal urteilen, die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, so die Karlsruher Richter.

Einen deutlichen Hinweis auf seine künftige Rechtsprechung gab der BGH zum Thema Gesundheit. Danach muss in künftigen Fällen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Damit soll festgestellt werden, welche Krankheit bei einem Mieter konkret vorliegt und wie sich ein eventueller Umzug auf den Gesundheitszustand auswirkt. Ferner soll in Zukunft auch geprüft werden, ob die Folgen eines Umzugs bei eine Betroffenen durch familiäre Unterstützung sowie ärztliche und/oder therapeutischen Behandlungen mildern lassen. Was das konkret für die 80-jährige Mieterin bedeutet, darüber muss jetzt das Berliner Landgericht in einer neuen Verhandlung entscheiden. Ein Termin dafür steht noch nicht fest.

https://www.morgenpost.de/berlin/article219657205/Kuendigung-wegen-Eigenbedarfs-BGH-hebt-Berliner-Urteil-auf.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Zeitung am 22.05.2019: BGH-Urteil – Alter und Wohndauer schützen nicht vor Eigenbedarfskündigung

Eine über 80-jährige demenzkranke Berliner Mieterin darf vorerst in ihrer Wohnung bleiben – ob ihr Vermieter mit einerEigenbedarfskündigung erfolgreich ist, entscheidet sich erst nacheiner Untersuchung der gesundheitlichen Folgen eines Wohnungsverlusts. Das ist das Ergebnis eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mittwoch über zwei Streitfälle zu Eigenbedarfskündigungen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bgh-urteil-alter-und-wohndauer-schuetzen-nicht-vor-eigenbedarfskuendigung-32581418

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Landgericht Berlin – 67 S 345/18, Urteil vom 12.03.2019: Landgericht Berlin stärkt den Schutz alter Menschen vor der (Eigenbedarfs-)Kündigung ihres Mietverhältnisses

In einem am heutigen Tage verkündeten und mündlich begründeten Urteil hat die unter anderem für Berufungen in Wohnraumsachen zuständige 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin entschieden, dass Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können.

Die Parteien des Rechtsstreits streiten über die Räumung und Herausgabe einer von den mittlerweile 87- und 84-jährigen Beklagten im Jahre 1997 von den Rechtsvorgängern der Klägerin angemieteten Wohnung. Die Klägerin erklärte im Jahre 2015 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.

Das Amtsgericht Mitte hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage mit einem am 26. Oktober 2018 verkündeten Urteil, Aktenzeichen 20 C 221/16, abgewiesen.

Die dagegen erhobene Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hat die Berufung mit der Begründung zurückgewiesen, dass den Beklagten gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehe.

Die Kammer hat es dabei dahinstehen lassen, ob die von den Beklagten behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen tatsächlich derartig erheblich sind wie vom Amtsgericht angenommen. Die beklagten Mieter hätten sich berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung – unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen – für Mieter hohen Alters eine „Härte“ i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeute. Die Vorschrift sei mit Blick auf den durch Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegen. Die Richter der Zivilkammer 67 haben es dabei dahinstehen lassen, ab welchem Alter sich Mieter auf den Härtegrund „hohen Alters“ berufen können, da das Lebensalter der bereits zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung über 80-jährigen Beklagten nach sämtlichen in Betracht zu ziehenden Beurteilungsmaßstäben hoch sei.

Die Kammer hat gleichzeitig befunden, dass das als Härtegrund eingewandte hohe Alter des Mieters auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters bei nicht auf einer Pflichtverletzung des Mieters beruhenden Kündigungen durch den Vermieter in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebiete. Eine Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters komme grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen könne, die ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründeten. Ein solches müsse in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen. Ein entsprechend hohes Erlangungsinteresse könne die Klägerin aber nicht geltend machen, da die von ihr beabsichtigte Eigennutzung der Wohnung zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs und die Vermeidung unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile gerichtet sei.

Die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision würde eine Beschwer von über 20.000,00 EUR erfordern. Ob dieser Wert vorliegend erreicht ist, wäre vom Bundesgerichtshof selbst zu entscheiden.

Die schriftlichen Urteilsgründe liegen noch nicht vor.

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2019/pressemitteilung.791533.php

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

DER TAGESSPIEGEL am 25.02.2019: Wohnungsmarkt in Berlin – Klage gegen Berlinovo gescheitert

Das landeseigene Unternehmen vermietet möblierte Wohnungen zu Maximalpreisen. Dagegen klagte ein Geschäftspartner – erfolglos.

Die Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit ist lukrativ. Nicht nur über Airbnb als Ferienwohnungen, was die Stadt mit dem Zweckentfremdungsverbot verhindern wollte. Manche Gäste wollen länger bleiben. Und sind bereit zu zahlen, was der Markt hergibt. Weil die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen nicht greift und die Zahl freier Wohnungen klein ist, werden in dieser Nische sehr gute Geschäfte gemacht. Berlin ist ganz vorne mit dabei. Über die „Berlinovo“ ist das Land sogar der größte Anbieter von eingerichteten Apartments.

Die „Berlinovo“ kann also unter der Ägide des sozialdemokratischen Finanzsenators Matthias Kollatz ebenfalls Maximalpreise verlangen. Weder muss sie einen Teil ihrer 6500 möblierten Wohnungen an finanziell schlechter gestellte Haushalte vermieten, noch werden ihre Mieten gedeckelt. Die Berlinovo ist in der Berliner Immobilienwirtschaft eine Ausnahmeerscheinung. Ein Novum in Berlin eben. Sie ist auch nicht Teil des Mietenbündnisses, in dem die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen 2012 verpflichtet wurden, ihren Mietern ein Leben ohne zu hohe Mieten zu bescheren.

Im Koalitionsvertrag ist festgelegt, dass die Berlinovo rekommunalisiert werden soll. Kollatz sagt, Berlinovo werde „noch eine Weile“ von den städtischen Wohnungsgesellschaften getrennt bleiben. Die Fondsstrukturen seien nicht wünschenswert für eine normale kommunale Gesellschaft.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsmarkt-in-berlin-klage-gegen-berlinovo-gescheitert/24038276.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Berliner Zeitung am 25.02.2019: Deutsche Wohnen – Gericht erlaubt nun doch Übernahme von Wohnungen an Karl-Marx-Allee

Bis zum Abend sah es noch so aus, als könnte der Montag für Berlins Mieter ein erfreulicher Tag werden. Hatte doch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass der Bund Mieter in Milieuschutzgebieten künftig besser vor Verdrängung schützen wolle. Doch dann verbreitete das Berliner Landgericht um 18:22 Uhr eine schlechte Nachricht für die Mieter in der Hauptstadt.

Im Streit um den Verkauf von mehreren Hundert Wohnungen an der Karl-Marx-Allee in Friedrichshain hob das Landgericht die einstweiligen Verfügungen gegen den Vollzug der Kaufverträge für drei Wohnblöcke auf, die im Dezember von einer Tochtergesellschaft der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) erwirkt worden waren. Von den rund 675 Wohnungen in den drei Blöcken können damit schätzungsweise knapp die Hälfte von der Deutsche Wohnen, der Käuferin, übernommen werden.

In den anderen Fällen haben Mieter die Wohnungen durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts als Selbstnutzer erworben oder ihre Rechte im Zuge eines „gestreckten Erwerbs“ an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag abgetreten.

Versuch des Senats, Privatisierung rückgängig zu machen, ist vorerst gescheitert

Der Versuch des Senats, die ab 1993 erfolgte Privatisierung der Wohnungen rückgängig zu machen, ist durch die Gerichtsentscheidung zumindest vorerst gescheitert. Diese vom Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) als große Lösung bezeichnete Variante hätte im Erfolgsfall die Deutsche Wohnen an der Karl-Marx-Allee leer ausgehen lassen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/deutsche-wohnen-gericht-erlaubt-nun-doch-uebernahme-von-wohnungen-an-karl-marx-allee-32101976

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 25.02.2019: Rekommunalisierung in BerlinKarl-Marx-Allee: Gericht kippt Verkaufsstopp an Deutsche Wohnen

Die Senatsverwaltung für Finanzen rechnet nun mit dem Einsatz des „gestreckten Erwerbs“ über die Gewobag.

Die Senatsverwaltung für Finanzen hat vor dem Landgericht Berlin eine Niederlage einstecken müssen. Am Montag hob das Gericht im Dezember 2018 erlassenen einstweilige Verfügungen gegen den Verkauf von knapp 670 Wohnungen in der Karl Marx Allee an die Deutsche Wohnen auf. Gegen den Beschluss können Rechtsmittel eingelegt werden, die Senatsverwaltung kündigte eine sorgfältige Prüfung an.

Gericht sorgt für Klarheit

Während sich Deutsche-Wohnen-Sprecherin Manuela Damianakis erfreut darüber zeigte, dass die Rechtsauffassung des börsennotierten Unternehmens bestätigt wurde, ließ die Senatsverwaltung für Finanzen erklären: „Mit der Aufhebung der einstweiligen Verfügungen durch das Gericht herrscht nun Klarheit. Wir gehen davon aus, dass der Verkauf des größten Teils der Wohnungen an die Deutsche Wohnen stattfinden und der „gestreckte Erwerb“ zum Zuge kommen wird.“

Ziel sei es gewesen, „eine gute Lösung für alle Mieterinnen und Mieter in der Karl-Marx-Allee zu erreichen“ und mit dem Erwerb der kompletten Immobilie zu einer einheitlichen Eigentümerstruktur beizutragen. Dieses Vorhaben ist nun gescheitert.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/rekommunalisierung-in-berlin-karl-marx-allee-gericht-kippt-verkaufsstopp-an-deutsche-wohnen/24037998.html