Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Befindet sich ein Mieter in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 230/19, Urteil vom 09.01.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte ist den Klägern gemäß §812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 15% des im Zeitraum Juni 2018 bis Februar 2019 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Neubau von 92 Eigentumswohnungen, acht Stadthäusern und zwei Gewerbeeinheiten im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 4 ff.) sowie des XII. Zivilsenates des LG Berlin zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 –XII ZR 62/06NJW 2008, 2497 Tz. 23). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des LG Berlin stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08NZM 2010, 356, Tz. 30; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16NJW-RR 2017, 1290, Tz. 16). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. ebenso LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06NJW 2008, 2497, Tz. 22; BayObLG, Beschluss vom 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; OLG München, Urt. v. 15. März 2018 – 32 U 872/17BeckRS 2018, 30329, beckonline Tz. 48; LG Berlin, Urt. v. 21. August 2019 – 64 S 190/18, GE 2019, 1309, beckonline Tz. 18 ff.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5).

Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgerichts insoweit als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Klägers aus:

Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der die beklagte Vermieterin gemäß § 535Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihr tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177, juris Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu LG Berlin, Beschl. v 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13NJW 2014, 1881, Tz. 6 ff.) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass den klagenden Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber – anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung – nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, WuM 2018, 755, beckonline Tz. 7). Nur auf diese Weise hätte die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und den zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn es sind die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen, die den Ausgangspunkt und die maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwilllens bilden (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v 4. März 2004 – III ZR 96/03NJW 2004, 1590).

Das Ausmaß der auf die Mietsache eingewirkten Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen gemäß § 314 ZPO bindet fest, da die Beklagte einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des Umfang des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter einen detaillierteren Sachvortrag für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16NJW-RR 2017, 1290, Tz. 18).

Die von der Berufung angegriffene Bemessung der Minderungsquote ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 15% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit angemessen ab. Auch die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ist nicht zu beanstanden (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 8).

Die Gewährleistungsansprüche der Kläger sind auch nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16NZM 2016, 681). Die Kläger haben ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht mit Wohnhäusern bebauten Nachbargrundstücks angemietet. Sie haben auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollten. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass es für die Kläger vollkommen ungewiss war, ob, ggfs. wann und wie das Nachbargrundstück bebaut werden würde. Auch wenn sich die streitgegenständliche Wohnung in unmittelbarer Nähe zum P. Platz befindet, war eine spätere Bebauung – und noch dazu in dem streitgegenständlichen Umfang – nicht zwingend, da zumindest in dem Fall, in dem das Nachbargrundstück im Eigentum des Bundes oder des Landes Berlin gestanden hätte, auch eine nicht mit einer Bebauung verbundene Nutzung der Fläche als öffentlicher Raum in Betracht gekommen wäre. Hätte sich die spätere Bebauung des Nachbargrundstücks – so, wie von der beklagten Vermieterin behauptet – tatsächlich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wäre es ihr ohne Weiteres möglich gewesen, die Kläger auf diesen für den Vertragsschluss wesentlichem Umstand hinzuweisen. Das indes haben sie unterlassen. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob die Kläger die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt haben; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 9).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Handelt es sich bei den Mietkosten für Rauchmelder um umlegbare Betriebskosten?

Die Antwort des Amtsgerichrts Leonberg (AG Leonberg – 2 C 11/19, Urteil vom 09.05.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Leonberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die Beklagte ist nicht berechtigt, die Miete für die Rauchmelder auf den Kläger umzulegen.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Parteien gab es in Baden-Württemberg noch keine Verpflichtung, Rauchmelder in Wohnräumen zu installieren. Diese Verpflichtung wurde im Jahr 2013 eingeführt. Es muss mindestens ein Rauchmelder in Aufenthaltsräumen, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen und in Fluren, die als Fluchtweg dienen, eingebaut werden. In § 2 Nr. 6 des Mietvertrages ist geregelt, dass neu eingeführte sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Nach der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung sind Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Nicht umgelegt werden können Anschaffungskosten oder Instandhaltungskosten. Das Gericht ist der Auffassung, dass es sich bei den Mietkosten der Rauchmelder um nicht umlegbare Kosten handelt, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten. Zu der Anschaffung der Rauchmelder ist der Eigentümer verpflichtet (vgl. Langenberg in SchmidtFutterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 556 Rn 230), LG Hagen, Urteil vom 4.3.2016 – 1 S 198/15). Anschaffungskosten können außer wenn die Voraussetzungen einer Mieterhöhung vorliegen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Über den Auffangtatbestand in Nr. 17 können zwar weitere Betriebskosten erfasst werden. Es muss sich dabei aber um Betriebskosten handeln. Aus dem Umstand, dass nach der Betriebskostenverordnung die Kosten der Anmietung einer Verbrauchserfassung für Wasser, Heizwärme und Warmwasser umgelegt werden können, kann nicht geschlossen werden, dass dies auch bei anderen Positionen möglich ist. Es handelt sich dabei um Ausnahmeregelung. Nur für diese Verbrauchserfassunggeräte wurde geregelt, dass die Kosten der Anmietung umgelegt werden können. Hätten Mietkosten grundsätzlich umgelegt werden können, wäre bereits eine Regelung nicht erforderlich gewesen. Bei Rauchmeldern handelt es sich nicht um eine Position, die mit Geräten zur Verbrauchserfassung vergleichbar ist. Ausnahmeregelungen sind grundsätzlich eng auszulegen. Auch der Umstand, dass Rauchmelder nach etwa 10 Jahren ausgetauscht werden müssen, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Mit der Argumentation der Beklagten wäre der Vermieter berechtigt, nicht nur Betriebskosten, sondern auch Anschaffungskosten umzulegen, wenn er eine Anlage nicht kauft, sondern mietet. Eine solche Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08 verneint. Die Umlegung von Miet- oder Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen seien unter Berücksichtigung des Wortlauts von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO nicht zulässig. Dort sei ausdrücklich geregelt, dass die Kosten der Anmietung einer Ausstattung für Gebrauchserfassung umlegbar sind, die Umlegung anderer Kosten aber nicht. Gleiches gilt für die Anmietung von Rauchmeldern. Es ließe sich zudem die Frage stellen, ob die Beklagte durch die Anmietung von Rauchmeldern von rund 10,00 Euro pro Jahr nicht zudem gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würde. Mit von Stiftung Warentest gut bewertete Rauchmelder können bereits ab rund 20,00 Euro pro Stück erworben werden. Eine Umlegung im Wege einer Mieterhöhung als Modernisierung wäre daher deutlich günstiger für den Mieter als eine jährliche Miete von 10,00 Euro.“

 

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Gilt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Mitmieter sich zur Entgegennahme von Erklärungen in einem Formular-Mietvertrag gegenseitig bevollmächtigen können, auch für Miterben?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 218/18, Beschluss vom 25.03.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht und mit in jeder Hinsicht zutreffender Begründung zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Dem hat die Kammer lediglich noch Folgendes hinzuzufügen: Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist wirksam durch die Kündigung vom 11. Juli 2017 beendet worden. Die gegenseitige Empfangsvollmacht der Mieter füreinander aus § 19 Nr. 2 des Mietvertrages gilt auch im Verhältnis zu den Beklagten. Soweit das Mietverhältnis gemäß § 564 S. 1 BGB mit Erben fortgesetzt wird, gelten die Bestimmungen des Mietvertrages fort. Im Übrigen hatte die Erblasserin die streitgegenständliche Wohnung nicht alleine, sondern zusammen mit Herrn Conan angemietet, sodass § 19 Nr. 2 des Mietvertrages bereits zwischen den ursprünglichen Parteien des Mietverhältnisses einen Anwendungsbereich hatte. Auch kann die Kammer die Auffassung der Beklagten, dass eine postmortale Vollmacht erforderlich gewesen sei, nicht nachvollziehen. Denn es geht hier nicht um eine Bevollmächtigung durch die Erblasserin. Die Beklagten werden durch die Fortgeltung von Bestimmungen aus dem Mietvertrag nicht unangemessen benachteiligt. Zum einen haben sie die Möglichkeit, den Mietvertrag innerhalb eines Monats gemäß § 564 S. 2 BGB außerordentlich zu kündigen oder ihre Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Zum anderen begründet § 19 Nr. 2 des Mietvertrages entgegen der Auffassung der Beklagten keine Zugangsfiktion. Denn Erklärungen des Vermieters müssen zumindest einem Mieter zugehen. Das Amtsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Ausführungen des Bundesgerichtshofes (BGH, Rechtsentscheid vom 10. September 1997 – VIII ARZ 1/97 – NJW 1997, 3437) zu dem Näheverhältnis zwischen Mitmietern auf die Erbengemeinschaft übertragbar sind. Denn die gemeinsame Stellung als Erben lässt ebenso wie bei Mitmietern vermuten, dass der jeweilige Miterbe Erklärungen des Vermieters an andere Miterben weitergibt. Unerheblich ist dabei, dass die Beklagten im konkreten Fall in keinem nahen Verhältnis stehen. Die Kündigung vom 11. Juli 2017 erfolgte fristgerecht im Sinne des § 564 S. 2 BGB. Denn für die Kündigung des Vermieters ist maßgeblich, wann er von der Person des oder der Erben Kenntnis erlangt hat (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 564 Rn. 46, beck-online). Vorliegend hat der Kläger unstreitig erst am 12. Juni 2017 von der Erbenstellung der Beklagten zu 2. erfahren. Die Kammer weist ergänzend und hilfsweise darauf hin, dass das Mietverhältnis ohnehin schon durch das Kündigungsschreiben vom 11. Januar 2017 (Anlage K5, Bl. 19 d.A.) nach § 564 S. 2 BGB beendet wurde. Dieses ging dem Beklagten zu 1. innerhalb einer Monatsfrist seit seiner Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Kläger zu. Da es sich bei der Sicherung der Wohnung und der Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Vermieter aus Sicht der Erbengemeinschaft um eine „notwendige Maßregelung“ im Sinne des § 2038 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BGB handelte, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen vornehmen kann, war der Beklagte zu 1. nach Auffassung der Kammer schon nach dieser Norm, unabhängig von den Regelungen im Mietvertrag, passiv vertretungsbefugt, die Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen und insoweit die Verwaltung des Nachlasses allein mit Wirkung auch für die Beklagte zu 2. wahrzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können einzelne Miterben ein Mietverhältnis nach § 2038 Abs. 1 S. 2 BGB sogar mit Wirkung für die ganze Erbengemeinschaft aktiv kündigen, obwohl darin eine Verfügung über Nachlassgegenstände im Sinne des §2040 BGB liegt, an der grundsätzlich sämtliche Miterben mitwirken müssen (vgl. BGH – XII ZR 210/05 -, Urt. v. 11.11.2009, BGHZ 183, 131 ff.). Dass die Beklagte zu 2. im Schreiben vom 11. Januar 2017 keine Erwähnung fand, ist nach Ansicht der Kammer unschädlich. Aus Sicht des Beklagten zu 1. lag auf der Hand, dass der Kläger das Mietverhältnis gegenüber der Erbengemeinschaft, bestehend aus allen Miterben, kündigen wollte, aber auf Grund des vorangegangenen Schreibens des Beklagten zu 1. vom 19. Dezember 2016 (Anlage K3, Bl. 17 d.A.) davon ausging, es gebe nur einen Erben.“ 

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat der Mieter gegen den Verwalter der vermietenden Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Auskunft über die vollständigen Namen sowie Anschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 4/19, Urteil vom 14.05.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Dem Kläger steht der geltend gemachte Auskunftsanspruch gegen den Beklagten gemäß § 242 BGB nicht zu.

Der Anspruch kann nur aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben begründet werden, woraus folgt, dass der Anspruch nur gegeben ist, wenn andere Möglichkeiten nicht bestehen oder nicht zumutbar sind. Vorgreiflich ist insoweit auch die Grundbuchauskunft, deren Fehlerquelle bei etwaigem Versterben eines Mitglieds der Eigentümergemeinschaft kein grundsätzliches Hindernis ist. Soweit das Amtsgericht Aachen mit Urteil vom 03.09.2009 zu 112 C 51/09 den Verweis auf die Grundbuchauskunft wegen der Möglichkeit, dass die Vermieter gar nicht Eigentümer waren, für unbillig hält, scheint das hier bei Vermietung durch eine Eigentümergemeinschaft unbeschadet aller weiteren Erwägungen wenig nahe liegend. Soweit der Kläger moniert, dass der Grundbuchauszug keine Angaben zu den jeweiligen Wohnorten enthält, ist das insofern nicht maßgeblich, als § 12 Abs. 1 GBO die Einsichtnahme in das Grundbuch gestattet, mithin (gemäß Satz 2) auch in Bezugsurkunden, die jedenfalls die seinerzeitigen Wohnanschriften der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft enthalten, aufgrund derer erfolgreich Einwohnermeldeamtsanfragen durchgeführt werden können. Dass dieses Verfahren ggf. umständlich und im Übrigen für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft durch die Einsichtnahme in Bezugsurkunden auch invasiver ist als eine freiwillige Mitteilung der begehrten Daten, kann nicht Grundlage der hiesigen Entscheidung sein, denn die (umfassende) Einsichtnahme in das Grundbuch ist zwar lästig, aber nicht unzumutbar.

Im Übrigen, aber ebenfalls für die Entscheidung nicht tragend ist für die Erhebung einer Klage zunächst auch die Mitteilung des Beklagten hinreichend, dass ihm eine Klage gegen die ehemaligen Vermieter zugestellt werden könne. Sollte sich das später: als nicht zutreffend herausstellen, bestünde ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten, der sich auch auf einen Forderungsausfall infolge einer verspäteten Klagezustellung an die ehemaligen Vermieter bezöge.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 4 Nr. 4 der WoFlV eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 49 C 213/18, Urteil vom 18.12.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Fläche der Wohnung tatsächlich nach der Wohnlagenverordnung mit 66,64 m² zu berechnen ist. Das Gericht stützt diese Überzeugung auf die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. vorgenommene Wohnflächenberechnung. Nach Maßgabe des Sachverständigengutachtens beträgt die Genauigkeit der gemessenen Raummaße +/- 0,005 Meter, die Genauigkeit der ermittelten Wohnfläche beträgt +/- 0,25 m². Von dem Sachverständigen wurden die Grundflächen der einzelnen Räume mit Ausnahme des Kellers ermittelt. Letzterer ist als Abstellraum außerhalb der Wohnung insoweit nicht zu berücksichtigen. Ebenso zutreffend ist der Balkon mit einem Viertel seiner Fläche, entsprechend 0,49 m² angesetzt worden.

Die Klägerin kann insoweit keine Anrechnung der Balkonfläche zur Hälfte anstatt nur zu einem Viertel geltend machen. Vorliegend ist für die Berechnung der Balkonfläche § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung, nicht § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung maßgeblich. § 5 Satz 1 der Wohnflächenverordnung findet keine Anwendung.

Die Flächenberechnung unterscheidet sich insoweit im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete signifikant von der Flächenberechnung im Rahmen des Gewährleistungsrechtes zur Minderung der Miete nach § 536 BGB (vergleiche BGH NJW 2016, 239; OLG Hamburg NZM 2000, 654). Bei der Frage, ob ein Mangel der Wohnung bei Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag vorliegt, ist in der Tat bei frei finanziertem Wohnraum anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen festzulegen (vergleiche BGH WUM 2019, 319 m.w.N.). Dabei gab § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dem Vermieter die Wahl die Wohnfläche mit der Hälfte zu berücksichtigen. Insoweit wäre die Frage, ob es vorliegend einen Mangel der Wohnung in Form einer Wohnflächenabweichung gibt, in der Tat anhand der Berechnung der Wohnfläche zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, zu bewerten, so dass der Balkon insoweit mit der Hälfte anzurechnen wäre.

Streitgegenständlich ist jedoch vorliegend die Abgabe einer Willenserklärung auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Dabei bedient sich die Klägerin eines qualifizierten Mietenspiegels im Sinne von §558 d Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt (BGH NZM 2016, 42 = NJW 2016, 239).

Wenn der Vermieter jedoch seinen Mietzins durch einen Vergleich mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete des qualifizierten Mietenspiegels bestimmen kann, muss das Wohnwertmerkmal der Wohnungsgröße gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB daher einheitlich nach der Wohnflächenverordnung bestimmt werden (vergleiche etwa Schmitt-Futterer/ Börstinghaus, 14. Auflage, 2019, § 558, Rn. 58 ff.; Staudinger-Emmerich, BGB, 2018, § 558, Rn. 31 ff; Münchener Kommentar – Artz, 7. Auflage, 2016, § 558, Rn. 25; Heix WuM 2016, 263 ff.). Denn die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich durch eine repräsentative Erhebung der in § 558 Abs. 2 BGB abschließend aufgezählten Wohnwertmerkmalen, zu denen auch die Wohnungsgröße gehört. Damit sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen kann, muss er die Wohnfläche, die er seinem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legt, mit Hilfe der Wohnflächenverordnung bestimmen, da er ansonsten Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien vergleichen würde. Es kann entgegen der Auffassung der Klägerin im Hinblick auf die erforderliche objektive Vergleichbarkeit der Datenerfassung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete für die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung keinen Unterschied machen, ob eine Wohnung Ende Dezember 2003 oder erst nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung Anfang Januar 2004 angemietet worden ist.

Zudem orientiert sich der Mietminderungsanspruch anders als die §§ 557 ff. BGB aufgrund einer vertragswidrigen tatsächlichen Wohnfläche letztlich an der Erwartungshaltung der Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Im Unterschied hierzu werden bei Mieterhöhung durch einen qualifizierten Mietenspiegel verschiedenste Mietsituationen berücksichtigt und es wird sodann eine einheitliche und generalisierende Betrachtung mittels objektivierter Kriterien vorgenommen.

Der Balkon der Beklagten ist zudem nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung nicht zur Hälfte zu berücksichtigen, auch wenn § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung dies in Ausnahmefälle zulässt. Eine solche Ausnahmesituation ist vorliegend nicht gegeben.

Grund für die seinerzeitige Schaffung eines Wahlrechtes der II. Berechnungsverordnung war die Tatsache, dass es nach früherem Recht Förderungsarten gab, bei denen es im Hinblick auf die Förderungshöhe günstiger zu sein vermochte, den Balkon voll anzurechnen. In anderen Fällen war es wiederum günstiger, den Balkon gar nicht anzurechnen. Durch das Wahlrecht sollte insoweit dem Bauherrn insoweit ein Anreiz zum erwünschten Anbau von Balkonen gegeben werden (vergleiche Grundmann, 2003, 3745, 3748). Nach dem Wegfall dieser förderrechtlichen Besonderheiten fehlt dem bisherigen Wahlrecht seine Berechtigung, so dass mit der Neuregelung der Wohnflächenverordnung die Wohnflächenanrechnung klarstellend neu geregelt worden ist (vergleiche AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2019 zum Aktenzeichen: 49 C 263/18). Dabei hat sich der Gesetzgeber nicht für eine zunächst erwogene einheitliche und ausnahmslose Anrechnung der Balkonflächen zu einem Viertel entschieden, weil er Akzeptanz- und Gleichbehandlungsprobleme in einzelnen Mietverhältnissen fürchtete, sofern bei einem Teil der Wohnungen die Balkone mit der Hälfte und mit einem anderen Teil nur zu einem Viertel berücksichtigt werden würden. Daher ist nach § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen (vergleiche LG Hamburg, BeckRS 2019, 1405; LG Berlin, BeckRS 2018, 2133). Der Regelanrechnung zu einem Viertel liegt zu Grunde, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer in der Wohnung. Ebenso wird berücksichtigt, dass der Wohnwert von Balkonen durchaus unterschiedlich zu sein vermag. Anhaltspunkte dafür, wonach im vorliegenden Fall von diesem Regelfall abzuweichen wäre, sind hier nicht ersichtlich. Ebenso wenig sind rechtliche Besonderheiten, wie etwaige Akzeptanz oder Gleichbehandlungsgesichtspunkte erkennbar. Schließlich weist der vorhandene Balkon im Vergleich zu normalen Balkonen keinen besonders hohen Wohnwert auf. Es handelt sich insoweit um einen in Norddeutschland belegenen Balkon im 3. Stockwerk mit lediglich knapp 2 m² Grundfläche. Insoweit ist er aufgrund der üblichen Witterungsbedingungen in dieser Region und seiner Größe naturgemäß nur eingeschränkt nutzbar (vergleiche AG Flensburg,BeckRS 2012, 1697; AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2019 zum Aktenzeichen 49 C 263/18).

Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass der Balkon südlich ausgerichtet ist, genügt dies nicht, um eine hälftige Anrechnung der Fläche zu begründen. Denn im Vergleich zu anderen Durchschnittsbalkonen handelt es sich insoweit keinesfalls um eine Ausnahmeerscheinung, sondern vielmehr um einen in Hamburg tausendfach verbreiteten Zustand. Eine zur Wohnwerterhöhend führende außergewöhnliche Aussicht oder eine aus anderen Gründen besonders gut gegebene Nutzbarkeit des Balkones ist insbesondere aufgrund der Ausrichtung zur Straßenseite vorliegend nicht ersichtlich.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einem Mieter ordentlich kündigen, wenn dieser eine Party mit nächtlicher Ruhestörung, bei der auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden, feiert und er bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek (AG Hamburg-Wandsbek – 713 C 270/18, Urteil vom 14.03.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Räumungsklage ist künftig (§ 259 ZPO) im Hauptanspruch aus § 546I BGB begründet.

Die im Schriftsatz vom 6.11.2018 ausgesprochene ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis zum Ablauf des 28.2.2019 beendet.

Die Klägerin hat an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 I BGB, weil der Beklagte den Hausfrieden schuldhaft in nicht unerheblicher Weise gestört hat.

Allerdings ist die Kündigung vom 2.8.2018 unwirksam gewesen, weil dem Beklagten nicht nachgewiesen werden kann, schuldhaft am 11.7.2018 eine laute Drogenparty in der Wohnung veranstaltet oder zumindest geduldet zu haben. Nach dem Inhalt der Ermittlungsakte wurde der Beklagte selbst nicht in der Wohnung angetroffen. Die aufgefundenen Betäubungsmittel können ihm nicht sicher zugeordnet werden, weshalb die Staatsanwaltschaft das Ermittlungsverfahren gemäß § 170 II StPO einstellte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Bekundungen der Zeuginnen M. und R.

Diese erste Kündigung hatte indes abmahnungsgleiche Wirkung, vor allem im Hinblick auf die Beanstandung nächtlicher Ruhestörungen, die insbesondere vom Balkon der Wohnung des Beklagten ausgegangen sein sollen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte am 3./4.11.2018 eine Party in seiner Wohnung feierte, die mit lauter, für die Nachbarn störender Musik und dem Hinunterwerfen von Gegenständen über dem Balkon in der Nacht einherging. Aus den glaubhaften Bekundungen der Zeuginnen M. und S. folgt, dass sich an jenem Samstagabend und Sonntagmorgen mehrere Personen mit dem Beklagten selbst in der Wohnung befanden, laute Musik hörten und diskutierten. Vor allem aber warfen sie Gegenstände vom Balkon herunter, darunter jedenfalls einen Wäscheständer und mehrere Stühle. So etwas verbietet sich aus mehreren Gründen. Zum einen hat der Mieter kein Recht, Gemeinschaftsflächen zu vermüllen und eine problematische Wohnlage noch weiter herunterzuwirtschaften. Zum anderen ist das Werfen von Gegenständen über den Balkon potentiell gefährlich für die Bausubstanz und die Mitbewohner. Die Zeugin M. hat beschrieben, dass die Wäschestange sich nur etwa 5 cm von ihrer Wohnfensterscheibe entfernt befunden hat. Es kann ausgeschlossen werden, dass der Beklagte bei den ungünstigen Sichtverhältnissen, die im November zur Abendzeit geherrscht haben müssen, und bei seiner aggressiven Grundstimmung, die die Zeugin S. in ihrer E-Mail vom nächsten Tage schilderte, eine Gefährdung anderer hinreichend ausschloss oder dies auch nur in Erwägung zog. Mit wem der Beklagte dort feierte, vermag er offenbar selbst nicht genau zu sagen, denn anders ist es nicht zu erklären, dass er die von ihm angekündigten Gegenzeugen für den besagten Tag nicht namhaft machen kann. Nachdem es bereits am 11.7.2018 zu einem Polizeieinsatz in seiner Wohnung wegen ihm unbekannter Dritter, die sich in der Wohnung aufgehalten hatten, kam, musste dem Beklagten klar sein, dass er solche Leute nicht wieder zu sich einladen kann, zumal während eines laufenden Räumungsrechtsstreits vor Gericht. Die Klägerin stellt sich mit ihrer Kündigung zu Recht auf den Standpunkt, dass von dem Beklagten, wenn er in Feierlaune ist, auch künftig nicht zu erwarten ist, dass er das Recht der übrigen Hausbewohner, in Ruhe gelassen zu werden, in der gebotenen Weise respektieren werde.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Darf der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum mit Mietrückständen die Aufrechnung gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung erklären ?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 3 C 52/18, Urteil vom 08.11.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. bis 3. wie folgt aus: „2. Die Klage ist auch überwiegend begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 2. ein Anspruch auf Auszahlung des gesamten Kautionsguthabens einschließlich Zinsen aus § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG zu.

a) Gem. § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG sind Leistungen zurückzuerstatten, soweit sie wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 bis 5 WoBindG unwirksam sind. Der Anspruch aus § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG geht anderen Ansprüchen, denkbar wären solche aus §§ 812 ff. BGB, vor (vgl. Blank, in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 551 Rn. 128). Es handelt sich um einen Erstattungsanspruch eigener Art (BGH ZMR 1973, 350 ff.; Bister, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Auflage 2019, § 25 Preisgebundener Wohnraum und Sozialer Wohnungsbau, Rn. 195).

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über preisgebundenem Wohnraum. Folglich finden § 9 Abs. 5 u. 7 WoBindG auf das Mietverhältnis Anwendung.

Nach § 9 Abs. 5 WoBindG ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters dann zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. § 14 des Mietvertrages enthält diese Einschränkung hingegen nicht, sondern verpflichtet den Mieter zu einer Mietsicherheit, dessen Sicherungszweck unbeschränkt ist. Ob und inwieweit es sich bei § 14 um eine Formularklausel handelt und sie somit wegen Verstoßes gegen das AGB-Recht unwirksam ist, bedarf vorliegend keiner abschließenden Entscheidung.

Denn jedenfalls ist die Vereinbarung der Mietsicherheit wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 5 WoBindG unwirksam. Folglich steht der Klägerin ein Rückzahlungsanspruch aus § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG zu.

b) Das Mietverhältnis endete mit Ablauf des 30.09.2017. Das Kautionsguthaben der Klägerin betrug zu diesem Zeitpunkt 1.237,83 Euro.

Hiervon wurden 14,17 Euro von der Beklagten erstattet, so dass der Anspruch in dieser Höhe gem. § 362 BGB durch Erfüllung erloschen ist. Insoweit ist die Klage unbegründet.

c) Der weitere Anspruch der Klägerin auf Auskehrung des verbleibenden Kautionsguthabens in Höhe von 1.223,66 Euro ist vorliegend nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung gemäß §§ 387389 BGB durch Erfüllung erloschen.

Denn die Aufrechnung der Beklagten berührt den Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin bereits wegen eines sich aus § 9 Absatz 5 WoBindG ergebenden Aufrechnungsverbotes nicht. Aus dem beschränkten Sicherungszweck der Mietsicherheit nach § 9 Absatz 5 WoBindG ergibt sich ein Verbot der Aufrechnung mit anderen Ansprüchen (LG Berlin ZMR 2002, 666; LG Aachen WuM 2006, 101; AG Köln WuM 2000, 22; AG Köln, Urteil vom 01. August 2007 – 203 C 175/07 -). Die Beklagte erklärt die Aufrechnung jedoch mit Ansprüchen auf Nachzahlung rückständiger Miete.

Die Aufrechnung ist daher unzulässig, da insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot besteht. Für die Kaution hat die Beschränkung des Sicherungszwecks aus § 9 Abs. 5 WoBindG zur Folge, dass die Kaution vorliegend nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden kann (vgl. Lützenkirchen, MDR 2019, 257, 262). Der Vermieter kann gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters nicht aufrechnen (LG Bremen MDR 1973, 937; LG Hamburg WuM 1992, 591; Bellinger WuM 2007, 177, 178); es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot (Bellinger, aaO; Blank, in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 551 Rn. 128 mwN).

3. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Klägerin gegen die Beklagte zu 2. auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen vertraglicher Nebenpflichtverletzung zusteht. Für einen solchen Anspruch spricht, dass der Mietvertrag in § 2 (3) 5. Abs. vorsieht, dass Unterlagen zur Erlangung des Aufwendungszuschusses vom Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter beim Vermieter vorzulegen sind. Eine Vorlagepflicht des Mieters bei der jeweils zuständigen Behörde enthält der Mietvertrag nicht. Die Klägerin als Mieterin hat sämtliche Unterlagen fristgerecht beim Vermieter eingereicht, der indes die Unterlagen nur mit zeitlicher Verzögerung der zuständigen Behörde übersandte. Gegen einen solchen Anspruch spricht indes, dass vorliegend ungeklärt ist, ob der Klägerin durch eine etwaige Nebenpflichtverletzung der Beklagten zu 2 tatsächlich ein kausaler Schaden entstanden ist. Auch kann es dahingestellt bleiben, ob die Beklagte durch das Schreiben vom 08.06.2017 (Anl. K10, Bl. 43 d. A.) auf etwaige Nachforderungen verzichtet hat. Dafür ließe sich jedenfalls anführen, dass in dem Schreiben auf Nachfrage ausdrücklich bestätigt wird, das Mietkonto sei ausgeglichen und weise keine Salden auf.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt, wenn eine Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe („besonders ruhig“, „durchschnittlich belastet“, „besonders lärmbelastet“) führen würde?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 190/18, Urteil vom 21.08.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Berufung der Kläger ist teilweise begründet, soweit sie sich gegen die vollständige Abweisung der Zahlungsklage wenden. Die Miete war gemäß § 536BGB auch im Zeitraum November 2017 bis einschließlich Mai 2018 um 15 % gemindert, sodass die Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB Anspruch auf Rückzahlung der insoweit rechtsgrundlos geleisteten Miete in Höhe von insgesamt 816,77 Euro (7 x 15 % x 777,88 Euro) nebst Prozesszinsen haben. Die Voraussetzungen des §814 BGB liegen entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht vor, denn es lässt sich nicht feststellen, dass die Kläger im Zeitpunkt der jeweiligen Mietzahlung um ihren Minderungseinwand wussten. Die weiter gehende Berufung der Kläger ist zurückzuweisen, denn das Amtsgericht hat den Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung zutreffend mit 15 % bemessen.

Die Berufung der Beklagten und ihrer Streithelferin ist begründet, soweit sich das Feststellungsbegehren auf die Zeit nach Schluss der mündlichen Verhandlung bezieht. Da ungewiss ist, wann zukünftig welche Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück stattfinden und welche Störungen von diesen ausgehen werden, lässt sich eine Mietminderung für die Zukunft nicht sicher feststellen, sodass das auf die Zeit nach der mündlichen Verhandlung bezogene Feststellungsbegehren unbegründet ist. Im Übrigen ist die Berufung der Beklagten und ihrer Streithelferin zurückzuweisen, da das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat, dass die Miete im Zeitraum bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung um 15 % gemindert gewesen ist.

a) Minderung dem Grunde nach

Dem Grunde nach zu Recht hat das Amtsgericht darauf erkannt, dass die Miete wegen der von der Großbaustelle ausgehenden Störungen im Klagezeitraum nach § 536 BGB gemindert gewesen ist. Die Kammer nimmt auf ihre bisherigen Entscheidungen in vergleichbaren Fällen (vgl. Urteil vom 7. Juni 2017 – 18 S 211/16 -, vgl. GE 2017, 1550 f. = WuM 2018, 15 ff. und Urteil vom 17. Januar 2018 – 64 S 87/17 -, n. V., Revision anhängig zu BGH – VIII ZR 31/18 -) Bezug und folgt nunmehr der Zivilkammer 67 dahin, dass die Freiheit der Wohnung von Baulärm – mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrages, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen – regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung wird, da „im großstädtischen Kontext Baumaßnahmen zwar nicht unüblich sind, aber selbst dort – und auch in Berlin – die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von entsprechenden Maßnahmen und den damit verbundenen erheblichen zusätzlichen Immissionen nicht betroffen ist“ (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16 -, GE 2016, 486 ff., Rn. 5 m. w. N.).

Für eine solche Auslegung der gegenseitigen Vertragserklärungen spricht, dass sowohl auf die Wohnung einwirkende Immissionen als auch deren Abwesenheit typischerweise Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen Miete haben. Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel sieht die negativen Wohnwertmerkmale „besonders lärmbelastete Lage“ und „besonders geruchsbelastete Lage“ sowie das positive Wohnwertmerkmal „besonders ruhige Lage“ vor. Dies rechtfertigt die Annahme, dass die Höhe der vereinbarten Miete regelmäßig davon abhängt, welches Immissionsniveau die Parteien bei Abschluss des Mietverhältnisses zu Grunde legen. Stellt sich das Maß der auf eine Mietwohnung einwirkenden Immissionen mithin als verkehrswesentliche Eigenschaft der Wohnung dar, wird diese übereinstimmend, wenn auch stillschweigend, angenommene Eigenschaft der Wohnung Gegenstand der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung und stellt sich eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus als Mangel dar.

Zu einer erheblichen Verschlechterung des Immissionsniveaus wird dabei nicht jegliche Baumaßnahme in der Nachbarschaft führen. Wenn aber die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe („besonders ruhig„, „durchschnittlich belastet„, „besonders lärmbelastet„) führen würde, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor. Davon ist bei einem Bauvorhaben des hier vorliegenden Ausmaßes ohne weiteres auszugehen, sodass die Kläger dem Grunde nach zu Recht eine Mietminderung geltend machen.

Nach den Vorgaben der „Bolzplatzentscheidung“ (vgl. BGH – VIII ZR 197/14 -, Urteil vom 29. April 2015, BGHZ 205, 177 ff.), wonach das bei Mietvertragsabschluss erkennbare Immissionsniveau nicht Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung werde und Ausgleichsansprüche des Mieters nach Maßgabe einer ergänzenden Vertragsauslegung davon abhängen sollen, ob dem Vermieter seinerseits Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Eigentümer das Nachbargrundstücks zustehen, auf dem die Baumaßnahmen stattfinden, könnten die Kläger hingegen vorliegend keine Mietminderung einwenden. Es ist nicht feststellbar, dass der Beklagten gegenüber ihrer Streithelferin Unterlassungsansprüche oder Ansprüche auf Ausgleichszahlungen nach § 906 BGB zustünden. Die Beklagte und ihre Streithelferin haben vorgetragen, dass sich die durch das Bauvorhaben verursachten Störungen im ortsüblichen Rahmen hielten, insbesondere die Vorgaben der AVV Baulärm eingehalten würden. Jedenfalls in zeitlicher Hinsicht ist dies unstreitig, da in der AVV Baulärm als Nachtzeit die Zeit von 20:00 Uhr bis 7:00 Uhr definiert ist und die Kläger nicht mehr behaupten, dass auf der Baustelle morgens vor 7:00 Uhr oder abends nach 20:00 Uhr gearbeitet werde. Die hier tagsüber konkret einzuhaltenden Richtwerte legen weder die Kläger noch die Beklagte und ihre Streithelferin dar. Die Kläger machen jedoch im Wesentlichen Verkehrslärm sowie Piepsgeräusche von rangierenden Baumaschinen geltend und verweisen daneben auf gelegentlich eingesetzte Baumaschinen wie beispielsweise Presslufthämmer. Auf Grundlage ihres Vortrages ist nicht erkennbar, dass der Immissionsrichtwert (tagsüber) von 55 dB(A), den die AVV Baulärm für Gebiete vorsieht, in denen vorwiegend Wohnungen untergebracht sind, überschritten sein könnte. Die Kläger tragen im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast auch nicht vor, dass die Streithelferin besonders rücksichtslos vorgehe, indem sie die in der AVV Baulärm für einzelne Baumaßnahmen sowie den Einsatz bestimmter Baumaschinen und Geräte empfohlenen Schutzmaßnahmen missachte.

Die Kammer hält aber die Ratio der „Bolzplatzentscheidung“ aus den Gründen ihrer bereits zitierten Entscheidungen (vgl. LG Berlin, Urteile vom 7. Juni 2017 – 18 S 211/16 -, a. a. O. und vom 17. Januar 2018 – 64 S 87/17 -) nicht für überzeugend. Das tragende Argument, der Vermieter habe regelmäßig keinen Einfluss darauf, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen und wolle deswegen erkennbar keine Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen (vgl. BGHZ 205, 177ff., Rn. 21) geht insofern fehl, als die Mietvertragsparteien die Höhe der Miete typischerweise gleichwohl an Hand der Lage der Wohnung und der auf die Wohnung einwirkenden Umweltbedingungen aushandeln und vereinbaren werden. Entsprechend ist etwa für das Reiserecht anerkannt, dass auf eine Ferienunterkunft einwirkender Baulärm sich als gravierender Reisemangel darstellen kann (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2016 – X ZR 123/15 -), und zwar selbst dann, wenn die Baumaßnahmen für den Reiseveranstalter bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar waren und im Zeitraum der Reise auch nicht unterbunden werden konnten (vgl. Staudinger/Staudinger (2016) BGB § 651c, Rn. 82 m. w. N.).

Selbst wenn entsprechend der „Bolzplatzentscheidung“ nachträgliche Veränderungen der „Umweltbedingungen“ nicht unter die gesetzlichen Regelungen über die mietrechtliche Gewährleistung fielen, sondern nach Maßgabe einer ergänzenden Vertragsauslegung auszugleichen wären, entspräche es jedenfalls nicht der Billigkeit, Ausgleichsansprüche des Mieters davon abhängig zu machen, ob dem Vermieter seinerseits Ansprüche gegen den durch Baumaßnahmen störenden Nachbarn zustehen (so auch LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16 -, GE 2016, 915ff.). Der Maßstab des § 906 BGB passt für den Wohnungsmieter, der – anders als der vermietende Eigentümer – selbst kein auch nur abstraktes Interesse daran hat, seinerseits auf dem beeinträchtigten Grundstück Baumaßnahmen vornehmen zu dürfen, auch deswegen nicht, weil im Rahmen des § 906 BGB auf die Beeinträchtigung des Gesamtgrundstücks abzustellen ist, während es für den Wohnungsmieter entscheidend nur auf die Beeinträchtigung der von ihm gemieteten Wohnung ankommt. So mag es etwa dem Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks nach § 906 BGB zuzumuten sein, ortsübliche Störungen entschädigungslos hinzunehmen, die den Gesamtnutzen des Grundstücks um 5 % mindern; so wenn etwa nur fünf Wohnungen im Vorderhaus erheblich durch Baulärm betroffen werden, aber nicht die übrigen fünfzehn Wohnungen, die sich zum Innenhof orientieren oder sich im Seitenflügel und im Hinterhaus befinden. Das bedeutet in dem Beispielsfall aber nicht, dass die Störungen auch den Mietern der erheblich durch Baulärm betroffenen fünf Wohnungen im Vorderhaus ausgleichslos zuzumuten wären.

Soweit die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages um die Planung des Bauvorhabens wusste, die Kläger aber nicht entsprechend informierte, könnte eine ergänzende Vertragsauslegung hier ohnehin nicht zum Ausschluss einer Mietminderung führen. Stellt sich das auf sie einwirkende Immissionsniveau als verkehrswesentliche Eigenschaft einer Mietwohnung dar, so darf der Vermieter ihm bekannte Umstände nicht verschweigen, die in absehbarer Zukunft einen erheblichen Anstieg der Immissionen befürchten lassen. Tut er das doch, handelt er arglistig und kann sich nicht darauf berufen, dass der Mieter ohnehin jederzeit mit dem Beginn von Baumaßnahmen habe rechnen müssen. Es wäre unter solchen Umständen jedenfalls grob unbillig, eine ergänzende Vertragsauslegung zu Gunsten des Vermieters vorzunehmen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2017 – 18 S 211/16 -, a. a. O.; so im Ergebnis auch Selk, NZM 2019, 113 ff., 127).

Mit dem Argument, die Kläger hätten auf Grund der Presseveröffentlichungen ab 2010 ebenfalls Kenntnis von den Planungen haben müssen, der angebliche Mangel sei ihnen im Sinne des § 536b BGB nur wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen, können die Beklagte und ihre Streithelferin hingegen nicht durchdringen. Das Unterlassen einer Presserecherche kann allenfalls den Vorwurf leichter Fahrlässigkeit begründen. Einen Beweis dafür, dass den Klägern die Bauplanungen bei Abschluss des Mietvertrages tatsächlich bekannt waren, haben die Beklagte und ihre Streithelferin nicht angetreten.

b) Minderung der Höhe nach

Angesichts der typischerweise mit den durch eine Großbaustelle der hier unstreitigen Qualität verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen ist die Höhe der von Seiten des Amtsgerichts zuerkannten Minderung von 15 % angemessen. Dabei sind die Beklagte und ihre Streithelferin an ihrem erstinstanzlichen Vorbringen festzuhalten, wonach der Abstand zwischen der von den Klägern gemieteten Wohnung und dem Baufeld „mindestens 30 m“ betrage. Soweit sie davon abweichend nunmehr im zweiten Rechtszug behaupten, der Abstand betrage mindestens 50 m bis 100 m, sind sie damit nach §§ 529531 ZPO präkludiert. Zudem ist zwischen den Parteien unstreitig, dass im Klagezeitraum unmittelbar vor dem von den Klägern bewohnten Miethaus eine Baustraße hergestellt und weitere Erdarbeiten zur Verlegung von Versorgungsleitungen durchgeführt wurden.

Eine noch weiter gehende Minderung der Miete steht den Klägern nicht zu. Wie bereits ausgeführt, tragen sie im Wesentlichen zu baubedingtem Verkehrslärm sowie Piepsgeräuschen von rangierenden Baumaschinen vor und verweisen daneben auf gelegentlich eingesetzte Baumaschinen wie beispielsweise Presslufthämmer. Die nur tagsüber aufgetretenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Nutzens der Wohnung werden auch unter Berücksichtigung der mit den Baumaßnahmen verbundenen Staubentwicklung mit der zuerkannten Minderung von 15 % angemessen kompensiert.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Steht es dem Vermieter im Anschluss an eine Modernisierungsmieterhöhung frei, einen verbleibenden Spielraum bis zur Höhe der ortsüblichen Miete im Zuge einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auszuschöpfen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 253/18, Beschluss vom 24.05.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat schließlich auch Merkmalgruppe 4 zutreffend als positiv bewertet. Der Umstand, dass die Kosten für den Anschluss an das Fernwärmenetz gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umgelegt worden sind, führt nicht dazu, dass der Energieverbrauch von kleiner als 120 kWh/(m²a) im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB nicht berücksichtigt werden kann. Vielmehr steht es dem Vermieter auch im Anschluss an eine Modernisierungsmieterhöung frei, einen verbleibenden Spielraum bis zur Höhe der ortsüblichen Miete im Zuge einer Mieterhöhung nach § 558 BGB auszuschöpfen. Verstellt ist ihm lediglich der umgekehrte Weg, die Miete, gestützt auf die Modernisierungmaßnahme, zunächst nach § 558 BGB und anschließend noch einmal nach § 559 BGB zu erhöhen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind die wohnwertmindernden Merkmale „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar“ und „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 253/18, Beschluss vom 24.05.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat Merkmalgruppe 2 zutreffend als neutral bewertet. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass aktuell sowohl ein Geschirrspüler als auch eine Waschmaschine in der Küche betrieben werden. Für die Behauptung, dass Waschmaschine und Geschirrspüler zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung nicht anschließbar gewesen seien, ist die Beklagte beweisfällig geblieben. Die Kammer geht allerdings auf Grundlage des als Anlage B2 (vgl. Bl. 61 d. A.) vorgelegten Montageberichts vom 9. Mai 1988 davon aus, dass die Beklagte die eigentlichen Anschlüsse, also Kupplungen für den Wasserzulauf und den Abwasserablauf an den vorhandenen Leitungen, auf eigene Kosten einbauen ließ. Daraus folgt jedoch nicht, dass die Kläger sich so behandeln lassen müssten, als könnten Waschmaschine und Geschirrspüler in der Küche nicht betrieben werden. Der Beklagten ist zwar zuzugeben, dass die Geräte auch dann nicht ohne weiteres anschließbar sind, wenn geeignete Kupplungen zum Anstecken oder Anschrauben der Verbindungsschläuche an den vorhandenen Leitungen fehlen. Bei der Entscheidung, ob das (negative) Mietspiegelmerkmal schon damit erfüllt ist oder nicht, muss aber berücksichtigt werden, dass es als Grundlage für die Spanneneinordnung der Wohnung dient, die wiederum wesentliches Kriterium für die auf Grundlage von § 287ZPO im Wege der Schätzung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete ist. Vorliegend entspricht eine Spannenstufe einer Mietdifferenz von 0,54 Euro/m² ([10,00 Euro/m² – 7,32 Euro/m²] /5) oder, bezogen auf die Wohnungsgröße, von mehr als 47,00 Euro monatlich, während die Kosten für den bloßen Einbau von Kupplungen in vorhandene Leitungen nach Schätzung der Kammer in der Größenordnung von 80,00 Euro liegen. Dem gegenüber erfordert beispielsweise das Merkmal „Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle„, das zur gleichen Mietdifferenz führt, Investitionen in der Größenordnung mehrerer Tausend Euro. Vor diesem Hintergrund hält die Kammer es im Rahmen der ihr nach § 287 ZPO obliegenden Schätzung für unangemessen, die wohnwertmindernden Merkmale „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar“ und „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ schon dann als erfüllt anzusehen, wenn lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können.“