Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darzulegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 151 C 89/18, Urteil vom 14.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. b) wie folgt aus: „Die Beklagten haben darüber hinaus Anspruch auf Rückzahlung der für 2017 auf sie umgelegten Hauswartskosten i.H.v. 140,01 Euro. Die Beklagten haben die Umlagefähigkeit der abgerechneten Hausmeisterkosten nach Einsicht in die Belege am 27.11.2018 beanstandet. Eine Umlage der Hauswartskosten scheide aus, da die Klägerseite nicht dargelegt hat, ob und ggf. in welcher Höhe Hauswartskosten i.S.v. § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO in 2017 angefallen sind. Gemäß § 2 Nr. 14 BetriebskostenVO gehören zu den Hauswartskosten die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft ; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen, was am ehesten durch Stundenzettel möglich ist (Langenberg/Zehelein BetrKoStR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 206, beck-online). Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar (Langenberg/Zehelein BetrKostR, A. Begriff der Betriebskosten Rn. 1-333, beck-online). Gemäß der Anlage 1 zum Hauswartsdienstvertrag vom 01.12.2015 (Anlage B10, BI. 87 f. d.A.) umfassen die vom Hausmeister ### auszuführenden Arbeiten neben typischen Hausmeistertätigkeiten wie der Sorge für die Einhaltung der Hausordnung, Reinigungsarbeiten, Gartenpflege und Müllbeseitigung auch Aufgaben der Verwaltung wie die Entgegennahme und Erledigung von Beanstandungen und Mängelanzeigen oder das Erfassen und Weiterleiten von Vandalismusschäden sowie Aufgaben der Instandsetzung wie der Behebung kleinerer Mängel der haustechnischen Einrichtungen, die Veranlassung der Beseitigung von Mängeln an z.B. Rohrleitungssystemen und Heizungsanlage und gemäß § 2 Nr. 3 Ergänzung/ Nachtrag Hauswartdienstvertrag vom 16.06.2002 (Anlage B9, Bl. 84 ff. d.A.) die Entfernung von Graffiti im Bedarfsfall. Die Klägerin hat zu Art und Umfang der von dem Hausmeister tatsächlich ausgeführten Arbeiten keine konkreten Angaben gemacht, sondern lediglich angegeben, dass die Beklagten die Umlage von Kosten der Beseitigung von Graffiti im maßgeblichen Abrechnungszeitraum bei der Einsicht in die Unterlagen nicht festgestellt hätten.

Eine Grundlage für eine Schätzung des Umfangs der hausmeistertypischen Tätigkeiten ist danach nicht gegeben.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Sind die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung nur dann umlegbar, wenn sie laufend erforderlich sind, indem etwa der Vermieter einen Raum zur Verfügung stellt, wo Sperrmüll gelagert werden kann, und der regelmäßig geleert wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 151 C 89/18, Urteil vom 14.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. a) wie folgt aus: „Die Beklagten haben Anspruch auf Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung 2017 vom 04.07.2018 (Anlage WK1, BI. 58 ff. d.A.) i.H.v. 9,07 Euro auf sie umgelegten Kosten der Sperrmüllbeseitigung, da es sich hierbei nicht um umlegbare Nebenkosten handelt. Zwar sind gemäß § 4 Ziff. 3 des Mietvertrags Kosten der Müllbeseitigung von den Mietern zu tragen. Bei der Abfuhr von Sperrmüll kommt es für die Umlagefähigkeit der Kosten entscheidend darauf an, ob sie laufend erforderlich ist, weil anderenfalls ein gem. § 1 Abs. 1 BetrKV wesentliches Merkmal für die Qualifikation als Betriebskosten fehlt; laufend anfallende Kosten sind z.B. dann anzunehmen, wenn der Vermieter den Mietern, z.B. im Keller oder auf dem Grundstück, eine Möglichkeit zur Verfügung stellt, wo der Sperrmüll gelagert werden kann und wo er mehr oder weniger regelmäßig entfernt wird (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 146). Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen z.B. von Dachböden oder Kellern sind keine umlegbaren Betriebskosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 144). Unstreitig resultierten die umgelegten Kosten für Sperrmüll zum Teil nur der Entsorgung einer Umwälzpumpe und Winkelelementen der Müllstandsfläche, so dass es sich insoweit um aus Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen resultierenden Müll handelte. Zu einem weiteren Teil beruhten die Kosten unstreitig auf der Entsorgung von seit 2016 im Kellergang befindlichen und dort von einem Dritten abgestellten Rigipsplatten, so dass es sich nicht um die laufende Entsorgung von Sperrmüll, sondern um eine Entrümpelungsaktion handelte.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten, wenn der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, um sie künftig als Zweitwohnung zu nutzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 249/19/19, Beschluss vom 07.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung „für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen zu wollen, ist unzureichend.*)

Die streitgegenständliche Kündigungserklärung ist unwirksam, da sie den Formvoraussetzungen des § 573Abs. 3 Satz 1 BGB nicht entspricht. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dem genügt die Kündigungserklärung vom 2. Juli 2018, die sich im Wesentlichen darauf beschränkt, dass die Klägerin, „die bekanntermaßen in X lebt, … die Wohnung für ihre notwendigen Aufenthalte in Berlin als Zweitwohnung …“ benötige, nicht.

Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15NJW 2017, 1474, beckonline Tz. 15). Diese Mindestangaben enthält das Kündigungsschreiben nicht.

Zwar benennt das Kündigungsschreiben mit der Klägerin die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird. Es fehlt aber an einer hinreichenden Darlegung des Kündigungsinteresses. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung reicht die lediglich schlagwortartige Angabe des Nutzungsinteresses grundsätzlich nicht aus. Vielmehr muss zusätzlich ein konkreter Sachverhalt angegeben werden, auf den das Interesse dieser Person zur Erlangung der Wohnung gestützt wird und aus dem sich erkennen lässt, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen (vgl. Hannappel, in: BeckOK BGB, 52. Ed., Stand: 1. November 2019, § 573 Rz. 129 m.w.N.).

Bei der kündigungsbedingten Geltendmachung von Eigenbedarf zur Nutzung einer bisherigen Mietsache als bloßer Zweitwohnung liegt es nicht auf der Hand, dass die beabsichtigte Nutzung vernünftig und nachvollziehbar ist. Auch wenn die Nutzung als Zweitwohnung nach der – nicht unumstrittenen und zweifelsfreien – Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH zur Begründung hinreichenden Eigenbedarfes nicht das Überschreiten einer konkreten „Mindestnutzungsdauer erfordert (vgl. BGH, Urt. v. 22. August 2017 – VIII ZR 19/17NJW-RR 2018, 138, beckonline Tz. 3), ergibt sich ein hinreichendes Kündigungsinteresse gleichzeitig nur aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, a.a.O.). Diese Einzelfallumstände müssen in der Kündigungserklärung zumindest im Wesentlichen angegeben sein. Das erfordert bei der beabsichtigten Nutzung der Mietsache als Zweitwohnung als ein wesentlicher von mehreren Einzelfallumständen eine Angabe zum Grund sowie zur Dauer und zeitlichen Intensität der beabsichtigten Nutzung. Denn nicht jede Nutzung als Zweitwohnung beruht auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägen; vielmehr kann es etwa bei einer sehr seltenen oder kurzzeitigen Nutzung der Wohnung an einem „Benötigen“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlen oder ein Berufen darauf zumindest rechtsmissbräuchlich sein (vgl. Milger, NZM 2014, 770, 774 f.). Deshalb vermag ein Mieter, auch wenn er in der Regel Rechtsrat einholen wird, nur bei einer vollständigen Angabe der genannten Nutzungsumstände, seine Verteidigungsaussichten mit hinreichender Verlässlichkeit frühestmöglich – und damit vorgerichtlich – zu beurteilen, um im Falle der erfolgversprechenden Rechtsverteidigung sein späteres Prozessverhalten an den in der Kündigungserklärung vom Vermieter angegebenen Umständen des Einzelfalles auszurichten. Diese hinreichend umfassenden und aussagekräftigen Angabe indes enthält das Kündigungsschreiben nicht. Das führt – wie vom Amtsgericht zutreffend erkannt – zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung.

Davon ausgehend bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob das von dem Beklagten bestrittene Nutzungsinteresse der Klägerin überhaupt besteht oder ob es sich bei der hier zu beurteilenden Kündigung um eine materiell unwirksame Vorratskündigung handelt (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15NJW-RR 2017, 75, beckonline Tz. 19).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Stellen Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in anderen Wohnungen des Mietshauses einen Mietmangel dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 230 C 79/19, Urteil vom 19.12.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. b) aa) – cc) wie folgt aus: „Im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten im zweiten Obergeschoss rechts und links, d.h. in der Etage über der von den Klägern gemieteten Wohnung, haben die Kläger einen Rückzahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von EUR 445,39.

Das folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB für Mai 2019 und aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB für Juni, Juli und August 2019.

Infolge des Baulärms und der Verschmutzung im Treppenhaus fehlte den Mietzinszahlungen der Kläger an die Beklagte der Rechtsgrund für die Zahlung von EUR 47,11 für Mai 2019 und für die Zahlung von je EUR 132,76 für Juni, Juli und August 2019.

Dem Zahlungsanspruch der Kläger steht § 814 BGB nicht entgegen.

aa) Der von den Klägern aufgerufene Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehören nicht zum vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung. Soweit in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages auf Arbeiten am Nachbargrundstück Bezug genommen ist, definiert das nicht den vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung im Hinblick auf Arbeiten im Haus, in dem die Kläger eine Wohnung mieteten.

bb) Art, Umfang und Dauer der Bauarbeiten nebst Anfall von Staub und Putzteilen im Treppenhaus sowie Geräuschen in der von den Klägern gemieteten Wohnung sind für die Zeit vom 21. Mai bis 31. August 2019 weitgehend unstreitig.

Die Bauarbeiten durchgehend von Montag bis Samstag, jedenfalls ab 21. Mai im Juni, Juli und bis Ende August, in Form einer Kernsanierung u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung in den Wohnungen direkt über der von den Klägern gemieteten Wohnung mit Geräuschen von Stemmen, Bohren und Hämmern in der klägerischen Wohnung sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit dieser Wohnung in nicht nur unerheblichem Maß gemäß § 536Abs. 1 BGB.

Der Höhe nach ist die von den Klägern geltend gemachte Minderung um 13 Prozent klar nicht übersetzt (§ 287 ZPO). Ob es in der Wohnung der Kläger so laut war, dass man sein eigenes Wort nicht verstehen oder nicht telefonieren oder fernsehen konnte, kann angesichts der geringen aufgerufenen Minderungsquote offen bleiben.

Es ergibt sich folgende Berechnung:

– Mai 2019: 11/31 x EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 47,11

– Juni, Juli und August 2019 jeweils: EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 132,76, zusammen EUR 398,28

– ergibt insgesamt EUR 445,39.

cc) § 814 BGB schließt den Anspruch der Kläger nicht aus. Dafür bedürfte es des Umstands, dass die Kläger positiv wussten, wegen § 536 Abs. 1 BGB zur Zahlung des Mietzinses teilweise nicht verpflichtet zu sein, und dennoch zahlten. Da die Miete von den Klägern im Voraus zu zahlen war, die Bauarbeiten aber während des Mai 2019 begannen, kann sich die Frage hier (also beim Klageantrag zu 3, der die Zeit bis Ende August 2019 betrifft) nur für Juni bis August 2019 stellen. Dass die Kläger die allgemein weithin unbekannte Wirkung des §536 Abs. 1 BGB, nämlich von Gesetzes wegen zu einer Entgeltreduzierung zu führen (anders als die Minderung bei Kauf- und Werkvertrag, wo sie der Erklärung bedarf), kannten, ist von der Beklagten streitig behauptet, aber nicht unter Beweis gestellt worden.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 401 HKO 56/18, Urteil vom 09.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat als Mieterin gegen die Beklagte als Vermieterin einen Anspruch auf Vorlage aller Unterlagen und Belege im Original betreffend die Nebenkostenabrechnung für 2014 gemäß § 259 BGB.

Unstreitig hat die Beklagte weder auf das Einsichtsgesuch der Klägerin (K 3) noch auf die nachfolgenden Versuche der Kontaktaufnahme und Mahnungen Einsicht gewährt. Die Vereinbarung des Termins fällt entgegen der Ansicht der Beklagten nicht „in den Pflichtenkreis“ der Klägerin als Mieterin, sondern bedurfte der Mitwirkung der Beklagten als Vermieterin, insbesondere da die Belege sich bei ihr befinden.

Zwar mag es sein, dass die Beklagte in gewissem Umfang ein sogenanntes papierloses Büro führt. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten bestehen ihre Originale jedoch nur „teilweise“ aus gescannten, aber auch im EDV-System der Beklagten von ihren Dienstleistern hochgeladenen (digitalen) Dateien und will die Beklagte lediglich „überwiegend“ nicht in der Lage sein, den Anspruch der Klägerin auf Vorlage von Originalbelegen zu erfüllen.

Der Mieter hat nach einhelliger Ansicht einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege (vgl. Landgericht Hamburg, Urteil vom 5.12.2003, Az. 311 S 123/02, Rz. 3). Nach ihrem eigenen Vortrag hat die Beklagte jedenfalls teilweise Originalbelege, also muss sie diese auch im einzelnen benennen und vorlegen. Gleiches gilt für die Originale, die nach dem scannen gegebenenfalls noch nicht vernichtet worden sind.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Hat der Mieter, wenn der Vermieter seinen Sitz in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 255/18, Urteil vom 14.06.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für 2013 in Höhe von 1.667,52 Euro aus § 556 BGB zu.

Dem Beklagten stand kein Zurückbehaltungsrecht wegen durch die Klägerin verweigerter Belegeinsicht zu.

Die Klägerin hat die Belegeinsicht nicht verweigert.

Grundsätzlich zutreffend und der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur entsprechend führt das Amtsgericht aus, dass der Mieter, wenn der Vermieter seinen Sitz – wie hier – in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache (ganzes Stadtgebiet) hat.

Ebenfalls zutreffend ist, dass das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminsanfrage nicht ausreichend ist. Grundsätzlich muss der Vermieter aufgrund eines entsprechenden Schreibens nicht von sich aus tätig werden. Es handelt sich nicht um eine Bringschuld. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zustande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung bei der Vermieterin zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz dieser vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der der Klägerin obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden (LG Berlin Urt. v. 6.6.2014 – 63 S 238/13BeckRS 2014, 14936, beck-online).

Auch rechtfertigt sich im vorliegenden Fall nicht deshalb eine andere Beurteilung, weil der Beklagte meint, keine Kenntnis von einer Niederlassung der Klägerin in Berlin gehabt zu haben.

Die Belege sind bei dem Vermieter oder in den Räumen eines seiner Bevollmächtigten einzusehen. Dogmatischer Ansatzpunkt für den Erfüllungsort ist nicht § 811, sondern der Leistungsort des § 269 und somit der Wohnsitz des Schuldners (der Rechenschaftslegung). Befindet sich der Sitz des Vermieters allerdings nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden (BGH Urt.v. 8. 3. 2006 – VIII ZR 78/05, v. 13. 9. 2006 – VIII ZR 71/06, 11. 2. 2011 – V ZR 66/10).

Gemessen an diesen Maßstäben hatte der Beklagte Kenntnis von der Berliner Niederlassung der Klägerin als Bevollmächtigte. Das Schreiben der … vom 28.07.2015 ist als Urkunde auch nicht präkludiert und ist innerhalb der Einwendungsfrist verfasst. Die Prozessbevollmächtigten des Beklagten haben in den vorangegangenen Jahren stets in der Berliner Niederlassung Einsicht genommen. Auch kann sich der Beklagte nicht darauf zurückziehen, er habe nicht gewusst, ob diese noch existiere. Ausweislich des vorgenannten Schreibens der Hausverwaltung hat der Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 24.06.2015, mithin binnen der Einwendungsfrist, mit der Berliner Niederlassung bezüglich eines Mietkontoauszugs das hiesige Mietverhältnis betreffend, korrespondiert.

Sofern der Prozessbevollmächtigte sich in seinem Widerspruch auf die Einwendungen der Vorjahre bezieht, ist diese pauschale Bezugnahme ohne Belegeinsicht nicht ausreichend.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Handelt es sich bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale um umlagefähige Betriebskosten?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 62/19, Urteil vom 18.12.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 2. a) bis c) dd) in den Randnummern 9. – 24. wie folgt aus: „Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der den Beklagten anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint. Bei diesen Kosten handelt es sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

1. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB hat der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen haben. Grundsätzlich genügt dafür – wie hier im Mietvertrag enthalten – eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (BV) oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06NJW 2007, 3060 Rn. 19).

Betriebskosten sind – wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV und ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung definiert – die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten.

Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§28 Abs. 1 II. BV; seit 1. Januar 2004: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NZM 2007, 282 Rn. 10, 14; vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03NZM 2004, 417 unter II 1 a). Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (§ 26 Abs. 1 II. BV; seit 1. Januar 2004: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

2. Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten kommt es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ (Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV) fällt oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen ist.

a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird überwiegend die Auffassung vertreten, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Das wird zum Teil damit begründet, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie – insbesondere in großen Wohnanlagen – dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch beispielsweise Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch zu bewahren (LG Köln, WuM 1997, 230, 231). Zum Teil wird die Umlagefähigkeit einer Notdienstpauschale deswegen angenommen, weil die Erreichbarkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre, deren Kosten grundsätzlich umlagefähig seien (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31. März 2008 – 16 C 205/07; AG Brandenburg, Urteil vom 7. Juni 2010 – 31 C 210/09). Andere Instanzgerichte bejahen die Umlagefähigkeit von Bereitschaftskosten ohne nähere Begründung (LG Leipzig, Urteil vom 9. März 2017 – 1 S 330/16; LG Berlin, Urteil vom 4. Dezember 2006 – 67 S 223/06; ebenso in der Literatur Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A. Rn. 201; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 556 Rn. 90; BeckOGK-BGB/Drager, Stand 1. Oktober 2019, § 2 BetrKV Rn. 92; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 262). 15 b) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, handelt es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten. Zur Begründung wird angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden (AG Charlottenburg, NZM 2018, 747, 748; ebenso BeckOK-MietR/Pfeifer, Stand 1. September 2019, § 556 BGB Rn. 957a; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 4. Aufl., Rn. 4428).

c) Die zuletzt genannte Ansicht verdient den Vorzug.

aa) Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV).

Als umlagefähige Kosten des Hauswarts kommen dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht (vgl. Nr. 14 Satz 2 der Anlage 3 zu § 27Abs. 1 II. BV; ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 14 Halbs. 2 BetrKV). Zum anderen sind diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe eines Hauswarts verursacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass („routinemäßig“) in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handelt.

Hierzu gehört etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert, haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind, Glasbereiche keine Schäden aufweisen, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten eingewiesen werden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von Wohnflächen im Innen- und Außenbereich) genügt ist. Im Ordnungsbereich zählt zu den Aufgaben eines Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung (Überwachung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes, Einhaltung der Ruhezeiten etc.; vgl. im Einzelnen etwa die Darstellung bei Langenberg/Zehelein, aaO, A. Rn. 201 f. mwN; Wall, aaO Rn. 4416 mwN).

bb) Mit der hier berechneten Notdienstpauschale werden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Denn es handelt sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass die Meldung solcher Störungsereignisse während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst erfolgt, damit von dort aus die erforderlichen Maßnahmen – in der Regel die Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma mit der Störungsbehebung – in die Wege geleitet werden, und es sich insoweit nach allgemeiner Meinung um eine Verwaltungstätigkeit handelt. Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kann es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet.

cc) Ohne Erfolg wendet die Revision demgegenüber ein, der Schwerpunkt einer Notfallbereitschaft des Hausmeisters liege darin, für den Mieter und seine in das Objekt eingebrachten Sachen – etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem Stromausfall – Sicherheit zu gewährleisten, und dieses Interesse des Mieters rechtfertige die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten. Damit verkennt die Revision die gesetzliche Definition der Betriebskosten, für die es gerade nicht darauf ankommt, ob sie (auch) dem Interesse des Mieters dienen; denn damit könnten letztlich – der gesetzlichen Regelung zuwider – die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters als Betriebskosten angesehen werden.

dd) Unbegründet ist auch der weitere Einwand der Revision, eine die Rufbereitschaft außerhalb üblicher Geschäftszeiten abgeltende Notdienstpauschale sei regelmäßig auch in Wartungsverträgen für technische Einrichtungen eines Mietobjekts (etwa Heizungsanlage, Aufzug, Klimaanlage oder Hauselektrik) enthalten und in diesem Zusammenhang ersichtlich umlagefähig; ein sachlicher Grund dafür, eine solche Pauschale bei einem Hausmeister anders zu behandeln, sei aber nicht erkennbar.

Die Revision übersieht, dass die im Rahmen von Wartungsverträgen vereinbarte Vergütung nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig ist, sondern auch hier danach zu differenzieren ist, ob und in welchem Umfang mit der vertraglichen Vergütung Leistungen, die dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV beziehungsweise der Betriebskostenverordnung unterliegen, oder anderweitige Leistungen – etwa Reparaturen, die nicht (mehr) als Teil einer Wartung betrachtet werden können – abgegolten werden (vgl. etwa Callsen/Lützenkirchen in Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 6. Aufl., L Rn. 536 f.).

Dabei nimmt die Einrichtung einer Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug insofern eine Sonderstellung ein, als Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 7 BetrKV) unter anderem die Beaufsichtigung und Überwachung der Anlage aufführt und für Aufzugsanlagen, die zu gewerblichen oder wirtschaftlichen Zwecken Personen befördern, die Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung gelten (§ 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BetrSichV), wonach der Betreiber einer Aufzugsanlage sicherstellen muss, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden (Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV). Da dieses Ziel nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen ist, wird die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten bejaht (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 31; Langenberg/Zehelein, aaO, A. Rn. 93; Wall, aaO Rn. 3707). Diese besonderen Voraussetzungen liegen in Bezug auf die Entrichtung einer Notdienstpauschale an den Hausmeister, die eine „allgemeine“ Notdienstbereitschaft für alle denkbaren Störungsfälle im Mietobjekt außerhalb üblicher Geschäftszeiten abdeckt, ersichtlich nicht vor.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann den Mietern fristlos ohne Abmahnung gekündigt werden, wenn der Sohn der Mieter die Mietwohnung als sog. Bunkerwohnung missbraucht, um aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel zu betreiben?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a.M. – 2-11 S 64/19, Beschluss vom 11.07.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Kammer ist weiterhin davon überzeugt, dass die Berufung der Beklagten offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Die Kammer hatte in dem Beschluss vom 13.06.2019 Folgendes ausgeführt:

Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt, da das zwischen der Klägerin und den Beklagten bestehende Mietverhältnis vom 14.12.2001 durch die fristlose Kündigung vom 24.09.2018 wirksam beendet wurde.

Das Amtsgericht ist unter Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstands zutreffend davon ausgegangen, dass das Kündigungsschreiben vom 24.09.2018 dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB genügt und die Klägerin aufgrund der Funde in der streitgegenständlichen Wohnung im Rahmen der polizeilichen Durchsuchung am 11.09.2018 berechtigt war, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos zu kündigen. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die umfangreichen Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil verwiesen.

Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung ist eine hiervon abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage nicht geboten. Weder liegt eine Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) vor, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Die Beklagten können nicht einwenden, ihr Sohn habe entgegen den in der Entscheidung getroffenen Feststellungen zu keinem Zeitpunkt aus der Wohnung heraus, sondern – wenn überhaupt – in weiter Entfernung zum Hauseingang mit Betäubungsmitteln gehandelt. 

Das Amtsgericht hat aufgrund des zur Akte gereichten Durchsuchungsberichts sowie weiter Teile der Ermittlungsakte gemäß § 286 ZPO gut nachvollziehbar die Überzeugung gewonnen, dass es sich bei der Wohnung der Beklagten um eine sog. Bunkerwohnung gehandelt und ihr Sohn aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel betrieben habe, was Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft gehabt habe. Diese Feststellung kann mit dem – unsubstantiierten und erstmals im Berufungsverfahren erfolgten – Vorbringen, ihr Sohn habe allenfalls in weiter Entfernung zum Hauseingang der Wohnung gedealt, nicht entkräftet werden. Die Beklagten hatten erstinstanzlich lediglich bestritten, dass ihr Sohn in der Wohnung Handel mit Betäubungsmitteln betrieben habe. Unstreitig hat er jedoch aus der Wohnung heraus in der sog. Platensiedlung gedealt mit den in dem Urteil dargelegten negativen Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft.

Weiterhin können die Beklagten nicht geltend machen, ihnen könne das Verhalten ihres Sohnes, von dem sie keine Kenntnis gehabt hätten, nicht zugerechnet werden. Der Mieter hat im Rahmen seiner Obhuts- und Sorgfaltspflicht gemäß § 278 BGB auch das Verschulden von Personen zu vertreten, die auf seine Veranlassung hin mit der Mietsache in Berührung kommen, worunter u.a. Verwandte fallen (vgl. BGH NJW 1991, 1750NJW 2007, 428). Die Beklagten sind daher gemäß § 278 BGB für ein Verschulden ihres Sohnes, der im Hinblick auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung als Erfüllungsgehilfe anzusehen ist, in gleichem Umfang verantwortlich wie für eigenes Verschulden. Auch wenn den Mieter in einem solchen Fall kein persönliches Verschulden trifft, wird der wichtige Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses dadurch begründet, dass die Unzumutbarkeit für die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus dem allgemeinen Einflussbereich des Mieters, nämlich vorliegend dem Verhalten ihres Sohnes, herrührt.

Die Kammer bleibt bei dieser Bewertung der Sach- und Rechtslage.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Befindet sich ein Mieter in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 230/19, Urteil vom 09.01.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte ist den Klägern gemäß §812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 15% des im Zeitraum Juni 2018 bis Februar 2019 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Neubau von 92 Eigentumswohnungen, acht Stadthäusern und zwei Gewerbeeinheiten im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 4 ff.) sowie des XII. Zivilsenates des LG Berlin zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 –XII ZR 62/06NJW 2008, 2497 Tz. 23). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des LG Berlin stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08NZM 2010, 356, Tz. 30; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16NJW-RR 2017, 1290, Tz. 16). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. ebenso LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06NJW 2008, 2497, Tz. 22; BayObLG, Beschluss vom 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; OLG München, Urt. v. 15. März 2018 – 32 U 872/17BeckRS 2018, 30329, beckonline Tz. 48; LG Berlin, Urt. v. 21. August 2019 – 64 S 190/18, GE 2019, 1309, beckonline Tz. 18 ff.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5).

Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgerichts insoweit als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Klägers aus:

Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der die beklagte Vermieterin gemäß § 535Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihr tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177, juris Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu LG Berlin, Beschl. v 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13NJW 2014, 1881, Tz. 6 ff.) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass den klagenden Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber – anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung – nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, WuM 2018, 755, beckonline Tz. 7). Nur auf diese Weise hätte die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und den zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn es sind die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen, die den Ausgangspunkt und die maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwilllens bilden (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v 4. März 2004 – III ZR 96/03NJW 2004, 1590).

Das Ausmaß der auf die Mietsache eingewirkten Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen gemäß § 314 ZPO bindet fest, da die Beklagte einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des Umfang des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter einen detaillierteren Sachvortrag für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16NJW-RR 2017, 1290, Tz. 18).

Die von der Berufung angegriffene Bemessung der Minderungsquote ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 15% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit angemessen ab. Auch die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ist nicht zu beanstanden (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 8).

Die Gewährleistungsansprüche der Kläger sind auch nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16NZM 2016, 681). Die Kläger haben ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht mit Wohnhäusern bebauten Nachbargrundstücks angemietet. Sie haben auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollten. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass es für die Kläger vollkommen ungewiss war, ob, ggfs. wann und wie das Nachbargrundstück bebaut werden würde. Auch wenn sich die streitgegenständliche Wohnung in unmittelbarer Nähe zum P. Platz befindet, war eine spätere Bebauung – und noch dazu in dem streitgegenständlichen Umfang – nicht zwingend, da zumindest in dem Fall, in dem das Nachbargrundstück im Eigentum des Bundes oder des Landes Berlin gestanden hätte, auch eine nicht mit einer Bebauung verbundene Nutzung der Fläche als öffentlicher Raum in Betracht gekommen wäre. Hätte sich die spätere Bebauung des Nachbargrundstücks – so, wie von der beklagten Vermieterin behauptet – tatsächlich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wäre es ihr ohne Weiteres möglich gewesen, die Kläger auf diesen für den Vertragsschluss wesentlichem Umstand hinzuweisen. Das indes haben sie unterlassen. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob die Kläger die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt haben; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 9).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Handelt es sich bei den Mietkosten für Rauchmelder um umlegbare Betriebskosten?

Die Antwort des Amtsgerichrts Leonberg (AG Leonberg – 2 C 11/19, Urteil vom 09.05.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Leonberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Die Beklagte ist nicht berechtigt, die Miete für die Rauchmelder auf den Kläger umzulegen.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen den Parteien gab es in Baden-Württemberg noch keine Verpflichtung, Rauchmelder in Wohnräumen zu installieren. Diese Verpflichtung wurde im Jahr 2013 eingeführt. Es muss mindestens ein Rauchmelder in Aufenthaltsräumen, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen und in Fluren, die als Fluchtweg dienen, eingebaut werden. In § 2 Nr. 6 des Mietvertrages ist geregelt, dass neu eingeführte sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Nach der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung sind Betriebskosten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Nicht umgelegt werden können Anschaffungskosten oder Instandhaltungskosten. Das Gericht ist der Auffassung, dass es sich bei den Mietkosten der Rauchmelder um nicht umlegbare Kosten handelt, weil diese Kosten anstelle der Kosten für die Anschaffung der Rauchmelder treten. Zu der Anschaffung der Rauchmelder ist der Eigentümer verpflichtet (vgl. Langenberg in SchmidtFutterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 556 Rn 230), LG Hagen, Urteil vom 4.3.2016 – 1 S 198/15). Anschaffungskosten können außer wenn die Voraussetzungen einer Mieterhöhung vorliegen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Über den Auffangtatbestand in Nr. 17 können zwar weitere Betriebskosten erfasst werden. Es muss sich dabei aber um Betriebskosten handeln. Aus dem Umstand, dass nach der Betriebskostenverordnung die Kosten der Anmietung einer Verbrauchserfassung für Wasser, Heizwärme und Warmwasser umgelegt werden können, kann nicht geschlossen werden, dass dies auch bei anderen Positionen möglich ist. Es handelt sich dabei um Ausnahmeregelung. Nur für diese Verbrauchserfassunggeräte wurde geregelt, dass die Kosten der Anmietung umgelegt werden können. Hätten Mietkosten grundsätzlich umgelegt werden können, wäre bereits eine Regelung nicht erforderlich gewesen. Bei Rauchmeldern handelt es sich nicht um eine Position, die mit Geräten zur Verbrauchserfassung vergleichbar ist. Ausnahmeregelungen sind grundsätzlich eng auszulegen. Auch der Umstand, dass Rauchmelder nach etwa 10 Jahren ausgetauscht werden müssen, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Mit der Argumentation der Beklagten wäre der Vermieter berechtigt, nicht nur Betriebskosten, sondern auch Anschaffungskosten umzulegen, wenn er eine Anlage nicht kauft, sondern mietet. Eine solche Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.12.2008, VIII ZR 92/08 verneint. Die Umlegung von Miet- oder Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen seien unter Berücksichtigung des Wortlauts von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO nicht zulässig. Dort sei ausdrücklich geregelt, dass die Kosten der Anmietung einer Ausstattung für Gebrauchserfassung umlegbar sind, die Umlegung anderer Kosten aber nicht. Gleiches gilt für die Anmietung von Rauchmeldern. Es ließe sich zudem die Frage stellen, ob die Beklagte durch die Anmietung von Rauchmeldern von rund 10,00 Euro pro Jahr nicht zudem gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würde. Mit von Stiftung Warentest gut bewertete Rauchmelder können bereits ab rund 20,00 Euro pro Stück erworben werden. Eine Umlegung im Wege einer Mieterhöhung als Modernisierung wäre daher deutlich günstiger für den Mieter als eine jährliche Miete von 10,00 Euro.“