Begründet allein die Existenz von Schimmel einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 17/18, Beschluss vom 20.06.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Kammer weist zunächst darauf hin, dass sich die Frage nach dem Bestehen der streitgegenständlichen Ansprüche letztlich unverändert aus §536 Abs. 1 BGB heraus und dem dort verankerten gesetzlichen Mangelbegriff, sowie aus den damit korrespondieren Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast beantwortet. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB definiert sich dabei grundsätzlich als eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vereinbarten Zustand (vgl. hierzu sogleich 1.), der die Tauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch herabsetzt (vgl. hierzu sogleich 2.) (vgl. MüKo/Häublein, BGB, 7. Aufl., 2016, § 536 Rn. 3), Bezogen auf die vorliegend streitentscheidende Schimmelproblematik dürfte hierzu folgendes gelten:

1. Die danach im ersten Schritt erforderliche Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vereinbarten Zustand bezieht sich dabei nach vorläufiger Einschätzung der Kammer strikt auf den baulich-technischen Zustand des Mietobjekts. Erforderlich ist mithin ein Baufehler. Die Existenz von Schimmel allein („für sich betrachtet“) dürfte hingegen keinen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB begründen (zu den Auswirkungen auf Anforderungen an den Vortrag vgl. allerdings sogleich, Nr. 3). Dies dürfte jedenfalls aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Dezember 2018 zum Az. VIII ZR 67/18 folgen: „[…] Sie [Die Frage] würde sich hier nur stellen, wenn ein Sachmangel der Wohnung einen Schimmelpilzbefall verursacht hätte. […]“. Die Kammer weist darauf hin, dass sie sich vorbehält, insoweit erneut die Revision zuzulassen.

Im Hinblick auf den für die Festlegung einer negativen Beschaffenheitsabweichung relevanten Zeitpunkt folgt die Kammer sodann der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und legt damit grundsätzlich zugrunde, dass – vorbehaltlich des Bestehens konkreter vertraglicher Abreden – der Vermieter einen Zustand der Mietsache schuldet, der dem technischen Standard bei Errichtung des Gebäudes entspricht (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 271/17). Etwas anderes dürfte zur vorläufigen Überzeugung der Kammer allerdings gelten, wenn das Haus vor oder während der Anmietung grundlegend saniert oder Bestandteile erneuert wurden, die maßgeblichen Einfluss auf das Raumklima und die Feuchtigkeit in den angemieteten Räumlichkeiten haben (z.B. neu eingebaute Fenster mit Dreifachverglasung). In diesem Fall dürfte es auch bezüglich ggf. nicht mitsanierter Bauteile (z.B. einer von Schimmel betroffenen Fensterlaibung) auf den technischen Stand zum Sanierungszeitpunkt ankommen, weil nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf, dass das Gesamtgefüge (etwa Fensterlaibung mit „alter“ Dämmung und „neuen“ Fenstern) funktionsfähig bleibt (vgl. dazu „Trittschallentscheidung“ des BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004, Az.VIII ZR 355/03 ). Die Kammer sieht sich insoweit auch nicht im Widerspruch zur vorgenannten Rechtsprechung des BGH vom 5. Dezember 2018, da diese Konstellation dort nicht behandelt wurde. Auch insoweit dürfte es jedoch naheliegen, erneut die Revision zuzulassen, da auch diese Frage ungeklärt erscheint.

2. Liegt nach allem ein Sachmangel im obigen Sinne vor, dürfte im zweiten Schritt nach den obigen Grundsätzen erforderlich sein, dass die negative Beschaffenheitsabweichung zu einer konkreten Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit führt. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn in einer Wohnung tatsächlich Schimmel vorhanden ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 3. November 2019, Az. VIII ZR 330/09). Ist hingegen Schimmel tatsächlich nicht vorhanden, dürfte allenfalls im Ausnahmefall dennoch von einem Mangel ausgegangen werden können. In diesen Fällen bedarf es konkreten Vortrags, inwieweit die tatsächliche Gebrauchstauglichkeit durch die etwaigen Baumängel nicht nur unwesentlich herabgesetzt ist. Jedenfalls nicht gänzlich ausgeschlossen erscheint dies bei vorläufiger Einschätzung etwa in Konstellationen, in denen z.B. wegen ganz konkreter Schimmelgefahr bestimmte Möbelstücke tatsächlich vor bestimmten Wänden nicht aufgestellt werden können, obwohl hierfür nachvollziehbarer Bedarf besteht. Eine lediglich abstrakt benannte aber tatsächlich folgenlose „Gefahr von Schimmel“ ist in Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung der Kammer für sich betrachtet nicht ausreichend.

3. Zu den unter 1. und 2. dargestellten Voraussetzungen muss grundsätzlich der Mieter – nach den allgemeinen Regeln – vortragen. In entsprechender Anwendung der „Symptomrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs, genügt es nach vorläufiger Auffassung der Kammer aber, wenn der Mieter eine Mangelerscheinung vorträgt, z.B. Schimmelbefall oder Feuchtigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az. VII ZR 241/00, NJW-RR 2002, 661 [663 f.]; ebenso wohl auch BGH, Beschluss vom 10. April 2018, Az. VIII ZR 223/17, NJW-RR 2018, 647 [649]). In jenen Konstellationen, in denen eine Mangelerscheinung fehlt, ist jedoch stets vereinzelter vorzutragen, mithin konkret eine negative bauliche Beschaffenheit (z.B. eine Wärmebrücke) zu benennen und eine hieraus resultierende, konkrete Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit.

Trägt der Mieter entsprechend vor, hat sodann der Vermieter substantiiert und vereinzelt, unter Nennung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen, darzulegen, dass kein Baumangel vorliegt. Wurde das Gebäude zwischenzeitlich entsprechend der obigen Ausführungen saniert, hat die Vermieterseite hierzu im Einzelnen vorzutragen und die Einhaltung der zum Sanierungszeitpunkt geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen.

Liegt auch insoweit entsprechender Vortrag vor, obliegt sodann dem Mieter nach den allgemeinen Regeln die Beweislast für den behaupteten (Bau-)Mangel und die damit einhergehende Gebrauchsbeeinträchtigung. Dies ist nicht unbillig, da der Mieter aufgrund der substantiierten Darlegungslast des Vermieters zu den technischen Standards des Miethauses, sämtliche Informationen erhält, die es ihm ermöglichen, seinen Vortrag hinreichend konkret unter Beweis zu stellen.

4. Sofern es dem Mieter nach dem Vorgenannten gelingen sollte, einen Mangel zu beweisen, kann sich der Vermieter sodann in der letzten Stufe ggf. mit dem Argument, der Mieter hätte die Schimmelbildung durch zumutbares Verhalten verhindern können, auf einen Ausschluss der Minderung nach § 242 BGB berufen. Im Rahmen dieser Prüfung hat der Vermieter – erneut nach allgemeinen Regeln – darzulegen und zu beweisen, dass (und wie) Schimmelbildung durch ein bestimmtes Wohn- und Lüftungsverhalten vermieden werden kann; der Mieter kann ggf. darlegen, dass ihm (im konkreten Einzelfall) ein solches Verhalten unzumutbar ist. Zu betonen ist dabei, dass es dem Vermieter obliegt, vereinzelt darzulegen, welches konkrete, an den individuellen Verhältnissen der Mieterseite ausgerichtete Wohnverhalten die Mieterseite an den Tag hätte legen müssen, um die Schimmelbildung zu vermeiden.

Hat der Vermieter einen Anspruch dahingehend, eigene Rauchwarnmelder einbauen zu dürfen, wenn der Mieter bereits Rauchwarnmelder entsprechend den gesetzlichen Vorschriften eingebaut hat, die einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten, und sichergestellt ist, dass sie auch entsprechend § 48 Abs. 4 Bauo-Berlin gewartet werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 210 C 272/18, Urteil vom 31.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder gemäß §§ 555b Nr. 6, 555d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin noch gemäß §§555b Nr. 4 oder 5, 555d Absatz 1 BGB einen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder in den sechs Wohnräumen der Wohnung ###, ###, ###, ### durch die Firma ###.

Eine entsprechende Duldungspflicht der Beklagten folgt nicht aus §§ 555b Nr. 6, 555d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin. Denn nach dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass in der streitgegenständlichen Wohnung in sämtlichen Aufenthaltsräumen bereits Rauchwarnmelder installiert sind, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. In diesem Fall besteht nach § 48 Bauordnung Berlin keine Pflicht der Klägerin mehr, Rauchwarnmelder einzubauen, so dass auch eine Duldungspflicht der Beklagten nicht mehr gegeben ist.

Die Beklagten haben durch Vorlage des Anlagenkonvoluts B 2 (Bl. 76 bis 87 der Akten) sowie des Schreibens der ### vom 28. Juni 2018 (B 4, Bl. 93 der Akten) substantiiert dargelegt, dass in sämtlichen Aufenthaltsräumen ihrer Wohnung Rauchwarnmelder installiert seien, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, insbesondere der DIN 14676.

Durch Vorlage des Schriftverkehrs zwischen der Hausverwaltung der Klägerin und den Beklagten (Anlagenkonvolut B 3, Bl. 88 ff. der Akten) haben die Beklagten weiterhin substantiiert dargelegt, dass die Beklagten der Klägerseite den Zugang zu der Wohnung explizit gewährt haben. Zudem hätte es der Klägerin als Vermieterin ohnehin frei gestanden, durch Zutritt zu der Wohnung, nachzuprüfen, ob der Einbau der Rauchwarnmelder durch die Mieter entsprechend deren Vortrag erfolgt ist und ob der Zustand und die Qualität der Rauchwarnmelder – wie von den Beklagten behauptet, den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Angesichts dieser vermieterseitigen Möglichkeiten, eigene Wahrnehmungen bezüglich der mieterseitigen Rauchwarnmelder zu bilden und nachfolgend substantiiert vorzutragen, genügt das einfache Bestreiten der Klägerin bezüglich des Einbaus der Rauchwarnmelder und deren Beschaffenheit entsprechend den gesetzlichen Vorgaben, welches offenbar ins Blaue hinein erfolgte, nicht, so dass der entsprechende Vortrag der Beklagten vielmehr als zugestanden gilt, § 138 Absatz 3, Absatz 4 ZPO.

Die Beklagten haben durch Vorlage des Schreibens der Firma ### vom 07. Juli 2016 (Anlage B 3, Bl. 87 der Akten) zudem substantiiert dargelegt, dass ihre Anlage jährlich gewartet wurde und gewartet wird und die Beklagten damit ihrer Wartungspflicht nach § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin nachkommen. Das diesbezügliche Bestreiten der Klägerseite erfolgte offenbar ebenfalls ins Blaue hinein und ist hier deshalb ebenfalls nicht zu berücksichtigen. In diesem Zusammenhang ist auch zu bedenken, dass die Wartungspflicht auch bei einer vermieterseits eingebauten Rauchwarnmeldeanlage nach der genannten Vorschrift der Bauordnung Berlin den Mietern obliegt, wenn diese nicht vertraglich von der Vermieterseite übernommen wird. Auch in diesem Fall genügt als Nachweis jedoch regelmäßig eine schriftliche Bestätigung der Wartungsmaßnahmen durch eine entsprechende Firma und wäre es treuwidrig, wenn die Vermieterseite diese Wartungen ins Blaue hinein bestreiten könnte und der Mieterseite jeweils der Beweis für die Durchführung der Wartungsarbeiten obliegen würde.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch nach §§ 555b Nr. 4 oder 5, 555d Absatz 1 BGB keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder. Denn es liegt hier bei objektiver Betrachtung in dem geplanten Einbau der Rauchwarnmelder durch die Klägerin bereits keine Modernisierungsmaßnahme vor.

Eine solche Duldungspflicht folgt auch nicht aus einer weiten Dispositionsbefugnis der Klägerin als Vermieterin aufgrund des Gebrauchs ihres Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung. Nach Ansicht von Teilen der Rechtsprechung und auch des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14; BGH, Urteil vom 17. Juni 2014 – VIII ZR 290/14, zitiert nach juris) ist diese Dispositionsbefugnis zum Einbau von Rauchmeldern zwar nicht eingeschränkt, wenn der Mieter bereits eigene Rauchwarnmelder eingebaut hat. Allerdings handelte es sich in den Fällen der beiden zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs um ältere Rauchwarnmelder, die nur willkürlich gewartet wurden, so dass diese Rechtsprechung nach Auffassung des Gerichts auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen ist.

Im vorliegenden Fall führt der Einbau der klägerseitigen Rauchwarnmelder in die Wohnung der Beklagten, in der sich bereits Rauchwarnmelder befinden, welche 2012 eingebaut und im Jahr 2015 um weitere ergänzt wurden, auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht zu einem höheren Sicherheitsstandard, so dass auch nach dem klägerischen Vortrag objektiv keine Verbesserung des Sicherheitsstandards eintreten wurde und damit bereits keine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Denn nach dem Vortrag der Klägerin bestünde die Verbesserung insbesondere darin, dass dann eine einheitliche Wartung im gesamten Gebäude durchgeführt und kontrolliert werden könne. Die regelmäßige Wartung kann jedoch auch mieterseits für die von den Mietern bereits eingebauten Geräte nachgewiesen werden, so dass objektiv keine Verbesserung zu verzeichnen ist.

Das Bestreiten der Klägerin bezüglich des von Seiten der Beklagten vorgetragenen Standards ihrer Rauchwarnmelder ist aus den bereits genannten Gründen nicht zu berücksichtigen.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang hingegen, dass der Einbau der vermieterseitigen Rauchwarnmelder für die Beklagten eine Härte darstellen würde, da sie entweder – bei zusätzliche Beibehaltung ihrer eigenen Rauchwarnmelder – zweifach Wartungskosten zu zahlen hätten oder bei Entfernung der eigenen Rauchwarnmelder hohe, erst kurz zurückliegende Investitionen vergeblich getätigt hätten und einen geringeren Sicherheitsstandard in Kauf nehmen müssten.

Die Beklagten haben substantiiert dargelegt, dass ihre derzeitige kombinierte Sicherheitsanlage, insbesondere aufgrund ihrer Verbindung zu einem Sicherheitsunternehmen, welches im Bedarfsfall auch die Möglichkeit einer Innenraumkontrolle hat (Anlage B 2, Bl. 86 f. der Akten), einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleistet als die nach dem Vorhaben der Klägerin einzubauenden isolierten Rauchwarnmelder. Die Beklagten haben weiter substantiiert dargelegt, dass sie aufgrund ihrer in der Wohnung befindlichen Vermögensgüter (vgl. Anlage B 5, Bl. 94 der Akten) ein besonderes Interesse an einem hohen Sicherheitsstandard haben.

Bei den von den Beklagten eingebauten Rauchwarnmeldern handelte es sich auch um rechtmäßig getätigte Aufwendungen, die keiner vorherigen Erlaubnis der Klägerin bedurften. Denn es handelt sich bei Rauchwarnmeldern um rechtmäßig eingebrachte Gegenstände, deren Installation von § 535 Absatz 1 BGB umfasst ist (vgl. Oppermann/Steege, Anmerkung zu BGH, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14, WuM 2016, 3 ff., 6, m. w. N.).“

Ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass die ordentliche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, erfolgen darf?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 220/18, Beschluss vom 18.06.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kammer hält schließlich hilfsweise auch daran fest, dass die Eigenbedarfskündigung vom 4. Juli 2017 schon nach der ursprünglichen Mietvertragsvereinbarung an Nr. 10 der „Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)“ scheitern würde. Im Kündigungsschreiben ist zwar ein berechtigter Eigenbedarf des Klägers dargelegt, ein „besonderer Ausnahmefall“, in dem „wichtige berechtigte Interessen“ des Vermieters „eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, liegt nach dem Kündigungsschreiben aber nicht vor. Insbesondere ist nicht erkennbar, aus welchen Gründen der Kläger die Lebensumstände seines Vaters nur dadurch angemessen verbessern kann, dass er ihm die von der Beklagten genutzte Wohnung zur Verfügung stellt, die er zudem zunächst zu modernisieren beabsichtigt. Dem Kündigungsschreiben ist nicht zu entnehmen, welche alternativen Lösungen der Kläger für die Verbesserung der Wohnsituation seines Vaters in Erwägung gezogen und aus welchen Gründen er diese als unzumutbar verworfen hatte.“

Stellt die Beleidigung einer anderen Mieterin als „Fotze“ eine Straftat und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, die eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Neuruppin (AG Neuruppin – 43 C 61/18, Urteil vom 16.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neuruppin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kündigung war auch berechtigt, da der Beklagte den Hausfrieden derart nachhaltig gestört hat, dass unter Berücksichtigung aller Einzelfallumstände sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar war, §§ 543Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Unstreitig hat der Beklagte die Frau … als „Fotze“ betitelt, als beide im Treppenhaus des Mietobjekts zusammentrafen. Solche schweren Beleidigungen stellen Straftaten und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, auch wenn sie nicht gegenüber dem Vermieter, sondern anderen Hausbewohnern ausgebracht werden. Als Mitarbeiterin der Mieterin der Erdgeschossräume hält sich die Frau … regelmäßig im Haus auf und ist damit Teil der Hausgemeinschaft und unterliegt ebenfalls dem Schutzbereich des zu wahrenden Hausfriedens. Derart schwerwiegende Beleidigungen können auch schon bei einmaliger Begehung eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Eine andere Bewertung kommt nur dann in Betracht, wenn sich die Pflichtverletzung als weniger schwerwiegend darstellt, weil sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang mit einer bereits vorausgegangenen streitigen Atmosphäre erfolgt ist oder als momentane und vereinzelt gebliebene Unbesonnenheit zu bewerten ist. (LG Köln WuM 1993, 349; LG Berlin Das Grundeigentum 1991, 151; LG Berlin Das Grundeigentum 1991, 933; LG Berlin WuM 1987, 56; LG Offenburg WuM 1986, 250; Schmidt-Futterer Mietrecht 13. Aufl. Rn 187 zu § 543 BGB) Bei wechselseitigen Beleidigungen kann eine Kündigung ausscheiden, ebenso wenn der Beleidigende durch sein Gegenüber durch einen abfälligen Gesprächston oder Unhöflichkeiten provoziert worden ist. Dabei ist auch das soziale Milieu bzw. die soziale Herkunft des Beleidigers zu berücksichtigen und ob der Betroffene die Beleidigung erst nimmt. (Schmidt-Futterer a.a.O. Rn 188 zu § 543BGB) Hier wendet der Beklagte lediglich ein, die Frau … habe ihn barsch und unfreundlich sowie vorwurfsvoll aufgefordert, den Urin seiner Hundewelpen im Hausflur zu beseitigen, obwohl er schon in Begriff gewesen sei, dies zu tun. Dies allein rechtfertigt aber keine schwere Beleidigung mit Verbalinjurien der vorliegenden Art. Ohne Weiteres hielt sich die beklagtenseits dargestellte Reaktion der Frau … auch noch im Rahmen dessen, was situationsangemessen sozial üblich ist. Insbesondere hat der Beklagte nicht im Einzelnen dargetan, dass er seinerseits durch die Frau … zuvor beleidigt worden ist oder dass diese ihn in sonst unangemessener herabwürdigender Weise angesprochen hätte. Es ist deshalb nicht ersichtlich, dass sich der Beklagte in nachvollziehbarer Weise veranlasst gesehen haben könnte, die Frau … in derart schwerer Weise zu beleidigen, zumal die von dem Beklagten als Mann ausgebrachte Äußerung offenbar auch darauf abzielte, die Frau … in ihrer Eigenschaft als Frau herabzuwürdigen. Selbst bei einer unterstellten – hier ohne Weiteres nicht ersichtlichen – schlichten Persönlichkeit des Beklagten war die ausgebrachte Beleidigung deshalb aus Sicht der Frau … auch ernstzunehmen. Zwar kann dem Beleidiger zu Gute kommen, wenn es sich lediglich um einen momentanen Kontrollverlust handelt. (vgl. LG Köln WuM 1993, 349) Selbst dies entschuldigt aber keinen derart schweren Angriff auf das Ehr- und Selbstwertgefühl eines Anderen, insbesondere wenn – wie hier – dem zugrundeliegenden Anlass, nämlich ein etwaig barsches, unfreundliches und vorwurfsvolles Auftreten der Frau …, lediglich das Gewicht einer Lappalie zukommt. Dabei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass beide im selben Haus wohnen bzw. arbeiten und sich dort immer wieder begegnen können. Dies setzt ein gewisses Vertrauensverhältnis als Mindestbasis für ihren Umgang voraus. (vgl. LG Offenburg WuM 1986, 25) Bei ohne adäquaten Anlass ausgebrachten schweren Beleidigungen, die geeignet sind, das Ehr- und Selbstwertgefühl des Anderen in besonderer Weise herabzusetzen, ist auch ein dafür erforderliches Mindestvertrauensverhältnis nicht mehr gegeben.

Zwar ist der hierauf gestützten Kündigung entgegen der Grundregel des § 543 Abs. 3 BGB keine Abmahnung vorausgegangen. Bei schwerwiegenden Beleidigungen kann aber bereits ein einmaliger Vorfall auch ohne Abmahnung zur Kündigung berechtigen, wenn bereits die einmalige Beleidigung in ihrer konkreten Form ein solches Gewicht hat, dass sie das erforderliche Vertrauen zerstört. Denn zerstörtes Vertrauen kann durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden. (BGH NJW-RR 2011, 89; AG München Urteil vom 19.11.2014 542 C 16687/14 = BeckRS 2016, 12168; LG Berlin Urteil vom 15.01.1991 64 S 297/90 = Das Grundeigentum 1991, 933; Schmidt-Futterer a.a.O. Rn 189 zu § 543 BGB) Dies ist auch hier der Fall, da – wie bereits vorstehend ausgeführt – die Art der Beleidigung zeigt, dass der Beklagte die Grundvoraussetzung für ein gedeihliches Miteinander nicht beachtet, nämlich den Respekt vor der Person und der Würde des Anderen, der auch bei Interessenskonflikten und verbalen Auseinandersetzungen zu wahren ist.“

Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beeinflusst die Ausstattung einer Wohnung die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dem entsprechend kann den Wertungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel zufolge die Qualität des Bodenbelages den Wohnwert erhöhen (vgl. Berliner Mietspiegel 2017, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017, S. 6, 39 f., 86ff.) Nach dem Wortlaut der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 gilt das für die Ausstattung der Wohnung mit hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder einem gleichwertigen Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume (vgl. Merkmalgruppe 3: Wohnung).

Der Kläger übersieht im Rahmen seiner Argumentation, dass sich Dielen – obwohl sie in Berlin in Altbau-Wohnungen weit verbreitet sind – in der Beschreibung der Qualitätsanforderungen des wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmals nicht wiederfinden. Die nicht wohnwerterhöhende Berücksichtigung ist demnach die Regel.

Auch dem Interviewerhandbuch zum Berliner Mietspiegel 2017 lässt sich kein Hinweis entnehmen, dass die Arbeitsgruppe Mietspiegel Dielen generell als wohnwerterhöhendes Ausstattungsmerkmal angesehen hat. Als den ausdrücklich genannten hochwertigen Belägen gleichwertig genannt wird dort (lediglich) moderner PVC-Boden (Interviewerhandbuch, Hamburg Juli 2016, S. 33).

Danach entspricht der (hohe) Qualitätsmaßstab, den das Amtsgericht angelegt hat, den Wertungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel.

Da Dielenboden weder nach der Orientierungshilfe noch unter Berücksichtigung des Interviewerhandbuchs als hochwertiger Bodenbelag gilt; müsste er – um den „Qualitätssprung“ zum hochwertigen Bodenbelag zu schaffen – den genannten, als hochwertig anerkannten Bodenbelägen gleichwertig sein, was unter – entsprechend – engen Voraussetzungen möglich sein kann, aber mitnichten die Regel ist (Kammer, Urt. v. 16.11.2016 – 65 S 187/16, Grundeigentum 2017, 53).

Das kann bei hochwertigen, hinsichtlich der Qualität der Verlegung und des Holzes mit Parkett vergleichbaren Dielen der Fall sein, nicht aber bei Dielen, die – wie der Kläger hier selbst einräumt und durch die zur Akten gelangten Fotos belegt ist – nicht frei von Gebrauchsspuren, Unebenheiten, Fehl- und Flickstellen sind.

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht zu Recht keinen Beweis über den Umfang der von den Beklagten durch Fotos belegten Qualitätsmängel der Dielen erhoben. Schon der Vortrag der Kläger rechtfertigt die Annahme des wohnwerterhöhenden Merkmals eines hochwertigen Bodenbelages nicht.“

Führt die Aufnahme von tatsächlich nicht bestehenden Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Modernisierungsankündigungsschreiben zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 124/18, Urteil vom 06.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Wenn die Klägerin dann aber in der Anlage 4 der Ankündigung unter der Überschrift „Mitwirkungshandlung und Leistungen der Mieter“ unter anderem mitteilt, dass die Termine zur Schaffung von Baufreiheit in der Wohnung und im Keller gesondert durch Aushänge mitgeteilt würden, die Baufreiheit dann bitte zu gewährleisten sei, alle nicht bauseitigen Anbauten in und an der Wohnung zu beseitigen und Anpflanzungen in etwaigen Gärten in einer Breite von ca. 2 m ab Hauswand herauszunehmen seien, so handelt es sich um eine Fehlinformation, die nicht nur den Regelungen in §§ 555a Abs. 3, 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 6, 7 BGB widerspricht, sondern auch dem anerkannten Grundsatz, dass sich dem Begriff der Duldung schon seinem Wortsinn nach keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit entnehmen lässt, die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters – über die Gewährung des Zugangs zu den vermieten Räumen hinaus – aktiv zu unterstützen; der Begriff der „Duldung“ beschreibt passives Verhalten (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 20117, § 555d Rn. 17; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 555d Rn. 2; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 555a Rn. 10 Staudinger/V Emmerich (2018) BGB § 555d Rn. 4; Kammer, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15, NJW 2016, 2582).

Die Klägerin informiert die Beklagte damit unzutreffend über die auf sie zukommenden Belastungen mit der Folge, dass ihr eine sachgerechte Beurteilung der Lage gerade nicht ermöglicht wird, denn sie geht – aufgrund der Fehlinformation – von einer unrichtigen Tatsachengrundlage aus.

Es liegt auf der Hand, dass es für den einzelnen Mieter einen erheblichen Unterschied macht, ob er die erforderliche Baufreiheit einschließlich etwaiger (De-)Montagearbeiten in dem von der Klägerin vorgegebenen Zeitfenster selbst zu schaffen hat oder auf eigene Kosten gewährleisten muss oder – wie es der Rechtslage entspricht – der Vermieter dafür verantwortlich ist.

Wird der Umfang der Maßnahmen – hier unter anderem der mehrwöchige Ausschluss der Nutzbarkeit von Bad und Küche – sowie die Empfehlung der Klägerin, während der Bauarbeiten in ein nicht näher bezeichnetes Ausweichquartier umzuziehen in die vom Mieter zu treffende Beurteilung einbezogen, so ist die Fehlinformation der Klägerin geeignet, den Mieter zu veranlassen, sich für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes zu entscheiden.

Wenn er denn die umfangreichen, von der Klägerin verlangten Mitwirkungshandlungen ausführen muss, die zu großen Teilen auch bei einem Auszug anfallen würden, mag es ihm sinnvoller erscheinen, auszuziehen, um damit wenigstens die weiteren Unannehmlichkeiten bzw. die mit der Durchführung der Maßnahmen verbundenen Provisorien zu vermeiden. Dass es für den Mieter auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin derzeit schwierig ist, eine Ersatzwohnung zu finden, ist für die Frage der Wirksamkeit der Ankündigung gemessen an den für alle Wohnungsmärkte geltenden Regelungen der §§ 555a ff BGB ohne Belang.

Die Kammer überspannt damit auch nicht etwa die formellen Anforderungen an die Ankündigung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter; das Gegenteil ist der Fall. Der Klägerin wird kein „Mehr“ an Informationen abverlangt, sondern – im hier gegebenen Fall – ein „Weniger“, genauer gesagt, die Beschränkung auf die nach §§ 555a, 555c BGB vorgegebene Information bzw. eine zutreffende Information des Mieters.

Ebenso wie ein Zurückbleiben hinter den Informationsanforderungen der §§ 555a, 555c BGB dazu führt, dass die Ankündigung ihren Zweck nicht erfüllen kann, verhält es sich mit einer Ankündigung, die – wie die der Klägerin – tatsächlich nicht bestehende Verpflichtungen als auf den Mieter zukommende Belastungen darstellt. Letztere birgt zusätzlich die Gefahr, dass der Mieter aufgrund der Fehlinformation veranlasst wird, das Mietverhältnis zu beenden. Eine solche Interpretation (des Zweckes) der Ankündigungspflichten ließe sich mit dem aus Art. 14 GG abgeleiteten Schutz des vertragstreuen Mieters vor einem Verlust der Wohnung, einschließlich des Schutzes vor einem „Hinausmodernisieren“ nicht vereinbaren (vgl. BGH, Beschl. v. 19.02.1992 – VIII ARZ 5/91, MDR 1992, 476, [477]; BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035). Den Stellenwert dieses Schutzes hat der Gesetzgeber mit dem am 29. November 2018 in 2./3. Lesung verabschiedeten Mietrechtsanpassungsgesetz betont (vgl. BT-Ds. 19/4672, S. 2, 12, 36).

Der Klägerin, einer als Aktiengesellschaft organisierten Großvermieterin sollte dieses „Weniger“ an Informationen bzw. die Beschränkung auf zutreffende Angaben ohne weiteres möglich sein.

b) Die Aufnahme von (tatsächlich nicht bestehenden) Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Ankündigungsschreiben führt zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung, denn der „Mangel“ betrifft – wie ausgeführt – unmittelbar die Beurteilungsgrundlage des Mieters im Rahmen seiner Entscheidung über die Abgabe der von der Klägerin verlangten Einverständniserklärung, eines Widerspruchs oder einer Kündigungserklärung.

Denn bei verständiger Betrachtung des Gesamtinhaltes des Schreibens muss dessen Adressat, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, § 13 BGB, davon ausgehen, dass er sich mit Abgabe der dem Schreiben in der Anlage 6 vorformulierten „Einverständniserklärung“ zugleich wirksam verpflichtet, auch die von der Klägerin formulierten Mitwirkungshandlungen und Leistungen zu erfüllen.

c) Ob und inwieweit insbesondere hinsichtlich der Maßnahmen unter Ziff. 1) c) der zudem von der Beklagten erhobene Härteeinwand greift, kann vor dem Hintergrund der Unwirksamkeit der Ankündigung offen bleiben. Die Kammer hat bereits entschieden, dass der Vermieter mit Blick auf den Verfassungsrang des Besitzrechtes des Bestandsmieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung gehalten ist, die in den Blick genommenen Maßnahmen schonend und rücksichtsvoll auszuführen. Das Mietrecht schützt den vertragstreuen Mieter weitreichend vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug seiner Wohnung und erlaubt dies nur im Ausnahmefall (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2017 – 65 S 301/15, NJW 2016, 2582 = WuM 2016, 282). Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind und die Klägerin einen Anspruch auf den alternativlos in den Raum gestellten Umzug der Beklagten in ein von ihr gestelltes Ausweichquartier hat, dies über mehrere Wochen, bedarf keiner Entscheidung.“

Ist von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß nicht überschritten wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 303/17, Urteil vom 08.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmbelästigung, auf Feststellung einer Mietminderung oder auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlten Mietzinses.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass ein Mangel der Mietsache, der deren Tauglichkeit für den vereinbarten Zweck, nämlich das Wohnen, in nicht unerheblichem Maße beeinträchtigt, vorliegt. Vielmehr geht die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass in der Wohnung vernehmbare „Geräusch- und Erschütterungskulisse“ nicht das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteigen.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12 und vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze haben die Parteien des gegenständlichen Rechtsstreits zwar keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der (hinzunehmenden) Belastung der Wohnung mit Lärm und Erschütterungen getroffen. Die Klägerin weist in der Berufung aber zutreffend darauf hin, dass nach der zwischen den Parteien in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung nicht nur generelle Ruhezeiten von 20 bis 7 Uhr und von 13 bis 15 Uhr gelten, sondern Mieter auch gehalten sind darauf zu achten, dass Kinder in der Wohnung bei ihren Spielen auf Hausbewohner Rücksicht nehmen. Zutreffend weist die Klägerin weiter darauf hin, dass Kinderlärm aus Nachbarwohnungen nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität von Mitmietern hinzunehmen ist, nur weil er eben von Kindern stammt. Grundsätzlich ist bei einer jeden Art von Lärm – auch von Kinderlärm – auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist jedoch nach Überzeugung der Kammer gerade das behauptete derartige Ausmaß einer andauernden Lärmbeeinträchtigung, dass das als sozialadäquat hinzunehmende Maß an von Kindern ausgehenden Lärm übersteigt, nicht gegeben.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass er lediglich Feststellungen ab 2017 treffen kann. Er hat zwar bestätigt, dass er die Kinder nachmittags, wenn diese nachhause kämen, hörte, jedoch der Lärm ihn nur manchmal beim Arbeiten störe. Ferner sei der Lärm nicht so laut gewesen, dass er einzelne Worte habe verstehen können. Er sei an mindestens 3 Tagen in der Woche bei der Klägerin zum Arbeiten. Im gesamten Zeitraum, in welchem er Wahrnehmungen treffen könne, habe er auch zweimal das Schreien eines Kindes gehört. Die Gläser in den Schränken hätten bei Einzelfällen, in welchen es zu besonders lautem Stampfen käme, auch schon mal geklirrt. Die Kammer hält derartige Beeinträchtigung als noch im Rahmen des sozialadäquaten. Dass Kinder generell wahrnehmbar sind, liegt auf der Hand. Ebenso ist es bei derartigen Altbauten, die Dielenboden haben, gerichtsbekannt, dass diese bei einem Rennen von Kindern oder Springen schwingen und sich dies derart in die angrenzenden Wohnungen überträgt, dass dort Gegenstände leicht vibrieren. Der Zeuge hat jedoch ebenfalls angeben, einzelne Worte nicht zu verstehen, weshalb nicht eine derartige Geräuschintensität erreicht sein kann, die es ermöglicht, den Inhalt von Gesprächen wahrzunehmen. Ferner hat er angegeben, dass die Geräusche ihn nur gelegentlich beim Arbeiten, das eine höhere Konzentration erfordert als das bloße Wohnen, störten. Dass es bei Kindern in der Wohnung gelegentlich auch zu derartigen Spitzen kommen kann, die in einem Einzelfall eine intensive Geräuschbeeinträchtigung begründen, hält sich jedoch ebenfalls nach Auffassung der Kammer im Bereich des hinzunehmenden Sozialadäquaten. Im Übrigen hat der Zeuge lediglich an etwas mehr als der Hälfte der Zeit überhaupt Geräusche wahrgenommen. Auch am Wochenende, wenn er in der Wohnung arbeite, seien nur manchmal Geräusche zu hören. Weitere konkrete Angaben konnte der Zeuge hinsichtlich der Zeiten jedoch nicht machen.

Die Zeugin ### hat hingegen ausgesagt, lediglich an drei Terminen überhaupt Lärm wahrgenommen zu haben und zwar in Form von Rennen und Poltern. Sie habe jedoch auch zu anderen, nicht näher eingrenzbaren Zeitpunkten, die jedoch jedenfalls nach 2012 lagen, keinen Lärm wahrgenommen. Ferner habe sie sich lediglich stets eine Stunde nachmittags in der Wohnung aufgehalten. Auch aus dieser Aussage ist nach Auffassung der Kammer keine andauernde Lärmbeeinträchtigung zu schließen. Dass ein Rennen über einen Dielenboden im Altbau wahrnehmbar ist, kann unterstellt werden. Nach Auffassung der Kammer liegt in einem gelegentlichen Rennen von Kindern jedoch kein Verhalten, dass eine Lärmbeeinträchtigung über das normale Maß hinaus begründet.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass sich seine Wahrnehmungen über den vond en Streithelfern ausgehenden Lärm auf solche aus dem Treppenhaus beschränken. Zum Beweisthema könne er nichts sagen.

Die Zeugin ### hat zwar eine Lärmbeeinträchtigung im Jahre 2018 beschrieben, jedoch lediglich zu einem kurzen Zeitpunkt. Sie habe an einem Tag in der Wohnung übernachtet. Abgesehen von der einen Lärmbeeinträchtigung habe sie jedoch in der übrigen Zeit keine Geräusche wahrgenommen. Nach Auffassung der Kammer ist diese Wahrnehmung aus dem Jahr 2018 nicht geeignet, eine andauernde, sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkende Lärmbeeinträchtigung, wie von der Klägerin behauptet, zu belegen. Im Gegenteil konnte die Zeugin, die sich insgesamt eine Nacht und zwei Tage in der Wohnung aufgehalten hat mit Ausnahme des wahrnehmbaren Lärms am Morgen keine weiteren Geräusche bezeugen.

Auch die Zeugin ### hat angegeben, sich 8 Monate im Jahr 2015 etwa 3-4 Mal wöchentlich in der Wohnung zum Arbeiten aufgehalten zu haben. Sie habe hierbei lediglich allgemeinen Kinderlärm wahrgenommen, der nicht besonders auffällig gewesen sei. Lediglich zu etwa 4 Terminen sei es ein bisschen lauter gewesen.

Dies entspricht nach Auffassung der Kammer auch den vorigen Zeugenaussagen. Auch die Kammer geht davon aus, dass mehrere Kinder in der darüber liegenden Wohnung in einem Altbau grundsätzlich im Alltag wahrnehmbar sind und es vereinzelt, etwa bei einem heftigen Streit, bzw. bei Anlässen wie einem Kindergeburtstag etc. auch zu Beeinträchtigungen kommen kann, die das hinzunehmende allgemein übliche Maß übersteigen, derartige Spitzen jedoch ebenfalls sozialadäquat sind und nicht eine allgemeine andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache begründen, auch, wenn sie regelmäßig in Abständen auftreten mögen.

Auch die Zeugin ### hat störenden Lärm lediglich zu einzelnen Zeitpunkten im Jahr 2016 anlässlich eines Streits der Kinder angegeben. Sie hat ferner bekundet, dass die Klägerin generell unter den Geräuschen der Kinder litt, somit zwar eine subjektive Beeinträchtigung vorliegen mag, jedoch auch nach Auffassung der Kammer sich eine einzig maßgebliche objektive Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen ließ. Sie hat ferner angegeben, dass sie den Lärm zwar wahrgenommen habe, nicht jedoch, dass sie ihn auch als störend, oder über das übliche Maß hinausgehend wahrgenommen habe. Vielmehr hat sie dagegen bekundet, dass es sich um die übliche Lautstärke von Kindern, die in einem Altbau lebten, handele.

Zwar hat die Zeugin ### dagegen angegeben, dass der Lärm, dessen Intensität sie auch gut einordnen könne, da sie selbst 4 Kinder habe, über das normale Maß hinaus laut gewesen sei, jedoch hat sich die Zeugin lediglich einen Tag in 2017 im streitgegenständlichen Zeitraum in der Wohnung aufgehalten, weshalb zugunsten der Klägerin unterstellt werden kann, dass es an diesem Tag zu Lärmbeeinträchtigungen, die das übliche Maß übersteigen, gekommen sei, ohne, dass sich daraus die durch die Klägerin behauptete andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung, insbesondere seit 2012 ergebe. Wie bereits ausgeführt, liegt auch eine, dass übliche Maß übersteigende Lärmbeeinträchtigung zu einzelnen Zeitpunkten im Rahmen des sozialadäquaten Hinzunehmenden.

Keiner der Zeugen, an deren Glaubwürdigkeit keine Bedenken bestehen, konnte Angaben zu einem Zeitraum vor 2015 machen. Im Übrigen haben sämtliche Zeugen lediglich von den Kindern anlässlich normalen Verhaltens, wie gelegentlichem Rennen und auch Springen, bzw. lauterem Sprechen oder Streiten ausgehende Geräusche, nicht jedoch die durch die Klägerin behaupteten familiären lautstarken Auseinandersetzungen, die auch durch ein Schreien der Erwachsenen geprägt sein sollen, bestätigt. Ferner hat nach Auffassung der Kammer keiner der Zeugen eine über einen längeren Zeitraum konstant und damit nicht mehr übliche Lärmbelästigung bezeugt. Selbiges gilt für die Art der Geräusche, welche auch durch die Zeugen selbst gerade üblichem Verhalten der Kinder zugeordnet werden, wahrgenommen.

Dafür spricht auch die Aussage der Streithelferin, welche die Kammer ebenfalls trotz des eigenen Interesses am Ausgang des Rechtsstreits für glaubwürdig hält. Diese hat glaubhaft und auch unangegriffen bekundet, dass sich die Familie in der Woche ohnehin abgesehen von der Nachtruhe nur in einem kurzen Zeitraum in der Wohnung aufhält. Dass es in diesen typischen Zeiten, morgens, bevor die Familie das Haus verlässt und am späten Nachmittag bis zum Schlafengehen zu Geräuschen, teilweise auch Lärm kommt, liegt auf der Hand. Inbesondere ist die Kammer davon überzeugt, dass dieser auch subjektiv durch die Klägerin deshalb als störend wahrgenommen wird, weil den überwiegenden Teil des Tages und – was unstreitig ist – während der Nachtruhe, keinerlei Geräusche wahrnehmbar sind.

Da bereits keine, eine Gebrauchsbeeinträchtigung begründende Lärmbelastung der streitgegenständlichen Wohnung vorliegt, kann dahinstehen, ob der Trittschallschutz den technischen Vorgaben entspricht, da sich selbst, zugunsten der Klägerin einen mangelnden Trittschallschutz unterstellt, dieser sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gebrauchswertmindernd auswirkt.“

Muss bei einer gemeinsam angemieteten Wohnung im Innenverhältnis der Zurückbleibende die Miete alleine tragen, wenn sich beide Mieter einig sind, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 14/19, Urteil vom 18.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. c) aa) wie folgt aus: „Grundsätzlich sind sich Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Teilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, § 426 Abs. 1 S. 1. Dies würde vorliegend grundsätzlich bedeuten, dass im Innenverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten jeder der Parteien die Hälfte der Kosten aus dem Mietverhältnis zu tragen hätte. Etwas anderes gilt dann, wenn etwas anderes vereinbart war.

Haben beide Partner den Mietvertrag unterzeichnet, so sind sie beide Mieter. Zieht einer der Partner freiwillig aus, so haftet er gegenüber dem Vermieter weiter für den Mietzins, und zwar in voller Höhe (§ 421 BGB). Für das Verhältnis der Mieter untereinander gilt die Regelung des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach müssen die Mieter die Miete zu gleichen Teilen tragen. Allerdings können die Mieter etwas Anderes vereinbaren. Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden. Sind sich die Mieter einig, dass einer von ihnen die Wohnung weiter nutzen und der andere ausziehen soll, so kommt damit i. d. R. zum Ausdruck, dass der Zurückbleibende die Miete alleine tragen muss (Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. Randnummer 380a, beck-online).

Gilt die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagte schuldet die restlichen 1260,80 Euro aus den objektiv falschen Abrechnungen, da die Beklagte nicht beweisen hat, fristgerecht Einwendungen hiergegen erhoben zu haben. Es ist weder substantiiert vorgetragen, dass sie innerhalb der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben hat, noch hat sie hierfür irgendeinen Beweis angetreten.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter von preisfreiem Wohnraum seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Versäumt der Mieter die Frist, kann er „Einwendungen nicht mehr geltend machen“ (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB), wobei streitig ist, wie diese Rechtsfolge dogmatisch einzuordnen ist (Blank DWW 2009, 91 (93); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019; Kap. H Rn 253). Der Sinn und Zweck der Ausschlussfrist liegt darin, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen (BGH NZM 2010, 470). Nach Ablauf der Frist gilt diese daher, soweit keine Einwendungen erhoben wurden, als richtig (BT-Drucks. 14/4553 S. 87; Zehelein NZM 2014, 369 (370). Nach Blank (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 217) entsteht nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine neue selbständige Anspruchsgrundlage. Nach Artz (Staudinger/Artz, BGB, Neubearbeitung 2018, § 556 BGB Rn. 131) hat der Mieter nach Ablauf der Frist keinen Anspruch auf eine neue Abrechnung oder auf Rückzahlung zuviel entrichteter Vorauszahlungen. Die Abrechnung ist für ihn verbindlich (Schmid ZMR 2001, 761, 768; ders ZMR 2002, 727, 729; aM Lützenkirchen NZM 2002, 512, 514).

Im Ergebnis können die Vermieter aus Ihrer falschen Abrechnung Zahlung verlangen.

Hinsichtlich des Bestreitens des Abrechnungsschlüssels entgegen der vertraglichen Vereinbarung und hinsichtlich der Gesamtwohnfläche des Hauses gilt der Einwendungsausschluss bereits vom Wortlaut her.

Auch wenn der Wortlaut des § 556 Abs. 3 eher dafür spricht, den Einwendungsausschluss nicht auf solche Positionen zu beziehen, die überhaupt nicht Betriebskosten sein können, so spricht zumindest der Sinn und Zweck der Regelung dafür, dass die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten gilt, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können (BGH NJW 2016, 2254).“

Genügt in der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Kläger können von der Beklagten gem. § 535, § 556 BGB i.V.m. den Vereinbarungen des Mietvertrages die Zahlung von 819,88 Euro aus den beiden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 und 2016 verlangen.

Es liegt eine wirksame Vereinbarung über die Betriebskostentragungspflicht vor. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH NJW 2016, 1308).“