Sind bei vorgetäuschtem Eigenbedarf durch den Vermieter, d.h. bei einer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarfs, Umzukskosten, ein Mietdifferenzschaden zwischen der bisherigen/früheren Miete und der nunmehrigen Miete (nach Umzug) sowie die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses erstattungsfähig?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1222/18, Urteil vom 29.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3. wie folgt aus: „Im Übrigen scheitert der verfahrensgegenständliche Schadensersatzanspruch der Klagepartei aber auch daran, dass hier keine erstattungsfähigen Schadenspositionen geltend gemacht werden.

Der BGH hat im Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16 (WuM 2017, 342, ZMR 2017, 550) einige Grundsätze zu den erstattungsfähigen Schadenspositionen zum Ausdruck gebracht.

Hiernach sind insbesondere Umzugskosten, ein etwaiger Mietdifferenzschaden zwischen der bisherigen/früheren Miete und der nunmehrigen Miete (nach Umzug) sowie die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses erstattungsfähig.

Derartige Schadenspositionen werden hier aber nicht geltend gemacht, zumal die nunmehrige Miete der Kläger in Augsburg nicht über derjenigen für das Mietobjekt Beltweg 22 liegt.

Soweit die Klagepartei meint, dass der Umstand, in München wohnhaft zu sein, einem Vermögenswert nahe komme, kann dem – jedenfalls in schadensrechtlicher Hinsicht – nicht gefolgt werden.

Es besteht auch keine Grundlage dafür, die Annahme eines Schadens nach §§249 ff. BGB darauf zu stützen, dass die bisherige Miete eines gekündigten/beendeten Mietverhältnis der behaupteten Neuvermietungsmiete für ein vergleichbares Objekt gegenübergestellt wird. Denn insoweit realisiert sich auf der Seite eines Mieters per se kein erkennbarer Schaden i.S. eines Vermögensabflusses.

Es bedarf daher keiner näheren Begründung, dass die ortsübliche Miete für ein vergleichbares Objekt – zumal unter Berücksichtigung des Münchener Mietspiegels 2017 – nicht bei 2.135,00 Euro (bei einer Wohnungsgröße von 97 m² entspräche dies einer Miete von 22,00 Euro/m², bei 95,22 m² läge die Miete pro m² sich sogar noch höher) liegen wird.

Es bedarf auch keiner Entscheidung dazu, ob es vertretbar ist, der Schadensberechnung den Zeitraum von 10 Jahren zugrunde zu legen. Dieser Gesichtspunkt ist in der mietrechtlichen Rechtsprechung nach wie vor weitgehend ungeklärt.

Nach alledem würde der klagegegenständliche Schadensersatzanspruch auch der Höhe nach nicht in Betracht kommen.“

Trifft den Vermieter, der den zur Grundlage der Kündigung gemachten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des behaupteten Bedarfs?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1222/18, Urteil vom 29.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. wie folgt aus: „Beweisfälligkeit der Kläger hinsichtlich der Behauptung vorgetäuschten Eigenbedarfs

Selbst wenn man vorliegend nicht von einem konkludenten Verzicht auf Schadensersatzansprüche ausgehen würde, könnte der Klage nicht stattgegeben werden.

Denn die Kläger sind hinsichtlich ihrer Behauptung vorgetäuschten Eigenbedarfs beweisfällig geblieben.

Insoweit ist zunächst klarzustellen, dass das Gericht die volle diesbezügliche Beweislast bei der Klagepartei sieht. Eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast des Vermieters, hier also des Beklagten, kann dagegen nicht angenommen werden.

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16 (WuM 2017, 342, ZMR 2017, 550) entschieden, dass den Vermieter, der den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf (in der Entscheidung handelte es sich um „Betriebsbedarf“ i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB) nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des behaupteten Bedarfs trifft. Setzt der Vermieter den angeblichen Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, NJW 1997, 2377; BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 3 b cc; BGH, Beschl. vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15, MDR 2017, 21 Rdn. 25).

Die in diesem Urteil des BGH niedergelegten Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast bei vorgetäuschtem Eigenbedarf sind auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen.

Denn anders als im vorgenannten Fall geht es hier nicht um eine unter Vorspiegelung falscher Tatsachen ausgesprochene Kündigung wegen Betriebs- oder Eigenbedarfs des Vermieters.

Es wird nicht verkannt, dass auch im Rahmen des Abschlusses eines Mietaufhebungsvertrags oder bei einer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen in einen Mietvertrag aufgenommenen Befristung nach § 575 BGB ein hinreichendes Täuschungselement vorliegen kann.

All diese Fallgruppen haben aber gemeinsam, dass der Vermieter unstreitig durch eine konkrete Handlung zum Ausdruck gebracht hat, dass eine Bedarfslage bestehe, die ihn dazu veranlasse, das Mietverhältnis zu beenden bzw. enden zu lassen.

Im hier zu entscheidenden Fall ist zwischen den Parteien aber bereits streitig, ob der Beklagte jemals „Eigenbedarf angemeldet“ hat. Anders gewendet: Die Behauptung, dass der Vermieter einen Selbst- oder Fremdnutzungswillen (hier ein Fremdnutzungswille seitens des Vaters des Beklagten) geltend gemacht habe, ist zwischen den Parteien vorliegend bereits streitig, zumal sich in der schriftlichen Mietaufhebungsvereinbarung keinerlei diesbezügliche Anhaltspunkte finden.

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass überhaupt ein Selbst- oder Fremdnutzungswille (ernstlich und konkret) behauptet wurde, trifft jedoch den Mieter, der den (ehemaligen) Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt.

Dabei reicht nach Überzeugung des Gerichts eine bloße allgemein gehaltene, vage Andeutung einer möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt entstehenden Bedarfslage grundsätzlich nicht aus.

Unschädlich ist also vorliegend, dass der Beklagte im Gespräch jedenfalls angedeutet hat, dass sein Vater möglicherweise irgendwann nach München zurückkehren und ggf. in die Wohnung einziehen wolle.

Soweit der Kläger darüber hinausgehende Behauptungen des Beklagten hinsichtlich eines Eigenbedarfs vorgebracht hat, ist er beweisfällig geblieben.

Dies gilt sowohl hinsichtlich der Gespräche der Klagepartei mit dem Beklagten im Seehaus und in der verfahrensgegenständlichen Wohnung bei Rückgabe des Mietobjekts als auch für die Telefonate zwischen dem Kläger zu 1) und dem Beklagten.

Denn es stehen für keines der Gespräche Zeugen zur Verfügung, die währenddessen anwesend waren und damit den Gesprächsinhalt und -verlauf wiederzugeben in der Lage wären.

Die ausführliche Anhörung der beiden Kläger einerseits sowie des Beklagten andererseits vermochte diese maßgeblichen Gesichtspunkte nicht zu erhellen. Es ist insoweit von einem non liquet auszugehen, das zu Lasten der beweisbelasteten Klagepartei geht.

Dass der Kläger zu 1) Rechtsrat bei zwei Rechtsanwälten eingeholt haben soll und sich zudem an zwei ehemalige Kollegen gewandt habe, kann durchaus als wahr unterstellt werden. Denn keiner dieser Zeugen war – wie ausgeführt – bei den Gesprächen und Vertragsverhandlungen zwischen der Klage- und der Beklagtenpartei anwesend. Die Zeugen könnten mithin nur dazu aussagen, was ihnen der Kläger zu 1) hierüber mitgeteilt hat. Über die konkreten Worte des Beklagten gegenüber der Klagepartei – und auf diese käme es maßgeblich an – könnten die Zeugen aus eigener Wahrnehmung nichts sagen.

Auch die Zeugen Uttenthaler (Maklerin der Kreissparkasse) und die frühere Vermieterin der Klagepartei hätten den Gesprächsinhalt zwischen den Parteien nicht aufklären können.

Denn eine (zeitlich gänzlich unklare) etwaige Bereitschaft der Klagepartei, das Mietverhältnis mit der Rechtsvorgängerin des Beklagten aufzulösen hätte nicht bewiesen, was zwischen der Klage- und der Beklagtenpartei abgesprochen war.

Dies gilt auch für die Vernehmung der Maklerin der Kreissparkasse.

Den diesbezüglichen Zeugeneinvernahmen hätte der Charakter eines Ausforschungsbeweises angehaftet. Sie hätten allenfalls unzureichende Indizien liefern können.“

Ist in der Zustimmung des Mieters, wenn sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer substantiellen Gegenleistung, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung verpflichtet, ein bedeutsamer Umstand für das Vorliegen eines Verzichtswillen und damit für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs zu sehen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1222/18, Urteil vom 29.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Ein Schadensersatzanspruch scheidet vorliegend aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen aus. Er ergibt sich weder aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag sowie der Mietaufhebungsvereinbarung noch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder unter dem Gesichtspunkt der Anfechtung des Mietaufhebungsvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB.

1. Ausschluss von Schadensersatzansprüchen aufgrund der Mietaufhebungsvereinbarung vom 03./08.03.2016

Es ist vorliegend bereits von einem Ausschluss von Schadensersatzansprüchen wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs aufgrund eines stillschweigenden Verzichts hierauf seitens der Kläger im Rahmen der Mietaufhebungsvereinbarung vom 03./08.03.2016 auszugehen.

Der Vermieter ist u.a. im Falle des Vortäuschens von (Eigen-)Bedarf dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. namentlich BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 =MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 BGH, Urteile vom 8. April 2009 – VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rdn. 11 m.w.Nachw. vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11; Beschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rdn. 3).

Ob ein Räumungsvergleich oder ein Mietaufhebungsvertrag den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung der jeweiligen Vereinbarung und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit der Vereinbarung auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (vgl. wiederum BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 in Fortführung von BGH, Beschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 343/10a.a.O.).

An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind nach der Rechtsprechung des BGH strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 =NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 im Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21. November 2006 – VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rdn. 9; vom 26. Oktober 2009, II ZR 222/08, NJW 2010, 64Rdn. 18; vom 18. September 2012 – II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rdn. 22; vom 22. April 2015 IV ZR 504/14).

Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen.

Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 –VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 in Fortführung von BGH, Urteile vom 11. Oktober 2000 – VIII ZR 276/99; vom 20. September 2006 – VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rdn. 22; Beschluss vom 19. September 2006 – X ZR 49/05).

Dies ist hier der Fall.

Die vom BGH für den Abschluss eines Räumungsvergleichs nach vermieterseitiger Eigenbedarfskündigung postulierten Grundsätze sind – schon aus Gründen effizienten Mieterschutzes – nach Überzeugung des Gerichts auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar.

Gegen einen konkludenten Verzicht spricht vorliegend zwar, dass kein größeres Entgegenkommen des Beklagten in Bezug auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses anzunehmen ist.

Nach Ziff. 1 der Aufhebungsvereinbarung war grundsätzlich eine Beendigung des (langjährigen) Mietverhältnisses zum 31.12.2016 vorgesehen. Da der Vertrag auf den 03./08.03.2016 datiert ist, liegt hier ein annähernder Gleichlauf zur ordentlichen Kündigungsfrist von 9 Monaten nach § 573 c Abs. 1 BGB vor.

Über die gesetzliche Regelung hinausgehende Rechte wurden der Klagepartei in diesem Punkt also nicht eingeräumt. Andererseits wusste die Klagepartei – anders als dies im Regelfall bei einer vermieterseitigen Kündigung der Fall sein wird – schon seit Monaten von der Absicht des Beklagten, das Mietverhältnis aufzuheben. Sie konnte sich daher bereits auf einen etwaigen Umzug einstellen und vorbereiten sowie Maßnahmen zur Wohnungssuche veranlassen.

Die Vereinbarung, dass Schönheitsreparaturen nicht geschuldet sind (Ziff. 3 des Vertrags vom 03./08.03.2016), wird ebenfalls eher nicht als maßgebliches Entgegenkommen einzustufen sein, zumal über die Wirksamkeit einer etwaigen Schönheitsreparaturklausel keine Erkenntnisse bestehen, Klauseln in Altverträgen regelmäßig unwirksam sind und es sich hierbei nach den Erfahrungen des Gerichts um ein nicht unübliches Zugeständnis von Vermietern im Rahmen einer Vereinbarung über die Beendigung von Mietverhältnissen handelt. Andererseits können auch die Rechtssicherheit und -klarheit dahingehend, dass vom Mieter Schönheitsreparaturen sicher nicht verlangt werden, aus Mietersicht zumindest als positiver Aspekt gewertet werden.

Die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit kurzer Vorankündigungsfrist vorzeitig zu beenden, räumt dem Mieter zwar ein deutlich erhöhtes Maß an Flexibilität ein und ist daher durchaus auch im Interesse des Mieters, der auf diese Weise i.d.R. finanziell belastende Doppelzahlungen für ein neu abzuschließendes Mietverhältnis und das (vorübergehend noch parallel laufende) bisherige Mietverhältnis wird vermeiden können.

Andererseits liegt die frühzeitige (Rück-)Erlangung des Besitzes am Mietobjekt grundsätzlich gerade auch im Interesse des Vermieters. Auch in dieser vertraglichen Vereinbarung wird daher kein besonders großes vermieterseitiges Entgegenkommen gesehen werden können.

Klauseln dieser Art werden aus Sicht des Gerichts daher gerade auch in Räumungsvergleichen nahezu standardmäßig vereinbart.

Die verkürzte Kautionsabrechnungsfrist von 4 Wochen (statt der üblichen 3-6 Monate, vgl. Palandt-Weidenkaff, 2018, Einf v § 535 BGB Rdn. 126; Schmidt-Futterer/Blank 2017, § 551 Rdn. 97) stellt aus Sicht des Mieters ebenfalls einen positiven Aspekt dar, weil sie die finanziellen Belastungen im Zusammenhang mit einem Umzug oftmals abmildern wird. Denn der angelegte Kautionsbetrag kann hierdurch frühzeitig an den Mieter zurückfließen und von diesem bspw. für die neue Kaution, die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen, die Umzugskosten oder für sonstige Ausgaben im Kontext eines Wohnungswechsels verwendet werden. Allerdings ist auch eine solche Vereinbarung keineswegs ungewöhnlich.

Das Gericht wertet dagegen die vorliegende Abstandszahlung als namhaft und somit als erhebliches Indiz für einen Verzichtswillen der Kläger.

Dabei wird nicht verkannt, dass der Mietvertrag, in den der Beklagte nach § 566BGB eintrat, in erhöhtem Maße mieterfreundlich ausgestaltet war.

Es dürfte daher durchaus ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Beklagten daran bestanden haben, sich von diesem Mietverhältnis alsbald zu lösen. Denn es ist gerichts- und wohl auch allgemein bekannt, dass Wohnungen ohne – zumal nicht vermieterfreundliche – mietvertragliche Bindung im Falle einer Veräußerung einen höheren Verkaufserlös zu erzielen geeignet sind, als Wohnungen mit einer – zumal nicht vermieterfreundlichen – mietvertraglichen Bindung.

Es wird daher – gerade in Anbetracht des überaus angespannten Immobilienmarktes in der Landeshauptstadt München – bei realitätsnaher Betrachtung davon auszugehen sein, dass grundsätzlich eine erhöhte Bereitschaft besteht, Abstandszahlungen zu leisten, um einen Mieter einvernehmlich zum Auszug zu bewegen und damit die Grundlage für eine wirtschaftlich lukrative Weiterveräußerung/anschließende Neuvermietung (ggf. nach Sanierung) zu schaffen. Eine Abstandszahlung – ggf. auch in namhafter Höhe – wird vor diesem Hintergrund in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in eingeschränkterem Maße als Indiz eines Verzichts auf Schadensersatzansprüche ausgelegt werden können, als dies in weniger umkämpften Immobilienmärkten der Fall sein wird.

Es wird auch nicht verkannt, dass das durch den Aufhebungsvertrag zu beendende Mietverhältnis unzweifelhaft als langjährig zu bezeichnen ist. Je länger Mietverhältnisse angedauert haben, desto höher wird im Allgemeinen die berechtigte mieterseitige Erwartung in Bezug auf die Summe einer etwaigen Abstandszahlung/Umzugskostenbeihilfe sein.

Zu berücksichtigen ist auch, dass die Abstandszahlung zwar bis auf 24.500,00 Euro gestaffelt ansteigen sollte (Ziff. 5), dies jedoch gleichzeitig mit einer Verkürzung der Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verbunden war. Zudem sollte die Abstandszahlung sogar vollständig entfallen und hätte in der bereits gezahlten Höhe von 15.000,00 Euro (nebst Zinsen) zurückgezahlt werden müssen, sofern der späteste Räumungs- und Herausgabetermin zum 31.12.2016 nicht eingehalten worden wäre, was mit einem gewissen Risiko der Mieterseite einherging.

Andererseits sollte bereits spätestens 14 Tage nach Abschluss der Mietaufhebungsvereinbarung ein Betrag von 15.000,00 Euro an die Mieter gezahlt werden, was in Bezug auf die Gegenleistung in Form der Räumung und Herausgabe eine erhebliche Vorleistung des Vermieters darstellte. Gerade in Relation zur Höhe der Miete von insgesamt 1.208,00 Euro ist bereits der Betrag von 15.000,00 Euro als durchaus namhaft zu bezeichnen. Denn er ging über die Höhe einer Jahresmiete hinaus. Noch deutlicher wird das Verhältnis von Miete und Abstandszahlung – und damit der Charakter der Namhaftigkeit der Abstandszahlung – wenn man den gezahlten Betrag von 21.000,00 Euro bzw. den maximal vereinbarten Betrag von 24.500,00 Euro betrachtet, da dieser mehr als 17 bzw. mehr als 20 Monatsmieten ausmachte.

Auch die Gesamtschau aller vermieterseitigen Zugeständnisse trägt hier die Annahme eines Verzichtswillens.

Anzuführen ist vorliegend die namhafte Abstandszahlung, die vom Vermieter zum weit überwiegenden Teil bereits vorab zu zahlen war, der Verzicht auf Schönheitsreparaturen bzw. die diesbezügliche klarstellende Regelung, das Recht zur kurzfristigen Rückgabe des Mietobjekts bei vorzeitiger Beendigung der Verpflichtung zur Zahlung von Miete und die deutlich verkürzte Kautionsabrechnungsfrist.

Bereits aus rechtlichen Gründen scheidet hier also ein Schadensersatzanspruch der Kläger aus.“

Entspricht es pflichtgemäß ausgeübtem Aussetzungsermessen, wenn ein Gericht analog § 148 ZPO einen Rechtsstreit bis zu einer Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse aussetzt, sofern die §§ 556d ff. BGB für den Ausgang des Rechtsstreits entscheidungserheblich sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 66/18, Beschluss vom 07.06.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die gemäß §§ 252, 567 ff. ZPO zulässige und gemäß § 568Satz 2 Nr. 1 ZPO der Kammer zur Entscheidung übertragene sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den Rechtsstreit zu Recht ausgesetzt.

Die Aussetzung eines Rechtsstreits ist in analoger Anwendung von § 148 ZPO zulässig, wenn hinsichtlich eines entscheidungserheblichen Gesetzes ein konkretes Normenkontrollverfahren vor dem BVerfG anhängig ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8. Oktober 2003 – 2 BvR 1309/03, NJW 2004, 501, 502; Stadler, in: Musielak, ZPO, 14. Aufl. 2017, § 148 Rz. 16 m.w.N.). Der Aussetzungsbeschluss ist allerdings nur dann ermessensfehlerfrei, wenn die Verfassungsgemäßheit des Gesetzes für den iudex a quo tatsächlich entscheidungserheblich ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25. März 1998 – VIII ZR 337/97, NJW 1998, 1957). Deshalb müssen dessen Ausführungen erkennen lassen, dass er das ihm eingeräumte Aussetzungsermessen pflichtgemäß ausgeübt hat und es – unter Zugrundelegung seiner Rechtsauffassung – im Ergebnis tatsächlich auf die Verfassungsgemäßheit des vom BVerfG zu überprüfenden Gesetzes ankommt (vgl. Kammer, Beschluss vom 1. März 2018 –67 T 20/18, GE 2018, 461, juris Tz. 6).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Aussetzungsentscheidung des Amtsgericht ermessensfehlerfrei erfolgt:

Bei dem BVerfG sind – auf zwei Vorlagebeschlüsse der Kammer vom 7. Dezember 2017 (67 S 218/17, NZM 2018, 118) und 12. April 2018 (67 S 328/17, BeckRS 2018, 9562) – derzeit zumindest zwei die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse betreffende Normenkontrollverfahren anhängig; es ist nicht nur nicht auszuschließen, sondern überwiegend wahrscheinlich, dass die Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB zukünftig zum Gegenstand weiterer konkreter Normenkontrollverfahren und Individualverfassungsbeschwerden erhoben werden wird. Davon ausgehend hat die vom Amtsgericht getroffene Entscheidung dem in § 148 ZPO verfahrensrechtlich verkörperten Gedanken der Prozessökonomie ermessensfehlerfrei zur Geltung verholfen. Denn die Aussetzung eines fachgerichtlichen Verfahrens in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO dient im streitgegenständlichen Kontext dem Grundsatz des wirkungsvollen Rechtsschutzes in doppelter Hinsicht (vgl. BVerfG, a.a.O.). Zum einen sind die Instanzgerichte davon befreit, selbst eine umfassende und aufwändige Prüfung der verfassungsrechtlichen Fragestellungen vorzunehmen, die sich nicht nur auf den von der Kammer angenommenen Verstoß gegen die Art.80 Abs. 1 Satz 2, 3 Abs. 1 GG, sondern im Falle der vom Gericht bejahten Verfassungsgemäßheit auch auf eine Vereinbarkeit der §§ 556d ff. BGB mit Art. 2und 14 GG erstrecken müsste, die wiederum – mit gewichtigen Gründen – von Teilen der Literatur verneint wird (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 12, 25; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, 193 ff.). Zum anderen aber wird das BVerfG von weiteren Vorlageverfahren frei gehalten, wodurch sich die Geschäftslast des Gerichts nicht erhöht und eine spätere förmliche Bescheidung der Parallelverfahren entfällt. Hinter diesen im Ergebnis auch den Parteien dieses Rechtsstreits zu Gute kommenden Vorteilen treten die Nachteile einer womöglichen – allerdings nicht zwingenden – Verzögerung des konkreten Rechtsstreits bis zu einer verbindlichen Entscheidung des BVerfG zurück (vgl. BVerfG, a.a.O.).

Schließlich hat das Amtsgericht in seinem ausführlich begründeten Aussetzungsbeschluss auch dargetan, aus welchen Gründen es die Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB im hiesigen Rechtsstreit für entscheidungserheblich erachtet. Damit ist es den für die Überprüfung der pflichtgemäßen Ausübung seines Aussetzungsermessens durch das Beschwerdegericht unerlässlichen Formalanforderungen in jeder Hinsicht gerecht geworden (vgl. Kammer, Beschluss vom 1. März 2018 – 67 T 20/18, GE 2018, 461, juris Tz. 6). Die materielle Richtigkeit der vom Amtsgericht zu Grunde gelegten Rechtsauffassung kann dahinstehen, da diese der Beurteilung des Beschwerdegerichts im Rahmen des § 252 ZPO entzogen ist (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2017, § 252 Rz. 3 m.w.N.).“

Müssen Personen gem. § 563 Abs. 1 und 2 BGB beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt bzw. in diesem gelebt haben?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 103/17, Urteil vom 16.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 985 BGB, der Beklagte blieb für ein behauptetes Recht zum Besitz im Rahmen des Eintritts in das mit der verstorbenen Mutter T… D… bestehende Mietverhältnis, § 563 Abs. 2 BGB, mangels hinreichend substantiierter Tatsachenbehauptungen beweisfällig.

Zwar ist an die Beantwortung der Frage, ob ein im Haushalt des verstorbenen Mieters lebendes eigenes Kind in das Mietverhältnis eingetreten ist, keine überspannten Anforderungen zu stellen, es reicht vielmehr aus, wenn das Kind in dessen Haushalt gelebt hat, während sonstige Angehörige den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben müssen ( BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14 m.w.N.). Dabei müssen die Personen gem. § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Pauschale Behauptungen reichen indes hierzu nicht, es müssen vielmehr hinreichend Indizien vorgetragen werden, unerträgliche Nachforschungen in der Intimsphäre sind aber nicht veranlasst (Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 17.04.2013 – 23 C 10824/12). Die Darlegungslast ist indes im Hinblick auf das Alter eines Kindes in gewissem Umfang gesteigert, auch soweit lediglich das Erfordernis des bloßen Zusammenlebens im gemeinsamen Haushalt erforderlich ist (Streyl Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015 RN 38 § 563 BGB). Das Leben im gemeinsamen Haushalt bei Kindern muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters noch bestehen, allerdings kann das Eintrittsrecht der Kinder dadurch verloren gehen, wenn sie ausgezogen sind, denn dies stellt grundsätzlich das Ende des Lebens im gemeinsamen Haushalt dar. Soweit der Beklagte das Zusammenleben im gemeinsamen Haushalt behauptet, so fehlt es an substantiierter Darlegung hierzu. Entsprechend den allgemeinen Regeln muss derjenige, der Rechtsfolgen aus einem Eintritt herleiten will, die Voraussetzungen des Eintritts darlegen und beweisen. Personen gem. § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB müssen also beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt bzw. in diesem gelebt haben. Pauschale Behauptungen hierzu reichen nicht, es müssen vielmehr hinreichende Indizien vorgetragen werden, um subsummieren zu können. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Beklagte einerseits behauptet, seit 2004, hingegen im weiteren Schriftsatz seit 2006 im gemeinsamen Haushalt in dem streitgegenständlichen Wohnraum gelebt zu haben. Angesichts des vorgelegten Mietvertrages hinsichtlich einer Wohnung in der W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main, für die Leistungen nach dem SGB II bewilligt worden sind nachdem der Beklagte zuvor in der F…-Straße 15 in 6… Frankfurt wohnhaft gewesen ist, sind vorliegend höhere Anforderungen an die Substantiierungslast zu stellen. Dies vorliegend deshalb, da nach einer Gewerbeummeldung (wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 53 der Akten verwiesen wird) dort einerseits die Anschrift der Wohnung mit W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main und der Grund der Ummeldung die Änderung der Wohnanschrift genannt ist bei einer Betriebsstätte in der F…straße 3 in 6… Mannheim, insbesondere auch bei Beantragung von Leistungen beim Jobcenter Frankfurt am 21.12.2016. So hatte der Beklagte einerseits behauptet, ununterbrochen im gemeinsamen Haushalt mit der mittlerweile verstorbenen Mutter T… D… in Frankenthal gelebt zu haben andererseits werden unterschiedliche Wohnanschriften auch gegenüber Behörden genannt sind. Daher ist der Beklagte gehalten, hinreichend substantiiert dazu vorzutragen, wann er erneut in die Wohnung M…straße 1a zurückgezogen sein will und weshalb der Auszug aus dieser Wohnung ein vorübergehender gewesen sein soll.

Unabhängig davon ist daneben die Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB wirksam, denn der Vermieter kann dem Eintretenden außerordentlich fristgerecht kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden vorliegt. Dabei ist regelmäßig die fehlende oder gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden ein wichtiger Grund, da § 563 Abs. 4 verhindern will, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausgesetzt sehen muss (Amtsgericht München, Urteil vom 18.08.2016 –432 C 9516/16). Auch soweit für die Wohnung in der W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main das hierfür zuständige Jobcenter Frankfurt am Main Mietzinszahlungen bewilligt hat, so steht dies dem nicht entgegen, denn einerseits besteht die Gefahr einer Sperre für Leistungen nach dem SGB II, andererseits erscheint ausgeschlossen, dass das Jobcenter die Mietzinszahlungen für 2 Wohnungen bewilligt.

Auch soweit der Beklagte die Vorlage einer fehlenden Vollmacht bzgl. des Kündigungsschreibens vom 15.03.2017 rügt, fehlt es an einer ordnungsgemäßen Zurückweisung der Kündigungserklärung, § 174BGB. Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, wie vorliegend die Kündigungserklärung, dann unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. In seinem Schreiben vom 04.04.2017 weist der Beklagte jedoch lediglich die Kündigung selbst zurück, da er behauptet, in rechtlich zulässiger Weise sich in der streitgegenständlichen Wohnung aufzuhalten, er rügt indes nicht die fehlende Vollmacht. Eine solche Rüge wird erst in der Klageerwiderungsschrift vom 07.06.207 erhoben, sodass es nach den Gesamtumständen an der Unverzüglichkeit auch unter Berücksichtigung einer vorherigen Einholung von Rechtsrat fehlt. Nach dem Vorgenannten vermochte der Beklagte ein Recht zum Besitz gem. § 986 ZPO mangels hinreichend substantiierter Darlegungen nicht zu beweisen, sodass er zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietsache zu verurteilen ist.“

Ist eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen, wenn ein Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt hat, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 283/17, Beschluss vom 12.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Berufung wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

Das Berufungsgericht ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht (dennoch) geboten ist.

Zur Begründung wird zunächst auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 01. Februar 2018 Bezug genommen. Die Stellungnahme der Beklagten vom 20. Februar 2018 führt nicht dazu, dass die Erfolgsaussichten nunmehr günstiger zu bewerten wären. Insoweit ist ergänzend auszuführen:

Bei den streitgegenständlichen Baumaßnahmen handelt es sich nicht um solche, die im Sinne des §§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB a.F. „… nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen…“. Nur für solche im Hinweisbeschluss als Bagatelle-Maßnahmen bezeichneten Arbeiten könnte es nach der Überleitungsvorschrift darauf ankommen, ob die Ausführung der Arbeiten vor dem 1.5.2013 begonnen hat. Einen anderslautenden Eindruck erweckt die Beklagte im Schriftsatz vom 20.2.2018 allein dadurch, dass sie in sinnentstellender Weise den gesetzlichen Wortlaut nur auszugsweise zitiert.

Art. 229 § 29 EGBGB stellt unmissverständlich in Ziffer 1 auf den Zugang einer Modernisierungsmitteilung, und nur in Ziffer 2 auf den tatsächlichen Beginn von Arbeiten ab. Letzteres ist allerdings nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nur für Maßnahmen nach der alten Fassung des Gesetzes entscheidend, „… auf die § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB (…) anzuwenden ist mithin nur für die hier nicht vorliegenden Bagatelle-Maßnahmen.

Im Übrigen hat die Kammer zur Kenntnis genommen, dass die Beklagte abweichende rechtliche Zusammenhänge für gegeben und andere Rechtsansichten für vorzugswürdig hält, als die Kammer sie bereits ausgeführt hat. Nach Überprüfung der angeführten Auffassungen hält die Kammer aber an den unverändert vorzugswürdigen Einschätzungen fest, die im Hinweisbeschluss vom 01.02.2018 detailliert dargestellt und erläutert worden sind.“

Stellen Bohrungen in die Glasleisten der Fenster eine Substanzverletzung dar und sind nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch zuzurechnen?

Die Antwort des Amtsgerichts Witten (AG Witten – 2 C 684/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Witten in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Der Beklagte hat gegen den Kläger zu 2) einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 383,90 EUR gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen der beschädigten Glasleisten der Fenster.

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Mietverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

a) Der Kläger zu 2) hat seine Nebenpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB verletzt. Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten. Dem Mietverhältnis immanent ist die Pflicht des Mieters die Mitsache pfleglich zu behandeln. Dieser Pflicht ist der Kläger zu 2) nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Die Bohrungen in die Glasleisten der Fenster stellen eine Substanzverletzung dar (AG Spandau, Urteil vom 26.10.2007 – Az. 3b C 715/06).

b) Der Kläger zu 2) hat die Pflichtverletzung auf Grund fahrlässigen Verhaltens zu vertreten. Der Schuldner hat gemäß § 276 Abs. 1 Alt. 2 BGB Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, § 276 Abs. 2 BGB. Auch für den Laien ist erkennbar, dass die Substanz der Fenster durch das Anbohren an sensiblen Stellen beschädigt wird und die Bohrlöcher nicht ohne Weiteres wieder verschlossen werden können (AG Spandau, Urteil vom 26.10.2007 – Az. 3b C 715/06). Das Anbohren von vier Fenstern an jeweils vier Stellen fällt auch nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch gemäß § 538 BGB. Danach hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Bohrlöcher an Gegenständen sind anders als gewöhnliche Dübellöcher in vertretbarer Anzahl nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch zuzurechnen (Schmidt-Futterer/Langrenberg, 13. Aufl. 2017, § 538 BGB Rn. 49 f.).

c) Die Pflichtverletzung ist rechtswidrig. Insbesondere hat der Beklagte nicht seine Einwilligung in das Anbohren der Fenster erklärt. Die Einwilligung ist die vorherige Zustimmung (§ 183 S. 1 BGB) zu der vorzunehmenden Handlung, welche im Fall des Schadensersatzes die Rechtswidrigkeit entfallen lässt. Der für das Vorliegen einer Einwilligung des Beklagten darlegungs- und beweisbelastete Kläger zu 2) konnte den entsprechenden Nachweis nicht führen. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts fest auf Grund des Ergebnisses der uneidlichen Zeugenvernehmungen. Nach dem in § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO normierten Grundsatz der freien Beweiswürdigung ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die danach erforderliche Überzeugung des Richters gebietet keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, es reicht vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit aus, der vernünftigen Zweifeln Schweigen gebietet (BGH, Urteil 17.02.1970 – Az. III ZR 139/67; Urteil vom 28.01.2003 – Az. VI ZR 139/02 ). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Der Zeuge Jörn K3 hat bekundet, er könne sich nicht genau an die Person erinnern, welche bei der Montage der Plissees in der Wohnung gewesen sei. Insbesondere konnte er nicht mehr genau sagen, ob die Person der Beklagte gewesen sei.

Das Gericht hat keine Bedenken an der glaubhaften Aussage des glaubwürdigen Zeugen. Der Zeuge, der sich an viele Details der Montage und Demontage der Plissees noch erinnern konnte, gab gleichzeitig Erinnerungslücken zu.

d) Es ist ein Schaden in Höhe von 383,90 EUR entstanden.

Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden ist und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, § 287 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Vorschrift verzichtet für bestimmte Anspruchsvoraussetzungen, die nicht den Grund, sondern den Umfang der Haftung betreffen, auf das Erfordernis des Wahrheitsbeweises nach § 286 ZPO. Der Richter darf Wahrscheinlichkeitsbetrachtungen anstellen und zu Schätzungen greifen. Ob und wie er Beweis erhebt, steht in seinem Ermessen. Das Gericht soll die Schadenshöhe frei schätzen, wobei in Kauf genommen wird, dass die richterliche Schätzung mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt. Die Schätzung ist jedoch dann unzulässig, wenn sie mangels greifbarer, vom Kläger vorzutragender Anhaltspunkte „völlig in der Luft hängen“ würde (Zöller/Greger, 32. Aufl. 2018, § 287 ZPO Rn. 1 f., 4).

Die Schätzung orientiert sich an den vorgelegten Rechnungen der M. H. und L. H. GbR sowie der Firma P.“

Kann der Berliner Mietspiegel 2017 zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 10 C 507/17, Urteil vom 31.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Berliner Mietspiegel anwendbar. Das Gericht hält auch in Kenntnis der hierzu kontrovers geäußerten Rechtsauffassungen den Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für anwendbar. Die von der Klägerin angeführten Argumente vermögen nicht zu überzeugen. Zumindest wäre der Mietspiegel als Schätzgrundlage gem. § 278 ZPO anzuwenden.“

Ist die „Mietpreisbremsenvorschrift“ des § 556d BGB verfassungswidrig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 328/17, Beschluss vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Kammer ist davon überzeugt, dass § 556d BGB verfassungswidrig ist.

Sie lässt dabei weiter dahinstehen, ob die Vorschrift mit den Art. 2 Abs. 1 und Art. 14 GG unvereinbar und bereits deshalb verfassungswidrig ist (so Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 12, 25; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, 193 ff.).

§ 556d BGB verstößt zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und Art.3 Abs. 1 GG. Sie nimmt insoweit Bezug auf ihren Vorlagebeschluss vom 7. Dezember 2017 (67 S 218/17, WuM 2018, 74) und macht dessen Begründung auch zum Gegenstand der hiesigen Vorlage, ohne dass dadurch die Zulässigkeit der Vorlage gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG berührt würde (vgl. BVerfG, Beschluss vom 9. März 1994 – 2 BvL 43/92, BVerfGE 90, 145, Rz. 108). An ihrer Überzeugung hält die Kammer auch angesichts der im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts und vereinzelt in der Literatur geäußerten Kritik einschränkungslos fest.

Bei § 556d BGB handelt es sich um eine mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und 3 Abs. 1 GG unvereinbare Inkraftsetzungsermächtigung, die den Landesregierungen als Verordnungsadressaten auch bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des §556d Abs. 2 Satz 1 BGB vollständige politische Entscheidungsfreiheit zum Verordnungserlass einräumt. Eine derart weit gefasste Delegation des Bundesgesetzgebers ist aber nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BVerfG unzulässig und damit verfassungswidrig (vgl. Kammer, a.a.O., m.w.N.).

Einer verfassungskonformen Auslegung ist § 556d BGB insoweit aufgrund seines unmissverständlichen Wortlauts und der ebenso eindeutigen Gesetzesbegründung nicht zugänglich (vgl. Kammer, a.a.O.). Es handelt sich bei den §§ 556d ff. BGB auch um keine „Akut-Maßnahme“, die eine verfassungskonforme Auslegung im Sinne einer vom Gesetzgeber getroffenen „Programmentscheidung“ gegen den ausdrücklichen Wortlaut der Norm und den in der Gesetzesbegründung zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers rechtfertigen würde (a.A. Hamer/Schuldt, a.a.O.). Denn der Gesetzgeber hat den Landesregierungen in Kenntnis regional zum Teil bereits entgleister Wohnungsmärkte für einen – in ihr politisches Belieben – gestellten Verordnungserlass gemäß § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB ab Inkraftreten des Gesetzes am 1. Juni 2015 einen Zeitraum von über fünfeinhalb Jahren bis zum 31. Dezember 2020 zugebilligt. Ein derartig weit gefasster Umsetzungszeitraum, nach dessen fruchtlosem Ablauf der Erlass einer Verordnung den Landesregierungen sogar untersagt ist (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29), stellt das Gegenteil einer auf sofortige Umsetzung durch den Verordnungsgeber gerichteten und diesen verpflichtenden „Akut-Maßnahme“ dar. Das entspricht dem zutreffenden Gesetzesverständnis mehrerer Bundesländer, deren Landesregierungen trotz zumindest nicht auszuschließender Anspannung einzelner kommunaler Wohnungsmärkte weiterhin davon absehen, die bundesgesetzliche Ermächtigung in §556d Abs. 2 Satz 1 BGB im Verordnungswege umzusetzen oder sich sogar dazu entschlossen haben, bereits erlassene Verordnungen aus politischen Gründen wieder aufzuheben (vgl. Kammer, a.a.O.,).

§ 556d BGB verstößt daneben zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 3 Abs. 1 GG, indem er ohne hinreichende sachliche Rechtfertigung für die Bemessung der zulässigen Neu- und Wiedervermietungsmiete als Bezugsgröße auf die jeweilige – erheblichen regionalen und kommunalen Unterschieden unterworfene – ortsübliche Vergleichsmiete abstellt (vgl. Kammer, a.a.O.).

Die dagegen auch vom Amtsgericht vorgebrachte Kritik, aufgrund der Heterogenität der lokalen Wohnungsmärkte fehle es bereits an einem vergleichbaren Sachverhalt (vgl. ähnlich Fleindl, in: beckonline-Großkommentar, Stand: 1. April 2018, § 556d Rz. 20; Hamer/Schuldt, a.a.O.), geht fehl. Schon die Feststellung, ob sich eine Ungleichbehandlung auf gleiche oder ungleiche Gegenstände bezieht, ist bei absoluter Betrachtung nicht möglich, da zwei Gegenstände niemals in jeder Hinsicht gleich, also identisch sein können; dann läge lediglich ein einziger Gegenstand vor (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. November 1989 – 1 BvR 1402/87, NJW 1990, 2053, 2054; Kirchhoff, in: Maunz/Dürig, GG, 81. EL 2017, Art. 3 Rz. 73). Da der Vergleich zweier Gegenstände stets nur der Vergleich ihrer Eigenschaften ist, kommt es für die verfassungsrechtliche Rechtfertigungsprüfung nur auf die Sammlung derjenigen Eigenschaften an, in denen sich die betrachteten Gegenstände unterscheiden und nicht unterscheiden (vgl. Kischel, in: BeckOK GG, 36. Edition: Stand: 15. Februar 2018, Art. 3 Rz. 15 m.w.N.).

Gemessen daran knüpft der Gesetzgeber gleichheitswidrige Rechtsfolgen an einen i.S.v. Art. 3 Abs. 1 GG gleichen Regelungsgegenstand (vgl. Kammer, a.a.O.). Zu vergleichen sind nämlich Vermieter von Wohnraum in der vom Verordnungsgeber ausgewiesenen Gebietskulisse des § 556d BGB, denen am preisfreien Wohnungsmarkt die Erzielung der identischen Marktmiete möglich ist. Während Vermietern, die in einer Gemeinde mit einer vergleichsweise hohen Vergleichsmiete tätig sind, die Vereinbarung der Marktmiete gemäß § 556d Abs. 1 BGB gestattet ist, weil sie die dortige Vergleichsmiete nicht um 10% übersteigt, sind Vermieter in einer Gemeinde mit einer vergleichsweise niedrigen Vergleichsmiete trotz gleicher Marktchancen an einer entsprechenden Vereinbarung gehindert, wenn die identische Marktmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigt. Diese Ungleichbehandlung wird nicht dadurch beseitigt, dass der Gesetzgeber durch eine besonders weite Fassung des typisierten Sachverhalts äußerlich eine ungleiche Behandlung vermieden hat. Denn die gleichheitswidrige Belastungswirkung tritt unabhängig davon ein, ob der Gesetzgeber die preisrechtliche zulässige Miethöhe wie geschehen durch eine relative Anknüpfung an eine abstrakte Bezugsgröße – die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete – festlegt oder die Grenzen durch einen konkret ausgewiesenen, anders als etwa bei § 1 Abs. 2 MiLoG allerdings nicht bundeseinheitlichen, sondern regional und kommunal unterschiedlich hohen Betrag bestimmt (vgl. Kammer, a.a.O.).

An einem sachlichen Grund für diese Ungleichbehandlung fehlt es (vgl. Kammer, a.a.O.). Soweit dem entgegen gehalten wird, eine etwaige Ungleichbehandlung der Vermieter innerhalb und außerhalb der ausgewiesenen Gebiete beruhe auf einem sachlichen Grund, nämlich der angespannten Mietsituation auf dem jeweiligen Gemeindegebiet (so LG München I, Urt. v. 6. Dezember 2017 – 14 S 10058/17, NZM 2018, 83), trifft das nicht den richtigen Bezugspunkt. Denn es ist nicht die Ungleichbehandlung der innerhalb und außerhalb der Gebietskulisse des § 556d BGB, sondern allein die der innerhalb der gesetzlichen Gebietskulisse tätigen Vermieter, die zur Überzeugung der Kammer zu einem verfassungswidrigen Verstoß gegen den auf Art. 3 Abs. 1 GG beruhenden Gleichheitsgrundsatz führt (vgl. Kammer, a.a.O.).

Schließlich verstößt § 556d BGB zur Überzeugung der Kammer auch deshalb in verfassungswidriger Weise gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil § 556e Abs. 1 BGB ohne sachliche Rechtfertigung diejenigen Vermieter von der Preisintervention des § 556d Abs. 1 BGB bis zur Höhe der Vormiete ausnimmt, die die Mietsache – wie die Beklagte – vor der Wiedervermietung unter Überschreitung der nunmehr durch § 556d Abs. 1 BGB angeordneten Mietobergrenze vermietet haben (vgl. Kammer, a.a.O.).

Die vom Amtsgericht und in der Literatur (vgl. Hamer/Schuldt, a.a.O, m.w.N.) vereinzelt herangezogenen Gründe des Vertrauens- und Bestandsschutzes rechtfertigen diese – mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise unvereinbare – Ungleichbehandlung nicht. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn bei der Vermietung von Wohnraum stets vom unveränderten Fortbestand der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auszugehen wäre. Ein solches Vertrauen ist aber noch nicht einmal bei einem Bestandsmietverhältnis begründbar und damit erst recht nicht bei einer lediglich in Aussicht genommenen Vermietung. Zudem fehlt jeglicher belastbare tatsächliche Anhaltspunkt dafür, dass das Refinanzierungskalkül der Vermieter nicht nur für die Dauer des Bestandsmietverhältnisses, sondern auch für die Zeit danach wesentlich auf der Höhe der zuvor vereinbarten Bestandsmiete beruht (a.A. Hamer/Schuldt, a.a.O.). Vermieter gehen ohnehin nicht davon aus, dass die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die bei Begründung des Mietverhältnisses zur Bildung der vereinbarten – oder der vom Veräußerer übernommen – Bestandsmiete geführt haben, nach Beendigung des Mietverhältnisses unverändert fortbestehen. Die Einführung der §§ 556d ff. BGB war allenfalls geeignet, das Vertrauen in den Bestand der vorherigen Gesetzeslage zu betreffen, auch weiterhin wirksam eine freie und lediglich durch die §§ 134, 138 BGB, 5 WiStrG, 291 StGB beschränkte Vereinbarung über die Miethöhe treffen zu können. Dieses Vertrauens indes war nicht allein bei den durch §556e Abs. 1 BGB privilegierten, sondern bei sämtlichen in der Gebietskulisse des § 556dBGB tätigen Vermietern berechtigt (vgl. Kammer, a.a.O.,).“

Kann der Berliner Mietspiegel 2017 zumindest als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 328/17, Beschluss vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Berliner Mietspiegel 2017 entspricht den Anforderungen des § 558cBGB und kann daher als einfacher Mietspiegel zur Überzeugungsbildung des Gerichts gemäß §§ 286, 287 ZPO zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Das Amtsgericht war ebenso wenig wie die Kammer veranlasst, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, stellt der Mietspiegel 2017 eine taugliche Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Die Kammer hält insoweit an ihrer ständigen Rechtsprechung, die im Einklang mit der des BVerfG und des BGH steht, einschränkungslos fest (vgl. Kammer, Vorlagebeschluss v. 7. Dezember 2017 – 67 S 218/17, WuM 2018, 74 m.w.N.; LG Berlin, Urt. v. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, WuM 2018, 209). Ob der Berliner Mietspiegel 2017 nicht ohnehin qualifiziert i.S.d. § 558d Abs. 1 und 2 BGB ist und den Klägern deshalb die gesetzliche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Gute käme, bedarf davon ausgehend keiner Entscheidung.“