Landgericht Berlin – 64 S 95/15, Urteil vom 29. April 2020

Pressemitteilung Nr.: 29/2020 vom 29.04.2020:

Landgericht Berlin: Auftrag eines Mieters an eine Legal-Tech-Plattform, die „Mietpreisbremse“ durchzusetzen, ist nach der gegenwärtigen Fassung des Rechtsdienstleistungsgesetzes keine vergütungspflichtige Inkassodienstleistung

Die für Berufungen in Mietsachen zuständige Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19. Februar 2020 in dem heute in öffentlicher Sitzung verkündeten und dabei mündlich kurz begründeten Urteil entschieden, dass die Rückforderung einer von einem Mieter an seine Vermieterin unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete nicht mehr als „eigenständige“ Inkassodienstleistung im Sinne der aktuellen Fassung des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) bewertet werden könne, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Legal-Tech-Plattform darüber hinausgehend gelautet habe, für ihn die „Mietpreisbremse“ bei der Vermieterin durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen.

Zwar könne die Klägerin – eine als Inkassodienstleisterin zugelassene Legal-Tech-Plattform – aus dem an sie abgetretenen Recht des Mieters eine gegen die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ verstoßende und von dem Mieter an seine Vermieterin gezahlte überhöhte Miete zurückfordern. Da diese Tätigkeit hier jedoch als Mittel zum Zweck der Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ und nicht als „eigenständige“ Inkassotätigkeit im Sinne des RDG zu bewerten sei, könne die Klägerin dafür keine Vergütung nach dem Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (RVG) beanspruchen und daher auch nicht von der Vermieterin einklagen.

In dem zugrundeliegenden Rechtsstreit hatte das Amtsgericht Charlottenburg eine u. a. auf Auskunft über vergangene Mieterhöhungen und Modernisierungen, auf Rückzahlung einer überhöhten Monatsmiete sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage gegen eine Vermieterin mit Urteil vom 22. März 2019 in der ersten Instanz abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der klagenden Legal-Tech-Plattform, die gewerblich u.a. die Rechte von Wohnraummietern aus den Vorschriften der sog. „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB) geltend macht und die sich dafür Rechte des Mieters gegen seine Vermieterin hatte abtreten lassen, haben die Richter der Zivilkammer 64 mit ihrem heutigen Urteil die Entscheidung der ersten Instanz zu den geltend gemachten Auskunftsansprüchen bestätigt, aber der Klage auf Rückzahlung einer überhöhten Monatsmiete im Ergebnis stattgegeben. Die Zivilkammer 64 – so der Vorsitzende in der heutigen Urteilsbegründung – habe bereits in anderen Verfahren entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam seien und daher der überhöhte Teil der Monatsmiete zurückzuzahlen sei.

Die eigentliche Bedeutung dieses Urteils liegt aber darin, dass nach Auffassung der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin der vom Mieter an die Legal-Tech-Plattform erteilte Auftrag zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“, auch wenn er die Rückforderung einer vom Mieter gezahlten überhöhten Monatsmiete umfasst, nicht mehr als „eigenständige“ Inkassodienstleistung im Sinne der aktuellen Fassung des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) bewertet werden könne. Daher könne die Klägerin für diese Tätigkeit auch keine Vergütung nach dem RVG – im konkreten Fall vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 534,31 Euro nebst Zinsen – beanspruchen.

Die Zivilkammer 64 – so der Vorsitzende in der heutigen Urteilsbegründung – folge zwar der Auffassung des Bundesgerichtshofs in dessen Urteil vom 29. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, wonach der Begriff der Inkassotätigkeit ausweislich der Gesetzesbegründung des RDG weit auszulegen sei, um neuen Berufsbildern nicht von vorne herein den Weg zu verstellen und den Bereich der Rechtsberufe und der freien Berufe zu entbürokratisieren und zu liberalisieren.

Im hier zu entscheidenden Fall sei aber angesichts des zur Beauftragung der Klägerin dienenden und mit den Worten „Mietsenkung beauftragen“ beschrifteten Buttons auf ihrer Homepage das Interesse des Mieters nicht darauf gerichtet gewesen, die nach Ausspruch der Rüge wegen Verstoßes gegen die „Mietpreisbremse“ unter Vorbehalt gezahlte Miete teilweise zurück zu erlangen, also Zahlungsansprüche durchzusetzen. Vielmehr habe die Klägerin dem Mieter versprochen, seine Rechte aus den gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach Kräften durchzusetzen und die Vermieterin dazu zu bringen, die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren. Auch die Vergütung der Klägerin habe nicht etwa vom Gesamtbetrag der insgesamt erfolgreich zurückgeforderten Mietzahlungen, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietreduzierung abhängen sollen.

Nicht anders als im Falle der Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung, die auch nach der Gesetzesauslegung des Bundesgerichtshofs nicht mehr als Inkassodienstleistung im Sinne des RDG begriffen werden könne, könne daher nach Auffassung der Richter der Zivilkammer 64 – angesichts des gegenwärtigen Wortlauts des RDG und angesichts des viel weiter gehenden an die Klägerin erteilten Auftrags – die Rückforderung einer überhöhten Miete nicht als „eigenständige“ Inkassodienstleistung angesehen werden, sondern diene der Anspruchsabwehr. In der mündlichen Urteilsbegründung hat der Vorsitzende der Zivilkammer 64 ergänzend ausgeführt, dass es aus Sicht der Kammer erforderlich sei, dass der Gesetzgeber durch eine Konkretisierung des RDG klarstelle, ob auch solche weiter gehenden Tätigkeiten wie die der Klägerin im hiesigen Fall noch als zulässige Inkassodienstleistung bewertet werden sollen.

Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Zivilkammer 64 hat die Revision zum Bundesgerichtshof mit der Begründung zugelassen, dass sie mit ihrem Urteil von der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs abweiche. Eine Revision kann beim Bundesgerichtshof innerhalb von einem Monat ab förmlicher Zustellung des Urteils eingelegt werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten muss auf die schriftlichen Urteilsgründe verwiesen werden. Nach den Presserichtlinien kann über diese aber erst berichtet werden, wenn das heute verkündete Urteil den Parteien in schriftlicher Form zugestellt wurde bzw. alle Verfahrensbeteiligten dieses Urteil sicher erhalten haben.

https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2020/pressemitteilung.926987.php

Landgericht Berlin – 63 S 56/15, Urteil vom 24.03.2020

Berliner Morgenpost am 02.04.2020: Urteil – Mieter müssen energetische Sanierung dulden

Nach sieben Jahren ist das sogenannte „Pankower Dämmurteil“ ergangen – mit einer Niederlage für die Bewohner.

Anke Hahn ist die Enttäuschung deutlich anzuhören. „Wir haben auf ganzer Linie verloren“, sagt die Pankowerin. Hahn ist Mieterin im Haus Pestalozzistraße 4. Hinter ihr liegt ein beispiellos langer Prozess gegen ihre Vermieterin, die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gesobau. Mit dem Urteil, das ihr in dieser Woche vom Landgericht Berlin an der Littenstraße in Mitte zugesandt wurde, hat nun ein Verfahren seinen Abschluss gefunden, das mit einer Ankündigung der energetischen Sanierung des Mietshauses im Jahr 2013 seinen Anfang genommen hatte.

„Die Beklagten werden verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen in der von ihnen genutzten Wohnung in 13187 Berlin, Pestalozzistraße 4 zu dulden“, heißt es unmissverständlich in dem Urteil der 63. Zivilkammer (Az.: 63 S 56/15). Es folgt eine lange Auflistung der geplanten Arbeiten, darunter die Demontage ihrer Gasetagenheizung und der Anschluss an die Gaszentralheizung, der Austausch der Doppelkastenfenster aus Holz durch Kunstoffisolierglasfenster sowie die Dämmung der straßenseitigen Fassade.

Für Anke Hahn und ihren Mann droht damit nun Wirklichkeit zu werden, was ihnen ein Schreiben von der Gesobau 2013 ankündigte. Durch die umfassende energetische Sanierung ihres Hauses sollte die bisherige Gesamtmiete der vierköpfigen Familie demnach von 378,58 Euro nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen auf monatlich 774,15 Euro steigen. Die Modernisierungsumlage in Höhe von 338,08 Euro hätte demnach nahezu eine Verdoppelung ihrer Miete bedeutet – entsprechend schockiert waren die Hahns und beschlossen, sich gegen die Sanierungsmaßnahmen zu wehren.

Damit waren sie nicht allein, denn die Modernisierungsankündigung der Gesobau betraf nicht nur ihr Haus, sondern weitere Gebäude der Wohnanlage in der Trelleborger Straße, der Hallandstraße und der Florapromenade. Deren Bewohner schlossen sich daraufhin im „Pankower Mieterprotest“ zusammen, der unter anderen Härtefallregelungen und erweiterte Regelungen zum Schutz vor Mieterhöhungen in der Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und landeseigenen Wohnungsunternehmen erreichte.

Das Amtsgericht hatte der Familie recht gegeben

Zunächst schien auch der juristische Kampf Erfolg zu haben: Die Hahns, die die der Gesobau die erforderliche Zustimmung zur Sanierung verweigert hatten und daraufhin von dem landeseigenen Unternehmen verklagt wurden, erstritten vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee einen Sieg (Az.: 7 C 52/14 AG Pankow/Weißensee).

Das Amtsgericht urteilte, dass sie einen Großteil der angekündigten Arbeiten nicht dulden müsse, dieses gelte insbesondere für die Dämmung der Fassade, weil diese unwirtschaftlich sei. „Leider ist die Richterin am Landgericht nicht auf diese Argumentation und die von uns vorgelegten Nachweise zur Unwirtschaftlichkeit eingegangen“, bedauert Anke Hahn. Denn inzwischen würden nicht nur Gutachten, sondern auch reale Heizkostenabrechnungen aus dem Mietshaus vorliegen. Diese zeigten, dass die Mieter im bereits sanierten Hausteil keine nennenswerte Energieeinsparung hätten.

Auch Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins (BMV) bedauert, dass das Urteil des Landgerichts sich nicht, wie von vielen betroffenen Mietern erhofft, mit der Frage der Wirtschaftlichkeit befasst hat. Für die Hahns bliebe nun immerhin der Trost, dass die Gesobau nach dem im Februar 2020 in Kraft getretenen Mietendeckel die Modernisierungskosten nur noch mit höchstens einen Euro pro Quadratmeter umlegen dürfe.

„Eine zu duldende Modernisierung“

Das nunmehr schriftlich vorliegende Urteil im Berufungsverfahren „bestätigt uns nun, dass die geplanten energetischen Maßnahmen eine zu duldende Modernisierung darstellen“, teilt die Gesobau dazu auf Nachfrage der Berliner Morgenpost mit. „Diese Bestätigung hätte die Gesobau gern schon früher erhalten, um die gesetzlichen Vorgaben zur energetischen Modernisierung von Wohngebäuden schneller umsetzen zu können. „Das Urteil ist wichtig für die Zukunft, da diese Frage nunmehr offiziell geklärt wurde“, so die Sprecherin weiter. Die Planungen würden nun wieder aufgenommen „und das rechte Vorderhaus analog zum restlichen Gebäude, unter Berücksichtigung der Gerichtsurteile sowie geltender gesetzlicher Rahmenbedingungen, modernisiert“.

https://www.morgenpost.de/bezirke/pankow/article228826169/Urteil-Mieter-muessen-energetische-Sanierung-dulden.html

Landgericht Berlin, Beschluss vom 26. März 2020, Aktenzeichen:67 S 16/20

Berliner Zeitung am 30.03.2020: Mieterschutz – Urteil: Bis Ende Juni keine Räumungen

Das Landgericht legt sich in einem ersten Urteil fest. Ein Mieter bekam einen Aufschub zur Räumung, weil er wegen der Corona-Krise keinen Ersatzwohnraum anmieten kann.

Das Landgericht hat jetzt erstmals einem Mieter Recht gegeben, der in der Corona-Krise einen Aufschub zur Räumung seiner Wohnung erreichen wollte. Der Mieter darf danach vorerst in seiner Wohnung bleiben.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts entschied mit Beschluss vom 26. März, dass Räumungsfristen für Wohnungsmieter wegen der Corona-Pandemie zumindest bis zum 30. Juni 2020 verlängert werden müssen. Das Amtsgericht Mitte hatte den Mieter zuvor mit Urteil vom 11. Dezember 2019 zur Räumung verurteilt und eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2020 bewilligt. Der Mieter hatte in der Berufung eine Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2020 beantragt. Er begründete dies damit, dass er wegen der Corona-Krise keinen Ersatzwohnraum anmieten könne. Diesem Antrag folgte das Landgericht.

Die Landesregierung hat erst in der vergangenen Woche erklärt, dass sie eine Aufforderung des Kammergerichts an die Gerichtsvollzieher unterstütze, von Wohnungsräumungen abzusehen. Zugleich kündigte der Senat an, gegen drohenden Wohnungsverlust vorzugehen – mit der Beschlagnahmung der Wohnung und der Wiedereinweisung des Mieters durch die Behörden.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/mieten-wohungen-berlin-landgericht-bis-ende-juni-keine-raeumungen-li.79968

Berliner Zeitung am 27.02.2020 – Mieten in Berlin:Amtsgericht beruft sich auf den Mietendeckel

Die Richterin kündigt an, eine Mieterhöhung abzuweisen.

Der Mietendeckel, der am Sonntag in Kraft getreten ist, wirkt sich bereits auf die Urteilsbildung der Gerichte aus. Wie die Berliner Mietergemeinschaft (BMG) jetzt mitteilte, hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg am Montag in einer mietrechtlichen Verhandlung geäußert, dass es den Mietendeckel für wirksam halte und ihn anwenden werde.

In dem Streit ging es um eine Mieterhöhung vom 13. Juni 2019, bei der der Vermieter ab September 2019 laut BMG 50 Euro mehr Miete kassieren wollte. „Die Richterin folgte unter Verweis auf den Mietendeckel der Ansicht des Mieters und kündigte die Klageabweisung an“, heißt es in der Mitteilung der Mietergemeinschaft.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/amtsgericht-beruft-sich-auf-den-mietendeckel-li.77102

Berliner Zeitung am 26.02.2020 – Gegenwind: Eilantrag gegen Berliner Mietendeckel vor Bundesverfassungsgericht

Vor knapp 14 Tagen hatte das Gericht einen Eilantrag aus Vermieterkreisen gegen den Mietendeckel noch abgelehnt.

Beim Bundesverfassungsgericht ist ein neuer Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen den Berliner Mietendeckel eingegangen. Das teilte ein Gerichtssprecher am Dienstag auf Anfrage der Berliner Zeitung mit. Wie schnell sich das Gericht damit befassen wird, ist offen. „Ein Entscheidungstermin ist nicht absehbar“, erklärte der Gerichtssprecher.

Vor knapp 14 Tagen hatte das Gericht einen Eilantrag aus Vermieterkreisen gegen den Mietendeckel noch abgelehnt und dies damit begründet, dass das Gesetz zu diesem Zeitpunkt noch nicht verkündet worden war. Mittlerweile wurde das Gesetz verkündet und ist am vergangenen Sonntag in Kraft getreten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/eilantrag-gegen-mietendeckel-vor-bundesverfassungsgericht-li.76776

Verwaltungsgericht Berlin – VG 19 L 523.19 und VG 19 L 546.19

Berliner Zeitung am 26.02.2020 – Bauprojekt : In Spandau entsteht das größte Hostel Berlins

Im Gewerbegebiet an der Freiheit soll eine Herberge mit mehr als 1300 Betten gebaut werden. Mehrere Betriebe aus der Nachbarschaft reagieren alarmiert.

In Berlin entstehen immer mehr Hostels, die preiswerte Übernachtungen möglich machen. Meist finden sie sich im Stadtzentrum, doch jetzt soll ein Riesen-Hostel mit mehr als 1300 Betten in Spandau entstehen, im gewerblich geprägten Gebiet an der Freiheit – nicht weit von einer Biogasanlage der Berliner Stadtreinigung (BSR), dem Klärwerk und der Müllverbrennungsanlage Ruhleben.

Bislang ist von den Plänen für die Riesen-Herberge wenig bekannt. Dass es das Projekt gibt, wurde jetzt durch eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts einer großen Öffentlichkeit bekannt. „Spandau: Groß-Hostel im reinen Arbeitsgebiet zulässig“, ist die Pressemitteilung des Gerichts vom Montagnachmittag überschrieben. Darin heißt es, dass das Hostel, das auf dem Areal einer ehemaligen Textilfabrik an der Freiheit 11 entstehen soll, „in der geplanten Form errichtet und betrieben werden“ könne. Das habe das Verwaltungsgericht in zwei Eilverfahren entschieden.

BSR klagt gegen Hostel-Bau in Spandau

Dagegen kann jedoch noch Beschwerde vor dem Oberverwaltungsgericht eingelegt werden. Grund für den Rechtsstreit: Mehrere Betriebe aus der Nachbarschaft halten die Baugenehmigung für das Hostel für rechtswidrig und wollten diese mit den Eilanträgen außer Kraft setzen.

Zu den Klägern gegen die Baugenehmigung gehört die Berliner Stadtreinigung. „Die BSR hält den geplanten Bau des Hostels für planungsrechtlich unzulässig und sieht ihre Nachbarrechte, insbesondere das Rücksichtnahmegebot verletzt“, sagt BSR-Sprecherin Sabine Thümler. Die BSR befürchte, dass mit der Realisierung des Vorhabens der Betrieb der Biogasanlage eingeschränkt werde, „um Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen für das Hostel zu begrenzen“.

Verwaltungsgericht weist Anträge zurück

Einem weiteren Unternehmen, das sich gegen die Baugenehmigung wehrt, gehört ein Grundstück, auf dem eine Asphaltmischanlage betrieben wird. Den Betriebsstandort gibt es bereits seit 40 Jahren. Betrieben wird die Anlage von der Deutag Ost, die hier Asphalt in verschiedenen Sorten für den Straßenbau produziert.

Die Deutag, die an dem Standort in Spandau 77 Mitarbeiter beschäftige, habe ein großes und berechtigtes Interesse daran, dass die jetzige zulässige Nutzung nicht eingeschränkt werde, sagt Niederlassungsleiter René Meinert. Das Verwaltungsgericht ist den Einwänden der Betriebe bisher nicht gefolgt – und wies die eingereichten Eilanträge gegen die Baugenehmigung für das Hostel zurück. Begründung: Die Baugenehmigung verstoße nicht gegen Nachbarrechte.

Hostel-Projekt nicht rücksichtslos

So könne die BSR als Betreiberin der Biogasanlage eine Verletzung ihrer Rechte nicht geltend machen, weil ihr Grundstück in einem anderen Baugebiet liege, also zu weit entfernt sei. Die Ansprüche der anderen Kläger würden nicht verletzt, weil ihre Betriebe in einem Areal lägen, in dem „ausdrücklich Gewerbebetriebe aller Art zulässig“ seien.

Die Gefahr, dass das Gebiet durch das Hostel seine Prägung verliere, bestehe angesichts der „Überzahl großflächiger, stark emittierender Betriebe nicht“, erklärte das Gericht. Das Hostel-Projekt erweise sich auch nicht als rücksichtslos. Davon sei zwar dann auszugehen, wenn sich ein Vorhaben Störungen aussetze, die dazu führen könnten, dass störträchtige Unternehmen ihren Betrieb einschränken müssten.

Damit sei hier allerdings nicht zu rechnen. Denn das Hostel „schirme sich durch nicht zu öffnende Fenster gegenüber Lärm hinreichend ab“. Und: „Relevante Geruchsbelästigungen“ seien laut einem Gutachten nicht zu erwarten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/in-spandau-entsteht-das-groesste-hostel-berlins-li.76835

Verwaltungsgericht Berlin – VG 19 L 523.19 und VG 19 L 546.19

Pressemitteilung vom 24.02.2020: Spandau – Groß-Hostel im reinen Arbeitsgebiet zulässig

https://www.berlin.de/gerichte/verwaltungsgericht/presse/pressemitteilungen/2019/pressemitteilung.898814.php