Archiv der Kategorie: AMV im Lichte der Presse

AMV im Lichte der Presse:

RTL.de am 09.02.2021: Fast 1.000 Euro Nachzahlung

Mieter beklagen Nebenkosten-Abzocke in Berliner Hochhaus

Mietrechts-Experte ist entsetzt

Schreck für die Bewohner einem Hochhauskomplex in Berlin-Charlottenburg. Einen Tag vor Weihnachten lagen Nachzahlungen von bis zu 1.000€ für die gestiegenen Nebenkosten in den Briefkästen der 850 Parteien. Miet-Experte Marcel Eupen ist über das Ausmaß der Erhöhung entsetzt: „Sowas habe ich in 30 Jahren Berufserfahrung noch nie erlebt.“ Kein Wunder, denn die Erklärung der Hausverwaltung ist ganz schön dreist.

Höhere Kosten, schlechtere Qualität in Berliner Hochhauskomplex

Als Alice Becker dem RTL-Reporter Philipp Cerfontaine die Zustände in der Angerburger Allee zeigt, sind die schlampig geputzten Spuren auf dem Boden nicht zu übersehen: „Natürlich macht uns das sehr sauer. Ich mein, es ist eklig, wenn man hier die Tür aufmacht und in diesen Flur geht, man nimmt den Dreck mit in die Wohnung rein“, sagt sie. Die Aufnahmen aus dem Hochhauskomplex – im Video.
Mit ihrem Mann wohnt sie seit 13 Jahren dort. Vor zwei Jahren übernahm die ADO Immobilien Management GmbH (inzwischen Adler Immobilien Management GmbH) die Verwaltung und es begannen die Probleme – so das Mieterpaar: „Das fängt draußen an, das ist der Eingangsbereich, das sind die Fahrstühle, das ist der Flurbereich vor der Wohnung, das hat sich alles massiv verschlechtert.“

Berlin: Zweifelhafte Stellungnahme der Hausverwaltung

Umso unverständlicher, als die Nebenkosten-Nachzahlung von 478 € eintrifft, obwohl die Qualität gesunken ist. Dabei kommen sie und ihr Ehemann damit noch gut weg. Beim Mietrechtler Marcel Eupen stapeln sich die Beschwerden. Besonders krass ist die Nachzahlung von fast 1.000 € für einen Singlehaushalt.
„Man kann also nicht sagen: Das ist eine vierköpfige Familie, die drei Mal in der Woche Badetag haben und daran liegt es, sondern das ist ein einzelner Herr mit einer Nachzahlung von 922,18 €“, erklärt der Experte. Ein Vergleich der Abrechnungen zeigt eine wahre Explosion bei den Versicherungskosten, Hausreinigungskosten und der Gartenpflege, aber auch bei den Heizkosten.
In einer schriftlichen Stellungnahme heißt es von der Adler GmbH: „Der Anstieg der Nebenkosten ist unter anderem dadurch begründet, dass die Heizkosten sowohl aufgrund erhöhter Energiekosten wie aber auch aufgrund erhöhter Verbrauchskosten angestiegen sind.“

Tochterunternehmen kassiert ab

Marcel Eupen ist fassungslos: „Diese Behauptung stimmt nicht. Man kann die Jahre 2018 und 2019 vergleichen und stellt fest, dass die Heizkosten eben nicht wesentlich gestiegen sind.“ Auch die Erklärung der anderen Posten klingen für den Experten einfach nur dreist: „Es wimmelt einfach von Halbwahrheiten, beziehungsweise teilweise muss man sogar sagen von Unwahrheiten.“
Klar ist, dass die Adler GmbH mehrere Dienstleister-Verträge auslaufen ließ und durch teurere Anbieter ersetzte. Einer von ihnen ist sogar ein direktes Tochterunternehmen, die Central Facility Management GmbH. Versucht die Hausverwaltung hier also noch mehr Geld für sich rauszuholen?
Schriftlich heißt es auf RTL-Anfrage: „Den geäußerten Verdacht, dass die Beauftragung der Central Facility Management GmbH erfolgt sei, um höhere Nebenkosten zu generieren, weisen wir entschieden zurück.“
Für den Mietrechtler Marcel Eupen steht zumindest fest, dass der Verwalter gegen das Wirtschaftlichkeits-Verbot verstoßen hat. Bezahlen müssen die Mieter die gestiegen Kosten nach seiner Auffassung daher nicht.
https://www.rtl.de/cms/berlin-nebenkosten-abzocke-in-hochhaus-mieter-beklagen-fast-1-000-euro-nachzahlung-4700310.html

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 27.01.2021: Betriebskostenschock für Hunderte Mieter in Charlottenburg
Der Schreck kam kurz vor Weihnachten, aber er sitzt vielen Mietern noch in den Knochen. Die Hausverwaltung ADO Immobilien Management GmbH verlangt von den Bewohnern an der Angerburger Allee 35 bis 55 in Charlottenburg hohe Nebenkostennachzahlungen für das Jahr 2019. Ein Rentner-Ehepaar soll für seine rund 84 Quadratmeter große Wohnung fast 670 Euro nachzahlen. Von einem anderen Mieter fordert die Verwaltung rund 765 Euro, ein Haushalt soll sogar mehr als 900 Euro nachzahlen. „Das ist für uns nicht nachvollziehbar“, sagt eine Mieterin. „Das ist uns unbegreiflich.“
Marcel Eupen, Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), vertritt mehrere Haushalte, die sich gegen die Nachzahlungen zur Wehr setzen. Er sagt: „In über 30 Jahren Berufserfahrung habe ich derartig exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Kostenpositionen innerhalb eines Jahres noch nicht erlebt.“ So weist die Betriebskostenabrechnung eines Mieterhaushalts, zu der Eupen die Belege einsehen konnte, für 2019 unter der Position Gebäudereinigung einen Gesamt-Betrag von 144.000 Euro für die Wohnanlage aus – fast 50.000 Euro mehr als im Abrechnungszeitraum 2018. Da sind unter der vergleichbaren Position „Hausreinigung“ nur Kosten von knapp 95.000 Euro zu finden. Der Anteil für den Mieterhaushalt stieg dadurch von rund 126 auf rund 189 Euro im Jahr.
Einführung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung
Weitere Kostensteigerungen gab es bei der Gartenpflege, die 2018 in der Wohnanlage noch mit rund 44.700 Euro zu Buche schlug, sich im Jahr 2019 unter der Position „Pflege der Außenanlagen“ aber schon auf 113.500 Euro belief. Auch Sperrmüllbeseitigung und Versicherung wurden teurer. Zudem taucht in der Abrechnung für 2019 eine Position Sicherheitskosten mit einem Betrag in Höhe von rund 83.000 Euro auf, der in den Erläuterungen zur Abrechnung 2019 mit den Ausgaben für eine „Kiezbestreifung“ erklärt wird. In der Abrechnung für 2018, die Mieterberater Eupen einsehen konnte, fand sich keine vergleichbare Position. Insbesondere bei den Versicherungskosten, den Kosten der Gebäudereinigung, der Pflege der Außenanlagen sowie den Kosten der Sperrmüllbeseitigung ließen sich die Kostensprünge „nicht mit allgemeinen Preissteigerungen innerhalb eines Jahres erklären“, sagt Eupen. „Sie beruhen vielmehr auf Anbieterwechseln, das heißt, dem Austausch der Dienstleister, sowie der Einführung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung“, sagt er.
Pikant: Recherchen des KURIER ergaben, dass hinter der Firma Central Facility Management GmbH (cfm), die in dem Abrechnungszeitraum Leistungen für die Hauswarttätigkeit, die Hausreinigung und die Pflege der Außenanlagen in Rechnung stellte, derselbe Eigentümer stand wie hinter der Hausverwaltung: nämlich die ADO Properties S. A. mit Sitz in Luxemburg.
Der Vermieter verteidigt seine Betriebskostenabrechnung gegen Kritik
Die ADO Properties hatte die Wohnungen an der Angerburger Allee nach eigenen Angaben im April 2018 erworben. Die Nebenkostenabrechnung für 2019 ist die erste Jahresabrechnung, die von der Hausverwaltung der ADO Properties erstellt wurde. Nun müssen sich die Mieter allerdings schon wieder an einen neuen Namen ihres Vermieters gewöhnen. Mitten in der Auseinandersetzung über die Betriebskosten erhielten Bewohner an der Angerburger Allee vor wenigen Tagen die Information, dass die ADO Immobilien Management jetzt Adler Immobilien Management heißt. „Diese Namensänderung hängt damit zusammen, dass wir mittlerweile Teil der neu formierten Adler Group geworden sind“, heißt es in einem Schreiben. Auf die bestehenden Vertragsverhältnisse habe die Namensänderung jedoch keinerlei Auswirkung. Ein Blick ins Handelsregister zeigt, dass die Adler Group nicht nur die Hausverwaltung, sondern zwischenzeitlich auch die Firma cfm übernommen hat, die mit der Hauswarttätigkeit, der Hausreinigung und der Pflege der Außenanlagen betraut worden war.
Der Vermieter verteidigt seine Betriebskostenabrechnung gegen Kritik, räumt aber eine Erhöhung der Kosten im Jahr 2019 ein, die ein Sprecher „mit einem Anstieg diverser Einzelpositionen“ begründet – unter anderem mit dem Wechsel zu anderen Anbietern und einer damit verbundenen Verbesserung des Leistungsspektrums. Die Erhöhung der Kosten für Gartenpflege und die Pflege der Außenanlage sei auf umfassende Baumpflegearbeiten zurückzuführen, die für sich genommen bereits einen Umfang von circa 60.000 Euro ausgemacht hätten. Die Kosten für Sperrmüllbeseitigung seien deshalb deutlich angestiegen, da das Sperrmüllaufkommen tatsächlich hoch sei und daher die Einführung eines „Sperrmüllkonzeptes“ erforderlich geworden sei, das „eine regelmäßige und im Interesse aller Bewohner erfolgende Sperrmüllbeseitigung sicherstellt“.
Es sei unzutreffend, dass die ADO Immobilien Management GmbH eine „Kiezbestreifung“ neu eingeführt habe, so der Sprecher. Es möge sein, „dass die Hausverwaltung des Voreigentümers aus Gründen, die wir nicht kennen, diese Kostenposition nicht umgelegt hat oder auch dies schlicht versäumt hat“. Es handele sich aber bei „den Kosten dieses bereits vor unserer Objektübernahme und im Mieterinteresse beauftragten Wachschutzes um umlagefähige Kosten, weshalb die Mieter diese Kosten im Rahmen einer ordnungsgemäßen und im Einklang mit geltendem Recht stehenden Abrechnung ausgewiesen bekommen“.
Auf die Nachfrage, warum die ADO Immobilien Management GmbH mit der cfm eine Tochter der ADO Properties mit Hauswartdienstleistungen, Reinigungsdienstleistungen und der Grünflächenpflege betraut habe und inwiefern angesichts der eingetretenen Kostensteigerungen noch das Gebot der Wirtschaftlichkeit erfüllt werde, war folgende Antwort zu erhalten: „Unsere Nebenkostenabrechnungen sind richtig und vollständig rechtskonform erstellt und halten einer strengen, sich an objektiven Maßstäben orientierenden Nachprüfung stand.“
Mieterberater Eupen macht dagegen Bedenken geltend: „Besonders kritisch sind die Rechnungen der Central Facility Management GmbH (cfm) bezüglich der Kostenpositionen Hauswartleistungen, Hausreinigung sowie Pflege der Außenanlagen zu hinterfragen“, sagt er. „Wenn dabei gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sein sollte, wäre dies unzulässig.“ Mieter der Wohnanlage sollten ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch juristische Experten überprüfen lassen.
https://www.berliner-kurier.de/berlin/betriebskostenschock-fuer-hunderte-mieter-in-charlottenburg-li.135733

AMV im Lichte der Presse:

 
Spandauer Volksblatt am 11.01.2021: Jahresbilanz des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV)
Betriebskosten waren das wichtigste Thema
In Staaken gab es laut Alternativem Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) im vergangenen Jahr den größten Beratungsbedarf. Fragen zur Betriebs- und Heizkostenabrechnung standen dabei im Mittelpunkt.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) bietet seit 2018 im Auftrag des Bezirksamtes an insgesamt sieben Standorten kostenlose Mieterberatung. 2020 wären 656 persönliche und etwas mehr als 100 telefonische Beratungsstunden erbracht worden, erklärte der AMV. 872 Menschen hätten sich vor Ort und 464 fernmündlich Rat geholt.
Für den Bereich Staaken waren es allein 329, die persönlich vorgesprochen haben. Auf Platz zwei folgt die Wilhelmstadt mit 152 direkten Beratungen, danach Haselhorst, wo es 137 waren. Am wenigsten nachgefragt wurde das Angebot mit 51 in Hakenfelde.
Anliegen zum Thema Betriebskosten waren 340 mal das Thema was laut AMV einen Anteil von mehr als 50 Prozent bedeutet habe. Bei 142 Beratungen ging es um Mietmangel und Mietminderung. Erst danach kam der Mietendeckel. Er war in 116 Fällen Anlass für Nachfragen, dahinter folgten Mieterhöhungsverlangen (62), Mietschulden (31) sowie Kündigungen mit einem Anteil von 30 Beratungen.
Auch und gerade in Corona-Zeiten sei das Angebot rege in Anspruch genommen worden, erklärte der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen. Häufiger als sonst, weil es gar nicht anders ging, am Telefon. Denn auch die Beratungsstellen waren und sind teilweise noch geschlossen.
https://www.berliner-woche.de/spandau/c-bauen/betriebskosten-waren-das-wichtigste-thema_a297452

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 30.12.2020: Jahresbilanz 2020 der kostenlosen Mieterberatungen des AMV
Mieterberatung: Staaken immer noch vorn
Auch im Jahre 1 nach der Gewobag-Übernahme der ca 3.400 ADO Wohnungen in der Staakener Großwohnsiedlung, ist das Stadtteilzentrum Obstallee einsam an der Spitze, der sieben Standorte für die kostenlose, vom Bezirksamt geförderte Mieterberatung durch den Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV in Spandau. Mit insgesamt 329 Einzelberatungen im Jahr 2020 haben dort an jedem Montagnachmittag mehr als doppelt so viele Mieter*innen fundierten Rat auf ihre Fragen und Probleme erhalten als an dem „zweitplatzierten Beratungsort“ in der Wilhelmstadt.
Im vergangenen Jahr, dem Jahr der Einführung des Mietendeckels, hat das Thema angekündigter Mieterhöhungen die meisten Ratsuchenden geplagt. Den fast schon „natürlichen“ Spitzenplatz der Probleme und Themen der Mieterschaft mit der Vermieterseite haben in 2020 mit über 50% der AMV-Mieterberatungen die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen wieder „zurückerobert“.
Auffallend, dass trotz Mietendeckel, Corona-Pandemie mit „Lockdown-Kündigungsschutz“ und teilweiser Schließung der Beratungsorte, vom AMV in Vor-Ort-Beratungssprechstunden plus Telefonberatungen mit insgesamt 1.336 mehr Mieter*innen Rat finden konnten als zuvor.
Die kostenlose bezirkliche Mieterberatung wird auch im kommenden Jahr in Spandau an neun verschiedenen Standorten angeboten, dabei sollen erneut 100.000 Euro investiert werden, die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt werden.
Die kostenlose Mieterberatung in Staaken:
im Auftrag des Bezirksamtes Spandau
jeden Montag von 16-19 Uhr 

vom AMV Alternativer Mieter- & Verbraucherschutzbund
Stadtteilzentrum Obstallee 22E
https://www.staaken.info/2020/12/mieterberatung-staaken-immer-noch-vorn/

Pressemitteilung 20/2020

BGH stärkt Mieterrechte bei Belegeinsicht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung in einem aktuellen Urteil (BGH – VIII ZR 118/19, Urteil vom 09.12.2020) gestärkt.
Die Einsicht in die Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege!
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. begrüßt das Urteil ausdrücklich.
In dem Urteil heißt es wie folgt:
„Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören – wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat – neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren (Senatsurteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, aaO Rn. 18).
Entgegen der Auffassung der Revision gilt das auch für die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet (zu den unterschiedlichen Abrechnungsmethoden vgl. Senatsurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 16 ff.).“
Kommentar des AMV:
„Vermieter haben sich bisher überwiegend in der Praxis geweigert, neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten anlässlich einer Belegprüfung vorzulegen, so dass Mieterinnen und Mieter nicht die Möglichkeit hatten, zu überprüfen, ob Kürzungen oder Nachlässe vorgenommen wurden. Damit ist nun Schluss! Die Einsicht in die Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege. Diese Entscheidung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu einer Stärkung der Mieterechte und zu mehr Einzelfallgerechtigkeit. Kürzungen oder Nachlässe können jetzt nicht mehr vor Mieterinnen und Mietern verheimlicht werden“, kommentiert der 1. Vorsitzende des AMV Marcel Eupen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
Berlin, den 29.12.2020
Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Morgenpost am 28.12.2020: Mieterberatung – Was Spandauer besonders beschäftigt hat
Trotz Corona wurde die kostenlose Mieterberatung in Spandau von vielen genutzt. Mieterhöhungen waren deutlich seltener Thema als 2019.
Die Corona-Pandemie hat auch die kostenlose Mieterberatung in Spandau beeinflusst, persönliche Termine waren zeitweise nicht möglich. Dennoch wurden die bezirklichen Angebote, in die im Jahr 2020 insgesamt 100.000 Euro geflossen sind, von vielen Mietern in Anspruch genommen. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der einen Teil der Stunden leistet, hat nach eigenen Angaben insgesamt gut 1300 Bürger beraten – und damit sogar etwas mehr, als es im Vorjahr waren.
Auch die Zahl der Beratungsstunden lag dabei höher als 2019, gut 750 Stunden waren es insgesamt, wobei rund 100 davon bedingt durch zeitweise Schließungen der Büros telefonisch stattgefunden haben. Der Vorsitzende des AMV, Marcel Eupen, betonte ebenfalls, dass die Beratungen „auch und gerade in der Zeit der Corona-Pandemie von den Spandauer Mieterinnen und Mietern rege in Anspruch genommen“ wurden.
Mieterhöhungen sind deutlich seltener ein Thema
Den höchsten Bedarf gab es demnach in Staaken, wo rund 330 Personen das Angebot genutzt haben, gefolgt von der Wilhelmstadt und Haselhorst. Weitere kostenlose Beratungen werden in Spandau vom Berliner Mieterverein und dem Spandauer Mieterverein für Verbraucherschutz organisiert. Mietern soll dabei vor allem bei zivilrechtlichen Fragestellungen geholfen werden, etwa bei Punkten wie Mietverträgen, Mieterhöhungen, Betriebskosten und Kündigungsschutz.
Bei den Themen, die am meisten gefragt waren, hat es im Vergleich zum Vorjahr eine auffällige Veränderung gegeben: Während angekündigte Mieterhöhungen 2019 noch am häufigsten in den Beratungen angesprochen wurden, hat es die Menschen in den persönlichen Gesprächen in diesem Jahr deutlich seltener beschäftigt. Gut 60 Beratungen zu dem Thema hat es laut AMV gegeben, im vergangenen Jahr waren es noch mehr als 400.

2021 fließen erneut 100.000 Euro in die Mieterberatung

Stattdessen gab es nun die meisten Fragen zu Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, in gut der Hälfte der persönlichen Beratungen wurden diese angesprochen. Auch im Vorjahr hatte das Themenfeld viele Spandauer beschäftigt und auf Rang zwei gelegen. Es folgten 2020 die Aspekte Mietmangel und Mietminderung – in gut 140 Fällen wurden Menschen dazu beraten – und der Mietendeckel, der knapp 120 Mal thematisiert wurde. Weniger gefragt waren die Punkte Mietschulden oder Kündigungen.
Die kostenlose bezirkliche Mieterberatung wird auch im kommenden Jahr in Spandau angeboten, dabei sollen erneut 100.000 Euro investiert werden, die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt werden. Die Verträge mit den bisherigen Vereinen werden laut Bezirk fortgeführt. Die Beratungen verteilen sich auf sieben Spandauer Ortsteile: Altstadt, Neustadt, Falkenhagener Feld, Wilhelmstadt, Staaken, Haselhorst und Hakenfelde. Eine Übersicht über die einzelnen Orte und Beratungszeiten bietet der Bezirk auf seiner Internetseite.
https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article231228334/Mieterberatung-Was-Spandauer-besonders-beschaeftigt-hat.html

AMV im Lichte der Presse:

BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020
Berliner Kurier am 15.12.2020: Berlinerin muss mehr Miete zahlen Warum eine Mieterin vorm Bundesgerichtshof verlor
Wenn Mieterhöhungen allein mit dem Mietspiegel begründet werden, fallen die Steigerungen in der Regel weniger hoch aus als wenn sie per Gutachten oder über die Nennung von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. Deswegen setzen sich Mieterverbände dafür ein, das Instrument Mietspiegel zu stärken. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt bekräftigt, dass Gerichte im Streit um Mieterhöhungen davon absehen können, einen Gutachter zur Ermittlung der zulässigen Miete einzuschalten, wenn ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel vorliegt.
Darunter sind Mietspiegel zu verstehen, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wurden. Wird die Qualifikation des Mietspiegels hingegen ausreichend bestritten, darf laut BGH ein Gericht die ortsübliche Miete auch mit Hilfe eines Sachverständigen ermitteln lassen. In dem vorliegenden Streit ging es um eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen für eine Wohnung in Spandau, in der die Mieterin, wie im November berichtet, unterlag. Die Urteilsbegründung wurde jetzt veröffentlicht.
Die Deutsche Wohnen hatte Marlis V. im Jahr 2017 unter Berufung auf den Mietspiegel aufgefordert, einer Mieterhöhung für die rund 84 Quadratmeter große Wohnung von 422,82 Euro auf 474,93 Euro zuzustimmen.
Die Kaltmiete sollte damit auf 5,65 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, womit sie in der Spanne des Mietspiegels von 4,90 bis 7,56 Euro gelegen hätte. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung aber nicht zu. Denn nach ihrer Berechnung gab es keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, weil die ortsübliche Miete für ihre Wohnung in der Spanne ganz unten einzuordnen war. Die Mieterin stützte sich dabei auf die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung aus dem Mietspiegel.
Vor dem Amtsgericht bekam die Mieterin Recht. Das Landgericht hob das Votum aber auf, nachdem es wegen Zweifeln am Mietspiegel einen Sachverständigen zur Berechnung der ortsüblichen Miete eingeschaltet hatte. Dieser ermittelte eine ortsübliche Miete von 5,92 Euro je Quadratmeter und sah damit Spielraum für die Mieterhöhung. Dagegen war die Mieterin vor den BGH gezogen, wo sie unterlag.
Weder die Mieterin noch die Deutsche Wohnen hätten in Abrede gestellt, dass sich die ortsübliche Miete in der aufgeführten Spanne von 4,90 bis 7,56 Euro je Quadratmeter bewegt, erklärte der BGH. Die Parteien hätten letztlich über die konkrete Einordnung in diese Spanne gestritten. Es habe dabei im Ermessen des Gerichts gestanden, ob es ein Sachverständigengutachten einholt, so der BGH.
Das Landgericht hätte demnach also auch im Sinne der Mieterin entscheiden können. Die Berufung auf das Sachverständigengutachten war nach Ansicht des BGH aber zulässig. Deswegen wurde die Berufung der Mieterin zurückgewiesen.
Beim Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die betroffene Mieterin aus Spandau vertritt, löst die Urteilsbegründung des BGH gemischte Gefühle aus. „Zwar hätte ich mir für die Berliner Mieterinnen und Mieter eine andere Entscheidung gewünscht, die auch unter dem Gesichtspunkt des Gebots des fairen Verfahrens durchaus möglich gewesen wäre“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Jedoch handelt es sich bei dem Urteil um eine vertretbare Entscheidung, die nachvollziehbar ist.“
Zu kritisieren sei nicht der Bundesgerichtshof, sondern zum einen das Land Berlin, weil es diesem seit Jahren nicht gelungen sei, einen qualifizierten Mietspiegel, der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht, zu erstellen. „Hätten wir in Berlin einen qualifizierten Mietspiegel, gäbe es die vorliegende Problematik überhaupt nicht“, kritisiert Eupen.
Dann bestände nämlich eine gesetzliche Vermutung, dass dieser Mietspiegel die ortsübliche Miete korrekt wiedergibt. „Bedenkt man, dass in der Berliner Mietspiegelkommission sowohl Mietervereine als auch Vermieterverbände vertreten sind, kann nicht alleine dem Berliner Senat ein Vorwurf gemacht werden“, so Eupen, dessen AMV nicht in der Mietspiegel-Arbeitsgruppe vertreten ist.
Zum anderen sei die Bundesregierung zu kritisieren, die „trotz gesetzlicher Ermächtigungsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bis zum heutigen Tag keine Mietspiegelverordnung erlassen hat, die den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln“ regele.
Abhilfe ist aber womöglich in Sicht. Die Bundesregierung will, wie berichtet, den Entwurf für ein Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts noch im Dezember dieses Jahres im Kabinett beschließen. Durch die Reform soll die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel gestärkt werden.
https://www.berliner-kurier.de/berlin/bei-zweifeln-am-mietspiegel-sind-gutachten-zulaessig-li.126060

AMV im Lichte der Presse:

BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020
Berliner Zeitung am 15.12.2020: Mietrecht Bei Zweifeln am Mietspiegel sind Gutachten zulässig 
Der Bundesgerichtshof erklärt, wann Sachverständige die zulässigen Wohnkosten ermitteln dürfen.
Wenn Mieterhöhungen allein mit dem Mietspiegel begründet werden, fallen die Steigerungen in der Regel weniger hoch aus, als wenn sie per Gutachten oder über die Nennung von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. Deswegen setzen sich Mieterverbände dafür ein, das Instrument Mietspiegel zu stärken. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt bekräftigt, dass Gerichte im Streit um Mieterhöhungen davon absehen können, einen Gutachter zur Ermittlung der zulässigen Miete einzuschalten, wenn ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Darunter sind Mietspiegel zu verstehen, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wurden. Wird die Qualifikation des Mietspiegels hingegen ausreichend bestritten, darf laut BGH ein Gericht die ortsübliche Miete auch mit Hilfe eines Sachverständigen ermitteln lassen.
In dem vorliegenden Streit ging es um eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen für eine Wohnung in Spandau, in der die Mieterin, wie im November berichtet, unterlag. Die Urteilsbegründung wurde jetzt veröffentlicht.
Die Deutsche Wohnen hatte die Mieterin im Jahr 2017 unter Berufung auf den Mietspiegel aufgefordert, einer Mieterhöhung für die rund 84 Quadratmeter große Wohnung von 422,82 Euro auf 474,93 Euro zuzustimmen. Die Kaltmiete sollte damit auf 5,65 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, womit sie in der Spanne des Mietspiegels von 4,90 bis 7,56 Euro gelegen hätte. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung aber nicht zu. Denn nach ihrer Berechnung gab es keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, weil die ortsübliche Miete für ihre Wohnung in der Spanne ganz unten einzuordnen war. Die Mieterin stützte sich dabei auf die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung aus dem Mietspiegel. Vor dem Amtsgericht bekam die Mieterin Recht. Das Landgericht hob das Votum aber auf, nachdem es wegen Zweifeln am Mietspiegel einen Sachverständigen zur Berechnung der ortsüblichen Miete eingeschaltet hatte. Dieser ermittelte eine ortsübliche Miete von 5,92 Euro je Quadratmeter und damit einen Spielraum für die Mieterhöhung. Dagegen war die Mieterin vor den BGH gezogen, wo sie unterlag.
Weder die Mieterin noch die Deutsche Wohnen hätten in Abrede gestellt, dass sich die ortsübliche Miete in der aufgeführten Spanne von 4,90 bis 7,56 Euro je Quadratmeter bewegt, erklärte der BGH. Die Parteien hätten letztlich über die konkrete Einordnung in diese Spanne gestritten. Es habe dabei im Ermessen des Gerichts gestanden, ob es ein Sachverständigengutachten einholt, so der BGH. Das Landgericht hätte demnach also auch im Sinne der Mieterin entscheiden können. Die Beauftragung des Sachverständigengutachtens war nach Ansicht des BGH aber zulässig. Deswegen wurde die Berufung der Mieterin zurückgewiesen.
Beim Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die betroffene Mieterin aus Spandau vertritt, löst die Urteilsbegründung des BGH gemischte Gefühle aus. „Zwar hätte ich mir für die Berliner Mieterinnen und Mieter eine andere Entscheidung gewünscht, die auch unter dem Gesichtspunkt des Gebots des fairen Verfahrens durchaus möglich gewesen wäre“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Jedoch handelt es sich bei dem Urteil um eine vertretbare Entscheidung, die nachvollziehbar ist.“ Zu kritisieren sei nicht der Bundesgerichtshof, sondern zum einen das Land Berlin, weil es diesem seit Jahren nicht gelungen sei, einen qualifizierten Mietspiegel, der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht, zu erstellen. „Hätten wir in Berlin einen qualifizierten Mietspiegel, gäbe es die vorliegende Problematik überhaupt nicht“, kritisiert Eupen. Dann bestände nämlich eine gesetzliche Vermutung, dass dieser Mietspiegel die ortsübliche Miete korrekt wiedergibt. „Bedenkt man, dass in der Berliner Mietspiegelkommission sowohl Mietervereine als auch Vermieterverbände vertreten sind, kann nicht alleine dem Berliner Senat ein Vorwurf gemacht werden“, so Eupen, dessen AMV nicht in der Mietspiegel-Arbeitsgruppe sitzt.
Zum anderen sei die Bundesregierung zu kritisieren, die „trotz gesetzlicher Ermächtigungsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bis zum heutigen Tag keine Mietspiegelverordnung erlassen hat, die den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln“ regele, so Eupen.
Abhilfe ist aber womöglich in Sicht. Die Bundesregierung will, wie berichtet, den Entwurf für ein Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts noch im Dezember dieses Jahres im Kabinett beschließen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/bei-zweifeln-am-mietspiegel-sind-gutachten-zulaessig-li.126008

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 24.11.2020 – Mieterverein schlägt Alarm: Schattenmieten werden zum Problem
Immer mehr Vermieter bieten Wohnungen zu zwei verschiedenen Preisen an. Sie wollen gewappnet sein, falls der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird.
Die Deutsche Wohnen ist einer der Vermieter, die Schattenmieten vereinbaren. Laut einem Mietvertrag, der der Berliner Zeitung vorliegt, weist das Unternehmen für eine rund 41 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung in Spandau eine Kaltmiete von rund 389 Euro aus. Zahlen muss der Mieter aber lediglich eine Kaltmiete von rund 259 Euro. Falls der Mietendeckel gekippt werde, soll die höhere Miete „rückwirkend ab Vertragsbeginn“ gelten. Die Nachzahlung sei „dann in einem Betrag fällig“ und müsse geleistet werden, „wenn die Vermieterin den Mieter dazu auffordert“.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der den Mieter vertritt, ist entsetzt. „Die Deutsche Wohnen nutzt mit ihrer Mietenvereinbarung die Wohnungsnot am Berliner Markt schamlos aus“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Wäre ein ausreichendes Angebot vorhanden, würden Mieterinnen und Mieter solche Verträge nicht unterschreiben.“ Die Vertragsklausel, dass Mieter den sich ergebenden Nachzahlungsbetrag in einem Betrag begleichen müssen, sei „an Kaltschnäuzigkeit nicht zu übertreffen“, so Eupen.
Die Deutsche Wohnen verteidigt ihr Vorgehen. Das Unternehmen halte sich an „jegliche gesetzliche Vorgabe“ und „selbstverständlich auch den Mietendeckel“, erklärt ein Sprecher. Bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über den Mietendeckel gelte es für alle Seiten, mit der „anhaltenden Unsicherheit verantwortungsvoll umzugehen“. Hierzu gehöre auch, „Regelungen für den Fall zu finden, dass sich der Mietendeckel als nicht verfassungskonform herausstellen sollte.“
Das Bundesverfassungsgericht habe in seiner Begründung zur Ablehnung einer einstweiligen Anordnung gegen den Mietendeckel ausgeführt, dass Vermieter nicht daran gehindert seien, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes bei Neuvermietungen eine höhere Miete als die Mietendeckelmiete zusichern zu lassen, argumentiert die Deutsche Wohnen. „Damit schaffen wir Transparenz für Mietinteressenten und verhindern, dass sich Mieter finanziell übernehmen“. Ähnlich äußert sich die Vonovia, das größte börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland.
Der Berliner Mieterverein sieht es anders. „Jegliche Vereinbarung zur Miethöhe bei Wiedervermietung, die dem Mietendeckel widerspricht, dürfte generell unwirksam sein – und zwar nicht nur während der Geltungsdauer des Mietendeckels, sondern auch darüber hinaus“, sagt Vereinsgeschäftsführer Reiner Wild. „Demnach darf kein Vermieter während der Geltungsdauer des Mietendeckels beim Abschluss eines neuen Vertrages eine höhere Miete praktisch auf Vorrat vereinbaren.“
Wild zweifelt zudem die Stichhaltigkeit der Argumentation der Vermieter an, die sich auf die Begründung des Bundesverfassungsgerichts in einem Eilverfahren stützen. In dem Verfahren sei es „ausschließlich um die Bußgeldbestimmungen“ des Mietendeckels gegangen. „Ob und wie weit eine verbotswidrige Vereinbarung wirksam ist, muss durch die Fachgerichte entschieden werden“, sagt Wild. „Es darf vermutet werden, dass das Bundesverfassungsgericht nicht in einem Eilverfahren zu einem anderen Verfahrensgegenstand einer fachgerichtlichen Prüfung vorgreifen wollte.“
Für Mieter hat Wild einen Rat: „Wir empfehlen allen, die Verträge mit einer Schattenmiete unterzeichnen, dies nur dann zu tun, wenn sie im Zweifel auch die höhere Miete bezahlen können.“
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schattenmieten-entwickeln-sich-zu-wachsendem-problem-li.121258

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 18.11.2020: Bundesgerichtshof entscheidet über Berliner Mietspiegel
 
Er fällt eine wichtige Grundsatzentscheidung zur Frage, wie die ortsübliche Miete zu ermitteln ist – und welche Erhöhungsspielräume es für Vermieter gibt.
Seit drei Tagen hat sie diesen Pfeifton im rechten Ohr. „Tinnitus“, sagt die 70-jährige Marlies V. aus Spandau. „Das ist die Aufregung.“ Der Grund: An diesem Mittwoch verhandelt der Bundesgerichtshof im Streit um eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen für Marlies V. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts hatte im März dieses Jahres entschieden, dass die ortsübliche Miete für die etwa 84 Quadratmeter große Wohnung von Marlies V. nicht auf Grundlage des Mietspiegels, sondern auf Basis eines Gutachtens zu ermitteln sei.
Die Folge: Die Deutsche Wohnen darf die Miete für die Wohnung in der Siedlung An der Kappe rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen. Denn im Gegensatz zum Mietspiegel setzt das Gutachten die ortsübliche Miete für die Wohnung der 70-Jährigen höher an. Beim Nachbarn von Marlies V., Wolf-Dietrich K., der nur zwei Aufgänge weiter wohnt, hatte eine andere Kammer des Landgerichts im vergangenen Jahr im Streit um eine Mieterhöhung noch anders geurteilt: Die Zivilkammer 67 entschied, dass die ortsübliche Miete bei Wolf-Dietrich K. auf Grundlage des Mietspiegels zu errechnen sei – womit das Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen zurückgewiesen wurde. Denn laut Mietspiegel gab es für die Wohnung von Wolf-Dietrich K. keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, da die bisherige Miete die ortsübliche Miete bereits überstieg.
„Es kann doch nicht sein, dass für meinen Nachbarn der Mietspiegel gilt und für mich nicht“, sagt Marlies V. Sie hoffe auf Gerechtigkeit. Das Amtsgericht hatte im Fall von Marlies V. noch zugunsten der Mieterin entschieden. Das Landgericht hob das Votum aber auf. „Der Sachverständige hat nachvollziehbar geschildert, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist“, heißt es in der Begründung. Nach Auffassung der Zivilkammer 63 ist der Mietspiegel als Schätzgrundlage nicht ohne weiteres geeignet. Gegen diese Entscheidung ist Marlies V. vor den Bundesgerichtshof (BGH) gezogen.
„Der Berliner Mietspiegel 2017 ist nicht nur zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet, sondern unter anderem aufgrund seiner deutlich breiteren Datengrundlage einem Einzelgutachten vorzuziehen“, argumentieren die BGH-Anwälte von Marlies V. in ihrer Revisionsbegründung. Im Hinblick auf die Gewährung eines fairen Verfahrens sei die Einholung eines kostspieligen Gutachtens zudem „nicht neutral“. Allein das Risiko, nach einem verlorenen Prozess die Kosten eines Gutachtens tragen zu müssen, könne Mieter davon abhalten, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren. Im vorliegenden Fall habe das Gutachten Kosten in Höhe von 3473 Euro verursacht, also etwa das 66-Fache der Mieterhöhung von 52 Euro.
Die BGH-Anwälte der Deutsche Wohnen verteidigen dagegen die Entscheidung des Landgerichts. Es gebe „nichts zu beanstanden“. Zum Vorwurf, dass sich Mieter gegenüber Großvermietern, die teure Gutachten in Auftrag geben, in einer benachteiligten Position befinden, erklären die Anwälte der Deutsche Wohnen: „Diese rein polemischen Ausführungen sind in der Sache nicht zielführend.“ Es könne keine Rede von einem unfairen Verfahren sein. Den Richtern stehe es frei, ein Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete einzuholen.
Marlies V. wird in Berlin vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) vertreten. Aus dessen Sicht ist das Verfahren vor dem Bundesgerichtshof für die Berliner Mieter, insbesondere in Schöneberg und Wedding, „von großer Bedeutung“, wie AMV-Chef Marcel Eupen sagt. Der Umstand, dass eine Kammer des Landgerichts den Mietspiegel nicht anwende, sondern teure Sachverständigengutachten einhole, sei aus Mietersicht „eine Katastrophe“. Diese Vorgehensweise führe „zu einer extremen Rechtsunsicherheit über die Anwendung des Mietspiegels und damit zu einer Verunsicherung“ der Mieter. Der Mietspiegel sei das einzige Instrument für Mieter, um Mieterhöhungen überprüfen zu können. Für die Mieter in Schöneberg und Wedding sei die Entscheidung besonders wichtig, weil die Zivilkammer 63 des Landgerichts nun für Streitfälle aus diesen Stadtteilen zuständig sei.
Die unterschiedliche Rechtsprechung zwischen Marlies V. und ihrem Nachbarn erklärt sich aus einem Wechsel in der Zuständigkeit des Landgerichts. Die Zivilkammer 63 war bis Ende 2018 für Berufungen in Mieterhöhungsverfahren aus Spandau zuständig. Seit 2019 ist für Spandau die Zivilkammer 67 des Landgerichts zuständig. Der Fall von Marlies V. fällt noch in die frühere Zuständigkeit der 63. Kammer. Im Fall ihres Nachbarn entschied bereits die Kammer 67, zugunsten des Mieters.
Die zu fällende Grundsatzentscheidung des BGH im Verfahren von Marlies V. habe durch das „Mietendeckel-Gesetz“ keineswegs an Brisanz verloren, sagt AMV-Chef Eupen. So seien zum einen noch diverse Berufungen beim Landgericht anhängig, die sich auf Mieterhöhungen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des „Mietendeckel-Gesetzes“ beziehen. Zum anderen gelte der Mietendeckel nicht für alle Gebäude. So seien beispielsweise Häuser ausgenommen, die seit 2014 bezugsfertig geworden sind. Schließlich stehe auch noch nicht fest, ob der Mietendeckel verfassungskonform sei. „Sollte dies nicht der Fall sein, könnten Mieterhöhungen wieder ausgesprochen und anhand des Mietspiegels überprüft werden“, sagt Eupen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/bundesgerichtshof-entscheidet-ueber-berliner-mietspiegel-li.119520