Archiv für den Monat: Juni 2019

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Führt die Aufnahme von tatsächlich nicht bestehenden Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Modernisierungsankündigungsschreiben zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 124/18, Urteil vom 06.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Wenn die Klägerin dann aber in der Anlage 4 der Ankündigung unter der Überschrift „Mitwirkungshandlung und Leistungen der Mieter“ unter anderem mitteilt, dass die Termine zur Schaffung von Baufreiheit in der Wohnung und im Keller gesondert durch Aushänge mitgeteilt würden, die Baufreiheit dann bitte zu gewährleisten sei, alle nicht bauseitigen Anbauten in und an der Wohnung zu beseitigen und Anpflanzungen in etwaigen Gärten in einer Breite von ca. 2 m ab Hauswand herauszunehmen seien, so handelt es sich um eine Fehlinformation, die nicht nur den Regelungen in §§ 555a Abs. 3, 4, 555c Abs. 5, 555d Abs. 6, 7 BGB widerspricht, sondern auch dem anerkannten Grundsatz, dass sich dem Begriff der Duldung schon seinem Wortsinn nach keine Verpflichtung oder auch nur Obliegenheit entnehmen lässt, die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters – über die Gewährung des Zugangs zu den vermieten Räumen hinaus – aktiv zu unterstützen; der Begriff der „Duldung“ beschreibt passives Verhalten (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 20117, § 555d Rn. 17; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 555d Rn. 2; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 555a Rn. 10 Staudinger/V Emmerich (2018) BGB § 555d Rn. 4; Kammer, Urt. v. 17.02.2016 – 65 S 301/15NJW 2016, 2582).

Die Klägerin informiert die Beklagte damit unzutreffend über die auf sie zukommenden Belastungen mit der Folge, dass ihr eine sachgerechte Beurteilung der Lage gerade nicht ermöglicht wird, denn sie geht – aufgrund der Fehlinformation – von einer unrichtigen Tatsachengrundlage aus.

Es liegt auf der Hand, dass es für den einzelnen Mieter einen erheblichen Unterschied macht, ob er die erforderliche Baufreiheit einschließlich etwaiger (De-)Montagearbeiten in dem von der Klägerin vorgegebenen Zeitfenster selbst zu schaffen hat oder auf eigene Kosten gewährleisten muss oder – wie es der Rechtslage entspricht – der Vermieter dafür verantwortlich ist.

Wird der Umfang der Maßnahmen – hier unter anderem der mehrwöchige Ausschluss der Nutzbarkeit von Bad und Küche – sowie die Empfehlung der Klägerin, während der Bauarbeiten in ein nicht näher bezeichnetes Ausweichquartier umzuziehen in die vom Mieter zu treffende Beurteilung einbezogen, so ist die Fehlinformation der Klägerin geeignet, den Mieter zu veranlassen, sich für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes zu entscheiden.

Wenn er denn die umfangreichen, von der Klägerin verlangten Mitwirkungshandlungen ausführen muss, die zu großen Teilen auch bei einem Auszug anfallen würden, mag es ihm sinnvoller erscheinen, auszuziehen, um damit wenigstens die weiteren Unannehmlichkeiten bzw. die mit der Durchführung der Maßnahmen verbundenen Provisorien zu vermeiden. Dass es für den Mieter auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin derzeit schwierig ist, eine Ersatzwohnung zu finden, ist für die Frage der Wirksamkeit der Ankündigung gemessen an den für alle Wohnungsmärkte geltenden Regelungen der §§ 555a ff BGB ohne Belang.

Die Kammer überspannt damit auch nicht etwa die formellen Anforderungen an die Ankündigung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter; das Gegenteil ist der Fall. Der Klägerin wird kein „Mehr“ an Informationen abverlangt, sondern – im hier gegebenen Fall – ein „Weniger“, genauer gesagt, die Beschränkung auf die nach §§ 555a555c BGB vorgegebene Information bzw. eine zutreffende Information des Mieters.

Ebenso wie ein Zurückbleiben hinter den Informationsanforderungen der §§ 555a555c BGB dazu führt, dass die Ankündigung ihren Zweck nicht erfüllen kann, verhält es sich mit einer Ankündigung, die – wie die der Klägerin – tatsächlich nicht bestehende Verpflichtungen als auf den Mieter zukommende Belastungen darstellt. Letztere birgt zusätzlich die Gefahr, dass der Mieter aufgrund der Fehlinformation veranlasst wird, das Mietverhältnis zu beenden. Eine solche Interpretation (des Zweckes) der Ankündigungspflichten ließe sich mit dem aus Art. 14 GG abgeleiteten Schutz des vertragstreuen Mieters vor einem Verlust der Wohnung, einschließlich des Schutzes vor einem „Hinausmodernisieren“ nicht vereinbaren (vgl. BGH, Beschl. v. 19.02.1992 – VIII ARZ 5/91MDR 1992, 476, [477]; BVerfG, Beschl. v. 08.01.1985 – 1 BvR 792/831 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035). Den Stellenwert dieses Schutzes hat der Gesetzgeber mit dem am 29. November 2018 in 2./3. Lesung verabschiedeten Mietrechtsanpassungsgesetz betont (vgl. BT-Ds. 19/4672, S. 2, 12, 36).

Der Klägerin, einer als Aktiengesellschaft organisierten Großvermieterin sollte dieses „Weniger“ an Informationen bzw. die Beschränkung auf zutreffende Angaben ohne weiteres möglich sein.

b) Die Aufnahme von (tatsächlich nicht bestehenden) Mitwirkungs- bzw. Leistungspflichten des Mieters in das Ankündigungsschreiben führt zur Gesamtunwirksamkeit der Ankündigung, denn der „Mangel“ betrifft – wie ausgeführt – unmittelbar die Beurteilungsgrundlage des Mieters im Rahmen seiner Entscheidung über die Abgabe der von der Klägerin verlangten Einverständniserklärung, eines Widerspruchs oder einer Kündigungserklärung.

Denn bei verständiger Betrachtung des Gesamtinhaltes des Schreibens muss dessen Adressat, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, § 13 BGB, davon ausgehen, dass er sich mit Abgabe der dem Schreiben in der Anlage 6 vorformulierten „Einverständniserklärung“ zugleich wirksam verpflichtet, auch die von der Klägerin formulierten Mitwirkungshandlungen und Leistungen zu erfüllen.

c) Ob und inwieweit insbesondere hinsichtlich der Maßnahmen unter Ziff. 1) c) der zudem von der Beklagten erhobene Härteeinwand greift, kann vor dem Hintergrund der Unwirksamkeit der Ankündigung offen bleiben. Die Kammer hat bereits entschieden, dass der Vermieter mit Blick auf den Verfassungsrang des Besitzrechtes des Bestandsmieters an der von ihm inne gehaltenen Wohnung gehalten ist, die in den Blick genommenen Maßnahmen schonend und rücksichtsvoll auszuführen. Das Mietrecht schützt den vertragstreuen Mieter weitreichend vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug seiner Wohnung und erlaubt dies nur im Ausnahmefall (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2017 – 65 S 301/15NJW 2016, 2582 = WuM 2016, 282). Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind und die Klägerin einen Anspruch auf den alternativlos in den Raum gestellten Umzug der Beklagten in ein von ihr gestelltes Ausweichquartier hat, dies über mehrere Wochen, bedarf keiner Entscheidung.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß nicht überschritten wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 303/17, Urteil vom 08.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte jedoch keinen Anspruch auf Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmbelästigung, auf Feststellung einer Mietminderung oder auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlten Mietzinses.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass ein Mangel der Mietsache, der deren Tauglichkeit für den vereinbarten Zweck, nämlich das Wohnen, in nicht unerheblichem Maße beeinträchtigt, vorliegt. Vielmehr geht die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass in der Wohnung vernehmbare „Geräusch- und Erschütterungskulisse“ nicht das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteigen.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteile vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 152/12 und vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze haben die Parteien des gegenständlichen Rechtsstreits zwar keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der (hinzunehmenden) Belastung der Wohnung mit Lärm und Erschütterungen getroffen. Die Klägerin weist in der Berufung aber zutreffend darauf hin, dass nach der zwischen den Parteien in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung nicht nur generelle Ruhezeiten von 20 bis 7 Uhr und von 13 bis 15 Uhr gelten, sondern Mieter auch gehalten sind darauf zu achten, dass Kinder in der Wohnung bei ihren Spielen auf Hausbewohner Rücksicht nehmen. Zutreffend weist die Klägerin weiter darauf hin, dass Kinderlärm aus Nachbarwohnungen nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität von Mitmietern hinzunehmen ist, nur weil er eben von Kindern stammt. Grundsätzlich ist bei einer jeden Art von Lärm – auch von Kinderlärm – auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist jedoch nach Überzeugung der Kammer gerade das behauptete derartige Ausmaß einer andauernden Lärmbeeinträchtigung, dass das als sozialadäquat hinzunehmende Maß an von Kindern ausgehenden Lärm übersteigt, nicht gegeben.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass er lediglich Feststellungen ab 2017 treffen kann. Er hat zwar bestätigt, dass er die Kinder nachmittags, wenn diese nachhause kämen, hörte, jedoch der Lärm ihn nur manchmal beim Arbeiten störe. Ferner sei der Lärm nicht so laut gewesen, dass er einzelne Worte habe verstehen können. Er sei an mindestens 3 Tagen in der Woche bei der Klägerin zum Arbeiten. Im gesamten Zeitraum, in welchem er Wahrnehmungen treffen könne, habe er auch zweimal das Schreien eines Kindes gehört. Die Gläser in den Schränken hätten bei Einzelfällen, in welchen es zu besonders lautem Stampfen käme, auch schon mal geklirrt. Die Kammer hält derartige Beeinträchtigung als noch im Rahmen des sozialadäquaten. Dass Kinder generell wahrnehmbar sind, liegt auf der Hand. Ebenso ist es bei derartigen Altbauten, die Dielenboden haben, gerichtsbekannt, dass diese bei einem Rennen von Kindern oder Springen schwingen und sich dies derart in die angrenzenden Wohnungen überträgt, dass dort Gegenstände leicht vibrieren. Der Zeuge hat jedoch ebenfalls angeben, einzelne Worte nicht zu verstehen, weshalb nicht eine derartige Geräuschintensität erreicht sein kann, die es ermöglicht, den Inhalt von Gesprächen wahrzunehmen. Ferner hat er angegeben, dass die Geräusche ihn nur gelegentlich beim Arbeiten, das eine höhere Konzentration erfordert als das bloße Wohnen, störten. Dass es bei Kindern in der Wohnung gelegentlich auch zu derartigen Spitzen kommen kann, die in einem Einzelfall eine intensive Geräuschbeeinträchtigung begründen, hält sich jedoch ebenfalls nach Auffassung der Kammer im Bereich des hinzunehmenden Sozialadäquaten. Im Übrigen hat der Zeuge lediglich an etwas mehr als der Hälfte der Zeit überhaupt Geräusche wahrgenommen. Auch am Wochenende, wenn er in der Wohnung arbeite, seien nur manchmal Geräusche zu hören. Weitere konkrete Angaben konnte der Zeuge hinsichtlich der Zeiten jedoch nicht machen.

Die Zeugin ### hat hingegen ausgesagt, lediglich an drei Terminen überhaupt Lärm wahrgenommen zu haben und zwar in Form von Rennen und Poltern. Sie habe jedoch auch zu anderen, nicht näher eingrenzbaren Zeitpunkten, die jedoch jedenfalls nach 2012 lagen, keinen Lärm wahrgenommen. Ferner habe sie sich lediglich stets eine Stunde nachmittags in der Wohnung aufgehalten. Auch aus dieser Aussage ist nach Auffassung der Kammer keine andauernde Lärmbeeinträchtigung zu schließen. Dass ein Rennen über einen Dielenboden im Altbau wahrnehmbar ist, kann unterstellt werden. Nach Auffassung der Kammer liegt in einem gelegentlichen Rennen von Kindern jedoch kein Verhalten, dass eine Lärmbeeinträchtigung über das normale Maß hinaus begründet.

Der Zeuge ### hat ausgesagt, dass sich seine Wahrnehmungen über den vond en Streithelfern ausgehenden Lärm auf solche aus dem Treppenhaus beschränken. Zum Beweisthema könne er nichts sagen.

Die Zeugin ### hat zwar eine Lärmbeeinträchtigung im Jahre 2018 beschrieben, jedoch lediglich zu einem kurzen Zeitpunkt. Sie habe an einem Tag in der Wohnung übernachtet. Abgesehen von der einen Lärmbeeinträchtigung habe sie jedoch in der übrigen Zeit keine Geräusche wahrgenommen. Nach Auffassung der Kammer ist diese Wahrnehmung aus dem Jahr 2018 nicht geeignet, eine andauernde, sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkende Lärmbeeinträchtigung, wie von der Klägerin behauptet, zu belegen. Im Gegenteil konnte die Zeugin, die sich insgesamt eine Nacht und zwei Tage in der Wohnung aufgehalten hat mit Ausnahme des wahrnehmbaren Lärms am Morgen keine weiteren Geräusche bezeugen.

Auch die Zeugin ### hat angegeben, sich 8 Monate im Jahr 2015 etwa 3-4 Mal wöchentlich in der Wohnung zum Arbeiten aufgehalten zu haben. Sie habe hierbei lediglich allgemeinen Kinderlärm wahrgenommen, der nicht besonders auffällig gewesen sei. Lediglich zu etwa 4 Terminen sei es ein bisschen lauter gewesen.

Dies entspricht nach Auffassung der Kammer auch den vorigen Zeugenaussagen. Auch die Kammer geht davon aus, dass mehrere Kinder in der darüber liegenden Wohnung in einem Altbau grundsätzlich im Alltag wahrnehmbar sind und es vereinzelt, etwa bei einem heftigen Streit, bzw. bei Anlässen wie einem Kindergeburtstag etc. auch zu Beeinträchtigungen kommen kann, die das hinzunehmende allgemein übliche Maß übersteigen, derartige Spitzen jedoch ebenfalls sozialadäquat sind und nicht eine allgemeine andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache begründen, auch, wenn sie regelmäßig in Abständen auftreten mögen.

Auch die Zeugin ### hat störenden Lärm lediglich zu einzelnen Zeitpunkten im Jahr 2016 anlässlich eines Streits der Kinder angegeben. Sie hat ferner bekundet, dass die Klägerin generell unter den Geräuschen der Kinder litt, somit zwar eine subjektive Beeinträchtigung vorliegen mag, jedoch auch nach Auffassung der Kammer sich eine einzig maßgebliche objektive Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen ließ. Sie hat ferner angegeben, dass sie den Lärm zwar wahrgenommen habe, nicht jedoch, dass sie ihn auch als störend, oder über das übliche Maß hinausgehend wahrgenommen habe. Vielmehr hat sie dagegen bekundet, dass es sich um die übliche Lautstärke von Kindern, die in einem Altbau lebten, handele.

Zwar hat die Zeugin ### dagegen angegeben, dass der Lärm, dessen Intensität sie auch gut einordnen könne, da sie selbst 4 Kinder habe, über das normale Maß hinaus laut gewesen sei, jedoch hat sich die Zeugin lediglich einen Tag in 2017 im streitgegenständlichen Zeitraum in der Wohnung aufgehalten, weshalb zugunsten der Klägerin unterstellt werden kann, dass es an diesem Tag zu Lärmbeeinträchtigungen, die das übliche Maß übersteigen, gekommen sei, ohne, dass sich daraus die durch die Klägerin behauptete andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung, insbesondere seit 2012 ergebe. Wie bereits ausgeführt, liegt auch eine, dass übliche Maß übersteigende Lärmbeeinträchtigung zu einzelnen Zeitpunkten im Rahmen des sozialadäquaten Hinzunehmenden.

Keiner der Zeugen, an deren Glaubwürdigkeit keine Bedenken bestehen, konnte Angaben zu einem Zeitraum vor 2015 machen. Im Übrigen haben sämtliche Zeugen lediglich von den Kindern anlässlich normalen Verhaltens, wie gelegentlichem Rennen und auch Springen, bzw. lauterem Sprechen oder Streiten ausgehende Geräusche, nicht jedoch die durch die Klägerin behaupteten familiären lautstarken Auseinandersetzungen, die auch durch ein Schreien der Erwachsenen geprägt sein sollen, bestätigt. Ferner hat nach Auffassung der Kammer keiner der Zeugen eine über einen längeren Zeitraum konstant und damit nicht mehr übliche Lärmbelästigung bezeugt. Selbiges gilt für die Art der Geräusche, welche auch durch die Zeugen selbst gerade üblichem Verhalten der Kinder zugeordnet werden, wahrgenommen.

Dafür spricht auch die Aussage der Streithelferin, welche die Kammer ebenfalls trotz des eigenen Interesses am Ausgang des Rechtsstreits für glaubwürdig hält. Diese hat glaubhaft und auch unangegriffen bekundet, dass sich die Familie in der Woche ohnehin abgesehen von der Nachtruhe nur in einem kurzen Zeitraum in der Wohnung aufhält. Dass es in diesen typischen Zeiten, morgens, bevor die Familie das Haus verlässt und am späten Nachmittag bis zum Schlafengehen zu Geräuschen, teilweise auch Lärm kommt, liegt auf der Hand. Inbesondere ist die Kammer davon überzeugt, dass dieser auch subjektiv durch die Klägerin deshalb als störend wahrgenommen wird, weil den überwiegenden Teil des Tages und – was unstreitig ist – während der Nachtruhe, keinerlei Geräusche wahrnehmbar sind.

Da bereits keine, eine Gebrauchsbeeinträchtigung begründende Lärmbelastung der streitgegenständlichen Wohnung vorliegt, kann dahinstehen, ob der Trittschallschutz den technischen Vorgaben entspricht, da sich selbst, zugunsten der Klägerin einen mangelnden Trittschallschutz unterstellt, dieser sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gebrauchswertmindernd auswirkt.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Pressemitteilung Berliner Senat vom 18.06.2019: Senat beschließt Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz/Mietendeckel

Aus der Sitzung des Senats am 18. Juni 2019:

Der Senat hat in seiner heutigen Sitzung auf Vorlage der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz/Mietendeckel beschlossen. Diese beinhalten u.a. einen Mietenstopp für fünf Jahre und eine Begrenzung der Wiedervermietungsmiete auf die Höhe, die der Vormieterhaushalt bezahlt hat. Die Einführung von Mietobergrenzen sichert zudem, dass bereits sehr hohe Mieten auf ein vertretbares Maß gesenkt werden.

Auf Grundlage der heute beschlossenen Eckpunkte wird nun der konkrete Gesetzentwurf ausgearbeitet und nach dem Senatsbeschluss im Oktober 2019 an das Abgeordnetenhaus von Berlin zur weiteren Beratung und Verabschiedung übergeben. Das Berliner Mietengesetz soll Anfang 2020 in Kraft treten.

Senatorin Lompscher: „Ich freue mich, dass der Senat heute die Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz verabschiedet hat. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und damit zu Recht in der Berliner Landesverfassung festgeschrieben. Mit dem neuen Gesetz wollen wir dem gravierenden Mietanstieg der letzten Jahre Einhalt gebieten und den überhitzten Mietenmarkt in Berlin beruhigen. Das Gesetz soll 2020 in Kraft treten und so die Bewohnerinnen und Bewohner unserer Stadt vor einem weiteren ungebremsten Mietanstieg und der damit einhergehenden Verdrängung schützen.“

Der Inhalt der Eckpunkte im Einzelnen:

  • Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten erfolgt durch ein Landesgesetz, welches Anfang 2020 in Kraft treten soll.
  • Die Regelungen sollen grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der heutigen Beschlussfassung der Eckpunkte durch den Senat greifen, um zu verhindern, dass die Mieten noch kurzfristig erhöht werden.
  • Die Regelungen zur Miethöhe sollen auf fünf Jahre befristet werden.
  • Das Berliner Mietengesetz soll für alle nicht preisgebundenen rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten. Bereits mietpreisgebundene Wohnungen sollen ausgenommen werden.
  • Für alle bestehenden Mietverhältnisse soll künftig ein gesetzlich festgelegter Mietenstopp gelten. Es werden Mietobergrenzen festgelegt, auf die bereits sehr hohe Mieten auf Antrag abgesenkt werden können.
  • Bei Vermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vertraglich vereinbart werden, sofern diese die jeweils festgelegte Mietobergrenze nicht übersteigt.
  • Wohnungsneubau wird vom Gesetz gänzlich ausgenommen.
  • Für Modernisierungsumlagen werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten für Vermieterinnen und Vermieter eingeführt. Modernisierungsumlagen, durch die die Bruttowarmmiete um mehr als 0,50 €/m² monatlich steigt, werden genehmigungspflichtig.
  • Wirtschaftliche Härtefälle der Vermieterinnen und Vermieter sind auf Antrag zu genehmigen, wenn eine wirtschaftliche Unterdeckung nachgewiesen wird. Es können dann im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden. Den davon betroffenen Mieterinnen und Mietern wird, sofern sie WBS-berechtigt sind, ein finanzieller Ausgleich in Höhe der Differenz zwischen genehmigter Miete und der Mietobergrenze gewährt.
  • Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes sollen als Ordnungswidrigkeit und mit Geldbuße geahndet werden können.

Die genaue Ausgestaltung der vorgenannten Regelungen erfolgt im Rahmen der Erstellung des Gesetzentwurfes.

https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2019/pressemitteilung.820537.php

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 11.06.2019: Sanierung – Bezirk saniert Haus auf Kosten des Eigentümers
Der Eigentümer lässt das Gebäude in Lichterfelde seit bald 20 Jahren verfallen.
Seit bald 20 Jahren steht das Haus an der Ecke Hindenburgdamm und Gardeschützenweg in Lichterfelde leer und verfällt. Jetzt will der Bezirk Steglitz-Zehlendorf den Hausbesitzer vorübergehend enteignen. Das ist die Konsequenz aus einem Gespräch von Bezirksamt und Senat über die Möglichkeiten, das Haus wieder bewohnbar zu machen. In diesem Gespräch wurde eine sogenannte Ersatzvornahme beschlossen.Immobilienstadtrat Michael Karnetzki (SPD) hat Ende Mai den Verkehrsausschuss über die geplanten Schritte informiert. Eine Ersatzvornahme bedeutet, dass der Bezirk zunächst bestimmt, was baulich gemacht werden muss. Ziel des Modells, bei dem der Hauseigentümer vorübergehend enteignet wird, ist es, dass das Amt oder ein eingesetzter Treuhänder die notwendigen Arbeiten veranlasst und die Kosten dem Eigentümer in Rechnung stellt.

In Berlin sind mehrere Verfahren wegen sogenannter Geisterhäuser anhängigEs könnte ein Präzedenzfall werden, denn in Berlin sind mehrere Verfahren wegen sogenannter Geisterhäuser anhängig. In all diesen Fällen lassen die Besitzer die Immobilien leer stehen und verfallen. So auch am Hindenburgdamm. Nachdem an dem Haus Fassadenteile abgefallen waren, hatte der Bezirk einen Bauzaun und einen überdachten Gang für Fußgänger errichtet. Dazu werden regelmäßig Sicherheitskontrollen durchgeführt. Der Eigentümer hatte immer wieder versprochen, das Gebäude zu sanieren. Getan hat sich bislang nichts.

https://www.morgenpost.de/berlin/article226130427/Treuhaender-Bezirk-saniert-Haus-auf-Kosten-des-Eigentuemers.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 12.06.2019: „Zerstörung des sozialen Mietengefüges“ – Genossenschaften warnen vor Mietendeckel

In Berlin bieten Genossenschaften 90.000 günstige Wohnungen an. Ausgerechnet sie protestieren scharf gegen den geplanten Mietendeckel.

Die „jungen Genossenschaften“ und der Verein der „Wohnungsbaugenossenschaften Berlin“ warnen vor der Einführung des Mietendeckels und einer „Zerstörung des sozialen Mietengefüges“. Die Unternehmen investierten jährlich rund 320 Millionen Euro in Bestand und Neubau. Dennoch lägen die Mitglieder mit ihren „Nettokaltmieten bei durchschnittlich 5,60 Euro je Quadratmeter“ – dies sei nun gefährdet. In der vergangenen Woche war ein Eckpunktepapier aus der Senatsentwicklungsverwaltung bekannt geworden, das vorsieht, die Mieten in Berlin ab 2020 für fünf Jahre einzufrieren.

Die Genossenschaften besitzen rund 90.000 Wohnungen in Berlin. Weil sie nicht gewinnorientiert arbeiten, liegen deren Mieten deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Und anders als private Firmen sieht ihr Geschäftsmodell keine Modernisierungen vor mit der Möglichkeit von Umlagen der Kosten auf die Mieter. Stattdessen fließen verfügbare Mittel verstärkt in Instandhaltungen.

Moderate Mieterhöhungen sind erforderlich

Dies sei gefährdet durch eine Deckelung der Mieten, heißt es in einer Erklärung der Genossenschaften. Denn: „Die steigenden Baukosten machen auch uns zu schaffen“. Hinzu kämen „gesetzliche Vorschriften, wie die energetischen Sanierungen für den Klimaschutz und gerade aktuell die Installation der Rauchwarnmelder“.

Regelmäßige moderate Mieterhöhungen seien zum Ausgleich der steigenden Kosten erforderlich. Kurzum: „Die Besonderheit der genossenschaftlichen Unternehmensform, die eine Reinvestition aller erwirtschafteten Überschüsse vorsieht, muss Berücksichtigung finden.“ Sonst seien die „sozialen Mietenstrukturen, unser gesamtes Wirtschaften inklusive der Planungen für die kommenden Jahre gefährdet“.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/zerstoerung-des-sozialen-mietengefueges-genossenschaften-warnen-vor-mietendeckel/24445834.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 11.06.2019: Streit um bezahlbares Wohnen – Experten befürchten Rechts-Chaos beim Mietendeckel

Die Linke fordert ein bundesweites Miet-Moratorium. Experten warnen vor einer „anhaltenden eklatanten Rechtsunsicherheit“.

Der Streit über bezahlbaren Wohnraum in Berlin wird heftiger. Auf der einen Seite will der rot-rot-grüne Senat in einer Woche über ein Eckpunktepapier beraten, das vorsieht: keine Mieterhöhungen für fünf Jahre. Auf der anderen ruft der Berliner Landesverband Haus und Grund dazu auf, die Mieten bis zum 17. Juni – dem Tag vor der Senatssitzung – zu erhöhen. Im Ergebnis könnte das Angebot an günstigen Wohnungen noch einmal schrumpfen.

Würde der Senat am 18. Juni die Eckpunkte für das neue Gesetz beschließen, könnte das im Dezember in Kraft treten. Das rückwirkende Inkrafttreten halten Rechtsanwälte aus der Wohnungsbranche für möglich, obwohl sie mit einer Prüfung des Gesetzes auf seine Verfassungsmäßigkeit rechnen. Wenn „zwingende Gründe des gemeinen Wohls“ es forderten, sei ein solcher Schritt möglich – das könnte in Berlin mit seiner Wohnungsknappheit der Fall sein.

Kritik am Mietenstopp kommt unter anderem von den „jungen Genossenschaften“. Am Dienstag warnten sie, der Mietenstoppwerde „viele Genossenschaften in wirtschaftliche Probleme bringen“. Diese seien „angewiesen“ auf Mietanpassungen, „um steigende Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten abzufangen“. Das geplante Gesetz werde die Genossenschaften vor allem beim Erwerb sanierungsbedürftiger Altbauten einschränken.

Die Ratingagentur Moody’s warnte vor den Folgen, die der geplante „Mietendeckel“ für den Berliner Wohnungsmarkt haben könnte. Sollte das Gesetz verabschiedet werden, sei davon auszugehen, dass Immobilienkonzerne ihre Investitionen für die Modernisierung zurückfahren würden. Weil auch weniger neu gebaut würde, werde die „Unterversorgung in der Stadt“ mit Wohnimmobilien steigen, was den sozialen Druck weiter erhöhe.

Der Branchenexperte, Rechtsanwalt Karlheinz Knauthe, rechnet angesichts der Pläne für einen Mietendeckel und des Aufrufs zu Mieterhöhungen mit einer „anhaltenden eklatanten Rechtsunsicherheit“. „Der Mietendeckel wird angegriffen werden und bis zu einer Entscheidung des Verfassungsgerichts werden Mieter und Vermieter in der Luft hängen“. Die Mieter wären allerdings erst mal geschützt vor Mieterhöhungen: Sollte es welche geben, könnten diese beim Bezirk gemeldet werden, der gegen den Vermieter ein Bußgeld verhängen würde. Über den Einspruch dagegen müssten die Gerichte entscheiden.

https://www.tagesspiegel.de/politik/streit-um-bezahlbares-wohnen-experten-befuerchten-rechts-chaos-beim-mietendeckel/24445776.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 11.06.2019: Mietendeckel – Berliner Mieterbund erwartet Welle von Mieterhöhungen

Auf der Website der Berliner Regionalvertretung des deutschen Immobilienbesitzervereins Haus & Grund tickt seit dem Wochenende der Countdown. Es werden die Tage, Stunden, Minuten und Sekunden heruntergezählt. „Die womöglich letzte Chance, die Miete zu erhöhen, endet am 17. Juni“, steht darüber. Es ist die besondere Art, mit der der hauptstädtische Vereinsableger auf das Eckpunktepapier zum angekündigten „Mietendeckel“ reagiert. Am  18. Juni will der Senat darüber entscheiden und möglicherweise einen Gesetzentwurf verabschieden, nach dem die Mieten in Berlin fünf Jahre lang nicht erhöht werden dürfen.

Beim Berliner Landesverband von Haus & Grund in der Potsdamer Straße wird die Initiative zur eiligen Mieterhöhung indes verteidigt. „Das ist keine Empfehlung, sondern eine Aufforderung“, stellt Landesverbandschef Carsten Brückner klar. Die Mieterhöhungen seien nötig, um Wohnungen weiterhin bewirtschaften zu können. Laut Brückner befindet sich derzeit etwa ein Drittel der insgesamt 1,4 Millionen privat vermieteten Wohnungen in Berlin im Besitz von Haus & Boden-Mitgliedern.

Beim Berliner Mieterverein sind die Folgen jedenfalls schon jetzt klar: „Wir erwarten in den nächsten Tagen eine Welle von Mieterhöhungen“, sagt Vereinsgeschäftsführer Reiner Wild und rät, diese „nicht kampflos“ hinzunehmen, sondern prüfen zu lassen. Wird eine Mieterhöhung bis zum 18. Juni zugestellt, hat der Mieter bis Ende August Zeit für einen Widerspruch.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/mietendeckel-berliner-mieterbund-erwartet-welle-von-mieterhoehungen-32684564

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

rbb24.de am 11.06.2019: Geplanter Mietendeckel in Berlin – Haus und Grund ruft Vermieter zu rascher Mieterhöhung auf

Der Eigentümerverband Haus und Grund ruft seine Mitglieder auf, vor Inkrafttreten des Mietendeckels noch rasch die Miete anzuheben. Stichtag ist der 18. Juni. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller reagiert verärgert auf den Vorstoß.

Der Eigentümerverband Haus und Grund ruft seine Mitglieder auf, Mieten in Berlin kurzfristig zu erhöhen. Auf der Website des Verbandes [haus-und-grund-berlin.de] prangt in großen Lettern: „Erhöhen Sie unbedingt bis zum 17. Juni die Miete“. Daneben: Ein Countdown, in dem die Zeit bis zum 18. Juni 2019 sekundengenau heruntergezählt wird.

Als Grund für den Aufruf nennt der Verband den geplanten Mietendeckel, den der Berliner Senat am 18. Juni beschließen will. Er sieht vor, die Mieten für alle rund 1,4 Millionen preisfreien Wohnungen in Berliner Mehrfamilienhäusern fünf Jahre lang einzufrieren. Die neue Regelung soll zwar erst Anfang 2020 gelten, doch der Verband rechnet damit, dass der Mietendeckel rückwirkend zum 18. Juni in Kraft tritt.

„Ihre Kosten werden steigen – ihre Einnahmen nicht“

Haus und Grund hält Mieterhöhungen für solche Wohnungen erforderlich, in denen Vermieter nicht die maximale Miete ausschöpfen, die laut Mietpreisbremse erlaubt ist. Laut diesem Bundesgesetz darf die Miete maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Haus und Grund warnt die Vermieter in seinem Aufruf: „Der Senat beabsichtigt offenbar nicht, die Handwerker-Preise ebenfalls ‚einzufrieren‘ – diese werden also weiter steigen. Sie aber sind zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet (…). Ihre Kosten werden also steigen – nur Ihre Einnahmen nicht.“

Müller: Senat muss reagieren, wenn Miete nicht mehr bezahlbar ist

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) kritisierte den Aufruf und warnte vor einer Konfrontation. Der „Berliner Zeitung“sagte Müller: „Um gemeinsam nach Lösungen zu suchen, brauchen wir auch das Engagement der Privaten“. Dies gehe nur miteinander. „Aber so wie die meisten Vermieter verantwortungsbewusst handeln, muss auch der Senat darauf reagieren, dass viele Berliner mit einem normalen Einkommen ihre Miete kaum noch bezahlen können.“

Der Senat plant laut der Zeitung, parallel zum Mietendeckel Obergrenzen einzuführen. Noch unklar ist, ob diese Mietobergrenzen sich am Berliner Mietspiegel orientieren sollen, der alle zwei Jahre moderate Steigerungen vorsieht. Falls dies so käme, greift das Argument von Haus und Grund nicht, dass die Mieten gar nicht mehr steigen dürften.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2019/06/mietendeckel-haus-grund-ruft-zu-mieterhoehung-auf-berlin.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

Berliner Zeitung am 11.06.2019: Vor Mietendeckel – Eigentümerverband ruft Vermieter zur kurzfristigen Mieterhöhung auf

Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) warnt im Streit um den geplanten Mietendeckel vor einer Konfrontation. Nachdem der Eigentümerverband Haus & Grund die Vermieter dazu aufgerufen hat, vor einem Beschluss des Senats zum Mietendeckelam 18. Juni noch schnell die Miete anzuheben, sagte Müller am Montag zur Berliner Zeitung: „Ich bin sicher, dass diese Äußerung nicht im Interesse aller Vermieter ist.“ Genau diese Haltung führe ja „zu der Konfrontation, die wir gerade erleben“, so Müller.

„Um gemeinsam nach Lösungen zu suchen, brauchen wir auch das Engagement der Privaten“, betonte der Regierungschef. Es gehe nur miteinander. „Aber so wie die meisten Vermieter verantwortungsbewusst handeln, muss auch der Senat darauf reagieren, dass viele Berliner mit einem normalen Einkommen ihre Miete kaum noch bezahlen können.“

Haus & Grund fordert die Vermieter auf seiner Internetseite dagegen zum Handeln auf: „Erhöhen Sie unbedingt bis zum 17. Juni die Miete!“, schreibt der Verband – und führt die Tage, Stunden, Minuten und Sekunden, die den Vermietern dafür noch verbleiben, in einem Countdown auf. Nach dem 17. Juni werde die Miete in Berlin womöglich „für lange Zeit“ nicht mehr angehoben werden können, warnt Haus & Grund.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/vor-mietendeckel–eigentuemerverband-ruft-vermieter-zur-kurzfristigen-mieterhoehung-auf-32678116

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 10.06.2019: Vor dem geplanten Mietendeckel in Berlin – „Aufforderung zu Mieterhöhungen ist skurril“

Hausverwalter empfehlen Eigentümern, noch schnell die Preise anzuheben, bevor Berlins Senat den Mietendeckel beschließt. Die Politik kritisiert das.

Die Ankündigung von Berliner Hausverwaltern, in den kommenden Tagen Mieterhöhungsankündigungen versenden zu wollen, stößt in der Politik auf Kritik. „Ich finde es skurril, dass ein Vermieterverband seine Mitglieder dazu aufruft, kurzfristig die monatlichen Preise zu erhöhen“, sagt Christian Gräff, wohnungspolitischer Sprecher der CDU-Fraktion im Abgeordnetenhaus, dem Tagesspiegel.

Die Aufforderung entspricht laut Gräff nicht dem guten Umgang, den viele der rund 1,5 Millionen Kleinvermieter in der Stadt mit ihren Mietern pflegten. Dennoch ist der CDU-Politiker besorgt, dass es bis 18. Juni zu einer Welle von Mieterhöhungen kommen könnte. Dann will der Senat die Eckpunkte des geplanten Mietendeckelsbeschließen, der die Wohnungspreise fünf Jahre lang im Zaum halten soll. Auch Mieterhöhungen für Instandhaltungsmaßnahmen könnten im Anschluss für Vermieter schwierig durchzusetzen sein.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/vor-dem-geplanten-mietendeckel-in-berlin-aufforderung-zu-mieterhoehungen-ist-skurril/24440846.html