Archiv des Autors: amv

Aus der Rubrik „Immobilien-Transaktionen“:

Spandauer Volksblatt am 19.09.2017: ADO Properties S.A. – Immobilien-Transaktion mit Mietsteigerungspotenzial von bis zu 86 %

ADO Properties S.A. erwirbt in mehreren Transaktionen 1.594 Einheiten in Berlin

Die aktuellen Ist-Mieten für die erworbenen Wohnungen liegen zwischen EUR 4,20 qm/Monat und EUR 7,90 qm/Monat. Die Leerstandsrate der Objekte liegt im Durchschnitt bei 3,2%. ADO Properties geht davon aus, dass bei Neuvermietungen Mietpreise zwischen EUR 6,50 qm/Monat und EUR 11,00 qm/Monat erzielt werden können. Dies entspricht einem Steigerungspotenzial von bis zu 86%; das durchschnittliche Potential liegt bei 42%. Die jährliche Nettokaltmiete des Portfolios beträgt zum Zeitpunkt des Erwerbs rund EUR 9,2 Millionen.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/ado-properties-sa-immobilien-transaktion-mit-mietsteigerungspotenzial-von-bis-zu-86-d133375.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Setzt die Mietpreisbremse eine qualifizierte Rüge voraus, in der der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich geprüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander gesetzt hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 149/17, Beschluss vom 14.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB schließt Ansprüche, die auf einen Verstoß gegen die §§ 556d und 556e BGB gestützt sind, für Zeiträume vor Ausspruch und Zugang einer qualifizierten Rüge des Mieters aus. An einer solchen Rüge fehlte es hier, auch wenn sich die Klägerin mit Schreiben vom 19. Januar 2016 auf einen Verstoß gegen die „gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbegrenzung” berufen hat.

Die in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB begründete Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander setzt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Klägerin vom 19. Januar 2016 nicht gerecht, da es weder die nach ihrer Auffassung zulässige Miete beziffert noch die dafür preisbildenden Faktoren – des Berliner Mietspiegels 2015 – benennt. Nichts anderes folgt aus § 20 Nr. 1 des Mietvertrages vom 20. August 2015, ausweislich dessen im Falle der vollständigen oder teilweisen Unwirksamkeit des Vertrages „die entsprechenden gesetzlichen Regelungen an deren Stelle treten”. Das sind – wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat – die §§ 556d ff. BGB mit ihrer in § 556g Abs. 2 BGB anspruchsbegründend formulierten Verpflichtung zum vorherigen Zugang einer qualifizierten Rüge. Dieser hat die Klägerin nicht genügt. Keine ihr günstigere Beurteilung folgt aus der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB, die nur anwendbar ist, wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommender Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Auslegungszweifel verbleibt, da mindestens zwei unterschiedliche Auslegungen vertretbar sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 14. Juni 2017 – IV ZR 161/16NJW-RR 2017, 992). Auch daran fehlt es bei der in § 20 Nr. 1 des Mietvertrages getroffenen Regelung.“

Pressemitteilung 72/2017

Geschätzte 170.000 Behandlungsfehler pro Jahr

Nachlese zum 25. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 20.09.2017 – „Meine Rechte als Patient“

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Medizinrecht sowie Ärztin Dr. med. Britta Konradt zu Gast beim AMV

Am 20.09.2017 fand im Restaurant 1860 TSV Spandau – Tanzsportzentrum – der 25. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV statt. Thema des Abends war „Meine Rechte als Patient“.

Nach der Begrüßung durch den 2. Vorsitzenden des AMV, Herrn Ass. Marcel Eupen, referierte Frau Rechtsanwältin, Fachanwältin für Medizinrecht sowie Ärztin Dr. med. Britta Konradt zu dem Thema „Meine Rechte als Patient“ und beantwortete danach Fragen der anwesenden Bürgerinnen und Bürger. Die Veranstaltung war mit 27 Verbraucherinnen und Verbrauchern gut besucht. … weiterlesen

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 17.09.2017: Wohnungspolitik in Berlin – Senat plant Angriff auf den Mietspiegel

Der Senat stellt das System zur Wohnlagen-Bewertung um. Kritiker warnen vor der Aufwertung von weiten Teilen der Innenstadt.

„Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat entschieden, die Wohnlageeinstufung im Mietspiegel 2019 durch eine flächendeckende und datenbasierte Aktualisierung durchzuführen“. Künftig würden Wohnlagen „auf Basis eines statistischen Verfahrens ermittelt, das eine objektive Lagebeurteilung ermöglicht“.

Kommentieren will die Verwaltung von Senatorin Katrin Lompscher (Linke) die Entscheidung nicht. Bei der Umstellung handle es sich um einen „aufwändigen und langwierigen Prozess“. Mit den Partnern der Arbeitsgruppe Mietspiegel sei vereinbart, die Diskussionen nicht zu kommentieren.

http://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungspolitik-in-berlin-senat-plant-angriff-auf-den-mietspiegel/20337144.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 17.09.2017: Bima-Chef Jürgen Gehb – „Berlin sollte Millionenbetrag lieber in den Neubau stecken“

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gilt oft als Hindernis für preiswertes Wohnen. Bima-Chef Jürgen Gehb sieht das ganz anders.

Wer glaubt, dass die Bima die Wohnungsnot in Berlin oder in anderen Städten mit vergleichbaren Sorgen über eine homöopathische Dosis hinaus auch nur lindern könne, der täuscht sich gewaltig. Unser Wohnungsbestand in Berlin entspricht etwa 0,25 Prozent des Gesamtbestandes in der Stadt, bundesweit sogar nur 0,1 Prozent. Im Übrigen sind diese Wohnungen ja bereits mit Mietern belegt, die zudem einen Mietzins entrichten, der deutlich unter dem Mietpreisspiegelniveau liegt. Welche Not sollte also mit solchen Wohnungen gelindert werden, wenn anstatt die Bima die Stadt Berlin Eigentümerin und damit Vermieterin ist?

Der Durchschnittsmietpreis liegt bei 5,80 Euro je Quadratmeter und Monat und damit deutlich unter dem gemittelten Wert von 6,39 Euro, die der Berliner Mietspiegel ausweist. Wohnungssuchende haben also gar nichts davon, wenn Berlin Geld für fair vermietete Wohnungen ausgibt. Berlin sollte den sicher dreistelligen Millionenbetrag also lieber in den Neubau stecken …

https://www.morgenpost.de/berlin/article211945923/Berlin-sollte-Millionenbetrag-lieber-in-den-Neubau-stecken.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist die Mietpreisbremse auf einen am 20.05.2015 abgeschlossenen Mietvertrag anwendbar?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 203 C 232/17, Urteil vom 31.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Mietvertrag mit den Vormietern kann auch nach § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. Entgegen der Auffassung der Klägerin unterfällt der mit den Vormietern vereinbarte Mietvertrag nicht dem Anwendungsbereich des § 556d Abs. 1 BGB, da er bereits am 20. Mai 2015 geschlossen wurde.

Auf einen am 20. Mai 2015 abgeschlossenen Mietvertrag ist die Regelung in § 556dAbs. 1 BGB nicht anwendbar. In § 556d Abs. 1 BGB ist geregelt, dass wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Die Vorschrift wurde eingeführt durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz „MietNovG“), vom 21. April 2015, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2015 Teil I Nr. 14. Artikel 4 des MietNovG bestimmt, dass § 556d Absatz 2 BGB am Tag nach der Verkündung und die übrigen Vorschriften am 01. Juni 2015 in Kraft treten.

Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB kommt es dabei eindeutig auf den Tag des Vertragsschlusses und nicht auf den Tag des Mietbeginns an (vgl. hierzu auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556d Rn. 7; Emmerich in Staudinger, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2016, Vorbemerkungen zu §§ 556d-556g Rn. 6). Dieser lag hinsichtlich des Vormietvertrages aber vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB.

Eine rückwirkende Geltung des § 556d Abs. 1 BGB auf Mietverträge, die zwar vor dem 01. Juni 2015, aber nach Erlass der Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB geschlossen worden sind, lässt sich nicht der Übergangsvorschrift in Artikel 229 § 35 Abs. 1 EGBGB entnehmen. Dort heißt es lediglich, dass die §§ 556d bis 556g557aAbsatz 4 und § 557b Absatz 4 des BGB nicht anzuwenden sind auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen über Wohnraum, die abgeschlossen worden sind, bevor die vertragsgegenständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 des BGB fällt. Gemeint ist damit aber nur, dass auch Mietverträge die nach dem 01. Juni 2015 geschlossen wurden nur dann von der Regelung des § 556d Abs. 1 BGB betroffen sind, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits eine Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB in Kraft getreten ist (so auch Emmerich a.a.O.). Dies entspricht auch dem gesetzgeberischen Willen, denn wenn dieser den Wirksamkeitszeitpunkt des § 556d Abs. 1 BGB an die Landesverordnung hätte koppeln wollen, so hätte er dies in Artikel 4 des MietNovG tun können. Stattdessen hat er aber als Wirksamkeitszeitpunkt für den Absatz 1 der Vorschrift den 01. Juni 2015 gewählt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Klägerin vorgelegten Zitat aus der Bundesdrucksache 18/3121 auf Seite 28, denn dies bezieht sich nur auf die Frage, auf welchen Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzustellen ist. Dies ist zweifellos der Mietvertragsbeginn und nicht der Mietvertragsschluss.“

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Morgenpost am 16.09.2017: SPD fordert Mietreform – Wohnen soll nicht arm machen

Die Mietpreisbremse soll verschärft werden. Die Minister Hendricks und Maas schlagen eine weitreichende Reform des Mietrechts vor.

Um Mieter zu entlasten und bezahlbare Wohnungen in den Innenstädten zu erhalten, fordern die SPD-Minister Barbara Hendricks und Heiko Maas deswegen für die nächste Wahlperiode eine weitreichende Reform des Mietrechts. „Wir wollen nicht, dass Menschen ihre Nachbarschaft verlassen müssen, weil sie sich die Wohnung nicht mehr leisten können“, schreiben die Bauministerin und der Verbraucherminister in einem gemeinsamen Positionspapier, das unserer Redaktion vorliegt.

https://www.morgenpost.de/politik/article211939199/SPD-fordert-Mietreform-Wohnen-soll-nicht-arm-machen.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

heute.de am 14.09.2017: Wenn Wohnen immer teurer wird 

Trotz Mietpreisbremse steigen die Mieten in vielen Städten an. Für Menschen mit geringem Einkommen wird das zum Problem. Damit sah sich auch Kanzlerkandidat Martin Schulz (SPD) in der ZDF-Sendung „Klartext“ konfrontiert. Richtig helfen konnte er nicht – viele Fragen bleiben offen. 

http://www.heute.de/das-mietproblem-im-wahlkampf-beim-zdfcheck-47943852.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für einen von ihm behaupteten Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10% erhöht haben?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 190/17, Beschluss vom 17.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die Klage, soweit noch Gegenstand der Berufung, zutreffend abgewiesen. Die auf Rückforderung geleisteter Betriebskostennachforderungen gerichtete Klage ist unbegründet. Dagegen vermag die Berufung im Ergebnis nichts zu erinnern. Denn die Klägerin kann Zahlung aus den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung von der Beklagten nicht verlangen.

Ansprüche gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB sind nicht begründet, da die Zahlungen mit Rechtsgrund erfolgt sind. Macht der Mieter Kondiktionsansprüche wegen rechtsgrundlos erbrachter Betriebskostennachzahlungen geltend, trägt er für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnungen die Darlegungs- und Beweislast, auch wenn er unter Vorbehalt geleistet hat (vgl. Kammer, Beschluss vom 24. Mai 2016 – 67 S 149/16ZMR 2016, 690); das gilt erst recht für den mieterseits erhobenen und hier allein streitgegenständlichen Einwand eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, für dessen Vorliegen ihn im Bestreitensfalle ebenfalls eine – nochmals gesteigerte – Darlegungslast trifft (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt.. v. 6. Juli 2011, NJW 2011, 3028 Tz. 18; Urt. v. 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13NJW 2015, 855 Tz. 16). Diesen Anforderungen ist die Klägerin jeweils nicht gerecht geworden; das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt. Für die Begründung einer sekundären Darlegungslast des Vermieters bei Steigerungen einzelner Betriebskostenpositionen von mehr als 10% gegenüber dem Vorjahr (so noch KG, Urt. v. 12. Januar 2006 – 12 U 216/04GE 2006, 382) ist nach Maßgabe der von der Kammer geteilten einschlägigen Rechtsprechung des BGH bereits rechtlich, erst recht aber tatsächlich kein Raum, da der der Entscheidung des Kammergerichts zu Grunde gelegte Erfahrungssatz – insbesondere bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten – tatsächlich nicht trägt.“

AMV in eigener Sache:

Für Kurz­ent­schlos­se­ne: Meine Rechte als Patient

E I N L A D U N G

25. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV am 20.09.2017 – Meine Rechte als Patient

Wann: 20.09.2017, 19:30 Uhr

Wo: Restaurant 1860 TSV-Spandau, Tanzsportzentrum, Askanierring 150, 13585 Berlin-Spandau

Thema: Meine Rechte als Patient

Referentin: Dr. med. Britta Konradt, Rechtsanwältin und Ärztin, Fachanwältin für Medizinrecht

Der AMV freut sich auf zahlreiches Erscheinen interessierter Verbraucherinnen und Verbraucher!

Die Teilnahme ist – wie immer – kostenlos!

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bildung/meine-rechte-als-patient-d132454.html