Archiv für den Monat: November 2016

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

ratgeber.immowelt.de – Wohnungsübergabeprotokoll: Leitfaden für Mieter und Vermieter

Mit einem sorgfältig erstellten Wohnungsübergabeprotokoll sind beide Parteien auf der sicheren Seite – der Mieter genauso wie der Vermieter. Es schützt den Mieter vor ungerechtfertigten Schönheitsreparaturen. Aber auch der Vermieter hat etwas in der Hand, um seine Forderungen zu rechtfertigen. Ein Wohnungsübergabeprotokoll kostet nichts, außer Zeit. Die sollten sich Mieter und Vermieter auf jeden Fall nehmen – dann steht einem harmonischen Mietverhältnis nichts mehr im Weg.

https://ratgeber.immowelt.de/a/wohnungsuebergabeprotokoll-leitfaden-fuer-mieter-und-vermieter.html?campaign=sn_facebook_immowelt_wall

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:                                  

Müssen die Angaben in einer Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt am Main – 2-11 S 26/16, Beschluss vom 25.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgerichts Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Formal ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann, wenn sie unter anderem eine Berechnung des Anteils des Mieters enthält (BGH WuM 2005, 61). Dabei müssen die Angaben in der Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (stRspr. zB BGH, Urteil vom 12.11.2014 — VIII ZR 112/14, m.w.N.). Vorliegend ermöglicht es die Betriebskostenabrechnung jedoch gerade nicht, eine Berechnung der auf den Mieter entfallenden Anteile nachzuprüfen. Vielmehr eröffnen die in der Abrechnung enthaltenen Angaben dem Mieter lediglich die Möglichkeit, eine Berechnung der auf ihn entfallenden Anteile selbst durchzuführen. Eine derartige Betriebskostenabrechnung, die keine Berechnung der Anteile des Mieters enthält, sondern lediglich Berechnungsgrundlagen zur Verfügung stellt, stellt unter Berücksichtigung oben genannter anerkannter Grundsätze keine formell ordnungsgemäße Abrechnung dar.“

Aus der Rubrik „Verbraucherinformationen“:

deutschlandfunk.de am 24.11.2016: Ombudsmann der Versicherungswirtschaft – Gründlicher und unabhängiger Streitschlichter

Für Verbraucher ist die Arbeit des Ombudsmannes für Versicherungen eine Art Joker im Konflikt mit der Kfz-Versicherung: Er kostet für die Versicherungsnehmer nichts und hilft beim Juristendeutsch. Von den eingereichten Beschwerden haben über 40 Prozent Erfolg.

http://www.deutschlandfunk.de/ombudsmann-der-versicherungswirtschaft-gruendlicher-und.772.de.html?dram%3Aarticle_id=372147

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:                                 

Haftet ein Mieter für illegale Uploads seiner Untermieter, wenn er ausführlich und überzeugend darlegen kann, dass er während des Tatzeitraums ortsabwesend war und seine Wohnung in dieser Zeit untervermietet hat, sodass naheliegend ist, dass der Untermieter Täter war?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 214 C 170/15, Urteil vom 24.05.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der Kosten für das anwaltliche Schreiben auf Abmahnung zur Unterlassung und Zahlung von Schadensersatz und/oder auf Zahlung einer fiktiven Lizenzgebühr zu.

Ein solcher Anspruch folgt nicht aus § 97 Abs. 2 Satz 1 UrhG (aF, in der bis 8. Oktober 2013 geltenden Fassung), oder irgendeiner anderen Anspruchsgrundlage.

In diesem Zusammenhang weist das Gericht jedoch auf Folgendes hin:

Die Klägerin dürfte zum Zeitpunkt des schädigenden Ereignisses die ausschließliche Nutzungsberechtigung besessen haben. Zwar kann die Klägerin als juristische Person nicht Urheberin (d.h. Schöpferin iSd § 7 UrhG) sein. Jedoch erfolgte der Erwerb der ausschließlichen Nutzungsrechte (von den „eigentlichen Schöpfern“) vertraglich. Dass die Klägerin tatsächlich Rechtsinhaberin ist, war wegen des Vermerkes auf den Tonträgern nach § 10 Absatz 1 UrhG, weshalb es dem Beklagten oblag, entweder die Vermutungsgrundlage zu entkräften oder den Gegenbeweis zu führen.

Das Gericht hat als Ergebnis der Beweisaufnahme auch kein Zweifel, dass die Ermittlung der IP-Adresse des Beklagten zutreffend war, wie es der Zeuge ### geschildert hat. Eine Zeugenaussage ist insoweit als Beweisführung geeignet (so BGH „Tauschbörse I“).

Es besteht allerdings zunächst einmal eine tatsächliche Vermutung dahingehend, dass diejenige Person, der die IP-Adresse zugeordnet ist, von welcher die Rechtsverletzungen begangen wurden, auch für die Rechtsverletzungen verantwortlich ist. Der Anschlussinhaber kann diese Vermutung nur entkräften, indem er im Rahmen der ihn treffenden sekundären Darlegungslast Umstände vorträgt, die einen abweichenden Geschehensablauf nahe legen (vgl. hierzu BGH Tauschbörde III).

Im vorliegenden Fall hat der Beklagte ausführlich und überzeugend dargelegt, dass er und sein Mitbewohner ### in den Sommerferien ununterbrochen aus der Wohnung abwesend waren (der Beklagte u.a. in ### und ###) und die Wohnung an Herrn ### untervermietet hatten, dessen Wohnanschrift in ### sie auch vorgetragen haben.

Es besteht in den Tauschbörse-Konstellationen eine sekundäre Darlegungslast des Anschlussinhabers, der geltend macht, eine andere Person habe die Rechtsverletzung begangen.

Der Beklagte hat ausgiebig und detailliert vorgetragen, dass er zum Tatzeitraum (und in den Tagen davor) ortsabwesend war und der Untermieter als Täter naheliegt. Der Zeuge ### hat das auch in der Beweisaufnahme bestätigt.

Nach weiterer Überlegung und Veröffentlichung der Pressemitteilung des Inhalts des Urteils des BGH I ZR 86/15 vom 12. Mai 2016 („###“) schließt sich das Gericht der Ansicht an, dass eine Belehrung eines volljährigen Gastes darüber, dass er keine illegalen Uploads vornehmen darf, nicht zumutbar ist.

Daher kommt es nicht darauf an, dass dem Beklagten der Beweis einer derartigen Belehrung nicht gelungen ist, da der Zeuge ### sie nicht bestätigen konnte. Eine Kontrolle des Rechners des Untermieters nach Erhalt der Abmahnung schied aus, da das erstens bei Gästen, die nicht zur Familie gehören, nicht zumutbar ist und zweitens hier der Untermieter wieder in ### auf hältig sein dürfte.

Auch eine Störer Haftung kann nicht festgestellt werden. Es ist nicht ersichtlich, dass für den Beklagte vorhersehbar war, dass der Untermieter derartige Handlungen wie ein Upload urheberrechtlich geschützter Werke vornehmen wird.

Auf die Frage der Verschlüsselung des Anschlusses kam es nicht mehr an. Da die ernsthafte Möglichkeit besteht, dass die Rechtsverletzung aus dem Haushalt selbst begangen wurde, steht nicht mehr in Frage, ob sich eine Gefahr durch mangelhafte Sicherung gegen Angriffe von außen verwirklicht hat.

Da der Beklagte weder als Störer noch als Täter zu qualifizieren ist, scheiden Ansprüche wegen des Lizenzschadens und der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nach Auffassung des Gerichts bereits auf tatbestandlicher Ebene aus.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Spandauer Volksblatt am 23.11.2016: Kooperationsvereinbarung zum barrierearmen Bad

In Berlin haben die sechs kommunalen Wohnungsunternehmen degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND und WBM mit Unterstützung des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. eine Vereinbarung mit der AOK Nordost unterschrieben, um gemeinsam ältere oder mobilitätseingeschränkte Mieter zu unterstützen, die ein barrierearmes Badezimmer benötigen.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/kooperationsvereinbarung-zum-barrierearmen-bad-d113778.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:                                   

Ist eine Eigenbedarfskündigung des Neueigentümers und Neuvermieters wirksam möglich, wenn dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen worden ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 3 C 129/16, Urteil vom 29.09.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter a. wie folgt aus: „Die Kündigung vom 30.1.2016 ist unwirksam und konnte das Mietverhältnis nicht auflösen. Es fehlt an einem wirksamen Kündigungsgrund. Der geltend gemachte Eigenbedarf muss in der Person des Vermieters vorliegen. Unstreitig bezog sich der geltend gemachte Eigenbedarf aber auf den Kläger, der am 30.1.2016 jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen war und damit nicht nach § 566 BGB in die Stellung als Vermieter eingetreten war. Zwar kann der frühere Eigentümer den neuen Eigentümers grundsätzlich zur Kündigung ermächtigen. In diesem Falle handelt der neue Eigentümer aber als Stellvertreter für den früheren Eigentümer. Werden daher Kündigungsgründe geltend gemacht, die in der Person des Vermieters begründet sind, müssen diese auch in dessen Person vorliegen. Das war vorliegend aber unstreitig nicht der Fall. Diese Frage wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausführlich diskutiert, wobei sich das Gericht im Vergleichsvorschlag auch zu einer möglichen Treuwidrigkeit der Kündigung geäußert hat. Ein weiterer Hinweis war insoweit nicht erforderlich, zumal den Parteien zu diesem Gesichtspunkt nochmals Schriftsatzrecht gewährt wurde. Eine (analoge) Anwendung des § 185 Abs. 2 BGB scheidet im Falle der Kündigung aus, da Gestaltungsgeschäfte keinen Schwebezustand ertragen (Ellenberger, in: Palandt, 75 A., 2016, § 185 BGB, Rn. 2).“