Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann ein Vermieter seinem Mieter bei Verzug mit abgerechneter Betriebskostennachzahlung, die zwei Monatsmieten übersteigt, sowohl ordentlich als auch außerordentlich kündigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Offenbach (AG Offenbach – 350 C 517/12, Urteil vom 21.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Offenbach in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Zahlungsverzug mit Betriebskostennachzahlungen, der zwei Monatsmieten übersteigt, rechtfertigt sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Unabhängig von der streitigen Frage, ob die Hinterlegung der Nachforderung und Auszahlung an den Klägervertreter vor Ablauf der Schonfrist zur Unwirksamkeit der aufgrund dessen erklärten Kündigung führt, hat die Beklagte unstreitig auch auf die Nebenkostenabrechnung für den Wirtschaftszeitraum 2012 den Nachforderungsbetrag von Euro 1.177,56 nicht ausgeglichen, so dass es auf die Schonfristwirkung der Hinterlegung entscheidungserheblich nicht ankommt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kündigungserklärung vom 21.07.2015 – ebenso wie die im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits ausgesprochene – auch wirksam. Bezüglich der Prozesskündigung ist diese durch die Zustellvollmacht des Beklagtenvertreters nach § 172 ZPO gedeckt. Die Kündigungserklärung vom 21.07.2015 wurde am 28.07.2015 rügelos ohne jedweden Hinweis auf eine etwaig fehlende Vollmacht insoweit entgegengenommen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt das Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage nach der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2015 vor, wenn die  starke Vernachlässigung für die Wohngegend und das Wohnumfeld nicht prägend ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagten machen ohne Erfolg im Rahmen der Merkmalgruppe 5 das Merkmal der Lage der Wohnung in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage geltend. Die Wohnung wird ausweislich des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel zwar einer einfachen Wohnlage zugeordnet. Hinzutreten muss nach der Beschreibung des Merkmals eine starke Vernachlässigung, das heißt ein Unterlassen von Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die eine gewisse Dringlichkeit erreichen; die Vernachlässigung darf zudem nicht nur vorübergehend sein, sondern muss nachhaltig und ein jedenfalls den Durchschnitt überschreitendes Maß erreichen, für die Wohngegend, das Wohnumfeld prägend sein (vgl. dazu auch AG Neukölln, Urt. v. 10.03.2004 – 19 C 214/03, juirs Rn. 22).

Diese Voraussetzungen sind hier nach dem Vortrag der Beklagten – seine Richtigkeit unterstellt – (noch) nicht gegeben. Zwar deuten die Müllablagerungen und Graffitti an den Rollläden der Belagten bereits auf eine Vernachlässigung hin, erreichen aber nicht das Maß, das die Annahme einer starken Vernachlässigung rechtfertigen könnte. Soweit die Beklagten dies aus der Überbelegung von nicht näher bestimmten Wohnungen im Hause ableiten sowie daraus, dass sich im dort angrenzenden Bereich des Treppenhauses ständig Personen aufhielten und der Bereich mit Dreck sowie Zigarettenresten übersäht sei, fehlt es an der Mitteilung der konkreten Verhältnisse, insbesondere in welchem Maß diese gegeben sind, woraus die Beklagten den Rückschluss auf eine Überbelegung von Wohnungen ziehen, wie diese konkret aussieht, wie viele Wohnungen davon betroffen sind. Offen bleiben kann daher, ob eine etwaige Überbelegung von Wohnungen und die hier angedeuteten Begleitumstände die Annahme einer starken Vernachlässigung zu tragen geeignet wären.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine gute Verkehrsanbindung an den Personennahverkehr innerhalb des Berliner Stadtgebietes ein besonders herausragendes Merkmal nach dem Berliner Mietspiegel 2015, das mit dem Merkmal der bevorzugten Citylage vergleichbar ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Im Rahmen der letztgenannten Merkmalgruppe verweist die Klägerin ohne Erfolg auf die gute Anbindung an den Personennahverkehr. Ein dem Merkmal der bevorzugten Citylage vergleichbares, den Wohnwert erhöhendes Gewicht kann dem – jedenfalls für Berliner Verhältnisse – nicht ohne weiteres beigemessen werden. Die gute Verkehrsanbindung ist innerhalb des Berliner Stadtgebietes – die Klägerin trägt dazu auch nicht näher vor – kein besonders herausragendes Merkmal, sondern weitgehend sichergestellt; ob umgekehrt eine besonders schlechte Verkehrsanbindung – ohne gesonderte Berücksichtigung im Rahmen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel zu einer Wohnwertminderung führen könnte, kann hier offen bleiben.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann ein Mietspiegel, der nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 149/16, Urteil vom 06.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Nach gesicherter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der die Kammer stets gefolgt ist, kann ein Mietspiegel, der – wie hier von der Klägerin geltend gemacht – nicht die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 286 ZPO) herangezogen werden.

Existiert für die im Rechtsstreit gegenständliche Wohnung ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, so darf dieser vom Gericht sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht (einmal) auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110 = Grundeigentum 2013, 197). Es darf seine Überzeugungsbildung insbesondere auf einen (einfachen) Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB stützen, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Ihm kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) zu; er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben; wie weit die Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden (vgl. BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, WuM 2010, 505 = Grundeigentum 2010, 1049). Voraussetzung für die Berücksichtigung des Mietspiegels als Indiz im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung ist, dass er die Tatbestandsmerkmale des § 558c Abs. 1 BGB erfüllt (vgl. BGH, Urt. v. 21.11.2012, a.a.O.).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt es einen Mangel der Mietsache bzw. eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar, wenn die Mieträume Kellerräume sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek (AG Hamburg-Wandsbek – 715 C 109/16, Urteil vom 26.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Einen Mangel der Mietsache bzw. eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten stellt es zunächst nicht dar, dass die Mieträume Kellerräume sind. Nach § 45 V HBauO sind Wohnungen in Kellergeschossen unzulässig. Die Wohnnutzung ist aber „nur‘ öffentlich-rechtlich unzulässig, beschränkt aber nicht die Privatautonomie. Es liegt darin weder ein gesetzliches Verbot der mietweisen Überlassung von Kellerräumen zu Wohnzwecken im Sinne des § 134 BGB noch ist die Eigenschaft als Kellerraum ein Mangel im Sinne des § 537 BGB. Das öffentlich-rechtliche Verbot wirkt sich auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache und ihre Nutzbarkeit nicht aus. Anders wäre es nur, wenn behördlich eine Nutzungsuntersagung angeordnet wäre oder diese unmittelbar bevorstünde. Dafür ist nichts ersichtlich.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Schuldet ein Mieter, wenn er die mit seinem Vermieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 29/16, Urteil vom 17.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. in den Randnummern 9 bis 20 wie folgt aus:

„II.

9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
10 Der Kläger, der nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die mit den Beklagten getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, kann die Rückgewähr des aufgrund der Modernisierungsvereinbarung gezahlten monatlichen Mehrbetrages beanspruchen. Diesem Anspruch, der sich aus der nach den Übergangsregelungen des Art. 229 § 22 Abs. 2, § 32 Abs. 1 EGBGB maßgeblichen, bis einschließlich 10. Juni 2010 geltenden Fassung von § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB (nachfolgend jeweils aF) in Verbindung mit § 346 Abs. 1 BGB ergibt, können die Beklagten weder aus § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB (i.V.m. § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF) noch aus sonstigen Gründen einen Anspruch auf Wertersatz für einen durch die Modernisierungsmaßnahme erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung entgegenhalten.
11 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen auf die genannten Vorschriften gestützten Anspruch des Klägers auf Rückzahlung des in der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten monatlichen Mehrbetrages bejaht. Dagegen wendet sich auch die Revision nicht. Denn dem Kläger als Verbraucher (§ 13 BGB) stand insoweit gegenüber den Beklagten, die nach den getroffenen Feststellungen bei der Vermietung in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer (§ 14 Abs. 1 BGB) gehandelt haben, ein Widerrufsrecht zu, das er mangels Belehrung über dieses Recht fristgerecht (§ 355 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 BGB aF) mit der Rechtsfolge des Entstehens eines Rückabwicklungsschuldverhältnisses gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF, § 346 BGB und einer daraus resultierenden Verpflichtung zur Rückgewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge (§ 346 Abs. 1 BGB) ausgeübt hat. Insbesondere ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass im Streitfall die sachlichen Voraussetzungen für ein auf § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Alt. 2 BGB aF gestütztes Widerrufsrecht, nämlich ein Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist (Haustürgeschäft), gegeben sind.
12 a) Es entspricht allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in dessen Absatz 4 nunmehr konkretisierter Anschauung, dass zu den von einem Haustürwiderruf erfassten Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, auch Mietverträge über Wohnraum zählen (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Insoweit hatte bereits der Gesetzgeber des Haustürwiderrufsgesetzes, dessen Bestimmungen der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nahezu unverändert übernommen hat, maßgeblich auf die besondere Schutzbedürftigkeit des Kunden bei allen an der Haustür oder unter vergleichbaren Umständen geschlossenen Verträgen abgestellt und hervorgehoben, dass der Anwendungsbereich des bei derartigen Verträgen vorgesehenen Widerrufsrechts nicht auf Kaufverträge beschränkt sei, weil Unzuträglichkeiten und Missstände genauso bei dem Abschluss anderer Verträge auftreten könnten (BTDrucks. 10/2876, S. 7, 9; 14/6040, S. 167). Dass dieses auf einer Haustürsituation resultierende Schutzbedürfnis auch bei einem Abschluss oder einer Änderung von Wohnraummietverträgen bestehen kann, steht außer Frage (vgl. nur OLG Koblenz, NJW 1994, 1418, 1419; OLG Braunschweig, NJW-RR 2000, 63, 64 [jeweils zu § 1 HWiG]).
13 b) Diesem Schutzzweck entsprechend geht der Bundesgerichtshof bei der gebotenen weiten Auslegung des Begriffs der Entgeltlichkeit der Leistung in seiner Rechtsprechung davon aus, dass eine Entgeltlichkeit nur dann zu verneinen ist, wenn der Verbraucher eine Leistung erhält, ohne selbst dafür ein Entgelt zahlen zu müssen. Demgegenüber kann es umgekehrt bereits genügen, dass der Vertrag schuldrechtliche Verpflichtungen gegenüber dem Vertragspartner nach sich zieht und der Verbraucher ein Entgelt zu entrichten hat, selbst wenn eine Gegenleistung der anderen Vertragspartei nicht zum Vertragsinhalt gehört und der Verbraucher sein Leistungsversprechen nur in der – dem Gegner erkennbaren – Erwartung abgibt, ihm werde daraus irgendein Vorteil erwachsen (BGH, Urteil vom 9. März 1993 – XI ZR 179/92, NJW 1993, 1594 unter III a; Beschluss vom 7. Januar 2003 – X ARZ 362/02, NJW 2003, 1190 unter III 1 [jeweils zu § 1 HWiG]). Auch das ist bei einer – wie hier – Vereinbarung der Mietvertragsparteien aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen der Fall, in der die Höhe der nach Abschluss der zuvor angekündigten Maßnahmen künftig zu zahlenden Miete für die nunmehr im Wohnwert verbesserte Wohnung festgelegt wird.
14 2. Den Beklagten steht demgegenüber ein aus einer modernisierungsbedingten Steigerung des Wohnwerts der Mietwohnung hergeleiteter Wertersatzanspruch weder aus § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF in Verbindung mit § 346 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1 BGB noch sonst zu.
15 a) Allerdings bestimmt § 346 Abs. 1 BGB, dass im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen, zu denen nach § 100 BGB auch die Gebrauchsvorteile gehören, herauszugeben sind. Ist dies – wie im Streitfall – nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, hat der Schuldner stattdessen nach § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB Wertersatz zu leisten, bei dessen Berechnung eine im Vertrag bestimmte Gegenleistung zugrunde zu legen ist.
16 aa) Entgegen der Auffassung der Revision folgt daraus jedoch nicht, dass der Kläger einen Wertersatz in Höhe des in der Modernisierungsvereinbarung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten Mehrbetrages von 60 € monatlich schuldete. Denn die in §§ 346 ff. BGB enthaltenen Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt finden gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf das Widerrufs- und das Rückgaberecht bei Verbraucherverträgen nur entsprechende Anwendung, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Um dem gerade bei Haustürgeschäften bestehenden Erfordernis einer effektiven und zweckentsprechenden Gewährleistung des Rechts zum Widerruf nachkommen und darüber den zugunsten eines nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers vorgesehenen Schutz sicherstellen zu können, ist die in § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF enthaltene allgemeine Verweisung auf die entsprechende Anwendung der „Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt“ einschränkend dahin auszulegen, dass eine Anwendung dieser Vorschriften nicht zu Lasten des Verbrauchers und des ihm vom Gesetzgeber zugebilligten Schutzes gehen darf (BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, BGHZ 185, 192 Rn. 24, 27).
17 Das gilt insbesondere, soweit § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB dabei für einen als Rücktrittsfolge zu leistenden Wertersatz an die im Vertrag bestimmte Gegenleistung anknüpft. Denn dies setzt nach der § 346 BGB zugrunde liegenden Konzeption des Gesetzgebers eine privatautonom ausgehandelte Entgeltabrede voraus (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 196). Hiervon kann aber regelmäßig nicht ausgegangen werden, wenn dem Verbraucher wegen einer Vertragsverhandlungssituation, die für ihn typischerweise mit einem „Überraschungsmoment“ und einer „Überrumpelungsgefahr“ verbunden ist, zur Wiederherstellung seiner dadurch beeinträchtigten Entschließungsfreiheit ein Widerrufsrecht eingeräumt wird. Nach seinem Sinn und Zweck – Beachtung der privatautonom ausgehandelten Entgeltabrede – kann § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB deshalb nicht wertungswidrig zu Lasten des nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers zur Anwendung kommen. Der Zweck des Widerrufsrechts, das dem Verbraucher gerade die Möglichkeit geben soll, sich von einem nachteiligen, unter Beeinträchtigung seiner Entschließungsfreiheit zustande gekommenen Haustürvertrag möglichst folgenlos wieder zu lösen, würde vielmehr bei einer Anknüpfung an die im widerrufenen Vertrag getroffene Entgeltregelung für die Bemessung eines Wertersatzes grundlegend verfehlt (BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, aaO Rn. 27 f.; vgl. auch Urteil vom 19. Juli 2012 – III ZR 252/11, BGHZ 194, 150 Rn. 22, 24). Insofern stellt sich die Lage bei einem Haustürgeschäft anders dar als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft (vgl. dazu Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 – VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 51 f.).
18 bb) Für die danach gebotene Anknüpfung eines etwaigen Wertersatzes an die objektiven (Markt-)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtenden Entgelte (vgl. BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, aaO Rn. 24, 29 f.) kommt es darauf an, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagten aufgrund der von ihnen durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich eines dem Kläger zugewachsenen Wohnwertvorteils hätten beanspruchen können. Das ist indes – wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat – aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nach §§ 559, 559b BGB aF, von denen auch nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (§ 559b Abs. 4 BGB aF), bereits dem Grunde nach zu verneinen.
19 Die Beklagten hätten zwar nach ihrem revisionsrechtlich als richtig zu unterstellenden Vorbringen aufgrund der getätigten Modernisierungsmaßnahme nach deren Abschluss die Möglichkeit gehabt, die Miete zumindest um den mit dem Kläger vereinbarten Betrag gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zu erhöhen, und hätten diese Möglichkeit angesichts der fehlenden Fristgebundenheit für eine Ausübung dieses Gestaltungsrechts auch durch die inzwischen verstrichene Zeit grundsätzlich noch nicht eingebüßt (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 559b Rn. 4, 6 mwN). Solange dies indes unterblieben ist, schuldet der Mieter – ganz abgesehen davon, dass eine Mieterhöhung sich auch nur kostenorientiert nach dem in § 559 Abs. 1 BGB aF vorgegebenen Maßstab bemessen würde – eine erhöhte Miete nicht allein schon wegen der durch eine Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts. Eine zur Anhebung der bis dahin geltenden Grundmiete führende Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16) hätte zu ihrer Wirksamkeit vielmehr vorausgesetzt, dass die Beklagten ein ihnen dahingehend gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zukommendes Gestaltungsrecht nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 BGB aF ausgeübt, also die Mieterhöhung dem Kläger in Textform erklärt und in der Erklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet sowie entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB aF erläutert hätten. Ohne eine diesen Anforderungen genügende Mieterhöhungserklärung hat eine wirksame Mieterhöhung dagegen nicht eintreten können und hat der Kläger mithin auch keine erhöhte Miete geschuldet (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9, 11; Beschluss vom 10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). Dementsprechend stellt im Streitfall eine etwaige modernisierungsbedingt eingetretene Wohnwertsteigerung für sich allein nicht einen vom Kläger über die nach dem Vertrag für den Mietgebrauch abschließend geschuldete Miete hinaus noch zusätzlich gemäß § 346 Abs. 2 BGB zu ersetzenden Nutzungswert dar.
20 b) Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht schließlich davon ausgegangen, dass ein Anspruch der Beklagten auf Wertersatz auch nicht aus § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB gegeben ist. Das nimmt die Revision hin. Denn die §§ 559 ff. BGB aF enthalten insoweit eine abschließende Regelung der gesetzlichen Voraussetzungen, unter denen der Vermieter – nämlich (nur) durch eine nach Maßgabe dieser Bestimmungen zugelassene Anhebung der Grundmiete – die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen kann (Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 24).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Bedarf es bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bezüglich der Umlage der Grundsteuer eines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 79/16, Urteil vom 10.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. in den Randnummern 14 bis 25 wie folgt aus:

II.

14 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
15 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens in Höhe eines anteiligen Grundsteuerbetrags von 209,31 Euro verneint. Die von der Beklagten vorgenommene Umlage der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden; insbesondere bedurfte es keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.
16 1. Entgegen der Auffassung der Revision enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über eine getrennte Abrechnung der auf die gewerblichen Einheiten entfallenden Betriebskosten (sogenannter Vorwegabzug). Mit der Umlage der Betriebskosten „nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses“ (§ 3 Nr. 4 des Formular-Mietvertrags) wird lediglich geregelt, dass die Betriebskosten – insgesamt – nach dem Flächenmaßstab zu verteilen sind. Die Frage eines Vorwegabzugs wird in der Klausel nicht einmal erwähnt.
17 Ohne Erfolg macht die Revision in diesem Zusammenhang geltend, die Mietvertragsparteien hätten – wie die Abrechnungspraxis der ursprünglichen Vermieterin zeige – die genannte Klausel übereinstimmend dahin verstanden, dass der Vermieter einen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen müsse. Unabhängig davon, ob es sich dabei um neuen, in der Revisionsinstanz unbeachtlichen Tatsachenvortrag handelt, lässt die bloße Abrechnungsweise der Rechtsvorgängerin einen derartigen Schluss nicht zu.
18 2. Auch aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nichts für eine Notwendigkeit des von den Klägern geforderten Vorwegabzugs bei der Grundsteuer herleiten. Nach dieser Vorschrift sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung im Sinne dieser Vorschrift scheidet jedoch von vornherein aus, weil die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt. Zudem ergibt sich aus dieser Vorschrift – wie der Senat schon entschieden hat – keine Verpflichtung zu einem Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten (Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 30; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16).
19 3. Auch aus Billigkeitsgründen ist der Vermieter nicht zu einem Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer verpflichtet.
20 a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (Senatsurteile vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 22; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 46/10, NZM 2011, 118 Rn. 21 f.; vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 31 und Ls 1; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, aaO Rn. 15 f.).
21 b) Gemessen an diesem Maßstab hat das Berufungsgericht die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs bei der Grundsteuer rechtsfehlerfrei verneint.
22 Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, das heißt, die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer auf der Basis der vom örtlichen Finanzamt erlassenen Bescheide über den Einheitswert (hier: 110.600 DM bzw. 56.548 Euro) und den Grundsteuermessbetrag (hier: 565,48 Euro, errechnet im Wege der Multiplikation des Einheitswertes mit der Steuermesszahl 10 vom Tausend) sowie des von der Gemeinde durch Satzungsbeschluss festgelegten Hebesatzes (in Berlin Multiplikator 8,1 [810 %]) ermittelt.
23 Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein – wie hier – Grundstück mit einem gemischt genutzten Gebäude das Ertragswertverfahren Anwendung (vgl. §§ 36 ff. BewG). Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, wird dabei ein in der Vergangenheit festgesetzter Einheitswert (wie hier der Bescheid vom 1. Januar 1996) anlässlich eines Eigentümerwechsels in der Regel nicht aktualisiert, sondern wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (vgl. § 182 Abs. 2 AO). Zudem erfolgt die Festsetzung des Einheitswertes regelmäßig bezogen auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt – hier auf den 1. Januar 1935. Auch die Revision stellt nicht in Abrede, dass es bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung keinen direkten Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum gibt. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.
24 Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Staudinger/ Weitemeyer, Neub. 2014, § 556a BGB Rn. 34 ff. [Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse „aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet“ werden]; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 84 bis 89; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F V Rn. 173, F VI Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106) ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug „aus Gerechtigkeitsgründen“ vorzunehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Ausnahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des Senats zukommt, nicht in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung – wie oben ausgeführt – gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Festsetzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht darauf ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO), wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen.
25 Wenn die Revision fordert, der Vermieter müsse für jedes Abrechnungsjahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche und auf die Wohnnutzung entfielen, und sodann einen Vorwegabzug in Höhe des Anteils der gewerblichen Nutzung am Gesamtertrag im Abrechnungsjahr vornehmen, verkennt sie, dass dies schon deshalb nicht zu einer von den Klägern eingeforderten „gerechteren“ Kostenverteilung führen kann, weil die Höhe der im Abrechnungsjahr jeweils umzulegenden Grundsteuer von diesen Umständen gerade nicht abhängt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist bei einer Untervermietung ein Untermietzuschlag von etwa 20 % des Untermietzinses angemessen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 T 65/16, Beschluss vom 07.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nach § 553 Abs. 2 BGB ist vorliegend nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil eine Untervermietung mietvertraglich vorgesehen wäre; vielmehr macht der streitgegenständliche Mietvertrag eine Untervermietung von der Erlaubnis des Vermieters abhängig.

Im Hinblick darauf, dass der Kläger eine echte Untermiete vorgenommen und ein Zimmer seiner Wohnung an eine dritte Person überlassen hat, ist dem Vermieter ein solches Vorgehen – anders als bei einer Mitnutzung insgesamt beispielsweise im Rahmen einer Partnerschaft – nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen, anders als in der Literatur vertreten, nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins. Hierfür wird in der Regel ein Betrag von etwa 20 % des Untermietzinses für angemessen erachtet (vgl. Schmidt-Futterer-ß/an/(, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 BGB, Rn. 19 f. m.w.N.). Soweit das Amtsgericht bei einer Untermiete in Höhe von 335,00 EUR einen Untermietzuschlag von 80,00 EUR und daher von knapp 24 % für angemessen erachtet hat, ist dies im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Dabei findet der Umstand Berücksichtigung, dass die streitgegenständliche Wohnung an den Kläger unter dem ortsüblichen Vergleichsniveau vermietet ist (a.A. anscheinend AG Hamburg, Urteil vom 13.9.2007, Az. 49 C 95/07, das im umgekehrten Fall ein Übersteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete als unbeachtlich gewertet und entschieden hat, hierdurch werde der Anspruch des Vermieters auf angemessene Mieterhöhung bei Untervermietung nicht berührt). Denn jedenfalls in Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, ist es angemessen, wenn der Vermieter zu bis zu 25 % an den durch eine Untermiete erzielten Einnahmen partizipiert. Dies gilt zumindest dann, wenn wie hier durch die begehrte Mieterhöhung das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (immer) noch nicht erreicht wird.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:                

Ist es mit dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 103 Abs. 1 BV) vereinbar, dass der Bayerische Verordnungsgeber darauf verzichtet hat, bei der Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten hochpreisige Mietwohnungen von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung nach § 556 d Abs. 1 BGB auszunehmen?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs Bayern (VerfGH Bayern – 3-VII-16, Beschluss vom 04.04.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Verfassungsgerichtshof Bayern in seiner vorgenannten Entscheidung unter V. 2. wie folgt aus: „2. Entgegen der Auffassung des Antragstellers liegt darin, dass der Verordnungsgeber darauf verzichtet hat, bei der Bestimmung der Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten hochpreisige Mietwohnungen von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung auszunehmen, kein unverhältnismäßiger Eingriff in das Eigentumsrecht (Art. 103 Abs. 1 BV).

Zwar benötigen wirtschaftlich leistungsfähige Personen, die sich Wohnungen im oberen Preissegment leisten können, nicht den Schutz des § 556 d BGB, der durch die Dämpfung der Miethöhe bei Wiedervermietung der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnungsquartieren entgegenwirken will (BT-Drs. 18/3121 S. 15). Gleichwohl 33 zeigt bereits die Normstruktur des § 556 d BGB, dass bei der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nicht nach der Größe der Wohnungen, der Preiskategorie oder anderen Marktsegmenten zu differenzieren ist. § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB, nach dem Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, kann entnommen werden, dass bei der Festlegung der Gebiete, für die die Mietpreisbeschränkung gilt, gegebenenfalls nach Gemeindeteilen zu differenzieren ist, wenn das Marktungleichgewicht nicht die gesamte Gemeinde, sondern nur einzelne Gemeindeteile erfasst. Eine Begrenzung der Regelung auf Wohnungen bestimmter Größe, Ausstattung oder Miethöhe sieht das Gesetz dagegen nicht vor.

Sie ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht geboten. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verpflichtet den Verordnungsgeber nicht, Wohnungen der oberen Preiskategorie aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbeschränkung herauszunehmen. Eine derartige Begrenzung, die die Wohnungseigentümer dieser Kategorie weniger belasten würde, vermag als „milderes Mittel“ keinen gleichwertigen Schutz für wirtschaftlich weniger leistungsfähige Personengruppen vor einer Verdrängung aus stark nachgefragten Wohnquartieren zu bieten. Würde die Mietpreisbeschränkung ausschließlich Wohnungen des unteren und mittleren Preissegments erfassen, bestünde die Gefahr, dass wirtschaftlich leistungsfähigere Personen in den reglementierten Wohnungsmarkt ausweichen, was der gesetzlichen Zielsetzung zuwiderlaufen würde, weiten Bevölkerungskreisen bezahlbaren Wohnraum auch in Gebieten mit einem aus dem Gleichgewicht geratenen Wohnungsmarkt zu erhalten. Soweit in der Literatur (vgl. Lehmann-Richter, WuM 2015, 204/207 f.; Blank, WuM 2014, 641/645) die Auffassung vertreten wird, dass Marktsegmente, in denen keine Mangellage festzustellen ist, von der Anwendung der Mietpreisbeschränkung auszunehmen seien, wird nicht hinreichend berücksichtigt, dass § 556 d BGB nicht dazu dient, unter Ausnutzung einer Mangellage als unangemessen hoch empfundene Mieteinnahmen zu limitieren. Vielmehr wird nach der Gesetzesbegründung ausschließlich das sozialpolitische Ziel verfolgt, nicht nur einkommensschwachen Haushalten, sondern auch Durchschnittsverdienern, insbesondere Familien mit Kindern, bezahlbaren Wohnraum innerhalb ihres angestammten Quartiers zu erhalten und Anreize für Verdrängungsmaßnahmen zu verringern (BT-Drs. 18/3121 S. 15).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Mieter bei der mietvertraglichen Vereinbarung „Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung, Entwässerung, Stromversorgung, Schnee- und Eisbeseitigung nach behördlicher Vorschrift. …“ die Kosten der Grundsteuer tragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 20 C 10/16, Urteil vom 11.07.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Dem Kläger steht ein Anspruch auf Nachzahlung von Grundsteuer gemäß § 535 Abs.1 BGB nicht zu. Die Parteien haben eine Umlage der Grundsteuer auf die Beklagte nicht wirksam vereinbart. Gemäß § 556 Abs.1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Im vorliegenden Fall haben die Parteien im Mietvertrag vom 19.02.2000 unter § 3 Ziffer 2 folgendes vereinbart:

“ Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Bewässerung, Entwässerung, Stromversorgung, Schnee- und Eisbeseitigung nach behördlicher Vorschrift. …“

Weitere Vereinbarungen über die Betriebskosten haben die Parteien nicht getroffen; insbesondere enthält der Mietvertrag keinen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung. Die Aufzählung ist auch abschließend formuliert und enthält keine Übertragung der Kosten der Grundsteuer. Der BGH hat in der von dem Kläger zitierten Entscheidung ( BGH vom 10.02.2016 Az VIII ZR 137/15) eine Aufzählung der einzelnen Betriebskosten nicht für erforderlich gehalten, wenn auf die Anlage 3 zu § 27 2.BVO verwiesen worden ist und zwar auch dann, wenn diese Vorschrift zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht mehr in Kraft war. Diese Entscheidung des BGH kann daher im vorliegenden Fall die Übertragung der Kosten der Grundsteuer auf die Beklagte nicht begründen.

Die Parteien haben sich auch nicht konkludent über die Übertragung der Grundsteuer verständigt und geeinigt. Unstreitig hat die Beklagte in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen. Dies alleine führt jedoch nicht zu einer Vertragsänderung. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ( 10.10.2007 VIII ZR 279/06) genügt die bloße Zahlung der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung gerade nicht um einen Änderungsvertrag zu begründen.

Hinsichtlich der Abrechnungen in der Vergangenheit trägt der Kläger im Übrigen derart widersprüchlich vor, dass dieser Vortrag einer Entscheidung nicht zugrundegelegt werden kann. Zunächst behauptet er, die Beklagte habe auch in der Vergangenheit die Grundsteuer gezahlt, dann ändert er seinen Vortrag dahingehen, dass die Beklagte die Grundsteuer erst nach einem Vermieterwechsel gezahlt habe (ohne dafür überhaupt irgendeinen Anhaltspunkt zu haben), um im gleichen Schriftsatz darzulegen, dass die Vorschusszahlungen von der ursprünglichen Vermieterin angepasst worden seien und dass dies darauf hindeute, dass auch damals schon die Grundsteuer gezahlt worden sei.

Auch die Zahlung von erhöhten Vorschüssen, deren Erhöhung sich aus der Abrechnung ergibt, führt nicht zu einer Vertragsänderung dergestalt, dass bestimmte Betriebskosten neu vereinbart werden sollten.“