Archiv der Kategorie: Gerichtsentscheidungen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Landgericht Berlin – 67 S 218/17, Beschluss vom 07.12.2017

rbb24.de am 11.12.2017: Berliner Landgericht schaltet Karlsruhe ein – Die Mietpreisbremse kommt vors Bundesverfassungsgericht

Die Mietpreisbremse wird ein Fall für das Bundesverfassungsgericht. Das Landgericht Berlin legte die Regelung, mit der die Mieten gedeckelt werden sollen, in Karlsruhe zur Prüfung vor. Anlass ist ein Mietstreit in Berlin-Wedding.

Das Berliner Landgericht hat zur Frage der Mietpreisbremse das Bundesverfassungsgericht eingeschaltet. Die zuständige Zivilkammer halte die entsprechende Vorschrift für verfassungswidrig und habe beschlossen, den Fall den Karlsruher Richtern vorzulegen, erklärte das Gericht am 11.12.2017. Allein das höchste deutsche Gericht hat die Kompetenz, eine gesetzliche Regelung für verfassungswidrig zu erklären.

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Berliner Zeitung am 15.11.2017: Urteil – Gericht lockert Verbot von Ferienwohnungen für Privateigentümer
Das Berliner Verwaltungsgericht hat am 15.11.2017 in zwei Fällen die Position von Immmobilienbesitzern gestärkt, die ihre Wohnungen und Häuser zeitweise an Feriengäste vermieten wollen.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/urteil-gericht-lockert-verbot-von-ferienwohnungen-fuer-privateigentuemer–28852136

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DER TAGESSPIEGEL am 15.11.2017: Zweckentfremdung – Zwei Siege für Vermieter von Ferienwohnungen

Die Rechtsprechung zum Zweckentfremdungsverbot ist um zwei Fälle reicher. Beide Kläger haben Anspruch auf Ausnahmegenehmigung.

In Berlin herrscht Wohnungsnot, zugleich ist die Stadt attraktiv für Touristen, was das Geschäft mit Ferienwohnungen boomen lässt. Dieses ist jedoch verboten. Wie weit das Zweckentfremdungsverbot reicht, ist immer wieder Gegenstand von Prozessen. Am 15.11.2017 befasste sich das Verwaltungsgericht mit zwei weiteren Fallkonstellationen. In beiden Fällen bekamen die Kläger Recht. Sie haben gegen ihr Bezirksamt Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung.
http://www.tagesspiegel.de/berlin/zweckentfremdung-zwei-siege-fuer-vermieter-von-ferienwohnungen/20588520.html

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Bundesverfassungsgericht – 1 BvR 617/14, Beschluss vom 10.10.2017

Berliner Zeitung am 14.11.2017: Hartz IV – Der Staat muss nicht jede Miete komplett übernehmen

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.10.2017 einen Grundsatzstreit entschieden, der seit Einführung von Hartz IV geführt wird: Die Jobcenter müssen nicht die Wohnkosten von Hartz-IV-Empfängern in unbegrenzter Höhe übernehmen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/hartz-iv-der-staat-muss-nicht-jede-miete-komplett-uebernehmen-28847414

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Landgericht Berlin – 66 S 90/17, Urteil vom 13.10.2017: LG Berlin hält hilfsweise ordentliche Kündigung bei Mietrückstand für unmöglich

Eine hilfsweise ordentliche Kündigung kann nach Auffassung des LG Berlin von vornherein keine Wirkung entfalten, wenn der Vermieter wirksam fristlos gekündigt hat, diese Kündigung nach vollständiger Nachzahlung der Rückstände aber weggefallen ist. Die Berliner Richter widersprechen damit ausdrücklich dem BGH.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/lg-berlin-keine-hilfsweise-ordentliche-kuendigung-bei-verzug_258_429274.html

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promietrecht.de – Amtsgericht Charlottenburg (AG Charlottenburg – 212 C 65/11, Urteil vom 31.08.2011): Reparatur an einem Abflussrohr ist keine Kleinreparatur

Das Gericht kam zu der Ansicht, dass ein Abflussrohr / eine Abflussleitung, im Rahmen der gewöhnlichen Nutzung einer Mietwohnung, nicht im direkten (unmittelbaren) und häufigen Zugriff eines Mieters steht. Dies sei aber eine wesentliche Voraussetzung für die Anwendung einer wirksamen Kleinreparaturklausel.

Da es daran aber fehle, habe ein Mieter keinen Einfluss, solche Leitungen durch sorgsame und pflegliche Behandlung vor übermäßigem Verschleiß zu schützen.

Da die Reparatur des Abflusses wegen fehlender Voraussetzungen keine Kleinreparatur ist, wurde die Klage des Vermieters auf Zahlung der Rechnung abgewiesen.

https://www.promietrecht.de/Blog/Urteil-Reparatur-an-einem-Abflussrohr-ist-keine-Kleinreparatur-E3061.htm

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Süddeutsche Zeitung am 27.09.2017 – BGH: Mieterschutz ist wichtiger als Profit des Vermieters

BGH – VIII ZR 243/16, Urteil vom 27.09.2017

  • Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern gestärkt.
  • Die Kündigung eines Mieters ist demnach nur dann erlaubt, wenn dem Vermieter andernfalls „erhebliche Nachteile“ entstehen – und er diese nachweisen kann.

Der Bundesgerichtshof hat eine überraschend klare Entscheidung zum Vorrang des Mieterschutzes vor den Renditeinteressen des Vermieters gefällt. Die Kündigung einer Wohnung aus rein wirtschaftlichen Gründen ist dem Vermieter nur dann erlaubt, wenn ihm andernfalls „erhebliche Nachteile“ für seine Immobilie entstünden. Damit hob er ein Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen auf.

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/mietrecht-bgh-mieterschutz-ist-wichtiger-als-profit-des-vermieters-1.3685465

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Spandauer Volksblatt am 20.09.2017: Landgericht Berlin hält Vorschrift über Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Landgericht Berlin, Aktenzeichen 67 O 149/17, Beschluss vom 14. September 2017 und Urteil vom 19. September 2017

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig.

Das Landgericht wies die Parteien zunächst in einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 darauf hin, dass es die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) für verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor. Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln. Soweit der Gesetzgeber Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen. § 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da bundesweit der Wohnungsmietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede aufweise, belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 € pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 € pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 € bzw. 7,14 € (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 %.

Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin.

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese „alte“ Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/wirtschaft/landgericht-berlin-haelt-vorschrift-ueber-mietpreisbremse-fuer-verfassungswidrig-d133583.html

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Amtsgericht Frankfurt am Main – 33 C 1093/17, Urteil vom 26.06.2017: Mieter müssen Über­prüfung von Rauch­meldern dulden

Bei Weigerung droht Ordnungs­geld – bei Nicht­zahlung auch Ordnungs­haft

Mieter sind dazu verpflichtet, einen Techniker zur Über­prüfung der Rauchmelder in ihre Wohnung zu lassen. Das hat das Amtsgericht Frankfurt in einem veröffentlichten Urteil fest­gestellt. Die Richter gaben damit der Klage einer Wohnungs­gesellschaft statt.

https://www.anwaltsregister.de/Rechtsprechung/Urteil_Mieter_muessen_Ueberpruefung_von_Rauchmeldern_dulden.d4526.html