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AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 27.01.2020: Mieterversammlung klärt Frage zur Mieterhöhung nicht
Warten auf den „Mietendeckel“ nördlich der Heerstraße

Die Unruhe unter den Ex-ADO-Mietern ist seit dem Verkauf ihrer Wohnungen immer noch groß. Vor allem die Mieterhöhungen bereiten Sorge. Eine Mieterversammlung sollte klare Antworten bringen. Doch Senatorin und Gewobag fehlten.

Der große Saal im Stadtteilzentrum an der Obstallee war übervoll. Über hundert Mieter aus dem Kiez Heerstraße Nord waren mit der Hoffnung gekommen, endlich klare Aussagen zu bekommen. Denn nach der Übernahme ihrer Wohnungen zum 1. Dezember 2019 in den Gewobag-Bestand sind immer noch viele Fragen offen. Wie ist es um die Sicherheit und Sauberkeit im Quartier bestellt? Wie sehen die Sanierungspläne aus? Und vor allem: Nimmt die Gewobag die Mieterhöhungen zurück, die die ADO zum 1. November 2019 ausgesprochen hatte?

„Viele Wohnungen und Häuser haben Mängel“, sagte Sven Winter. „Bei uns im Haus an der Obstallee ist sechs Wochen lang der Fahrstuhl ausgefallen, ohne dass sich jemand darum gekümmert hat.“ Sven Winter ist Sprecher der Mietergruppe Gewobag Heerstraße Nord (ehemals ADO). Die hatte mit dem Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), dem Mieterbeirat der Gewobag und der Initiativgruppe Berliner Mieterberäte am 22. Januar zu der Mieterversammlung eingeladen. Auf dem Podium sollten eigentlich auch Stadtenwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) und Vertreter der Gewobag sitzen. Die Senatorin ließ sich wegen einer Ausschusssitzung zum Mietendeckel entschuldigen, schickte mit Markus Forsthöfel, zuständig für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, aber einen Senatsvertreter vorbei. Die Gewobag fehlte komplett. Was im Saal gar nicht gut ankam. „Ich bin sehr enttäuscht, das könnte man als schlechtes Zeichen deuten“, sagt etwa Petra Sperling, Geschäftsführerin des Gemeinwesenvereins Heerstraße Nord. Jeder wisse, die Heerstraße Nord sei ein schwieriger Kiez. „Es gibt schon sehr lange viele Probleme hier. Deshalb wäre es wichtig gewesen, heute hier zu sein und so zu zeigen, wir kümmern uns“, sagte Petra Sperling und bekam dafür viel Beifall.

Die Mängelliste ist lang, der Frust der Mieter ist groß

Dann folgte eine lange Mängelliste aus dem Publikum: viel zu späte Information der Gewobag an ihre neuen Mieter, wie es nach dem Eigentümerwechsel weitergeht (etwa Mietkonten, Betriebskostenabrechnungen) sowie vernachlässigtes Wohnumfeld (Müll/Sperrmüll), Sicherheit, Kellereinbrüche und nötige Sanierungen. Letztere Probleme waren allerdings nicht neu, sondern schon zu ADO-Zeiten wiederholt Thema auf Mieterversammlungen. In puncto Sicherheitsdienst konnte Sven Winter die Mieter vom Podium aus beruhigen. „Die Gewobag will ihn behalten, er bleibt unter der alten Telefonnummer erreichbar.“

Zum Stichwort Mieterhöhungen kündigte Markus Forsthöfel lediglich an, dass die Gewobag ihre rechtliche Wirksamkeit genau prüfen werde, auch vor dem Hintergrund möglicher neuer Regelungen aus dem „Mietendeckel“. Der soll rückwirkend zum 18. Juni 2019 wirksam werden – vorausgesetzt, der Gesetzentwurf tritt nach Zustimmung im Abgeordnetenhaus wie angekündigt spätestens im März in Kraft und landet nicht vor Gericht. „Das müssen wir abwarten“, so Forsthöfel.

Nicht mehr als 30 Prozent für die Miete ausgeben

Jürgen Wilhelm vom Berliner Mieterverein und Marcel Eupen vom AMV wollten noch wissen, ob die neuen Gewobag-Mieter denn in den Genuss der Vereinbarung zwischen Senat und den sechs landeseigenen Wohnungsgesellschaften kommen, dass keine Miete über 30 Prozent des Einkommens liegen darf – was Markus Forsthöfel bestätigte. Genauer informieren werde die Gewobag darüber in der März-Ausgabe ihrer Mieter-Zeitschrift.

Etwa zehn Prozent der Mieter, also gut 340, sind von Mieterhöhungen betroffen. Das sei aber nur grob geschätzt, sagte Marcel Eupen vom AMV, der 60 Mieter dazu beraten hatte. Mit 15 Prozent lägen die geforderten Mieterhöhungen aber noch innerhalb des Mietspiegels.

Mieterhöhung kam noch vor dem Verkauf der Wohnungen

Wie berichtet hatte das Land Berlin in Staaken rund 3400 Wohnungen zwischen Sandstraße, Blasewitzer Ring und Magistratsweg von der ADO zurückgekauft. Der Kaufvertrag über den Erwerb war am 26. September 2019 geschlossen worden. Die Gewobag übernahm die Wohnungen dann zum 1. Dezember. Die Mieterhöhungsverlangen schickte die ADO im August an ihre Mieter raus, also noch vor Abschluss des Kaufvertrags.

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 28.01.2020 – Die ADO-Gewobag-Mieterversammlung vom 22. Januar:

Der Mietendeckel soll es richten!

Auch wenn die Gewobag es vorgezogen hat, keine Vertretung des Unternehmens zu entsenden und auch die Senatorin ihrer Zusage wegen einer parallelen Ausschusssitzung des Abgeordnetenhauses nicht erfüllen konnte, so war die Veranstaltung am vergangenen Mittwoch von AMV und der ehem ADO- und jetzt Gewobag-Mieterinitiative doch noch überwiegend sehr aufschluss- und hilfreich für die zahlreich erschienen Mieter*innen aus den Häuserzeilen des ADO-Gewobag-Deals beiderseits der Heerstraße, zwischen Blasewitzer Ring bzw. Sandstraße und Magistratsweg/Semmelländer Weg.Zu verdanken ist das vor allem dem kompetenten Podium der Versammlung, mit Markus Forsthövel, als Vertreter für die verhinderte Senatorin und Spezialist aus der u.a.für die landeseigenen Wohnungsunternehmen zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung  für Stadtentwicklung und Wohnen, mit den Veranstaltern Marcel Eupen vom AMV sowie Sven und Petra Winter von der Initiative der „neuen“ Gewobag-Mieter aus dem Stadtteil, die vorab von der Gewobag viele Antworten zu Problemen abgefragt haben, plus Alfons Alois von der Initiative Berliner Mieterbeiräte und den zwei Abgesandten aus dem Gewobag-Mieterrat.

Noch alte (Ab-)Rechnungen offen?
Auch ein Thema auf der ADO-Gewobag-Mieterversammlung, eventuelle Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, aus Schadensfällen, Minderungen usw. aus dem „alten“ Mietverhältnis mit der ADO. Hier konnte Marcel Eupen (AMV) vom Podium der Veranstaltung aus schon den Hinweis geben, dass ja nicht die einzelnen Wohneinheiten sondern die kompletten Eigentümergesellschaften Ofek Grundstücksgesellschaft 1, 2, 3 etc. von ADO an die Gewobag – inklusive aller Rechte und Pflichten, aller Forderungen und Verbindlichkeiten – veräußert worden sind. Demnach sind diese Verbindlichkeiten – so sie rechtens sind – von der Gewobag auszugleichen.
„Besser wäre Gewobag verzichtet“
Zweifellos aber waren die Stimmen von AMV und Mieterinitiative auf dem Podium und auch aus dem Kreis der Gäste im Saal, wie von der Bundestagsabgeordneten der Partei die Linke Helin Evrim Sommer (s. Foto) oder von dem Mietrechtsspezialisten des Berliner Mietervereins u.v.a. sehr deutlich, die forderten, dass die Gewobag nicht erst bis zur Rechtskräftigkeit des Mietendeckels und auf die Anträge der Mieter wartet, sondern durch die freiwillige Rücknahme der Mieterhöhung deutlich signalisiert, dass es ihr Ernst ist, mit dem teueren Rückkauf der Wohneinheiten links und rechts der Heerstraße, im Ergebnis nachhaltig sozial verträgliche Mieten in dem Wohnquartier zu sichern.Mietbegrenzung auf 30% des Einkommens

Keine Frage ist natürlich, dass auch für die ehemalige ADO- und seit Dezember 2019 Gewobag-Mieterschaft die Kooperationsvereinbarung gilt, die vor allem mit dem Ziel sozialverträgliche Mieten zu sichern, schon 2017 zwischen dem Senat und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften getroffen wurde. Darin wird u.a. unter dem Punkt 4.4. ergänzend zur Härtefallregelung im Wohnraumversorgungsgesetz (Artikel 2 §§ 2,3 WoVG Bln) vereinbart, dass  „… Mieterinnen und Mieter bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften beantragen (können), dass ihre Nettokaltmiete auf 30 % des Haushaltseinkommens abgesenkt wird“.

AMV im Lichte der Presse: 

 

staaken.info am 14.01.2020: Bilanz des AMV – Staaken und Heerstraße on Top

Bezirkliche Mieterberatung eine Erfolgsgeschichte

Eine gute Bilanz, des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes AMV für das Jahr 2019 mit 14 Wochenstunden der kostenlosen Mieterberatung an sieben Spandauer Standorten, mit insgesamt 1.284 Beratungen in nur 656 Sprechstunden. Mit 372 Einzelberatungen entfällt mehr als ein Viertel des Beratungsbedarfs auf die Großwohnsiedlung Heerstraße im Stadteilzentrum Obstallee.

Kein Wunder, denn die drei Topthemen Mieterhöhungsverlangen, fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen und  Mietmangel / Mietminderung spielten im vergangenen Jahr auch bei uns im Stadtteil, nicht nur bei den privaten Wohnungsgesellschaften ADO und Adler, eine große Rolle.

Der hohe Beratungsbedarf in Staaken scheint auch über den Jahrewechsel hinauszugehen, denn am gestrigen Beratungstag montags von 16-18 Uhr saßen schon etliche Minuten vor dem Beratungsbeginn gut vier bis fünf Kunden im Wartebereich.

Nachfolgend die Zahlen des AMV für die sieben Standorte der im September 2018 im Rahmen des Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021 im Auftrag des Bezirksamts Spandau gestartete kostenfreie Mieterberatung:

1) Staaken – 372 Beratungen
2) Wilhelmstadt – 273 Beratungen
3) Falkenhagener Feld – 146 Beratungen
4) Haselhorst – 143 Beratungen
5) Neustadt – 138 Beratungen
6) Siemensstadt – 127 Beratungen
7) Hakenfelde – 85 Beratungen
(da von Juli-Oktober 2019 die Beratungsstelle wegen Bauarbeiten geschlossen war)

Die fünf am meisten nachgefragten Themen waren:

1) Mieterhöhungsverlangen – 406 Beratungen = 61,89 %
2) Betriebs- und Heizkostenabrechnung – 321 Beratungen = 48,93 %
3) Mietmangel und Mietminderung – 217 Beratungen = 33,10 %
4) Mietkaution – 39 Beratungen – 5,95 %
5) Modernisierung – 32 Beratungen – 4,88 %

https://www.staaken.info/2020/01/bezirkliche-mieterberatung-eine-erfolgsgeschichte/

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Morgenpost am 08.01.2020 – Kostenlose Beratung: Das bewegt Spandauer Mieter

Weit über 1000 Spandauer haben die kostenlose Mieterberatung im Jahr 2019 genutzt. Zu einem Thema gab es dabei besonders viele Fragen.

Seit dem Spätsommer 2018 wurde die kostenfreie bezirkliche Mieterberatung in Spandau erheblich ausgeweitet, inzwischen ist sie im Bezirk fest etabliert. Und der Bedarf ist vorhanden, wie nun eine Auswertung des „Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbunds“ (AMV) zeigt. Knapp 1300 Spandauer kamen in die insgesamt gut 650 Beratungsstunden, die der Verein im vergangenen Jahr angeboten hat.

Thema Mieterhöhung spielt für Spandauer eine große Rolle

Das Thema, das die Spandauer in den Beratungen des AMV am meisten interessierte, ist dabei ein wenig überraschend: In 406 Fällen ging es um angekündigte Mieterhöhungen – obwohl der Senat bereits im Juni die Eckpunkte des Mietendeckels beschlossen hatte.

Ebenfalls viele Fragen gab es zu Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, diese waren in rund 320 Beratungen ein Thema. Es folgten die Aspekte Mietmangel und Mietminderung, in knapp 220 Fällen wurden Menschen dazu beraten. Weniger gefragt waren die Themen Mietkaution oder Modernisierung, die jeweils rund 30 Mal besprochen wurden.

100.000 Euro für die Mieterberatung in Spandau in 2020

Insgesamt an sieben Standorten im Bezirk hat der AMV im vergangenen Jahr Beratungsstunden angeboten, dafür wurde das Angebot in Staaken, im Kiez Heerstraße Nord, am meisten genutzt. Dort gab es mit dem bekanntgegebenen Wohnungsaufkauf der Gewobag im September und den, trotz Mietendeckel, kurz vorher angekündigten Mieterhöhungen für einige Bewohner im vergangenen Jahr auch eine besondere Situation. Gut 370 Beratungen fanden in Staaken statt. Es folgten die Standorte in der Wilhelmstadt, im Falkenhagener Feld und in Haselhorst.

Auch in diesem Jahr sollen 100.000 Euro in die Finanzierung der Beratungsangebote im Bezirk fließen. An neun Standorten in den Spandauer Ortsteilen, mit Ausnahme von Gatow und Kladow, werden die gut 40 Beratungsstunden pro Woche organisiert.

Eine Übersicht zu den Zeiten und genauen Orten gibt es auf derInternetseite des Bezirksamts Spandau.

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 07.01.2020: AMV zieht Jahresbilanz / Viele Nachfragen kamen aus Staaken
Hoher Beratungsbedarf bei Mieterhöhungen
Knapp 1300 Spandauer haben sich 2019 in Sachen Mietrecht beraten lassen. Zumindest beim AMV, der jetzt Jahresbilanz zog. Besonders hoch war der Beratungsbedarf in Staaken.

Zwischen Januar und Mitte Dezember beriet der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) an seinen sieben Beratungsstandorten insgesamt 1284 Spandauer in 656 Beratungsstunden kostenfrei zu mietrechtlichen Problemen. Mit 372 Beratungen war der Bedarf 2019 in Staaken am höchsten. Dort hatte das Land Berlin rund 3400 Wohnungen von der ADO zurückgekauft.

In der Wilhelmstadt beriet der AMV 273 Mal, im Falkenhagener Feld 146, in Haselhorst 143, in der Neustadt 138 und in Siemensstadt 127 Mal.

Mieterhöhungen sorgen Mieter besondersIn Hakenfelde blieb es bei 85 Beratungen, weil der „Seniorentreff Hohenzollernring“ wie berichtet wegen Bauarbeiten von Ende Juli bis Oktober geschlossen war. Fünf Themen brannten den Mietern besonders auf den Nägeln: Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung, Mietmangel und Mietminderung, Mietkaution sowie Modernisierung. „Beim Thema Mieterhöhungsverlangen lag der Beratungsbedarf bei fast 62 Prozent“, bilanziert Marcel Eupen, 1. Vorsitzende des AMV. Aber auch sonst werde die kostenfreie Mieterberatung im Auftrag des Bezirksamts von den Spandauern gut angenommen.

https://www.berliner-woche.de/bezirk-spandau/c-soziales/hoher-beratungsbedarf-bei-mieterhoehungen_a247279

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Abendblatt am 06.12.2019 – Berlin-Staaken: Gewobag verunsichert neue Mieter

Mieter müssen lange auf geänderte Konto- und Kontaktdaten warten.

Wegen des Umgangs mit ihren neuen Mietetern in Staaken steht die Gewobag in der Kritik. Zum 1. Dezember hat das landeseigene Wohnungsunternehmen fast 6.000 Wohnngen von der Ado Properties in Staaken und Reinickendorf übernommen. Doch bis kurz vor dem Stichtag wussten die Bewohner nicht, wohin sie ihre Miete überweisen sollen.

In einem Rundschreiben, das am 25. November in die Hausbriefkästen eingeworfen wurde, hieß es, die Gewibag plane, zum 1. Dezember die Bewirtschaftung der Wohnungen zu übernehmen, vorausgesetzt, dass bis dahin alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt seien. Wenn dies planmäßig gelinge, würden die Mieter eine neue Kontonummer zur Überweisung der Miete erhalten. An wen die Miete für Dezember gezahlt werden muss, wird darin nicht erwähnt. Auch blieb offen, an wen sich Bewohner in Notfällen wie beispielsweise Fahrstuhlausfall oder Havarie wenden können.

Schlechter Start

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) ist „sprachlos über so wenig Empathie und Einfühlungsvermögen der involvierten Mitarbeiter“ bei der Gewobag und forderte diese auf, sich in die zukünftigen Mieter hineinzuversetzen. „Das ist ein ganz schlechter Start und einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft nicht würdig“, erklärte Marcel Eupen, der 1. Vorsitzende des AMV. Gewobag-Sprecherin Anne Grubert hatte zuletzt gegenüber der „Berliner Zeitung“ erklärt die Übernahme der Wohnungen sei gesichert. Die vertraglichen Voraussetzungen lägen jetzt vor. „Auch für eine Wohnungsbaugesellschaft unserer Größe ist die Integration von knapp 6.000 Wohnungen innerhalb von zwei Monaten eine Herausforderung“, so Grubert. Ein Schreiben mit neuen Konto- und Kontaktdaten sei kürzlich verschickt worden.

https://www.abendblatt-berlin.de/2019/12/07/berlin-staaken-gewobag-verunsichert-neue-mieter/

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 27.11.2019 – Übernahme : Gewobag lässt Mieter bangen

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft übernimmt zum 1. Dezember Wohnungen von ADO. Doch, wohin soll die Miete überwiesen werden?

Die Verunsicherung unter den Mietern ist groß. Am 1. Dezember will die landeseigene Gewobag fast 6000 Wohnungen in Spandau und Reinickendorf, die sie von der Ado Properties für 920 Millionen Euro gekauft hat, übernehmen – doch bislang wissen viele Bewohner nicht, wohin sie die neue Miete überweisen sollen. Mehr noch: In einem Schreiben der Gewobag vom 19. November wird die Übernahme zum 1. Dezember sogar als nicht gesichert dargestellt.

Darin heißt es, die Übernahme der Wohnungen sei zum 1. Dezember geplant, „vorausgesetzt, dass bis dahin alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind“. Wenn das gelinge, erhielten die Mieter eine neue Kontonummer zur Überweisung der Miete. „Wann soll das passieren?“ fragt ein Mieter ratlos. Die Miete sei in Kürze fällig. Und: Wann würden die Mieter erfahren, an wen sie sich wenden können, wenn irgendwas im Haus nicht funktioniere?

AMV fordert Erlärung

Beim Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) häufen sich Fragen dieser Art. „Der AMV fordert von der Gewobag eine unverzügliche Erklärung dergestalt, dass die Miete solange noch an die Ado zu zahlen ist, bis eine neue Bankverbindung mitgeteilt worden ist“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen.

Außerdem müsse den Mietern mitgeteilt werden, an wen sie sich ab dem 1. Dezember wenden können. Die Bundestagsabgeordnete Helin Evrim Sommer (Linke) äußert sich ähnlich: „Es ist unerträglich und nicht mehr hinnehmbar, wie sich die Gewobag gegenüber ihren neuen Mieterinnen und Mietern in Staaken verhält.“ Gewobag-Sprecherin Anne Grubert sagt auf Anfrage, die Übernahme zum 1. Dezember sei gesichert.

Die vertraglichen Voraussetzungen lägen jetzt vor. „Auch für eine Wohnungsbaugesellschaft unserer Größe und Erfahrung ist die Integration von knapp 6000 Wohnungen in den eigenen Bestand innerhalb von 2 Monaten eine Herausforderung“, so Grubert. Die Mieter erhielten in dieser Woche Anschreiben mit den neuen Konto- und Kontaktdaten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-gewobag-laesst-mieter-bangen-li.2206

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 27.11.2019: Brief mit X – Gewobag, das war wohl nix!

Wir wissen nicht, was die Gewobag dazu bewogen hat sich nur wenige Tage vor Ultimo und dem „Tag der Übernahme“ mit so einem Rundschreiben „an die künftigen Mieterinnen und Mieter der Gewobag“ bei uns in der Großsiedlung beiderseits der Heerstraße zu wenden. Angenommen es ging dem nun 100 Jahre alten und „in Sachen Wohnen“ erfahrenen gemeinnützigen Unternehmen darum, die noch vorhandenen Verunsicherungen bei den Mietern der bisherigen ADO-Wohnbeständen zu beseitigen? Dann ist dies aber tüchtig schiefgegangen. Im Gegenteil, das Schreiben hat selbst fast vergessene Unsicherheiten wieder heftig angeheizt.

Mit Datum vom 19.11. und – laut zuverlässigen Mieterquellen  – erst am 25. November in den Briefkästen, also gerade mal 5 Werktage vor dem angekündigten Eigentümerwechsel von ADO zu Gewobag, schreibt die Gewobag in ihrem Rundbrief:

Wir planen (!!*) zum 1. Dezember 2019 die Bewirtschaftung ihrer Wohnung (zu*) übernehmen, vorausgesetzt, dass bis dahin alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sindWenn das planmäßig gelingt wird sich für Sie nicht viel ändern

Klar waren die folgenden drei Positionen auch schon vor dem Schreiben: dass der Mietvertrag unverändert weiter gilt, die Kaution sicher ist und die Gewobag dann die Betriebskosten für das gesamte Jahr 2019 abrechnen wird.

Aber für welche Unruhe muss der folgende Satz, nur 5 Tage vor Fälligkeit der nächsten Miete sorgen:

Sie werden eine neue Kontonummer zur Überweisung ihrer Miete erhalten“

Der Miete für welchen Monat? Ab dann wenn alles planmäßig gelaufen ist? Also vielleicht schon am 1.12.? Nein, hier kann – wie auch schon der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV in seiner Stellungnahmen zu dem Rundbrief schreibt, nur die Empfehlung  richtig sein: die Miete solange an die bekannte Kontonummer und an den bekannten Empfänger zu überweisen, bis sich die Gewobag rechtsverbindlich dazu erklärt hat.

Und WAS ist wenn die Übernahme „der Bewirtschaftung“ NICHT planmäßig gelingt? Wer ist dann ansprechbar und wird sich verantwortlich bei Notfällen um Hilfe und Schadensbeseitigung  kümmern?

Auch der folgende Absatz mit der Bitte um Verständnis, dass man sich erst einen Überblick verschaffen und die Mietverträge in das eigene System einpflegen muss, ehe die noch „zeitnah“ zu benennenden Mitarbeiter*innen der Gewobag „zu gegebenem Zeitpunkt gern zur Verfügung stehen„.

Es ist, wie auch der AMV in seinem o.a. Schreiben fordert, dringend an der Zeit, dass die Gewobag Verständnis für die Situation der Mieterschaft zeigt und  unverzüglich Auskunft gibt, zu den ab 1. Dezember 2019 gültigen Kontaktdaten der Ansprechpartner*innen und deren Zuständigkeiten wie auch zu der Frage ab wann die Miete auf neue Bankverbindungen zu überweisen ist.

In den Veranstaltungen der Mieterinitiative wie auch der SPD für die Mieter*innen beiderseits der Heerstraße, des ADO-Gewobag-Deals, wurde immer wieder zur Beruhigung der Mieterschaft betont, dass ja gerade die Tatsache, dass nicht die einzelnen Häuser und Grundstücke sondern die kompletten OFEK-Eigentümergesellschaften mit Ihren Liegenschaften veräußert wurden, nicht nur steuerliche Vorteile und geringere Nebenkosten sondern auch eine reibungslosere Übernahme bieten, mit der Chance auf gleitende Veränderungen, von Mietkonten bis zur Wartung von Aufzügen und Haustechnik …

Davon ist – spätestens seit dem Rundbrief der Gewobag – nicht mehr viel übrig geblieben. Vertrauensbildung mit Blick auf „eine gute Zusammenarbeit“ geht anders. Dafür wurde mit dem Brief die (z.B. bei der SPD-Veranstaltung am 7.11. im Stadtteilzentrum) hin und wieder benannten Versprechungen und hohen Erwartungen auf Normalmaß gerückt, an all das was mit der städtischen gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft als Eigentümerin über kurz oder lang besser werden wird.

https://www.staaken.info/2019/11/brief-mit-x-gewobag-das-war-wohl-nix/

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 26.11.2019: Mieterhöhung – So nutzt die Deutsche Wohnen den Mietspiegel zu ihren Gunsten

Immer wieder hat die Deutsche Wohnen in der Vergangenheit versucht, bei Mieterhöhungen den Mietspiegel zu umgehen – um mit anderen Begründungen, etwa durch Gutachten, eine höhere Miete durchzusetzen. Und was macht sie mit dem Mietspiegel 2019? Erste Auswertungen liegen jetzt vor.

„Die Deutsche Wohnen beruft sich jetzt zwar auf den Mietspiegel, aber nur so weit, wie er ihr hilft, ihre Forderungen durchzusetzen“, sagt Marcel Eupen, der Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Das zeigen jedenfalls erste Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen aus dem August und September, die wir jetzt ausgewertet haben.“

Deutsche Wohnen ignoriert Orientierungshilfe

So verweist das Unternehmen in drei beispielhaft untersuchten Fällen aus Spandau zwar zur Begründung der Mieterhöhung auf das jeweilige Mietspiegelfeld, dem die Wohnung zuzuordnen ist. Doch es unterlässt die konkrete Berechnung der zulässigen Miete auf Basis der sogenannten Orientierungshilfe des Mietspiegels. Dabei werden wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale gegeneinander aufgerechnet.

Für den AMV ist das nicht akzeptabel. Wenn die Deutsche Wohnen die Orientierungshilfe des Mietspiegels nicht anwende, sei der Mieterhöhungswert „nicht nachvollziehbar“, sagt Eupen. Das Problem: Rein formal reicht es für die Begründung einer Mieterhöhung aus, wenn sich die verlangte Miete innerhalb der Preisspanne für den jeweiligen Wohnungstyp bewegt.

Deutsche Wohnen erklärt, sich „ an alle Vorgaben“ zu halten

Erst, wenn sich Mieter und Vermieter über die genaue Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten, gehe es „um die konkrete Herleitung der Miete anhand der Orientierungshilfe“, sagt die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Katrin Dietl.

Die Deutsche Wohnen erklärt, dass sie sich „natürlich an alle Vorgaben“ des Mietspiegels 2019 halte. „Das beinhaltet selbstverständlich auch die Berechnung der Miethöhe und die Informationspflicht gegenüber unseren Mietern.“

https://www.berliner-kurier.de/berlin/kiez—stadt/mieterhoehung-so-nutzt-die-deutsche-wohnen-den-mietspiegel-zu-ihren-gunsten—33520240

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 25.11.2019 – Mieterhöhungen: Deutsche Wohnen nutzt Schwachstellen des Mietspiegels aus

Die Deutsche Wohnen beruft sich bei Mieterhöhungen ausgerechnet auf den Mietspiegel – den sie in der Vergangenheit immer wieder zu umgehen versuchte.

Immer wieder hat die Deutsche Wohnen in der Vergangenheit versucht, bei Mieterhöhungen den Berliner Mietspiegel zu umgehen – um mit anderen Begründungen, etwa durch Gutachten oder der Benennung von Vergleichswohnungen, eine höhere Miete durchzusetzen. Mit Spannung wurde deswegen erwartet, wie es das Unternehmen mit dem Mietspiegel 2019 hält, der im Mai veröffentlicht wurde. Erste Auswertungen liegen jetzt vor.

„Die Deutsche Wohnen beruft sich jetzt zwar auf den Mietspiegel, aber nur soweit, wie er ihr hilft, ihre Forderungen durchzusetzen“, sagt Marcel Eupen, der Erste Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Das zeigen jedenfalls erste Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen aus dem August und September, die wir jetzt ausgewertet haben“, sagt Eupen.

So verweist das Unternehmen in drei beispielhaft untersuchten Fällen aus Spandau zwar zur formellen Begründung der Mieterhöhung auf den Mietspiegel und das jeweilige Mietspiegelfeld, dem die Wohnung zuzuordnen ist. Doch es unterlässt in seinem Erhöhungsschreiben inhaltlich die Berechnung der zulässigen Miete auf Basis der sogenannten Orientierungshilfe des Mietspiegels.

Dabei werden wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale gegeneinander aufgerechnet. Wohnwerterhöhend ist laut der Orientierungshilfe beispielsweise ein zweites WC in der Wohnung oder ein sehr großes Waschbecken im Bad. Wohnwertmindernd ist etwa, wenn das Bad kleiner als vier Quadratmeter ist oder wenn es keine Duschmöglichkeit gibt. Formal ausreichend Für den AMV ist das Vorgehen nicht akzeptabel.

Mieterhöhung in rechtlicher Grauzone

„Wenn die Deutsche Wohnen die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2019 nicht anerkennt und insbesondere in der Praxis nicht anwendet, wird die Einordnung einer Wohnung in dem jeweiligen Mietspiegelfeld zur reinen Willkür und der jeweilige angegebene Mieterhöhungswert ist nicht nachvollziehbar, da die jeweiligen Spannen einfach zu groß sind“, sagt Eupen. So betrage beispielsweise die Spanne bei einer vor 1918 errichteten 70 Quadratmeter großen Wohnung in einfacher Wohnlage 5,17 Euro je Quadratmeter (4,83 Euro bis 10 Euro).

Wie solle ermittelt werden, wenn nicht mit der Orientierungshilfe, ob die ortsübliche Vergleichsmiete 4,83 Euro oder 10,00 Euro betrage, sagt Eupen. Das Problem: Rein formal reicht es für die Begründung einer Mieterhöhung aus, wenn sich die verlangte Miete innerhalb der Preisspanne für den jeweiligen Wohnungstyp bewegt. Ein Aufrechnen von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen ist rechtlich nicht notwendig.

Die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage

Erst, wenn sich Mieter und Vermieter über die genaue Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten, gehe es „um die konkrete Herleitung der Miete anhand der Orientierungshilfe“, sagt die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Katrin Dietl. Weil die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale im Gegensatz zur Datenerhebung für die Miethöhe nicht auf statistisch abgesicherten Erhebungen basieren, gehöre die „Orientierungshilfe“ nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, so Dietl.

Die Orientierungshilfe wird im Mietspiegel aber als „Schätzgrundlage“ für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete empfohlen. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund kommt in den drei Fällen aus Spandau jeweils zu anderen Ergebnissen als die Deutsche Wohnen, wenn wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale berücksichtigt werden.

Im Fall eines Ehepaars aus der Steigerwaldstraße ergibt sich laut AMV eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,00 Euro je Quadratmeter, nicht von 5,57 Euro je Quadratmeter, wie die Deutsche Wohnen errechnet hat. So fällt laut AMV-Berechnungen unter anderem negativ auf, dass das Bad kleiner als vier Quadratmeter ist und die Küche über keine Spüle verfügt. Während die Deutsche Wohnen die Kaltmiete für die rund 66 Quadratmeter große Wohnung des Ehepaars um 26,11 Euro monatlich erhöhen will, weist der AMV die Forderung als unberechtigt zurück.

Eine begründete Forderung?

Die Deutsche Wohnen erklärt die Forderung erst in einem Antwortschreiben damit, dass sie die höhere Miete „unter Berücksichtigung der Ausstattung“ der Wohnung „für begründet“ hält – und erklärt, dass beispielsweise der Balkon, eine Abstellkammer sowie der abschließbare Fahrradabstellraum als wohnwerterhöhende Merkmale zu berücksichtigen seien. Zur Orientierungshilfe führt sie indes aus, dass diese nicht Bestandteil des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2019 seien.

Selbst wenn man die Orientierungshilfe berücksichtige, könne sie sich der Auswertung des AMV aber nicht anschließen. Im Fall einer Mieterin aus der Wasserwerkstraße beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete laut AMV nicht auf 6,64 Euro je Quadratmeter, wie von der Deutsche Wohnen errechnet, sondern auf 5,71 Euro je Quadratmeter. Bis auf die Küche, in der die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, dominieren laut AMV die wohnwertmindernden Merkmale, zu denen ein Bad mit weniger als vier Quadratmetern Fläche gehört.

Der AMV erklärt sich in dem Fall bereit, statt der geforderten Anhebung um 9,60 Euro monatlich für die etwa 87 Quadratmeter große Wohnung einer Erhöhung um 4,80 Euro zuzustimmen. Die Deutsche Wohnen begründet ihre Forderung damit, dass sie die höhere Miete „unter Berücksichtigung der Ausstattung“ der Wohnung „für begründet“ hält und merkt im Antwortschreiben an den AMV zugleich an, dass die Orientierungshilfe aus ihrer Sicht „nur begrenzt geeignet“ sei, „da unter anderem ein extremes Missverhältnis zwischen positiven und negativen Merkmalen innerhalb einer Merkmalgruppe“ bestehe.

Reale Fälle

So sei es beispielsweise „nicht nachvollziehbar“, wie eine nicht vorhandene Spüle mit einem Investitionsvolumen von zirka 80 Euro eine barrierearme Wohnungsgestaltung mit einem Investitionsvolumen von mehreren tausend Euro aufheben könne. Ähnlich wie im Fall des Ehepaars aus der Steigerwaldstraße erklärt die Deutsche Wohnen, selbst wenn man die Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2019 berücksichtige, könne sie sich der Auswertung durch den AMV nicht anschließen. Ein kleines Bad mit weniger als vier Quadratmetern sei für das Wohnhaus baualterstypisch.

Im Fall einer Mieterin aus dem Bramwaldweg beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete laut AMV auf 5,71 Euro je Quadratmeter statt auf 6,55 Euro je Quadratmeter, wie von der Deutsche Wohnen errechnet. Die Forderung nach einer Mietsteigerung um 13,24 Euro pro Monat weist der AMV als unberechtigt zurück. Die Deutsche Wohnen äußert sich hier ähnlich wie in den anderen Fällen und macht mit Hinweis auf die Ausstattung der Wohnung, zum Beispiel mit einer Einbauküche, die höhere Miete geltend.

Kriterienkatalog als Orientierung

Die Wohnungsgesellschaft erklärt auf Anfrage der Berliner Zeitung, dass sie sich „natürlich an alle Vorgaben des im Mai dieses Jahres vorgestellten Mietspiegels 2019“ halte. „Das beinhaltet selbstverständlich auch die Berechnung der Miethöhe und die Informationspflicht gegenüber unseren Mietern“, so Unternehmenssprecher Marko Rosteck. „Ich kann die Kritik am Missverhältnis der Kosten für eine Spüle einerseits und für die Schaffung einer barrierefreien Wohnung andererseits durchaus nachvollziehen“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen.

„Es gibt aber nunmal den Kriterienkatalog mit wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen als Orientierungshilfe – und deswegen sollte er aus Gründen des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit bei der Berechnung der ortsüblichen Miete auch angewendet werden.“ Sonst, so Eupen, könnten die Mieter nicht nachvollziehen, wie die höhere Miete zustande komme.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-nutzt-schwachstellen-des-mietspiegels-aus-li.2041