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Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist eine Verwertungskündigung möglich, wenn ein zweiter Rettungsweg fehlt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 121/18, Urteil vom 07.11.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen. Die Klägerin, eine Kapitalgesellschaft mit Sitz in München, hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB, denn die von der Klägerin mit Schreiben vom 27. Februar 2017 und in der Klageschrift vom 19. Januar 2018 ausgesprochenen Kündigungen haben das Mietverhältnis, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, nicht beendet. Zutreffend hat das Amtsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verneint.

Die Klägerin übersieht schon im Ansatz ganz grundlegend, dass das soziale Wohnraummietrecht – seiner an Art. 14 GG zugunsten des Mieters und des Vermieters zu messenden Aufgabe gemäß – den vertragstreuen Mieter gegen einen Verlust seiner Wohnung schützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93NJW 1993, 2035, [2036], beck-online).

Solche Gründe hat das Amtsgericht hier zu Recht unter Berücksichtigung der vorgenannten sowie weitergehend in der höchstrichterlichen Rechtsprechung und Literatur entwickelten Maßstäbe nicht feststellen können.

a) Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor.

Der Kündigungstatbestand setzt voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung „des Grundstücks“, also an einer Realisierung des diesem inne wohnenden materiellen Werts gehindert ist (BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16WuM 2017, 333).

Die Klägerin sieht sich nach ihrem eigenen Vorbringen an der Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses (nur) deshalb gehindert, weil ihr die Mittel zur Finanzierung von Baumaßnahmen fehlen, zu deren Durchführung sie sich aus Gründen des Brandschutzes (zweiter Rettungsweg), das heißt aus öffentlich-rechtlichen Gründen verpflichtet sieht. Wenn die Klägerin im Kündigungsschreiben und in der Klageschrift, in der sie die Kündigung erneut ausspricht, angibt, die Räumlichkeiten seien öffentlich-rechtlich „nicht zu Wohnzwecken gewidmet“ und die Fortsetzung der Nutzung zu Wohnzwecken setze einen Antrag auf Nutzungsänderung voraus, die Genehmigung der „Nutzungsänderung“ ihrerseits die Durchführung „umfangreicher Baumaßnahmen“, so vermittelt sie den Eindruck, die Nutzung der Räume für gewerbliche Zwecke sei ohne weiteres möglich.

Zutreffend haben die Beklagten in diesem Zusammenhang jedoch bereits erstinstanzlich darauf hingewiesen, dass sich der Anwendungsbereich der von der Klägerin geltend gemachten Vorschriften zur Erforderlichkeit eines zweiten Rettungsweges – hier § 33 BauO Bln – nicht auf Wohnräume beschränkt, sondern allgemein auf Aufenthaltsräume, namentlich auch Praxen und selbständige Betriebsstätten, mithin auch Gewerberäume bezieht.

Danach wären die Kündigungen nicht auf eine wirtschaftliche Verwertung, sondern das Gegenteil gerichtet, nämlich Leerstand. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Leerstand in irgendeiner Weise die Möglichkeiten der Realisierung des dem „Grundstück inne wohnenden Werts“ auch nur verbessern würde, denn Mieteinnahmen fielen komplett weg, die auf dem Grundstück liegenden Lasten müssten von der Klägerin dennoch aufgebracht werden, dies, ohne dass dem Einnahmen gegenüber stünden.

Das ist weder vernünftig noch nachvollziehbar, noch ein Grund, der einen (erheblichen) Nachteil infolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet wäre.

b) Folgerichtig hat die Klägerin ihre Kündigungen (nur) auf § 573Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt.

Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, entzieht sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer verallgemeinernden Betrachtung. Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls, denn die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände (st Rspr., vgl. Urt. v. 29.03.2017 –VIII ZR 45/16WuM 2017, 333). Die Kündigungstatbestände in § 573Abs. 2 BGB (§ 564b Abs. 2 BGB aF) enthalten nach der Konzeption des Gesetzgebers – schon zur Vorgängerregelung in § 564b BGB aF – nur eine beispielhafte, nicht aber abschließende Aufzählung der Umstände, die als berechtigtes des Vermieters anzuerkennen sind (vgl. BGH, Urt. v. 29.03.2017, aaO, Rn. 20, mwN). Die Aufzählung in § 573 Abs. 2 BGB schließt die Anerkennung eines von Absatz 2 der Regelung nicht erfassten Kündigungstatbestandes als berechtigtes Interesse im Sinne des Absatzes 1 der Regelung weder von vornherein aus noch ist es zulässig, einen von § 573 Abs. 2 Ziff. 2 oder 3 BGB nicht erfassten Bedarf bzw. ein nicht davon erfasstes Interesse als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Aus der Aufzählung von Fallgruppen ergibt sich nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungstatbestände.

aa) Danach ist hier zunächst zu berücksichtigen, dass die von der Klägerin als Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen nicht auf Pflichtverletzungen der beklagten Mieter gestützt werden, § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB; auch insoweit ist nach ihrem Vorbringen das Gegenteil der Fall: die Klägerin verletzt ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Wenn weder die Vorvermieter noch die nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Klägerin den nach der BauO – ihrem Vorbringen nach – zwingend und dringend erforderlichen Zustand herstellen, so verstößt sie – ebenso wie die Vorvermieter – im Verhältnis zu den Beklagten gegen Pflichten aus dem zu diesen bestehenden Vertragsverhältnis, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Mietverhältnis wurde als Wohnraummietverhältnis begründet; in einem dazu geeigneten Zustand hatten die Vorvermieter die Räume zu überlassen; in diese Pflicht ist die Klägerin – im Verhältnis zu den Beklagten ohne Abstriche – nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten.

Wird zugunsten der Klägerin davon abgesehen, dass eine Pflichtverletzung des Vermieters nach dem klaren Wortlaut des beispielhaft genannten Kündigungsgrundes in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gänzlich ungeeignet ist, ein berechtigtes Interesse des vertragsuntreuen Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem vertragstreuen (Wohnraum-)Mieter zu begründen, so führt auch die weitergehende Würdigung der Umstände des Einzelfalls nach den vorstehend dargestellten Grundsätzen des BGH zu keinem anderen Ergebnis. Selbst wenn im Rahmen der wertenden Betrachtung zusätzlich einbezogen wird, dass – so die Behauptung der Klägerin – wirtschaftliche Gründe sie hindern, ihre Vertragspflicht zu erfüllen, so begründet dies – entgegen ihrer Auffassung – kein vergleichbar gewichtiges Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist anerkannt, dass beim Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unpünktlicher Mietzahlungen des Mieters, das heißt eines Verstoßes des Mieters gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 2 BGB, in die Prüfung des Tatbestandsmerkmals des Verschuldens die Gründe einbezogen werden können, die den Mieter hinderten, seine Pflichten zu erfüllen; der Mieter kann sich entlasten, indem er im Einzelnen die entsprechenden Gründe darlegt, in diesem Zusammenhang (auch) seine sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legt; seine Darlegungen müssen sich auf sämtliche Umstände beziehen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können (vgl. nur BGH, Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15WuM 2015, 682).

Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Klägerin nicht einmal ansatzweise gerecht, wie das Amtsgericht im Rahmen seiner Entscheidung ebenfalls vollkommen zutreffend beanstandet hat. Zu Unrecht vermisst die Klägerin erstinstanzlich über die bereits in der Ladung zum frühen ersten Termin ausführlichen Hinweise des Amtsgerichts hinaus diesbezüglich einen weitergehenden Hinweis. Sie übersieht die Entbehrlichkeit des Hinweises nach § 139 Abs. 2 ZPO. Die Beklagten haben die Unzulänglichkeit des Vortrags der Klägerin in der Klageerwiderung umfänglich gerügt. Hinzu kommt, dass sich auch die Darstellung in der Berufungsbegründung auf die Behauptung einer nicht näher ausgeführten Darlehensaufnahme für das zweite – wohl leerstehende – Fabrikgebäude beschränkt, die mit der hier gegenständlichen Immobilie abgesichert (und ausgeschöpft) sein soll. Es erschließt sich – mangels konkreter Darlegungen – schon nicht das von der Klägerin bestimmte Prioritätsverhältnis der Sanierung. Zu den weiteren Vermögensverhältnissen der klagenden Kapitalgesellschaft mit Sitz in München fehlen jegliche Angaben.

Vor diesem Hintergrund rechtfertigt auch die Bezugnahme der Klägerin auf die – ohnehin allenfalls dem Rechtsgedanken nach anwendbare – Opfergrenze des § 275 Abs. 2 BGB keine andere (rechtliche) Bewertung. Die Klägerin verkennt hier schon die hohen Anforderungen, die der Gesetzgeber selbst bei der Neufassung der Vorschrift im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung als Anhalt in die Gesetzesbegründung aufgenommen (vgl. BT-Ds. 14/6040, S. 131) und die der Bundesgerichtshof fortentwickelt hat (vgl. BGH, Urt. v. 21.04.2010 – VIII ZR 131/09WuM 2010, 348). Danach reicht es jedenfalls nicht aus, lediglich einen behaupteten Kostenaufwand von 480.000 Euro in den Raum zu stellen. Da § 275 Abs. 2 BGB ein Missverhältnis voraussetzt, erschließt sich von selbst, dass den Kosten irgendeine Angabe oder ein Interesse gegenübergestellt werden müsste, die bzw. das auf ein Missverhältnis schließen lässt. Unabhängig davon ist die Klägerin sowohl erst- als auch zweitinstanzlich darüber hinweggegangen, dass Baumaßnahmen gerade nicht zwingend sind, sondern ein zweiter Rettungsweg auch eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein kann, vgl. § 33 BauO Berlin.

Entscheidend hinzu kommt, dass die Klägerin argumentativ ausblendet, dass sie gegen die Vorvermieter, ihre Vertragspartner im Rahmen des Erwerbs der Immobilie, ein rechtskräftiges Urteil erstritten hat, das diese verpflichtet, ihr den Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, dass – unter anderem – das Geschoss des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, nicht zur Wohnnutzung genehmigt ist und eine Genehmigung erst durch die Klägerin herbeigeführt werden muss.

Nach den eingangs dargestellten verfassungsrechtlich zu beachtenden Maßstäben und der diese Grundsätze beachtenden Konzeption des Gesetzgebers bei der Gestaltung der Kündigungstatbestände des § 573 BGB wäre die Klägerin bei einem seit 2008 bestehenden Wohnraummietverhältnis gegenüber vertragstreuen Mietern ersichtlich gehalten, sich im Verhältnis zu den Vorvermietern schadlos zu halten.

Ein berechtigtes Interesse der Klägerin ergibt sich danach selbst dann nicht, wenn – im Widerspruch zu den höchstrichterlich entwickelten, am GG orientierten Maßstäben, zudem contra legem – der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in sein Gegenteil verkehrt würde.

bb) Zu Recht halten die Beklagten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen auch unter dem Gesichtspunkt der vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäbe zur Vorratskündigung für unwirksam.

Selbst wenn das Bezirksamt – wie nunmehr in der Berufung erstmals vorgetragen – zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt den Ausspruch einer Nutzungsuntersagung mündlich angedroht haben sollte, so stellt sich die Kündigung als Vorratskündigung dar.

Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, wann dies geschehen sein und welche konkreten Bedingungen das Bezirksamt gestellt haben soll. § 33 BauO Bln erfordert – wie ausgeführt – mitnichten die bauliche Errichtung eines zweiten Rettungsweges.

Nach den vom Bundesgerichtshof zu den Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB entwickelten Grundsätzen reicht für den Ausspruch einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14WuM 2015, 677). Im Fall einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB muss sich das Verwertungsinteresse hinreichend konkretisiert haben. Auch im Rahmen dieses Kündigungstatbestandes ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu prüfen, ob lediglich das – nicht ausreichende – noch unbestimmte Interesse einer möglichen späteren Verwertung besteht oder ob sich der Verwertungswunsch bereits soweit verdichtet hat, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Umsetzung der im Kündigungsschreiben dargelegten Pläne angenommen werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 243/16WuM 2017, 656).

Die Klägerin stützt die Kündigung letztlich auf die (bloße) Befürchtung, das Bezirksamt könne die Nutzung der zum 1. Juli 2008 zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten untersagen. An weiterem Vortrag fehlt es.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist eine Kündigung gerechtfertigt, wenn  der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt hat und er nicht überprüft, ob die Miete auch tatsächlich rechtzeitig eingezogen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 79/18, Beschluss vom 04.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

Ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von ihm inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546Abs. 1 BGB besteht nicht, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen (auch) fristgemäß nicht beendet worden.

1. Frei von Rechtsfehlern ist das Amtsgericht von der Unwirksamkeit der fristlos ausgesprochenen Kündigungen infolge der „Schonfristzahlung“ des Beklagten nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgegangen; die Entscheidung wird von der Klägerin insoweit auch nicht angegriffen.

2. Zu Recht wendet die Klägerin sich (zwar) gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur generellen Wirkungslosigkeit der (daneben) fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen. Soweit das Amtsgericht einem Ansatz der Zivilkammer 66 folgt, der in der Rechtsprechung und Literatur nicht aufgegriffen wurde, wird ganz grundlegend (unter anderem) übersehen, dass die Schonfristzahlung bewirkt, dass die Kündigungswirkung ex tunc beseitigt wird, die Kündigung behandelt wird, als wäre sie nie ausgesprochen worden (vgl. BeckOK MietR/Siegmund, 12. Ed. 1.6.2018, BGB § 573 Rn. 21, mwN; Rspr. d. Kammer, vgl. zuletzt: LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.06.2018 – 65 S 59/18, n. v.). Auf eine Auseinandersetzung mit der gesetzlichen Anordnung und seinen Wirkungen auf das Regelungsgefüge des Allgemeinen Teils des BGB wird von der ZK 66 und vom Amtsgericht verzichtet. Zu Recht hat der BGH den Ansatz daher inzwischen verworfen (vgl. BGH, Urt. v. 19.09.2018 – VIII ZR 231/17), wenngleich der – allerdings nur vom Gesetzgeber auflösbare – Wertungswiderspruch infolge der auf die fristlose Kündigung beschränkten Anordnung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB damit bestehen bleibt.

3. Das Amtsgericht hat seine Entscheidung darauf jedoch nicht allein gestützt; seine weiteren Feststellungen und Wertungen sind entgegen der Auffassung der Klägerin nicht zu beanstanden.

a) Die Kündigungen haben das Mietverhältnis nicht fristgemäß gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet, soweit die Klägerin diese auf den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs gestützt hat.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt.

Unstreitig hat der Beklagte die Mieten für die Monate Oktober und November 2017 zunächst nicht an die Klägerin gezahlt, sondern ist – zumindest für die Miete Oktober 2017 – davon ausgegangen, dass sie aufgrund der der Vorvermieterin erteilten Einzugsermächtigung eingezogen wurde.

Er hat damit – was die Mietzahlung für den Monat November 2017 betrifft – seine Hauptpflicht aus § 535 Abs. 2 BGB gegenüber der Klägerin verletzt, die mit Eintragung in das Grundbuch am 16. Oktober 2017 gemäß § 566 BGB – nach Fälligkeit der Miete für den Monat Oktober – in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die Miete für den Oktober 2017 sollte der Klägerin aufgrund der im Kaufvertrag mit der Vorvermieterin (in diesem Innenverhältnis) getroffenen Abtretungsvereinbarung zustehen, ohne dass sie zu diesem Zeitpunkt bereits Vermieterin war (vgl. zu den Wirkungen im Einzelnen: Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 566 Rn. 45 f.).

Dahinstehen kann, ob und unter welchen Voraussetzungen die Klägerin auf eine etwaige Vertragsverletzung – hier einen Zahlungsverzug – im Vormietverhältnis mit Erfolg eine Kündigung stützen kann (vgl. dazu: Streyl, aaO, Rn. 117ff.). Sie kann daraus in keinem Fall weitergehende Rechte ableiten als die Vorvermieterin. Dabei ist hier zu berücksichtigen, dass der Beklagte bis zum (unstreitigen) Zugang des Schreibens der Klägerin vom 20. Oktober 2017 davon ausgehen durfte, dass die Miete für den Monat Oktober aufgrund der der Vorvermieterin erteilten Ermächtigung eingezogen wird.

Soweit die Klägerin in der Berufungsbegründung unterstellt, dem Beklagten sei das Schreiben der Vorverwaltung vom 20. September 2017 mit der Mitteilung über den Eigentümerwechsel „unstreitig im September 2017 zugegangen“, entspricht dies weder dem erstinstanzlichen Tatsachenvortrag der Parteien noch den Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil. Den Zugang des Schreibens hat der Beklagte bestritten, die für den Zugang des Schreibens beweisbelastete Klägerin hat einen Beweis nicht angetreten.

Wird in Übereinstimmung mit §§ 529531 ZPO allein der vom Beklagten unbestrittene Zugang des Schreibens der von der Klägerin beauftragten Hausverwaltung vom 20. Oktober 2017 als Tatsache zugrunde gelegt, so beschränkt sich die Pflichtverletzung des Beklagten – wie das Amtsgericht knapp, aber zutreffend feststellt – darauf, dass er den Einzug der Miete durch die Vorvermieterin nicht (aus seiner Sicht anlasslos) überprüft hat. Die sich daraus im Verhältnis zur Vorvermieterin ergebende Pflichtverletzung stellt sich vor dem Hintergrund der Gesamtumstände – insbesondere der zu unterstellenden fehlenden Mitteilung der Vorvermieterin – in diesem, zum maßgeblichen Zeitpunkt noch bestehenden Vertragsverhältnis als nicht erheblich dar.

Dies ist im Rahmen der nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH vorzunehmenden Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls der auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützten Zahlungsverzugskündigung zu berücksichtigen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin entspricht es der Rechtsprechung des BGH, dass das Amtsgericht in die Prüfung der Wirksamkeit der hier ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs eben diese Umstände einbezogen hat. Anders als §543 Abs. 2 Satz 1 BGB rechtfertigt selbst ein Zahlungsverzug in Höhe von mehr als einer Monatsmiete allein nicht die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (und im Übrigen auch nicht nach § 543 Abs. 1 BGB).

Zu beantworten ist vielmehr weitergehend die Frage, ob es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist. Die Beantwortung der Frage ist – so der BGH – Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. Sie entzieht sich einer Verallgemeinerung, denn die Vielgestaltigkeit der Lebenswirklichkeiten und möglichen, im Rahmen der wertenden Betrachtung zu beachtenden Geschehensabläufe und Zustände schließen dies – bei lebensnaher Betrachtung nahe liegender Weise – aus (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152).

Vor diesem Hintergrund stellt sich auch die Bewertung des Zahlungsrückstands unter weiterer Berücksichtigung der nicht fristgerechten Zahlung der Miete für den Monat November 2017 durch das Amtsgericht als rechtsfehlerfrei dar.

Der Beklagte hat zwar nicht unmittelbar nach Zugang des Schreibens der Klägerin vom 20. Oktober 2017 die Zahlungsumstellung entsprechend den – von denen der Vorvermieterin abweichenden – Vorstellungen der Klägerin veranlasst. Allerdings ist jedem Mieter – wie auch sonst in Vertragsverhältnissen üblich – in Abhängigkeit von den Umständen des Einzelfalls ein Zeitraum zuzubilligen, innerhalb dessen die erforderlichen Handlungen vorgenommen werden können. So wird etwa im Rahmen der Frage, ob die Einzahlung eines vom Gericht angeforderten Gerichtskostenvorschusses noch demnächst im Sinne des § 167 ZPO vorgenommen worden ist und die Wirkungen der Regelung herbeiführt, nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ein Zeitraum von 14 Tagen als unschädlich angesehen, erst der weitere Zeitablauf danach kann der Annahme entgegen stehen.

Unter Einbeziehung dieser Wertungen durfte die Klägerin wohl nicht damit rechnen, dass es allen Mietern rechtzeitig zur Fälligkeit der auf den Zugang des Schreibens unmittelbar folgenden Miete für November gelingen wird, die erforderlichen Handlungen so vorzunehmen, dass sie bereits zum 3. Werktag des Monats zu einer Zahlungsumstellung führen. Soweit der Beklagte „erst“ nach Zugang der Kündigung vom 15. November 2018 unstreitig überhaupt Veranlassungen getroffen hat, mag das auch im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung als pflichtwidrig verzögert anzusehen sein, allerdings stellt sich diese Pflichtverletzung im Verhältnis zur Klägerin schon deshalb als nicht hinreichend gewichtig dar, weil sie selbst den Mietern ein deren Interessen und Belange unzureichend berücksichtigendes äußerst kurzes Zeitfenster gesetzt hat. Eben dies ist ein Gesichtspunkt, der nach der Rechtsprechung des BGH in die Gesamtwürdigung einzubeziehen ist.

Vor diesem Hintergrund bedurfte es aus der Sicht des Amtsgerichts keiner Entscheidung mehr, ob der Klägerin ein Festhalten an der Kündigung nach § 242 BGB verwehrt ist.

Allerdings würde auch dies nach den vom BGH entwickelten Maßstäben dem Erfolg der Räumungsklage der Klägerin entgegenstehen.

Danach bedarf es auch insoweit einer Berücksichtigung der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls, wobei auch das Verhalten des Mieters nach Ausspruch der Kündigung Bedeutung gewinnen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, in: NZM 2015, 487; Besch. v. 06.10.2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225).

Dabei fällt hier zugunsten des Beklagten ins Gewicht, dass er nach Zugang der Kündigung vom 15. November 2017 vor Zugang der Räumungsklage am 1. Dezember 2017 nicht nur den Zahlungsrückstand ausgeglichen, sondern zudem bereits die noch nicht fällige Miete für Dezember 2017 an die Klägerin gezahlt hat. Für die Zeit ab Januar 2018 hat er einen Dauerauftrag eingerichtet. Der Beklagte hat damit zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt, die Belange und Interessen der Klägerin respektiert. Auch angesichts des Umstandes, dass das Mietverhältnis vor dem Vermieterwechsel über ein Jahrzehnt beanstandungsfrei verlaufen ist, ergibt sich kein Anhaltspunkt, der darauf schließen ließe, dass – nach Einrichtung des Dauerauftrags – erneut Zahlungsrückstände auftreten. Die den Kündigungen zugrunde gelegten Rückstände sind ausschließlich auf die besondere Situation aufgrund des Vermieterwechsels zurückzuführen, der sich außerhalb des Kenntnis- und Einflussbereichs des Beklagten vollzogen hat.

b) Schließlich hat auch die Kündigung vom 5. Januar 2018 wegen – behauptet – vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags das Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB beendet.

Zuzugeben ist der Klägerin, dass unter Verstoß gegen § 138 Abs. 1 ZPO bewusst wahrheitswidriger Vortrag den gesonderten Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen kann (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, in: WuM 2014, 93). Maßstab sind allerdings auch insoweit die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 573Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, in deren Prüfung – wie dargestellt und wie auch sonst – die Umstände des Einzelfalls einzubeziehen sind.

Soweit die Klägerin dem Beklagten wahrheitswidrigen Vortrag unterstellt, weil er den Zugang des Schreibens der Vorvermieterin vom 20. September 2017 bestreitet, lässt sie unberücksichtigt, dass die Wahrheitswidrigkeit des Vortrags schon nicht erwiesen ist, denn die beweisbelastete Klägerin hat keinen Beweis für den Zugang des Schreibens angetreten.

Bezüglich der Behauptung des Beklagten, er habe in dem seit 14 Jahren andauernden Mietverhältnis stets pünktlich die Miete gezahlt, die sich als nicht ganz richtig erweist, da die Vorvermieterin von 10 Jahren eine – singulär gebliebene – Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen hat, lässt sich angesichts des Zeitablaufs schon eine bewusste Wahrheitswidrigkeit des Vortrags nicht unterstellen. Unabhängig davon lässt die Klägerin im Rahmen ihrer Bezugnahme auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 15.04.2014 (Beschl., 67 S 81/14) unberücksichtigt, dass dieser ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde lag, vor allem aber die – maßgeblichen – Grundsätze, die das Bundesverfassungsgericht insoweit entwickelt hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 25.09.2006 – 1 BvR 1898/03NJW-RR 2007, 840; Bezugnahme in: LG Berlin, Urt. v. 09.10.2013 – 65 S 140/13, a.a.O.). Danach muss der Rechtsschutzsuchende die Möglichkeit haben, gegenüber den Organen der Rechtspflege, ohne Rechtsnachteile befürchten zu müssen, jene Handlungen vornehmen können, die nach seiner von gutem Glauben bestimmten Sicht geeignet sind, sich im Prozess zu behaupten. Dies trägt dem Grundrecht auf Meinungsfreiheit, effektiven Rechtsschutz und dem Recht auf rechtliches Gehör Rechnung. Die Grenze dessen, was in laufenden Gerichtsverfahren im Rahmen der Rechtsverfolgung und -verteidigung zulässig ist, ist allenfalls unter anderem dann überschritten, wenn es sich um bewusst oder erwiesen unwahre Tatsachenbehauptungen handelt (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 08.06.2017 – 65 S 112/17, WuM 2017, 534). Diese Voraussetzungen liegen hier ersichtlich nicht vor.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Löst der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete die Kondiktionssperre des § 814 BGB aus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 245/17, Urteil vom 28.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513529546 ZPO.

a) Zu Recht wenden die Kläger sich gegen die Abweisung ihrer Klage auf Rückzahlung in den Monaten Mai bis Juli 2017 überzahlter Miete in Höhe von jeweils 153,15 €.

Die Miete war in dem Zeitraum wegen des Mangels, zu deren Beseitigung das Amtsgericht die Beklagte verurteilt hat, (unstreitig) kraft Gesetzes herabgesetzt, § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB; die Kläger haben die Miete jeweils ungemindert gezahlt.

Ihr Anspruch auf Rückzahlung aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 536Abs. 1 Satz 3 BGB ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts und der Beklagten nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen.

Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die vom Gesetz geforderte Kenntnis bezieht sich auf das Fehlen eines Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung, nicht hingegen auf einen möglichen späteren Wegfall (vgl. BGH, Urt. vom 13.02.2008 – VIII ZR 208/07, in NJW 2008, 1878, [1879]; Schwab in MüKoBGB, 7. Aufl. 2017, § 814 Rn. 3., beck-online; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, WuM 2016, 348; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, Grundeigentum 2014, 1203 = MietRB 2014, 286). Daraus folgt, dass der Anwendungsbereich des § 814 Alt. 1 BGB auf den Fall der condictio indebiti nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB beschränkt ist, die an das Fehlen des Rechtsgrundes im Zeitpunkt der Leistung anknüpft, während der spätere Wegfall der Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB – die condictio ob causam finitam – nicht erfasst wird (vgl. Schwab, a.a.O., Rn. 3; Sprau in Palandt, BGB, 77. Aufl., 2018, § 814 Rn.2; vgl. auch: BGH, Urt. v. 13.02.2008, a.a.O.; Lögering in NZM 2010, 113, [114 f.]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, a.a.O.). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift der Kondiktionsausschluss zudem erst ein, wenn der Leistende aufgrund der ihm bekannten Tatumstände (im Zeitpunkt der Leistung) positiv weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2015 – IX ZR 133/14NJW 2015, 1672, [1676], mwN, beck-online).

Die vorgenannten Voraussetzungen für einen Kondiktionsausschluss liegen nicht vor; sie sind im Einzelfall – anders als das Amtsgericht ohne nähere Prüfung meint – konkret festzustellen, wobei Zweifel daran, ob die Voraussetzungen des § 814 BGB vorliegen, zu Lasten des Leistungsempfängers – hier der Beklagten – gehen (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2015 – IX ZR 133/14, a.a.O.; Urt. v. 17.10.2002 – III ZR 58/02NJW 2002, 3772, [3773]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O; Urt. v. 30.07.2014 – 65 S 12/14, a.a.O.).

Die Parteien haben in § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages – dem gesetzlichen Leitbild in § 556b Abs. 1 BGB entsprechend – eine Vorauszahlung der Miete spätestens zum dritten Werktag eines Monats vereinbart, die Kläger die Leistung der vertraglichen Verpflichtung gemäß im Voraus erbracht.

Im jeweiligen Zeitpunkt der Leistung – dem 3. Werktag des Monats – wussten die Kläger nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Beklagten aus § 535 Abs. 2 BGB in voller Höhe bestehen oder – wegen des hier gegenständlichen oder gegebenenfalls auch anderer Mängel – nach § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt sein wird. Der spätere Wegfall des Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut des § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus.

Die Kläger haben der Beklagten den hier zur Herabsetzung der Miete führenden Mangel – die Schimmelbildung – mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigt und ihr eine Frist zur Beseitigung des Mangels bis zum 20. Mai 2017 gesetzt. Im Zeitpunkt der Leistung der Miete für den Monat Mai 2017 konnten die Kläger nicht einschätzen, ob und gegebenenfalls wann die Beklagte ihrer Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachkommen wird. Folgerichtig konnten sie nicht beurteilen, ob die Miete für den Monat Mai in voller Höhe oder nur gemindert geschuldet wird. Eine (positive) Kenntnis vom Fehlen der Verpflichtung zur (vollständigen) Leistung kann danach nicht angenommen werden.

Hinzu kommt, dass die Kläger den Umfang der sie im Mai treffenden Leistungspflicht auch nicht selbst beeinflussen konnten; er hing vielmehr vom (künftigen) Verhalten der Beklagten nach Zugang der Mängelanzeige ab (vgl. BGH, Urt. v. 13.02.2008 – VIII ZR 208/07, a.a.O.).

Danach ergibt sich, dass die Höhe der geschuldeten Miete hier – wie in der Regel auch sonst bei Vereinbarung ihrer Vorauszahlung – erst nach ihrer Fälligkeit beurteilt werden konnte, letztlich erst am Ende des jeweiligen Zeitabschnitts, für den sie im Voraus geleistet wurde; diese Frage betrifft das Behaltendürfen der Miete aus der rückblickenden Perspektive, die ex post getroffene Beurteilung, ob der im Zeitpunkt der Leistung allenfalls einer Prognose zugängliche, von den Klägern angenommene Rechtsgrund für die Leistung – § 535 Abs. 2 BGB – auf der Grundlage des nachträglichen Wissens um den Zustand der Mietsache während des abgelaufenen Zeitabschnitts in voller Höhe, nur gemindert oder gar nicht vorlag, §536 Abs. 1 BGB. Das aber ist – wie ausgeführt – nicht die Situation, die § 814 BGB regelt.

Ebenso verhält es sich in den Folgemonaten Juni und Juli. Im Zeitpunkt der Leistung für den jeweils folgenden Zeitabschnitt konnten die Kläger nicht sicher davon ausgehen, dass ein Rechtsgrund für die Zahlung der Miete in voller Höhe nicht bestehen wird. Der Mangel war weder unbehebbar noch hatte die Beklagte zu erkennen gegeben, dass sie die Mangelbeseitigung verweigern würde; der hier gegenständliche Mangel ist auch nicht etwa so beschaffen, dass die Kläger von seinem Fortbestand für einen bestimmten Zeitraum ausgehen mussten (vgl. differenzierend: Lögering in NZM 2010, 113, [115 f.]; LG Berlin, Beschluss vom 04.04.2016 – 65 S 45/16, a.a.O.).

Soweit die Kläger im Zeitpunkt der Leistung an ihrer vollumfänglichen Zahlungspflicht für den folgenden Monat gezweifelt haben sollten oder gehalten gewesen wären, daran zu zweifeln, so reicht das nicht aus; das Gesetz verlangt positives Wissen um die fehlende Leistungspflicht im Leistungszeitpunkt.

Dass der Kondiktionsausschluss nach § 814 BGB damit bei Vorauszahlung der Miete im Ergebnis selten greift, ist Konsequenz der – heute überwiegend üblichen – Vereinbarung der Fälligkeit der Miete zu Beginn des Monats; diese Vereinbarung ist indes nicht zwingend (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 52).

Der Normzweck des § 814 BGB rechtfertigt keine einschränkende – mit dem Wortlaut der Regelung im Übrigen kaum vereinbare – Bewertung für die hier gegebene (typische) Konstellation des nachträglichen Eintritts einer Mietminderung (kraft Gesetzes) bei heute überwiegend üblicher Vereinbarung der Vorauszahlung der Miete. Die Regelung beruht auf dem allgemeinen Gedanken der Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens; sie will den Leistenden benachteiligen, wenn der Empfänger darauf vertrauen darf, eine bewusst zur Erfüllung einer nicht bestehenden Verbindlichkeit erbrachte Leistung behalten zu dürfen (Schwab in MüKoBGB, a.a.O., Rn. 2., beck-online; BGH, Urt. v. 11.12.2008 – IX ZR 195/07NJW 2009, 363, [365], beck-online).

Für ein entsprechendes Vertrauen bzw. ein anerkennenswertes Sicherheitsinteresse ergibt sich hier – wie auch sonst bei einem Wohnraummietverhältnis in der Regel – nichts.

Behält der Mieter unberechtigt auch nur einen Teil der Miete ein, riskiert er den Ausspruch einer Kündigung.

Wenn – andererseits – dem Mieter auch ohne besondere juristische Vorbildung bewusst sein soll, dass ein Mangel des Mietobjekts kraft Gesetzes zur Minderung berechtigt; so darf diese Kenntnis auch beim Vermieter vorausgesetzt werden (vgl. krit. Schwab in MüKoBGB, a.a.O., Rn. 16, mN, beck-online). Er hat mithin in Kenntnis dessen und der (allgemein bekannten) Risiken auf Mieterseite regelmäßig keine Veranlassung darauf zu vertrauen, dass er die zu Beginn des Monats (voraus-)gezahlte Miete trotz Auftretens oder Fortbestehens eines Mangels behalten darf, es sei denn, es tritt ein weiteres – hier nicht gegebenes – Verhalten des Mieters hinzu, das diese Annahme rechtfertigt. Der (redliche) Vermieter dürfte vielmehr ein Interesse daran haben, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht unnötig belastet, seine Zahlungspflicht im Vertrauen auf die Vertragstreue des Vermieters (zunächst) erfüllt, etwaige Überzahlungen sodann – wie hier – zeitnah ausgeglichen werden.

Eben dieser Ansatz steht in Übereinstimmung mit den Vorstellungen des Gesetzgebers der Mietrechtsreform 2001, der ausdrücklich den „vorsichtigen“ Mieter schützen wollte und in Fällen der (vorbehaltlosen) Zahlung der vollen Miete über einen langen Zeitraum die Möglichkeit sah, über § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung zu sachgerechten und der Billigkeit entsprechenden Ergebnissen zu gelangen (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 41).

Danach kommt es nicht entscheidend darauf an, dass die Kläger – wie vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt und vom Berufungsgericht daher zugrunde zu legen, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO – mit Schreiben vom 5. Mai 2017 nicht (auch) einen Vorbehalt der Rückforderung von Miete wegen der mit Schreiben vom 23. April 2017 angezeigten Mängel erklärt haben. Dass sie es nicht getan haben, rechtfertigt aus den vorstehend genannten Gründen nicht die Annahme widersprüchlichen Verhaltens.

Die Schätzung der von den Klägern angesetzten Höhe der eingetretenen Mietminderung wird von der Beklagten, die im Verlaufe des Rechtsstreits einen eigenen Eindruck vom Ausmaß der Mängel gewinnen konnte, nicht beanstandet.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Gilt ein Kündigungsausschluss zu Gunsten des Mieters auch gegenüber einem Erwerber?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 211 C 85/18, Urteil vom 10.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Kläger kann von der Beklagten nicht Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis ist nicht wirksam durch die sog. Eigenbedarfskündigung vom 04.07.2017 beendet worden.

Die sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend nämlich durch den zugunsten der Klägerin vereinbarten Verzicht aus dem 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 wirksam ausgeschlossen. Zutreffend geht der Kläger davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung der Schriftform nach § 550 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06). Anders als der Kläger meint, sind aber genau diese Anforderungen vorliegend eingehalten, genauer wurden durch den notariellen 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien – hier des jeweiligen Vermieters der streitgegenständlichen Wohnung Nr. 7 – dahingehend geändert, dass ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde. Die Anforderungen des § 550 BGB bzw. der Rechtsprechung an den Umfang der Schriftform i.S.d. § 126 BGB sind vorliegend auch eingehalten. Der 1. Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und nimmt in seinen Vereinbarungen und seiner anliegenden und mit dem Kaufvertrag fest verbundenen Anlage 3 unmittelbar und konkret Bezug auf das vorliegende Mietverhältnis. Eine ausreichende Konkretisierung bzw. Erkennbarkeit der Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien wie sie §550 BGB fordert ist damit gewährleistet. In der Anlage 3 sind nicht nur der Name der Mieterin, sondern auch der Mietvertragsbeginn, die Wohnungsgröße, der Mietzins inkl. genauer Angaben der Nebenkosten sowie die genaue Bezeichnung der Adresse der Wohnung aufgeführt. Dass die Mieterin, hier die Klägerin, unmittelbar eigene Rechte aus dem Vertrag erwirbt bzw. erwerben sollte, ergibt sich auch schon aus dem Umstand, dass der jeweilige Mieter berechtigt werden sollte, eine Teilausfertigung des Vertrags anzufordern und diese dann im Streitfall dem Vermieter entgegen zu halten. Zudem spricht auch die Formulierung im 1. Kaufvertrag „der Verzicht ist […] verbindlich und wirkt zugunsten der jeweiligen Mieter“ eindeutig für einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB.

Durch diesen 1. Kaufvertrag wurde der Mietvertrag aus dem Jahr 1993 zugunsten der Mieterin im Sinne des § 328 BGB konkret und unmittelbar geändert. Dieser geänderte Mietvertrag, genauer dessen geänderte Rechte und Pflichten, sind sodann infolge der nachfolgenden notariellen Kaufverträge gem. § 566 BGB auf den jeweiligen Erwerber und zuletzt auf den Kläger übergegangen. Diese Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber (vgl. dazu Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 566, Rn. 124). So war es im Übrigen auch schon in dem 4. Kaufvertrag mit dem Kläger formuliert: „mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7“. Die Mieterin der Wohnung Nr. 7 ist immer noch die Beklagte und genau auf diese Mieterin bzw. ihren Mietvertrag und dessen essentialia negotii nimmt der 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 Bezug. Für den Kläger war die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so dass auch den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 BGB ausreichend Genüge getan ist.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Führen auf die Mietsache einwirkende erhebliche Bauimmissionen gemäß § § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 105/18, Beschluss vom 12.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die auf Zahlung ausstehenden Mietzinses gerichtete Klage zutreffend abgewiesen, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang durch die von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen gemindert war.

Das Ausmaß der Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314 ZPO bindet fest, da der Kläger einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des unstreitigen Umfang des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter die „Vorlage eines tage- und stundengenauen“ Protokolls für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. BGH, Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16NJW-RR 2017, 1290, Tz. 18).

Die auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen auch einen – selbstverständlichen – Mangel der Mietsache dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 – 67 S 76/16NJW-RR 2016, 1162), ihrer geschäftsplanmäßigen Vertreterkammer (vgl. LG Berlin, Urt. v. 7. Juni 2017 – 18 S 211/16, WuM 2018, 25) sowie der des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06NJW 2008, 2497). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08NZM 2010, 356; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16NJW-RR 2017, 1290, Tz. 16).

Dabei spielt es aus den im Urteil der Kammer vom 16. Juni 2016 ausführlich dargetanen Erwägungen, auf die sie Bezug nimmt und an denen sie einschränkungslos festhält (vgl. Kammer, a.a.O.), auch keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen (vgl. ebenso BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06NJW 2008, 2497; BayObLG, Beschl. v. 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; LG Berlin, a.a.O.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber ist mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O.).

Das von Berufung und der von ihr zitierten gegenläufigen Instanzrechtsprechung bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14NJW 2015, 2177) führt zu keiner dem Kläger günstigeren Beurteilung. Das gilt unabhängig davon, dass die sog. „Bolzplatz-Entscheidung“, die die gewährleistungsrechtlichen Folgen einer dauerhaften Umfeldveränderung betrifft, im hier zu beurteilenden Fall einer lediglich vorübergehenden baubedingten Umfeldveränderung bereits nicht einschlägig ist (vgl. Kammer. a.a.O.) und sie im Falle ihrer Übertragbarkeit in unaufgelöstem Widerspruch zur gegenteiligen – und von der Kammer uneingeschränkt geteilten – Rechtsprechung des XII. Zivilsenats stünde (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06NJW 2008, 2497; LG Berlin, a.a.O.; Selk, Mietmängel und Mängelrechte, 2. Aufl. 2018, § 536 Rz. 202). Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgericht als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Klägers aus:

Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der den klagenden Vermieter gemäß § 535 Abs.1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihm tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177, Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13NJW 2014, 1881, Tz. 6 ff.) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass den beklagten Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber – anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung – nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, a.a.O.). Nur auf diese Weise hätten die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen sind Ausgangspunkt und maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwillens (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v 4. März 2004 – III ZR 96/03NJW 2004, 1590). Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Davon ausgehend ist die Kammer nicht gehindert, im Beschlussverfahren gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zu entscheiden, da selbst das Ergebnis einer – hier ohnehin nicht gebotenen – ergänzenden Vertragsauslegung zu Lasten des Klägers ausfällt. Die Auslegung eines Vertrages im Einzelfall aber obliegt dem Tatrichter und ist – von hier nicht einschlägigen Einzelfällen abgesehen – wegen ihrer eingeschränkten Revisibilität kein geeigneter Gegenstand für die Zulassung einer Revision (vgl. BGH, Beschl. v. 16. März 2010 – X ZR 41/08; Urt. v. 15. Februar 2017 – VIII ZR 59/16NJW 2017, 1660, Tz. 19). Bereits deshalb liegen die Negativvoraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht vor. Davon abgesehen erachtet auch der VIII. Zivilsenat des BGH bei einer dauerhaften nachteiligen Veränderung des Wohnumfelds eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters im gegebenen Kontext ohnehin nicht ausnahmslos, sondern lediglich grundsätzlich für geboten (vgl. BGH, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR 197/14NJW 2015, 2177, Tz. 35). Jedenfalls einen nach diesem Verständnis gegebenen Ausnahmefall können die Beklagten allein aufgrund der Dauer und der Intensität der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen für sich reklamieren (vgl. Kammer, a.a.O.).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Trägt der Mieter die Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm vom Nachbargrundstück?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 2182/18, Urteil vom 15.11.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht ist zutreffend wegen Baulärms zu Minderungsansprüchen der Beklagten gemäß § 536Abs. 1 BGB in der auf Seite 9 Ziffer 3 ausgeurteilten Beträge gelangt. Das Gericht hat bei Unterteilung des Baulärms für den Zeitraum Oktober 2015 bis März 2016 in Bauphase I (Abriss und Grundarbeiten) und für den Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2016 in Bauphase II (Hochbauarbeiten) eine Minderungsquote von 30 % pro Monat für die Bauphase I und von 25 % für die Bauphase II für angemessen erachtet.

Die hiesige Berufungskammer hält auch in teilweise geänderter Besetzung an ihrer Rechtsprechung aus dem Jahr 2016 fest (vgl.LG München I, Urteile vom 14.01.2016, Az. 31 S 20691/14; vom 27.10.2016, Az: 31 S 58/16).

1. Der Ansicht der Klägerin, dass temporär auftretende Belastungen durch Abriss- und Bebauung eines Nachbargrundstücks, die letztlich zu einer Verbesserung der Umweltbedingungen bzw. des Wohnumfeldes, wie hier für die Wohnung der beklagten Mieterin führen, hingenommen werden müssen, ist nicht zutreffend. Dies gilt auch nicht deshalb, weil ein Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen.

Zutreffend ist vielmehr, dass Baustellenlärm regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen ist, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Üblichkeit des Lärms ist nur dann ausschlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass der im Rahmen dieser Vereinbarung näher zu definierende übliche Lärm geduldet werden muss. Üblicher Baulärm ist nicht grundsätzlich zu dulden.

2. Die Beweislast für die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms liegt bei der Klägerin als Vermieterin, soweit diese sich in der Klageschrift auf die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms in Abwesenheit einer die Baumaßnahme erfassenden Beschaffenheitsvereinbarung beruft.

Vorliegend hat das Amtsgericht auf Seite 6 seines Urteils zutreffend festgestellt, dass hier keine konkrete Parteiabrede zur Beschaffenheitsvereinbarung der Mietsache vorliegt. Zutreffend führt das Erstgericht sodann weiter aus, dass mangels Vorliegens einer Beschaffenheitsvereinbarung eine ergänzende Vertragsauslegung zu erfolgen hat (Seite 7 des Ersturteils).

Hierzu hat das Erstgericht zutreffend ausgeführt, dass sich den Parteien bei Vertragsschluss, wenn sie die erhöhten Geräuschimmissionen bei Vertragsschluss bedacht hätten, die Frage hätte aufdrängen müssen, ob die Vermieterpartei überhaupt in der Lage sein würde, dem erhöhten Immissionsanfall durch die benachbarte Großbaustelle zu begegnen. Wobei hier gleichzeitig die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses gemäß § 906 BGB und die Duldungspflicht gemäß § 906 Abs. 1 S. 2 BGB bei unwesentlichen Beeinträchtigungen sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten zu bedenken gewesen wären. Deshalb wäre auch vorliegend § 906 BGB zur ergänzenden Vertragsauslegung heranzuziehen gewesen.

Das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit, auf die sich der Vermieter beruft, um für ihn zu dem positiven Ergebnis zu gelangen, dass kein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegt, ist ein Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln darzulegen und zu beweisen hat, da es sich von der Auswirkung her letztlich um eine rechtshindernde bzw. minderungsausschließende Einwendung handelt (vgl. Landgericht München I, Az: 31 S 58/16, Urteil vom 27.10.2016, Seite 7; ebenso Klimesch, ZMR 2016, 516; Meyer-Abich, NZM 2018, 427, 431).

Vorliegend handelt es sich um eine Art gespaltenen bzw. zusammengesetzten Mangel, welche auch eine differenzierte Beweislastverteilung erfordert. Dieser erhält zum einen die eigentliche tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm als solche, wofür der Mieter die Beweislast trägt und zum anderen muss hinzukommen der rechtliche Umstand, dass auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Dies ist eine Ausnahme bei der kein Mangel vorliegt, für die die Darlegungs- und Beweislast der Vermieter trägt, da dies nichts mit der tatsächlichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache zu tun hat, sondern es sich um einen den Mangel ausschließenden rechtlichen Umstand handelt. Dem Vermieter kommt damit letztlich dieselbe Darlegungs- und Beweislast zu, wie einem Emittenten, im Rahmen des § 906 BGB. So hat der BGH diese Beweislastverteilung auch dann angenommen, wenn der Eigentümer eines Kraftfahrzeugs geltend macht, er sei durch Staubauswürfe einer Schmelzanlage geschädigt worden (BGH, Urteil vom 18. September 1984 – VI ZR 223/82). Danach sei es u.a. in Anlehnung an die Beweisgrundsätze zu § 906 BGB Sache des Emittenten darzutun und zu beweisen, dass die von seinem Grundstück ausgehenden Emissionen sich im Rahmen einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks gehalten haben. Nun ist zwar der Vermieter nicht selbst der Emittent, allerdings sind ihm bzw. seiner Sphäre die Emissionen deshalb insofern zuzurechnen, da ihm im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grund8sätzlich auch die Pflicht trifft, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten. Ebensowenig ist der Mieter Eigentümer eines Grundstücks – wie auch der Eigentümer eines Kraftfahrzeuges es nicht ist, jedoch kann man sich auch hier an die Beweisgrundsätze des § 906 BGB anlehnen. Schließlich besteht eine „größere Nähe“ bzw. Kenntnis des vermietenden Eigentümers sowohl zu den Umständen des Nachbargrundstücks als auch zu der Frage, ob eine zu duldende Einwirkung eine „ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt“ (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB). Denn nach der Entscheidung des BGH könnten nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte grundsätzlich dann keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter sie u.a ohne eigene Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Andernfalls müsse dann nämlich der Mieter u.a. darlegen und beweisen, dass die Einwirkung den Ertrag des Vermieters unzumutbar beeinträchtigt, was nicht sachgerecht erscheint.

3. Auch hat der BGH in der Entscheidung vom 29.04.2015 festgestellt, dass die Tatsache, dass § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung findet, eine Beachtung der nachbarrechtlichen Ausstrahlungswirkungen dieser Norm zur näheren Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien nicht ausschließt. Es somit auch naheliegend und es spricht auch nichts dagegen, die dortige Beweislastverteilung hier entsprechend anzuwenden. Von daher kann die Ansicht von Selk (NZM 2016, 239) nicht geteilt werden, dass die Ansicht der Kammer nicht im Einklang mit der Entscheidung des BGH steht (kritisch zu Selk ebenfalls Klimesch aaO.; vgl. auch Flatow, jurisPR-MietR 25/2016 Anm. 1, welche die Argumentation von Selk als nicht zwingend und beide Ansichten als sicherlich dogmatisch begründbar ansieht). Von daher besteht für die Kammer keine Veranlassung, von ihrer bisherigen Ansicht abzuweichen.

4. Zutreffend führt das Erstgericht aus, dass eine Minderung entgegen der Auffassung der Klagepartei nicht deshalb von vorneherein ausgeschlossen ist, weil in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Denn ein solcher Grundsatz ist gerade nicht anzuerkennen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Straßenbauarbeiten in einer Innenstadtlage, wonach eine vorübergehende, erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigten Mangel der vermieteten Wohnung darstellt (BGH Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 15212), steht dem nicht entgegen, denn für Baulärm gilt diese Rechtsprechung nach Überzeugung des Gerichts nicht. Die Rechtsprechung zu Verkehrslärm ist auf Baulärm nicht übertragbar. Dies folgt aus der sogenannten Bolzplatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015 – Az.: VIII ZR 197/14. Wie das Erstgericht auf Seite 8 seines Urteils ausführt, hat der Bundesgerichtshof die Übertragbarkeit der Grundsätze der Verkehrslärmentscheidung auf die Einwirkungen von Baulärm einer benachbarten Baustelle in seiner Entscheidung vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14, dort Ziffer 35, gerade nicht aufrechterhalten. In Großstadtlagen ist nicht generell mit Baulärm zu rechnen, im Gegensatz zu Straßenlärm, der dort regelmäßig auftritt.

5. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts. Die Kammer ist nach § 529 Abs. 1 2. HS ZPO an die vom erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen gebunden soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte, welche hiernach die Bindung des Berufungsgerichts an die vorinstanzlichen Feststellungen entfallen lassen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Eingangsgericht bei der Feststellung des Sachverhalts unterlaufen sind (BGH Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03NJW 2004, 1876 unter II 2 a, Rimmelspacher, NJW 2002, 1897, 1901; Stackmann, NJW 2003, 169, 171).

Ein solcher Verfahrensfehler läge vor, wenn die Beweiswürdigung des Amtsgerichts den Anforderungen der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO nicht genügen würde. Dies wäre dann der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist oder wenn sie gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstoßen würde (BGH Urteil vom 09.07.1999 – V ZR 12/98NJW 1999, 3481 unter II 2; BGH Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03).

An diesen Grundsätzen gemessen, ist das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden. Es verstößt auch nicht gegen Denk- oder Erfahrungssätze. Das Amtsgericht hat nach einer umfassenden Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung die Zeugen W., M. und E. sowie die Beklagte informatorisch angehört und ist im Urteil rechtsfehlerfrei und für die Kammer unangreifbar zu der Überzeugung gelangt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum erhebliche Lärmeinwirkungen auf die Wohnung der Beklagten durch die benachbarte Großbaustelle erfolgt sind (Seiten 9ff. des Ersturteils) und diese so erheblich waren, dass auch die Klagepartei diese gegenüber dem Bauherren nicht nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hinnehmen mußte, sondern vielmehr nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB einen angemessenen Entschädigungsbetrag vom Verursacher verlangen kann (Seite 12 des Ersturteils). Die umfassende Beweiswürdigung der amtsgerichtlichen Entscheidung durch Zeugen sowie Sachverständigenbeweis ist nicht zu beanstanden.

6. Auch ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt hat. Denn bei jeder Baustelle, insbesondere bei besonders großen Baustellen, unterscheiden sich die Geräusch- und sonstigen Immissionen von Tag zu Tag, da naturgemäß im Bauverlauf jeden Tag unterschiedliche und an manchen Tagen auch keine Arbeiten durchgeführt werden. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter zur Berechnung der ihm zustehenden Minderung ggf. über Jahre hinweg täglich Messungen durchführen muss, um eine taggenaue Minderungsquote darlegen zu können. Dies würde die Durchsetzung eines Minderungsanspruchs gerade bei länger andauernden, und damit für den Mieter besonders gravierenden, Beeinträchtigungen nahezu ausschließen. Mit einer pauschalierten Minderungsquote können indes belästigungsfreie Tage, ebenso wie Spitzen der Geräuschbelastung, angemessen aufgefangen werden. Eine pauschalierte Minderungsquote erscheint dabei auch vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass der Mieter – anders als etwa bei periodisch auftretenden Mängeln – eine geringe Baustellenaktivität nur bedingt vorhersehen kann und seinen Alltag daher ungeachtet gelegentlicher Verringerung oder Pausen auf eine übliche oder durchschnittliche Beeinträchtigung ausrichten muss. Die Festsetzung hält sich daher im Rahmen des § 287 ZPO, zumal es gesetzliche Minderungstabellen nicht gibt (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2016, Az. I ZR 90/14, wonach hierbei auch in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis einer richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis unter Umständen mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt).

7. Auch die Höhe der hier erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten nach Unterteilung in Bauphasen I (Abriss und Grundarbeiten) von 30 % pro Monat sowie für Bauphase II (Hochbauarbeiten) von 25 % pro Monat für zutreffend. Das Amtsgericht ist in nicht zu beanstandender Weise zu diesem Ergebnis gelangt. Denn das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte ausreichend substantiiert zu den Umständen vorgetragen hat, die zur Mietminderung führen. Hier war für den Zeitraum Oktober 2015 bis einschließlich Juni 2016 in einem Abstand von um die 14 Metern zur Wohnung der Beklagten (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung Bl. 990 d.A.) eine Großbaustelle, die die Beklagtenpartei anhand der von ihr zu den Akten gereichten Fotoaufnahmen nebst Protokoll der Bauarbeiten eindringlich geschildert hat (Blatt 32 bis 115 d.A.). Gemäß der Projektbeschreibung des Bauprojekts gemäß Anlage B 2 (Blatt 119 d.A.) betrug die BGF m², worauf Wohneinheiten errichtet werden sollten.

Dass für die Bewältigung eines solchen Großprojektes ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr, Maschineneinsatz und daraus notwendigerweise folgenden Lärm und Schmutzimmissionen erforderlich ist, liegt auf der Hand und ist auch durch das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) G. vom 03.11.2017 sowie dessen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2018 bestätigt worden. Auf die hierzu ausführlichen Ausführungen des Erstgerichts auf Seite 11 des Ersturteils wird Bezug genommen. Die erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten, die immer eine Einzelfallbeurteilung anhand des konkreten Parteivorbringens nebst der durchgeführten Beweisaufnahme durch Zeugen und Sachverständigenbeweis beinhalten, sind nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Klagepartei kann hier nicht lediglich eine Minderung von 15 % als gerechtfertigt erachtet werden, weil die Kammer im Verfahren31 S 20691/14 durch Entscheidung vom 14.01.2016 zu einer Minderungsquote im dortigen Verfahren von 15 % gelangt ist. Denn für jeden konkreten Fall ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Eine generelle Vergleichbarkeit einer Großbaustelle mit einer anderen ist nicht gegeben. Die Bemessung der Höhe des Schadenersatzanspruches ist in erster Linie Sache des dabei nach § 287 Abs. 1 ZPO berufenen Tatrichters. Es ist nicht ersichtlich, dass das Erstgericht die Grundsätze der Schadensbemessung verkannt, wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen oder der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hätte.

8. Zutreffend geht das Erstgericht auch davon aus, dass das Minderungsrecht der Beklagten nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen ist, da für die Beklagte bei Anmietung allenfalls eine abstrakte Möglichkeit bestand, dass das Gebäude möglicherweise in Zukunft abgerissen werden könnte und dies für § 536 BGB gerade nicht ausreicht (Seite 11 des Ersturteils). Die Beklagte hat die Wohnung 1997 bezogen. Damals konnte die Beklagte, die auch in der informatorischen Anhörung in der Berufungsverhandlung nochmals geschildert hat, dass das streitgegenständliche alte Gebäude zu Beginn des Mietverhältnisses noch genutzt wurde -insoweit nicht protokolliert-, nicht konkret damit rechnen, dass das gesamte Areal abgerissen und neu bebaut wird. Auch das Erstgericht ist auf Seite 11 unten zur Überzeugung gelangt, dass zur Zeit des Einzugs der Beklagten 1997 keineswegs ein leerstehendes Fabrikgebäude auf dem Gelände der heutigen Großbaustelle vorhanden war, sondern ein Gebäude der Firma A., auf welchem bis Ende 2013 Personen- und Arbeitsverkehr war. Dies deckt sich mit den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung. Erforderlich sind konkrete und nicht lediglich abstrakte Anhaltspunkte einer Vorhersehbarkeit von Baumaßnahmen (vgl. Entscheidung der Kammer Az: 31 S 58/16 Seite 10 Ziffer 4).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist Voraussetzung für eine Eigenbedarskündigung, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst oder eine Person des in den Anwendungsbereich der Regelung einbezogenen Personenkreises zu nutzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 241/17, Beschluss vom 19.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „ Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung im Hause …… Straße 49, 12049 Berlin verneint. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die auf den Nutzungswunsch der 17-jährigen Tochter der Klägerin gestützte Kündigung vom 28. Juli 2016 nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden, die Beklagte daher nicht verpflichtet, die Mietsache an die Kläger herauszugeben, § 546 Abs. 1 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter einer Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst oder eine Person des in den Anwendungsbereich der Regelung einbezogenen Personenkreises zu nutzen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87, m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 – VIII ZR 127/05WuM 2005, 779; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 573 Rn. 60; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., BGB § 573 Rn. 29).

Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368).

Die Freiheit des Vermieters, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, genießt den Schutz des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14NJW 2015, 1590, mwN.).

Das gilt aufgrund des Stellenwertes der Wohnung als Mittelpunkt der privaten Existenz für jedermann aber ebenso für das Besitzrecht des Mieters an der vermieteten Wohnung. Da ein Großteil der Bevölkerung zur Deckung seines Wohnbedarfs nicht auf Eigentum zurückgreifen kann, sondern gezwungen ist, Wohnraum anzumieten, erfüllt das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93NJW 1993, 2035; BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16WuM 2017, 333)

Im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen folgt daraus zwar kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters, aber ein Anspruch des Mieters auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob dieser von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder missbräuchlich geltend gemacht wird (BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14NJW 2015, 1590, mwN.; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., BGB § 573 Rn. 32, mwN.).

Dies zugrunde gelegt, haben die Gerichte die Angaben des Vermieters zur Begründung des Eigenbedarfs lebensnah zu würdigen und ihre Plausibilität zu prüfen (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 194/14, NJW 3368, [3370], nach beck-online).

An eben diese Maßstäbe hat das Amtsgericht sich gehalten. Es ist dem Vorbringen der Kläger nachgegangen und hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung entschieden, ob es die Behauptung der Kläger für wahr oder nicht für wahr zu erachtet, § 286ZPO. Nach dieser Vorschrift hat der Richter unter Beachtung der Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und der gesetzlichen Beweisregeln im Verlauf des Rechtsstreits gewonnene Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Der Richter muss nach der Wahrheit streben, darf sie aber nicht zu der Voraussetzung seiner Entscheidung machen. Deshalb muss er sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. st. Rspr.: BGH, Urt. v. 17.02.1970 – III ZR 139/67, in: NJW 1970, 946; Urt. v. 28.01.2003 – VI ZR 139/02; Urt. v. 03.06.2008 – VI ZR 235/07, in: NJW-RR 2008, 1380).

Diese Anforderungen hat das Amtsgericht zugrunde gelegt, wobei es vor der – bei einem Eigennutzungswunsch naturgemäß gegebenen – Schwierigkeit stand, dass dessen Überprüfung sich auf innere Tatsachen bezieht (vgl. zu den erhöhten Anforderungen an die Beweiswürdigung auch: Anm. Kappus zu BGH, Urt. 23.09.2015, a.a.O., NJW 2015, 3370, [3371]. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist weder lückenhaft oder widersprüchlich, noch liegt ein Verstoß gegen Denkgesetze vor oder eine fehlerhafte rechtliche Bewertung des Ergebnisses der Beweisaufnahme.

Es mag nachvollziehbar sein, dass eine 17-jährige Schülerin sich wünscht, aus der beengten elterlichen Wohnung auszuziehen. Die – sorgfältig protokollierten – Angaben der Zeugin in der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht tragen jedoch die in den Entscheidungsgründen ausgeführten Zweifel daran, dass die Zeugin diesen Wunsch im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung bereits ernsthaft und hinreichend konkretisiert gefasst hatte, verbunden mit dem Entschluss, ihn tatsächlich vollständig und dauerhaft tatsächlich umzusetzen.

Macht der Vermieter dem Mieter – wie hier die Kläger der Beklagten – seine verfassungsrechtlich geschützte Rechtsposition an der Wohnung streitig, reicht es nicht aus, wenn die Angaben der minderjährigen Zeugin bestätigen, dass sie den Umzug in eine eigene Wohnung als Möglichkeit ins Auge gefasst hat, aber der Eindruck im Raum stehen bleibt, dass die Zeugin davon wieder abrücken mag, wenn ihr – im Rahmen der konkreten Umsetzung – erstmals die weitreichenden Konsequenzen klar werden, über die sie sich – ihren Angaben in der Vernehmung zufolge – im Einzelnen gar keine Gedanken gemacht hat.

Die Würdigung des Aussageverhaltens der Zeugin durch das Amtsgericht ist entgegen der Ansicht der Kläger nicht widersprüchlich.

Wenn das Amtsgericht für seine Würdigung maßgebliche Gesichtspunkte im Verhalten der Zeugin benennt, wie die häufige Rückvergewisserung durch das Suchen von Blickkontakt zu den Klägern, die stakkatohafte Wiedergabe des Vortrags der Kläger, die von der Zeugin bei Entdecken eines Aussagefehlers eingeräumte Aufregung, so tragen sie die Einschätzung der Zeugin in ihrem Auftreten – durchaus alterstypisch – als unsicher. Es mag zugunsten der Kläger unterstellt werden, dass die Überwindung von Unsicherheit, der Weg des Kindes in die Selbstständigkeit als Herausforderung angesehen werden kann und allein nicht ausreicht, der Zeugin die Ernsthaftigkeit des Wunsches abzusprechen, in eine eigene Wohnung zu ziehen.

Zutreffend und überzeugend hat das Amtsgericht aber die tatsächlichen Lebensumstände der Zeugin sowie ihre inhaltlichen Einlassungen in seine Würdigung einbezogen.

Ins Gewicht fällt dabei, dass die Zeugin im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Juli 2016 am 24. Juli gerade 16 Jahre alt geworden war und ihr 9. Schuljahr in der am Volkspark Friedrichshain gelegenen Schule am Königstor bevorstand.

Es ist wenig plausibel, dass die im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung 16-Jährige Zeugin ihren bisherigen Lebensmittelpunkt aufgibt, sich aber im Zusammenhang mit diesem so weitreichenden, auf Dauer angelegten Einschnitt in ihre Lebensumstände über die Einzelheiten (der Organisation) ihres Alltags in einer im Wesentlichen von ihr allein bewohnten Wohnung keine näheren Gedanken macht, nicht einmal weiß, in welchem Stadtbezirk die Wohnung liegt. Wenn in der Kündigung und von der Zeugin im Rahmen der Beweisaufnahme argumentiert wird, der Umzug solle ihr (unter anderem) die Möglichkeit geben, in altersgerechter Atmosphäre Besucher bzw. Freunde zu empfangen, so wäre es naheliegend und alterstypisch gewesen, wenn die Zeugin gewusst hätte, wie ihre Freunde sie im Schillerkiez in Neukölln (unproblematisch) erreichen können und sie ihren Freundeskreis trotz des neuen Lebensmittelpunktes außerhalb des Einzugsbereiches ihrer Schule am Volkspark Friedrichshain aufrechterhalten kann. Die Zeugin hatte indes nicht einmal eine Vorstellung davon, in welchem Bezirk die Wohnung liegt. Sie äußerte die Vorstellung, die Schule mit der U8 erreichen zu können, wobei gerichtsbekannt ist, dass im Bereich der Greifswalder Straße bzw. am Volkspark Friedrichshain keine U-Bahn-Linie entlang führt. In einer Schule in der Greifswalder Straße möchte sie ihren Angaben zufolge aber auch ihr Abitur machen, also keinesfalls wechseln. Die Kammer übersieht dabei nicht, dass eine 16- Jährige in Berlin durchaus auch längere Wege zur Schule unter Nutzung des gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes zurücklegen kann. Hier aber beschränkt sich der Auszug aus der bisherigen Wohnung nicht auf eine Veränderung der Wohngegend, sondern soll mit einem Verlust der elterlichen Präsenz in der Bewältigung des Alltags einhergehen, dies in einer Lebensphase, die von Wünschen, aber auch zu bewältigenden Unwägbarkeiten geprägt ist. So äußerte die Zeugin den Wunsch, nach der 10. Klasse an die Partnerschule ihrer jetzigen Schule zu wechseln, um das Abitur zu machen, ohne dass sie dies als sicher darstellte.

Vor dem Hintergrund des persönlichen Eindrucks von der im Zeitpunkt der Vernehmung 17- jährigen, im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung 16-jährigen Zeugin ist nachvollziehbar, dass das Amtsgericht ihr nicht mit dem erforderlichen Maß der Gewissheit zu glauben vermochte, dass sie bereits ernsthaft und bestimmt den Wunsch verfolgte, in der von der Beklagten inne gehaltenen Wohnung ihren neuen Lebensmittelpunkt zu begründen. Dies geht zu Lasten der Kläger.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Mieter seine Zustimmung zu einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete widerrufen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 94/17, Urteil vom 17.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus:

11 „ Der vom Kläger gemäß § 355 Abs. 3 Satz 1, § 357 Abs. 1, § 312gAbs. 1, § 312c BGB (in der hier maßgeblichen Fassung des seit dem 13. Juni 2014 geltenden Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013, BGBl. I S. 3642) geltend gemachte Anspruch auf Rückgewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge ist ebenso wie das Feststellungsbegehren (§256 Abs. 1 ZPO) nicht begründet.
12 Der Kläger ist an die von ihm erklärte Zustimmung (§ 558b Abs. 1 BGB) zu dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 17. Juli 2015 (§ 558a Abs. 1 BGB) gebunden. Der am 27. August 2015 erklärte Widerruf der Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam, weil insoweit der Anwendungsbereich des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet ist.
13 Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Verträgen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB ein Widerrufsrecht nach §§ 312c312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ist jedoch eine Einschränkung geboten. Obwohl der Wortsinn des § 312Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Vereinbarungen erfasst, ist der Anwendungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Regelungszweck der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleologischen Reduktion einzuschränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558bAbs. 1 BGB) nicht gegeben.
14 1. Das Berufungsgericht hat hingegen rechtsfehlerhaft angenommen, die Bestimmungen des Fernabsatzrechts fänden zwar grundsätzlich auf die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 1 BGB Anwendung, die sachlichen Voraussetzungen des § 312c Abs. 1 BGB seien im hier gegebenen Fall jedoch nicht erfüllt, weil die Parteien des Rechtsstreits keinen Fernabsatzvertrag (§ 312c Abs. 1 BGB) geschlossen hätten.
15 Nach der vorbezeichneten Vorschrift sind Fernabsatzverträge Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person – hier die Hausverwaltung – und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, im gegebenen Fall sei die Vereinbarung über die Mieterhöhung nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems der Beklagten getroffen worden (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB). Diese Beurteilung wird jedoch von den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen.
16 a) Noch zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, dass die Beklagte als Kommanditgesellschaft Unternehmerin (§ 14 Abs. 1, 2 BGB) ist und der Kläger die Mieterhöhungsvereinbarung als Verbraucher (§ 13BGB) abgeschlossen hat.
17 b) Auch sind im Streitfall zum Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung, bei der das Angebot des Vermieters nach Maßgabe des § 558a Abs. 1 BGB abgegeben und die Annahme – als Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit – durch den Mieter nach §558b Abs. 1 BGB erklärt wird (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 – VIII ZB 74/16NJW-RR 2018, 524 Rn. 11; siehe auch Senatsurteile vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14BGHZ 208, 18 Rn. 28; vom 10. November 2011 – VIII ZR 300/09NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 7. Februar 2007 – VIII ZR 122/05NZM 2007, 283 Rn. 16), ausschließlich Fernkommunikationsmittel eingesetzt worden, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren. Die Beklagte hat dem Kläger das Mieterhöhungsverlangen, welches gemäß § 558aAbs. 1 BGB in Textform zu erklären ist, postalisch unterbreitet (vgl. § 312c Abs. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat sich auch der Kläger – unabhängig davon, dass das Einverständnis des Mieters zu seiner Wirksamkeit nicht der Abgabe in schriftlicher Form bedarf (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 – VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11, 14 mwN) – der Briefform bedient. Persönliche, der Annahme eines Vertragsschlusses „unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln“ entgegenstehende Kontakte (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 2018 – XI ZR 160/17NJW 2018, 1387Rn. 20 f. mwN [zu § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung]; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 312c Rn. 4) hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.
18 c) Im Ansatz ebenfalls zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Fernabsatzvertrag nicht immer schon dann anzunehmen ist, wenn der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen ist, sondern nur dann, wenn dies im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems geschieht (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB), wobei der Unternehmer die tatsächlichen Voraussetzungen dieses gesetzlich als Ausnahmetatbestand formulierten Falles darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat (BGH, Urteil vom 12. November 2015 – I ZR 168/14WM 2016, 968Rn. 28; siehe auch die Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, BT-Drucks. 17/12637, S. 50).
19 aa) Der Gesetzgeber ist dabei, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, davon ausgegangen, die Existenz eines organisierten Fernabsatzsystems verlange, dass der Unternehmer mit – nicht notwendig aufwendiger – personeller und sachlicher Ausstattung innerhalb seines Betriebs die organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig im Fernabsatz zu tätigende Geschäfte zu bewältigen. Dabei sind an die Annahme eines solchen Vertriebs- oder Dienstleistungssystems insgesamt keine hohen Anforderungen zu stellen (BT-Drucks., aaO). Nur Geschäfte, die unter gelegentlichem, eher zufälligem Einsatz von Fernkommunikationsmitteln geschlossen werden, sollen aus dem Anwendungsbereich des Fernabsatzwiderrufs ausscheiden; die Abgrenzung im Einzelfall ist der Rechtsprechung vorbehalten (Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes über Fernabsatzverträge und andere Fragen des Verbraucherrechts sowie zur Umstellung von Vorschriften auf Euro, BT-Drucks. 14/2658, S. 30 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15NJW 2017, 1024 Rn. 51).
20 bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, die Mieterhöhungsvereinbarung der Parteien sei schon deshalb nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden, weil das briefliche Angebot der Beklagten vom 17. Juli 2015 individuell auf die konkrete Wohnung zugeschnitten und ohne Verwendung „automatisierter Software“ gefertigt worden sei. Der bloße Umstand, dass eine Mieterhöhungsvereinbarung durch einen Briefwechsel zustande gekommen ist, genügt jedoch nicht, um ein für den Fernabsatz organisiertes System zu verneinen. Die davon abweichende Sichtweise des Berufungsgerichts ist weder mit dem Wortlaut des §312c Abs. 2 BGB noch mit dem Regelungszweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz zu vereinbaren.
21 (1) Gemäß § 312c Abs. 2 BGB sind Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien. Zwar mag es sein, dass es in Fällen, in denen ein Mieterhöhungsverlangen brieflich an den Mieter herangetragen wird, an einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem fehlen kann. Allerdings unterfällt nach dem Gesetzeswortlaut des § 312c Abs. 2 BGB auch das traditionelle Kommunikationsmittel des Briefes uneingeschränkt dem Anwendungsbereich des Fernabsatzrechts. Das Gesetz unterscheidet auch nicht danach, ob es sich um einen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief handelt oder ob sich der Brief an eine individuell bestimmte Person richtet und entsprechend formuliert ist. Zwar kann dies einen Hinweis darauf bieten, dass das anbietende Unternehmen nicht über eine hinreichende Fernabsatzorganisation verfügt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558b BGB Rn. 35b). Eine abschließende Beurteilung lässt sich jedoch ohne Berücksichtigung der Organisationsstruktur des anbietenden Unternehmens nicht treffen (vgl. MünchKommBGB/Wendehorst, 7. Aufl., § 312c Rn. 4; Erman/ Koch, BGB, 15. Aufl., § 312c Rn. 8).
22 (2) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet – entgegen dessen Auffassung – auch in Erwägungsgrund 20 der Richtlinie 2011/83/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011 über die Rechte der Verbraucher, zur Abänderung der Richtlinie 93/13/EWG des Rates und der Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates sowie zur Aufhebung der Richtlinie 85/577/EWG des Rates und der Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (ABl. EG Nr. L 304 S. 64; nachfolgend: Verbraucherrechterichtlinie) keine Stütze. Dort heißt es lediglich: „Die Begriffsbestimmung von Fernabsatzverträgen sollte alle Fälle erfassen, in denen ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher im Rahmen eines für die Lieferung im Fernvertrieb organisierten Verkaufs- oder Dienstleistungserbringungssystems geschlossen wird, wobei bis einschließlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschließlich ein oder mehrere Fernkommunikationsmittel verwendet wird/werden (z.B. Bestellung per Post, Internet, Telefon oder Fax).“ Auch dort wird nicht nach dem Individualisierungsgrad eines Schreibens des Unternehmers differenziert.
23 Allerdings führte die von der Verbraucherrechterichtlinie aufgehobene Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19; Fernabsatzrichtlinie, im Folgenden: Richtlinie 97/7/EG) unter anderem „vorgefertigte Standardbriefe“ beispielhaft als eine Fernkommunikationstechnik im Sinne dieser Richtlinie an (Art. 2 Nr. 4 und Anhang I der Richtlinie 97/7/EG). Unbeschadet des nicht erschöpfenden und lediglich beispielhaften Charakters dieser Auflistung sehen aber weder die Verbraucherrechterichtlinie noch § 312c Abs. 2 BGB eine Beschränkung auf automatisierte postalische Korrespondenz vor.
24 (3) Gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 312c Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 2 BGB spricht auch der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz. Fernabsatzverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass Anbieter und Verbraucher sich nicht physisch begegnen und der Verbraucher die vom Unternehmer angebotene Ware in der Regel nicht vor Vertragsschluss in Augenschein nehmen oder sich Kenntnis von den Eigenschaften der Dienstleistung verschaffen kann. Um der daraus erwachsenden Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrauchers zu begegnen, wurde ihm – zunächst nach Maßgabe der früher geltenden Richtlinie 97/7/EG – ein Widerrufsrecht eingeräumt (vgl. BGH, Urteile vom 19. März 2003 – VIII ZR 295/01BGHZ 154, 239, 242 f. [noch zu § 3FernAbsG]; vom 3. November 2010 – VIII ZR 337/09BGHZ 187, 268Rn. 23; vom 12. November 2015 – I ZR 168/14, aaO Rn. 30; vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15, aaO Rn. 43; vom 12. Oktober 2016 – VIII ZR 55/15NJW 2017, 878 Rn. 21, 52, insoweit in BGHZ nicht vollständig abgedruckt; vgl. auch den Erwägungsgrund 14 der Richtlinie 97/7/EG). Diese Sichtweise entspricht auch der nunmehr geltenden Verbraucherrechterichtlinie (vgl. deren Erwägungsgrund 37). Eine Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrauchers besteht jedoch nicht nur bei Standard- und Serienbriefen, sondern auch bei individuellen Anschreiben. Ob der Schutzzweck des Widerrufsrechts beeinträchtigt ist, hängt grundsätzlich nicht allein davon ab, ob der Vermieter Mieterhöhungsverlangen durch entsprechende Programmierung insgesamt automatisiert oder ob er teils vorprogrammierte und teils manuell verfasste Textbestandteile verwendet.
25 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich jedoch aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Widerruf einer gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärten Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB ist bereits vom Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht erfasst.
26 a) Zwar entspricht es allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in § 312 Abs. 4 BGB konkretisierter Anschauung, dass auch Mietverträge über Wohnraum zu den von einem Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312bBGB) und im Fernabsatz (§ 312c BGB) geschlossenen Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, gehören (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Soweit es außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (§ 312b BGB) betrifft, steht zudem außer Frage, dass das dabei bestehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrages gegeben sei kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16NJW 2017, 2823 Rn. 12, mwN [zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung]).
27 b) Hingegen ist die vom Berufungsgericht im Grundsatz bejahte Frage, ob dem Mieter einer Wohnung bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts zustehen kann, umstritten und bislang höchstrichterlich nicht entschieden.
28 aa) Teilweise wird, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, die Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB namentlich aufgrund des weit gefassten Wortlauts des § 312Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt bejaht. Danach unterfielen alle Vereinbarungen der Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses über die Miethöhe dem Anwendungsbereich der §§312 ff. BGB, sofern es sich um Verbraucherverträge handele. Aus dem Zusammenspiel der Sätze 1 und 2 in § 312 Abs. 4 BGB sowie aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich, dass sowohl der erstmalige Abschluss eines Mietvertrages (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB) als auch alle späteren Vereinbarungen im Rahmen des Mietverhältnisses von den Verbraucherschutzregelungen erfasst werden sollten. In der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/12637, S. 48) sei zudem die Konstellation einer Mieterhöhung, die bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters beim Mieter vereinbart werde, ausdrücklich als Anwendungsfall eines Widerrufsrechts genannt (vgl. Hau, NZM 2015, 435, 439; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 41; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2018, § 557 Rn. 10, § 558a Rn. 3; jurisPK-BGB/Junker, 8. Aufl., § 312 Rn. 134; Pitz-Paal, GE 2015, 556, 559).
29 Der Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts stehe auch der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Anpassung der Wohnraummiete an die ortsübliche Vergleichsmiete und über den Verbraucherwiderruf nicht entgegen, denn diese Bestimmungen ergänzten sich gegenseitig. Erstere sollten den Mieter vor inhaltlich unangemessenen Mieterhöhungen bewahren, während die §§ 312 ff. BGB einen Schutz vor unüberlegten beziehungsweise übereilten Entscheidungen bezweckten und dem Verbraucher einen typisierten Schutz gewährten, den das Mieterhöhungsrecht nicht eröffne (vgl. Hau, aaO; Koch, VuR 2016, 92, 94; Rolfs/Möller, NJW 2017, 3275, 3276).
30 Dem Vermieter entstünden auch keine Nachteile, wenn er den Mieter ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiere (§ 312d Abs. 1 BGB, § 312 Abs. 3 Nr. 6, Art. 246a § 1 Abs. 2, 3 EGBGB) und dieser es ausübe, denn in diesem Fall stehe der Vermieter lediglich so, als sei von vornherein keine Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung erklärt worden; er könne daher gemäß § 557 Abs. 3, § 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 Satz 1, 2 BGB Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Sofern hingegen bei mangelnder oder unzureichender Widerrufsbelehrung die zugunsten des Mieters geltende Widerrufsfrist (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 BGB) die vom Vermieter zu beachtende Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB überschreite, werde der Vermieter hierdurch nicht ungerechtfertigt benachteiligt, weil er dies selbst zu verantworten habe (vgl. Artz/Brinkmann/Pielsticker, ZAP 2015, Fach 4, S. 189, 196 f.).
31 bb) Andere Stimmen im Schrifttum und auch in der Rechtsprechung verneinen mit unterschiedlicher Begründung ein Recht des Mieters, seine Zustimmungserklärung zu einer an ihn herangetragenen Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB nach Maßgabe des Fernabsatzrechts zu widerrufen.
32 (1) Teilweise wird argumentiert, die Regelungen über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren der §§ 558?ff. BGB seien im Verhältnis zu Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen vorrangige Sonderregelungen (Horst, DWW 2015, 2, 5 f.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b BGB Rn. 48h).
33 (2) Weiter wird vertreten, die Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen seien im Hinblick auf ihren Schutzzweck auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB nicht anzuwenden.
34 (a) Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen sei auf den Versandhandel zugeschnitten. Bei Geschäften dieser Art könne der Verbraucher die Ware nicht sehen, bevor er den Vertrag abschließe. Bei einem Fernabsatzgeschäft habe der Verbraucher somit üblicherweise nicht die Möglichkeit, die Leistung des Unternehmers zu prüfen. Bei einem Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB kenne der Mieter hingegen sowohl seinen Vertragspartner als auch dessen Leistung, die bereits bewohnten Mieträume (vgl. Fervers, NZM 2018, 640, 647; BeckOGKBGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2018, § 558b Rn. 13; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO, § 535 BGB Rn. 71h).
35 (b) Darüber hinaus sei der Mieter nicht schutzbedürftig, weil ihm das Gesetz geraume Zeit zur Überlegung einräume, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang er der Mieterhöhung zustimme, nämlich bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mietererhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Dadurch habe das in Textform (§ 558a Abs. 1 BGB) zu erklärende Mieterhöhungsverlangen den Effekt, dass eine Druck- und Überrumpelungssituation zu Lasten des Mieters vermieden werde (Fervers, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO).
36 (3) Der Anwendung des § 312c Abs. 1 BGB stehe nach einer weiteren Ansicht entgegen, dass eine Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 558ff. BGB nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem des Vermieters im Sinne von §312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB erklärt werde. Ein Fernabsatzsystem müsse sich auf den Vertrieb der vertraglichen Hauptleistung beziehen. Dies sei die Vermietung der Wohnung; diese sei jedoch typischerweise nicht im Fernabsatz organisiert (Mediger, NZM 2015, 185, 190 f.; siehe auch BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Beuermann, GE 2015, 561, 562; siehe auch AG Spandau, GE 2015, 1463 f., wonach der Vermieter bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nichts „absetze“).
37 (4) Zusätzlich wird geltend gemacht, die Gewährung eines Widerrufsrechts sei mit der für den Vermieter geltenden Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ohne Weiteres zu vereinbaren. So könne der Mieter, der frei wählen kann, wann er das Widerrufsrecht ausübt, seine Zustimmung gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst dann noch widerrufen, wenn die Klagefrist bereits abgelaufen sei, so dass der Vermieter gegebenenfalls erneut Mieterhöhung verlangen müsse (vgl. Hinz, WuM 2016, 76, 84; Beuermann, aaO; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; siehe auch LG Berlin [Zivilkammer 18], GE 2016, 1391).
38 cc) Nach einer vereinzelt gebliebenen Ansicht sei das Recht des Wohnraummieters, seine Zustimmung zu einem im Wege des Fernabsatzes unterbreiteten Mieterhöhungsverlangen zu widerrufen, davon abhängig, ob der Vermieter mehr oder weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete verlange. Ein Widerrufsrecht sei ausgeschlossen, soweit der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordere. Hinsichtlich des überschießenden Betrags sei der Mieter hingegen zum Widerruf seiner Zustimmung berechtigt (Kroll, GE 2016, 699, 703).
39 c) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahingehend, dass die Zustimmungserklärung des Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB aufgrund einer teleologischen Reduktion des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, die nach dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen geboten ist, dem Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen entzogen ist. Nach dieser Maßgabe steht dem Kläger ein Widerrufsrecht auf der Grundlage von § 355 Abs. 1, § 312gAbs. 1, § 312c BGB nicht zu.
40 aa) Dies erschließt sich allerdings nicht bereits aus dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 BGB, der die Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf Wohnraummietverträge regelt. Gemäß § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, der „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“ erfasst, unterfallen auch einvernehmliche Mieterhöhungen nach § 558a Abs. 1, § 558bAbs. 1 BGB dem Anwendungsbereich der bei Verbraucherverträgen geltenden Grundsätze der §§ 312 ff. BGB. Das Berufungsgericht ist insoweit rechtsfehlerfrei und in der Revisionsinstanz nicht angegriffen davon ausgegangen, dass auch eine im Wege des Verbrauchervertrages (§ 310 Abs. 3 BGB) getroffene Mieterhöhungsvereinbarung eine entgeltliche Leistung des Vermieters zum Gegenstand hat (§ 312 Abs. 1 BGB).
41 Der Gesetzeswortlaut schließt grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein und somit auch einvernehmliche Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum daher im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312bBGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246?a EGBGB informieren muss.
42 bb) Die Auslegung des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben.
43 (1) Bereits die Gesetzesbegründung stellt bei Änderungen bereits geschlossener Mietverträge nicht die im Fernabsatz bestehenden Gefahren für den Verbraucher in den Vordergrund, sondern die Gefahren bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen.
44 (a) Zwar sind Wohnraummietverträge vom Geltungsbereich der umzusetzenden Verbraucherrechterichtlinie nicht erfasst (Art. 3 Abs. 3 Buchst. f Fall 3 der Richtlinie). Der Erwägungsgrund 26 der Verbraucherrechterichtlinie führt dazu aus, die in der Richtlinie enthaltenen Bestimmungen eigneten sich (unter anderem) nicht für Verträge über Wohnraum; diese sollten daher vom Geltungsbereich der Richtlinie ausgenommen werden. Mit Rücksicht darauf geht § 312Abs. 4 BGB trotz der von der Verbraucherrechterichtlinie nach ihrem Art. 4 und dem Erwägungsgrund 7 zur Erzielung eines hohen Verbraucherschutzniveaus verfolgten vollständigen Harmonisierung der von ihr erfassten Aspekte des Verbraucherschutzes (vgl. EuGH, Urteil vom 13. September 2018 – C-332/17, Rn. 26 f.) in zulässiger Weise über den Anwendungsbereich der Richtlinie hinaus.
45 Die Erstreckung auf die Wohnraummiete hat der Gesetzgeber mit der Erwägung begründet, die Mieter dürften nicht schlechter gestellt werden als nach bisherigem Recht (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Dies hat seinen Grund jedoch nicht im Fernabsatzrecht, denn dessen Anwendbarkeit auf einvernehmliche Mieterhöhungen nach § 558aAbs.1, § 558b Abs. 1 BGB wurde zuvor nicht erwogen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558b BGB Rn. 35b). Hintergrund der Erstreckung des Verbraucherwiderrufs auf die Wohnraummiete ist vielmehr die Rechtsprechung zu dem früher geltenden Haustürwiderrufsgesetz, dessen Anwendungsbereich sich grundsätzlich auch auf Wohnraummietverträge erstreckte (siehe etwa OLG Koblenz [Rechtsentscheid], NJW 1994, 1418; OLG Braunschweig [Rechtsentscheid], NZM 1999, 996; LG Münster, WuM 2001, 610; jeweils zu § 1 HWiG in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung).
46 (b) In der Gesetzesbegründung heißt es weiter, trotz der Bestimmungen des sozialen Mietrechts bestünden insbesondere bei Änderungen bereits geschlossener Mietverträge Gefahren durch Überrumpelung und psychischen Druck. Daher sei es sachgerecht, dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gegenüber dem gewerblichen Vermieter einzuräumen, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werde. Denkbar sei etwa, dass der Verbraucher bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters einer Mieterhöhung und damit einer wesentlichen Vertragsänderung zustimme oder einen Aufhebungsvertrag schließe (BT-Drucks. 17/12637, S. 48).
47 Mit dem Hinweis auf unangemeldete Besuchte nimmt die Gesetzesbegründung erneut eine spezifische Gefahr außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Verbraucherverträge in den Blick. Hiermit ist die Situation des Verbrauchers bei einem Fernabsatzvertrag indes nicht zu vergleichen. Diese Art des Vertragsschlusses ist für ihn typischerweise nicht mit einem Überraschungsmoment verbunden und auch eine Übereilungsgefahr spielt hier keine wesentliche Rolle (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 – VIII ZR 55/15, aaO Rn. 52).
48 Gleichwohl hat der Gesetzgeber aus der Fallkonstellation der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträge den Schluss gezogen, dass nicht nur das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB) auf Vereinbarungen über die Vermietung von Wohnraum zu übertragen sei, sondern darüber hinaus auch das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (§ 312c BGB). Den Gesetzesmaterialien ist insoweit zu entnehmen, dass § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch bei vereinbarten Mieterhöhungen gelte, denn in allen diesen Fällen bestehe ein berechtigtes Interesse des Mieters, Abreden zu widerrufen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande gekommen seien (BT-Drucks., aaO).
49 (2) Diese Erwägungen lassen sich zwar unter anderem auf während der Mietzeit vereinbarte Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB übertragen, die nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen und Beschränkungen von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) gebunden sind, nicht jedoch auf übereinstimmende Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Denn eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB, die während des Bestehens eines Mietverhältnisses im Hinblick auf den Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§573 Abs. 1 Satz 2 BGB) Anpassungen der Miete ermöglichen wollen, ohne deswegen den Bestand des Mietverhältnisses in Frage zu stellen, ist – worauf das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hingewiesen hat (GE 2015, 563) – zum Schutz des Mieters an bestimmte gesetzliche Voraussetzungen geknüpft.
50 Die gesetzlichen Schutzvorkehrungen wirken zum einen der vom Gesetzgeber bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§312b BGB), sondern unter Umständen auch bei mietrechtlichen Fernabsatzverträgen (§ 312 Abs. 4, § 312c BGB) in Betracht gezogenen Gefahr psychischen Drucks auf den Mieter entgegen. Zum anderen gleichen die Regelungen des Vergleichsmietenverfahrens auch das Informationsdefizit des Mieters aus. Das Wohnraummietrecht begegnet auf diese Weise der Gefahr von Fehlentscheidungen des Mieters und trägt dem Schutzzweck des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen Rechnung.
51 (a) Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehenen Textform (§ 558a Abs. 1, § 126bBGB) an den Mieter heranträgt (Fervers, aaO S. 647).
52 (aa) Die in § 558a Abs. 1 BGB vorgesehene Textform, bei der die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muss (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 300/09, NZM 2011, 295 Rn. 13), verpflichtet den Vermieter zur Verwendung eines Fernkommunikationsmittels. Dabei hat der Gesetzgeber auf die langjährigen Erfahrungen mit Mieterhöhungen zurückgegriffen, die nach Maßgabe des bereits durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (Artikel 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BGBl. I 3604; im Folgenden: MHG) eingeführten § 8MHG mit Hilfe automatisierter Einrichtungen gefertigt werden konnten. Gerade bei der Vermietung einer größeren Anzahl von Wohnungen hat der Gesetzgeber bereits 1974 den Bedürfnissen der Bürotechnik nach einer automatisierten Erstellung der entsprechenden Mitteilungen Rechnung tragen wollen (BT-Drucks. 7/2011, S. 13; siehe auch die Begründung des Regierungsentwurfs zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr, BT-Drucks. 14/4987, S. 21 f., 27).
53 Die Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens in Textform dient damit der Erleichterung des Rechtsverkehrs (vgl. BT-Drucks., aaO S. 10). Darüber hinaus hat das Formerfordernis des § 558a Abs. 1 BGB jedoch einen wesentlich weitergehenden Schutzzweck. Gemeinsam mit dem gesetzlichen Begründungserfordernis soll es gewährleisten, dass der Mieter über die anstehende Erhöhung unterrichtet wird und die dafür angeführten Erläuterungen und Berechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen kann.
54 Der Mieter kann auf diese Weise seinen rechtsgeschäftlichen Willen außerhalb einer Druck- und Überrumpelungssituation bilden, denn der Vermieter hat den Inhalt der Mieterhöhungsvereinbarung in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise zu begründen (§ 558a Abs. 1, 2 BGB). Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 136/17NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22, mwN) – die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr. des Senats; vgl. nur Urteile vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 – VIII ZR 69/15NJW 2016, 1385 Rn. 11; vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN).
55 (bb) Zudem kann der Vermieter, der ein – berechtigtes – Mieterhöhungsverlangen gegebenenfalls auch im Wege einer Klage auf Zustimmung durchzusetzen vermag (§ 557 Abs. 3 Halbs. 1, § 558Abs. 1 BGB), vor Ablauf der dem Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens eingeräumten Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB) eine zulässige Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nicht erheben und muss bei Nichteinhaltung der Frist eine Klageabweisung durch ein Prozessurteil vergegenwärtigen. Zur Entscheidung, ob der Mieter den Antrag des Vermieters auf Vertragsänderung annehmen soll, räumt das Gesetz dem Mieter damit eine Überlegungsfrist ein, die vertraglich nicht verkürzt werden darf (§ 558b Abs. 4 BGB), um ihn vor Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen und ihm die Möglichkeit zu eröffnen, sich über die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters anhand der von diesem gegebenen Begründung klar zu werden (siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu der Vorgängerregelung des § 2 Abs. 3 MHG]). Auch wenn der Vermieter den Mieter nicht über den Lauf der Zustimmungsfrist informieren muss, stellt sie sicher, dass dem Mieter eine angemessene Überlegungszeit zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens und seiner Begründung zur Verfügung steht, bevor er entscheidet, ob und gegebenenfalls inwieweit er ihm zustimmt. Einer sich daran noch anschließenden Widerrufsfrist nach Maßgabe des Fernabsatzrechts, die mit dem Vertragsschluss, also mit der vom Mieter erklärten Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung, beginnt (§ 355 Abs. 2 BGB), bedarf es zum Schutz der Entscheidungsfreiheit des Mieters nicht mehr.
56 (b) Der durch die besonderen Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB abgesicherte Schutz des Wohnraummieters trägt auch den spezifischen Gefahren der Anbahnung und des Abschlusses von Verträgen im Fernabsatz Rechnung. Wie ausgeführt, dient das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen der Kompensation von Gefahren aufgrund der fehlenden physischen Begegnung von Anbieter und Verbraucher und der in der Regel fehlenden Möglichkeit, die Ware oder Dienstleistung vor Vertragsschluss in Augenschein zu nehmen. Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz soll daher das typischerweise bestehende und unter Umständen zu Fehlentscheidungen führende Informationsdefizit des Verbrauchers ausgleichen (vgl. Fervers, aaO S. 642, 646; Staudinger/Thüsing, aaO, Neubearb. 2012, Vorbemerkung zu §§ 312, 312a Rn. 27, § 312 Rn. 82, § 312c Rn. 1; MünchKommBGB/Wendehorst, aaO, § 312c Rn. 3 f.; BeckOGK-BGB/Alexander, Stand: 1. Juli 2018, § 13 Rn. 88; BeckOGK-BGB/Busch, aaO, § 312g Rn. 7; BeckOK-BGB/Martens, Stand: 1. August 2018, § 312c Rn. 6; Spindler/Schuster/Schirmbacher, Recht der elektronischen Medien, 3. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 312 ff. BGB Rn. 8 f.). Für den Ausgleich des Informationsdefizits des Mieters und den Schutz seiner Entschließungsfreiheit ist jedoch, wie ausgeführt, durch das in § 558a Abs. 1, 2 BGB vorgesehene Begründungserfordernis und die eingeräumte Zustimmungsfrist (§558b Abs. 2 BGB) gesorgt. Auf diese Weise kann der Mieter den Vertragsgegenstand vor Vertragsabschluss ausreichend beurteilen, so dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz uneingeschränkt erfüllt ist.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Genügt bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit, wenn ein Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit begründet, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a.M. – 2-11 S 46/17, Urteil vom 13.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagten konnten den ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen nach § 574 BGB widersprechen, da aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer feststeht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist.

Den Klägerin steht der gegen die Beklagten geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu.

Die Beklagten können nicht damit gehört werden, es fehle den Klägern bereits an der Aktivlegitimation. Nachdem die Klägerseite unter Vorlage des notariellen Vertrages vom 23.03.2016, aus dem sich die Erbenstellung der Kläger und der Frau … entnehmen lässt, substantiiert auch zum Ausscheiden der Frau … aus der Erbengemeinschaft vorgetragen hat, war das einfache Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der Erbenstellung und des Ausscheidens von Frau … aus der Erbengemeinschaft nicht ausreichend. Zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 BGB ist Frau … auch durch den Erbteilverkauf aus dem Mietverhältnis ausgeschieden (vgl. zur Anwendbarkeit des § 566 BGB: Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 Rn. 27-34).

Nach Auffassung der Kammer war jedenfalls die mit Schriftsatz vom 01.07.2016 erklärte Prozesskündigung wirksam. Die Rüge der Beklagten, dass der Klägervertreter nicht bevollmächtigt ist, die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung durchzusetzen, wurde nach Vorlage der Originalvollmacht im Termin zur mündlichen Verhandlung ganz offensichtlich nicht weiter verfolgt. Aus diesem Grund muss davon ausgegangen werden, dass die dem Klägervertreter von den Klägern erteilte Vollmacht auch zur (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte.

Die Begründung der Eigenbedarfskündigung genügt unzweifelhaft den Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 BGB, die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich schon durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erfüllt sind (BGH NJW 2017, 1474).

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kammer auch nach § 529Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen gebunden, da konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen könnten, nicht ersichtlich sind. Das Amtsgericht hat in einer nachvollziehbaren und sehr gut vertretbaren Beweiswürdigung dargelegt, warum es zu der Überzeugung gelangte, dass der Zeuge … mit seiner Familie möglichst zeitnah in streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte und dabei insbesondere auch die familiäre Verbundenheit des Zeugen zur Klägerseite berücksichtigt. Greifbare Anhaltspunkte, warum die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich sein könnte, wurden von den Berufungsführern nicht aufgezeigt.

Insbesondere vermag die Kammer auch eine Verletzung der §§ 279 Abs. 3, 285 ZPO nicht festzustellen. Ausweislich der Protokolle der mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht sowohl vor als auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Ferner haben die Parteien nach durchgeführter Beweisaufnahme die zuvor bereits gestellten Anträge wiederholt. Die Parteien hatten somit ausreichend Gelegenheit zu Wort zu kommen, weshalb eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht vorliegt.

Trotz wirksamer Kündigung ist das Mietverhältnis gleichwohl gemäß §§ 574 Abs. 1 S. 1, 574 a Abs. 1, 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (stRspr; vgl. nur BVerfG, NZM 2015, 161). Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 BGB sind alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt vielmehr bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, NJW-RR 2014, 78).

Der gesundheitliche Zustand des Sohnes der Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte, Der Sohn der Beklagten ist auf Grund seiner Erkrankung räumungsunfähig, da die ernsthafte Gefahr besteht, dass sich sein Gesundheitszustand durch den Umzug erheblich verschlechtert würde (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, 463; BGH, NZM 2005, 143; Schmidt-Futterer/Blank, § 574 Rn. 47). Aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine solche Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist.

Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts waren die Ausführungen der Beklagtenseite zur Räumungsunfähigkeit des Sohnes der Beklagten ausreichend substantiiert, weshalb das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen war.

Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11NJW 2012, 1647 Rn. 14 m.w.N.). Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (BVerfG, WM 2012, 492Rn. 16; BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 – II ZR 266/04WM 2007, 1569 Rn. 8; BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11NJW 2012, 1647 Rn. 16; jeweils m.w.N.).

Diesen Voraussetzungen genügte der erstinstanzliche Vortrag der Beklagten, die unter Vorlage eines entsprechenden ärztlichen Attests behauptet haben, dass ihrem – unstreitig – schwerstbehinderten Sohn schwere und nachhaltige Gesundheitsschäden für den Fall des Verlusts der ihm vertrauten und unverzichtbaren Wohnumgebung drohen, wie etwa das Risiko schwerer und mit hirnorganischen Zusatzschäden verbundene Krampfanfälle.

Das von der Kammer eingeholte Sachverständigengutachten kommt zu dem überzeugend und widerspruchsfrei begründeten Ergebnis, dass durch einen Umgebungswechsel so genannte „fokale“ epileptische Anfälle beim Sohn der Beklagten hervorgerufen werden können. Dies stelle eine Gefahr für die Gesundheit des Sohnes dar, könne zu einem Verlust bereits vorhandener Fähigkeiten führen und müsse als ein lebensbedrohliches Risiko angesehen werden. Zwar kann den Ausführungen des Sachverständigen nicht entnommen werden, dass ein Umzug zwangsläufig einen „fokalen“ Anfall hervorrufen wird. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen, wonach der Sohn der Beklagten als besonders empfindsam für Faktoren wie etwa einen Wohnungswechsel anzusehen ist und wonach „zu befürchten ist, dass auslösende Faktoren, zu denen ein Wohnungswechsel gehört, Anfälle begünstigen und verstärken“, geht die Kammer jedoch davon aus, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass es durch einen Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Sohnes der Beklagten und sogar zu lebensbedrohlichen Krampfanfällen kommen kann. Dies genügt im vorliegenden Einzelfall für die Annahme einer erheblichen Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. auch Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 574 Rn. 44).

Bei der Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Es ist zu fragen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Die Wertentscheidung des Grundgesetzes ist zu berücksichtigen. Ist die Räumung für den Mieter oder dessen Angehörigen mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen. Die Interessen des Mieters an der Erhaltung seiner Gesundheit haben im Allgemeinen Vorrang vor allgemeinen Finanzinteressen des Vermieters. Der Wunsch des Vermieters, für sich und seine Familie eine angemessene Wohnung zu schaffen, ist umgekehrt vorrangig vor den Finanzinteressen des Mieters. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (Blank/Börstinghaus, § 574 Rn. 60).

Vorliegend ist von einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB für den Sohn der Beklagten auszugehen. Dem eingeholten Gutachten ist zu entnehmen, dass eine Veränderung der Lebensumstände erhebliche gesundheitliche Schäden bis hin zu lebensbedrohlichen Situationen führen kann. Wenngleich nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht endgültig klar wird, ob ein Wohnungswechsel für den Sohn der Beklagten eine unmittelbare Lebensbedrohung darstellen würde, so ergibt sich hieraus jedoch, dass ein Wohnungswechsel eine nicht nur abstrakte Gefahr für die Gesundheit und sogar das Leben des Sohnes darstellt. Hinter den somit durch Art. 13 GG sowie durch Art. 2 GG (Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit) geschützten Bestandsinteresse der Beklagten müssen die durch Art. 14 GG geschützten Erlangungsinteressen der Kläger, die in ihrem Kündigungsschreiben angeführt werden, zurücktreten. Es gilt insoweit der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass je höherwertiger das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Gefährdung bzw. deren Feststellungen zu stellen sind. Bei einem so hohen Rechtsgut, wie dem Leben, also dem höchsten Rechtsgut, muss daher ein geringerer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit verlangt werden. Der mögliche Schaden ist hier zu hoch und zu unwiederbringlich, als dass dem Gefährdeten das Risiko aufgebürdet werden könnte, dass eine verlässliche und exakte Prognose auf Grund der Komplexität der Fragestellung nicht möglich ist. Nach Auffassung der Kammer muss deshalb hier die nicht nur theoretische Möglichkeit eines fokalen Anfalls mit schwerwiegendem oder gar tödlichem Ausgang, die nach dem Sachverständigengutachten gegeben ist, ausreichend sein (so auch LG Aachen, Urt. v. 29.9.2005 – 7 S 66/05BeckRS 2007, 01452).

Die nach § 574 b BGB einzuhaltende Form und Frist wurde durch den Widerspruch der Beklagten gewahrt.

Rechtsfolge eines begründeten Widerspruchs nach §§ 574574 a BGB ist es, dass die Räumungsklage abgewiesen und entschieden wird, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird (Blank/Börstinghaus, § 574 a Rn. 25). Das Mietverhältnis war insoweit auf unbestimmte Zeit fortsetzen, da dem Sachverständigengutachten zu entnehmen ist, dass der Sohn der Beklagten auf dauerhafte Pflege angewiesen und eine enge Bindung an seine in der streitgegenständlichen Wohnung lebenden Eltern gegeben ist. Mithin ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte darstellt.

Dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist, war nach § 308 a Abs. 1 S. 1 ZPO auch ohne Antrag einer Partei von Amts wegen auszusprechen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Wird in einem Mietverhältnis dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 156/18, Urteil vom 21.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat einen Anspruch auf Beseitigung der Parabolantenne gemäß §§ 535541 BGB gegen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Gemäß § 541 BGB hat ein Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung, wenn sein Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes.

Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung im Anwesen A… in 6… ist vorliegend wegen Verstoßes gegen § 10 (3) des Mietvertrages vom 11.06.2012 vertragswidrig (Bl. 4 ff. d.A.).

Eine Genehmigung oder Zustimmung der Klägerin wurde vorliegend nicht erteilt, so dass sich bereits hieraus die Vertragswidrigkeit des Handelns der Mieter ergibt mit der Folge eines entsprechenden Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VII ZR 5/05; BGH Hinweisbeschluss vom 14.05.2013 – VIII ZR 268/12, jeweils m.w.N). Etwas Anderes gilt dann, wenn der Vermieter aufgrund einer aus § 242BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verpflichtet wäre, die Anbringung einer Parabolantenne durch den Mieter zu dulden. Der Vermieter, der die Beseitigung einer vom Mieter angebrachten Parabolantenne verlangt, kann sich nach Treu und Glauben nicht auf das bloße Fehlen seiner Zustimmung berufen, wenn er diese hätte erteilen müssen (BGH NZM 2006, 98).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 des Grundgesetzes, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilrechtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen, wobei zu berücksichtigen ist, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Artikel 14 des Grundgesetzes berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Die Fernwirkung von Grundrechten in die Beziehungen von Vertragsparteien bedeutet daher notwendigerweise eine einzelfallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und den grundrechtsbeschränkenden Gesetzen geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale der §§ 535242 BGB zu erfolgen hat, wobei stets die konkreten Umstände des Einzelfalles entscheidend sind und sich jegliche schematische Lösung verbietet (BGH NZM 2006, 98).

Nach insoweit gefestigter Rechtsprechung (vgl. u.a. Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil vom 21.07.2016 – 3a C 138/16) ist anerkannt, dass in einem Mietverhältnis dem durch Artikel 5 des Grundgesetzes grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen wird, wenn der Vermieter beispielsweise – wie vorliegend – einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht (BGH a.a.O). Nichts Anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist dabei grundsätzlich unbeachtlich.

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze und nach Abwägung der widerstreitenden Interessen haben vorliegend die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur und auf Duldung der Anbringung oder Aufstellung der streitgegenständlichen Parabolantenne, weshalb die Klägerin die Beseitigung der ohne ihre Zustimmung angebrachten Parabolantenne verlangen kann.

Der mietvertraglichen Bestimmung in § 10 (3) steht nach dem Vorgenannten auch nicht § 307 BGB entgegen, denn in § 10 (3) ist geregelt, dass sofern aus technischen Gründen ein Empfang von Heimatprogrammen des Mieters über das Breitbandkabel nicht möglich ist, der Empfang durch eine anzumietende Antenne ermöglicht wird. Dass indes der Empfang italienischer Programme überhaupt nicht möglich wäre, haben die Beklagten weder behauptet, noch ist dies ersichtlich.

Soweit die für das Vorliegen der Voraussetzungen darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten den Einwand der Verjährung erheben, § 214BGB, so richtet sich die Verjährung des Anspruches aus § 541 BGB nach den §§ 195199 BGB und nicht nach § 548 BGB. Bezüglich des Beginns der Verjährung gilt dasselbe wie für den Anspruch aus § 1004 BGB. Dies bedeutet, dass in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 23.02.1973 – V ZR 109/71 – der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB mit Beginn der Beeinträchtigung durch das Anbringen der Parabolantenne beginnt. Soweit die Beklagten behaupten, dass dies bereits im April oder Mai 2013 geschehen sei, so sind sie insoweit beweisfällig geblieben, denn für die anerbotene Vernehmung der Beklagten für diese Behauptung als Partei, hilfsweise eine informatorische Befragung gemäß § 447 ZPO bzw. § 141 ZPO, fehlt es für die Einvernahme der beweisbelasteten Partei gemäß §447 ZPO einerseits an der erforderlichen Zustimmung des Gegners, andererseits liegen für eine informatorische Anhörung gemäß § 141 ZPO die hierfür erforderlichen Voraussetzungen eines Vieraugengespräches nicht vor. Eine Parteivernehmung von Amts wegen nach § 448 ZPO kommt vorliegend nicht in Betracht, da es an dem hierfür erforderlichen Anfangsbeweis, also einer gewissen Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der bestrittenen Behauptung, fehlt.

Danach kann offenbleiben, ob es bei dem mietrechtlichen Anspruch aus § 451 BGB es sich ähnlich wie bei unverjährbaren Dauerpflichten des Vermieters bei Ansprüchen auf Unterlassung um unverjährbare Ansprüche handelt (vgl. Streyl Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017 Rn. 63 §548 BGB m.w.N). Nach dieser Auffassung würde im Falle einer Verjährbarkeit des Unterlassungsanspruches eine Umgestaltung des Vertrages, insbesondere beim Anbringen von Parabolantennen ohne vorherige Genehmigung oder Zustimmung des Vermieters, bzw. der vertraglichen Rechte und Pflichten dauerhaft herbeiführen, so dass ein Unterlassungsanspruch des Vermieters unverjährbar sei, denn die Dauerpflicht des Mieters zur Unterlassung sei insofern das Spiegelbild zur Dauerpflicht des Vermieters auf Gebrauchsgewährung (a.a.O).

Nach den klägerischen Darlegungen befindet sich die Parabolantenne trotz der unstreitig mit Schreiben der Klägerin vom 07.02. und 11.04.2018 geforderten Entfernung der Parabolantenne nach wie vor auf dem Balkon der Beklagten und ist auch ausweislich des durch die Klägerin vorgelegten Lichtbildes (Bl. 47 d.A.) von außen deutlich zu erkennen. Unabhängig von der vertraglichen Regelung § 10 (3) besteht daher auch eine optische Beeinträchtigung und der dadurch bedingte Eingriff in das Eigentum der Klägerin, § 1004 Abs. 1 BGB, § 903 BGB, ist jedenfalls so lange augenscheinlich gegeben, so lange die Parabolantenne über das Balkongeländer hinausragt und demzufolge gut sichtbar ist. Diese Beeinträchtigung ist auch nicht völlig unerheblich, da nicht entscheidend sein kann, von wo überall die Antenne nicht sichtbar ist, so lange sie fraglos aus anderen Perspektiven sichtbar bleibt. Von einer fehlenden optischen Beeinträchtigung könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn ein weniger störendes Erscheinungsbild zum Einsatz käme, etwa eine quadratische Antenne von Größe und Aussehen eines leicht gekrümmten Bildes oder die Anbringung einer kleinen Antenne auf dem Boden eines komplett sichtgeschützten Balkons. Auch aus dem Umstand, dass in der jeweiligen Muttersprache eines Mieters Rundfunk- und Fernsehsendungen empfangen werden sollen, folgt nichts Anderes. Die Möglichkeiten via Internet fernzusehen sind regelmäßig ohne größeren Aufwand gegeben und erfordern bei technischer Unversiertheit kaum mehr Unterstützung durch Dritte als es bei technischer Unversiertheit auch die Inanspruchnahme via Parabolantenne erfordert. Fernsehen via Internet ist nicht nur über einen PC, sondern mit TV-Geräten neuerer Generation auch über WLAN direkt mit dem Fernseher möglich. Das vertragliche Verbot eines optisch das gesamte Mietshaus in seiner äußeren Erscheinung verunstaltenden Anbringens von Parabolantennen hindert nicht das Recht des Mieters auf den Empfang heimatsprachlicher Informationen, sondern verweist ihn nur auf einen anderen Zugang zu diesem Recht. Dementsprechend hat ein Vermieter auch das Recht, Mieter auf andere Empfangsmöglichkeiten zu verweisen, die sein Eigentumsrecht weniger beeinträchtigen.

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass diese Empfangsmöglichkeit für die Beklagten unzumutbar wäre. Darlegungs- und beweispflichtig für solche Umstände sind die Beklagten, da es sich um für sie günstige Tatsachen handelt. Entsprechend substantiierter Sachvortrag ist durch die Beklagten nicht erfolgt. Nicht ausreichend ist die bloße Behauptung, dass kindgerechte Programme lediglich über Satellit zu empfangen sind.

Nach dem Vorgenannten besteht daher der Beseitigungsanspruch der Klägerin als Vermieterin, nachdem die Beklagten trotz unstreitig erfolgter Aufforderungen zur Beseitigung vom 07.02. und 11.04.2018 die streitgegenständliche Parabolantenne nicht entfernt und den vertragswidrigen Zustand bewusst beibehalten haben, § 541 BGB, und Anspruch auf Duldung der Antenne durch die Vermieterin gerade nicht besteht.

Nachdem ein Anspruch der Klägerin auf Beseitigung gegen die Beklagten als Gesamtschuldner besteht, kommt es auf den hilfsweise gestellten Antrag auf Duldung der Beseitigung durch die Vermieterin (LG München I, Schlussurteil vom 19.02.2014 – 15 S 4624/13 m.w.N) vorliegend nicht an.“