Archiv für den Monat: November 2018

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

DER TAGESSPIEGEL am 09.11.2018: Wohnungsbau – Neubauzahlen in Berlin sinken

Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen im Jahr 2017 wurden dieses Jahr weniger Bauanträge genehmigt. Woran liegt das?

In den ersten drei Quartalen dieses Jahres haben die Berliner Bezirke Anträge für den Bau von 17157 Wohnungen bewilligt. Das sind 3,7 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Bei den Neubauten war der Rückgang mit 5,6 Prozent sogar noch höher. Bei den anderen Anträgen handelt es sich nicht um Neubauten, sondern um Umbauten von bereits bestehenden Gebäuden.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsbau-neubauzahlen-in-berlin-sinken/23596940.html

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

Berliner Zeitung am 08.11.2018: Neubauprojekte – Weniger neue Wohnungen in Berlin genehmigt

In den ersten neun Monaten dieses Jahres ist in Berlin die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen leicht zurückgegangen. Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg am 08.11.2018 mitteilte, wurden von Januar bis Ende September 17.157 Wohnungen genehmigt – das entspricht einem Minus von 3,7 Prozent gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum. Konkret wurden 660 Wohnungen weniger genehmigt.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/neubauprojekte-weniger-neue-wohnungen-in-berlin-genehmigt-31562206

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Darf ein Mieter einen Türspion einbauen?

Die Antwort des Amtsgericht Meißen (AG Meißen – 112 C 353/17, Urteil vom 04.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Meißen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Solange der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag Bestand hat, ist die Klägerin zur Duldung des vom Beklagten geschaffenen Zustandes verpflichtet. Der Einbau des Türspions hält sich in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

1. Eine bauliche Veränderung der Mietsache ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters verwehrt, wenn der Vermieter sie nicht zu dulden hat. Zu dulden hat der Vermieter beispielsweise geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind. Darunter fällt beispielsweise der streitgegenständliche Fall des Einbaus eines Türspions (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13.07.1984 – 65 S 3/84; Staudinger/Emmerich, Kommentar zum BGB, 2014, § 535 Rz. 40). Es kommt schon danach nicht darauf an, ob nach den in Radebeul gegebenen Verhältnissen die Sicherheitserwartungen eines Mieters es rechtfertigen, einen Türspion anzubringen, auch nicht darauf, ob ein „digitaler Türspion“ das Sicherheitsbedürfnis des Beklagten in gleicher Weise erfüllen kann.

Entscheidend wäre letzteres nur, wenn die Duldungspflicht das Ergebnis einer auf der Grundlage des § 242 BGB im Einzelfall zu treffenden Abwägung der widerstreitenden Belange der Vertragsparteien zu Ungunsten der Klägerin wäre (in diesem Sinne AG Hamburg, Urteil vom 15.03.1979 – 48 C 18/79). Nur dann müsste geprüft werden, ob das Sicherheitsbedürfnis des Beklagten nicht in einer die Belange der Klägerin weniger beeinträchtigenden Weise durch den Einbau eines „digitalen Türspions“ Rechnung getragen werden kann. Inwieweit das Sicherheitsbedürfnis eines Mieters berechtigt oder übertrieben erscheint, dürfte sowieso kaum judizierbar sein.

Auf eine Abwägung der Belange der Vertragsparteien wäre beim Streitpunkt Türspion jedoch nur abzustellen, wenn der Mieter sich bei seinem Auszug ohne Weiteres auf das Zuspachteln der Türöffnung, die sich nach Ausbau des Türspions ergibt, beschränken dürfte. Indes ist die Wiederherstellung der ursprünglichen Beschaffenheit der Wohnungseingangstür gefordert. Gegebenenfalls muss der Beklagte das Türblatt auf seine Kosten auswechseln lassen (zur Wiederherstellungspflicht vgl. AG Hamburg a.a.O.). Er hat dann wie in einem Dübelfall die Grenzen der Angemessenheit und Zulässigkeit der baulichen Veränderung überschritten. Wie in dem Dübelfall ändert das im Türspionfall nichts an der Erlaubnisfreiheit der Maßnahme.“

Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:

Berliner Morgenpost am 09.11.2018: Preise – Teure Mieten: Menschen fliehen an den Stadtrand
Immer mehr Berliner können sich die Wohnungen in der Innenstadt wegen steigender Mieten nicht mehr leisten.

Und weil angesichts der teuren Preise in der City viele an den Stadtrand und ins Umland ausweichen, steigen nun auch dort die Preise kräftig.

Während es im vergangenen Jahr noch in Neukölln, Marzahn-Hellersdorf und Spandau mit jeweils 7,75 Euro je Quadratmeter und Monat noch drei Bezirke gab, in denen zumindest in einfachen und mittleren Lagen noch unter acht Euro verlangt wurden, liegen die günstigsten Neuvertragsmieten jetzt bei acht Euro. Und das auch nur noch in zwei Bezirken, in Spandau und Neukölln. Marzahn-Hellersdorf hat sich aus dem Kreis der günstigsten Bezirke endgültig verabschiedet. Inzwischen werden dort auch in einfachen Lagen durchschnittlich 8,25 Euro je Quadratmeter und Monat verlangt und gezahlt – 6,5 Prozent mehr als noch im Vorjahr.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215753365/Steigende-Mieten-Menschen-fliehen-an-den-Stadtrand.html

Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:

 

Berliner Morgenpost am 09.11.2018: Wohnungsmarkt – Mieten in Berlin steigen ungebremst

Ein neuer Preisvergleich zeigt: In einfachen und mittleren Wohnlagen kostet der Quadratmeter im Durchschnitt neun Euro.

Seit nunmehr zehn Jahren kennen die Preise am Berliner Wohnimmobilienmarkt nur eine Richtung: steil nach oben. Gegenüber dem Vorjahr sind die Durchschnittsmieten dabei in einfachen und mittleren Wohnlagen um 5,9 Prozent auf neun Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und in besseren Wohnlagen um 5,2 Prozent auf 10,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. Das geht aus dem Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervor, der am 08.11.2018 veröffentlicht wurde.

Am günstigsten werden Mietwohnungen aktuell in den einfachen und mittleren Wohnlagen der Bezirke Spandau und Neukölln angeboten – mit jeweils acht Euro je Quadratmeter und Monat.

„In den IVD-Immobilienpreisservice fließen nur Mieten ein, die auch tatsächlich vertraglich vereinbart wurden“, erläutert IVD-Wertermittlerin Katja Giller.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215752519/Mieten-in-Berlin-steigen-ungebremst.html

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

Berliner Morgenpost am 08.11.2018: Wohnungsbau – „Das Neue Gartenfeld“: Abgehängt auf der Insel

Ein städtebaulicher Vertrag für „Das Neue Gartenfeld“ in Spandau ist geschlossen. Eine gute Verkehrsanbindung fehlt jedoch noch.

Berlin braucht dringend mehr Wohnungen. Und dabei spielt Spandau eine wichtige Rolle. Das hatte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) bei der Grundsteinlegung des neuen Quartiers „Waterkant Berlin“ vor zwei Monaten gesagt. Und tatsächlich: Nicht einmal zwei Kilometer Luftlinie vom Gebiet in der Wasserstadt Oberhavel entfernt, soll das nächste große Stadtquartier entstehen. Name: „Das Neue Gartenfeld“. Anzahl der geplanten Wohnungen: rund 3700. Besonderheit: Das neue Quartier ist von Wasser umgeben, es soll auf der Insel Gartenfeld entstehen.

Gesteuert wird das Projekt von der UTB Projektmanagement GmbH, beteiligt an der Realisierung sind die Wohnungsbauunternehmen Gewobag und Buwog, außerdem Genossenschaften und weitere Baugruppen.

https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article215745611/Das-Neue-Gartenfeld-Abgehaengt-auf-der-Insel.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Rechtfertigt eine ungerechtfertigte Strafanzeige gegen den Vermieter eine fristlose Kündigung?

Die Antwort des Amtsgericht Pforzheim (AG Pforzheim – 4 C 205/18, Urteil vom 19.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte hat die streitbefangene Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, § 546 Abs. 1 BGB. Denn die Klägerin hat der Beklagten am 20.06.2018 wirksam aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt, § 543 Abs. 1 BGB.

Die Kündigung konnte mittels Verfahrensschriftsatz mit der Klagschrift vom 20.062018 ausgesprochen werden.

Die von der Beklagten erstattete Strafanzeige gegen den Ehemann der Kläger wegen Körperverletzung aufgrund des Vorfalls am 02.06.2018 stellt sich als üble Nachrede im Sinne von § 186 StGB zu Lasten eines Familienmitglieds der Klägerin dar. Die Beklagte konnte nicht nachweisen, dass der Ehemann der Klägerin sie in Zusammenhang mit dem Zurückbringen der Waschmaschine zu Boden gestoßen hat, wodurch sie Rückenschmerzen erlitten habe. Beide Zeugen haben im Ergebnis ausgesagt, dass sie erst gerufen worden seien, als alles vorbei gewesen sei, und dass die Sachverhaltsschilderung in der Ermittlungsakte auf den Angaben der Beklagten beruhe. Der Begleiter des Ehemannes der Klägerin, ###, hat nach der Aussage des POM ### angegeben, es habe nur verbale Streitigkeiten gegeben. Nachdem die Zeugin ### trotz Inaugenscheinnahme keine Verletzung feststellen konnte und die Beklagte auch keinen Arzt aufgesucht hat, der Verletzungen hätte feststellen und attestieren -können, bleibt die Beklagte beweisfällig hinsichtlich ihrer Behauptung, dass zu ihrem Nachteil eine Körperverletzung durch den Ehemann der Klägerin begangen worden ist.

Die außerordentliche fristlose Kündigung vom 18.05.2018 ist hinsichtlich der zu Begründung der Kündigung angeführten Vorfälle als konkludent erklärte Abmahnung anzusehen, so dass auch dem Erfordernis des § 543Abs. 3 BGB genüge getan ist (vgl. Gründe Ziff. II 1 lit. c (3) des die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den ihr Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Amtsgerichts Pforzheim zurückweisenden Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 28.09.2018 – 9 T 156/18 -). Es konnte mithin offen bleiben, ob eine Abmahnung in vorliegendem Falle der wiederholten üblen Nachrede, eine Abmahnung überhaupt erforderlich war, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB.

In der Gesamtschau der beiderseitigen Interessen, insbesondere auch dem Interesse der Beklagten, in der Wohnung bleiben zu können, auch um kurze Wege zur Pflege ihres geschiedenen Ehemannes, des Vaters der Klägerin, der im gleichen Haus wohnt, zu haben, ist der Klägerin auch bei Wahrunterstellung des Vortrags der Beklagten, wonach das Mietverhältnis unter anderem dem Zweck diente, der Klägerin eine Berufstätigkeit zu ermöglichen, indem die Beklagte sich um die Tochter der Klägerin kümmerte, nicht zuzumuten, das Mietverhältnis bis zur Beendigung aufgrund der ordentlichen Kündigung Ende November 2018 (vgl. unten) fortzusetzen.“

Aus der Rubrik „Vorkaufsrecht“

Berliner Zeitung am 07.11.2018: Milieuschutzgebiete – Berlin will sich von Investoren nicht austricksen lassen
Vielen Geschäftemachern, die Häuser in Milieuschutzgebieten kaufen wollen, um sie gewinnbringend zu vermarkten, macht das Land Berlin seit Monaten einen Strich durch die Rechnung — indem die Bezirke in immer mehr Fällen von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Doch nun schlagen findige Geschäftemacher zurück und versuchen, das Vorkaufsrecht auszuhebeln.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/milieuschutzgebiete-berlin-will-sich-von-investoren-nicht-austricksen-lassen-31550556

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 07.11.2018: Mitte stoppt Abriss von preiswerten Wohnungen

Der Bezirk Mitte will verhindern, dass hundert günstige Wohnungen abgerissen werden. Ein Präzedenzfall für ganz Berlin.

Alte Häuser mit günstigen Mietwohnungen abreißen und dafür Luxus-Apartments schaffen – so sieht die Strategie von Investoren in Berlin oft aus. Mit dieser Praxis könnte nun in vielen Fällen Schluss sein. Grund zu der Annahme gibt ein Fall, der aktuell im Bezirksamt Mitte verhandelt wird. Ein Investor hatte den Abriss von 106 Wohnungen an der Habersaathstraße in Mitte beantragt. An deren Stelle sollten 91 Luxus-Apartments samt Tiefgaragen entstehen. Daraus wird wohl nichts. So sieht es zumindest Mittes Stadtentwicklungsstadtrat Ephraim Gothe (SPD) mit Blick auf die eingereichten Unterlagen der Immobilienfirma. „So wie ich das Gesetz lese, ist der Abriss und Neubau vom Tisch.“

https://www.morgenpost.de/bezirke/mitte/article215737251/Mitte-stoppt-Abriss-von-Wohnungen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt es eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn der Mieter seine Badewanne und sein WC zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen kann und in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 26/18, Urteil vom 03.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) aa) wie folgt aus: „Die Kläger zahlten die Miete durch Leistung ohne Rechtsgrund i.S.d. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Aufgrund der o.g. Mängel war die Miete nach § 536 BGB um 25% gemindert. Diese Minderungsquote erscheint angemessen, da die Kläger die Badewanne und das WC während des gesamten Zeitraums zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen konnten. Dies stellt angesichts dessen, dass in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben waren, eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.03.1988 – 29 S 84/87; AG Köln, Urteil vom 01.04.1996 – 206 C 85/95).“