Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Vermieter zur Beseitigung der Gefahr von Schimmelpilzbildung ein Abrücken der Möbel von Außenwänden verlangen?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 260/15, Urteil vom 07.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Das Abrücken der Möbel von Außenwänden überschreitet die Grenze der Zumutbarkeit (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007, 4 S 62/06NJW 2007, 2499; LG Hamburg, Urteil vom 29. August 1997, 311 S 88/96WuM 2000, 329; LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 1988, 64 S 176/88ZMR 1988, 464; LG Köln, Urteil vom 15. November 2000, 9 S 25/00WuM 2001, 604; AG Köpenick, Urteil vom 08. Februar 2001, 17 C 475/00MM 2002, 185).

Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 235). Mangels anderweitiger Vereinbarung ist es für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufstellen zu dürfen. An einer anderweitigen Vereinbarung der Parteien fehlt es.“

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Kann bereits die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung einen Mangel der Mietsache darstellen?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 260/15, Urteil vom 07.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Soweit die Berufung in diesem Zusammenhang rügt, dass Amtsgericht habe den Fehlerbegriff unverhältnismäßig ausgeweitet, da es die Schimmelpilzgefahr ledig abstrakt bestimmt habe, verfängt diese Argumentation nicht. Das Urteil des Amtsgerichts stützt sich im Wesentlichen auf vorhandene Schimmelpilzbildungen. Soweit das Amtsgericht für den Bereich der Außenwände und Fensterlaibungen (geometrische Wärmebrücken) zudem von einer Gefahr von Schimmelpilzbildung ausgeht (UA 9, 10), ist zu beachten, dass die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung ebenfalls einen Mangel der Mietsache darstellen kann. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007, XII ZR 24/06ZMR 2008, 274; BGH, Urteil vom 23. September 1992, XII ZR 44/91NJW 1992, 3226; BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09NJW 2011, 514; KG, Urteil vom 17. September 2012, 8 U 87/11GE 2012, 1636; OLG Hamm, Beschluss vom 25. März 1987, 30 REMiet 1/86, OLG Hamm, Beschluss vom 25. März 1987, 30 RE MietR 1/86, NJW-RR 1987, 968). Hierfür genügt es, wenn die Sache nur in Befürchtung einer Gefahr benutzt werden kann, die Gefahr vermöge des Zustandes der Sache den Eintritt eines Schadens erwarten lässt (BGH, Urteil vom 07. Juni 2006, XII ZR 34/04GE 2006, 967, BGH, Urteil vom 11. Mai 2006, VII ZR 146/04GE 2006, 968; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 Rn. 8). Dass die konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung für den Fall der Möblierung der Außenwände besteht, hat der Sachverständige Dipl.-Ing. H. überzeugend ausgeführt; die Ursache hierfür ist baubedingt, da die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes 1971 geltende DIN 4108 aus dem Jahr 1952, wie dargetan, unterschritten ist. Entgegen der von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgetragenen Auffassung liegt ein die Gewährleistungsrechte auslösender Mangel (bereits) darin, dass die Wohnung nicht vollständig nach einem breitem Spektrum an Lebensgewohnheiten (Schimdt-Futterer/Eisenschmied, a.a.O. Rn. 232) genutzt werden kann, weil an die Außenwand – gefahrlos – keine Möbel gestellt werden können.“

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Stellen Schimmelpilzerscheinungen einen Mietmangel dar?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 260/15, Urteil vom 07.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Diese Schimmelpilzerscheinungen stellen einen Mietmangel dar. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die „Istbeschaffenheit“ des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der „Sollbeschaffenheit“ der Mietsache abweicht (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000, XII ZR 279/97NJW 2000, 1714; Urteil vom 06. Oktober 2004, Urteil vom VIII ZR 355/03, 2005, 218; Urteil vom 04. Mai 2005, XII ZR 254/01, 2152; Urteil vom 21. September 2005, XII ZR 66/03, 2006, 899; Urteil vom 07. Juli 2010, VIII ZR 85/09, 2010, 3088; Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, 2011, 514; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 12. Aufl., § 536 Rn. 19). In der Regel wird für die Bestimmung des Umfanges des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen sein (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 6180; Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08NJW 2010, 1133). Daher muss in Zweifelsfällen anhand von Auslegungsregeln (§§ 133157242 BGB) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter erwarten kann (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03NJW 2004, 3174; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.). In diesem Zusammenhang ist für die Ermittlung des vertragsgemäßen Standards, soweit die Bauweise zu bewerten ist, grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich (BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08NJW 2010, 1133; BGH, Urteil vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08NJW 2009, 2441; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03NJW 2004, 3174). Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf. Somit sind insbesondere das Alter sowie die Art des Gebäudes zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 14. März 2008, 63 S 316/07GE 2008, 1053). Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter aber ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird (BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, VIII ZR 343/08WuM 2010, 235; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03WuM 2004, 527; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. Rn. 23).

Nach Maßgabe dieser rechtlichen Kriterien stellen Schimmelpilzerscheinungen, wie hier, einen Mangel i.S.v. § 536Abs. 1 BGB dar, da hierdurch die Eignung zum vertraglichen vorgesehenen und geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wird bzw. wurde (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 536 Rn. 47 m.w.N.).

Die Kammer hat insoweit ferner berücksichtigt, dass auch dann, wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mitverursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vorliegt (LG Berlin, Urteil vom 04. Juni 2009, 67 S 279/08 LG Hannover, Urteil vom 27. Januar 1982, 11 S 322/81 AG Bühl, Urteil vom 29. August 2011, 3 C 359/08; Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 123 m.w.N.). Denn für die Mangelhaftigkeit und die damit verbundene Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit spielt es (noch) keine Rolle, ob der Mieter den Mangel möglicherweise mitverursacht hat.“

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Hat der zur Ersatzvornahme berechtigte Mieter einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Hohe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 260/15, Urteil vom 07.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Entgegen der Berufung der Beklagten steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 9.347,24 Euro aus §§ 536a Abs. 1 Nr. 1, 242 BGB zu. Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass der zur Ersatzvornahme Berechtigte einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Hohe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten hat (BGH, Urteil vom 24. Februar 1967. V ZR 75/65BGHZ 47, 272; Urteil vom 12. Juli 1973, III ZR 46/72, 61. 128; Urteil vom 05. Mai 1977, VII ZR 36/76, 68, 372, KG, Urteil vom 29. Februar 1988, 8 RE Miet 6717/87, NJW-RR 1988, 1039). Voraussetzung ist, dass der Vermieter sich mit seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung im Verzug befindet.“

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Ist eine Forderungsabtretung eines Mieters an ein Inkassounternehmen (legal tech-Unternehmen) dergestalt, alle seine Forderungen im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse einzuziehen, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 157/18, Beschluss vom 03.07.2018) lautet: Nein! (Achtung: anderer Auffassung LG Berlin – 65 S 70/18, Urteil vom 20.06.2018)

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die aus abgetretenem Recht erhobene Zahlungsklage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung im Ergebnis nichts zu erinnern.

1. Die Klägerin ist nicht aktivlegitimiert, da ihr der geltend gemachte Kostenerstattungsanspruch nicht wirksam gemäß § 398BGB abgetreten wurde.

Es kann dahinstehen, ob der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung die geltend gemachten Ansprüche im Zusammenhang mit einem Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse einschließlich des streitgegenständlichen Kostenerstattungsanspruchs tatsächlich an die Klägerin abgetreten hat. Die Abtretung wäre wegen Verstoßes gegen das gesetzliche Verbot zur Erbringung unerlaubter Rechtsdienstleistungen gemäß § 134 BGB i.V.m. §§ 2Abs. 1, 3, 5, 10 RDG nichtig. Die Nichtigkeit erfasst nicht nur die gegen § 3 RDG verstoßende Verpflichtungsgeschäfte, sondern auch die darauf beruhenden Abtretungen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 11. Januar 2017 – IV ZR 340/13NJW-RR 2017, 410, Tz. 18 und 34 ff.). So liegt der Fall hier. Denn die Forderungsabtretung ist untrennbarer Bestandteil des mit § 3RDG unvereinbaren Geschäftsmodells der Klägerin zur Geltendmachung und Durchsetzung von Ansprüchen wegen angeblicher Verstöße gegen die §§ 556d ff. BGB.

Die Klägerin, die von dem Mieter der streitgegenständlichen Wohnung ausweislich der Vollmacht vom 12. Februar 2017 und ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit der „Geltendmachung und Durchsetzung meiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren … im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse“ beauftragt war, hat Rechtsdienstleistungen i.S.d. § 2 Abs. 1 RDG erbracht.

Eine Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert. Ausreichend ist jede konkrete Subsumtion eines Sachverhalts unter die maßgeblichen rechtlichen Bestimmungen, die über eine bloß schematische Anwendung von Rechtsnormen ohne weitere rechtliche Prüfung hinausgeht (vgl. BGH, Urt. v. 14. Januar 2016 – I ZR 107/14NJW-RR 2016, 1056, Tz. 43).

Diese Voraussetzungen sind erfüllt, da die Klägerin vor der Geltendmachung und Durchsetzung der von ihr behaupteten Ansprüche die unter Zugrundelegung der §§ 556d ff. BGB preisrechtlich zulässigen Miete für die streitgegenständliche Wohnung ermittelt hat. Zwar beruhte diese Ermittlung zunächst ausschließlich auf einer Eingabe des Mieters in einen auf der von der Klägerin betriebenen online-Plattform installierten „Mietpreisrechner“. § 2 Abs. 1 RDG indes erfasst ausnahmslos alle Tätigkeiten in konkreten fremden Angelegenheiten, die eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordern, unabhängig davon, wie intensiv oder schwierig diese Prüfung ist (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 44). Nichts anderes folgt daraus, dass die Klägerin ihre Prüfung in Form einer computerbasierten und standardisierten Fallanalyse (sog. legal tech) vorgenommen hat. Denn auch der Anbieter eines solchen Rechtsgenerators erbringt Rechtsdienstleitungen i.S.d. § 2Abs. 1 RDG (vgl. Degen/Krahnmer, GRUR-Prax 2016, 363; Remmertz, BRAK-Mitt. 2015, 266; Schmidt, in: Krenzler, RDG, 2. Aufl. 2017, § 6 Rz. 38; Wettlaufer, MMR 2018, 55).

Die Klägerin verfügt nicht über die nach § 3 RDG erforderliche Erlaubnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen. Die von ihr erbrachten Leistungen waren weder von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin umfasst (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG) noch als bloße Nebentätigkeit erlaubnisfrei (§ 5 Abs. 1 RDG).

Die Klägerin kann für die von ihr entfalteten Tätigkeiten nicht das Registrierungsprivileg des § 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG in Anspruch nehmen. Danach dürfen natürliche und juristische Personen sowie Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit, die bei der zuständigen Behörde registriert sind, Inkassodienstleistungen vornehmen. Unter Inkassodienstleistung ist gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG die Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen zu verstehen, sofern sie als eigenständiges Geschäft betrieben wird.

Die Klägerin hat zwar für den betroffenen Mieter – in eingeschränktem Umfang – auch Inkassodienstleistungen erbracht, indem sie die behaupteten Ansprüche im Zusammenhang mit dem von ihr behaupteten Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB nach der von ihr behaupteten Abtretung gegenüber der Beklagten außergerichtlich geltend gemacht hat. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit lag aber eindeutig auf dem Feld der Rechtsberatung:

Die Klägerin hat im Rahmen des von ihr gewählten Akquisemodells nicht nur – vor Vertragsschluss und Abtretung der behaupteten Ansprüche durch den Mieter – über ihren „Mietpreisrechner“ die ihrer Auffassung nach preisrechtlich zulässige Miete ermittelt. Sie war auch nach Vertragsschluss und der von ihr behaupteten Abtretung umfassend rechtsberatend tätig, indem sie die für Kondiktionsansprüche des Mieters konstitutive Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB gegenüber der Klägerin erhoben und weiterhin gemäß § 556g Abs. 3 BGB zu der für die verlässliche Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete unabdingbaren Auskunft über die mögliche Verwirklichung der Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB aufgefordert hat. Das geht bereits im Einzelnen, erst recht aber in seiner Gesamtheit über die zulässigen Tätigkeiten eines registrierten Inkassodienstleisters weit hinaus (vgl. AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg Urt. v. 22.2.2018 – 18 C 148/17, BeckRS 2018, 10925; Urt. v. 4. April 2018 – 19 C 277/17, GE 2018, 717; a.A. AG Lichtenberg, Urt. v. 4. Januar 2018 – 16 C 135/17, n.v.).

Zwar ist es einem Inkassodienstleister im Rahmen seiner Inkassoerlaubnis gestattet, sich gegenüber seinem Auftraggeber oder dem Schuldner zu den einzuziehenden Forderungen rechtlich zu äußern (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14. August 2004 – 1 BvR 725/03NJW-RR 2004, 1570), so dass eine Rechtsberatung beim Forderungseinzug nicht grundsätzlich unzulässig ist (vgl. BVerfG, a.a.O.). Die Beklagten indes übt ihre neben der Inkassotätigkeit entfalteten Rechtsdienstleistungen nicht „beim Forderungseinzug“ aus:

Der Mieter kann die Klägerin erst beauftragen, nachdem er die „Registrierungsstrecke“ auf der online-Plattform der Klägerin vollständig durchlaufen und ihm die Klägerin dort nach Verarbeitung der – zuvor über das vom Mieter auszufüllende online-Formular erlangten – wohnungsbezogenen Daten die angeblich preisrechtlich zulässige Miete konkret berechnet hat („Mit Ihren Angaben haben wir berechnet, das Sie monatlich … EUR zu viel Miete und im Jahr … EUR zu viel Miete zahlen. Zeit dies zu ändern! Mietsenkung beauftragen.)“ Mit diesem Geschäftsablauf aber verlässt die Klägerin jeglichen Zusammenhang mit dem ihr durch die erteilte Inkassoerlaubnis gedeckten Forderungseinzug. Denn sie erbringt ihre Rechtsdienstleistungen nicht nur in dem – vom Privileg des § 10Abs. 1 Satz Nr. 1 RDG ohnehin nicht umfassten – akquisitorischen Vorfeld der späteren Abtretung und Einziehung, sondern vielmehr losgelöst davon, ob der Nutzer der von ihr betriebenen Seite ihr später den Auftrag zur „Mietsenkung“ erteilt. Rechtsberatung eines Inkassodienstleisters ist aber – sofern nicht einer der hier nicht einschlägigen Negativtatbestände des § 2 Abs. 3 RDG eröffnet ist – allenfalls gegenüber dem Auftraggeber oder dem Schuldner, auf keinen Fall aber gegenüber einer unbestimmten Anzahl Dritter zulässig (vgl. BVerfG, a.a.O.; Degen/Krahmer, a.a.O., 363, 365). Um solche indes handelt es sich bei denjenigen Nutzern der online-Plattform der Klägerin, die später nicht mit ihr kontrahieren.

Es tritt hinzu, dass die Klägerin bereits nach ihrem Selbstverständnis noch nicht einmal bei den Nutzern ihrer Seite, die ihr später den Auftrag zur „Mietsenkung“ erteilen, im Wege des Forderungseinzugs tätig wird. Die Klägerin lässt sich „insbesondere“ zur Geltendmachung „Ihres Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete“ beauftragen. Entsprechende Ansprüche indes sind vor Ausspruch einer qualifizierten Rüge nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB nicht inkassofähig, da der Ausspruch einer Rüge gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB Tatbestandsvoraussetzung eines Rückzahlungsanspruchs ist (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556g Rz. 15). Gemessen daran ist der erstmals von der Klägerin vorgenommene Ausspruch der Rüge nicht nur für die Anspruchsbegründung des Mieters von zentraler Bedeutung, sondern auch wesentlicher Bestandteil der beauftragten Rechtsdienstleistungen der Klägerin. Er unterfällt weder einer Inkassotätigkeit der Klägerin noch der ihr dazu erteilten Erlaubnis, sondern stellt stattdessen eine unerlaubte Rechtsdienstleistung dar (vgl. AG Tempelhof/Kreuzberg, a.a.O.).

Die von der Klägerin erbrachten Rechtsdienstleistungen sind auch nicht gemäß § 5 Abs. 1 RDG erlaubnisfrei.

Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 RDG sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 RDG nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind.

Gemessen daran handelt es sich bei den von der Klägerin erbrachten und über ihre Inkassoerlaubnis hinausgehenden Tätigkeiten um keine Nebentätigkeiten i.S.d. § 5 Abs. 1 Satz 1 RDG. Eine Rechtsdienstleistung ist nur dann eine Nebenleistung, wenn sie im Zusammenhang mit einer konkreten anderen Tätigkeit steht (vgl. Hirtz, in: BeckOK RDG, Grunewald/Römermann, 5. Edition, Stand: 15. April 2018, § 5 Rz. 20). Daran fehlt es bereits hinsichtlich derjenigen Nutzer des online-Angebots der Klägerin, denen die Klägerin im Vorfeld des Vertragsschlusses unter Zugrundelegung der von ihnen übermittelten Daten die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete berechnet, die danach aber von einem Vertragsschluss und einer Abtretung zu Gunsten der Klägerin absehen. Denn eine diesen gegenüber später zu erbringende (Haupt-)Leistung in Form des Inkassos würde einen – tatsächlich fehlenden – Vertragsschluss mit darauf beruhender Abtretung voraussetzen. Allein das hindert eine Anwendung des § 5 Abs. 1 RDG zu Gunsten der Klägerin.

Auch den Nutzern, die sich wie der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung nach Berechnung der für die Anspruchsdurchsetzung maßgeblichen Differenzbeträge zu einem Vertragsschluss mit der Klägerin entschließen, stellen sich die jenseits der erteilten Inkassoerlaubnis erbrachten Rechtsdienstleistungen der Klägerin nicht als Nebenleistung i.S.d. § 5 Abs. 1 RDG dar, da sie ausweislich des geschlossenen Vertrages zu den von der Klägerin zu erbringenden Hauptleistungen zählen. Eine Anwendung von § 5 Abs. 1 RDG auf Rechtsdienstleistungen, die mit Blick auf die juristische Sachkunde des Dienstleisters als Hauptleistungen angeboten werden, scheidet aber von vorneherein aus (vgl. Hirtz, a.a.O., § 5 Rz. 27 m.w.N.).

Eine der Klägerin günstigere Beurteilung ist schließlich nicht dadurch gerechtfertigt, dass ihre Geschäfte von zwei Rechtsanwälten geführt werden. Der Gesetzgeber hat sich bei der Fassung des RDG bewusst gegen eine „Erfüllungsgehilfenlösung“ entschieden. Deshalb kann das Fehlen einer Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen oder eine Umgehung des § 3 RDG nicht geheilt werden, auch wenn bei der Erbringung der Leistungen Rechtsanwälte eingesetzt oder beteiligt sind (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juli 2009 – I ZR 166/06GRUR 2009, 1077; Beschl. v. 12. November 2015 – I ZR 211/14, DStR 2016, 2247, Tz. 12; Offermann-Burkhardt, in: Krenzler, a.a.O., § 3 Rz. 82 m.w.N.) .

2. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten unabhängig von der Wirksamkeit der Abtretung ein Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten gemäß den §§ 280ff., 398 BGB auch deshalb nicht zu, weil es an einem abtretbaren Vergütungsanspruch der Klägerin gegenüber dem auftraggebenden Mieter fehlt.

Gemäß Ziffer 3.1. ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen beansprucht die Klägerin für ihr Tätigwerden in der Summe eine über die gesetzliche Vergütung eines Rechtsanwaltes hinausgehende Vergütung in Höhe von 1/3 der „ersparten Jahresmiete“ zuzüglich der „einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes“ zustehenden Vergütung. Bei der hier gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfreundlichsten Auslegung ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat die Klägerin mit dem Mieter allerdings in Ziffer 3.3 Satz 1 ein Erfolgshonorar vereinbart („Sollten unsere Bemühungen nicht erfolgreich sein, entstehen für Sie keine Kosten.“). Der darin für das Entstehen eines Vergütungsanspruchs vorausgesetzte Erfolg ist nicht eingetreten.

Es kann dahin stehen, ob die getroffene Vergütungsregelung in ihrer Gesamtheit mangels hinreichender Transparenz oder zumindest wegen unzureichender tatbestandlicher Eingrenzung des Vergütungstatbestandes zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und damit gemäß § 307 Abs. Abs. 1, Abs. 2 BGB zur Unwirksamkeit führt (vgl. OLG Schleswig, Urt. v. 6. Dezember 2013 – 17 U 48/13, SchlHA 2014, 268). Denn bei kundenfreundlichster Auslegung kann die Klausel zumindest so verstanden werden, dass der Klägerin Vergütungsansprüche nur bei einer vollständig erfolgreichen Geltendmachung der behaupteten Ansprüche zustehen. Das schließt die Auslegung ein, dass bereits ein anteiliger Misserfolg zu einem vollständigen Verlust möglicher Vergütungsansprüche der Klägerin gegenüber dem Mieter führt. Maßstab für die Beurteilung des – vollständigen – Erfolgs der von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten ist unter erneuter Zugrundelegung der Unklarheitenregelung des § 305cAbs. 2 BGB das Ausmaß, in dem eine mit dem Vermieter im Vereinbarungswege getroffene Regelung oder eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung hinter den im ersten Rügeschreiben der Klägerin behaupteten Ansprüchen zurückbleiben.

Gemessen daran waren die Bemühungen der Klägerin nicht erfolgreich. Denn die Beklagte hat in ihrem Rügeschreiben vom 1. März 2017 eine preisrechtlich zulässige Miete von allenfalls 625,91 EUR geltend gemacht. Die Beklagte indes hat in der Folge – und „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ – eine einseitige Reduzierung ihrer Mietforderungen auf lediglich 669,90 EUR vorgenommen. Ob damit wegen § 150 Abs. 2 BGB überhaupt eine die Beklagte dauerhaft bindende Vereinbarung zu Stande kommen konnte, bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer. Zumindest wäre eine solche hinter den in der Rügeschrift geltend gemachten Ansprüchen mit der Folge zurückgeblieben, dass die Bemühungen der Klägerin nicht vollständig erfolgreich gewesen wären. Nur in diesem Falle aber hätte der Klägerin ein abtretbarer Erfolgshonoraranspruch zugestanden.

3. Wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, stünde einem Kostenerstattungsanspruch des Mieters auch § 254 Abs. 2 BGB entgegen. Zwar sind durch eine – hier zudem nicht zweifelsfreie – Pflichtverletzung eines Vertragspartners verursachte Rechtsverfolgungskosten grundsätzlich gemäß den §§ 280 ff. BGB erstattungsfähig. Die Erstattungsfähigkeit ist jedoch gemäß § 254Abs. 2 BGB begrenzt. Der Gläubiger kann nur diejenigen Aufwendungen erstattet verlangen, die im konkreten Fall erforderlich und zweckmäßig sind. Abzustellen ist dabei auf die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 17. September 2015 – IX ZR 280/14NJW 2015, 3793).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Mieter die Klägerin nicht zu deren nicht unerheblich Kosten beauftragt hätte, ohne zuvor selbst eine Rüge nach § 556gAbs. 2 Satz 2 BGB auszusprechen. Eine solche wäre ihm zumindest in dem Fall, in dem er wie der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund der noch kostenfreien Berechnung auf der online-Plattform der Klägerin über den dort installierten „Mietpreisrechner“ hinreichend konkrete Anhaltspunkte für die Bemessung der preisrechtlich zulässigen Miete erlangt hätte, auch unschwer möglich gewesen.

Davon ausgehend hätte ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Mieter erst nach fruchtlosem Ablauf einer in seiner Rüge gesetzten und – anders als im Rügeschreiben der Klägerin – hinreichend lang bemessenen Frist eine kostenpflichtige Beauftragung eines Mietervereins, Rechtsanwalts oder der Klägerin in Erwägung gezogen. In diesem Falle aber wären die nunmehr streitgegenständlichen Kosten von 1.173,82 EUR nicht angefallen, da die Beklagte bereits zuvor wie in ihrem Schreiben vom 13. März 2017 den geltend gemachten Ansprüchen des Mieters der streitgegenständlichen Wohnung in erheblichem – und von diesem auch nicht weiter beanstandetem – Umfang nachgekommen wäre. Dann aber wäre eine weitere kostenpflichtige Rechtsverfolgung durch von dem Mieter zu beauftragende Dritte nicht mehr erforderlich gewesen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist eine Forderungsabtretung eines Mieters an ein Inkassounternehmen (legal tech-Unternehmen) dergestalt, alle seine Forderungen im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse einzuziehen, wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 70/18, Urteil vom 20.06.2018) lautet: Ja! (Achtung: anderer Auffassung LG Berlin – 67 S 157/18, Beschluss vom 03.07.2018)

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 1. a) bis e) wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 802,71 Euro aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 257398 BGB.

a) Zutreffend – wenngleich ohne Begründung – ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin aktivlegitimiert ist.

Die Mieterin der hier gegenständlichen Wohnung hat (auch) den hier in zweiter Instanz noch gegenständlichen Anspruch auf Freistellung von den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten wirksam an die Klägerin abgetreten, § 398 BGB in Verbindung mit § 257 BGB und der Erklärung vom 15. Februar 2017 sowie Ziff. 3.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin vom 10. Februar 2017.

Die Abtretung erfasst ausdrücklich den Freistellungsanspruch der Zedentin (Mieterin) gegen die beklagte Vermieterin aus bzw. im Zusammenhang mit der Geltendmachung ihrer Rechte aus der „Mietpreisbremse“.

Die Abtretung ist nicht nach § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen §§ 12 Abs. 2, 3, 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG nichtig. Die Klägerin hat im Zusammenhang mit der Abtretung und der Einziehung der Forderungen der Mieterin, die dem Vergütungsanspruch zugrunde liegen, nicht die ihr aufgrund ihrer Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister beim Präsidenten des Kammergerichts eingeräumte Befugnis überschritten, in den Grenzen der §§ 2 Abs. 2, 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Inkassodienstleistungen) zu erbringen mit der Folge, dass die der Berechnung zugrunde gelegten außergerichtlichen Inkassodienstleistungen nicht zu vergüten wären, § 4 Abs. 5 RDGEG (vgl. Seichter in: Deckenbrock/Henssler, RDG, 4. Aufl. 2015, § 3 Rn. 49).

aa) Nach § 2 Abs. 1 RDG ist Rechtsdienstleistung jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert. Unabhängig davon gilt nach Abs. 2 der Regelung als Rechtsdienstleistung (stets) die Einziehung fremder oder zum Zwecke der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen, wenn die Forderungseinziehung als eigenständiges Geschäft betrieben wird (Inkassodienstleistung).

Das RDG belegt damit – weitergehend als das Rechtsberatungsgesetz (RBerG, Art. 1 § 1) – die geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten einschließlich der Rechtsberatung als Rechtsdienstleistung im Bereich „Inkassodienstleistungen“ mit einem generellen Verbot unter Erlaubnisvorbehalt, das heißt unabhängig davon, ob im Einzelfall eine Rechtsprüfung überhaupt erforderlich ist (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts, BT-Ds. 16/3655, S. 48; Deckenbrock/Henssler in: Deckenbrock/Henssler, RDG, 4. Aufl., 2015, § 2 Rn. 67; Kleine-Cosack, Rechtdienstleistungsgesetz, 3. Aufl., 2014, § 2 Rn. 90).

In Verfolgung des Schutzzwecks des RDG (vgl. § 1 RDG) darf die Rechtsdienstleistung im Bereich Inkassodienstleistung nach § 10Abs. 1 Nr. 1 RDG nur von natürlichen und juristischen Personen sowie Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit aufgrund besonderer Sachkunde erbracht werden, die – wie hier die Klägerin – bei der zuständigen Behörde registriert sind.

§ 11 Abs. 1 RDG definiert die konkreten Anforderungen an die besondere Sachkunde bei Inkassodienstleistungen als Voraussetzung der Registrierung. Danach erfordern Inkassodienstleistungen besondere Sachkunde in den für die beantragte Inkassotätigkeit bedeutsamen Gebieten des Rechts, insbesondere des Bürgerlichen Rechts, des Handels-, Wertpapier- und Gesellschaftsrechts, des Zivilprozessrechts einschließlich des Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrechts sowie des Kostenrechts. Die Einzelheiten des Nachweises der danach erforderlichen theoretischen und praktischen Sachkunde sind in §§ 2 ff. RDV, § 12 Abs. 3 RDG näher geregelt.

§ 12 Abs. 1, 2 RDG formuliert im Interesse des Verbraucherschutzes, des Schutzes der Rechtspflege und des Rechtsguts Recht (vgl. BT-Ds. 16/3655, S. 66) darüber hinaus Anforderungen an die persönliche Eignung und Zuverlässigkeit, wobei über das Erfordernis der Benennung einer „qualifizierten Person“ nach Abs. 4 sichergestellt ist, dass die erlaubten Rechtsdienstleistungen auch bei juristischen Personen und Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit nur von persönlich zuverlässigen, sachkundigen, erfahrenen und gegen Pflichtverletzungen versicherten Personen erbracht werden, sie im Innen- und Außenverhältnis zudem mit entsprechenden Handlungsbefugnissen ausgestattet sind. Das ist hier – wie der Kammer aus einer Vielzahl von Verfahren bekannt ist, in der die Eintragung vorgelegt wurde – einer der beiden Geschäftsführer der Klägerin. Anders als nach dem RBerG ist auch das Unterhalten einer Berufshaftpflichtversicherung nach § 12 Abs. 1 Nr. RDG nunmehr zwingende Registrierungsvoraussetzung.

Diese Anforderungen bilden die Grundlage der weiten Auslegung des Begriffs der „außergerichtlichen Forderungseinziehung“, den das Bundesverfassungsgericht im Anwendungsbereich des Art. 1 § 1 RBerG (§§ 2 Abs. 2, 10 Abs. 1 Nr. 1, 11, 12 RDG) im Lichte des Art. 12 Abs. 1 GG mehrfach präzisiert (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002 – 1 BvR 423/991 BvR 821/001 BvR 1412/01NJW 2002, 1190, beck-online; Beschl. v. 14.08.2004 – 1 BvR 725/03NJW-RR 2004, 1570, beck-online) und auf die der Gesetzgeber im Rahmen der Neuregelung des Rechtsberatungsrechts ausdrücklich Bezug genommen hat (BT-Ds. 16/3655, S. 26 f.); dies auch folgerichtig, denn die verfassungsrechtlichen Vorgaben haben sich nicht geändert (BT-Ds. 16/3655, S. 26, 36).

Rechtsberatung ist danach grundsätzlich die umfassende und vollwertige Beratung der Rechtssuchenden in dem Sachbereich, der in der Erlaubnis – hier Inkassodienstleistung – genannt und von dem Nachweis der besonderen Sachkunde sowie der persönlichen Eignung und Zuverlässigkeit gedeckt ist (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO, Rz. 29 f.). Die Erlaubnis zum geschäftsmäßigen außergerichtlichen Forderungseinzug gestattet damit stets eine umfassende rechtliche Forderungsprüfung. Sie umfasst auch die rechtliche Beratung darüber, ob und unter welchen rechtlichen Gesichtspunkten dem Kunden eine Forderung überhaupt zusteht (vgl. BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO, Rz. 4ff., 26, 34).

Die Aufgabe der Inkassounternehmer beschränkt sich nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht auf eine schlichte Mahn- und Beitreibungstätigkeit, also eine kaufmännische Hilfstätigkeit; diese wäre schon nicht als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten anzusehen und war – im Anwendungsbereich des RBerG – erlaubnisfrei möglich (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14.08.2004 – 1 BvR 725/03NJW-RR 2004, 1570). Die Anforderungen an profunde Kenntnisse in den oben genannten Rechtsgebieten sind bei einer Übernahme einfacher Tätigkeiten mit gelegentlichen rechtlichen Berührungspunkten nicht erforderlich. Sie müssten auch nicht „im Prinzip Volljuristen vorbehalten bleiben“, um Gläubiger und Rechtspflege vor unqualifizierter Aufgabenerfüllung zu schützen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO, Rz. 30).

Inkassounternehmer übernehmen vielmehr umfassend die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung fremder Rechte oder Vermögensinteressen. Der Forderungseinzug kann dabei in unterschiedlichen Formen erfolgen; typisierend unterstellt werden kann, dass dabei stets auch Rechtsberatung zu leisten ist. Nur aus diesem Grund lässt sich das Verbot mit Erlaubnisvorbehalt mit Blick auf Art. 12 Abs. 1 GG rechtfertigen; die Erlaubnis zur Rechtsbesorgung an Inkassounternehmer umfasst damit sozusagen spiegelbildlich zugleich die Erlaubnis zur Rechtsberatung (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO, Rz. 30).

Eine Gefahr für den Rechtssuchenden oder den Rechtsverkehr kann sich nicht ergeben, wenn der Inkassounternehmer – wie nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 RDG nunmehr stets vorausgesetzt – auf der Grundlage der von ihm verlangten, von der Behörde überprüften und für genügend befundenen Sachkunde bei der Einziehung fremder und zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen tätig wird (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO, Rz. 31).

Da die außergerichtliche Forderungseinziehung nach der Wertung des Gesetzgebers nicht den Rechtsanwälten vorbehalten, sondern der durch Inkassounternehmer sogar gleichgestellt ist (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Berufsanerkennungsrichtlinie und zur Änderung weiterer Vorschriften im Bereich der rechtsberatenden Berufe, der BT-Ds. 18/9521, S. 217), müssen auch Rechtsäußerungen im Rahmen des außergerichtlichen Konfliktes zwischen Gläubiger und Schuldner von der Inkassoerlaubnis gedeckt sein. Unter dem Gesichtspunkt des Schutzzweckes des RDG – des Schutzes des Rechtssuchenden, des Rechtsverkehrs und der Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen, § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG (ebenso bereits RBerG, vgl. BVerfG, Beschl. v. 14.08.2004 – 1 BvR 725/03NJW-RR 2004, 1570) – kommt es allein darauf an, ob der Rechtsrat durch hinreichend sachkundige Personen erteilt wird; dieses Erfordernis wird durch den Sachkundenachweis vor Erteilung der Inkassoerlaubnis sichergestellt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14.08.2004, aaO, Rz. 14, 17).

Ein ganz anderer Maßstab gilt folgerichtig dann, wenn Rechtsdienstleistungen als Nebenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 RDG erbracht werden, etwa im Bereich des „Schadensmanagements“ durch Kfz-Werkstätten, Kfz-Sachverständige, Mietwagenunternehmer oder Versicherungsmakler (vgl. nur BGH, Urt. v. 24.10.2017 – VI ZR 504/16; , Urt. 14.01.2016 – I ZR 107/14NJW-RR 2016, 1056, beck-online; BT-Ds. 16/3655, S. 46; Albrecht, BB 2012, 1115). Diese sind – in den Grenzen des § 5 Abs. 1 RDG – ohne Nachweis der oben dargestellten hohen Qualifikationsanforderungen erlaubnisfrei möglich. Zu beantworten ist dann die Frage, ob und in welchen Grenzen die Einziehung von Schadenersatzforderungen der Kunden zum konkreten Berufs- und Tätigkeitsbild des nicht mit einer Inkassoerlaubnis ausgestatteten Mietwagenunternehmers, der Kfz-Werkstatt, des Kfz-Sachverständigen oder Versicherungsmaklers gehört, der – mangels Inkassoerlaubnis – gerade nicht die profunde juristische Sachkunde im Sinne der §§ 11 Abs. 1, 12 Abs. 3 RDG, 2ff. RDV nachgewiesen hat.

Eine solche wird üblicherweise auch nicht mit dem Berufs- und Tätigkeitsfeld etwa einer KfzWerkstatt verbunden und vorausgesetzt.

Dies wird übersehen, wenn vertreten wird, die Registrierung als Inkassounternehmen „spiel(e) im Ergebnis keine Rolle“ (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 16.01.2018 – 24 C 153/17, n. v.) oder auf eine konkrete Prüfung der §§ 10 Abs. 1 Nr. 1, 2 Abs. 2 RDG ganz verzichtet wird (AG TempelhofKreuzberg, Urt. v. 20.02.2018 – 18 C 148/17) bzw. die von der Inkassoerlaubnis gedeckte Tätigkeit auf die „bloße Forderungseinziehung“ (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 20.02.2018, aaO, Rz. 15) oder „die Einziehung, Bewertung und Verhandlung einer bereits entstandenen, fälligen Forderung“ verkürzt wird (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 16.01.2018, aaO).

bb) Dies zugrunde gelegt, stellt sich die Tätigkeit der Klägerin als von der Erlaubnis gedeckte Inkassotätigkeit dar, dies sowohl im Vorfeld der Rechtsdienstleistung, als auch bei deren Ausführung nach Vertragsschluss.

Soweit die Klägerin über ihren „online“ verfügbaren „Mietpreisrechner“ dem Mieter und potenziellen Kunden über heute allgemein übliche und zugängliche technische Kommunikationsmittel für seinen Einzelfall eine summarische Prüfung ermöglicht (vgl. Degen/Krahmer, GRUR-Prax 2016, 363, #364#), ob Forderungen gegen den Vermieter bestehen können, wird sie – entgegen teilweise vertretener Auffassungen – noch nicht einmal rechtsberatend tätig (anders bei einen softwaregenerierten Vertrag: Degen/Krahmer, aaO, 365). Es werden lediglich in standardisierter Form tatsächliche Informationen über die wertbildenden Kriterien einer Wohnung (Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, Art) abgefragt, um über einen schlichten Datenabgleich mit dem jeweiligen Berliner Mietspiegel die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete überschlägig zu ermitteln, wie dies auch – etwa über die Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen – anderweitig beanstandungsfrei möglich ist – und diesen sodann dem tatsächlich gezahlten Betrag gegenüberzustellen.

Eine substanzielle Rechtsprüfung, die über die bloße Anwendung von Rechtsnormen (hier: § 558 Abs. 2 BGB) hinausgeht, ist damit nicht verbunden (vgl. zur Abgrenzung: BT-Ds. 16/3655, S. 46; ebenso in der Wertung: Kilian, NJW 2017, 3043, #3049#). Wie andere Internetplattformen auch, wird damit wenig mehr als das Wecken von Aufmerksamkeit über das mögliche Bestehen von Ansprüchen, die Abfrage der notwendigen tatsächlichen Informationen in standardisierter Form und – gegebenenfalls – die Verknüpfung mit Informationen aus einer externen Datenbank geleistet.

Abgesehen davon, dass der Schutzzweck des RDG nicht darauf gerichtet ist, Rechtsanwälte vor außergerichtlicher Inkassotätigkeit von Inkassodienstleistern zu schützen, sondern diese nach der Wertung des Gesetzgebers gerade nicht Rechtsanwälten vorbehalten ist, erreichen Plattformen, wie die der Klägerin, in der Regel Personen, die „den Weg in eine Anwaltskanzlei (nicht) gefunden hätten“ (Kilian, aaO). Unabhängig davon sieht das Bundesverfassungsgericht (selbst) eine rechtliche Beratung darüber, ob und unter welchen rechtlichen Gesichtspunkten dem Kunden eine Forderung zusteht, im Vorfeld der Abtretung als von einer Inkassoerlaubnis gedeckte Tätigkeit an (vgl. BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO, Rz. 26, 34).

Auch sonst bewegt sich die Tätigkeit der Klägerin im Rahmen ihrer Befugnisse aufgrund der Inkassoerlaubnis.

Die Mieterin hat die Klägerin beauftragt, alle ihre Forderungen im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse einzuziehen. Die Besonderheiten dieser Forderungen, die aus einem Dauerschuldverhältnis resultieren, führen dabei dazu, dass mit der Einziehung in die Zukunft reichende Feststellungen zur Sicherung der Forderungen getroffen werden müssen.

Sie hat zudem den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf vier Monatsmieten beschränkt sowie den hier geltend gemachten Freistellungsanspruch bezüglich der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten an die Klägerin zur Einziehung abgetreten.

Alle vorgenannten Forderungen sind dem Bürgerlichen Recht zuzuordnen, bei ihrer Durchsetzung ergeben sich zudem Bezüge zum Zivilprozessrecht und zum Kostenrecht. Für diese Bereiche hat die Klägerin besondere theoretische und praktische Sachkunde nachgewiesen, denn der Nachweis war Voraussetzung für die Registrierung nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG; diese wiederum führte zur Erlaubnis, Rechtsdienstleistungen im Bereich Inkassodienstleistungen zu erbringen.

Die Erlaubnis umfasst – wie eingangs dargestellt – die umfassende und vollwertige (außergerichtliche) Beratung des Rechtsuchenden sowie alle Maßnahmen, die auf die Geltendmachung der Forderung gerichtet sind (vgl. Kleine-Cosack, aaO, § 2 Rn. 90), denn die Klägerin hat die Verantwortung für die wirkungsvolle Durchsetzung der Rechte der Mieterin übernommen (vgl. dazu BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO; Beschl. v. 14.08.2004, aaO).

Eine Beschränkung der Einziehung auf bereits entstandene, fällige Forderungen (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 16.01.2018, aaO) findet weder im Gesetz noch seinen Materialien oder der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts eine Stütze.

Zur Einziehung übertragen oder abgetreten werden können auch künftige Forderungen, sie müssen lediglich bestimmt oder bestimmbar sein, um den konkreten (vertraglichen) Rahmen der Inkassodienstleistung zu beschreiben. Das ist hier bei den Forderungen der Mieterin im Zusammenhang mit der „Mietpreisbremse“ der Fall. Der Bereich ist sachlich begrenzt, denn er betrifft ausschließlich die Forderungen, die der Mieterin wegen einer – betragsmäßig bestimmbaren – Überschreitung der nach dem Gesetz höchstzulässigen Miete zustehen. Dass damit – anders als im Rahmen des Mietpreisrechners im Vorfeld des Vertragsschlusses zwischen der Mieterin und der Klägerin – eine „substanzielle Rechtsprüfung“ verbunden ist, ist gerade der Grund dafür, dass eine solche (außergerichtliche Inkasso-)Dienstleistung unter einem Erlaubnisvorbehalt steht und den Nachweis entsprechende Sachkunde voraussetzt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO, Rz. 30).

Eine Überschreitung der Befugnisse aus der Inkassoerlaubnis ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Durchsetzung der Forderungen an die Rüge nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB gebunden ist und von der Klägerin auch erhoben wurde, ebenso wie die Klägerin außergerichtlich ein Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB an die Beklagte gerichtet hat.

Zur effektiven Gestaltung der auftragsgemäßen Einziehung der Forderung(en) gehört die Abgabe von Erklärungen und die Äußerung von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14.08.2004, aaO, Rz. 15). Der Gesetzgeber hat die bloße Kündigung eines Vertrages und die Vertretung beim Abschluss eines neuen Standardvertrages schon nicht als Rechtsdienstleistung im Sinne des RDG und daher (außerhalb des § 2 Abs. 2 RDG) nicht als erlaubnispflichtig angesehen (vgl. BT-Ds. 16/3655, S. 46).

Die von der Klägerin gegenüber der Beklagten erhobene Rüge nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB und die außergerichtlich verlangte Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB gehen darüber bereits nicht hinaus. Mit Blick auf Art. 12 Abs. 1 GG wäre es nicht zu rechtfertigen, die Befugnisse im Bereich erlaubnisfreier, an keine Qualifikationsanforderungen geknüpfter Dienstleistungen weiter zu fassen, als die auf der Grundlage einer Inkassoerlaubnis.

Unabhängig davon handelt es sich bei der Rüge und dem Auskunftsverlangen um unselbständige „Hilfsrechte“ bzw. Nebenansprüche, die der Verwirklichung der Forderungen der Mieterin dienen (vgl. MüKoBGB/Roth/Kieninger, 7. Aufl., 2016, BGB 398 Rn. 96; § 401 Rn. 8, § 413 Rn. 12; BGH, Urt. v. 22.03.2006 – IV ZR 6/04NJW-RR 2006, 1091, #1094#, beck-online), vergleichbar der Fälligkeitskündigung, Fristsetzungs- und Genehmigungsbefugnissen, dem Rücktritt, Widerruf oder auch sonst Ansprüchen auf Auskunft (vgl. MüKoBGB/Roth/Kieninger, 7. Aufl., 2016, BGB 398 Rn. 96; NK-BGB/Kreße, 3. Aufl. 2016, § 401 Rn. 7).

Eine weiterreichende Einschränkung der Befugnisse der Klägerin bedürfte wegen des damit verbundenen Eingriffs in die Freiheit der Berufsausübung im Übrigen einer aus dem Schutzzweck des RDG abgeleiteten Rechtfertigung (vgl. BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002, aaO, Rz. 27). Etwaige Gefahren für den Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr oder die Rechtsordnung ergeben sich jedoch nicht. Sachkunde sowie persönliche Eignung und Zuverlässigkeit hat die Klägerin nachgewiesen. Rechte des Rechtsuchenden werden durch die Inkassotätigkeit nicht verkürzt, sondern erst(mals) geltend gemacht; bliebe die Klägerin untätig, bestünde für die Mieterin die Gefahr eines vollständigen Rechtsverlustes. Der Rechtsverkehr oder die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege werden nicht beeinträchtigt; die Klägerin hat die Mietdifferenzforderungen der Mieterin wirkungsvoll außergerichtlich durchgesetzt, verbunden mit der Feststellung der Höhe der unter Beachtung der §§ 556d ff BGB (aktuellen und künftigen) geschuldeten Miete und der Neuberechnung der Mietkaution unter Beachtung des § 553 Abs. 1 BGB.

b) Die Abtretung des Freistellungsanspruchs ist auch nicht nach § 399 Alt. 1 BGB ausgeschlossen. Zwar verändert der Freistellungsanspruchs infolge der Abtretung seinen Inhalt, da er sich in einen Zahlungsanspruch umwandelt. Diese Veränderung des Leistungsinhaltes hindert die Abtretung jedoch nicht, wenn der Freistellungsanspruch – wie hier – gerade an den Gläubiger der zu tilgenden Schuld abgetreten wird (vgl. BGH, Urt. v. 22.03.2011 – II ZR 271/08NJW 2011, 2351).

c) Auch die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311Abs. 2 Nr. 1, 249ff. BGB liegen vor.

Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2018, BGB § 556g Rn. 77). Da die Pflichtverletzung feststeht, von der Beklagten auch nicht (mehr) in Frage gestellt wird, wäre ihre Ersatzpflicht nur ausgeschlossen, wenn sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die als Schuldnerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 – VIII ZR 39/15WuM 2016, 365, Rz. 17).

Ob die Beklagte sich mit der Erteilung der Auskunft nach § 556gAbs. 3 BGB in Verzug befand, das heißt die Frage, ob (daneben) die Voraussetzungen des § 286 Abs. 1 BGB vorliegen, kann daher offen bleiben.

Nach §§ 249 Satz 2, 257 BGB war die Beklagte verpflichtet, die Zedentin von den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten freizustellen, soweit diese aus ihrer Sicht zur Wahrnehmung ihrer Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (vgl. BGH, Urt. v. 10.01.2006 – VI ZR 43/05NJW 2006, 1065; MüKoBGB/Oetker, 7. Aufl., 2016, BGB 249 Rn. 180, mwN).

Auch soweit – wie hier die Klägerin – ein Inkassodienstleister einbezogen wird, kommt es nicht (mehr) darauf an, ob es sich um eine einfache oder besonders schwierige Prüfung bzw. Tätigkeit handelte, sondern allein darauf, ob sie erforderlich war. Inkassodienstleistungen, die von Inkassodienstleistern erbracht werden, unterscheiden sich nicht von Inkassodienstleistungen, die Rechtsanwälte erbringen (vgl. BT-Ds. 18/9521, S. 217; Hartung, BB 2017, 2825, [2829]).

Die Zedentin durfte hier ohne weiteres von der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der Beauftragung eines Inkassodienstleisters (oder Rechtsanwaltes) zur Durchsetzung ihrer Forderungen ausgehen, die sich aus dem Verstoß der Beklagten gegen zwingendes Wohnraummietrecht ergaben, § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB. Angesichts des Umstandes, dass die Regelungen der §§ 556d ff BGB seit ihrer Einführung medienwirksam diskutiert werden, musste die Zedentin von einem bewussten Verstoß der Beklagten gegen diese ausgehen und damit rechnen, dass sie ohne sachkundige Unterstützung nicht an ihr Ziel gelangen werde. Sie musste sich vor dem Hintergrund des pflichtwidrigen Verhaltens der Beklagten, das die Grundlage ihrer Forderungen bildete, die sie der Klägerin zur Einziehung übertrug bzw. an sie abtrat, auch nicht darauf verweisen lassen, zunächst selbst – zeitintensiv und aufwändig, da nicht problemerfahren und routiniert – mit geringen Erfolgsaussichten tätig zu werden (vgl. auch LG Lichtenberg, Urt. v. 04.01.2018 – 16 C 135/17, aaO; vgl. auch Kilian, aaO, 3050).

Sie hat auch sonst nicht gegen eine ihr obliegende Schadenminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen, denn sie hätte auch einen Rechtsanwalt beauftragen können, ohne dass sich dies auf die Höhe der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ausgewirkt hätte, § 4 Abs. 5 RDGEG (vgl. iÜ BT-Ds. 18/9521, S. 217).

d) Der Anspruch der Klägerin besteht in der geltend gemachten Höhe. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von bis zu 13.000 Euro.

Nach 2 Abs. 1 RVG richtet sich die Höhe der Vergütung nach dem Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit.

§ 23 Abs. 1 Satz 3 RVG (hier iVm § 4 Abs. 5 RDGEG) bestimmt, dass sich der Gegenstandswert auch für die Tätigkeit außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens nach dem Gegenstandswert richtet, nach dem die Gerichtsgebühren berechnet werden, wenn der Gegenstand der Tätigkeit – wie hier – auch Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte.

Gegenstand der der Berechnung zugrunde gelegten Tätigkeit der Klägerin war hier die Durchsetzung zur Einziehung übertragener und abgetretener Forderungen der Zedentin, die aus einem Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff BGB resultierten.

Der maßgebliche Zeitpunkt für die Bestimmung des Gegenstandswertes ist der der Aufnahme der Tätigkeit durch den Rechtsanwalt (vgl. BeckOK RVG/v. Seltmann, 40. Ed. 1.12.2017, RVG § 8 Rn. 1), hier in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG die Aufnahme der Tätigkeit durch die Klägerin Anfang Februar 2017. Die Kündigung des Mietverhältnisses mit Schreiben vom 16. August 2017 hatte auf die Höhe des Gegenstandswertes der Tätigkeit der Klägerin damit keinen Einfluss mehr.

Aus dieser maßgeblichen Perspektive war der Gegenstandswert nach §§ 2 Abs. 1, 23 Abs. 1 Satz 3 RVG, 48 Abs. 1 GKG, 93 ZPO zu bestimmen. Gegenstand der Tätigkeit der Klägerin war nicht nur die Einziehung der ihr abgetretenen Forderungen (Mietdifferenz für vier Monate), sondern mit Blick auf die Durchsetzung der weiteren Forderungen der Zedentin aufgrund des Verstoßes der Beklagten gegen §§ 556d ff BGB zunächst die in die (zeitlich unbestimmte) Zukunft gerichtete Feststellung der höchst zulässigen Miete als der vertraglich geschuldeten. Dies aber ist der Anwendungsbereich der §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 Satz 1 ZPO (vgl. BGH, Beschl. v. 14.06.2016 – VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514). Etwas anderes ergäbe sich allenfalls, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses bereits im Zeitpunkt der Aufnahme der Tätigkeit der Klägerin festgestanden hätte (§ 9 Satz 2 ZPO), was mangels Ausspruchs der Kündigung gerade nicht der Fall war.

Danach ist der 42-fache Betrag der monatlichen Mietdifferenz der Berechnung des Gegenstandswertes zugrunde zu legen, denen die abgetretenen Zahlungsansprüche für 4 Monate hinzuzurechnen sind. Die Klägerin hat zwar (unzutreffend) Nr. 1008 VV RVG in die Berechnung aufgenommen, die Erhöhung allerdings nicht ihrer Berechnung zugrunde gelegt.

Auch sonst sind Fehler der Berechnung weder ersichtlich noch werden sie geltend gemacht.

e) Der Anspruch der Klägerin ist auch fällig. § 10 Abs. 1 RVG ist hier schon nicht anwendbar, denn § 4 Abs. 5 RDGEG beschränkt die Anwendung des RVG auf die Höhe der Vergütung. Unabhängig davon wird die Vergütung des Rechtsanwaltes nach § 8 Abs. 1 Satz 1 RVG fällig, wenn der Auftrag erledigt oder die Angelegenheit beendet ist. § 10 Abs. 1 RVG beantwortet im Verhältnis des Rechtsanwaltes zu seinem Auftraggeber die Frage, wann er die Vergütung einfordern kann (BeckOK RVG/v. Seltmann, 40. Ed. 1.12.2017, RVG § 10 Rn. 1). Dies setzt in diesem Verhältnis die Mitteilung einer unterzeichneten Berechnung voraus.

Der der Abtretung zugrunde liegende Freistellungsanspruch gemäß § 257 BGB wird mit Eingehen der Verbindlichkeit auch dann fällig, wenn die Verbindlichkeit, von der zu befreien ist, noch nicht fällig ist MüKoBGB/Krüger, 7. Aufl. 2016, BGB § 257 Rn. 8). Mit der Abtretung an die Gläubigerin – hier die Klägerin – hat sich der Freistellungsanspruch (wie ausgeführt) in einen Zahlungsanspruch umgewandelt (vgl. BGH, Urt. v. 22.03.2011 – II ZR 271/08, aaO; Staudinger/Busche (2017) BGB § 399 Rn. 27, mwN).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kommt dem Berliner Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel Indizwirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete zu?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin (VerfGH – VerfGH 171/16, Beschluss vom 16.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die zulässige Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg.

Die angegriffenen Urteile des Landgerichts Berlin verletzen die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Anspruch auf Gewährleistung des Eigentums nach Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin – VvB -, auf willkürfreie Entscheidung nach Art. 10 Abs. 1 VvB, auf effektiven Rechtsschutz nach Art. 15 Abs. 4 Satz 1 VvB und auf den gesetzlichen Richter nach Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

1. Im Hinblick auf das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB besteht eine Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofes für gerichtliche Entscheidungen nur in engen Grenzen (vgl. Beschlüsse vom 19. März 2013 – VerfGH 113/11 und 114/11 – Rn. 18; st. Rspr.).

Ein verfassungsrechtlich zu beanstandender Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1 VvB liegt nur vor, wenn die Entscheidung eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches Anliegen grundlegend verfehlt wird (vgl. Beschlüsse vom 30. September 2014 – VerfGH 138/14 – Rn. 22; und vom 18. Februar 2015 – VerfGH 130/14 – Rn. 9; st. Rspr.). Daran fehlt es, wenn sich das Gericht mit der Rechtslage auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes entbehrt (Beschlüsse vom 30. September 2014 und vom 18. Februar 2015, jeweils a. a. O.; st. Rspr.). Schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist eine Entscheidung nur, wenn sie unter keinem denkbaren Aspekt vertretbar erscheint und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht (vgl. Beschlüsse vom 19. März 2013, a. a. O.; st. Rspr.).

Das Landgericht hat die angegriffenen Entscheidungen eingehend und nachvollziehbar begründet. Insbesondere ist es den von der Beschwerdeführerin gegen die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2015 geltend gemachten Einwendungen nachgegangen und hat sich mit diesen im Einzelnen auseinandergesetzt.

Es hat hierzu unter Bezugnahme auf die Entwicklung der gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreishöhe und der hierzu ergangenen fach- und verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ausgeführt, dass nicht alle potenziell möglichen Einwendungen unabhängig vom Einzelfall einer Prüfung zu unterziehen seien, sondern einzelfallbezogen, d. h. in Bezug auf den jeweils maßgeblichen Mietspiegel in Abhängigkeit von seiner Erstellungsweise nach den Alternativen des § 558c Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die entweder von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Das Landgericht hat für den vorliegend zugrunde gelegten Berliner Mietspiegel 2015 festgestellt, dass dieser nicht nur von der Gemeinde aufgestellt worden sei, sondern auch von den Mieter- und Vermieterverbänden. Damit erfülle dieser Mietspiegel die gesetzlichen Anforderungen an die Aufstellung eines (einfachen) Mietspiegels in doppelter Hinsicht, da er nicht nur von einer Seite – der Gemeinde oder den Verbänden – sondern von beiden Seiten gemeinsam erstellt worden sei. Diesen Umstand hat das Landgericht zur Begründung seiner weiteren Vorgehensweise bei der Prüfung von Einwendungen angeführt und daraus gefolgert, dass Einwendungen gegen die Richtigkeit und/oder Repräsentativität des Datenmaterials demnach darauf zu prüfen seien, ob es den Mietspiegelerstellern an der erforderlichen Sachkunde gefehlt habe oder diese sich von sachfremden Erwägungen hätten leiten lassen. Mit dieser ohne Weiteres nachvollziehbaren und vertretbaren Schlussfolgerung hält sich die angegriffene Begründung des Landgerichts innerhalb des fachgerichtlichen Entscheidungsspielraums. Allein das ist Gegenstand der eingeschränkten verfassungsgerichtlichen Prüfungsbefugnis. Die Beschwerdeführerin zeigt mit ihrem Vortrag nicht auf, dass das Landgericht seinen Entscheidungsspielraum verlassen hat. Sie setzt lediglich ihre Rechtsansicht an die Stelle derjenigen des Landgerichts.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Begründung des Landgerichts stehe in Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in den Urteilen vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09 – und vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12 -, folgt auch daraus kein Willkürverstoß. Selbst abweichende Entscheidungen vergleichbarer Sachverhalte durch verschiedene Gerichte verletzen weder das Gleichbehandlungsgebot noch das Willkürverbot aus Art. 10 Abs. 1 VvB. Aufgrund der richterlichen Unabhängigkeit gemäß Art. 79 Abs. 1 VvB und Art. 97 Abs. 1 GG muss ein Gericht bei der Auslegung und Anwendung von Gesetzen weder einer vorherrschenden Meinung noch den Meinungen anderer Gerichte folgen (vgl. für das Bundesrecht: BVerfG, Beschluss vom 3. November 1992 – 1 BvR 1243/88). Insoweit kommt vorliegend lediglich im Hinblick auf die nicht erfolgte Zulassung der Revision eine Prüfung am Maßstab der Art. 15 Abs. 4 VvB und Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Betracht (dazu sogleich unter 2.).

2. Maßstab für die verfassungsrechtliche Prüfung der fehlerhaften Nichtzulassung eines Rechtsmittels kann sowohl der Anspruch auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 15 Abs. 4 VvB und Justizgewährung aus Art. 7 VvB in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip sein als auch die Garantie des gesetzlichen Richters gemäß Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB (vgl. Beschluss vom 31. Mai 2017 – VerfGH 174/15 – abrufbar unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de, Rn. 30 m. w. N.). Nach beiden Maßstäben liegt ein Verfassungsverstoß vor, wenn ein Gericht den Zugang zur Rechtsmittelinstanz versperrt, weil es die Verpflichtung zur Zulassung eines Rechtsmittels willkürlich außer Acht lässt (vgl. Beschluss vom 31. Mai 2017, a. a. O.).

Nach diesen Maßstäben verletzt die Nichtzulassung der Revision durch das Landgericht weder das Gebot effektiven Rechtsschutzes noch den Anspruch auf den gesetzlichen Richter. Das Landgericht hat die Nichtzulassung der Revision gemäß § 543 ZPO jeweils damit begründet, dass es sich um eine Entscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe handele. Diese Begründung hält der verfassungsrechtlichen Prüfung stand. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass das Landgericht mit dieser Begründung die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision in verfassungsrechtlich nicht mehr vertretbarer Weise verneint hat.

Nach § 543 Abs. 2 ZPO hätte das Landgericht die Revision zulassen müssen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). In verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Landgericht das Vorliegen dieser Voraussetzungen verneint.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16. Juni 2010 (a. a. O.) seine Auffassung zur Wirkungsweise einfacher Mietspiegel im Einzelnen dargelegt und dazu den Rechtssatz gebildet, ein Mietspiegel, der die Voraussetzungen des § 558c BGB (sog. einfacher Mietspiegel) erfülle, stelle ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben. Genau diesen Rechtssatz hat das Landgericht auf den Berliner Mietspiegel 2015, den es als einfachen Mietspiegel i. S. d. § 558c BGB einordnet, angewendet. Das Landgericht geht ersichtlich davon aus, dass diese Anwendung eines höchstrichterlich gebildeten Rechtssatzes auf den konkreten Einzelfall, den es zu beurteilen und zu entscheiden hatte, weder eine „neue“ grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache begründen noch die Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Folge haben kann. Vielmehr handele es sich allein um die Umsetzung der abstrakten Maßstäbe des höchstrichterlichen Rechtssatzes, den das Tatsachengericht sich zu eigen macht, auf die konkreten Umstände des Einzelfalls. Diese Auffassung ist in jedem Fall vertretbar.

Einen von dem abstrakten Rechtssatz des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 16. Juni 2010 abweichenden eigenen abstrakten Obersatz hat das Landgericht dabei entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht aufgestellt. Soweit das Landgericht bei der Prüfung der von der Beschwerdeführerin gegen den Mietspiegel geltend gemachten Einwendungen ausführt, dass Einwendungen gegen die Richtigkeit und/oder Repräsentativität des Datenmaterials eines einfachen Mietspiegels, der von der Gemeinde und Mietersowie Vermieterverbänden gemeinsam erstellt wurde, darauf zu prüfen seien, ob es den Erstellern an der erforderlichen Sachkunde gefehlt habe oder diese sich von sachfremden Erwägungen leiten ließen, handelt es sich um eine Rechtsanwendung im Einzelfall, die einer Verallgemeinerung und damit einem abstrakten Rechtssatz nicht zugänglich ist. Dies gilt auch für die Ausführungen des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 16. Juni 2010 zu möglichen Einwendungen gegen die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels. Hierbei handelt es sich ebenfalls um keinen Rechtssatz, sondern eine beispielhafte und nicht abschließende Aufzählung möglicher Einwendungen, denen das Tatgericht nachzugehen hat, soweit diese substantiiert vorgetragen wurden. Ob ein Vortrag den Substantiierungsanforderungen genügt, ist eine Frage der zutreffenden Rechtsanwendung im Einzelfall, ohne dass dies verallgemeinerungsfähig wäre.

3. Die in Art. 23 Abs. 1 VvB verbürgte Eigentumsgarantie schützt ebenso wie der inhaltsgleiche Art. 14 Abs. 1 GG vom Gesetzgeber gewährte konkrete vermögenswerte Rechte als Eigentum (vgl. Beschluss vom 25. April 2006 – VerfGH 32/06 – Rn. 19).

Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen. Dabei ist es jedoch Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB, Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken insoweit die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich zu nutzen. Sie bezwecken in zulässiger Weise mit Blick auf die Sozialbindung des Eigentums und die hohe Bedeutung, die der Wohnung für den einzelnen und die Familie zukommt, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. Die Gerichte haben diese vom Gesetzgeber vorgenommene Abwägung bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten. Sie müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen (vgl. Beschlüsse vom 5. März 2004 – VerfGH 108/03 – Rn. 14; und vom 23. November 2000 – VerfGH 72/00 – Rn. 24 = LVerfGE 11, 80 ).

Die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall bleibt aber Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte und ist insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschlüsse vom 19. März 2013, a. a. O.; st. Rspr.). Die Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof ist nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung des Grundrechts vorliegt. Daher ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erst dann erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen (vgl. Beschluss vom 11. Oktober 2001 – VerfGH 7/01 – Rn. 25).

Die angegriffenen Urteile des Landgerichts halten einer Nachprüfung anhand dieser Maßstäbe stand.

Die Urteile des Landgerichts lassen keine Fehler bei der Auslegung der maßgeblichen Vorschriften erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. Insbesondere legt die Beschwerdeführerin keine solchen Fehler dar, sondern setzt lediglich ihre eigene Rechtsansicht an die Stelle derjenigen des Landgerichts. Das Landgericht hat die Berufungszurückweisung jeweils auf § 558 Abs. 1 BGB gestützt. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. In der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, dass der Einfluss des Eigentumsgrundrechts es verbietet, die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (vgl. Beschluss vom 11. Oktober 2001, a. a. O., Rn. 26).

Die Anwendung und Auslegung des § 558 Abs. 1 BGB durch das Landgericht in den angegriffenen Urteilen stellt keine derartige verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der Ausübung der Eigentümerrechte dar. Die Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB soll gewährleisten, dass der Vermieter nicht die am Markt erzielbare Miete, sondern nur einen angemessenen marktorientierten Ertrag aus der Vermietung verlangen kann (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl. 2016, § 558 Rn. 7). Das Landgericht hat diese Zweckbestimmung der gesetzlichen Regelung erkannt und beachtet. Zur Ermittlung der in § 558 Abs. 1 BGB genannten ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Landgericht auf die nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einem einfachen Mietspiegel i. S. d. § 558cBGB zukommende Indizwirkung abgestellt. Es hat auch die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Einwendungen gegen den Berliner Mietspiegel 2015 geprüft, ohne dass dadurch die gerichtliche Durchsetzung des Mieterhöhungsanspruchs praktisch unmöglich gemacht werden würde. Dies gilt auch im Hinblick auf die von der Beschwerdeführerin beanstandete Vorgehensweise des Landgerichts bei der Prüfung von Einwendungen gegen die Richtigkeit und Repräsentativität des Datenmaterials. Insoweit hat das Landgericht die Entscheidung getroffen, Einwendungen daraufhin zu prüfen, ob den Mietspiegelerstellern die erforderliche Sachkunde gefehlt habe oder diese sich von sachfremden Erwägungen leiten gelassen haben. Diese Vorgehensweise des Landgerichts führt jedoch ersichtlich nicht dazu, dass dem Vermieter die gerichtliche Durchsetzung seines Mieterhöhungsanspruchs praktisch unmöglich gemacht werden würde.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Wird ein separat gegen Entgelt vermieteter Stellplatz im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels „zur Verfügung gestellt“?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 17 C 188/17, Urteil vom 13.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: „Als wohnwerterhöhend ist das vom Vermieter zur Verfügung gestellte PKW-Parkplatzangebot in der Nähe zu werten. Der Umstand, dass die Parkplätze nur gegen eine gesondert zu zahlende Miete genutzt werden können, beseitigt die wohnwerterhöhende Eigenschaft nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung für den Mietspiegel 2017 nach dem Wortlaut des Merkmals nicht. Auch ein separat gegen Entgelt gemieteter Stellplatz wird im Sinne der Merkmalsgruppe „zur Verfügung gestellt“.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist ein Abstallraum im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels eine solche Vorrichtung, die, trotz geringer Grundfläche, eine sinnvolle Nutzung als zusätzlicher Stauraum ermöglicht, sei es mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z .B. Besen, Eimer oder Staubsauger?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 17 C 188/17, Urteil vom 13.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: „Zudem liegt entgegen der Ansicht der Beklagten das wohnwerterhöhende Merkmal eines Abstellraumes innerhalb der Wohnung vor. Entscheidend für die Einordnung als Abstellraum ist eine Erhöhung des Nutzwertes (AG Mitte, Urteil vom 01. November 2006 – 5 C 526/05 ) eine Mindestgröße setzt die Orientierungshilfe insofern nicht voraus (LG B., Urteil vom 29. Oktober 2013 – 63 S 26/13). Allein entscheidend ist, dass es sich um eine solche Vorrichtung handelt, die, trotz geringer Grundfläche, eine sinnvolle Nutzung als zusätzlicher Stauraum ermöglicht, sei es mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z.B. Besen, Eimer oder Staubsauger (LG B., Urteil vom 15. Januar 2016 – 65 S 145/15). Die Nische ist nach letztlich unstreitigem Vortrag der Beklagten 52 cm x 73 cm groß. Auf einer Grundfläche dieser Größe können alltägliche Haushaltsgegenstände oder Nahrungsvorräte in ausreichendem Maße untergebracht werden. Eine irgendwie geartete Separierung oder ein Sichtschutz sind, teilweise entgegen Orientierungshilfen in früheren Mietspiegeln, für die Qualifizierung nicht erforderlich; der „Raum“ ist nicht im abgeschlossenen Sinn, sondern im Sinne von Stauraum zu verstehen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Mieter bei Modernisierungsarbeiten eine ihm vom Vermieter angebotene Ausweichwohnung während der Maßnahmen in Anspruch nehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 194/17, Beschluss vom 29.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Anders als die Beklagte meint, steht der Geltendmachung der Mietminderung auch nicht etwa entgegen, dass die Kläger nicht bereits vor dem im Abwicklungsvergleich vereinbarten Zeitpunkt in die von der Beklagten angebotene Ausweichwohnung gezogen sind. Es mag sein, dass der Mieter seinerseits die Duldung der Durchführung von Modernisierungsarbeiten unter dem Gesichtspunkt der unzumutbaren Härte wegen der auszuführenden Arbeiten davon abhängig machen (bzw. erfolgreich verweigern) kann, wenn ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich ist und der Vermieter ihm eine Ausweichwohnung noch nicht einmal anbietet (vgl. Urt. der Kammer v. 17.02.2016, LG Berlin – 65 S 301/15NJW 2016, 2582). Eine Verpflichtung des Mieters, in eine Ausweichwohnung umzuziehen, das heißt von einem entsprechenden Angebot des Vermieters Gebrauch zu machen, lässt daraus umgekehrt jedoch nicht ableiten. Dies stünde vielmehr im Widerspruch zum verfassungsrechtlichen Schutz genießenden Besitzrecht des Mieters an der Wohnung, das der Gesetzgeber entsprechend den vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Maßstäben als privatrechtliche Rechtsposition ausgestaltet hat, die die Wohnung dem Mieter wie Sacheigentum zuordnet (vgl. Urt. der Kammer, a.a.O). Einer so weitreichenden Beschränkung des Bestandsinteresses des Mieters stünde auch kein vergleichbar gewichtiges Interesse des Vermieters gegenüber, dessen Eigentumsposition grundsätzlich ebenso verfassungsrechtlich geschützt ist. Ein solches ist hier – mit Blick auf den Streit um die Herabsetzung der Miete um 25 % und die Aufwendungen für die alternative Beheizung über zweieinhalb Monate während der Heizperiode – weder vorgetragen noch ersichtlich, zumal die Planung des Bauablaufes in den Händen des Vermieters – hier der Beklagten – liegt bzw. lag.“