Archiv des Autors: amv

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 19/17, Beschluss vom 22.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. bis 2. unter den Randnummern 3 bis 9 wie folgt aus: „Wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die grundlegende Entscheidung des Senats (Beschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87BGHZ 103, 91; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14BGHZ 204, 216 Rn. 14-16) und den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014 (NJW 2014, 2417) richtig erkannt hat, ist der Begriff des „Benötigens“ (früher § 564b Abs. 2 Nr. 2, jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen. Zu Recht ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass diese Kriterien auch für die Beantwortung der Frage entscheidend sind, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, und dass es auch dabei maßgeblich auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls ankommt. Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt.

Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die von ihm zitierte Kommentierung von Schmidt-Futterer/Blank (aaO), die eine Eigenbedarfskündigung entgegen der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur zulassen will, wenn der Vermieter in der dem Mieter überlassenen Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will, ist nicht geeignet, ein Bedürfnis für eine nochmalige (beziehungsweise ausdrückliche) höchstrichterliche Bestätigung zu begründen, dass auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann. Aktuelle Entscheidungen von Berufungsgerichten, die die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen einer beabsichtigten Nutzung als Zweitwohnung grundsätzlich verneinen, sind nicht ersichtlich und werden auch in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentierung nicht genannt; soweit dort auf einzelne, möglicherweise in diese Richtung weisende Urteile einiger Amtsgerichte hingewiesen wird, sind diese erstinstanzlichen Entscheidungen nicht geeignet, die Notwendigkeit eines Eingreifens des Revisionsgerichts zu begründen.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung der Kläger in rechtsfehlerfreier tatrichterliche Würdigung für begründet erachtet und deshalb der Räumungsklage zu Recht stattgegeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind unbegründet.

a) Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Eigennutzungswunsch der Kläger aufgrund der vorgetragenen Indizien und ihrer persönlichen Anhörung für erwiesen erachtet hat. Der Vortrag der Revision zur Aufbewahrung von Fahrscheinen und steuerlichen Geltendmachung von Werbungskosten läuft lediglich auf eine von der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts abweichende Beurteilung der Indizien hinaus, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf.

b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht einen nur unbestimmten und noch nicht ausreichend konkreten Nutzungswunsch (sogenannte Vorratskündigung) für die Kündigung genügen lassen. Es hat vielmehr den detaillierten Vortrag der Klägerin zu ihrer beruflichen und privaten Situation rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass sie die ernsthafte Absicht habe, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten in Berlin aufzuhalten und hierfür nicht mehr – wie in der Vergangenheit – auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem sie sich zu diesen Zeiten – auch gemeinsam mit ihrem Ehemann – aufhalten könne.

c) Zu Unrecht macht die Revision ferner geltend, die Wohnung habe ausschließlich geschäftlichen Interessen der Klägerin dienen sollen und deshalb sei nach den im Senatsurteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16NJW 2017, 2018, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) aufgestellten Grundsätzen eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur bei – hier nicht ersichtlichen – Nachteilen von einigem Gewicht (etwa: anderenfalls mangelnde Rentabilität der geschäftlichen Aktivitäten) möglich. Denn die Klägerin hat ihre Kündigung – berechtigterweise – auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) gestützt, weil sie die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen will.

d) Auch die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtvorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) weist keinen Rechtsfehler auf. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich allein aus dem Umstand, dass der Beklagte nach seinem Vortrag derzeit von Ersparnissen lebt und erst nach deren Verbrauch ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen haben könnte, schon nicht der von ihr gezogene Schluss, dass er mangels Nachweises eines regelmäßigen Einkommens von vornherein keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden könnte.“

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Berliner Zeitung am 15.11.2017: Urteil – Gericht lockert Verbot von Ferienwohnungen für Privateigentümer
Das Berliner Verwaltungsgericht hat am 15.11.2017 in zwei Fällen die Position von Immmobilienbesitzern gestärkt, die ihre Wohnungen und Häuser zeitweise an Feriengäste vermieten wollen.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/urteil-gericht-lockert-verbot-von-ferienwohnungen-fuer-privateigentuemer–28852136

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

DER TAGESSPIEGEL am 15.11.2017: Zweckentfremdung – Zwei Siege für Vermieter von Ferienwohnungen

Die Rechtsprechung zum Zweckentfremdungsverbot ist um zwei Fälle reicher. Beide Kläger haben Anspruch auf Ausnahmegenehmigung.

In Berlin herrscht Wohnungsnot, zugleich ist die Stadt attraktiv für Touristen, was das Geschäft mit Ferienwohnungen boomen lässt. Dieses ist jedoch verboten. Wie weit das Zweckentfremdungsverbot reicht, ist immer wieder Gegenstand von Prozessen. Am 15.11.2017 befasste sich das Verwaltungsgericht mit zwei weiteren Fallkonstellationen. In beiden Fällen bekamen die Kläger Recht. Sie haben gegen ihr Bezirksamt Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung.
http://www.tagesspiegel.de/berlin/zweckentfremdung-zwei-siege-fuer-vermieter-von-ferienwohnungen/20588520.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist ein vereinbartes Aufwandsentgelt für den Vermieter wegen des Hauptmietvertragspartnerwechsels unwirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 20 C 19/17, Urteil vom 11.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3. wie folgt aus: „Die mit dem Klageantrag zu 3 erhobene Leistungsklage ist zulässig und begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung des von ihnen gemäß Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 an die Beklagte gezahlten Aufwandsentgelts in Höhe von 200,00 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. Die Zahlung des Aufwandentgelts erfolgte rechtsgrundlos. Die Regelung in Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 ist gemäß § 307-Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Bei der Regelung handelt es sich um eine von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Die Vereinbarung vom 30.11.2016 und damit auch die Regelung in Ziffer 6 stammt von der Beklagten. Die Beklagte hat weder vortragen noch unter Beweis gestellt, dass sie den Inhalt der Vereinbarung ernsthaft zur Disposition gestellt hat und dass die Kläger die Möglichkeit gehabt haben, konkrete Gegenvorschläge zu unterbreiten. Damit ist davon auszugehen, dass es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen der Beklagten für eine Vielzahl von Verträgen handelt, die vom Beklagten bei Abschluss des Vertrages einseitig vorgegeben wurden.

Die Regelung in Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 beeinträchtigt die Kläger nach dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen. Unangemessenheit liegt vor, sofern der Verwender in nicht hinnehmbarer eigennütziger Weise seine Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchsetzt, ohne die Interessen des Vertragspartners zu beachten. Sachliche Gründe für die Erhebung eines Aufwandentgelts in Höhe von 200,00 bestehen weder dem Grunde nach noch der Höhe nach. Vielmehr werden durch die Regelung Kosten der Verwaltungstätigkeit auf die Kläger als Mieter abgewälzt, die in den Aufgabenbereich der Beklagten als Vermieter fallen. Aufgrund ihrer unterlegenen Verhandlungsposition mussten die Kläger die Erhebung des Aufwandentgelts akzeptieren, da sie damit rechnen mussten, ansonsten die Wohnung nicht anmieten zu können. Eine Klausel mit einem solchen Inhalt hält damit der AGB-Kontrolle nicht stand und ist unwirksam (vgl. AG Münster, Urteil vom 31. Juli 2015 – 55 C 1325/15 -, Rn. 8).“

Pressemitteilung 80/2017

AMV unterstützt Online-Petition „Mieterhöhungen stoppen – BImA darf Preisspirale nicht künstlich nach oben drücken“

BImA als Vermieter in Berlin

Mit derzeit rund 37.000 Wohnungen ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eine der größten Wohnraumanbieter in Deutschland. Allein in Berlin besitzt die BImA 4.817 Wohnungen. Die Wohnungen liegen in Charlottenburg-Wilmersdorf, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Pankow, Spandau, Treptow-Köpenick, Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf.

Neuvermietungen und ortsübliche Vergleichsmiete

Bei insgesamt 224 Neuvermietungen in Berlin in diesem Jahr hat die BImA in 63 Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten. Das geht aus einer Antwort des Parlamentarischen Staatssekretärs im Bundesfinanzministerium Jens Spahn (CDU) auf eine Frage der Berliner Bundestagsabgeordneten Gesine Lötzsch (Die Linke) hervor. Die BImA ist nicht bereit, sich der Vereinbarung des Berliner Senats mit den sechs landeseigenen Wohnungunternehmen anzuschließen, die Mieten nicht mehr als 2 % jährlich anzuheben. Dies erfolge aus „grundsätzlicher Erwägung zur Eigenständigkeit der BImA“, erklärte Jens Spahn in einem Bericht.

Mieterprotest und Online-Petition

Mieterinnen und Mieter der BImA-Wohnanlagen um die Sundgauer-/Mühlen-Straße und die Lissabon-/Lindenthaler Allee in Berlin Steglitz-Zehlendorf wandten sich am 12.10.2017 in einem Offenen Brief an das Bundesministerium der Finanzen und starteten die Online-Petition „Mieterhöhungen stoppen – BImA darf Preisspirale nicht künstlich nach oben drücken“ (https://www.openpetition.de/petition/online/mieterhoehungen-stoppen-bima-darf-preisspirale-nicht-kuenstlich-nach-oben-druecken). Sie fordern angesichts der bundesweiten Wohnungskrise, dass die BIma für ihren Wohnungsbestand nicht die Preisspirale weitertreiben, sondern mit niedrigen Mieten und Verkaufspreisen an Kommunen gezielt gegen die grassierende Wohnungsnot in den Ballungsräumen ankämpfen solle.

AMV fordert Umdenken auf Bundesebene und neue Mietenpolitik

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. unterstützt die Forderung der Mieterinnen und Mieter der BImA-Wohnanlagen“, sagte der 2. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Assessor Marcel Eupen. „Der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen für untere und mittlere Einkommensgruppen in Berlin und anderen Ballungsstädten ist extrem hoch und erfordert ein Umdenken auf Bundesebene. Mit seinem Wohnungsbestand kann der Bund zumindest dazu beitragen, den momentan angespannten Wohnungsmarkt nicht noch mehr aufzuheizen, indem er auf Mieterhöhungen, die die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten, verzichtet“, argumentiert Eupen. „Die alleinige Orientierung an den gesetzlichen Regelungen entspricht nicht dem Gemeinwohl, der sozialen Verantwortung sowie der Vorbildfunktion, die der Bund haben sollte“, so Eupen. „Wenn Zwecke des Gemeinwohls – angespannte Wohnungsmärkte – es erfordern, darf sich der Bund nicht verschließen, sondern muss kooperativ und solidarisch sein. Die BImA sollte sich unverzüglich der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ anschließen. Die Bestandsmieten in den 4.817 Wohnungen der BImA sollten künftig um nicht mehr als 2 % pro Jahr steigen. Mieterhöhungen, die in diesem Jahr wirksam wurden, sollten rückwirkend korrigiert werden. Die Modernisierungsumlage sollte auf 6 % begrenzt werden“, fordert Eupen.

Berlin, den 23.11.2017

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Liegenschaftspolitik“:

Deutschlandfunk am 14.11.2017: Grundstücksverkäufe und Wohnungsmangel – Wie der Bund an steigenden Mieten mitverdient

Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware in Berlin. Der Stadt fehlt es an geeignetem Bauland für neue Sozialwohnungen, auch weil Bund und Deutsche Bahn ihre Grundstücke zu Höchstpreisen verkaufen.

Die Instone Real Estate GmbH muss Rendite machen. Für knapp 30 Millionen Euro hatte der Investor das Grundstück 2016 von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, kurz Bima, gekauft. Das war der Höchstpreis, den der Bund dafür erzielen konnte. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft WBM wollte das Grundstück ebenfalls kaufen, um darauf Sozialwohnungen zu bauen, unterlag im Bieterverfahren aber deutlich.

Da es in Berlin massiv an bezahlbarem Wohnraum mangelt, sei das Verhalten des Bundes unverantwortlich, sagt die Bundestagsabgeordnete von Bündnis 90/Die Grünen, Lisa Paus:

„Es ist überhaupt nicht nachzuvollziehen, warum der Bund wie jeder gemeine Privatinvestor nur zu Höchstpreisen verkauft, der Bund hat andere Aufgaben, er hat auch das Gemeinwohl mit zu berücksichtigen. Stattdessen müssen wir erleben, dass der Bund zentraler Mitpreistreiber ist. Dieser Kiez wird umkippen und Schuld daran trägt der Bund mit seiner Höchstpreispolitik.

http://www.deutschlandfunk.de/grundstuecksverkaeufe-und-wohnungsmangel-wie-der-bund-an.1769.de.html?dram:article_id=400637

Aus der Rubrik „Wirtschaftsinformationen“:


Huffington Post Deutschland am 15.11.2017: Die große Gier: Wie Deutschlands zweitgrößter Vermieter die Menschen abzockt

Die Deutsche Wohnen SE ist mit 163.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten der zweitgrößte private Vermieter in Deutschland. Die Mietpolitik der Wohnungsgesellschaft ist umstritten – und scheint nur auf Gewinnmaximierung ausgerichtet zu sein.

http://www.huffingtonpost.de/marcel-eupen/wohnungsnot-vermieter-deutsche-wohnen_b_18563992.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse analog anwendbar, wenn kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, sondern ein dreiseitiger Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und neuem Mieter dahingehend, dass der Vormieter aus dem Mietverhältnis ausscheidet und der neue Mieter in dieses eintritt?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 20 C 19/17, Urteil vom 11.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Die Feststellungsklage ist begründet. Die zulässige Miethöhe für die streitbefangene Wohnung beträgt lediglich 508,00 Euro nettokalt und ist damit uni 305,12 Euro überhöht, Dies ergibt sich aus der entsprechenden Anwendung des § 556dAbs.1 BGB i.V.m. der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung und dem Berliner Nietspiegel 2017 sowie aus § 556e Abs. 1 BGB.

Nach Ansicht des Gerichts sind die Regelungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsgemäß; die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist ebenfalls verfassungskonform und rechtswirksam. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Hinweisbeschlusses der 67. Kammer des Landgerichts Berlin vom 14. September 2017 (Geschäftszeichen 67 S 149/17). Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 29. März 2017 – 65 S 424/16) und die 11. Abteilung des Amtsgerichts Neukölln (Urteil vom 08. September 2016 –11 C 414/15) haben bereits mit umfassender Begründung, der sich das Gericht anschließt, dargelegt, dass die Regelungen zur sogenannten Metpreisbremse verfassungsgemäß und rechtswirksam sind. Nach Ansicht des Gerichts liegt insbesondere auch kein Verstoß gegen M. 3 Abs. 1 GG vor. Die in § 556e Abs. 1 BGB vorgenommene Differenzierung ist aus Gründen des Bestandsschutzes gerechtfertigt und stellt sich nicht als sachwidrig dar (LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017 – 65 S 424/16; Schuldt, „Mietpreisbremse – Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum“, 2017, Seite 230 f.). Auch die Begrenzung der zulässigen Neuvermietungsmiete durch § 556d Abs. 1 BGB in den von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebieten führt zu keinem Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Denn § 556d, Abs. 1 BGB stellt in den von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebieten einheitlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Die unterschiedlichen Grenzen für die zulässige Höhe der Neuvertragsmiete ergeben sich erst aus der Uneinheitlichkeit der lokalen Wohnungsmärkte (Schuldt, „Metpreisbremse – Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreie Wohnraum«, 2017, Seite 235).

Zwar scheidet eine unmittelbare Anwendung des § 556d BGB vorliegend aus. Denn die Vereinbarung vom 30.11.2016 stellt sich aufgrund ihrer rechtlichen Ausgestaltung nicht als Neuabschluss eines Mietvertrages dar. Es handelt sich vielmehr um einen dr6iseitigen Vertrag zwischen den Klägern, der Beklagten und den Vormietern, in dem ausdrücklich festgehalten ist, dass die Vermieter aus dem bestehenden Metverhältnis austreten und die Kläger mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Metverhältnis unter gleichzeitiger Erhöhung der Nettokaltmiete eintreten.

§ 556d BGB findet jedoch analoge Anwendung. Analogie ist die Übertragung eines gesetzlich geregelten Tatbestands auf einen vom Gesetz nicht geregelten, aber im Wesentlichen ähnlichen Tatbestand. Weiter setzt eine Analogie voraus, dass ein Gesetz nach der gesetzgeberischen Regelungsabsicht eine planwidrige Unvollständigkeit enthält. Bei Gleichheit von Interessenlage und Normzweck werden solche Lücken durch Analogie geschlossen (Staudinger Eint. zum BGB Rn. 156).

Aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls ist die streitgegenständliche Fallkonstellation mit der Konstellation der Neuvermietung einer Wohnung im Wesentlichen vergleichbar. Für die von der Beklagten gewählte Vertragskonstruktion bestand kein sachlicher Grund. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung am 30.11.2016 hatten die Vormieter das Metverhältnis bereits gekündigt Die Beklagte hätte also ohne weiteres mit den Klägern einen neuen Metvertrag abschließen-können. Es macht vorliegend im Ergebnis keinen Unterschied, ob eine: Neuvermietung durch Beendigung des alten Metvertrages und Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer höheren Niete erfolgt oder ob ein vollständiger Mieterwechsel in einem bestehenden Mietverhältnis unter Ausscheiden der alten Meter und Eintritt der neuen Meter bei gleichzeitiger Erhöhung der Mete stattfindet. Es ist offensichtlich, dass die Beklagten die vorliegende Vertragskonstruktion nur gewählt haben, um die Regelungen-der §§ 556d ff. BGB zu umgehen.

Es liegt eine planwidrige Regelungslücke vor. Der Gesetzgeber wollte mit den §§ 556d ff. BGB auf Mietsteigerungen bei Neuvermietung in bestimmten Regionen reagieren. Die Regelung soll dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken (BeckOK BGB/Schüller BGB § 556d Rn. 1-3). Es ist davon auszugehen, dass der Kläger auch den vollständigen Meteraustausch in einem bestehenden Metverhältnis unter gleichzeitiger Erhöhung der Mete von den §§ 556d ff. BGB erfassen wollte, wenn für eine solche Vertragskonstruktion gegenüber-einem ebenfalls möglichen Neuabschluss eines Metvertrages kein sächlicher Grund besteht und sich die gewählte Vertragskonstruktion im Ergebnis wie eine Neuvermietung darstellt.

Aufgrund der Umstände des konkreten Einzelfalls liegt auch eine Gleichheit der Interessenlage vor. .Die Kläger befanden sich gegenüber der Beklagten in einer unterlegenen Position. Die Vormieter hatten die Wohnung bereits gekündigt. Die Beklagten weigerten sich, mit den Klägern einen neuen Mietvertrag abzuschließen, sondern bestand auf den Abschluss der streitgegenständlichen Vereinbarung. Die Kläger waren gezwungen, der Vereinbarung zuzustimmen, weil sie ansonsten aller Voraussicht nach, die Wohnung nicht hätten mieten können. Die Situation der Kläger vor dem Abschluss der Vereinbarung entsprach damit der Situation, wie sie bei Nietinteressenten üblich-ist, die sich auf eine Wohnung zur Neuanmietung bewerben.

Die zwischen den Parteien vereinbarten Nettokefirniete in Höhe von 813,12 Euro überschreitet die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miethöhe. Danach darf die Niete zu Beginn des Nietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete orientiert, kann anhand des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt werden. Dabei kann dahinstehen, ob der Berliner Metspiegel 2017 qualifiziert im Sinne des § 558d BGB ist. Er kann zumindest als einfacher Metspiegel gemäß § 287 ZPO herangezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017 – 65 S 424/16 – AG Neukölln, Urteil vom O8. September 2016 11 C 414/15). Der Berliner Metspiegel 2017 ist anstatt des Berliner Nietspiegels 2015 heranzuziehen. Der Abschluss der Vereinbarung erfolgte am 30.11.2016. Stichtag für die Heranziehung des Berliner Metspiegels 2017 ist der 01.09.2016.

Die Parteien haben die streitbefangene Wohnung unstreitig in das Feld D2 des Berliner Mietspiegels 2017 eingeordnet. Hiervon ausgehend ergibt sich ein Mittelwert von 5,93 Euro/m². Selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten unterstellt, dass die im Berliner Mietspiegel 2017 aufgeführten und zwischen den Parteien streitigen wohnwertmindernden Merkmale der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) „Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage“ und „keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“ nicht gegeben sind, ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von nur 6,36 Euro/m².

Unter Berücksichtigung des gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Zuschlags von 10% auf die ortsübliche Vergleichsmiete, vorliegend mithin 0,64 Euro/qm, beträgt die zulässige Niete 7,00 Euro/qm. Auf Grundlage der Wohnungsgröße von 58,08 qm ergibt sich hieraus eine zulässige Nettokaltmiete in Höhe von 406,56 Euro.

Bereits die Nettokaltmiete der Vormieter in Höhe von 508,00 Euro überstieg damit schon ortsübliche Vergleichsmiete samt Zuschlag von 10 %, so dass zu Gunsten der Beklagten die Bestandsschutzregelung des § 556e Abs. 1 BGB eingreift. Die zulässige Nettokaltmiete beträgt damit 508,00 Euro. Die mit den Klägern in der Vereinbarung vom 30.11.2016 vereinbarte Nettokaltmiete ist monatlich um 305,12 Euro überhöht.

Selbst wenn man eine analoge Anwendung der § 556d ff. BGB ablehnte, läge dann jedenfalls ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vor mit der Folge, dass die Regelung in Ziffer 3 der Vereinbarung vom 30.11.2016, mit der die Nettokaltmiete von ursprünglich 508,00 Euro auf 813,12 Euro erhöht wird, gemäß §§ 134139 BGB nichtig wäre. Unter Berücksichtigung der salvatorischen Klausel in Ziffer 9 der Vereinbarung vom 30.11.2016 läge keine Gesamtunwirksamkeit vor, sondern die Unwirksamkeit wäre auf die Regelung in Ziffer 3 der Vereinbarung vom 30.11.2017 beschränkt. Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn durch Umgehung verbotener rechtlicher Gestaltungen ein vom Gesetz verbotener Erfolg herbeigeführt werden soll (BGH, Urteil vom 06. Dezember 1990 –IX ZR 44/90 -, Rn. 25). Die Beklagte handelte mit Umgehungsabsicht. Ein sachlicher Grund für den Abschluss der Vereinbarung vom 30.11.2016 anstatt eines Neuabschlusses eines Metvertrags bestand nicht Die Beklagte zielte offensichtlich darauf ab, die Regelungen des §§ 556d ff. BGB zu umgehen und eine Metsteigerung über die Zulässigkeitsgrenze der §§ 556d ff. BGB hinaus herbeizuführen.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Morgenpost am 15.11.2017: Wohnungsnot in Berlin – Das müssen Berliner Mieter zu Modernisierungen wissen

Modernisierungen können zu sprunghaften Mietsteigerungen führen.

Anhand von knapp 200 Modernisierungsankündigungen hat der Berliner Mieterverein in den Zeiträumen 2012 bis 2013 und 2015 bis 2016 die aufgewendeten Baukosten nach Art der Maßnahme sowie die Mietentwicklung nach Modernisierungen untersucht. Der durchschnittliche Mietenanstieg nach einer Modernisierung betrug laut BMV 2,44 Euro je Quadratmeter, beziehungsweise 186,37 Euro absolut im Monat. Die Nettokaltmiete stieg damit im Schnitt nach den Ergebnissen der Kurzstudie von 4,73 Euro im Monat auf 7,14 Euro je Quadratmeter und Monat. Die Heizkostenersparnis erreichte in der Regel aber nicht mehr als 300 Euro im Jahr bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung.

https://www.morgenpost.de/berlin/article212546879/Angst-vor-dem-Rauswurf.html

Aus der Rubrik „Mieterverdrängung“:

Berliner Morgenpost am 15.11.2017: „Es gibt keine Sicherheit mehr“

Furcht vor Verdrängung: Was es für alte Menschen bedeutet, wenn ihre sicher geglaubte Mietwohnung in teures Eigentum umgewandelt werden soll

Seit 40 Jahren und damit sein halbes Leben lang wohnt Wolfgang Hoth in dem Gebäudekomplex Genthiner Straße Ecke Lützowstraße mit rund 100 Wohnungen. Das schmucklose Gebäude, Ende der 70er-Jahre als Sozialbau mit Fördermitteln des Landes Berlin errichtet, ist in den vergangenen Jahren gleich mehrfach verkauft worden, die Sozialbindung ist im vergangenen Jahr ausgelaufen. Seit 2016 ist die Bluerock Ltd. mit Sitz in Manchester Eigentümerin des Gebäudes mit seinen rund 100 Wohnungen. „Seitdem gibt es keine Sicherheit mehr in meinem Leben“, sagt der 80-Jährige, „die Sicherheit, dass meine Frau und ich hier unseren Lebensabend beschließen können.“

https://www.morgenpost.de/berlin/article212546881/Es-gibt-keine-Sicherheit-mehr.html