Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Erfordert eine außerordentliche Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens eine Interessenabwägung aller für den Bestand des Mietverhältnisses sprechenden Umstände gegen die Interessen des Vermieters an einer Vertragsbeendigung?

Die Antwort des Amtsgerichts Peine (AG Peine – 16 C 284/17, Urteil vom 07.08.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Peine in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Außerordentliche Kündigung: Interessenabwägung

Letztlich kommt es auf eine Interessenabwägung an. Namentlich sind die für den Bestand des Mietverhältnisses sprechenden Umstände, für welche der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt, gegen die Interessen des Vermieters an der Vertragsbeendigung abzuwägen, Auch und gerade bei der Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch einen psychisch kranken Mieter ist es die Pflicht des Tatrichters, die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen (siehe zuletzt nur BGH Beschl. v. 24.11.2009 – VIII ZR 174/09BeckRS 2009, 87284).

In der Abwägung überwiegt das Aufhebungsinteresse der Klägerin als Vermieterin. Denn dieses Interesse ist besonders gewichtig, dass zum nachhaltigen, wiederholten und besonders intensiven Lärmstörungen durch rücksichtsloses Musikhören kam, die bei einer Rücksichtnahme, wäre sie auch nur ansatzweise vorhanden gewesen, zumindest nach den jeweiligen Hinweisen des Mitmieters … leicht abbestellen gewesen wäre, um eine pflegliches Miteinander wiederherzustellen.

Das Bestandsinteresse des Beklagten als Mieter hat dahinter zurückzutreten, trotz der gewichtigen Interessen, die sich aufgrund der psychischen Erkrankung des Beklagten und den aus einer Beendigung erwachsende Nachteilen ergeben.

Zunächst einmal kann das Verhalten des Beklagten nicht als schuldlos angesehen werden. Dabei benennt § 543 Abs. 1 BGB als ein Abwägungskriterium das Verschulden der Vertragsparteien an dem Entstehen des Kündigungsgrundes. Für den Fall des verhaltensauffälligen Mieters ist damit in die Abwägung mit einzubeziehen, ob dieser aufgrund der bestehenden Erkrankung keine Steuerungsfähigkeit hat (s. dazu Schindler, WM, 2018, 255, 257). Anzeichen für das Fehlen einer Steuerungsfähigkeit haben sich indes nicht ergeben.

Das Gericht ist allerdings überzeugt auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Dr. … dass bei dem Beklagten eine posttraumatische Belastungsstörung besteht. Der Sachverständige hat für das Gericht nachvollziehbar ausgeführt, dass die Wohnung eine große persönliche Bedeutung habe und ihm einen schützenden (protektiven) Raum biete. Einen Suizid im Falle des Auszugs aus der Wohnung hielt er eher für unwahrscheinlich. Eine Reaktion in affektiver Weise in Gestalt einer zunehmenden Depression oder auch eine manische Reaktion, die sich etwa dahingehend äußern könne, dass er sich der Räumung widersetzt, halte er demgegenüber für naheliegend. Dabei könne – müsse aber nicht – eine Instabilität sich so weitreichend, dass er ein Kandidat für eine akute psychiatrische Behandlung werde.

Zunächst ist allerdings auszuführen, dass der Sachverständige in seiner ergänzenden Stellungnahme ausgeführt hat, dass die betreffenden affektiven Reaktionen stufenweise und sich dabei steigernd auftreten würden. Das Urteil sei belastend, die letztlich von dem Sachverständigen angegebenen möglichen Folgen verwirklichten sich in voller Wirkung aber erst bei dem tatsächlichen Auszug. Dies reicht nach zutreffender Auffassung als Härtegrund nicht aus. Denn: Besteht die Möglichkeit, dass sich die Gefahr im Falle der Zwangsräumung verwirklicht, so ist dieser Umstand nicht im Erkenntnis-, sondern – wie allgemein bei Vollstreckungshindernissen – erst im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Aufl. 2017, BGB § 569Rn. 23; BGH NZM 2005, 300).

Lediglich höchst hilfsweise wird ausgeführt:

Selbst wenn man der vorgenannten Auffassung nicht folgen und bereits bei der Interessenabwägung im Erkenntnisverfahren auch die Folgewirkungen bei der Räumungsvollstreckung – also dem schlussendlichen Auszug – berücksichtigen wollte, ergäbe sich letztlich kein anderes Abwägungsergebnis.

Denn auch in diesem Fall wären die gesundheitlichen Folgen mangels eines naheliegenden Suizids nicht so schwerwiegend, dass das Eigentumsrecht der Klägerin zurücktreten müsste.

Es wäre zwar nach dem Ergebnis des Gutachtens eine Verschlimmerung der Depression oder auch eine manische Reaktion möglich, jedoch ist mit dem Sachverständigen davon auszugehen, dass über eine angemessene Kündigungsfrist erreicht werden kann, dass der Beklagte Zeit hat, sich auf die Situation vorzubereiten und gegebenenfalls mit einer Therapie, die ihn stabilisiert und auch den Auszug vorbereitet, zumindest zu beginnen.

Entsprechend hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten auf Blatt 217 der Akte ausgeführt, dass er den zunächst unterbreiteten Vergleichsvorschlag des Gerichts mit einem komfortablen Auszugstermin von 12-15 Monaten, beginnend naheliegend mit dem Termin der betreffenden Stellungnahme (1.2.2019), für zumutbar und zielführend erachte (wörtlich heißt es: „durchaus anzustrebende Lösung„).

Da das Gericht, wie noch auszuführen sein wird, eine Frist für die Räumung bis zum 31.3.2020 gewährt, kann dem Petitum des Sachverständigen, einen komfortablen Auszugstermin zu ermöglichen, auf diesem Wege Rechnung getragen werden.

Weiter ist zu beachten, dass das Interesse des Beklagten am Bestand des Mietverhältnisses aus besonderen Gründen an Gewicht verloren hat.

Namentlich ist das Gericht überzeugt, dass er sich nicht angemessen um eine zeitnahe Therapie bemüht hat.

Anerkannt ist, dass die Belange des Mieters dann zurücktreten können, wenn dieser sich in seiner Krankheit einrichtet und trotz Behandlungsmöglichkeit keine hinreichenden Bemühungen um eine Besserung unternimmt (Schindler, WM 2018, 255, 257).

Hier hat der Beklagte zwar ausgeführt, sich um Therapiemöglichkeiten bemüht zu haben, allerdings waren diese Bemühungen nach dem Dafürhalten des Gerichts auf unterem Niveau anzusiedeln. So hat er sich nach seiner Aussage zunächst darum gekümmert, eine Art Gesprächstherapie bei einer Einrichtung in Peine zu machen; er hat hierzu ausgeführt, dabei gehe es darum, eine vernünftige Lebensperspektive aufzubauen, nicht um eine Therapie im engeren Sinne. Notwendig ist aber nach der Einschätzung von Dr. … eine psychologische Therapie im engeren Sinne. Diesbezüglich äußerte der Beklagte, er habe sich einmal telefonisch an die Berliner Charité gewandt, da habe man ihn aber abgewiesen, da man dort Menschen, die unter dem Verdacht eines Sexualdeliktes stehen, was damals für den Beklagten zutreffend war, nicht aufnehme. Sodann hat der Beklagte ausgeführt, dass er sich erst wieder im Jahr 2018 dahingehend bemüht habe, eine Therapie anzustrengen. Insofern habe er zum Januar 2019 einen ersten Termin für ein Gespräch in den Warendorffschen Kliniken erhalten. Diesen habe er dann krankheitsbedingt nicht wahrnehmen können.

Insgesamt waren derartige Bemühungen nicht hinreichend. Der Beklagte hätte sich nach der angeblich ablehnenden Haltung der Berliner Charité umgehend um alternative Einrichtungen bemühen müssen. Auch in Ansehung der langen zeitlichen Abstände der durch die Einrichtung Wahrendorff ermöglichten Termine hätte genügend Anlass bestanden, sich zeitnah nach Alternativen umzusehen.“

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Stellt ruhestörender Lärm auch außerhalb der üblichen Ruhezeiten grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine Kündigung dar, wenn der Lärm nicht vereinzelt, sondern wiederholt auftritt?

Die Antwort des Amtsgerichts Peine (AG Peine – 16 C 284/17, Urteil vom 07.08.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Peine in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Aussage war ergiebig. Der Zeuge hat nämlich ausgeführt, vom 1.1.2015 In dem betroffenen Objekt gewohnt zu haben und als Schichtarbeiter auch tagsüber schlafen zu müssen. Der Beklagte habe oft laut Musik gehört, und die Musik sei so laut gewesen, dass er nicht habe schlafen können. Der Musiklärm sei mehrmals wöchentlich tagsüber aufgetreten. Der Zeuge hat ein Lärmprotokoll geführt. Für die Lärmbelästigungen wird ausdrücklich Bezug genommen auf das von dem Zeugen gefertigte Lärmprotokoll (Inhalt/Hülle Blatt 67 der Akte). Auf einer Skala von eins (ganz leise) bis zehn (ganz laut) würde er den Lärm auf 9-10 beziffern. Er sei letztlich wegen des Lärms ausgezogen.

Damit steht auch fest, dass es sich nicht um trivialen, sondern um starken Lärm handelte, der eine Pflichtverletzung von solchem Gewicht begründet, dass sie im Grundsatz als Grundlage für eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommt. Denn ruhestörender Lärm (unabhängig von der Quelle, zum Beispiel durch Musizieren, lauten Fernseh- oder Rundfunkempfang) auch außerhalb der üblichen Ruhezeiten vermag grundsätzlich einen wichtigen Grund zu begründen, wenn dieser nicht vereinzelt, sondern wiederholt auftritt (MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 543 Rn. 12). Dass der Zeuge nur übermäßig lärmempfindlich sei und er leise Musik zu lauter „hochgestuft“ habe, konnte das Gericht ausschließen. Herr … steht als Schichtarbeiter „mitten im Leben„. Er lebte erkennbar nicht isoliert. Seine Einstufung auf der Skala kann daher nicht mit Überempfindlichkeiten erklärt werden.“

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Sind Mieter an ihre Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen gebunden, wenn beide Parteien von einer falschen Wohnfläche ausgegangen sind?

Die Antwort des Landgerichts Freiburg (LG Freiburg – 3 S 17/19, Urteil vom 01.08.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. (3) wie folgt aus: „An ihre Teilzustimmung sind die Beklagten nicht gebunden. Zwar liegen die Voraussetzungen des § 123 BGB nicht vor. Die Voraussetzungen für die erklärte Irrtumsanfechtung liegen jedoch vor, da die Größe der Wohnung eine verkehrswesentliche Eigenschaft iSd § 119 Abs. 2 BGB ist (Staudinger/Singer [2017] § 119 Rn 96). Jedenfalls können die Beklagten die Anpassung der Mieterhöhung auf die – allein relevante – tatsächliche Wohnfläche verlangen, worauf das Begehren der Beklagten nach verständiger Auslegung gerichtet ist, nachdem beide Parteien von einer falschen größeren Fläche ausgegangen sind. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich dabei um eine Anpassung nach § 313 Abs. 2 BGB wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wobei die „10% Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs keine Rolle spielt (BGH, Urt. v. 07.07.2004 – VIII ZR 192/03; BGH, Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 – unter Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; Schmidt-Futterer / Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558 b Rn 12e).“

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Ist die gesamte Erhöhungserklärung unwirksam, wenn der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 342/18, Beschluss vom 06.08.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Klägerin steht kein über den vom Amtsgericht ausgeurteilten Betrag hinausgehender Anspruch auf Erhöhung der Miete zu.

1. Aus der Mieterhöhungserklärung vom 29. April 2016 ergibt sich kein weiterer Anspruch auf Mieterhöhung.

Wie die Kammer bereits in einem Parallelverfahren 67 S 267/17 in der mündlichen Verhandlung vom 18. Januar 2018 ausgeführt hat, ist die gesamte Erhöhungserklärung vom 26. April 2016 wegen Sittenwidrigkeit gemäß §§ 138242 BGB unwirksam, da die Klägerin beabsichtigt hat, den Beklagten mit überhöhten Preisen zu übervorteilen. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen. Die Erklärung ist insgesamt unwirksam, weil die von der Klägerin zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten entgegen der Rechtsgedanken der §§ 138242 BGB darauf abzielt, dem Beklagten Kosten aufzuerlegen, die in einem eklatanten Missverhältnis zur Leistung stehen und dieser vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auf die personelle und unternehmerischen Verflechtungen der auf Seiten der Klägerin beteiligten Gesellschaften zur eigenen Gewinnmaximierung zurückzuführen ist. § 138 BGB ist auch auf einseitige Rechtsgeschäfte anwendbar (vgl. BAG, Urt. v. 23. Juni 1994 – 2 AZR 617/93BAGE 77, 128-137; Staudinger/Sack/Seibl (2017) BGB § 134, Rz. 15; Staudinger/Sack/Fischinger (2017) BGB § 138, Rz. 591; Ellenberger, in: Palandt, 76. Aufl. 2017, § 138 Rz. 11).

Zwar ist der Berufung zuzugeben, dass die Erklärung grundsätzlich bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht insgesamt unwirksam ist, wovon auch das Amtsgericht ausgeht. Jedoch ist vorliegend maßgeblich auf die darüber hinaus unstreitig vorliegende enge Verflechtung zwischen den beteiligten Unternehmen abzustellen, die hinreichend auf ein bewusstes und gewolltes auffälliges Missverhältnis bei den Abrechnungen zu Lasten der in das Dauerschuldverhältnis des Mietvertrages eingebundenen Mieter hinweist. Nach dem unstreitigen Tatbestand ist der Geschäftsführer der Klägerin zugleich Geschäftsführer der XGmbH, die ein im Sinne des Steuerrechts einheitliches Unternehmen mit ihr bildet, sowie Geschäftsführer der Y-GmbH, deren Honorar Bestandteil der Berechnung ist. Dieser Umstand reicht für den Fall der festgestellten eklatanten Abweichungen von den vom Sachverständigen angesetzten angemessenen Kosten zu den Positionen Elektroinstallation, Wärmedämmung und Fenster aus, um ein kollusives Verhalten der Klägerin und ihrer Firmen aus verwerflicher Gesinnung zum Zwecke der Gewinnmaximierung unter Ausnutzung der besonderen Situation des Mieters, der ein schützenswertes Interesse an der Erhaltung seiner Wohnung hat, zu bejahen. Dies auch dann, wenn man zwar entgegen dem Amtsgericht bei der Einschaltung eigener Unternehmen nicht von einem Vertrauen auf eine Preisgestaltung unterhalb des Mittelwertes, sondern eine diesen jedenfalls nicht überschreitenden ausgeht.

Die Klägerin hat keine die Preisbildung entlastenden Umstände geltend gemacht. Der erstmalig mit der Berufung vorgetragene pauschale Einwand des von dem Sachverständigen nicht berücksichtigten Generalunternehmerzuschlags zwischen 10-15% greift nicht. Denn dabei handelt es sich um ein gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 3 ZPO unzulässiges neues Verteidigungsmittel. Außerdem sind auch unter Berücksichtigung dieses Zuschlags die Preise weiterhin eklatant überhöht.

Für den vorliegenden Sonderfall der kollusiv erhöhten Preise erscheint die Annahme einer Teilunwirksamkeit entgegen der Regelwirkung des § 139 BGB als unangemessen, da damit ein wirksamer Schutz des Mieters vor auf diese Art und Weise vorsätzlich weit überhöht abgerechneten Modernisierungszuschlägen unterlaufen werden würde.

Irrelevant ist vorliegend, dass von der Sittenwidrigkeit nicht alle Maßnahmen betroffen sind (so z.B. nicht die Balkone) bzw. die Angemessenheit und Ortsüblichkeit der Preise nicht hinsichtlich aller Maßnahmen (hier: neue Gas-Zentralheizung nebst zentraler Solar-Warmwasserbereitung) überprüft worden ist. Denn die Klägerin hätte sich von der durch die Sittenwidrigkeit des Vorgehens infizierten Erhöhungserklärung vollständig lösen und eine neue Erhöhungserklärung abgeben müssen. Dies hat sie jedoch nicht getan.

2. Zu Recht hat das Amtsgericht auch eine Berechtigung der Klägerin zur Mieterhöhung in Höhe von 40,08 EUR aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 21. Oktober 2016 verneint.

a) Bei Kosten für eine Ersatzunterkunft sowie für Kosten für Packmaterial und Packhelfer sowie Bewachungskosten handelt es sich nicht um Kosten, welche – wie in § 559 Abs. 1 BGB verlangt – für die Wohnung aufgewendet worden sind. Denn diese Kosten sind nicht infolge, sondern lediglich anlässlich der Baumaßnahme angefallen, weswegen eine Umlage im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nicht in Betracht kommt (vgl. Hinz, NZM 2013, 209, 222).

Soweit der Vermieter im Einzelfall für die Kosten der Unterbringung der Mieter während der Bauphase gemäß § 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB aufzukommen hat, kommt es nicht zu einer „Rückbelastung“ der Mieter im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung (MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 15).

b) Hinzu kommt, dass die Klägerin nicht dargelegt hat, welche erforderlichen Aufwendungen tatsächlich entstanden sind. Sie hat zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens lediglich ausgeführt, dem Beklagten einen Vorschuss in Höhe von 4.372,50 EUR gezahlt zu haben. Dabei ist aus den als Anlagen eingereichten Schreiben der Klägervertreter vom 13. Juli 2015 und vom 3. September 2015 zu ersehen, dass sich die Parteien nicht darüber einig waren, ob die vom Beklagten angesetzten Zeiten und Kosten angemessen und erforderlich waren. Auch im hiesigen Verfahren hat die Klägerin die Erforderlichkeit bestimmter Positionen, für welche ein Vorschuss gefordert und bezahlt worden war, bestritten, weswegen sie bereits selbst zum Teil bestreitet, dass diese Kosten – wenn man sie dem Grunde nach für ansatzfähig für eine Mieterhöhung hielte – tatsächlich für die Modernisierungsmaßnahmen erforderlich waren und damit nach §559 BGB berücksichtigungsfähig wären.

c) Schließlich wären nur Aufwendungen – wie vom Amtsgericht ausgeführt – ansatzfähig, die ausschließlich durch Modernisierungsarbeiten verursacht wurden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Aufl. 2017, BGB § 559 Rn. 62). Das ist bei den vom Beklagten geltend gemachten Aufwendungen nicht der Fall. Zum einen sollte in der Wohnung die Rohinstallation Elektro als Erhaltungsmaßnahme und nicht als Modernisierungsmaßnahme neu verlegt werden (vgl. Vergleich vom 28. Oktober 2015, AG Mitte, 15 C 2/14, Bl. 111R Bd. I d.A.). Da in dieser Zeit kein Strom vorhanden war, war die Wohnung nicht bewohnbar und ein Auszug des Beklagten erforderlich. Ferner sind erhebliche Kosten dadurch entstanden, dass ein Stahlträger das Badezimmer des Beklagten beschädigt hatte.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit verjährbar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 131/19, Beschluss vom 08.08.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Schließlich ist der Instandsetzungsanspruch des Klägers auch nicht verjährt. Die von der Berufung angegriffenen – im Ergebnis allerdings zutreffenden – Erwägungen des Amtsgerichts können insoweit dahinstehen. Denn der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 17. Februar 2010 –VIII ZR 104/09NZM 2010, 235, beckonline Tz. 17). So liegt der Fall hier, in dem das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis bis heute ungekündigt fortbesteht. Die Voraussetzungen, nach denen ein auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB beruhender Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters ausnahmsweise verwirkt wäre, sind ebenfalls nicht erfüllt. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.“

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Bleibt die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam, wenn der ausstehende Betrag vollständig in der Schonfrist beglichen wurde und die Wirkung der fristlosen Kündigung damit rückwirkend entfällt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 27/19, Urteil vom 12.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin hat Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, weil die mit Schreiben der Klägerin vom 20.04.2018 erklärte fristlose Kündigung das Mietverhältnis der Parteien beendet hat.

Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB. So liegt es hier.

Der Beklagte hat unstreitig im Zeitraum von Januar bis März 2018 die geschuldete Gesamtmiete in Höhe von 509,94 Euro nicht entrichtet, sondern lediglich Teilzahlungen geleistet (am 09.01.2018: 60,- Euro; am 22.02.2018: 280,- Euro und am 26.03.2018: 100,- Euro). Damit war von dem für diesen Zeitraum geschuldeten Mietbetrag in Höhe von 1.529,82 Euro lediglich ein Teilbetrag von 440,- Euro entrichtet worden, so dass ein offener Restbetrag in Höhe von 1089,82 Euro verblieb. Damit ist zugleich ein nicht unerheblicher Teil der Miete im Sinne von § 543 Abs. 3a BGB rückständig, weil der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Die Abweisung der Klage durch das Amtsgericht widerspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.09.2018 (zu der vom Beklagten in 3 der Berufungserwiderung zitierten Entscheidung der Zivilkammer 66 vom 16.10.2017 – 66 S 90/17– ) entschieden (BGH, Urteil vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17):

„…Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Auslegung (§§ 133157 BGB) der Kündigungserklärung….“

Dabei ist nach der Rechtsprechung des BGH die Erklärung des Vermieters so auszulegen, dass dieser – falls die vorrangig gewollte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nicht eintritt – das Mietverhältnis jedenfalls mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist sein Ende finden soll.

Aufgrund verschiedener rechtlicher Möglichkeiten, aufgrund derer eine wirksame fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wird (Tilgung der Rückstände durch unverzügliche Auf-rechnung, Schonfristzahlung oder Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters) kann es dazu kommen, dass trotz der wirksamen fristlosen Kündigung das Mietverhältnis rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt (BGH, aaO; dort Rn19).

Maßgeblich hat der Bundesgerichtshof insbesondere darauf abgestellt, dass es dem Gesetzgeber im Rahmen seines Gestaltungsspielraumes unbenommen bleibe, diese Gestaltungswirkung, welche die Kündigung mit ihrem Zugang erfährt, rückwirkend entfallen zu lassen. Der Gesetzgeber hat von diesem Gestaltungsrecht bei der Schaffung der Regelung des § 569Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, in dem er durch eine gesetzliche Fiktion die durch die Kündigung ausgelöste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten behandelt (BGH aaO; dort Rn. 23 und Rn. 24 mwN).

Wenn sich diese gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit nicht unmittelbar aus dem Wortlaut der Norm des §569 Abs. 3 BGB ergibt, folgt dies nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus dem Regelungszweck und der Entstehungsgeschichte dieser Regelung und hat schließlich im systematischen Zusammenhang mit § 543 Abs. 2, S. 3 BGB seine Stütze (BGH, aaO; dort Rn.26).

Der Bundesgerichtshof weist in der zitierten Entscheidung zudem darauf hin, dass die Schonfristzahlung nur dann gemäß § 569 Abs.3 Nr. 2, S. 2 BGB nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führt, wenn dieser Kündigung bereits vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

So liegt es hier.

Nachdem vorliegend seitens des Jobcenters Berlin die Rückstände des Beklagten im Mai 2018 ausgeglichen wurden, hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass gegenüber dem Beklagten bereits unter dem 22.2.2017 eine fristlose Kündigung wegen Verzuges mit den Mietzahlungen für die Monate Januar und Februar 2017 ausgesprochen worden war, was unstreitig ist.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Besteht eine Verpflichtung des Vermieters zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 106/18, Beschluss vom 29.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin dem Antragsteller gegenüber, welche zur Schadenersatzleistung auf Freihaltung von tatsächlich im laufenden Mietverhältnis entstehenden Nebenkosten verpflichtete, ergibt sich nicht.

In der bereits zitierten Entscheidung des BGH vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03 hat dieser ausgeführt:

„Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie können von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. § 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (MHG; BGBl. I S. 3603) … jetzt §556 Abs. 2 S. 2 BGB…, untersagt es lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemessen überhöht ,…festzusetzen.

Ist es dem Vermieter aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. Die Verwendung des Begriffs „Vorauszahlungen“ drückt dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, daß dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand …

Da die Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Höhe gebunden ist, …ist in der Regel kein Fehlverhalten des Vermieters bei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen. Der Vermieter ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, daß sie etwa kostendeckend sind. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig… Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind.

Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind …. Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen…“

Dieses wird zwar in der Literatur zum Anlass genommen, verallgemeinernd bei bewusst zu niedrig angegebenen Vorschüsse eine Pflichtverletzung zu sehen, wenn diese Angabe dazu erfolgt, Interessenten zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen (Langenberg Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017 Rn. 388).

Der BGH hat allerdings, da er eine Verpflichtung zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen verneint hat, lediglich Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten daran geknüpft, dass ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde, etwa wenn der Mietinteressent darauf hinweist, höhere Nebenkosten nicht tragen zu wollen oder zu können. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen, sei es auch mit der vom Antragsteller zitierten Intention auf Seiten des Vermieters, noch nicht geschaffen. In dem zitierten Fall hatte der BGH mangels eines Vertrauenstatbestands die Verletzung einer Aufklärungspflicht ebenfalls verneint, weil die Mieterin ihre diesbezügliche Vorstellung bzw. Absicht der Vermieterseite nicht mitgeteilt hatte, wonach sie die Wohnung nur bei Einhaltung der einschließlich der Nebenkostenvorschüsse angegebenen Bruttomiete anmieten wollte. Der Antragsteller hat hier auch nicht dargelegt, dass er die Vermieterseite darauf hingewiesen hätte, dass er mehr als die Vorschüsse nicht leisten könne bzw. wolle.

Selbst wenn man der Ansicht folgte, dass der Vermieter, der bewusst zu niedrige Kostenvorschüsse angibt, um den Interessentenkreis zu erweitern, sich von vorneherein gemäß §§ 241Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 S. 1 BGB schuldhaft pflichtwidrig verhielte, stellten jedenfalls die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden dar, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden. Ein Schaden könnte allenfalls dann entstanden sein, wenn es dem Antragsteller anderenfalls gelungen wäre, eine günstigere Anmietung vorzunehmen, wofür nichts sprich, oder er aber von der Anmietung Abstand genommen hätte. In letzterem Fall läge der Schaden aber auch nicht in dem hier Verfolgten.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Unterliegt die gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten einer besonderen Form oder Frist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 5/19, Beschluss vom 18.02.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte zur Instandsetzung verurteilt, weil die Beheizbarkeit des Wohnzimmers durch die vorhandene Nachtspeicherheizung nicht mehr gewährleistet ist. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt die Beklagte selbst letztlich auch gar nicht in Abrede.

Offen bleiben kann, ob unter welchen Voraussetzungen ein Mieter gehindert sein kann, seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gerichtlich zu verfolgen bzw. eine Verurteilung des Vermieters ungeachtet einer unstreitigen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit der Mietsache ausgeschlossen sein kann.

Hier jedenfalls hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei keine Gründe gesehen, die dem Mangelbeseitigungsanspruch der Kläger entgegenstehen könnten.

Die Kläger befanden sich insbesondere nicht in Verzug mit der Annahme einer von der Beklagten angebotenen Mangelbeseitigung, § 293 BGB. Die Beklagte hat den Klägern die von ihr unstreitig geschuldete Leistung zu keiner Zeit so angeboten, wie sie zu bewirken ist, § 294 BGB. Zutreffend hat das Amtsgericht den insoweit bei Erhaltungsmaßnahmen maßgeblichen Pflichtenkreis der Parteien eines Wohnraummietvertrages nach §555a BGB konkretisiert.

Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555aAbs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.

Soweit die Beklagte den Ansatz des Amtsgerichts beanstandet, lässt sie offen, worauf sie ihre Auffassung stützt, die Anwendung des §555a Abs. 2 BGB sei für den (nicht ganz seltenen) Fall der Beseitigung – wie hier – vom Mieter angezeigter Mängel ausgeschlossen. Dem Wortlaut der Regelung lässt sich eine solche Einschränkung nicht entnehmen. Da die Kenntnis vom Instandsetzungsbedarf innerhalb der dem Mieter zum Alleingebrauch überlassenen Räumlichkeiten mangels Kenntnis des Vermieters regelmäßig eine Anzeige des Mangels voraussetzt, im Übrigen gerade die Ausführung von Arbeiten im privaten Rückzugsbereich des Mieters ein besonderes Informationsbedürfnis auslöst, würde die Vorschrift – ohne jeden Anhaltspunkt im Gesetzestext – de facto jeden sinnvollen Anwendungsbereich verlieren.

Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten, die auch zuvor anerkannt war (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08, in Grundeigentum 2009, 646) unterliegt – anders als die Modernisierungsankündigung nach §555c BGB – keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2018, § 555a Rn. 37, m. w. N. vgl zu alledem auch: Kammer, Urt. v. 17.03.2016 – 65 S 289/15, WuM 2016, 285).

Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung gilt insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einher gehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a.a.O. Kammer, Urt. v. 17.03.2016, aaO; Kammer, Urt. v. 17.03.2016 – VIII ZR 289/15, WuM 2016, 285).

Hier hat die Beklagte die Instandsetzungsarbeiten bereits in zeitlicher Hinsicht nicht konkret angekündigt, insbesondere keinen konkreten Termin für den Beginn der Arbeiten genannt.

Das nunmehr erstmals in Bezug genommene Schreiben vom 20. Januar 2018, in dem der Austausch des Nachtspeicherofens ohne Mitteilung weiterer Informationen für die 9. Kalenderwoche angekündigt wird, wird erstmals in den Rechtsstreit eingeführt.

Schriftverkehr wurde erstinstanzlich ausschließlich von den Klägern in Bezug genommen und zu den Akten gereicht, nicht von der Beklagten. Der mit der Klageschrift von den Klägern vorgelegte Schriftverkehr endet (nachvollziehbar) mit einem außergerichtlichen Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kläger an die Beklagte vom 10. Januar 2018. Dies entspricht den Feststellungen des Amtsgerichts im Tatbestand des angefochtenen Urteils.

Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht den o. g. Anforderungen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund des hier im Raum stehenden Umfangs der Arbeiten und der mit ihrer Ausführung zu vermutenden, von der Beklagten allerdings auch nicht näher angegebenen Beeinträchtigungen für die Kläger, wobei hier hinzukommt, dass die Klägerin – wie sich aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht ergibt – über 80 Jahre alt und schwer krank ist.

Die Beklagte hat erstmals in der Klageerwiderung den Ablauf der Arbeiten konkretisiert, dies allerdings, ohne dass für einen nicht auf den Abbau von Nachtspeicheröfen spezialisierten Laien verständlich wäre, inwieweit die Nutzung der Wohnung bzw. unter welchen Bedingungen ein Verbleib darin möglich ist. So ist etwa für den insoweit nicht vorgebildeten Mieter unverständlich, welche Ausmaße und Beeinträchtigungen etwa das „Andocken einer Unterdruckhaltung an den Sanierungsbereich zum Erzeugen des gesetzlich vorgeschriebenen Unterdruckes von 20 PA während der Arbeitszeiten“ oder das „Andocken einer Mehrkammer-Personalschleuse an die Arbeitskammer gem. den Vorschriften der TRS 519“ annimmt. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussatzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher im Sinne des § 13BGB. Ahnen lässt sich im Zusammenhang mit der „Mehrkammer-Personalschleuse“, dass möglicherweise die – bei Wohnungen nicht unübliche – Möblierung den von der Beklagten in Aussicht genommenen Installationen im Wege stehen könnte.

Vor diesem Hintergrund fällt die fehlende Mitteilung des Beginns der Arbeiten besonders ins Gewicht.

Auf welches schützenswerte Interesse die Beklagte im Übrigen ihre Auffassung stützt, den Klägern die von ihr beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen, erschließt sich nicht. Es ist demgegenüber offenkundig, dass ein Mieter nicht jeden, der Einlass begehrend an der Wohnungstür steht und behauptet, vom Vermieter beauftragt zu sein, in die Wohnung lassen sollte, wobei auch hier das hohe Alter der Klägerin und ihre schwere Erkrankung zusätzlich ins Gewicht fällt. Ebenso offenkundig ist, dass dem Mieter eine Überprüfung der Zuverlässigkeit der beauftragten Firma möglich sein muss, wenn er – wie im Fall von Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung – ihm fremde, von ihm nicht ausgewählte Personen in sein privates, mit persönlichen (Wert-)Gegenständen ausgestattetes Rückzugsgebiet lassen muss.

Die Ausführungen der Beklagten zur „Gewährung“ einer Mietminderung sind für den hier zur Entscheidung stehenden Anspruch der Kläger auf Instandsetzung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtlich irrelevant, im Übrigen unzutreffend. Eine Mietminderung wird nicht vom Vermieter „gewährt“; sie tritt unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB ausweislich des Wortlautes der Regelung kraft Gesetzes ein.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“: 

 

Begründet allein die Existenz von Schimmel einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 17/18, Beschluss vom 20.06.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Kammer weist zunächst darauf hin, dass sich die Frage nach dem Bestehen der streitgegenständlichen Ansprüche letztlich unverändert aus §536 Abs. 1 BGB heraus und dem dort verankerten gesetzlichen Mangelbegriff, sowie aus den damit korrespondieren Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast beantwortet. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB definiert sich dabei grundsätzlich als eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vereinbarten Zustand (vgl. hierzu sogleich 1.), der die Tauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch herabsetzt (vgl. hierzu sogleich 2.) (vgl. MüKo/Häublein, BGB, 7. Aufl., 2016, § 536 Rn. 3), Bezogen auf die vorliegend streitentscheidende Schimmelproblematik dürfte hierzu folgendes gelten:

1. Die danach im ersten Schritt erforderliche Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vereinbarten Zustand bezieht sich dabei nach vorläufiger Einschätzung der Kammer strikt auf den baulich-technischen Zustand des Mietobjekts. Erforderlich ist mithin ein Baufehler. Die Existenz von Schimmel allein („für sich betrachtet“) dürfte hingegen keinen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB begründen (zu den Auswirkungen auf Anforderungen an den Vortrag vgl. allerdings sogleich, Nr. 3). Dies dürfte jedenfalls aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Dezember 2018 zum Az. VIII ZR 67/18 folgen: „[…] Sie [Die Frage] würde sich hier nur stellen, wenn ein Sachmangel der Wohnung einen Schimmelpilzbefall verursacht hätte. […]“. Die Kammer weist darauf hin, dass sie sich vorbehält, insoweit erneut die Revision zuzulassen.

Im Hinblick auf den für die Festlegung einer negativen Beschaffenheitsabweichung relevanten Zeitpunkt folgt die Kammer sodann der vorgenannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und legt damit grundsätzlich zugrunde, dass – vorbehaltlich des Bestehens konkreter vertraglicher Abreden – der Vermieter einen Zustand der Mietsache schuldet, der dem technischen Standard bei Errichtung des Gebäudes entspricht (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 271/17). Etwas anderes dürfte zur vorläufigen Überzeugung der Kammer allerdings gelten, wenn das Haus vor oder während der Anmietung grundlegend saniert oder Bestandteile erneuert wurden, die maßgeblichen Einfluss auf das Raumklima und die Feuchtigkeit in den angemieteten Räumlichkeiten haben (z.B. neu eingebaute Fenster mit Dreifachverglasung). In diesem Fall dürfte es auch bezüglich ggf. nicht mitsanierter Bauteile (z.B. einer von Schimmel betroffenen Fensterlaibung) auf den technischen Stand zum Sanierungszeitpunkt ankommen, weil nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf, dass das Gesamtgefüge (etwa Fensterlaibung mit „alter“ Dämmung und „neuen“ Fenstern) funktionsfähig bleibt (vgl. dazu „Trittschallentscheidung“ des BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004, Az.VIII ZR 355/03 ). Die Kammer sieht sich insoweit auch nicht im Widerspruch zur vorgenannten Rechtsprechung des BGH vom 5. Dezember 2018, da diese Konstellation dort nicht behandelt wurde. Auch insoweit dürfte es jedoch naheliegen, erneut die Revision zuzulassen, da auch diese Frage ungeklärt erscheint.

2. Liegt nach allem ein Sachmangel im obigen Sinne vor, dürfte im zweiten Schritt nach den obigen Grundsätzen erforderlich sein, dass die negative Beschaffenheitsabweichung zu einer konkreten Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit führt. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn in einer Wohnung tatsächlich Schimmel vorhanden ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 3. November 2019, Az. VIII ZR 330/09). Ist hingegen Schimmel tatsächlich nicht vorhanden, dürfte allenfalls im Ausnahmefall dennoch von einem Mangel ausgegangen werden können. In diesen Fällen bedarf es konkreten Vortrags, inwieweit die tatsächliche Gebrauchstauglichkeit durch die etwaigen Baumängel nicht nur unwesentlich herabgesetzt ist. Jedenfalls nicht gänzlich ausgeschlossen erscheint dies bei vorläufiger Einschätzung etwa in Konstellationen, in denen z.B. wegen ganz konkreter Schimmelgefahr bestimmte Möbelstücke tatsächlich vor bestimmten Wänden nicht aufgestellt werden können, obwohl hierfür nachvollziehbarer Bedarf besteht. Eine lediglich abstrakt benannte aber tatsächlich folgenlose „Gefahr von Schimmel“ ist in Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung der Kammer für sich betrachtet nicht ausreichend.

3. Zu den unter 1. und 2. dargestellten Voraussetzungen muss grundsätzlich der Mieter – nach den allgemeinen Regeln – vortragen. In entsprechender Anwendung der „Symptomrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs, genügt es nach vorläufiger Auffassung der Kammer aber, wenn der Mieter eine Mangelerscheinung vorträgt, z.B. Schimmelbefall oder Feuchtigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az. VII ZR 241/00NJW-RR 2002, 661 [663 f.]; ebenso wohl auch BGH, Beschluss vom 10. April 2018, Az. VIII ZR 223/17NJW-RR 2018, 647 [649]). In jenen Konstellationen, in denen eine Mangelerscheinung fehlt, ist jedoch stets vereinzelter vorzutragen, mithin konkret eine negative bauliche Beschaffenheit (z.B. eine Wärmebrücke) zu benennen und eine hieraus resultierende, konkrete Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit.

Trägt der Mieter entsprechend vor, hat sodann der Vermieter substantiiert und vereinzelt, unter Nennung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen, darzulegen, dass kein Baumangel vorliegt. Wurde das Gebäude zwischenzeitlich entsprechend der obigen Ausführungen saniert, hat die Vermieterseite hierzu im Einzelnen vorzutragen und die Einhaltung der zum Sanierungszeitpunkt geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen.

Liegt auch insoweit entsprechender Vortrag vor, obliegt sodann dem Mieter nach den allgemeinen Regeln die Beweislast für den behaupteten (Bau-)Mangel und die damit einhergehende Gebrauchsbeeinträchtigung. Dies ist nicht unbillig, da der Mieter aufgrund der substantiierten Darlegungslast des Vermieters zu den technischen Standards des Miethauses, sämtliche Informationen erhält, die es ihm ermöglichen, seinen Vortrag hinreichend konkret unter Beweis zu stellen.

4. Sofern es dem Mieter nach dem Vorgenannten gelingen sollte, einen Mangel zu beweisen, kann sich der Vermieter sodann in der letzten Stufe ggf. mit dem Argument, der Mieter hätte die Schimmelbildung durch zumutbares Verhalten verhindern können, auf einen Ausschluss der Minderung nach § 242 BGB berufen. Im Rahmen dieser Prüfung hat der Vermieter – erneut nach allgemeinen Regeln – darzulegen und zu beweisen, dass (und wie) Schimmelbildung durch ein bestimmtes Wohn- und Lüftungsverhalten vermieden werden kann; der Mieter kann ggf. darlegen, dass ihm (im konkreten Einzelfall) ein solches Verhalten unzumutbar ist. Zu betonen ist dabei, dass es dem Vermieter obliegt, vereinzelt darzulegen, welches konkrete, an den individuellen Verhältnissen der Mieterseite ausgerichtete Wohnverhalten die Mieterseite an den Tag hätte legen müssen, um die Schimmelbildung zu vermeiden.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“: 

 

Hat der Vermieter einen Anspruch dahingehend, eigene Rauchwarnmelder einbauen zu dürfen, wenn der Mieter bereits Rauchwarnmelder entsprechend den gesetzlichen Vorschriften eingebaut hat, die einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten, und sichergestellt ist, dass sie auch entsprechend § 48 Abs. 4 Bauo-Berlin gewartet werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 210 C 272/18, Urteil vom 31.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder gemäß §§ 555b Nr. 6, 555d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin noch gemäß §§555b Nr. 4 oder 5, 555d Absatz 1 BGB einen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder in den sechs Wohnräumen der Wohnung ###, ###, ###, ### durch die Firma ###.

Eine entsprechende Duldungspflicht der Beklagten folgt nicht aus §§ 555b Nr. 6, 555d Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin. Denn nach dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass in der streitgegenständlichen Wohnung in sämtlichen Aufenthaltsräumen bereits Rauchwarnmelder installiert sind, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. In diesem Fall besteht nach § 48 Bauordnung Berlin keine Pflicht der Klägerin mehr, Rauchwarnmelder einzubauen, so dass auch eine Duldungspflicht der Beklagten nicht mehr gegeben ist.

Die Beklagten haben durch Vorlage des Anlagenkonvoluts B 2 (Bl. 76 bis 87 der Akten) sowie des Schreibens der ### vom 28. Juni 2018 (B 4, Bl. 93 der Akten) substantiiert dargelegt, dass in sämtlichen Aufenthaltsräumen ihrer Wohnung Rauchwarnmelder installiert seien, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, insbesondere der DIN 14676.

Durch Vorlage des Schriftverkehrs zwischen der Hausverwaltung der Klägerin und den Beklagten (Anlagenkonvolut B 3, Bl. 88 ff. der Akten) haben die Beklagten weiterhin substantiiert dargelegt, dass die Beklagten der Klägerseite den Zugang zu der Wohnung explizit gewährt haben. Zudem hätte es der Klägerin als Vermieterin ohnehin frei gestanden, durch Zutritt zu der Wohnung, nachzuprüfen, ob der Einbau der Rauchwarnmelder durch die Mieter entsprechend deren Vortrag erfolgt ist und ob der Zustand und die Qualität der Rauchwarnmelder – wie von den Beklagten behauptet, den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Angesichts dieser vermieterseitigen Möglichkeiten, eigene Wahrnehmungen bezüglich der mieterseitigen Rauchwarnmelder zu bilden und nachfolgend substantiiert vorzutragen, genügt das einfache Bestreiten der Klägerin bezüglich des Einbaus der Rauchwarnmelder und deren Beschaffenheit entsprechend den gesetzlichen Vorgaben, welches offenbar ins Blaue hinein erfolgte, nicht, so dass der entsprechende Vortrag der Beklagten vielmehr als zugestanden gilt, § 138 Absatz 3, Absatz 4 ZPO.

Die Beklagten haben durch Vorlage des Schreibens der Firma ### vom 07. Juli 2016 (Anlage B 3, Bl. 87 der Akten) zudem substantiiert dargelegt, dass ihre Anlage jährlich gewartet wurde und gewartet wird und die Beklagten damit ihrer Wartungspflicht nach § 48 Absatz 4 Bauordnung Berlin nachkommen. Das diesbezügliche Bestreiten der Klägerseite erfolgte offenbar ebenfalls ins Blaue hinein und ist hier deshalb ebenfalls nicht zu berücksichtigen. In diesem Zusammenhang ist auch zu bedenken, dass die Wartungspflicht auch bei einer vermieterseits eingebauten Rauchwarnmeldeanlage nach der genannten Vorschrift der Bauordnung Berlin den Mietern obliegt, wenn diese nicht vertraglich von der Vermieterseite übernommen wird. Auch in diesem Fall genügt als Nachweis jedoch regelmäßig eine schriftliche Bestätigung der Wartungsmaßnahmen durch eine entsprechende Firma und wäre es treuwidrig, wenn die Vermieterseite diese Wartungen ins Blaue hinein bestreiten könnte und der Mieterseite jeweils der Beweis für die Durchführung der Wartungsarbeiten obliegen würde.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch nach §§ 555b Nr. 4 oder 5, 555d Absatz 1 BGB keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder. Denn es liegt hier bei objektiver Betrachtung in dem geplanten Einbau der Rauchwarnmelder durch die Klägerin bereits keine Modernisierungsmaßnahme vor.

Eine solche Duldungspflicht folgt auch nicht aus einer weiten Dispositionsbefugnis der Klägerin als Vermieterin aufgrund des Gebrauchs ihres Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung. Nach Ansicht von Teilen der Rechtsprechung und auch des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14; BGH, Urteil vom 17. Juni 2014 – VIII ZR 290/14, zitiert nach juris) ist diese Dispositionsbefugnis zum Einbau von Rauchmeldern zwar nicht eingeschränkt, wenn der Mieter bereits eigene Rauchwarnmelder eingebaut hat. Allerdings handelte es sich in den Fällen der beiden zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs um ältere Rauchwarnmelder, die nur willkürlich gewartet wurden, so dass diese Rechtsprechung nach Auffassung des Gerichts auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen ist.

Im vorliegenden Fall führt der Einbau der klägerseitigen Rauchwarnmelder in die Wohnung der Beklagten, in der sich bereits Rauchwarnmelder befinden, welche 2012 eingebaut und im Jahr 2015 um weitere ergänzt wurden, auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht zu einem höheren Sicherheitsstandard, so dass auch nach dem klägerischen Vortrag objektiv keine Verbesserung des Sicherheitsstandards eintreten wurde und damit bereits keine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Denn nach dem Vortrag der Klägerin bestünde die Verbesserung insbesondere darin, dass dann eine einheitliche Wartung im gesamten Gebäude durchgeführt und kontrolliert werden könne. Die regelmäßige Wartung kann jedoch auch mieterseits für die von den Mietern bereits eingebauten Geräte nachgewiesen werden, so dass objektiv keine Verbesserung zu verzeichnen ist.

Das Bestreiten der Klägerin bezüglich des von Seiten der Beklagten vorgetragenen Standards ihrer Rauchwarnmelder ist aus den bereits genannten Gründen nicht zu berücksichtigen.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang hingegen, dass der Einbau der vermieterseitigen Rauchwarnmelder für die Beklagten eine Härte darstellen würde, da sie entweder – bei zusätzliche Beibehaltung ihrer eigenen Rauchwarnmelder – zweifach Wartungskosten zu zahlen hätten oder bei Entfernung der eigenen Rauchwarnmelder hohe, erst kurz zurückliegende Investitionen vergeblich getätigt hätten und einen geringeren Sicherheitsstandard in Kauf nehmen müssten.

Die Beklagten haben substantiiert dargelegt, dass ihre derzeitige kombinierte Sicherheitsanlage, insbesondere aufgrund ihrer Verbindung zu einem Sicherheitsunternehmen, welches im Bedarfsfall auch die Möglichkeit einer Innenraumkontrolle hat (Anlage B 2, Bl. 86 f. der Akten), einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleistet als die nach dem Vorhaben der Klägerin einzubauenden isolierten Rauchwarnmelder. Die Beklagten haben weiter substantiiert dargelegt, dass sie aufgrund ihrer in der Wohnung befindlichen Vermögensgüter (vgl. Anlage B 5, Bl. 94 der Akten) ein besonderes Interesse an einem hohen Sicherheitsstandard haben.

Bei den von den Beklagten eingebauten Rauchwarnmeldern handelte es sich auch um rechtmäßig getätigte Aufwendungen, die keiner vorherigen Erlaubnis der Klägerin bedurften. Denn es handelt sich bei Rauchwarnmeldern um rechtmäßig eingebrachte Gegenstände, deren Installation von § 535 Absatz 1 BGB umfasst ist (vgl. Oppermann/Steege, Anmerkung zu BGH, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14, WuM 2016, 3 ff., 6, m. w. N.).“