Archiv für den Monat: Februar 2018

Pressemitteilung 10/2018

Deutsche Wohnen zeigt AMV die kalte Schulter

Deutsche Wohnen sieht keine Notwendigkeit zum Abschluss einer Dialog-Vereinbarung

Am 22.01.2018 schlug der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. der Deutsche Wohnen den Abschluss einer Dialog-Vereinbarung für den Bezirk Spandau vor. Mit Antwort-E-Mail vom 27.02.2018 teilte die Deutsche Wohnen dem AMV mit, dass sie keine Notwendigkeit zum Abschluss einer Dialog-Vereinbarung sehe.

Im Einzelnen:

Angebot des AMV am 22.01.2018:

„Wir bieten Ihrem Unternehmen im Interesse Ihrer Mieterinnen und Mieter den Abschluss einer Dialog-Vereinbarung zwischen der Deutsche Wohnen und dem AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund für den Bezirk Spandau an.

Die Eckpunkte einer Dialogvereinbarung benennen wir vorläufig wie folgt:

I. Regelmäßiger Gedanken – und Erfahrungsaustausch

Die Deutsche Wohnen und der AMV vereinbaren, sich einmal im Quartal zum Gedanken- und Erfahrungsaustausch bezüglich der Wohnsituation der Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen in Spandau zusammenzusetzen.

II. Vorabinformation bei größeren Instandsetzungs- und Modernisierungsvorhaben in Spandau

Die Deutsche Wohnen wird den AMV rechtzeitig vor größeren Instandsetzungs- und Modernisierungsvorhaben in Spandau in einem persönlichen Gespräch über die beabsichtigten Baumaßnahmen informieren und die Deutsche Wohnen und der AMV werden den Versuch unternehmen, für AMV-Mitglieder eine Vereinbarung abzuschließen, die den Bauablauf und etwaige Mietminderungsansprüche regelt.

III. Gütegespräch vor Klageerhebung bei Mieterhöhungen
Bei Mieterhöhungsbegehren der Deutsche Wohnen, in die der AMV auf Seiten von Mieterinnen und Mietern durch Schriftverkehr involviert ist, werden Deutsche Wohnen und AMV vor einer Klageerhebung seitens der Deutsche Wohnen ein Gütegespräch führen und versuchen, eine Einigung herbeizuführen.
IV. Gütegespräch vor Klageerhebung bei Betriebs- und Heitkostenabrechnungen

Bei Betriebs- und Heitkostenabrechnungen der Deutsche Wohnen, bei denen der AMV eine Belegprüfung vorgenommen sowie einen Belegprüfungsbericht erstellt hat, werden Deutsche Wohnen und AMV vor einer Klageerhebung ein Gütegespräch führen und versuchen, eine Einigung herbeizuführen.“

Antwort der Deutsche Wohnen am 27.02.2018:

„In Ihrer Mail schlagen Sie des Weiteren vor, eine sog. „Dialogvereinbarung“ mit dem AMV abzuschließen. Einer der Anlässe für den Abschluss einer solchen Vereinbarung könnte aus Ihrer Sicht die Vorabinformation bei größeren Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten sein. Dieser Anlass für den Abschluss einer möglichen Vereinbarung besteht auf absehbare Zeit nicht. Wir planen derzeit mittelfristig keine größeren Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Falkenhagener Feld.

Den von Ihnen vorgeschlagenen regelmäßigen Gedankenaustausch zur Wohnsituation unserer Mieter sehen wir durch andere, direkte Formate abgedeckt. Sie bzw. der AMV sind selbstverständlich unser Ansprechpartner in konkreten Fällen, wenn Sie Mieter von uns vertreten. M. W. sind Sie in solchen Fällen wiederkehrend zu Gesprächen bei uns im Haus gewesen und werden dies vermutlich auch künftig sein.

Alle Fragen rund um die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen klären wir im Einzelfall mit unseren Mietern. Sollte der AMV mandatiert sein, sind Sie auch bei Fragen rund um die Betriebskosten-Abrechnung selbstverständlich auch weiterhin Partner dieser individuellen Klärungen im Einzelfall.

Hinsichtlich der für uns sehr relevanten Frage, wie stark tatsächlich der Gesprächsbedarf bei den insgesamt ca. 2.700 Mieterparteien im Falkenhagener Feld ist, lassen Sie mich bitte folgendes ausführen:

Vor gut einem Jahr hatte der AMV die Deutsche Wohnen zum Gegenstand einer Unterschriftensammlung bei unseren Mietern im Falkenhagener Feld gemacht. Sie haben uns damals in einem Termin die 325 Unterschriften, die dabei zusammen gekommen sind, übergeben. Wir haben Ihre damalige Kampagne zum Anlass genommen, eine ausschließlich für Mieter des Falkenhagener Feldes eingerichtete Sprechstunde in den Räumen des lokalen Quartiersmanagements anzubieten. Auf diese Sprechstunde haben wir per Hausaushang und durch die Hausmeister auch mündlich aufmerksam gemacht.

Eine erste Mietersprechstunde im Quartier fand am 27. April 2017 statt. Dabei haben in insgesamt drei Stunden lediglich acht Mieter den Bedarf gesehen, die Sprechstunde zu nutzen. Die folgenden drei Termine im Frühjahr/Frühsommer 2017 á jeweils drei Stunden wurden von maximal sechs Mietparteien besucht. Angesichts des im Zuge der Unterschriftenkampagne vermittelten Eindrucks einer kollektiven Unzufriedenheit mit unserem Service ein überraschendes Ergebnis, welches sich aber mit den Eindrücken unserer Kollegen vor Ort deckt, die zum Teil seit über 10 Jahren – noch in Diensten der GSW – den Kiez und die Mieter betreuen und kennen.

Im Januar 2018 haben wir unsere Mieter per Anschreiben über unsere Sprechzeiten im Service Point Spandau informiert. Dieses Schreiben senden wir Ihnen zu Ihrer Information mit dieser Mail zu. Nach Zustellung des Schreibens haben sich bis heute gerade einmal vier Personen aus dem Falkenhagener Feld bei uns gemeldet.

Sehr geehrter Herr Eupen, wie Sie sehen, stehen wir über unsere Mitarbeiter im direkten Kontakt zu unseren Mietern und sehen deshalb keine Notwendigkeit zum Abschluss einer sogenannten Dialogvereinbarung.“

Kommentar des AMV

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. bedauert es sehr, dass die Deutsche Wohnen nicht zu einer regelmäßigen dialogischen Gesprächskultur bereit ist und die direkte ständige Kommunikation mit uns ablehnt, da so die Möglichkeit eines fruchtbaren Gedankenaustauschs von vornherein nicht zugelassen wird“, sagte der 2. Vorsitzende des AMV, Assessor Marcel Eupen. „Die Deutsche Wohnen vertut eine Chance, mit uns in einen kontinuierlichen Diaolog über die Probleme ihrer Mieterinnen und Mieter einzutreten. Es hat noch nie geschadet, miteinander zu reden, im Gegenteil“, meint Eupen.

„Die Deutsche Wohnen verkennt kolossal die Wohnsituation ihrer Mieterinnen und Mieter imFalkenhagener Feld, wenn sie eine kollektive Unzufriedenheit mit ihrem Service negiert und ihre Schlussfolgerung insbesondere auf eine geringe Frequentierung ihrer Sprechstunden im Service Point Spandau stützt. Auf den von uns am 10.11.2016, am 26.01.2017 und am 18.01.2018 veranstalteten drei Kiezversammlungen der Deutsche Wohnen/GSW-Mieter im Falkenhagener Feld, die jeweils von weit über 100 Mieterinnen und Mietern besucht waren, machten diese ihrem Unmut über ihre Wohnsituation und die Verwaltungspraxis der Deutsche Wohnen Luft und schilderten ausführlich ihre Probleme. Wäre die Deutsche Wohnen unseren Einladungen zur Teilnahme an den Kiezversammlungen gefolgt, hätte sie sich selber ein realistisches Bild über die Situation machen können; aber hierzu war sie leider nicht bereit“, so Eupen.

Berlin, den 28.02.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Spandauer Volksblatt am 23.02.2018: Mieterverein AMV lobt „Problemvermieter“ Deutsche Wohnen

Rasche und unkomplizierte Hotelunterbringung nach Heizungsrohrbruch

Am 19.02.2018 wandte sich Tamara H. an den AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., bei dem sie Mitglied ist und dieser forderte noch am gleichen Tag die Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH schriftlich auf, Tamara H. bis zum 20.02.2018 Ersatzwohnraum (Leerwohnung, Gästewohnung, Umsetzwohnung, Hotel, Pension etc.) zur Verfügung zu stellen. Die Deutsche Wohnen ließ die Wohnung noch am 19.02.2018 durch einen Sachverständigen begutachten, der die Wohnung für unbewohnbar erklärte, und buchte ein Hotelzimmer in einem Hotel in der Heerstraße. Tamara H. ist seit dem Abend des 20.02.2018 auf Kosten der Deutsche Wohnen im Hotel untergebracht, und zwar bis zur endgültigen und abschließenden Sanierung ihrer Wohnung. Ihr Hotelzimmer verfügt über Wasserkocher, Mikrowelle und Kühlschrank, so dass sie sich selbst verpflegen kann. Ihre Möbel, Einrichtungsgegenstände und persönliche Sachen sind in einer Leerwohnung im 17. OG des Hauses Westerwaldstraße 1 untergebracht. Tamara H. hat zu dieser Wohnung einen Schlüssel, so dass sie während der Sanierung jederzeit an ihre Sachen kommt.

AMV sagt Danke!

Die Deutsche Wohnen, die von uns in der Vergangenheit immer wieder wegen ihrer Verwaltungspraxis, der nicht ausreichenden Wahrnehmung ihrer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht, der Nichtanerkennung des Berliner Mietspiegels, überhöhten Mieterhöhungsbegehren, ihres Auftretens nach Gutsherrenart, um nur einige Punkte zu nennen, harsch kritisiert worden ist, hat im vorliegenden Fall vorbildlich reagiert und der von uns vertretenen Mieterin unverzüglich und unkompliziert mit der Hotelunterbringung und der Kostentragungspflicht geholfen und dies sogar überobligatorisch. Die Deutsche Wohnen trifft nach § 555a Abs. 3 BGB zwar die Pflicht, die Kosten der Hotelunterkunft, die unser Mitglied infolge der Unbewohnbarkeit der Wohnung während deren Instandsetzung übergangsweise aufbringen muss, zu tragen bzw. zu erstatten, war jedoch rechtlich nicht verpflichtet, ihrer Mieterin ein Hotelzimmer zu besorgen. Sie hätte die Hotelsuche auch unserem Mitglied überbürden können. Die prompte und unproblematische Hilfe durch die Deutsche Wohnen ist ausdrücklich zu loben. Besonderer Dank gebührt der zuständigen Kundenbetreuerin Annette Woldt, die uns telefonisch laufend unterrichtet und die Hotelunterbringung innerhalb eines Arbeitstages bewerkstelligt hat.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/mieterverein-amv-lobt-problemvermieter-deutsche-wohnen-d143427.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 26.02.2018: Mieterhöhungen in Berlin – Baugenossenschaft verdrängt Mieter

Wohnkomplex am Mariendorfer Damm wird energetisch saniert

Mehr als 100 Prozent Mieterhöhung: In Mariendorf sorgt eine Genossenschaft mit zweifelhaften Sanierungen und üppigen Mietsteigerungen für Schrecken und Unmut.

Im Kapitalismus hat man das schon mal gehört, aber hier handelt es sich beim Vermieter um die Mariendorf-Lichtenrader Baugenossenschaft, die getragen wird von den Mietern. Die Sanierung sei auf der Tagesordnung der letzten Mieterversammlung unter „Sonstiges“ versteckt worden, sagen Mieter. Hätte man das geahnt, wären viel mehr gekommen, um klarzumachen, dass sie dagegen sind. Mittlerweile laufen die Baumaßnahmen.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/mieterhoehungen-in-berlin-baugenossenschaft-verdraengt-mieter/21002542.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat der Mieter, der dreimal die erhöhte Miete zahlt, der Mieterhöhung konkludent zugestimmt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs  (BGH – VIII ZB 74/16, Beschluss vom 30.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) aa) – dd) unter den Randnummern 11 – 22 wie folgt aus: “ Ohne Rechtsfehler hat das Beschwerdegericht angenommen, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bei Fortführung des Rechtsstreits abzuweisen gewesen wäre, weil die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bereits vor Klageeinreichung konkludent zugestimmt hatte. Das Einverständnis der Beklagten bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Für Mieterhöhungsvereinbarungen (Angebot nach §§ 558558a BGB und Annahme nach § 558b Abs. 1 BGB) gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie auch konkludent getroffen werden können (vgl. Senatsurteil vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 182/04WuM 2005, 518 unter II mwN).

(1) Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts hat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23. November 2015 aufgefordert, mit Wirkung zum 1. Februar 2016 einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 47 Euro monatlich und damit einer Erhöhung der monatlichen Gesamtmiete auf 432 Euro zuzustimmen. Hierbei handelt es sich um einen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Änderungsvertrages (Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 558b Rn. 3; § 558a Rn. 2; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 2; § 558b Rn. 3; MünchKommBGB/Artz, BGB, 7. Aufl., § 558b Rn. 3; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1993, 202 mwN [zu § 2MHG]). Mit der Zustimmung des Mieters, die als Annahme eines solchen Änderungsantrags zu werten ist (MünchKommBGB/Artz, aaO; Staudinger/V. Emmerich, aaO; jeweils mwN), kommt eine den bisherigen Mietvertrag abändernde Mieterhöhungsvereinbarung zustande (Senatsurteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 300/09NJW 2011, 295 Rn. 14).

(2) Rechtsfehlerfrei hat das Beschwerdegericht angenommen, dass die Beklagte das Angebot der Klägerin auf Erhöhung der bisherigen Miete um 47 Euro monatlich dadurch wirksam stillschweigend angenommen hat, dass sie den von der Klägerin geforderten Mieterhöhungsbetrag dreimal in Folge vorbehaltlos gezahlt hat. Die Zustimmungserklärung der Beklagten bedurfte nicht der Schriftform.

(a) Die Regelung des § 558b BGB schreibt, was auch die Rechtsbeschwerde einräumt, eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zustimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen (vgl. Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 – VIII ZR 373/96NJW 1998, 445 unter II 1 c aa [zu § 10 Abs. 1 MHG]; vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 182/04, aaO; vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 285/06NJW 2007, 3122 Rn. 10).

(b) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ergibt sich eine Verpflichtung, die Zustimmung schriftlich zu erklären, auch nicht aus einer im Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel.

(aa) In § 25 Abs. 1 des nicht vorgelegten Mietvertrags soll für Änderungen und Ergänzungen die Einhaltung der Schriftform vereinbart worden sein. Eine solche Schriftformklausel änderte – wie das Beschwerdegericht im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat – an der Wirksamkeit der konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung jedoch nichts. Zwar kommt im Falle der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters ein Änderungsvertrag zustande (Senatsurteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 300/09, aaO). Ob eine nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erfolgende Mieterhöhungsvereinbarung aber von einer vertraglichen Schriftformklausel erfasst ist, kann dahin stehen (ablehnend mit beachtlichen Gründen LG München I, ZMR 2014, 460 Rn. 11; im Senatsurteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 300/09, aaO wurde ein Schriftformerfordernis allerdings nur für das Mieterhöhungsverlangen als solches verneint, die Formbedürftigkeit der Zustimmungserklärung war nicht Streitgegenstand). Denn selbst wenn dies der Fall wäre, hätte dies nicht zur Konsequenz, dass die Klägerin einen Anspruch auf Übersendung einer schriftlichen Zustimmungserklärung gehabt hätte.

(bb) Denn die Rechtsbeschwerde macht nicht geltend, dass die im Mietvertrag enthaltene Schriftformklausel die Wirksamkeit von Vertragsänderungen von der Einhaltung der Schriftform abhängig mache (konstitutive Schriftform), sondern trägt lediglich vor, dass für solche Rechtsgeschäfte die gewillkürte Schriftform gelte und die hierdurch geschaffene Klarheit beiden Seiten zugutekomme. Da dem vereinbarten Schriftformerfordernis somit rein deklaratorischer Charakter zukommt, kann dahin stehen, ob eine konstitutive Schriftformklausel im Hinblick auf § 305b BGB überhaupt einer AGB-Kontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhielte. Die Einhaltung der deklaratorischen Schriftform ist nicht Gültigkeitsvoraussetzung eines von ihr erfassten Rechtsgeschäfts. Sie ist daher – unbeschadet der Frage, ob sie für Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB überhaupt gilt – weder für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters noch für die Zustimmungserklärung des Mieters von Bedeutung (Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 558a Rn. 11a mwN). Der Vermieter könnte daher allenfalls – falls die Schriftform nicht abbedungen wäre, was offen bleiben kann – nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form, also die gemeinsame Unterzeichnung der bereits erfolgten Änderungsvereinbarung, verlangen (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 300/09, aaO). Einen solchen Anspruch erhebt die Klägerin aber nicht.

(c) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdegericht das beschriebene Verhalten der Beklagten rechtsfehlerfrei als konkludente Annahme des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin gewertet.

(aa) Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu werten ist, bestimmt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben (Senatsurteile vom 7. November 2001 – VIII ZR 13/01BGHZ 149, 129, 134; vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 391/12NJW 2014, 1951 Rn. 14) und ist bei Individualerklärungen – wie sie hier in Frage stehen – in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten (Senatsurteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09NJW 2010, 2648 Rn. 15). Das Revisionsgericht prüft insoweit lediglich nach, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13BGHZ 202, 39 Rn. 42; vom 12. Oktober 2016 – VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35; vom 18. Oktober 2017 – VIII ZR 32/16NJW 2018, 150 Rn. 17; jeweils mwN).

bb) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde nicht unterlaufen. Im Falle eines Mieterhöhungsverlangens ist maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde (vgl. Senatsurteil vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 391/12, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 146/03WuM 2004, 292 unter II 2 b). Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht.

(cc) Auf das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23. November 2015 und deren Erinnerungsschreiben vom 19. Januar 2016 und vom 1. Februar 2016, mit dem diese eine letztmalige Erklärungsfrist bis zum 16. Februar 2016 setzte, überwies die Beklagte am 15. Februar, am 4. März und am 6. April 2016 vorbehaltlos jeweils die darin geforderte Miete in Höhe von 432 Euro. In Anbetracht dieser Umstände und Abläufe ist es nicht zu beanstanden, dass das Beschwerdegericht das Verhalten der Beklagten als konkludente Annahme des Mieterhöhungsbegehrens bewertet hat. Denn jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters gewertet werden (vgl. Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 – VIII ZR 373/96, aaO; vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 182/04, aaO). Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob schon in der erstmaligen Zahlung der erhöhten Miete die konkludente Zustimmung der Beklagten zu der geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann (vgl. zum Meinungsstand Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 558b Rn. 5). Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde kommt es für die Bewertung des Verhaltens der Beklagten als konkludente Zustimmung nicht entscheidend darauf an, ob sie ihren Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete im Wege einer jeweils zum Fälligkeitstermin veranlassten Überweisung entrichtet hat. Denn in beiden Fällen war ein Tätigwerden der Beklagten erforderlich, das wiederum wegen Fehlens eines Rückforderungsvorbehalts tragfähige Rückschlüsse auf ihre Willensrichtung zulässt.

(dd) An der zutreffenden rechtlichen Bewertung des Verhaltens der Beklagten als konkludente Annahme des Mieterhöhungsverlangens ändert auch der Einwand der Rechtsbeschwerde nichts, die Beklagte habe nicht den vollen Mieterhöhungsbetrag gezahlt, denn es sei zwischenzeitlich noch eine Betriebskostenerhöhung vorgenommen worden. Denn nach den unangegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts hat die Klägerin ausschließlich die Erhöhung der monatlichen Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung um 47 Euro auf 432 Euro begehrt. Die Beklagte hat in der Folge genau diesen Betrag überwiesen.“

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 23.02.2018: Mieterverein AMV lobt Problemvermieter Deutsche Wohnen

Rasche und unkomplizierte Hotelunterbringung nach Heizungsrohrbruch

Der Albtraum eines jeden Mieters: Ein Rohrbruch hat die Wohnung unter Wasser gesetzt!

Mieterin Tamara H. traf der Schlag, als sie abends ihre Wohnungstür aufschloss und ihre 1-Zimmer-Wohnung in der Westerwaldstraße 1 im Falkenhagener Feld betreten wollte: Ihre Wohnung hatte sich in eine Tropfsteinhöhle verwandelt. Von der Decke und der Lampenfassung tropfte das Wasser, aus einem Mauervorsprung direkt in Fußbodenhöhe kam Wasser aus der Wand und der Fußboden war überflutet. Sämtliche Möbel, Einrichtungsgegenstände und persönliche Sachen waren vom Wasser betroffen und klatschnass. Der Albtraum eines jeden Mieters war Wirklichkeit geworden: Ein Rohrbruch hatte die Wohnung unter Wasser gesetzt!

Unterbringung im Hotel auf Kosten der Deutsche Wohnen

Am 19.02.2018 wandte sich Tamara H. an den AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., bei dem sie Mitglied ist und dieser forderte noch am gleichen Tag die Deutsche Wohnen Kundenservice GmbH schriftlich auf, Tamara H. bis zum 20.02.2018 Ersatzwohnraum (Leerwohnung, Gästewohnung, Umsetzwohnung, Hotel, Pension etc.) zur Verfügung zu stellen. Die Deutsche Wohnen ließ die Wohnung noch am 19.02.2018 durch einen Sachverständigen begutachten, der die Wohnung für unbewohnbar erklärte, und buchte ein Hotelzimmer in einem Hotel in der Heerstraße. Tamara H. ist seit dem Abend des 20.02.2018 auf Kosten der Deutsche Wohnen im Hotel untergebracht, und zwar bis zur endgültigen und abschließenden Sanierung ihrer Wohnung. Ihr Hotelzimmer verfügt über Wasserkocher, Mikrowelle und Kühlschrank, so dass sie sich selbst verpflegen kann. Ihre Möbel, Einrichtungsgegenstände und persönliche Sachen sind in einer Leerwohnung im 17. OG des Hauses Westerwaldstraße 1 untergebracht. Tamara H. hat zu dieser Wohnung einen Schlüssel, so dass sie während der Sanierung jederzeit an ihre Sachen kommt.

AMV sagt Danke!

„Die Deutsche Wohnen, die von uns in der Vergangenheit immer wieder wegen ihrer Verwaltungspraxis, der nicht ausreichenden Wahrnehmung ihrer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht, der Nichtanerkennung des Berliner Mietspiegels, überhöhten Mieterhöhungsbegehren, ihres Auftretens nach Gutsherrenart, um nur einige Punkte zu nennen, harsch kritisiert worden ist, hat im vorliegenden Fall vorbildlich reagiert und der von uns vertretenen Mieterin unverzüglich und unkompliziert mit der Hotelunterbringung und der Kostentragungspflicht geholfen und dies sogar überobligatorisch“, sagte der 2. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Assessor Marcel Eupen. „Die Deutsche Wohnen trifft nach § 555a Abs. 3 BGB zwar die Pflicht, die Kosten der Hotelunterkunft, die unser Mitglied infolge der Unbewohnbarkeit der Wohnung während deren Instandsetzung übergangsweise aufbringen muss, zu tragen bzw. zu erstatten, war jedoch rechtlich nicht verpflichtet, ihrer Mieterin ein Hotelzimmer zu besorgen. Sie hätte die Hotelsuche auch unserem Mitglied überbürden können“, so Eupen. „Die prompte und unproblematische Hilfe durch die Deutsche Wohnen ist ausdrücklich zu loben. Besonderer Dank gebührt der zuständigen Kundenbetreuerin Annette Woldt, die uns telefonisch laufend unterrichtet und die Hotelunterbringung innerhalb eines Arbeitstages bewerkstelligt hat“, schließt Eupen.

 

https://www.unterwegs-in-spandau.de/mieterverein-amv-lobt-problemvermieter-deutsche-wohnen/

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:


Berliner Morgenpost am 26.02.2018: Wohnen in Berlin

Supermärkte bieten Platz für 36.000 Wohnungen auf dem Dach

Supermärkte bieten in Berlin Raum für Tausende Wohnungen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sieht ein Potenzial von insgesamt 330 Standorten in der Stadt. Dort könnten 14.000 bis 36.000 Wohnungen entstehen. Das teilte Senatsbaudirektorin Regula Lüscher auf eine parlamentarische Anfrage des FDP-Fraktionschefs Sebastian Czaja mit.

https://www.morgenpost.de/berlin/article213546361/Supermaerkte-bieten-Platz-fuer-36-000-Wohnungen-auf-dem-Dach.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

DER TAGESSPIEGEL am 25.02.2018: Berlin-Pankow – Deutsche Wohnen lässt Bäume fällen

Wegen Sanierungs- und Neubauvorhaben, für die es noch keine formelle Baugenehmigung gibt, sollen 19 Bäume gefällt werden. Die Mieter in Pankow klagen über Beteiligungs-Fouls.

Eine formelle Baugenehmigung gibt es noch nicht, die 19 Bäume, die den Sanierungs-und Neubauvorhaben an der Grellstraße, Ecke Prenzlauer Allee, im Weg stehen, sollen trotzdem fallen. Die Deutsche Wohnen, Berlins größter Vermieter, erhielt die Genehmigung für die Rodung vom Naturschutzamt Pankow. Und will am kommenden Montag Fakten schaffen.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/berlin-pankow-deutsche-wohnen-laesst-baeume-faellen/20999568.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann zur Schätzung der Kaltwasserkosten § 9a HeizkostenVO analog angewandt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 73 C 47/17, Urteil vom 24.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Heizkostenverordnung gilt ihrem Anwendungsbereich nach zwar nur für die Kosten von Heizung und zentral aufbereitetem Warmwasser. § 9aHeizkostenVO kann jedoch analog angewandt werden, soweit dessen weitere Voraussetzungen vorliegen, wenn in einem Gebäude das Kaltwasser, wie hier unstreitig der Fall, verbrauchsabhängig abzurechnen ist. Daneben oder vielleicht sogar vorrangig dazu kann eine Differenzmethode angewandt werden, wenn nur der Verbrauch für eine einzige Wohnung nicht ermittelt werden konnte und für alle anderen Einheiten abgelesene Verbrauchswerte vorliegen. Unter der Differenzmethode ist dann zu verstehen, dass die abgelesenen Werte vom Gesamtverbrauch des Hauses abgezogen werden und der verbleibende Überschuss dann der nicht abgelesenen Wohnung zugesprochen werden (Beck OK Mietrecht, Schacht-Schulz, 9. Edition, § 556 BGB Rdnr. 436 zur vergleichbaren Problematik im Mietrecht). Auch diese Methode ist hier aber unstreitig nicht gewählt worden. Da es aber auch bei der verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung in erster Linie darum geht, dass jeder Nutzer möglichst nur mit Kosten belastet wird, die nah an seinem Verbrauch sind, schließt sich das Gericht dieser Meinung an. Die Alternative wäre, dass trotz verbrauchsabhängiger Wasserkostenabrechnung die Gesamtkosten nach dem allgemein gültigen Kostenverteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile oder Flächen) umgelegt werden müssten, obwohl für die meisten Einheiten abgelesene Verbrauchswerte vorliegen.“

Pressemitteilung 09/2018

Rechtsanspruch auf Barrierefreiheit

Nachlese zum 28. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 21.02.2018 – „Barrierefreies und altersgerechtes Wohnen“

Rüdiger Darmer, Sachverständiger für angewandte wohnumfeldverbessernde Maßnahmen, zu Gast beim AMV

Am 21.02.2018 fand im Restaurant 1860 TSV Spandau – Tanzsportzentrum – der 28. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV statt. Thema des Abends war „Barrierefreies und altersgerechtes Wohnen“.

Nach der Begrüßung durch den 2. Vorsitzenden des AMV, Herrn Ass. Marcel Eupen, referierte Herr Rüdiger Darmer, Sachverständiger für angewandte wohnumfeldverbessernde Maßnahmen, zu dem Thema „Barrierefreies und altersgerechtes Wohnen“ und beantwortete danach Fragen der anwesenden Bürgerinnen und Bürger.

Gesetzlicher Anspruch auf barrierefreie Wohnung

Nach § 554a Abs. 1 BGB kann ein Mieter von seinem Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat.

Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen.

Berechtigtes Interesse des Mieters an der behindertengerechten Nutzung

Der Mieter muss also zunächst ein berechtigtes Interesse an der behindertengerechten Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr haben. Das Interesse des Mieters kann sich daraus ergeben, dass er selbst behindert ist. Der Mieter hat aber auch dann einen Anspruch auf Zustimmung zu der Einrichtung, wenn sein Lebenspartner, mit dem er einen auf Dauer angelegten Haushalt in der Wohnung führt oder seine mit ihm berechtigterweise in der Wohnung lebenden Angehörigen behindert sind. Die Art und der Grad der Behinderung sind nicht ausschlaggebend, ebenso wenig der Entstehungsgrund. Neben Einschränkungen der Bewegungsfähigkeit kommen auch Seh-, Hörbeeinträchtigungen und geistige Behinderungen in Betracht. Entscheidend ist allein, ob die Behinderung eine bauliche Veränderung oder sonstige Einrichtungen erfordert. Dabei sind Art, Dauer und Schwere der Behinderung zu berücksichtigen. Die Behinderung muss auf Dauer bestehen; vorübergehende Behinderungen mit Heilungschancen reichen nicht aus. Der Begriff Behinderung richtet sich nicht nur allein nach der Definition des Schwerbehindertengesetzes. Eingeschlossen ist auch die immer größer werdende Gruppe der älteren Menschen.

Die angestrebte bauliche Veränderung oder Einrichtung muss ferner objektiv geeignet sein, die Einschränkungen in der Wohnungsnutzung durch die Behinderung auszugleichen; unerheblich ist, dass die Maßnahme möglicherweise zugleich die Bequemlichkeit erhöht (z. B. Treppenlift in einem Haus, in dem sich kein Fahrstuhl befindet). Der Mieter kann Zustimmung zu baulichen Veränderungen sowohl in seiner Wohnung als auch an Gemeinschaftsflächen verlangen.

Mit den sonstigen Einrichtungen sind Maßnahmen gemeint, die nicht in die bauliche Substanz des Hauses eingreifen.

Verweigerung der Zustimmung

Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Vorrangig ist also das Interesse des Mieters. Liegt dieses vor, kann der Mieter grundsätzlich Zustimmung verlangen. Je schwerer die Behinderung ist, um so stärkere Eingriffe in die Bausubstanz sind vom Vermieter zu akzeptieren.

Der Vermieter kann seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn seine Interessen wesentlich schwerwiegender sind. Insoweit sind der Umfang der Bauarbeiten und der Substanzeingriffe, deren Dauer und die Möglichkeit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu berücksichtigen.

Stellung einer Sicherheit

Nach § 554a Abs. 2 BGB kann der Vermieter seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. Die Höhe der Kaution richtet sich dabei nach den voraussichtlichen Rückbaukosten, es gibt keine Begrenzung analog zu § 551 Abs. 1 BGB (Mietsicherheit). Die Sicherheit ist ohne anderslautende Vereinbarung vor Beginn der Maßnahme fällig und vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§ 554a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Finanzielle Zuschüsse durch Pflegekassen

Die Pflegekassen können nach § 40 Abs. 4 SGB XI subsidiär finanzielle Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes des Pflegebedürftigen gewähren, beispielsweise für technische Hilfen im Haushalt, wenn dadurch im Einzelfall die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert oder eine möglichst selbständige Lebensführung des Pflegebedürftigen wiederhergestellt wird. Die Zuschüsse dürfen einen Betrag in Höhe von 4.000 € je Maßnahme nicht übersteigen. Leben mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung, dürfen die Zuschüsse für Maßnahmen zur Verbesserung des gemeinsamen Wohnumfeldes einen Betrag in Höhe von 4.000 € je Pflegebedürftigem nicht übersteigen. Der Gesamtbetrag je Maßnahme nach Satz 3 ist auf 16.000 € begrenzt und wird bei mehr als vier Anspruchsberechtigten anteilig auf die Versicherungsträger der Anspruchsberechtigten aufgeteilt.

Wohnungsanpassung infolge Krankheit, Unfalls oder Arbeitsunfalls

Ist die Wohnungsanpassung infolge einer Krankheit, eines Unfalls oder Arbeitsunfalls erforderlich, so werden die Betroffenen bei der Wohnraumanpassung und -ausstattung in der Regel vom zuständigen Rehabilitationsträger (§ 33 SGB IX) oder dem Integrationsamt (§ 102 SGB IX) unterstützt. Bei sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten sind vorrangig die Rehabilitationsträger – das sind je nach Aufgabenbereich die gesetzliche Krankenversicherung, die Bundesagentur für Arbeit, die gesetzliche Unfallversicherung, die gesetzliche Rentenversicherung, die Kriegsopferversorgung und -fürsorge, die öffentliche Jugendhilfe oder die Sozialhilfe – für die Finanzierungshilfen zuständig.

Kontakt bei Fragen

Rüdiger Darmer, Sachverständiger für angewandte wohnumfeldverbessernde Maßnahmen, Rigaer Straße 3, 10247 Berlin, Tel.: 030/51 64 13 30, Mobil: 0162/ 192 48 20, Telefax: 030/ 51 64 13 31, E-Mail: info@doc-darmer.de

Dank!

Der AMV dankt ausdrücklich Herrn Rüdiger Darmer für seinen äußerst informativen und kompetenten Vortrag.

Vorschau auf den 29. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 16.05.2018

Der 29. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV findet am 16.05.2018 statt und widmet sich dem Thema „Stadtumlandverkehr in der Hauptstadtregion am Beispiel des Südwestraumes und Erschließungsdefizite in sich wandelnden Räumen am Beispiel des Bezirkes Spandau“. Referieren wird Herr Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Gesundheit Frank Bewig (CDU).

Berlin, den 27.02.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Woche am 22.02.2018: Mieter der Deutsche Wohnen sauer über Rodung von Sträuchern

Die Mieter der Deutsche Wohnen (DW) AG in der Argentinischen Allee sind verärgert. Vor ihren Häusern wurden Büsche und Sträucher aus den Vorgärten entfernt – als Vorbereitung für Instandsetzungsarbeiten. Aber es gab keine Ankündigung, so der Vorwurf.

„Plötzlich waren da sechs bis acht Leute, die die Pflanzen einfach herausgerissen haben“, erzählt Anwohnerin Gabi Bethe. Sie sei glücklicherweise zu Hause gewesen und konnte noch weitere Mieter alarmieren. So seien einige Gewächse gerettet und auf den Balkonen gelagert worden. „Wir haben sogar vier Igel, die noch im Winterschlaf waren, gefunden und zur Auffangstation gebracht.“

Viele Mieter hätten Geld und Arbeit investiert, sie selbst unter anderem in Rosen, Hibiskus und Rhododendron. Die DW hätte zwar für 2018 Fassadenarbeiten angekündigt, aber ohne konkreten Termin. „Wie wird mit uns umgegangen, man hätte miteinander reden können.“

http://www.berliner-woche.de/zehlendorf/bauen/mieter-der-deutsche-wohnen-sauer-ueber-rodung-von-straeuchern-d143304.html