Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Führt die Aufnahme von tatsächlich nicht bestehenden Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Modernisierungsankündigungsschreiben zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 124/18, Urteil vom 06.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Wenn die Klägerin dann aber in der Anlage 4 der Ankündigung unter der Überschrift „Mitwirkungshandlung und Leistungen der Mieter“ unter anderem mitteilt, dass die Termine zur Schaffung von Baufreiheit in der Wohnung und im Keller gesondert durch Aushänge mitgeteilt würden, die Baufreiheit dann bitte zu gewährleisten sei, alle nicht bauseitigen Anbauten in und an der Wohnung zu beseitigen und Anpflanzungen in etwaigen Gärten in einer Breite von ca. 2 m ab Hauswand herauszunehmen seien, so handelt es sich um eine Fehlinformation, die nicht nur den Regelungen in §§ 555a Abs. 3, 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 6, 7 BGB widerspricht, sondern auch dem anerkannten Grundsatz, dass sich dem Begriff der Duldung schon seinem Wortsinn nach keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit entnehmen lässt, die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters – über die Gewährung des Zugangs zu den vermieten Räumen hinaus – aktiv zu unterstützen; der Begriff der „Duldung“ beschreibt passives Verhalten (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 20117, § 555d Rn. 17; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 555d Rn. 2; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 555a Rn. 10 Staudinger/V Emmerich (2018) BGB § 555d Rn. 4; Kammer, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15NJW 2016, 2582).

Die Klägerin informiert die Beklagte damit unzutreffend über die auf sie zukommenden Belastungen mit der Folge, dass ihr eine sachgerechte Beurteilung der Lage gerade nicht ermöglicht wird, denn sie geht – aufgrund der Fehlinformation – von einer unrichtigen Tatsachengrundlage aus.

Es liegt auf der Hand, dass es für den einzelnen Mieter einen erheblichen Unterschied macht, ob er die erforderliche Baufreiheit einschließlich etwaiger (De-)Montagearbeiten in dem von der Klägerin vorgegebenen Zeitfenster selbst zu schaffen hat oder auf eigene Kosten gewährleisten muss oder – wie es der Rechtslage entspricht – der Vermieter dafür verantwortlich ist.

Wird der Umfang der Maßnahmen – hier unter anderem der mehrwöchige Ausschluss der Nutzbarkeit von Bad und Küche – sowie die Empfehlung der Klägerin, während der Bauarbeiten in ein nicht näher bezeichnetes Ausweichquartier umzuziehen in die vom Mieter zu treffende Beurteilung einbezogen, so ist die Fehlinformation der Klägerin geeignet, den Mieter zu veranlassen, sich für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes zu entscheiden.

Wenn er denn die umfangreichen, von der Klägerin verlangten Mitwirkungshandlungen ausführen muss, die zu großen Teilen auch bei einem Auszug anfallen würden, mag es ihm sinnvoller erscheinen, auszuziehen, um damit wenigstens die weiteren Unannehmlichkeiten bzw. die mit der Durchführung der Maßnahmen verbundenen Provisorien zu vermeiden. Dass es für den Mieter auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin derzeit schwierig ist, eine Ersatzwohnung zu finden, ist für die Frage der Wirksamkeit der Ankündigung gemessen an den für alle Wohnungsmärkte geltenden Regelungen der §§ 555a ff BGB ohne Belang.

Die Kammer überspannt damit auch nicht etwa die formellen Anforderungen an die Ankündigung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter; das Gegenteil ist der Fall. Der Klägerin wird kein „Mehr“ an Informationen abverlangt, sondern – im hier gegebenen Fall – ein „Weniger“, genauer gesagt, die Beschränkung auf die nach §§ 555a555c BGB vorgegebene Information bzw. eine zutreffende Information des Mieters.

Ebenso wie ein Zurückbleiben hinter den Informationsanforderungen der §§ 555a555c BGB dazu führt, dass die Ankündigung ihren Zweck nicht erfüllen kann, verhält es sich mit einer Ankündigung, die – wie die der Klägerin – tatsächlich nicht bestehende Verpflichtungen als auf den Mieter zukommende Belastungen darstellt. Letztere birgt zusätzlich die Gefahr, dass der Mieter aufgrund der Fehlinformation veranlasst wird, das Mietverhältnis zu beenden. Eine solche Interpretation (des Zweckes) der Ankündigungspflichten ließe sich mit dem aus Art. 14 GG abgeleiteten Schutz des vertragstreuen Mieters vor einem Verlust der Wohnung, einschließlich des Schutzes vor einem „Hinausmodernisieren“ nicht vereinbaren (vgl. BGH, Beschl. v. 19.02.1992 – VIII ARZ 5/91MDR 1992, 476, [477]; BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/831 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035). Den Stellenwert dieses Schutzes hat der Gesetzgeber mit dem am 29. November 2018 in 2./3. Lesung verabschiedeten Mietrechtsanpassungsgesetz betont (vgl. BT-Ds. 19/4672, S. 2, 12, 36).

Der Klägerin, einer als Aktiengesellschaft organisierten Großvermieterin sollte dieses „Weniger“ an Informationen bzw. die Beschränkung auf zutreffende Angaben ohne weiteres möglich sein.

b) Die Aufnahme von (tatsächlich nicht bestehenden) Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Ankündigungsschreiben führt zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung, denn der „Mangel“ betrifft – wie ausgeführt – unmittelbar die Beurteilungsgrundlage des Mieters im Rahmen seiner Entscheidung über die Abgabe der von der Klägerin verlangten Einverständniserklärung, eines Widerspruchs oder einer Kündigungserklärung.

Denn bei verständiger Betrachtung des Gesamtinhaltes des Schreibens muss dessen Adressat, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, § 13 BGB, davon ausgehen, dass er sich mit Abgabe der dem Schreiben in der Anlage 6 vorformulierten „Einverständniserklärung“ zugleich wirksam verpflichtet, auch die von der Klägerin formulierten Mitwirkungshandlungen und Leistungen zu erfüllen.

c) Ob und inwieweit insbesondere hinsichtlich der Maßnahmen unter Ziff. 1) c) der zudem von der Beklagten erhobene Härteeinwand greift, kann vor dem Hintergrund der Unwirksamkeit der Ankündigung offen bleiben. Die Kammer hat bereits entschieden, dass der Vermieter mit Blick auf den Verfassungsrang des Besitzrechtes des Bestandsmieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung gehalten ist, die in den Blick genommenen Maßnahmen schonend und rücksichtsvoll auszuführen. Das Mietrecht schützt den vertragstreuen Mieter weitreichend vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug seiner Wohnung und erlaubt dies nur im Ausnahmefall (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2017 – 65 S 301/15NJW 2016, 2582 = WuM 2016, 282). Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind und die Klägerin einen Anspruch auf den alternativlos in den Raum gestellten Umzug der Beklagten in ein von ihr gestelltes Ausweichquartier hat, dies über mehrere Wochen, bedarf keiner Entscheidung.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß nicht überschritten wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 303/17, Urteil vom 08.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmbelästigung, auf Feststellung einer Mietminderung oder auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlten Mietzinses.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass ein Mangel der Mietsache, der deren Tauglichkeit für den vereinbarten Zweck, nämlich das Wohnen, in nicht unerheblichem Maße beeinträchtigt, vorliegt. Vielmehr geht die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass in der Wohnung vernehmbare „Geräusch- und Erschütterungskulisse“ nicht das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteigen.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12 und vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze haben die Parteien des gegenständlichen Rechtsstreits zwar keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der (hinzunehmenden) Belastung der Wohnung mit Lärm und Erschütterungen getroffen. Die Klägerin weist in der Berufung aber zutreffend darauf hin, dass nach der zwischen den Parteien in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung nicht nur generelle Ruhezeiten von 20 bis 7 Uhr und von 13 bis 15 Uhr gelten, sondern Mieter auch gehalten sind darauf zu achten, dass Kinder in der Wohnung bei ihren Spielen auf Hausbewohner Rücksicht nehmen. Zutreffend weist die Klägerin weiter darauf hin, dass Kinderlärm aus Nachbarwohnungen nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität von Mitmietern hinzunehmen ist, nur weil er eben von Kindern stammt. Grundsätzlich ist bei einer jeden Art von Lärm – auch von Kinderlärm – auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist jedoch nach Überzeugung der Kammer gerade das behauptete derartige Ausmaß einer andauernden Lärmbeeinträchtigung, dass das als sozialadäquat hinzunehmende Maß an von Kindern ausgehenden Lärm übersteigt, nicht gegeben.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass er lediglich Feststellungen ab 2017 treffen kann. Er hat zwar bestätigt, dass er die Kinder nachmittags, wenn diese nachhause kämen, hörte, jedoch der Lärm ihn nur manchmal beim Arbeiten störe. Ferner sei der Lärm nicht so laut gewesen, dass er einzelne Worte habe verstehen können. Er sei an mindestens 3 Tagen in der Woche bei der Klägerin zum Arbeiten. Im gesamten Zeitraum, in welchem er Wahrnehmungen treffen könne, habe er auch zweimal das Schreien eines Kindes gehört. Die Gläser in den Schränken hätten bei Einzelfällen, in welchen es zu besonders lautem Stampfen käme, auch schon mal geklirrt. Die Kammer hält derartige Beeinträchtigung als noch im Rahmen des sozialadäquaten. Dass Kinder generell wahrnehmbar sind, liegt auf der Hand. Ebenso ist es bei derartigen Altbauten, die Dielenboden haben, gerichtsbekannt, dass diese bei einem Rennen von Kindern oder Springen schwingen und sich dies derart in die angrenzenden Wohnungen überträgt, dass dort Gegenstände leicht vibrieren. Der Zeuge hat jedoch ebenfalls angeben, einzelne Worte nicht zu verstehen, weshalb nicht eine derartige Geräuschintensität erreicht sein kann, die es ermöglicht, den Inhalt von Gesprächen wahrzunehmen. Ferner hat er angegeben, dass die Geräusche ihn nur gelegentlich beim Arbeiten, das eine höhere Konzentration erfordert als das bloße Wohnen, störten. Dass es bei Kindern in der Wohnung gelegentlich auch zu derartigen Spitzen kommen kann, die in einem Einzelfall eine intensive Geräuschbeeinträchtigung begründen, hält sich jedoch ebenfalls nach Auffassung der Kammer im Bereich des hinzunehmenden Sozialadäquaten. Im Übrigen hat der Zeuge lediglich an etwas mehr als der Hälfte der Zeit überhaupt Geräusche wahrgenommen. Auch am Wochenende, wenn er in der Wohnung arbeite, seien nur manchmal Geräusche zu hören. Weitere konkrete Angaben konnte der Zeuge hinsichtlich der Zeiten jedoch nicht machen.

Die Zeugin ### hat hingegen ausgesagt, lediglich an drei Terminen überhaupt Lärm wahrgenommen zu haben und zwar in Form von Rennen und Poltern. Sie habe jedoch auch zu anderen, nicht näher eingrenzbaren Zeitpunkten, die jedoch jedenfalls nach 2012 lagen, keinen Lärm wahrgenommen. Ferner habe sie sich lediglich stets eine Stunde nachmittags in der Wohnung aufgehalten. Auch aus dieser Aussage ist nach Auffassung der Kammer keine andauernde Lärmbeeinträchtigung zu schließen. Dass ein Rennen über einen Dielenboden im Altbau wahrnehmbar ist, kann unterstellt werden. Nach Auffassung der Kammer liegt in einem gelegentlichen Rennen von Kindern jedoch kein Verhalten, dass eine Lärmbeeinträchtigung über das normale Maß hinaus begründet.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass sich seine Wahrnehmungen über den vond en Streithelfern ausgehenden Lärm auf solche aus dem Treppenhaus beschränken. Zum Beweisthema könne er nichts sagen.

Die Zeugin ### hat zwar eine Lärmbeeinträchtigung im Jahre 2018 beschrieben, jedoch lediglich zu einem kurzen Zeitpunkt. Sie habe an einem Tag in der Wohnung übernachtet. Abgesehen von der einen Lärmbeeinträchtigung habe sie jedoch in der übrigen Zeit keine Geräusche wahrgenommen. Nach Auffassung der Kammer ist diese Wahrnehmung aus dem Jahr 2018 nicht geeignet, eine andauernde, sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkende Lärmbeeinträchtigung, wie von der Klägerin behauptet, zu belegen. Im Gegenteil konnte die Zeugin, die sich insgesamt eine Nacht und zwei Tage in der Wohnung aufgehalten hat mit Ausnahme des wahrnehmbaren Lärms am Morgen keine weiteren Geräusche bezeugen.

Auch die Zeugin ### hat angegeben, sich 8 Monate im Jahr 2015 etwa 3-4 Mal wöchentlich in der Wohnung zum Arbeiten aufgehalten zu haben. Sie habe hierbei lediglich allgemeinen Kinderlärm wahrgenommen, der nicht besonders auffällig gewesen sei. Lediglich zu etwa 4 Terminen sei es ein bisschen lauter gewesen.

Dies entspricht nach Auffassung der Kammer auch den vorigen Zeugenaussagen. Auch die Kammer geht davon aus, dass mehrere Kinder in der darüber liegenden Wohnung in einem Altbau grundsätzlich im Alltag wahrnehmbar sind und es vereinzelt, etwa bei einem heftigen Streit, bzw. bei Anlässen wie einem Kindergeburtstag etc. auch zu Beeinträchtigungen kommen kann, die das hinzunehmende allgemein übliche Maß übersteigen, derartige Spitzen jedoch ebenfalls sozialadäquat sind und nicht eine allgemeine andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache begründen, auch, wenn sie regelmäßig in Abständen auftreten mögen.

Auch die Zeugin ### hat störenden Lärm lediglich zu einzelnen Zeitpunkten im Jahr 2016 anlässlich eines Streits der Kinder angegeben. Sie hat ferner bekundet, dass die Klägerin generell unter den Geräuschen der Kinder litt, somit zwar eine subjektive Beeinträchtigung vorliegen mag, jedoch auch nach Auffassung der Kammer sich eine einzig maßgebliche objektive Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen ließ. Sie hat ferner angegeben, dass sie den Lärm zwar wahrgenommen habe, nicht jedoch, dass sie ihn auch als störend, oder über das übliche Maß hinausgehend wahrgenommen habe. Vielmehr hat sie dagegen bekundet, dass es sich um die übliche Lautstärke von Kindern, die in einem Altbau lebten, handele.

Zwar hat die Zeugin ### dagegen angegeben, dass der Lärm, dessen Intensität sie auch gut einordnen könne, da sie selbst 4 Kinder habe, über das normale Maß hinaus laut gewesen sei, jedoch hat sich die Zeugin lediglich einen Tag in 2017 im streitgegenständlichen Zeitraum in der Wohnung aufgehalten, weshalb zugunsten der Klägerin unterstellt werden kann, dass es an diesem Tag zu Lärmbeeinträchtigungen, die das übliche Maß übersteigen, gekommen sei, ohne, dass sich daraus die durch die Klägerin behauptete andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung, insbesondere seit 2012 ergebe. Wie bereits ausgeführt, liegt auch eine, dass übliche Maß übersteigende Lärmbeeinträchtigung zu einzelnen Zeitpunkten im Rahmen des sozialadäquaten Hinzunehmenden.

Keiner der Zeugen, an deren Glaubwürdigkeit keine Bedenken bestehen, konnte Angaben zu einem Zeitraum vor 2015 machen. Im Übrigen haben sämtliche Zeugen lediglich von den Kindern anlässlich normalen Verhaltens, wie gelegentlichem Rennen und auch Springen, bzw. lauterem Sprechen oder Streiten ausgehende Geräusche, nicht jedoch die durch die Klägerin behaupteten familiären lautstarken Auseinandersetzungen, die auch durch ein Schreien der Erwachsenen geprägt sein sollen, bestätigt. Ferner hat nach Auffassung der Kammer keiner der Zeugen eine über einen längeren Zeitraum konstant und damit nicht mehr übliche Lärmbelästigung bezeugt. Selbiges gilt für die Art der Geräusche, welche auch durch die Zeugen selbst gerade üblichem Verhalten der Kinder zugeordnet werden, wahrgenommen.

Dafür spricht auch die Aussage der Streithelferin, welche die Kammer ebenfalls trotz des eigenen Interesses am Ausgang des Rechtsstreits für glaubwürdig hält. Diese hat glaubhaft und auch unangegriffen bekundet, dass sich die Familie in der Woche ohnehin abgesehen von der Nachtruhe nur in einem kurzen Zeitraum in der Wohnung aufhält. Dass es in diesen typischen Zeiten, morgens, bevor die Familie das Haus verlässt und am späten Nachmittag bis zum Schlafengehen zu Geräuschen, teilweise auch Lärm kommt, liegt auf der Hand. Inbesondere ist die Kammer davon überzeugt, dass dieser auch subjektiv durch die Klägerin deshalb als störend wahrgenommen wird, weil den überwiegenden Teil des Tages und – was unstreitig ist – während der Nachtruhe, keinerlei Geräusche wahrnehmbar sind.

Da bereits keine, eine Gebrauchsbeeinträchtigung begründende Lärmbelastung der streitgegenständlichen Wohnung vorliegt, kann dahinstehen, ob der Trittschallschutz den technischen Vorgaben entspricht, da sich selbst, zugunsten der Klägerin einen mangelnden Trittschallschutz unterstellt, dieser sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gebrauchswertmindernd auswirkt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Muss bei einer gemeinsam angemieteten Wohnung im Innenverhältnis der Zurückbleibende die Miete alleine tragen, wenn sich beide Mieter einig sind, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 14/19, Urteil vom 18.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. c) aa) wie folgt aus: „Grundsätzlich sind sich Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, § 426 Abs. 1 S. 1. Dies würde vorliegend grundsätzlich bedeuten, dass im Innenverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten jeder der Parteien die Hälfte der Kosten aus dem Mietverhältnis zu tragen hätte. Etwas anderes gilt dann, wenn etwas anderes vereinbart war.

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, so sind sie beide Mieter. Zieht einer der Partner freiwillig aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter für den Mietzins, und zwar in voller Höhe (§ 421 BGB). Für das Verhältnis der Mieter untereinander gilt die Regelung des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach müssen die Mieter die Miete zu gleichen Teilen tragen. Allerdings können die Mieter etwas Anderes vereinbaren. Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden. Sind sich die Mieter einig, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll, so kommt damit i. d. R. zum Ausdruck, dass der Zurückbleibende die Miete alleine tragen muss (Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. Randnummer 380a, beck-online).

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Gilt die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagte schuldet die restlichen 1260,80 Euro aus den objektiv falschen Abrechnungen, da die Beklagte nicht beweisen hat, fristgerecht Einwendungen hiergegen erhoben zu haben. Es ist weder substantiiert vorgetragen, dass sie innerhalb der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben hat, noch hat sie hierfür irgendeinen Beweis angetreten.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter von preisfreiem Wohnraum seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Versäumt der Mieter die Frist, kann er „Einwendungen nicht mehr geltend machen“ (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB), wobei streitig ist, wie diese Rechtsfolge dogmatisch einzuordnen ist (Blank DWW 2009, 91 (93); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019; Kap. H Rn 253). Der Sinn und Zweck der Ausschlussfrist liegt darin, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen (BGH NZM 2010, 470). Nach Ablauf der Frist gilt diese daher, soweit keine Einwendungen erhoben wurden, als richtig (BT-Drucks. 14/4553 S. 87; Zehelein NZM 2014, 369 (370). Nach Blank (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 217) entsteht nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine neue selbständige Anspruchsgrundlage. Nach Artz (Staudinger/Artz, BGB, Neubearbeitung 2018, § 556 BGB Rn. 131) hat der Mieter nach Ablauf der Frist keinen Anspruch auf eine neue Abrechnung oder auf Rückzahlung zuviel entrichteter Vorauszahlungen. Die Abrechnung ist für ihn verbindlich (Schmid ZMR 2001, 761, 768; ders ZMR 2002, 727, 729; aM Lützenkirchen NZM 2002, 512, 514).

Im Ergebnis können die Vermieter aus Ihrer falschen Abrechnung Zahlung verlangen.

Hinsichtlich des Bestreitens des Abrechnungsschlüssels entgegen der vertraglichen Vereinbarung und hinsichtlich der Gesamtwohnfläche des Hauses gilt der Einwendungsausschluss bereits vom Wortlaut her.

Auch wenn der Wortlaut des § 556 Abs. 3 eher dafür spricht, den Einwendungsausschluss nicht auf solche Positionen zu beziehen, die überhaupt nicht Betriebskosten sein können, so spricht zumindest der Sinn und Zweck der Regelung dafür, dass die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten gilt, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können (BGH NJW 2016, 2254).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Genügt in der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Kläger können von der Beklagten gem. § 535, § 556 BGB i.V.m. den Vereinbarungen des Mietvertrages die Zahlung von 819,88 Euro aus den beiden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 und 2016 verlangen.

Es liegt eine wirksame Vereinbarung über die Betriebskostentragungspflicht vor. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH NJW 2016, 1308).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Können die Kosten für einen 24-Stunden-Bewachungsdienst als Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Bewachungsdienst in weit überwiegendem Maße Park- oder Gartenflächen schützen soll, die innerhalb eines Quartiers für die Öffentlichkeit zugänglich sind und vom Mieter wie Dritten in gleichem Maße genutzt werden?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 14 S 15269/18, Urteil vom 17.04.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm auf die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 für die Position Wach- und Sicherheitsdienst geleisteten Zahlungen zu, da es sich bei dieser Position im vorliegenden Fall bereits nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB handelt.

Zwar ist eine Umlage der Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienstes grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV in Verbindung mit § 2 Abs. 3 S. 2 des verfahrensgegenständlichen Mietvertrags in Verbindung mit Anlage 3 zum Mietvertrag als sonstige Betriebskosten möglich.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass es sich bei den Kosten für den Wach- und Sicherheitsdienst um Betriebskosten im Sinne des §556 Abs. 1 S. 2 BGB handelt.

Nach der Definition des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind (umlagefähige) Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Kosten, die durch das rechtswidrige Verhalten eines Mieters oder eines Dritten verursacht werden, sind keine Betriebskosten (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 556 Rn. 7).

Hiervon zu unterscheiden sind (nicht umlagefähige) Verwaltungskosten. Verwaltungskosten sind nach der Definition in §1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV „die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung“ zu verstehen. Sie dienen dazu, den Wert der Immobilie und ihrer Rentabilität zu erhalten (Schmidt-Futterer, 13. Auflage 2017, § 556, Rn. 92).

Die Kernfrage ist, wann Kosten „durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes“ (§ 1 Abs. 1 BetrKV) entstehen, d. h. unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes zusammen hängen. Dies ist von den Verhältnissen im Einzelfall abhängig (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 266). Steht für den Eigentümer im Vordergrund, mit der Bewachung Schäden am Grundstück oder Gebäude zu verhindern, geht es ihm vorrangig um den Schutz seines Eigentums (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267).

Der Wach- und Sicherheitsdienst müsste vorliegend überwiegend bei dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes bzw. des Grundstücks entstehen, um eine umlagefähige Betriebskostenposition begründen zu können.

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § BGB § 556 Absatz 1 S. 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist; liegt eine derartige Widmung zu Gunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden (BGH, Urteil v. 10.02.2016, VIII ZR 33/15NJW 2016, 1439).

So liegt der Fall hier.

Bei dem verfahrensgegenständlichen Quartier handelt es sich um eine für jedermann zugängliche Anlage. Dies geht insbesondere aus der an den Eingängen der Anlage befindlichen Beschilderung hervor, welche sich an die „Besucher“ der Lenbachgärten wendet. Es handelt sich um eine parkähnliche Anlage (vgl. Lichtbilder Bl. 385 – 387), die der Allgemeinheit zur Verfügung steht und für jedermann zugänglich ist, mithin um nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen, die der Mieter nicht anders als Dritte nutzt. Die Kammer hat die Örtlichkeit selbst in Augenschein genommen und zwei Lichtbilder von einem der Zugänge zum Quartier, dem südlichen Zugang zum Quartier (S-straße), gefertigt, welcher mit entsprechenden Schildern mit Hinweisen für „Besucher der Lenbachgärten“ versehen ist. Auf diese Lichtbilder, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht wurden, wird Bezug genommen (Bl. 394, 395 d.A.). Bereits aus dieser Beschilderung geht hervor, dass die Anlage für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet ist.

Aufgrund der Widmung des Quartiers für die Nutzung zu Gunsten der Öffentlichkeit können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen durch den Wach- und Sicherheitsdienst nicht als Betriebskosten dem Kläger angelastet werden.

Zudem handelt es sich nach einer Gesamtschau der oben unter I. geschilderten unstreitigen Aufgaben der Sicherheitszentrale und des Wach- und Sicherheitsdienstes zur Überzeugung der Kammer überwiegend um solche, die dem Schutz des Eigentums des Vermieters sowie der Öffentlichkeit und weniger dem Schutz des Mieters dienen. Verursachen Dritte Schäden am Gebäude, hat sie der Vermieter auf eigene Kosten zu beseitigen; es kann daher nichts anderes gelten, wenn er vorsorgliche Maßnahmen wie durch eine Bewachung ergreift, um dem Eintritt von Schäden vorzubeugen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267).

Die Kammer verkennt nicht, dass einzelne Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes, wie stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhäusern oder Streifgänge durch das Quartier, auch dem Kläger als Mieter zu Gute kommen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267). In der Gesamtschau der Aufgaben des Wach- und Sicherheitsdienstes spielen diese stichprobenartigen Kontrollen und Streifgänge jedoch im Vergleich zu den übrigen Aufgaben des Wach- und Sicherheitsdienstes eine untergeordnete Rolle. Die hauptsächlichen Tätigkeiten des Wach- und Sicherheitsdienstes fallen auf die öffentlich zugänglichen Flächen des Quartiers. Insgesamt überwiegen die Tätigkeiten des Sicherheitsdienstes zum Schutze des Eigentums und der Öffentlichkeit.

Da nach alledem die Kosten für die Position Wach- und Sicherheitsdienst bereits keine Betriebskosten im Sinne von § 556Abs. 1 S. 2 BGB darstellen, hat der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm hierfür auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 bis 2015 gezahlten Summen. Die Höhe dieser Beträge war zwischen den Parteien unstreitig.

Auf die Frage der Wirtschaftlichkeit und der sekundären Darlegungs- und Beweislast kommt es vorliegend nicht mehr an.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Befinden sich die im Bezirk Berlin-Mitte in der „Spandauer Vorstadt“ belegenen Wohnungen in bevorzugter Citylage i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 50/19, Beschluss vom 09.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gerichteten Klage aus den zutreffenden und die Berufungsangriffe bereits erschöpfenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen im Wesentlichen nichts mehr hinzuzufügen ist, unter Einordnung in den Berliner Mietspiegel 2017 stattgegeben.

Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern, auch soweit sie sich gegen die Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals „bevorzugte Citylage“ durch das Amtsgericht richtet. Die in der A. S. Straße befindliche Wohnung liegt in einer bevorzugten Citylage. Dieser Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (vgl. Kammer, Urteil vom 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NJW 2015, 3248). Diese Voraussetzungen sind in der gesamten Spandauer Vorstadt und damit auch in der A. S. Straße erfüllt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung für die Tochter seiner Lebensgefährtin aussprechen?

Die Antwort des Amtsgerichts Siegburg (AG Siegburg – 105 C 97/18, Urteil vom 17.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Siegburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Denn dem Kläger steht aus §§ 546985 BGB kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen die Beklagte zu.

Die Kündigung vom 08.09.2017 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Die Kündigung ist unwirksam, weil ein Kündigungsgrund nicht vorliegt. Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gem. §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

1. Der Kläger hat die Kündigung mit dem Wohnbedarf der Zeugin T begründet. Da die Zeugin – was unstreitig ist – weder im Zeitpunkt der Kündigung noch aktuell in der vom Kläger selbst bewohnten Wohnung wohnt, ist sie keine „Angehörige seines Haushalts“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

2. Die Zeugin T ist auch nicht „Familienangehörige“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Begriff des Familienangehörigen ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Dabei besteht Einigkeit, dass der allgemeine Familienbegriff des BGB, wonach zur Familie alle Personen zählen, die mit dem Vermieter verwandt oder verschwägert sind, keine praktikable Grundlage für die Bestimmung des privilegierten Personenkreises darstellt. Vielmehr bedarf es vor dem Hintergrund des Schutzzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – dem Kündigungsschutz des Mieters – einer Einschränkung des weiten Familienbegriffs (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 Rn. 54; BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148, Rn. 19). Wird demnach eine Kündigung nicht zugunsten eines engen, sondern eines entfernten Verwandten ausgesprochen, so hängt deren Privilegierung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB davon ab, ob im konkreten Fall eine persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und diesem Angehörigen besteht (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 –VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148, Rn. 19 m.w.N.). Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu rechtfertigen (BGH a.a.O. m.w.N.).

Im vorliegenden Fall ist die Zeugin T mit dem Kläger weder verwandt noch verschwägert: Weder ist sie das leibliche Kind des Klägers (§ 1589 Abs. 1 Satz 1) noch ist sie mit diesem im Sinne von §1590 BGB verschwägert. Denn unstreitig sind der Kläger und die Mutter der Zeugin im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung nicht verheiratet gewesen. Aus diesem Grund scheidet die Zeugin T aus dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Kreis der „Familienangehörigen“ aus. Soweit in der Rechtsprechung etwa des LG Hamburg, (Urteil vom 12. Dezember 1996 – 307 S 206/96) der Eigenbedarf von Stiefkindern anerkannt worden ist, beruhte dies auf der Einordnung dieser Kinder als „Angehörige“ aufgrund von Verschwägerung. Denn der leibliche Elternteil des Stiefkindes war in diesem Fall mit dem Kündigenden verheiratet. Damit bestand eine Schwägerschaft gem. § 1590 BGB, was hier nicht der Fall ist. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass sich der Begriff und das Verständnis von „Familie“ über die letzten Jahre und Jahrzehnte durchgreifend geändert hat. Heutzutage leben vielfach Eltern und Kinder gemeinsam in Familien, ohne dass die Eltern miteinander verheiratet wären und ohne dass notwendigerweise zwischen allen Mitgliedern der „Familie“ verwandtschaftliche Verhältnisse bestehen. Die sog. Patchworkfamilie ist gesellschaftlich weit verbreitete Realität. Aus diesem Grund und vor dem Hintergrund dass auch das Grundgesetz selbstverständlich den Schutz der Familie nicht an den Status der Ehe knüpft, mag es nicht unmittelbar einleuchten, nur den durch Heirat Verschwägerten sowie den tatsächlich „Verwandten“ zum Kreis der „Familie“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu zählen. Gleichwohl darf nicht verkannt werden, dass das Begriffsmerkmal „Familienangehöriger“ hier dem Schutzzweck entsprechend eng auszulegen ist und im Sinne der Rechtssicherheit auch für den Mieter erkennbar sein muss, welcher Personenkreis diesem privilegierten Status unterfällt. Mit diesem Gesetzeszweck unvereinbar wäre es, wenn sich die Auslegung des Begriffs „Familienangehöriger“ gänzlich von dem Merkmal der Verwandtschaft und Schwägerschaft lösen und nur noch auf die enge soziale oder persönliche Bindung zwischen Vermieter und dem Dritten abstellen würde. Wäre dies die Intention des Gesetzgebers gewesen, hätte er jedenfalls auf das Merkmal des „Angehörigen“ verzichten und nur Familienzugehörige privilegieren können (vgl. auch LG Weiden, Urt. vom 05.11.2002 – 2 S 101/02). Dass er sich der Existenz dieses weiteren Personenkreises bewusst war, zeigt, dass er mit dem Begriff der „Haushaltsangehörigen“ auch weitere, nicht zur Familie gehörende Personen unter bestimmten Voraussetzungen in den Schutzbereich des Eigenbedarfs einbezogen hat. Obwohl daher für das Gericht aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme, namentlich der glaubhaften Aussage der Zeugin T, keine Zweifel an der engen persönlichen Bindung zwischen dieser und dem Kläger bestehen, genügt dies alleine nicht, um die Zeugin als „Familienangehörige“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu qualifizieren (vgl. auch LG Weiden, Urt. vom 05.11.2002 – 2 S 101/02).

Das stimmt auch mit der Wertung der § 383 ZPO, § 52 StPO überein. Denn diese Vorschriften, die der engen persönlichen Bindung zwischen engen Verwandten, aber auch zwischen Verlobten und Geschiedenen Rechnung tragen und diesen Personengruppen untereinander daher ein Zeugnisverweigerungsrecht einräumen, berücksichtigen die Kinder des (noch) nicht verheirateten Verlobten nicht. Diese Personengruppe ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 BGB auch nicht vollkommen schutzlos gestellt. Gehören sie dem Haushalt des Vermieters an, rechtfertigt ihr Wohnbedarf eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ohne Rücksicht auf etwaige verwandtschaftliche Bindungen.

Die Kündigung ist auch nicht wegen Vorliegens eines anderen „berechtigten Interesses“ i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Der Wohnbedarf von nicht unter § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fallenden Dritten kann im Einzelfall ein sonstiges berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB begründen, etwa wenn der Vermieter beabsichtigt, Pflegepersonal, das nicht zu seinem Hausstand gehört, in einer ihm gehörenden Wohnung unterzubringen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 Rn. 53 m.w.N.). Ein derartiges Interesse liegt aber im vorliegenden Fall nicht vor. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Zeugin T solle auch deshalb in die Wohnung der Beklagten einziehen, um ihm „rund um den Haushalt und das Ladenlokal“ zur Hand zu gehen, dies auch vor dem Hintergrund eines verschlechterten Gesundheitszustandes, so ist dieser (weitere) Grund in der Kündigung vom 08.09.2017 überhaupt nicht aufgeführt. Nach dem gesamten Inhalt der Verhandlung und dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht dies auch nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Vortrag zum verschlechterten Gesundheitszustand ist bereits für sich genommen zu vage und unsubstantiiert. Ein konkreter zukünftiger Pflegebedarf geht aus dem Vortrag nicht hervor. Die Zeugin selbst hat zwar bekundet, sie und ihr Ehemann sollten dem Kläger auch in der von ihm geführten Gastronomie zur Hand gehen und ihr Ehemann sich dort einarbeiten. Dass es hierzu aber der Unterbringung in der Wohnung der Beklagten bedarf, ist weder dargetan noch geht dies aus der Aussage der Zeugin T hervor. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass sich der Gastronomiebetrieb des Klägers nicht in dem streitgegenständlichen Mehrfamilienhaus in P, sondern in Köln befindet. Ein besonderer Grund für die Unterbringung im eigenen Haus des Klägers ist daher nicht ersichtlich. Soweit der Kläger gesundheitliche Bedürfnisse geltend gemacht hat, sind diese von der Zeugin nicht als Grund für den geplanten Umzug nach P angeführt worden.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Darf das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 21/19, Urteil vom 11.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß den §§ 558ff. BGB nicht zu, da bereits die bislang vereinbarte und von dem Beklagten entrichtete Nettokaltmiete in Höhe von 226,77 EUR (5,38 EUR/qm) die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung übersteigt.

Die Kammer war befugt und gehalten, die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß §§ 287 Abs. 1, Abs. 2 ZPO auf der Grundlage des Mietspiegels 2017 zu bestimmen, obwohl das Amtsgericht seine Entscheidung auf ein von ihm eingeholtes Sachverständigengutachten über die zwischen den Parteien ortsübliche Vergleichsmiete gestützt hat. Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht an die vom Gericht des ersten Rechtszugs festgestellten Tatsachen nur dann gebunden, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellung begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dies gilt grundsätzlich auch für erstinstanzliche Tatsachenfeststellungen, die auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens getroffen wurden (vgl. BGH, Beschluss vom 2. Juli 2013 – VI ZR 110/13NJW 2014, 74, Tz. 7). Diese Voraussetzungen waren vorliegend erfüllt, da die Kammer nicht die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche Überzeugung zu gewinnen vermochte, dass die vom erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen ermittelte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete für die von dem Beklagten gemietete Wohnung entspricht:

Die Beweiserhebung und -würdigung des Amtsgerichts bindet die Kammer schon deshalb nicht, da das Amtsgericht davon abgesehen hat, seine Überzeugungsbildung unter Auseinandersetzung mit den konkreten Feststellungen des Sachverständigen und den vom Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Einwänden nachvollziehbar zu begründen. Es hat sich stattdessen darauf beschränkt, in den Entscheidungsgründen auf das eingeholte Sachverständigengutachten zu verweisen und formelhaft auszuführen, dass es diesem „bedenkenlos folge“, da es „nachvollziehbar“ und auf „wissenschaftlicher Grundlage gefertigt“ sei. Das Amtsgericht wäre aber nicht zuletzt wegen der beklagtenseits erhobenen Beweiseinreden gehalten gewesen, sich nicht im Wesentlichen begründungslos an das eingeholte Sachverständigengutachten zu binden, sondern sich ein eigenes Urteil auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen zu bilden (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 16. April 2013 – IV ZR 44/12,NJW 2014, 71, Tz. 14 m.w.N.). Daran fehlte es in jeder Hinsicht.

Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellung i.S.d. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO waren auch dadurch begründet, dass das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete allein auf Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens ermittelt hat, obwohl sich der Beklagte zu seinen Gunsten auf den – seiner Auffassung nach – qualifizierten Berliner Mietspiegel 2017 berufen hat. Auch das war nicht frei von Verfahrensfehlern, da das Amtsgericht mit dieser Vorgehensweise ohne verfahrens- oder materiell-rechtliche Rechtfertigung die – von beiden Prozessparteien beanspruchbare – gesetzliche Beweiserleichterung und -regel des § 558d Abs. 3 BGB unterlaufen hat, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 57). Die Gerichte sind aber nicht befugt, zu Lasten desjenigen, der sich auf die vom Gesetzgeber ausdrücklich geschaffene Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB beruft, von den sich aus einem Mietspiegel ergebenden Werten – auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens – abzuweichen, solange nicht dessen von einer Partei behauptete Qualifizierung im Rahmen einer Beweiserhebung mit negativem Beweisergebnis geklärt oder bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels – auf Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens – der Beweis des Gegenteils geführt ist, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben. Zur Widerlegung einer gesetzlichen Vermutung genügt es dabei gemäß § 292 Satz 1 ZPO nicht, den Gegenbeweis zu führen, also die Überzeugung des Gerichts vom Vorliegen der vermuteten Tatsache zu erschüttern. Vielmehr ist der Beweis des Gegenteils erforderlich (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. November 2004 – VIII ZR 186/03, NJW 2005, 363).

Diese Voraussetzungen waren im ersten Rechtszug sämtlich nicht erfüllt: Weder hat das Amtsgericht vor Beauftragung des Sachverständigen die zwischen den Parteien streitige Qualifizierung des Mietspiegels im Beweiswege mit einem für den beklagten Mieter negativen Ergebnis geklärt noch hat der Sachverständige im Rahmen seines über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erstatteten Gutachtens Ausführungen dazu gemacht hat, dass und warum der Berliner Mietspiegel 2017 im Falle seiner Qualifizierung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend bezeichnet. Erst recht fehlen stichhaltige Feststellungen des Sachverständigen, auf dessen Grundlage es die klagende Vermieterin vermocht hätte, den Beweis des Gegenteils zu führen, dass die im Berliner Mietspiegel 2017 bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend wiedergeben.

Bereits ausgehend davon stellte das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten keine hinreichende Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen ergaben sich unabhängig davon allerdings auch daraus, dass der Sachverständige von einer unzutreffenden Ausstattung der streitbefangenen Wohnung ausgegangen ist: So ist die streitgegenständliche Wohnung abweichend von den Feststellungen des Sachverständigen aufgrund der zwischen den damaligen Mietvertragsparteien getroffenen Zusatzvereinbarung vom 18. November 1999 als eine solche zu behandeln, die weder mit einer Kochmöglichkeit noch mit einer Spüle ausgestattet ist. Diese Wohnungsausstattung hat die Klägerin im Berufungstermin nochmals ausdrücklich unstreitig gestellt. Auch die vom Sachverständigen vorgenommene Bewertung des in der Küche befindlichen Terrrazobodens als wohnwerterhöhend unterliegt Zweifeln, da er sich insoweit weder mit dem entgegenstehen Vortrag des Beklagten noch dem Inhalt des Übergabeprotokolls vom 10. November 1999 auseinander gesetzt hat, das den Zustand des Bodens als qualitativ beeinträchtigt ausweist. Dasselbe gilt für die sachverständige Bewertung des Wohnumfeldes als „neutral“, da der beklagte Mieter eine erhebliche Fluglärmbeeinträchtigung behauptet und auch der Sachverständige festgestellt hatte, dass sich die streitgegenständliche Wohnung „tendenziell im Bereich störender Lärmimmissionen“ befinde und zudem nicht näher definierten „erhöhten Störeinflüssen“ ausgesetzt sei. Ob das Sachverständigengutachten ohnehin unverwertbar war, weil der Sachverständige die von ihm zur Wertermittlung herangezogenen Vergleichswohnungen nur anonymisiert angegeben hat, konnte davon ausgehend dahinstehen (vgl. dazu BVerfG, Beschl. v. 11. Oktober 1994 – 1 BvR 1398/93NJW 1995, 40; BGH, Urt. v. 15. April 1994 – V ZR 286/92NJW 1994, 2899; Urt. v. 3. Juli 2013 – VIII ZR 354/12NJW 2013, 2963, Tz. 22).

Die Kammer war nicht gehalten, den Sachverständigen zu den Mängeln seines Gutachtens gemäß § 411 Abs. 3 ZPO anzuhören oder gar gemäß § 412 ZPO ein neuerliches Gutachten einzuholen, da die Entscheidung des Amtsgerichts auf einer richterlichen Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete beruhte. Beruht die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts aber auf einer richterlichen Schätzung, ist das Berufungsgericht befugt, den Prozessstoff auf Grundlage der nach § 529 ZPO berücksichtigungsfähigen Tatsachen ohne Bindung an die Ermessensausübung des erstinstanzlichen Gerichts selbständig nach allen Richtungen von Neuem zu prüfen und unter Heranziehung der für geeignet erachteten Schätzungsgrundlage zu bewerten. Selbst wenn es die erstinstanzliche Entscheidung für vertretbar hält, letztlich aber bei Berücksichtigung aller Gesichtspunkte nicht für sachlich überzeugend, darf es nach seinem Ermessen eine eigene Bewertung vornehmen (vgl. BGH, Urt. v. 12. April 2011 – VI ZR 300/09NJW 2011, 1947; Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 295/15NJW 2017, 2679, Tz. 29).

Die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht beruhte auf einer Schätzung, selbst wenn dabei das Strengbeweismittel eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu Grunde gelegt wurde. Denn bei der zwischen den Parteien streitigen Anwendbarkeit des Mietspiegels geht es nicht um die Vermeidung einer Schätzung, sondern um die Frage, auf welcher Grundlage zu schätzen ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 9. August 2016 – 18 S 111/15, GE 2016, 1152; Urteil v. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, ZMR 2018, 755). Dass das vom Sachverständigen angewandte Vergleichswertverfahren ebenso auf einer – und zudem schlichten – Schätzung beruht, ergibt sich ebenfalls aus dem vom Amtsgericht eingeholten Gutachten selbst. Der Sachverständige hat dort im Rahmen der Erläuterung des Wertermittlungsverfahrens ausdrücklich bestätigt, dass bei dem von ihm angewandten Verfahren eine „statistische Unsicherheit“ verbliebe, die nicht zu einer wissenschaftlich exakten Wertermittlung führe, sondern „vergleichbar mit der Orientierungshilfe zum Mietspiegel“ lediglich zum Ausweis eines bloßen Näherungswertes.

Davon ausgehend schätzt die Kammer gemäß § 287 ZPO die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in Fortführung ihrer ständigen Rechtsprechung unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2017 mit dem aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis. Die Kammer erachtet eine Ermittlung unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 gegenüber einer solchen auf der Grundlage des Sachverständigen vorgenommenen Vergleichswertverfahren weiterhin für vorzugswürdig:

Die Überlegenheit nicht nur des qualifizierten, sondern auch die des lediglich „einfachen“ Mietspiegels, für dessen Beibehaltung sich der Gesetzgeber in § 558c BGB bewusst entschieden hat, ergibt sich bereits daraus, dass der Sachverständige regelmäßig sein Datenmaterial nicht auf einer derart breiten und repräsentativen Grundlage erheben kann, wie dies der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter möglich ist. Der Mietspiegel orientiert sich zudem an einem objektiven Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen in der Gemeinde gezahlten Entgelte darstellen soll (vgl. BVerfG, Beschluss vom 3. April 1990 – 1 BvR 268/901 BvR 269/901 BvR 270/90WuM 1992, 48; BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09NJW 2010, 2946; BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17NZM 2019, 290, Tz. 18 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 16. Juli 2015 – 67 S 120/15NZM 2015, 626). Das gilt auch für den Berliner Mietspiegel 2017, dem für rund 13.190 Wohnungen gewonnene mietspiegelrelevante Datensätze zu Grunde liegen (Methodenbericht S. 22, 26, 28), von denen wiederum 187 auf das für die streitgegenständliche Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld D 2 entfallen (Methodenbericht, S. 32). Da diese Datengrundlage die in das vom Sachverständigen verwandte Vergleichswertverfahren einbezogenen Anzahl von lediglich 15 Vergleichswohnungen um ein Vielfaches übersteigt, kommt dem Sachverständigengutachten jedenfalls kein dem Mietspiegel überlegener Erkenntniswert zu. Die vom Sachverständigen angewandte Bewertungsmethode führt zur Überzeugung der Kammer auch zu keinen im Vergleich zum Mietspiegel genaueren oder gar richtigeren Ergebnissen, da sie ausweislich des Gutachtens im Wesentlichen nicht nur von einer nur unzureichend qualifizierbaren „sachverständigen Erfahrung“, sondern zudem durch die Verwendung eines „Grobrasters“ beeinflusst ist, die jeweils auch nach den Ausführungen des Sachverständigen eine nicht unerhebliche statistische Bewertungsunsicherheit zur Folge haben. Es kommt hinzu, dass die Vergleichbarkeit der vom Sachverständigen zum individuellen Vergleich herangezogenen Wohnungen nicht hinreichend verlässlich festgestellt werden kann, da die Küchen der angegebenen Vergleichswohnungen überwiegend mit Spüle und Herd und zum Teil sogar mit einer Einbauküche ausgestattet sind, während die streitgegenständliche Wohnung eine davon negativ abweichende Ausstattung aufweist.

Schließlich spricht auch der in § 287 ZPO verkörperte Grundsatz der Prozessökonomie für die Verwendung und Verwertung des Mietspiegels im Zustimmungsprozess, während die vom Amtsgericht angeordnete Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen des damit verbundenen Kostenaufwandes von 2.821,48 EUR, dem zweifelhaften Beweiswert des Gutachtens und der nahezu einjährigen erstinstanzlichen Verfahrensdauer mit Blick auf die zwischen den Parteien im Streit stehenden Bagatellsumme von monatlich 23,17 EUR dem Grundsatz der Prozessökonomie in jeder Hinsicht zuwiderläuft.

Die Kammer lässt im Rahmen ihrer Schätzung dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 – was die Klägerin in Frage gestellt und der Sachverständige ausdrücklich offen gelassen hat – den Anforderungen des § 558d BGB entspricht. Er kann nach der gefestigten und von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zumindest als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17NZM 2019, 290, Tz. 18 m.w.N.). Dem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558dAbs. 3 BGB) zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben; die Reichweite der Indizwirkung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben ab (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 17 m.w.N.). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich – wie hier – auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; denn das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2012 – VIII ZR 46/12WuM 2013, 110, Tz. 14).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist dem Mietspiegel 2017 als jedenfalls einfachem Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beizumessen (vgl. Kammer, Beschluss vom v. 7. Dezember 2017 – 67 S 218/17NZM 2018, 118; LG Berlin, Urt. V. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, WuM 2018, 209).

Die Voraussetzungen der gesetzeskonformen Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017 sind gegeben. Die von der Klägerin erhobenen Einwände gegen den nicht an den erhöhten Anforderungen des §558d BGB, sondern an denen des § 558c BGB zu messenden Mietspiegel greifen sämtlich nicht durch:

Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. So liegt der Fall hier. Der Berliner Mietspiegel 2017 wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Mitwirkung des Landes Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, gemeinsam mit den beteiligten örtlichen Interessenvertretern von Mieter- und Vermieterseite erstellt. Soweit die Klägerin darauf verweist, nicht alle Interessenvertreter der Vermieter, sondern nur der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. habe den Mietspiegel als qualifiziert anerkannt, führt dies zu keiner abweichenden Beurteilung, da sich die Mitwirkung der Interessenvertreter ausweislich der Protokolle gemäß Anlage A des Methodenberichts auf alle Phasen des Erstellungsverfahrens des Mietspiegels erstreckte (Methodenbericht, S. 85 ff). Das reicht gemäß § 558c Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Qualifizierung als einfacher Mietspiegel aus (vgl. LG Berlin, Urt. v. 1. Februar 2017 – 65 S 292/16, WuM 2017, 144 m.w.N. (Mietspiegel 2015)). Zudem wurden die in der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmten und beschlossenen Änderungen in der Wohnlageneinstufung sowie die Form, der Ablauf und die Ergebnisse der Datenerhebung und zahlreiche methodische Änderungen bei der Datenauswertung und -ausweisung auch von den beiden weiter beteiligten Vermieterverbänden nach mehreren Beratungen auch zur Repräsentativität des zu Grunde liegenden Datenmaterials und Datenrücklaufs mitgetragen (Methodenbericht, S. 6).

Wurde der Mietspiegel aber wie hier unter Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe unter Anerkennung der gefundenen Ergebnisse erstellt, spricht nach der ständigen Rechtsprechung des BGH und der Kammer schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17NZM 2019, 290, Tz. 18 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 16. Juli 2015 – 67 S 120/15NZM 2015, 626). Ob die daraus resultierende Indizwirkung des einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt von den Einwendungen ab, die gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden. Trägt eine Partei etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, ist dem nachzugehen. Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert und der Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anderweitig zu führen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09NJW 2010, 2946). Dabei sind jedoch gegen die Wissenschaftlichkeit des Mietspiegels vorgebrachten Einwände als solche nicht geeignet, die Indizwirkung zu beseitigen, da sie lediglich die Einordnung des Mietspiegels als qualifiziert i.S.d. § 558d BGB in Frage stellen können (vgl. VerfGH Berlin, Beschluss vom 16. Mai 2018 – 171/16, WuM 2018, 411; BGH, Urt. v. 13. Februar 2019, NZM 2019, 290, Tz. 18).

Anhaltspunkte dafür, dass die beteiligten Verbände ihre Mitglieder nicht sachkundig und interessengerecht vertreten hätten, sind weder konkret vorgetragen noch ersichtlich. Keine andere Beurteilung rechtfertigt das von der Klägerin eingeholte Privatgutachten, da dieses ausschließlich zu der Frage erstattet wurde, ob der Berliner Mietspiegel 2017 wissenschaftlichen Grundsätzen genügt und damit qualifiziert i.S.d. § 558d BGB ist, nicht aber dazu, ob er hinreichende Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO sein kann. Hierzu verhält sich ebensowenig das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten. Der Sachverständige hat zwar das dort zu Grunde gelegte Vergleichswertverfahren als vorzugswürdig erachtet, ohne indes gleichzeitig die Indizwirkung des Mietspiegels durch konkrete Einwendungen gegen die Lauterkeit und Sachkunde seiner Ersteller oder die Eignung des herangezogenen Datenmaterials in Frage zu stellen. Die von der Klägerin gegen die Repräsentativität der zu Grunde gelegten Daten sowie die vorgenommene Stichprobenauswahl erhobenen Angriffe sind durch die detaillierte Dokumentation der Datensammlung und -auswertung im Methodenbericht des Berliner Mietspiegels 2017 nachvollziehbar entkräftet. Der weitere Einwand der Klägerin, die Primärdatenerhebung sei nicht auf Basis gesicherter statistischer Methoden erfolgt, da diese nicht auf einer ausreichend großen Datenmenge beruhten und bei deren Erhebung große Vermieter überrepräsentiert seien, verfängt ebenfalls nicht. Denn die Primärdatenerhebung muss bei einem einfachen Mietspiegel nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann sogar in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden oder Daten aus vorhandenen Quellen wie Wohngeldstatistiken, der Gebäude- und Wohnungszählung oder der Sammlung eines Gutachterausschusses zu Grunde gelegt werden (vgl. zu allem LG Berlin, Urt. v. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, ZMR 2018, 755 m.w.N.).

Soweit das erstinstanzlich eingeholte Sachverständigengutachten schließlich darauf verwiesen hat, die Daten des Berliner Mietspiegels 2017 seien für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 20. Juli 2017 „leicht veraltet“, führt das zu keiner der Klägerin günstigeren Beurteilung. Die Indizwirkung des Mietspiegels ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt beschränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des von §558c Abs. 3 BGB beschriebenen Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine oder die andere Richtung besteht (vgl. BGH, Urt. Vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15NJW 2017, 2679, Tz. 26). Derartige Anhaltspunkte bestehen nicht.

Unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2017 ergibt sich eine Vergleichsmiete von nicht mehr als 226,77 EUR nettokalt.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld D 2 einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,30 EUR/qm bis 8,09 EUR/qm mit einem Mittelwert von 5,93 EUR/qm aufweist. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ist vom Unterwert von 5,30 EUR/qm auszugehen, da sämtliche Merkmalgruppen negativ zu bewerten sind.

Die Merkmalgruppen 1 (Bad) und 2 (Küche) sind unstreitig negativ.

Auch in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale, selbst wenn zu Gunsten der Klägerin wohnwerterhöhend der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler zu berücksichtigen sein sollte. Diesem steht neben der unzureichender Elektorinstallation das weitere wohnwertmindernde Merkmal „Be- und Entwässerungsleitungen auf Putz“ gegenüber. Der Balkon ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da sich seine Fläche nicht auf mindestens 4 qm beläuft.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) fällt ebenfalls wohnwertmindernd ins Gewicht, da der Energieverbrauchskennwert unstreitig mehr als 155 kWh (m²a) beträgt.

Auch die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) fällt negativ aus, da die streitgegenständliche Wohnung über „keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“ verfügt. Es kann dahinstehen, ob dieses Wohnwertmerkmal bereits verwirklicht ist, wenn der Vermieter – wie hier – keine Anschlussmöglichkeit für Fahrräder innerhalb oder außerhalb des Gebäudes zur Verfügung stellt. Eine „Fahrradabstellmöglichkeit“ erfordert zumindest den Ausweis einer nicht für den allgemeinen Verkehr eröffneten Fläche, auf der Fahrräder abgestellt werden können, ohne Mitmieter oder Dritte zu behindern oder die abgestellten Fahrräder der gesteigerten Gefahr auszusetzen, von anderen Nutzern der Abstellfläche oder angrenzender Flächen entfernt, umgestoßen oder beschädigt zu werden. Über eine entsprechende Fläche verfügt das streitgegenständliche Grundstück bereits ausweislich der zur Akte gereichten Lichtbilder nicht. Soweit die Klägerin den Vortrag des Beklagten zum Fehlen einer entsprechenden Abstellmöglichkeit bestritten hat, oblag ihr über das bloße Bestreiten der negativen Tatsache hinaus eine sekundäre Darlegungslast (vgl. Kammer, Beschluss vom 26. April 2016 – 67 S 78/16, WuM 2016, 424 m.w.N.). Dieser Darlegungslast genügte nur ihr Vortrag zum schmalen Durchgangsweg zum Hof und den angrenzenden privaten Mietergärten und den Zugängen zur Müllstandsfläche. Diese Flächen stellen jedoch sämtlich keine Fahrradabstellmöglichkeit im Sinne des Mietspiegels dar, da sie für den allgemeinen Verkehr geöffnet sind und dort abgestellte Fahrräder der Gefahr der Entfernung oder Beschädigung ausgesetzt wären. Wohnwerterhöhende Merkmale sind in dieser Merkmalsgruppe nicht vorhanden. Soweit die Klägerin eine „besonders ruhige Lage“ behauptet hat, ist sie auf das erhebliche Bestreiten des Beklagten darlegungs- und beweisfällig geblieben. Ihrem Vortrag stehen zudem die Feststellungen des erstinstanzlich bestellten Sachverständigen entgegen, ausweislich derer sich die streitgegenständliche Wohnung im Bereich wohnwertbeeinflussender und die Grenzwerte für die Annahme einer besonders ruhigen Lage überschreitender Lärmimmissionen befindet. Deshalb konnte dahinstehen, ob zu Gunsten des Beklagten auch die weiteren – zwischen den Parteien streitigen – wohnwertmindernden Merkmale „Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage“ und „besonders lärmbelastete Lage“ zu berücksichtigen waren.

Ausgehend von dem nach alldem maßgeblichen Unterwert der Mietzinsspanne des Mietspiegelfeldes D 2 von 5,30 EUR/qm errechnet sich bei einer Wohnfläche von 42,15 m² eine ortsübliche Vergleichsmiete von allenfalls 223,39 EUR; der Beklagte schuldet aber bereits 226,77 EUR.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 71391 Abs. 1 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 5 GKG.

Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Voraussetzungen, unter denen ein Mietspiegel als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden kann, sind höchstrichterlich geklärt (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17NZM 2019, 290, Tz. 18 m.w.N.). Von dieser Rechtsprechung, die von der Kammer einschränkungslos geteilt wird, weicht die hiesige Entscheidung nicht ab. Die im Einzelnen divergierenden Entscheidungen der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (vgl. Urt. v. 17. Juli 2015 – 63 S 220/11, NJW 2015, 3552; v. 1. März 2019 – 63 S 230/16) gebieten keine Zulassung der Revision, da sie die Berliner Mietspiegel 2009 und 2015 betreffen, die jeweils auf anderen Datengrundlagen beruhen als der von der Kammer herangezogene Mietspiegel 2017.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist eine Mietminderung von 25% bei nächtlichen Klopfgeräuschen in der Heizungsanlage angemessen?

Die Antwort des Landgerichts Osnabrück (LG Osnabrück – 1 S 317/17, Urteil vom 11.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Osnabrück in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Mietminderung kann mit 25% bewertet werden. Dabei ist das Maß der zulässigen Minderung nicht rein rechnerisch anhand des flächenmäßigen Anteils der Räume, in denen die Störung wahrzunehmen ist, und anhand der täglichen Nutzungsdauer dieser Räume zu bestimmen (so aber LG Berlin, NZM 2000,490, beck-online). Die nächtliche Ruhephase hat wesentlichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung ist der Wohnwert erheblich beeinträchtigt (s. etwa AG Hamburg-Barmbek, 24. Januar 2003, 815 C 238/02; AG Chemnitz Urt. v. 29.6.1993 – 4 C 1080/93; AG Bremen, NZM 2012, 383). Die Kammer bewertet die Wohnwertbeeinträchtigung deshalb mit 25%.“