Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 335/20, Urteil vom 08.04.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Schließlich sind auch die auf die Wartung der Rauchmelder entfallenden Betriebskosten in Höhe von 8,02 EUR umlagefähig (vgl. LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 24; LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11, NJW 2012, 544, juris Tz. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 2 BetrKV Rz. 79 m.w.N; ders., WuM 2016, 400, 406).

In Abgrenzung zur – vorbeugenden – Instandsetzung und Instandhaltung dienen die Kosten der regelmäßig anfallenden Wartung von Rauchmeldern als Vorsorgemaßnahme zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen Einrichtung eines Mietobjekts und nicht der Instandsetzung durch Beseitigung von Mängeln (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, juris Tz. 11 (Elektroanlage); Urt. v. 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, juris Tz. 11 (Dachrinne); LG Hagen, a.a.O., Tz. 25; AG Lübeck, Urt. v. 5. November 2007 – 21 C 1668/07, NZM 2008, 929, juris Tz. 13ff.). Dass eine regelmäßige Wartung der Rauchmelder mittelbar auch zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führt, ändert an der Einordnung als Betriebskosten nichts (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007, a.a.O., Tz. 12).
Es kann dahinstehen, ob sich die Umlagefähigkeit der neu entstandenen Wartungskosten hier bereits aus einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel ergibt oder die in Nr. 1 o) der Anlage 4 des Mietvertrags enthaltene allgemeine Verweisung auf § 2 Nr. 17 BetrKV auch ohne Nennung der jeweiligen Betriebskostenart eine Umlage erlaubt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 2. Mai 2010 – XII ZR 88/10, WuM 2012, 453, juris Tz. 15f; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 18). Jedenfalls folgt die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder gemäß §§ 133, 157 BGB aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Denn dabei handelt es sich um Kosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488, juris Tz. 13). In einem solchen Fall ist eine mietvertragliche Abwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage so auszulegen, dass neue Betriebskosten, die im Zuge einer duldungspflichtigen Modernisierung entstehen, ebenfalls umgelegt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, juris Tz. 27; LG Düsseldorf, a.a.O.; AG Lübeck, a.a.O., Tz. 7; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2019, § 560 Rz. 12). Diese Auslegung beruht darauf, dass die Parteien die Kosten der Rauchmelderwartung bei Kenntnis der zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im Jahre 2009 noch nicht absehbaren bauordnungsrechtlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchmeldern – aufgrund des erst zum 1. Januar 2017 in Kraft getretenen § 48 Abs. 4 Satz 1 BauO Bln – nicht anders als andere Wartungskosten auch auf den Mieter abgewälzt hätten (vgl. LG Düsseldorf, a.a.O; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 14; Riecke, WuM 2021, 10, 15 m.w.N auch zur Gegenauffassung).
Die sich aus § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln ergebende bauordnungsrechtliche Verantwortungsverteilung gebietet kein den Klägern günstigeres Auslegungsergebnis (vgl. Wall, jurisPR-Mietrecht, 14/2016 Anm. 1 m.w.N.). Ein solches wäre nur gerechtfertigt, wenn dem Mieter die Pflicht zur Installation der Rauchmelder obläge. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Bln zwar vorrangig den Mietern oder den sonstigen Nutzungsberechtigten die Ausstattungspflicht zuweist. Diese entfällt aber gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 2 BauO Bln dann, wenn der Eigentümer „diese Verpflichtung selbst“ übernimmt. So liegt der Fall hier, nachdem die Beklagte die Installation der Rauchmelder unwidersprochen angekündigt und ebenso unwidersprochen vorgenommen hat. Diese Auslegung entspricht auch dem Interesse eines vernünftigen Mieters. Denn ein solcher würde zur Entlastung von Sicherheits- und Haftungsrisiken auch im Falle einer nicht vom Vermieter übernommenen, sondern gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Alt. 1 Bln weiterhin dem Mieter obliegenden Pflicht zur „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ des Rauchmelders die durch eine Sicht- und Funktionskontrolle vorzunehmende Wartung regelmäßig nicht selbst durchführen, sondern stattdessen mit einer ihn treffenden Kostenlast an eine Fachfirma vergeben (vgl. Cramer, ZMR 2016, 505, 507).
Ob die Umlage der Wartungskosten eine vorherige Anzeige der Beklagten vorausgesetzt hätte (vgl. dazu Schumacher, NZM 2005, 641, 643), kann dahinstehen, da die Beklagte einer solchen mit ihrem Schreiben vom 12. April 2016 Genüge getan hätte.
Die Beklagte hat bei der Beauftragung der Rauchmelderwartung auch nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Die Kläger sind auch insoweit aus den bereits dargelegten Gründen ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht geworden.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 335/20, Urteil vom 08.04.2021) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (vgl. LG Düsseldorf, Urt. v. 6. April 2020 – 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 27; Riecke, WuM 2021, 10, 14; a.A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011, a.a.O., juris Tz. 18 ff.; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801, juris Tz. 2). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (vgl. Langenberg/Zehelein, in: dies., Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37 m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.

Die Umlage der Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A. Rz. 309 m.w.N.). Denn dabei handelt es sich um nicht analogiefähige Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten, deren ausdrückliche Aufzählung nicht nur ihren abschließenden Charakter deutlich macht, sondern auch einen Rückgriff auf den der Umlage “sonstiger Betriebskosten” dienenden Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV verbietet. Davon abgesehen fehlt es an der für eine Analogie erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage bei der Anmietung von Rauchmeldern und derjenigen der in § 2 Nr. 2, 4a, 5a, 15a BetrKV aufgeführten Gegenstände. Bei letzteren besteht zum einen ein höherer Wechselturnus als bei handelsüblichen Rauchmeldern, zum anderen liegen die Wartungskosten – anders als bei Rauchmeldern – dort in der Regel höher als die Kosten der Anmietung (vgl. BGH, Urt. v. 28. September 2011 – VIII ZR 326/10, WuM 2011, 625, juris Tz. 20; LG Düsseldorf, a.a.O., 651; LG Hagen, a.a.O., Tz. 28; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. V Rz. 24). Diese Wertung entspricht im Ergebnis der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zur restriktiven Anwendung von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 2008 – VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667, juris Tz. 13).
Davon ausgehend kann dahinstehen, ob bereits der Grund oder jedenfalls die Höhe der umgelegten Kosten der Anmietung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprechen.
Dem Rückforderungsanspruch der Kläger steht schließlich auch nicht § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB entgegen, da die Kläger ihre Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der Anmietungskosten der Rauchmelder mit Schreiben vom 14. April 2020 und damit innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gegenüber der Beklagten geltend gemacht haben.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam, wenn wohnwerterhöhende Merkmale angegeben, aber nicht erläutert sind?
Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 15 C 158/20, Urteil vom 22.09.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.10.2019. Denn die Klägerin hat das Mieterhöhungsverlangen nicht – wie von § 558a Abs. 1 BGB vorgeschrieben – ausreichend begründet Die Regelung des § 558a Abs. 1 BGB verfolgt den Zweck, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nachprüfen zu können und innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist informiert darüber zu entscheiden, ob er die Zustimmung erteilt (Artz, Münchener Kommentar zum BGB, § 558a Rn 14 f). Hierdurch soll der Mieter in die Möglichkeit versetzt werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Artz, a.a.O.).

Für Mieterhöhungsverlangen unter qualifizierten Mietspiegel hat der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, zwar entschieden, dass es ausreicht, im Erhöhungsverlangen das einschlägige Mietspiegelfeld und die sich daraus ergebende Spanne anzugeben. Einer darüber hinausgehende ausdrückliche Mitteilung der Spanne bedürfe es nicht. Es sei ausreichend, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft werde, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem jedenfalls “ansatzweise” nachprüfen zu können.

Diesen Vorgaben entspricht das Mieterhöhungsverlangen zumindest insoweit, als das einschlägige Mietspiegelfeld und sogar die im Mietspiegel vorgesehene Spanne angegeben ist. Die Klägerin hat darüber hinaus aber eine Bewertung der Merkmalgruppen vorgenommen, ohne diese zu erläutern; die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 hat sie als wohnwerterhöhend angesehen. Für die Beklagten war indes nicht ersichtlich, worauf sich diese Einordnung gründet. Dies widerspricht dem Schutzzweck des § 558a Abs. 1 BGB. Denn die in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels genannten Merkmale, auf die die Klägerin das Erhöhungsverlangen stützt, sind den Mietern teilweise nicht bekannt. Sie sind daher auch nicht in der Lage zu überprüfen, ob die von der Klägerin vorgenommene Einordnung gerechtfertigt ist. Dies gilt beispielsweise für die Merkmalgruppe 4. Der Mieter wird in der Regel keine Kenntnis vom Wirkungsgrad der Heizungsanlage oder einer etwaigen Wärmedämmung haben. Er kann daher nur mutmaßen, worauf sich die Spanneneinordnung stützt. Damit ist es ihm nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens konkret zu überprüfen.

Im Ergebnis kann es aber dahinstehen, ob die Klägerin grundsätzlich gehalten war, ihr Mieterhöhungsverlangen zu erläutern und zu erklären, wieso sie die Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels teilweise als erfüllt ansieht. Denn die Klägerin hat im hiesigen Rechtsstreit – wie auch in zwei weiteren vor der Abteilung 15 geführten Rechtsstreiten, die dasselbe Objekt betreffen – gezeigt, dass sie mit den Gegebenheiten ihrer Wohnungen nicht vertraut ist. Auch in dem hiesigen Rechtsstreit hat sie unberücksichtigt gelassen, dass das Badezimmer eine Größe von nur 3,34 qm hat und dass sich in der Wohnung ein sogenanntes gefangenes Zimmer befindet. Es wird Bezug genommen auf das von den Beklagten als Anlage B2 eingereichte Aufmaß des Planungsbüros G.. Zumindest von einer Vermieterin, die – wie die Klägerin – bedingt durch ständigen Wechsel der Hausverwaltung eine Mieterhöhung fordert, ohne detaillierte Kenntnis von Wohnungen und Gebäude zu haben, können die Mieter erwarten, das im Mieterhöhungsverlangen die vorgenommene Spanneneinordnung erläutert wird.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Verstößt die Umlage einer Elementarschadensversicherung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 BGB, wenn das Mietobjekt über eine Tiefgarage verfügt?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Umlage der Elementarschadensversicherung verstößt nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, wobei dem Vermieter ein Ermessensspielraum eingeräumt ist (vergleiche Schmidt-Futterer/Mietrecht-Langenberg, § 556 BGB, Rn. 278). Nach § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. § 2 Nr. 13 BetrKV gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden zu den Betriebskosten nach § 1 BetrKV. Unter Elementarschäden sind solche Schäden zu verstehen, die durch Naturereignisse hervorgerufen werden, insbesondere Überschwemmungen, Erdbeben und Vulkanausbrüche. Sinn und Zweck einer Versicherung ist es das Kostenrisiko vor einem Schadenseintritt zu minimieren, also gerade vor Eintritt eines konkreten Schadens oder einer Schadensanlage zu sichern. Auf eine tatsächliche Gefahr oder einen tatsächlichen Schadenseintritt kommt es insoweit nicht an. Regelmäßig erhöhen sich sogar die vom Versicherer angeforderten Prämien bei vorangegangenem haftungsrelevantem Schadensereignis. Im vorliegenden Fall ist durch die WEG der Zusatzbaustein der Elementarschadensversicherung zur bestehenden Gebäudeversicherung für die Objekte … hinzugewählt worden. Das von den Beklagten bewohnte Mietobjekt verfügt über eine Tiefgarage. Allein die Tatsache, dass diese die abstrakte Möglichkeit einer Überschwemmung durch die Zufahrt aufweist, lässt es nicht außerhalb aller Lebenswahrscheinlichkeit liegen, dass es zu Überschwemmungen und damit nicht unbeträchtlichen Schäden und Kosten kommen kann. Vor diesem Hintergrund und im Sinne einer gewissenhaften und ordentlichen Geschäftsführung durch die Vermieterin war die Erweiterung der bestehenden Versicherung um Elementarschäden nicht zu beanstanden. Die Kosten sind insoweit umlegbar.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann bei einem Vollwartungsvertrag für eine Aufzugsanlage ein Abzug von 35% für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klägerin zudem berechtigt, statt separater Wartungsverträge Vollwartungsverträge zu schließen. Dies ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus sinnvoll, weil hiermit alle Risiken aus Betrieb und Reparatur abgedeckt und keine Reparaturrücklagen zu bilden sind. Außerdem kann ein solcher Vertrag im Ergebnis günstiger sein. Bei der Vermietung gilt es indes zu berücksichtigen, dass die Instandsetzungskosten auszugliedern sind, weil sie keine Betriebskosten darstellen. Zu den Wartungskosten zählen der Arbeitslohn für Wartung und Abschmierung, die Kosten von Schmier- und Reinigungsmitteln, Arbeitsaufwand und Materialverbrauch bei Ölwechsel in Motoren und Getrieben, Schrauben, Muttern, Splinten u.ä. und die Kosten für den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der Betriebssicherheit vorsorglich ausgetauscht werden. Auch beim Ersatz defekter Kleinteile wie Kohlen und Kontakte handelt es sich um umlegbaren Aufwand. Zu den Instandhaltungskosten gehören indes die Kosten für Arbeitsaufwand und Materialverbrauch von Reparaturen sowie die Erneuerung von Verschleißteilen. Hiervon wird auch der Austausch des Öls bei Hydraulikaufzügen erfasst. Bei einem einheitlichen Rechnungsbetrag für Wartung und Instandsetzung, wie im vorliegenden Fall, ist der Reparaturkostenanteil nach herrschender Ansicht zu schätzen. Dabei fallen die Ergebnisse der Schätzungen sehr unterschiedlich aus (LG Essen, WuM 1991, 702: 50 %, LG Duisburg WuM 2004, 717: 40 %, LG Hamburg, NZM 2001, 806: 37 %, LG Berlin, GE 1987, 89, LG Düsseldorf, DWW 1999, 345: 20 %).

Das erkennende Gericht ist hier der Auffassung, dass die von der Klägerin vorgenommene Schätzung, wonach 35 % der Kosten des Vollwartungsvertrages auf reine Instandhaltung entfallen angemessen erscheint. Unstreitig sind in dem Vollwartungsvertrag folgende Leistungen enthalten:

a) Regelmäßige Kontrolle aller Funktions- und Sicherheitseinrichtungen

b) Abschmieren aller infrage kommenden Teile

c) Gestellung von Reinigungs- und Schmiermaterial

d) Ölwechsel an Motor und Getriebe (außer Hydrauliköl)

e) Beseitigung von Betriebsstörungen

f) Reparatur oder Austausch aller dem Verschleiß unterliegenden Teile

g) Bereithaltung eines speziellen Ersatzteillagers, um Betriebsunterbrechungen auf ein Zeitminimum zu beschränken

h) Gestellung von Monteuren zu den behördlichen Abnahmen (TÜV)

i) Verringerung der Verwaltungskosten durch Jahrespauschalrechnungen

j) Ausschaltung von Angebotsüberprüfungen und Extraverbuchungen

k) feste Planung der Betriebs- und Instandhaltungskosten wird auf Jahre hinaus möglich

Nicht enthalten sind Reparaturen infolge unsachgemäßer Benutzung, Gewaltanwendung, mutwilliger Beschädigung sowie Feuer- und Wasserschäden.

Bei den im Leistungsverzeichnis aufgeführten Positionen a), b), c), d) und h) handelt es sich um reine Wartungsarbeiten. Bei der Position f) handelt es sich – wie oben näher ausgeführt – um Wartungsarbeiten, soweit es sich um Kleinteile handelt. Bei den aufgeführten Positionen i) bis k) handelt es sich um kostenneutrale Positionen, die dem Auftraggeber die Vorteile eines Vollwartungsvertrages vor Augen führen sollen. Allein die Positionen e), g) und teilweise f) enthalten nicht umlagefähige Reparatur- und Instandhaltungskosten. Reparaturen infolge unsachgemäßer Benutzung etc. sind gar nicht enthalten, sondern werden gesondert berechnet. Darüber hinaus weisen die jährlichen Rechnungen für den Vollwartungsvertrag (Anl. K 7-K 9, Bl. 15-16 der Akte und Bl. 156 Rückseite bis 157 Rückseite d.A.) eine Aufteilung in Materialanteil und Arbeitsanteil auf. Danach entfielen 2017 und 2018 insgesamt 20 % der Rechnung auf Materialkosten. Hieraus lässt sich der Rückschluss ziehen, dass größere Reparaturen in den Arbeiten nicht enthalten gewesen sind. Unter weiterer Berücksichtigung, dass der Großteil der Leistungen gemäß Leistungsverzeichnis auf Wartungsarbeiten entfällt, scheint hier ein Abzug von 35 % für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Ist der Vermieter berechtigt, für die Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammezufassen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin war als Vermieterin berechtigt, die drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Nach der Rechtsprechung des BGHs ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschaft- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH, NJW 2005, 3135). Der hier streitgegenständliche Mietvertrag vom 20.06.2005 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Klägerin eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Der Umstand, dass im Mietvertrag bei der Aufzählung der Betriebskosten unter Ziff. 2 p) die Betriebskostenart “Aufzugsanlage” aufgeführt ist, spricht nicht für die Vereinbarung einer hausbezogenen Abrechnung. Eine Aufzugsanlage kann zum einen aus mehreren Aufzügen bestehen und zudem ist der Sinn der Regelung darin zu sehen, dem Mieter vor Augen zu führen, welche Kostenarten hier im Einzelnen umgelegt werden können, nicht mehr und nicht weniger. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 63 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Vielmehr kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht angenommen werden, da eine rein Hausbezogene Abrechnung von Anfang an nicht möglich war, weil die drei Gebäude durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werden. Die Befugnis der Klägerin, die drei Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen beschränkt sich auch nicht nur auf die Heizkosten, sondern erstreckt sich auf alle abgerechneten Betriebskosten (vergleiche BGH, NJW 2011, 368, 369). Die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten entspricht im Übrigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben (BGH, NJW 2011, 368, 370). Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist die von der Klägerin gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit … nicht zu beanstanden. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohnnutzung dienenden drei Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich. Damit liegen sämtliche von der Rechtsprechung und vom Schrifttum für eine der Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor. Die Abrechnung nach der. gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht deswegen unbillig, weil einzelne Kostenpositionen getrennt abgerechnet werden könnten. Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf die Beklagten ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei den Hauswartkosten oder den Versicherungsaufwendungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Gebäude, sodass die hierbei auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung. Zudem sind keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagten durch die gebäudeübergreifende Abrechnung bei einzelnen Kostenpositionen mit übermäßigen, den Wohnwert des Mietobjekts nicht mehr entsprechenden Aufwendungen belastet werden. Da den Beklagten durch die einheitliche Abrechnung damit keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und zudem bei einer Differenzierung des Abrechnungsmodus je nach Kostenposition nicht nur der Berechnungsaufwand, sondern auch die Fehleranfälligkeit erhöht würden und daher eine getrennte Abrechnung wirtschaftlich und abrechnungstechnisch unvernünftig erscheint, entspricht die von der Klägerin gewählte Abrechnungsweise billigem Ermessen nach § 315 BGB (vergleiche zum Ganzen BGH, NJW 2011, 368 ff.). Der von der Klägerin gewählte Abrechnungsmodus berechtigt die Beklagten daher nicht, eine Neuberechnung zu verlangen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist der Vermieter für die Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung darlegungs- und beweisbelastet?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 192/19, Urteil vom 02.10.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Kläger hat gegen den Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde nicht durch die Kündigung vom 26.06.2017 beendet.

Dem Kläger steht ein Kündigungsgrund nicht zur Seite, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vorliegen. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Daran fehlt es vorliegend.
Der Kläger hat zwar einen entsprechenden Eigenbedarf behauptet, diesen jedoch als insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei auf das erhebliche Bestreiten des Beklagten nicht zu beweisen vermocht.

Gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Die Überzeugung von der Wahrheit erfordert keine absolute oder unumstößliche Gewissheit, weil eine solche nicht zu erreichen ist. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und deshalb nicht darauf abstellen, ob jeder Zweifel und jede Möglichkeit des Gegenteils ausgeschlossen ist. Es genügt vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen. (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.1998 – IX ZR 311-95, NJW 1998, 2969).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Kammer insbesondere aufgrund der zweitinstanzlich wiederholten Vernehmung des Zeugen ### nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt, dass der streitgegenständlichen Kündigung der behauptete Eigenbedarf zugrunde gelegen hat.

Zwar hat der Kläger im Rahmen seiner Parteianhörung bekundet, dass sein Sohn ### in die streitbefangene Wohnung ziehen solle, da die Wohnung am ### Platz nichts auf Dauer sei und auch sonst kein geeigneter Wohnraum zur Verfügung stehe. Das entsprach auch den Bekundungen des Zeugen ###, die im Kern ausgesagt hat, entschlossen zu sein, eine Familie zu gründen und die Wohnung zukünftig zu nutzen. Gleichwohl ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Bekundungen des Klägers und des Zeugen ### der Wahrheit entsprechen, da die Bekundungen zur angeblichen gegenwärtigen Wohnsituation nicht glaubhaft sind, was auch gegen die Glaubhaftigkeit der übrigen Angaben zum geltend gemachten Eigenbedarf spricht.

Die Bekundungen des Zeugen ### waren ebenso wie die Angaben des Klägers insbesondere zu der behaupteten gemeinsamen Wohnsituation in der Wohnung am ### Platz sowie dem weiteren Randgeschehen zögerlich, vage und durch ein auffälliges Fehlen jeglicher realitätstypischer Details geprägt. Dabei haben sich der Zeuge ### und sein Vater, der Kläger, die über längere Zeit in der Wohnung am ### Platz gelebt haben wollen, in zahlreiche Widersprüche begeben, die nicht erklärbar wären, wenn die vom Kläger aufgestellten Behauptungen allesamt wahr wären oder wenn – wie die Klägerseite zuletzt behauptet hat – erst nach Ablauf der Kündigungsfrist Änderungen in den tatsächlichen Verhältnissen eingetreten wären.

Während sowohl der Kläger als auch der Zeuge ### die Lage und den Zuschnitt der Wohnung am ### Platz unter Nennung einiger Details und auch weitgehend übereinstimmend beschreiben konnten, haben es weder der Kläger noch der Zeuge vermocht, der Kammer einen typischen Tagesablauf in dem angeblich gemeinsam geführten Haushalt (in eben dieser Wohnung) flüssig, widerspruchsfrei und plausibel zu beschreiben. Dies gelang sowohl Kläger als auch dem Zeugen ### selbst dann nicht, als das Gericht diesbezüglich wiederholt ausdrücklich nachgefragt hatte.

Stattdessen fielen die jeweiligen Bekundungen bloß stichwortartig aus. Lebensnahe Details fehlten weitgehend. So hat der Kläger den Tagesablauf in der Wohnung beschrieben, ohne dass sein Sohn hierbei auch nur erwähnt wurde. Seine übrigen Angaben beschränkten sich auf die Nennung weniger Tätigkeiten (Aufstehen, Zähneputzen, zur Arbeit gehen und so weiter) und waren insbesondere hinsichtlich der Abendgestaltung auffallend ausweichend. Hier sprach der Kläger nur von privaten Angelegenheiten, denen er nachgehe. Nicht zuletzt die langjährige Freundin des Klägers, die nach den Angaben seines Sohnes in Zehlendorf in einer deutlich größeren und komfortableren Wohnung wohnt und bei welcher der Kläger nach den Angaben seines Sohnes manchmal übernachtet, kam dabei in der Darstellung des Klägers nicht mit einer Silbe vor.

Obwohl das Gericht den Kläger mehrfach ausdrücklich gebeten hatte, einen typischen Tagesablauf in der Wohnung am ### Platz möglichst bildlich zu beschreiben, brach der Kläger seine Darstellung schnell mit der Begründung ab, dass es nicht seine Stärke sei, so etwas bildlich zu beschreiben und reagierte auf die Wiederholung der Frage durch das Gericht sichtlich gereizt.

Auch der Zeuge ### konzentrierte sich zunächst darauf, statt eines typischen Tagesablaufs die Wohnung am ### Platz als solche (also quasi im ungenutzten Zustand) zu beschreiben. Details zu den Tagesabläufen in dem angeblich gemeinsam geführten Haushalt erwähnte auch der Zeuge ### nur ausweichend und insgesamt vage. So beschrieb er einzelne Tätigkeiten (etwa seine Triathlonübungen) lediglich stichwortartig, ohne einen konkreten Zusammenhang mit den alltäglichen Abläufen in der Wohnung am R. Platz herzustellen.

Es kommt hinzu, dass entweder der Zeuge ### oder der Kläger dem Gericht die Unwahrheit gesagt haben, da zahlreiche Widersprüche in deren Angaben bestehen. Der Kläger und der Zeuge ### konnten selbst bei so elementaren Dingen wie dem Vorhandensein eines Kühlschranks keine übereinstimmenden Angaben machen. So hat der Kläger bekundet, dass er fast nie zu Hause esse und keine Lebensmittel zu Hause vorhalte. Einen Kühlschrank gebe es in der Wohnung nicht mehr. Dementgegen hat sein Sohn bekundet, dass ein Kühlschrank vorhanden sei. Dieser sei klein und werde genutzt. Er gehe zwar nur alle zwei Wochen einkaufen, kaufe dann aber Lebensmittel für zwei Wochen, darunter auch leicht verderbliche Lebensmittel wie Schinken und Milch, die zu Hause – zumindest teilweise – auch in den Kühlschrank kämen. Zwar hat der Zeuge ### den Wasserschaden bestätigt, von dem auch sein Vater gesprochen hatte, allerdings hat der Zeuge ### im Gegensatz zu seinem Vater erklärt, dass nach dem Wasserschaden ein neuer Kühlschrank im Mediamarkt angeschafft worden sei.

Auch der offenkundige Widerspruch in den Aussagen des Klägers und des Zeugen ### hinsichtlich des weiteren Immobilienbesitzes bzw. hinsichtlich der Ateliers in der ### Straße steht der Glaubhaftigkeit der Aussagen, dass die Wohnung des Beklagten für den Zeugen ### benötigt werde, entgegen. Der Kläger hat auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts angegeben hat, über die Wohnungen am ### Platz, in der ### Straße 35 und eine Wohnung in der ###straße hinaus über keinen Immobilienbesitz zu verfügen. Wer Eigentümer des Ateliers in der ### Straße sei, könne er nicht sagen. Hierzu im Widerspruch stehen die Angaben seines Sohnes, der insoweit durchaus detailreich und lebhaft vorgetragen hat, dass der Kläger sehr aktiv mit seiner Stiftung in das Atelier in der ### Straße involviert und für die Verwaltung des dortigen Objekts zuständig sei.

Da der Kläger den ihm obliegenden Vollbeweis für den geltend gemachten Eigenbedarf nach alledem nicht erbracht hat, kam es auf die Aussage des Zeugen ### nicht an.

Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die mit der Klageschrift vom 19.02.2018 ausgesprochene Kündigung beendet. Insoweit handelt es sich um eine bloße Wiederholungskündigung, so dass auf die obigen Ausführungen verwiesen werden kann.

Da der Schriftsatz der Beklagtenseite vom 17.09.2020 keinen neuen tatsächlichen Vortrag enthielt, der erheblich für diese Entscheidung geworden ist, war der Klägerseite auch keine weitere Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Stellt der Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar (§ 555b Nr. 4 BGB)?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 46/20, Urteil vom 26.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage stellt eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar (§ 555b Nr. 4 BGB), wobei es sich nach dem allgemeinen Verständnis der angekündigten Maßnahme allein wegen der vorgesehenen Telefone offensichtlich um eine Gegensprechanlage mit Türöffnersowie Klingelfunktion handelt, wie von der Klägerin klargestellt.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Stellt die Installation einer zentralen Heizung und Warmwasserversorgung eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) sowie in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte eine Wohnwertverbesserung (§ 555b Nr. 4 BGB) dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 46/20, Urteil vom 26.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Installation der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung stellt eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) sowie in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte eine Wohnwertverbesserung (§ 555b Nr. 4 BGB) dar. Soweit die Anbringung der Heizkörper zum Wegfall des Fensterschrankes in der Küche führen sollte, steht dies der Qualifizierung als Modernisierung nicht entgegen. Der darin liegende Komfort hat ausgehend von den ausführlichen Erläuterungen der konkreten Bauausführung, insbesondere der im einzelnen dargelegten Notwendigkeit jedenfalls des zu einer objektiven Verbesserung führenden energetischen Vorteils der Anbringung des Heizkörpers unter dem Küchenfenster, mithin der damit auf der Hand liegenden Vorteile der geplanten Bauausführung zurückzutreten. Die Arbeiten zur Demontage des Einbauschranks sind zudem den Instandsetzungsmaßnahmen zugeordnet, abgesehen von der Möglichkeit, durch die beabsichtigten Umbaumaßnahmen neu entstehende Flächen für einen Schrank zu nutzen und den zusätzlich geplanten neuen Fensterbänken unter den Fenstern. Schließlich hat der Beklagte auch diesbezüglich die Art der baulichen Ausführung nicht mittels rechtzeitigen Härteeinwands geltend gemacht. Soweit bereits Wasser- und Abwasseranschluss in der Küche vorhanden sein sollten und auch bereits eine Einhebelmischbatterie in der Küche an der Spüle, ist nachvollziehbar, dass im Rahmen der Gesamterneuerung und der Neuverlegung der jeweiligen Leitungen (Strangsanierung) auch neue Anschlüsse installiert werden und insgesamt ein einheitlicher neuer Ausstattungsstandard gewahrt werden soll (so der ausdrückliche Verweis in der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung unter Ziffer 4), wobei ausdrücklich für den Fall schon vorhandener Vorrichtungen lediglich die Vornahme als Erhaltungsmaßnahme angekündigt worden ist. Der neue Geschirrspülmaschinenanschluss stellt als solcher eine objektive Gebrauchswerterhöhung dar, unabhängig davon, ob wegen des Vorhandenseins der Waschmaschine derzeit kein Platz für einen Geschirrspüler vorhanden ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 – 65 S 100/17).”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Stellen die Ausführung eines wandhängenden WCs, von Einhebelmischarmaturen sowie eines Handtuchheizkörpers zu duldende Modernisierungs- und Instandsetzungmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 3 und 4, 555a Abs. 1 BGB dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 46/20, Urteil vom 26.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die angekündigten Maßnahmen im Bad stellen zu duldende Modernisierungs- und Instandsetzungmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 3 und 4, 555a Abs. 1 BGB dar. Der Komfort des Bades wird erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB) durch die Ausführung eines wandhängenden WCs, die Einhebelmischarmaturen, den Handtuchheizkörper. Die Bedienung mit nur einem Hebel erhöht die Bedienungsfreundlichkeit, und damit den Komfort. Die gewünschte Temperatur kann bei nur einem Hebel, der nur mit einer Hand bedient werden muss, schneller erreicht werden, sodass weniger Wasser mit ungewünschter Temperatur ausfließt. Außerdem kann die erreichte und gewünschte Wassertemperatur auch bei Vergrößern oder Verringern der Wasserdurchlaufmenge gehalten werden, ohne die Temperatur erneut abgleichen zu müssen. Auch das führt entgegen der Ansicht des Beklagten zur Einsparung von Wasser, weil damit schneller und ohne Wegfließen des zu kalten oder zu heißen Wassers vor Bedienen des zweiten Ventils die gewünschte Temperatur erzielt werden kann. Wenn der Hebel in der richtigen Stellung gehalten wird, ist auch eine bewusste Verwendung ausschließlich kalten Wassers möglich (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 – 65 S 100/17). Die Verfliesung nicht nur des Bodens, sondern auch der Wände stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Diese ist zum Teil – jedermann erkennbar – als Folge der Neuinstallationen im Bad erforderlich, zum Teil bewirkt sie eine nachhaltige Komforterhöhung, weil ein größerer Anteil der Wände spritzwassergeschützt und leichter zu pflegen und zu reinigen ist. Maßgeblich sind hier – ebenso wie bei den übrigen Modernisierungsarbeiten – nicht die individuellen Vorstellungen des Beklagten selbst, sondern die allgemeinen Vorstellungen und Anforderungen, die Mietinteressenten an eine anzumietende Wohnung durchschnittlich stellen. Für den gefliesten Boden ist darauf verweisen, dass dieser durch die zu duldende Verlegung der neuen Versorgungsleitungen und die Neugestaltung des Bades an diversen Stellen ohnehin beschädigt wird, die Neuverfliesung und (Neu-)Abdichtung mithin jedenfalls als Folge der Modernisierungsarbeiten sowie der umfangreichen Arbeiten an den Wasserleitungen im Bad und an der Heizung auch zur Herstellung einer einheitlichen Verfliesung zu dulden (vgl. LG Berlin – 65 S 100/17), zumal ausweislich II. 2. der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung Kosten der Erneuerung der Raumoberflächen im Fall der bereits vorhandenen Verfliesung von Wänden im Bad nicht in die Modernisierungsumlage einfließen werden. Einen etwaigen – ohnehin nicht wesentlichen – Komfortverlust durch ein möglicherweise etwas geringeres Füllvolumen der neuen Badewanne hat der Beklagte hinzunehmen, da der als Instandsetzungsmaßnahme angekündigte Einbau einer sogenannten Raumsparwanne gerade im Hinblick auf das sehr kleine Bad der optimalen Ausnutzung des vorhandenen kleinen Raumes dient. Eine nicht hinnehmbare und nicht nur zu vernachlässigende Beschränkung der Bewegungsfreiheit, wie von dem Beklagten pauschal eingewandt, ist bei Betrachtung der Anordnung gemäß Anlage 2 zur Modernisierungsankündigung bereits nicht erkennbar. Zudem fehlt es auch insoweit an einem rechtzeitigen Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m. § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Soweit der Beklagte insoweit auf die Offensichtlichkeit der geringen Breite des Bades verweist, haben die beengten Platzverhältnisse im Bad bei der Planung ausweislich der Modernisierungsankündigung Berücksichtigung gefunden. Davon ausgehend war der Beklagte erst recht gehalten, fristwahrend den Härtegrund, das Badezimmer würde nach Abschluss der Maßnahmen nicht mehr seinen Nutzungsbedürfnissen gerecht, in der Weise zu substantiieren, dass die Klägerin über den Fortgang der beabsichtigten Maßnahmen eine Entscheidung hätte treffen können (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 34). Dies ist indes nicht einmal ansatzweise erfolgt.”