Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) ee) wie folgt aus: „Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) wird vom Vortrag der Klägerin nicht getragen. Anders als noch in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 ist das Merkmal nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist. Da die Klägerin das wohnwerterhöhende Merkmal geltend macht (nicht die Beklagte das entsprechende wohnwertmindernde), reicht es nicht aus, die Geräuschentwicklung über das Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm ausgehend vom Flughafen Tegel zu bestreiten. Die Wohnung liegt im Einflugbereich des Flughafens, wie sich der Lärmkarte entnehmen lässt, die auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht ist.“

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch die unter 6) des Kündigungsschreibens mitgeteilten Gründe rechtfertigen keine Beendigung des Mietverhältnisses. Denn die im Mietvertrag vorgesehene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte als Mieterin war unwirksam, denn sie hat die Wohnung unrenoviert angemietet (vgl. BGH WuM 2015, 338). Mithin hätte es der Klägerin oblegen, die Schönheitsreparaturen auszuführen und auch die Fenster und Balkontür zu streichen. Wenn sie dies unterlässt und auch nicht vornimmt, nachdem sie von dem Zustand der Wohnung Kenntnis erlangt hat, ist dies kein vertragswidriges Verhalten der Beklagten.“

Ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 21/20, Urteil vom 28.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Beklagte ist dem Kläger gemäß §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 25. Juni 2018 wirksam beendet worden. Die Kündigung ist jedenfalls als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Danach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Dem Beklagten fällt eine Pflichtverletzung zur Last, da er die mit Schreiben vom 7. März 2016 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen im Umfang der rechtskräftigen Verurteilung durch die Kammer vom 1. August 2017 nicht geduldet hat.

Dass er seinen Mitwirkungspflichten nicht gerecht geworden ist, steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer als Ergebnis der im zweiten Rechtszug durchgeführten Beweiserhebung fest. Der Beklagte hat jedenfalls am 5. Juni 2018 dem vom Kläger beauftragten Zeugen Y trotz unmissverständlicher Abmahnung vom 28. Mai 2018 keinen Zutritt zu seiner Wohnung zur Durchführung der im Schreiben vom 28. Mai 2018 angekündigten Maßnahmen gewährt. Das ergibt sich zur Überzeugung der Kammer aus den Bekundungen des Zeugen Y, der bekundet hat, ihm sei am besagten Tage trotz mehrfach deutlich vernehmbaren Klopfens an die Wohnungstür des Beklagten nicht geöffnet worden. Die Aussage des Zeugen war glaubhaft, da er den von ihm bekundeten Geschehensverlauf unter Heranziehung seiner Unterlagen ruhig, bestimmt, widerspruchsfrei und hinreichend detailliert geschildert hat. Der Zeuge war auch glaubwürdig, da er unbeschadet seiner bisherigen Geschäftsbeziehungen zum Kläger kein unmittelbares oder mittelbares Eigeninteresse am Ausgang des Verfahrens hatte und auch keine weiteren Anhaltspunkte bestehen, die der Kammer hätten Anlass geben müssen, an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln.

Ein dem Beklagten günstigeres Beweisergebnis ist nicht aufgrund seiner eigenen Einvernahme als Partei gerechtfertigt, die die Kammer zur Beseitigung seiner nicht anderweitig zu behebenden Beweisnot angeordnet hat (st. Rspr. der Kammer, vgl. nur Urt. v. 25. September 2014 – 67 S 198/14, NJW 2014, 3585). Zwar hat der Beklagte bekundet, am 5. Juni 2018 sei niemand bei ihm erschienen, doch mangelte es seinen Äußerungen bereits an den für eine glaubhafte Bekundung sprechenden realitätstypischen Details. Weder wußte der Beklagte zu bekunden, wie lange er sich am besagten Tage in seiner Wohnung aufgehalten, noch wann er sie zu welchem Zweck verlassen hat. Er wusste ebenfalls nicht zu bekunden, wo genau er sich in der Wohnung zum Zeitpunkt des vom Zeugen Y behaupteten Eintreffens befunden hat. Dasselbe gilt für seine angeblichen Kalendernotizen für den 5. Juni 2018, an deren tatsächlichen Hintergrund er sich – nach eigenem Bekunden – nur hinsichtlich des vom Klägers behaupteten Geschehensablaufs hinreichend sicher erinnern konnte, nicht aber hinsichtlich des übrigen Tagesverlaufs. Auch dieses nur auf das unmittelbare Beweisthema beschränkte Erinnerungsvermögen spricht nicht für, sondern gegen die Glaubhaftigkeit seiner Bekundungen. Es kommt hinzu, dass der von dem Beklagten geschilderte Geschehensverlauf in hohem Maße unwahrscheinlich ist. Denn es fehlte jeglicher plausible Grund für den Kläger, die von ihm auch nach Erwirkung des Duldungsurteils mit Schreiben vom 17. Oktober 2017, 7. Dezember 2017, 8. Dezember 2017, 25. Januar 2018, 11. Mai 2018 und 18. Mai 2018 immer wieder mit der dringlichen Bitte um Mitwirkung des Beklagten thematisierten Vorbereitungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit weiterem Scheiben vom 28. Mai 2018 für den 5. Juni 2018 anzukündigen, um diese sodann trotz der mittlerweile mehr als zweijährigen Modernisierungsaufschubs nicht durchzuführen. Dass der Kläger den Termin nur zum Schein angekündigt hätte, um in der Folge eine verhaltensbedingte Kündigung gegen den Beklagten wegen einer – tatsächlich nicht erfolgten – Vereitelung der Modernisierungsmaßnahmen aussprechen zu können, erachtet die Kammer für ausgeschlossen. Dagegen spricht bereits das Prozessverhalten des Klägers, der sich selbst im zweiten Rechtszug noch bereit erklärt hat, das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu dem für diesen annehmbaren Bedingungen im Vergleichswege fortzusetzen.

Der Beklagte hat auch schuldhaft gehandelt. Der Beklagte hat am 5. Juni 2018 vorsätzlich keinen Zutritt zur Wohnung gewährt. Es steht aus obigen Erwägungen zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer fest, dass der Beklagte zum Zeitpunkt des Eintreffens des vom Kläger beauftragten Zeugen entweder die Wohnung zuvor willentlich und wissentlich verlassen oder dem Zeugen trotz seiner Anwesenheit in der Wohnung ebenso willentlich und wissentlich keinen Zutritt gewährt hat. Dass er das Klopfen des Zeugen überhört hat, ist ebenso zweifelsfrei auszuschließen, da dieser nach seinen glaubhaften Bekundungen laut und vernehmlich geklopft hat und der Beklagte eingeräumt hat, dass ein solches Klopfen von ihm nicht zu überhören gewesen wäre.

Die dem Beklagten zur Last zu legende Pflichtverletzung war auch hinreichend erheblich. Für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist die Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich. Dazu zählen die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens. Daneben können besondere persönlichen Umstände des Mieters oder ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters zusätzliche Berücksichtigung finden (st. Rspr. der Kammer, vgl. nur Urt. v. 22. August 2019 – 67 S 109/19, ZMR 2019, 944, beckonline Tz. 4 m.w.N.).

Gemessen daran hat der Beklagte die Erheblichkeitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit seinem Verhalten weit überschritten.

Die Pflichtverletzung des Beklagten wiegt bereits für sich genommen schwer, da Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung in der Regel ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat (vgl. BGH, Urt. v. 15. April 2015 – VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417, beckonline Tz. 22). Diesem – auch hier gegeben – Interesse hat der Beklagte beharrlich zuwidergehandelt, indem er die Durchführung der Maßnahmen über mehr als zwei Jahre vereitelt hat. Es kommt erschwerend hinzu, dass der Beklagte jedenfalls am 5. Juni 2018 nicht lediglich fahrlässig, sondern mit Vorsatz gehandelt hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 3. Juli 2018 – 67 S 20/18, WuM 2018, 562, beckonline Tz. 17). Denn spätestens seit Eintritt der Rechtskraft des am 1. August 2017 verkündeten Duldungsurteils wusste er, dass er zur Duldung der tenorierten Maßnahmen verpflichtet war. Gleichwohl hat er dem Duldungsanspruch des Klägers auch weiterhin nicht genügt, sondern diesen stattdessen noch mit Schreiben vom 23. Mai 2018 darüber belehrt, Maßnahmen allenfalls dann dulden zu müssen, wenn der Kläger diese „längerfristig und planbar“ und nicht lediglich „mit einem Vorlauf von einer Woche ankündige“, er die „auszuführenden Arbeiten“ aufzähle und beschreibe und „ein Zeitfenster für die Ausführung“ vorgebe. Ausweislich des zu diesem Zeit bereits seit geraumer Zeit rechtskräftigen Duldungsurteil indes war die Duldungspflicht des Beklagten nicht von seinen nunmehr gemachten Vorgaben, sondern lediglich von einer „vorherigen Ankündigung“ abhängig. Eine solche ist ihm mit Schreiben vom 28. Mai 2018 zugegangen. Dass er dem vom Kläger beauftragten Zeugen gleichwohl keinen Zutritt gewährt, sondern den Fortgang der Maßnahmen weiter vereitelt hat, begründet in der gebotenen Gesamtschau eine für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung hinreichende Erheblichkeit der Pflichtverletzung, selbst wenn das Mietverhältnis zuvor über einen langen Zeitraum unbeanstandet gewährt haben sollte. Denn eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vereitelt, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist. Diese Wertung gilt hier ebenfalls. Es tritt hinzu, dass der Beklagte durch die Verweigerung des Zutritts auch der unmittelbar zuvor ausgesprochenen Abmahnung des Klägers zuwider gehandelt hat. Deren bewusste Missachtung hat seiner Pflichtverletzung ein zusätzliches Gewicht verliehen (vgl. BGH, Urt. v. 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, beckonline Tz. 28). Darauf kam es wegen der übrigen zu seinen Lasten sprechenden Umstände des Einzelfalls im Ergebnis allerdings nicht mehr wesentlich an.“

Der Grünen-Abgeordnete Andreas Otto schätzt die Zahl der Unterkünfte, in denen der krebserregende Stoff verbaut wurde, höher ein als bisher gedacht.

In Berlin gibt es möglicherweise deutlich mehr asbestbelastete Wohnungen als gedacht. Während Schätzungen bisher von rund 100.000 Wohnungen ausgingen, in denen asbesthaltige Teile verbaut sind, könnten es nach Ansicht des Grünen-Abgeordneten Andreas Otto tatsächlich bis zu 500.000 Wohnungen sein. Otto sagte der Berliner Zeitung, die bisherigen Schätzungen müssten korrigiert werden, weil sich bei den Ankäufen von Wohnungen durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in den vergangenen Jahren gezeigt habe, dass die Wohnungen „in großem Umfang asbestbelastet“ seien.

Bei seiner Berechnung beruft sich Otto auf die statistischen Jahrbücher. Aus ihnen ergebe sich, dass im Westteil Berlins in den Jahren 1952 bis 1993 rund 601.000 Wohnungen neu gebaut, wieder aufgebaut oder umgebaut wurden. „Bekannt als asbestsaniert sind lediglich circa 40.000 Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften“, sagt der Grünen-Politiker. „Wenn man annimmt, dass die private Wohnungswirtschaft in ähnlicher Größenordnung wie die landeseigenen Gesellschaften saniert hat, können circa 500.000 Wohnungen als unter Asbestverdacht angenommen werden.“

Das Problem: Zahlen zur Asbestbelastung aller Wohnungen gibt es in Berlin nicht. Aussagen sind nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur zu den Wohnungen der landeseigenen Unternehmen möglich, die rund 325.000 Wohnungen besitzen. Etwas mehr als 40.000 Wohnungen standen bei diesen zum 31. Dezember 2019 entweder unter Asbestverdacht oder galten als asbestbelastet. In Kreisen der Wohnungswirtschaft heißt es zu Ottos Schätzung von bis zu 500.000 asbestbelasteten Wohnungen, er liege damit wohl nicht sehr verkehrt.

In Deutschland gilt zwar seit Oktober 1993 ein generelles Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Der krebserregende Stoff findet sich jedoch noch immer an vielen Stellen: in Wohnungen zum Beispiel in Fußbodenbelägen, aber auch in Rohren, Balkonbrüstungen und Blumenkästen. Solange die asbesthaltigen Bauteile nicht beschädigt werden, geht keine unmittelbare Gefahr von ihnen aus. Gehen sie jedoch kaputt, können gefährliche Fasern freigesetzt werden.

Die rot-rot-grüne Koalition hat sich im Koalitionsvertrag von 2016 das Ziel „asbestfreie Hauptstadt 2030“ gesteckt. Doch hat sich laut Otto bisher wenig getan. „Nach knapp vier Jahren ist Berlin“ dem Ziel der asbestfreien Hauptstadt 2030 „kaum näher gekommen“, stellt der Grünen-Abgeordnete fest. Der Senat werde nächstes Jahr, also zu den Wahlen, „begründen müssen, wieso er quasi untätig geblieben“ sei. Mit der privaten Wohnungswirtschaft habe die Verwaltung nicht einmal Gespräche zum Asbestproblem geführt. Umso dringlicher sei es, dass der Senat endlich die Asbestberatungsstelle sowie das Förderprogramm zur Asbestsanierung von Wohnraum auf den Weg bringe. Beides sei vom Abgeordnetenhaus mit dem Doppelhaushalt 2020/2021 beschlossen worden. Nötig sei außerdem eine Bestandsaufnahme zur Zahl der asbestbelasteten Wohnungen und ein Sanierungsfahrplan.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weist die Vorwürfe zurück. Es sei nicht zutreffend, dass der Senat untätig geblieben sei, sagt die Sprecherin der Stadtentwicklungsbehörde Petra Rohland. Für ein öffentlich einsehbares Asbestregister fehlten derzeit wesentliche gesetzliche Grundlagen. Es werde geprüft, welche Rechtsgrundlagen nötig seien. Die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hätten sich zudem in der Kooperationsvereinbarung mit dem Senat verpflichtet, Wohnungen mit Asbestbelastungen schrittweise zu sanieren. Dazu stelle jedes landeseigene Wohnungsunternehmen einen langfristigen Sanierungsplan auf. Im Rahmen dieser Sanierungspläne seien im Jahr 2018 insgesamt 2815 Wohnungen saniert worden.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) erklärte, realistisch wäre aus seiner Sicht bei der Asbestsanierung „ein praktikables Minimierungsziel auf Basis einer objektiven Gefährdungsbeurteilung“. Darüber hinaus wäre eine staatliche Förderung der Sanierung sinnvoll – insbesondere auch mit Blick auf private Kleineigentümer. 10.000 Euro pro Wohnung wären „ein guter Ansatzpunkt“.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-wohnen-bis-zu-500000-asbestwohnungen-li.89524

Löst eine berechtigte Eigenbedarfskündigung die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 197/18, Urteil vom 11.03.2020) lautet: Ja!

Das Bundesverfassungsgericht hat die eigenverantwortliche Entscheidung des Mieters hervorgehoben, wie er sein Leben gestalten will und dabei darauf abgestellt, dass es zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gehöre, „seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen, also auch einzuschränken“ (BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 –1 BvR 1054/91, NJW 1992, 1220 f.).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs löst eine berechtigte Eigenbedarfskündigung die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547, 555). Diese Nebenpflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringt einer gesteigerten Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Danach ist der Vermieter nach Auffassung der Kammer verpflichtet, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen. Denn sonst hätte er es auch allein in der Hand, über den Umfang der vertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB zu entscheiden.

Überdies sind dem Vermieter regelmäßig die Interessen des Mieters weder im Einzelnen noch in ihren möglichen Wandlungen bekannt, so dass es sachgerecht erscheint, ihm die Pflicht aufzuerlegen, dem Mieter der Wohnung, auf die sich die Eigenbedarfskündigung bezieht, die ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen anzubieten. Die Berücksichtigung allein der durch die Anmietung konkretisierten und erkennbar gewordenen individuellen Bedürfnissen des Mieters versetzt den Vermieter gerade bei jahrzehntelangen Mietverhältnissen nicht in die Lage, sich ein Bild der aktuellen Interessen und Bedürfnissen des Mieters zu machen. So ist – wie hier auch vorgetragen – durchaus denkbar, dass Kinder ausziehen und damit eine geringere Wohnfläche benötigt wird.

Der Bundesgerichtshof verweist zwar auf die frühere Rechtsprechung des Senats, in der bei der Anbietpflicht unter anderem auf eine vergleichbare Wohnung abgestellt wurde; gleichzeitig lässt er in seinem Urteil vom 14.12.2016 ausdrücklich offen, ob eine deutliche Größenabweichung (166 qm versus 76 qm) eine ansonsten bestehende Anbietpflicht entfallen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547, 555 und 556). Insofern stehen obige Ausführungen auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Soweit die Kammer in dem zitierten Landgerichtsverfahren 18 S 159/16 (vgl. Anlage K 6, Bl. 64ff., Bd. I d.A.) noch eine abweichende Auffassung vertreten hat, hält sie daran nicht mehr fest. Die Beendung eines langjährigen Mietverhältnisses bedeutet für den Mieter eine Zäsur, die eine erhebliche Veränderung der Lebens- und Wohnverhältnisse mit sich bringen kann. So wird einem Mieter gerade in Zeiten beengter Mietmärkte, die steigende Mieten und ein geringes Angebot freier Wohnungen mit sich bringen, angesonnen, bei der Suche nach Ersatzwohnraum seine Wohnbedürfnisse einzuschränken und auch kleinere, teurere und in weniger nachgefragten Stadtbezirken gelegene Wohnungen in den Blick zu nehmen (vgl. Beck-Online Großkommentar, BGB, Stand: 01.07.2019, § 574, Rn. 24ff. mit weiteren Nach-weisen). Der Vermieter darf daher nicht voraussetzen, dass sich das Interesse des zur Räumung einer Wohnung verpflichteten Mieters von vornhinein auf Ersatzwohnungen beschränken wird, die nach Zimmerzahl, Wohnfläche und Ausstattung der bisherigen Wohnung entsprechen.

b) Die unter anderem mit Schriftsatz vom 02.10.2019 vorgetragenen Gründe der Klägerin, die 44 qm-Wohnung nicht anzubieten, vermögen die Anbietpflicht nicht zu Fall zu bringen. Insbesondere sind im Zeitpunkt, zu dem die Anbietpflicht bestand, keine Gründe gegeben, die die Klägerin im vorliegenden Fall von der Anbietpflicht befreien würden. Im Einzelnen:

Soweit die Klägerin vorträgt, dass sie nicht erkennen konnte, dass die kleinere Wohnung als Alternativwohnung überhaupt in Betracht kam, ist dem entgegenzuhalten, dass eine Anbietpflicht gerade deshalb angenommen wird, weil die Vermieterseite regelmäßig nicht wissen kann, was den mieterseitigen Interessen oder Plänen entspricht. Folglich durfte die Klägerin auch nicht einfach davon ausgehen, dass die Beklagte eine Wohnung für sich und ihren Sohn benötigen würde.

Der Einwand, dass die Wohnung im 3. OG keine Alternative gewesen wäre, da das Instrument der Beklagten nach Auffassung der Klägerseite wegen des Grundrisses der Wohnung und der Lage im Hinterhaus nicht in die Wohnung hätte verbracht werden können, greift nicht. Im Rahmen der Anbietpflicht konnte die Klägerin am 15.04.2015 aber nicht davon ausgehen, dass das Instrument der Beklagten in keinem Fall (auch nicht durch die Fenster) in die Wohnung verbracht werden könnte und die Beklagte deshalb unter keinen Umständen in die Wohnung ziehen würde. Die Klägerin hatte solche Überlegungen nicht für die Beklagte anzustellen und ihr die Wohnung dennoch anzubieten.

Dass das Klavierspielen im Hinterhaus eine viel größere Lärmbelästigung für die Nachbarn dargestellt hätte als im Vorderhaus, vermag die Anbietpflicht ebenso wenig zu Fall zu bringen, zumal die Beklagte darauf hinweist, dass die Zimmer der Wohnung nicht an eine andere Wohnung des Hauses angrenzen. Sind also primär die darunter und darüber liegende Wohnung betroffen, ergibt sich grundsätzlich keine stärkere Beeinträchtigung als im Vorderhaus. Der Hinweis darauf, dass im Vorderhaus Gewerbe überwiegen, deutet für sich genommen weder auf eine geringere noch eine erhöhte Beeinträchtigung einzelner Nachbarn bzw. ihrer Kunden durch das Klavierspiel.

Soweit die Klägerin einwendet, dass die Beklagte im August 2015 einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung mitgeteilt habe, dass sie wegen einer Erkrankung eine Wohnung mit Badewanne benötige, und die Alternativwohnung nur über eine Dusche verfüge, ist auch hier auf den Stand zum Zeitpunkt der Neuvermietung der Alternativwohnung abzustellen (15.04.2015), so dass die Alternativwohnung auch in Ermangelung einer Badewanne hätte angeboten werden müssen.

c) Diese Anbietpflicht hat die Klägerin verletzt, indem sie ihr der Beklagten die im Kündigungszeitraum frei gewordene Hinterhaus-Wohnung nicht angeboten hat. Mit den drei nach Ablauf der Kündigungsfrist angebotenen Wohnungen hat die Klägerin ihre Anbietpflicht nicht erfüllt. Sie hätte der Beklagten die 44 qm-Wohnung anbieten müssen (siehe oben).

Die Anbietpflicht beinhaltet dabei nicht, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten wird. Insofern hätte die Klägerin der Anbietpflicht Genüge getan, wenn sie die Hinterhauswohnung angeboten hätte, ohne der Beklagten die Möglichkeit einer teilgewerblichen Nutzung einzuräumen. Die Klägerin hat nachvollziehbar vorgetragen, dass sie keine Erlaubnis für eine teilgewerbliche Nutzung erteilt hätte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Klägerin anderen Mietern eine solche Erlaubnis erteilt hätte, eine Pflicht der Vermieterin der Beklagten eine solche Nutzung zu ermöglichen, bestand nicht.“

Begründen Vermieter und Mieter ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln?

Zur Begründung führt das Landgericht Berrlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Jedoch ist der Klageantrag nicht begründet. Dabei kann dahinstehen, welche Auswirkungen es hat, dass nur der Kläger zu 2) den Mietvertrag über den Kfz-Stellplatz unterzeichnet hat. Denn zumindest hat die Kündigung der Beklagten vom 22. Februar 2019 das Mietverhältnis der Regelung im Stellplatzmietvertrag unter § 2 Nr. 2 entsprechend mit Wirkung zum 31. Mai 2019 beendet. Entgegen der Auffassung der Kläger handelt es sich bei dem Stellplatzmietvertrag und dem Wohnungsmietvertrag nämlich um zwei selbständige, separat kündbare Verträge.

Nach der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10, Beschluss vom 09. April 2013 – VIII ZR 245/12).

Solche Umstände liegen hier nicht vor. Allein die Tatsache, dass sich der Stellplatz auf dem Parkplatz vor dem Wohngrundstück Y-Straße befindet, reicht hierfür nicht aus, weil sich aus anderen Umständen ergibt, dass ein separater Vertrag geschlossen werden sollte (vgl. BGH, Beschluss vom 09. April 2013 – VIII ZR 245/12; BGH, Beschluss vom 04. Juni 2013 – VIII ZR 422/12; BGH, Beschluss vom 03. September 2013 – VIII ZR 165/13).

Zwar hat der Bundesgerichtshof im genannten Urteil vom 12. Oktober 2011 die im Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 30. März 1983 – 3 REMiet 1/83 vertretene Auffassung für zutreffend erachtet, dass ein enger rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage, der es auch bei einer nachträglich angemieteten Garage im Regelfall rechtfertigt, eine Einbeziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag anzunehmen, nur für den Fall bejaht werden kann, dass die Garage zu demselben Anwesen gehört, auf dem sich auch die Wohnung befindet. Jedoch hat der Bundesgerichtshof damit nicht entschieden, dass in jedem Fall, in dem nachträglich eine Garage auf demselben Grundstück angemietet wird, ein einheitlicher Vertrag vorliegt. Denn schon aus dem in dem Urteil zitierten Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe ergibt sich ferner, dass es der Grundsatz der Vertragsfreiheit Mieter und Vermieter ermögliche, in eindeutiger Weise einen selbständigen Vertrag über die Garage zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wollten. Fehle es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, sei es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen ließen. Diese könnten beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über die Garage getroffen hätten (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 30. März 1983 – 3 REMiet 1/83 -, Rn. 10).

Hier haben die Kläger mit dem Eigentümer des Grundstücks im Jahr 2005 einen separaten „Mietvertrag über Kfz-Stellplatz“ geschlossen, in dem an keiner Stelle auf den Wohnungsmietvertrag Bezug genommen wird. In diesem Vertrag findet sich unter § 2 Nr. 2 eine Kündigungsregelung, die vom Wohnungsmietvertrag abweicht. Zwar sind die Kündigungsfristen für den Mieter die gleichen wie bei der Wohnung (vgl. § 5 MV i.V.m. Nr. 9 der Allg. Vertragsbedingungen). Für den Vermieter unterscheiden sie sich demgegenüber erheblich. Denn in Nr. 10 der AVB ist für den Wohnungsmietvertrag eine ordentliche Kündigung ohne wichtigen Grund für den Vermieter ausgeschlossen, während der Stellplatzmietvertrag eine ordentliche Kündigung erlaubt. Dies lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Mietvertrag über den Stellplatz um ein separates Mietverhältnis handeln sollte, das für beide Parteien unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) kündbar sein sollte (BGH, Beschluss vom 09. April 2013 – VIII ZR 245/12).

Auch der Umstand, dass die Kläger nach Nr. 26 der AVB des Wohnungsmietvertrags bereits vor Abschluss des Stellplatzmietvertrags ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abstellen durften, führt zu keiner anderen Wertung. Denn aus dieser Klausel ergab sich – wie vom Amtsgericht zutreffend festgestellt – kein vertraglicher Anspruch auf Überlassung eines Stellplatzes. Vielmehr handelte es sich um eine unverbindliche Erlaubnis zum Abstellen des Fahrzeugs auf irgendeinem freien Parkplatz auf dem Grundstück. Spätestens im Jahr 2005 wurde diese Erlaubnis widerrufen und eine Schranke angebracht. Damit hatten die Kläger – ohne Abschluss eines gesonderten Vertrags – kein Recht und keine Möglichkeit mehr, ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abzustellen. Denn in der Folge konnten – unabhängig davon, ob sie Mieter im Haus waren oder nicht – nur noch Personen, die einen Kfz-Stellplatz gemietet haben, auf den Parkplatz fahren, weil nur sie einen Schlüssel für die Schranke erhalten haben. Auch daraus ist zu ersehen, dass es sich bei dem Stellplatz-Mietvertrag um einen gesonderten Vertrag handelt. Denn nicht jeder Mieter einer Wohnung war verpflichtet, einen solchen Vertrag abzuschließen. Außerdem konnten auch Personen einen Stellplatz anmieten, die nicht in der Wohnanlage leben.

Ein anderes Ergebnis ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung des § 305c Abs. 2 BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zulasten des Verwenders gehen. Bei sämtlichen in Frage stehenden vertraglichen Vereinbarungen handelt es sich zwar bereits prima facie um vermieterseits gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen. Voraussetzung für ein den Klägern gemäß § 305c Abs. 2 BGB günstigeres Auslegungsergebnis wäre jedoch, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bliebe und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar wären (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juni 2017 – IV ZR 161/16). Daran fehlt es. Denn vorliegend ist die Auslegung des „Mietvertrags über Kfz-Abstellplatz“ dahin, dass er keinen eigenständigen Vertrag darstellt, sondern als Ergänzung zum Wohnungsmietvertrag anzusehen ist, aus obigen Erwägungen unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht vertretbar. Vielmehr ergibt sich eindeutig der Abschluss einer gesonderten – und unabhängig vom Bestand des zwischen den Parteien bestehenden Wohnraumietvertrages kündbaren – Vereinbarung.“

Hindern die Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) eine Verurteilung zur Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB?

Nachdenklich stimmt dann indessen der 2. Teil der Begründung des Änderungsantrages, wo es ausdrücklich heißt, dass die im Gesetz festgelegten Verbote (§§ 3-5) gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 BGB darstellen, die bei Nichtbeachtung die teilweise Nichtigkeit einer Vereinbarung zur Folge hat, soweit sie die durch die §§ 3-5 des Mietendeckelgesetzes gezogenen Grenzen überschreitet. Wenn dies nach einer naheliegenden (wörtlichen) Auslegung der Begründung heißen soll, dass der Landesgesetzgeber im 2. Schritt die Argumentation des 1. Schrittes für obsolet erklärt, weil er meint über die Hintertür einer BGB Regelung nunmehr doch zur Unwirksamkeit der Vereinbarung kommen zu können, dann bringt er nichts weniger als die Quadratur des Kreises zuwege. Die gesetzgebende Katze bisse sich in ihren eigenen legislativen Schwanz.

Das Gericht meint, dass dies aus einer Vielzahl von Gründen wohl nicht der Fall ist.

1. Was zunächst die auch in der Begründung zum Änderungsantrag genannte zivilrechtliche Rechtsprechung und Kommentarliteratur angeht, so vermag das Gericht überhaupt keinen hier vergleichbaren Fall zu erkennen. Sofern dort darauf abgestellt wird, dass nach allgemeiner Auffassung auch Landesrecht ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB statuieren kann, ist dies unstreitig. In keinem der dort genannten Fälle stand aber die gesetzgeberische Kompetenz des Landesgesetzgebers überhaupt nur ansatzweise zur Debatte. In keinem einzigen Fall der in der Begründung zitierten Judikatur ging es darüber hinaus um eine landesrechtlich erlassene Preisrechtsvorschrift. Zum Teil haben die zitierten Quellen auch mit der hier ausschlaggebenden Problematik gar nichts zu tun (vergleiche etwa BGHZ 89, 137,139) bzw. können gerade nicht zum Beleg der in den Raum gestellten Behauptung herangezogen werden (vergleiche etwa die zitierte Fundstelle BGHZ 75, 366, 368 wonach sich ein Verstoß gegen eine Vorschrift der bayerischen Bauordnung nicht als Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB erweist). Soweit darüber hinaus unter Bezugnahme auf das Mietpreisrecht auf eine einzige Fundstelle zurückgegriffen wird (vergleiche Landgericht Köln NJW 1965, 157,159) behandelt diese Entscheidung ein bundesrechtliches Verbotsgesetz. Wenn der Landesgesetzgeber also mit der Bezugnahme auf diverse Judikatur überhaupt etwas zum Ausdruck bringen wollte, dann kann sich das schon nach dem Inhalt der zitierten Entscheidungen jedenfalls nicht darauf beziehen, dass er 1. mietrechtliche Preisvorschriften erlassen kann, deren Außerachtlassung im Hinblick auf eine Vereinbarung nach den Regelungen des BGB 2. die (teilweise) Nichtigkeit derselben nach § 134 dieses schönen Gesetzes zur Folge hat.

2. Das Mietendeckelgesetz ist erkennbar befristet angelegt. Es rührt Bestandsvereinbarungen auch nach dem verzögerten Inkrafttreten von § 5 nicht unmittelbar an, in dem es etwa erklärt, alle vorher geschlossenen Mietvereinbarungen seien rückwirkend unwirksam, soweit sie die festgelegten Mietobergrenzen überschreiten. Warum dies bei Vereinbarungen der Fall sein soll, die während der Dauer des Gesetzes geschlossen werden, erschließt sich nicht. Dies würde bedeuten, dass auch eine Mietpreisabrede unwirksam ist die – und das könnten die Parteien im Zuge der Vertragsfreiheit wohl vereinbaren – sich gar nicht auf den zeitlichen Geltungsbereich des Gesetzes erstreckt (sondern etwa auf den Zeitpunkt danach) nur weil sie zum Zeitpunkt der Geltung abgeschlossen wurde. Eine einigermaßen absurde Vorstellung, die sich wohl auch nicht mit den Regelungen des Art. 4 des Gesetzes in Einklang bringen lässt.

3. Betrachtet man die Problematik aus dem Blickwinkel der in § 11 des Gesetzes vorgesehenen Sanktionsmöglichkeiten ergibt sich ebenfalls ein anderes Bild. Nach Ziffer 4 der genannten Vorschrift soll es lediglich verboten sein, ohne eine erforderliche Genehmigung eine höhere als die nach den §§ 3-7 zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Allein durch eine Vereinbarung fordert man noch nichts und nimmt schon gar nichts entgegen. Da eine Vereinbarung (auch nach dem unbestimmten Wortlaut der §§ 3 und 5, wo lediglich von „Mieten“ die Rede ist) selbst nicht unmittelbar sanktioniert wird, kann daraus nur geschlossen werden, dass die Vereinbarung an sich möglich, jedoch während der Geltungsdauer des Gesetzes nicht durchsetzbar ist. Mit der Frage, ob die tenorierte Miete der Höhe nach auch durchsetzbar ist, befasst sich das Gericht an dieser Stelle nicht.“