Archiv für den Monat: Dezember 2020

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 30.12.2020: Jahresbilanz 2020 der kostenlosen Mieterberatungen des AMV
Mieterberatung: Staaken immer noch vorn
Auch im Jahre 1 nach der Gewobag-Übernahme der ca 3.400 ADO Wohnungen in der Staakener Großwohnsiedlung, ist das Stadtteilzentrum Obstallee einsam an der Spitze, der sieben Standorte für die kostenlose, vom Bezirksamt geförderte Mieterberatung durch den Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV in Spandau. Mit insgesamt 329 Einzelberatungen im Jahr 2020 haben dort an jedem Montagnachmittag mehr als doppelt so viele Mieter*innen fundierten Rat auf ihre Fragen und Probleme erhalten als an dem „zweitplatzierten Beratungsort“ in der Wilhelmstadt.
Im vergangenen Jahr, dem Jahr der Einführung des Mietendeckels, hat das Thema angekündigter Mieterhöhungen die meisten Ratsuchenden geplagt. Den fast schon „natürlichen“ Spitzenplatz der Probleme und Themen der Mieterschaft mit der Vermieterseite haben in 2020 mit über 50% der AMV-Mieterberatungen die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen wieder „zurückerobert“.
Auffallend, dass trotz Mietendeckel, Corona-Pandemie mit „Lockdown-Kündigungsschutz“ und teilweiser Schließung der Beratungsorte, vom AMV in Vor-Ort-Beratungssprechstunden plus Telefonberatungen mit insgesamt 1.336 mehr Mieter*innen Rat finden konnten als zuvor.
Die kostenlose bezirkliche Mieterberatung wird auch im kommenden Jahr in Spandau an neun verschiedenen Standorten angeboten, dabei sollen erneut 100.000 Euro investiert werden, die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt werden.
Die kostenlose Mieterberatung in Staaken:
im Auftrag des Bezirksamtes Spandau
jeden Montag von 16-19 Uhr 

vom AMV Alternativer Mieter- & Verbraucherschutzbund
Stadtteilzentrum Obstallee 22E
https://www.staaken.info/2020/12/mieterberatung-staaken-immer-noch-vorn/

Pressemitteilung 20/2020

BGH stärkt Mieterrechte bei Belegeinsicht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung in einem aktuellen Urteil (BGH – VIII ZR 118/19, Urteil vom 09.12.2020) gestärkt.
Die Einsicht in die Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege!
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. begrüßt das Urteil ausdrücklich.
In dem Urteil heißt es wie folgt:
„Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören – wie das Berufungsgericht ebenfalls richtig gesehen hat – neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren (Senatsurteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, aaO Rn. 18).
Entgegen der Auffassung der Revision gilt das auch für die Einsichtnahme in die Zahlungsbelege, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet (zu den unterschiedlichen Abrechnungsmethoden vgl. Senatsurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 49/07, NJW 2008, 1300 Rn. 16 ff.).“
Kommentar des AMV:
„Vermieter haben sich bisher überwiegend in der Praxis geweigert, neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten anlässlich einer Belegprüfung vorzulegen, so dass Mieterinnen und Mieter nicht die Möglichkeit hatten, zu überprüfen, ob Kürzungen oder Nachlässe vorgenommen wurden. Damit ist nun Schluss! Die Einsicht in die Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege. Diese Entscheidung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu einer Stärkung der Mieterechte und zu mehr Einzelfallgerechtigkeit. Kürzungen oder Nachlässe können jetzt nicht mehr vor Mieterinnen und Mietern verheimlicht werden“, kommentiert der 1. Vorsitzende des AMV Marcel Eupen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
Berlin, den 29.12.2020
Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Morgenpost am 28.12.2020: Mieterberatung – Was Spandauer besonders beschäftigt hat
Trotz Corona wurde die kostenlose Mieterberatung in Spandau von vielen genutzt. Mieterhöhungen waren deutlich seltener Thema als 2019.
Die Corona-Pandemie hat auch die kostenlose Mieterberatung in Spandau beeinflusst, persönliche Termine waren zeitweise nicht möglich. Dennoch wurden die bezirklichen Angebote, in die im Jahr 2020 insgesamt 100.000 Euro geflossen sind, von vielen Mietern in Anspruch genommen. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der einen Teil der Stunden leistet, hat nach eigenen Angaben insgesamt gut 1300 Bürger beraten – und damit sogar etwas mehr, als es im Vorjahr waren.
Auch die Zahl der Beratungsstunden lag dabei höher als 2019, gut 750 Stunden waren es insgesamt, wobei rund 100 davon bedingt durch zeitweise Schließungen der Büros telefonisch stattgefunden haben. Der Vorsitzende des AMV, Marcel Eupen, betonte ebenfalls, dass die Beratungen „auch und gerade in der Zeit der Corona-Pandemie von den Spandauer Mieterinnen und Mietern rege in Anspruch genommen“ wurden.
Mieterhöhungen sind deutlich seltener ein Thema
Den höchsten Bedarf gab es demnach in Staaken, wo rund 330 Personen das Angebot genutzt haben, gefolgt von der Wilhelmstadt und Haselhorst. Weitere kostenlose Beratungen werden in Spandau vom Berliner Mieterverein und dem Spandauer Mieterverein für Verbraucherschutz organisiert. Mietern soll dabei vor allem bei zivilrechtlichen Fragestellungen geholfen werden, etwa bei Punkten wie Mietverträgen, Mieterhöhungen, Betriebskosten und Kündigungsschutz.
Bei den Themen, die am meisten gefragt waren, hat es im Vergleich zum Vorjahr eine auffällige Veränderung gegeben: Während angekündigte Mieterhöhungen 2019 noch am häufigsten in den Beratungen angesprochen wurden, hat es die Menschen in den persönlichen Gesprächen in diesem Jahr deutlich seltener beschäftigt. Gut 60 Beratungen zu dem Thema hat es laut AMV gegeben, im vergangenen Jahr waren es noch mehr als 400.

2021 fließen erneut 100.000 Euro in die Mieterberatung

Stattdessen gab es nun die meisten Fragen zu Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, in gut der Hälfte der persönlichen Beratungen wurden diese angesprochen. Auch im Vorjahr hatte das Themenfeld viele Spandauer beschäftigt und auf Rang zwei gelegen. Es folgten 2020 die Aspekte Mietmangel und Mietminderung – in gut 140 Fällen wurden Menschen dazu beraten – und der Mietendeckel, der knapp 120 Mal thematisiert wurde. Weniger gefragt waren die Punkte Mietschulden oder Kündigungen.
Die kostenlose bezirkliche Mieterberatung wird auch im kommenden Jahr in Spandau angeboten, dabei sollen erneut 100.000 Euro investiert werden, die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung gestellt werden. Die Verträge mit den bisherigen Vereinen werden laut Bezirk fortgeführt. Die Beratungen verteilen sich auf sieben Spandauer Ortsteile: Altstadt, Neustadt, Falkenhagener Feld, Wilhelmstadt, Staaken, Haselhorst und Hakenfelde. Eine Übersicht über die einzelnen Orte und Beratungszeiten bietet der Bezirk auf seiner Internetseite.
https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article231228334/Mieterberatung-Was-Spandauer-besonders-beschaeftigt-hat.html

Pressemitteilung 19/2020

Jahresbilanz des AMV zur kostenlosen Mieterberatung im Bezirk Spandau

Größter Beratungsbedarf in Staaken

Der AMV, der im Auftrag des Bezirksamts Spandau von Berlin an sieben Beratungsstandorten in Spandau die zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sowie dem Bezirksamt Spandau geschlossene Vereinbarung zum Bündnis für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021 umsetzt, d.h. die bezirkliche kostenlose Mieterberatung organisiert und durch beauftragte Volljuristen durchführen lässt, teilt mit:
Wir haben in 2020 insgesamt 656 persönliche und 100,50 telefonische Beratungsstunden erbracht und dabei 872 Bürgerinnen und Bürger persönlich sowie 464 telefonisch beraten. Im Einzelnen:
  1. Haselhorst    137 Beratungen in 98 persönlichen Beratungsstunden
  2. Siemensstadt  78 Beratungen in 78 persönlichen Beratungsstunden
  3. Staaken       329 Beratungen in 143 persönlichen Beratungsstunden
  4. Hakenfelde     51 Beratungen in 70 persönlichen Beratungsstunden
  5. Neustadt        61 Beratungen in 110 persönlichen Beratungsstunden
  6. Falkenhagener Feld 64 Beratungen in 80 persönlichen Beratungsstunden
  7. Wilhelmstadt 152 Beratungen in 77 persönlichen Beratungsstunden
Die sechs am meisten bei den persönlichen Beratungen nachgefragten Themen waren:
  1. Betriebs- und Heizkostenabrechnung – 340 Beratungen = 51,83 %
  2. Mietmangel und Mietminderung – 142 Beratungen = 21,65 %
  3. Mietendeckel – 116 Beratungen = 17,68 %
  4. Mieterhöhungsverlangen – 62 Beratungen = 9,45 %
  5. Mietschulden – 31 Beratungen = 4,73 %
  6. Kündigungen – 30 Beratungen = 4,57 %

„Die im September 2018 im Rahmen des „Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 -2021″ im Auftrag des Bezirksamts Spandau gestartete kostenfreie Mieterberatung ist inzwischen fester Bestandteil der Beratungsangebote in Spandau und wird – auch und gerade in der Zeit der Corona-Pandemie – von den Spandauer Mieterinnen und Mietern rege in Anspruch genommen“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Marcel Eupen.

Berlin, den 28.12.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Der AMV wünscht Frohe Weihnachten!
Feliz Natal
Feliz Navidad
Vesele Vianoce
Joyeux Vianoce
Merry Chistmas
God Jul
Vrolijk Kerstfeest
Buon Natale
Maligayang Pasko
Vesele Vanoce
Hyvää Joulva

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind Fahrradständer mit sog. Anlehnbügeln als wohnwerterhöhendes Merkmal zu qualifizieren?
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 25 C 5019/19, Urteil vom 14.05.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Bei den im streitgegenständlichen Objekt vorhandenen Fahrradständern handelt es sich um solche, bei denen bestimmungsgemäß eine (Vorder-)Radeinstellung in entsprechende Einstellbügel erfolgt. Es handelt sich nicht um Fahrradständer mit sog. Anlehnbügeln, die (bestimmungsgemäß) ein Anschließen des Fahrradrahmens ermöglichen. Die Orientierungshilfe für die Spanneinordnung legt allerdings fest, dass ein wohnwerterhöhendes Merkmal nur dann vorliegt, wenn entweder das Gebäude über einen abschließbaren Fahrradabstellraum verfügt oder auf dem Grundstück Abstellplätze mit Anschlussmöglichkeit vorhanden sind. Aus einer systematischen und nach Sinn und Zweck erfolgenden Betrachtung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung folgt daher, dass Fahrradabstellplätze mit Anschlussmöglichkeit nur dann als wohnwerterhöhendes Merkmal zu qualifizieren sind, wenn sie zumindest einen Diebstahlschutz aufweisen, der dem eines abschließbaren Fahrradabstellraums zumindest gleichwertig ist, was vorliegend nicht der Fall ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12. September 2018 – 67 S 152/18 -). Auch diese Merkmalgruppe ist damit neutral.“

Aus der Rubrik „Gesetzesvorhaben“:

Reform des Mietspiegelrechts beschlossen
Das Bundeskabinett hat am 16.12.2020 die vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) gemeinsam vorgelegten Regierungsentwürfe für eine Reform des Mietspiegelrechts beschlossen.
Mit der beschlossenen Reform werden Vorgaben aus dem Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD für die 19. Legislaturperiode und aus dem Wohngipfel umgesetzt. Dort wurde vereinbart, eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel zu sichern. Ziel der Reform ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten. Auch einfache Mietspiegel sollen gestärkt werden. Gute Mietspiegel sollen in möglichst vielen Gemeinden zur Anwendung kommen.
Das Reformvorhaben umfasst zwei Entwürfe:
• den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) sowie
• eine Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV).
Mit dem Mietspiegelreformgesetz wird die Bedeutung der mit hohem Aufwand erstellten qualifizierten Mietspiegel gestärkt und werden die Bedingungen für die Mietspiegelerstellung verbessert. Damit die für die Erstellung und Fortschreibung des Mietspiegels anfallenden Kosten möglichst gering bleiben, wird die Frist für die Anpassung von Mietspiegeln von zwei auf drei Jahre verlängert. Qualifizierte Mietspiegel sind nach spätestens fünf Jahren neu zu erstellen. Mieter und Vermieter können zudem verpflichtet werden, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen. Auch das senkt die Erstellungskosten und erhöht gleichzeitig die Repräsentativität der Mietspiegelwerte. Zudem wird die Nutzung bereits vorhandener Datensätze für die Mietspiegelerstellung erleichtert.
Mit der Mietspiegelverordnung werden Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel festgelegt. Zugleich wird klargestellt, welche Standards für einen qualifizierten Mietspiegel als ausreichend angesehen werden können. Entsprechen Mietspiegel diesen Anforderungen, wird vermutet, dass sie nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden. Hierdurch wird ein erhöhtes Maß an Rechtssicherheit geschaffen. Für einfache Mietspiegel werden niedrigschwellige Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung festgelegt. Hierdurch sollen die Transparenz und Aussagekraft eines einfachen Mietspiegels verbessert werden. Mit dem Reformvorhaben soll ein Impuls für die Erstellung von qualifizierten und einfachen Mietspiegeln gesetzt werden.
Der Regierungsentwurf für ein Mietspiegelreformgesetz wird dem Bundesrat zur Stellungnahme übermittelt und nach einer Gegenäußerung der Bundesregierung an den Deutschen Bundestag weitergeleitet und dort beraten.
Die Mietspiegelverordnung bedarf noch der Zustimmung des Bundesrates. Sie soll zeitgleich mit dem Mietspiegelreformgesetz in Kraft treten.
https://www.juris.de/jportal/portal/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA201204683&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

AMV im Lichte der Presse:

BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020
Berliner Kurier am 15.12.2020: Berlinerin muss mehr Miete zahlen Warum eine Mieterin vorm Bundesgerichtshof verlor
Wenn Mieterhöhungen allein mit dem Mietspiegel begründet werden, fallen die Steigerungen in der Regel weniger hoch aus als wenn sie per Gutachten oder über die Nennung von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. Deswegen setzen sich Mieterverbände dafür ein, das Instrument Mietspiegel zu stärken. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt bekräftigt, dass Gerichte im Streit um Mieterhöhungen davon absehen können, einen Gutachter zur Ermittlung der zulässigen Miete einzuschalten, wenn ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel vorliegt.
Darunter sind Mietspiegel zu verstehen, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wurden. Wird die Qualifikation des Mietspiegels hingegen ausreichend bestritten, darf laut BGH ein Gericht die ortsübliche Miete auch mit Hilfe eines Sachverständigen ermitteln lassen. In dem vorliegenden Streit ging es um eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen für eine Wohnung in Spandau, in der die Mieterin, wie im November berichtet, unterlag. Die Urteilsbegründung wurde jetzt veröffentlicht.
Die Deutsche Wohnen hatte Marlis V. im Jahr 2017 unter Berufung auf den Mietspiegel aufgefordert, einer Mieterhöhung für die rund 84 Quadratmeter große Wohnung von 422,82 Euro auf 474,93 Euro zuzustimmen.
Die Kaltmiete sollte damit auf 5,65 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, womit sie in der Spanne des Mietspiegels von 4,90 bis 7,56 Euro gelegen hätte. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung aber nicht zu. Denn nach ihrer Berechnung gab es keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, weil die ortsübliche Miete für ihre Wohnung in der Spanne ganz unten einzuordnen war. Die Mieterin stützte sich dabei auf die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung aus dem Mietspiegel.
Vor dem Amtsgericht bekam die Mieterin Recht. Das Landgericht hob das Votum aber auf, nachdem es wegen Zweifeln am Mietspiegel einen Sachverständigen zur Berechnung der ortsüblichen Miete eingeschaltet hatte. Dieser ermittelte eine ortsübliche Miete von 5,92 Euro je Quadratmeter und sah damit Spielraum für die Mieterhöhung. Dagegen war die Mieterin vor den BGH gezogen, wo sie unterlag.
Weder die Mieterin noch die Deutsche Wohnen hätten in Abrede gestellt, dass sich die ortsübliche Miete in der aufgeführten Spanne von 4,90 bis 7,56 Euro je Quadratmeter bewegt, erklärte der BGH. Die Parteien hätten letztlich über die konkrete Einordnung in diese Spanne gestritten. Es habe dabei im Ermessen des Gerichts gestanden, ob es ein Sachverständigengutachten einholt, so der BGH.
Das Landgericht hätte demnach also auch im Sinne der Mieterin entscheiden können. Die Berufung auf das Sachverständigengutachten war nach Ansicht des BGH aber zulässig. Deswegen wurde die Berufung der Mieterin zurückgewiesen.
Beim Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die betroffene Mieterin aus Spandau vertritt, löst die Urteilsbegründung des BGH gemischte Gefühle aus. „Zwar hätte ich mir für die Berliner Mieterinnen und Mieter eine andere Entscheidung gewünscht, die auch unter dem Gesichtspunkt des Gebots des fairen Verfahrens durchaus möglich gewesen wäre“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Jedoch handelt es sich bei dem Urteil um eine vertretbare Entscheidung, die nachvollziehbar ist.“
Zu kritisieren sei nicht der Bundesgerichtshof, sondern zum einen das Land Berlin, weil es diesem seit Jahren nicht gelungen sei, einen qualifizierten Mietspiegel, der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht, zu erstellen. „Hätten wir in Berlin einen qualifizierten Mietspiegel, gäbe es die vorliegende Problematik überhaupt nicht“, kritisiert Eupen.
Dann bestände nämlich eine gesetzliche Vermutung, dass dieser Mietspiegel die ortsübliche Miete korrekt wiedergibt. „Bedenkt man, dass in der Berliner Mietspiegelkommission sowohl Mietervereine als auch Vermieterverbände vertreten sind, kann nicht alleine dem Berliner Senat ein Vorwurf gemacht werden“, so Eupen, dessen AMV nicht in der Mietspiegel-Arbeitsgruppe vertreten ist.
Zum anderen sei die Bundesregierung zu kritisieren, die „trotz gesetzlicher Ermächtigungsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bis zum heutigen Tag keine Mietspiegelverordnung erlassen hat, die den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln“ regele.
Abhilfe ist aber womöglich in Sicht. Die Bundesregierung will, wie berichtet, den Entwurf für ein Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts noch im Dezember dieses Jahres im Kabinett beschließen. Durch die Reform soll die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel gestärkt werden.
https://www.berliner-kurier.de/berlin/bei-zweifeln-am-mietspiegel-sind-gutachten-zulaessig-li.126060

AMV im Lichte der Presse:

BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020
Berliner Zeitung am 15.12.2020: Mietrecht Bei Zweifeln am Mietspiegel sind Gutachten zulässig 
Der Bundesgerichtshof erklärt, wann Sachverständige die zulässigen Wohnkosten ermitteln dürfen.
Wenn Mieterhöhungen allein mit dem Mietspiegel begründet werden, fallen die Steigerungen in der Regel weniger hoch aus, als wenn sie per Gutachten oder über die Nennung von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. Deswegen setzen sich Mieterverbände dafür ein, das Instrument Mietspiegel zu stärken. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt bekräftigt, dass Gerichte im Streit um Mieterhöhungen davon absehen können, einen Gutachter zur Ermittlung der zulässigen Miete einzuschalten, wenn ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Darunter sind Mietspiegel zu verstehen, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wurden. Wird die Qualifikation des Mietspiegels hingegen ausreichend bestritten, darf laut BGH ein Gericht die ortsübliche Miete auch mit Hilfe eines Sachverständigen ermitteln lassen.
In dem vorliegenden Streit ging es um eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen für eine Wohnung in Spandau, in der die Mieterin, wie im November berichtet, unterlag. Die Urteilsbegründung wurde jetzt veröffentlicht.
Die Deutsche Wohnen hatte die Mieterin im Jahr 2017 unter Berufung auf den Mietspiegel aufgefordert, einer Mieterhöhung für die rund 84 Quadratmeter große Wohnung von 422,82 Euro auf 474,93 Euro zuzustimmen. Die Kaltmiete sollte damit auf 5,65 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, womit sie in der Spanne des Mietspiegels von 4,90 bis 7,56 Euro gelegen hätte. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung aber nicht zu. Denn nach ihrer Berechnung gab es keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, weil die ortsübliche Miete für ihre Wohnung in der Spanne ganz unten einzuordnen war. Die Mieterin stützte sich dabei auf die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung aus dem Mietspiegel. Vor dem Amtsgericht bekam die Mieterin Recht. Das Landgericht hob das Votum aber auf, nachdem es wegen Zweifeln am Mietspiegel einen Sachverständigen zur Berechnung der ortsüblichen Miete eingeschaltet hatte. Dieser ermittelte eine ortsübliche Miete von 5,92 Euro je Quadratmeter und damit einen Spielraum für die Mieterhöhung. Dagegen war die Mieterin vor den BGH gezogen, wo sie unterlag.
Weder die Mieterin noch die Deutsche Wohnen hätten in Abrede gestellt, dass sich die ortsübliche Miete in der aufgeführten Spanne von 4,90 bis 7,56 Euro je Quadratmeter bewegt, erklärte der BGH. Die Parteien hätten letztlich über die konkrete Einordnung in diese Spanne gestritten. Es habe dabei im Ermessen des Gerichts gestanden, ob es ein Sachverständigengutachten einholt, so der BGH. Das Landgericht hätte demnach also auch im Sinne der Mieterin entscheiden können. Die Beauftragung des Sachverständigengutachtens war nach Ansicht des BGH aber zulässig. Deswegen wurde die Berufung der Mieterin zurückgewiesen.
Beim Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die betroffene Mieterin aus Spandau vertritt, löst die Urteilsbegründung des BGH gemischte Gefühle aus. „Zwar hätte ich mir für die Berliner Mieterinnen und Mieter eine andere Entscheidung gewünscht, die auch unter dem Gesichtspunkt des Gebots des fairen Verfahrens durchaus möglich gewesen wäre“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Jedoch handelt es sich bei dem Urteil um eine vertretbare Entscheidung, die nachvollziehbar ist.“ Zu kritisieren sei nicht der Bundesgerichtshof, sondern zum einen das Land Berlin, weil es diesem seit Jahren nicht gelungen sei, einen qualifizierten Mietspiegel, der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht, zu erstellen. „Hätten wir in Berlin einen qualifizierten Mietspiegel, gäbe es die vorliegende Problematik überhaupt nicht“, kritisiert Eupen. Dann bestände nämlich eine gesetzliche Vermutung, dass dieser Mietspiegel die ortsübliche Miete korrekt wiedergibt. „Bedenkt man, dass in der Berliner Mietspiegelkommission sowohl Mietervereine als auch Vermieterverbände vertreten sind, kann nicht alleine dem Berliner Senat ein Vorwurf gemacht werden“, so Eupen, dessen AMV nicht in der Mietspiegel-Arbeitsgruppe sitzt.
Zum anderen sei die Bundesregierung zu kritisieren, die „trotz gesetzlicher Ermächtigungsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bis zum heutigen Tag keine Mietspiegelverordnung erlassen hat, die den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln“ regele, so Eupen.
Abhilfe ist aber womöglich in Sicht. Die Bundesregierung will, wie berichtet, den Entwurf für ein Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts noch im Dezember dieses Jahres im Kabinett beschließen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/bei-zweifeln-am-mietspiegel-sind-gutachten-zulaessig-li.126008

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020: Sachverständigengutachten schlägt Berliner Mietspiegel
Der Ber­li­ner Miet­spie­gel ist eine ge­eig­ne­te Schät­zungs­grund­la­ge, um die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für eine Woh­nung zu er­mit­teln. Bie­tet eine Ver­mie­te­rin aber ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten für diese Frage an, steht es dem Ge­richt frei, die­ses an­zu­neh­men, so der Bun­des­ge­richts­hof. Das gelte auch für ein Be­ru­fungs­ge­richt, des­sen Vor­in­stanz sein Ur­teil auf den Miet­spie­gel ge­stützt hat.

Mieterhöhung in Berlin-Spandau

Eine Vermieterin hatte 2017 von der Mieterin ihrer Dreizimmer-Wohnung die Zustimmung zur Nettomieterhöhung um rund 50 Euro pro Monat gefordert, womit diese nicht einverstanden war. Das Amtsgericht Berlin-Spandau zog den Berliner Mietspiegel als Schätzungsgrundlage heran und befand, dass die dort inbegriffene „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ keine Erhöhung der von der Mieterin bereits gezahlten Miete begründet habe. Die Vermieterin verfolgte ihr Ziel vor dem Landgericht Berlin weiter. Dieses holte ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein und beschied auf dessen Grundlage, dass das Mieterhöhungsverlangen berechtigt war. Die Mieterin zog nun vor den Bundesgerichtshof, um das erstinstanzliche Urteil wiederherzustellen – jedoch ohne Erfolg.

Landgericht durfte Sachverständigengutachten einholen

Das Berufungsgericht darf dem BGH zufolge von der Einschätzung des Amtsgerichts abweichen und die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermitteln lassen. Die Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO bindet die zweite Instanz nicht: Zwar handele es sich um Feststellungen nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, sie beruhten aber nur auf einer Schätzung nach § 287 ZPO. Ein Berufungsgericht ist nicht an eine Schätzung gebunden, vielmehr kann es nach den allgemeinen Beweisregeln der Zivilprozessordnung ein Gutachten einholen, wenn es Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen hat.

Sachverständigengutachten ist auf Einzelfall zugeschnitten

Für die betreffende Wohnung sah der Mietspiegel eine Nettokaltmiete zwischen 4,90 und 7,56 Euro/qm vor. Die Vermieterin forderte eine Erhöhung der damaligen 5,03 auf 5,65 Euro/qm ein. Das Amtsgericht hatte alle fünf nach dem Mietspiegel benannten Merkmale, die eine Mieterhöhung begründen, verneint und darauf seine Klageabweisung gestützt. Die Vermieterin bot nun dem Landgericht ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Miete an, welches nicht nur die bezeichneten wohnwerterhöhenden, sondern noch weitere Merkmale berücksichtigte. Die Ermittlung der Vergleichsmiete durch ein Gutachten versprach demnach mehr Erfolg als die Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels. Dieser Teil des Mietspiegels unterfalle zudem nicht der Einordnung als „qualifiziert“ – hiervon seien nur die Unter- und Obergrenzen der Kaltmiete betroffen.

Das Gericht ist frei

Der Bundesgerichtshof verkennt nicht, dass der Kostenaufwand eines Sachverständigengutachtens zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens außer Verhältnis stehen kann. Die auf dem Mietspiegel beruhende Schätzung wäre für die Entscheidung auch ausreichend gewesen, insbesondere soweit es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handele. Biete aber die beweisbelastete Partei – hier die Vermieterin – ein Gutachten an und biete dieses ein höheres Beweismaß als die Schätzung, stehe es dem Gericht frei, es anzunehmen.
https://rsw.beck.de/aktuell/daily/meldung/detail/bgh-sachverstaendigengutachten-schlaegt-berliner-mietspiegel