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Aus der Rubrik „Mieterschutz“:

 

Berliner Zeitung am 19.09.2018 – Kommentar zum Milieuschutz: Darum ist eine bessere Absicherung für Mieter so wichtig

Solange der Wohnungsmarkt in Städten wie Berlin angespannt ist, spricht alles dafür, die Mieter vor überzogenen Forderungen der Eigentümer zu schützen – um die sozial weniger gut gestellten Haushalte vor Verdrängung zu bewahren.Es ist deswegen sinnvoll, rechtlich das gesamte Instrumentarium einzusetzen, mit dem die Mieten reguliert werden können. Dazu gehört die Ausweisung von Milieuschutzgebieten.

https://www.berliner-zeitung.de/politik/meinung/kommentar-zum-milieuschutz-darum-ist-eine-bessere-absicherung-fuer-mieter-so-wichtig-31313964

Aus der Rubrik „Mieterschutz“:

 

Berliner Zeitung am 19.09.2018: Gegen Verdrängung – Das fordern Berliner Politiker für einen besseren Schutz der Mieter

Vor dem Wohngipfel der Bundesregierung an diesem Freitag setzen sich Berliner Landespolitiker dafür ein, Mieter in der Bundeshauptstadt durch die Ausweisung weiterer Milieuschutzgebiete und die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts stärker zu schützen.

Solange es kein neues Mietrecht gibt, sind die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sowie die Anwendung des Vorkaufsrechts mit die stärksten Instrumente, die wir zur Verfügung haben, um Menschen vor Verdrängung zu schützen“, sagt die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/gegen-verdraengung-das-fordern-berliner-politiker-fuer-einen-besseren-schutz-der-mieter-31314580

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ verständlich und transparent?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 3 C 129/17, Urteil vom 14.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ ist weder unverständlich noch intransparent. Es ist für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den im abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (vgl. BGH Urt. Vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 – m.w.N.).

Dies beinhaltet, dass abzustellen ist auf die Zahl der Bewohner der Wohnungen; sprich: die Personen. Auch ein Neugeborenes ist eine Person. Tatsächlich fallen auch für kleine Kinder durchaus Nebenkosten an; so etwa Wärme, Wasser, Müll usw. Es gibt daher keine Veranlassung, Kleinstkinder bei der Umlage auszuschließen.

Auch dass der Mieter ### die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt, steht einer Umlage nicht entgegen; denn insoweit kann es rechtlich keinen Unterschied machen, ob eine Wohnung als Lager benutzt wird und nicht „bewohnt“ ist, oder ob es sich um einen Leerstand handelt.

Im Falle des Leerstandes wird der Vermieter regelmäßig eine fiktive Person bei der Umlage ansetzen müssen. Dies ist dann auch geboten, wenn die Wohnung tatsächlich genutzt, wenn auch nicht bewohnt, wird, denn die Situation ist vergleichbar.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei Leerstand einzelner Wohnungen der Vermieter deren anteilige Kosten zu tragen hat. Beim Personenschlüssel gilt dann nichts anderes als bei der Verwendung des Flächenschlüssels. In beiden Fällen geht das Vermietungsrisiko zulasten des Vermieters. (vgl. BGH, Beschluss v. 08.01.2013 – VIII ZR 180/12, LG Mainz, Urteil vom 08.05.2012 – 6 S 136/11, Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13.Auflage 2017, § 556a BGB RN 70 ff m.w.N.). Es ist damit angemessen auch im Streitfall eine Person in der Abrechnung anzusetzen.“

Aus der Rubrik „Modernisierungen“:

DER TAGESSPIEGEL am 17.09.2018: Deutschlands größter Wohnungskonzern – Am Ende zahlen die Mieter

Der Immobilienkonzern Vonovia rechnet sich reich, kritisiert die Linke.

Die Vonovia weist das zurück: „Kurzfristige Wertsteigerung ist nicht unser Ziel“, sagt ein Sprecher. Modernisierungen dienten dazu, den Bestand langfristig auf aktuellen Standard zu bringen durch sinnvolle Maßnahmen. „In der Regel liegen wir bei unter acht Prozent bei der Umlage auf die Mieten“. Im Übrigen sei die Vonovia kein Finanzinvestor sondern ein Immobilienunternehmen, was an etwa 10000 Beschäftigten ersichtlich sei, auch Handwerker und Objektbetreuer.

„Die modernisieren sich reich auf Kosten der Mieter“, sagt dagegen Katalin Genburg von der Linken-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus. „Das grenzt doch schon fast an Wirtschaftskriminalität“, sagt sie.

https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/deutschlands-groesster-wohnungskonzern-am-ende-zahlen-die-mieter/23077980.html

Aus der Rubrik „Modernisierungen“:

rbb-online.de am 17.09.2018: Steigen die Mieten, steigt die Dividende

Angst vor Modernisierung bei Vonovia-Wohnungen

Die Vonovia ist eines der größten kommerziellen Wohnunternehmen Deutschlands. Auch in Berlin baut das Unternehmen seinen Bestand an Wohnungen weiter aus. Doch ein Gutachten belegt, dass das Unternehmen mit mutmaßlich überteuerten Modernisierungen die Mietpreise kräftig nach oben schraubt und wenig Rücksicht auf Mieter nimmt.

https://mediathek.rbb-online.de/tv/Abendschau/Angst-vor-Modernisierung-bei-Vonovia-Woh/rbb-Fernsehen/Video?bcastId=3822076&documentId=56116874

Aus der Rubrik „Wohnkosten“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 18.09.2018: Ansteigende Mietpreise – Berliner geben 46 Prozent des Einkommens für Wohnen aus

Innerhalb von zehn Jahren haben sich die Wohnkosten in Berlin fast verdoppelt.

Berliner zahlen weniger fürs Wohnen als Einwohner von München oder Wien. Dies gilt nach einer Studie des digitalen Haus- und Wohnungsvermittlers „Immoscout“ auch noch, wenn der Aufwand für Miete und Nebenkosten in Verhältnis zu der Kaufkraft der jeweiligen Städte gestellt wird. Für Entwarnung sorgen die Zahlen trotzdem nicht: Mit Wohnkosten von 46 Prozent fließt fast jeder zweite verfügbare Euro für die Unterkunft.

Alarmierend ist dabei vor allem der Trend: Innerhalb von nur einem Jahr stiegen die anteiligen Wohnkosten in Berlin von 40 auf 46 Prozent.

Allerdings zahlten die Berliner vor zehn Jahren nur 5,20 Euro je Quadratmeter für eine freie Wohnung – heute sind es 9,50 Euro, fast doppelt so viel.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/ansteigende-mietpreise-berliner-geben-46-prozent-des-einkommens-fuer-wohnen-aus/23070316.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind Darlegungen eines Vermieters zur Verrechnungsreihenfolge – sofern nicht eine Aufrechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt – im Rahmen einer Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung?

Die Antwort des Amtsgerichts Dresden (AG Dresden – 145 C 6419/17, Urteil vom 22.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dresden in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. a) wie folgt aus: „Dass klägerischer Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt iSd § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die geltend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Verrechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen bzw. bestanden haben. Insoweit wird durch die vorgenommene Zuordnung der geleisteten Zahlungen oder erteilten Gutschriften dem Kläger nicht die Gefahr abgenommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit – anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig – wegen entgegenstehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. (BGH a.a.O. Rn. 34). Da dem Vermieter – abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) – materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NJW-RR Jahr 2007 Seite 1310), kann von ihm auch hinsichtlich der Bestimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Verrechnungsreihenfolge im Einzelnen darlegt. Andererseits ist er aber nicht gehindert, zur Festlegung seines Klagebegehrens entsprechenden Vortrag zu halten. Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber – sofern nicht eine Aufrechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt – im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366Abs. 2 BGB stehen, da allein das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt. Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend (BGH a.a.O. Rn. 44, 45). Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (BGH a.a.O. Rn. 21). Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung hingegen sind Forderungen, die in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB dargelegt wurden, als unbegründet abzuweisen. Sie können damit – anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig – wegen entgegenstehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden (BGH a.a.O. Rn. 34).“

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:

Berliner Morgenpost am 12.09.2018 – Günstiger bauen: Berlin halbiert den Erbbauzins

Für Genossenschaften sowie gemeinnützige Verbände und Vereine soll es günstiger werden, ein Grundstück des Landes zu bebauen. Damit das gelingt, hat der Berliner Senat am Dienstag beschlossen, dass die bisherigen Erbbauzinssätze für 20 Jahre ab Vertrags­abschluss halbiert werden. Damit reagierten sie auf die niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt, sagte Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD). Eine Baugenossenschaft zahlt nun pro Jahr 2,25 Prozent des Grundstückswertes statt wie bisher 4,5 Prozent.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215308375/Guenstiger-bauen-Berlin-halbiert-den-Erbbauzins.html

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:

Der TAGESSPIEGEL am 11.09.2018: Erbbauzinsen – Senat will Anreize für Wohnungsbau erhöhen

Bei Neuverträgen sollen die Erbbauzinssätze um die Hälfte abgesenkt werden. Der Finanzsenator begründete das mit der „Sondersituation“ auf dem Kapitalmarkt.

Das Land Berlin will die Erbbauzinssätze für Neuverträge um die Hälfte absenken. Diese Verfügung gilt für Erbbaurechte, die innerhalb der nächsten fünf Jahre bestellt werden und wird ab Vertragsabschluss zunächst für 20 Jahre garantiert. Die Erbbauzinsen für soziale, kulturelle und sportliche Zwecke werden von drei auf 1,5 Prozent, für Wohnen von 4,5 auf 2,25 Prozent und für förderungswürdiges, produzierendes Gewerbe von drei bis fünf auf 1,5 bis 2,5 Prozent gesenkt.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/erbbauzinsen-senat-will-anreize-fuer-wohnungsbau-erhoehen/23054950.html

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:

Berliner Zeitung am 11.09.2018: Erbbauzinsen – Senat gibt Grundstücke günstiger ab

Landeseigene Grundstücke sollen in Berlin günstiger genutzt werden können – und den Wohnungsbau damit weiter in Schwung bringern. Der Senat hat am 11.09.2018 beschlossen, die Zinssätze für Flächen zu halbieren, die per Erbbaupachtrecht vergeben werden.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/erbbauzinsen-senat-gibt-grundstuecke-guenstiger-ab-31252806