Archiv des Autors: amv

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist?
 
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 55/20, Urteil vom 10.06.2020) lautet: Nein!
 

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) ee) wie folgt aus: „Das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) wird vom Vortrag der Klägerin nicht getragen. Anders als noch in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 ist das Merkmal nicht bereits dann gegeben, wenn die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße (bzw. alternativ einer besonders ruhigen Innenstadtlage) gelegen ist. Da die Klägerin das wohnwerterhöhende Merkmal geltend macht (nicht die Beklagte das entsprechende wohnwertmindernde), reicht es nicht aus, die Geräuschentwicklung über das Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm ausgehend vom Flughafen Tegel zu bestreiten. Die Wohnung liegt im Einflugbereich des Flughafens, wie sich der Lärmkarte entnehmen lässt, die auf den Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht ist.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Berliner Zeitung am 02.07.2020: „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ – Einigung im Streit um Volksbegehren wohl möglich 

Die Initiative will zwar erst noch über Änderungsvorschläge der Innenverwaltung beraten. Doch Unterstützer halten eine Verständigung für denkbar.

Im Streit um dasVolksbegehren „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ scheint eine Einigung zwischen der Senatsverwaltung für Inneres und der Enteignungsinitiative offenbar doch möglich. Das jedenfalls legen Äußerungen aus dem Unterstützerkreis der Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ gegenüber der Berliner Zeitung nahe. Danach wird zwar die Einschätzung der Innenverwaltung, dass der Senat nicht per Volksbegehren zur Erarbeitung eines Gesetzes aufgefordert werden kann, weiterhin als „nicht plausibel“ bezeichnet – die von der Innenverwaltung vorgelegten Änderungsvorschläge für den Beschlusstext des Volksbegehrens stoßen dagegen auf Wohlwollen.

Ziel der Enteignungsinitiative ist es, die Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin gegen eine Entschädigung zu vergesellschaften. Die Initiative beruft sich dabei auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Darin ist formuliert, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können.

Drei Alternativ-Formulierungen

Im ursprünglichen Beschlusstext für das Volksbegehren wollte die Enteignungsinitiative den Senat auffordern, ein Gesetz „zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz“ zu erarbeiten. Weil der Senat nach Ansicht der Innenverwaltung aber nicht per Volksbegehren dazu aufgefordert werden kann, ein Gesetz zu erarbeiten, hat die Behörde drei Alternativ-Formulierungen vorgeschlagen, in denen eine solche Aufforderung nicht mehr enthalten ist. Offiziell will sich bisher zwar weder die Innenbehörde noch die Initiative zum Inhalt der Vorschläge äußern, doch hat die Berliner Zeitung diese aus zuverlässiger Quelle erhalten.

In der ersten Variante wird der Senat zur Prüfung und Erarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum nach Artikel 15 des Grundgesetzes aufgefordert. Dieser Vorschlag gilt bei Unterstützern der Initiative als nicht akzeptabel, sofern er lediglich eine Aufforderung zur Prüfung eines Gesetzentwurfs vorsieht.

Weiterer Spielraum denkbar

Anders sieht es mit dem zweiten und dritten Vorschlag aus. In der zweiten Variante wird der Senat aufgefordert, „geeignete Maßnahmen“ zur Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes einzuleiten. In der dritten Variante wird der Senat sogar aufgefordert, „alle Maßnahmen einzuleiten“, die zur Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz erforderlich sind. Zwar ist in beiden Formulierungen nicht mehr von einem Gesetzentwurf die Rede. Das ist nach Ansicht aus den Unterstützerkreisen aber auch nicht nötig. Der Bezug auf Artikel 15 des Grundgesetzes ist danach ausreichend, weil darin ein Gesetz als Grundlage für die Vergesellschaftung genannt werde. Die Formulierung, dass „alle Maßnahmen“ einzuleiten seien, die zur Vergesellschaftung notwendig sind, lasse neben einem Gesetzentwurf theoretisch sogar noch weiteren Spielraum offen.

Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ will zunächst intern über die Vorschläge beraten. In Unterstützerkreisen wird eine Zustimmung, zumindest für Variante zwei oder drei, aber für möglich gehalten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-und-co-enteignen-einigung-im-streit-um-volksbegehren-wohl-moeglich-li.90787

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 02.07.2020: Vermieter-Verband will Mieterhöhungen beschränken

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen kritisiert den Mietendeckel als Investitionsbremse – und legt eigene Vorschläge für einen besseren Schutz der Mieter vor.

Wenn es nach Berlins größter Vermieterorganisation geht, dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), ist die Welt für die Mieter in der Hauptstadt in Ordnung. Die Mieten in Berlin lägen noch immer deutlich niedriger als in Hamburg oder München, referierte BBU-Chefin Maren Kern am Donnerstag bei der Jahres-Pressekonferenz ihres Verbandes. Und Mieter bei den Mitgliedsunternehmen des BBU zahlten mit durchschnittlich 6,28 Euro je Quadratmeter kalt Ende 2019 noch mal deutlich weniger Miete als der Mietspiegel mit 6,72 Euro als Mittelwert für die Stadt ausweise.

Trotzdem sieht der BBU offenbar Bedarf, um die Spielräume für Mieterhöhungen weiter einzuschränken. Der Verband schlägt jedenfalls vor, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie in Berlin, die Möglichkeit zur Mieterhöhung in laufenden Verträgen von derzeit 15 Prozent in drei Jahren auf zehn Prozent in vier Jahren zu begrenzen. Die Modernisierungsumlage könnte laut BBU von derzeit acht Prozent auf sechs Prozent der Investitionssumme verringert werden. Außerdem spricht sich der BBU für eine „Schärfung der Mietpreisbremse“ aus. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages soll die ortsübliche Miete nicht wie bisher um bis zu zehn Prozent überschritten werden dürfen, sondern um maximal fünf Prozent. Außerdem sollen „alle Ausnahmetatbestände“ gestrichen werden. Damit würde die Mietpreisbremse beispielsweise auch nach einer grundlegenden Modernisierung greifen. Den Neubau will der BBU aber nur „eventuell“ von der Bremse ausnehmen. „Erschweren“ will der Verband zudem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Eigenbedarfskündigungen. Und warum der Vorstoß? „Wir wollen an der Stelle konstruktive Vorschläge machen“, sagt BBU-Chefin Kern. Der BBU lehnt den Mietendeckel nämlich ab, der seit 23. Februar in Berlin gilt.

Erhöhung der Investitionen geplant

Der Mietenstopp des Mietendeckels treffe die BBU-Mitgliedsunternehmen besonders hart, argumentiert BBU-Chefin Kern – mit Auswirkungen auf dringend notwendige Investitionen. Anhand der vorgelegten Zahlen lässt sich das aber nur bedingt ablesen. Nachdem die Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen im Jahr 2019 noch 2,7 Milliarden Euro in den Neubau und die Sanierung investiert haben, was einem neuen Rekord entspricht, planen sie für 2020 sogar Investitionen von 3,8 Milliarden Euro. Diese Planung stammt laut BBU aber noch aus der Zeit vor Corona und teilweise vor dem Mietendeckel. „Hier rechne ich mit einem deutlichen Rückgang“, sagt BBU-Chefin Kern.

Ansonsten stützt sich der BBU bei der Einschätzung, dass es durch den Mietendeckel weniger Investitionen gibt, vor allem auf eine aktuelle Umfrage unter seinen Mitgliedsunternehmen. Rund 54 Prozent der Unternehmen gaben dabei an, infolge des Mietendeckels ihre Investitionen in Modernisierungen stark oder deutlich reduzieren zu müssen. Rund 32 Prozent sehen sich zu einer leichten Reduktion gezwungen. Gut 41 Prozent müssen ihre Neubauplanungen ganz oder deutlich herunterfahren, rund zwölf Prozent sehen leichte Reduzierungen vorher. Gegenüber einer vorherigen Umfrage stufen die Unternehmen die Folgen durch den Mietendeckel allerdings als weniger gravierend ein.

Beim Neubau vermeldet der BBU für 2019 eine gemischte Bilanz. Während die Zahl der Baufertigstellungen in Berlin – insbesondere durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften – im Vergleich zu 2018 um rund 1200 auf 5475 zugelegt hat, halbierte sie sich bei Berlins Genossenschaften nahezu, von 840 auf 479 Wohnungen.

Die Corona-Krise trifft die Mieter zwar, aber mit rückläufiger Tendenz. Während im April noch für 2445 Haushalte die Miete gestundet wurde, waren es im Juni nur noch rund 1600. BBU-Chefin Kern bekräftigt, dass in der Corona-Pandemie kein Mieter seine Wohnung verliere. „Wer bei einem BBU-Mitgliedsunternehmen wohnt, wohnt sicher“, sagt Kern.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/vermieterverband-will-mieterhoehungen-beschraenken-li.91011

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist die in einem Mietvertrag vorgesehene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam, wenn dieser die Wohnung unrenoviert anmietet?
 
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 107 C 224/19, Urteil vom 05.12.2019) lautet: Nein!
 

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch die unter 6) des Kündigungsschreibens mitgeteilten Gründe rechtfertigen keine Beendigung des Mietverhältnisses. Denn die im Mietvertrag vorgesehene Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte als Mieterin war unwirksam, denn sie hat die Wohnung unrenoviert angemietet (vgl. BGH WuM 2015, 338). Mithin hätte es der Klägerin oblegen, die Schönheitsreparaturen auszuführen und auch die Fenster und Balkontür zu streichen. Wenn sie dies unterlässt und auch nicht vornimmt, nachdem sie von dem Zustand der Wohnung Kenntnis erlangt hat, ist dies kein vertragswidriges Verhalten der Beklagten.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

 
Ist ein Mieter verpflichtet, die Wohnung zu nutzen, d.h. besteht eine Gebrauchspflicht?

 
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 107 C 224/19, Urteil vom 05.12.2019) lautet: Nein!
 

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Unstreitig verbindet die Parteien der unter dem 30. November 1993 geschlossene Mietvertrag.

Das Mietverhältnis ist nicht beendet. Denn nach § 573 Abs. 1 BGB darf ein Vermieter von Wohnraum nur kündigen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat. Bei den gemieteten Räumlichkeiten handelt es sich um eine Wohnung. Die Vorschrift des § 573 BGB ist anwendbar, denn die Anwendbarkeit ist nicht durch § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Dies wäre der Fall, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist. Dies ergibt sich indes aus dem Mietvertrag nicht, denn nach dessen Inhalt wurden die Räume als Wohnung und auf unbestimmte Zeit vermietet. Zudem belegt auch das Schreiben vom 28. November 2010 BI. 42 f d.A., dass die Parteien von einem Wohnmietverhältnis ausgegangen sind, denn die Klägerin verlangte hiermit die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB und richtete dies an eine H. Anschrift. Es kann dahin stehen, ob die Beklagte noch oder jemals in der Wohnung wohnt oder nicht. Denn einseitiges Handeln ändert nichts an dem beiderseits vereinbarten Mietvertrag. Auf die klägerseits in der Verhandlung vom 21. November 2019 zitierten Ansichten (Aufsatz von Bernd-Gunnar Haake und Urteil des Amtsgericht Viechtach vom 28.10.1986) kommt es nicht an. Der Klägerin war hierzu auch nicht der beantragte Schriftsatznachlass nach § 139 ZPO zu gewähren, denn diese Rechtsfrage war nicht überraschend, zumal die Klägerin diese auch bereits erkannt hat, wie sich aus dem Umstand ergibt, dass sie hierzu Zitate mitteilte.

Kündigungsgründe liegen nicht vor. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Kündigungsgründe anzugeben und andere Gründe nur zu berücksichtigen, soweit sie nachträglich entstanden sind. Gründe, die nach dem 26. Juli 2018 entstanden sind, liegen nicht vor. Soweit die Klägerin den Vortrag der Gegenseite als widerliche Polemik bewertet, finden sich in den eingereichten Schriftsätzen der Beklagten-keine Beleidigungen. Das Bestreiten der vorgetragenen Absicht der Klägerin, die Wohnung wieder dem Wohnungsmarkt zuführen zu wollen, stellt keine Beleidigung dar, sondern ist prozessual nach § 138 ZPO erlaubt, denn die Beklagte kann nicht wissen, ob die angegebenen Intentionen der Klägerin zutreffen oder nicht. Es sind mithin nur die im Schreiben vom 26. Juli 2018 angegebenen Gründe zu berücksichtigen.

Die unter 1) bis 3) dieses Schreibens angegebenen Gründe berechtigen die Klägerin nicht zur Vertragsbeendigung. Denn die Beklagte ist nach dem Inhalt des Mietvertrags berechtigt, indes nicht gegenüber der Klägerin verpflichtet, die Wohnung zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht besteht nicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 535 Rz. 253). Hinzu kommt, dass der Klägerin die Nichtnutzung der Wohnung offenbar bereits seit Jahren bekannt war.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Liegt ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vor, wenn der Mieter eine Einladung als Gastdozent über zwei Semester im Ausland erhalten hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 3 C 234/19, Urteil vom 22.01.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin steht gegen die Beklagten ei Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der von ihr bewohnten Wohnung an Herrn ### in der Zeit vom 01. August 2019 bi 31. August 2020 gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu.

Eine solche Erlaubnis ist vom Vermieter zu erteilen, wenn für den Mieter ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nach Abschluss des Mietvertrages entsteht. Die Klägerin hat gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein solches berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung.

Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszulegen (BGH, Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 11. Juli 2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014 Rn. 14, 2717 Rn. 14; Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17 – BGHZ 217, 263-287, Rn. 53).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin nach Auffassung des Gerichts ausreichend dargelegt und nachgewiesen, dass sie einen beruflichen bedingten Auslandsaufenthalt beabsichtigt bzw. derzeit absolviert. Sie hat hierzu eine Bestätigung der mongolischen Hochschule für bildende Künste und Design in Ulan Bator vorgelegt als auch vorgetragen, dass sei aus wirtschaftlichen Gründen wegen der erforderlichen doppelten Haushaltsführung auf eine Untervermietung angewiesen ist. Im Verlauf des Rechtsstreits hat sie eine weitere Bescheinigung der Leiterin des Fachbereichs Kunst und Design an der Nationalen Mongolischen Hochschule für Kunst und Literatur vom 3. Dezember 2019 eingereicht, aus welchem sich u.a. das Unterrichtsgebiet der Klägerin und die Anzahl der wöchentlichen Unterrichtsstunden ergibt (Anlage K10); des Weiteren hat sie den befristeten Arbeitsvertrag mit Übersetzung, das Visum und eine Aufenthaltsbescheinigung zu den Akten gereicht. Die Beklagten sind dem weder substantiiert entgegengetreten noch haben sie auf Vorlage dieser von ihnen verlangten Dokumente die geschuldete Genehmigung erteilt.

Hat der Mieter – wie hier die Klägerin – ein berechtigtes Interesse dargelegt, so liegt es nunmehr am Vermieter, unter Mitteilung der tatsächlichen Umstände Gründe geltend zu machen, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit führen können. Dabei kann es sich nach den gesetzlichen Regelbeispielen in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB um Gründe in der Person des aufzunehmenden Dritten, um die Überbelegung der Wohnung oder um andere Gründe handeln, die ein Gewicht haben müssen, welches dem der Regelbeispiele entspricht. Solche gewichtigten Gründe haben die Beklagten nicht vorgetragen. Die Beklagten berufen sich zunächst selbst nicht darauf, dass ihr die Person des Untermieters nicht zumutbar sei. Weitere Unterlagen bzw. eine Erklärung des Untermieters über seinen definitiven Auszug zum Ende des Untermietverhältnisses können die Beklagten nicht beanspruchen. Zunächst ist die Dauer des Untermietverhältnisses und die nach Beendigung derselben geschuldete Rückgabe der Mietsache an die Klägerin dem den Beklagten schon vorprozessual zur Verfügung gestellten Untermietvetrag vom 11. Juni 2019 zu entnehmen. Im Übrigen sind die Beklagten erneut darauf zu verweisen, dass das Untermietverhältnis ausschließlich zwischen der Klägerin und dem Untermieter, Herrn ###, besteht und die Beklagten an diesem Vertragsverhältnis nicht beteiligt sind. Die Klägerin haftet insofern auch weiterhin für Schäden in der Wohnung; ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung unterhält oder nicht spielt daher ebenfalls keine Rolle.

Allein der Umstand, dass die Klägerin bereits zuvor für ein Jahr eine Untervermietungsgenehmigung begehrt und schließlich vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg erstritten hat, führt entgegen der Auffassung der Beklagten nicht zur Unzumutbarkeit der erneuten Untervermietung. Auch ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung ein es Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 a.a.O.). Erst Recht muss dies gelten, wenn wie hier vor dem Hintergrund einer zweimaligen, jeweils einjährigen Dozent Tätigkeit die Erlaubnis der zeitlich befristeten Untervermietung begehrt wird. Soweit die Beklagten die Auffassung vertreten, es handle sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein privates Hobby, entbehrt dies jeglicher Grundlage und wird zudem von den klägerseits eingereichten Unterlagen widerlegt.

Der Umstand, dass die Klägerin aufgrund ihres Auslandsaufenthaltes für die Beklagten unter Umständen schwerer zu erreichen ist, steht einer Untervermietung ebenfalls nicht im Wege. Die Klägerin hat bereits vorprozessual erklärt, weiterhin postalisch über die Berliner Adresse als auch per Mail erreichbar zu sein. Insofern ist es nicht nachvollziehbar, wenn die Beklagten eine erschwerte Kommunikation „ohne zustellbare Adresse“ beklagen.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 29.06.2020: Union blockiert – Verlängerung Corona-Schutz für Mieter endet – nun droht Kündigungswelle

Wer seine Miete nicht zahlen kann, muss mit dem Rauswurf rechnen. Das gilt für Wohnungen und für Gewerberäume. Eine Corona-Sonderregelung läuft aus.

Wohnungs- und Gewerbemieter, die wegen der Coronakrise ihre Mieten nicht zahlen können, können nicht länger auf Nachsicht der Vermieter bauen. Eine gesetzliche Regelung, wonach die Miete in solchen Fällen gestundet wird und erst später gezahlt werden darf, läuft an diesem Dienstag aus und wird nicht verlängert. Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) wollte den Schutz der Mieter bis September ausdehnen, hat sich aber gegen die Union nicht durchsetzen können. Auch der Zahlungsaufschub für private Kredite, Strom- und Gasrechnungen endet an diesem Dienstag. Wer nicht zahlt, muss auch hier mit Kündigungen rechnen.

Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes, ist entsetzt: „Ab Mittwoch wieder in den Normalmodus überzugehen und Mieter, die unverschuldet Einkommenseinbußen erleiden, dem Kündigungsrisiko auszusetzen, ist absolut widersinnig.“ Die Verlängerung des Kündigungsschutzes koste nichts, schütze aber Wohnraum- und Gewerbemieter vor dem Verlust ihrer Wohnung und ihrer wirtschaftlichen Existenz, sagte der Mieterschützer am Montag. „Menschen ohne finanzielle Rücklagen könnten schon in zwei Monaten auf der Straße stehen“, warnte auch Stefan Körzell, Vorstandsmitglied des Deutschen Gewerkschaftsbunds (DGB). Vor dem Hintergrund, dass mehrere Millionen Beschäftigte in Kurzarbeit sind und hunderttausende Soloselbstständige dauerhafte Einkommenseinbußen haben, schaffe die Bundesregierung „völlig ohne Grund sozialen Sprengstoff“.

Union: Verlängerung wäre ein „völlig verfehltes Signal“

„Eine Verlängerung der Corona-bedingten Sonderregelungen wäre ein völlig verfehltes Signal“, sagte Jan-Marco Luczak, der rechts- und verbraucherpolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, dem Tagesspiegel. „Wir setzen gerade alles daran, zur Normalität zurückzukehren und das Wirtschaftsleben ans Laufen zu bringen“. Mit dem „größten Kraft- und Zukunftspaket der Nachkriegsgeschichte“ wolle die Regierung vermeiden, dass Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommen und sich die Frage der Kündigung daher gar nicht stellt. Die bereits beschlossenen Hilfsmaßnahmen wirken, meint Luczak, zudem würden die sozialen Sicherungssysteme wirtschaftliche Härten unbürokratisch abfedern. Dafür spreche, dass nur ein verschwindend geringer Teil der privaten Mieter in den letzten Monaten von den Stundungsmöglichkeiten Gebrauch gemacht habe.

https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/union-blockiert-verlaengerung-corona-schutz-fuer-mieter-endet-nun-droht-kuendigungswelle/25960190.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Zeitung am 29.07.2020: „Verzögerungstaktik“ – SPD gerät in Enteignungsdebatte unter Druck

Grüne und Linke teilen Vorbehalte gegen das Berliner Volksbegehren zur Vergesellschaftung von Wohnungen nicht.

Der Streit um das Volksbegehren „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ belastet die rot-rot-grüne Koalition. Grund: Die SPD-geführte Senatsinnenverwaltung hat es am Freitag in einem Gespräch mit der Enteignungsinitiative als nicht statthaft bezeichnet, den Senat per Volksbegehren aufzufordern, ein Gesetz zur Vergesellschaftung von Wohnungen zu erarbeiten. Damit sei das Gesetzesinitiativrecht des Senats beeinträchtigt. Die Koalitionspartner sind jedoch anderer Ansicht.

„Wir sehen die Statthaftigkeit als gegeben an, denn es gab zum Vergleich auch schon Anträge des Abgeordnetenhauses, in denen der Senat aufgefordert wurde, ein Landesgesetz zu erarbeiten“, sagt die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger. Auch hier seien nur Eckpunkte vom Abgeordnetenhaus vorgegeben worden. In diesen Fällen habe sich der Senat in der Vergangenheit nicht beschwert, dass der Antrag unstatthaft sei, weil damit gegen sein Initiativrecht verstoßen würde. Genauso verhalte es sich beim Bundesrat, der den Bundestag regelmäßig auffordere, Gesetze zu erlassen. Linken-Fraktionschefin Anne Helm äußert sich ähnlich. „Wir halten die Position der Innenbehörde zur Statthaftigkeit des Volksbegehrens auch nicht für überzeugend“, sagt Helm. „Sie juristisch klären zu lassen, wäre allerdings mit weiteren Verzögerungen verbunden.“ Deshalb habe die Linke für einen Kompromiss zwischen Initiative und Innenverwaltung geworben. „Aus unserer Sicht aber ist das Volksbegehren weder materiell noch formal zu beanstanden“, stellt Helm klar.

Einigung schien in Sicht

Mitte Mai dieses Jahres hat die Initiative Klage gegen den Innensenator eingereicht, weil dieser noch nicht über die Zulässigkeit des Volksbegehrens entschieden hat. Nach einem Gespräch mit Vertretern der Koalition schien eine Einigung greifbar. Ein Sprecher der Initiative sagt, es sei in Aussicht gestellt worden, die Prüfung  bis Juli abzuschließen. Statt grünem Licht aus der Innenverwaltung kommen nun jedoch Bedenken am Beschlusstext des Volksbegehrens. Die Innenverwaltung habe am Freitag verschiedene Varianten mit kleinen Textänderungen vorgeschlagen, um die behauptete rechtliche Problematik zu lösen, teilt die Initiative mit. Sie wolle nun gemeinsam mit ihren Aktiven beraten, wie sie mit den Vorschlägen umgehen werde.

Unterstützung erhält die Initiative vom Berliner Mieterverein (BMV). „Ich halte den Rechtsstandpunkt der Innenverwaltung für ausgesprochen problematisch und gehe davon aus, dass er sich nicht halten lässt“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Dass der Innensenator nach anderthalb Jahren feststellt, der Senat könne durch das Volksbegehren gar nicht dazu aufgefordert werden, ein Gesetz zur Vergesellschaftung zu erarbeiten, wirkt so, als würde er von hinten aus der Westentasche noch ein letztes Argument dagegen vorbringen.“ Klar sei, dass der Senat eine politische Antwort auf die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen finden müsse. „Dazu müssen sich SPD, Linke und Grüne auf einen Kompromiss verständigen“, fordert Wild.

Die SPD müsse „jetzt endlich ihre Blockade aufgeben und sich dem Volksbegehren inhaltlich stellen“, sagt die Grünen-Abgeordnete Schmidberger. Die Verzögerungstaktik schade der Glaubwürdigkeit der ganzen Koalition, die es sich auf die Fahne geschrieben habe, direkte Demokratie und eine laute Zivilgesellschaft zu stärken. Schmidberger: „Der Senat sollte jetzt anfangen, ein Gesetz zu erarbeiten, denn es sind noch viele inhaltliche Fragen zu klären.“

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/verzoegerungstaktik-spd-geraet-in-enteignungsdebatte-unter-druck-li.90399

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 21/20, Urteil vom 28.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Beklagte ist dem Kläger gemäß §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 25. Juni 2018 wirksam beendet worden. Die Kündigung ist jedenfalls als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Danach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Dem Beklagten fällt eine Pflichtverletzung zur Last, da er die mit Schreiben vom 7. März 2016 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen im Umfang der rechtskräftigen Verurteilung durch die Kammer vom 1. August 2017 nicht geduldet hat.

Dass er seinen Mitwirkungspflichten nicht gerecht geworden ist, steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer als Ergebnis der im zweiten Rechtszug durchgeführten Beweiserhebung fest. Der Beklagte hat jedenfalls am 5. Juni 2018 dem vom Kläger beauftragten Zeugen Y trotz unmissverständlicher Abmahnung vom 28. Mai 2018 keinen Zutritt zu seiner Wohnung zur Durchführung der im Schreiben vom 28. Mai 2018 angekündigten Maßnahmen gewährt. Das ergibt sich zur Überzeugung der Kammer aus den Bekundungen des Zeugen Y, der bekundet hat, ihm sei am besagten Tage trotz mehrfach deutlich vernehmbaren Klopfens an die Wohnungstür des Beklagten nicht geöffnet worden. Die Aussage des Zeugen war glaubhaft, da er den von ihm bekundeten Geschehensverlauf unter Heranziehung seiner Unterlagen ruhig, bestimmt, widerspruchsfrei und hinreichend detailliert geschildert hat. Der Zeuge war auch glaubwürdig, da er unbeschadet seiner bisherigen Geschäftsbeziehungen zum Kläger kein unmittelbares oder mittelbares Eigeninteresse am Ausgang des Verfahrens hatte und auch keine weiteren Anhaltspunkte bestehen, die der Kammer hätten Anlass geben müssen, an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln.

Ein dem Beklagten günstigeres Beweisergebnis ist nicht aufgrund seiner eigenen Einvernahme als Partei gerechtfertigt, die die Kammer zur Beseitigung seiner nicht anderweitig zu behebenden Beweisnot angeordnet hat (st. Rspr. der Kammer, vgl. nur Urt. v. 25. September 2014 – 67 S 198/14, NJW 2014, 3585). Zwar hat der Beklagte bekundet, am 5. Juni 2018 sei niemand bei ihm erschienen, doch mangelte es seinen Äußerungen bereits an den für eine glaubhafte Bekundung sprechenden realitätstypischen Details. Weder wußte der Beklagte zu bekunden, wie lange er sich am besagten Tage in seiner Wohnung aufgehalten, noch wann er sie zu welchem Zweck verlassen hat. Er wusste ebenfalls nicht zu bekunden, wo genau er sich in der Wohnung zum Zeitpunkt des vom Zeugen Y behaupteten Eintreffens befunden hat. Dasselbe gilt für seine angeblichen Kalendernotizen für den 5. Juni 2018, an deren tatsächlichen Hintergrund er sich – nach eigenem Bekunden – nur hinsichtlich des vom Klägers behaupteten Geschehensablaufs hinreichend sicher erinnern konnte, nicht aber hinsichtlich des übrigen Tagesverlaufs. Auch dieses nur auf das unmittelbare Beweisthema beschränkte Erinnerungsvermögen spricht nicht für, sondern gegen die Glaubhaftigkeit seiner Bekundungen. Es kommt hinzu, dass der von dem Beklagten geschilderte Geschehensverlauf in hohem Maße unwahrscheinlich ist. Denn es fehlte jeglicher plausible Grund für den Kläger, die von ihm auch nach Erwirkung des Duldungsurteils mit Schreiben vom 17. Oktober 2017, 7. Dezember 2017, 8. Dezember 2017, 25. Januar 2018, 11. Mai 2018 und 18. Mai 2018 immer wieder mit der dringlichen Bitte um Mitwirkung des Beklagten thematisierten Vorbereitungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit weiterem Scheiben vom 28. Mai 2018 für den 5. Juni 2018 anzukündigen, um diese sodann trotz der mittlerweile mehr als zweijährigen Modernisierungsaufschubs nicht durchzuführen. Dass der Kläger den Termin nur zum Schein angekündigt hätte, um in der Folge eine verhaltensbedingte Kündigung gegen den Beklagten wegen einer – tatsächlich nicht erfolgten – Vereitelung der Modernisierungsmaßnahmen aussprechen zu können, erachtet die Kammer für ausgeschlossen. Dagegen spricht bereits das Prozessverhalten des Klägers, der sich selbst im zweiten Rechtszug noch bereit erklärt hat, das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu dem für diesen annehmbaren Bedingungen im Vergleichswege fortzusetzen.

Der Beklagte hat auch schuldhaft gehandelt. Der Beklagte hat am 5. Juni 2018 vorsätzlich keinen Zutritt zur Wohnung gewährt. Es steht aus obigen Erwägungen zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer fest, dass der Beklagte zum Zeitpunkt des Eintreffens des vom Kläger beauftragten Zeugen entweder die Wohnung zuvor willentlich und wissentlich verlassen oder dem Zeugen trotz seiner Anwesenheit in der Wohnung ebenso willentlich und wissentlich keinen Zutritt gewährt hat. Dass er das Klopfen des Zeugen überhört hat, ist ebenso zweifelsfrei auszuschließen, da dieser nach seinen glaubhaften Bekundungen laut und vernehmlich geklopft hat und der Beklagte eingeräumt hat, dass ein solches Klopfen von ihm nicht zu überhören gewesen wäre.

Die dem Beklagten zur Last zu legende Pflichtverletzung war auch hinreichend erheblich. Für die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist die Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls erforderlich. Dazu zählen die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens. Daneben können besondere persönlichen Umstände des Mieters oder ein pflichtwidriges (Vor-)Verhalten des Vermieters zusätzliche Berücksichtigung finden (st. Rspr. der Kammer, vgl. nur Urt. v. 22. August 2019 – 67 S 109/19, ZMR 2019, 944, beckonline Tz. 4 m.w.N.).

Gemessen daran hat der Beklagte die Erheblichkeitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit seinem Verhalten weit überschritten.

Die Pflichtverletzung des Beklagten wiegt bereits für sich genommen schwer, da Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung in der Regel ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat (vgl. BGH, Urt. v. 15. April 2015 – VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417, beckonline Tz. 22). Diesem – auch hier gegeben – Interesse hat der Beklagte beharrlich zuwidergehandelt, indem er die Durchführung der Maßnahmen über mehr als zwei Jahre vereitelt hat. Es kommt erschwerend hinzu, dass der Beklagte jedenfalls am 5. Juni 2018 nicht lediglich fahrlässig, sondern mit Vorsatz gehandelt hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 3. Juli 2018 – 67 S 20/18, WuM 2018, 562, beckonline Tz. 17). Denn spätestens seit Eintritt der Rechtskraft des am 1. August 2017 verkündeten Duldungsurteils wusste er, dass er zur Duldung der tenorierten Maßnahmen verpflichtet war. Gleichwohl hat er dem Duldungsanspruch des Klägers auch weiterhin nicht genügt, sondern diesen stattdessen noch mit Schreiben vom 23. Mai 2018 darüber belehrt, Maßnahmen allenfalls dann dulden zu müssen, wenn der Kläger diese „längerfristig und planbar“ und nicht lediglich „mit einem Vorlauf von einer Woche ankündige“, er die „auszuführenden Arbeiten“ aufzähle und beschreibe und „ein Zeitfenster für die Ausführung“ vorgebe. Ausweislich des zu diesem Zeit bereits seit geraumer Zeit rechtskräftigen Duldungsurteil indes war die Duldungspflicht des Beklagten nicht von seinen nunmehr gemachten Vorgaben, sondern lediglich von einer „vorherigen Ankündigung“ abhängig. Eine solche ist ihm mit Schreiben vom 28. Mai 2018 zugegangen. Dass er dem vom Kläger beauftragten Zeugen gleichwohl keinen Zutritt gewährt, sondern den Fortgang der Maßnahmen weiter vereitelt hat, begründet in der gebotenen Gesamtschau eine für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung hinreichende Erheblichkeit der Pflichtverletzung, selbst wenn das Mietverhältnis zuvor über einen langen Zeitraum unbeanstandet gewährt haben sollte. Denn eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vereitelt, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist. Diese Wertung gilt hier ebenfalls. Es tritt hinzu, dass der Beklagte durch die Verweigerung des Zutritts auch der unmittelbar zuvor ausgesprochenen Abmahnung des Klägers zuwider gehandelt hat. Deren bewusste Missachtung hat seiner Pflichtverletzung ein zusätzliches Gewicht verliehen (vgl. BGH, Urt. v. 28. November 2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, beckonline Tz. 28). Darauf kam es wegen der übrigen zu seinen Lasten sprechenden Umstände des Einzelfalls im Ergebnis allerdings nicht mehr wesentlich an.“

Aus der Rubrik „Gesundheitspolitik“:

Berliner Zeitung am 25.06.2020: Bis zu 500.000 Asbestwohnungen in Berlin

Der Grünen-Abgeordnete Andreas Otto schätzt die Zahl der Unterkünfte, in denen der krebserregende Stoff verbaut wurde, höher ein als bisher gedacht.

In Berlin gibt es möglicherweise deutlich mehr asbestbelastete Wohnungen als gedacht. Während Schätzungen bisher von rund 100.000 Wohnungen ausgingen, in denen asbesthaltige Teile verbaut sind, könnten es nach Ansicht des Grünen-Abgeordneten Andreas Otto tatsächlich bis zu 500.000 Wohnungen sein. Otto sagte der Berliner Zeitung, die bisherigen Schätzungen müssten korrigiert werden, weil sich bei den Ankäufen von Wohnungen durch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in den vergangenen Jahren gezeigt habe, dass die Wohnungen „in großem Umfang asbestbelastet“ seien.

Bei seiner Berechnung beruft sich Otto auf die statistischen Jahrbücher. Aus ihnen ergebe sich, dass im Westteil Berlins in den Jahren 1952 bis 1993 rund 601.000 Wohnungen neu gebaut, wieder aufgebaut oder umgebaut wurden. „Bekannt als asbestsaniert sind lediglich circa 40.000 Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften“, sagt der Grünen-Politiker. „Wenn man annimmt, dass die private Wohnungswirtschaft in ähnlicher Größenordnung wie die landeseigenen Gesellschaften saniert hat, können circa 500.000 Wohnungen als unter Asbestverdacht angenommen werden.“

Das Problem: Zahlen zur Asbestbelastung aller Wohnungen gibt es in Berlin nicht. Aussagen sind nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur zu den Wohnungen der landeseigenen Unternehmen möglich, die rund 325.000 Wohnungen besitzen. Etwas mehr als 40.000 Wohnungen standen bei diesen zum 31. Dezember 2019 entweder unter Asbestverdacht oder galten als asbestbelastet. In Kreisen der Wohnungswirtschaft heißt es zu Ottos Schätzung von bis zu 500.000 asbestbelasteten Wohnungen, er liege damit wohl nicht sehr verkehrt.

In Deutschland gilt zwar seit Oktober 1993 ein generelles Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Der krebserregende Stoff findet sich jedoch noch immer an vielen Stellen: in Wohnungen zum Beispiel in Fußbodenbelägen, aber auch in Rohren, Balkonbrüstungen und Blumenkästen. Solange die asbesthaltigen Bauteile nicht beschädigt werden, geht keine unmittelbare Gefahr von ihnen aus. Gehen sie jedoch kaputt, können gefährliche Fasern freigesetzt werden.

Die rot-rot-grüne Koalition hat sich im Koalitionsvertrag von 2016 das Ziel „asbestfreie Hauptstadt 2030“ gesteckt. Doch hat sich laut Otto bisher wenig getan. „Nach knapp vier Jahren ist Berlin“ dem Ziel der asbestfreien Hauptstadt 2030 „kaum näher gekommen“, stellt der Grünen-Abgeordnete fest. Der Senat werde nächstes Jahr, also zu den Wahlen, „begründen müssen, wieso er quasi untätig geblieben“ sei. Mit der privaten Wohnungswirtschaft habe die Verwaltung nicht einmal Gespräche zum Asbestproblem geführt. Umso dringlicher sei es, dass der Senat endlich die Asbestberatungsstelle sowie das Förderprogramm zur Asbestsanierung von Wohnraum auf den Weg bringe. Beides sei vom Abgeordnetenhaus mit dem Doppelhaushalt 2020/2021 beschlossen worden. Nötig sei außerdem eine Bestandsaufnahme zur Zahl der asbestbelasteten Wohnungen und ein Sanierungsfahrplan.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung weist die Vorwürfe zurück. Es sei nicht zutreffend, dass der Senat untätig geblieben sei, sagt die Sprecherin der Stadtentwicklungsbehörde Petra Rohland. Für ein öffentlich einsehbares Asbestregister fehlten derzeit wesentliche gesetzliche Grundlagen. Es werde geprüft, welche Rechtsgrundlagen nötig seien. Die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hätten sich zudem in der Kooperationsvereinbarung mit dem Senat verpflichtet, Wohnungen mit Asbestbelastungen schrittweise zu sanieren. Dazu stelle jedes landeseigene Wohnungsunternehmen einen langfristigen Sanierungsplan auf. Im Rahmen dieser Sanierungspläne seien im Jahr 2018 insgesamt 2815 Wohnungen saniert worden.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) erklärte, realistisch wäre aus seiner Sicht bei der Asbestsanierung „ein praktikables Minimierungsziel auf Basis einer objektiven Gefährdungsbeurteilung“. Darüber hinaus wäre eine staatliche Förderung der Sanierung sinnvoll – insbesondere auch mit Blick auf private Kleineigentümer. 10.000 Euro pro Wohnung wären „ein guter Ansatzpunkt“.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-wohnen-bis-zu-500000-asbestwohnungen-li.89524