Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Mieter bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils seiner Mietwohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 20 C 212/17, Urteil vom 13.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der von ihr bewohnten Wohnung gemäß § 553 Abs.1 BGB zu.

Die Klägerin hat gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne der Vorschrift ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin nach Auffassung des Gerichts ausreichend nachgewiesen. dass sie einen beruflich bedingten Auslandsaufenthalt beabsichtigte. Hierzu bedurfte es nicht der Vorlage der Einladung der Hochschule in Ulaanbator im Original Das berechtigte Interesse wäre auch dann anzunehmen, wenn die Klägerin lediglich einen längeren Urlaub hätte machen wollen. Jegliches nachvollziehbares berechtigtes Interesse ist ausreichend.

Die Klägerin hat der Beklagten auch mit Schreiben vom 11.05.2017 die Personalien des potentiellen Untermieters mitgeteilt. Weiterer Angaben bedurfte es nicht. Insbesondere hat die Beklagte keinen Anspruch auf Mitteilung der Einkommensverhältnisse, Schufa-Auskunft oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Der Untermieter ist nicht Mieter der Beklagten. Mietschuldnerin der Beklagten ist und bleibt die Klägerin.

Die Klägerin haftet auch weiterhin für Schäden in der Wohnung. Ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung hat oder nicht spielt daher keine Rolle.

Die Beklagte hat auch keinen Anspruch darauf, dass der Untermieter die Untermiete an die Beklagte zahlt oder dass Ansprüche abgetreten werden.

Einwände gegen die Person des benannten Untermieters hat die Beklagte nicht vorgetragen.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 11.05.2017 auch die Dauer der beabsichtigten Untervermietung konkretisiert.

Die Klägerin hat auch nachvollziehbar dargelegt, dass eine Rückkehr in die Wohnung beabsichtigt ist und sie ihre Möbel weiterhin in der Wohnung belassen hat. Dagegen stellt sich der Vortrag der Beklagten, es handele sich um die Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, um eine ins Blaue hinein getätigte Behauptung dar.

Der Untervermietung stehen auch sonstige Gründe, aus den der Beklagten die Untervermietung nicht zugemutet werden könne nicht entgegen.

Die Anwesenheit des Untermieters in der Wohnung hindert zulässige Bauarbeiten genauso wenig wie die Anwesenheit der Klägerin. Die Beklagte hat keinen Anspruch darauf, die Wohnung der Klägerin während deren Abwesenheit als Umsetzwohnung oder zum Abstellen von Möbeln anderer Mieter zu nutzen. Bisher liegt auch nach dem Vortrag der Beklagten ein Duldungstitel gegen die Klägerin hinsichtlich des Badumbaus nicht vor. Ohne einen solchen Titel kann die Beklagte zulässigerweise Arbeiten in der Wohnung der Klägerin gar nicht durchführen.

Der Umstand, dass die Klägerin aufgrund ihres Auslandsaufenthaltes für die Beklagte schwer zu erreichen ist, ist zwar misslich, steht aber einer Untervermietung nicht im Wege.

Die Beklagte widerspricht sich im Übrigen selbst, indem sie die Klägerin wegen einer unerlaubten Untervermietung abmahnt, dann aber mit Schreiben vom 25.10 und 27 10.2017 moniert, dass weder die Klägerin noch der Untermieter erreichbar seien.

Dass die Klägerin verpflichtet ist. auch in ihrer Abwesenheit dafür zu sorgen, dass von ihrer Wohnung keine Schäden ausgehen, steht außer Frage. Sie hat auch Sorge dafür zu tragen, dass in Notfällen ein Ansprechpartner zur Verfügung steht. All dies steht jedoch einer Untervermietung nicht im Wege.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Können die Kosten einer Gemeinschaftsanlage als Betriebskosten umgelegt werden, wenn die Flächen weder aufgrund öffentlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 33/17, Urteil vom 25.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des Saldos aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2013 in Höhe von insgesamt 1.399,97 Euro aus den vorgenannten Betriebskostenabrechnungen aus den §§ 535556 BGB.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sind auch die streitigen Positionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst materiell nicht zu beanstanden.

Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass in diesen Positionen die Kosten für die zum hiesigen Grundstück gehörenden Gemeinschaftsanlagen des Parkviertels D. wie den Spiderpark und den Bouleplatz enthalten sind.

Den Gemeinschaftsanlagen fehlt nicht der Bezug zur Mietsache, da sie nicht der Öffentlichkeit gewidmet sind (BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15).

� Es mag zutreffend sein, dass die Mieter des Hauses Nr. . allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet werden, da diese auf dem zur Nr. . zugehörigen Grundstück liegen, jedoch folgt allein hieraus nicht die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenanrechnung ist es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.

Maßgeblich ist nach der vorzitierten Rechtsprechung des BGH lediglich, ob die Sache noch einen Bezug zur Mietsache aufweist.

Dies ist hier der Fall.

Die Flächen sind weder aufgrund öffentlich rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet.

Entgegen der Auffassung des Beklagten sind die Erholungsanlagen nicht öffentlich gewidmet.

Entscheidend ist hier einzig, ob eine förmliche öffentliche Widmung vorliegt. Ob die Fläche der Allgemeinheit zugänglich ist oder tatsächlich durch weite Teile der Öffentlichkeit genutzt wird, ist dagegen wegen der Konsequenzen (Verkehrssicherungspflicht, Instandhaltungspflicht etc. der öffentlichen Hand) unerheblich (BGH, Urteil vom 12.07.2013 – V ZR 85/12).

Eine öffentlich rechtliche Widmung durch die öffentliche Hand liegt jedoch unstreitig hier nicht vor.

Auch die Argumentation der Beklagten, es komme mehr auf faktische Zustände an. Der BGH meine in seinem Urteil zu den Betriebskosten nicht die förmliche Widmung, überzeugt nicht. Bei dem Begriff der „Widmung“ handelt es sich um einen rechtstechnisch belegten Begriff, der förmlich durch öffentlich rechtliche Vorschriften definiert ist. Unter einer förmliche „Widmung“ ist die der öffentlich rechtlichen Norm (hier § 2 GrünAnlG) zu verstehen. Es ist davon auszugehen, dass sich der BGH dessen bewusst ist und einen rechtstechnischen Begriff dann auch entsprechend verwendet.

Die betreffenden Flächen sind auch nicht durch Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet.

Dies ist dann der Fall, wenn, ähnlich einem Supermarkt, dessen privater Betreiber den Parkplatz der Öffentlichkeit widmet, mit der Folge, dass es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt, der Eigentümer die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will. Dabei kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern auf die für den Verkehrsteilnehmer nach außen erkennbaren Umstände an.

Es ist, entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erkennbar, weshalb diese Grundsätze nicht zu übertragen seien. Auch hier ist entscheidend, ob der Berechtigte (Eigentümer) die Fläche der „Öffentlichkeit“ gewidmet hat.

� Dies ist nach Auffassung der Kammer in der hier streitgegenständlichen Anlage nicht der Fall. Zwar ist das Parkviertel nicht umzäunt, jedoch liegen die Erholungsflächen in der Mitte und sind von den Häusern umgrenzt und von den das Parkviertel insgesamt begrenzenden Straßen nicht einsehbar. Es ist erkennbar, dass es sich um eine einheitlich gestaltete, nach außen abgegrenzte Wohnanlage gehört, zu welcher die Erholungsflächen gehören.

Auch eine „halb-öffentliche“ Widmung dadurch, dass auch Mietern der anderen Häuser die Benutzung erlaubt ist, führt nicht zu einer öffentlichen Widmung, da der Personenkreis klar umgrenzt ist (Mieter) und eben nicht in einer unbestimmten Vielzahlt besteht.

Der der Entscheidung des BGH zugrundeliegende Sachverhalt unterschied sich insofern von dem hiesigen als dort eine Parkanlage (nicht ein Spielplatz und ein Bouleplatz) mit Spazierwegen etc. die im Inneren gelegene Wohnanlage nach außen hin umgab, und sich unmittelbar an die öffentliche Fläche anschloss. Im Parkviertel D. ist es jedoch gerade umgekehrt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Begründen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen einen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 391/16, Urteil vom 11.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Klägerin steht ein Recht zur Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu.

1. Die Einwirkungen aufgrund der bezeichneten Baumaßnahmen mit Ausnahme der ###arbeiten aus dem Mai 2016 sowie streitigen Nachtarbeiten in sieben einzelnen Nächte im Januar und Februar 2017 stellen keine Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien mit dem Inhalt, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Immissionsstandards fortdauern sollen, ist auch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nicht anzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat in den Leitsätzen a) und c) zum Urteil vom 29. April 2015 zum Gz. VIII ZR 197/14 in Fortführung der Entscheidung zum 19. Dezember 2012 zu VIII ZR 152/12 ausgeführt:

„a) Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12NJW 2013, 680 Rn. 10; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08WuM 2009, 659 Rn. 14).

c) Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vgl. Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08WuM 2009, 659 Rn.15, 17).“

Die Auslegungsmethodik gleicht das Risiko nachträglich erhöhter Geräuschimmissionen für Mieter und eigennutzenden Eigentümer an und überzeugt auch insofern. Als Auslegungsumstand kommt insoweit die grundsätzliche Vorhersehbarkeit einer Bebauung bisher ungenutzter Flächen bzw. einer Neubebauung in Betracht. Soweit die „###“ betroffen sind, hat, soweit ersichtlich und vorgetragen, keine Umwidmung einer bisher Erholungszwecken gewidmeten Grünfläche stattgefunden, sondern findet lediglich die – wenn auch intensive – Bebauung entsprechend der üblichen Verdichtung in dem noch in Innenstadtlage befindlichen Wohnquartier statt. Eine ergänzende Vertragsauslegung hinsichtlich des Umfangs der Erhaltungspflicht hat sich an der Möglichkeit der Beklagten zur Abwehr von Geräuschen u. ä. gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. an der Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Absatz 2 Satz 2 zu orientieren, denn es ist anzunehmen, dass die Parteien eine entsprechende Regelung getroffenen hätten „bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung … bewusst gewesen wäre“ (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. April 2015 zum Gz. VIII ZR 197/14, Seite 12/Absatz 24). Eine Möglichkeit der Beklagten zur Abwehr von Geräuschen und anderen Einwirkungen aufgrund der Bautätigkeiten gemäß § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine Möglichkeit zur Erlangung einer Entschädigung gemäß Absatz 2 Satz 2 ist außerhalb der Einschränkungen im Eingangssatz zu 1. (dazu unter 2.) nicht anzunehmen, denn die genehmigungs- und auflagengerechte Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich als ortsüblich anzusehen und damit entschädigungsfrei hinzunehmen.

Soweit das Bauvorhaben „###“ auf dem Gelände des ehemaligen ### Filiale am ### betroffen ist, gelten die Ausführungen zu den „###“ entsprechend mit dem Zusatz, dass eine bestehende und intakte Bebauung nicht der Annahme entgegensteht, dass eine Neubebauung grundsätzlich erwartbar war, denn die eingeschossigen Flachbauten der früheren Einkaufsmärkte stellen ersichtlich eine unwirtschaftliche Nutzung von Grund und Boden dar.

2. Soweit nach dem Eingangssatz zu 1. Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der vermieteten Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht kommen, hat die Beklagte für die betroffene Zeit im Mai 2016 eine Minderung gewährt, deren Angemessenheit nicht im Streit steht, und im Übrigen hat die Klägerin für Januar und Februar 2017 die Beeinträchtigungen nicht hinreichend konkret und damit einer Beweisaufnahme ohne Ausforschung zugänglich dargestellt; es fehlt an der Art der Arbeiten, soweit erkennbar, und der Bezeichnung der Baustelle, von der sie ausgegangen sein soll. Zudem hat die Beklagte sich entsprechend ihren Möglichkeiten kundig gemacht und – anders als für den Mai 2016 – Grenzwertüberschreitungen hinsichtlich des Baulärms, die gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB entschädigungspflichtig sind, nicht bestätigt gefunden.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, ein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Bremen (OLG Bremen – 5 WF 62/17, Beschluss vom 22.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Antragstellerin kann von dem Antragsgegner nicht verlangen, dass dieser dem von ihr beauftragten Makler und diesen begleitenden Personen den Zugang zu der im Miteigentum der Beteiligten stehenden Immobilie zu Besichtigungszwecken ermöglicht. Grundsätzlich steht zwar jedem Miteigentümer nach § 743 Abs. 2 BGB ein Mitbenutzungsrecht zu. Zwischen den Beteiligten ist es jedoch ersichtlich im Zuge der Trennung zu einer Neuregelung der Nutzung der Immobilie dergestalt gekommen, dass diese fortan allein von dem Antragsgegner bewohnt wird. Vor diesem Hintergrund besteht kein uneingeschränktes Zutrittsrecht der Antragstellerin mehr. Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, hat kein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes (vgl. LG Saarbrücken, FamRZ 2004, 1580; Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 92).

Ohne einen solchen besonderen Grund stellen das Betreten und die Besichtigung der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer vielmehr eine von dem in der Immobilie verbliebenen Miteigentümer nicht hinzunehmende Verletzung seiner nach Art. 13 GG geschützten Privatsphäre dar.

Ob ein besonderer Grund in diesem Sinne z. B. dann vorliegen kann, wenn es um den Wunsch nach Besichtigung durch Bietinteressenten während des Teilungsversteigerungsverfahrens (§ 753 BGB) geht, ist streitig (bejahend etwa AG Wetzlar, FamRZ 2002, 1500; weitere Nachweise zum Meinungsstand bei Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 191, Fn. 372). Diese Frage bedarf hier allerdings keiner Entscheidung, weil es der Antragstellerin gerade nicht um eine Besichtigung während des von dem Antragsgegner eingeleiteten Teilungsversteigerungsverfahrens geht, sondern um die Besichtigung zum Zwecke der Vorbereitung eines freihändigen Verkaufs der Immobilie.

Dieses Anliegen der Antragstellerin stellt indes keinen den von ihr begehrten Zutritt des Maklers und etwaiger Kaufinteressenten zu der Immobilie gegen den Willen des Antragsgegners rechtfertigenden besonderen Grund dar, weil ein freihändiger Verkauf der Immobilie hier von vornherein an der ablehnenden Haltung des Antragsgegners scheitert. Das Verhalten des Antragsgegners, das von dessen Hoffnung auf einen günstigen Eigenerwerb der Immobilie in der Teilungsversteigerung getragen sein mag, mag der Antragstellerin aus eigenen wirtschaftlichen Erwägungen nicht gefallen. Es kann jedoch nicht als treuwidrig angesehen werden, weil grundsätzlich keine Verpflichtung besteht, zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung einer einverständlichen Lösung zuzustimmen. Denn das Gesetz sieht zwar einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gem. §§ 749 ff. BGB, aber keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf vor (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 179).

Vor diesem Hintergrund ist auch die von der Antragstellerin aufgeworfene Frage, ob sich ein Ehegatte, der sich einem möglichen freihändigen Verkauf widersetzt, um die Immobilie selbst zu ersteigern, schadensersatzpflichtig macht, grundsätzlich zu verneinen, zumal die Bruchteilsgemeinschaft keine Pflicht zum Schutz oder zur Förderung der wechselseitigen wirtschaftlichen Interessen der Teilhaber begründet (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Aufl., Rn. 892 m. w. Nachw.). Ob in speziell gelagerten Einzelfällen etwas anderes gelten kann (vgl. etwa LG Münster, FamRZ 2003, 1666, m. Anm. Petersen) kann hier dahinstehen, weil der vorliegende Sachverhalt dafür keine Anhaltspunkte bietet.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Vermieter gegenüber seinem Mieter einen Anspruch auf Durchführung der Funktionsüberprüfung für Rauchwarnmelder?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 1093/17, Urteil vom 09.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin als Vermieterin hat einen Anspruch gegenüber dem Beklagten auf Durchführung der Funktionsüberprüfung für Rauchwarnmelder als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Zwischen den Parteien besteht seit 1.5.2012 ein Mietverhältnis.

Aufgrund gesetzlicher Vorgaben in § 13 Abs. 5 HBO ist die Klägerin als Eigentümerin der Liegenschaft verpflichtet, in Schlafräumen und Kinderzimmern sowie Fluren Rauchwarnmelder zu installieren und diese auch in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Die Überprüfungspflicht folgt aus der einschlägigen DIN Norm.

Nach durchgeführter schriftlicher Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte sich mit seiner Duldungspflicht hinsichtlich der Funktionsüberprüfung in Verzug befindet.

Die Klägerin versuchte durch den Zeugen XXX am 3.2.2017 nach schriftlicher Ankündigung im Zeitraum zwischen 18.00 Uhr und 20.00 Uhr eine Funktionsüberprüfung in der Wohnung des Beklagten durchzuführen. Dazu klingelte der Zeuge XXX, wie er in seiner schriftlichen Zeugenaussage vom 9. Juli 2017 mitteilte, gegen 18.00 Uhr an der Wohnungstür des Beklagten, wo ihm nicht geöffnet wurde.

Das Gericht hat keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge hier unwahre Angaben gemacht hat, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass er an diesem Tag noch weitere Funktionsüberprüfungen in dem Haus vorgenommen hat.

Daher geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte an diesem Tag dem Beauftragten der Klägerin nicht die Tür geöffnet hat und sich somit mit der Durchführung der Funktionsüberprüfung in Verzug befunden hat.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist die in einem von einem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Klausel „Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen…Schlüsseln zurückzugeben….“ wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 338/16, Urteil vom 27.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. b. wie folgt aus: „Einen Schadenersatzanspruch hat der Beklagte gegenüber den Klägern nicht. Die Kläger waren nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in der im 3. Obergeschoss im ….. Damm 31 in Berlin gelegenen Wohnung verpflichtet.

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen war auch nach der Vereinbarung über den 1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 28.01.2014 nicht wirksam. Dort hatten die Mietvertragsparteien die Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen zwar den Anforderungen, die sich gemäß der Rechtsprechung des BGH ergeben hatten, angepasst. Unverändert blieb indessen die formularmäßige Regelung in § 20 Nr. 1 des Mietvertrags. In diesem heißt es „Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen…Schlüsseln zurückzugeben….“

Diese Klausel erweckt dem Mieter gegenüber den Eindruck, als müsse er die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses ungeachtet des tatsächlichen Zustands infolge eines vertragsgemäßen Grads der Abnutzung renovieren. Die Formulierung „renovierter Zustand“ lässt insoweit keine Differenzierung erkennen. Der Bundesgerichtshof hat für einen vergleichbaren Sachverhalt, indem die Formulierung „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ verwendet wurde, Folgendes überzeugend ausgeführt:

Es „kann zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 -VIII ZR 335/02Versäumnisurteil NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.

Die formularmäßige Übertragung sowohl der laufenden Schönheitsreparaturen und darüber hinaus die formularmäßige Verpflichtung zur Endrenovierung führt in der Summe und ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Beeinträchtigung des Mieters. Die Formularklauseln sind damit in der Gesamtheit unwirksam. Auch dieses ist seit längerem durch die Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02) geklärt. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.), wie das bei der Endrenovierungsklausel der Fall ist. Beide Klauseln sind wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht teilbar. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen“ (BGH, VIII ZR 308/02, a.a.O. Rn. 21).

Die vom Beklagten zitierte Entscheidung (richtig, Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 308/13) rechtfertigt keine andere Bewertung, vielmehr stützt sie ausdrücklich die vorstehend wiedergegebene Bewertung des für Wohnungsmietsachen zuständigen 8. Zivilsenats. Im Übrigen ist die Rückgabe nicht in „renoviertem Zustand“, sondern in „bezugsfertigem Zustand“ anders, als es der Beklagte meint, durchaus etwas anderes, wie sich aus der vom 12. Zivilsenat in der zitierten Entscheidung vorgenommenen Auslegung ergibt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist das Jobcenter verpflichtet, die volle Miete für eine Wohnung zu übernehmen, die von einer streng religiösen Familie in Kenntnis der unangemessen hohen Kosten bezogen wurde, um in der Nähe des von ihnen besuchten Gotteshauses wohnen zu können?

Die Antwort des Sozialgerichts Berlin (SG Berlin – S 162 AS 14273/17 ER, Beschluss vom 14.11.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Sozialgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der bei Gericht am 09.11.2017 eingegangene Antrag, den Antragsgegner zu verpflichten, den Antragstellern die tatsächlichen KdUH ab Antragseingang bei Gericht zu bewilligen, ist unbegründet.

Die Antragsteller haben einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft gemacht, vgl. § 86b Abs. 2 S. 2 und 4 Sozialgerichtsgesetz (SGG) iVm § 920 Abs. 2 Zivilprozessordnung.

Eine Anerkennung der Bedarfe der Antragsteller für Unterkunft und Heizung in Höhe der von ihnen angegebenen tatsächlichen Aufwendungen von monatlich insg. 2.200 EUR (= 1.900 EUR Grundmiete + 300 EUR Betriebskostenvorschuss) scheidet aus, da Aufwendungen für die Bruttokaltmiete in dieser Höhe abstrakt und konkret unangemessen iSv § 22 Abs. 1 Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) iVm den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 35 und 36 SGB XII vom 24.11.2015 idF vom 06.12.2016 (AV-Wohnen) sind.

Dass die monatlichen Aufwendungen der Antragsteller für die Bruttokaltmiete abstrakt unangemessen sind, bedarf wegen Offensichtlichkeit keiner weiteren Begründung. Dies gilt auch bei Berücksichtigung der Werte nach dem Berliner Mietspiegel 2017 und selbst unter Einbezug von mittleren Wohnlagen (vgl. geplante Erhöhung des Richtwertes für die abstrakt angemessene Bruttokaltmiete auf monatlich max. 795,60 EUR bei abstrakt angemessener Wohnungsgröße von 102 qm für fünf Personen) – wobei das Bundessozialgericht (BSG) entschieden hat, dass die für Hilfebedürftige infrage kommende Wohnung nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz nur einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen muss, ohne einen gehobenen Wohnstandard aufzuweisen (Urteil vom 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R). Nichts anderes ergibt sich, wenn bei erforderlicher Neuanmietung von Wohnraum eine Überschreitung des Richtwertes für die Bruttokaltmiete von bis zu 10% anerkannt wird (vgl. Pkt. 3.4 AV-Wohnen) – wobei der Antragsgegner einen Zuschlag von 20% „wegen Wohnungslosigkeit“ berücksichtigte (Leistungsbescheid vom 30.08.2017). Damit liegen die vom Antragsgegner bereits anerkannten Aufwendungen der Antragsteller für das Wohnen deutlich über dem vom Sozialgericht Berlin vorliegend als abstrakt angemessen angesehenen Wert (als Ausdruck eines „schlüssigen Konzepts“ iSd Rechtsprechung des BSG).

§ 22 Abs. 1 S. 3 SGB II („Kostensenkungsverfahren“ mit Absenkung der vom Antragsgegner anzuerkennenden Bedarfe der Antragsteller für Unterkunft und Heizung auf das angemessene Maß allenfalls nach einer „Schonfrist“ von längstens sechs Monaten) findet zu Gunsten der Antragsteller keine Anwendung. Das BSG, dem die Kammer insoweit folgt, hat zu der genannten Regelung ausgeführt (Urteil vom 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, mwN; ständige Rechtsprechung, vgl. nur bezugnehmendes Urteil vom 15.06.2016, B 4 AS 36/15 R).

Eine Kostensenkungsaufforderung bzw. eine Information ist weder in § 22 SGB II normiert noch sonst formelle Voraussetzung für die Weigerung, mehr als die angemessenen Kosten zu übernehmen. Der Hinweis hat vielmehr alleine Aufklärungs- und Warnfunktion, damit der Hilfebedürftige Klarheit über die aus Sicht des Leistungsträgers angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft und ggf. die Heizung und einen Hinweis auf die Rechtslage erhält (…). Sind dem Leistungsempfänger die maßgeblichen Gesichtspunkte bekannt, bedarf es nicht einmal der Aufklärung (…).

So liegt der Fall hier. Die Antragsteller haben „sehenden Auges“ vom Ausland aus eine Wohnung in Berlin angemietet, die angesichts erkennbarer, mietpreisbildender Merkmale (Lage, Größe, Wohnstandard, Ausstattungsgrad) als Unterkunft im Luxussegment zu bezeichnen sein dürfte, ohne über nach ihren Angaben korrespondierende Vermögens- bzw. Einkommensverhältnisse zu verfügen. Es dürfte allgemeiner Lebenserfahrung entsprechen, dass bei geltend gemachter Hilfebedürftigkeit vom ersten Tag des gewöhnlichen Aufenthalts in der Bundesrepublik Deutschland an (vorliegend ab 02.07.2017) die Übernahme auch von Unterkunftskosten im Luxussegment durch einen öffentlichen Leistungsträger – neben der Übernahme der „allgemeinen“ Lebenshaltungskosten für eine fünfköpfige Familie und ggf. weiterer Leistungen – nicht ohne Weiteres angenommen werden kann. Für den Fall, dass sich die Antragsteller diesen ganz naheliegenden Überlegungen – trotz Unterstützung bei der offenbar monatelang im Voraus geplanten Übersiedlung in die Bundesrepublik Deutschland durch das Jüdische Bildungszentrum Chabad Lubawitsch (Berlin) – verschlossen haben, dürfte zumindest grobe Fahrlässigkeit gegeben sein. § 34 Abs. 1 SGB II stuft aber ein Verhalten als „sozialwidrig“ ein, durch das der Hilfebedürftige vorsätzlich oder grob fahrlässig die Voraussetzungen für die Gewährung von Leistungen nach dem SGB II an sich oder an Personen, die mit ihr oder ihm in einer Bedarfsgemeinschaft leben, ohne wichtigen Grund herbeigeführt hat – wobei gemäß § 34 Abs. 1 S. 2 SGB II als Herbeiführung iSv S. 1 der Norm auch gilt, wenn die Hilfebedürftigkeit erhöht wird.

Deshalb soll der Hilfebedürftige nach § 22 Abs. 4 S. 1 SGB II vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft die Zusicherung des für die neue Unterkunft örtlich zuständigen Trägers zur Berücksichtigung der (angemessenen) Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen. Dies dürfte den Antragstellern angesichts des Schreibens des Jüdischen Bildungszentrums Chabad Lubawitsch (Berlin) an den Antragsgegner vom 02.01.2017 zumindest dem Grunde nach nicht unbekannt gewesen ein; zumindest hatte entsprechendes Problembewusstsein im vorgenannten Sinn durchaus bestanden. Denn es war von dort aus im Auftrag der Antragsteller eine Anfrage an den Antragsgegner veranlasst worden, wobei insbesondere aus angeführten Gründen der täglichen Religionsausübung der Antragsteller darum gebeten worden war, „es der Familie G. zu ermöglichen, eine Wohnung in der Nähe unserer Synagoge zu mieten“, obwohl die Mieten in dem dafür in Betracht kommenden Wohnviertel „leider über dem normalerweise vom Job-Center genehmigten Betrag für die Monatsmiete (liegen)“. Anders ist das genannte Schreiben mit dem hier nur auszugsweise wiedergegebenen Inhalt nicht zu erklären, und nach dem Vortrag der Antragsteller im vorliegenden Verfahren hätte zu dem Schreiben ansonsten kein Anlass bestanden.

Die Begrenzung auf angemessene Kosten in § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden; eine Verpflichtung, jedwede Unterkunft im Falle einer Bedürftigkeit staatlich zu finanzieren und insoweit Mietkosten unbegrenzt zu erstatten, existiert nicht (so jüngst Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 10.10.2017, 1 BvR 617/14). Die von den Antragstellern angeführte Glaubensfreiheit (Art. 4 Grundgesetz) zwingt zu keiner anderen Betrachtung; der Schutz der Verwirklichung und Betätigung ihrer Überzeugung ist durch staatliches Handeln berlinweit nicht tangiert. Ein Verweis der Antragsteller bei der Wohnungssuche auf das gesamte Berliner Stadtgebiet ist zulässig (vgl. entspr. BSG-Rechtsprechung). Schon deshalb erscheint es fernliegend, vorliegend mit Erfolg zu vertreten, dass „einige Berliner Stadtteile“ – wenngleich auch aus vorgetragenen Gründen von „Alltagsrassismus“ – als Wohnquartiere für sie nicht in Betracht kämen.

Schließlich dürfte der zwischen den Antragstellern und ihren Vermietern geschlossene Mietvertrag vom 06.05.2017 auf Grund der besonderen Umstände, wie sie sich aus den Akten bzw. dem Vortrag der Beteiligten ergeben, als Vertrag zu Lasten Dritter – die von den Antragstellern seinerzeit eingegangene zivilrechtliche Verpflichtung u.a. zur pünktlichen Zahlung von Miete und Nebenkosten sollte von Beginn ihres Aufenthalts in der Bundesrepublik Deutschland an durch ihnen entsprechend zu gewährende, aus dem allgemeinen Steueraufkommen finanzierte staatliche Leistungen erfüllt werden – zu bezeichnen sein. Ein solcher Vertrag stellt grundsätzlich einen Verstoß gegen tragende Grundsätze des bürgerlichen Rechts dar. Der bei mangelnder Mitwirkung des „Dritten“ untersagten vertraglichen Drittbelastung dürfte hier durch das „Korrektiv“ der Anerkennung der Unterkunftskosten der Antragsteller in der durch die AV-Wohnen festgelegten Höhe zu begegnen sein.

Vorliegend spricht nichts dafür, dass die nach allem abstrakt angemessenen Unterkunftskosten nebst vom Antragsgegner gewährtem Zuschlag von 20% nicht auch im konkreten Fall (individuelle Angemessenheitsprüfung) als maximal anzuerkennende Aufwendungen anzusehen sind. Insbesondere ist es nach Aktenlage bzw. dem Vortrag der Beteiligten nicht wahrscheinlich, dass die nach ihren Angaben vermögenslosen Antragsteller in absehbarer Zeit kostendeckende Einkünfte erzielen und ihre Hilfebedürftigkeit beenden werden, was u.U. eine zeitlich begrenzte Unterstützung im beantragten Sinn rechtfertigen könnte (vgl. Pkt. 3.5.1 Buchst. f) AV-Wohnen). Unter den gegebenen Umständen dürfte die Wohnung für die Antragsteller jedoch ohnehin nicht erhaltenswert sein, was sie mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 13.11.2017 auch selbst eingestehen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist die in einem von einem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses“wirksam?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 13/17, Urteil vom 08.11.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 16 bis 39 wie folgt aus: „Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt, so dass der Beklagten, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht zusteht. Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 24 des Mietvertrags, nach deren Inhalt der Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
17 1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderung oder – wie er hier geltend gemacht wird – wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, beginnend ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält.

18 Die an die Beklagte vermietete Wohnung wurde, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, am 29. Dezember 2014 an die Klägerin zurückgegeben. Hiervon ausgehend, sind die geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Klägerin mit Ablauf des 29. Juni 2015 verjährt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Als den Eintritt der Verjährung hemmender Tatbestand kommt im Streitfall allein die Erhebung der Klage nach § 253 Abs. 1 ZPO in Betracht. Da die am 25. Juni 2015 anhängig gemachte Klage wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses erst am 1. Oktober 2015 an die Beklagte zugestellt worden ist, wurde die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Gegen die zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts, dass damit die Voraussetzungen des § 167 ZPO im Streitfall nicht gegeben sind, wendet sich die Revision nicht.

19 2. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Klägerin in Bezug auf den Verjährungseintritt nicht auf § 24 des Mietvertrags der Parteien berufen kann.

20 a) In § 24 des Mietvertrags ist bestimmt, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Damit wird der Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt (so § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet.

21 b) Im Hinblick auf beide genannten Regelungsinhalte hält die Klausel, die – was zwischen den Parteien nicht im Streit steht – als von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung liegt dann vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene – hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende – Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 18. Januar 2017 – VIII ZR 263/15, NJW 2017, 1301 Rn. 24; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 33; vom 13. November 2013 – I ZR 77/12, NJW 2014, 2180 Rn. 13; vom 8. März 1984 – IX ZR 144/83, BGHZ 90, 280, 284; jeweils mwN). Eine unangemessene Benachteiligung ist (sogar) im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). So verhält es sich hier.

22 aa) Ob eine Formularbestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier: § 548 BGB), von der sie abweicht, vereinbar ist oder nicht, beurteilt sich maßgeblich danach, ob die gesetzliche Regelung auf die Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 13. Mai 2014 – XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 74; vom 8. November 2016 – XI ZR 552/15, NJW 2017, 1461 Rn. 33; vom 25. Juni 1991 – XI ZR 257/90, BGHZ 115, 38, 42; jeweils mwN). Denn verdanken Vorschriften des dispositiven Rechts ihre Entstehung einem sich aus der Natur der Sache ergebenden Gerechtigkeitsgebot, so müssen bei einer abweichenden Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig Gründe vorliegen, die für die von ihnen zu regelnden Fälle das dem dispositiven Recht zu Grunde liegende Gerechtigkeitsgebot in Frage stellen und eine abweichende Regelung als mit Recht und Billigkeit vereinbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 4. Juni 1970 – VII ZR 187/68, BGHZ 54, 106, 109 f.).

23 bb) Den gesetzlichen Vorschriften über die Verjährung kommt ein solcher über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsgehalt zu. Das Institut der Verjährung hat den Zweck, dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs dadurch zu dienen, dass die Anspruchsberechtigten genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen, weil nach Ablauf der Verjährungsfrist die Möglichkeit ihrer gerichtlichen Durchsetzbarkeit entfällt, wenn der Anspruchsgegner sich auf die Verjährung beruft. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist (Senatsurteil vom 8. Januar 1986 – VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608, unter III 2 b aa [zu der Inhaltskontrolle einer von § 558 BGB aF abweichenden formularvertraglichen Regelung, mit der die Verjährung durch ein in das Ermessen des Verwenders gestelltes Herbeiführen der Fälligkeit hinausgeschoben werden sollte]).

24 cc) Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist sind vor diesem Hintergrund in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann gebilligt worden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind und maßvoll erfolgen, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird (BGH, Urteil vom 21. April 2015 – XI ZR 200/14, BGHZ 205, 83 Rn. 18 [zur formularmäßigen Verlängerung der Regelverjährung von drei auf fünf Jahre in einem Bürgschaftsvertrag bei gleichzeitiger Verkürzung der Höchstfrist des § 199 Abs. 4 BGB]; vgl. ferner Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 – VIII ZR 16/05, BGHZ 164, 196, 200 ff. [zur Verlängerung der kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche eines Baumarktbetreibers gegenüber seinen Lieferanten von zwei auf drei Jahre]).

25 dd) Im Anschluss hieran wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur allerdings teilweise die Auffassung vertreten, eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist der in § 548 BGB geregelten Ansprüche von sechs auf zwölf Monate sei unbedenklich, wenn diese Verlängerung sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache als auch für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen gleichermaßen gelte (in diesem Sinne etwa: LG Frankfurt am Main, NZM 2011, 546; LG Detmold, Urteil vom 1. Juni 2011 – 10 S 14/09; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 548 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 548 BGB Rn. 62; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 548 Rn. 3; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 241 f.; Hau, NZM 2006, 561, 567; Kandelhard, NZM 2002, 929, 931; Fritz, NZM 2002, 713, 719).

26 ee) Diese Auffassung trifft nicht zu.

27 (1) Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte.

28 Auch ist die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Denn der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer in der Regel zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird. Auch das Erinnerungsvermögen etwaiger Zeugen, die zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe Wahrnehmungen gemacht haben, wird mit zunehmendem Zeitablauf regelmäßig deutlich abnehmen. Unabhängig davon, ob eine Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate noch als maßvoll angesehen werden könnte, würden dadurch jedenfalls wesentliche Interessen des Mieters erheblich beeinträchtigt.

29 (2) Schließlich spricht auch der vom Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgte Zweck gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus. Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache beziehungsweise zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteile vom 23. Oktober 2013 – VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13; vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 12; vom 15. März 2006 – VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 10; vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff. [zur gleichlautenden Vorgängervorschrift des § 551 BGB aF, dessen Regelungsgehalt durch die Schuldrechtsreform keine Änderung erfahren hat, sondern inhaltlich unverändert mit § 548 BGB fortgeführt wird]). Dieser zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, führte letztlich in einem deshalb gebotenen weiten Verständnis auch dazu, etwaig zu dem mietvertraglichen Anspruch konkurrierende deliktische Ansprüche ebenfalls der kurzen Verjährung zu unterwerfen (BGH, Urteile vom 31. Januar 1967 – VI ZR 105/65, BGHZ 47, 53, 57 f.; vom 8. Januar 1986 – VIII ZR 313/84, aaO unter III 1; vom 23. Mai 2006 – VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 14; vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10, aaO; jeweils mwN).

30 (3) Es liegt in der Konsequenz des Vorstehenden, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus, wie sie § 24 des Mietvertrags der Parteien vorsieht, weder sachgerecht noch mit dem dargestellten gesetzgeberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren ist (ebenso: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 548 Rn. 46; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 548 Rn. 86; Gruber, WuM 2002, 252, 255), so dass die Unwirksamkeit der hier in Rede stehenden Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB indiziert ist.

31 Die in § 24 des Mietvertrags vorgesehene spiegelbildliche Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung stellt auch keine ausreichende Kompensation für den Mieter dar mit der Folge, dass die Bestimmung in ihrer Gesamtheit als eine interessengerechte Gleichbehandlung beider Vertragsparteien verstanden und damit als ausgewogen angesehen werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 2015 – XI ZR 200/14, aaO). Denn auch die reziproke Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem oben (unter II 2 b ee (1)) dargestellten berechtigten Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist. An der erforderlichen Ausgewogenheit fehlt es im Übrigen auch bereits deshalb, weil den in § 548 BGB genannten Ansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters deutlich seltener vorkommen dürften.

32 (4) § 24 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber darüber hinaus auch deshalb unwirksam, weil er über die Verdoppelung der Verjährungsfrist hinaus den Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist für die in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters verändert. Während das Gesetz in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB vorsieht, dass die Verjährung der Vermieteransprüche im Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache beginnt, verschiebt § 24 des Mietvertrags den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch dies steht mit dem Zweck des § 548 BGB, der die Interessen des Mieters mit den Interessen des Vermieters in einen wohl überlegten Ausgleich bringt, nicht im Einklang.

33 (a) Das Gesetz knüpft den Verjährungsbeginn etwaiger mieterseits bestehender Ansprüche auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung an die Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548

Abs. 2 BGB). Dies wahrt die Interessen des Mieters, denn ihm ist bei Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelnen bekannt, welche Aufwendungen er während der Mietzeit in Bezug auf die Mietsache getätigt hat beziehungsweise welche von ihm eingebrachte Einrichtung er bei Rückgabe der Mietsache wegnehmen will.

34 In gleichem Maße als sach- und interessengerecht ist es anzusehen, wenn das Gesetz die Verjährung der Vermieteransprüche unabhängig von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt. Denn ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden (vgl. dazu auch BGH, Urteile vom 23. Mai 2006 – VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 21; vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004, unter II 2; vom 19. November 2003 – XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter II 3 a).

35 (b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage erfordert es bereits der oben näher dargestellte, auf möglichst schnelle Klärung der Ansprüche gerichtete Gesetzeszweck, die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch zu diesem Zeitpunkt (Rückerhalt der Mietsache) beginnen zu lassen. Denn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist für die Untersuchungsmöglichkeiten des Vermieters einzig in dem Fall von Belang, in dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält. Eine selbständige Bedeutung für die Möglichkeiten zur Anspruchsfeststellung hat die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht. Zudem liegt, wie oben bereits dargestellt, die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Rückgabe der Mietsache im berechtigten Interesse des Mieters, der nur bis zu diesem Zeitpunkt beweissichere Feststellungen zum Zustand der Mietsache treffen kann.

36 (c) Dies alles verkennt die Revision, wenn sie meint, es sei für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Erschwerung der Verjährung unerheblich, ob die Verjährungsfrist um ein paar Tage oder Wochen verlängert und/oder der Beginn der Verjährungsfrist auf einen anderen als den in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmten Zeitpunkt verschoben werde, zumal es der Mieter in der Hand habe, zu welchem Zeitpunkt er die Mietsache zurückgebe.

37 Die Revision hat bei dieser Beurteilung insbesondere nicht im Blick, dass die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB nicht nur im Zusammenhang mit dem Ende des Mietverhältnisses Bedeutung erlangen kann. Wie der Senat zu der inhaltsgleichen Vorläuferregelung des § 558 Abs. 2 BGB aF bereits entschieden hat, gilt die kurze Verjährungsfrist für Vermieteransprüche in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung auch dann, wenn bei fortbestehendem Mietverhältnis das teilweise zerstörte Mietobjekt (etwa eine durch Brand unbenutzbar gewordene Wohnung) vom Mieter dem Vermieter überlassen wird, damit dieser es wiederherstelle (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, aaO). Denn auch in dem Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Wertung des Gesetzes zu beachten, dass Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung des Zustands der Mietsache möglichst schnell abgewickelt werden sollen. Der Senat hat in dieser Entscheidung hervorgehoben, dass eine rasche Klärung der Ersatzansprüche auch dazu dient, der Verschlechterung der Beweissituation oder der Verlagerung des Streits auf die Frage der Verwirkung geltend gemachter Ansprüche vorzubeugen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, aaO; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 – IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797 unter III 1 c). Dies blendet die Revision aus, wenn sie die Verschiebung des Verjährungsbeginns auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses als im Hinblick auf den Gesetzeszweck unerheblich ansieht.

38 ff) Den obigen Erwägungen steht auch nicht etwa – wie die Revision offenbar meint – die Senatsentscheidung vom 15. März 2006 (VIII ZR 123/05, aaO Rn. 13) entgegen. Soweit der Senat an der zitierten Stelle ausgeführt hat, der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze Verjährung zu erschweren, bezog sich dies auf eine mögliche individualvertragliche Vereinbarung der Mietparteien. Soweit die damaligen Ausführungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest.

39 gg) Soweit die Revision schließlich geltend macht, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft verkannt, dass sich die in Rede stehende Klausel in den Fällen zugunsten eines Mieters auswirken könne, in denen der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, so dass im Extremfall die Ansprüche des Vermieters bei Rückerhalt der Wohnung bereits verjährt sein könnten, kann dies die zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Erwägungen nicht entkräften. Denn eine Kompensation kann, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, nicht einer Sachverhaltskonstellation entnommen werden, bei der sich der Mieter zwingend vertragswidrig verhalten müsste, um in deren Genuss zu kommen. So verhält es sich indes in dem von der Revision gebildeten Beispiel. Denn nach rechtlich wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter kein Besitzrecht mehr; er hat die Wohnung dem Vermieter nach § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen „Verwaltungskostenpauschale“ auf den Wohnraumieter wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 196/17, Urteil vom 12.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum Juli 2015 bis einschließlich Januar 2017 pauschal geleisteten Verwaltungskosten in Höhe von monatlich jeweils 34,38 EUR zu.

Die Beklagte ist nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zur Rückzahlung des klageweise geltend gemachten Betrages verpflichtet, weil die vom Kläger erbrachten Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Zwar haben die Parteien in § 7 Nr. 1 des von der Beklagten gestellten Formularmietvertrages geregelt, dass der Kläger eine monatliche „Verwaltungskostenpauschale“ von „z.Zt. 34,38 EUR“ zu tragen hat. Die Vereinbarung ist jedoch gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Gemäß § 556 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, da § 7 Nr. 1 des Mietvertrages zum Nachteil des Klägers gegen § 556Abs. 1 BGB verstößt. Danach ist es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus die pauschale oder abrechnungspflichtige Abwälzung und Umlage von Betriebskosten auf den Mieter, nicht aber die von Verwaltungskosten oder anderen Kostenarten zu vereinbaren (vgl. BGH, Urt. v. 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15NJW 2016, 2254, Tz. 12, 21, 22).

Auch wenn sich einer ausschließlich grammatikalischen Auslegung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB („Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“) ein gesetzliches Verbot zur Auferlegung sonstiger Kosten noch nicht hinreichend zweifelsfrei entnehmen lassen sollte, ergibt es sich bei der zusätzlich gebotenen teleologischen, historischen und systematischen Auslegung der Vorschrift: Der Gesetzgeber hat durch die Schaffung des § 556 Abs. 1 BGB (n.F.) nicht nur festlegen wollen, dass sich die vom Wohnraummieter zu tragende Gesamtmiete allein „aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt“ (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 50 li. Sp.), sondern ausweislich der Gesetzesbegründung gleichzeitig eine über den zulässigen Betriebskostenkatalog hinausgehende Abwälzungsvereinbarung – unter besonderer Hervorhebung der Verwaltungskosten – ausdrücklich ausgeschlossen („Eine vertragliche Erweiterung über die aufgezählten Betriebskosten hinaus (z. B. auf die Verwaltungskosten) ist nicht möglich“ (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50 re. Sp.)). Diese Auslegung entspricht auch der Gesetzessystematik des § 556 Abs. 1 bis 4 BGB, da ein abweichendes Verständnis die erst im Verlaufe des Gesetzgebungsverfahrens – auf Vorschlag des Rechtsausschusses (vgl. BT-Drucks 14/5663, S. 79, re. Sp.) – aufgenommene Erstreckung des Verbotstatbestandes des § 556 Abs. 4 BGB auf § 556Abs. 1 BGB weitgehend leerlaufen ließe.

Davon ausgehend verstößt die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Auferlegung pauschaler Verwaltungskosten gegen § 556 Abs. 1 BGB; sie ist deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Eine der Beklagten günstigere Beurteilung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Parteien dem Wortlaut des Vertrages zuwider nicht die gesonderte Abwälzung von Verwaltungskosten vereinbart hätten, sondern es sich dabei um einen bloßen – und aus Sicht des klagenden Mieters belanglosen – Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation handelte (vgl. BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017 – VIII ZR 31/17NZM 2017, 594, Tz. 7; Weitermeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rz. 47 m.w.N.). Für eine derartige Auslegung als sog. Preishauptabrede ist hier allerdings kein Raum.

Maßgebend für eine Vereinbarung ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien (§§ 133157 BGB), bei dessen Ermittlung neben dem Erklärungswortlaut die beiderseits bekannten Umstände wie insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung, deren Zweck sowie die Interessenlage der Vertragsparteien heranzuziehen sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Mai 2014 – VI ZR 18/14NJW 2015, 1246, Tz. 9). Da es sich bei der von den Parteien in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages getroffenen Regelung um eine von der Beklagten gestellte Formularvereinbarung handelt, ist für die Auslegungsfrage, ob die Parteien eine Preishauptabrede und nicht lediglich eine Preisnebenabrede getroffen haben, bei mehr als einem vertretbaren Auslegungsergebnis die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Beklagten als Klauselverwenderin in Ansatz zu bringen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2016 – XI ZR 454/14BGHZ 209, 71, Tz. 24; . a.A. (zumindest im Auslegungsergebnis) BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017, a.a.O.).

Gemessen daran ist § 7 Nr. 1 im Sinne des Klägers auszulegen, da eine Auslegung der Vereinbarung als bloße Preisnebenabrede gemessen an den für die Auslegung einer Formularklausel maßgeblichen Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners und dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Vereinbarung zumindest vertretbar ist:

Gegen den Abschluss einer allein der – anteiligen – Offenlegung der Kalkulation des Vermieters dienenden Preishauptabrede spricht bereits der Wortlaut von § 7 Abs. 1 des Mietvertrages, der die monatliche Nettokaltmiete abschließend beziffert („Die Miete nettokalt beträgt 1.499,99 EUR.“). Dem entspricht auch die Systematik des Vertrages. Denn die Beklagte hat die Verwaltungskostenpauschale in § 7 Nr. 1 des Mietvertrags zusätzlich und in Abgrenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ausgewiesen und in § 20 Nr. 3 des Vertrages die von dem Kläger zu erbringende Sicherheitsleistung „in Höhe von bis zu drei Monatsmieten“ mit 4.499,97 EUR beziffert, dem Dreifachen der in § 7 Nr. 1 ausgewiesenen Nettokaltmiete von 1.499,99 EUR. Damit aber handelte es sich bei der pauschalen Abwälzung der Verwaltungskosten auch nach dem für die Auslegung ebenfalls heranzuziehenden Selbstverständnis der Parteien (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Februar 2017 – VI ZB 24/16NJW 2017, 1887, Tz. 9) nicht um einen rein kalkulatorischen Ausweis bereits in der Nettokaltmiete enthaltender Kostenbestandteile, sondern um die Auferlegung noch nicht erfasster Zusatzkosten. Andernfalls hätten die Parteien die Mietsicherheit mit dem Dreifachen der unter Einschluss der Verwaltungskostenpauschale gebildeten Nettokaltmiete vereinbart, die sich dann auf 4.603,11 EUR (3 x (1.499,99 EUR + 34,38 EUR)) und nicht lediglich auf 4.499,97 EUR hätte belaufen müssen.

Es tritt hinzu, dass eine mit § 7 Nr. 1 allein verbundene anteilige Offenlegung der vermieterseitigen Preiskalkulation einerseits nur den verhältnismäßig geringfügigen Anteil der Verwaltungskosten, nicht aber den der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten betroffen hätte und anderseits unschwer durch den – verkehrsüblichen – Ausweis einer einheitlich und umfassend bezifferten Nettomiete zu ersetzen gewesen wäre. Eine derart verstandene Vereinbarung wäre lückenhaft, widersprüchlich und sinnlos gewesen. Es entspricht aber der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH, dass die Parteien stets eine in sich geschlossene und widerspruchsfreie Regelung treffen wollen und deshalb immer einer möglichen Auslegung der Vorzug zu geben ist, bei welcher einer vertraglichen Regelung eine tatsächliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Regelung ansonsten als ganz oder teilweise sinnlos erweisen würde (vgl. Kammer, Urt. v. 15. Oktober 2015 – 67 S 187/15ZMR 2016, 31, Tz. 19, 21, jeweils m.w.N. zur Rspr. des BGH). Auch die Beachtung dieser Grundsätze gebietet eine Auslegung im Sinne des Klägers, zumindest aber führt sie zu keinem nur theoretisch denkbaren, praktisch aber fernliegenden und daher nicht ernstlich in Betracht zu ziehenden Auslegungsergebnis. Nur ein solches indes hätte zur Unanwendbarkeit des § 305cAbs. 2 BGB geführt (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2016, a.a.O.).

Da die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung nach alldem bereits aus § 556 Abs. 4 BGB folgt, konnte dahinstehen, ob sich eine Unwirksamkeit – auch wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot – nicht auch aus § 307 Abs. 1 und 2 BGB ergibt.

Der Anspruch des Klägers ist schließlich nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Das ist hier nicht der Fall. § 814 BGB erfordert eine positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit, wobei nicht die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Nichtbestehen ergibt, ausreicht, sondern sich der Leistende auch hinsichtlich der Rechtslage im Klaren sein muss, dass er nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 – IX ZR 100/13 -, NJW 2016, 1391, Tz. 9). Von einer solchen positiven Kenntnis des Klägers ist im Vorliegenden nicht auszugehen, weil die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte die Kenntnis der Nichtschuld zum Zeitpunkt der Leistungsbewirkung nicht dargetan hat. Soweit sie insoweit erstinstanzlich auf ein Schreiben des Berliner Mietervereins vom 24. November 2015 abgestellt hat, betraf dieses nach dem unwidersprochenen Gegenvortrag des Klägers nicht die Wirksamkeit der hier allein entscheidungserheblichen Verwaltungspauschale, sondern einen möglichen Verstoß der getroffenen Vereinbarungen gegen die §§ 556d ff. BGB. Darlegungs- und Beweiserleichterungen kamen der Beklagten im Rahmen des § 814 BGB nicht zu Gute (vgl. BGH, Urt. v. 17. Oktober 2002 – III ZR 58/02NJW 2002, 3772). Diese sind – allenfalls – bei einem Sachverhalt in Betracht zu ziehen, der selbst für einen Laien ohne juristischen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer selbst zu durchdringen ist (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02BGHZ 155, 380). Um einen solchen indes handelt es sich bei der rechtlichen Beurteilung der Wirksamkeit einer Verwaltungskostenpauschale nicht.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Können Baumfällkosten sowie Kosten für eine Ersatzpflanzung als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Grimma (AG Grimma – 2 C 928/16, Urteil vom 20.10.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Grimma in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin kann von den Beklagten Betriebskosten für das Jahr 2015 für durchgeführte Baumfällarbeiten nicht verlangen, §§ 535566 BGB.

Am 17.1.2017 schlossen die Parteien einen Mietvertrag betreffend das Anwesen ###### in Grimma.

Im Termin vom 11.8.2017 wurde dem Gericht eine Karte von Google Maps vorgelegt, auf welcher der gefällte Baum noch zu sehen ist. Beide Parteien erklärten übereinstimmend, dass es sich bei der Abholzungsmaßnahme um diesen Baum gehandelt hat und der Baum zu diesem Zeitpunkt gesund war.

Zwischen den Parteien ist die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Insbesondere ist auch § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung vereinbart.

Dort ist folgendes geregelt:

Die Kosten der Gartenpflege.

Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, …

Beide Parteien streiten darum, ob die Kosten der Baumfällung und Neupflanzung aperiodisch anfallende Gartenpflegekosten darstellen und damit umgelegt werden können.

Unstreitig zwischen den Parteien ist, dass der Baum schon jahrelang vorher auf dem Anwesen stand.

Die Beurteilung derartiger Kosten ist in der Rechtssprechung uneinheitlich entschieden. Der Klägerin ist zuzugestehen, dass das Amtsgericht Schöneberg und das Amtsgericht Düsseldorf Entscheidungen zu Gunsten der Umlage der Kosten getroffen haben.

Das Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 19.7.2002, Az. 33 C 6544/02 erklärt:

… Nach dieser Regelung sind auch die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen umlagefähig. Ansatzfähig sind dabei die gesamten Kosten, die für die Pflege und Unterhaltung einer Gartenfläche anfallen. Hierzu gehören auch die Kosten für die im Rahmen der Gartenpflege durchgeführte Beseitigung durch Alter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse abgängiger Bäume. Anderes gilt dann, wenn ein Baum nicht zur Pflege des Gartens, sondern deshalb entfernt wird, weil sich die Bewohner des Nachbarhauses wegen Sicht- und Lichtmangels beschwert haben.

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese hat in seiner Entscheidung vom 14.1.2015, Az. 531 C 227/13 entschieden

Fällkosten für die Kastanie

Insoweit fehlt es bereits an der Erfüllung des Betriebskostenbegriffs. Gegen die Umlagefähigkeit von Fällkosten sprechen insbesondere schutzwürdige Interessen des Mieters. Das Entstehen derartiger meist hoher Kosten ist für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar. Aufgrund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen muss ein Mieter nicht damit rechnen plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit derartigen Kosten belastet zu werden. Das im konkreten Fall das Mietverhältnis bereits über Jahrzehnte dauert ändert an dieser Rechtsauffassung nichts. Insbesondere sind Baumfällkosten nicht mit regelmäßig wiederkehrenden Kosten, wie zum Beispiel die Öltankreinigung alle 5 Jahre vergleichbar. Hier ist für den Mieter vorhersehbar, dass er maximal im ersten Mietjahr mit Tankreinigungskosten für 5 Jahre belastet wird.

… Das Amtsgericht Grimma geht davon aus, dass sowohl die Baumfällkosten als auch die Kosten für die Ersatzpflanzung nicht unter § 1 Abs. 1 Satz. 1 Betriebskostenverordnung fallen.

Das Fällen von Bäumen führt in durchschnittlichen Mietergärten nicht zu laufenden entstehenden Kosten im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 Betriebskostenverordnung. Das Merkmal der laufenden Entstehung setzt zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich entstehen, es genügt auch ein mehrjähriger Turnus, erforderlich ist jedoch, dass sie relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällkosten nicht der Fall, denn Bäume werden in der Regel mehrere Jahrzehnte alt. Das Fällen von Bäumen ist eine außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in den Rahmen üblicher Gartenpflegearbeiten einfügt.

Das Merkmal der „laufenden Entstehung“ verlangt, dass nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für ihn überschaubar und erwartbar sind. Das sind Baumfällkosten nicht.

§ 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung regelt, dass ausnahmsweise auch regelmäßig anfallende Instandsetzungsmaßnahmen als umlegbare Betriebskosten angesehen werden können. Wegen des Ausnahmecharakters ist § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung jedoch eng auszulegen.

Das Fällen von Bäumen wird dabei nicht erfasst. Auf den Mieter können nur solche Unkosten umgelegt werden, die dem Erhalt der bestehenden Bepflanzung dienen. Auch eine Umgestaltung des Gartens ist nicht erfasst. Dies ist im hier vorliegenden Fall aber so erfolgt, denn es wurde ein Baum gefällt und eine Ersatzpflanzung durchgeführt.

Damit sind auch die Kosten der Neupflanzung nicht mitumfasst.

Die Klage war daher abzuweisen.“