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Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Sind fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig möglich?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 231/17, Urteil vom 19.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 10 – 42 wie folgt aus: “ Das Berufungsgericht hätte der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nicht deswegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung „ins Leere“ gegangen wäre. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von den Klägern am 14. Juli 2016 wegen der eingetretenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt.

11 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang am 14. Juli 2016 mit sofortiger Wirkung beendet hat. Der Beklagte zu 1 befand sich nach den in der Revisionsinstanz nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit den Mieten für Juni und Juli 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da der Beklagte zu 1 den Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatte, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 – VIII ZR 193/16NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN).
12 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den rechtzeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 1 die rückständige Miete für Juni und Juli 2016 vollständig am 19. Juli 2016, und damit innerhalb der Schonfrist, beglichen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für August 2016 waren noch nicht entstanden.
13 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 573c BGB habe – trotz des späteren Unwirksamwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) – keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe.
14 Das Berufungsgericht hat sich nur am Rande mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszulegen ist, der – wie hier – zusätzlich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise eine auf § 573Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich mit der Annahme begnügt, „nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger sollte […] „rein vorsorglich“ das Mietverhältnis nach Verstreichen einer Frist (§ 573c BGB) enden, wenn es nicht schon zuvor durch die fristlos erklärte Kündigung beendet würde“.
15 Hierbei hat es sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Verkennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsregeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit – sofern keine belastbaren abweichenden Anhaltspunkte bestehen – regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird.
16 a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Auslegung (§§ 133157 BGB) der Kündigungserklärung.
17 aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenserklärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Vielmehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 – IV ZR 238/06NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 86/13ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsempfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 – III ZR 166/05NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO).
18 Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in erster Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis – falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt – wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll.
19 bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichtigenden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung regelmäßig noch nicht endgültig fest, ob das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt.
20 (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 – VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
21 (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in materieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtlichen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Beendigung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räumungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend.
22 (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 – XII ZR 195/96BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 – VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Mietverhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht werden (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 – XII ZR 195/96, aaO S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO).
23 (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspielraums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündigung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausgelöste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer gesetzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt.
24 Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487[Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/LehmannRichter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tatbestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt.
25 Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. November 2014 – 6 S 154/14; LG Aurich, Beschluss vom 11. Oktober 2016 – 1 T 291/16; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft („ex-nunc-Wirkung“) beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O’Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das – von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte – Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Senatsurteil vom 30. Juni 1960 – VIII ZR 200/59NJW 1960, 2093[zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis „lebe“ nach einer rechtzeitigen Schonfristzahlung „wieder auf“, wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll.
26 Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen fristlosen Kündigung nach § 543Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systematischen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze.
27 (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also – ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB – erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 – IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestaltungsrechts „fristlose Kündigung“ bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unverzügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung innerhalb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO).
28 Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrücklich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und „Vertragsfortsetzung“ die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl – es wird nicht der Begriff „Neubegründung des Mietverhältnisses“ verwendet – bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie begründete Wohnraummietverhältnis nicht – unter Verkomplizierung der Rechtslage – dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungsverhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertraglichen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Mietverhältnisses).
29 (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietverhältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vorgängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentlichen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungsgesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten „Gedanken eines Nachholungsrechts des Mieters“ auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73).
30 (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Möglichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Begründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedigte oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs „unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt“ (RGBl. aaO).
31 (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, „den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendigung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt“ (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietverhältnisses bei den – gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten – Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrechnung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte.
32 (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedigung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vorrang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzgebers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang geltenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungsrecht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestimmung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtslage – nach einer vertragslosen Zwischenphase – neu zu begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grundsätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden.
33 Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck einer normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kündigung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung – und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) – rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine solche Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (daher verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsentschädigung nach § 546aBGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt.
34 (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punkten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legislaturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechtsänderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nähere Begründung die Wendung „ist unwirksam“ in „wird unwirksam“ geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die „Unwirksamkeit“ der Kündigung rückwirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Härteklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung „durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam“ findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut („Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen“) als § 556a BGB in das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede davon, dass der Widerspruch die „Nichtigkeit“ der Kündigung, mit anderen Worten also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22).
35 Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auszuschließen.
36 (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzliche Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht – ebenso wie seine Vorgängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieterschutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen Fassung) – vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass „die Kündigung auch dann unwirksam wird“, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs „auch“ wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB.
37 Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fassung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrechnung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letztlich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Interesse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilligen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Ausspruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung – als Erweiterung seiner Rechtsposition – einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte.
38 (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwirkend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt.
39 Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündigungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungserklärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 – 2 S 192/94; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung, die – wie bereits ausgeführt – auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Phasen zu erfolgen hat.
40 Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge.
41 b) Dass die Kläger zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen haben, ist – was letztlich auch das Berufungsgericht nicht in Frage stellt – zulässig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Gestaltungserklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungsempfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 – V ZR 23/85BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 – XII ZR 112/02NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]).
42 Wenn ein Vermieter – wie hier – einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Ausdruck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündigungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung bereits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als – bezogen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung – rückwirkend unwirksam gilt. Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmtheit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Darf ein Vermieter eine Kameraattrappe auf dem Mietgrundstück installieren?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 305/17, Beschluss vom 01.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat der auf Entfernung der auf dem Grundstück …straße in Berlin installierten Kameras gerichteten Klage zutreffend in dem aus dem Urteilstenor zu 1. a) – e) ersichtlichen Umfang stattgegeben, da die Installation dieser Kameras auf dem streitgegenständlichen Grundstück – auch wenn es sich dabei um Attrappen handeln sollte – einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Klägers darstellt und nicht durch das gemäß Art. 14 GG in der Verfassung verankerte Recht der Beklagten, geeignete und erforderliche Maßnahmen zum Schutz des Eigentums zu ergreifen, gerechtfertigt ist.

Dagegen vermag die Berufung aus den zutreffenden und die Berufungsbegründung vollständig erschöpfen Gründen des angefochtenen Urteils, auf das die Kammer Bezug nimmt, nichts zu erinnern.

Die Bejahung eines Eingriffs in das aus Art. 2 GG hergeleitete allgemeine Persönlichkeitsrecht auch bei – zugunsten der Beklagten angenommenen – Kameraattrappen steht im Einklang mit der Rechtsprechung der Kammer, wonach der Überwachungsdruck einer Videokamera-Attrappe als dem einer funktionstüchtigen Videokamera entsprechend anzusehen ist, wenn äußerlich nicht zu erkennen ist, ob weiter eine bloße Attrappe oder eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird (Kammer, Urt. v. 28. Oktober 2015 – 67 S 82/15). Nach der darin in Bezug genommenen Entscheidung des BGH (Urt. v. 16. März 2010 – VI ZR 176/09NJW 2010, 1533-1535) kann abhängig von den Umständen des Einzelfalls auch bei tatsächlich nicht erfolgender Überwachung der verbleibende Überwachungsdruck ausreichen, wenn entsprechende Verdachtsmomente vorliegen. Das wäre dann nicht der Fall, wenn eine solche Erfassung nur durch eine äußerlich wahrnehmbare technische Veränderung der Anlage möglich wäre und wenn auch sonst Rechte Dritter nicht beeinträchtigt würden (BGH, a.a.O.).

Nach Maßgabe dieser Grundsätze sind vorliegend die Attrappen der tatsächlichen Überwachung gleichzustellen, da der verbleibende Überwachungsdruck auch nach dem Hinweis der Beklagten auf die Installation von bloßen Attrappen weiterhin für Besucher des Klägers und für Dritte aber auch für den Kläger selbst verbleibt, wenn äußerlich bei den mit einer funktionierenden LED-Lampe versehenen Kameras nicht zu erkennen ist, ob weiter eine bloße Attrappe oder – gegebenenfalls nach technischer Veränderung – eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird. Dies gilt umso mehr, als anderenfalls der Kläger laufend die Gegebenheiten genau prüfen müsste, um sich zu vergewissern, ob es bei der Attrappe geblieben ist (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 11). Zudem wird die Beeinträchtigung dadurch verstärkt, dass angesichts der zahlreich vorhandenen Kameras der Druck einer umfassenden Dauerüberwachung entsteht.

Dieser Eingriff wäre allenfalls zur Abwehr überwiegender Beeinträchtigungen des durch Art. 14 GG geschützten Eigentums der Beklagten gerechtfertigt, wovon vorliegend aus den zutreffenden Gründen des Amtsgerichts nicht ausgegangen werden kann.

Voraussetzung dafür sind grundsätzlich das Besorgen schwerwiegender und nachhaltiger Beschädigungen von Eigentum, während nur leichtere Diebstähle bzw. Sachbeschädigungen, wie etwa durch Graffiti, sowie die allgemeine Abschreckung und Erhöhung der Sicherheit nicht geeignet sind, ein überwiegendes Interesse des Eigentümers zu rechtfertigen (vgl. Kammer, a.a.O, Tz. 12; AG Frankfurt a.M., Urt. v. 14. Januar 2014 – 33 C 3407/14BeckRS 2015, 02878, beck-online m.w.N.; AG Aachen, Urt. v. 11. November 2003 – 10 C 386/03NZM 2004, 339; a.A. AG Schöneberg, Urt. v. 30. Juli 2014 – 103 C 160/14, GE 2014, 1143).

Derartige besonderen Umstände sind vorliegend nicht gegeben. Es fehlt auch ausgehend von dem Beklagtenvortrag an der dauerhaften Gefahr hinreichend schwerwiegender nachhaltiger Beschädigungen des Eigentums. Zudem verweist das Amtsgericht die Beklagte zutreffend auf die Möglichkeit, dem Betreten Unbefugter durch funktionierende Schließanlagen entgegenzutreten. Insoweit ist bereits ein deutlich verbesserter Schutzes des Eigentums durch das von der Beklagten neu installierte automatische Tor der Durchfahrt …straße verbunden mit der dort angebrachten Kamera gegeben, die von dem Amtsgericht zur Abwehr der von dem Beklagten vorgetragenen drohenden Vandalismusschäden durch Personen von außen als gerechtfertigt angesehen wurde.

Ohne Erfolg macht die Beklagte schließlich geltend, dass der Unterlassungsanspruch verwirkt sei (§ 242 BGB). Dabei kann offen bleiben, ob dem Kläger das Ausmaß der nach dem Beklagtenvortrag überwiegend bereits vor der erstmaligen Beanstandung der installierten Kameras bekannt war. Jedenfalls fehlt es an dem für eine Vermietung erforderlichen Umstandsmoment. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen zu dem reinen Zeitablauf besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (BGH, Urt. v. 9. Oktober 2013 – XII ZR 59/12MDR 2014, 51). Daran fehlt es hier selbst nach dem Vorbringen der Beklagten.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist ein Vermieter gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 66/18, Beschluss vom 30.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB bejaht. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristgemäß erklärte Kündigung vom 11.10.2017 mit Wirkung zum 31.07.2018 beendet, §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr.1, 573c Abs.1, 542 BGB.
Gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat, weil der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Berufung lässt sich nicht entnehmen, dass der Beklagte die fehlende Leistungsfähigkeit für die Mietzahlungen ab August 2017 mangels Verschulden gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht zu vertreten gehabt hätte. Die eingetretene finanzielle Notlage war nicht unverschuldet, sondern Folge seiner bewussten Entscheidung, selbstständig tätig sein zu wollen, deshalb der Forderung nach Aufnahme einer angebotenen Tätigkeit nicht nachzukommen und folglich die Leistungen des Jobcenters nicht mehr in Anspruch nehmen zu können, ohne für die Leistungsfähigkeit bezüglich der Miete künftig Sorge zu tragen. Insbesondere hat das Amtsgericht zutreffend berücksichtigt, dass der Beklagte bereits seit Juni 2017 wusste, dass die Kosten der Unterkunft vom Jobcenter nicht mehr übernommen würden, ohne sich darum zu bemühen, die benötigten finanzielle Mittel für die Wohnung zu erlangen. Er ist weder gegen den Aufhebungsbescheid für die Mietzahlungen vorgegangen noch hat er auf andere Weise versucht, seine Mietzahlungspflichten abzusichern. Die Pauschalzahlung im August genügte jedenfalls nicht.

Das nach der Kündigung erfolgte Angebot zur Tilgung der Schulden durch das Jobcenter genügte nicht, um die Pflichtverletzung des Beklagten als weniger schwerwiegend und auch eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB nicht mehr rechtfertigend bewerten zu können. Auf das Angebot erfolgte schon keine Übernahme der Forderungen. Auch die schließlich mit einem Darlehn durch den Vater erfolgte Ausgleichung der offenen Beträge genügte hier aus dem vom Amtsgericht zutreffend herangezogenen Erwägungen nicht. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwerwiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten. Das würde entgegen dem Ausnahmecharakter von § 569 Abs. 3 BGB, der allein die Heilung der fristlosen Kündigung regelt, dazu führen, dass regelmäßig auch die fristgemäße Kündigung geheilt würde. Das hat der Bundesgerichtshof jedoch aus von der Kammer geteilten Erwägungen in ständiger Rechtsprechung abgelehnt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64-73; Urteil vom 01. Juli 2015 – VIII ZR 278/13 -; Beschluss vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 238/15).

Der Klägerin ist nicht vorzuhalten, dass sie eine Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter und die damit gemäß § 569 Abs. 3 BGB eintretende Heilung der fristlosen Kündigung dadurch hinderte, dass sie dem Jobcenter gegenüber nicht erklärte, das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortsetzen zu wollen. Weder hatte die Klägerin als Vermieterin besondere Treuepflichten gegenüber dem Beklagten noch erweist sich ihr Festhalten an der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristgemäße Kündigung als mit den guten Sitten nach Treu und Glauben gemäß § 242BGB nicht vereinbar. Die Klägerin ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Beklagten trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen. Insbesondere ist die Klägerin als Vermieterin Mietern, die wie der Beklagte ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet, als anderen Mietern. Das Berufungsgericht folgt der ausgewogenen Bewertung des Amtsgerichts anhand der vorliegenden Umstände des Einzelfalls.

Eine Räumungsfrist über den 31.07.2018 vermag das Berufungsgericht dem Beklagten mit der aufgeführten Begründung nicht einzuräumen. Nach dem Mietvertrag bewohnt der Beklagte die nur 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung allein. Auch seinem Antrag auf die Einräumung einer Räumungsfrist lässt sich nicht entnehmen, dass die Tochter mit in der Wohnung wohnt. Damit wirkt sich aber die erforderliche Wohnungssuche weder auf die bevorstehende Einschulung der Tochter noch auf deren Wohnverhältnisse unmittelbar aus. Ohnehin erscheint es dem Wohl eines Kindes förderlicher, die Wohnungssuche und den Umzug außerhalb der Schulzeit, also in Ferien vorzunehmen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Vermieter seinem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser eine scharfe Waffe inkl. Munition in seiner Wohnung aufbewahrt, ohne eine entsprechende waffenrechtliche Genehmigung zu besitzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 54/18, Beschluss vom 25.06.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Im Ergebnis frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte zur Räumung der hier gegenständlichen Wohnung verurteilt, denn das zwischen ihr und der Klägerin bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 19. September 2017 ausgesprochene Kündigung fristlos beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853; Urteil v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJWSpezial 2014, 579). Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter den weiteren Voraussetzungen der Regelung, die § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die vorgenannten Voraussetzungen hat das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falles auf der Grundlage des Sachvortrages der Parteien im Ergebnis zutreffend bejaht.

Offen bleiben kann dabei, inwieweit die unstreitigen Polizeieinsätze im Februar 2017 und am 12. Juli 2017, hier unter Einsatz eines SEK mit anschließender Festnahme zweier Söhne der Beklagten im Zusammenhang mit einer tatsächlichen, nachweisbaren oder nur vermuteten Teilnahme dieser am Diebstahl einer Goldmünze im Wert von 3,7 Millionen Euro aus dem Berliner BodeMuseum stehen.

Die Kündigung vom 19. September 2017 wurde unter anderem darauf gestützt, dass bei dem Polizeieinsatz Mitte Juli 2017 „scharfe Schusswaffen“ in der Wohnung der Beklagten gefunden wurden. Zwar hat die Staatsanwaltschaft mit Schreiben vom 29. September 2017 „lediglich“ bestätigt, dass eine Pistole und ein Magazin mit Munition bei der Durchsuchung der Wohnung aufgefunden wurden; es besteht indes kein Anhaltspunkt dafür, dass diese Gegenstände nicht unter die strengen Regelungen des Waffengesetzes fallen würden (vgl. nur § 1 WaffG).

Die Beklagte hat den Umstand, dass diese Gegenstände sich in ihrer Wohnung befanden und dort aufgefunden wurden, nicht bestritten, sondern sich auf den Hinweis beschränkt, dass die Staatsanwaltschaft von einer Pistole und einem Magazin, nicht aber von einer geladenen oder scharfen Schusswaffe spricht, § 138 Abs. 3 ZPO. Das traditionell restriktive Waffenrecht in Deutschland, das ausweislich § 1 WaffG dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient, regelt nicht nur den Umgang mit Waffen oder Munition, wie deren Erwerb und Besitz, das Führen und die Aufbewahrung, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen jemand eine Waffe überhaupt besitzen darf (vgl. §§ 2ff WaffG).

Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich oder vorgetragen, der auch nur darauf hindeutet, dass die Waffe und die Munition sich erlaubt, das heißt legal in der Wohnung befanden, in der immerhin auch Personen lebten und leben, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben.

Der Umstand, dass gegen die Beklagte selbst und zwei ihrer Söhne, wobei nur einer zu den ursprünglich festgenommenen Söhnen gehört, Ermittlungen wegen einer Straftat nach dem Waffengesetz aufgenommen und im April 2018 nach § 170 Abs. 2 StPO eingestellt worden sind, besagt insoweit nichts. Selbst wenn zugunsten der Beklagten unterstellt würde, dass sie von der Waffe und der Munition nichts wusste, so hat sie für etwaige Pflichtverletzungen der Angehörigen ihres Haushaltes einzustehen, denen sie die Mietsache zum (Mit-)Gebrauch überlässt. Wenn die Ermittlungsverfahren wegen einer Straftat nach dem Waffengesetz gegen die Beklagte, Herrn ### sowie einen Herrn ## – für dessen Zugehörigkeit zum Haushalt der Beklagten sich nichts ergibt – eingestellt werden, belegt das weder einen erlaubten Waffenbesitz noch, dass keinem Haushaltsangehörigen eine Straftat nach dem WaffG zur Last gelegt wird bzw. werden kann.

Durch die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe und eines Magazins mit Munition (§§ 1ff. WaffG) in der von ihr gemieteten Wohnung hat die Beklagte besonders schwer wiegend gegen ihre vertraglichen Obhutspflichten als Mieterin verstoßen (§§ 535241 Abs. 2 BGB), damit zugleich den Hausfrieden nachhaltig gestört, § 569 Abs. 2 BGB.

Das Mietverhältnis (§ 535 BGB) verpflichtet neben dem Vermieter auch den Mieter, die Rechtsgüter, Rechte und Interessen seines Vertragspartners zu schützen, § 214 Abs. 2 BGB. Infolgedessen hat der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht die Mietsache nicht nur schonend und pfleglich zu behandeln, sondern darüber hinausgehend alles zu unterlassen, was zu einer vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht umfassten Verschlechterung oder einem Schaden der Mietsache führen kann. Diese Schutzpflicht kann der Mieter, in dessen Besitz die Mietsache ist, nicht nur beim unmittelbaren Umgang mit der Mietsache verletzen, sondern auch dadurch, dass er von der Mietsache einen Gebrauch macht, der geeignet ist, schädigende Einwirkungen Dritter hervorzurufen (BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10).

So liegt es hier. Selbst wenn die Aufbewahrung von Waffe und Munition nicht Anlass und Ursache des Polizei- bzw. SEK-Einsatzes war, so muss ein Mieter, in dessen Wohnung eine Straftat nach dem WaffG begangen wird, ohne weiteres damit rechnen, dass es zu strafprozessualen Maßnahmen kommen kann. Mit einem solchen Verhalten überschreitet der Mieter den ihm aufgrund seiner Mietzahlung zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (vgl. BGH, aaO, Rz. 15). Hinzu kommt – wie das Amtsgericht zutreffend ausführt – die objektive Gefahr, die von einer Waffe und einem Magazin mit Munition ausgehen; sie verleiht der Pflichtverletzung ein besonderes, den Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtfertigendes Gewicht.

Diese Gefahr belastet zudem den Hausfrieden in besonders schwer wiegender Weise, für dessen Erhalt im Interesse der anderen Bewohner des Mehrfamilienhauses zu sorgen den Vermieter eine Verpflichtung trifft, unabhängig davon, ob die Mitmieter von der Gefahr für den Hausfrieden wissen oder nicht. In Abhängigkeit vom konkreten Gefahrenpotenzial kann der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz des Zusammenlebens der Mieter in dem Haus treffen, ohne zunächst zu erkunden, ob sie von einzelnen als belanglos angesehen werden.

Dabei fällt hier ins Gewicht, dass das Waffengesetz mit seinen strengen Regelungen immerhin dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient; der Hausfrieden in einem Mehrfamilienhaus dürfte ohne weiteres als Teilbereich derselben anzusehen sein. Der Verstoß gegen die Regelungen des Waffengesetzes wird im Fall einer Schusswaffe – zum Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung – nicht als Ordnungswidrigkeit verfolgt, sondern als Straftat, §§ 51 f. WaffG.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Genügt es bei Instandsetzungsarbeiten, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 73/18, Beschluss vom 30.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach dem Sach- und Rechtsstand sowie nach billigem Ermessen, welches die Entscheidungskriterien nach § 91a Abs. 1 ZPO für die zu treffende Kostenentscheidung sind, ist es hier gerechtfertigt, den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Denn sie hatten begründeten Anlass zur Klageerhebung gegeben, denn sie hatten die Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung zu dulden, § 555aAbs. 1 BGB und befanden sich in Verzug mit der Annahme der ausreichend angebotenen (§ 295 BGB) Arbeiten in der Wohnung.

Ihre Duldungspflicht entstand nicht erst – anders als bei Modernisierungsarbeiten – nach Ablauf einer bestimmten Frist auf einer einen bestimmten Mindestinhalt enthaltenden Ankündigung, insbesondere unter Mitteilung eines Bauablaufplanes.

Die Klägerin schuldete zwar eine rechtzeitige Mitteilung über die Arbeiten, § 555a Abs. 2 BGB. Ihre Mitteilungs- bzw. Ankündigungspflicht ging allerdings nicht so weit, wie etwa die Pflichten des Vermieters zur Ankündigung im Falle einer Modernisierung, § 555c Abs. 1 bis 3 BGB. Insbesondere führt der Umstand, dass die dem Mieter nötigen Informationen sich erst aus mehreren Schreiben ergeben, nicht dazu, seine Duldungspflicht verneinen. So ist allein unter Zugrundelegung des Schreibens der Klägerin vom 12.07.2017 der Duldungsanspruch nicht zu verneinen gewesen.

Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es gemäß § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann. Das kann bei Berufstätigkeit die Beantragung von Urlaub usw. sein, ggf. die Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um ggf. während der Arbeiten durch Anwesenheit in der Wohnung die eigenen Interessen zu gewährleisten. Die Beklagten konnten nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, ihre Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken.

Das gilt auch mit Blick auf die bereits im Zusammenhang mit der Schadensermittlung und Trocknung des Wasserschadens aufgewendeten Anwesenheitszeiten. Insoweit kann gegebenenfalls aus verschiedenen rechtlichen Aspekten Ausgleich vom Vermieter oder ggf. Dritten verlangt werden.

Aus der sich infolge der ersten Ankündigung vom 12.07.2017 entwickelnden Korrespondenz mit der Klägerin wussten die Beklagten, ab welchem Zeitpunkt Arbeiten stattfinden sollten bzw. konnten, ihnen war auch mitgeteilt worden, dass die Art der Arbeiten auch Unterbrechungen erforderlich machte, weil neben dem Sanitärgewerk Fliesenleger tätig werden mussten, zudem wegen der Trocknungs- bzw. Abbindungszeiten nicht vermeidbar waren, sodass die Arbeiten sich über mehrere Werktage hinziehen würden, während der das Bad mit einer weiteren Badewanne grundsätzlich nutzbar blieb. Zudem hatte die Klägerin mitgeteilt, dass die ausführenden Unternehmen die Folgetermine nach dem Beginn der Arbeiten „operativ“ mit den Beklagten regeln würde, sodass berechtigten Belangen der Beklagten hinsichtlich ihrer zeitlichen Planung Rechnung getragen werden konnte. Ein Anspruch auf die vorherige Mitteilung eines detaillierten Bauablaufplanes bestand demgegenüber bei dieser Situation nicht.

Nachdem die Beklagten dann auf das Schreiben der Klägerin vom 24.07.2018 innerhalb der mit einer Woche angemessen gesetzten Frist keinen Termin für den Beginn der Arbeiten auswählten, auch keine Gründe mitteilten, die ihre Hinderung im fraglichen Zeitraum ab dem 08.08.2017 überhaupt erkennen ließen, ferner eine entsprechende telefonische Regelung eines Arbeitsbeginns durch Beendigung des Telefonats unterbanden, hatten sie zur Klageerhebung Anlass gegeben. Zwar beschränkt sich ein „Dulden“ auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Da hier aber Arbeiten in der Wohnung der Beklagten erfolgen mussten, umfasste das Dulden hier auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist ein Vermieter berechtigt, wenn sich sein Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug befindet, einen Rechtsanwalt mit der Mahnung zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu beauftragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 199/18, Urteil vom 04.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die außergerichtlichen Anwaltskosten schuldet der Beklagte gemäß den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB, 2 Abs. 2, 1314 RVG, Ziff. 2300, 7002, 7008 W RVG aufgrund des mit Ablauf des Februar 2018 gemäß den §§ 280 Abs. 2 Ziff. 1, 558 b Abs. 2 BGB, spätestens jedoch mit dem Zugang des Mahnschreibens vom 6. März 2018 eingetretenen und die Anwaltsbeauftragung begründenden Verzuges. Soweit die Beklagte einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht mit der Begründung einwendet, mangels weitergehender Komplexität der Angelegenheit sei eine anwaltliche Beauftragung statt der weiteren Befassung der Hausverwaltung hiermit nicht erforderlich gewesen, kann das jedenfalls im Ergebnis nicht durchdringen, denn die anwaltliche Tätigkeit ist grundsätzlich eher, wenngleich im konkreten Fall nicht, geeignet, dem Schuldner die Ernsthaftigkeit der Rechtsverfolgung sowie die Sinnhaftigkeit der Erfüllung der Schuld vor Augen zu führen und somit einen gerichtlichen Rechtsstreit zu vermeiden.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster an Stelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung als Wohnwertverbesserung angesehen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: „Die Klägerinnen haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Duldung des Einbaus einer bodentiefen Fensteranlage gem. §§ 555b555d Abs. 1 BGB.

Der Einbau von bodentiefen Fenstern stellt nicht generell eine Wohnwertverbesserung i. S. d. § 555b Nr. 4 BGB dar. Eine Wohnwertverbesserung ist jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, orientiert sich nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein an der Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob die Maßnahme nach der Verkehrsanschauung geeignet ist, die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten zu erhöhen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 555b Rn. 7).

Zwar kann davon ausgegangen werden, dass mit der größeren Fensterfläche der Lichteinfall im Zimmer 2 größer ist. Allerdings ist ein größerer Lichteinfall im Hinblick darauf, dass sich die Wohnung im X. OG befindet, zuvor bereits ein 3-?flügeliges Fenster von ca. 200 cm Breite und ca. 130 cm Höhe vorhanden war und das Zimmer als Schlafzimmer benutzt wird, nicht allgemein als Wohnwertverbesserung zu sehen.

Die Klägerinnen haben auch nicht hinreichend dargelegt, dass sich der Raum mit dem bodentiefen Fenster besser belüften ließe als mit dem Fenster, [hinsichtlich] dessen Einbaus die Beklagten gemäß Teilurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 20. 1.2015 zur Duldung verpflichtet wurden. Denn bei beiden Fenstern sind die Flügel mit Dreh-?/Kippfunktion ausgestattet, so dass ein Unterschied nicht ersichtlich ist.

Ferner erhöht sich mit der größeren Fensterfläche der Blickeinfall in das Zimmer. Dies ist nach der Verkehrsanschauung als nicht wünschenswert zu sehen. Das Schlafzimmer einer Wohnung stellt allgemein einen privaten Rückzugs- und Entspannungsort dar. Es ist davon auszugehen, dass Mietinteressenten nicht möchten, dass andere Personen in das Zimmer hineinschauen können.

Aufgrund der Errichtung eines Neubaus gegenüber der Hausfassade mit der bodentiefen Fensteranlage der streitgegenständlichen Wohnung muss jedoch verstärkt damit gerechnet werden. Die größere Fensterfläche erhöht das Gefühl, beobachtet zu werden. Dieser Nachteil kann nicht durch das Anbringen von Vorhängen oder Gardinen an dem Fenster ausgeglichen werden. Denn bei ständig zugezogenen entsprechenden Vorrichtungen wirkt sich ein bodentiefes Fenster erst Recht nicht positiv aus. Auch kann das größere Zimmer 1 der Wohnung, das derzeit als Wohnzimmer benutzt wird, nicht als Schlafzimmer umfunktioniert werden. Denn es verfügt über eine bodentiefe Balkontür aus Kunststoffisolierglas mit zwei Flügeln, so dass sich derzeit keines der zwei Zimmer der Wohnung als Schlafzimmer eignet. Daher erhöht der Einbau der bodentiefen Fensteranlage die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten nicht.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kommt bei einer Modernisierung eine vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: „Allerdings würde der Einbau einer Fußbodenheizung eine Härte i. S. d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB für die Beklagten bedeuten. Denn die Wohnung müsste laut der Ankündigung vom 20.7.2016 für die Zeit der Bauarbeiten von drei Monaten komplett ausgeräumt werden und die Beklagten müssten in eine Ersatzwohnung ausweichen. Ein solcher Umzug ist den Beklagten auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerinnen nicht zuzumuten.

Das Besitzrecht des Mieters ist eigentumsrechtlich geschützt und räumt ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein (BVerfG, Beschl. v. 8.1.1985 – 1 BvR 792/831 BvR 501/83NJW 1985, 2633 [= WuM 1985, 75], beck-?online). Einmal entstanden, genießt das Besitzrecht Bestandsschutz, soweit es nicht durch eine wirksame Kündigung beendet wurde.

Aufgabe des Wohnraummietrechts ist es, die miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter inhaltlich auszugestalten und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt bleiben, insbesondere die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigt und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel kommt daher in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555dRn. 24-?30, beck-?online).

Die Klägerinnen haben solche Gründe nicht dargelegt. Insbesondere haben sie nicht vorgetragen, dass die Modernisierung dringend sei und das Ende des Mietverhältnisses mit den Beklagten für die Durchführung der Maßnahmen nicht abgewartet werden könnte. Den Beklagten kann ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht zugemutet werden, für die Dauer der Bauarbeiten aus der Wohnung auszuziehen. Insoweit ist es irrelevant, dass die Beklagten über eine 1-?Zimmerwohnung in K. an der Ostsee verfügen. Denn es macht keinen Unterschied, wohin die Mieter für die Zeit der Baumaßnahmen ziehen könnten. Vielmehr ist angesichts des Schutzzwecks des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB entscheidend, dass sie überhaupt ausziehen und die Belastungen eines Umzugs auf sich nehmen müssten.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Stellt sich der Einbau einer Fußbodenheizung bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: „Zwar erhöht der Einbau einer Fußbodenheizung generell den Wohnwert der Mieträume (LG Berlin, Urt. v. 18.1.2018, 64 S 7/17). Unabhängig von der erhöhten Stellmöglichkeit aufgrund des Wegfalls von Heizkörpern sorgt eine Fußbodenheizung auch für ein angenehmeres Raumklima durch die gleichmäßigere Verteilung der Wärme bei geringerer Vorlauftemperatur. Dieser Vorteil wirkt sich auch in den vorliegend einschlägigen Verkehrskreisen, d. h. in kleineren Wohnungen im niedrigeren Mietpreissegment, positiv auf die Vermarktung aus. Auf der anderen Seite handelt es sich dabei nicht um eine Luxusmodernisierung.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Stellt der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. c) wie folgt aus: „Die Klägerinnen haben keinen Anspruch auf Duldung der Änderungsmaßnahmen im Bad gem. §§ 555bNr. 4, 555d Abs. 1 BGB.

Die Verlegung des Waschmaschinenanschlusses stellt schon keine Wohnwertverbesserung dar, weil ein Anschluss im Badezimmer bereits vor den angekündigten Maßnahmen vorhanden war.

Der Einbau einer Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne bringt grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung mit sich. Allerdings hätte der Einbau der Dusche eine Grundrissänderung der Wohnung zur Folge. Die Veränderung der Raumaufteilung muss nicht zwangsläufig einen Modernisierungscharakter haben (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 86-?87, beck-?online). Die Beurteilung, ob darin eine Wohnwertverbesserung zu sehen ist, unterliegt keiner generalisierenden, sondern einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung des konkreten Zuschnitts der Wohnung, der Wohnungsgröße und sonstiger baulichen Details sowie der allgemeinen Wohnbedürfnisse für die in Betracht kommenden Mieterkreise. Erhebliche Grundrissveränderungen fallen nicht unter den Modernisierungsbegriff. In solchen Fällen kann sich eine Duldungspflicht des Mieters nur aus § 242BGB ergeben (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 86-?87, beck-?online).

Die Grundrissänderung hätte eine Verengung des Flurs um einen Meter in der Breite zur Folge. … Es wäre weniger Stellplatz für Möbel vorhanden. Nach dem geplanten Grundriss könnte der Zutritt zum Zimmer 2 nicht mehr über den Flur erfolgen. Stattdessen müsste ein neuer Vorflur im Zimmer 1 errichtet werden, wodurch die Fläche des Zimmers 1 verringert und der fehlende Stauraum im Flur nicht kompensiert würde. Die Verkleinerung des Flurs und des Zimmers 1 sowie die Schnittänderung wirken sich bei einer Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 56 m2 negativ aus. Der Mieter, der eine Wohnung mit einem bestimmten Grundriss angemietet und diese entsprechend möbliert hat, muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass er seine Möbel nicht mehr stellen kann. Der Vorteil durch den Einbau einer Dusche bei bereits vorhandener Badewanne mit Duschmöglichkeit überwiegt nicht gegenüber der nachteiligen Änderung von Größe und Schnitt der Räume.

Eine Pflicht der Beklagten zur Duldung der Änderungen im Bad aus § 242BGB ist nicht gegeben. Im Rahmen des § 242 BGB kann es zwar je nach den Umständen des einzelnen Falls möglich sein, dass der Mieter Baumaßnahmen, die nicht unter dem Modernisierungsbegriff fallen, dulden muss. Es kommt aber nicht allein darauf an, ob dem Mieter die Beeinträchtigung, die die Baumaßnahme oder deren Durchführung mit sich bringt, zuzumuten ist. Vielmehr ist entscheidend, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrags zugemutet werden kann. Dabei ist Ausgangspunkt der Grundsatz, dass Verträge zu halten sind, und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Das bedeutet, dass die Frage, ob ihm dennoch den Mietbesitz störende Neubaumaßnahmen zuzumuten sind, erst dann zu prüfen ist, wenn zuvor feststeht, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Baumaßnahmen zu unterlassen oder zu verschieben (BGH, Urt. v. 23.2.1972 – VIII ZR 91/70NJW 1972, 723, beck-?online). Die Klägerinnen haben vorliegend keine Umstände dargelegt, weshalb es ihnen nicht zuzumuten wäre, das Ende des Mietverhältnisses abzuwarten, um die Änderungsmaßnahmen durchzuführen. …“