Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Trägt der Mieter die Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm vom Nachbargrundstück?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 2182/18, Urteil vom 15.11.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht ist zutreffend wegen Baulärms zu Minderungsansprüchen der Beklagten gemäß § 536Abs. 1 BGB in der auf Seite 9 Ziffer 3 ausgeurteilten Beträge gelangt. Das Gericht hat bei Unterteilung des Baulärms für den Zeitraum Oktober 2015 bis März 2016 in Bauphase I (Abriss und Grundarbeiten) und für den Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2016 in Bauphase II (Hochbauarbeiten) eine Minderungsquote von 30 % pro Monat für die Bauphase I und von 25 % für die Bauphase II für angemessen erachtet.

Die hiesige Berufungskammer hält auch in teilweise geänderter Besetzung an ihrer Rechtsprechung aus dem Jahr 2016 fest (vgl.LG München I, Urteile vom 14.01.2016, Az. 31 S 20691/14; vom 27.10.2016, Az: 31 S 58/16).

1. Der Ansicht der Klägerin, dass temporär auftretende Belastungen durch Abriss- und Bebauung eines Nachbargrundstücks, die letztlich zu einer Verbesserung der Umweltbedingungen bzw. des Wohnumfeldes, wie hier für die Wohnung der beklagten Mieterin führen, hingenommen werden müssen, ist nicht zutreffend. Dies gilt auch nicht deshalb, weil ein Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen.

Zutreffend ist vielmehr, dass Baustellenlärm regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen ist, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Üblichkeit des Lärms ist nur dann ausschlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass der im Rahmen dieser Vereinbarung näher zu definierende übliche Lärm geduldet werden muss. Üblicher Baulärm ist nicht grundsätzlich zu dulden.

2. Die Beweislast für die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms liegt bei der Klägerin als Vermieterin, soweit diese sich in der Klageschrift auf die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms in Abwesenheit einer die Baumaßnahme erfassenden Beschaffenheitsvereinbarung beruft.

Vorliegend hat das Amtsgericht auf Seite 6 seines Urteils zutreffend festgestellt, dass hier keine konkrete Parteiabrede zur Beschaffenheitsvereinbarung der Mietsache vorliegt. Zutreffend führt das Erstgericht sodann weiter aus, dass mangels Vorliegens einer Beschaffenheitsvereinbarung eine ergänzende Vertragsauslegung zu erfolgen hat (Seite 7 des Ersturteils).

Hierzu hat das Erstgericht zutreffend ausgeführt, dass sich den Parteien bei Vertragsschluss, wenn sie die erhöhten Geräuschimmissionen bei Vertragsschluss bedacht hätten, die Frage hätte aufdrängen müssen, ob die Vermieterpartei überhaupt in der Lage sein würde, dem erhöhten Immissionsanfall durch die benachbarte Großbaustelle zu begegnen. Wobei hier gleichzeitig die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses gemäß § 906 BGB und die Duldungspflicht gemäß § 906 Abs. 1 S. 2 BGB bei unwesentlichen Beeinträchtigungen sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten zu bedenken gewesen wären. Deshalb wäre auch vorliegend § 906 BGB zur ergänzenden Vertragsauslegung heranzuziehen gewesen.

Das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit, auf die sich der Vermieter beruft, um für ihn zu dem positiven Ergebnis zu gelangen, dass kein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegt, ist ein Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln darzulegen und zu beweisen hat, da es sich von der Auswirkung her letztlich um eine rechtshindernde bzw. minderungsausschließende Einwendung handelt (vgl. Landgericht München I, Az: 31 S 58/16, Urteil vom 27.10.2016, Seite 7; ebenso Klimesch, ZMR 2016, 516; Meyer-Abich, NZM 2018, 427, 431).

Vorliegend handelt es sich um eine Art gespaltenen bzw. zusammengesetzten Mangel, welche auch eine differenzierte Beweislastverteilung erfordert. Dieser erhält zum einen die eigentliche tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm als solche, wofür der Mieter die Beweislast trägt und zum anderen muss hinzukommen der rechtliche Umstand, dass auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Dies ist eine Ausnahme bei der kein Mangel vorliegt, für die die Darlegungs- und Beweislast der Vermieter trägt, da dies nichts mit der tatsächlichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache zu tun hat, sondern es sich um einen den Mangel ausschließenden rechtlichen Umstand handelt. Dem Vermieter kommt damit letztlich dieselbe Darlegungs- und Beweislast zu, wie einem Emittenten, im Rahmen des § 906 BGB. So hat der BGH diese Beweislastverteilung auch dann angenommen, wenn der Eigentümer eines Kraftfahrzeugs geltend macht, er sei durch Staubauswürfe einer Schmelzanlage geschädigt worden (BGH, Urteil vom 18. September 1984 – VI ZR 223/82). Danach sei es u.a. in Anlehnung an die Beweisgrundsätze zu § 906 BGB Sache des Emittenten darzutun und zu beweisen, dass die von seinem Grundstück ausgehenden Emissionen sich im Rahmen einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks gehalten haben. Nun ist zwar der Vermieter nicht selbst der Emittent, allerdings sind ihm bzw. seiner Sphäre die Emissionen deshalb insofern zuzurechnen, da ihm im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grund8sätzlich auch die Pflicht trifft, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten. Ebensowenig ist der Mieter Eigentümer eines Grundstücks – wie auch der Eigentümer eines Kraftfahrzeuges es nicht ist, jedoch kann man sich auch hier an die Beweisgrundsätze des § 906 BGB anlehnen. Schließlich besteht eine „größere Nähe“ bzw. Kenntnis des vermietenden Eigentümers sowohl zu den Umständen des Nachbargrundstücks als auch zu der Frage, ob eine zu duldende Einwirkung eine „ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt“ (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB). Denn nach der Entscheidung des BGH könnten nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte grundsätzlich dann keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter sie u.a ohne eigene Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Andernfalls müsse dann nämlich der Mieter u.a. darlegen und beweisen, dass die Einwirkung den Ertrag des Vermieters unzumutbar beeinträchtigt, was nicht sachgerecht erscheint.

3. Auch hat der BGH in der Entscheidung vom 29.04.2015 festgestellt, dass die Tatsache, dass § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung findet, eine Beachtung der nachbarrechtlichen Ausstrahlungswirkungen dieser Norm zur näheren Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien nicht ausschließt. Es somit auch naheliegend und es spricht auch nichts dagegen, die dortige Beweislastverteilung hier entsprechend anzuwenden. Von daher kann die Ansicht von Selk (NZM 2016, 239) nicht geteilt werden, dass die Ansicht der Kammer nicht im Einklang mit der Entscheidung des BGH steht (kritisch zu Selk ebenfalls Klimesch aaO.; vgl. auch Flatow, jurisPR-MietR 25/2016 Anm. 1, welche die Argumentation von Selk als nicht zwingend und beide Ansichten als sicherlich dogmatisch begründbar ansieht). Von daher besteht für die Kammer keine Veranlassung, von ihrer bisherigen Ansicht abzuweichen.

4. Zutreffend führt das Erstgericht aus, dass eine Minderung entgegen der Auffassung der Klagepartei nicht deshalb von vorneherein ausgeschlossen ist, weil in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Denn ein solcher Grundsatz ist gerade nicht anzuerkennen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Straßenbauarbeiten in einer Innenstadtlage, wonach eine vorübergehende, erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigten Mangel der vermieteten Wohnung darstellt (BGH Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 15212), steht dem nicht entgegen, denn für Baulärm gilt diese Rechtsprechung nach Überzeugung des Gerichts nicht. Die Rechtsprechung zu Verkehrslärm ist auf Baulärm nicht übertragbar. Dies folgt aus der sogenannten Bolzplatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015 – Az.: VIII ZR 197/14. Wie das Erstgericht auf Seite 8 seines Urteils ausführt, hat der Bundesgerichtshof die Übertragbarkeit der Grundsätze der Verkehrslärmentscheidung auf die Einwirkungen von Baulärm einer benachbarten Baustelle in seiner Entscheidung vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14, dort Ziffer 35, gerade nicht aufrechterhalten. In Großstadtlagen ist nicht generell mit Baulärm zu rechnen, im Gegensatz zu Straßenlärm, der dort regelmäßig auftritt.

5. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts. Die Kammer ist nach § 529 Abs. 1 2. HS ZPO an die vom erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen gebunden soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte, welche hiernach die Bindung des Berufungsgerichts an die vorinstanzlichen Feststellungen entfallen lassen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Eingangsgericht bei der Feststellung des Sachverhalts unterlaufen sind (BGH Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03NJW 2004, 1876 unter II 2 a, Rimmelspacher, NJW 2002, 1897, 1901; Stackmann, NJW 2003, 169, 171).

Ein solcher Verfahrensfehler läge vor, wenn die Beweiswürdigung des Amtsgerichts den Anforderungen der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO nicht genügen würde. Dies wäre dann der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist oder wenn sie gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstoßen würde (BGH Urteil vom 09.07.1999 – V ZR 12/98NJW 1999, 3481 unter II 2; BGH Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03).

An diesen Grundsätzen gemessen, ist das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden. Es verstößt auch nicht gegen Denk- oder Erfahrungssätze. Das Amtsgericht hat nach einer umfassenden Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung die Zeugen W., M. und E. sowie die Beklagte informatorisch angehört und ist im Urteil rechtsfehlerfrei und für die Kammer unangreifbar zu der Überzeugung gelangt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum erhebliche Lärmeinwirkungen auf die Wohnung der Beklagten durch die benachbarte Großbaustelle erfolgt sind (Seiten 9ff. des Ersturteils) und diese so erheblich waren, dass auch die Klagepartei diese gegenüber dem Bauherren nicht nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hinnehmen mußte, sondern vielmehr nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB einen angemessenen Entschädigungsbetrag vom Verursacher verlangen kann (Seite 12 des Ersturteils). Die umfassende Beweiswürdigung der amtsgerichtlichen Entscheidung durch Zeugen sowie Sachverständigenbeweis ist nicht zu beanstanden.

6. Auch ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt hat. Denn bei jeder Baustelle, insbesondere bei besonders großen Baustellen, unterscheiden sich die Geräusch- und sonstigen Immissionen von Tag zu Tag, da naturgemäß im Bauverlauf jeden Tag unterschiedliche und an manchen Tagen auch keine Arbeiten durchgeführt werden. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter zur Berechnung der ihm zustehenden Minderung ggf. über Jahre hinweg täglich Messungen durchführen muss, um eine taggenaue Minderungsquote darlegen zu können. Dies würde die Durchsetzung eines Minderungsanspruchs gerade bei länger andauernden, und damit für den Mieter besonders gravierenden, Beeinträchtigungen nahezu ausschließen. Mit einer pauschalierten Minderungsquote können indes belästigungsfreie Tage, ebenso wie Spitzen der Geräuschbelastung, angemessen aufgefangen werden. Eine pauschalierte Minderungsquote erscheint dabei auch vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass der Mieter – anders als etwa bei periodisch auftretenden Mängeln – eine geringe Baustellenaktivität nur bedingt vorhersehen kann und seinen Alltag daher ungeachtet gelegentlicher Verringerung oder Pausen auf eine übliche oder durchschnittliche Beeinträchtigung ausrichten muss. Die Festsetzung hält sich daher im Rahmen des § 287 ZPO, zumal es gesetzliche Minderungstabellen nicht gibt (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2016, Az. I ZR 90/14, wonach hierbei auch in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis einer richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis unter Umständen mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt).

7. Auch die Höhe der hier erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten nach Unterteilung in Bauphasen I (Abriss und Grundarbeiten) von 30 % pro Monat sowie für Bauphase II (Hochbauarbeiten) von 25 % pro Monat für zutreffend. Das Amtsgericht ist in nicht zu beanstandender Weise zu diesem Ergebnis gelangt. Denn das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte ausreichend substantiiert zu den Umständen vorgetragen hat, die zur Mietminderung führen. Hier war für den Zeitraum Oktober 2015 bis einschließlich Juni 2016 in einem Abstand von um die 14 Metern zur Wohnung der Beklagten (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung Bl. 990 d.A.) eine Großbaustelle, die die Beklagtenpartei anhand der von ihr zu den Akten gereichten Fotoaufnahmen nebst Protokoll der Bauarbeiten eindringlich geschildert hat (Blatt 32 bis 115 d.A.). Gemäß der Projektbeschreibung des Bauprojekts gemäß Anlage B 2 (Blatt 119 d.A.) betrug die BGF m², worauf Wohneinheiten errichtet werden sollten.

Dass für die Bewältigung eines solchen Großprojektes ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr, Maschineneinsatz und daraus notwendigerweise folgenden Lärm und Schmutzimmissionen erforderlich ist, liegt auf der Hand und ist auch durch das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) G. vom 03.11.2017 sowie dessen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2018 bestätigt worden. Auf die hierzu ausführlichen Ausführungen des Erstgerichts auf Seite 11 des Ersturteils wird Bezug genommen. Die erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten, die immer eine Einzelfallbeurteilung anhand des konkreten Parteivorbringens nebst der durchgeführten Beweisaufnahme durch Zeugen und Sachverständigenbeweis beinhalten, sind nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Klagepartei kann hier nicht lediglich eine Minderung von 15 % als gerechtfertigt erachtet werden, weil die Kammer im Verfahren31 S 20691/14 durch Entscheidung vom 14.01.2016 zu einer Minderungsquote im dortigen Verfahren von 15 % gelangt ist. Denn für jeden konkreten Fall ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Eine generelle Vergleichbarkeit einer Großbaustelle mit einer anderen ist nicht gegeben. Die Bemessung der Höhe des Schadenersatzanspruches ist in erster Linie Sache des dabei nach § 287 Abs. 1 ZPO berufenen Tatrichters. Es ist nicht ersichtlich, dass das Erstgericht die Grundsätze der Schadensbemessung verkannt, wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen oder der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hätte.

8. Zutreffend geht das Erstgericht auch davon aus, dass das Minderungsrecht der Beklagten nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen ist, da für die Beklagte bei Anmietung allenfalls eine abstrakte Möglichkeit bestand, dass das Gebäude möglicherweise in Zukunft abgerissen werden könnte und dies für § 536 BGB gerade nicht ausreicht (Seite 11 des Ersturteils). Die Beklagte hat die Wohnung 1997 bezogen. Damals konnte die Beklagte, die auch in der informatorischen Anhörung in der Berufungsverhandlung nochmals geschildert hat, dass das streitgegenständliche alte Gebäude zu Beginn des Mietverhältnisses noch genutzt wurde -insoweit nicht protokolliert-, nicht konkret damit rechnen, dass das gesamte Areal abgerissen und neu bebaut wird. Auch das Erstgericht ist auf Seite 11 unten zur Überzeugung gelangt, dass zur Zeit des Einzugs der Beklagten 1997 keineswegs ein leerstehendes Fabrikgebäude auf dem Gelände der heutigen Großbaustelle vorhanden war, sondern ein Gebäude der Firma A., auf welchem bis Ende 2013 Personen- und Arbeitsverkehr war. Dies deckt sich mit den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung. Erforderlich sind konkrete und nicht lediglich abstrakte Anhaltspunkte einer Vorhersehbarkeit von Baumaßnahmen (vgl. Entscheidung der Kammer Az: 31 S 58/16 Seite 10 Ziffer 4).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist Voraussetzung für eine Eigenbedarskündigung, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst oder eine Person des in den Anwendungsbereich der Regelung einbezogenen Personenkreises zu nutzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 241/17, Beschluss vom 19.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „ Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung im Hause …… Straße 49, 12049 Berlin verneint. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die auf den Nutzungswunsch der 17-jährigen Tochter der Klägerin gestützte Kündigung vom 28. Juli 2016 nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden, die Beklagte daher nicht verpflichtet, die Mietsache an die Kläger herauszugeben, § 546 Abs. 1 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter einer Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst oder eine Person des in den Anwendungsbereich der Regelung einbezogenen Personenkreises zu nutzen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87, m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 – VIII ZR 127/05WuM 2005, 779; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 573 Rn. 60; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., BGB § 573 Rn. 29).

Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368).

Die Freiheit des Vermieters, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, genießt den Schutz des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14NJW 2015, 1590, mwN.).

Das gilt aufgrund des Stellenwertes der Wohnung als Mittelpunkt der privaten Existenz für jedermann aber ebenso für das Besitzrecht des Mieters an der vermieteten Wohnung. Da ein Großteil der Bevölkerung zur Deckung seines Wohnbedarfs nicht auf Eigentum zurückgreifen kann, sondern gezwungen ist, Wohnraum anzumieten, erfüllt das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93NJW 1993, 2035; BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16WuM 2017, 333)

Im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen folgt daraus zwar kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters, aber ein Anspruch des Mieters auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob dieser von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder missbräuchlich geltend gemacht wird (BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14NJW 2015, 1590, mwN.; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., BGB § 573 Rn. 32, mwN.).

Dies zugrunde gelegt, haben die Gerichte die Angaben des Vermieters zur Begründung des Eigenbedarfs lebensnah zu würdigen und ihre Plausibilität zu prüfen (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 194/14, NJW 3368, [3370], nach beck-online).

An eben diese Maßstäbe hat das Amtsgericht sich gehalten. Es ist dem Vorbringen der Kläger nachgegangen und hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung entschieden, ob es die Behauptung der Kläger für wahr oder nicht für wahr zu erachtet, § 286ZPO. Nach dieser Vorschrift hat der Richter unter Beachtung der Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und der gesetzlichen Beweisregeln im Verlauf des Rechtsstreits gewonnene Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Der Richter muss nach der Wahrheit streben, darf sie aber nicht zu der Voraussetzung seiner Entscheidung machen. Deshalb muss er sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. st. Rspr.: BGH, Urt. v. 17.02.1970 – III ZR 139/67, in: NJW 1970, 946; Urt. v. 28.01.2003 – VI ZR 139/02; Urt. v. 03.06.2008 – VI ZR 235/07, in: NJW-RR 2008, 1380).

Diese Anforderungen hat das Amtsgericht zugrunde gelegt, wobei es vor der – bei einem Eigennutzungswunsch naturgemäß gegebenen – Schwierigkeit stand, dass dessen Überprüfung sich auf innere Tatsachen bezieht (vgl. zu den erhöhten Anforderungen an die Beweiswürdigung auch: Anm. Kappus zu BGH, Urt. 23.09.2015, a.a.O., NJW 2015, 3370, [3371]. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist weder lückenhaft oder widersprüchlich, noch liegt ein Verstoß gegen Denkgesetze vor oder eine fehlerhafte rechtliche Bewertung des Ergebnisses der Beweisaufnahme.

Es mag nachvollziehbar sein, dass eine 17-jährige Schülerin sich wünscht, aus der beengten elterlichen Wohnung auszuziehen. Die – sorgfältig protokollierten – Angaben der Zeugin in der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht tragen jedoch die in den Entscheidungsgründen ausgeführten Zweifel daran, dass die Zeugin diesen Wunsch im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung bereits ernsthaft und hinreichend konkretisiert gefasst hatte, verbunden mit dem Entschluss, ihn tatsächlich vollständig und dauerhaft tatsächlich umzusetzen.

Macht der Vermieter dem Mieter – wie hier die Kläger der Beklagten – seine verfassungsrechtlich geschützte Rechtsposition an der Wohnung streitig, reicht es nicht aus, wenn die Angaben der minderjährigen Zeugin bestätigen, dass sie den Umzug in eine eigene Wohnung als Möglichkeit ins Auge gefasst hat, aber der Eindruck im Raum stehen bleibt, dass die Zeugin davon wieder abrücken mag, wenn ihr – im Rahmen der konkreten Umsetzung – erstmals die weitreichenden Konsequenzen klar werden, über die sie sich – ihren Angaben in der Vernehmung zufolge – im Einzelnen gar keine Gedanken gemacht hat.

Die Würdigung des Aussageverhaltens der Zeugin durch das Amtsgericht ist entgegen der Ansicht der Kläger nicht widersprüchlich.

Wenn das Amtsgericht für seine Würdigung maßgebliche Gesichtspunkte im Verhalten der Zeugin benennt, wie die häufige Rückvergewisserung durch das Suchen von Blickkontakt zu den Klägern, die stakkatohafte Wiedergabe des Vortrags der Kläger, die von der Zeugin bei Entdecken eines Aussagefehlers eingeräumte Aufregung, so tragen sie die Einschätzung der Zeugin in ihrem Auftreten – durchaus alterstypisch – als unsicher. Es mag zugunsten der Kläger unterstellt werden, dass die Überwindung von Unsicherheit, der Weg des Kindes in die Selbstständigkeit als Herausforderung angesehen werden kann und allein nicht ausreicht, der Zeugin die Ernsthaftigkeit des Wunsches abzusprechen, in eine eigene Wohnung zu ziehen.

Zutreffend und überzeugend hat das Amtsgericht aber die tatsächlichen Lebensumstände der Zeugin sowie ihre inhaltlichen Einlassungen in seine Würdigung einbezogen.

Ins Gewicht fällt dabei, dass die Zeugin im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Juli 2016 am 24. Juli gerade 16 Jahre alt geworden war und ihr 9. Schuljahr in der am Volkspark Friedrichshain gelegenen Schule am Königstor bevorstand.

Es ist wenig plausibel, dass die im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung 16-Jährige Zeugin ihren bisherigen Lebensmittelpunkt aufgibt, sich aber im Zusammenhang mit diesem so weitreichenden, auf Dauer angelegten Einschnitt in ihre Lebensumstände über die Einzelheiten (der Organisation) ihres Alltags in einer im Wesentlichen von ihr allein bewohnten Wohnung keine näheren Gedanken macht, nicht einmal weiß, in welchem Stadtbezirk die Wohnung liegt. Wenn in der Kündigung und von der Zeugin im Rahmen der Beweisaufnahme argumentiert wird, der Umzug solle ihr (unter anderem) die Möglichkeit geben, in altersgerechter Atmosphäre Besucher bzw. Freunde zu empfangen, so wäre es naheliegend und alterstypisch gewesen, wenn die Zeugin gewusst hätte, wie ihre Freunde sie im Schillerkiez in Neukölln (unproblematisch) erreichen können und sie ihren Freundeskreis trotz des neuen Lebensmittelpunktes außerhalb des Einzugsbereiches ihrer Schule am Volkspark Friedrichshain aufrechterhalten kann. Die Zeugin hatte indes nicht einmal eine Vorstellung davon, in welchem Bezirk die Wohnung liegt. Sie äußerte die Vorstellung, die Schule mit der U8 erreichen zu können, wobei gerichtsbekannt ist, dass im Bereich der Greifswalder Straße bzw. am Volkspark Friedrichshain keine U-Bahn-Linie entlang führt. In einer Schule in der Greifswalder Straße möchte sie ihren Angaben zufolge aber auch ihr Abitur machen, also keinesfalls wechseln. Die Kammer übersieht dabei nicht, dass eine 16- Jährige in Berlin durchaus auch längere Wege zur Schule unter Nutzung des gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes zurücklegen kann. Hier aber beschränkt sich der Auszug aus der bisherigen Wohnung nicht auf eine Veränderung der Wohngegend, sondern soll mit einem Verlust der elterlichen Präsenz in der Bewältigung des Alltags einhergehen, dies in einer Lebensphase, die von Wünschen, aber auch zu bewältigenden Unwägbarkeiten geprägt ist. So äußerte die Zeugin den Wunsch, nach der 10. Klasse an die Partnerschule ihrer jetzigen Schule zu wechseln, um das Abitur zu machen, ohne dass sie dies als sicher darstellte.

Vor dem Hintergrund des persönlichen Eindrucks von der im Zeitpunkt der Vernehmung 17- jährigen, im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung 16-jährigen Zeugin ist nachvollziehbar, dass das Amtsgericht ihr nicht mit dem erforderlichen Maß der Gewissheit zu glauben vermochte, dass sie bereits ernsthaft und bestimmt den Wunsch verfolgte, in der von der Beklagten inne gehaltenen Wohnung ihren neuen Lebensmittelpunkt zu begründen. Dies geht zu Lasten der Kläger.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Mieter seine Zustimmung zu einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete widerrufen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 94/17, Urteil vom 17.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus:

11 „ Der vom Kläger gemäß § 355 Abs. 3 Satz 1, § 357 Abs. 1, § 312gAbs. 1, § 312c BGB (in der hier maßgeblichen Fassung des seit dem 13. Juni 2014 geltenden Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013, BGBl. I S. 3642) geltend gemachte Anspruch auf Rückgewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge ist ebenso wie das Feststellungsbegehren (§256 Abs. 1 ZPO) nicht begründet.
12 Der Kläger ist an die von ihm erklärte Zustimmung (§ 558b Abs. 1 BGB) zu dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 17. Juli 2015 (§ 558a Abs. 1 BGB) gebunden. Der am 27. August 2015 erklärte Widerruf der Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam, weil insoweit der Anwendungsbereich des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet ist.
13 Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Verträgen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB ein Widerrufsrecht nach §§ 312c312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ist jedoch eine Einschränkung geboten. Obwohl der Wortsinn des § 312Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Vereinbarungen erfasst, ist der Anwendungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Regelungszweck der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleologischen Reduktion einzuschränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558bAbs. 1 BGB) nicht gegeben.
14 1. Das Berufungsgericht hat hingegen rechtsfehlerhaft angenommen, die Bestimmungen des Fernabsatzrechts fänden zwar grundsätzlich auf die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 1 BGB Anwendung, die sachlichen Voraussetzungen des § 312c Abs. 1 BGB seien im hier gegebenen Fall jedoch nicht erfüllt, weil die Parteien des Rechtsstreits keinen Fernabsatzvertrag (§ 312c Abs. 1 BGB) geschlossen hätten.
15 Nach der vorbezeichneten Vorschrift sind Fernabsatzverträge Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person – hier die Hausverwaltung – und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, im gegebenen Fall sei die Vereinbarung über die Mieterhöhung nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems der Beklagten getroffen worden (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB). Diese Beurteilung wird jedoch von den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen.
16 a) Noch zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, dass die Beklagte als Kommanditgesellschaft Unternehmerin (§ 14 Abs. 1, 2 BGB) ist und der Kläger die Mieterhöhungsvereinbarung als Verbraucher (§ 13BGB) abgeschlossen hat.
17 b) Auch sind im Streitfall zum Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung, bei der das Angebot des Vermieters nach Maßgabe des § 558a Abs. 1 BGB abgegeben und die Annahme – als Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit – durch den Mieter nach §558b Abs. 1 BGB erklärt wird (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 – VIII ZB 74/16NJW-RR 2018, 524 Rn. 11; siehe auch Senatsurteile vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14BGHZ 208, 18 Rn. 28; vom 10. November 2011 – VIII ZR 300/09NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 7. Februar 2007 – VIII ZR 122/05NZM 2007, 283 Rn. 16), ausschließlich Fernkommunikationsmittel eingesetzt worden, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren. Die Beklagte hat dem Kläger das Mieterhöhungsverlangen, welches gemäß § 558aAbs. 1 BGB in Textform zu erklären ist, postalisch unterbreitet (vgl. § 312c Abs. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat sich auch der Kläger – unabhängig davon, dass das Einverständnis des Mieters zu seiner Wirksamkeit nicht der Abgabe in schriftlicher Form bedarf (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 – VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11, 14 mwN) – der Briefform bedient. Persönliche, der Annahme eines Vertragsschlusses „unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln“ entgegenstehende Kontakte (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 2018 – XI ZR 160/17NJW 2018, 1387Rn. 20 f. mwN [zu § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung]; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 312c Rn. 4) hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.
18 c) Im Ansatz ebenfalls zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Fernabsatzvertrag nicht immer schon dann anzunehmen ist, wenn der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen ist, sondern nur dann, wenn dies im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems geschieht (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB), wobei der Unternehmer die tatsächlichen Voraussetzungen dieses gesetzlich als Ausnahmetatbestand formulierten Falles darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat (BGH, Urteil vom 12. November 2015 – I ZR 168/14WM 2016, 968Rn. 28; siehe auch die Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, BT-Drucks. 17/12637, S. 50).
19 aa) Der Gesetzgeber ist dabei, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, davon ausgegangen, die Existenz eines organisierten Fernabsatzsystems verlange, dass der Unternehmer mit – nicht notwendig aufwendiger – personeller und sachlicher Ausstattung innerhalb seines Betriebs die organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig im Fernabsatz zu tätigende Geschäfte zu bewältigen. Dabei sind an die Annahme eines solchen Vertriebs- oder Dienstleistungssystems insgesamt keine hohen Anforderungen zu stellen (BT-Drucks., aaO). Nur Geschäfte, die unter gelegentlichem, eher zufälligem Einsatz von Fernkommunikationsmitteln geschlossen werden, sollen aus dem Anwendungsbereich des Fernabsatzwiderrufs ausscheiden; die Abgrenzung im Einzelfall ist der Rechtsprechung vorbehalten (Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes über Fernabsatzverträge und andere Fragen des Verbraucherrechts sowie zur Umstellung von Vorschriften auf Euro, BT-Drucks. 14/2658, S. 30 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15NJW 2017, 1024 Rn. 51).
20 bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, die Mieterhöhungsvereinbarung der Parteien sei schon deshalb nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden, weil das briefliche Angebot der Beklagten vom 17. Juli 2015 individuell auf die konkrete Wohnung zugeschnitten und ohne Verwendung „automatisierter Software“ gefertigt worden sei. Der bloße Umstand, dass eine Mieterhöhungsvereinbarung durch einen Briefwechsel zustande gekommen ist, genügt jedoch nicht, um ein für den Fernabsatz organisiertes System zu verneinen. Die davon abweichende Sichtweise des Berufungsgerichts ist weder mit dem Wortlaut des §312c Abs. 2 BGB noch mit dem Regelungszweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz zu vereinbaren.
21 (1) Gemäß § 312c Abs. 2 BGB sind Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien. Zwar mag es sein, dass es in Fällen, in denen ein Mieterhöhungsverlangen brieflich an den Mieter herangetragen wird, an einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem fehlen kann. Allerdings unterfällt nach dem Gesetzeswortlaut des § 312c Abs. 2 BGB auch das traditionelle Kommunikationsmittel des Briefes uneingeschränkt dem Anwendungsbereich des Fernabsatzrechts. Das Gesetz unterscheidet auch nicht danach, ob es sich um einen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief handelt oder ob sich der Brief an eine individuell bestimmte Person richtet und entsprechend formuliert ist. Zwar kann dies einen Hinweis darauf bieten, dass das anbietende Unternehmen nicht über eine hinreichende Fernabsatzorganisation verfügt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558b BGB Rn. 35b). Eine abschließende Beurteilung lässt sich jedoch ohne Berücksichtigung der Organisationsstruktur des anbietenden Unternehmens nicht treffen (vgl. MünchKommBGB/Wendehorst, 7. Aufl., § 312c Rn. 4; Erman/ Koch, BGB, 15. Aufl., § 312c Rn. 8).
22 (2) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet – entgegen dessen Auffassung – auch in Erwägungsgrund 20 der Richtlinie 2011/83/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011 über die Rechte der Verbraucher, zur Abänderung der Richtlinie 93/13/EWG des Rates und der Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates sowie zur Aufhebung der Richtlinie 85/577/EWG des Rates und der Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (ABl. EG Nr. L 304 S. 64; nachfolgend: Verbraucherrechterichtlinie) keine Stütze. Dort heißt es lediglich: „Die Begriffsbestimmung von Fernabsatzverträgen sollte alle Fälle erfassen, in denen ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher im Rahmen eines für die Lieferung im Fernvertrieb organisierten Verkaufs- oder Dienstleistungserbringungssystems geschlossen wird, wobei bis einschließlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschließlich ein oder mehrere Fernkommunikationsmittel verwendet wird/werden (z.B. Bestellung per Post, Internet, Telefon oder Fax).“ Auch dort wird nicht nach dem Individualisierungsgrad eines Schreibens des Unternehmers differenziert.
23 Allerdings führte die von der Verbraucherrechterichtlinie aufgehobene Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19; Fernabsatzrichtlinie, im Folgenden: Richtlinie 97/7/EG) unter anderem „vorgefertigte Standardbriefe“ beispielhaft als eine Fernkommunikationstechnik im Sinne dieser Richtlinie an (Art. 2 Nr. 4 und Anhang I der Richtlinie 97/7/EG). Unbeschadet des nicht erschöpfenden und lediglich beispielhaften Charakters dieser Auflistung sehen aber weder die Verbraucherrechterichtlinie noch § 312c Abs. 2 BGB eine Beschränkung auf automatisierte postalische Korrespondenz vor.
24 (3) Gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 312c Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 2 BGB spricht auch der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz. Fernabsatzverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass Anbieter und Verbraucher sich nicht physisch begegnen und der Verbraucher die vom Unternehmer angebotene Ware in der Regel nicht vor Vertragsschluss in Augenschein nehmen oder sich Kenntnis von den Eigenschaften der Dienstleistung verschaffen kann. Um der daraus erwachsenden Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrauchers zu begegnen, wurde ihm – zunächst nach Maßgabe der früher geltenden Richtlinie 97/7/EG – ein Widerrufsrecht eingeräumt (vgl. BGH, Urteile vom 19. März 2003 – VIII ZR 295/01BGHZ 154, 239, 242 f. [noch zu § 3FernAbsG]; vom 3. November 2010 – VIII ZR 337/09BGHZ 187, 268Rn. 23; vom 12. November 2015 – I ZR 168/14, aaO Rn. 30; vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15, aaO Rn. 43; vom 12. Oktober 2016 – VIII ZR 55/15NJW 2017, 878 Rn. 21, 52, insoweit in BGHZ nicht vollständig abgedruckt; vgl. auch den Erwägungsgrund 14 der Richtlinie 97/7/EG). Diese Sichtweise entspricht auch der nunmehr geltenden Verbraucherrechterichtlinie (vgl. deren Erwägungsgrund 37). Eine Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrauchers besteht jedoch nicht nur bei Standard- und Serienbriefen, sondern auch bei individuellen Anschreiben. Ob der Schutzzweck des Widerrufsrechts beeinträchtigt ist, hängt grundsätzlich nicht allein davon ab, ob der Vermieter Mieterhöhungsverlangen durch entsprechende Programmierung insgesamt automatisiert oder ob er teils vorprogrammierte und teils manuell verfasste Textbestandteile verwendet.
25 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich jedoch aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Widerruf einer gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärten Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB ist bereits vom Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht erfasst.
26 a) Zwar entspricht es allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in § 312 Abs. 4 BGB konkretisierter Anschauung, dass auch Mietverträge über Wohnraum zu den von einem Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312bBGB) und im Fernabsatz (§ 312c BGB) geschlossenen Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, gehören (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Soweit es außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (§ 312b BGB) betrifft, steht zudem außer Frage, dass das dabei bestehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrages gegeben sei kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16NJW 2017, 2823 Rn. 12, mwN [zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung]).
27 b) Hingegen ist die vom Berufungsgericht im Grundsatz bejahte Frage, ob dem Mieter einer Wohnung bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts zustehen kann, umstritten und bislang höchstrichterlich nicht entschieden.
28 aa) Teilweise wird, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, die Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB namentlich aufgrund des weit gefassten Wortlauts des § 312Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt bejaht. Danach unterfielen alle Vereinbarungen der Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses über die Miethöhe dem Anwendungsbereich der §§312 ff. BGB, sofern es sich um Verbraucherverträge handele. Aus dem Zusammenspiel der Sätze 1 und 2 in § 312 Abs. 4 BGB sowie aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich, dass sowohl der erstmalige Abschluss eines Mietvertrages (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB) als auch alle späteren Vereinbarungen im Rahmen des Mietverhältnisses von den Verbraucherschutzregelungen erfasst werden sollten. In der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/12637, S. 48) sei zudem die Konstellation einer Mieterhöhung, die bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters beim Mieter vereinbart werde, ausdrücklich als Anwendungsfall eines Widerrufsrechts genannt (vgl. Hau, NZM 2015, 435, 439; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 41; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2018, § 557 Rn. 10, § 558a Rn. 3; jurisPK-BGB/Junker, 8. Aufl., § 312 Rn. 134; Pitz-Paal, GE 2015, 556, 559).
29 Der Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts stehe auch der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Anpassung der Wohnraummiete an die ortsübliche Vergleichsmiete und über den Verbraucherwiderruf nicht entgegen, denn diese Bestimmungen ergänzten sich gegenseitig. Erstere sollten den Mieter vor inhaltlich unangemessenen Mieterhöhungen bewahren, während die §§ 312 ff. BGB einen Schutz vor unüberlegten beziehungsweise übereilten Entscheidungen bezweckten und dem Verbraucher einen typisierten Schutz gewährten, den das Mieterhöhungsrecht nicht eröffne (vgl. Hau, aaO; Koch, VuR 2016, 92, 94; Rolfs/Möller, NJW 2017, 3275, 3276).
30 Dem Vermieter entstünden auch keine Nachteile, wenn er den Mieter ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiere (§ 312d Abs. 1 BGB, § 312 Abs. 3 Nr. 6, Art. 246a § 1 Abs. 2, 3 EGBGB) und dieser es ausübe, denn in diesem Fall stehe der Vermieter lediglich so, als sei von vornherein keine Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung erklärt worden; er könne daher gemäß § 557 Abs. 3, § 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 Satz 1, 2 BGB Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Sofern hingegen bei mangelnder oder unzureichender Widerrufsbelehrung die zugunsten des Mieters geltende Widerrufsfrist (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 BGB) die vom Vermieter zu beachtende Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB überschreite, werde der Vermieter hierdurch nicht ungerechtfertigt benachteiligt, weil er dies selbst zu verantworten habe (vgl. Artz/Brinkmann/Pielsticker, ZAP 2015, Fach 4, S. 189, 196 f.).
31 bb) Andere Stimmen im Schrifttum und auch in der Rechtsprechung verneinen mit unterschiedlicher Begründung ein Recht des Mieters, seine Zustimmungserklärung zu einer an ihn herangetragenen Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB nach Maßgabe des Fernabsatzrechts zu widerrufen.
32 (1) Teilweise wird argumentiert, die Regelungen über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren der §§ 558?ff. BGB seien im Verhältnis zu Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen vorrangige Sonderregelungen (Horst, DWW 2015, 2, 5 f.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b BGB Rn. 48h).
33 (2) Weiter wird vertreten, die Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen seien im Hinblick auf ihren Schutzzweck auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB nicht anzuwenden.
34 (a) Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen sei auf den Versandhandel zugeschnitten. Bei Geschäften dieser Art könne der Verbraucher die Ware nicht sehen, bevor er den Vertrag abschließe. Bei einem Fernabsatzgeschäft habe der Verbraucher somit üblicherweise nicht die Möglichkeit, die Leistung des Unternehmers zu prüfen. Bei einem Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB kenne der Mieter hingegen sowohl seinen Vertragspartner als auch dessen Leistung, die bereits bewohnten Mieträume (vgl. Fervers, NZM 2018, 640, 647; BeckOGKBGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2018, § 558b Rn. 13; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO, § 535 BGB Rn. 71h).
35 (b) Darüber hinaus sei der Mieter nicht schutzbedürftig, weil ihm das Gesetz geraume Zeit zur Überlegung einräume, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang er der Mieterhöhung zustimme, nämlich bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mietererhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Dadurch habe das in Textform (§ 558a Abs. 1 BGB) zu erklärende Mieterhöhungsverlangen den Effekt, dass eine Druck- und Überrumpelungssituation zu Lasten des Mieters vermieden werde (Fervers, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO).
36 (3) Der Anwendung des § 312c Abs. 1 BGB stehe nach einer weiteren Ansicht entgegen, dass eine Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 558ff. BGB nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem des Vermieters im Sinne von §312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB erklärt werde. Ein Fernabsatzsystem müsse sich auf den Vertrieb der vertraglichen Hauptleistung beziehen. Dies sei die Vermietung der Wohnung; diese sei jedoch typischerweise nicht im Fernabsatz organisiert (Mediger, NZM 2015, 185, 190 f.; siehe auch BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Beuermann, GE 2015, 561, 562; siehe auch AG Spandau, GE 2015, 1463 f., wonach der Vermieter bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nichts „absetze“).
37 (4) Zusätzlich wird geltend gemacht, die Gewährung eines Widerrufsrechts sei mit der für den Vermieter geltenden Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ohne Weiteres zu vereinbaren. So könne der Mieter, der frei wählen kann, wann er das Widerrufsrecht ausübt, seine Zustimmung gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst dann noch widerrufen, wenn die Klagefrist bereits abgelaufen sei, so dass der Vermieter gegebenenfalls erneut Mieterhöhung verlangen müsse (vgl. Hinz, WuM 2016, 76, 84; Beuermann, aaO; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; siehe auch LG Berlin [Zivilkammer 18], GE 2016, 1391).
38 cc) Nach einer vereinzelt gebliebenen Ansicht sei das Recht des Wohnraummieters, seine Zustimmung zu einem im Wege des Fernabsatzes unterbreiteten Mieterhöhungsverlangen zu widerrufen, davon abhängig, ob der Vermieter mehr oder weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete verlange. Ein Widerrufsrecht sei ausgeschlossen, soweit der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordere. Hinsichtlich des überschießenden Betrags sei der Mieter hingegen zum Widerruf seiner Zustimmung berechtigt (Kroll, GE 2016, 699, 703).
39 c) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahingehend, dass die Zustimmungserklärung des Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB aufgrund einer teleologischen Reduktion des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, die nach dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen geboten ist, dem Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen entzogen ist. Nach dieser Maßgabe steht dem Kläger ein Widerrufsrecht auf der Grundlage von § 355 Abs. 1, § 312gAbs. 1, § 312c BGB nicht zu.
40 aa) Dies erschließt sich allerdings nicht bereits aus dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 BGB, der die Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf Wohnraummietverträge regelt. Gemäß § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, der „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“ erfasst, unterfallen auch einvernehmliche Mieterhöhungen nach § 558a Abs. 1, § 558bAbs. 1 BGB dem Anwendungsbereich der bei Verbraucherverträgen geltenden Grundsätze der §§ 312 ff. BGB. Das Berufungsgericht ist insoweit rechtsfehlerfrei und in der Revisionsinstanz nicht angegriffen davon ausgegangen, dass auch eine im Wege des Verbrauchervertrages (§ 310 Abs. 3 BGB) getroffene Mieterhöhungsvereinbarung eine entgeltliche Leistung des Vermieters zum Gegenstand hat (§ 312 Abs. 1 BGB).
41 Der Gesetzeswortlaut schließt grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein und somit auch einvernehmliche Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum daher im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312bBGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246?a EGBGB informieren muss.
42 bb) Die Auslegung des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben.
43 (1) Bereits die Gesetzesbegründung stellt bei Änderungen bereits geschlossener Mietverträge nicht die im Fernabsatz bestehenden Gefahren für den Verbraucher in den Vordergrund, sondern die Gefahren bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen.
44 (a) Zwar sind Wohnraummietverträge vom Geltungsbereich der umzusetzenden Verbraucherrechterichtlinie nicht erfasst (Art. 3 Abs. 3 Buchst. f Fall 3 der Richtlinie). Der Erwägungsgrund 26 der Verbraucherrechterichtlinie führt dazu aus, die in der Richtlinie enthaltenen Bestimmungen eigneten sich (unter anderem) nicht für Verträge über Wohnraum; diese sollten daher vom Geltungsbereich der Richtlinie ausgenommen werden. Mit Rücksicht darauf geht § 312Abs. 4 BGB trotz der von der Verbraucherrechterichtlinie nach ihrem Art. 4 und dem Erwägungsgrund 7 zur Erzielung eines hohen Verbraucherschutzniveaus verfolgten vollständigen Harmonisierung der von ihr erfassten Aspekte des Verbraucherschutzes (vgl. EuGH, Urteil vom 13. September 2018 – C-332/17, Rn. 26 f.) in zulässiger Weise über den Anwendungsbereich der Richtlinie hinaus.
45 Die Erstreckung auf die Wohnraummiete hat der Gesetzgeber mit der Erwägung begründet, die Mieter dürften nicht schlechter gestellt werden als nach bisherigem Recht (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Dies hat seinen Grund jedoch nicht im Fernabsatzrecht, denn dessen Anwendbarkeit auf einvernehmliche Mieterhöhungen nach § 558aAbs.1, § 558b Abs. 1 BGB wurde zuvor nicht erwogen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558b BGB Rn. 35b). Hintergrund der Erstreckung des Verbraucherwiderrufs auf die Wohnraummiete ist vielmehr die Rechtsprechung zu dem früher geltenden Haustürwiderrufsgesetz, dessen Anwendungsbereich sich grundsätzlich auch auf Wohnraummietverträge erstreckte (siehe etwa OLG Koblenz [Rechtsentscheid], NJW 1994, 1418; OLG Braunschweig [Rechtsentscheid], NZM 1999, 996; LG Münster, WuM 2001, 610; jeweils zu § 1 HWiG in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung).
46 (b) In der Gesetzesbegründung heißt es weiter, trotz der Bestimmungen des sozialen Mietrechts bestünden insbesondere bei Änderungen bereits geschlossener Mietverträge Gefahren durch Überrumpelung und psychischen Druck. Daher sei es sachgerecht, dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gegenüber dem gewerblichen Vermieter einzuräumen, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werde. Denkbar sei etwa, dass der Verbraucher bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters einer Mieterhöhung und damit einer wesentlichen Vertragsänderung zustimme oder einen Aufhebungsvertrag schließe (BT-Drucks. 17/12637, S. 48).
47 Mit dem Hinweis auf unangemeldete Besuchte nimmt die Gesetzesbegründung erneut eine spezifische Gefahr außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Verbraucherverträge in den Blick. Hiermit ist die Situation des Verbrauchers bei einem Fernabsatzvertrag indes nicht zu vergleichen. Diese Art des Vertragsschlusses ist für ihn typischerweise nicht mit einem Überraschungsmoment verbunden und auch eine Übereilungsgefahr spielt hier keine wesentliche Rolle (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 – VIII ZR 55/15, aaO Rn. 52).
48 Gleichwohl hat der Gesetzgeber aus der Fallkonstellation der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträge den Schluss gezogen, dass nicht nur das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB) auf Vereinbarungen über die Vermietung von Wohnraum zu übertragen sei, sondern darüber hinaus auch das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (§ 312c BGB). Den Gesetzesmaterialien ist insoweit zu entnehmen, dass § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch bei vereinbarten Mieterhöhungen gelte, denn in allen diesen Fällen bestehe ein berechtigtes Interesse des Mieters, Abreden zu widerrufen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande gekommen seien (BT-Drucks., aaO).
49 (2) Diese Erwägungen lassen sich zwar unter anderem auf während der Mietzeit vereinbarte Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB übertragen, die nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen und Beschränkungen von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) gebunden sind, nicht jedoch auf übereinstimmende Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Denn eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB, die während des Bestehens eines Mietverhältnisses im Hinblick auf den Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§573 Abs. 1 Satz 2 BGB) Anpassungen der Miete ermöglichen wollen, ohne deswegen den Bestand des Mietverhältnisses in Frage zu stellen, ist – worauf das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hingewiesen hat (GE 2015, 563) – zum Schutz des Mieters an bestimmte gesetzliche Voraussetzungen geknüpft.
50 Die gesetzlichen Schutzvorkehrungen wirken zum einen der vom Gesetzgeber bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§312b BGB), sondern unter Umständen auch bei mietrechtlichen Fernabsatzverträgen (§ 312 Abs. 4, § 312c BGB) in Betracht gezogenen Gefahr psychischen Drucks auf den Mieter entgegen. Zum anderen gleichen die Regelungen des Vergleichsmietenverfahrens auch das Informationsdefizit des Mieters aus. Das Wohnraummietrecht begegnet auf diese Weise der Gefahr von Fehlentscheidungen des Mieters und trägt dem Schutzzweck des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen Rechnung.
51 (a) Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehenen Textform (§ 558a Abs. 1, § 126bBGB) an den Mieter heranträgt (Fervers, aaO S. 647).
52 (aa) Die in § 558a Abs. 1 BGB vorgesehene Textform, bei der die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muss (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 300/09, NZM 2011, 295 Rn. 13), verpflichtet den Vermieter zur Verwendung eines Fernkommunikationsmittels. Dabei hat der Gesetzgeber auf die langjährigen Erfahrungen mit Mieterhöhungen zurückgegriffen, die nach Maßgabe des bereits durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (Artikel 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BGBl. I 3604; im Folgenden: MHG) eingeführten § 8MHG mit Hilfe automatisierter Einrichtungen gefertigt werden konnten. Gerade bei der Vermietung einer größeren Anzahl von Wohnungen hat der Gesetzgeber bereits 1974 den Bedürfnissen der Bürotechnik nach einer automatisierten Erstellung der entsprechenden Mitteilungen Rechnung tragen wollen (BT-Drucks. 7/2011, S. 13; siehe auch die Begründung des Regierungsentwurfs zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr, BT-Drucks. 14/4987, S. 21 f., 27).
53 Die Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens in Textform dient damit der Erleichterung des Rechtsverkehrs (vgl. BT-Drucks., aaO S. 10). Darüber hinaus hat das Formerfordernis des § 558a Abs. 1 BGB jedoch einen wesentlich weitergehenden Schutzzweck. Gemeinsam mit dem gesetzlichen Begründungserfordernis soll es gewährleisten, dass der Mieter über die anstehende Erhöhung unterrichtet wird und die dafür angeführten Erläuterungen und Berechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen kann.
54 Der Mieter kann auf diese Weise seinen rechtsgeschäftlichen Willen außerhalb einer Druck- und Überrumpelungssituation bilden, denn der Vermieter hat den Inhalt der Mieterhöhungsvereinbarung in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise zu begründen (§ 558a Abs. 1, 2 BGB). Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 136/17NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22, mwN) – die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr. des Senats; vgl. nur Urteile vom 11. Juli 2018 – VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 – VIII ZR 69/15NJW 2016, 1385 Rn. 11; vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN).
55 (bb) Zudem kann der Vermieter, der ein – berechtigtes – Mieterhöhungsverlangen gegebenenfalls auch im Wege einer Klage auf Zustimmung durchzusetzen vermag (§ 557 Abs. 3 Halbs. 1, § 558Abs. 1 BGB), vor Ablauf der dem Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens eingeräumten Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB) eine zulässige Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nicht erheben und muss bei Nichteinhaltung der Frist eine Klageabweisung durch ein Prozessurteil vergegenwärtigen. Zur Entscheidung, ob der Mieter den Antrag des Vermieters auf Vertragsänderung annehmen soll, räumt das Gesetz dem Mieter damit eine Überlegungsfrist ein, die vertraglich nicht verkürzt werden darf (§ 558b Abs. 4 BGB), um ihn vor Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen und ihm die Möglichkeit zu eröffnen, sich über die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters anhand der von diesem gegebenen Begründung klar zu werden (siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu der Vorgängerregelung des § 2 Abs. 3 MHG]). Auch wenn der Vermieter den Mieter nicht über den Lauf der Zustimmungsfrist informieren muss, stellt sie sicher, dass dem Mieter eine angemessene Überlegungszeit zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens und seiner Begründung zur Verfügung steht, bevor er entscheidet, ob und gegebenenfalls inwieweit er ihm zustimmt. Einer sich daran noch anschließenden Widerrufsfrist nach Maßgabe des Fernabsatzrechts, die mit dem Vertragsschluss, also mit der vom Mieter erklärten Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung, beginnt (§ 355 Abs. 2 BGB), bedarf es zum Schutz der Entscheidungsfreiheit des Mieters nicht mehr.
56 (b) Der durch die besonderen Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB abgesicherte Schutz des Wohnraummieters trägt auch den spezifischen Gefahren der Anbahnung und des Abschlusses von Verträgen im Fernabsatz Rechnung. Wie ausgeführt, dient das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen der Kompensation von Gefahren aufgrund der fehlenden physischen Begegnung von Anbieter und Verbraucher und der in der Regel fehlenden Möglichkeit, die Ware oder Dienstleistung vor Vertragsschluss in Augenschein zu nehmen. Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz soll daher das typischerweise bestehende und unter Umständen zu Fehlentscheidungen führende Informationsdefizit des Verbrauchers ausgleichen (vgl. Fervers, aaO S. 642, 646; Staudinger/Thüsing, aaO, Neubearb. 2012, Vorbemerkung zu §§ 312, 312a Rn. 27, § 312 Rn. 82, § 312c Rn. 1; MünchKommBGB/Wendehorst, aaO, § 312c Rn. 3 f.; BeckOGK-BGB/Alexander, Stand: 1. Juli 2018, § 13 Rn. 88; BeckOGK-BGB/Busch, aaO, § 312g Rn. 7; BeckOK-BGB/Martens, Stand: 1. August 2018, § 312c Rn. 6; Spindler/Schuster/Schirmbacher, Recht der elektronischen Medien, 3. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 312 ff. BGB Rn. 8 f.). Für den Ausgleich des Informationsdefizits des Mieters und den Schutz seiner Entschließungsfreiheit ist jedoch, wie ausgeführt, durch das in § 558a Abs. 1, 2 BGB vorgesehene Begründungserfordernis und die eingeräumte Zustimmungsfrist (§558b Abs. 2 BGB) gesorgt. Auf diese Weise kann der Mieter den Vertragsgegenstand vor Vertragsabschluss ausreichend beurteilen, so dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz uneingeschränkt erfüllt ist.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Genügt bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit, wenn ein Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit begründet, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a.M. – 2-11 S 46/17, Urteil vom 13.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagten konnten den ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen nach § 574 BGB widersprechen, da aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer feststeht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist.

Den Klägerin steht der gegen die Beklagten geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu.

Die Beklagten können nicht damit gehört werden, es fehle den Klägern bereits an der Aktivlegitimation. Nachdem die Klägerseite unter Vorlage des notariellen Vertrages vom 23.03.2016, aus dem sich die Erbenstellung der Kläger und der Frau … entnehmen lässt, substantiiert auch zum Ausscheiden der Frau … aus der Erbengemeinschaft vorgetragen hat, war das einfache Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der Erbenstellung und des Ausscheidens von Frau … aus der Erbengemeinschaft nicht ausreichend. Zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 BGB ist Frau … auch durch den Erbteilverkauf aus dem Mietverhältnis ausgeschieden (vgl. zur Anwendbarkeit des § 566 BGB: Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 Rn. 27-34).

Nach Auffassung der Kammer war jedenfalls die mit Schriftsatz vom 01.07.2016 erklärte Prozesskündigung wirksam. Die Rüge der Beklagten, dass der Klägervertreter nicht bevollmächtigt ist, die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung durchzusetzen, wurde nach Vorlage der Originalvollmacht im Termin zur mündlichen Verhandlung ganz offensichtlich nicht weiter verfolgt. Aus diesem Grund muss davon ausgegangen werden, dass die dem Klägervertreter von den Klägern erteilte Vollmacht auch zur (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte.

Die Begründung der Eigenbedarfskündigung genügt unzweifelhaft den Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 BGB, die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich schon durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erfüllt sind (BGH NJW 2017, 1474).

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kammer auch nach § 529Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen gebunden, da konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen könnten, nicht ersichtlich sind. Das Amtsgericht hat in einer nachvollziehbaren und sehr gut vertretbaren Beweiswürdigung dargelegt, warum es zu der Überzeugung gelangte, dass der Zeuge … mit seiner Familie möglichst zeitnah in streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte und dabei insbesondere auch die familiäre Verbundenheit des Zeugen zur Klägerseite berücksichtigt. Greifbare Anhaltspunkte, warum die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich sein könnte, wurden von den Berufungsführern nicht aufgezeigt.

Insbesondere vermag die Kammer auch eine Verletzung der §§ 279 Abs. 3, 285 ZPO nicht festzustellen. Ausweislich der Protokolle der mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht sowohl vor als auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Ferner haben die Parteien nach durchgeführter Beweisaufnahme die zuvor bereits gestellten Anträge wiederholt. Die Parteien hatten somit ausreichend Gelegenheit zu Wort zu kommen, weshalb eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht vorliegt.

Trotz wirksamer Kündigung ist das Mietverhältnis gleichwohl gemäß §§ 574 Abs. 1 S. 1, 574 a Abs. 1, 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (stRspr; vgl. nur BVerfG, NZM 2015, 161). Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 BGB sind alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt vielmehr bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, NJW-RR 2014, 78).

Der gesundheitliche Zustand des Sohnes der Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte, Der Sohn der Beklagten ist auf Grund seiner Erkrankung räumungsunfähig, da die ernsthafte Gefahr besteht, dass sich sein Gesundheitszustand durch den Umzug erheblich verschlechtert würde (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, 463; BGH, NZM 2005, 143; Schmidt-Futterer/Blank, § 574 Rn. 47). Aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine solche Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist.

Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts waren die Ausführungen der Beklagtenseite zur Räumungsunfähigkeit des Sohnes der Beklagten ausreichend substantiiert, weshalb das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen war.

Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11NJW 2012, 1647 Rn. 14 m.w.N.). Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (BVerfG, WM 2012, 492Rn. 16; BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 – II ZR 266/04WM 2007, 1569 Rn. 8; BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11NJW 2012, 1647 Rn. 16; jeweils m.w.N.).

Diesen Voraussetzungen genügte der erstinstanzliche Vortrag der Beklagten, die unter Vorlage eines entsprechenden ärztlichen Attests behauptet haben, dass ihrem – unstreitig – schwerstbehinderten Sohn schwere und nachhaltige Gesundheitsschäden für den Fall des Verlusts der ihm vertrauten und unverzichtbaren Wohnumgebung drohen, wie etwa das Risiko schwerer und mit hirnorganischen Zusatzschäden verbundene Krampfanfälle.

Das von der Kammer eingeholte Sachverständigengutachten kommt zu dem überzeugend und widerspruchsfrei begründeten Ergebnis, dass durch einen Umgebungswechsel so genannte „fokale“ epileptische Anfälle beim Sohn der Beklagten hervorgerufen werden können. Dies stelle eine Gefahr für die Gesundheit des Sohnes dar, könne zu einem Verlust bereits vorhandener Fähigkeiten führen und müsse als ein lebensbedrohliches Risiko angesehen werden. Zwar kann den Ausführungen des Sachverständigen nicht entnommen werden, dass ein Umzug zwangsläufig einen „fokalen“ Anfall hervorrufen wird. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen, wonach der Sohn der Beklagten als besonders empfindsam für Faktoren wie etwa einen Wohnungswechsel anzusehen ist und wonach „zu befürchten ist, dass auslösende Faktoren, zu denen ein Wohnungswechsel gehört, Anfälle begünstigen und verstärken“, geht die Kammer jedoch davon aus, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass es durch einen Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Sohnes der Beklagten und sogar zu lebensbedrohlichen Krampfanfällen kommen kann. Dies genügt im vorliegenden Einzelfall für die Annahme einer erheblichen Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. auch Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 574 Rn. 44).

Bei der Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Es ist zu fragen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Die Wertentscheidung des Grundgesetzes ist zu berücksichtigen. Ist die Räumung für den Mieter oder dessen Angehörigen mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen. Die Interessen des Mieters an der Erhaltung seiner Gesundheit haben im Allgemeinen Vorrang vor allgemeinen Finanzinteressen des Vermieters. Der Wunsch des Vermieters, für sich und seine Familie eine angemessene Wohnung zu schaffen, ist umgekehrt vorrangig vor den Finanzinteressen des Mieters. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (Blank/Börstinghaus, § 574 Rn. 60).

Vorliegend ist von einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB für den Sohn der Beklagten auszugehen. Dem eingeholten Gutachten ist zu entnehmen, dass eine Veränderung der Lebensumstände erhebliche gesundheitliche Schäden bis hin zu lebensbedrohlichen Situationen führen kann. Wenngleich nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht endgültig klar wird, ob ein Wohnungswechsel für den Sohn der Beklagten eine unmittelbare Lebensbedrohung darstellen würde, so ergibt sich hieraus jedoch, dass ein Wohnungswechsel eine nicht nur abstrakte Gefahr für die Gesundheit und sogar das Leben des Sohnes darstellt. Hinter den somit durch Art. 13 GG sowie durch Art. 2 GG (Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit) geschützten Bestandsinteresse der Beklagten müssen die durch Art. 14 GG geschützten Erlangungsinteressen der Kläger, die in ihrem Kündigungsschreiben angeführt werden, zurücktreten. Es gilt insoweit der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass je höherwertiger das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Gefährdung bzw. deren Feststellungen zu stellen sind. Bei einem so hohen Rechtsgut, wie dem Leben, also dem höchsten Rechtsgut, muss daher ein geringerer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit verlangt werden. Der mögliche Schaden ist hier zu hoch und zu unwiederbringlich, als dass dem Gefährdeten das Risiko aufgebürdet werden könnte, dass eine verlässliche und exakte Prognose auf Grund der Komplexität der Fragestellung nicht möglich ist. Nach Auffassung der Kammer muss deshalb hier die nicht nur theoretische Möglichkeit eines fokalen Anfalls mit schwerwiegendem oder gar tödlichem Ausgang, die nach dem Sachverständigengutachten gegeben ist, ausreichend sein (so auch LG Aachen, Urt. v. 29.9.2005 – 7 S 66/05BeckRS 2007, 01452).

Die nach § 574 b BGB einzuhaltende Form und Frist wurde durch den Widerspruch der Beklagten gewahrt.

Rechtsfolge eines begründeten Widerspruchs nach §§ 574574 a BGB ist es, dass die Räumungsklage abgewiesen und entschieden wird, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird (Blank/Börstinghaus, § 574 a Rn. 25). Das Mietverhältnis war insoweit auf unbestimmte Zeit fortsetzen, da dem Sachverständigengutachten zu entnehmen ist, dass der Sohn der Beklagten auf dauerhafte Pflege angewiesen und eine enge Bindung an seine in der streitgegenständlichen Wohnung lebenden Eltern gegeben ist. Mithin ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte darstellt.

Dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist, war nach § 308 a Abs. 1 S. 1 ZPO auch ohne Antrag einer Partei von Amts wegen auszusprechen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Wird in einem Mietverhältnis dem durch Art. 5 GG grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 156/18, Urteil vom 21.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat einen Anspruch auf Beseitigung der Parabolantenne gemäß §§ 535541 BGB gegen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Gemäß § 541 BGB hat ein Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung, wenn sein Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes.

Die Aufstellung oder Anbringung einer Parabolantenne auf dem Balkon der gemieteten Wohnung im Anwesen A… in 6… ist vorliegend wegen Verstoßes gegen § 10 (3) des Mietvertrages vom 11.06.2012 vertragswidrig (Bl. 4 ff. d.A.).

Eine Genehmigung oder Zustimmung der Klägerin wurde vorliegend nicht erteilt, so dass sich bereits hieraus die Vertragswidrigkeit des Handelns der Mieter ergibt mit der Folge eines entsprechenden Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VII ZR 5/05; BGH Hinweisbeschluss vom 14.05.2013 – VIII ZR 268/12, jeweils m.w.N). Etwas Anderes gilt dann, wenn der Vermieter aufgrund einer aus § 242BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verpflichtet wäre, die Anbringung einer Parabolantenne durch den Mieter zu dulden. Der Vermieter, der die Beseitigung einer vom Mieter angebrachten Parabolantenne verlangt, kann sich nach Treu und Glauben nicht auf das bloße Fehlen seiner Zustimmung berufen, wenn er diese hätte erteilen müssen (BGH NZM 2006, 98).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 des Grundgesetzes, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilrechtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen, wobei zu berücksichtigen ist, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Artikel 14 des Grundgesetzes berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Die Fernwirkung von Grundrechten in die Beziehungen von Vertragsparteien bedeutet daher notwendigerweise eine einzelfallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und den grundrechtsbeschränkenden Gesetzen geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale der §§ 535242 BGB zu erfolgen hat, wobei stets die konkreten Umstände des Einzelfalles entscheidend sind und sich jegliche schematische Lösung verbietet (BGH NZM 2006, 98).

Nach insoweit gefestigter Rechtsprechung (vgl. u.a. Amtsgericht Frankenthal (Pfalz) Urteil vom 21.07.2016 – 3a C 138/16) ist anerkannt, dass in einem Mietverhältnis dem durch Artikel 5 des Grundgesetzes grundrechtlich geschützten Informationsbedürfnis des Mieters grundsätzlich hinreichend Rechnung getragen wird, wenn der Vermieter beispielsweise – wie vorliegend – einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt. Dies gilt prinzipiell auch gegenüber ausländischen Mietern, wenn über den Kabelanschluss ein ausreichender Zugang zu Programmen in ihrer Sprache und aus ihrem Heimatland besteht (BGH a.a.O). Nichts Anderes hat auch zu gelten, wenn der Mieter ohne nennenswerte Schwierigkeiten die von ihm gewünschten Heimatsender über das Internet empfangen kann. Ob hierdurch dem Mieter Zusatzkosten entstehen, ist dabei grundsätzlich unbeachtlich.

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze und nach Abwägung der widerstreitenden Interessen haben vorliegend die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur und auf Duldung der Anbringung oder Aufstellung der streitgegenständlichen Parabolantenne, weshalb die Klägerin die Beseitigung der ohne ihre Zustimmung angebrachten Parabolantenne verlangen kann.

Der mietvertraglichen Bestimmung in § 10 (3) steht nach dem Vorgenannten auch nicht § 307 BGB entgegen, denn in § 10 (3) ist geregelt, dass sofern aus technischen Gründen ein Empfang von Heimatprogrammen des Mieters über das Breitbandkabel nicht möglich ist, der Empfang durch eine anzumietende Antenne ermöglicht wird. Dass indes der Empfang italienischer Programme überhaupt nicht möglich wäre, haben die Beklagten weder behauptet, noch ist dies ersichtlich.

Soweit die für das Vorliegen der Voraussetzungen darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten den Einwand der Verjährung erheben, § 214BGB, so richtet sich die Verjährung des Anspruches aus § 541 BGB nach den §§ 195199 BGB und nicht nach § 548 BGB. Bezüglich des Beginns der Verjährung gilt dasselbe wie für den Anspruch aus § 1004 BGB. Dies bedeutet, dass in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 23.02.1973 – V ZR 109/71 – der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB mit Beginn der Beeinträchtigung durch das Anbringen der Parabolantenne beginnt. Soweit die Beklagten behaupten, dass dies bereits im April oder Mai 2013 geschehen sei, so sind sie insoweit beweisfällig geblieben, denn für die anerbotene Vernehmung der Beklagten für diese Behauptung als Partei, hilfsweise eine informatorische Befragung gemäß § 447 ZPO bzw. § 141 ZPO, fehlt es für die Einvernahme der beweisbelasteten Partei gemäß §447 ZPO einerseits an der erforderlichen Zustimmung des Gegners, andererseits liegen für eine informatorische Anhörung gemäß § 141 ZPO die hierfür erforderlichen Voraussetzungen eines Vieraugengespräches nicht vor. Eine Parteivernehmung von Amts wegen nach § 448 ZPO kommt vorliegend nicht in Betracht, da es an dem hierfür erforderlichen Anfangsbeweis, also einer gewissen Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der bestrittenen Behauptung, fehlt.

Danach kann offenbleiben, ob es bei dem mietrechtlichen Anspruch aus § 451 BGB es sich ähnlich wie bei unverjährbaren Dauerpflichten des Vermieters bei Ansprüchen auf Unterlassung um unverjährbare Ansprüche handelt (vgl. Streyl Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017 Rn. 63 §548 BGB m.w.N). Nach dieser Auffassung würde im Falle einer Verjährbarkeit des Unterlassungsanspruches eine Umgestaltung des Vertrages, insbesondere beim Anbringen von Parabolantennen ohne vorherige Genehmigung oder Zustimmung des Vermieters, bzw. der vertraglichen Rechte und Pflichten dauerhaft herbeiführen, so dass ein Unterlassungsanspruch des Vermieters unverjährbar sei, denn die Dauerpflicht des Mieters zur Unterlassung sei insofern das Spiegelbild zur Dauerpflicht des Vermieters auf Gebrauchsgewährung (a.a.O).

Nach den klägerischen Darlegungen befindet sich die Parabolantenne trotz der unstreitig mit Schreiben der Klägerin vom 07.02. und 11.04.2018 geforderten Entfernung der Parabolantenne nach wie vor auf dem Balkon der Beklagten und ist auch ausweislich des durch die Klägerin vorgelegten Lichtbildes (Bl. 47 d.A.) von außen deutlich zu erkennen. Unabhängig von der vertraglichen Regelung § 10 (3) besteht daher auch eine optische Beeinträchtigung und der dadurch bedingte Eingriff in das Eigentum der Klägerin, § 1004 Abs. 1 BGB, § 903 BGB, ist jedenfalls so lange augenscheinlich gegeben, so lange die Parabolantenne über das Balkongeländer hinausragt und demzufolge gut sichtbar ist. Diese Beeinträchtigung ist auch nicht völlig unerheblich, da nicht entscheidend sein kann, von wo überall die Antenne nicht sichtbar ist, so lange sie fraglos aus anderen Perspektiven sichtbar bleibt. Von einer fehlenden optischen Beeinträchtigung könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn ein weniger störendes Erscheinungsbild zum Einsatz käme, etwa eine quadratische Antenne von Größe und Aussehen eines leicht gekrümmten Bildes oder die Anbringung einer kleinen Antenne auf dem Boden eines komplett sichtgeschützten Balkons. Auch aus dem Umstand, dass in der jeweiligen Muttersprache eines Mieters Rundfunk- und Fernsehsendungen empfangen werden sollen, folgt nichts Anderes. Die Möglichkeiten via Internet fernzusehen sind regelmäßig ohne größeren Aufwand gegeben und erfordern bei technischer Unversiertheit kaum mehr Unterstützung durch Dritte als es bei technischer Unversiertheit auch die Inanspruchnahme via Parabolantenne erfordert. Fernsehen via Internet ist nicht nur über einen PC, sondern mit TV-Geräten neuerer Generation auch über WLAN direkt mit dem Fernseher möglich. Das vertragliche Verbot eines optisch das gesamte Mietshaus in seiner äußeren Erscheinung verunstaltenden Anbringens von Parabolantennen hindert nicht das Recht des Mieters auf den Empfang heimatsprachlicher Informationen, sondern verweist ihn nur auf einen anderen Zugang zu diesem Recht. Dementsprechend hat ein Vermieter auch das Recht, Mieter auf andere Empfangsmöglichkeiten zu verweisen, die sein Eigentumsrecht weniger beeinträchtigen.

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass diese Empfangsmöglichkeit für die Beklagten unzumutbar wäre. Darlegungs- und beweispflichtig für solche Umstände sind die Beklagten, da es sich um für sie günstige Tatsachen handelt. Entsprechend substantiierter Sachvortrag ist durch die Beklagten nicht erfolgt. Nicht ausreichend ist die bloße Behauptung, dass kindgerechte Programme lediglich über Satellit zu empfangen sind.

Nach dem Vorgenannten besteht daher der Beseitigungsanspruch der Klägerin als Vermieterin, nachdem die Beklagten trotz unstreitig erfolgter Aufforderungen zur Beseitigung vom 07.02. und 11.04.2018 die streitgegenständliche Parabolantenne nicht entfernt und den vertragswidrigen Zustand bewusst beibehalten haben, § 541 BGB, und Anspruch auf Duldung der Antenne durch die Vermieterin gerade nicht besteht.

Nachdem ein Anspruch der Klägerin auf Beseitigung gegen die Beklagten als Gesamtschuldner besteht, kommt es auf den hilfsweise gestellten Antrag auf Duldung der Beseitigung durch die Vermieterin (LG München I, Schlussurteil vom 19.02.2014 – 15 S 4624/13 m.w.N) vorliegend nicht an.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Setzt eine gemeinsame Haushaltsführung voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen wie Reinigung, tägliches Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen sowie Versorgung und Pflege in Krankheitsfällen?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 224 C 207/18, Urteil vom 02.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Erbengemeinschaft bestehend aus den Klägern hat einen Anspruch gegen den Beklagten gemäß § 823 BGB auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Die Kläger sind als Erben ihres Vaters, des Mieters der streitgegenständlichen Wohnung, gemäß § 857 BGB Besitzer der Wohnung geworden. Die Weigerung des Beklagten, die Wohnung an die Kläger herauszugeben, stellt eine Beeinträchtigung des geerbten Besitzes dar. Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch zu, der auf Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands durch Besitzaufgabe gerichtet ist (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 Rn. 64).

Durch den Verbleib in der Wohnung maßt sich der Beklagte ein Besitzrecht an, das ihm nicht zusteht.

Der Beklagte hat kein Recht zum Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung. Denn er ist nicht aufgrund des Todes des Mieters auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Vielmehr ist die Erbengemeinschaft gemäß § 564 BGB auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Ein – vorrangiger – Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB liegt nicht vor. Denn der Beklagte führte mit dem verstorbenen Mieter, seinem Bruder, in der letzten Zeit vor dessen Tod nicht einen gemeinsamen Haushalt in der streitgegenständlichen Wohnung.

Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zugunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als „Hausgenossen“ besonders verbunden waren. Dazu gehören Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, auch wenn es sich nicht um Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen handelt. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten (MünchKomm/Häublein, BGB, 7. Aufl., § 563 Rn. 1).

Das Eintrittsrecht ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts mit dem Verstorbenen gebunden. Die Wohnung muss der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein (MünchKomm/Häublein, BGB, 7. Aufl., § 563 Rn. 16). Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung. Das Gesetzt schützt nicht jeden, der, wie etwa ein Untermieter oder ein Mitbewohner in einer Wohngemeinschaft, in der Wohnung des Verstorbenen lebte (MünchKomm/Häublein, a.a.O.). Typisch für den gemeinsamen Haushalt sind wechselseitige Beiträge zum Nutzen (auch) des anderen. Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestehen.

Eine gemeinsame Haushaltsführung setzt voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen wie Reinigung, tägliches Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen sowie Versorgung und Pflege in Krankheitsfällen. Weitere Indizien können die gemeinsame Versorgung von Kindern oder anderer Angehöriger, eine Verfügungsbefugnis über Einkommen und Vermögensgegenstände des jeweils anderen und eine gemeinsame Freizeitgestaltung sein (Schmidt-Fulterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 BGB Rn. 39).

Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse können jedoch diese Voraussetzungen nicht stets schematisch kumulativ verlangt werden; vielmehr muss sich ein Gesamtbild ergeben, nach dem jeder der Bewohner unter den genannten Gesichtspunkten zur Haushaltsführung beigetragen hat und so die Lasten des Haushalts arbeits- und anteilig auf die Bewohner verteilt waren (LG Heidelberg WuM 2014, 37). ^1b v (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O.).

Mitglieder einer Wohngemeinschaft fallen nicht in den Kreis der Eintrittsberechtigten, wenn es sich um eine nicht auf Dauer angelegte, reine Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt. Ist die Wohngemeinschaft hingegen zum Zweck der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung auf Lebenszeit angelegt, liegen die Voraussetzungen für einen Eintritt gemäß § 563 Abs. 2 BGB vor.

Die Gesamtschau der Ausgestaltung des Zusammenlebens zwischen dem Erblasser und dem Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung, wie es von Beklagtenseite dargetan ist, ergibt nicht, dass eine gemeinsame Haushaltsführung im Sinne eines Miteinanderlebens der Brüder vorlag. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genügt nicht. Das Vorbringen des Beklagten zu einer Aufteilung der Haushaltsaufgaben ist nicht ausreichend, Hierfür genügt nicht, dass der Beklagte nach seinem Vorbringen auch für seinen Bruder eingekauft, teilweise für beide gekocht und manchmal Wäsche gewaschen hat. Welche Pflichten im Haushalt der Verstorbene übernommen hatte, hat der Beklagte nicht vorgetragen. Aus dem Vorbringen der Beklagtenseite ergibt sich weder, dass beide gemeinsam über die Haushaltsaufgaben entschieden hätten, noch dass es gemeinsame Anschaffungen gegeben habe oder die Brüder mit gemeinsamer Haushaltskasse gewirtschaftet hätten. Der Beklagte hat keine weiteren Umstände vorgetragen, die die Annahme begründen würden, dass eine zum Zweck der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung angelegte Wohngemeinschaft zwischen den Brüdern bestand.

Gegen die Annahme einer gemeinsamen Haushaltsführung, wie sie für die Anwendung des § 563 Abs. 2 BGB erforderlich ist, spricht, dass jeder der beiden eine Lebensgefährtin hatte und sich der Vater der Kläger auch nach dem Vorbringen des Beklagten häufig bei seiner Lebensgefährtin aufhielt, mit der er ein gemeinsames Kind hatte.

Aus dem Vorbringen der Beklagtenseite ergibt sich nicht, dass der Erblasser in der letzten Zeit vor seinem Tod seinen Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung hatte. Dass er dort gemeldet war und persönliche Sachen dort aufbewahrte, ist unerheblich. Der Beklagte hat nicht vorgetragen, dass der Erblasser regelmäßig eines der beiden Zimmer in der Wohnung allein oder gemeinsam mit dem Beklagten genutzt hätte. Darüber hinaus hat der Beklagte unstreitig in seinen letzten Lebensmonaten, als er krank war, nur noch bei seiner Lebensgefährtin gelebt, ohne dass ersichtlich wäre, dass die Absicht bestanden hätte, in die streitgegenständliche Wohnung zurückzukehren.

Der von Beklagtenseite benannte Zeuge war nicht zu hören. Dieser wurde für die Behauptung benannt, dass die beiden Brüder gemeinsam in der Wohnung gelebt und einen gemeinsamen Haushalt geführt hätten. Das Führen eines gemeinsamen Haushalts ist von dem insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht substantiiert dargetan. Eine Vernehmung des Zeugen würde unter diesen Voraussetzungen auf eine Ausforschung hinauslaufen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Liegt ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 4296/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 3. wie folgt aus: „Auch eine Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses hat das Mietverhältnis nicht beendet.

a) Bei Dauerschuldverhältnissen besteht ein fristloses, verschuldensunabhängiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist (BGH MDR 1978, 487; BGH LM Nr. 2 zu § 242 BGB; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend. Allerdings ist dieser Umstand bei der Abwägung der Gesamtumstände zu berücksichtigen, den die Entscheidung über die Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben zu treffen, wobei ein Verschulden dessen, dem gekündigt wird, nicht erforderlich ist. Zu berücksichtigen ist aber, dass die Kündigung nicht auf solche Gründe gestützt werden kann, die der Kündigende selbst herbeigeführt oder zu vertreten hat (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Hiervon sind jene Fälle zu unterscheiden, in denen feststeht, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, aber die Ursache der Zerrüttung nicht mehr aufgeklärt werden kann. In einem solchen Fall ist jede Partei zur Kündigung berechtigt (OLG Celle ZMR 2009, 192). Erforderlich ist aber immer eine vorherige Abmahnung (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 169).

Was ist aber nun eine zur Kündigung berechtigende Zerrüttung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter? Bekannt ist das Zerrüttungsprinzip im Eherecht: Eine Ehe kann geschieden werden, wenn sie von beiden Partnern als zerrüttet eingeschätzt wird. Dabei spielt Verschulden keine Rolle. § 1565 BGB spricht nur davon dass, dass die Ehe „gescheitert“ sein muss. Dafür gibt es eine gesetzliche Vermutung, nämlich das Getrenntleben. Das passt nun einmal im Mietrecht nicht, da Vermieter und Mieter nicht zusammenleben. Auch im Arbeitsrecht gibt es das Zerrüttungsprinzip: Wenn das Vertrauensverhältnis zum Arbeitnehmer so erschüttert ist, dass eine Anstellung nicht mehr zugemutet werden kann, dann ist eine Kündigung möglich. Allerdings sind die Anforderungen hier sehr viel höher als bei einer Scheidung. Es geht im Arbeitsrecht um den Verlust von Vertrauen, das sich „nicht mehr auf jemanden verlassen können“. Der Arbeitnehmer repräsentiert zumindest teilweise den Arbeitgeber. Das Mietrecht liegt, was die Anforderungen angeht, wahrscheinlich dazwischen. Der Mieter repräsentiert nicht den Vermieter. Sein Verhalten wird in den wenigsten Fällen dem Vermieter – auch im nicht juristischen Sinne – zugerechnet. Aber möglich ist natürlich auch hier, dass Vermieter oder Mieter den Vertragspartner bei Dritten „anschwärzen“ oder geschäftlich schädigen, was auch zu einer Zerrüttung führen kann (z.B. BGH NZM 2010, 901). Darum geht es vorliegend aber nicht. Es geht schon eher, wie in der Ehe, um die bloße Zweierbeziehung zwischen Vermieterin und Mieter. Dafür geht es anders als in der Ehe und eher wie im Arbeitsrecht darum, dass der Vermieter dem Mieter erhebliche Vermögenswerte, nämlich die Wohnung, anvertraut. Aber auch da gibt es vorliegend keinen Anlass, von einer Gefährdung von Vermietervermögenswerten auszugehen. Es geht der Klägerin um den Umgang miteinander und das Verhalten des Beklagten im Rahmen der geschäftlichen Beziehung.

b) Hier kann das Gericht zurzeit die für eine außerordentliche Kündigung erforderliche Zerrüttung ebenso wenig feststellen wie ein die Grenzen des § 573 BGB erreichendes berechtigtes Interesse der Klägerin, dass für die ordentliche Kündigung erforderlich ist.

Richtig ist sicher, dass das Verhalten des Beklagten für den jeweiligen Gegenüber äußerst anstrengend und zeitweise auch schwer zu ertragen ist. Der Beklagte ist nach dem Eindruck des Gerichts, das es sich in den fast 18 Monaten, die das vorliegende Verfahren in 1. Instanz anhängig war, vom Beklagten aufgrund des persönlichen Eindrucks, aber viel mehr noch aufgrund der zahlreichen äußerst langen Schriftsätze machen konnte, wohl der Prototyp eines Juristen, den Vermieter – und vielleicht auch andere Vertragspartner – sich eher nicht wünschen, vor allem, wenn sie als „Jurist in eigener Sache“ tätig werden. Seine Ausdrucksweise ist belehrende und vielleicht auch besserwisserisch.

Der Beklagte hat immer wieder versucht die Verhandlungsführung des Gerichts zu bestimmen. Nach dem ausführlichen Hinweis- und Beweisbeschluss des Gerichts, in dem den zahlreichen Zeugen gestattet worden war, ihre Aussagen schriftlich zu machen, wollte er z.B. dem Gericht klarmachen, wie es diese noch nicht getätigten Aussagen zu bewerten habe. Später wollte er dem Gericht dann aufgeben, nur bestimmte Zeugen zu vernehmen, obwohl er alle anderen Zeugen auch benannt hatte. Schließlich sollte das Gericht trotz des abgefassten und in der Durchführung befindlichen Beweisbeschlusses im laufenden Verfahren ein Beweissicherungsverfahren über ähnliche Fragen durchführen. Nach Vorlage des Gutachtens verlangt der Beklagte Ergänzungen des Gutachtens, die für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits unerheblich sind (Bl. 333. d. GA). Außerdem soll das Gericht einen Zeugen zum Erscheinen vor Gericht durch Verhängung von Ordnungsgeld zwingen, obwohl dessen Aussage keinerlei Einfluss auf den Ausgang des Rechtsstreits mehr hat, nur weil der Beklagte dessen Nichterscheinen als Missachtung empfindet. Das ist schon Ausdruck einer sicher auch von der Klägerin so empfundenen Selbstüberschätzung.

Er hat auch versucht, Handwerkern solche Vorgaben zu machen, die es sicher verbeten haben (Bl. 130 d. GA).

Auch die Länge der vorgerichtlichen aber auch gerichtlichen Schriftsätze spricht dafür, dass der Beklagte anscheinend für so etwas viel Zeit hat oder sich nimmt. Die Gerichtsakte dieses im Grunde einfachen und routinemäßigen Räumungs- und Zahlungsprozesses hat zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Urteils bereits 335 Seiten. Damit beansprucht der Beklagte natürlich auch die Zeit der Klägerin über Gebühr.

Der Beklagte hat ansatzweise versucht, die Klägerin „schlecht zu machen“ (Bl. 49 d.GA). Im geschäftlichen Bereich kann dies bei feststehender Unwahrheit eine Kündigung rechtfertigen (BGH NZM 2010, 901), im hier eher privaten Bereich nach Ansicht des Gerichts noch nicht, zumal nicht ersichtlich ist, dass diese Behauptungen außerhalb der vorliegenden Rechtsstreit erhoben worden sind.

Der Beklagte hat ferner versucht zu bestimmen, mit welchem seiner Vertragspartner er nur reden will (nicht mit der Klägerin (Bl. 183 d. GA). Er hat angedroht Gespräche anderenfalls abzubrechen. Nachdem dann die Klägerin den Beklagten aufgefordert hat, nur noch mit ihrem Prozessbevollmächtigten zu kommunizieren und keine Mails an ihre e-mail Adresse zu schicken, hat er diesem Wunsch massiv mit einer einem Anwalt eher nicht zuzutrauenden Begründung widersprochen. Auch das ist Widerspruch nur des Widerspruchs willens, denn der Beklagte wollte ja gerade mit der Klägerin nicht mehr reden. Nachdem er aber erfuhr, dass die Klägerin nicht mehr mit ihm reden will, hat er diesen eigentlich auch seinem Willen entsprechenden Wunsch bewusst missachtet, um sich durchzusetzen oder die Klägerin schlicht zu ärgern. Dabei hat das Gericht noch nicht einmal untersucht, ob der Beklagte als Rechtsanwalt nicht sogar verpflichtet wäre, nur mit dem gegnerischen Kollegen zu kommunizieren. So etwas tut man einfach nicht.

Aber letztendlich muss die Klägerin (wie auch das Gericht) so ein Verhalten schlicht ertragen. Nicht unberücksichtigt bleiben darf bei der Abwägung nämlich auch, dass der Beklagte trotz seiner unzähligen wortreichen Ausführungen letztendlich nur äußerst moderat die Miete gemindert hat.

Bei der vom Gericht vorzunehmenden Abwägung war schließlich auch ihr Verhalten zu berücksichtigen. Es ist dabei nicht von der Hand zu weisen, dass die Klägerin ihren Mieter nicht unbedingt wie einen Kunden behandelt, der berechtigte Ansprüche hat. Die Tatsache, dass der Beklagte berechtigte Ansprüche geltend macht, wird von ihr, vielleicht auch wegen des oben dargestellten Stils, wohl als persönlicher Affront verstanden. Berechtigte Minderungen versteht sie als Pflichtwidrigkeit und reagiert auch entsprechend „verschnupft“. Dass dies Verhalten dann den Beklagten wiederum zu belehrenden Äußerungen hinreißt ist zwar ärgerlich aber in der Konsequenz dann wohl noch hinzunehmen.

Nach alledem konnte das Gericht nur feststellen, dass hier Vermieterin und Mieter „schlicht nicht miteinander können“, da ihre wechselseitigen Erwartungen an das Verhalten der Gegenseite unüberbrückbar von einander abweichen. Da rechtfertigt eine Kündigung aber noch nicht. Hier kann für die Zukunft dadurch Abhilfe geschaffen werden, dass die Klägerin einen Dritten, z.B. Hausverwalter oder Rechtsanwalt, beauftragt, die Kommunikation mit dem Mieter durchzuführen und der Mieter sich dann auch daran hält und mit diesem dann auch normal umgeht. Nur wenn das auch nicht klappen sollte, könnte uU eine Zerrüttung anzunehmen sein.

c) Im Übrigen trägt der Klägervertreter zwar vorgetragen, dass das Mietverhältnis zerrüttet ist, eine Begründung der Kündigung im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB oder § 573 Abs. 3 BGB stellt dies aber nicht dar.

d) Wegen der vermeintlich unberechtigten selbständigen Tätigkeit (Insolvenzberatung) des Beklagten in den Wohnräumen ist bisher außer der Abmahnung auch keine Kündigungserklärung erfolgt. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des „Wohnens“ fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH VIII ZR 213/12). Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH VIII ZR 165/08). Schon die Verwendung der Adresse der Wohnung nach außen hin im geschäftlichen Verkehr kann nach der Rechtsprechung des BGH eine unzulässige gewerbliche Tätigkeit darstellen, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (BGH VIII ZR 149/13). Ähnlich wie in der BGH-Fall gibt der Beklagte bisher nur seine Wohnanschrift auf seinem Briefkopf an und hat bei der Rechtsanwaltskammer Hamm nur seine Wohnanschrift als Kanzleianschrift hinterlegt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Bleibt eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 52/18, Urteil vom 24.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 13. bis 24. wie folgt aus:

13
„Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe zu. Das Berufungsgericht ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Beklagten auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen ist. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Frage, welche Vereinbarungen die Parteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getroffen haben, kommt es im Rahmen des § 558 BGB von vornherein nicht an.
14 1. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete – wie hier – in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
15 Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rücksicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN).
16 2. Bei diesem Vergleich kommt es jedoch – was das Berufungsgericht verkannt hat – allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.; MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27). Denn anderenfalls würde der Vermieterseite entgegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen.
17 Aus diesem Grund bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09, aaO Rn. 12).
18 3. Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Einbauküche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung. Denn diese Einbauküche war von den Beklagten auf eigene Kosten angeschafft worden und somit gerade nicht von den Klägern mitvermietet; auch die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger als Vermieter erstreckt sich auf diese mietereigene Einbauküche nicht. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche ist vom Sohn der Kläger nach dem Ausbau verkauft worden und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sich die Kläger nicht beteiligt.
19 4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Denn die Kläger haben den Beklagten gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche, während – wie bereits ausgeführt – bezüglich der von der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Kläger nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
20 a) Ob die Parteien mit den Abreden über den Austausch der Einbauküche – wie das Berufungsgericht offenbar gemeint hat – eine hiervon abweichende Vereinbarung dahin treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vom Vermieter mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugunsten des Vermieters zugrunde zu legen sei, bedarf keiner Entscheidung.
21 Denn im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist – wie bereits ausgeführt – an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen, so dass hiervon abweichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung sind. Die Mietvertragsparteien können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt, sondern vom Mieter auf eigene Kosten angeschafft ist. Eine solche Vereinbarung würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB abweichen und wäre daher nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.
22 b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan haben, indem sie sich – unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche – auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden.
23 c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 315/09, aaO Rn. 13) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, hält der Senat an dieser – ohnehin durch das spätere Senatsurteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten – Auffassung nicht fest.
24 Inwieweit in dem – hier nicht gegebenen – Fall, dass der Mieter eigenmächtig eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt beziehungsweise durch eine eigene Ausstattung ersetzt, eine andere Beurteilung geboten ist, bedarf keiner Entscheidung.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 174/18, Urteil vom 18.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Dabei kann dahinstehen, dass die gesetzlichen Regelungen der sog. Mietpreisbremse – nach Auffassung der Kammer – verfassungswidrig und derzeit Gegenstand mehrerer beim BVerfG anhängiger Normenkontrollverfahren sind (vgl. dazu Kammer, Vorlagebeschl. v. 12. April 2018 – 67 S 328/17, ZMR 2018, 766). Denn selbst im Falle der Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB wäre die von den Parteien getroffene Mietzinsabrede wirksam.

Die streitgegenständliche Mietzinsvereinbarung ist nicht gemäß § 556gAbs. 1 Satz 1 und 2 BGB teilweise unwirksam, da die Parteien durch Vereinbarung einer Nettomiete in Höhe von monatlich 950,00 EUR nicht zu Ungunsten der Klägerin von den §§ 556d ff. BGB abgewichen sind. Die Klägerin kann sich gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit Erfolg auf die Vereinbarung einer Miete in nämlicher Höhe mit der Vormieterin berufen.

Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die Beklagte hat mit der Mieterin X am 1. August 2011 einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen und dabei ausweislich dessen § 4 Ziffer 1 eine Nettokaltmiete in Höhe von 950,00 EUR vereinbart. Auch wenn die Mietvertragsparteien der Vormieterin keine Pflicht zur Entrichtung von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen auferlegt haben, ändert das an der Mietzinsstruktur nichts (vgl. BGH, Urt. v. 16. März 2018 – V ZR 60/17NZM 2018, 675). Es spielt ebenfalls keine Rolle, dass die Wohnung als „möblierte Wohnung laut Inventarliste“ vermietet wurde. Denn auch der Klägerin wurde die Wohnung teilmöbliert überlassen. Soweit der Vormieterin von der Beklagten über das der Klägerin überlassene Inventar hinaus noch ein Stuhl, ein Tisch und ein Bett zur Verfügung gestellt wurden, führt diese marginale Abweichung zu keiner anderen Mietzinsstruktur und fällt auch für die Preisfindung, -bildung und -bemessung nicht ins Gewicht (vgl. Wichert, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556e Rz. 8).

Die Beklagte ist mit ihrem Vorbringen zum Abschluss des Vormietverhältnisses nicht gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO präkludiert, obwohl der wesentliche Vortrag dazu erst im zweiten Rechtszug erfolgt ist. Denn die Klägerin hat den Vertragsschluss im Berufungstermin ausdrücklich unstreitig gestellt und sich lediglich auf eine abweichende – im Ergebnis allerdings unzutreffende – Auslegung der vereinbarten Mietzinsstruktur berufen. Unstreitige Tatsachen indes sind im zweiten Rechtszug immer zu berücksichtigen, selbst wenn ihre Geltendmachung auf prozessualer Nachlässigkeit beruht (vgl. Ball, in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl. 2018, § 531 Rz. 16 m.w.N.). Unabhängig davon beruhte der neue zweitinstanzliche Vortrag nicht auf prozessualer Nachlässigkeit i.S.d. § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO. Die Beklagte hat unbestritten vorgetragen, auf die Vertragsunterlagen mit der Vormieterin erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland gestoßen zu sein. Das ist prozessual unschädlich, da die Beklagte erstinstanzlich noch irrtümlich davon ausgegangen war, dass der Vertragsschluss mündlich und noch dazu mit dem Vater der Vormieterin zustande gekommen sei. Damit war ihr der schriftliche Vertragsschluss mit der Vormieterin im ersten Rechtszug unbekannt. Zu Ermittlungen ihr unbekannter Tatsachen ist eine Partei jedoch nicht verpflichtet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 30. Oktober 2013 – VII ZR 339/12NJW-RR 2014, 85, Tz. 9).

Bei der Mieterin X handelte es sich um die Mieterin, die die „vorherige Miete“ i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 „zuletzt schuldete“. Abzustellen ist dabei auf das letzte Wohnraummietverhältnis, das der Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB durch Erlass einer landesrechtlichen Verordnung i.S.d. §§ 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB begründet hat.

Es ist für die Beklagte insoweit zunächst unschädlich, dass das mit der Mieterin X begründete Mietverhältnis nicht unmittelbar bis zur Begründung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses währte.

§ 556e Abs. 1 BGB verlangt für die Berücksichtigung der Vormiete keinen nahtlosen Anschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses an das Vormietverhältnis. Die gegenteilige Auffassung, die dem Vermieter ein Berufen auf § 556e Abs. 1 BGB zumindest dann versagen möchte, wenn die Mietsache vom Vermieter bis zur Anschlussvermietung zeitweilig selbst genutzt wird (so Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2018, § 556e Rz. 8), ist mit dem Wortlaut des Gesetzes ebenso unvereinbar wie mit dem in der Gesetzesbegründung zu Tage getretenen gegenteiligen Willen des Gesetzgebers, der dem Vermieter einen verlässlichen und nicht von Zufälligkeiten der Art und des konkreten Zeitpunkts der Anschlussvermietung abhängigen Bestandsschutz zur Schaffung von Investitionssicherheit gewähren wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Deshalb ist § 556e Abs. 1 BGB selbst dann anwendbar, wenn die Mietsache vor der Anschlussvermietung zeitweilig leersteht (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 556e Rz. 3; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556e Rz. 8; Fleindl, a.a.O.; Wichert, a.a.O., Rz. 7).

Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB steht es auch nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor der – nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden – Anschlussvermietung an die Beklagte nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum an die Y-GmbH vermietet hatte. Der Umstand der gewerblichen Vermietung ist für die Anwendung des § 556eAbs. 1 BGB ebensowenig beachtlich wie die Höhe des dabei vereinbarten Gewerberaummietzinses:

Der Gesetzgeber hatte den – atypischen – Fall der Vermietung einer zuvor zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache zu gewerblichen Zwecken unmittelbar vor Abschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses nicht vor Augen. Er ist stattdessen von einem einheitlichen Vertragszweck bei der „Anschlussvermietung von Wohnungen“ ausgegangen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz). Dabei hat er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietverhältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Andernfalls hätte er keine Ausführungen dazu gemacht, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen muss (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 3. Absatz). Denn es sind allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse, die dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfallen.

Der Gesetzgeber wollte für die Vermieter aber gleichzeitig Investitionssicherheit in Höhe der zuletzt geschuldeten Wohnraummiete schaffen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz), unabhängig davon, ob die Anschlussvermietung nahtlos erfolgt, die Wohnung unmittelbar vor der Anschlussvermietung leer stand oder sie vom Vermieter selbst genutzt oder zwischenzeitlich zu anderen als Wohnzwecken vermietet wurde. Denn das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitenden Wohnraummiete gründet sich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Vertrauen in den einmal geschaffenen Bestand in sich anschließenden vertragslosen Zeiten, sei es durch Leerstand oder eine Nutzung der Mietsache durch den Vermieter selbst, beseitigt würde. Dasselbe gilt bei einer sich der Vermietung als Wohnraum anschließenden und gleichzeitig dem an den §§ 556d ff. BGB zu messenden Mietverhältnis vorhergehenden Mietzinsabrede, wenn die Vertragsparteien dieser einen von der Nutzung als Wohnung abweichenden Vertragszweck zu Grunde gelegt haben (a.A. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 556e Rz. 7):

Für den Gesetzgeber stand bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und von dessen Vertrauen in seine auf einer – vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB – auf Grundlage einer vereinbarten Wohnraummiete geschaffenen Refinanzierungs- und Wirtschaftlichkeitskalkulation im Vordergrund (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, S. 230 f.) Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich keine Anhaltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investitions- und Vertrauensschutz wieder entziehen wollte, wenn dieser die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu anderen Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutzt. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen die Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen.

Gemessen daran ist § 556e Abs. 1 BGB zur Meidung einer den Wertungen der Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG widersprechenden Ungleichbehandlung der Normadressaten in seiner unmittelbaren, zumindest aber in der ansonsten gebotenen analogen Anwendung verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass für die Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB ohne Rücksicht auf die nachfolgende Nutzung auf das zeitlich letzte Wohnraummietverhältnis vor der den Bestimmungen des § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung abzustellen ist. Das führt im Ergebnis zur Unbegründetheit des Feststellungsantrags, ohne dass es in diesem Zusammenhang hier darauf ankommt, dass § 556e Abs. 1 BGB – nach Auffassung der Kammer – aus anderen Gründen wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrig ist (vgl. Kammer, a.a.O.).

Der auf anteilige Rückzahlung der im Zeitraum Mai bis Oktober 2017 geleisteten Mieten gerichtete Antrag ist ebenfalls unbegründet.

Hinsichtlich eines Teilbetrages von 193,80 EUR scheitert ein Zahlungsanspruch bereits an § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Danach sind Ansprüche, die auf einen Verstoß gegen die §§ 556d und 556e BGB gestützt sind, für Zeiträume vor Ausspruch und Zugang einer qualifizierten Rüge des Mieters ausgeschlossen. An einer solchen Rüge fehlte es hier, soweit die Klägerin mit ihrem Zahlungsantrag einen über 222,24 EUR monatlich hinausgehenden Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB geltend macht, auch wenn sie sich mit Schreiben vom 24. April 2017 auf die Preisrechtswidrigkeit der getroffenen Mietzinsvereinbarung berufen hat.

Die in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB begründete Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander setzt (vgl. Kammer, Beschluss vom 14. September 2017 – 67 S 149/17NZM 2017, 766; BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Klägerin vom 24. April 2017 zwar in Höhe eines monatlichen Teilbetrages von 222,24 EUR gerecht, indem es die nach Auffassung der Klägerin preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete mit 727,76 EUR beziffert. Soweit die Klägerin mit ihrer Klage nunmehr eine monatliche Überzahlung in Höhe von 254,54 EUR geltend macht, hat sie eine solche in ihrem Rügeschreiben jedoch nicht gerügt. Davon ausgehend ist ihrem Zahlungsantrag im Umfang des nicht zum Gegenstand der Rügeschrift erhobenen Differenzbetrages der Erfolg versagt. Im Übrigen scheitert er ohnehin daran, dass die von der Klägerin verlangte Nettokaltmiete vom 950,00 EUR aus vorstehenden Erwägungen gemäß § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete nicht übersteigt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Darf ein Mieter einen Türspion einbauen?

Die Antwort des Amtsgericht Meißen (AG Meißen – 112 C 353/17, Urteil vom 04.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Meißen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Solange der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag Bestand hat, ist die Klägerin zur Duldung des vom Beklagten geschaffenen Zustandes verpflichtet. Der Einbau des Türspions hält sich in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

1. Eine bauliche Veränderung der Mietsache ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters verwehrt, wenn der Vermieter sie nicht zu dulden hat. Zu dulden hat der Vermieter beispielsweise geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind. Darunter fällt beispielsweise der streitgegenständliche Fall des Einbaus eines Türspions (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13.07.1984 – 65 S 3/84; Staudinger/Emmerich, Kommentar zum BGB, 2014, § 535 Rz. 40). Es kommt schon danach nicht darauf an, ob nach den in Radebeul gegebenen Verhältnissen die Sicherheitserwartungen eines Mieters es rechtfertigen, einen Türspion anzubringen, auch nicht darauf, ob ein „digitaler Türspion“ das Sicherheitsbedürfnis des Beklagten in gleicher Weise erfüllen kann.

Entscheidend wäre letzteres nur, wenn die Duldungspflicht das Ergebnis einer auf der Grundlage des § 242 BGB im Einzelfall zu treffenden Abwägung der widerstreitenden Belange der Vertragsparteien zu Ungunsten der Klägerin wäre (in diesem Sinne AG Hamburg, Urteil vom 15.03.1979 – 48 C 18/79). Nur dann müsste geprüft werden, ob das Sicherheitsbedürfnis des Beklagten nicht in einer die Belange der Klägerin weniger beeinträchtigenden Weise durch den Einbau eines „digitalen Türspions“ Rechnung getragen werden kann. Inwieweit das Sicherheitsbedürfnis eines Mieters berechtigt oder übertrieben erscheint, dürfte sowieso kaum judizierbar sein.

Auf eine Abwägung der Belange der Vertragsparteien wäre beim Streitpunkt Türspion jedoch nur abzustellen, wenn der Mieter sich bei seinem Auszug ohne Weiteres auf das Zuspachteln der Türöffnung, die sich nach Ausbau des Türspions ergibt, beschränken dürfte. Indes ist die Wiederherstellung der ursprünglichen Beschaffenheit der Wohnungseingangstür gefordert. Gegebenenfalls muss der Beklagte das Türblatt auf seine Kosten auswechseln lassen (zur Wiederherstellungspflicht vgl. AG Hamburg a.a.O.). Er hat dann wie in einem Dübelfall die Grenzen der Angemessenheit und Zulässigkeit der baulichen Veränderung überschritten. Wie in dem Dübelfall ändert das im Türspionfall nichts an der Erlaubnisfreiheit der Maßnahme.“