Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann der Mieter seinem Vermieter die Art und Weise der Wiederherstellung des schimmelfreien Zustands vorschreiben?
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 20 C 305/18, Urteil vom 25.05.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung aus: „Die Klägerin hat keinen Beseitigungsanspruch wegen der von ihr behaupteten und von der Beklagten bestrittenen „unzulässigen Wärmebrücken“. Eine solche Beseitigung ist grundsätzlich nicht geschuldet (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.03.2018 – 65 5 245/17 in GE 2019, 60). Die Beklagte als Vermieterin schuldet die Wiederherstellung des schimmelfreien Zustandes der überlassenen Räumlichkeiten. Wie die Beklagte diesen Zustand herstellt, steht in ihrem Ermessen, § BGB § 903 BGB, Art. GG Artikel 14 GG. Der Mietvertrag und die Verpflichtung des Vermieters aus § 535 BGB begründen kein generelles Recht des Mieters, dem Vermieter die Art und Weise der Mangelbeseitigung vorzugeben. Sein Ermessen unterliegt insoweit Einschränkungen, als dass Maßstab einer Mangelbeseitigung die Wiederherstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes ist und der Mieter nicht Belastungen ausgesetzt werden darf, die sein Besitzrecht an der Wohnung über das zumutbare einschränken. Die Frage, wie weit die Instandsetzungspflicht des Vermieters reicht, insbesondere die Frage, ob sie sich auf die Beseitigung der Ursache eines Mangels erstreckt, lässt sich nicht allgemein und losgelöst von den Umständen des Einzelfalls beantworten, wie auch sonst bei der Ausübung von Ermessen und der Wahrnehmung von Rechten, die durch die Rechte Dritter – kraft Vertrages und/oder Gesetzes – eingeschränkt sind. Konkreter Sachvortrag, der auf eine Einschränkung des Ermessens der Beklagten bezüglich ihrer Entscheidung für die gewählte Art und Weise der Mangelbeseitigung hindeutet, fehlt. Die Klägerin selbst trägt nicht konkret vor, dass vergleichbare Erscheinungen in der Vergangenheit mit Beginn ihres Mietverhältnisses überhaupt oder zeitnah nach dem Fensteraustausch in ihrer Wohnung aufgetreten sind oder nach dem 26.09.2019 wieder zu Tage getreten seien. Auszuschließen hat sie zudem eine Mitverursachung durch ihr eigenes Wohlverhalten mit dem Ergebnis, dass ausschließlich bauseitige Ursachen bestehen. Daran fehlt es hier. So bestreitet die Beklagte eine Mitursächlichkeit durch einen Wasserschaden in der Wohnung über der streitgegenständlichen Wohnung, ohne dass die Klägerin im Einzelnen darstellt, wann dieser Wasserschaden dort in welchem Umfang eingetreten sein soll. Ihre Vermutungen zu Eingriffen in die Bauhülle infolge des Neueinbaus von Fenstern in ihrer Wohnung 1998 reicht dafür ebenso wenig aus, weil weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass diese Umbaumaßnahmen nicht den maßgeblichen Vorschriften entsprochen hätten bzw. es sich um solche Baumaßnahmen handelte, die nach der Verkehrsanschauung dazu führten, dass grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab nicht mehr anzulegen wäre als Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens. Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder gegebenenfalls zugleich der Modernisierung dienen, kann im Grundsatz nicht mehr beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich bleiben. Da die von der Klägerin beschriebenen Veränderungen in ihrem Wohnzimmer erst 2017 und nicht zeitnah nach dem Austausch der Fenster aufgetreten sind, ist nicht plausibel, dass diese bauseitigen Veränderungen ausschließlich ursächlich gewesen sein können und nicht auch das eigene Wohlverhalten der Klägerin. Zumal die von ihr als Anlage K 6 eingereichten Protokolle zu ihrem konkreten Heizverhalten keine Angaben erhalten und lediglich die Temperatur angeben, die zu den Lüftungszeiten gemessen wurde, ohne dass angegeben ist, wo diese Temperaturmessungen stattgefunden haben. Hinreichend konkrete Angaben werden nicht gemacht, um das Wohnverhalten der Klägerin als (Mit-)Ursache auszuschließen. Gleiches gilt für das von ihr eingeholte Kurzgutachten. So stellt der Gutachter fest, dass „ursächlich für den Schimmelpilzbefall (…) eindeutig die niedrigen Oberflächentemperaturen der Außenwände, auf denen die Luftfeuchtigkeit kondensiert (…)“ sind. Dass diese Luftfeuchtigkeit auf ein wohnverhalten der Klägerin zurückzuführen sein könnte, schließt der Gutachter mit den am 20. März 2018 gemessenen Werten deshalb aus, weil aus ihnen “ (…) eindeutig geschlossen werden (…)“ könne, „dass der Jahreszeit entsprechend gut geheizt und gelüftet wird (…)“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist das Vorhandensein bzw. Fehlen einer Spüle als am Wohnungsmarkt den Mietpreis beeinflussende Ausstattung anzusehen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 19/20, Urteil vom 01.07.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) cc) wie folgt aus: „Die abweichende Bewertung der Gebäudebeschaffenheit und -ausstattung durch das Amtsgericht wirkt sich jedoch nicht zugunsten der Beklagten aus, denn zu Recht beanstanden die Kläger, dass das Amtsgericht die unstreitig nicht vorhandene Spüle im Rahmen der Bewertung der Ausstattung der Küche (Merkmalgruppe 2) nicht berücksichtigt hat. Ob und mit welchem (finanziellen) Aufwand ein Mieter eine fehlende Ausstattung selbst anschaffen kann, ist im Rahmen der in § 558 Abs. 2 BGB vom Gesetzgeber definierten, die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete beeinflussenden Kriterien ersichtlich irrelevant. Anders als das Amtsgericht bewertet die Arbeitsgruppe Mietspiegel, der Mieterwie auch Vermieterverbände angehörten und zu deren (insoweit fehlender) Sachkunde sowie Erfahrung das Amtsgericht nichts mitteilt, das Vorhandensein bzw. Fehlen einer Spüle – anders als das Amtsgericht – als am Wohnungsmarkt den Mietpreis beeinflussende Ausstattung im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies ergeben die auch dem Amtsgericht zugänglichen Materialien zum Berliner Mietspiegel 2017 (F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017). Die bereits im Rahmen für die Datenerhebung maßgeblichen Ausstattungsmerkmale und ihre Berücksichtigung nach Auswertung der Daten wurden in den Sitzungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel ausweislich der Protokolle der Arbeitsgruppensitzungen diskutiert und beschlossen (F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017, S. 88ff).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Steht § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bin einem vor dem Senatsbe­schluss vom 18.06.2019 zugegangen Mieterhöhungsverlangen, dessen Wirkung der Vertragsänderung erst nach dem Stichtag eintritt, entgegen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 99/20, Urteil vom 30.07.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. c) wie folgt aus: „§ 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten nicht entgegen.

Nach § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist – vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen – eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen datiert vom 12. Juni 2019.

Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558bAbs. 1, 2 BGB (iVm § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.05.2020 – 65 S 233/19, zVv; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 04.03.2020 – 213 C 136/19, Schultz, Grundeigentum 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; aA LG Berlin [ZK 67], Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.06.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.

Dem Ansatz zugrunde liegt, dass der Landesgesetzgeber mit dem in § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln definierten Stichtag ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.01.2020, S. 6) verhindern wollte, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Er sah die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen könnten, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Aus Sicht der Kammer greifen die den o. g. Entscheidungen des BGH und der Kammer zugrunde liegenden Erwägungen auch, wenn das Mieterhöhungsverlangen vor dem Stichtag erstellt worden ist, die Wirkung der Vertragsänderung – wegen § 558b Abs. 1 BGB (iVm § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt (vgl. Kammer, Urt. v. 10. Juni 2020 – 65 S 55/20).

Ein Mieterhöhungsverlangen, das vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 abgefasst wurde, begründet die vom Landesgesetzgeber beschriebene Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist – in beiden Fällen – in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.

Der Landesgesetzgeber geht in der Begründung des Gesetzentwurfes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung davon aus, dass (erst) ab dem 18. Juni 2019 mit dem Beschluss der „Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz (Mietendeckel)“ durch den Senat und dessen – eben deshalb veranlasster – Veröffentlichung öffentlich bekannt war, dass der Tag des Senatsbeschlusses als Anknüpfungspunkt für das künftige in § 3 Abs. 1 MietenWoG geregelte Verbot dienen soll. Frühestens ab diesem Zeitpunkt waren Inhalte der beabsichtigten Regelungen in ihren Umrissen vorhersehbar (vgl. LT-Drs. 18/2347, S. 24).

Die zuständige Senatsverwaltung wurde auch erst mit dem Senatsbeschluss mit der Erarbeitung eines Gesetzentwurfes beauftragt und damit die Einleitung des (förmlichen) Gesetzgebungsverfahrens für einen „Mietendeckel“ konkret in Aussicht gestellt. Im Zeitpunkt des Senatsbeschlusses vom 18. Juni 2019 gab es noch nicht einmal einen Referentenentwurf; dieser lag erst Ende August 2019 vor.

Unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten ist es nicht vertretbar, an den Beginn der allgemeinen (politischen) Diskussion eines Regelungsthemas so weitreichende Rechtsfolgen zu knüpfen – wie hier – ein an den Vermieter gerichtetes Verbot, seinen Anspruch aus geltenden Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts des BGB zu verfolgen. Eben dies war – den Gesetzesmaterialien zufolge – auch nicht der Sinn und Zweck der Stichtagsregelung. Zudem hat der Landesgesetzgeber sich ausdrücklich im Rahmen der verfassungsrechtlichen Grenzen bewegen wollen, die der Grundsatz des Vertrauensschutzes und das Verhältnismaßigkeitsprinzip ihm auch bei unterstellter Annahme einer unechten Rückwirkung setzen (vgl. Änderungsantrag v. 21. Januar 2020, aaO, S. 6).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist es bei der Zustimmung zu einer Bruttomieterhöhung unschädlich, wenn in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthal­tenen Betriebskosten fehlt, wenn die begehrte Bruttokaltmiete noch unter dem Spannenunterwert des einschlägigen Mietspiegelfelds liegt?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 99/20, Urteil vom 30.07.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete der Wohnung mit einer Größe von 86,88 m2 von bisher monatlich 368,58 Euro (4,24 Euro/m2) auf 423,87 Euro (4,88 Euro/m2) mit Wirkung ab 1. September 2019 aus § 558 Abs. 1 BGB.

a) Ohne Erfolg halten die Beklagten an ihrer Auffassung fest, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam sei, weil unklar geblieben sei, ob (unzulässigerweise) eine Änderung der Mietstruktur vorgenommen worden sei, zudem die Angabe des Betriebskostenanteils zwingend gewesen sei, um die Vergleichbarkeit mit dem Berliner Mietspiegel herzustellen, der nur Nettokaltmieten ausweise.

Ob die Auffassung der Beklagten zutrifft, dass ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist, wenn der Vermieter damit weitere Änderungen des Mietvertrages – wie eine Änderung der Mietstruktur – anstrebt, kann hier offenbleiben (ebenso offengelassen: BGH, Urt. v. 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06; zweifelhaft auch wegen: BGH, Urt. v. 20.01.2010 – VIII ZR 141/09, das von der Möglichkeit der Nachbesserung im Prozess ausgeht).

Den Maßstäben des BGH entsprechend (Urt. v. 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06) wird in dem Mieterhöhungsverlangen für den Erklärungsempfänger hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Mietstruktur nicht geändert werden soll. Bei einer etwa bereits außergerichtlich erteilten Zustimmung wäre das Erhöhungsverlangen auch ungeeignet, eine solche herbeizuführen. Es wird ein neuer Quadratmeterpreis von 2,83 Euro (x 86,88 m2 = 245,87 Euro) genannt, der ersichtlich von der genannten Ausgangsmiete abweicht; folgerichtig wird nachfolgend die verlangte Miete sodann ausdrücklich als Bruttokaltmiete bezeichnet und in der Folgezeile – fett gedruckt – als ab 1. September 2019 geschuldete Gesamtmiete aufgeführt.

Unschädlich ist, dass in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt. Rechtsfehlerfrei stellt das Amtsgericht fest, dass es dieser Angaben nicht bedarf, wenn die begehrte Bruttokaltmiete – wie hier – unter dem Spannenunterwert des unstreitig zugrunde zu legenden Mietspiegelfeldes – hier J 1 – liegt. Der Ansatz des Amtsgerichts entspricht der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06). Unabhängig davon konnten die Beklagten dem Erhöhungsverlangen den von der Klägerin zugrunde gelegten Betriebskostenanteil aus der Differenz zwischen dem angegebenen neuen Quadratmeterpreis und der ab 1. September 2019 verlangten Bruttokaltmiete ersehen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann ein Vermieter aus einer 16 Monate vor Beginn der am Mietobjekt beabsichtigten Maßnahmen ausgesprochenen Modernisierungsankündigung Duldungsansprüche gegenüber dem Mieter herleiten?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 108/20, Beschluss vom 01.09.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie aus den Gründen des Hinweisbeschlusses der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Beschlusszurückweisung erfüllt sind. Die Stellungnahme der Klägerin vom 6. August 2020 rechtfertigt keine ihr günstigere Beurteilung. Sie kann aus der streitgegenständlichen Modernisierungsankündigung keine Duldungsansprüche herleiten:

Insoweit bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob der Zeitraum zwischen dem Zugang der Modernisierungsankündigung und dem beabsichtigten Beginn der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen eine – gesetzlich allerdings nicht geregelte – Höchstfrist nicht überschreiten darf, ohne dass der Vermieter seine Ansprüche aus der Modernisierungsankündigung verliert (vgl. dazu OLG München, Urt. v. 15. Oktober 2019 – MK 1/19, ZMR 2020, 30, beckonline Tz. 52 ff.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 555c Rz. 37). Denn jedenfalls ein auf eine weit vor dem beabsichtigten Beginn der Modernisierungsmaßnahmen ausgesprochene Modernisierungsankündigung gestützter Duldungsanspruch ist wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht durchsetzbar.

Es entspricht der – von der Kammer insoweit geteilten – ständigen Rechtsprechung des BGH, dass eine Rechtsausübung missbräuchlich ist, wenn ihr kein schutzwürdiges Interesse zukommt, sondern sie erfolgt, um sich unter Ausnutzung lediglich formal bestehender Rechte eine Position zu verschaffen, an der kein schutzwürdiges Eigeninteresse besteht (vgl. Sutschet, in: BeckOK BGB, 55. Ed., Stand: 1. August 2020, § 242 Rz. 83 ff. m.w.N). So liegt der Fall hier:

Die Klägerin begehrt mit ihrer Modernisierungsankündigung vom 25. September 2018 die Duldung von Maßnahmen, die erst ab dem Februar 2020 in dem von dem Beklagten bewohnten Gebäude durchgeführt werden sollten. Damit hat sie die von ihr beabsichtigte Modernisierung weit über ein Jahr vor deren beabsichtigtem Beginn angekündigt. Durch eine weit verfrühte Ankündigung untergräbt der Vermieter jedoch nicht nur das an den Zugang der Duldungsankündigung geknüpfte und zeitlich befristete Sonderkündigungsrecht des Mieters aus § 555e Abs. 1 BGB, sondern beschränkt gleichzeitig zu dessen Nachteil die Möglichkeiten zur erfolgreichen Geltendmachung von Härtegründen nach § 555d Abs. 2 BGB. Anders als bei einer in einem hinreichend engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Beginn der Maßnahmen stehenden Modernisierungsankündigung, bei der die vom Mieter geltend zu machenden Härtegründe regelmäßig bereits zum Zeitpunkt des Zugangs der Ankündigung bestehen oder jedenfalls bis zum Ablauf der Monatsfrist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB auftreten werden, steigt bei einer weit verfrühten Ankündigung die Wahrscheinlichkeit des erstmaligen Auftritts oder Hinzutritts eines Härtegrundes erst nach Ablauf der Monatsfrist mit zunehmender Dauer des zwischen dem Zugang der Ankündigung und dem Beginn der Modernisierung liegenden Zeitraums. Damit geht eine auf dem gesteigerten Präklusionsrisiko des Mieters beruhende Verschlechterung seiner Rechtsposition einher. Denn einen erstmals nach Ablauf der Einwendungsfrist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB auftretenden Härtegrund muss der Mieter zur Meidung eines Rechtsverlustes nicht ebenfalls innerhalb eines Monats, sondern gemäß § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB „unverzüglich“ geltend machen. Zur ihm nachteiligen Verkürzung der Einwendungsfrist tritt eine Verschlechterung seiner Beweislage, da der Mieter neben dem Vorliegen des Härtegrundes auch darzutun und im Bestreitensfalle zu beweisen hat, dass der Härtegrund erstmals nach Ablauf der Einwendungsfrist des § 555dAbs. 3 Satz 1 BGB entstanden ist und nicht bereits zuvor bestand (vgl. OLG München, a.a.O., juris Tz. 84).

Eine weit verfrühte Ankündigung läuft auch dem Gesetzeszweck des § 555c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 BGB zuwider, dem Mieter durch die Angabe des voraussichtlichen Beginns und der Dauer der Maßnahmen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) sowie der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB) eine hinreichend verlässliche Planungs- und Entscheidungsgrundlage für den weiteren Verlauf des Mietverhältnisses zu verschaffen. Es liegt auf der Hand, dass eine weit vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ausgesprochene Ankündigung diesem Gesetzeszweck nicht zur Geltung verhelfen kann, da die tatsächliche Umsetzung des angekündigten Vorhabens und die Einhaltung des mitgeteilten Kostenrahmens wegen des langen zeitlichen Vorlaufes nicht hinreichend gewiss sind.

Schutzwürdige Eigeninteressen des Vermieters, die geeignet wären, die mit einer weit verfrühten Modernisierungsankündigung verbundenen erheblichen Rechtsnachteile des Mieters zu rechtfertigen, sind weder im Allgemeinen noch hier gegeben:

Der Vermieter erlangt mit dem Ausspruch einer weit verfrühten Modernisierungsankündigung keine schutzwürdigen Rechtsvorteile. Diese würden nur begründet, wenn er im Falle einer weit verfrühten Ankündigung bereits mit oder jedenfalls zeitnah nach Ablauf der Ankündigungsfrist des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB im Klagewege die Duldung der Maßnahmen vom Mieter beanspruchen könnte. Eine entsprechende Klage wäre aber als derzeit unbegründet abzuweisen, da die Duldungspflicht des Mieters nur die passive Hinnahme der erst in ferner Zukunft durchzuführenden Arbeiten und nicht – wie etwa bei der Vergleichsmietenerhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB – die Abgabe einer auf die Zustimmung zur Durchführung der Maßnahmen gerichteten Willenserklärung umfasst (vgl. KG, Beschluss vom 1. September 1988 – 8 RE-Miet 4048/88NJW-RR 1988, 1420, juris Tz. 44; Schlosser, in: BeckOK BGB, 55. Ed., Stand: 1. August 2020, § 555d Rz. 8). Eine erfolgreiche Inanspruchnahme des Mieters weit vor dem angekündigten Beginn der Maßnahmen wäre allenfalls dann möglich, wenn er durch Geltendmachung von Härtegründen oder anderer Einwendungen die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung begründen würde und deshalb gemäß § 259 ZPO seine Verurteilung zur zukünftigen Duldung gerechtfertigt wäre. Die mit einer weit verfrühten Modernisierungsankündigung verbundene Hoffnung des Vermieters auf ein die Anwendung des § 259 ZPO rechtfertigendes Verhalten des Mieters ist jedoch nicht schutzwürdig, da sie von der ebenfalls rechtsmissbräuchlichen Absicht getragen wäre, sich eine zu erheblichen Rechtsnachteilen des Vertragspartners führende Rechtsposition zu verschaffen, die nicht in den Schutzbereich des ausgeübten Rechts fiele (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 1989 – II ZR 206/88NJW 1989, 2689, beckonline Tz. 30; Sutschet, a.a.O., Rz. 85 m.w.N.). Denn die in § 555 c Abs. 1 BGB statuierten Ankündigungs- und Informationspflichten dienen vornehmlich dem Mieterschutz (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Stand: 18. Dezember 2018, § 555c Rz. 1 m.w.N.), nicht hingegen dem Interesse des Vermieters an der Titulierung seines Duldungsanspruchs weit vor beabsichtigter Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen.

Bereits deshalb kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg darauf berufen, nur eine zeitlich weit vorgelagerte Ankündigung der beabsichtigten Maßnahmen gewährleiste bei einem Großvorhaben wie dem streitgegenständlichen einen sozialverträglichen Ablauf der Modernisierung mit hinreichender Planungssicherheit für den Vermieter und umfassender Information und Beratung für den Mieter. Ihr Einwand geht aber auch in der Sache grundsätzlich fehl, erst recht angesichts ihres eigenen vorgerichtlichen Verhaltens. Denn sie hat die Mieter der „gesamten Siedlung“ bereits nach Abschluss der Vereinbarung zum sozialverträglichen Ablauf der Modernisierung und Sanierung mit dem Bezirksamt Pankow vom 7. August 2017 umgehend über das Vorhaben informiert, eine Mieterversammlung abgehalten, Mietersprechstunden durchgeführt und im Dezember 2017 über die Regelungen zur „finanziellen Härte“ aufgeklärt. Vor dem Hintergrund dieser – teilweise über zweieinhalb Jahre vor dem beabsichtigten Baubeginn in dem vom Beklagten innegehalten Gebäude erteilten – Informationen gab es für die Klägerin keinen sachlich gerechtfertigten Grund, dem Beklagten die in seiner Wohnung und dem Mietshaus beabsichtigten Maßnahmen nicht zeitnah, sondern erneut mit einem erheblichen zeitlichen Vorlauf – von nahe eineinhalb Jahren – anzukündigen. Das fehlende Eigeninteresse der Klägerin an einer weit verfrühten Ankündigung wird auch durch ihr späteres Prozessverhalten belegt. Sie hat die von ihr behaupteten Duldungsansprüche nicht zeitnah nach Ablauf der Ankündigungsfrist geltend gemacht, sondern nach Ankündigung der Maßnahmen nahezu ein Jahr zugewartet, bevor sie die streitgegenständlichen Ansprüche erstmals am 14. August 2019 auf dem Zivilrechtsweg anhängig gemacht hat.

Eine der Klägerin günstigere Beurteilung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn die weit verfrüht angekündigten Maßnahmen mit zeitlich vorgelagerten Maßnahmen im Zusammenhang gestanden hätten, die ebenfalls zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Mietsache geführt hätten oder bei denen eine Beeinträchtigung zumindest in Betracht zu ziehen gewesen wäre. Das ist auch unter Berücksichtigung der Stellungnahme der Klägerin vom 6. August 2020 nicht der Fall:

An dem streitgegenständlichen Grundstück …-Straße sollten Baumaßnahmen ausweislich des der Modernisierungsankündigung beigefügten Übersichtsplans erstmals im zweiten Bauabschnitt ab Februar 2020 erfolgen. Soweit die Klägerin geltend macht, die „Baustelleneinrichtung“ habe auch dort in Einklang mit den Angaben im Übersichtsplan bereits im Januar 2019 begonnen, vermag sie damit nicht durchzudringen, da sie Art und das Ausmaß der „Baustelleneinrichtung“ in der Modernisierungsankündigung nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechend angekündigt hat. Auch die Ankündigung ihrer voraussichtlichen Dauer, die sie ausweislich des Übersichtsplans mit nahezu zweieinhalb Jahren („2.1.2019-15.5.2021“) und zudem ohne den erforderlichen Grundstücksbezug angegeben hat, wird den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht gerecht. Die Ankündigung ist insoweit offensichtlich unrichtig, da „die Baustelle“ weder am streitgegenständlichen Grundstück noch anderswo während der annähernd dreijährigen Gesamtdauer des die gesamte Siedlung betreffenden Modernisierungsvorhabens „eingerichtet“ werden sollte. Mit den das streitgegenständliche Grundstück betreffende Modernisierungsmaßnahmen in Zusammenhang stehende Maßnahmen vermögen eine weit verfrühte Ankündigung der grundstücksbezogenen Maßnahmen indes allenfalls dann zu rechtfertigen, wenn sie ihrerseits den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechend angekündigt worden sind. Daran fehlt es.

Ebenfalls ohne Erfolg beruft sich die Klägerin darauf, bei dem streitgegenständlichen Vorhaben handele es sich um ein Großprojekt, das zwingend einheitlich und vor dem Beginn des ersten Bauabschnitts für „die gesamte Siedlung“ anzukündigen gewesen sei. Für die Ankündigungspflicht des Vermieters sind auch bei einem – hier 253 Wohnungen und unterschiedliche Straßenzüge betreffenden – Großvorhaben nicht die andere Grundstücke betreffende Maßnahmen und „Bauabschnitte“ maßgeblich, sondern allein die unmittelbare Einwirkung auf die Mietsache selbst durch das Ergreifen konkreter objektbezogener Maßnahmen, die sich auf die Wohnung, das Haus oder das Hausgrundstück beziehen (vgl. Eisenschmid, a.a.O., § 555c Rz. 17-19; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 79. Aufl. 2020, § 555c Rz. 4). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Klägerin in Bezug genommenen Urteil der Kammer vom 6. August 2020 (67 S 46/20, n.v.), in dem ebenfalls für die Bestimmung des maßgeblichen Zeitpunkts des Beginns der Bauarbeiten auf die Einwirkung auf die Mietsache oder das Gebäude selbst abgestellt wurde.

Gemessen an diesen Grundsätzen verfängt der Verweis der Klägerin nicht, bereits im ersten Bauabschnitt würden auch für den – das streitgegenständliche Grundstück betreffenden – zweiten Bauabschnitt grundlegende Maßnahmen durchgeführt. Zwar kommen einige dieser hauptsächlich die Energieversorgung betreffenden Maßnahmen später auch dem Hausgrundstück des Beklagten zu Gute, insbesondere die der Versorgung separater Unterstationen in den einzelnen Wohnhäusern dienende Hauptheizzentrale für das Fernwärmenetz. Eine für die aus § 555c Abs. 1 BGB erwachsenden Ankündigungspflichten des Vermieters allein maßgebliche unmittelbare Beeinträchtigung der vom Beklagten innegehaltenen Mietsache ist damit jedoch nicht verbunden; sie erfolgt erstmals durch die für die Zeit ab dem 17. Februar 2020 angekündigten Maßnahmen in dem vom Beklagten bewohnten Haus selbst. Nichts anderes gilt im Ergebnis für die bereits für 2019 angekündigten Maßnahmen „Neubau Lückenschluss“ und „Neubau Brandwand“. Auch dabei handelt sich um Maßnahmen des ersten Bauabschnitts, die nicht unmittelbar das Grundstück …-Straße betreffen, sondern sich nach dem Vorbringen der Klägerin lediglich durch die „räumliche Nähe auf die gesamte Siedlung“ auswirken.

Davon ausgehend kann die Klägerin ohne den Ausspruch einer neuerlichen Ankündigung die Duldung keiner der streitgegenständlichen Maßnahmen verlangen. Das gilt nicht nur für die streitgegenständlichen Modernisierungs-, sondern auch für die flankierenden Instandsetzungsmaßnahmen. Letztere sind Bestandteil eines mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen untrennbar verbundenen Gesamtpakets, für das weder dargetan noch ersichtlich ist, dass die Klägerin insoweit eine von der Durchführung der Modernisierung unabhängige Duldung beansprucht (vgl. BGH, Beschluss vom 21. November 2018 – VIII ZR 28/17NJW 2018, 1008, beckonline Tz. 12, 18).

Der Kammer war es den Ausführungen der Klägerin zuwider nicht verwehrt, im Beschlusswege zu verfahren. Ein Beschlusshindernis gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO ist nicht gegeben, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat. Die Kammer hat in dem von ihr zu beurteilenden Einzelfall Rechtswirkungen der Modernisierungsankündigung der Klägerin zu Lasten des Beklagten wegen Verstoßes gegen die allgemeinen Grundsätze von Treu und Glauben verneint. Die abstrakten Voraussetzungen von Treu und Glauben indes sind höchstrichterlich hinlänglich geklärt und kein hinreichender Grund für die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 23. Januar 2018 – I… ZR 298/17, ZIP 2018, 621, beckonline Tz. 8 ff.). Veranlassung, wegen divergierender Rechtsprechung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO vom Beschlussverfahren abzusehen und die Revision zuzulassen, bestand ebenfalls nicht. Die Kammer hat keinen abstrakten Rechtssatz aufgestellt, der von einschlägigen Entscheidungen eines höherrangigen oder gleichrangigen anderen Gerichts oder eines anderen Spruchkörpers desselben Gerichts abweicht. Das wäre aber Voraussetzung für eine Divergenzzulassung (st. Rspr., vgl. Ball, in: Musielak, ZPO, 17. Aufl. 2020, § 543 Rz. 8 m.w.N.).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat das Gesetz über den „Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) nach seinem Sinn und Zweck auf die gerichtliche Entscheidung über ein vor dem Stichtag des 18.06.2019 ausgebrachtes Mieterhöhungsverlangen Auswirkungen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 95/20, Beschluss vom 25.06.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: „Das erst am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz über den „Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) steht dem klägerischen Anspruch nicht entgegen. Die von der Zivilkammer 67 in ihrem Vorlagebeschluss vom 12. März 2020 vertretene Gesetzesauslegung (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19, GE 2020, 468 ff.) misst dem MietenWoG Bln eine echte Rückwirkung bei, die vorliegend zur Folge hätte, dass der Klägerin eine bereits zur Anwartschaft erstarkte Rechtsposition entschädigungslos entzogen würde. Die Klägerin hatte formwirksam und fristgerecht den Anspruch auf Erhöhung der Miete geltend gemacht, dem sich der Beklagte nach den geltenden Gesetzen nicht mehr entziehen konnte, und zwar zu einem Zeitpunkt, der nicht nur lange vor Inkrafttreten des Gesetzes lag, sondern auch vor dem Stichtag des 18. Juni 2019, an dem Eckpunkte des Gesetzesvorhabens bekannt gemacht wurden. Eine solche echte Rückwirkung hat aber der Berliner Landesgesetzgeber, schon wegen des allein daraus fließenden zusätzlichen Risikos, dass das Gesetz einer verfassungsgerichtlichen Prüfung nicht standhalten werde, ganz sicher nicht beabsichtigt. Vielmehr hat der Landesgesetzgeber nur nach dem „Stichtag“ ausgebrachten Mieterhöhungsverlangen entgegen wirken wollen, ohne bereits erworbene Eigentumspositionen zu entziehen oder in schon zu deren Durchsetzung laufende Gerichtsverfahren einzugreifen (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18 – Rn. 70 ff. m.w.N. und Rn. 75).

Aus der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs folgt weiterhin, dass auch ein vor dem gesetzlich festgelegten Stichtag des 18. Juni 2019 erklärtes und zum 1. September 2019 wirksam werdendes Mieterhöhungsbegehren nicht unter den zeitlichen Anwendungsbereich des MietenWoG Bln fällt (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 75).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt in der Zahlung der erhöhten Miete „unter Vorbehalt“ nach Zugang eines auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungsverlangens eine konkludente Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 95/20, Beschluss vom 25.06.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht darauf erkannt, dass weder eine ausdrückliche noch eine konkludente Zustimmung des Beklagten zum Mieterhöhungsverlangen vorliegt. Aus den erfolgten Zahlungen der erhöhten Miete lässt sich vorliegend aufgrund des erklärten Vorbehalts keine konkludente Zustimmung entnehmen, auch wenn die Mietzahlungen bereits zuvor über einen längeren Zeitraum unter Vorbehalt erfolgten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist im Fall eines Mieterhöhungsverlangens maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde (vgl. BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16 – Rn. 20, NJW-RR 2018, 524 [beck]). Dies ist hier aufgrund des – in keiner Weise eingeschränkten – Vorbehalts nicht der Fall. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vom 18. Februar 2020 außerdem ausdrücklich erklärt, dass er mit der Zahlung der erhöhten Miete unter Vorbehalt keine Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen erteilen wollte.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln seit seinem Inkrafttreten am 23.02.2020 als gesetzliches Verbot i.S.v. § 134 BGB zu beachten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 95/20, Urteil vom 31.07.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Nach Auffassung der Kammer trägt die Begründung des Amtsgerichts die Klageabweisung allerdings nur, soweit der Kläger die Zustimmung zur Mieterhöhung für die Zeit ab 1. März 2020 begehrt. Am 23.2.2020 ist das MietenWoG Bln in Kraft getreten. Die Kammer teilt die Einschätzung des Amtsgerichts, dass dieses Gesetz wirksam (insbesondere verfassungsgemäß) ist, und dass es als Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB anzuerkennen ist. Obwohl es sich bei § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln um eine öffentlichrechtliche Regelung handelt, entfaltet diese über die im BGB bereits vorhandenen Vorschriften auch zivilrechtliche Wirkungen. Eine dieser Wirkungen besteht darin, dass i.S.d. § 134 BGB eine bereits vereinbarte überhöhte Miete „verboten“ ist, was die Vereinbarung insoweit nichtig macht. Liegt ein verbotenes Rechtsgeschäft (noch) nicht vor, sondern soll es nach Maßgabe der §§ 558 BGB, 894 ZPO durch eine Klage auf Zustimmung erst herbeigeführt werden, so richtet sich die Klage auf gesetzlich verbotene Inhalte und ist deshalb unbegründet.

Allerdings hat das Amtsgericht dies auch für die Zeit vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln angenommen, denn nach seiner Auffassung wäre das gesamte streitgegenständliche Mieterhöhungsbegehren (schon allein deshalb) unbegründet, weil es sich auf einen nach dem Stichtag (§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln; 18.06.2019) gelegenen Zeitraum bezieht. Dies erscheint zweifelhaft.

Der in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln normierte Stichtag ist zwar als solcher anzuerkennen, er entfaltet aber nach Auffassung der Kammer Wirkungen erst seit dem Inkrafttreten des Gesetzes, also seit dem 23.2.2020. Danach (erst) legt das als Stichtag bezeichnete Datum materiell den Zeitpunkt fest, der für die betragsmäßige Bestimmung der zulässigen Höhe des Mietzinses maßgeblich ist. Zuvor – also außerhalb des formell geltenden Gesetzes – konnten die Absichten des Gesetzgebers keine rechtlichen Wirkungen entfalten. Zwar wollte der Landesgesetzgeber bereits seine Vorlage vom 17. Juni 2019 und die am Folgetag erfolgende Beschlussfassung über die Absicht der später erfolgten Gesetzgebung als Zäsur verstanden wissen; die dauerhafte Veränderung der bestehenden Verhältnisse entgegen den Absichten des geplanten Gesetzes sollte verhindert werden. Erst mit der Inkraftsetzung der Norm sorgte er aber dafür, dass eine „Miete“, die verglichen mit dem Stichtag materiell unzulässig hoch ist, rechtlich auch wirklich verboten ist.

Dies ergibt sich auch aus der späteren Begründung zum Änderungsantrag der Regierungsfraktionen vom 21.01.2020, wo es (a.a.O. S. 6) zu § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ausdrücklich heißt: „Die Vorschrift entfaltet (…) keine echte Rückwirkung. Sie regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete (…) zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes bestimmt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes…“.

Nach Ansicht der Kammer spaltet also bei dem hier zu beurteilenden zeitlichen Ablauf das Inkrafttreten des MietenWoG Bln am 23.2.2020 den bereits auf den 01.09.2019 bezogenen Streitgegenstand in einen zeitlich vor dem 23.02.2020 und einen zeitlich danach liegenden Teil. Für letzteren sind die Vorschriften im MietenWoG Bln als gesetzliches Verbot anzuwenden, für den vor dem 23.2.2020 liegenden Zeitraum ist allein das bis dahin geltende Recht maßgeblich.“

Pressemitteilung 17/2020

Beratungsbüro des AMV ab dem 07.09.2020 wieder geöffnet

Das Beratungsbüro des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. in der Westerwaldstraße 9A (rechts neben dem Haupteingang der Stadtteilbibliothek) im Falkenhagener Feld in 13589 Berlin-Spandau öffnet zum 07.09.2020 wieder.
Sie erreichen den AMV dort persönlich während der Sprechzeiten:
  • Montag 18:00 – 19:00 Uhr
  • Mittwoch 10:30 – 12:00 Uhr
  • Freitag 18:00 – 19:30 Uhr
  • Samstag 10:00 – 12:00 Uhr (jeden 2. und 4. Samstag mit Rechtsberatung)
Nach dem maßgeblichen Hygieneplan ist der zeitgleiche Aufenthalt von einem Berater und einem Ratsuchenden im Beratungsbüro zulässig. Weitere Ratsuchende müssen vor dem Beratungsbüro auf ihre Beratung warten. Die Eingangstür bleibt während der Beratung geöffnet. Beim Betreten sind zunächst die Hände zu desinfizieren. Das Tragen einer Maske ist Pflicht. Zwischen Berater und Ratsuchendem ist ein Mindestabstand von 2 Metern zu wahren. Nach jeder Beratung ist der Sitzplatz des Ratsuchenden großräumig zu desinfizieren.
Berlin, den 26.08.2020
Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Besteht bei mehreren Mietern ein Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seinem Austausch durch einen Dritten zuzustimmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 176/19, Urteil vom 17.04.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Kläger haben gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zum Ausscheiden des Klägers zu 2) aus dem Mietverhältnis und Aufnahme der Frau … als weitere Mieterin in das Mietverhältnis.

Die Änderung eines Vertrags bedarf der einvernehmlichen Regelung der Parteien. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern(teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam an, bedarf es folglich einer übereinstimmenden Willensentscheidung beider Vertragsseiten, d. h. sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wenn ein Mieter der Mietermehrheit ausscheiden und ggf. durch einen Dritten ersetzt werden soll. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit führt dazu, dass dem Vermieter außer im Falle der gesetzlich geregelten Folgen bei der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung (§ 1568a Abs. 3 BGB) kein Mieter aufzuzwingen ist, ebenso wie er die Solvenz mehrerer gesamtschuldnerisch haftender Mieter nicht gegen seinen Willen verlieren darf. Allein eine Mehrheit von Mietern begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seines Austauschs durch einen Dritten zuzustimmen. Kann keine Einigung mit dem Vermieter hergestellt werden, so muss in der Regel das Mietverhältnis insgesamt beendet und ggf. auf neuer Basis neu begründet werden.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Zusammensetzung der Mieterschaft gegenüber dem Vermieter, ein sogenanntes Wechselrecht der Mieter, besteht nur dann, wenn das eine Grundlage des Vertrags bildet, also die Möglichkeit und das Recht der Mieterschaft bestehen soll, ohne Beendigung des gesamten Mietverhältnisses einzeln aus dem Mietvertrag auszuscheiden und den bzw. die ausgeschiedenen Mieter durch einen oder mehrere Mieter zu ersetzen. Das wird durch die Rechtsprechung – auch der Kammer – angenommen, wenn es sich um eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft der Mieter als Wohngemeinschaft in Form einer sogenannten BGB-Innengesellschaft handelt, weil dieses den Anspruch gegenüber dem Vermieter impliziert, einem Auswechseln der Mitglieder der Wohngemeinschaft auf Mieterseite grundsätzlich zuzustimmen (vgl. Urt. v. 09.02.2010 – 65 S 475/07, Grundeigentum 2012, 1379, mwN). Dagegen spricht regelmäßig auch noch nicht, dass die einzelnen Mieter in Person als Mieter im Vertrag aufgeführt worden sind, denn dann kann eine Wohngemeinschaft als BGB-Innengesellschaft vorliegen (vgl. Kammer, aaO; KG Beschluss v. 30.03.1992 – 2 W 1331/92). Die nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft muss aber Grundlage des Zusammenlebens aller Mieter und der Anmietung der Wohnung sein oder später einvernehmlich mit dem Vermieter vereinbart werden. Dieses muss der Vermieter bei Mietvertragsabschluss oder in dessen Verlauf wissen und als vertragsimmanent (an)erkennen. Soweit dieses sich aus den vertraglichen Regelungen nicht eindeutig ergibt, kann sich das aus dem übereinstimmenden Handeln beider Vertragsseiten – Mietern und Vermieter – ebenso ergeben, etwa dann, wenn der Vermieter entsprechenden Wünschen der Mieterschaft mehrfach nachgekommen ist.

Dafür ist hier jedoch nichts ersichtlich.

Eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft der Mieter als Wohngemeinschaft in diesem Sinne wird häufig bei jüngeren Menschen ohne familiäre Bindung zueinander vorliegen, die sich regelmäßig in einer Ausbildungs- oder Berufsfindungsphase, auch in Praktika etc., befinden. In diesem Fall ergibt sich daraus eine von vornherein erkennbare zeitliche Beschränkung des gemeinsamen Wohnens und Wirtschaftens. Solches lässt sich dem hier gegebenen Sachverhalt nicht entnehmen.

Die Kläger tragen dazu ausschließlich für die frühere Mitmieterin Hinrichs vor, die dann auch knapp vier Jahre nach Mietvertragsabschluss einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausschied. Ihrem nachgelassenen Schriftsatz vom 26.03.2020 lässt sich nur in Bezug auf einen absehbaren Wechsel von Frau … eine Vereinbarung mit dem Vermieter entnehmen. Eine Wohngemeinschaft mit einem sogenannten Wechselrecht aller Mitglieder der Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter erfordert eine entsprechende Übereinkunft für alle Mitglieder der Wohngemeinschaft. Eine Vereinbarung allein für Frau … reichte nicht aus, um den Charakter als nicht auf Dauer angelegter Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft zu begründen. Für die übrigen Mitmieter, die Kläger zu 1) bis 3), die das 2011 begründete Mietverhältnis seit 2015 ohne Frau Hinrichs in ansonsten gleichbleibender Zusammensetzung fortführen, ist eine entsprechende Übereinkunft, weder im Zusammenhang mit der gemeinsamen Anmietung der Wohnung noch später nicht dargelegt; es ergibt sich folglich nicht, dass sich die Parteien des Mietvertrags einig darüber geworden wären, dass die Wohngemeinschaft insgesamt und alle Mitglieder betreffend von vorneherein nicht auf Dauer angelegt gewesen sein soll oder später eine dementsprechende Einigung mit der Vermieterin herbeigeführt worden wäre.

Auch andere Umstände, aus denen sich zwingend eine auf beiden Vertragsseiten vorhandene Einigkeit darüber entnehmen ließe, dass die Mitglieder der Wohngemeinschaft gegen andere – dem Vermieter zumutbare – Personen ausgetauscht werden dürften, ergeben sich hier für das Gericht nicht.

So lässt das Alter der Mitmieter bei Mietvertragsabschluss das nicht bereits offenkundig erkennen. Die Mitmieter waren nicht durchweg so jung, dass sie sich noch zwangsläufig in einer absehbar zeitlich beschränkten Ausbildungsphase befanden, die Anlass und Grund für die gemeinsame Anmietung der Wohnung gewesen wäre. Bei Mietvertragsabschluss war die frühere Mitmieterin Hinrichs 30 Jahre, die Klägerin zu 1) 26 Jahre alt, der Kläger zu 2) 27, der Kläger zu 3) 23 Jahre. Nur das Alter des Klägers zu 3) ließe es als naheliegend erscheinen, dass er sich noch in einer Berufsausbildung befunden haben könnte und er deshalb zeitlich beschränkt in der Wohnung in der Gemeinschaft mit den anderen Klägern und Frau Hinrichs zusammenlebte. Vortrag dazu gibt es indessen nicht.

Selbst bei verbreitet durchaus jahrelangen Ausbildungsphasen, zumal für ein Studium, hatten die Kläger bis 2018, als sie den Wunsch auf Austausch des inzwischen fast 36 Jahre alten Klägers zu 2) gegen Frau … begehrten, etwa 7 Jahre in derselben Zusammensetzung in der Wohnung gewohnt, sodass ein sachlicher und zeitlicher Bezug zu einer Ausbildungsphase der Kläger nicht offen liegt.

Ein von vorneherein zeitlich beschränkter Aufenthalt in Berlin aus anderen Gründen ist ebenso nicht erkennbar.

Schließlich spricht auch die nach Ausscheiden von Frau Hinrichs aus dem Mietverhältnis gelebte Praxis, nämlich die Untervermietung eines Zimmers an Dritte, gegen eine einvernehmliche, ggf. auch schlüssig erfolgte Einigung darüber, dass auch die anderen verbliebenen Mieter, die Kläger zu 1) bis 3), aus dem Mietverhältnis ausscheiden und für sie Dritte als Hauptmieter eintreten dürften, ohne Auswirkungen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses.

Die im Jahr 2015 getroffene Ergänzung des Mietvertrags lässt ein Einverständnis mit dem Ausscheiden von Frau … erkennen, mehr aber nicht.

Soweit dem klägerischen Vorbringen im Schriftsatz vom 26.03.20 zu entnehmen sein sollte, dass es bei Ausscheiden der Frau Hinrichs eine Einigung dahingehend gegeben habe, dass jeweils insgesamt 4 Personen in der Wohnung wohnen und leben dürften, ergibt sich daraus lediglich ein Einverständnis mit einer teilweisen Untervermietung an Dritte, soweit die Anzahl der Mieter das erlaubt, wie das gegenwärtig der Fall ist.“