Archiv für den Monat: November 2020

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 24.11.2020 – Mieterverein schlägt Alarm: Schattenmieten werden zum Problem
Immer mehr Vermieter bieten Wohnungen zu zwei verschiedenen Preisen an. Sie wollen gewappnet sein, falls der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird.
Die Deutsche Wohnen ist einer der Vermieter, die Schattenmieten vereinbaren. Laut einem Mietvertrag, der der Berliner Zeitung vorliegt, weist das Unternehmen für eine rund 41 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung in Spandau eine Kaltmiete von rund 389 Euro aus. Zahlen muss der Mieter aber lediglich eine Kaltmiete von rund 259 Euro. Falls der Mietendeckel gekippt werde, soll die höhere Miete „rückwirkend ab Vertragsbeginn“ gelten. Die Nachzahlung sei „dann in einem Betrag fällig“ und müsse geleistet werden, „wenn die Vermieterin den Mieter dazu auffordert“.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der den Mieter vertritt, ist entsetzt. „Die Deutsche Wohnen nutzt mit ihrer Mietenvereinbarung die Wohnungsnot am Berliner Markt schamlos aus“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Wäre ein ausreichendes Angebot vorhanden, würden Mieterinnen und Mieter solche Verträge nicht unterschreiben.“ Die Vertragsklausel, dass Mieter den sich ergebenden Nachzahlungsbetrag in einem Betrag begleichen müssen, sei „an Kaltschnäuzigkeit nicht zu übertreffen“, so Eupen.
Die Deutsche Wohnen verteidigt ihr Vorgehen. Das Unternehmen halte sich an „jegliche gesetzliche Vorgabe“ und „selbstverständlich auch den Mietendeckel“, erklärt ein Sprecher. Bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über den Mietendeckel gelte es für alle Seiten, mit der „anhaltenden Unsicherheit verantwortungsvoll umzugehen“. Hierzu gehöre auch, „Regelungen für den Fall zu finden, dass sich der Mietendeckel als nicht verfassungskonform herausstellen sollte.“
Das Bundesverfassungsgericht habe in seiner Begründung zur Ablehnung einer einstweiligen Anordnung gegen den Mietendeckel ausgeführt, dass Vermieter nicht daran gehindert seien, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes bei Neuvermietungen eine höhere Miete als die Mietendeckelmiete zusichern zu lassen, argumentiert die Deutsche Wohnen. „Damit schaffen wir Transparenz für Mietinteressenten und verhindern, dass sich Mieter finanziell übernehmen“. Ähnlich äußert sich die Vonovia, das größte börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland.
Der Berliner Mieterverein sieht es anders. „Jegliche Vereinbarung zur Miethöhe bei Wiedervermietung, die dem Mietendeckel widerspricht, dürfte generell unwirksam sein – und zwar nicht nur während der Geltungsdauer des Mietendeckels, sondern auch darüber hinaus“, sagt Vereinsgeschäftsführer Reiner Wild. „Demnach darf kein Vermieter während der Geltungsdauer des Mietendeckels beim Abschluss eines neuen Vertrages eine höhere Miete praktisch auf Vorrat vereinbaren.“
Wild zweifelt zudem die Stichhaltigkeit der Argumentation der Vermieter an, die sich auf die Begründung des Bundesverfassungsgerichts in einem Eilverfahren stützen. In dem Verfahren sei es „ausschließlich um die Bußgeldbestimmungen“ des Mietendeckels gegangen. „Ob und wie weit eine verbotswidrige Vereinbarung wirksam ist, muss durch die Fachgerichte entschieden werden“, sagt Wild. „Es darf vermutet werden, dass das Bundesverfassungsgericht nicht in einem Eilverfahren zu einem anderen Verfahrensgegenstand einer fachgerichtlichen Prüfung vorgreifen wollte.“
Für Mieter hat Wild einen Rat: „Wir empfehlen allen, die Verträge mit einer Schattenmiete unterzeichnen, dies nur dann zu tun, wenn sie im Zweifel auch die höhere Miete bezahlen können.“
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schattenmieten-entwickeln-sich-zu-wachsendem-problem-li.121258

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Gehört das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums zur „Gartenpflege“ i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 3302/20, Urteil vom 19.11.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Zur „Gartenpflege“ i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgt oder nicht.
Die Kammer schließt sich der Ansicht des Amtsgerichts an, dass die Kosten für das Fällen von – wie im vorliegenden Fall – abgestorbenen bzw. absterbenden Bäumen nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig sind. Denn unter dem Begriff „Gartenpflege“ in § 2 Nr. 10 BetrKV kann auch das Fällen von kranken, morschen und abgestorbenen Bäumen subsumiert werden. Die Frage der Ersatzfähigkeit aufgrund von Sturmschäden oder plötzlichen unerwarteten bzw. unvorhersehbaren Ursachen entstandener Baumfällkosten stellt sich im hier zu entscheidenden Rechtsstreit nicht. Auch steht keine Umgestaltung des Gartens in Rede.

1. Der aktuelle Meinungsstand stellt sich wie folgt dar:

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in seinem Beschluss vom 29.09.2008 (Az. VIII ZR 124/08, BeckRS 2008, 24721, Rz. 2) offengelassen (vgl. Lindner et. al./Beyerle, Geschäftsraummiete, Kapitel 11 Rn. 129).

Die Instanzgerichte sehen Baumfällkosten teils als umlagefähig (etwa LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.11.2004 – 2-11 S 64/04, BeckRS 2004, 17896; LG Hamburg, Urteil vom 13.07.1989 – 7 S 185/88, BeckRS 1989, 30991375; AG Sinzig, Urteil vom 18.02.2004 – 14 C 879/03, BeckRS 2004, 31001288; AG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2002 – 33 C 6544/02, BeckRS 2003, 851; AG Köln, Urteil vom 27.09.2000 – 207 C 213/00, BeckRS 9998, 18302) und teils als nicht umlagefähig (etwa LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 56/09, BeckRS 2010, 10986; LG München II, Urteil vom 12.02.2008 – 12 S 3615/07, BeckRS 2010, 7128; LG Tübingen, Urteil vom 18.10.2004 – 1 S 29/04, BeckRS 2004, 30956846; AG Dinslaken, Urteil vom 22.12.2008 – 30 C 213/08, BeckRS 2009, 6895; AG Hamburg, Urteil vom 14.09.1989 – 38 C 829/89, BeckRS 1989, 05723) an.

Nach der herrschenden Ansicht in der Literatur sind Baumfällkosten gemäß § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig (MüKo-BGB/Zehelein, 8. Aufl. 2020, § 2 BetrKV Rn. 54; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 556 BGB Rn. 72; BeckOGK-BetrKV/Drager, Stand: 01.10.2020, § 2 Rn. 71; BeckOK-BGB/Wiederhold, 55. Ed. – Stand: 01.08.2020, § 556 Rn. 35; BeckOK-MietR/Pfeifer, 21. Ed. – Stand: 01.08.2020, § 556 BGB Rn. 813; Guhling/Günter/Both, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, § 2 BetrKV Rn. 115; Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556 Rn. 156; Langenberg/Zehelein, Betriebs-/HeizkostenR, 9. Aufl. 2019, Kapitel A. Rn. 150).

Nach einer differenzierenden Ansicht sind Baumfällkosten nur dann umlagefähig, wenn eine Ersatzbepflanzung erfolgt (Bub/Treier/Emmerich, MietR-HdB, 5. Aufl. 2019, Kapitel III. A. 1.2.4 Rn. 149). Es wird auch vertreten, dass Baumfällkosten nicht umlagefähig sind, wenn das Fällen auf einer Krankheit beruht oder einer Verkehrssicherungspflicht Rechnung trägt (MüAnwHdb-Mietrecht/Gies, 5. Aufl. 2019, 9. Abschnitt § 24 Rn. 114). Schließlich wird eine Umlagefähigkeit von Baumfällkosten auch generell verneint (Bausch, NZM 2006, 366).

2. Aus den Gesetzgebungsmaterialien lassen sich folgende Erkenntnisse gewinnen:

§ 2 Nr. 10 BetrKV hat denselben Wortlaut wie § 2 Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung. Gemäß der Gesetzesbegründung in der Drucksache 568/03 des Deutschen Bundesrates vom 15.08.2003 betreffend die Verordnung der Bundesregierung zur Berechnung der Wohnfläche, zur Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen war dies beabsichtigt. Dort heißt es auf S. 32 zu Nummer 10 von § 2 (Aufstellung der Betriebskosten) wie folgt:

„Nummer 10 regelt die Kosten der Gartenpflege und entspricht unverändert der Formulierung aus Nummer 10 der Anlage 3 zur II. BV. Hierzu gehört auch das Schneiden und Ausasten von Bäumen. Eine entsprechende Klarstellung im Verordnungstext ist nicht erforderlich.“

Zur Abgrenzung der Betriebskosten von Verwaltungskosten sowie von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten wird auf S. 29 zu Absatz 2 von § 1 (Betriebskosten) folgendes ausgeführt:

„Wie in der Zweiten Berechnungsverordnung sind Betriebskosten von Verwaltungskosten sowie von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abzugrenzen. Dem dient Absatz 2, wobei die Begriffsbestimmungen den §§ 26 und 28 II. BV entsprechen.“

3. Gegen die Umlagefähigkeit von Baumfällkosten werden verschiedene Argumente vorgebracht.

Es fehle an der immer wiederkehrenden Entstehung, da die Kosten nach mehreren Jahrzehnten, also nach sehr langen Zeiträumen auftreten könnten; der Umstand allein, dass die Verkehrssicherungspflicht das Fällen gebiete und der Zustand des Baumes nicht auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen ist, genüge nicht, um das Kriterium der fortlaufenden Wiederholbarkeit zu erfüllen (AG Hamburg, BeckRS 1989, 05723, Rz. 2).

Das Fällen eines kranken oder abgängigen Baumes stelle bereits nach der Art der Maßnahme eine nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahme i.S.v. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV dar, da durch das Fällen ein am Grundstück bestehender sonstiger Mangel beseitigt werde; § 2 Nr. 10 BetrKV führe zu keinem anderen Ergebnis, da der Ausnahmecharakter der Vorschrift eine restriktive Auslegung im Lichte der allgemeinen Definition des § 1 BetrKV gebiete und die Aufstellung in § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich den allgemeinen Betriebskostenbegriff konkretisiere; es sei nicht zu erkennen, warum für Bäume als wesentliche Grundstücksbestandteile ein anderer Maßstab als für andere Gebäude- oder Grundstücksbestandteile gelten soll; bei den Baumfällkosten fehle es an der Erwartbarkeit; in der Bundesrats-Drucksache 658/03 seien nur die Kosten für das Schneiden und Ausasten von Bäumen erwähnt, nicht aber auch die Baumfällkosten; ein Mieter rechne auf Grund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen nicht mit der Belastung von eventuellen Fällkosten und sei insoweit schutzwürdig (LG Krefeld, BeckRS 2010, 10986).

Die ungewöhnliche Höhe von Baumfällkosten zeige, dass es sich nicht um laufende Kosten handele (AG Dinslaken, BeckRS 2009, 6895).

4. Hinsichtlich dieser Argumente ist folgendes anzumerken.

Das Argument, es handele sich bei Bäumen um wesentliche Grundstücksbestandteile, überzeugt nicht. Sämtliche eingepflanzte Pflanzen in einem Grundstück stellen wesentliche Grundstücksbestandteile dar, § 94 Abs. 1 S. 2 BGB. Unter den Begriff der Pflanze i.S.d. § 94 Abs. 1 S. 2 BGB subsumiert der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ausdrücklich auch Bäume (vgl. BGH, Beschluss vom 17.03.2016 – V ZR 185/15, BeckRS 2016, 6849, Rz. 4). Die Umlagefähigkeit der Kosten für die Erneuerung von Pflanzen wird in § 2 Nr. 10 BetrKV ausdrücklich geregelt; hieraus ergibt sich der im Vergleich zu Gebäudeteilen andere Maßstab.

Deshalb greift auch der Einwand, die Umlagefähigkeit scheide aus, weil die Baumfällkosten nach mehreren Jahrzehnten, also nach sehr langer Zeit auftreten könnten, nicht durch. Die Erneuerung einer Pflanze ist im Sinne eines Austauschs zu verstehen, umfasst also die Entfernung der alten Pflanze und die Einbringung der neuen Pflanze. Die „Erneuerung“ eines Baumes setzt folglich zwangsläufig das Fällen des alten Baumes voraus.

Ob ein neuer Baum angepflanzt wird, kann für die Ersatzfähigkeit der Baumfällkosten keine Rolle spielen. Wenn § 2 Nr. 10 BetrKV die teurere Erneuerung (Fällen und Neuanpflanzung) als umlagefähig regelt, dann ist damit auch die günstigere Alternative (Fällen ohne Neuanpflanzung) umfasst. Die Frage, ob die Mieter einen Anspruch auf Neuanpflanzung haben, ist eine Frage der mietvertraglichen Vereinbarung. Besteht ein solches Recht, haben die Mieter für den Fall der Geltendmachung die Kosten der Neuanpflanzung zu tragen, weil diese Kosten zur Erneuerung i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören. Machen die Mieter einen solchen etwaigen Anspruch auf Neuanpflanzung nicht geltend, kann dies nicht dazu führen, dass auch die Baumfällkosten nicht umlagefähig sind.

Dass Baumfällkosten im Regelfall erst nach Jahrzehnten entstehen, begründet auch keine besondere Schutzwürdigkeit des Mieters. Der Mieter kann bei Abschluss des Mietvertrags entsprechende Informationen einholen. Insoweit besteht aber auch die Gelegenheit, durch einen bloßen Blick auf den Baum und dessen Zustand eine entsprechende Einschätzung vorzunehmen.

Bei Baumfällkosten handelt es sich auch nicht um außergewöhnlich auftretende Kosten, denen es an einer gewissen Berechenbarkeit fehlt. Ein Absterben von Bäumen – wie im vorliegenden Fall – stellt eine in Betracht zu ziehende durchaus natürliche Entwicklung dar. Dass die Kosten insoweit höher sind, als bei Rückschnittarbeiten, ist auch nicht ungewöhnlich, sondern ergibt sich aus dem größeren Umfang der insoweit zu verrichtenden Arbeiten.

Der Einwand, § 2 Nr. 10 BetrKV sei im Lichte von § 1 BetrKV auszulegen, überzeugt zwar im Ausgangspunkt. Allerdings bezweckt der Katalog ausweislich BR-Drs. 568/03 die Abgrenzung der Betriebskosten von den Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Pflanzen nicht ohne weiteres mit technischen oder baulichen Gegebenheiten vergleichbar sind. § 2 Nr. 10 BetrKV stellt daher hinsichtlich der Gartenbepflanzung eine spezielle Sonderregelung dar, mithin eine lex specialis im Regelungsgefüge der Betriebskostenverordnung.

Zwar ist in BR-Drs. 568/03 nur vom „Schneiden“ und „Ausasten“ von Bäumen die Rede. Dass insoweit aber eine abschließende Aufzählung beabsichtigt war und speziell das Fällen von Bäumen ausgenommen sein sollte, lässt sich dem nicht entnehmen. Eine entsprechende Klarstellung in § 2 Nr. 10 BetrKV wurde gerade für entbehrlich gehalten.

5. Ergänzend stützt sich die Kammer bei ihrer rechtlichen Bewertung auf die überzeugenden Argumente, die von den Vertretern der herrschenden Ansicht in der Literatur vorgebracht werden.

Beim Fällen eines kranken bzw. morschen Baumes handelt es sich hiernach um eine Maßnahme, die für die Erhaltung einer gärtnerisch angelegten Fläche notwendig ist, anderenfalls würde sie diesen Charakter verlieren; bei der Entfernung eines Baumes steht die Pflege des Gartens weiterhin im Vordergrund; § 2 Nr. 10 BetrKV erweitert das Umlagerecht des Vermieters, verpflichtet ihn jedoch nicht dazu, entfernte Teile durch neue zu ersetzen (Langenberg/Zehelein, Kapitel A. Rn. 146).

Der Verweis darauf, dass die Baumfällkosten erst nach Jahrzehnten anfielen, berücksichtigt nicht, dass es nicht auf die Intervalle ankommt, in denen bestimmte Arbeiten zu erledigen sind, sondern allein darauf, ob bestimmte Maßnahmen zu einer ordnungsgemäßen, laufend ausgeführten Gartenpflege gehören (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB Rn. 157); sachlich handelt es sich um den aperiodischen Anstieg von Kosten innerhalb periodisch anfallender Betriebskosten (Langenberg/Zehelein, Kapitel A. Rn. 148; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB Rn. 157). Die Häufigkeit bestimmter pflegerischer Arbeiten stellt kein geeignetes Abgrenzungskriterium dar (Langenberg/Zehelein, Kapitel A. Rn. 152; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB Rn. 157).

Die Bezeichnung Gehölz ist neutral und bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass nur kleine bis mittlere Gewächse gemeint sind; für die Antwort auf eine solche Streitfrage fehlt jedes verlässliche Abgrenzungskriterium (Langenberg/Zehelein, Kapitel A. Rn. 149; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB Rn. 157).

Zwar widerspricht die Umlagefähigkeit von Erneuerungskosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV offensichtlich der Vorgabe in § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV; legt man aber die Regelung des § 2 Nr. 10 BetrKV als wirksam zugrunde, kann es keinen Unterschied begründen, ob es sich um die Erneuerung von Rasen, Blumen, Sträuchern oder Bäumen handelt (Langenberg/Zehelein, Kapitel A. Rn. 150).

Der Verweis auf entgegenstehende Interessen der Mieter und eine mangelnde Erwartung der Kostenbelastung übersieht, dass es keine allgemeine Interessenabwägung im Betriebskostenrecht gibt und eine solche auch nicht in die Bestimmung der Tatbestände hineingelesen werden kann; der BGH stellt gerade nicht auf konkrete Zeitabschnitte ab, sondern darauf, ob diese überhaupt als solche feststellbar sind; dass in Gartenanlagen vorhandene Bäume aus unterschiedlichen Gründen gefällt werden müssen, ist diesen inhärent; die Möglichkeit, mit solchen Kosten belastet zu werden, ist daher grundsätzlich bekannt, zumal sie dem Mieter durch die Übertragung der Kosten der Gartenpflege auch bewusst sein muss (MüKo-BGB/Zehelein, § 2 BetrKV Rn. 54).

Der Verweis auf eine Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV greift nicht durch, da die in dem Katalog des § 2 BetrKV aufgeführten Positionen ihrerseits Rückausnahmen beinhalten, welche auch nach § 1 Abs. 2 BetrKV an sich nicht den Betriebskosten zugehörige Kosten für umlagefähig erklären; § 2 Nr. 10 BetrKV schließt über die Erneuerungen Instandsetzungsarbeiten ein (MüKo-BGB/Zehelein, § 2 BetrKV Rn. 54).

Die Erneuerung von Gehölzen findet regelmäßig im Abstand von mehreren Jahren statt; eine Einschränkung auf kleinere Pflanzen ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Ermächtigungsgrundlage oder der Entstehungsgeschichte (MüKo-BGB/Zehelein, § 2 BetrKV Rn. 55).

Eine Unterscheidung zwischen kurzlebigen und langlebigen Gehölzen ist der Regelung nicht zu entnehmen; sie ist aus Gründen der Praktikabilität auch nicht angezeigt (Blank/Börstinghaus, § 556 BGB Rn. 72).

Nach dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV gehören auch die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu den umlegbaren Positionen; da die Erneuerung eines Baumes die Beseitigung der alten voraussetzt, sind Baumfällkosten umlegbar; die Erneuerung muss jedoch gärtnerisch notwendig sein, was bei einem abgestorbenen Baum der Fall ist (BeckOK-MietR/Pfeifer, § 556 BGB Rn. 813; BeckOGK-BetrKV/Drager, § 2 Rn. 71).“

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

BGH – VIII ZR123/20, Urteil vom 18.11.2020
DER TAGESSPIEGEL am 19.11.2020: Höhere Mieten als der Mietspiegel erlaubt
Bundesgerichtshof gibt Deutscher Wohnen Recht im Streit um Berliner Wohnung
Der Immobilienkonzern verlangte für eine Wohnung in Spandau mehr Miete, als durch den Mietspiegel erlaubt. Das ist in Ordnung.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Streit über die Zulässigkeit einer Erhöhung der Miete über die Grenzen des Mietspiegels hinaus zugunsten der Deutschen Wohnen geurteilt (AZ: VIII ZR123/20).
Gestritten wurde über die Mieterhöhung für eine Wohnung in Spandau. Die Deutsche Wohnen hatte argumentiert, die gute Ausstattung der Wohnung rechtfertige ein Erhöhung von 422,82 Euro auf 474,93 Euro monatlich für die 84 Quadratmeter große Immobilie. Zuvor hatte das Amtsgericht Spandau die Mieterhöhungsklage der Deutschen Wohnen abgewiesen.

Gerichte dürfen Gutachten einholen

Das Landgericht hatte im Berufungsverfahren das Gutachten eines Sachverständigen eingeholt. Danach war die Mieterhöhung zulässig. Dagegen war die Mieterin in Revision vor den BGH gezogen. Dieses hält das Einholen eines Gutachten für zulässig.
Gerichte seien nicht verpflichtet, nur nach Mietspiegel zu urteilen. In den Gerichtsbezirken Wedding und Schöneberg müssen Mieter nun mit der Einholung von Gutachten in Streitfällen rechnen.
Marcel Eupen vom Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der den Fall betreute, rechnet nicht damit, dass das Beispiel Schule macht. Die anderen Kammern des Berliner Landgerichts hätten bisher ähnliche Klagen der Deutschen Wohnen abgewiesen.
Hinzu komme, dass die Bundesregierung den Mietspiegel als Instrument zur Regulierung der Miethöhe durch Vorschriften gesetzlich stärken will. Sobald entsprechende Regeln festgeschrieben seien, würden Ausnahmefälle wie diese künftig wieder ausgeschlossen.

Mietdeckel drängt den Mietendeckel in den Hintergrund

Mietspiegel, Mietpreisbremse und andere mietrechtliche Bestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bildeten bisher die Grundlage für die Festsetzung der Mieten und deren Erhöhung. Durch die Einführung des Mietendeckels gelten daneben in Berlin rechtliche Obergrenzen für die Mieten.
Die Annahme höhere Mieten als die in Tabellen abhängig vom Baujahr, der Ausstattung und des Zustands der Wohnungen (zuzüglich 20 Prozent tolerierte Überschreitung) ist seitdem verboten.
https://www.tagesspiegel.de/berlin/hoehere-mieten-als-der-mietspiegel-erlaubt-bundesgerichtshof-gibt-deutscher-wohnen-recht-im-streit-um-berliner-wohnung/26640294.html

Aus der Rubrik „Beratungsangebote“:

Spandauer Volksblatt am 19.11.2020: Mieterberatung fällt derzeit aus
Wilhelmstadt. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) weist darauf hin, dass seine Mieterberatung im Stadtteilladen in der Adamstraße 39 derzeit nicht stattfinden kann. Der Termin für die Mieterberatung ist dort normalerweise am Donnerstag.
https://www.berliner-woche.de/wilhelmstadt/c-soziales/mieterberatung-faellt-derzeit-aus_a293281

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 18.11.2020: Bundesgerichtshof entscheidet über Berliner Mietspiegel
 
Er fällt eine wichtige Grundsatzentscheidung zur Frage, wie die ortsübliche Miete zu ermitteln ist – und welche Erhöhungsspielräume es für Vermieter gibt.
Seit drei Tagen hat sie diesen Pfeifton im rechten Ohr. „Tinnitus“, sagt die 70-jährige Marlies V. aus Spandau. „Das ist die Aufregung.“ Der Grund: An diesem Mittwoch verhandelt der Bundesgerichtshof im Streit um eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen für Marlies V. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts hatte im März dieses Jahres entschieden, dass die ortsübliche Miete für die etwa 84 Quadratmeter große Wohnung von Marlies V. nicht auf Grundlage des Mietspiegels, sondern auf Basis eines Gutachtens zu ermitteln sei.
Die Folge: Die Deutsche Wohnen darf die Miete für die Wohnung in der Siedlung An der Kappe rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen. Denn im Gegensatz zum Mietspiegel setzt das Gutachten die ortsübliche Miete für die Wohnung der 70-Jährigen höher an. Beim Nachbarn von Marlies V., Wolf-Dietrich K., der nur zwei Aufgänge weiter wohnt, hatte eine andere Kammer des Landgerichts im vergangenen Jahr im Streit um eine Mieterhöhung noch anders geurteilt: Die Zivilkammer 67 entschied, dass die ortsübliche Miete bei Wolf-Dietrich K. auf Grundlage des Mietspiegels zu errechnen sei – womit das Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen zurückgewiesen wurde. Denn laut Mietspiegel gab es für die Wohnung von Wolf-Dietrich K. keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, da die bisherige Miete die ortsübliche Miete bereits überstieg.
„Es kann doch nicht sein, dass für meinen Nachbarn der Mietspiegel gilt und für mich nicht“, sagt Marlies V. Sie hoffe auf Gerechtigkeit. Das Amtsgericht hatte im Fall von Marlies V. noch zugunsten der Mieterin entschieden. Das Landgericht hob das Votum aber auf. „Der Sachverständige hat nachvollziehbar geschildert, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist“, heißt es in der Begründung. Nach Auffassung der Zivilkammer 63 ist der Mietspiegel als Schätzgrundlage nicht ohne weiteres geeignet. Gegen diese Entscheidung ist Marlies V. vor den Bundesgerichtshof (BGH) gezogen.
„Der Berliner Mietspiegel 2017 ist nicht nur zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet, sondern unter anderem aufgrund seiner deutlich breiteren Datengrundlage einem Einzelgutachten vorzuziehen“, argumentieren die BGH-Anwälte von Marlies V. in ihrer Revisionsbegründung. Im Hinblick auf die Gewährung eines fairen Verfahrens sei die Einholung eines kostspieligen Gutachtens zudem „nicht neutral“. Allein das Risiko, nach einem verlorenen Prozess die Kosten eines Gutachtens tragen zu müssen, könne Mieter davon abhalten, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren. Im vorliegenden Fall habe das Gutachten Kosten in Höhe von 3473 Euro verursacht, also etwa das 66-Fache der Mieterhöhung von 52 Euro.
Die BGH-Anwälte der Deutsche Wohnen verteidigen dagegen die Entscheidung des Landgerichts. Es gebe „nichts zu beanstanden“. Zum Vorwurf, dass sich Mieter gegenüber Großvermietern, die teure Gutachten in Auftrag geben, in einer benachteiligten Position befinden, erklären die Anwälte der Deutsche Wohnen: „Diese rein polemischen Ausführungen sind in der Sache nicht zielführend.“ Es könne keine Rede von einem unfairen Verfahren sein. Den Richtern stehe es frei, ein Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete einzuholen.
Marlies V. wird in Berlin vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) vertreten. Aus dessen Sicht ist das Verfahren vor dem Bundesgerichtshof für die Berliner Mieter, insbesondere in Schöneberg und Wedding, „von großer Bedeutung“, wie AMV-Chef Marcel Eupen sagt. Der Umstand, dass eine Kammer des Landgerichts den Mietspiegel nicht anwende, sondern teure Sachverständigengutachten einhole, sei aus Mietersicht „eine Katastrophe“. Diese Vorgehensweise führe „zu einer extremen Rechtsunsicherheit über die Anwendung des Mietspiegels und damit zu einer Verunsicherung“ der Mieter. Der Mietspiegel sei das einzige Instrument für Mieter, um Mieterhöhungen überprüfen zu können. Für die Mieter in Schöneberg und Wedding sei die Entscheidung besonders wichtig, weil die Zivilkammer 63 des Landgerichts nun für Streitfälle aus diesen Stadtteilen zuständig sei.
Die unterschiedliche Rechtsprechung zwischen Marlies V. und ihrem Nachbarn erklärt sich aus einem Wechsel in der Zuständigkeit des Landgerichts. Die Zivilkammer 63 war bis Ende 2018 für Berufungen in Mieterhöhungsverfahren aus Spandau zuständig. Seit 2019 ist für Spandau die Zivilkammer 67 des Landgerichts zuständig. Der Fall von Marlies V. fällt noch in die frühere Zuständigkeit der 63. Kammer. Im Fall ihres Nachbarn entschied bereits die Kammer 67, zugunsten des Mieters.
Die zu fällende Grundsatzentscheidung des BGH im Verfahren von Marlies V. habe durch das „Mietendeckel-Gesetz“ keineswegs an Brisanz verloren, sagt AMV-Chef Eupen. So seien zum einen noch diverse Berufungen beim Landgericht anhängig, die sich auf Mieterhöhungen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des „Mietendeckel-Gesetzes“ beziehen. Zum anderen gelte der Mietendeckel nicht für alle Gebäude. So seien beispielsweise Häuser ausgenommen, die seit 2014 bezugsfertig geworden sind. Schließlich stehe auch noch nicht fest, ob der Mietendeckel verfassungskonform sei. „Sollte dies nicht der Fall sein, könnten Mieterhöhungen wieder ausgesprochen und anhand des Mietspiegels überprüft werden“, sagt Eupen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/bundesgerichtshof-entscheidet-ueber-berliner-mietspiegel-li.119520

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020

Berliner Zeitung am 18.11.2020: Schlappe für Berliner Mieterin vor Bundesgerichtshof

Die Karlsruher Richter lassen eine Mieterhöhung auf Basis eines Gutachtens durchgehen. Der Mietspiegel musste nicht angewendet werden.
Der Bundesgerichtshof hat die Rechte der Vermieter gestärkt und die Aussagekraft des Berliner Mietspiegels relativiert. Die Karlsruher Richter bestätigten am Mittwoch eine Entscheidung des Berliner Landgerichts, nach der eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen per Gutachten begründet werden durfte und sich nicht auf den Mietspiegel stützen musste. Das teilte der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) mit, der die betroffene Mieterin aus Spandau vertritt. Der BGH teilte am Mittwoch zunächst nur die Entscheidung mit, legte aber noch keine Urteilsbegründung vor.
Die Mieterin hatte durchsetzen wollen, dass der Mietspiegel bei der Berrechnung der ortsüblichen Miete herangezogen werden muss. Dann wäre eine Mieterhöhung nicht möglich gewesen. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts hatte im März dieses Jahres entschieden, dass die ortsübliche Miete für die etwa 84 Quadratmeter große Wohnung nicht auf Grundlage des Mietspiegels, sondern auf Basis eines Gutachtens zu ermitteln ist. Dagegen war die Mieterin vor den Bundesgerichtshof gezogen, der die Revision nun zurückwies.
Der AMV bedauerte die BGH-Entscheidung. „Der Berliner Mietspiegel hätte vorliegend durchaus für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung ausgereicht“, sagte AMV-Chef Marcel Eupen. „Es hätte keines exorbitant teuren Sachverständigengutachtens bedurft.“ Er hätte erwartet, dass der BGH den Berliner Mietspiegel stärkt und der Revision stattgibt. Es sei aber nicht zu befürchten, dass die anderen Zivilkammern des Landgerichts, die bisher den Mietspiegel stützen, diesen nicht mehr anwenden, sagte Eupen. Zumindest für Berlin dürfte die Wirkung des BGH-Urteils deswegen begrenzt bleiben.
Der Bundesgerichtshof habe sich nicht explizit gegen die Anwendung des Berliner Mietspiegels ausgesprochen, betonte Eupen, sondern „lediglich ausgeurteilt, dass die Gerichte ein Wahlrecht haben, ob sie den Mietspiegel anwenden oder nicht“. Gleichwohl habe die Entscheidung des BGH Auswirkungen weit über Berlin hinaus. Sie betreffe alle Städte und Gemeinden in Deutschland, die einen Mietspiegel herausgegeben haben, der nicht „qualifiziert“ sei, also besonders hohe Standards erfüllt. Das seien jedoch die meisten Städte.
Der AMV fordere „den Erlass einer Mietspiegelverordnung durch die Bundesregierung, die bundeseinheitliche Standards für die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln regelt“, erklärte Eupen. „Die Bundesregierung sollte umgehend Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln regeln.“ Die Entscheidung, ob der Berliner Mietspiegel Anwendung finde oder nicht, dürfe „nicht länger den Gerichten überlassen“ werden. „Hier ist der Gesetzgeber auf Bundesebene gefragt und muss tätig werden“, so Eupen.
In Berlin habe nun die Zivilkammer 63 „ihre höchstrichterliche Legitimation, auch in Zukunft Sachverständigengutachten einzuholen“, sagte Eupen. „Das ist für Mieterinnen und Mieter in Schöneberg und Wedding eine äußerst schlechte Nachricht.“ Grund: Die Zivilkammer 63 des Landgerichts ist für Mietrechtsfälle in diesen Stadtteilen zuständig.
Mieterin Marlies V. zeigt sich enttäuscht. „Ich kann es nicht verstehen“, sagt sie. Die BGH-Entscheidung hat zur Folge, dass die Deutsche Wohnen die Miete für die Wohnung von Marlies V. rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen darf. Denn im Gegensatz zum Mietspiegel setzt das Gutachten die ortsübliche Miete für die Wohnung der 70-Jährigen höher an.
Kurios: Beim Nachbarn von Marlies V., Wolf-Dietrich K., der nur zwei Aufgänge weiter wohnt, hatte eine andere Kammer des Landgerichts im vergangenen Jahr im Streit um eine Mieterhöhung noch anders geurteilt: Die Zivilkammer 67 entschied, dass die ortsübliche Miete bei Wolf-Dietrich K. auf Grundlage des Mietspiegels zu errechnen sei – womit das Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen zurückgewiesen wurde. Denn laut Mietspiegel gab es für die Wohnung von Wolf-Dietrich K. keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, da die bisherige Miete die ortsübliche Miete bereits überstieg. „Das ist zwei Türen weiter, das kann doch nicht gerecht sein“, sagt Marlies V.
Die unterschiedliche Rechtsprechung zwischen Marlies V. und ihrem Nachbarn erklärt sich aus einem Wechsel in der Zuständigkeit des Landgerichts. Die Zivilkammer 63 war bis Ende 2018 für Berufungen in Mieterhöhungsverfahren aus Spandau zuständig. Seit 2019 ist für Spandau die Zivilkammer 67 des Landgerichts zuständig. Der Fall von Marlies V. fällt noch in die frühere Zuständigkeit der 63. Kammer. Im Fall ihres Nachbarn entschied bereits die Kammer 67, zugunsten des Mieters.
Von der Deutsche Wohnen war am Mittwoch keine Stellungnahme zu erhalten. Ein Unternehmenssprecher erklärte, man wolle zunächst die Urteilsbegründung abwarten.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schlappe-fuer-berliner-mieterin-vor-bundesgerichtshof-li.119737

Aus der Rubrik „Veranstaltungen“: 

Spandauer Volksblatt am 16.11.2020: Online-Info zum Mietendeckel
Spandau. Unter dem Titel „Was bringt der Mietendeckel?“ laden die Linke-Bundestagsabgeordnete Helin Evrim Sommer und Franziska Leschewitz, Mitglied der Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, am 24. November zu einer Informationsveranstaltung. Sie findet ab 18 Uhr online statt. Als Gesprächspartner mit dabei sind Dr. Guido Brendgens, Referent für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen bei den Linken im Landesparlament sowie Marcel Eupen, Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes Spandau. Interessenten werden gebeten, sich unter Telefon 23 56 41 77 oder helin-evrim.sommer.ma05@bundestag.de anzumelden. Mit der Teilnahmebestätigung gibt es die Zugangsdaten.
https://www.berliner-woche.de/spandau/c-bauen/online-info-zum-mietendeckel_a293278

Pressemitteilung 2020-18

 

Erneute pandemiebedingte Schließung Stadtteilladen
Wilhelmstadt

Nach Würdigung der gegenwärtig sehr dynamisch steigenden Infektionszahlen und der damit einhergehenden signifikanten Verschärfung der Pandemiesituation haben
Herr Bezirksstadtrat Bewig und der Amtsleiter des Stadtentwicklungsamtes, Herr Schulte, entschieden, den Stadtteilladen Wilhelmstadt“ (ehemalige Post), Adam-straße 39, 13595 Berlin, vorerst (d. h. mindestens) bis zum Ablauf der bis Ende November 2020 beschlossenen „Lockdown-Maßnahmen“ geschlossen zu halten. Dort finden also zurzeit donnerstags keine Mieterberatungen statt.

Amtsleiter Schulte teilt mit: „Wer aufmerksam die Medien und die Pandemieentwicklung ver-folgt, wird im Rahmen des Eigenschutzes sowie der gegenseitigen Rücksichtnahme Verständ-nis für diese Maßnahme haben.“

Berlin, den 09.11.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV