Archiv des Autors: amv

Aus der Rubrik „Mieterproteste“:

DER TAGESSPIEGEL am 16.11.2018: Mieter der Karl-Marx-Allee fürchten „Horrorszenario“

Die Deutsche Wohnen bietet den Mietern der 700 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee ihre Wohnungen zum Kauf an – gerne in bar. Der Mieterbeirat lud zum Krisengespräch.

Vor wenigen Tagen fanden etliche Mieter in der Karl-Marx-Allee in Friedrichshain überraschend ein Kaufangebot für ihre Wohnungen im Briefkasten. Rund 700 Wohnungen werden von der Deutsche Wohnen übernommen. Die vier betroffenen Wohnblöcke befinden sich östlich des Strausberger Platzes. Verkäufer sind Immobilienfonds-Gesellschaften, die von der Predac Immobilien Management verwaltet werden. Der gewählte Mieterbeirat lud eilig zu einer Versammlung ein. Wer in dem Verwaltungsgebäude in der Koppenstraße am Dienstag nun allerdings wütende Proteste erwartet hatte, wurde enttäuscht. Bei der Info-Veranstaltung ging es betont sachlich zu.

https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/berlin-friedrichshain-kreuzberg-mieter-der-karl-marx-allee-fuerchten-horrorszenario/23641430.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Spandauer Volksblatt am 16.11.2018: Neue Mieterberatung
Das Bezirksamt hat seine neun kostenfreien Mieterberatungsstellen um ein weiteres Angebot ergänzt. So berät der Berliner Mieterverein jetzt auch im „Familienzentrum Rohrdamm“ an der Voltastraße 2 und zwar immer mittwochs von 15 bis 17 Uhr. Damit hat Spandau in der Summe zehn dieser offenen Beratungsstellen für Mieter in sieben Ortsteilen. In Gatow und Kladow gibt es dieses Angebot laut Bezirksamt aufgrund des geringen Mieteranteils bisher nicht. 2019 soll das Beratungsangebot aber erneut dem Bedarf angepasst werden.
https://www.berliner-woche.de/siemensstadt/c-soziales/neue-mieterberatung_a189406

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 16.11.2018: Bezirke schließen sich im Kampf gegen hohe Mieten zusammen

Fünf Bezirke haben eine Allianz gegründet gegen steigende Mieten. Sie fordern vom Senat einen neuen Fonds für das Vorkaufsrecht.

Steigende Mieten und Verdrängung spielen in vielen Berliner Kiezen eine große Rolle. Bisher haben die Bezirke aber weitestgehend alleine versucht, ihre Mieter davor über das Vorkaufsrecht zu schützen. Nun haben sich Tempelhof-Schöneberg, Mitte, Neukölln, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg in einem Arbeitskreis zusammengeschlossen, um das Thema gemeinsam anzugehen.

Ziel sei es, bei der Anwendung des Vorkaufsrechts voneinander zu lernen. Zudem könne man sich so mit dem Senat und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften schneller abstimmen, teilten die Bezirke am 15.11.2018 mit. Der Austausch von „Best-Practice“-Beispielen zwischen den Bezirken helfe, die Möglichkeiten des Städtebaurechts noch besser auszuschöpfen, sagte Mittes Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD).

Bezirke wollen Landesfonds fürs Vorkaufsrecht

Bei einer ersten Sitzung am 8. November einigten sich die Bezirke darauf, in Abwendungsvereinbarungen zukünftig die Regelungen der Mietpreisbremse anzuwenden. Danach dürften die neuen Mieten maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel liegen.

Daneben fordern die Bezirke den Senat auf, einen landeseigenen Fonds einzurichten, mit dessen Mitteln das Land selbst direkt das Vorkaufsrecht ausüben könnte. „Diese Erweiterung der Handlungsoptionen ist dringend notwendig“, sagen die fünf Bezirke.

https://www.morgenpost.de/bezirke/mitte/article215805745/Bezirke-schliessen-sich-im-Kampf-gegen-hohe-Mieten-zusammen.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Bezirksamt Spandau von Berlin am 13.11.2018: Weitere Ausweitung der bezirklichen Mieterberatung
Die im September im Rahmen des Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021 gestartete kostenfreie Mieterberatung konnte zwischenzeitlich ausgeweitet werden. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. (AMV) führt an drei weiteren Standorten (Seniorentreff Hohenzollernring in Hakenfelde, Stadtteilbüro Siemsstadt und im Gemeinwesenverein Haselhorst) im Auftrag des Bezirksamtes die Beratungen durch.Bezirksstadtrat Stephan Machulik freut sich: „Mit der Ausweitung können die Mieterberatungen durch den Berliner Mieterverein e.V., den Spandauer Mieterverein für Verbraucherschutz e.V. und den AMV nun an 10 Standorten fast flächendeckend in allen Ortsteilen durchgeführt werden. Lediglich in Gatow/Kladow gibt es aufgrund des geringen Mieteranteils kein separates Angebot, allerdings sind mehrere Beratungsstellen gut erreichbar. Zum Jahresende werden wir das Angebot evaluieren und die Beratung für 2019 anpassen.“

Alle Standorte und Beratungszeiten sind nachfolgend aufgelistet und auch im Internet auf den Serviceseiten des Amtes für Bürgerdienste zu finden.

Stand: 09.11.2018

Spandau Mitte (Neustadt, Altstadt):

Standort „Paul-Schneider-Haus“, Schönwalder Straße 23-24, 13585 Berlin
Beratung: Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Kontakt: 68 83 74 92 oder 0170 / 237 17 90
Dienstag 9-17 Uhr

Standort Rathaus Spandau, Carl-Schurz-Straße 2-6, 13597 Berlin
Beratung: Berliner Mieterverein e.V.
1.+3. Montag im Monat 16-18 Uhr, Donnerstag 13-15 Uhr (Anmeldung Tel. 115)

Hakenfelde

Standort Seniorentreff, Hohenzollernring 105, 13585 Berlin
Beratung: Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Kontakt: 68 83 74 92 oder 0170 / 237 17 90
Dienstag 8-13 Uhr

Falkenhagener Feld

Standort „KieztreFF“ (Einkaufszentrum Posthausweg), Falkenseer Chaussee 199, 13589 Berlin
Beratung: Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Kontakt: 68 83 74 92 oder 0170 / 237 17 90
Dienstag 18-20 Uhr, Freitag 13-18 Uhr

Standort „Mehrgenerationenhaus“, Im Spektefeld 26, 13589 Berlin
Spandauer Mieterverein für Verbraucherschutz e.V.
Kontakt: 030/81852720; 0176/39110137; 0176/97452145; info@spandauer-mieterverein.de
Montag und Mittwoch 9-15 Uhr; Dienstag und Donnerstag 9-12 Uhr und 15-18 Uhr

Wilhelmstadt

Standort „Stadtteilladen Wilhelmstadt“ (ehemalige Post), Adamstraße 39, 13595 Berlin
Beratung: Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Kontakt: 68 83 74 92 oder 0170 / 237 17 90
Donnerstag 8-16 Uhr

Staaken

Standort „Stadtteilladen“ (Staaken Center), Obstallee 28, 13593 Berlin
Beratung: Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Kontakt: 68 83 74 92 oder 0170 / 237 17 90
Montag 13-20 Uhr

Siemensstadt

Standort „Familienzentrum Rohrdamm“, Voltastraße 2, 13629 Berlin
Beratung: Berliner Mieterverein e.V.
Kontakt:
Mittwoch 15-17 Uhr

Standort „Stadtteilbüro Siemensstadt“, Wattstraße 13, 13629 Berlin
Beratung: Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Kontakt: 68 83 74 92 oder 0170 / 237 17 90
Mittwoch 11-14 Uhr

Haselhorst

Standort „Gemeinwesenverein Haselhorst e.V.“, Burscheider Weg 21, 13599 Berlin
Beratung: Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.
Kontakt: 68 83 74 92 oder 0170 / 237 17 90
Montag 9-11 Uhr

https://www.berlin.de/ba-spandau/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemitteilung.757288.php

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

 

Bundesgerichtshof – BGH – VIII ZR 52/18, Urteil vom 24.10.2018

haufe.de am 13.11.2018: Eigene Küche des Mieters zählt für Mieterhöhung nicht

Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt, auch wenn der Mieter zuvor absprachegemäß eine vorhandene Einrichtung entfernt hat.

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-eigene-kueche-des-mieters-zaehlt-fuer-mieterhoehung-nicht_258_477744.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

deutschlandfunkkultur.de am 12.11.2018: Was tun gegen spekulativen Wohnungsleerstand?

Trotz Wohnungsnot stehen in Berlin viele Häuser leer. Dahinter werden meist ausländische Investoren vermutet, die auf höhere Renditen spekulieren. Doch wirklich greifen lässt sich das Phänomen kaum. Und auch die Lokalpolitik ist weitgehend machtlos.

https://www.deutschlandfunkkultur.de/immobilienmarkt-was-tun-gegen-spekulativen-wohnungsleerstand.976.de.html?dram:article_id=432959

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Liegt ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 4296/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 3. wie folgt aus: „Auch eine Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses hat das Mietverhältnis nicht beendet.

a) Bei Dauerschuldverhältnissen besteht ein fristloses, verschuldensunabhängiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist (BGH MDR 1978, 487; BGH LM Nr. 2 zu § 242 BGB; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend. Allerdings ist dieser Umstand bei der Abwägung der Gesamtumstände zu berücksichtigen, den die Entscheidung über die Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben zu treffen, wobei ein Verschulden dessen, dem gekündigt wird, nicht erforderlich ist. Zu berücksichtigen ist aber, dass die Kündigung nicht auf solche Gründe gestützt werden kann, die der Kündigende selbst herbeigeführt oder zu vertreten hat (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Hiervon sind jene Fälle zu unterscheiden, in denen feststeht, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, aber die Ursache der Zerrüttung nicht mehr aufgeklärt werden kann. In einem solchen Fall ist jede Partei zur Kündigung berechtigt (OLG Celle ZMR 2009, 192). Erforderlich ist aber immer eine vorherige Abmahnung (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 169).

Was ist aber nun eine zur Kündigung berechtigende Zerrüttung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter? Bekannt ist das Zerrüttungsprinzip im Eherecht: Eine Ehe kann geschieden werden, wenn sie von beiden Partnern als zerrüttet eingeschätzt wird. Dabei spielt Verschulden keine Rolle. § 1565 BGB spricht nur davon dass, dass die Ehe „gescheitert“ sein muss. Dafür gibt es eine gesetzliche Vermutung, nämlich das Getrenntleben. Das passt nun einmal im Mietrecht nicht, da Vermieter und Mieter nicht zusammenleben. Auch im Arbeitsrecht gibt es das Zerrüttungsprinzip: Wenn das Vertrauensverhältnis zum Arbeitnehmer so erschüttert ist, dass eine Anstellung nicht mehr zugemutet werden kann, dann ist eine Kündigung möglich. Allerdings sind die Anforderungen hier sehr viel höher als bei einer Scheidung. Es geht im Arbeitsrecht um den Verlust von Vertrauen, das sich „nicht mehr auf jemanden verlassen können“. Der Arbeitnehmer repräsentiert zumindest teilweise den Arbeitgeber. Das Mietrecht liegt, was die Anforderungen angeht, wahrscheinlich dazwischen. Der Mieter repräsentiert nicht den Vermieter. Sein Verhalten wird in den wenigsten Fällen dem Vermieter – auch im nicht juristischen Sinne – zugerechnet. Aber möglich ist natürlich auch hier, dass Vermieter oder Mieter den Vertragspartner bei Dritten „anschwärzen“ oder geschäftlich schädigen, was auch zu einer Zerrüttung führen kann (z.B. BGH NZM 2010, 901). Darum geht es vorliegend aber nicht. Es geht schon eher, wie in der Ehe, um die bloße Zweierbeziehung zwischen Vermieterin und Mieter. Dafür geht es anders als in der Ehe und eher wie im Arbeitsrecht darum, dass der Vermieter dem Mieter erhebliche Vermögenswerte, nämlich die Wohnung, anvertraut. Aber auch da gibt es vorliegend keinen Anlass, von einer Gefährdung von Vermietervermögenswerten auszugehen. Es geht der Klägerin um den Umgang miteinander und das Verhalten des Beklagten im Rahmen der geschäftlichen Beziehung.

b) Hier kann das Gericht zurzeit die für eine außerordentliche Kündigung erforderliche Zerrüttung ebenso wenig feststellen wie ein die Grenzen des § 573 BGB erreichendes berechtigtes Interesse der Klägerin, dass für die ordentliche Kündigung erforderlich ist.

Richtig ist sicher, dass das Verhalten des Beklagten für den jeweiligen Gegenüber äußerst anstrengend und zeitweise auch schwer zu ertragen ist. Der Beklagte ist nach dem Eindruck des Gerichts, das es sich in den fast 18 Monaten, die das vorliegende Verfahren in 1. Instanz anhängig war, vom Beklagten aufgrund des persönlichen Eindrucks, aber viel mehr noch aufgrund der zahlreichen äußerst langen Schriftsätze machen konnte, wohl der Prototyp eines Juristen, den Vermieter – und vielleicht auch andere Vertragspartner – sich eher nicht wünschen, vor allem, wenn sie als „Jurist in eigener Sache“ tätig werden. Seine Ausdrucksweise ist belehrende und vielleicht auch besserwisserisch.

Der Beklagte hat immer wieder versucht die Verhandlungsführung des Gerichts zu bestimmen. Nach dem ausführlichen Hinweis- und Beweisbeschluss des Gerichts, in dem den zahlreichen Zeugen gestattet worden war, ihre Aussagen schriftlich zu machen, wollte er z.B. dem Gericht klarmachen, wie es diese noch nicht getätigten Aussagen zu bewerten habe. Später wollte er dem Gericht dann aufgeben, nur bestimmte Zeugen zu vernehmen, obwohl er alle anderen Zeugen auch benannt hatte. Schließlich sollte das Gericht trotz des abgefassten und in der Durchführung befindlichen Beweisbeschlusses im laufenden Verfahren ein Beweissicherungsverfahren über ähnliche Fragen durchführen. Nach Vorlage des Gutachtens verlangt der Beklagte Ergänzungen des Gutachtens, die für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits unerheblich sind (Bl. 333. d. GA). Außerdem soll das Gericht einen Zeugen zum Erscheinen vor Gericht durch Verhängung von Ordnungsgeld zwingen, obwohl dessen Aussage keinerlei Einfluss auf den Ausgang des Rechtsstreits mehr hat, nur weil der Beklagte dessen Nichterscheinen als Missachtung empfindet. Das ist schon Ausdruck einer sicher auch von der Klägerin so empfundenen Selbstüberschätzung.

Er hat auch versucht, Handwerkern solche Vorgaben zu machen, die es sicher verbeten haben (Bl. 130 d. GA).

Auch die Länge der vorgerichtlichen aber auch gerichtlichen Schriftsätze spricht dafür, dass der Beklagte anscheinend für so etwas viel Zeit hat oder sich nimmt. Die Gerichtsakte dieses im Grunde einfachen und routinemäßigen Räumungs- und Zahlungsprozesses hat zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Urteils bereits 335 Seiten. Damit beansprucht der Beklagte natürlich auch die Zeit der Klägerin über Gebühr.

Der Beklagte hat ansatzweise versucht, die Klägerin „schlecht zu machen“ (Bl. 49 d.GA). Im geschäftlichen Bereich kann dies bei feststehender Unwahrheit eine Kündigung rechtfertigen (BGH NZM 2010, 901), im hier eher privaten Bereich nach Ansicht des Gerichts noch nicht, zumal nicht ersichtlich ist, dass diese Behauptungen außerhalb der vorliegenden Rechtsstreit erhoben worden sind.

Der Beklagte hat ferner versucht zu bestimmen, mit welchem seiner Vertragspartner er nur reden will (nicht mit der Klägerin (Bl. 183 d. GA). Er hat angedroht Gespräche anderenfalls abzubrechen. Nachdem dann die Klägerin den Beklagten aufgefordert hat, nur noch mit ihrem Prozessbevollmächtigten zu kommunizieren und keine Mails an ihre e-mail Adresse zu schicken, hat er diesem Wunsch massiv mit einer einem Anwalt eher nicht zuzutrauenden Begründung widersprochen. Auch das ist Widerspruch nur des Widerspruchs willens, denn der Beklagte wollte ja gerade mit der Klägerin nicht mehr reden. Nachdem er aber erfuhr, dass die Klägerin nicht mehr mit ihm reden will, hat er diesen eigentlich auch seinem Willen entsprechenden Wunsch bewusst missachtet, um sich durchzusetzen oder die Klägerin schlicht zu ärgern. Dabei hat das Gericht noch nicht einmal untersucht, ob der Beklagte als Rechtsanwalt nicht sogar verpflichtet wäre, nur mit dem gegnerischen Kollegen zu kommunizieren. So etwas tut man einfach nicht.

Aber letztendlich muss die Klägerin (wie auch das Gericht) so ein Verhalten schlicht ertragen. Nicht unberücksichtigt bleiben darf bei der Abwägung nämlich auch, dass der Beklagte trotz seiner unzähligen wortreichen Ausführungen letztendlich nur äußerst moderat die Miete gemindert hat.

Bei der vom Gericht vorzunehmenden Abwägung war schließlich auch ihr Verhalten zu berücksichtigen. Es ist dabei nicht von der Hand zu weisen, dass die Klägerin ihren Mieter nicht unbedingt wie einen Kunden behandelt, der berechtigte Ansprüche hat. Die Tatsache, dass der Beklagte berechtigte Ansprüche geltend macht, wird von ihr, vielleicht auch wegen des oben dargestellten Stils, wohl als persönlicher Affront verstanden. Berechtigte Minderungen versteht sie als Pflichtwidrigkeit und reagiert auch entsprechend „verschnupft“. Dass dies Verhalten dann den Beklagten wiederum zu belehrenden Äußerungen hinreißt ist zwar ärgerlich aber in der Konsequenz dann wohl noch hinzunehmen.

Nach alledem konnte das Gericht nur feststellen, dass hier Vermieterin und Mieter „schlicht nicht miteinander können“, da ihre wechselseitigen Erwartungen an das Verhalten der Gegenseite unüberbrückbar von einander abweichen. Da rechtfertigt eine Kündigung aber noch nicht. Hier kann für die Zukunft dadurch Abhilfe geschaffen werden, dass die Klägerin einen Dritten, z.B. Hausverwalter oder Rechtsanwalt, beauftragt, die Kommunikation mit dem Mieter durchzuführen und der Mieter sich dann auch daran hält und mit diesem dann auch normal umgeht. Nur wenn das auch nicht klappen sollte, könnte uU eine Zerrüttung anzunehmen sein.

c) Im Übrigen trägt der Klägervertreter zwar vorgetragen, dass das Mietverhältnis zerrüttet ist, eine Begründung der Kündigung im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB oder § 573 Abs. 3 BGB stellt dies aber nicht dar.

d) Wegen der vermeintlich unberechtigten selbständigen Tätigkeit (Insolvenzberatung) des Beklagten in den Wohnräumen ist bisher außer der Abmahnung auch keine Kündigungserklärung erfolgt. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des „Wohnens“ fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH VIII ZR 213/12). Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH VIII ZR 165/08). Schon die Verwendung der Adresse der Wohnung nach außen hin im geschäftlichen Verkehr kann nach der Rechtsprechung des BGH eine unzulässige gewerbliche Tätigkeit darstellen, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (BGH VIII ZR 149/13). Ähnlich wie in der BGH-Fall gibt der Beklagte bisher nur seine Wohnanschrift auf seinem Briefkopf an und hat bei der Rechtsanwaltskammer Hamm nur seine Wohnanschrift als Kanzleianschrift hinterlegt.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

 

Berliner Morgenpost am 13.11.2018: Haus verkauft – Mieter an der Großbeerenstraße bangen um ihr Zuhause

An der Großbeerenstraße in Kreuzberg bangen Mieter einer Hausgemeinschaft, was nach dem Verkauf ihres Hauses nun mit ihnen geschieht.

Im Juli teilte die Hausverwaltung mit, das die Häuser einen neuen Eigentümer haben. Nach Recherchen der Mieter ist es eine im November 2017 in Luxemburg gegründete Firma.

https://www.morgenpost.de/bezirke/friedrichshain-kreuzberg/article215781701/Mieter-an-der-Grossbeerenstrasse-bangen-um-ihr-Zuhause.html

Aus der Rubrik „Modernisierungen“:

BZ am 10.11.2018: Anwohner fürchten um ihre Existenz

75 Prozent mehr Miete! Wieder Wucher, wieder die Deutsche Wohnen!

Erneut soll ein Berliner Wohnhaus so modernisiert werden, dass die Mieten extrem ansteigen. Die Anwohner fürchten um ihre Existenz. Dieses Mal ist der Häuserblock zwischen Tops- und Eberswalder Straße in Prenzlauer Berg betroffen.
Und was sagt die Deutsche Wohnen? „Wir haben mit dem Bezirk eine Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf der Modernisierung getroffen“, sagt Sprecherin Manuela Damianakis. „Die Mieten liegen nach der Maßnahme nicht über 30 Prozent des Einkommens.“ Wer weniger verdient, könne eine Härtefallregelung beantragen.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Bleibt eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 52/18, Urteil vom 24.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 13. bis 24. wie folgt aus:

13
„Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe zu. Das Berufungsgericht ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Beklagten auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen ist. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Frage, welche Vereinbarungen die Parteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getroffen haben, kommt es im Rahmen des § 558 BGB von vornherein nicht an.
14 1. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete – wie hier – in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
15 Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rücksicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN).
16 2. Bei diesem Vergleich kommt es jedoch – was das Berufungsgericht verkannt hat – allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.; MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27). Denn anderenfalls würde der Vermieterseite entgegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen.
17 Aus diesem Grund bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09, aaO Rn. 12).
18 3. Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Einbauküche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung. Denn diese Einbauküche war von den Beklagten auf eigene Kosten angeschafft worden und somit gerade nicht von den Klägern mitvermietet; auch die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger als Vermieter erstreckt sich auf diese mietereigene Einbauküche nicht. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche ist vom Sohn der Kläger nach dem Ausbau verkauft worden und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sich die Kläger nicht beteiligt.
19 4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Denn die Kläger haben den Beklagten gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche, während – wie bereits ausgeführt – bezüglich der von der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Kläger nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
20 a) Ob die Parteien mit den Abreden über den Austausch der Einbauküche – wie das Berufungsgericht offenbar gemeint hat – eine hiervon abweichende Vereinbarung dahin treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vom Vermieter mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugunsten des Vermieters zugrunde zu legen sei, bedarf keiner Entscheidung.
21 Denn im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist – wie bereits ausgeführt – an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen, so dass hiervon abweichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung sind. Die Mietvertragsparteien können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt, sondern vom Mieter auf eigene Kosten angeschafft ist. Eine solche Vereinbarung würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB abweichen und wäre daher nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.
22 b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan haben, indem sie sich – unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche – auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden.
23 c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 315/09, aaO Rn. 13) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, hält der Senat an dieser – ohnehin durch das spätere Senatsurteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten – Auffassung nicht fest.
24 Inwieweit in dem – hier nicht gegebenen – Fall, dass der Mieter eigenmächtig eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt beziehungsweise durch eine eigene Ausstattung ersetzt, eine andere Beurteilung geboten ist, bedarf keiner Entscheidung.“