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AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 27.01.2020: Mieterversammlung klärt Frage zur Mieterhöhung nicht
Warten auf den „Mietendeckel“ nördlich der Heerstraße

Die Unruhe unter den Ex-ADO-Mietern ist seit dem Verkauf ihrer Wohnungen immer noch groß. Vor allem die Mieterhöhungen bereiten Sorge. Eine Mieterversammlung sollte klare Antworten bringen. Doch Senatorin und Gewobag fehlten.

Der große Saal im Stadtteilzentrum an der Obstallee war übervoll. Über hundert Mieter aus dem Kiez Heerstraße Nord waren mit der Hoffnung gekommen, endlich klare Aussagen zu bekommen. Denn nach der Übernahme ihrer Wohnungen zum 1. Dezember 2019 in den Gewobag-Bestand sind immer noch viele Fragen offen. Wie ist es um die Sicherheit und Sauberkeit im Quartier bestellt? Wie sehen die Sanierungspläne aus? Und vor allem: Nimmt die Gewobag die Mieterhöhungen zurück, die die ADO zum 1. November 2019 ausgesprochen hatte?

„Viele Wohnungen und Häuser haben Mängel“, sagte Sven Winter. „Bei uns im Haus an der Obstallee ist sechs Wochen lang der Fahrstuhl ausgefallen, ohne dass sich jemand darum gekümmert hat.“ Sven Winter ist Sprecher der Mietergruppe Gewobag Heerstraße Nord (ehemals ADO). Die hatte mit dem Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), dem Mieterbeirat der Gewobag und der Initiativgruppe Berliner Mieterberäte am 22. Januar zu der Mieterversammlung eingeladen. Auf dem Podium sollten eigentlich auch Stadtenwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) und Vertreter der Gewobag sitzen. Die Senatorin ließ sich wegen einer Ausschusssitzung zum Mietendeckel entschuldigen, schickte mit Markus Forsthöfel, zuständig für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, aber einen Senatsvertreter vorbei. Die Gewobag fehlte komplett. Was im Saal gar nicht gut ankam. „Ich bin sehr enttäuscht, das könnte man als schlechtes Zeichen deuten“, sagt etwa Petra Sperling, Geschäftsführerin des Gemeinwesenvereins Heerstraße Nord. Jeder wisse, die Heerstraße Nord sei ein schwieriger Kiez. „Es gibt schon sehr lange viele Probleme hier. Deshalb wäre es wichtig gewesen, heute hier zu sein und so zu zeigen, wir kümmern uns“, sagte Petra Sperling und bekam dafür viel Beifall.

Die Mängelliste ist lang, der Frust der Mieter ist groß

Dann folgte eine lange Mängelliste aus dem Publikum: viel zu späte Information der Gewobag an ihre neuen Mieter, wie es nach dem Eigentümerwechsel weitergeht (etwa Mietkonten, Betriebskostenabrechnungen) sowie vernachlässigtes Wohnumfeld (Müll/Sperrmüll), Sicherheit, Kellereinbrüche und nötige Sanierungen. Letztere Probleme waren allerdings nicht neu, sondern schon zu ADO-Zeiten wiederholt Thema auf Mieterversammlungen. In puncto Sicherheitsdienst konnte Sven Winter die Mieter vom Podium aus beruhigen. „Die Gewobag will ihn behalten, er bleibt unter der alten Telefonnummer erreichbar.“

Zum Stichwort Mieterhöhungen kündigte Markus Forsthöfel lediglich an, dass die Gewobag ihre rechtliche Wirksamkeit genau prüfen werde, auch vor dem Hintergrund möglicher neuer Regelungen aus dem „Mietendeckel“. Der soll rückwirkend zum 18. Juni 2019 wirksam werden – vorausgesetzt, der Gesetzentwurf tritt nach Zustimmung im Abgeordnetenhaus wie angekündigt spätestens im März in Kraft und landet nicht vor Gericht. „Das müssen wir abwarten“, so Forsthöfel.

Nicht mehr als 30 Prozent für die Miete ausgeben

Jürgen Wilhelm vom Berliner Mieterverein und Marcel Eupen vom AMV wollten noch wissen, ob die neuen Gewobag-Mieter denn in den Genuss der Vereinbarung zwischen Senat und den sechs landeseigenen Wohnungsgesellschaften kommen, dass keine Miete über 30 Prozent des Einkommens liegen darf – was Markus Forsthöfel bestätigte. Genauer informieren werde die Gewobag darüber in der März-Ausgabe ihrer Mieter-Zeitschrift.

Etwa zehn Prozent der Mieter, also gut 340, sind von Mieterhöhungen betroffen. Das sei aber nur grob geschätzt, sagte Marcel Eupen vom AMV, der 60 Mieter dazu beraten hatte. Mit 15 Prozent lägen die geforderten Mieterhöhungen aber noch innerhalb des Mietspiegels.

Mieterhöhung kam noch vor dem Verkauf der Wohnungen

Wie berichtet hatte das Land Berlin in Staaken rund 3400 Wohnungen zwischen Sandstraße, Blasewitzer Ring und Magistratsweg von der ADO zurückgekauft. Der Kaufvertrag über den Erwerb war am 26. September 2019 geschlossen worden. Die Gewobag übernahm die Wohnungen dann zum 1. Dezember. Die Mieterhöhungsverlangen schickte die ADO im August an ihre Mieter raus, also noch vor Abschluss des Kaufvertrags.

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 28.01.2020 – Die ADO-Gewobag-Mieterversammlung vom 22. Januar:

Der Mietendeckel soll es richten!

Auch wenn die Gewobag es vorgezogen hat, keine Vertretung des Unternehmens zu entsenden und auch die Senatorin ihrer Zusage wegen einer parallelen Ausschusssitzung des Abgeordnetenhauses nicht erfüllen konnte, so war die Veranstaltung am vergangenen Mittwoch von AMV und der ehem ADO- und jetzt Gewobag-Mieterinitiative doch noch überwiegend sehr aufschluss- und hilfreich für die zahlreich erschienen Mieter*innen aus den Häuserzeilen des ADO-Gewobag-Deals beiderseits der Heerstraße, zwischen Blasewitzer Ring bzw. Sandstraße und Magistratsweg/Semmelländer Weg.Zu verdanken ist das vor allem dem kompetenten Podium der Versammlung, mit Markus Forsthövel, als Vertreter für die verhinderte Senatorin und Spezialist aus der u.a.für die landeseigenen Wohnungsunternehmen zuständigen Abteilung der Senatsverwaltung  für Stadtentwicklung und Wohnen, mit den Veranstaltern Marcel Eupen vom AMV sowie Sven und Petra Winter von der Initiative der „neuen“ Gewobag-Mieter aus dem Stadtteil, die vorab von der Gewobag viele Antworten zu Problemen abgefragt haben, plus Alfons Alois von der Initiative Berliner Mieterbeiräte und den zwei Abgesandten aus dem Gewobag-Mieterrat.

Noch alte (Ab-)Rechnungen offen?
Auch ein Thema auf der ADO-Gewobag-Mieterversammlung, eventuelle Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, aus Schadensfällen, Minderungen usw. aus dem „alten“ Mietverhältnis mit der ADO. Hier konnte Marcel Eupen (AMV) vom Podium der Veranstaltung aus schon den Hinweis geben, dass ja nicht die einzelnen Wohneinheiten sondern die kompletten Eigentümergesellschaften Ofek Grundstücksgesellschaft 1, 2, 3 etc. von ADO an die Gewobag – inklusive aller Rechte und Pflichten, aller Forderungen und Verbindlichkeiten – veräußert worden sind. Demnach sind diese Verbindlichkeiten – so sie rechtens sind – von der Gewobag auszugleichen.
„Besser wäre Gewobag verzichtet“
Zweifellos aber waren die Stimmen von AMV und Mieterinitiative auf dem Podium und auch aus dem Kreis der Gäste im Saal, wie von der Bundestagsabgeordneten der Partei die Linke Helin Evrim Sommer (s. Foto) oder von dem Mietrechtsspezialisten des Berliner Mietervereins u.v.a. sehr deutlich, die forderten, dass die Gewobag nicht erst bis zur Rechtskräftigkeit des Mietendeckels und auf die Anträge der Mieter wartet, sondern durch die freiwillige Rücknahme der Mieterhöhung deutlich signalisiert, dass es ihr Ernst ist, mit dem teueren Rückkauf der Wohneinheiten links und rechts der Heerstraße, im Ergebnis nachhaltig sozial verträgliche Mieten in dem Wohnquartier zu sichern.Mietbegrenzung auf 30% des Einkommens

Keine Frage ist natürlich, dass auch für die ehemalige ADO- und seit Dezember 2019 Gewobag-Mieterschaft die Kooperationsvereinbarung gilt, die vor allem mit dem Ziel sozialverträgliche Mieten zu sichern, schon 2017 zwischen dem Senat und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften getroffen wurde. Darin wird u.a. unter dem Punkt 4.4. ergänzend zur Härtefallregelung im Wohnraumversorgungsgesetz (Artikel 2 §§ 2,3 WoVG Bln) vereinbart, dass  „… Mieterinnen und Mieter bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften beantragen (können), dass ihre Nettokaltmiete auf 30 % des Haushaltseinkommens abgesenkt wird“.

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 23.01.2020: Änderungen beim Mietendeckel – So können Berliner eine geringere Miete durchboxen

Für die Umsetzung des neuen Gesetzes sollen die Mieter nun selbst aktiv werden. Doch was bedeutet das konkret?

Weil für die individuelle Durchsetzung des Mietendeckels die Berliner Mieter weitgehend selbst sorgen müssen, bereitet sich der Berliner Mieterverein auf einen Anstieg der Beratungsgespräche vor.

„Wir rechnen mit vielen Anfragen und planen wahrscheinlich eine Erhöhung unserer Kapazitäten“, erklärte Wiebke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Mietervereins, am Donnerstag.

Werner zufolge funktioniert es so: Stellt ein Mieter fest, dass seine ab dem Stichtag 18. Juni 2019 fällige Miete mehr als 20 Prozent über den in der Mietobergrenzentabelle festgehaltenen Werten liegt, hat er einen Anspruch auf die Absenkung der Miete. Jedoch: Geltend machen kann er diesen Absenkungsanspruch aus juristischen Gründen erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich im November 2020. Nur der Mietenstopp gilt rückwirkend zum 18. Juni. Die Mietensenkung auf Basis der im Gesetz verankerten Obergrenzen greift mit Verzögerung.

Erste Option: Der Mieter reduziert seine Miete selbstständig

Liegt die eigene Miete über diesen Grenzen, rät Werner, sich das vom jeweiligen Bezirksamt bescheinigen zu lassen. Dieser Bescheid wiederum sollte dem Vermieter vorgelegt werden. Hintergrund ist: Das Mietendeckel-Gesetz verbietet die Verpflichtung zur Zahlung einer überhöhten Miete.

Ist dieser Schritt getan, gibt es zwei Wege: Entweder, der Mieter reduziert seine monatlich zu zahlende Miete selbstständig. Dann sollte er aber die Differenz zum bisherigen Mietzins besser zurücklegen, weil das Gesetz erst noch die Hürde der verfassungsrechtlichen Überprüfung nehmen muss.

Zweite Option: Der Mieter holt sich das Einverständnis des Vermieters

Oder, und dazu rät der Mieterverein, der Mieter holt sich das verbindliche Einverständnis des Vermieters und senkt erst nach dessen Zustimmung die monatliche Miete. Hintergrund ist: Wer die Miete von sich aus und ohne Zustimmung des Vermieters reduziert, gerät in einen Zahlungsrückstand. Scheitert das Gesetz tatsächlich vor Gericht, steht der Mieter plötzlich als Schuldner da, im schlimmsten Fall droht die Kündigung.

„Wir raten unseren Mietern, sich das Einverständnis des Vermieters einzuholen“, sagte Werner dazu. Alternativ könne der Mieter beim Amtsgericht ein sogenanntes Feststellungsurteil erwirken.

Dieses beziffert die nach der Mietobergrenzen-Tabelle zulässige Miethöhe auf den Cent genau. Der Mieter befinde sich dann so auf der sicheren Seite. Aber auch in dem Fall rät Werner: „Das eingesparte Geld sollten die Mieter besser zurückhalten, bis die gerichtliche Überprüfung des Gesetzes beendet ist.“

https://www.tagesspiegel.de/berlin/aenderungen-beim-mietendeckel-so-koennen-berliner-eine-geringere-miete-durchboxen/25467030.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Morgenpost am 24.01.2020: Wohnungsbau – CDU fordert erneut Mietenbündniss statt Mietendeckel

CDU-Landeschef Kai Wegner legt eine Strategie für mehr und schnelleren Wohnungsneubau vor.

Berlins CDU-Landeschef Kai Wegner hat den Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) erneut aufgefordert, die für kommende Woche geplante Einführung des Mietendeckels zu stoppen. Stattdessen sollte aus Sicht der CDU ein breites Bündnis für mehr und schnelleren Wohnungsbau nötige Schritte verabreden, um den Mietmarkt zu entspannen.

Sollte das Abgeordnetenhaus das umstrittene Mietendeckelgesetz am kommenden Donnerstag dennoch beschließen, werde die CDU rechtliche Schritte dagegen einleiten. „Wir werden alle gerichtlichen Hebel in Bewegung setzen, auf Landesebene und in Karlsruhe, um schnellstmöglich deutlich zu machen, dass der Mietendeckel nicht rechtens ist“, kündigte Wegner an. Die Mieter bräuchten so schnell wie möglich Rechtssicherheit. Er glaube, dass der Senat komplett zurücktreten müsse, wenn das Gesetz scheitere.

https://www.morgenpost.de/berlin/article228227567/CDU-fordert-erneut-Mietenbuendnis-statt-Mietendeckel.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann den Mietern fristlos ohne Abmahnung gekündigt werden, wenn der Sohn der Mieter die Mietwohnung als sog. Bunkerwohnung missbraucht, um aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel zu betreiben?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a.M. – 2-11 S 64/19, Beschluss vom 11.07.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Kammer ist weiterhin davon überzeugt, dass die Berufung der Beklagten offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Die Kammer hatte in dem Beschluss vom 13.06.2019 Folgendes ausgeführt:

Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt, da das zwischen der Klägerin und den Beklagten bestehende Mietverhältnis vom 14.12.2001 durch die fristlose Kündigung vom 24.09.2018 wirksam beendet wurde.

Das Amtsgericht ist unter Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstands zutreffend davon ausgegangen, dass das Kündigungsschreiben vom 24.09.2018 dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB genügt und die Klägerin aufgrund der Funde in der streitgegenständlichen Wohnung im Rahmen der polizeilichen Durchsuchung am 11.09.2018 berechtigt war, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos zu kündigen. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die umfangreichen Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil verwiesen.

Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung ist eine hiervon abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage nicht geboten. Weder liegt eine Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) vor, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Die Beklagten können nicht einwenden, ihr Sohn habe entgegen den in der Entscheidung getroffenen Feststellungen zu keinem Zeitpunkt aus der Wohnung heraus, sondern – wenn überhaupt – in weiter Entfernung zum Hauseingang mit Betäubungsmitteln gehandelt. 

Das Amtsgericht hat aufgrund des zur Akte gereichten Durchsuchungsberichts sowie weiter Teile der Ermittlungsakte gemäß § 286 ZPO gut nachvollziehbar die Überzeugung gewonnen, dass es sich bei der Wohnung der Beklagten um eine sog. Bunkerwohnung gehandelt und ihr Sohn aus dieser heraus Handel mit Betäubungsmittel betrieben habe, was Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft gehabt habe. Diese Feststellung kann mit dem – unsubstantiierten und erstmals im Berufungsverfahren erfolgten – Vorbringen, ihr Sohn habe allenfalls in weiter Entfernung zum Hauseingang der Wohnung gedealt, nicht entkräftet werden. Die Beklagten hatten erstinstanzlich lediglich bestritten, dass ihr Sohn in der Wohnung Handel mit Betäubungsmitteln betrieben habe. Unstreitig hat er jedoch aus der Wohnung heraus in der sog. Platensiedlung gedealt mit den in dem Urteil dargelegten negativen Auswirkungen auf die gesamte umliegende Nachbarschaft.

Weiterhin können die Beklagten nicht geltend machen, ihnen könne das Verhalten ihres Sohnes, von dem sie keine Kenntnis gehabt hätten, nicht zugerechnet werden. Der Mieter hat im Rahmen seiner Obhuts- und Sorgfaltspflicht gemäß § 278 BGB auch das Verschulden von Personen zu vertreten, die auf seine Veranlassung hin mit der Mietsache in Berührung kommen, worunter u.a. Verwandte fallen (vgl. BGH NJW 1991, 1750NJW 2007, 428). Die Beklagten sind daher gemäß § 278 BGB für ein Verschulden ihres Sohnes, der im Hinblick auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung als Erfüllungsgehilfe anzusehen ist, in gleichem Umfang verantwortlich wie für eigenes Verschulden. Auch wenn den Mieter in einem solchen Fall kein persönliches Verschulden trifft, wird der wichtige Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses dadurch begründet, dass die Unzumutbarkeit für die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus dem allgemeinen Einflussbereich des Mieters, nämlich vorliegend dem Verhalten ihres Sohnes, herrührt.

Die Kammer bleibt bei dieser Bewertung der Sach- und Rechtslage.“

Pressemitteilung 01/2020

Bezirksamt Spandau stockt bezirkliche Mieterberatung auf

Mehr Beratungsstunden aufgrund des Mietendeckels

Das Bezirksamt Spandau von Berlin stockt ab sofort die Stunden für die kostenfreie bezirkliche Mieterberatung im Rahmen des Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021 auf, da die entsprechenden Mittel von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen für das laufende Jahr von 100.000,00 € um 30.000,00 € auf 130.000,00 € erhöht wurden.

Hintergrund: Aufgrund des Berliner Mietendeckels wird mit einem erhöhten Beratungsbedarf gerechnet. Die bezirklichen Mieterberatungen sollen nun auch zusätzlich zu Fragestellungen zum Mietendeckel beratend tätig sein.

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. wird ab Februar 3 Beratungsstunden mehr pro Woche anbieten, und zwar jeweils eine Stunde mehr in Staaken, in der Neustadt sowie in der Wilhelmstadt. Die Anzahl der wöchentlichen Beratungsstunden des AMV erhöht sich von 14 auf 17.

Kommentar des AMV:

„Es ist sinnvoll, gut und erforderlich, dass die wöchentlichen Beratungsstunden rechtzeitig in Spandau erhöht worden sind. Wir rechnen aufgrund des Mietendeckels mit einem enormen Anstieg der Beratungsgespräche. Dies insbesondere aufgrund der gesetzlichen Ausgestaltung des Mietendeckels, dass jeder Mieter seinen Anspruch auf  Einhaltung der Mietobergrenze individuell durchsetzen muss“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV, Marcel Eupen.

Übersicht:

– Haselhorst, Standort „Gemeinwesenverein Haselhorst e.V.“, Burscheider Weg 21, 13599 Berlin, montags von 10:00 Uhr bis 12:00 Uhr

– Siemensstadt, Standort „Stadtteilbüro Siemensstadt“, Wattstraße 13, 13629 Berlin, montags von 13:00 Uhr bis 15:00 Uhr

– Staaken, Standort „Stadtteilzentrum Gemeinwesenverein Heerstraße Nord e.V., Obstallee 22 d/e, 13593 Berlin, montags 16:00 Uhr bis 19:00 Uhr (bisher: 16:00 Uhr bis 18:00 Uhr)

– Hakenfelde, Standort „Seniorentreff Hohenzollernring“,Hohenzollernring 105, 13585 Berlin, dienstags 11:00 Uhr bis 13:00 Uhr

– Neustadt, Standort „Paul-Schneider-Haus“Schönwalder Straße 23-24, 13585 Berlin, dienstags von 14:00 Uhr bis 17:00 Uhr (bisher: 15:00 Uhr bis 17:00 Uhr)

– Falkenhagener Feld, Standort „KieztreFF“ (Einkaufszentrum Posthausweg), Falkenseer Chaussee 199, 13589 Berlin, dienstags von 18:00 Uhr bis 20:00 Uhr

– Wilhelmstadt, Standort „Stadtteilladen Wilhelmstadt“ (ehemalige Post), Adamstraße 39, 13595 Berlin, donnerstags 08:00 Uhr bis 11:00 Uhr (bisher: 8:00 Uhr bis 10:00 Uhr)

Berlin, den 24.01.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Gesetzesvorhaben“:

Berliner Morgenpost am 21.01.2020: Genossenschaften – Grüne verzichten vorerst auf Ausnahmen beim Mietendeckel

Berlins Grüne hätten für gemeinwohlorientierte Genossenschaften gerne eine Ausnahme gemacht. Aber das ist rechtlich problematisch.

Die Grünen-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus hat sich davon verabschiedet, zum jetzigen Zeitpunkt im Mietendeckel-Gesetz Ausnahmen für Genossenschaften zu ermöglichen. An dem Ziel hält sie aber weiterhin fest. „Der politische Anspruch ist für uns noch nicht erledigt“, sagte die wohnungspolitische Sprecherin Katrin Schmidberger der Deutschen Presse-Agentur.

„Wir betreten mit dem Mietendeckel ohnehin juristisches Neuland. Deshalb haben wir uns erstmal für den rechtssicheren Weg entschieden.“ In der Kürze der Zeit sei nicht zu klären gewesen, wie solche Ausnahmen genau und rechtssicher ermöglicht werden könnten. „Der Gleichbehandlungsgrundsatz gilt auch für Wohnungsbaugenossenschaften“, stellte Schmidberger fest.

Abstimmung über Mietendeckel am 30. Januar

„Es gibt aber vielversprechende Ansätze, die wir weiterverfolgen. Wir sind auch der festen Überzeugung, dass die Koalitionspartner da mitgehen werden.“ Zwischen gemeinwohlorientierten und renditeorientierten Wohnungsbauunternehmen zu unterscheiden, sei politisch ein richtiges Ziel, so die Grünen-Politikerin. „Dazu stehen wir auch nach wie vor.“

Schmidberger erklärte, die Fraktion habe mehrere Varianten geprüft, um Genossenschaften von den Regelungen des Gesetzes auszunehmen, mit dem der rot-rot-grüne Senat die Mieten für fünf Jahre einfrieren und auch nachträgliche Mietsenkungen erlauben will. Eine Möglichkeit sei, das für die Rechtsform Genossenschaft generell zu ermöglichen. „Aber der Genossenschaftsbegriff ist inzwischen sehr weit“, erläuterte Schmidberger. „Die Rechtsform garantiert noch kein gemeinwohlorientiertes Handeln. Dennoch könnte man nach bayerischem Vorbild einen Weg finden. Es müssen genaue Kriterien definiert werden.“

Ausnahmen am Gemeinwohlinteresse festzumachen, sei ebenfalls schwierig, weil der Begriff rechtlich zu unbestimmt sei. Als Kriterium das Ziel zugrunde zu legen, ob preiswertes Wohnen ermöglicht und Überschüsse in die Mietwohnungen investiert würden, sei problematisch, weil sich das schwer kontrollieren lasse.

Aus der Rubrik „Gesetzesvorhaben“:

Berliner Zeitung am 22.01.2020 – Wohnen in Berlin Klappt der Mietendeckel jetzt?

Das umstrittenes Gesetzesvorhaben der rot-rot-grünen Koalition soll am Mittwoch die vorletzte parlamentarische Hürde nehmen. Eine der zentralen Fragen betrifft die Verlässlichkeit von Politik.

Der Mietendeckel, eines der wichtigsten und umstrittensten Gesetzesvorhaben der rot-rot-grünen Koalition, steht nach fast anderthalb Jahren heftiger Diskussionen und Kontroversen kurz vor dem Abschluss. Gleichzeitig stellt sich die Frage, was die Arbeit der vielen politisch Beteiligten in Berlin eigentlich Wert ist. Am Ende werden wohl Gerichte entscheiden müssen.

Am Mittwoch befasst sich der Ausschuss für Stadtentwicklung mit den Änderungsanträgen der Fraktionen. Am Ende soll eine „Empfehlung zur Beschlussfassung“ stehen. Diese soll bei der nächsten Plenarsitzung des Parlaments am 30. Januar beschlossen und damit Gesetz werden – rückwirkend zum 18. Juni vorigen Jahres, als sich der Senat auf die Eckpunkte einigte.

Wie schwer sich die Koalitionäre bis zum allerletzten Tag mit dem Formulieren von Kompromissen taten, zeigte sich bei der SPD. Bis zum Dienstagabend brüteten die Sozialdemokraten über dem Papier. Zu kompliziert war die Konsensfindung vorigen Herbst, als sich Teile der SPD und der Grünen damit zufrieden geben wollten, die Mieten für Wohnungen, die vor 2014 errichtet wurden, für fünf Jahre einzufrieren. Am Ende setzten sich doch die radikaleren Vorstellungen der Linken und Teile der anderen beiden Koalitionspartner durch, die besonders hohe Mieten sogar reduzieren wollen.

Tatsächlich stehen in der Debatte ganz grundsätzliche Themen auf dem Spiel. Eine der zentralen Fragen betrifft die Verlässlichkeit von Politik. Ist es richtig, dass der Gesetzgeber Regeln beschließt, die Gefahr laufen, von Gerichten zerpflückt zu werden?

Nun gehört es zum Wesen der Demokratie, dass staatliches Handeln vor unabhängigen Gerichten überprüft werden kann. Aber Verfassungsrechtler erkennen einen unguten Trend. Sie kritisieren, dass das Bundesverfassungsgericht zuletzt fast schon zu einer gesetzgebenden Institution geworden ist, einer Art Nebenparlament. Immer wieder gibt es deswegen Appelle an Abgeordnete im Bund und in den Länden sorgfältiger und konsensorientierter zu arbeiten und möglichst rechtssichere Gesetze zu beschließen.

Dabei geht es jedoch nicht immer um Schlampigkeit. Viel öfter mangelt es am Willen zum Kompromiss. Beim Mietendeckel zum Beispiel sieht Rot-Rot-Grün einen Mieten-Notstand. Dieser müsse behoben werden, gegen alle Widerstände.

So könnte auch der Mietendeckel am Ende in Karlsruhe landen – und jeder in der Berliner Politik weiß das. Nicht umsonst wiederholen Vertreter der Koalition immer und überall, dass man „Neuland“ betrete. Soll heißen: Der Deckel wackelt.

Aus der Rubrik „Gesetzesvorhaben“:

DER TAGESSPIEGEL am 21.01.2020: Koalition ändert Entwurf zum Mietendeckel – Berliner sollen selbst gegen Vermieter klagen

In zähem Ringen haben die Regierungsfraktionen den Gesetzentwurf des Senats korrigiert – für mehr Rechtssicherheit. Die Fachausschüsse beraten am Mittwoch.

SPD, Linke und Grüne einigten sich erst Dienstagabend

Drei Stunden sind am Mittwoch angesetzt, um in der Sondersitzung des Ausschusses über das Gesetz „zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ zu beraten. Dafür haben die Koalitionsfraktionen in den letzten Tagen hart miteinander gerungen, um sich in letzter Minute auf einen Änderungsantrag zu einigen. Und zwar auf Grundlage einer Anhörung von sechs namhaften Juristen, die im Dezember im Stadtentwicklungsausschuss stattfand.

Klar ist schon länger, dass es für Genossenschaften keine Ausnahmeregelungen geben wird. Dies wäre eine rechtlich unhaltbare Ungleichbehandlung von Vermietern. Also lenkten die Grünen ein, an dem Ziel halten sie aber weiterhin fest. „Wir hoffen, dass wir im Laufe des Jahres eine Lösung hinbekommen“, so die Grünen-Politikerin Schmidberger.

Der Mietendeckel wird zum Verbotsgesetz

Auch nimmt die Koalition Abstand davon, die gesetzlichen Mietpreisregelungen und die Absenkung von Mieten von Amts wegen durchzusetzen. Stattdessen wird der Berliner Mietendeckel zum „Verbotsgesetz“ umformuliert.

Das bedeutet, dass die Mieter die Einhaltung des Mietendeckels für ihre Wohnung gegen den Vermieter selbst juristisch durchsetzen müssen. Wenn auch mit Unterstützung des zuständigen Bezirksamts, das dem Mieter auf Antrag die zulässige Höchstmiete mitteilt.

Erhöhung bis 5,02 Euro je Quadratmeter für „redliche Vermieter“

Außerdem wurde die Härtefallregelung für wirtschaftlich schwache Vermieter nachjustiert. Gleiches gilt für den Umgang mit besonders niedrigen Mietpreisen, solche „redlichen Vermieter“ sollen bei Mieterhöhungen mehr Spielraum erhalten. Sie dürfen auf bis zu 5,02 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Wird der Änderungsantrag am Mittwoch in den Fachausschüssen abgesegnet, soll das Gesetz am 30. Januar vom Parlament verabschiedet werden. Es gilt als sicher, dass Klagen der CDU und der FDP vor dem Bundesverfassungsgericht sowie dem Verfassungsgerichtshof des Landes folgen werden.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/koalition-aendert-entwurf-zum-mietendeckel-berliner-sollen-selbst-gegen-vermieter-klagen/25455916.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Befindet sich ein Mieter in grob fahrlässiger Unkenntnis eines (zukünftigen) Mangels, wenn ein zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses unbebautes Nachbargrundstück in zentraler Lage der Stadt später bebaut wird und von den Baumaßnahmen nicht unerhebliche Immissionen auf die Mietsache einwirken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 230/19, Urteil vom 09.01.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte ist den Klägern gemäß §812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 15% des im Zeitraum Juni 2018 bis Februar 2019 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Neubau von 92 Eigentumswohnungen, acht Stadthäusern und zwei Gewerbeeinheiten im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 4 ff.) sowie des XII. Zivilsenates des LG Berlin zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 –XII ZR 62/06NJW 2008, 2497 Tz. 23). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des LG Berlin stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08NZM 2010, 356, Tz. 30; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16NJW-RR 2017, 1290, Tz. 16). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. ebenso LG Berlin, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06NJW 2008, 2497, Tz. 22; BayObLG, Beschluss vom 4. Februar 1987 – RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1050; OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 5. Juli 2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882; OLG München, Urt. v. 15. März 2018 – 32 U 872/17BeckRS 2018, 30329, beckonline Tz. 48; LG Berlin, Urt. v. 21. August 2019 – 64 S 190/18, GE 2019, 1309, beckonline Tz. 18 ff.; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rz. 136c). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5).

Selbst wenn aber das Bestehen und der Umfang der mieterseitigen Gewährleistungsrechte auch bei einer lediglich vorübergehenden Veränderung der Immissionslast sowie fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der Sollbeschaffenheit im Einklang mit der Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 tatsächlich von einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages abhingen, würde sich das Urteil des Amtsgerichts insoweit als im Ergebnis zutreffend erweisen. Denn die von der Kammer als Tatgericht vorzunehmende ergänzende Auslegung des Mietvertrages fiele in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zu Lasten des Klägers aus:

Es spricht zwar zunächst vieles dafür, dass die Parteien, hätten sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung der Verhältnisse auf dem benachbarten Grundstück bedacht, für den Zeitraum der Baumaßnahmen und der damit verbundenen Beeinträchtigungen von einer Suspendierung der die beklagte Vermieterin gemäß § 535Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Mängelbeseitigungspflicht ausgegangen wären. Denn deren Erfüllung dürfte ihr tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich geworden sein (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29. April 2015 – VIII ZR197/14, NJW 2015, 2177, juris Tz. 41). Sie wären indes als redliche Vertragspartner – nicht anders als in den Fällen des Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ (vgl. dazu LG Berlin, Beschl. v 22. Januar 2014 – VIII ZR 135/13NJW 2014, 1881, Tz. 6 ff.) – gleichzeitig davon ausgegangen, dass den klagenden Mietern mit Blick auf den im Widerspruch zum gesetzlichen Leitbild stehenden atypischen Wegfall ihrer Mangelbeseitigungsansprüche zumindest ein § 536 Abs. 1 BGB entsprechender Anspruch auf Herabsetzung der Miete im Umfang der durch die Umfeldimmissionen verursachten Minderung der Gebrauchstauglichkeit zugestanden hätte. Das gilt zumindest in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine der Höhe nach maßvolle und zudem lediglich vorübergehende Reduzierung der Zahlungspflichten des Mieters zwar zu wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters führt, dessen wirtschaftliche Existenz aber – anders als womöglich bei einer dauerhaften Umfeldveränderung – nicht gefährdet ist (vgl. Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, WuM 2018, 755, beckonline Tz. 7). Nur auf diese Weise hätte die Parteien interessengerecht dem ausdrücklich durch das Gesetz in den §§ 535 ff. BGB getroffenen und den zumindest stillschweigend darauf beruhenden sonstigen Wertungen des Mietvertrages Rechnung getragen, wonach allein dem Vermieter – und eben nicht dem Mieter – das (Gewährleistungs-)Risiko bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zugewiesen ist. Denn es sind die im Vertrag bereits enthaltenen Wertungen, die den Ausgangspunkt und die maßgebende Richtschnur zur Ermittlung des für die Schließung einer Vertragslücke maßgeblichen hypothetischen Parteiwilllens bilden (st. Rspr., vgl. nur LG Berlin, Urt. v 4. März 2004 – III ZR 96/03NJW 2004, 1590).

Das Ausmaß der auf die Mietsache eingewirkten Beeinträchtigungen steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen gemäß § 314 ZPO bindet fest, da die Beklagte einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. nur Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.), nicht gestellt hat. Abgesehen davon sind die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verfahrensfehlerfrei. Die der angefochtenen Entscheidung zu Grunde gelegten Beeinträchtigungen ergeben sich aufgrund der eingereichten Lichtbilder und des Umfang des Bauvorhabens bereits prima facie. Soweit die Berufung für die Geltendmachung eines Mangels durch den Mieter einen detaillierteren Sachvortrag für erforderlich erachtet, verkennt sie das reduzierte Ausmaß der den Mieter treffenden Anforderungen zur Substantiierung seines Mangelvortrags (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16NJW-RR 2017, 1290, Tz. 18).

Die von der Berufung angegriffene Bemessung der Minderungsquote ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 15% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit angemessen ab. Auch die Festsetzung einer einheitlichen Minderungsquote für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ist nicht zu beanstanden (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 8).

Die Gewährleistungsansprüche der Kläger sind auch nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16NZM 2016, 681). Die Kläger haben ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht mit Wohnhäusern bebauten Nachbargrundstücks angemietet. Sie haben auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollten. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass es für die Kläger vollkommen ungewiss war, ob, ggfs. wann und wie das Nachbargrundstück bebaut werden würde. Auch wenn sich die streitgegenständliche Wohnung in unmittelbarer Nähe zum P. Platz befindet, war eine spätere Bebauung – und noch dazu in dem streitgegenständlichen Umfang – nicht zwingend, da zumindest in dem Fall, in dem das Nachbargrundstück im Eigentum des Bundes oder des Landes Berlin gestanden hätte, auch eine nicht mit einer Bebauung verbundene Nutzung der Fläche als öffentlicher Raum in Betracht gekommen wäre. Hätte sich die spätere Bebauung des Nachbargrundstücks – so, wie von der beklagten Vermieterin behauptet – tatsächlich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wäre es ihr ohne Weiteres möglich gewesen, die Kläger auf diesen für den Vertragsschluss wesentlichem Umstand hinzuweisen. Das indes haben sie unterlassen. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob die Kläger die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt haben; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall (vgl. Kammer, Beschluss vom 15. Januar 2019 – 67 S 309/18, DWW 2019, 134, beckonline Tz. 9).“