Ist eine Verwertungskündigung möglich, wenn ein zweiter Rettungsweg fehlt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 121/18, Urteil vom 07.11.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen. Die Klägerin, eine Kapitalgesellschaft mit Sitz in München, hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB, denn die von der Klägerin mit Schreiben vom 27. Februar 2017 und in der Klageschrift vom 19. Januar 2018 ausgesprochenen Kündigungen haben das Mietverhältnis, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, nicht beendet. Zutreffend hat das Amtsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verneint.

Die Klägerin übersieht schon im Ansatz ganz grundlegend, dass das soziale Wohnraummietrecht – seiner an Art. 14 GG zugunsten des Mieters und des Vermieters zu messenden Aufgabe gemäß – den vertragstreuen Mieter gegen einen Verlust seiner Wohnung schützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], beck-online).

Solche Gründe hat das Amtsgericht hier zu Recht unter Berücksichtigung der vorgenannten sowie weitergehend in der höchstrichterlichen Rechtsprechung und Literatur entwickelten Maßstäbe nicht feststellen können.

a) Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor.

Der Kündigungstatbestand setzt voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung „des Grundstücks“, also an einer Realisierung des diesem inne wohnenden materiellen Werts gehindert ist (BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, WuM 2017, 333).

Die Klägerin sieht sich nach ihrem eigenen Vorbringen an der Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses (nur) deshalb gehindert, weil ihr die Mittel zur Finanzierung von Baumaßnahmen fehlen, zu deren Durchführung sie sich aus Gründen des Brandschutzes (zweiter Rettungsweg), das heißt aus öffentlich-rechtlichen Gründen verpflichtet sieht. Wenn die Klägerin im Kündigungsschreiben und in der Klageschrift, in der sie die Kündigung erneut ausspricht, angibt, die Räumlichkeiten seien öffentlich-rechtlich „nicht zu Wohnzwecken gewidmet“ und die Fortsetzung der Nutzung zu Wohnzwecken setze einen Antrag auf Nutzungsänderung voraus, die Genehmigung der „Nutzungsänderung“ ihrerseits die Durchführung „umfangreicher Baumaßnahmen“, so vermittelt sie den Eindruck, die Nutzung der Räume für gewerbliche Zwecke sei ohne weiteres möglich.

Zutreffend haben die Beklagten in diesem Zusammenhang jedoch bereits erstinstanzlich darauf hingewiesen, dass sich der Anwendungsbereich der von der Klägerin geltend gemachten Vorschriften zur Erforderlichkeit eines zweiten Rettungsweges – hier § 33 BauO Bln – nicht auf Wohnräume beschränkt, sondern allgemein auf Aufenthaltsräume, namentlich auch Praxen und selbständige Betriebsstätten, mithin auch Gewerberäume bezieht.

Danach wären die Kündigungen nicht auf eine wirtschaftliche Verwertung, sondern das Gegenteil gerichtet, nämlich Leerstand. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Leerstand in irgendeiner Weise die Möglichkeiten der Realisierung des dem „Grundstück inne wohnenden Werts“ auch nur verbessern würde, denn Mieteinnahmen fielen komplett weg, die auf dem Grundstück liegenden Lasten müssten von der Klägerin dennoch aufgebracht werden, dies, ohne dass dem Einnahmen gegenüber stünden.

Das ist weder vernünftig noch nachvollziehbar, noch ein Grund, der einen (erheblichen) Nachteil infolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet wäre.

b) Folgerichtig hat die Klägerin ihre Kündigungen (nur) auf § 573Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt.

Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, entzieht sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer verallgemeinernden Betrachtung. Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls, denn die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände (st Rspr., vgl. Urt. v. 29.03.2017 –VIII ZR 45/16, WuM 2017, 333). Die Kündigungstatbestände in § 573Abs. 2 BGB (§ 564b Abs. 2 BGB aF) enthalten nach der Konzeption des Gesetzgebers – schon zur Vorgängerregelung in § 564b BGB aF – nur eine beispielhafte, nicht aber abschließende Aufzählung der Umstände, die als berechtigtes des Vermieters anzuerkennen sind (vgl. BGH, Urt. v. 29.03.2017, aaO, Rn. 20, mwN). Die Aufzählung in § 573 Abs. 2 BGB schließt die Anerkennung eines von Absatz 2 der Regelung nicht erfassten Kündigungstatbestandes als berechtigtes Interesse im Sinne des Absatzes 1 der Regelung weder von vornherein aus noch ist es zulässig, einen von § 573 Abs. 2 Ziff. 2 oder 3 BGB nicht erfassten Bedarf bzw. ein nicht davon erfasstes Interesse als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Aus der Aufzählung von Fallgruppen ergibt sich nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungstatbestände.

aa) Danach ist hier zunächst zu berücksichtigen, dass die von der Klägerin als Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen nicht auf Pflichtverletzungen der beklagten Mieter gestützt werden, § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB; auch insoweit ist nach ihrem Vorbringen das Gegenteil der Fall: die Klägerin verletzt ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Wenn weder die Vorvermieter noch die nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Klägerin den nach der BauO – ihrem Vorbringen nach – zwingend und dringend erforderlichen Zustand herstellen, so verstößt sie – ebenso wie die Vorvermieter – im Verhältnis zu den Beklagten gegen Pflichten aus dem zu diesen bestehenden Vertragsverhältnis, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Mietverhältnis wurde als Wohnraummietverhältnis begründet; in einem dazu geeigneten Zustand hatten die Vorvermieter die Räume zu überlassen; in diese Pflicht ist die Klägerin – im Verhältnis zu den Beklagten ohne Abstriche – nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten.

Wird zugunsten der Klägerin davon abgesehen, dass eine Pflichtverletzung des Vermieters nach dem klaren Wortlaut des beispielhaft genannten Kündigungsgrundes in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gänzlich ungeeignet ist, ein berechtigtes Interesse des vertragsuntreuen Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem vertragstreuen (Wohnraum-)Mieter zu begründen, so führt auch die weitergehende Würdigung der Umstände des Einzelfalls nach den vorstehend dargestellten Grundsätzen des BGH zu keinem anderen Ergebnis. Selbst wenn im Rahmen der wertenden Betrachtung zusätzlich einbezogen wird, dass – so die Behauptung der Klägerin – wirtschaftliche Gründe sie hindern, ihre Vertragspflicht zu erfüllen, so begründet dies – entgegen ihrer Auffassung – kein vergleichbar gewichtiges Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist anerkannt, dass beim Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unpünktlicher Mietzahlungen des Mieters, das heißt eines Verstoßes des Mieters gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 2 BGB, in die Prüfung des Tatbestandsmerkmals des Verschuldens die Gründe einbezogen werden können, die den Mieter hinderten, seine Pflichten zu erfüllen; der Mieter kann sich entlasten, indem er im Einzelnen die entsprechenden Gründe darlegt, in diesem Zusammenhang (auch) seine sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legt; seine Darlegungen müssen sich auf sämtliche Umstände beziehen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können (vgl. nur BGH, Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, WuM 2015, 682).

Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Klägerin nicht einmal ansatzweise gerecht, wie das Amtsgericht im Rahmen seiner Entscheidung ebenfalls vollkommen zutreffend beanstandet hat. Zu Unrecht vermisst die Klägerin erstinstanzlich über die bereits in der Ladung zum frühen ersten Termin ausführlichen Hinweise des Amtsgerichts hinaus diesbezüglich einen weitergehenden Hinweis. Sie übersieht die Entbehrlichkeit des Hinweises nach § 139 Abs. 2 ZPO. Die Beklagten haben die Unzulänglichkeit des Vortrags der Klägerin in der Klageerwiderung umfänglich gerügt. Hinzu kommt, dass sich auch die Darstellung in der Berufungsbegründung auf die Behauptung einer nicht näher ausgeführten Darlehensaufnahme für das zweite – wohl leerstehende – Fabrikgebäude beschränkt, die mit der hier gegenständlichen Immobilie abgesichert (und ausgeschöpft) sein soll. Es erschließt sich – mangels konkreter Darlegungen – schon nicht das von der Klägerin bestimmte Prioritätsverhältnis der Sanierung. Zu den weiteren Vermögensverhältnissen der klagenden Kapitalgesellschaft mit Sitz in München fehlen jegliche Angaben.

Vor diesem Hintergrund rechtfertigt auch die Bezugnahme der Klägerin auf die – ohnehin allenfalls dem Rechtsgedanken nach anwendbare – Opfergrenze des § 275 Abs. 2 BGB keine andere (rechtliche) Bewertung. Die Klägerin verkennt hier schon die hohen Anforderungen, die der Gesetzgeber selbst bei der Neufassung der Vorschrift im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung als Anhalt in die Gesetzesbegründung aufgenommen (vgl. BT-Ds. 14/6040, S. 131) und die der Bundesgerichtshof fortentwickelt hat (vgl. BGH, Urt. v. 21.04.2010 – VIII ZR 131/09, WuM 2010, 348). Danach reicht es jedenfalls nicht aus, lediglich einen behaupteten Kostenaufwand von 480.000 Euro in den Raum zu stellen. Da § 275 Abs. 2 BGB ein Missverhältnis voraussetzt, erschließt sich von selbst, dass den Kosten irgendeine Angabe oder ein Interesse gegenübergestellt werden müsste, die bzw. das auf ein Missverhältnis schließen lässt. Unabhängig davon ist die Klägerin sowohl erst- als auch zweitinstanzlich darüber hinweggegangen, dass Baumaßnahmen gerade nicht zwingend sind, sondern ein zweiter Rettungsweg auch eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein kann, vgl. § 33 BauO Berlin.

Entscheidend hinzu kommt, dass die Klägerin argumentativ ausblendet, dass sie gegen die Vorvermieter, ihre Vertragspartner im Rahmen des Erwerbs der Immobilie, ein rechtskräftiges Urteil erstritten hat, das diese verpflichtet, ihr den Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, dass – unter anderem – das Geschoss des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, nicht zur Wohnnutzung genehmigt ist und eine Genehmigung erst durch die Klägerin herbeigeführt werden muss.

Nach den eingangs dargestellten verfassungsrechtlich zu beachtenden Maßstäben und der diese Grundsätze beachtenden Konzeption des Gesetzgebers bei der Gestaltung der Kündigungstatbestände des § 573 BGB wäre die Klägerin bei einem seit 2008 bestehenden Wohnraummietverhältnis gegenüber vertragstreuen Mietern ersichtlich gehalten, sich im Verhältnis zu den Vorvermietern schadlos zu halten.

Ein berechtigtes Interesse der Klägerin ergibt sich danach selbst dann nicht, wenn – im Widerspruch zu den höchstrichterlich entwickelten, am GG orientierten Maßstäben, zudem contra legem – der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in sein Gegenteil verkehrt würde.

bb) Zu Recht halten die Beklagten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen auch unter dem Gesichtspunkt der vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäbe zur Vorratskündigung für unwirksam.

Selbst wenn das Bezirksamt – wie nunmehr in der Berufung erstmals vorgetragen – zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt den Ausspruch einer Nutzungsuntersagung mündlich angedroht haben sollte, so stellt sich die Kündigung als Vorratskündigung dar.

Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, wann dies geschehen sein und welche konkreten Bedingungen das Bezirksamt gestellt haben soll. § 33 BauO Bln erfordert – wie ausgeführt – mitnichten die bauliche Errichtung eines zweiten Rettungsweges.

Nach den vom Bundesgerichtshof zu den Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB entwickelten Grundsätzen reicht für den Ausspruch einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677). Im Fall einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB muss sich das Verwertungsinteresse hinreichend konkretisiert haben. Auch im Rahmen dieses Kündigungstatbestandes ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu prüfen, ob lediglich das – nicht ausreichende – noch unbestimmte Interesse einer möglichen späteren Verwertung besteht oder ob sich der Verwertungswunsch bereits soweit verdichtet hat, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Umsetzung der im Kündigungsschreiben dargelegten Pläne angenommen werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, WuM 2017, 656).

Die Klägerin stützt die Kündigung letztlich auf die (bloße) Befürchtung, das Bezirksamt könne die Nutzung der zum 1. Juli 2008 zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten untersagen. An weiterem Vortrag fehlt es.“

Ist eine Kündigung gerechtfertigt, wenn  der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt hat und er nicht überprüft, ob die Miete auch tatsächlich rechtzeitig eingezogen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 79/18, Beschluss vom 04.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von ihm inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546Abs. 1 BGB besteht nicht, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen (auch) fristgemäß nicht beendet worden.

1. Frei von Rechtsfehlern ist das Amtsgericht von der Unwirksamkeit der fristlos ausgesprochenen Kündigungen infolge der „Schonfristzahlung“ des Beklagten nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgegangen; die Entscheidung wird von der Klägerin insoweit auch nicht angegriffen.

2. Zu Recht wendet die Klägerin sich (zwar) gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur generellen Wirkungslosigkeit der (daneben) fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen. Soweit das Amtsgericht einem Ansatz der Zivilkammer 66 folgt, der in der Rechtsprechung und Literatur nicht aufgegriffen wurde, wird ganz grundlegend (unter anderem) übersehen, dass die Schonfristzahlung bewirkt, dass die Kündigungswirkung ex tunc beseitigt wird, die Kündigung behandelt wird, als wäre sie nie ausgesprochen worden (vgl. BeckOK MietR/Siegmund, 12. Ed. 1.6.2018, BGB § 573 Rn. 21, mwN; Rspr. d. Kammer, vgl. zuletzt: LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.06.2018 – 65 S 59/18, n. v.). Auf eine Auseinandersetzung mit der gesetzlichen Anordnung und seinen Wirkungen auf das Regelungsgefüge des Allgemeinen Teils des BGB wird von der ZK 66 und vom Amtsgericht verzichtet. Zu Recht hat der BGH den Ansatz daher inzwischen verworfen (vgl. BGH, Urt. v. 19.09.2018 – VIII ZR 231/17), wenngleich der – allerdings nur vom Gesetzgeber auflösbare – Wertungswiderspruch infolge der auf die fristlose Kündigung beschränkten Anordnung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB damit bestehen bleibt.

3. Das Amtsgericht hat seine Entscheidung darauf jedoch nicht allein gestützt; seine weiteren Feststellungen und Wertungen sind entgegen der Auffassung der Klägerin nicht zu beanstanden.

a) Die Kündigungen haben das Mietverhältnis nicht fristgemäß gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet, soweit die Klägerin diese auf den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs gestützt hat.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt.

Unstreitig hat der Beklagte die Mieten für die Monate Oktober und November 2017 zunächst nicht an die Klägerin gezahlt, sondern ist – zumindest für die Miete Oktober 2017 – davon ausgegangen, dass sie aufgrund der der Vorvermieterin erteilten Einzugsermächtigung eingezogen wurde.

Er hat damit – was die Mietzahlung für den Monat November 2017 betrifft – seine Hauptpflicht aus § 535 Abs. 2 BGB gegenüber der Klägerin verletzt, die mit Eintragung in das Grundbuch am 16. Oktober 2017 gemäß § 566 BGB – nach Fälligkeit der Miete für den Monat Oktober – in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die Miete für den Oktober 2017 sollte der Klägerin aufgrund der im Kaufvertrag mit der Vorvermieterin (in diesem Innenverhältnis) getroffenen Abtretungsvereinbarung zustehen, ohne dass sie zu diesem Zeitpunkt bereits Vermieterin war (vgl. zu den Wirkungen im Einzelnen: Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 566 Rn. 45 f.).

Dahinstehen kann, ob und unter welchen Voraussetzungen die Klägerin auf eine etwaige Vertragsverletzung – hier einen Zahlungsverzug – im Vormietverhältnis mit Erfolg eine Kündigung stützen kann (vgl. dazu: Streyl, aaO, Rn. 117ff.). Sie kann daraus in keinem Fall weitergehende Rechte ableiten als die Vorvermieterin. Dabei ist hier zu berücksichtigen, dass der Beklagte bis zum (unstreitigen) Zugang des Schreibens der Klägerin vom 20. Oktober 2017 davon ausgehen durfte, dass die Miete für den Monat Oktober aufgrund der der Vorvermieterin erteilten Ermächtigung eingezogen wird.

Soweit die Klägerin in der Berufungsbegründung unterstellt, dem Beklagten sei das Schreiben der Vorverwaltung vom 20. September 2017 mit der Mitteilung über den Eigentümerwechsel „unstreitig im September 2017 zugegangen“, entspricht dies weder dem erstinstanzlichen Tatsachenvortrag der Parteien noch den Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil. Den Zugang des Schreibens hat der Beklagte bestritten, die für den Zugang des Schreibens beweisbelastete Klägerin hat einen Beweis nicht angetreten.

Wird in Übereinstimmung mit §§ 529, 531 ZPO allein der vom Beklagten unbestrittene Zugang des Schreibens der von der Klägerin beauftragten Hausverwaltung vom 20. Oktober 2017 als Tatsache zugrunde gelegt, so beschränkt sich die Pflichtverletzung des Beklagten – wie das Amtsgericht knapp, aber zutreffend feststellt – darauf, dass er den Einzug der Miete durch die Vorvermieterin nicht (aus seiner Sicht anlasslos) überprüft hat. Die sich daraus im Verhältnis zur Vorvermieterin ergebende Pflichtverletzung stellt sich vor dem Hintergrund der Gesamtumstände – insbesondere der zu unterstellenden fehlenden Mitteilung der Vorvermieterin – in diesem, zum maßgeblichen Zeitpunkt noch bestehenden Vertragsverhältnis als nicht erheblich dar.

Dies ist im Rahmen der nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH vorzunehmenden Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls der auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützten Zahlungsverzugskündigung zu berücksichtigen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin entspricht es der Rechtsprechung des BGH, dass das Amtsgericht in die Prüfung der Wirksamkeit der hier ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs eben diese Umstände einbezogen hat. Anders als §543 Abs. 2 Satz 1 BGB rechtfertigt selbst ein Zahlungsverzug in Höhe von mehr als einer Monatsmiete allein nicht die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (und im Übrigen auch nicht nach § 543 Abs. 1 BGB).

Zu beantworten ist vielmehr weitergehend die Frage, ob es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist. Die Beantwortung der Frage ist – so der BGH – Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. Sie entzieht sich einer Verallgemeinerung, denn die Vielgestaltigkeit der Lebenswirklichkeiten und möglichen, im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beachtenden Geschehensabläufe und Zustände schließen dies – bei lebensnaher Betrachtung nahe liegender Weise – aus (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152).

Vor diesem Hintergrund stellt sich auch die Bewertung des Zahlungsrückstands unter weiterer Berücksichtigung der nicht fristgerechten Zahlung der Miete für den Monat November 2017 durch das Amtsgericht als rechtsfehlerfrei dar.

Der Beklagte hat zwar nicht unmittelbar nach Zugang des Schreibens der Klägerin vom 20. Oktober 2017 die Zahlungsumstellung entsprechend den – von denen der Vorvermieterin abweichenden – Vorstellungen der Klägerin veranlasst. Allerdings ist jedem Mieter – wie auch sonst in Vertragsverhältnissen üblich – in Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls ein Zeitraum zuzubilligen, innerhalb dessen die erforderlichen Handlungen vorgenommen werden können. So wird etwa im Rahmen der Frage, ob die Einzahlung eines vom Gericht angeforderten Gerichtskostenvorschusses noch demnächst im Sinne des § 167 ZPO vorgenommen worden ist und die Wirkungen der Regelung herbeiführt, nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ein Zeitraum von 14 Tagen als unschädlich angesehen, erst der weitere Zeitablauf danach kann der Annahme entgegen stehen.

Unter Einbeziehung dieser Wertungen durfte die Klägerin wohl nicht damit rechnen, dass es allen Mietern rechtzeitig zur Fälligkeit der auf den Zugang des Schreibens unmittelbar folgenden Miete für November gelingen wird, die erforderlichen Handlungen so vorzunehmen, dass sie bereits zum 3. Werktag des Monats zu einer Zahlungsumstellung führen. Soweit der Beklagte „erst“ nach Zugang der Kündigung vom 15. November 2018 unstreitig überhaupt Veranlassungen getroffen hat, mag das auch im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung als pflichtwidrig verzögert anzusehen sein, allerdings stellt sich diese Pflichtverletzung im Verhältnis zur Klägerin schon deshalb als nicht hinreichend gewichtig dar, weil sie selbst den Mietern ein deren Interessen und Belange unzureichend berücksichtigendes äußerst kurzes Zeitfenster gesetzt hat. Eben dies ist ein Gesichtspunkt, der nach der Rechtsprechung des BGH in die Gesamtwürdigung einzubeziehen ist.

Vor diesem Hintergrund bedurfte es aus der Sicht des Amtsgerichts keiner Entscheidung mehr, ob der Klägerin ein Festhalten an der Kündigung nach § 242 BGB verwehrt ist.

Allerdings würde auch dies nach den vom BGH entwickelten Maßstäben dem Erfolg der Räumungsklage der Klägerin entgegenstehen.

Danach bedarf es auch insoweit einer Berücksichtigung der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls, wobei auch das Verhalten des Mieters nach Ausspruch der Kündigung Bedeutung gewinnen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, in: NZM 2015, 487; Besch. v. 06.10.2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225).

Dabei fällt hier zugunsten des Beklagten ins Gewicht, dass er nach Zugang der Kündigung vom 15. November 2017 vor Zugang der Räumungsklage am 1. Dezember 2017 nicht nur den Zahlungsrückstand ausgeglichen, sondern zudem bereits die noch nicht fällige Miete für Dezember 2017 an die Klägerin gezahlt hat. Für die Zeit ab Januar 2018 hat er einen Dauerauftrag eingerichtet. Der Beklagte hat damit zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt, die Belange und Interessen der Klägerin respektiert. Auch angesichts des Umstandes, dass das Mietverhältnis vor dem Vermieterwechsel über ein Jahrzehnt beanstandungsfrei verlaufen ist, ergibt sich kein Anhaltspunkt, der darauf schließen ließe, dass – nach Einrichtung des Dauerauftrags – erneut Zahlungsrückstände auftreten. Die den Kündigungen zugrunde gelegten Rückstände sind ausschließlich auf die besondere Situation aufgrund des Vermieterwechsels zurückzuführen, der sich außerhalb des Kenntnis- und Einflussbereichs des Beklagten vollzogen hat.

b) Schließlich hat auch die Kündigung vom 5. Januar 2018 wegen – behauptet – vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

Zuzugeben ist der Klägerin, dass unter Verstoß gegen § 138 Abs. 1 ZPO bewusst wahrheitswidriger Vortrag den gesonderten Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen kann (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, in: WuM 2014, 93). Maßstab sind allerdings auch insoweit die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 573Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, in deren Prüfung – wie dargestellt und wie auch sonst – die Umstände des Einzelfalls einzubeziehen sind.

Soweit die Klägerin dem Beklagten wahrheitswidrigen Vortrag unterstellt, weil er den Zugang des Schreibens der Vorvermieterin vom 20. September 2017 bestreitet, lässt sie unberücksichtigt, dass die Wahrheitswidrigkeit des Vortrags schon nicht erwiesen ist, denn die beweisbelastete Klägerin hat keinen Beweis für den Zugang des Schreibens angetreten.

Bezüglich der Behauptung des Beklagten, er habe in dem seit 14 Jahren andauernden Mietverhältnis stets pünktlich die Miete gezahlt, die sich als nicht ganz richtig erweist, da die Vorvermieterin von 10 Jahren eine – singulär gebliebene – Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen hat, lässt sich angesichts des Zeitablaufs schon eine bewusste Wahrheitswidrigkeit des Vortrags nicht unterstellen. Unabhängig davon lässt die Klägerin im Rahmen ihrer Bezugnahme auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 15.04.2014 (Beschl., 67 S 81/14) unberücksichtigt, dass dieser ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde lag, vor allem aber die – maßgeblichen – Grundsätze, die das Bundesverfassungsgericht insoweit entwickelt hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.09.2006 – 1 BvR 1898/03, NJW-RR 2007, 840; Bezugnahme in: LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, a.a.O.). Danach muss der Rechtsschutzsuchende die Möglichkeit haben, gegenüber den Organen der Rechtspflege, ohne Rechtsnachteile befürchten zu müssen, jene Handlungen vornehmen können, die nach seiner von gutem Glauben bestimmten Sicht geeignet sind, sich im Prozess zu behaupten. Dies trägt dem Grundrecht auf Meinungsfreiheit, effektiven Rechtsschutz und dem Recht auf rechtliches Gehör Rechnung. Die Grenze dessen, was in laufenden Gerichtsverfahren im Rahmen der Rechtsverfolgung und -verteidigung zulässig ist, ist allenfalls unter anderem dann überschritten, wenn es sich um bewusst oder erwiesen unwahre Tatsachenbehauptungen handelt (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 08.06.2017 – 65 S 112/17, WuM 2017, 534). Diese Voraussetzungen liegen hier ersichtlich nicht vor.“

Löst der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete die Kondiktionssperre des § 814 BGB aus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 245/17, Urteil vom 28.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Zu Recht wenden die Kläger sich gegen die Abweisung ihrer Klage auf Rückzahlung in den Monaten Mai bis Juli 2017 überzahlter Miete in Höhe von jeweils 153,15 €.

Die Miete war in dem Zeitraum wegen des Mangels, zu deren Beseitigung das Amtsgericht die Beklagte verurteilt hat, (unstreitig) kraft Gesetzes herabgesetzt, § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB; die Kläger haben die Miete jeweils ungemindert gezahlt.

Ihr Anspruch auf Rückzahlung aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 536Abs. 1 Satz 3 BGB ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Beklagten nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen.

Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die vom Gesetz geforderte Kenntnis bezieht sich auf das Fehlen eines Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung, nicht hingegen auf einen möglichen späteren Wegfall (vgl. BGH, Urt. vom 13.02.2008 – VIII ZR 208/07, in NJW 2008, 1878, [1879]; Schwab in MüKoBGB, 7. Aufl. 2017, § 814 Rn. 3., beck-online; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, WuM 2016, 348; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, Grundeigentum 2014, 1203 = MietRB 2014, 286). Daraus folgt, dass der Anwendungsbereich des § 814 Alt. 1 BGB auf den Fall der condictio indebiti nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB beschränkt ist, die an das Fehlen des Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung anknüpft, während der spätere Wegfall der Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB – die condictio ob causam finitam – nicht erfasst wird (vgl. Schwab, a.a.O., Rn. 3; Sprau in Palandt, BGB, 77. Aufl., 2018, § 814 Rn.2; vgl. auch: BGH, Urt. v. 13.02.2008, a.a.O.; Lögering in NZM 2010, 113, [114 f.]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, a.a.O.). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift der Kondiktionsausschluss zudem erst ein, wenn der Leistende aufgrund der ihm bekannten Tatumstände (im Zeitpunkt der Leistung) positiv weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2015 – IX ZR 133/14, NJW 2015, 1672, [1676], mwN, beck-online).

Die vorgenannten Voraussetzungen für einen Kondiktionsausschluss liegen nicht vor; sie sind im Einzelfall – anders als das Amtsgericht ohne nähere Prüfung meint – konkret festzustellen, wobei Zweifel daran, ob die Voraussetzungen des § 814 BGB vorliegen, zu Lasten des Leistungsempfängers – hier der Beklagten – gehen (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2015 – IX ZR 133/14, a.a.O.; Urt. v. 17.10.2002 – III ZR 58/02, NJW 2002, 3772, [3773]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, a.a.O.).

Die Parteien haben in § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages – dem gesetzlichen Leitbild in § 556b Abs. 1 BGB entsprechend – eine Vorauszahlung der Miete spätestens zum dritten Werktag eines Monats vereinbart, die Kläger die Leistung der vertraglichen Verpflichtung gemäß im Voraus erbracht.

Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung – dem 3. Werktag des Monats – wussten die Kläger nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Beklagten aus § 535 Abs. 2 BGB in voller Höhe bestehen oder – wegen des hier gegenständlichen oder gegebenenfalls auch anderer Mängel – nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus.

Die Kläger haben der Beklagten den hier zur Herabsetzung der Miete führenden Mangel – die Schimmelbildung – mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigt und ihr eine Frist zur Beseitigung des Mangels bis zum 20. Mai 2017 gesetzt. Im Zeitpunkt der Leistung der Miete für den Monat Mai 2017 konnten die Kläger nicht einschätzen, ob und gegebenenfalls wann die Beklagte ihrer Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachkommen wird. Folgerichtig konnten sie nicht beurteilen, ob die Miete für den Monat Mai in voller Höhe oder nur gemindert geschuldet wird. Eine (positive) Kenntnis vom Fehlen der Verpflichtung zur (vollständigen) Leistung kann danach nicht angenommen werden.

Hinzu kommt, dass die Kläger den Umfang der sie im Mai treffenden Leistungspflicht auch nicht selbst beeinflussen konnten; er hing vielmehr vom (künftigen) Verhalten der Beklagten nach Zugang der Mängelanzeige ab (vgl. BGH, Urt. v. 13.02.2008 – VIII ZR 208/07, a.a.O.).

Danach ergibt sich, dass die Höhe der geschuldeten Miete hier – wie in der Regel auch sonst bei Vereinbarung ihrer Vorauszahlung – erst nach ihrer Fälligkeit beurteilt werden konnte, letztlich erst am Ende des jeweiligen Zeitabschnitts, für den sie im Voraus geleistet wurde; diese Frage betrifft das Behaltendürfen der Miete aus der rückblickenden Perspektive, die ex post getroffene Beurteilung, ob der im Zeitpunkt der Leistung allenfalls einer Prognose zugängliche, von den Klägern angenommene Rechtsgrund für die Leistung – § 535 Abs. 2 BGB – auf der Grundlage des nachträglichen Wissens um den Zustand der Mietsache während des abgelaufenen Zeitabschnitts in voller Höhe, nur gemindert oder gar nicht vorlag, §536 Abs. 1 BGB. Das aber ist – wie ausgeführt – nicht die Situation, die § 814 BGB regelt.

Ebenso verhält es sich in den Folgemonaten Juni und Juli. Im Zeitpunkt der Leistung für den jeweils folgenden Zeitabschnitt konnten die Kläger nicht sicher davon ausgehen, dass ein Rechtsgrund für die Zahlung der Miete in voller Höhe nicht bestehen wird. Der Mangel war weder unbehebbar noch hatte die Beklagte zu erkennen gegeben, dass sie die Mangelbeseitigung verweigern würde; der hier gegenständliche Mangel ist auch nicht etwa so beschaffen, dass die Kläger von seinem Fortbestand für einen bestimmten Zeitraum ausgehen mussten (vgl. differenzierend: Lögering in NZM 2010, 113, [115 f.]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O.).

Soweit die Kläger im Zeitpunkt der Leistung an ihrer vollumfänglichen Zahlungspflicht für den folgenden Monat gezweifelt haben sollten oder gehalten gewesen wären, daran zu zweifeln, so reicht das nicht aus; das Gesetz verlangt positives Wissen um die fehlende Leistungspflicht im Leistungszeitpunkt.

Dass der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB damit bei Vorauszahlung der Miete im Ergebnis selten greift, ist Konsequenz der – heute überwiegend üblichen – Vereinbarung der Fälligkeit der Miete zu Beginn des Monats; diese Vereinbarung ist indes nicht zwingend (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 52).

Der Normzweck des § 814 BGB rechtfertigt keine einschränkende – mit dem Wortlaut der Regelung im Übrigen kaum vereinbare – Bewertung für die hier gegebene (typische) Konstellation des nachträglichen Eintritts einer Mietminderung (kraft Gesetzes) bei heute überwiegend üblicher Vereinbarung der Vorauszahlung der Miete. Die Regelung beruht auf dem allgemeinen Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens; sie will den Leistenden benachteiligen, wenn der Empfänger darauf vertrauen darf, eine bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbrachte Leistung behalten zu dürfen (Schwab in MüKoBGB, a.a.O., Rn. 2., beck-online; BGH, Urt. v. 11.12.2008 – IX ZR 195/07, NJW 2009, 363, [365], beck-online).

Für ein entsprechendes Vertrauen bzw. ein anerkennenswertes Sicherheitsinteresse ergibt sich hier – wie auch sonst bei einem Wohnraummietverhältnis in der Regel – nichts.

Behält der Mieter unberechtigt auch nur einen Teil der Miete ein, riskiert er den Ausspruch einer Kündigung.

Wenn – andererseits – dem Mieter auch ohne besondere juristische Vorbildung bewusst sein soll, dass ein Mangel des Mietobjekts kraft Gesetzes zur Minderung berechtigt; so darf diese Kenntnis auch beim Vermieter vorausgesetzt werden (vgl. krit. Schwab in MüKoBGB, a.a.O., Rn. 16, mN, beck-online). Er hat mithin in Kenntnis dessen und der (allgemein bekannten) Risiken auf Mieterseite regelmäßig keine Veranlassung darauf zu vertrauen, dass er die zu Beginn des Monats (voraus-)gezahlte Miete trotz Auftretens oder Fortbestehens eines Mangels behalten darf, es sei denn, es tritt ein weiteres – hier nicht gegebenes – Verhalten des Mieters hinzu, das diese Annahme rechtfertigt. Der (redliche) Vermieter dürfte vielmehr ein Interesse daran haben, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht unnötig belastet, seine Zahlungspflicht im Vertrauen auf die Vertragstreue des Vermieters (zunächst) erfüllt, etwaige Überzahlungen sodann – wie hier – zeitnah ausgeglichen werden.

Eben dieser Ansatz steht in Übereinstimmung mit den Vorstellungen des Gesetzgebers der Mietrechtsreform 2001, der ausdrücklich den „vorsichtigen“ Mieter schützen wollte und in Fällen der (vorbehaltlosen) Zahlung der vollen Miete über einen langen Zeitraum die Möglichkeit sah, über § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung zu sachgerechten und der Billigkeit entsprechenden Ergebnissen zu gelangen (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 41).

Danach kommt es nicht entscheidend darauf an, dass die Kläger – wie vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt und vom Berufungsgericht daher zugrunde zu legen, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO – mit Schreiben vom 5. Mai 2017 nicht (auch) einen Vorbehalt der Rückforderung von Miete wegen der mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigten Mängel erklärt haben. Dass sie es nicht getan haben, rechtfertigt aus den vorstehend genannten Gründen nicht die Annahme widersprüchlichen Verhaltens.

Die Schätzung der von den Klägern angesetzten Höhe der eingetretenen Mietminderung wird von der Beklagten, die im Verlaufe des Rechtsstreits einen eigenen Eindruck vom Ausmaß der Mängel gewinnen konnte, nicht beanstandet.“

Gilt ein Kündigungsausschluss zu Gunsten des Mieters auch gegenüber einem Erwerber?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 211 C 85/18, Urteil vom 10.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Kläger kann von der Beklagten nicht Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis ist nicht wirksam durch die sog. Eigenbedarfskündigung vom 04.07.2017 beendet worden.

Die sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend nämlich durch den zugunsten der Klägerin vereinbarten Verzicht aus dem 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 wirksam ausgeschlossen. Zutreffend geht der Kläger davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung der Schriftform nach § 550 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06). Anders als der Kläger meint, sind aber genau diese Anforderungen vorliegend eingehalten, genauer wurden durch den notariellen 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien – hier des jeweiligen Vermieters der streitgegenständlichen Wohnung Nr. 7 – dahingehend geändert, dass ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde. Die Anforderungen des § 550 BGB bzw. der Rechtsprechung an den Umfang der Schriftform i.S.d. § 126 BGB sind vorliegend auch eingehalten. Der 1. Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und nimmt in seinen Vereinbarungen und seiner anliegenden und mit dem Kaufvertrag fest verbundenen Anlage 3 unmittelbar und konkret Bezug auf das vorliegende Mietverhältnis. Eine ausreichende Konkretisierung bzw. Erkennbarkeit der Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien wie sie §550 BGB fordert ist damit gewährleistet. In der Anlage 3 sind nicht nur der Name der Mieterin, sondern auch der Mietvertragsbeginn, die Wohnungsgröße, der Mietzins inkl. genauer Angaben der Nebenkosten sowie die genaue Bezeichnung der Adresse der Wohnung aufgeführt. Dass die Mieterin, hier die Klägerin, unmittelbar eigene Rechte aus dem Vertrag erwirbt bzw. erwerben sollte, ergibt sich auch schon aus dem Umstand, dass der jeweilige Mieter berechtigt werden sollte, eine Teilausfertigung des Vertrags anzufordern und diese dann im Streitfall dem Vermieter entgegen zu halten. Zudem spricht auch die Formulierung im 1. Kaufvertrag „der Verzicht ist […] verbindlich und wirkt zugunsten der jeweiligen Mieter“ eindeutig für einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB.

Durch diesen 1. Kaufvertrag wurde der Mietvertrag aus dem Jahr 1993 zugunsten der Mieterin im Sinne des § 328 BGB konkret und unmittelbar geändert. Dieser geänderte Mietvertrag, genauer dessen geänderte Rechte und Pflichten, sind sodann infolge der nachfolgenden notariellen Kaufverträge gem. § 566 BGB auf den jeweiligen Erwerber und zuletzt auf den Kläger übergegangen. Diese Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber (vgl. dazu Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 566, Rn. 124). So war es im Übrigen auch schon in dem 4. Kaufvertrag mit dem Kläger formuliert: „mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7“. Die Mieterin der Wohnung Nr. 7 ist immer noch die Beklagte und genau auf diese Mieterin bzw. ihren Mietvertrag und dessen essentialia negotii nimmt der 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 Bezug. Für den Kläger war die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so dass auch den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 BGB ausreichend Genüge getan ist.“

Führen auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen gemäß § § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 105/18, Beschluss vom 12.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die auf Zahlung ausstehenden Mietzinses gerichtete Klage zutreffend abgewiesen, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang durch die von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen gemindert war.

Das Ausmaß der Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314 ZPO bindet fest, da der Kläger einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des unstreitigen Umfang des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter die „Vorlage eines tage- und stundengenauen“ Protokolls für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. BGH, Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, Tz. 18).

Die auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen auch einen – selbstverständlichen – Mangel der Mietsache dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NJW-RR 2016, 1162), ihrer geschäftsplanmäßigen Vertreterkammer (vgl. LG Berlin, Urt. v. 7. Juni 2017 – 18 S 211/16, WuM 2018, 25) sowie der des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290, Tz. 16).

Dabei spielt es aus den im Urteil der Kammer vom 16. Juni 2016 ausführlich dargetanen Erwägungen, auf die sie Bezug nimmt und an denen sie einschränkungslos festhält (vgl. Kammer, a.a.O.), auch keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. ebenso BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; BayObLG, Beschl. v. 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; LG Berlin, a.a.O.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber ist mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O.).

Das von Berufung und der von ihr zitierten gegenläufigen Instanzrechtsprechung bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177) führt zu keiner dem Kläger günstigeren Beurteilung. Das gilt unabhängig davon, dass die sog. „Bolzplatz-Entscheidung“, die die gewährleistungsrechtlichen Folgen einer dauerhaften Umfeldveränderung betrifft, im hier zu beurteilenden Fall einer lediglich vorübergehenden baubedingten Umfeldveränderung bereits nicht einschlägig ist (vgl. Kammer. a.a.O.) und sie im Falle ihrer Übertragbarkeit in unaufgelöstem Widerspruch zur gegenteiligen – und von der Kammer uneingeschränkt geteilten – Rechtsprechung des XII. Zivilsenats stünde (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; LG Berlin, a.a.O.; Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2. Aufl. 2018, § 536 Rz. 202). Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgericht als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Klägers aus:

Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der den klagenden Vermieter gemäß § 535 Abs.1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihm tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177, Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881, Tz. 6 ff.) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass den beklagten Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber – anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung – nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, a.a.O.). Nur auf diese Weise hätten die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen sind Ausgangspunkt und maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwillens (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v 4. März 2004 – III ZR 96/03, NJW 2004, 1590). Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Davon ausgehend ist die Kammer nicht gehindert, im Beschlussverfahren gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zu entscheiden, da selbst das Ergebnis einer – hier ohnehin nicht gebotenen – ergänzenden Vertragsauslegung zu Lasten des Klägers ausfällt. Die Auslegung eines Vertrages im Einzelfall aber obliegt dem Tatrichter und ist – von hier nicht einschlägigen Einzelfällen abgesehen – wegen ihrer eingeschränkten Revisibilität kein geeigneter Gegenstand für die Zulassung einer Revision (vgl. BGH, Beschl. v. 16. März 2010 – X ZR 41/08; Urt. v. 15. Februar 2017 – VIII ZR 59/16, NJW 2017, 1660, Tz. 19). Bereits deshalb liegen die Negativvoraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht vor. Davon abgesehen erachtet auch der VIII. Zivilsenat des BGH bei einer dauerhaften nachteiligen Veränderung des Wohnumfelds eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters im gegebenen Kontext ohnehin nicht ausnahmslos, sondern lediglich grundsätzlich für geboten (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177, Tz. 35). Jedenfalls einen nach diesem Verständnis gegebenen Ausnahmefall können die Beklagten allein aufgrund der Dauer und der Intensität der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen für sich reklamieren (vgl. Kammer, a.a.O.).“

Ist Voraussetzung für eine Eigenbedarskündigung, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst oder eine Person des in den Anwendungsbereich der Regelung einbezogenen Personenkreises zu nutzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 241/17, Beschluss vom 19.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „ Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung im Hause …… Straße 49, 12049 Berlin verneint. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die auf den Nutzungswunsch der 17-jährigen Tochter der Klägerin gestützte Kündigung vom 28. Juli 2016 nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden, die Beklagte daher nicht verpflichtet, die Mietsache an die Kläger herauszugeben, § 546 Abs. 1 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter einer Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst oder eine Person des in den Anwendungsbereich der Regelung einbezogenen Personenkreises zu nutzen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87, m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 573 Rn. 60; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., BGB § 573 Rn. 29).

Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368).

Die Freiheit des Vermieters, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, genießt den Schutz des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590, mwN.).

Das gilt aufgrund des Stellenwertes der Wohnung als Mittelpunkt der privaten Existenz für jedermann aber ebenso für das Besitzrecht des Mieters an der vermieteten Wohnung. Da ein Großteil der Bevölkerung zur Deckung seines Wohnbedarfs nicht auf Eigentum zurückgreifen kann, sondern gezwungen ist, Wohnraum anzumieten, erfüllt das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035; BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, WuM 2017, 333)

Im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen folgt daraus zwar kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters, aber ein Anspruch des Mieters auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob dieser von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder missbräuchlich geltend gemacht wird (BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590, mwN.; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., BGB § 573 Rn. 32, mwN.).

Dies zugrunde gelegt, haben die Gerichte die Angaben des Vermieters zur Begründung des Eigenbedarfs lebensnah zu würdigen und ihre Plausibilität zu prüfen (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 194/14, NJW 3368, [3370], nach beck-online).

An eben diese Maßstäbe hat das Amtsgericht sich gehalten. Es ist dem Vorbringen der Kläger nachgegangen und hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung entschieden, ob es die Behauptung der Kläger für wahr oder nicht für wahr zu erachtet, § 286ZPO. Nach dieser Vorschrift hat der Richter unter Beachtung der Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und der gesetzlichen Beweisregeln im Verlauf des Rechtsstreits gewonnene Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Der Richter muss nach der Wahrheit streben, darf sie aber nicht zu der Voraussetzung seiner Entscheidung machen. Deshalb muss er sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. st. Rspr.: BGH, Urt. v. 17.02.1970 – III ZR 139/67, in: NJW 1970, 946; Urt. v. 28.01.2003 – VI ZR 139/02; Urt. v. 03.06.2008 – VI ZR 235/07, in: NJW-RR 2008, 1380).

Diese Anforderungen hat das Amtsgericht zugrunde gelegt, wobei es vor der – bei einem Eigennutzungswunsch naturgemäß gegebenen – Schwierigkeit stand, dass dessen Überprüfung sich auf innere Tatsachen bezieht (vgl. zu den erhöhten Anforderungen an die Beweiswürdigung auch: Anm. Kappus zu BGH, Urt. 23.09.2015, a.a.O., NJW 2015, 3370, [3371]. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist weder lückenhaft oder widersprüchlich, noch liegt ein Verstoß gegen Denkgesetze vor oder eine fehlerhafte rechtliche Bewertung des Ergebnisses der Beweisaufnahme.

Es mag nachvollziehbar sein, dass eine 17-jährige Schülerin sich wünscht, aus der beengten elterlichen Wohnung auszuziehen. Die – sorgfältig protokollierten – Angaben der Zeugin in der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht tragen jedoch die in den Entscheidungsgründen ausgeführten Zweifel daran, dass die Zeugin diesen Wunsch im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung bereits ernsthaft und hinreichend konkretisiert gefasst hatte, verbunden mit dem Entschluss, ihn tatsächlich vollständig und dauerhaft tatsächlich umzusetzen.

Macht der Vermieter dem Mieter – wie hier die Kläger der Beklagten – seine verfassungsrechtlich geschützte Rechtsposition an der Wohnung streitig, reicht es nicht aus, wenn die Angaben der minderjährigen Zeugin bestätigen, dass sie den Umzug in eine eigene Wohnung als Möglichkeit ins Auge gefasst hat, aber der Eindruck im Raum stehen bleibt, dass die Zeugin davon wieder abrücken mag, wenn ihr – im Rahmen der konkreten Umsetzung – erstmals die weitreichenden Konsequenzen klar werden, über die sie sich – ihren Angaben in der Vernehmung zufolge – im Einzelnen gar keine Gedanken gemacht hat.

Die Würdigung des Aussageverhaltens der Zeugin durch das Amtsgericht ist entgegen der Ansicht der Kläger nicht widersprüchlich.

Wenn das Amtsgericht für seine Würdigung maßgebliche Gesichtspunkte im Verhalten der Zeugin benennt, wie die häufige Rückvergewisserung durch das Suchen von Blickkontakt zu den Klägern, die stakkatohafte Wiedergabe des Vortrags der Kläger, die von der Zeugin bei Entdecken eines Aussagefehlers eingeräumte Aufregung, so tragen sie die Einschätzung der Zeugin in ihrem Auftreten – durchaus alterstypisch – als unsicher. Es mag zugunsten der Kläger unterstellt werden, dass die Überwindung von Unsicherheit, der Weg des Kindes in die Selbstständigkeit als Herausforderung angesehen werden kann und allein nicht ausreicht, der Zeugin die Ernsthaftigkeit des Wunsches abzusprechen, in eine eigene Wohnung zu ziehen.

Zutreffend und überzeugend hat das Amtsgericht aber die tatsächlichen Lebensumstände der Zeugin sowie ihre inhaltlichen Einlassungen in seine Würdigung einbezogen.

Ins Gewicht fällt dabei, dass die Zeugin im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Juli 2016 am 24. Juli gerade 16 Jahre alt geworden war und ihr 9. Schuljahr in der am Volkspark Friedrichshain gelegenen Schule am Königstor bevorstand.

Es ist wenig plausibel, dass die im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung 16-Jährige Zeugin ihren bisherigen Lebensmittelpunkt aufgibt, sich aber im Zusammenhang mit diesem so weitreichenden, auf Dauer angelegten Einschnitt in ihre Lebensumstände über die Einzelheiten (der Organisation) ihres Alltags in einer im Wesentlichen von ihr allein bewohnten Wohnung keine näheren Gedanken macht, nicht einmal weiß, in welchem Stadtbezirk die Wohnung liegt. Wenn in der Kündigung und von der Zeugin im Rahmen der Beweisaufnahme argumentiert wird, der Umzug solle ihr (unter anderem) die Möglichkeit geben, in altersgerechter Atmosphäre Besucher bzw. Freunde zu empfangen, so wäre es naheliegend und alterstypisch gewesen, wenn die Zeugin gewusst hätte, wie ihre Freunde sie im Schillerkiez in Neukölln (unproblematisch) erreichen können und sie ihren Freundeskreis trotz des neuen Lebensmittelpunktes außerhalb des Einzugsbereiches ihrer Schule am Volkspark Friedrichshain aufrechterhalten kann. Die Zeugin hatte indes nicht einmal eine Vorstellung davon, in welchem Bezirk die Wohnung liegt. Sie äußerte die Vorstellung, die Schule mit der U8 erreichen zu können, wobei gerichtsbekannt ist, dass im Bereich der Greifswalder Straße bzw. am Volkspark Friedrichshain keine U-Bahn-Linie entlang führt. In einer Schule in der Greifswalder Straße möchte sie ihren Angaben zufolge aber auch ihr Abitur machen, also keinesfalls wechseln. Die Kammer übersieht dabei nicht, dass eine 16- Jährige in Berlin durchaus auch längere Wege zur Schule unter Nutzung des gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes zurücklegen kann. Hier aber beschränkt sich der Auszug aus der bisherigen Wohnung nicht auf eine Veränderung der Wohngegend, sondern soll mit einem Verlust der elterlichen Präsenz in der Bewältigung des Alltags einhergehen, dies in einer Lebensphase, die von Wünschen, aber auch zu bewältigenden Unwägbarkeiten geprägt ist. So äußerte die Zeugin den Wunsch, nach der 10. Klasse an die Partnerschule ihrer jetzigen Schule zu wechseln, um das Abitur zu machen, ohne dass sie dies als sicher darstellte.

Vor dem Hintergrund des persönlichen Eindrucks von der im Zeitpunkt der Vernehmung 17- jährigen, im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung 16-jährigen Zeugin ist nachvollziehbar, dass das Amtsgericht ihr nicht mit dem erforderlichen Maß der Gewissheit zu glauben vermochte, dass sie bereits ernsthaft und bestimmt den Wunsch verfolgte, in der von der Beklagten inne gehaltenen Wohnung ihren neuen Lebensmittelpunkt zu begründen. Dies geht zu Lasten der Kläger.“

Kann ein Mieter seine Zustimmung zu einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete widerrufen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 94/17, Urteil vom 17.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus:

Genügt bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit, wenn ein Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit begründet, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a.M. – 2-11 S 46/17, Urteil vom 13.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagten konnten den ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen nach § 574 BGB widersprechen, da aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer feststeht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist.

Den Klägerin steht der gegen die Beklagten geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu.

Die Beklagten können nicht damit gehört werden, es fehle den Klägern bereits an der Aktivlegitimation. Nachdem die Klägerseite unter Vorlage des notariellen Vertrages vom 23.03.2016, aus dem sich die Erbenstellung der Kläger und der Frau … entnehmen lässt, substantiiert auch zum Ausscheiden der Frau … aus der Erbengemeinschaft vorgetragen hat, war das einfache Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der Erbenstellung und des Ausscheidens von Frau … aus der Erbengemeinschaft nicht ausreichend. Zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 BGB ist Frau … auch durch den Erbteilverkauf aus dem Mietverhältnis ausgeschieden (vgl. zur Anwendbarkeit des § 566 BGB: Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 Rn. 27-34).

Nach Auffassung der Kammer war jedenfalls die mit Schriftsatz vom 01.07.2016 erklärte Prozesskündigung wirksam. Die Rüge der Beklagten, dass der Klägervertreter nicht bevollmächtigt ist, die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung durchzusetzen, wurde nach Vorlage der Originalvollmacht im Termin zur mündlichen Verhandlung ganz offensichtlich nicht weiter verfolgt. Aus diesem Grund muss davon ausgegangen werden, dass die dem Klägervertreter von den Klägern erteilte Vollmacht auch zur (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte.

Die Begründung der Eigenbedarfskündigung genügt unzweifelhaft den Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 BGB, die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich schon durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erfüllt sind (BGH NJW 2017, 1474).

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kammer auch nach § 529Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen gebunden, da konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen könnten, nicht ersichtlich sind. Das Amtsgericht hat in einer nachvollziehbaren und sehr gut vertretbaren Beweiswürdigung dargelegt, warum es zu der Überzeugung gelangte, dass der Zeuge … mit seiner Familie möglichst zeitnah in streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte und dabei insbesondere auch die familiäre Verbundenheit des Zeugen zur Klägerseite berücksichtigt. Greifbare Anhaltspunkte, warum die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich sein könnte, wurden von den Berufungsführern nicht aufgezeigt.

Insbesondere vermag die Kammer auch eine Verletzung der §§ 279 Abs. 3, 285 ZPO nicht festzustellen. Ausweislich der Protokolle der mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht sowohl vor als auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Ferner haben die Parteien nach durchgeführter Beweisaufnahme die zuvor bereits gestellten Anträge wiederholt. Die Parteien hatten somit ausreichend Gelegenheit zu Wort zu kommen, weshalb eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht vorliegt.

Trotz wirksamer Kündigung ist das Mietverhältnis gleichwohl gemäß §§ 574 Abs. 1 S. 1, 574 a Abs. 1, 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (stRspr; vgl. nur BVerfG, NZM 2015, 161). Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 BGB sind alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt vielmehr bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, NJW-RR 2014, 78).

Der gesundheitliche Zustand des Sohnes der Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte, Der Sohn der Beklagten ist auf Grund seiner Erkrankung räumungsunfähig, da die ernsthafte Gefahr besteht, dass sich sein Gesundheitszustand durch den Umzug erheblich verschlechtert würde (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, 463; BGH, NZM 2005, 143; Schmidt-Futterer/Blank, § 574 Rn. 47). Aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine solche Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist.

Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts waren die Ausführungen der Beklagtenseite zur Räumungsunfähigkeit des Sohnes der Beklagten ausreichend substantiiert, weshalb das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen war.

Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 14 m.w.N.). Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (BVerfG, WM 2012, 492Rn. 16; BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 – II ZR 266/04, WM 2007, 1569 Rn. 8; BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; jeweils m.w.N.).

Diesen Voraussetzungen genügte der erstinstanzliche Vortrag der Beklagten, die unter Vorlage eines entsprechenden ärztlichen Attests behauptet haben, dass ihrem – unstreitig – schwerstbehinderten Sohn schwere und nachhaltige Gesundheitsschäden für den Fall des Verlusts der ihm vertrauten und unverzichtbaren Wohnumgebung drohen, wie etwa das Risiko schwerer und mit hirnorganischen Zusatzschäden verbundene Krampfanfälle.

Das von der Kammer eingeholte Sachverständigengutachten kommt zu dem überzeugend und widerspruchsfrei begründeten Ergebnis, dass durch einen Umgebungswechsel so genannte „fokale“ epileptische Anfälle beim Sohn der Beklagten hervorgerufen werden können. Dies stelle eine Gefahr für die Gesundheit des Sohnes dar, könne zu einem Verlust bereits vorhandener Fähigkeiten führen und müsse als ein lebensbedrohliches Risiko angesehen werden. Zwar kann den Ausführungen des Sachverständigen nicht entnommen werden, dass ein Umzug zwangsläufig einen „fokalen“ Anfall hervorrufen wird. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen, wonach der Sohn der Beklagten als besonders empfindsam für Faktoren wie etwa einen Wohnungswechsel anzusehen ist und wonach „zu befürchten ist, dass auslösende Faktoren, zu denen ein Wohnungswechsel gehört, Anfälle begünstigen und verstärken“, geht die Kammer jedoch davon aus, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass es durch einen Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Sohnes der Beklagten und sogar zu lebensbedrohlichen Krampfanfällen kommen kann. Dies genügt im vorliegenden Einzelfall für die Annahme einer erheblichen Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. auch Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 574 Rn. 44).

Bei der Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Es ist zu fragen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Die Wertentscheidung des Grundgesetzes ist zu berücksichtigen. Ist die Räumung für den Mieter oder dessen Angehörigen mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen. Die Interessen des Mieters an der Erhaltung seiner Gesundheit haben im Allgemeinen Vorrang vor allgemeinen Finanzinteressen des Vermieters. Der Wunsch des Vermieters, für sich und seine Familie eine angemessene Wohnung zu schaffen, ist umgekehrt vorrangig vor den Finanzinteressen des Mieters. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (Blank/Börstinghaus, § 574 Rn. 60).

Vorliegend ist von einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB für den Sohn der Beklagten auszugehen. Dem eingeholten Gutachten ist zu entnehmen, dass eine Veränderung der Lebensumstände erhebliche gesundheitliche Schäden bis hin zu lebensbedrohlichen Situationen führen kann. Wenngleich nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht endgültig klar wird, ob ein Wohnungswechsel für den Sohn der Beklagten eine unmittelbare Lebensbedrohung darstellen würde, so ergibt sich hieraus jedoch, dass ein Wohnungswechsel eine nicht nur abstrakte Gefahr für die Gesundheit und sogar das Leben des Sohnes darstellt. Hinter den somit durch Art. 13 GG sowie durch Art. 2 GG (Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit) geschützten Bestandsinteresse der Beklagten müssen die durch Art. 14 GG geschützten Erlangungsinteressen der Kläger, die in ihrem Kündigungsschreiben angeführt werden, zurücktreten. Es gilt insoweit der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass je höherwertiger das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Gefährdung bzw. deren Feststellungen zu stellen sind. Bei einem so hohen Rechtsgut, wie dem Leben, also dem höchsten Rechtsgut, muss daher ein geringerer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit verlangt werden. Der mögliche Schaden ist hier zu hoch und zu unwiederbringlich, als dass dem Gefährdeten das Risiko aufgebürdet werden könnte, dass eine verlässliche und exakte Prognose auf Grund der Komplexität der Fragestellung nicht möglich ist. Nach Auffassung der Kammer muss deshalb hier die nicht nur theoretische Möglichkeit eines fokalen Anfalls mit schwerwiegendem oder gar tödlichem Ausgang, die nach dem Sachverständigengutachten gegeben ist, ausreichend sein (so auch LG Aachen, Urt. v. 29.9.2005 – 7 S 66/05, BeckRS 2007, 01452).

Die nach § 574 b BGB einzuhaltende Form und Frist wurde durch den Widerspruch der Beklagten gewahrt.

Rechtsfolge eines begründeten Widerspruchs nach §§ 574, 574 a BGB ist es, dass die Räumungsklage abgewiesen und entschieden wird, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird (Blank/Börstinghaus, § 574 a Rn. 25). Das Mietverhältnis war insoweit auf unbestimmte Zeit fortsetzen, da dem Sachverständigengutachten zu entnehmen ist, dass der Sohn der Beklagten auf dauerhafte Pflege angewiesen und eine enge Bindung an seine in der streitgegenständlichen Wohnung lebenden Eltern gegeben ist. Mithin ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte darstellt.

Dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist, war nach § 308 a Abs. 1 S. 1 ZPO auch ohne Antrag einer Partei von Amts wegen auszusprechen.“

Wird in einem Mietverhältnis dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 156/18, Urteil vom 21.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat einen Anspruch auf Beseitigung der Parabolantenne gemäß §§ 535, 541 BGB gegen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Gemäß § 541 BGB hat ein Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung, wenn sein Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes.

Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung im Anwesen A… in 6… ist vorliegend wegen Verstoßes gegen § 10 (3) des Mietvertrages vom 11.06.2012 vertragswidrig (Bl. 4 ff. d.A.).

Eine Genehmigung oder Zustimmung der Klägerin wurde vorliegend nicht erteilt, so dass sich bereits hieraus die Vertragswidrigkeit des Handelns der Mieter ergibt mit der Folge eines entsprechenden Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VII ZR 5/05; BGH Hinweisbeschluss vom 14.05.2013 – VIII ZR 268/12, jeweils m.w.N). Etwas Anderes gilt dann, wenn der Vermieter aufgrund einer aus § 242BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verpflichtet wäre, die Anbringung einer Parabolantenne durch den Mieter zu dulden. Der Vermieter, der die Beseitigung einer vom Mieter angebrachten Parabolantenne verlangt, kann sich nach Treu und Glauben nicht auf das bloße Fehlen seiner Zustimmung berufen, wenn er diese hätte erteilen müssen (BGH NZM 2006, 98).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 des Grundgesetzes, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilrechtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen, wobei zu berücksichtigen ist, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Artikel 14 des Grundgesetzes berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Die Fernwirkung von Grundrechten in die Beziehungen von Vertragsparteien bedeutet daher notwendigerweise eine einzelfallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und den grundrechtsbeschränkenden Gesetzen geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale der §§ 535, 242 BGB zu erfolgen hat, wobei stets die konkreten Umstände des Einzelfalles entscheidend sind und sich jegliche schematische Lösung verbietet (BGH NZM 2006, 98).

Nach insoweit gefestigter Rechtsprechung (vgl. u.a. Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil vom 21.07.2016 – 3a C 138/16) ist anerkannt, dass in einem Mietverhältnis dem durch Artikel 5 des Grundgesetzes grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen wird, wenn der Vermieter beispielsweise – wie vorliegend – einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht (BGH a.a.O). Nichts Anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist dabei grundsätzlich unbeachtlich.

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze und nach Abwägung der widerstreitenden Interessen haben vorliegend die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur und auf Duldung der Anbringung oder Aufstellung der streitgegenständlichen Parabolantenne, weshalb die Klägerin die Beseitigung der ohne ihre Zustimmung angebrachten Parabolantenne verlangen kann.

Der mietvertraglichen Bestimmung in § 10 (3) steht nach dem Vorgenannten auch nicht § 307 BGB entgegen, denn in § 10 (3) ist geregelt, dass sofern aus technischen Gründen ein Empfang von Heimatprogrammen des Mieters über das Breitbandkabel nicht möglich ist, der Empfang durch eine anzumietende Antenne ermöglicht wird. Dass indes der Empfang italienischer Programme überhaupt nicht möglich wäre, haben die Beklagten weder behauptet, noch ist dies ersichtlich.

Soweit die für das Vorliegen der Voraussetzungen darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten den Einwand der Verjährung erheben, § 214BGB, so richtet sich die Verjährung des Anspruches aus § 541 BGB nach den §§ 195, 199 BGB und nicht nach § 548 BGB. Bezüglich des Beginns der Verjährung gilt dasselbe wie für den Anspruch aus § 1004 BGB. Dies bedeutet, dass in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 23.02.1973 – V ZR 109/71 – der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB mit Beginn der Beeinträchtigung durch das Anbringen der Parabolantenne beginnt. Soweit die Beklagten behaupten, dass dies bereits im April oder Mai 2013 geschehen sei, so sind sie insoweit beweisfällig geblieben, denn für die anerbotene Vernehmung der Beklagten für diese Behauptung als Partei, hilfsweise eine informatorische Befragung gemäß § 447 ZPO bzw. § 141 ZPO, fehlt es für die Einvernahme der beweisbelasteten Partei gemäß §447 ZPO einerseits an der erforderlichen Zustimmung des Gegners, andererseits liegen für eine informatorische Anhörung gemäß § 141 ZPO die hierfür erforderlichen Voraussetzungen eines Vieraugengespräches nicht vor. Eine Parteivernehmung von Amts wegen nach § 448 ZPO kommt vorliegend nicht in Betracht, da es an dem hierfür erforderlichen Anfangsbeweis, also einer gewissen Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der bestrittenen Behauptung, fehlt.

Danach kann offenbleiben, ob es bei dem mietrechtlichen Anspruch aus § 451 BGB es sich ähnlich wie bei unverjährbaren Dauerpflichten des Vermieters bei Ansprüchen auf Unterlassung um unverjährbare Ansprüche handelt (vgl. Streyl Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017 Rn. 63 §548 BGB m.w.N). Nach dieser Auffassung würde im Falle einer Verjährbarkeit des Unterlassungsanspruches eine Umgestaltung des Vertrages, insbesondere beim Anbringen von Parabolantennen ohne vorherige Genehmigung oder Zustimmung des Vermieters, bzw. der vertraglichen Rechte und Pflichten dauerhaft herbeiführen, so dass ein Unterlassungsanspruch des Vermieters unverjährbar sei, denn die Dauerpflicht des Mieters zur Unterlassung sei insofern das Spiegelbild zur Dauerpflicht des Vermieters auf Gebrauchsgewährung (a.a.O).

Nach den klägerischen Darlegungen befindet sich die Parabolantenne trotz der unstreitig mit Schreiben der Klägerin vom 07.02. und 11.04.2018 geforderten Entfernung der Parabolantenne nach wie vor auf dem Balkon der Beklagten und ist auch ausweislich des durch die Klägerin vorgelegten Lichtbildes (Bl. 47 d.A.) von außen deutlich zu erkennen. Unabhängig von der vertraglichen Regelung § 10 (3) besteht daher auch eine optische Beeinträchtigung und der dadurch bedingte Eingriff in das Eigentum der Klägerin, § 1004 Abs. 1 BGB, § 903 BGB, ist jedenfalls so lange augenscheinlich gegeben, so lange die Parabolantenne über das Balkongeländer hinausragt und demzufolge gut sichtbar ist. Diese Beeinträchtigung ist auch nicht völlig unerheblich, da nicht entscheidend sein kann, von wo überall die Antenne nicht sichtbar ist, so lange sie fraglos aus anderen Perspektiven sichtbar bleibt. Von einer fehlenden optischen Beeinträchtigung könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn ein weniger störendes Erscheinungsbild zum Einsatz käme, etwa eine quadratische Antenne von Größe und Aussehen eines leicht gekrümmten Bildes oder die Anbringung einer kleinen Antenne auf dem Boden eines komplett sichtgeschützten Balkons. Auch aus dem Umstand, dass in der jeweiligen Muttersprache eines Mieters Rundfunk- und Fernsehsendungen empfangen werden sollen, folgt nichts Anderes. Die Möglichkeiten via Internet fernzusehen sind regelmäßig ohne größeren Aufwand gegeben und erfordern bei technischer Unversiertheit kaum mehr Unterstützung durch Dritte als es bei technischer Unversiertheit auch die Inanspruchnahme via Parabolantenne erfordert. Fernsehen via Internet ist nicht nur über einen PC, sondern mit TV-Geräten neuerer Generation auch über WLAN direkt mit dem Fernseher möglich. Das vertragliche Verbot eines optisch das gesamte Mietshaus in seiner äußeren Erscheinung verunstaltenden Anbringens von Parabolantennen hindert nicht das Recht des Mieters auf den Empfang heimatsprachlicher Informationen, sondern verweist ihn nur auf einen anderen Zugang zu diesem Recht. Dementsprechend hat ein Vermieter auch das Recht, Mieter auf andere Empfangsmöglichkeiten zu verweisen, die sein Eigentumsrecht weniger beeinträchtigen.

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass diese Empfangsmöglichkeit für die Beklagten unzumutbar wäre. Darlegungs- und beweispflichtig für solche Umstände sind die Beklagten, da es sich um für sie günstige Tatsachen handelt. Entsprechend substantiierter Sachvortrag ist durch die Beklagten nicht erfolgt. Nicht ausreichend ist die bloße Behauptung, dass kindgerechte Programme lediglich über Satellit zu empfangen sind.

Nach dem Vorgenannten besteht daher der Beseitigungsanspruch der Klägerin als Vermieterin, nachdem die Beklagten trotz unstreitig erfolgter Aufforderungen zur Beseitigung vom 07.02. und 11.04.2018 die streitgegenständliche Parabolantenne nicht entfernt und den vertragswidrigen Zustand bewusst beibehalten haben, § 541 BGB, und Anspruch auf Duldung der Antenne durch die Vermieterin gerade nicht besteht.

Nachdem ein Anspruch der Klägerin auf Beseitigung gegen die Beklagten als Gesamtschuldner besteht, kommt es auf den hilfsweise gestellten Antrag auf Duldung der Beseitigung durch die Vermieterin (LG München I, Schlussurteil vom 19.02.2014 – 15 S 4624/13 m.w.N) vorliegend nicht an.“