Archiv für den Monat: Januar 2018

Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:

DER TAGESSPIEGEL am 15.01.2018: Studie der Deutschen Bank – Berlin könnte eine der teuersten deutschen Städte werden

Nach einer Prognose der Deutschen Bank werden die Steigerungen bei Mieten und Wohnungspreisen noch lange anhalten. Grund dafür sei demnach, dass Berlin nicht genug baue.

Steigende Mieten und Wohnungspreise könnten nach einer Studie der Deutschen Bank für Berliner noch lange zum Alltag gehören. Viele Faktoren sprächen dafür, dass die Entwicklung weit über das Jahr 2020 hinaus andauern könnte. „Berlin könnte im Zuge dieser Entwicklung zu einer der teuersten deutschen Metropolen oder zumindest Städte werden“, heißt es im aktuellen „Deutschland-Monitor“ der bankeigenen Forschungseinrichtung. Hauptgrund ist demnach, dass Berlin nicht genug baue. In keiner der acht größten deutschen Städte gebe es ein so großes Ungleichgewicht zwischen genehmigten und verwirklichten Bauvorhaben. Währenddessen steigerten Zuzug und nachlassende Arbeitslosigkeit die Nachfrage.

http://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/studie-der-deutschen-bank-berlin-koennte-eine-der-teuersten-deutschen-staedte-werden/20849610.html

Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:


n-tv.de am 15.01.2018: Immobilienpreise steigen weiter
 – Berlin könnte in Mieten-Spitzengruppe rücken

Deutschlands Metropolen boomen – das spüren auch Mieter und Häuslebauer. Laut einer Studie ziehen 2018 die Immobilien- und Wohnungspreise in beliebten Großstädten weiter an. Vor allem in Berlin ist der Preisgipfel noch lange nicht erreicht.

Steigende Mieten und Wohnungspreise könnten nach einer Studie der Deutschen Bank für Berliner noch lange zum Alltag gehören. Viele Faktoren sprächen dafür, dass die Entwicklung weit über das Jahr 2020 hinaus andauern könnte. „Berlin könnte im Zuge dieser Entwicklung zu einer der teuersten deutschen Metropolen oder zumindest Städte werden“, heißt es im aktuellen „Deutschland-Monitor“ der bankeigenen Forschungseinrichtung.

https://www.n-tv.de/wirtschaft/Berlin-koennte-in-Mieten-Spitzengruppe-ruecken-article20232353.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Rechtfertigt eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 211/16, Urteil vom 07.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 2. wie folgt aus: „1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511517519520 ZPO.

2. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, denn das Amtsgericht hat zu Recht festgestellt, dass die von den Baumaßnahmen im Außenbereich ausgehenden Störungen gemäß § 536 BGB zu einer Minderung der Miete von 15% führen. Dabei bestehen gegen die aus § 256 ZPO folgende Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens auch insoweit keine Bedenken, als der Kläger es auf die im Zeitpunkt der Klageeinreichung am 30. Oktober 2015 bereits verstrichenen Monate September und Oktober 2015 erstreckt. Die Klage kann, schon wegen der Möglichkeit einer Aufrechnung im Dauerschuldverhältnis, auch ohne Zahlungs-Zwangsvollstreckung zur endgültigen Befriedigung des Klägers führen, sodass ein Grundsatz des Vorrangs der Leistungsklage der Zulässigkeit nicht entgegen steht.

Eine wie hier auf der gegenüber liegenden Straßenseite, also in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung, betriebene Großbaustelle des vorliegenden Umfangs rechtfertigt nach Auffassung der Kammer wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung der vorliegend beanspruchten Höhe, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

a) Allerdings soll nach den Vorgaben der „Bolzplatzentscheidung“ (BGH – VIII ZR 197/14-, Urt. v. 29.04.2015, BGHZ 205, 177 ff.) eine Mietminderung wegen nicht durch den Vermieter veranlassten Störungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, entsprechend § 906 BGB nur dann in Betracht kommen, wenn dem Vermieter seinerseits gegenüber dem für das Nachbargrundstück Verantwortlichen Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche zustehen. Dieser Beurteilungsmaßstab soll nach dem Leitsatz zu 3. der Entscheidung Anwendung finden, wenn nach Abschluss des Mietvertrages Änderungen im Wohnumfeld eintreten, die zu erhöhten Geräuschimmissionen führen und die Mietvertragsparteien besondere Abreden zur Lärmbelastung im Mietvertrag nicht getroffen haben. Beide Voraussetzungen sind hier gegeben.

Die Kammer hält das Anliegen des Bundesgerichtshofs, den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, nur auf den ersten Blick für überzeugend. Der anzuwendende Maßstab des § 906BGB führt nämlich nicht nur zu einer „Teilhabe“ des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann (vgl. BGH – XII ZR 62/06 -, Urt. v. 23.04.2008, BGHZ 176, 191 ff., Rn. 20), nach den gesetzlichen Regeln mithin die Vergütungsgefahr trägt.

Diese grundsätzliche Risikoverteilung vermag auch die „Bolzplatzentscheidung“ nicht in Frage zu stellen, da jedenfalls langfristig einwirkende Umwelteinflüsse sich auch im laufenden Wohnungsmietverhältnis vermittels des Mechanismus der §§ 558 ff. BGB mittelfristig allein zu Gunsten und zu Lasten des Vermieters auswirken. Führt etwa eine Änderung der Verkehrsführung nachträglich zu einer hohen Verkehrslärmbelastung der Wohnung oder liegt sie danach umgekehrt besonders ruhig, so hat dies Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Miete. Womöglich aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof in einer früheren Entscheidung, bei der es um eine Mietminderung wegen gegenüber dem Zustand bei Abschluss des Mietvertrages erhöhter Lärmimmissionen in Folge einer veränderten Verkehrsführung ging, noch darauf abgestellt, dass die erhöhten Lärmimmissionen nicht zu einer für die Preisbildung relevanten „hohen Verkehrslärmbelastung“ im Sinne des Mietspiegels geführt hatten und deswegen von den Mietern hinzunehmen seien (vgl. BGH – VIII ZR 152/12 -, Urt. v. 19.12.2012, MDR 2013, 262 f., Rn. 12).

Richtig erscheint der Kammer weiterhin der Ansatz des BayObLG – RE-Miet 2/86 -, Rechtsentscheid v. 04.02.1987 (vgl. BayObLGZ 1987, 36 ff., Rn. 26), wonach „von vorne herein zu trennen ist einerseits das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter mit den daraus folgenden Gewährleistungsansprüchen . . ., andererseits das durch § 906 BGB begründete gesetzliche Schuldverhältnis zwischen dem Vermieter als Grundstückseigentümer und demjenigen, der die Beeinträchtigung durch Lärm oder andere Geräusche verursacht hat. Nach allgemeinen schuldrechtlichen Regeln sind Voraussetzungen und Umfang der gesetzlich geregelten Mängelgewährleistung nicht davon abhängig, ob der Vermieter gegen einen Dritten, der den Mangel der Mietsache verursacht hat, einen Ausgleichsanspruch oder Schadensersatzanspruch erlangt oder ob er ihn verwirklichen kann. Dies liegt allein im Risikobereich des Vermieters.“ Dem folgt, soweit ersichtlich, weiterhin auch der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der in seiner oben bereits zitierten Entscheidung zum Geschäftszeichen XII ZR 62/06 wie folgt ausgeführt hat (vgl. a. a. O., Rn. 22): „Die Störung des Äquivalenzprinzips wird auch nicht dadurch kompensiert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung verursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen kann. Die Grenze der Zumutbarkeit im Sinne von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beurteilt sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften. Schon deshalb entsprechen die nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auszugleichenden Beeinträchtigungen nicht ohne weiteres dem Umfang des Minderungsrechts.“ Das Minderungsrecht des Mieters davon abhängen zu machen, ob der Vermieter von dem störenden Dritten Unterlassung oder Ausgleich der Nutzungsbeeinträchtigungen verlangen kann, erscheint tatsächlich deswegen nicht überzeugend, weil die nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats im Verhältnis der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu berücksichtigenden Interessen mit denen der Mietvertragsparteien nicht korrelieren.

So wird speziell für Baumaßnahmen bei der Beurteilung der Zumutbarkeit einwirkender Immissionen im Rahmen des § 906 BGB das abstrakte Interesse des betroffenen Grundstückseigentümers zu berücksichtigen sein, seinerseits vergleichbare Baumaßnahmen auf seinem Grundstück durchführen zu dürfen. Dieses für die Abwägung ganz maßgebliche Interesse eines Grundstückseigentümers hat aber für den Mieter, der eine nach Zeitabschnitten bestimmte Vergütung bezahlt und im Gegenzug möglichst ungestört den im zustehenden Nutzen aus dem Grundstück ziehen möchte, kein auch nur annähernd vergleichbares Gewicht.

Exemplarisch für das Auseinanderfallen der Interessen des Mieters einerseits, des Grundstückseigentümers andererseits erscheint der Fall BGH – V ZR 204/73 -, Urt. v. 26.09.1975, ZMR 1977, 19 ff.). Dort ging es um die aufwändige Restaurierung der Porta Nigra und die von Presslufthämmern sowie Gebläsen ausgehenden Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks, welches der Kläger gepachtet hatte und auf dem er ein Café mit Terrasse betrieb. Der BGH entschied, dass die Arbeiten wegen des besonderen Charakters und Bedeutung der Porta Nigra ortsüblich gewesen seien und ihre Auswirkungen auf das Nachbargrundstück mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen im Sinne des § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht abzumildern waren. Ob dem in seiner Eigenschaft als Grundstücksbesitzer vorgehenden Kläger die erlittenen Umsatzeinbußen zuzumuten seien oder eine Entschädigung nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB erforderten, hänge unter anderem davon ab, welchen Nutzen die Stadt als Eigentümerin des Grundstücks und des auf ihm errichteten verpachteten Gewerbebetriebs aus der touristischen Bedeutung der Porta Nigra und damit mittelbar aus ihrer Sanierung ziehe.

Es leuchtet zwar ein, dass im Verhältnis der Grundstückseigentümer das (mittelbare) Interesse des betroffenen Grundstücksnachbarn an der Baumaßnahme und die mit ihr verbundenen langfristigen positiven Auswirkungen auf sein eigenes Grundstück zu berücksichtigen sind, um die Zumutbarkeit der mit der Baumaßnahme verbundenen vorübergehenden Nutzungseinschränkungen zu beurteilen. Der Mieter des betroffenen Grundstücks ist aber in einer ganz anderen Position als dessen Eigentümer. Insbesondere kommt ihm im Beispielfall die durch die Sanierung des benachbarten Denkmals vermittelte langfristige Wertverbesserung nicht ohne weiteres zu Gute. Vielmehr wird umgekehrt die Höhe der nach Zeitabschnitten zu zahlenden Miete ohnehin schon an Hand der Lage des Grundstücks und seinem durch das benachbarte Denkmal erhöhten Nutzen bemessen sein, obwohl der Mieter diesen erhöhten Nutzen während der Baumaßnahmen womöglich gar nicht ziehen kann, weil das Denkmal während der Sanierung weniger Touristen anzieht als sonst und er die Terrasse nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann; zudem mag das Mietverhältnis enden, bevor die Baumaßnahmen abgeschlossen sind.

b) Ob dem Ansatz des VIII. Zivilsenats in der „Bolzplatzentscheidung“ danach generell nicht zu folgen ist, diese sich ohnehin nur auf dauerhafte Veränderungen der Grundstückssituation beziehen soll, während Störungen durch Baumaßnahmen, die ihrer Natur nach vorübergehenden Charakter hätten, nach anderen Regeln zu beurteilen seien (so die Ansicht der Zivilkammer 67, LG Berlin – 67 S 76/16 -, Urt. v. 16.06.2016, ZMR 2016, 693 ff.) oder der Maßstab des § 906 BGB jedenfalls insoweit heranzuziehen ist, als die Norm einem Eigentümer die entschädigungslose Hinnahmen bestimmter Immissionen gerade aus Gründen des öffentlichen Interesses zumutet, kann für den vorliegenden Fall dahinstehen.

aa) Anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, kann ein Gleichklang zwischen Minderungsrecht des Mieters nach § 536 BGB und dem Recht des Vermieters, Dritte wegen der zur Minderung führenden Störungen nach § 906 BGB auf Unterlassung oder Ausgleichszahlung in Anspruch zu nehmen, im vorliegenden Fall über eine ergänzende Vertragsauslegung nicht erreicht werden. Zwar stimmen beide Fälle insoweit überein, als die Mietvertragsparteien keine besondere Beschaffenheitsvereinbarung trafen und kein zulässiges Maß der auf die Mietwohnung einwirkenden Lärmimmissionen vereinbarten. Anders als im Fall der „Bolzplatzentscheidung“ waren vorliegend der Beklagten die Planungen der Grundstücksnachbarn aber bei Abschluss des Mietvertrages bereits bekannt; sie wusste um die in Zukunft zu erwartenden Baumaßnahmen und die bevorstehenden zur Preisbildung geeigneten Beeinträchtigungen der Mietwohnung durch die Baumaßnahmen, ohne dieses Wissen jedoch gegenüber dem Kläger zu offenbaren. Unabhängig von der Frage, ob darin eine zum Schadenersatz führende Pflichtverletzung der Beklagten im Rahmen der Vertragsverhandlung lag, erscheint es jedenfalls grob unbillig, das der Mietsache anhaftende und der Beklagten positiv bekannte konkrete Risiko zukünftiger erheblicher Nutzungsbeeinträchtigungen im Wege ergänzender Vertragsauslegung einseitig dem gutgläubigen Kläger aufzuerlegen. Die Beklagte kann sich mithin im vorliegenden Fall nicht darauf berufen, dass die Störungen deswegen keine Minderung rechtfertigten, weil sie selbst nach § 906 BGB weder Anspruch auf deren Unterlassung oder auf Leistung einer Ausgleichszahlung gehabt habe.

bb) Ausdrücklich hilfsweise stützt die Kammer ihre Entscheidung darauf, dass die von dem Kläger beanspruchte Mietminderung angesichts des Ausmaßes und der Dauer der vorliegenden Baumaßnahmen selbst nach dem Maßstab des § 906 BGB gerechtfertigt wäre, weil auch einem das Grundstück zu Wohnzwecken nutzenden Eigentümer wegen der Störungen Unterlassungs- oder Ausgleichsansprüche nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegen die Bauherrin in nämlicher Höhe zugestanden hätten.

Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass der Kläger weder ein Lärmprotokoll vorgelegt noch sonst vorgetragen hat, dass, wann und wie häufig die sich aus der Baugenehmigung und dem BImSchG, der TA Lärm sowie anderen Verordnungen oder Verwaltungsvorschriften ergebenden Grenzwerte überschritten worden wären. Das Amtsgericht ist aber zu Recht der Entscheidung des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 20691/14 -, Urt. v. 14.01.2016) gefolgt, wonach die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die als solche unstreitigen Störungen nicht habe abwehren können, sondern entschädigungslos habe hinnehmen müssen, dem Vermieter obliegt. Zu Recht hat das Amtsgericht darauf abgestellt, dass es hierbei letztlich um eine entsprechende Anwendung des Einwandes der Unmöglichkeit der Leistung im Sinne des § 275 BGB geht, für den der zur Leistung Verpflichtete die Darlegungs- und Beweislast trägt.

Für den Fall der unmittelbaren Anwendung des § 906 BGB im Verhältnis der Eigentümer oder der Besitzer untereinander entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass es dem Urheber der Immissionen obliegt, die Einhaltung der relevanten Grenzwerte darzutun und zu beweisen. Steht fest, dass störende Immissionen entstehen, so ist es Sache des Verursachers darzulegen und zu beweisen, dass diese im Sinne des § 906 Abs. 1 BGB nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung führen (vgl. BGH – V ZR 62/91 -, Urt. v. 05.02.1993, BGHZ 121, 248 ff., Rn. 26; BGH – V ZR 217/03 -, Urt. v. 13.02.2004). Nichts anderes kann dann aber im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gelten, wenn letzterer sich darauf beruft, dass als solche unstreitige Störungen nicht zur Minderung berechtigten, weil sie nur zu einer unwesentlichen Nutzungsbeeinträchtigung geführt hätten.

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Zeitung am 15.01.2018: Appell an Groko – 100 Politiker fordern Verschärfung der Mietpreisbremse

Mehr als 100 Vertreter von Linken, Grünen und Mieterorganisationen haben in einem Aufruf zehn Forderungen für eine neue Wohnungspolitik der Bundesregierung formuliert. In dem von den Berliner Abgeordneten Katrin Schmidberger (Grüne) und Gaby Gottwald (Linke) initiierten Appell wird unter anderem eine Verschärfung der Mietpreisbremse, eine stärkere Begrenzung der Mieterhöhungen und die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit gefordert.

https://www.berliner-zeitung.de/politik/appell-an-groko-100-politiker-fordern-verschaerfung-der-mietpreisbremse-29482642

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 15.01.2018: Das ist noch nicht der große WurfDas Sondierungsergebnis zum Thema Wohnen ist mager.

28 DIN-A4-Seiten umfasst das Papier, in dem Union und SPD die Ergebnisse ihrer Sondierungsgespräche festgehalten haben. Exakt eine Seite benötigten sie, um ihre Überlegungen zu Wohnungsbau und Mieten zu formulieren. Wenig verwunderlich, dass nun allenthalben Kritik laut wird. Auf diesem Themenfeld ist in den Koalitionsverhandlungen, so es sie denn geben sollte, noch viel Luft nach oben.

https://www.morgenpost.de/meinung/article213110409/Noch-nicht-der-grosse-Wurf.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:


Berliner Morgenpost am 15.01.2018: Sondierungsergebnisse – 
 Michael Müller will beim Wohnen nachbessern

Berlins Regierender Bürgermeister will bei der Mietpreisbremse nachbessern – und sich persönlich in die Gespräche einschalten.

Gegen die Ergebnisse der Sondierungsverhandlungen von CDU/CSU und SPD zur Wohnungs- und Mietenpolitik formiert sich in Berlin ein breites Bündnis der Kritik. Sowohl aus der SPD als auch aus der Opposition und vom Mieterverein werden Forderungen laut, die Beschlüsse müssten nachgebessert werden.

https://www.morgenpost.de/berlin/article213110279/Michael-Mueller-will-beim-Wohnen-nachbessern.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Können Härtegründe (Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen) bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs Berücksichtigung finden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 66/17, Urteil vom 24.11.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Es kann dahinstehen, ob die von der Klägerin eingewandten Härtegründe aufgrund von Depressionen ausreichend substantiiert sind, weil die von ihr eingereichten Atteste über die bloße Diagnose hinaus keine hinreichenden weitergehenden Aussagen enthalten und insbesondere sich nicht zu den tatsächlichen Auswirkungen verhalten. Denn sie greifen gegenüber einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs von vornherein nicht durch. Härtegründe können nur bei einer auf § 543Abs. 1 BGB gestützten Kündigung bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls Eingang finden. Im Gegensatz hierzu schließen die in § 543 Abs. 2 geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich aus (BGH, Urteil vom 09.11.2016 – VIII ZR 73/16; Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14).“

Aus der Rubrik „Wohnungsneubau“:

Berliner Morgenpost am 12.01.2018: Wohnen in Berlin – Der Wohnungsbau in Berlin steht fast still
Interne Dokumente der Berliner Bauverwaltung zeigen, der Wohnungsbau geht kaum voran.

In einer Zwischenbilanz, die das Referat IV D (Wohnungsneubau) im Hause der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) zusammengestellt hat, wird der zu erwartende Baubeginn für die elf verabredeten Entwicklungsgebiete sowie zweier weiterer Potenzialflächen für insgesamt knapp 40.000 Wohnungen aufgelistet. Erschreckendes Fazit: Bei vier der insgesamt 13 Gebiete ist noch völlig offen, ob dort überhaupt Wohnungen gebaut werden können. Und nur für lediglich sieben dieser Gebiete wird ein Baustart noch in dieser Legislaturperiode, also noch bis 2021, in Aussicht gestellt.

Auch in den rot-rot-grünen Regierungsfraktionen ist man ob der vielen Schwierigkeiten offenbar besorgt: In einem Gemeinschaftsantrag, den die Fraktionen am Donnerstag in das Berliner Abgeordnetenhaus eingebracht haben, fordern sie Senatorin Lompscher auf, die Stadtquartiere „planerisch zügig voranzubringen und mit der Umsetzung schnellstmöglich zu beginnen“. Mit diesem Antrag bekenne sich die gesamte Koalition zur nachhaltigen Stadtentwicklung, so Daniel Buchholz, baupolitischer Sprecher der SPD, der den Antrag initiiert hat. „Das ist uns als SPD wichtig, dass wir auf den großen und kleinen Flächen deutlich schneller mit dem Wohnungsneubau vorankommen“, sagt Buchholz. Der Vorrang für den Wohnungsbau, der im Koalitionsvertrag vereinbart wurde, müsse nun in die Praxis umgesetzt werden, fordert er.

Baustaatssekretär Sebastian Scheel (Linke) weist den Vorwurf, in der Verwaltung werde nicht mit dem nötigen Nachdruck an der Entwicklung neuer Wohngebiete gearbeitet, zurück. „Wir arbeiten mit Hochdruck.“ Es liege in der Natur der Sache, dass Grundstücke, die bislang noch gar nicht erschlossen seien, einen langen planerischen Vorlauf brauchten.

https://www.morgenpost.de/berlin/article213086013/Stillstand-im-Entwicklungsgebiet.html

Aus der Rubrik „Mieterberatung“:


DER TAGESSPIEGEL am 12.01.2018: Wohnen in Berlin 
– Bezirke fühlen sich bei Mieterberatung vom Senat überrumpelt

Die Senatorin für Wohnen, Katrin Lompscher, fordert Hilfe für Berliner, die in Mietstreitigkeiten stecken. Die Bezirke beklagen, es mangele ihnen dafür an Geld und Mitarbeitern.

Berlins Bezirke verhelfen dem Mieterverein zu einer unverhofften Expansion. Zumindest wenn es nach dem Willen der Senatorin für Wohnen, Katrin Lompscher, geht. Die Linken-Politikerin fordert in der Neuauflage des „Bündnisses für Neubau“ mit dem Senat „in jedem Bezirksamt eine Mieterberatung“, die „mindestens im Umfang von 38 Stunden in der Woche je Bezirksamt“ Berlinern aus Mietstreitigkeiten heraushilft. Viele Bezirke fühlen sich überrumpelt und wissen nicht, woher sie Geld und Personal für die neue Aufgabe hernehmen sollen.

In Spandau will der Stadtrat für Stadtentwicklung Frank Bewig (CDU) vor allem klarer definieren, was der Senat seinerseits in das Bündnis einbringen will. Bewig regt an, der Senat solle eine zentrale Anlaufstelle für die Bezirke einrichten, die bereits bestehende Wohnungsbauleitstelle könne dazu dienen.

http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnen-in-berlin-bezirke-fuehlen-sich-bei-mieterberatung-vom-senat-ueberrumpelt/20838884.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 362/16, Urteil vom 10.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Beseitigung der Störung des Gebrauchs der Mietsache durch das Eindringen von Zigarettenrauch in ihr Schlafzimmer aus dem darunter liegenden Zimmer der Mieter …, das von der Zeugin … als Schlafzimmer genutzt wird, aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die dem Mieter überlassene Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Dieser Zustand ist hier nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bezogen auf die Nutzbarkeit des Schlafzimmers der Kläger nach Überzeugung der Kammer nicht mehr vollumfänglich gegeben.

Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Parteien hier konkrete, die geltend gemachte Beeinträchtigung des Mietgebrauchs betreffende Beschaffenheitsvereinbarungen nicht getroffen haben.

Fehlen – wie hier – entsprechende Vereinbarungen, so wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urt. v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14; Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12).

Danach ergibt sich hier, dass – wie das Amtsgericht frei von Rechtsfehlern unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urt. v. 18.02.2015 – VIII ZR 186/14) seiner Entscheidung zugrunde legt, dass das Rauchen in der selbstgenutzten Wohnung mangels entgegenstehender Vereinbarungen zum Mietgebrauch gehört; ein gesetzliches Verbot besteht insoweit nicht. Vor diesem Hintergrund kann ein Mieter – hier die Kläger – nicht davon ausgehen, dass in dem Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung belegen ist, ausschließlich Nichtraucher wohnen und Nikotingeruch nicht auftritt. Sollte es ihnen darauf angekommen sein, hätte eben dies bei Mietvertragsschluss thematisiert werden müssen.

Aus dem ebenso geltenden mietvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme, § 241 Abs. 2 BGB, ergibt sich jedoch einschränkend, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen. Erreicht die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß, kann dies gegebenenfalls sogar den Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses unter dem Gesichtspunkt der Störung des Hausfriedens rechtfertigen.

Unter Berücksichtigung der eingangs dargestellten Maßstäbe ergibt sich danach hier bezogen auf die Nutzbarkeit des Schlafzimmers eine für die Kläger negative Abweichung des vertraglich vorausgesetzten vom tatsächlichen Zustand der Mietsache; ein Mieter muss nicht hinnehmen, dass ein einzelner (rauchender) Mieter gegen das für alle Bewohner eines Mehrfamilienhauses geltende Gebot der Rücksichtnahme verstößt, wenn die von diesem ausgehenden Beeinträchtigungen aufgrund der örtlichen Gegebenheiten des Gebäudes einfach und zumutbar vermeidbar sind.

Dabei geht die Kammer davon aus, dass sich die das erträgliche Maß überschreitende Intensität der Beeinträchtigungen hier daraus ergibt, dass die Kläger nachts in ihrem Schlafzimmer Geruchsbelästigungen durch das Rauchen der Mieterin … ausgesetzt sind, die ihren Schlaf – bei lebensnaher Betrachtung – beeinträchtigen, wenn sie sich – was ebenfalls vom mietvertraglich vorausgesetzten Gebrauch gedeckt und allgemein üblich ist – entscheiden, nachts bei geöffnetem Fenster zu schlafen. Die Störung der Nachtruhe durch Nikotingeruch stellt dabei für sich betrachtet deshalb eine besonders intensive Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache dar, weil die Kläger ihr machtlos, nicht vorhersehbar, während der Ruhezeiten ausgesetzt sind, die – ausweislich zahlreicher gesetzlicher Regelungen – einen besonderen Schutz genießen.

Vor diesem Hintergrund ist es – anders als die Beklagtenseite meint – nicht von entscheidendem Belang, mit welcher zeitlichen Häufigkeit die Kläger den für sie unvorhersehbaren Störungen ihrer Nachtruhe ausgesetzt sind.

Nach den eingangs dargestellten, vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben geht die Kammer weiter davon aus, dass es der Zeugin … ohne weiteres zumutbar ist, während der Nachtzeit nicht aus dem Fenster des Zimmers zu rauchen, das sie – nach eigenen Angaben – ohne ihren Ehemann als Schlafzimmer nutzt und das unterhalb des Schlafzimmers der Kläger belegen ist, sondern an den Orten in der Wohnung, die sie nach den Bekundungen ihres Ehemannes, des Zeugen R., ohnehin überwiegend zum Rauchen nutzt.

Die Kammer ist – anders als das Amtsgericht – nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch (die nachgeholte) Inaugenscheinnahme der örtlichen Gegebenheiten und die erneute Vernehmung der Zeugen davon überzeugt, dass die Wahrnehmungen der von Klägerseite benannten Zeugen zu Geruchsbelästigungen nur vom Rauchen der Zeugin … herrühren können.

Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 – IX ZR 238/91; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14).

Wie schon vor dem Amtsgericht haben die Zeugen … und … bestätigt, im Schlafzimmer der Kläger abends bzw. morgens den Geruch nach kaltem abgestandenen Rauch wahrgenommen zu haben, wenn sie – der Zeuge … wegen technischer Hilfestellungen, die Zeugin … auf Bitte der Kläger – die Wohnung aufgesucht haben.

Anders als das Amtsgericht meint, lässt sich hinreichend sicher feststellen, dass die Geruchsbelästigung auf das Rauchen der Zeugin … zurückzuführen ist. In dem 6-Familienhaus wohnen bzw. wohnten lediglich zwei Personen, die rauchten: die Zeugin … und der inzwischen verstorbene Mieter …. Die Verursachung von Nikotingerüchen im Schlafzimmer der Kläger durch den Mieter … (zu dessen Lebzeiten) kann ausgeschlossen werden, denn die Zeuginnen … und … haben glaubhaft bekundet, dass dieser ausschließlich auf dem Balkon geraucht habe. Dieser befindet sich indes bei allen Mietern an der Rück-, nicht der Straßenseite des Gebäudes; an letzterer befindet sich jedoch das Schlafzimmer der Kläger.

Die Aussagen der von Beklagtenseite benannten Zeugen … begründen keine hinreichenden Zweifel an der Richtigkeit der (ergiebigen) Wahrnehmungen, insbesondere der Zeugen … und ….

Der Zeuge … bestätigte, dass seine Frau vor zwei Jahren 10 bis 15 Zigaretten täglich geraucht, jeden zweiten Tag eine neue Schachtel angefangen habe, jetzt ca. 5 Zigaretten am Tag. Auch ihm sei das zu viel. Er gab zwar an, dass sie seiner Wahrnehmung nach auf dem Balkon und in der (fensterlosen) Toilette geraucht habe; ob das auch in dem von ihr allein genutzten Schlafzimmer unterhalb des Schlafzimmers der Kläger geschehen sei, konnte er nicht sicher sagen, wenngleich er keinen Rauch wahrgenommen habe. Er, wie auch seine Frau, die Zeugin … gaben an, dass der angegebene Zigarettenkonsum im Wesentlichen zu Hause stattfand, weil die Zeugin … keine Möglichkeit gehabt habe, während der Arbeitszeit zu rauchen; sie hätte dann hinausgehen müssen, was sie nicht tat. Die Zeugin … räumte auch ein, im (allein genutzten) Schlafzimmer geraucht zu haben. Wann sie das eingestellt haben will, konnte sie auch auf Nachfrage nicht näher angegeben; das gilt auch für die von ihr aufgestellte – von ihrem Mann nicht bestätigte – Angabe, dass sie das Rauchen auf dem Balkon eingestellt habe. Auch die Angaben der Zeuginnen … und … stehen dem entgegen. Insbesondere die Zeugin … gab an, seit dem Tod ihres Mannes häufig auf dem Balkon zu sitzen, wobei sie sich vom Rauchen der Zeugin … belästigt fühle.

Die Kammer vermag daher den Angaben der Zeugin … insgesamt wenig Glauben zu schenken. Alle anderen Zeugen – einschließlich der Ehemann, der Zeuge … – beschreiben – in den Einzelheiten – in unterschiedlichem Maß, aber jedenfalls ein anderes Verhalten der Zeugin.

Die Kammer übersieht auch nicht, dass die Zeugen – naturgemäß – nur punktuell die Behauptungen der Kläger zu nächtlichen Rauchbelästigungen bestätigen konnten, der Zeuge … hat sie in den Abendstunden wahrgenommen, die Zeugin … am Morgen den kalten Rauchgeruch. Die Kläger haben zudem – überobligatorisch – bereits in erster Instanz „Rauchprotokolle“ vorgelegt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 20.06.2012 – VIII ZR 268/12; Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16). Wie bereits ausgeführt, ist die Häufigkeit, mit der im Einzelnen die Geruchsbelästigungen auftreten, nicht entscheidend, sondern vielmehr, dass die Kläger diesen nachts ausgesetzt sind, ohne dass sie ausweichen könnten. Das Vorbringen der von den Beklagten benannten Zeugen vermochte zudem keine ernsthaften Zweifel zu begründen, dass die Zeugin … nachts aus dem Fenster des von ihr genutzten Schlafzimmers raucht.

b) Die Kläger haben auch einen Anspruch auf Feststellung, dass Miete wegen der vorstehend dargestellten Abweichung des vertraglich vorausgesetzten vom tatsächlichen Zustand der Mietsache um 3% gemindert ist. Die Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB liegen vor; eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im Sinne des § 536Abs. 1 Satz 3 BGB ist nicht gegeben. Auf die Feststellungen unter 1. a) wird Bezug genommen. Im Rahmen der Bestimmung der angemessenen Höhe der eingetretenen Mietminderung nach § 287 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat die Kammer berücksichtigt, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht als nachgewiesen angesehen werden kann, dass die Belästigungen – wie die Kläger behauptet haben – täglich über 24 Stunden auftreten. Sie treten jedenfalls aber zeitweise auf, dies, ohne dass die Kläger sich darauf einstellen und dem entfliehen könnten, was die Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung begründet.“