Greift der Ausgleich eines Zahlungsrückstandes innerhalb der Schonfrist auf eine ordentliche Kündigung durch?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 121/16, Urteil vom 10.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB zu.

Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die ordentliche Kündigung vom 26.01.2016 beendet worden.

Die Beklagten haben sich zu diesem Zeitpunkt mit 6.651,15 Euro im Rückstand befunden, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht ist jedenfalls nach fast 7 Jahren entfallen (BGH, Versäumnisurteil v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann den Beklagten auch ein Verschulden zur Last gelegt werden, da sie das Risiko tragen, dass sich die Minderung als unberechtigt herausstellt und der Mieter eventuellen Kündigungen durch Leistung unter Vorbehalt begegnen kann (BGH aaO). Sofern die Beklagten meinen, die vorgenannte Rechtsprechung des BGH greife hier nicht, da der Kläger unstreitig mehrfach jeweils nach erneuter Mängelanzeige Mängelbeseitigungsversuche vorgenommen habe und daher die Funktion des weiteren Druckausübens auf den Vermieter, auf welche der BGH abstelle, fortbestehe, kann dem nicht gefolgt werden.

Die Beklagten tragen selbst vor, dass der Kläger jeweils nach Anzeige, dass die Undichtigkeit trotz erfolgter Mängelbeseitigung nicht gänzlich behoben sei, erneut einen Beseitigungsversuch durch eine Fachfirma habe ausführen lassen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern für die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zwecks Druckausübens auf den Kläger notwendig sei.

Zugunsten der Beklagten kann hier auch eine durchgängige 15%-Minderungsquote, wie es das Amtsgericht getan hat, angenommen werden. Der Zahlungsrückstand wäre dann zwar ausgeglichen, jedoch erst nach der hilfsweise ordentlichen Kündigung. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch. Von einem “milden Licht” oder einem nicht erheblichen Verschulden, kann nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Fall angesichts des Rückstandes und der beharrlichen Weigerung der Beklagten, die Miete zu zahlen, nicht ausgegangen werden.

Insbesondere kann nicht zu ihren Gunsten gewertet werden, dass sie sich jahrelang im Rechtsstreit über die geschuldete Miete befunden haben. Auch nach dem endgültigen Urteil der Kammer zur Miethöhe am 02.06.2015 haben die Beklagten weder die Miete in der geschuldeten Höhe gezahlt, noch die Rückstände nachgezahlt. Im Gegenteil wurden zusätzlich zwei Monate gar nicht bezahlt, worauf sich auch die hier maßgebliche Kündigung stützt.

Selbige Ausführungen gelten für die Kündigung vom 28.09.2011. Der Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung ist aus vorgenannten Gründen mangels Zurückbehaltungsrecht ebenfalls ausreichend, eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen. Auch hier kommt keine Anwendung der “milden-Licht”-Rechtsprechung des BGH in Betracht. Der Zahlungsverzug begründete sich nicht auf einen äußeren Umstand, der die Anwendung der milden-Licht-Rechtsprechung des BGH rechtfertigen würde und das Verschulden nicht ganz so gravierend erscheinen ließe, sondern auf einem vorsätzlichen beharrlichen Weigern der Beklagten. So haben diese auch nach Erlass des ersten Urteils der Kammer den Rückstand nicht unter Vorbehalt gezahlt.”