Archiv für den Monat: August 2019

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

rbb24.de am 30.08.2019: Lompscher stellt Entwurf vor – Pläne für Mietendeckel werden abgeschwächt

Senatorin Lompscher wollte einen Mietendeckel mit drastischen Mietsenkungen – doch es gab heftige Kritik. Heute Mittag nun will die Linken-Politikerin einen im Senat abgestimmten Entwurf vorstellen – wobei auch das Einkommen der Mieter eine Rolle spielen soll.

Seit dem vergangenen Wochenende sorgte ein Mietendeckel-Entwurf aus dem Hause von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) für heftigen Unmut – nicht nur in der Wohnungswirtschaft und der Opposition, auch innerhalb der rot-rot-grünen Koalition. Wie in einem vorab bekannt gewordenen Entwurfspapier zu lesen war, sollten die Mieten ab Januar 2020 in ganz Berlin auf Obergrenzen von 3,42 bis 7,97 Euro pro Quadratmeter abgesenkt werden – unabhängig von der Lage. Diese Pläne sind nun offenbar vom Tisch. Am Freitagmittag will Lompscher auf einer Pressekonferenz einen neuen innerhalb der Koalition abgestimmten Entwurf vorstellen.

Laut dem Bericht soll es auch zu weniger Mietsenkungen kommen. Diese würden vom Einkommen der Mieter abhängig gemacht. Und Maßstab für die erlaubten Höchstmieten werde nicht mehr der Mietspiegel von 2011 sondern der aus dem Jahr 2013 sein. Darauf hätten sich Vertreter von Rot-Rot-Grün am Donnerstagabend nach einer intensiven Beratung geeinigt.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2019/08/mietendeckel-berlin-koalition-entwurf-lompscher.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 30.08.2019: Rot-rot-grüner Senat einigt sich– So soll Berlins neuer Mietendeckel aussehen

Harte und wahllose Einschnitte in die Mieten, wie von Senatorin Lompscher geplant, wird es nicht geben. Stattdessen kommt es aufs Einkommen der Mieter an.

Durchbruch bei der Gestaltung des Mietendeckels: Die Verhandlungsrunde mit den Spitzen der Koalition von SPD, Linken und Grünen hat am Donnerstagabend die größten Streitpunkte um den Arbeitsentwurf aus dem Hause der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher (Linke) ausgeräumt. Statt des radikalen Eingriffes in den Markt mit wahllosen Mietsenkungen auch für Spitzenverdiener kommt der „Mietendeckel 2.0“ mit weitaus besseren Chancen, verfassungsrechtlichen Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit gerecht zu werden.

Es bleibt dabei: Ab 11. Januar werden die Mieten in Berlin fünf Jahre lang eingefroren. Der Mietspiegel wird damit außer Kraft gesetzt. Stattdessen zahlen alle Berliner ihre bisherige Miete weiter, sofern diese nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommen beträgt. Ist diese „wirtschaftliche Notlage“ des Mieters gegeben, darf die Miete auf die staatlich festgelegten „Mietoberwerte“ gesenkt werden.

Neu berechnen muss Senatorin Lompscher allerdings die Oberwerte. Die Tabelle vom ersten Entwurf aus ihrem Hause haben die Koalitionäre verworfen. Statt der bisher angesetzte Miete aus dem Jahr 2011 sieht der Kompromiss zur Grundlage die Werte aus dem Jahr 2013. Diese Mieten liegen höher.

Diese Oberwerte sollen außerdem noch etwas nach oben angepasst werden, indem die Lohnentwicklung in Berlin seit dieser Zeit dazugerechnet wird – oder alternativ die Inflation. Auch diese Abmilderung trägt den Warnungen des Bundesverfassungsgerichts Rechnung, Eingriffe in den Markt dürften „Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten“ abschneiden und müssten aber auch dann noch verhältnismäßig sein.

Ein „atmender Deckel“ statt starrer Obergrenzen

Einen Ausweg gibt es auch im Streit um die starren Obergrenzen, die Lompscher bevorzugt hatte. Auch das korrigierten die Koalitionäre und einigten sich auf einen „atmenden Deckel“ wie ihn die Grünen zuletzt in der Parlamentsdebatte gefordert hatten. Damit will Rot-Rot-Grün verhindern, dass ausgerechnet die fairen Vermieter bestraft werden, die selten und mäßig die Miete erhöht hatten.

Diese werden, falls die Koalitionsvereinbarungen tragen, ihre Mieten auch nach Inkrafttreten des Gesetzes noch jährlich moderat erhöhen dürfen, bis sie die neuen „Oberwerte“ erreicht haben. Dies soll im Einklang mit den Löhnen geschehen, die in Berlin bei den meisten Betrieben steigen und durchschnittlich sogar schneller als im Bundesgebiet– alternativ ist eine solche „Indexierung“ anhand der Inflationsrate noch im Gespräch.

Sanierte Wohnungen: 1,40 Euro mehr Miete pro Quadratmeter

Und noch eine Regelung ist neu: Damit die Mieten von hübsch sanierten Wohnungen nicht unverhältnismäßig stark gesenkt werden, ist ein Aufschlag von 1,40 Euro je Quadratmeter vorgesehen. Voraussetzung ist, dass die Arbeit in den letzten 15 Jahren erfolgten.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/rot-rot-gruener-senat-einigt-sich-so-soll-berlins-neuer-mietendeckel-aussehen/24959956.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

Erst- und Neuvermietung – Mieten in Berlin haben sich in zehn Jahren verdoppelt

Wer in Berlin eine Wohnung sucht, hat es mitunter schwer. Nicht nur, weil das Angebot knapp ist. Die durchschnittliche Angebotsmiete bei Erst- oder Neuvermietungen liegt inzwischen bei über 11 Euro – und damit doppelt so hoch wie noch vor zehn Jahren.

In Berlin müssen Wohnungssuchende im Durchschnitt doppelt so hohe Mieten zahlen wie noch vor zehn Jahren. Das geht aus der Antwort des Bundesbauministeriums auf eine Anfrage der Linken im Bundestag hervor. Die Antwort liegt der Nachrichtenagentur dpa vor.

Während Berliner Vermieter 2008 bei Erst- oder Neuvermietungen durchschnittlich 5,59 Euro pro Quadratmeter verlangten, waren es 2018 bereits 11,09 Euro. Die Zahlen beruhen auf Daten des Bundesinstitutsfür Bau-, Stadt- und Raumforschung. Nach einer Untersuchung von Immowelt setzt sich der Trend in Berlin auch 2019 fort, das Inserateportal kommt im Mittel auf 11,60 Euro. Der Mietspiegel, in den auch Bestandsverträge einfließen, gibt eine Miete von durchschnittlich 6,72 Euro an.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2019/08/neuvermietung-berlin-zehn-jahre-verdoppelt-miete.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 30.08.2019: Angespannter Wohnungsmarkt –Berliner Angebotsmieten haben sich in zehn Jahren verdoppelt

Nach dem Mietspiegel zahlen Berliner Mieter im Schnitt 6,72 Euro. Aber das hat wenig mit dem zu tun, was in Wohnungsinseraten verlangt wird.

Vermieter in Berlin haben von Wohnungssuchenden 2018 doppelt so hohe Mieten verlangt wie zehn Jahre zuvor. Die durchschnittliche Angebotsmiete bei Erst- und Wiedervermietung lag bei 11,09 Euro, 2008 waren es 5,59 Euro gewesen, wie das Bundesbauministerium auf eine Anfrage der Fraktion Die Linke im Bundestag antwortete. Die Antworten liegen der Deutschen Presse-Agentur vor. Sie beruhen auf Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Bundesweit sind die Angebotsmieten demnach bis 2018 binnen eines Jahrzehnts um 39 Prozent gestiegen. Nach einer Untersuchung von Immowelt setzt sich der Trend in Berlin auch 2019 fort, das Inserateportal kommt im Mittel auf 11,60 Euro.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/angespannter-wohnungsmarkt-berliner-angebotsmieten-haben-sich-in-zehn-jahren-verdoppelt/24960002.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Besteht eine Verpflichtung des Vermieters zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 106/18, Beschluss vom 29.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin dem Antragsteller gegenüber, welche zur Schadenersatzleistung auf Freihaltung von tatsächlich im laufenden Mietverhältnis entstehenden Nebenkosten verpflichtete, ergibt sich nicht.

In der bereits zitierten Entscheidung des BGH vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03 hat dieser ausgeführt:

„Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie können von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. § 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (MHG; BGBl. I S. 3603) … jetzt §556 Abs. 2 S. 2 BGB…, untersagt es lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemessen überhöht ,…festzusetzen.

Ist es dem Vermieter aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. Die Verwendung des Begriffs „Vorauszahlungen“ drückt dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, daß dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand …

Da die Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Höhe gebunden ist, …ist in der Regel kein Fehlverhalten des Vermieters bei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen. Der Vermieter ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, daß sie etwa kostendeckend sind. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig… Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind.

Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind …. Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen…“

Dieses wird zwar in der Literatur zum Anlass genommen, verallgemeinernd bei bewusst zu niedrig angegebenen Vorschüsse eine Pflichtverletzung zu sehen, wenn diese Angabe dazu erfolgt, Interessenten zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen (Langenberg Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017 Rn. 388).

Der BGH hat allerdings, da er eine Verpflichtung zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen verneint hat, lediglich Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten daran geknüpft, dass ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde, etwa wenn der Mietinteressent darauf hinweist, höhere Nebenkosten nicht tragen zu wollen oder zu können. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen, sei es auch mit der vom Antragsteller zitierten Intention auf Seiten des Vermieters, noch nicht geschaffen. In dem zitierten Fall hatte der BGH mangels eines Vertrauenstatbestands die Verletzung einer Aufklärungspflicht ebenfalls verneint, weil die Mieterin ihre diesbezügliche Vorstellung bzw. Absicht der Vermieterseite nicht mitgeteilt hatte, wonach sie die Wohnung nur bei Einhaltung der einschließlich der Nebenkostenvorschüsse angegebenen Bruttomiete anmieten wollte. Der Antragsteller hat hier auch nicht dargelegt, dass er die Vermieterseite darauf hingewiesen hätte, dass er mehr als die Vorschüsse nicht leisten könne bzw. wolle.

Selbst wenn man der Ansicht folgte, dass der Vermieter, der bewusst zu niedrige Kostenvorschüsse angibt, um den Interessentenkreis zu erweitern, sich von vorneherein gemäß §§ 241Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 S. 1 BGB schuldhaft pflichtwidrig verhielte, stellten jedenfalls die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden dar, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden. Ein Schaden könnte allenfalls dann entstanden sein, wenn es dem Antragsteller anderenfalls gelungen wäre, eine günstigere Anmietung vorzunehmen, wofür nichts sprich, oder er aber von der Anmietung Abstand genommen hätte. In letzterem Fall läge der Schaden aber auch nicht in dem hier Verfolgten.“

Pressemitteilung 25/2019

Deutsche Wohnen verlangt höhere Mieten in GSW-Großsiedlung Falkenhagener Feld

Mieterhöhungskampagne trotz Senatsbeschluss über Mietendeckel und trotz Selbstverpflichtung!

Die Deutsche Wohnen Management GmbH hat am 23.08.2019 Mieterhöhungsverlangen an diverse Mieter im Falkenhagener Feld verschickt und verlangt ab dem 01.11.2019 höhere Mieten.

Mieterhöhungen trotz Senatsbeschluss über Mietendeckel

Obwohl der Berliner Senat in seiner Sitzung am 18.06.2019 Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz – Mietendeckel – beschlossen hat, die u.a. einen Mietenstopp für fünf Jahre sowie eine Rückwirkung zum 18.06.2019 vorsehen, hindert das die Deutsche Wohnen rechtlich nicht, Mieterhöhungen zum 01.11.2019 zu verschicken.

Mieterhöhungen trotz Selbstverpflichtung der Deutsche Wohnen

Obwohl die Deutsche Wohnen sich eine Selbstverpflichtung auferlegt hat („Unser Versprechen an unsere Mieter“), die seit dem 01.07.2019 in Kraft ist, hindert das die Deutsche Wohnen rechtlich nicht, Mieterhöhungen zum 01.11.2019 zu verschicken.

In der Selbstverpflichtung heißt es zu Mieterhöhungen der Nettokaltmiete wie folgt:

„Zukünftig werden wir bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB wie folgt vorgehen:

Wir werden Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vornehmen, wenn und soweit dadurch die Jahresnettokaltmiete für eine bedarfsgerechte Wohnfläche² mehr als 30 Prozent des jährlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen würde.³

²Maßgebend sind § 27 Abs. 4 WoFG i.V.m. der Ausführungsvorschrift zur Festlegung von Wohnungsgrößen von SenStadtWohn vom 17. April 2018. ….

³Eine Überschreitung der Erhöhungsgrenze kann von Mieterinnen und Mietern der Deutsche Wohnen bei einer Mieterhöhung jeweils innerhalb von einem Monat nach einem Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden, unter der weiteren Voraussetzung, dass sich die Mieter und die in ihrem Haushalt lebenden Personen mit der Prüfung ihrer Einkommensverhältnisse einverstanden erklären.“

Kritik

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. hätte in der momentanen Situation von der Deutsche Wohnen erwartet, dass diese dem Beispiel der Vonovia, die bewusst zurzeit in Berlin keine Mieterhöhungen verschickt, um die extrem angespannte und emotionale Situation nicht weiter anzuheizen, gefolgt wäre“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV, Marcel Eupen.

Mieterhöhung überprüfen lassen

Der AMV empfiehlt eindringlich allen betroffenen Mieterinnen und Mietern ihr Mieterhöhungsverlangen von Experten – Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht – überprüfen zu lassen. Nach Zugang ihres Mieterhöhungsbegehrens besteht für die Überprüfung zwei Monate Zeit.

Härtefallprüfung veranlassen

Der AMV empfiehlt eindringlich allen betroffenen Mieterinnen und Mietern, die jetzt eine Mieterhöhung erhalten haben, die dazu führt, dass sie mehr als 30 Prozent ihres jährlichen Haushaltsnettoeinkommens für ihre Jahresnettokaltmiete aufwenden müssen, einen Härtefallantrag zu stellen. Nach Zugang ihres Mieterhöhungsbegehrens besteht für den Härtefallantrag ein Monat Zeit.

Achtung: Zeitfalle!

Während für die Überprüfung des Mieterhöhungsbegehrens zwei Monate Zeit besteht, kann die Härtefallprüfung nur innerhalb von einem Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens beantragt werden.

Rückforderungsanspruch?

Nach Inkrafttreten des Berliner Mietengesetzes Anfang Januar 2020 entsteht unter Umständen ein Rückforderungsanspruch bezüglich der bis dahin gezahlten höheren Miete, da der Berliner Senat erklärt hat, dass das Gesetz zum Mietendeckel nach dem geplanten Inkrafttreten Anfang 2020 rückwirkend zum 18.06.2019 greifen soll.

Berlin, den 30.08.2019

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 27.08.2019: Nach Krisensitzung des Berliner Senats – Rot-Rot-Grün will Mietendeckel-Plan deutlich verändern

Lompschers Plan zum Mietendeckel hat für Streit in der Koalition des Landes Berlin gesorgt. Nun will Rot-rot-grün die Details verhandeln – und vieles ändern.

Die Nerven bei der Linken liegen offenbar blank. Sie ärgerte sich am Montag darüber, dass die SPD in der Senatskanzlei zu einem Hintergrundgespräch über die publik gewordene Arbeitsgrundlage für den Mietendeckel eingeladen hatte. Und hat daraufhin auf einen Koalitionsausschuss am Dienstag nach der Senatssitzung gedrungen.

Nach dieser Sitzung und dem Koalitionsausschuss versicherten SPD, Grüne und Linke gleichermaßen, dass man sich als Koalition zu einem Gesetz zum Mietendeckel bekenne. Aber sonst blieben am Dienstag alle inhaltlichen Fragen noch offen.

Die SPD warnt vor zusätzlichen Eingriffen in dem Gesetz und favorisiert einen „atmenden“ Mietendeckel, um gemeinwohl- oder mieterorientierte Unternehmen und Genossenschaften zu entlasten. Die Genossenschaften verlangen rund 5,60 Euro Miete pro Quadratmeter im Monat.

Auch die Grünen pochen auf einen Interessenausgleich zwischen Mieterschutz und Eingriffen in den Mietenmarkt. Die wohnungspolitische Sprecherin, Katrin Schmidberger, sagte, es müsse ausreichend Personal in den Bezirken geben, um die zu erwartende Antragsflut von Mietern, ihre Miete zu senken, abzuarbeiten. Wie die SPD spricht sich die Partei für einen „atmenden Mietspiegel“ aus, der Mieterhöhungen unter einer gewissen Grenze im Jahr zulässt.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/nach-krisensitzung-des-berliner-senats-rot-rot-gruen-will-mietendeckel-plan-deutlich-veraendern/24948406.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Zeitung am 27.08.2019: Finanzsenator Kollatz – Mietendeckel könnte länger als fünf Jahre gelten
Kollatz betonte, dass es beim Mietendeckel, den der Senat im Juni beschlossen hat, um zwei Schwerpunkte gehe: dass eine „zukünftige spekulative Mieterhöhung abgeschnitten“ werde und gleichzeitig der „Bauunterhalt gesichert werden“ könne. Auch ein Absenken überhöhter Mieten, wie es in dem Lompscher-Papier angedacht war, hält Kollatz „grundsätzlich für sinnvoll“.
Im Übrigen hält es der Finanzsenator für möglich, dass der Mietendeckel, der für fünf Jahre die Mieten einfrieren und gegebenenfalls senken soll, länger gelten könnte. „Keiner weiß, wie die Zukunft aussieht. Aber es macht immer Sinn, sich ein Instrument auszudenken, das man auch verlängern kann, wenn es dafür gute Gründe gibt“, so Kollatz.

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 27.08.2019: Mietendeckel in Berlin – Mieterverein kritisiert Lompschers Entwurf

Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins Reiner Wild befürwortet einen langfristigen und „atmenden“ Mietendeckel.

Der Entwurf für einen Mietendeckel der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) stößt auch beim Berliner Mieterverein auf Kritik. Dessen Geschäftsführer, Reiner Wild, kritisiert vor allem die fünfjährige Geltungsdauer. „Es geht uns um ein langfristiges Modell für eine öffentlich-rechtliche Preisbindung. Da sind weitergehende Bedingungen einzubeziehen. Was will der Senat denn dann in fünf Jahren machen?“, sagte Wild dem Tagesspiegel.

Der Entwurf aus dem Hause Lompscher geht in seiner Härte für Vermieter über den vom Berliner Mieterverein vor einigen Wochen vorgelegten eigenen Entwurf hinaus. Der Mieterverein spricht sich für einen „atmenden Deckel“ aus. Gemeinwohlorientierte Vermieter dürften nicht bestraft werden, sagte Wild. Wenn die Lebenshaltungskosten steigen, sollen auch Mieterhöhungen möglich bleiben.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/mietendeckel-in-berlin-mieterverein-kritisiert-lompschers-entwurf/24947160.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Unterliegt die gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten einer besonderen Form oder Frist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 5/19, Beschluss vom 18.02.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte zur Instandsetzung verurteilt, weil die Beheizbarkeit des Wohnzimmers durch die vorhandene Nachtspeicherheizung nicht mehr gewährleistet ist. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt die Beklagte selbst letztlich auch gar nicht in Abrede.

Offen bleiben kann, ob unter welchen Voraussetzungen ein Mieter gehindert sein kann, seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gerichtlich zu verfolgen bzw. eine Verurteilung des Vermieters ungeachtet einer unstreitigen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit der Mietsache ausgeschlossen sein kann.

Hier jedenfalls hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei keine Gründe gesehen, die dem Mangelbeseitigungsanspruch der Kläger entgegenstehen könnten.

Die Kläger befanden sich insbesondere nicht in Verzug mit der Annahme einer von der Beklagten angebotenen Mangelbeseitigung, § 293 BGB. Die Beklagte hat den Klägern die von ihr unstreitig geschuldete Leistung zu keiner Zeit so angeboten, wie sie zu bewirken ist, § 294 BGB. Zutreffend hat das Amtsgericht den insoweit bei Erhaltungsmaßnahmen maßgeblichen Pflichtenkreis der Parteien eines Wohnraummietvertrages nach §555a BGB konkretisiert.

Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555aAbs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.

Soweit die Beklagte den Ansatz des Amtsgerichts beanstandet, lässt sie offen, worauf sie ihre Auffassung stützt, die Anwendung des §555a Abs. 2 BGB sei für den (nicht ganz seltenen) Fall der Beseitigung – wie hier – vom Mieter angezeigter Mängel ausgeschlossen. Dem Wortlaut der Regelung lässt sich eine solche Einschränkung nicht entnehmen. Da die Kenntnis vom Instandsetzungsbedarf innerhalb der dem Mieter zum Alleingebrauch überlassenen Räumlichkeiten mangels Kenntnis des Vermieters regelmäßig eine Anzeige des Mangels voraussetzt, im Übrigen gerade die Ausführung von Arbeiten im privaten Rückzugsbereich des Mieters ein besonderes Informationsbedürfnis auslöst, würde die Vorschrift – ohne jeden Anhaltspunkt im Gesetzestext – de facto jeden sinnvollen Anwendungsbereich verlieren.

Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten, die auch zuvor anerkannt war (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08, in Grundeigentum 2009, 646) unterliegt – anders als die Modernisierungsankündigung nach §555c BGB – keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2018, § 555a Rn. 37, m. w. N. vgl zu alledem auch: Kammer, Urt. v. 17.03.2016 – 65 S 289/15, WuM 2016, 285).

Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung gilt insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einher gehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a.a.O. Kammer, Urt. v. 17.03.2016, aaO; Kammer, Urt. v. 17.03.2016 – VIII ZR 289/15, WuM 2016, 285).

Hier hat die Beklagte die Instandsetzungsarbeiten bereits in zeitlicher Hinsicht nicht konkret angekündigt, insbesondere keinen konkreten Termin für den Beginn der Arbeiten genannt.

Das nunmehr erstmals in Bezug genommene Schreiben vom 20. Januar 2018, in dem der Austausch des Nachtspeicherofens ohne Mitteilung weiterer Informationen für die 9. Kalenderwoche angekündigt wird, wird erstmals in den Rechtsstreit eingeführt.

Schriftverkehr wurde erstinstanzlich ausschließlich von den Klägern in Bezug genommen und zu den Akten gereicht, nicht von der Beklagten. Der mit der Klageschrift von den Klägern vorgelegte Schriftverkehr endet (nachvollziehbar) mit einem außergerichtlichen Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kläger an die Beklagte vom 10. Januar 2018. Dies entspricht den Feststellungen des Amtsgerichts im Tatbestand des angefochtenen Urteils.

Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht den o. g. Anforderungen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund des hier im Raum stehenden Umfangs der Arbeiten und der mit ihrer Ausführung zu vermutenden, von der Beklagten allerdings auch nicht näher angegebenen Beeinträchtigungen für die Kläger, wobei hier hinzukommt, dass die Klägerin – wie sich aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht ergibt – über 80 Jahre alt und schwer krank ist.

Die Beklagte hat erstmals in der Klageerwiderung den Ablauf der Arbeiten konkretisiert, dies allerdings, ohne dass für einen nicht auf den Abbau von Nachtspeicheröfen spezialisierten Laien verständlich wäre, inwieweit die Nutzung der Wohnung bzw. unter welchen Bedingungen ein Verbleib darin möglich ist. So ist etwa für den insoweit nicht vorgebildeten Mieter unverständlich, welche Ausmaße und Beeinträchtigungen etwa das „Andocken einer Unterdruckhaltung an den Sanierungsbereich zum Erzeugen des gesetzlich vorgeschriebenen Unterdruckes von 20 PA während der Arbeitszeiten“ oder das „Andocken einer Mehrkammer-Personalschleuse an die Arbeitskammer gem. den Vorschriften der TRS 519“ annimmt. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussatzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher im Sinne des § 13BGB. Ahnen lässt sich im Zusammenhang mit der „Mehrkammer-Personalschleuse“, dass möglicherweise die – bei Wohnungen nicht unübliche – Möblierung den von der Beklagten in Aussicht genommenen Installationen im Wege stehen könnte.

Vor diesem Hintergrund fällt die fehlende Mitteilung des Beginns der Arbeiten besonders ins Gewicht.

Auf welches schützenswerte Interesse die Beklagte im Übrigen ihre Auffassung stützt, den Klägern die von ihr beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen, erschließt sich nicht. Es ist demgegenüber offenkundig, dass ein Mieter nicht jeden, der Einlass begehrend an der Wohnungstür steht und behauptet, vom Vermieter beauftragt zu sein, in die Wohnung lassen sollte, wobei auch hier das hohe Alter der Klägerin und ihre schwere Erkrankung zusätzlich ins Gewicht fällt. Ebenso offenkundig ist, dass dem Mieter eine Überprüfung der Zuverlässigkeit der beauftragten Firma möglich sein muss, wenn er – wie im Fall von Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung – ihm fremde, von ihm nicht ausgewählte Personen in sein privates, mit persönlichen (Wert-)Gegenständen ausgestattetes Rückzugsgebiet lassen muss.

Die Ausführungen der Beklagten zur „Gewährung“ einer Mietminderung sind für den hier zur Entscheidung stehenden Anspruch der Kläger auf Instandsetzung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtlich irrelevant, im Übrigen unzutreffend. Eine Mietminderung wird nicht vom Vermieter „gewährt“; sie tritt unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB ausweislich des Wortlautes der Regelung kraft Gesetzes ein.“