Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt eine zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigende Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 272/17, Urteil vom 25.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Unabhängig davon liegt eine zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigende Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei ist die Angemessenheit des Ersatzwohnraums nicht nur durch das Alter und die Krankheit des Mieters, sondern auch von der dadurch bedingten notwendigen Nähe zu bestimmten Angehörigen beeinflusst (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid v. 3. Juli 1970 – 1 REMiet 1/70NJW 1970, 1746). Das Amtsgericht hat zu diesem zwischen den Parteien bereits erstinstanzlich streitigen Härtegrund überhaupt keine Feststellungen getroffen. Das wäre – erforderlichenfalls nach weiterer Beweisaufnahme – nachzuholen, sofern dem Kläger der Beweis des Eigenbedarfs gelingen und das Amtsgericht nicht ohnehin aufgrund der mit der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen sonstigen Härten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574Abs. 1 BGB für geboten erachten sollte. Bei einer der Feststellung der Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB dienenden weiteren Beweiserhebung wird zu erwägen sein, ob den beklagten Mietern Beweiserleichterungen zu Gute kommen, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist (vgl. Kammer, Urt. v. 09.03.2017 – 67 S 7/17, NZM 2017, 258).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Müssen für die Bejahung des § 574 Abs. 1 BGB die dem Mieter entstehenden Nachteile mit absoluter Sicherheit feststehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 272/17, Urteil vom 25.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Soweit das Amtsgericht im angefochtenen Urteil darauf erkannt hat, das Mietverhältnis müsse wegen der gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten gemäß § 574 Abs. 1 BGB nicht fortgesetzt werden, hat es allein auf die derzeitige „Umzugsfähigkeit“ der Beklagten abgestellt. Dabei hat es allerdings verkannt, dass für die Bejahung des § 574 Abs. 1 BGB die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen müssen, sondern insbesondere bei den hier in Frage stehenden gesundheitlichen Nachteilen des Mieters bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen kann, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gebieten (vgl. BGH, Urt. v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13NJW-RR 2014, 78; Kammer, Urt. v. 07.05.2015 – 67 S 117/14, NZM 2015, 929). Es kommt hinzu, dass eine die Anwendung des § 574 Abs. 1 BGB eröffnende Räumungsunfähigkeit nicht nur dann vorliegt, wenn der Mieter auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen, sondern auch, wenn sich sein Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde (vgl. Kammer, a.a.O.). Zu alldem sind im angefochtenen Urteil keine hinreichenden Feststellungen getroffen, so dass insoweit eine Beweisaufnahme – durch Einholung eines neuerlichen oder ergänzenden Sachverständigengutachtens – geboten wäre.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Genügt der Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung seiner Bestreitenslast schon mit einem Bestreiten mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 272/17, Urteil vom 25.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 11. Mai 2015 verfahrensfehlerhaft bejaht, da die Beklagten den von ihnen durchgängig bestrittenen Vortrag des Klägers zum angeblichen Eigenbedarf nicht „erschüttert“ hätten. Damit hat es die Anforderungen an die Bestreitenslast des Mieters bei einer ihm gegenüber geltend gemachten Eigenbedarfskündigung weit überspannt und gleichzeitig den erforderlichen Grad richterlicher Überzeugung vom Vorliegen eines vom Vermieter lediglich behaupteten Eigenbedarfs erheblich zu niedrig bemessen. Während der Mieter seiner Bestreitenslast schon mit einem Bestreiten mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO genügt, reicht für eine auf streitigen Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung allein der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs, nicht hingegen die vom Amtsgericht für genügend erachtete bloße Plausibilität des Kündigungsvorbringenes aus (st. Rspr., vgl. nur Kammer, Urt. v. 25.09.2014 – 67 S 198/14NJW 2014, 3585).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat der Mieter einen selbständig einklagbaren Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm – 18 U 23/15, Urteil vom 05.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Hamm in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 1. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte aufgrund des – beendeten – Mietvertrages einen Anspruch auf Erteilung von Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011. Sie hatte nach § 4 des Mietvertrages abrechenbare Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten. Rechnet der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist nicht ab, so hat der Mieter einen selbständig einklagbaren Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, § 556, Rn. 135). Eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten erteilt werden muss, ist für die Geschäftsraummiete nicht gesetzlich geregelt. Lediglich für die Wohnraummiete bestimmt § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen hat die Abrechnung indes innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen. Diese beträgt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – XII ZR 22/07NJW 2010, 1065, Rn. 36 ff.).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Gibt ein Mieter bereits dann Veranlassung zur Erhebung einer auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerichteten Klage, wenn er der fristgebundenen Aufforderung des Vermieters, schriftlich die Bereitschaft zur Duldung der Maßnahmen zu erklären, nicht nachkommt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 9/18, Beschluss vom 25.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat dem Kläger zutreffend gemäß § 93 ZPO die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Danach fallen dem Kläger die Prozesskosten zu Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt und nicht durch sein Verhalten Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.

Die Beklagten haben den klageweise geltend gemachten Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen sofort i.S.v. § 93 ZPO anerkannt, indem sie ihr Anerkenntnis im schriftlichen Vorverfahren noch vor Ablauf der Klageerwiderungsfrist erklärt haben (vgl. BGH, Beschluss vom 30. Mai 2006 – VI ZB 64/05BGHZ 168, 57).

Sie haben durch ihr vorgerichtliches Verhalten auch keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben. Veranlassung zur Klageerhebung gibt eine Partei nur dann, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus der Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichenden Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu seinem Recht kommen (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 10). An diesen Voraussetzungen fehlte es, auch wenn die Beklagten der schriftlichen Aufforderung des Klägers vom 19. Juli 2017, ihm innerhalb von zwei Tagen die Duldung der bereits mehr als ein Jahr zuvor mit Schreiben vom 30. Mai 2016 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen erneut zu bestätigen, nicht nachgekommen sind.

Zwar wird vereinzelt vertreten, ein Mieter gebe bereits dann Veranlassung zur Erhebung einer auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerichteten Klage, wenn er der fristgebundenen Aufforderung des Vermieters, schriftlich die Bereitschaft zur Duldung der Maßnahmen zu erklären, nicht nachkommt (vgl. KG, Beschl. v. 16. Juli 2009 – 8 U 77/09NJW-RR 2010, 442; LG Berlin, Beschluss vom 11. März 1997 – 64 T 120/96, GE 1997, 621; Heilmann, in: Herberger/Martinek/Rüßmann, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 555c BGB Rz. 13; Schlosser, in: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BeckOK BGB, 43. Edition Stand: 1. Februar 2017, § 555c Rz. 7). Dem ist jedoch nicht zu folgen, wobei dahinstehen kann, ob der Mieter materiell-rechtlich zur Abgabe einer solchen – im Regelungsgefüge der §§ 555b ff. BGB nicht vorgesehenen – Erklärung über seine Erfüllungsbereitschaft überhaupt verpflichtet ist (vgl. verneinend OLG Hamm, Beschluss vom 17. Mai 1996 – 33 W 13/96, ZMR 1996, 499, LG Berlin, Urt. v. 1. Februar 2010 – 12 O 509/09GuT 2010, 247; a.A. OLG Stuttgart, Beschluss vom 7. Mai 1999 – 5 W 16/99NZM 2000, 95 (jeweils zur unterlassenen Erklärung über die künftige Räumungsbereitschaft)).

Es entspricht dem allgemein anerkannten – und von der Kammer geteilten – kostenrechtlichen Grundsatz, dass der Beklagte gemäß § 93 ZPO mit Ausnahme hier nicht einschlägiger deliktischer Sonderszenarien frühestens dann Veranlassung zur Klageerhebung gibt, wenn er sich bereits vorgerichtlich in Verzug befunden hat (vgl. BGH, Beschluss vom 3. März 2004 – IV ZB 21/03NJW-RR 2004, 999; KG, Beschluss vom 12. Dezember 2007 – 12 W 87/07ZMR 2008, 447; Flockenhaus, in: Musielak/Voit, ZPO, 14. Aufl. 2017, § 93 Rz. 17; Herget, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 93 Rz. 6). Daran indes fehlt es bei vom Vermieter vorgerichtlich angekündigten und später im Wege der Duldungsklage geltend gemachten Modernisierungsmaßnahmen in der Regel und auch hier, unabhängig davon, ob für die vorgerichtliche Verzugslage nur auf den später klageweise geltend gemachten Duldungsanspruch abzustellen ist oder auch ein Verzug des Mieters mit der vom Vermieter verlangten Erklärung über seine zukünftige Duldungsbereitschaft ausreicht, um hinreichende Veranlassung zur Klage zu geben. Denn die Beklagten befanden sich bei Klageerhebung weder mit der Erfüllung des Duldungsanspruchs noch mit der eines etwaigen Anspruchs auf Erklärung über ihre künftige Leistungsbereitschaft in Verzug.

Mit der Erfüllung des Duldungsanspruchs befanden sich die Beklagten vorgerichtlich nicht in Verzug, da der Kläger sie insoweit nicht gemahnt hat (§ 286 Abs. 1 BGB) und die Mahnung auch nicht ausnahmeweise – wie etwa bei einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung des Mieters nach Zugang der Modernisierungsankündigung (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB) – gemäß § 286 Abs. 2 BGB entbehrlich war.

Dasselbe gilt für die von den beklagten Mietern verlangte Erklärung über ihre Leistungsbereitschaft, die frühestens mit Zugang der vermieterseitigen Aufforderung zu ihrer Abgabe fällig wurde. Da insoweit ebenfalls keiner der Ausnahmetatbestände des § 286 Abs. 2 BGB erfüllt war, hätte es auch hier zur Inverzugsetzung der Beklagten einer weiteren Mahnung nach fruchtlosem Ablauf der im Aufforderungsschreiben gesetzten Frist bedurft. Daran fehlte es. Das Aufforderungsschreiben des Klägers vom 19. Juli 2017 selbst stellte trotz darin enthaltener Fristsetzung keine Mahnung dar, auch wenn eine solche nach nicht unumstrittener – und im Einzelnen uneinheitlicher – Rechtsprechung des BGH mit der die Fälligkeit begründenden Handlung des Gläubigers verbunden werden und demnach auch in einem Schreiben enthalten sein darf, mit dessen Zugang nach den vertraglichen oder gesetzlichen Bestimmungen der Anspruch erstmals fällig wird (vgl. BGH, Urt. v. 12. Juli 2006 – X ZR 157/05NJW 2006, 3271; Urt. v. 25. Oktober 2007 – III ZR 91/07BGHZ 174, 77; Urt. v. 13. Juli 2010 – XI ZR 27/10, NJW 2010, 2040). Ob eine solche sog. befristete Mahnung überhaupt geeignet ist, Verzugsfolgen auszulösen oder ob dem nicht bereits der Wortlaut des § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegen steht (“ … auf eine Mahnung …, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, …”), bedarf keiner Entscheidung. Hier konnten und mussten die Beklagten das Schreiben unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133157 BGB nicht als Mahnung verstehen. Denn ein die Fälligkeit erstmals begründendes Schreiben gilt auch bei gleichzeitiger Bestimmung einer konkrete Leistungsfrist im Verkehr üblicherweise nicht als Mahnung, wenn es keinen Hinweis auf den Verzugseintritt oder ähnliche Zusätze enthält (vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2007 – III ZR 91/07BGHZ 174, 77). Genau so lag der Fall hier.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 178/17, Urteil vom 24.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Klägerin stehen die weiterhin geltend gemachten Ansprüche aus den zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils nicht zu, da nicht von einem Mangel der Mietsache, den die geltend gemachten Ansprüche auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Miete, auf Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmbelästigung sowie auf Feststellung der Mietminderung sämtlich voraussetzen, nicht ausgegangen werden kann. Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, die Klägerin habe nicht hinreichend substantiiert dargetan, dass die Wohnung tatsächlich mit einem Mangel behaftet ist. Auch nach der insoweit großzügigen Rechtsprechung des BGH bedarf es bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm zumindest einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (BGH, Urteile vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 und vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/11; Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16 und vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16). Diesen Anforderungen wird das Klagevorbringen im 1. Rechtszug nicht gerecht. Das Amtsgericht weist insoweit rechtsfehlerfrei darauf hin, dem Vortrag sei ungeachtet der richterlichen Hinweise nicht zu entnehmen, welche konkreten Beeinträchtigungen aufgetreten sein sollen unter etwaiger Beschreibung des Umfangs der behaupteten Lärmbelästigung (zeitlicher Rahmen, Anzahl der Kinder, Alter der Kinder, Art des Spiels gegebenenfalls mit Beschreibung der etwaigen Laufrichtung der Bälle, Auftreten in welcher ungefähren Frequenz/Lautstärke). Ebensowenig ist das erstinstanzliche Vorbringen der Klägerin zu der Gefahr einer Beschädigung der Wohnzimmerfensterscheibe hinreichend konkret für die Annahme eines Mangels, da sie lediglich auf die durch das Fußballspiel angeblich „stete Gefahr“ eines Glasbruchs durch unachtsam geschlossene Fußbälle verweist, ohne diese allgemeine Angabe mittels Vortrags zu der Art und Weise sowie Intensität des Fußballspiels auch nur ansatzweise zu konkretisieren.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 07.02.2018: Verdrängung – Berlin stößt beim Vorkaufsrecht an seine Grenzen

In der Braunschweiger Straße 51 müssen die Mieter um bezahlbaren Wohnraum fürchten und ihnen läuft die Zeit davon.

Am 08.02.2018 endet die zweimonatige Frist für das bezirkliche Vorkaufsrecht.

Der Bezirk will von seinem Vorkaufsrechts durchaus Gebrauch machen. In der Vergangenheit hat der Bezirk das Instrument bereits eingesetzt, Prüfungen für zwei weitere Häuser laufen derzeit. „Wir sind vorbereitet, das Vorkaufsrecht auszuüben, sobald ein Käufer gefunden wurde“, sagte Stadtrat Jochen Biedermann (Grüne) am Dienstag. „Die Gespräche laufen noch. Ich habe die Hoffnung, dass es noch klappt.“ Doch eine sogenannte Abwendungsvereinbarung, mit der sich die Käufer auf die Ziele der sozialen Stadtentwicklung verpflichten und hohe Mietsteigerungen ausschließen, hat der Käufer nicht unterschrieben.

Der Fall des Hauses in der Braunschweiger Straße zeigt, wie schnell das Vorkaufsrecht an seine Grenzen stößt. In der Regel wird es zugunsten eines städtischen Wohnungsbauunternehmens ausgeübt. Wenn der Preis über dem Verkehrswert und einem vertretbaren Limit liegt, kann der Berliner Senat einen Zuschuss gewähren. Im Schnitt sind es laut Finanzsenatsverwaltung 362.000 Euro.

Doch wie soll verfahren werden, wenn der Kaufpreis deutlich darüber liegt? Das Haus in der Braunschweiger Straße soll laut Ospelt für 3,8 Millionen Euro verkauft worden sein – eine Million über dem Verkehrswert.

Bei 22 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten läge die Bezuschussung der Stadt bei jeweils rund 40.000 Euro für ein Haus, das sanierungsbedürftig ist, wie Ospelt zugibt. „Hier geht es nicht nur um die Sicherung unserer Mietverhältnisse. Das Ausmaß der Verdrängung sieht man doch überall im Kiez und in der Stadt. Die Politik müsste das Vorkaufsrecht erheblich nachbessern.“ Ospelt zeichnet das Bild einer Stadt, die Entwicklungen verschläft. Und die, um dies abzuwenden, nicht genügend Mittel hat. „Das Vorkaufsrecht ist so nur ein Tropfen auf den heißen Stein.“

http://www.tagesspiegel.de/berlin/verdraengung-berlin-stoesst-beim-vorkaufsrecht-an-seine-grenzen/20938240.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine Teilungsversteigerung einer Ehewohnung während des Getrenntlebens rechtlich zulässig?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Hamburg (OLG Hamburg – 12 UF 163/16, Beschluss vom 28.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Dem sich aus § 749 BGB ergebenden Recht des Ehemannes, die Aufhebung der Gemeinschaft hinsichtlich des Grundstücks in der … in Hamburg zu verlangen, steht im Ergebnis ein die Veräußerung hinderndes Recht im Sinne von § 771 ZPO entgegen, so dass die Teilungsversteigerung für unzulässig zu erklären ist.

Wohl hat das Familiengericht zunächst zutreffend ausgeführt, dass sich ein solches die Veräußerung hinderndes Recht vorliegend nicht dem Rechtsgedanken des § 1365 BGB entnehmen lässt (da es sich bei dem Miteigentumsanteil des Ehemannes an der Immobilie in der … nicht um sein ganzes Vermögen im Sinne dieser Vorschrift handelt), die Durchführung der Teilungsversteigerung gemäß einer Abwägung der beiderseitigen Interessen auch nicht rechtsmissbräuchlich ist bzw. ihr nicht das Gebot ehelicher Rücksichtnahme gem. § 1353 BGB entgegensteht (da sich die Rücksichtnahmepflicht aufgrund der langen Trennungszeit der Ehegatten sowie der bereits einmal im Rahmen des Einstellungsantrags nach § 180 Abs. 2 ZVG vom Ehemann geübten Rücksicht abgeschwächt hat) und die Teilungsversteigerung auch nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 749 BGB widerspricht (da das Risiko, im Rahmen einer Teilungsversteigerung das Grundstück unter Wert zu verlieren, in der Natur der Sache liegt und beide Beteiligte gleichermaßen betrifft); insoweit wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 17.11.2016 verwiesen.

Maßgeblich ist jedoch der erst nach der angegriffenen Entscheidung des Familiengerichts ergangene Beschluss des BGH vom 28.09.2016 (zum Az.: XII ZB 487/15). Danach ergibt sich aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) insbesondere ein Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe, so dass während der Trennungszeit der Ehegatten die Herausgabe einer Ehewohnung aus Eigentum nicht betrieben werden kann. Die Regelungen über die Zuweisung der Ehewohnung während des Getrenntlebens (materiell-rechtlich § 1361b BGB, verfahrensrechtlich §§ 200 ff. FamFG) entfalten unter den getrennt lebenden Eheleuten eine Sperrwirkung gegenüber Herausgabeansprüchen aus anderem Rechtsgrund. Dabei hat der BGH in Abgrenzung zu früheren Entscheidungen herausgestellt, dass die Ehewohnung ihren Charakter während der gesamten Ehezeit behält, d.h. bis zur Rechtskraft der Ehescheidung. Eine Scheidung der Ehe der Beteiligten ist bisher nicht erfolgt, der Eintritt der Rechtskraft der Scheidung ist daher nicht absehbar.

Der Senat hält es für geboten, auch im vorliegenden Verfahren, in welchem es nicht um eine Herausgabe bzw. Veräußerung der Ehewohnung aus Alleineigentum, sondern um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung des gemeinschaftlichen Eigentums der Ehegatten an der Ehewohnung geht, dem Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe ebenso den Vorrang einzuräumen. Wenn der BGH im Rahmen von § 985 BGB ganz allgemein – ohne eine Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall – eine Beschränkung des Eigentums durch die genannten die Ehewohnung betreffenden familienrechtlichen Vorschriften annimmt, kann dies für den Fall der Teilungsversteigerung nicht anders zu bewerten sein. Die Teilungsversteigerung eines Grundstücks ist unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der §§ 1361b BGB, 200 ff. FamFG mit der Veräußerung des Grundstücks bzw. dem Herausgabeverlangen vergleichbar. So hat der BGH auch in der o.g. Entscheidung darauf hingewiesen, dass in die Regelung des § 1361b BGB Fälle von Eigentum, Erbbaurecht usw. einbezogen sind, unabhängig davon, ob sie beiden Ehegatten gemeinsam oder nur einem von ihnen allein zustehen.

Der BGH hat zudem im Zusammenhang mit § 1361b BGB bereits entschieden, dass der Antrag auf Teilungsversteigerung zwar weder eine Verfügung über ein Grundstück darstellt noch eine rechtsgeschäftliche Verpflichtung dazu, aber doch zu einem Verlust des Grundstücks führt, weshalb es geboten erscheinen kann, die Teilungsversteigerung wie eine Veräußerung des Grundstücks zu behandeln (vgl. BGH, Beschluss v. 14.06.2007 zu V ZB 102/06). Soweit der BGH früher zur Begründung der Annahme, die drohende Beeinträchtigung des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe reiche allein nicht aus, um die Unzulässigkeit eines Versteigerungsantrags zu begründen (vielmehr bedürfe es einer umfassenden Interessenabwägung), auf die (Hilfs-)Erwägung abgestellt hat, der andere Ehegatte würde seinen Anteil veräußern können (vgl. BGH, Beschluss v. 14.03.1962 zu IV ZR 253/61), stellt er nunmehr einer Veräußerung/einem Herausgabeverlangen den Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe ohne weitere Interessenabwägung gegenüber – dies muss danach auch für die Teilungsversteigerung gelten.

Einer solchen Bewertung steht auch nicht entgegen, dass die Ehefrau einen freihändigen Verkauf der Immobilie verfolgt, es ihr also – derzeit – nicht um die (Weiter-)Benutzung des streitgegenständlichen Hauses geht. Da der BGH selbst für einen gewichenen Ehegatten noch die Möglichkeit erhalten möchte, in die Ehewohnung zurückzukehren – was den Fortbestand als Ehewohnung voraussetzt -, hat es danach zu genügen, dass sich die Ehefrau auf den Schutz der Ehewohnung beruft. Daran ändert es auch nichts, wenn sie nunmehr, gegebenenfalls aus taktischen Gründen im Rahmen des Versteigerungsverfahrens, der Zwangsversteigerung beigetreten ist. Eine Entwidmung der Ehewohnung, wie der Ehemann meint, kann darin nicht erkannt werden. Der BGH greift den Gedanken der Entwidmung der Ehewohnung (welcher in der Anmerkung von Erbarth zur Entscheidung des BGH vom 12.06.2013 ausgeführt wird), gerade nicht auf, sondern distanziert sich in dem genannten Beschluss ausdrücklich von seiner früheren Entscheidung vom 12.06.2013.

Wenn der Ehemann noch darauf verweist, der Schutzzweck des § 1361b BGB sei im vorliegenden Fall nicht erfasst, da sich § 180 ZVG als speziellere und abschließende Regelung darstelle, ist dem lediglich insoweit beizutreten, als sich gem. § 180 Abs. 3 ZVG die Interessen betroffener Kinder („…zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls des gemeinschaftlichen Kindes …“) berücksichtigen lassen – und dies wohl zur Zeit des Erlasses des Gesetzes (§ 180 Abs. 3 ZVG ist ebenso wie § 1361b BGB durch das Gesetz zur Änderung unterhaltsrechtlicher, verfahrensrechtlicher und anderer Vorschriften vom 20.02.1986 eingefügt worden, vgl. BGBl I 1986 Nr. 9 S. 301) so gewollt war. Anhaltspunkte dafür, dass vor dem Hintergrund der neuen Rechtsprechung des BGH zu § 1361b BGB der Rechtsschutzgedanke dieser Vorschrift nicht auch bei der Teilungsversteigerung zum Schutz des anderen Ehegatten zum Tragen kommen soll, ergeben sich daraus nicht. Es sei noch darauf hingewiesen, dass in dem der maßgeblichen BGH-Entscheidung zugrundeliegenden Fall die Interessen der Kinder ebenfalls keine Rolle gespielt haben.

Soweit der BGH darauf verwiesen hat, dass sich die aus §§ 1361b BGB, 200 ff. FamFG ergebenden Einschränkungen hinsichtlich der Möglichkeit eines Herausgabeverlangens nach § 985 BGB innerhalb zulässiger gesetzlicher Inhalts- und Schrankenbestimmungen des grundgesetzlich gewährten Eigentumsschutzes gem. Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG halten, muss das auch für den Fall der Teilungsversteigerung gelten. Auch insoweit findet die Beschränkung ihre Rechtfertigung darin, dass die Ehewohnung vereinbarungsgemäß beiden Ehegatten als Lebensmittelpunkt gedient hat und ein Ehegatte dem anderen Ehegatten zur Rücksichtnahme verpflichtet ist. Auch hinsichtlich der Teilungsversteigerung liegt keine endgültige Beeinträchtigung des Verfügungsrechts über das Eigentum vor, sondern nur eine vorübergehende Regelung für die Trennungszeit. Zudem bleibt den Ehegatten vorbehalten, durch eine einvernehmliche Regelung auch schon vor der Scheidung ihrer Ehe das gemeinschaftliche Eigentum zu verwerten. Heben die Ehegatten die Eigenschaft der Ehewohnung aber nicht durch eine wirksame Vereinbarung auf, behält die Wohnung diese Eigenschaft bis zur Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache – dies macht die neue BGH-Entscheidung deutlich.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Entspricht eine Abrechnung in Bezug auf die Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung den Vorgaben der Heizkostenverordnung, wenn der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer nur teilweise erfasst ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 304/16, Urteil vom 02.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Indes entsprechen die Abrechnungen in Bezug auf die Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Denn der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer ist nur teilweise und damit nicht einheitlich erfasst worden. In einem solchen Fall sind gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Zwar ist im vorliegenden Fall die Summe der einzelnen Verbrauchswerte der mit Wärmezähler ausgestatteten Wohnungen bekannt, nicht jedoch der Verbrauch der Nutzergruppe, deren Wohnungen nicht mit Wärmezählern ausgestattet war. Die Erfassung des Verbrauchs lediglich einer Nutzergruppe genügt indes nicht den Anforderungen von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV. Die Berechnung des Verbrauchs einer Nutzergruppe durch Abzug des durch den Wärmezähler erfassten Verbrauchs der anderen Nutzergruppe von dem Gesamtverbrauch stellt keine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkV dar. Vielmehr ist dazu eine Messung durch ein geeignetes Gerät, namentlich einen Wärmezähler, erforderlich. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vorschrift, in der es heißt, dass die Anteile der Gruppen von Nutzern zu „erfassen“ sind. Erfassen bedeutet messen, nicht berechnen. Dafür spricht auch der Zweck der Vorschrift, die – wie die Heizkostenverordnung insgesamt – dazu dient, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem Nutzer mit der Abrechnung sein Energieverbrauch und die dadurch verursachten Kosten vor Augen geführt. Dies setzt eine möglichst genaue Erfassung des Verbrauchs voraus. Dem wird eine bloße Differenzberechnung nicht gerecht (BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 – VIII ZR 57/07GE 2008, 1120).

Soweit nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14, GE 2016, 256) in der Regel auch ein fehlerhaft ermittelter Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und der sich ergebende Anteil um 15 % zu kürzen ist, liegen die Voraussetzungen hierfür im vorliegenden Fall nicht vor, weil in Bezug auf den Warmwasserverbrauch überhaupt keine auch keine fehlerhafte – Verbrauchserfassung der Nutzer erfolgt ist. Es bleibt danach nur eine insgesamt flächenanteilige Umlage der Kosten für die Warmwasserversorgung, weil zum einen für einen erheblichen Teil der Nutzer überhaupt keine Erfassung durch Messgeräte erfolgt ist und auch der auf die mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen entfallende Wärmeverbrauch nicht mit einem Messgerät vorerfasst, sondern nur aus der Summe der einzelnen Verbrauchswerte berechnet worden ist.

Da die Klägerin im vorliegenden Fall den auf die Warmwasserversorgung entfallenden Wärmeanteil falsch errechnet hat, wirkt sich dies nicht nur auf die Kosten der Warmwasserversorgung aus, sondern führt auch zu einer Änderung der Kosten für die Heizwärme. Deshalb sind die von der Klägerin auf den Beklagten umgelegten anteiligen Kosten für die Warmwasserversorgung nicht einfach nur um 15 % zu kürzen, sondern die Gesamtkosten nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizkV insgesamt neu zu verteilen und sodann der auf den Beklagten entfallende Anteil für die Warmwasserversorgung um 15 % zu kürzen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist ein täglich zweimaliges Stoßlüften von jeweils fünf bis zehn Minuten zumutbar und von einem Mieter ohne Bestehen besonderer vertraglicher Vereinbarungen vertraglich geschuldet?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 107/17, Urteil vom 17.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) bb) wie folgt aus: „Soweit das Amtsgericht auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen H. die weitere Feststellung getroffen hat, dass teilweise die Feuchtigkeitsschäden durch ein angemessenes Lüftungsverhalten des Klägers vermieden worden wären, kann dem nicht gefolgt werden. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Sachverständige in seinem 1. Ergänzungsgutachten vom 30. September 2014 festgestellt habe, dass ein angepasstes Lüftungsverhalten und eine Kontrolle der relativen Raumluftfeuchte an allen Stellen der Wohnung, mit Ausnahme der möblierten Außenwände, einen Schimmelpilzbefall vermieden hätte (S. 16 des Ergänzungsgutachtens, Bl. 446 d.BA). Diese Angaben habe der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung am 19. April 2016 bestätigt. Darin habe er ausgeführt, dass, wenn die Lüftungsintervalle eingehalten worden wären, es zu keiner Schimmelpilzbildung gekommen wäre (S. 3 und 4 d. Prot. vom 19. April 2016, Bl. 254, 255 d.A.). In diesem Zusammenhang habe der Kläger dem Sachverständigen gegenüber bei Erstellung des Hauptgutachtens angegeben, an kalten Tagen im Durchschnitt täglich mindestens zweimal für jeweils 10-15 Minuten die Wohnung zu lüften. Die Lüftung der Wohnung erfolge dabei in ganz geöffneter Fensterstellung mit Durchzug (S. 76 des Hauptgutachtens, Bl. 282 d. BA). Das Gericht sei der Überzeugung, dass jedenfalls ein täglich bis zu dreimaliges Stoßlüften in einer Mietwohnung über jeweils zehn Minuten nicht überobligatorisch und dem Mieter unzumutbar sei. Das Gericht könne vor diesem Hintergrund weder feststellen, dass das eigene Lüftungsverhalten des Klägers unzumutbar sei noch dass das von ihm zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Wohnung verlangte Lüftungsverhalten überobligatorisch wäre.

Zunächst ist hierzu festzuhalten, dass die von dem Kläger gegenüber dem Sachverständigen angegebenen Lüftungsintervalle überobligat sind, da – wie der Sachverständige dies in seiner persönlichen Anhörung vor dem Amtsgericht ebenfalls erläutert hat – ein Querlüften stattgefunden hat (s.u.). Dies steht auch im Widerspruch zu dem Vorbringen des Klägers in I. Instanz. Dort hat er mit Schriftsatz vom 02. März 2015 auf S. 20 (Bl. 78 d.A.) vorgebracht, dass er am Tage zwei bis drei Mal täglich für jeweils zehn Minuten auf Stoß lüften würde. Abgesehen davon, dass es nach den Ausführungen des Sachverständigen bei dem zunächst angegebenen Querlüften im Wohnzimmer nicht zur Bildung von Schimmelpilz gekommen und daher die Aussage nicht zutreffend gewesen sein kann, ist in rechtlicher Hinsicht ein Querlüften für fünf bis zehn Minuten insbesondere im Winter nicht zumutbar.

Abweichend von der Ansicht des Amtsgerichts erachtet die Kammer auch lediglich ein täglich zweimaliges Stoßlüften am Tag von jeweils fünf bis zehn Minuten für zumutbar und von einem Mieter ohne Bestehen besonderer vertraglicher Vereinbarungen vertraglich geschuldet. Bei der Frage, was ein vertragswidriges Nutzungsverhalten ist, ist zu berücksichtigen, dass die Mietwohnung ein breites Spektrum an Lebensgewohnheiten zulassen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 232). Der Mieter muss daher nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen gleichgültig, ob er in einem Altbau oder in einem Neubau wohnt. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden (LG Hamburg, Urteil vom 26. September 1997, 311 S 88/96NJW-RR 1998, 1309; LG Konstanz, Urteil vom 10. Juni 1988, 1 S 1/88, LG München, Beschluss vom 16. März 1988, 14 S 17946/86, LG Hamburg, Urteil vom 01. Dezember 1987, 16 S 122/87WuM 1988, 353; LG Braunschweig, Urteil vom 10. Oktober 1985, 7 S 145/85WuM 1985, 26; LG München I, Urteil vom 07. Oktober 2015, 14 S 2969/15WuM 1985, 26; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 233). Zunächst ist davon auszugehen, dass sich eine Wohnung mit alltagsüblichem Lüftungsverhalten schimmelfrei halten lassen muss (LG Aurich, Urteil vom 09. Februar 2005, 2 T 51/05WuM 2005, 573). Voraussetzung dafür ist, dass sich das notwendige Verhalten in den üblichen Grenzen hält. Die klimatische Beschaffenheit der Mieträume muss so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55 % relativer Luftfeuchte gehalten werden können, ohne dass sich z.B. Schimmel bildet. Dazu muss zwei Mal tägliches Stoßlüften von ca. zehn Minuten bei einer Innentemperatur von – bis auf das Schlafzimmer – durchschnittlich 20° C ausreichen (vgl. Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 124). Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens. Für die Annahme einer Vertragspflichtverletzung bedarf es daher in einem derartigen Fall einer besonderen Vereinbarung (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19. Februar 2009, 915 C 515/08WuM 2009, 582; Lützenkirchen, a.a.O., § 535 Rn. 409). Ein zweimaliges Stoßlüften von fünf bis zehn Minuten am Tag, lässt sich in den üblichen Tagesablauf eines Mieters einbeziehen. Insoweit entspricht es auch der Üblichkeit, dass morgens nach dem Aufstehen und abends noch einmal gelüftet wird. So wird die von der Nacht und in einem zweiten Schritt die am Tag verbrauchte Luft abtransportiert. Zu diesen Zeiten wird der Mieter regelmäßig auch in der Mietwohnung anwesend sein, wohingegen er in dem dazwischenliegenden Zeitraum oftmals außer Haus sein wird, weil er beispielsweise seiner Arbeit nachgeht. Allerdings darf keine besondere Belüftungsart praktiziert werden müssen. Denn lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z.B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z.B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters (LG Kleve, Urteil vom 09. Januar 2003, 6 S 329/01WuM 2003, 142; Lützenkirchen a.a.O.). Solange keine besondere Lüftungsart praktiziert werden muss, muss der Vermieter grundsätzlich auf die Notwendigkeit und den Umfang des notwendigen Heizens und Lüftens nicht hinweisen. Dieses Wissen kann er als allgemein bekannt voraussetzen (AG Nürtingen, Urteil vom 09. Juni 2010, 42 C 1905/09MietRB 2011, 40; Lützenkirchen a.a.O.). Nach der Durchführung von Sanierungsarbeiten muss der Mieter aber auf notwendige Änderungen seines Wohnverhaltens hingewiesen werden, wenn der Vermieter sich erfolgreich gegen Gewährleistungsrechte verteidigen will (LG Neubrandenburg, Urteil vom 02. April 2002, 1 S 297/01WuM 2002, 309). Die Grenze der Zumutbarkeit ist überschritten bei täglich mehrfachem Stoßlüften und ein Halten der Raumtemperatur nicht unter 19° C auch in den Schlafräumen (LG Düsseldorf, Urteil vom 08. Oktober 1991, 24 S 82/91WuM 1992, 187 a.A. für Anzahl des Lüftens LG Frankfurt, Urteil vom 07. Februar 2012, 2-17 S 89/11, ZMR 2012, 55), ständiger Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C (AG Köln, Urteil vom 19. Januar 1988, 208 C 147/87WuM 1988, 358), bei Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen (LG Lüneburg, Urteil vom 22. November 2000, 6 S 70/00WuM 2001, 465), sowie Abrücken der Möbel von Außenwänden (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007, 4 S 62/06NJW 2007, 2499; LG Hamburg, Urteil vom 29. August 1997, 311 S 88/96WuM 2000, 329; LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 1988, 64 S 176/88, ZMR 1988, 464; LG Köln, Urteil vom 15. November 2000, 9 S 25/00WuM 2001, 604; AG Köpenick, Urteil vom 08. Februar 2001, 17 C 475/00MM 2002, 185). Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 235). Mangels anderweitiger Vereinbarung ist es für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufstellen zu dürfen. Entsteht durch das mangelnde Abrücken der Möbel von den Wänden dahinter Schimmelpilz, ist ein Mangel der Mietsache nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages auf die Notwendigkeit des Abrückens hingewiesen hat (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23. Dezember 2008, 9 C 14/08GE 2009, 331). Denn diese Tatsache kann nicht zur Allgemeinkenntnis gezählt werden. Auch eine besondere „Klimapflege“ unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, milder das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als „übliches“ Wohnverhalten von Mietern gefordert werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.).“