Archiv der Kategorie: Gerichtsentscheidungen

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Spandauer Volksblatt am 16.02.2018: Landgericht Berlin stärkt Berliner Mietspiegel 2017

Das Landgericht Berlin (LG Berlin – 64 S 74/17, Urteil vom 14.02.2018) hat entschieden, dass der Berliner Mietspiegel 2017 als Schätzungsgrundlage geeignet sei, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen; ein Sachverständigengutachten sei nicht einzuholen.

Kommentar des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin stärkt den Berliner Mietspiegel 2017. Damit sollten Vermieter – insbesondere die Deutsche Wohnen – endlich anerkennen, dass sie mit Angriffen auf den Berliner Mietspiegel nicht mehr durchdringen.

Das Landgericht Berlin hat sich ausführlich mit der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017 auseinandergesetzt und hat keine Zweifel an der hinreichenden Verlässlichkeit des Mietspiegels. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Amtsgerichte dem Landgericht Berlin folgen werden und so Rechtssicherheit für die Berliner Mieterinnen und Mieter eintritt. Der Berliner Mietspiegel 2017 ist ein wichtiges Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Berlin und seine Mieterinnen und Mieter brauchen ihn.

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Bundesgerichtshof (BGH – VIII ZR 189/17, Urteil vom 07.02.2018)

haufe.de am 09.02.2018: Vermieter muss nachweisen, dass Betriebskostenabrechnung stimmt

Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast für die Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Es ist nicht Sache des Mieters, die Abrechnung zu entkräften.

Die Vermieterin hätte den Mietern auch Einsicht in die Ablesebelege der anderen Wohnungen gewähren müssen. Dies war zur sachgerechten Prüfung der Abrechnungen erforderlich, denn die Mieter hätten sich hierdurch Klarheit verschaffen können, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten aller Wohnungen übereinstimmt, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken bestehen, dass die Kosten richtig verteilt sind. Die Mieter müssen auch kein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen darlegen. Hierfür reicht ein allgemeines Interesse, die Abrechnung inhaltlich zu kontrollieren. Solange ein Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert, muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.

https://www./immobilien/verwaltung/vermieter-muss-nachweisen-dass-betriebskostenabrechnung-stimmt_258_442932.html

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Verwaltungsgericht Berlin – VG 6 L 756.17, Beschluss vom 23.01.2018

Berliner Morgenpost am 01.02.2018 – Zweckentfremdung: Verbot gilt auch für Monteur-Wohnungen

2400 Euro kassierte ein Vermieter in Spandau pro Monat von einer Firma, die in der Wohnung Mitarbeiter unterbrachte. Damit ist Schluss.

Seit knapp zwei Jahren verbietet das Zweckentfremdungsgesetz, dass Mietwohnungen als Ferienunterkünfte angeboten werden. Dass das Verbot auch für Monteurswohnungen gilt, stellt jetzt eine Entscheidung des Berliner Verwaltungsgerichts klar, wie dessen Sprecher am Donnerstag mitteilte. Laut einem Beschluss vom 23. Januar (VG 6 L 756.17) ist die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung auch dann als Zweckentfremdung zu werten, wenn der Wohnraum an Firmen zur vorübergehenden Unterkunft von Mitarbeitern vergeben wird.

https://www.morgenpost.de/berlin/article213293537/Zweckentfremdung-Verbot-gilt-auch-fuer-Monteur-Wohnungen.html

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Landgericht Berlin – 67 S 218/17, Beschluss vom 07.12.2017

rbb24.de am 11.12.2017: Berliner Landgericht schaltet Karlsruhe ein – Die Mietpreisbremse kommt vors Bundesverfassungsgericht

Die Mietpreisbremse wird ein Fall für das Bundesverfassungsgericht. Das Landgericht Berlin legte die Regelung, mit der die Mieten gedeckelt werden sollen, in Karlsruhe zur Prüfung vor. Anlass ist ein Mietstreit in Berlin-Wedding.

Das Berliner Landgericht hat zur Frage der Mietpreisbremse das Bundesverfassungsgericht eingeschaltet. Die zuständige Zivilkammer halte die entsprechende Vorschrift für verfassungswidrig und habe beschlossen, den Fall den Karlsruher Richtern vorzulegen, erklärte das Gericht am 11.12.2017. Allein das höchste deutsche Gericht hat die Kompetenz, eine gesetzliche Regelung für verfassungswidrig zu erklären.

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Berliner Zeitung am 15.11.2017: Urteil – Gericht lockert Verbot von Ferienwohnungen für Privateigentümer
Das Berliner Verwaltungsgericht hat am 15.11.2017 in zwei Fällen die Position von Immmobilienbesitzern gestärkt, die ihre Wohnungen und Häuser zeitweise an Feriengäste vermieten wollen.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/urteil-gericht-lockert-verbot-von-ferienwohnungen-fuer-privateigentuemer–28852136

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DER TAGESSPIEGEL am 15.11.2017: Zweckentfremdung – Zwei Siege für Vermieter von Ferienwohnungen

Die Rechtsprechung zum Zweckentfremdungsverbot ist um zwei Fälle reicher. Beide Kläger haben Anspruch auf Ausnahmegenehmigung.

In Berlin herrscht Wohnungsnot, zugleich ist die Stadt attraktiv für Touristen, was das Geschäft mit Ferienwohnungen boomen lässt. Dieses ist jedoch verboten. Wie weit das Zweckentfremdungsverbot reicht, ist immer wieder Gegenstand von Prozessen. Am 15.11.2017 befasste sich das Verwaltungsgericht mit zwei weiteren Fallkonstellationen. In beiden Fällen bekamen die Kläger Recht. Sie haben gegen ihr Bezirksamt Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung.
http://www.tagesspiegel.de/berlin/zweckentfremdung-zwei-siege-fuer-vermieter-von-ferienwohnungen/20588520.html

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Bundesverfassungsgericht – 1 BvR 617/14, Beschluss vom 10.10.2017

Berliner Zeitung am 14.11.2017: Hartz IV – Der Staat muss nicht jede Miete komplett übernehmen

Das Bundesverfassungsgericht hat am 10.10.2017 einen Grundsatzstreit entschieden, der seit Einführung von Hartz IV geführt wird: Die Jobcenter müssen nicht die Wohnkosten von Hartz-IV-Empfängern in unbegrenzter Höhe übernehmen.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/hartz-iv-der-staat-muss-nicht-jede-miete-komplett-uebernehmen-28847414

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Landgericht Berlin – 66 S 90/17, Urteil vom 13.10.2017: LG Berlin hält hilfsweise ordentliche Kündigung bei Mietrückstand für unmöglich

Eine hilfsweise ordentliche Kündigung kann nach Auffassung des LG Berlin von vornherein keine Wirkung entfalten, wenn der Vermieter wirksam fristlos gekündigt hat, diese Kündigung nach vollständiger Nachzahlung der Rückstände aber weggefallen ist. Die Berliner Richter widersprechen damit ausdrücklich dem BGH.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/lg-berlin-keine-hilfsweise-ordentliche-kuendigung-bei-verzug_258_429274.html

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promietrecht.de – Amtsgericht Charlottenburg (AG Charlottenburg – 212 C 65/11, Urteil vom 31.08.2011): Reparatur an einem Abflussrohr ist keine Kleinreparatur

Das Gericht kam zu der Ansicht, dass ein Abflussrohr / eine Abflussleitung, im Rahmen der gewöhnlichen Nutzung einer Mietwohnung, nicht im direkten (unmittelbaren) und häufigen Zugriff eines Mieters steht. Dies sei aber eine wesentliche Voraussetzung für die Anwendung einer wirksamen Kleinreparaturklausel.

Da es daran aber fehle, habe ein Mieter keinen Einfluss, solche Leitungen durch sorgsame und pflegliche Behandlung vor übermäßigem Verschleiß zu schützen.

Da die Reparatur des Abflusses wegen fehlender Voraussetzungen keine Kleinreparatur ist, wurde die Klage des Vermieters auf Zahlung der Rechnung abgewiesen.

https://www.promietrecht.de/Blog/Urteil-Reparatur-an-einem-Abflussrohr-ist-keine-Kleinreparatur-E3061.htm

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Süddeutsche Zeitung am 27.09.2017 – BGH: Mieterschutz ist wichtiger als Profit des Vermieters

BGH – VIII ZR 243/16, Urteil vom 27.09.2017

  • Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern gestärkt.
  • Die Kündigung eines Mieters ist demnach nur dann erlaubt, wenn dem Vermieter andernfalls „erhebliche Nachteile“ entstehen – und er diese nachweisen kann.

Der Bundesgerichtshof hat eine überraschend klare Entscheidung zum Vorrang des Mieterschutzes vor den Renditeinteressen des Vermieters gefällt. Die Kündigung einer Wohnung aus rein wirtschaftlichen Gründen ist dem Vermieter nur dann erlaubt, wenn ihm andernfalls „erhebliche Nachteile“ für seine Immobilie entstünden. Damit hob er ein Urteil des Landgerichts Waldshut-Tiengen auf.

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/mietrecht-bgh-mieterschutz-ist-wichtiger-als-profit-des-vermieters-1.3685465