Kann ein Vermieter, wenn sein Mieter verstorben ist und dessen Erben nicht bekannt sind, die Bestellung eines Nachlasspflegers „zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet“ beantragen?

Die Antwort des Kammergerichts (KG – 19 W 102/17, Beschluss vom 02.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Kammergericht in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: „Die Voraussetzungen, unter denen gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, sind erfüllt. Die Erben des Erblassers sind unbekannt. Ferner hat der Beteiligte in seiner Eigenschaft als Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers „zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet“ beantragt. Denn es geht ihm darum, seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen den NachlasS durchzusetzen. Entgegen der Auffassung des Nachlassgerichts steht der Anordnung nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist. Der Senat folgt der Auffassung des Oberlandesgerichts München (Beschluss vom 20.03.2012, 31 Wx 81/12, juris) und des Oberlandesgerichts Zweibrücken (Beschluss vom 07.05.2015, 8 W 49/15, juris)). Beide Oberlandesgerichte weisen zutreffend darauf hin, dass die Anordnung der Nachlasspflegschaft unabhängig von diesen Umständen bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 1961 BGB zwingend zu erfolgen hat. Dass es sich insoweit um Zahlungsansprüche handelt, ist ebenfalls nicht erforderlich; § 1961 BGB greift vielmehr auch für die Geltendmachung des Anspruchs des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB ein (siehe OLG München a.a.O. Rn. 10). Zu Recht führt das Oberlandesgericht München ferner aus, dass die Bestellung eines Nachlasspflegers nicht zur Folge haben muss, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolgt. Denn es kann ein Nachlasspfleger bestellt werden, der gemäß § 1980 BGB für die unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stellen oder die Dürftigkeitseinrede nach §§ 1990, 1991 BGB erheben kann. Dem schließt sich der Senat an.“

Sind die durch einen Winterdienst tatsächlich entstandenen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig?

Die Antwort des Amtsgerichts Zossen (AG Zossen – 5 C 156/16, Urteil vom 12.04.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Zossen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Wegen des Winterdienstes führt die „Erhöhung“ der Kosten zu keinem anderen Ergebnis. Es ist dem Kläger nicht verwehrt, sich für ein zuverlässigeres und damit in der Regel auch teureres Unternehmen zu entscheiden. Umlagefähig sind insoweit die tatsächlich entstandenen Kosten, auch wenn die konkreten Flächen nicht zutreffend wiedergegeben sind. Nimmt der Vermieter ein Unternehmen in Anspruch, sind dessen Kosten, soweit sie angemessen sind, umlagefähig (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 140-143, beck-online). Die den Abrechnungen zugrunde gelegte Fläche sagt jedoch nichts zur Frage der Angemessenheit aus. Diese richtet sich nach dem zu entrichtenden Geldbetrag und nicht nach dessen kalkulatorischer Grundlage. Dass jedoch eine vergleichbare Winterdienstleistung auf dem örtlichen Markt zu deutlich günstigeren Preisen zu erlangen wären, tragen auch die Beklagten nicht vor. Ob der Winterdienst zur Zufriedenheit der Mieter ausgefallen ist, kann vorliegend dahin stehen. Auch dies berechtigte nicht zur Kürzung der Betriebskosten, sondern führte allenfalls zur Minderung des geschuldeten Mietzinses.“

Stellt das Anbringen von Rauchwarnmeldern eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Neustadt/Rübenberge (AG Neustadt/Rübenberge – 44 C 1243/16, Urteil vom 27.02.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die zulässige Klage der Klägerin ist begründet. Denn das Anbringen von Rauchwarnmeldern stellt einen nach § 555 B Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar. Diese hat der Mieter gemäß § 555 d BGB zu dulden. Da es sich bei dem streitgegenständlichen Eingriff auch um eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555 c Absatz 4 BGB handelt, ist auch eine Ankündigung dieser Modernisierungsmaßnahme nicht notwendig. Zu der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter, also die Klägerin vorliegend gemäß § 44 Absatz 5 NBauO verpflichtet. Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr deshalb bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Denn die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt nach Überzeugung des Gerichts zu einer Verbesserung der Sicherheit. Das Gericht ist auch in Anlehnung an die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 17. Juli 2015, Aktenzeichen VIII ZR 216/14) der Überzeugung, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Wohnung des Beklagten im Hinblick darauf von der beabsichtigten Modernisierung auszunehmen, dass der Beklagte sie bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe. Denn vorliegend soll das streitgegenständliche Mehrfamilienhaus durch die Klägerin als Vermieter einheitlich mit Geräten ausgestattet werden. Dadurch dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude in einer Hand liegen, wird ein deutlich höheres Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führt auch für die Wohnung des Beklagten zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555 b Nr. 4 und 5 BGB. Aufgrund dessen war der Einwand des Beklagten im Hinblick auf angeblich bereits installierte Rauchmelder nicht geeignet, den Duldungsanspruch der Klägerin zu entkräften.“

Ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 3/17, Urteil vom 19.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 1- bis 2. unter den Randnummern 15 – 17 wie folgt aus: „1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 9). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Senatsurteile vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 13 mwN; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 13). Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, aaO; jeweils mwN). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 10; jeweils mwN).

2. Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 nach Aktenlage gerecht. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25. April 2017 – VIII ZR 237/16, Rn. 5). Diese Anforderungen erfüllt die von den Klägern gewählte Vorgehensweise. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien. Auf der ersten Seite werden fünfzehn genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich entfallenden Beträgen aufgelistet. Diese Kostenpositionen werden dann auf der Folgeseite unter Angabe der auf der ersten Seite verwendeten Bezifferung einer von vier genannten Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelabrechnung TECHEM) zugeordnet, wobei anschließend mit Ausnahme der extra beigefügten TECHEM-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten auch die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben werden. Auf der darauffolgenden Seite werden schließlich – nun mit Gliederungspunkten 1 bis 4 bezeichnet, zusätzlich aber auch inhaltlich beschrieben – die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Dass bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle fünfzehn Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden, ist unschädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2017 – VIII ZR 237/16, aaO).

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen wird, anders als das Berufungsgericht meint, auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nicht erläutert wird, weshalb für die Position 14 (Treppenhausreinigung) nicht der Verteilungsschlüssel „Wohn- oder Nutzungsfläche“, sondern der Verteilungsschüssel „Laden- bzw. Wohneinheiten“ gewählt worden ist. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen ist ausschließlich eine die inhaltliche Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen betreffende Frage. Entsprechendes gilt, soweit bei der Abrechnung für das Jahr 2013 auf der zweiten Seite bei den Wasser- und Kanalkosten (Position B) zwei unterschiedliche Beträge aufgeführt sind, von denen auf der Folgeseite nur der höhere Betrag auf den Mieter umgelegt wird.“

Steht einem Mieter bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung ein Härtefalleinwand zu, wenn die Modernisierungserhöhung bei entsprechender Antragstellung in voller Höhe vom Bezirksamt – Wohngeld – übernommen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 187/16, Urteil vom 23.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a. wie folgt aus: „Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der beklagten Partei gegen die Mieterhöhung nach Modernisierung kein Härtefalleinwand zusteht. Insoweit haben die Beklagten, die Wohngeld beziehen, den Vortrag der Klägerseite nicht widerlegt, dass die Modernisierungserhöhung bei entsprechender Antragstellung in voller Höhe von dem Bezirksamt C. übernommen wird. Es ist daher nicht zu erkennen, welche unzumutbare Belastung durch die Mieterhöhung bewirkt wird. Auf die Einkommenssituation der Beklagten kommt es folglich ebenso wenig an wie auf die fristgerechte Geltendmachung des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 BGB.“

Kann ein Mieter weiterhin die Miete mindern, obwohl er die Mangelbeseitigung verhindert hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 187/16, Urteil vom 23.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b. wie folgt aus: „Zutreffend hat das Amtsgericht auch die Fliesenschäden mit 3 % Minderung angesetzt und eine Minderung lediglich bis einschließlich Januar 2015 zuerkannt, obwohl die Mängelbeseitigung erst Ende März 2015 erfolgt ist. Denn insoweit haben die Beklagten die durch Anlage K 41 untermauerte Darstellung der klägerischen Partei, sie hätten die rechtzeitige Mängelbehebung verhindert, nicht entkräftet. Ein bloßes Bestreiten war vor dem Hintergrund der Sachverhaltsdarstellung in der mit Anlage K 41 in den Prozess eingeführten E-Mail des Handwerkers, wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, nicht ausreichend. Nicht ersichtlich ist, dass die geltend gemachten Schäden den Gebrauch der Wohnung um mehr als 3 % zu beeinträchtigen geeignet waren.“

Muss ein Vermieter bei einer Eigenbedarskündigung darlegen und beweisen, dass der Eigenbedarf bei Vertragsschluss noch nicht absehbar gewesen ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Westerstede (AG Westerstede – 27 C 396/16, Urteil vom 26.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Westerstede in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Es liegt hier auch keine treuwidrige Kündigung vor. Eine solche liegt vor, wenn der Vermieter ein Mietverhältnis nach nur kurzer Mietdauer wegen Eigenbedarf kündigt, er aber bereits beim Abschluss des Mietvertrages wusste, dass er die Wohnung alsbald selbst für sich oder einen Angehörigen benötigt. Dem Eigentümer wird allerdings nicht abverlangt, eine Lebensplanung vorzunehmen, die er im Zeitpunkt der Vermietung seines Eigentums noch nicht vornehmen brauchte (BVerfG, NJW 1989, 970). Maßgeblich sind dabei nicht die subjektiven Vorstellungen des Vermieters, sondern die tatsächlichen Verhältnisse beim Abschluss des Mietvertrages. Die Darlegungs- und Beweislast trägt nach allgemeinen Grundsätzen der Mieter. Da die Tatsachen, ob der Bedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar gewesen ist, aber in der Sphäre des Vermieters liegen, erfolgt insoweit eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast. Die Zeugin hat hierzu bekundet, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Beziehung zwischen ihr und dem Kläger erst ein knappes Jahr bestanden habe. Zu diesem Zeitpunkt sei die Entwicklung der Beziehung noch nicht absehbar gewesen. Sie habe sich außerdem nicht vorstellen können, in #### zu wohnen. Mittlerweile habe sie die Familie des Klägers und den Freundeskreis besser kennengelernt und könne sich dies nun doch vorstellen. Außerdem sei die Familienplanung erst nach dem Vertragsschluss vor dem Hintergrund der Entwicklung der Beziehung in Betracht gezogen worden. Neben diesen und weiteren Aspekten sei der Bedarf, in das streitgegenständliche Wohnhaus zu ziehen, erst nach Vertragsschluss mit den Beklagten deutlich geworden. Seitens des Gerichts bestehen keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin. Ebenso bestätigte dieses Bild die Anhörung gem. § 141 ZPO des Klägers. Dieser bekundete glaubhaft, dass es ihm Leid täte, den Beklagten nach so kurzer Zeit bereits wieder zu kündigen.“

Ist eine Eigenbedarfskündigung, wonach der Vermieter mit seiner Lebensgefährtin in die Wohnung ziehen möchte, weil er wegen einer Familiengründung und der Tatsache, dass seine Lebensgefährtin ein Arbeitszimmer brauche, eine größere Wohnung benötige, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Westerstede (AG Westerstede – 27 C 396/16, Urteil vom 26.07.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Westerstede in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Kläger hat das Mietverhältnis mit den Beklagten gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam gekündigt. Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt. Zur Erfüllung dieses Tatbestandes genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen und wenn diese Absicht auf vernünftige Erwägungen beruht (Schmidt-Futterer, 12. Auflage, § 573 Rdnr. 42). Diese ernsthafte Absicht wurde durch das Zeugnis der Lebensgefährtin des Klägers, der ####, bewiesen. Diese bekundete durch glaubhafte Angaben, dass eine Familie geplant werden würde, wodurch mehr Platz notwendig sei. Außerdem sei es durch ihren Beruf als auch notwendig, ein Arbeitszimmer zu haben. Dieser Nutzungswille durch den Kläger und seine Lebensgefährtin wird von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. Dabei ist auch der Wohnbedarf nicht weit überhöht. Dies ergibt sich schon allein daraus, dass die Beklagten gerade selbst zu zweit in der Immobilie wohnen.“

Ist eine Summen- und Saldoklage, die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto aufbaut, zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a. M. – 2-11 S 220/16, Urteil vom 16.05.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto basierende Klage ist bereits unzulässig, weil entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO der geltend gemachte Gegenstand nicht hinreichend bestimmt ist. Anders als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.01.2013 (Az. VIII ZR 94/12 – NZM 2013, 422; ZMR 2013, 271), liegen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde. Vielmehr werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren, Zahlungseingänge sowie ein Guthaben und eine Gutschrift Betriebskosten eingestellt. Stellt ein Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechnet er diese mit Zahlungen bzw. Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt. Es ist nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderungen in welcher Höhe streitgegenständlich sind. Weiter stellt sich das Problem, dass das dem Klagebegehren zugrunde liegende Mieterkonto, welches einen Zeitraum von Oktober 2013 bis Oktober 2014 umfasst, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen enthält und hinsichtlich der insoweit somit auch geltend gemachten Vorauszahlungsansprüche bereits die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist. Soweit in einer Kontoaufstellung jedoch Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter darlegen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt (Blank/Börstinghaus Miete, § 543 BGB Rn. 181). Soweit die Klägerin in der Berufungsbegründung ausgeführt hat, die Frage der Abrechnungsreife spiele keine Rolle, da die Zahlungen im Zweifel auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen seien, ist dieser Vortrag bereits unschlüssig, da ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt wurden und als Mietrückstand jeweils die Differenz zwischen der Bruttomietforderung und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben wurde. Zudem kann dem pauschalen Vortrag, wonach eine Verrechnung zunächst mit den Vorauszahlungen und im Übrigen mit der geschuldeten Grundmiete verrechnet wurde, auch nicht entnommen werden, welche Nettobeträge für welche Monate die Klägerin geltend macht. Auch der pauschale Vortrag, es sei im Zweifel die gesetzliche Tilgungsreihenfolge anzuwenden und die vorhandenen Gutschriften seien mit den ältesten bestehenden Mietrückständen verrechnet worden, hat keinen Aussagegehalt. § 366 Abs. 2 BGB gibt nur im rechtlichen Sinne vor, wie der Gläubiger zu verrechnen hat, er muss dann aber vortragen, was tatsächlich worauf verrechnet wurde und welche Ansprüche noch Teil der Klage sind. Dann kann das Gericht prüfen, ob den Anforderungen des § 366 Abs. 2 BGB tatsächlich nachgekommen wurde. Es ist hingegen weder Aufgabe des Gerichts, noch überhaupt möglich, dieses selbst zu eruieren dahingehend, was die Klägerin wohl als „ältesten Mietrückstand“ ansieht.

Damit bleibt es im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollen. Dies ist aber für die Zulässigkeit der Klage erforderlich, weil durch die Bestimmung des Gegenstands der Klage der Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und Umfang der Rechtshängigkeit (§ 261 ZPO) und der materiellen Rechtskraft (§ 322 ZPO) festgelegt werden. Die Kammer folgt insoweit der Ansicht des Amtsgerichts Hanau in der Entscheidung vom 28.10.2015 (Az. 37 C 44/15), wonach eine derartige Klage keine zulässige Saldoklage über einen einheitlichen Anspruch im Sinne der Entscheidung des BGH vom 09.01.2013 (BGH NZM 2013, 422; ZMR 2013, 271) darstellt.“

Hat eine Mietkaution auch nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 111/17, Urteil vom 20.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Den Verfügungsklägern stand gegenüber den Verfügungsbeklagten ursprünglich ein Anspruch auf Unterlassung der Inanspruchnahme der von ihnen gestellten Mietsicherheit zu. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der (Wohnraum-)Vermieter die Mietsicherheit vorbehaltlich einer abweichenden vertraglichen Vereinbarung nur dann rechtmäßig in Anspruch nehmen und verwerten, wenn er Inhaber gesicherter Ansprüche ist, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig sind (vgl. LG Darmstadt, Beschluss vom 11. September 2007 – 25 S 135/07, WuM 2008, 726 Tz. 2 m.w.N.; Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 551 Rz. 31). Denn eine vom Mieter zu stellende „Sicherheit“ oder „Kaution“ hat bei einer entsprechenden und für die Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB maßgeblichen vertraglichen Abrede für den Vermieter allein aufgrund der von den Vertragsparteien gewählten Begrifflichkeit weitestgehend eine bloße Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion (vgl. BGH, Urt. v. 12. Januar 1981 – VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976; Beschluss vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372; Emmerich, a.a.O.). Die gebotene Auslegung (des Wortlauts) der konkreten – in der Regel und auch hier an der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu messenden – Sicherungsabrede nimmt die von der von der Berufung ins Feld geführte gegenteilige Instanzrechtsprechung (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. August 2008 – 8 W 34/08, NJW-RR 2009, 514; LG Hamburg, Urt. v 29. November 2016 – 316 O 247/16, ZMR 2017, 164) nicht vor. Ihr ist allein deshalb nicht zu folgen.

Es kommt hinzu, dass die Vertragsparteien mit der getroffenen Abrede im Lichte der §§ 133, 157 BGB einen einheitlichen Zweck verfolgen; dieser liegt nach von der Kammer geteilter Auffassung des BGH während des Bestandes des Mietverhältnisses aus Sicht des Vermieters in der bloßen Sicherung streitiger und in der Befriedigung allein solcher Ansprüche, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sind (vgl. BGH, Urt. v. 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496). Eine Änderung dieses eingeschränkten Befriedigungs- und überwiegenden Sicherungscharakters ist ohne eine unmissverständliche – und auch hier fehlende – vertragliche Abrede der Mietvertragsparteien für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu begründen. Sie liefe zudem bei einem Wohnraummietverhältnis der aus § 551 Abs. 3 BGB erwachsenden Pflicht des Vermieters zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution zuwider. Mit dieser wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (vgl. BGH, a.a.O.). Der vom Gesetzgeber ausdrücklich angeordnete Schutz des Wohnraumieters würde aber weitgehend leerlaufen, wenn der Mieter zwar während des Mietverhältnisses vor einer uneingeschränkten Inanspruchnahme der Mietsicherheit durch den Vermieter geschützt wäre, jedoch nach dessen Beendigung und danach erfolgter Verwertung der Kaution im Umfang streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche das Risiko der Insolvenz des Vermieters vollständig zu tragen hätte.

Ob etwas anderes gelten würde, wenn die Vertragsparteien abhängig von der gewählten Sicherungsform einen Nachweisverzicht für das Bestehen der gesicherten Forderung vereinbaren (vgl. dazu OLG Karlsruhe, Urt. v. 13. Oktober 2009 – 19 U 88/09, Justiz 2010, 171), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die Parteien haben hier in § 7 Nr. 4 des Mietvertrages unmissverständlich vereinbart, dass sich der Vermieter „nach Beendigung des Mietverhältnisses“ wegen „aller anerkannter oder rechtskräftiger Forderungen aus dem Mietverhältnis … aus der Sicherheit befriedigen … “ könne. Daraus folgt im Umkehrschluss bereits gemäß § 133, 157 BGB individualvertraglich, erst recht aber im Rahmen der Klauselkontrolle gemäß § 305c Abs. 2 BGB ein Befriedigungsverbot der Verfügungsbeklagten für alle sonstigen Ansprüche. Allein letztere indes sind streitgegenständlich.“