Genügt für eine formell zulässig ausgesprochene Eigenbedarskündigung die Erklärung, der Vermieter benötige die Wohnung „für sich selbst“?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 316 S 87/18, Beschluss vom 02.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung vom 26.6.2017 genügt nicht den formellen Anforderungen gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. So enthielt die Kündigung noch nicht einmal die Erklärung, dass der Kläger selber in die Wohnung einziehen und in dieser wohnen will. Vielmehr enthielt sie lediglich die Aussage, dass der Kläger die Wohnung „für sich selbst benötigt“. Diese Formulierung lässt ebenso offen, ob der Kläger selber in die Wohnung einziehen möchte oder diese durch andere und welche Personen genutzt werden soll, wie auch ob eine Nutzung als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder gar nur als Lagerraum erfolgen soll. Dem Mieter ist es anhand dieser Formulierung nicht möglich zu prüfen, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigennutzungswunsch des Klägers und ein ernsthafter Nutzungswille vorlagen. Auf die Ausführungen im Beschluss vom 04.12.2018 und die dortigen Rechtsprechungsnachweise wird verwiesen.“

Genügt ein bloßes Bestreiten des Mieters, wenn der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs -, Instandhaltungs – und Instandsetzungskosten vornimmt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 192/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Bezüglich der Position Hauswart ist die Abrechnung im Hinblick auf enthaltene Verwaltungskosten zwar nicht formell unwirksam, denn der Abzug der Verwaltungstätigkeiten ist ausgewiesen. Allerdings ist er lediglich pauschal mit 50 % angegeben. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs -, Instandhaltungs – und Instandsetzungskosten vor, genügt das vorliegend bloße Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, GE 2008, 662). Eine hinreichend konkrete Aufschlüsselung der Hauswarttätigkeit ist nicht erfolgt. Danach sind die in der Abrechnung ausgewiesenen anteiligen Kosten von 282,28 EUR von den umlagefähigen Kosten in Abzug zu bringen.“

Genügt es bei einem papierlosem Büro bei der Belegeinsicht nur Kopien und keine Originalbelege vorzulegen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 192/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Ohne Erfolg beanstanden sie, dass ihnen bei der Einsicht nur Kopien und keine Originalbelege vorgelegt worden sind. Die Klägerin hat nachvollziehbar dargelegt, dass ihre Hausverwaltung ein im Wesentlichen papierloses Büro führe und Originalunterlagen regelmäßig eingescannt und nach drei Monaten vernichtet werden. Angesichts der technischen Entwicklung ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden. Hinzu kommt, dass angesichts der vorliegenden Wirtschaftseinheit von fast 100 Mietverhältnissen es nicht schon praktisch möglich ist, unter Berücksichtigung der nach Angaben Kläger erforderlichen Zeit jedem Mieter hinreichend zeitnah jeweils die Originalbelege zur Einsicht Verfügung zu stellen. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich und werden auch von den Klägern unter Berücksichtigung ihrer aufgrund der Einsicht in die Kopien gewonnenen Erkenntnisse nicht aufgezeigt, dass Übereinstimmung der vorgelegten Kopien mit den maßgeblichen Originalen zweifelhaft sein könnte.“

Können vormalige Lebensgefährten nach Scheitern ihrer nichtehelichen Lebensgemeinschaft wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg (AG Hamburg St. Georg – 911 C 245/17, Urteil vom 13.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg St. Georg in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. wie folgt aus: „Die Klägerin ist verpflichtet, wechselseitig mit den anderen Mietparteien die Kündigung des Mietverhältnisses – .. zum nächstmöglichen Zeitpunkt, also zum 30.09.2019, auszusprechen.

Nach einhelliger Auffassung können vormalige Lebensgefährten nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die regelmäßig – wie hier auch – als Kündigung der die Lebensgefährten verbindenden Innen-GbR zu sehen ist, wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen (BGH NJW 2005, 1715; OLG Düsseldorf WuM 2007, 567; BeckOK-MietR/Weber, 12. Ed. 1.3.2018, BGB § 553 Rn. 14). Diesem Anspruch können die Mieterschutzvorschriften nicht in analoger Anwendung entgegengehalten werden (OLG Köln NZM 1999, 998).

Dem Anspruch stehen auch keine anderen berechtigte Interessen der Klägerin entgegen (vgl. hierzu BGH NJW 2005, 1715). Soweit die Klägerin die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiternutzen möchte, bleibt es ihr unbenommen, dies mit dem Vermieter zu vereinbaren (OLG Köln, NZM 1999, 998).“

Stellen die Vermüllung der Wohnung sowie die Verursachung von Substanzschäden schuldhafte Pflichtverletzungen der Mieter dar, die eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 I iVm II Nr. 2 BGB rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 416 C 5897/18, Urteil vom 08.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin kann von der Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 I BGB verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 gem. §§ 543 I, II Nr. 2, 569 II BGB beendet.

Das Kündigungsschreiben vom 23.02.2018 ist formell wirksam. Insbesondere entspricht die Begründung im Kündigungsschreiben den Anforderungen des § 569 IV BGB.

Gemäß § 543 I BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 II liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Die streitgegenständliche Wohnung ist nicht nur unordentlich und stark vermüllt, von ihr geht eine unangenehme Geruchsbelästigung aus und es sind inzwischen Substanzschäden eingetreten. So weist das Parkett im Eingangsbereich starke Beschädigungen (insbesondere auch durch Eintreten von Geldstücken) auf. Es befindet sich ein Wasserschaden im Deckenbereich der unter der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Wohnung.

Der Herd in der Küche ist insofern beschädigt, als die Verankerung der Ofentür herausgerissen ist. Des Weiteren ist die Arbeitsplatte in der Küche stark beschädigt. Insoweit hat die Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2018 einen Wasserschaden in der Küche eingeräumt und insoweit eine Haftungsübernahme bestätigt.

Des Weiteren steht nach Überzeugung des Gerichts fest, dass sich in Folge der Verwahrlosung und Vermüllung der Wohnung Ungeziefer in der streitgegenständlichen Wohnung eingenistet hat. Insbesondere befinden sich zahlreiche Tauben auf dem Balkon. Im Schlafzimmer, sowie im Wohnzimmer weisen die Wände unter der Balkontür Abplatzungen und Wasserschäden auf. Die Behauptung der Beklagten, die Wohnung sei deswegen so unordentlich, weil es sich lediglich um Vorarbeiten zu großen Renovierungsarbeiten handele, ist nicht nachvollziehbar. Hierbei handelt es sich um eine Schutzbehauptung. Vielmehr ist die Beklagte nach Auffassung des Gerichts nicht bzw. nicht mehr in der Lage, die streitgegenständliche Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Bei den geschilderten Beschädigungen handelt es sich keineswegs um normale Abnutzungserscheinungen. Insbesondere die Wasserschäden, die Schäden an der mitvermietenden Küche und am Parkett sind durch grob vertragswidrigen Gebrauch entstanden. Es handelt sich keineswegs um eine vertragsgemäße Abnutzung in Folge eines langjährigen Mietverhältnisses.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten führen vorliegend nach umfassender Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien zum außerordentlichen Kündigungsrecht des Vermieters. Auch in Rechtsprechung und Literatur ist das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Gefährdung der Mietsache gem. § 543 II Nr. 2 BGB unstreitig dann anerkannt, wenn die Wohnung nicht nur unordentlich und erheblich verschmutzt ist, sondern eine Gefährdung der Bausubstanz eingetreten ist (siehe Blank in Blank/Börstinghaus, Mietrechtkommentar, 5. Auflage, § 543 Rn. 115 m.w.N.; Blank in Schmitt/Futterer Mietrechtskommentar 13. Auflage § 543 Rn. 60 m.w.N.).

Die Vermüllung der Wohnung sowie die Verursachung der dargestellten Substanzschäden stellen schuldhafte Pflichtverletzungen der Beklagten dar, die eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 I iVm II Nr. 2 BGB rechtfertigen.

Mit Schreiben vom 09.02.2018 hat die Klägerpartei die Beklagtenpartei mit einer Fristsetzung bis zum 19.02.2018 erfolglos abgemahnt gem. § 543 III S1 BGB (K6).

Zudem ist vorliegend die außerordentliche Kündigung auch nach §§ 569 II, 543 I BGB gerechtfertigt. Nach § 569 II BGB liegt bei einem Wohnraummietverhältnis ein solcher wichtiger Grund unter anderem dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Verursachung des extremen Geruchs in Folge der Vermüllung der streitgegenständlichen Wohnung sowie die Verursachung der Wasserschäden, die bereits die Substanz an der Wohnung unter der streitgegenständlichen Wohnung geschädigt hat, stellen eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar. Insbesondere muss die Klägerpartei damit rechnen, dass sie für die Haftung der Wasserschäden, die unter der streitgegenständlichen Wohnung entstanden sind, einstehen muss.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten führen vorliegend nach umfassender Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (§§ 543 I, 569 II BGB).

Da die Kündigung eines Mietverhältnisses regelmäßig einen sehr schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich des Mieters darstellt, sind zwar an deren Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen, jedoch ist auch auf dieser Grundlage die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gegeben. Bei der erforderlichen Interessenabwägung sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere das Verschulden der Vertragsparteien, aber auch die Auswirkungen der Vertragsverletzung, die Folgen des Wohnungsverlustes für den Mieter, die persönlichen Verhältnisse der Parteien und die Dauer des Mietverhältnisses zu berücksichtigen (Vergleiche Schmitt/Futterer, Mietrechtskommentar, 13. Auflage, § 569 Rn. 23 m.w. N).

Vorliegend sind bei der Interessenabwägung insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen:

Zu Gunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handelt und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sehr schwierig ist. Des Weiteren hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen.

Zu Lasten der Beklagten spricht die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit, die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern. Des Weiteren ist hier die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung anzuführen: Sie hat entsprechenden Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen bisher verweigert. Des Weiteren ist durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermieter anderer Wohnungen im Raum. Des Weiteren hat die Beklagte die Klägerpartei mit Vorwürfen beleidigenden Charakters im Laufe des Verfahrens überzogen. So wirft sie der Klägerpartei unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, „Entmietung“ und ähnliches vor.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten sind derart schwerwiegend, dass nach umfassender Abwägung der gegenseitigen Interessen der Parteien eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar war. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung liegen daher vor.

Die weiteren vermieterseits ausgesprochenen außerordentlichen und hilfsweise ordentlichen Kündigungen sind für den Rechtsstreit nicht erheblich, da bereits die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet hat.“

Kann eine Mieterhöhung auf „MietpreisCheck“ von immobilienscout24 gestützt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 23258/17, Urteil vom 22.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: „Die Klage ist bereits unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 bereits formell unwirksam ist, §§ 558a ff. BGB.

Das Amtsgericht München ist zwar sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit über eine in München belegene Wohnung vorliegt, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.

Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird, da gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB der Vermieter klagen kann, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Dabei muss der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 S. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt.

Die Überlegungsfrist des Mieters wird dabei nur durch ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, wobei § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt, dass dem Mieter dies in Textform erklärt wird und mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel begründet wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, § 558a Rn. 2).

Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist damit mittelbare Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens, so dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem wie hier formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen als unzulässig abzuweisen ist (BGH, Az. VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33).

Vorliegend wurde das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 zwar in Textform erklärt, aber mit keinem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmöglichkeiten versehen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei handelt es sich bei dem als „MietpreisCheck“ überschriebenen Auszug des Internetportalswww.immobilienscout24.de offensichtlich um keine Mietdatenbank im Sinne von §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e BGB, eine solche existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 558e BGB.

Der „MietpreisCheck“ stellt auch kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 BGB dar. Erforderlich ist, dass die gewählte Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungszeit die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173). Der Auszug des „MietpreisChecks“ aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de wird dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht:

a) Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Vorliegend ist der „MietpreisCheck“ bereits mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt sind, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb ist das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

b) Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handelt es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten werden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handelt, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal wertet daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spricht eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.

c) Schließlich bietet der „MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie §558 Abs. 2 BGB eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten 4 Jahren erheblich gestiegen sind, ist auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich im Sinne von § 558 BGB ist. Auch deswegen ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

d) Die Meinung der Klagepartei, die Beurteilung des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen durch das Gericht als formell unwirksam würde einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Klägerin und mithin eine Amtspflichtverletzung darstellen, ist vehement zurückzuweisen und entbehrt jeglicher Grundlage. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in § 558a Abs. 2 BGB mögliche Begründungsmittel zur Hand gegeben, warum die Klagepartei hier keines der dort enthaltenen Begründungsmittel gewählt hat, bleibt ihr Geheimnis.

Demgemäß ist einhellige Meinung in der Literatur, dass auch Anzeigen in der örtlichen Tagespresse nicht ausreichend sind. Diese Meinung ist auf das Internetportal www.immobilienscout24.deentsprechend anzuwenden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017 § 558a Rn. 151; LG Köln WuM 1974, 10).

Die Hauptsacheklage war mithin bereits als unzulässig abzuweisen.

Dass die Hauptsacheklage bereits als unzulässig abzuweisen war, konnte nicht mehr zur Wirksamkeit von § 3 Abs. 2 des Mietvertrages unter den Gesichtspunkten einer AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB Stellung genommen werden, da diese Frage alleine die Unbegründetheit der Hauptsacheklage betrifft, zu welcher vorliegend mangels Unzulässigkeit der Hauptsacheklage nicht Stellung zu nehmen war.“

Kann ein einfacher Mietspiegel (hier Dresdner Mietspiegel 2015) eine Indizwirkung haben?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 245/17, Urteil vom 13.02.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) – c) unter den Randnummern 17 – 19 wie folgt aus: „a) Als Grundlage seiner tatrichterlichen Überzeugungsbildung hat es den nach seinen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 BGB erfüllenden, sondern im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB einfachen Dresdner Mietspiegel 2015 herangezogen. Obwohl diesem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 269/12, Rn. 32).

Berechtigt erheblicher Baulärm den Mieter zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zustehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 309/18, Beschluss vom 15.01.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat der auf Erstattung mangelbedingt überzahlten Mietzinses gerichteten Klage zutreffend gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB im tenorierten Umfang stattgegeben, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen teilweise gemindert war. Dagegen vermögen die Berufungen der Klägerin und der Streithelferin nichts zu erinnern.

Die Beklagte ist der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 20% des im Zeitraum Juli 2015 bis September 2017 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Abriss einer Tiefgarage und die Neuerrichtung eines Hochbaus im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, GE 2018, 755, beckonline Tz. 4 m.w.N.) sowie des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; Kammer, a.a.O., Tz. 5 m.w.N.). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5 m.w.N.).

Das von der Streithelferin erstinstanzlich bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177) führt hier bereits deshalb zu keiner abweichenden Beurteilung, da ein Mietvertrag selbst im – hier nicht gegebenen – Falle des Fehlens einer ausdrücklichen oder konkludenten Abrede zur Immissionslast zumindest dann ergänzend dahingehend ausgelegt werden muss, dass der Mietzins während der Beeinträchtigungen adäquat gemindert ist, wenn dem Vermieter gegenüber dem Emittenten wegen der Hinnahme der Immissionen Entschädigungsansprüche zustehen (vgl. BGH, a.a.O.). Genau so aber liegt der Fall hier. Denn die Streithelferin hat mit der beklagten Vermieterin eine „Nachbarschaftsvereinbarung“ geschlossenen, ausweislich derer sie der Beklagten für „Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter“ im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen haftet. Davon abgesehen würde die – ohnehin nicht gebotene – ergänzende Auslegung des Mietvertrages aber auch dann zu Lasten der Beklagten ausfallen, wenn ihr gegenüber der Streithelferin keinerlei Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zugestanden hätten (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 7).

Die von beiden Berufungen angegriffene Bemessung der Minderungsquote durch das Amtsgericht ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht hat der Klägerin für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum eine einheitliche Minderungsquote von 20% zuerkannt. Das begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

Die Dauer der baubedingten Beeinträchtigungen von Juli 2015 bis einschließlich September 2017 steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314ZPO bindend fest, da keine Partei einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO gestellt hat, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 3, Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.). Auch die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zur Intensität der Baumaßnahmen und der mit ihnen verbundenen Immissionen sind verfahrensfehlerfrei. Sie ergeben sich aufgrund des in seiner Gesamtheit unstreitigen Umfangs des Bauvorhabens bereits prima facie, erst recht angesichts der Lage der mit ihrer Brandmauer unmittelbar an das Baugeschehen angrenzenden Mietsache. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 20% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in seiner Gesamtheit angemessen ab.

Soweit die Berufung der Streithelferin rügt, das Amtsgericht hätte keine einheitliche Minderungsquote festsetzen dürfen, sondern stattdessen der vom Bauverlauf abhängigen und im Einzelnen uneinheitlichen Intensität der Beeinträchtigungen durch Festsetzung der Höhe nach unterschiedlicher Minderungsquote Rechnung tragen müssen, ist keine abweichende Beurteilung gerechtfertigt. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wie hier während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018). Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden (Groß-)Bauvorhaben wie dem streitgegenständlichen und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. KG, Urt. v. 8. Januar 2001 – 8 U 5875/98, KGR 2001, 223). Die im ersten Rechtszug nach dieser Maßgabe vorgenommene Schätzung ist ermessensfehlerfrei, da das Amtsgericht bei ihr weder wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen noch unrichtige Maßstäbe zu Grunde gelegt hat.

Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin waren nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NZM 2016, 681). Die Klägerin hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses lediglich mit einer Tiefgarage versehenen Nachbargrundstücks angemietet. Sie hat auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollte. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung bereits im Jahre 1983 angemietet hat. Zu diesem Zeitpunkt waren weder die städtebauliche Entwicklung Berlins noch die Entwicklung des unmittelbaren Wohnumfeldes verlässlich vorhersehbar. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Klägerin die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt hat; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall.

Dem vom Amtsgericht zuerkannten Kondiktionsanspruch steht schließlich auch § 814 BGB nicht entgegen, selbst wenn die ungeminderten Zahlungen der Klägerin ohne Rückforderungsvorbehalt geleistet worden sein sollten. Die Berufung der Streithelferin verkennt, dass § 814 BGB nicht das Fehlen eines Vorbehaltes, sondern die Kenntnis der Nichtschuld zum Zeitpunkt der Leistungsvornahme voraussetzt. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da die Beklagte und ihre Streithelferin eine entsprechende Kenntnis der Klägerin weder dargetan noch unter Beweis gestellt haben. Darlegungs- oder Beweiserleichterungen kamen ihnen insoweit nicht zu Gute (vgl. Kammer, Urt. v. 1. März 2018 – 67 S 342/17, DWW 2018, 138, beckonline Tz. 20). Seine von der Berufung angezogene – gegenteilige, zumindest aber missverständliche und in Rechtsprechung und Literatur häufig missverstandene – Rechtsprechung aus dem Jahre 2003 (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601) hat der VIII. Zivilsenat mittlerweile aufgegeben (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018).

Unabhängig davon hat die Klägerin die streitgegenständlichen Zahlungen allerdings auch nicht vorbehaltlos geleistet. Das Amtsgericht hat das Schreiben der Klägerin vom 17. Juli 2015 zutreffend als einfachen Vorbehalt ausgelegt. Der nachträglichen Geltendmachung der Kondiktionssperre durch die Beklagte bleibt der Erfolg zudem auch wegen Verstoßes gegen § 242 BGB versagt, da die Beklagte die Klägerin zu Beginn der Baumaßnahmen auf deren Mangelanzeige hin selbst gebeten hatte, die Miete zunächst in voller Höhe zu entrichten, um erstmals „nach Abschluss der Arbeiten die Mietminderung in Höhe und Dauer“ abschließend zu berechnen. Dass sich die Beklagte vor diesem Hintergrund nunmehr im Prozess auf § 814 BGB beruft, ist treuwidrig, da sie dem durch § 242 BGB sanktionierten Grundsatz des „venire contra factum proprium“ zuwidergehandelt hat. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.“

Geht die Minderungsbefugnis des Mieters verloren, wenn er die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 224 C 297/18, Urteil vom 04.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Für die Zeit ab dem 01.05.2017 greift jedoch keine Minderung mehr ein. Aufgrund der Weigerung der Klägerin, die von Beklagtenseite vorgeschlagene (provisorische) Mangelbeseitigung durchführen zu lassen, kann sie sich nicht mehr auf eine Minderung berufen. Der Mieter kann sich nicht auf die Minderung berufen, wenn der Mangel bzw. die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 351). Die Minderungsbefugnis geht verloren, wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 628). Verhindert der Mieter unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass der Mieter grundsätzlich wieder die ungeminderte Miete zu entrichten hat (vgl. BGH NJW 2010, 3015). Denn der Mieter darf es nicht in der Hand haben, durch eigenes Handeln bzw. Unterlassen die Mangelsituation und damit die Minderung der Miete zu perpetuieren. Hinsichtlich der geschuldeten Miete ist der Vermieter im Fall der unberechtigten Verhinderung der Mangelbeseitigung durch den Mieter so zu stellen, als ob er die Mangelbeseitigung durchgeführt hätte. Demnach kann sich der Mieter ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH NJW 2015, 2419).

Die Klägerin hat die Mangelbeseitigung, wie sie zuvor von der Beklagtenseite vorgeschlagen worden war, mit Schreiben vom 30.03.2017 abgelehnt. Dies stellt ein treuwidriges Verhalten der Klägerin dar, da ein sachlicher Grund für die Ablehnung nicht vorlag. Die Tatsache, dass die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser gemäß dem Vorschlag der Beklagtenseite zunächst provisorisch ermöglicht werden sollte, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, berechtigte die Klägerin nicht, die vorgeschlagenen Maßnahmen abzulehnen. Die Beklagtenseite hatte, wie sich aus dem Schreiben vom 03.04.2017 ergibt, am 29.03.2017 die Zurverfügungstellung von Radiatoren für jedes Zimmers nebst Erstattung der für deren Betrieb entstehenden Stromkosten und den Einbau eines 80-Liter-Warmwasseboilers angekündigt. Aus diesem Schreiben ergibt sich auch, dass die elektrische Beheizung der Wohnung mit Radiatoren nur eine vorübergehende Lösung sein sollte. Diese Maßnahmen wurden vom Berliner Mieterverein für die Klägerin mit der Begründung abgelehnt, es handele sich um eine rein temporäre Lösung. Die Tatsache, dass es sich um eine temporäre Lösung handelte, steht einem ordnungsgemäßen Mangelbeseitigungsangebot vorliegend jedoch nicht entgegen. Da eine Reparatur der vorhandenen Gastherme nach dem Vorbringen der Beklagtenseite nicht möglich war, konnte eine endgültige Mangelbeseitigung nicht innerhalb kurzer Zeit erfolgen. Die Beklagte benötigte zunächst Zeit, um die Frage der künftigen Beheizung der Wohnung zu klären und entsprechende Maßnahmen zu planen. Für die Zeit bis zur endgültigen Lösung des Problems war es zweckmäßig, eine provisorische Lösung vorzusehen. Denn die Versorgung einer Wohnung mit Heizung und warmem Wasser ist elementar. Die Ablehnung der vorübergehenden Lösung, die von der Beklagten vorgeschlagen wurde, stellt ein treuwidriges Verhalten der Klägerin dar, durch das die Minderungsbefugnis verloren gegangen ist.

Eine Minderung war danach ab Anfang Mai 2017 ausgeschlossen. Denn es ist davon auszugehen, dass die Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung jedenfalls bis Ende April 2017 provisorisch hätte hergestellt werden können, wenn sich die Klägerin nicht geweigert hätte, die von Beklagtenseite vorgesehenen Maßnahmen zu dulden.“

Rechtfertigt ein Ausfall der Gastherme in der Zeit von Januar bis März eine Minderung der Miete um 50 %?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 224 C 297/18, Urteil vom 04.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Für die Zeit vom 26.01.2017 bis zum 31.03.2017 war die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 50 % gemindert. Aufgrund des Ausfalls der Gastherme war unstreitig sowohl die Heizung als auch die Warmwasserversorgung in der Wohnung ausgefallen. Hierfür ist eine Minderung in Höhe von 50 % angemessen. Daraus ergibt sich ein Minderungsbetrag in Höhe von 46,49 € für 6 Tage im Januar 2017 und von jeweils 240,20 € für Februar und März 2017, insgesamt 526,89 €. Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite war die Miete nicht bereits ab dem 25.01.2017 gemindert. Denn aus dem Vorbringen der Klägerseite ergibt sich nicht, dass die Gastherme schon seit dem 25.01.2017 nicht mehr funktioniert hätte und dies der Beklagtenseite auch bekannt gewesen wäre. Vielmehr hat die Klägerin selbst vorgetragen, die Therme habe seit dem 26.01.2017 nicht mehr funktioniert.“