Ist bei der Heizkostenabrechnung  ins­gesamt nach Fläche abzurechnen und der auf den Wohnungsmieter entfallende Anteil um 15 Prozent zu kürzen, wenn der durch die abgegebene Rohrwärme und durch Ablesung nicht erfasste Wärmeverbrauch nicht nach anerkannten Regeln der Tech­nik bestimmt worden ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 13 C 76/14, Urteil vom 08.12.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Abrechnung mag formell ordnungsgemäß sein, sie ist jedoch inhaltlich unrichtig. Der Vermieter von Wohnraum muss Heizkosten nach Verbrauch abrechnen (§§ 1,2, HeizkostenVO). Der Anwendungsbereich der HeizkostenVO ist betroffen, jedenfalls behauptete selbst die Beklagte nichts Anderes. Ein Ausnahmefall der §§ 9 a, 11 Abs. 1 Ziffer 1b, c HeizkostenVO ist weder dargestellt noch er­ sichtlich. Nach der HeizkostenVO hat der Vermieter den Verbrauch der Nutzer zu erfassen (§ 4 HeizkostenVO) und danach abzurechnen (§§ 7, 8 HeizkostenVO). Wegen der vom Nutzer nicht beeinflussbaren Wärmeabgabe ungedämmter Heizrohrleitungen und der damit verbundenen Abrechnungsprobleme nach Verbrauch wird nunmehr, trotz nicht ausreichender Erfassung eines wesentlichen Wärmeverbrauches die Abrechnung nach anerkannten Regeln der Technik erlaubt. Der durch die Regeln der Technik bestimmte Verbrauch ist im Verhältnis 50 – 70 (§ 7 Abs. 1 Satz 5, 1 HeizkostenVO) auf die Nutzer umzulegen, der weitere Verbrauch nach Fläche (§ 7 Abs. 1 Satz 3 ff. HeizkostenVO). Dabei sollen die Voraussetzungen für die Anwendung der Regeln der Technik u.a. vorliegen, wenn mindestens 20 % des Wärmeverbrauches nicht durch Ablesung verursachergerecht erfasst werden kann (BR­ DrS 570/08 in Kreuzberg/Wien: Handbuch der Heizkostenabrechnung, 8. Auflage 2013, S.57). Die als anerkannte Regel der Technik vorhandene VDI 2077 stellt als Plausibilitätsgrenze auf einen erfassten Verbrauch von 43 % ab, der sich zusammensetzt aus dem erfassten Verbrauch und dem korrigierten Wärmanteil aus der zusätzlichen Rohrwärme (vgl. ista spezial: Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe in der Heizkostenabrechnung von ista Deutschland GmbH, Bezugsquelle: internet, www.ista.de). Zuzugeben ist der Beklagten, dass der Vermieter nach dem Gesetzeswortlaut die Regeln der Technik anwenden kann, nicht muss. Dies führt aber nicht dazu, dass er bei Nichtanwendung so gestellt wird, als ob der Verbrauch ordnungsgemäß erfasst worden wäre. Wäre dem so, hätte es der Gesetzänderung, welche ausnahmsweise die Abrechnung erlaubt, ohne ausreichende Verbraucherfassung, nicht bedurft. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, gelten die allgemeinen Bestimmungen, die Abrechnung nach Fläche (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) abzüglich 15 % (§ 12 Abs. 1 HeizkostenVO), worauf sich die Klägerin ausdrücklich beruft. Dieses Ergebnis steht dem Ziel der HeizkostenVO nur scheinbar entgegen. Die Regelungen sollen nicht nur den Mieter zu bewusstem Heizverhalten anregen, sondern auch den Vermieter anhalten, für ein effizientes Heizsystem zu sorgen und den technischen Zustand der Heizanlage zu verbessern (vgl. Wall, Anmerkungen zu LG Neuruppin 27.03.2013, 1 S 75/12 in juris). Die Abrechnung der Heizkosten hat demnach nach Fläche zu erfolgen. Die Klägerin ist nicht gehalten, das Wahlrecht der Beklagten auszuüben und nach den Regeln der Technik abzurechen. Dieses Wahlrecht hatte nur der Vermieter und die Beklagte hat es bisher nicht wahrgenommen. Die von der Klägerin vorgenommene Abrechnung steht im Übrigen einem Nachweis der Beklagten, dass die von der Klägerin gezahlten Vorauszahlungen verbraucht wurden nicht entgegen (vgl. BGH 09.03.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 ff, juris). Die Klägerin kann selbst die Abrechnung der Heizkosten vornehmen (LG Berlin, Grundeigentum 2008, 268). Alle dafür erforderlichen Daten sind in der Abrechnung der Beklagten enthalten. Die Klägerin muss nicht abwarten, dass die Beklagte gegen sie Zahlungsklage aus der Abrechnung erhebt. ln einem solchen Zahlungsprozess des Vermieters hätte im Übrigen das Gericht den Anteil der Klägerin an den Heizkosten auszurechnen gehabt, soweit die Vorgaben dazu vorhanden sind. Nichts anders hat die Klägerin hier getan. Der Abrechnung nach Fläche kann nicht entgegen gehalten werden, die Klägerin würde von der Rohrwärme profitieren. Dies ist nicht der Fall, wie der Vergleich der für die Klägerin angesetzten Einheiten mit dem Durchschnittsverbrauch zeigt (vgl. oben). Auch im Fall der Anwendung des § 11 HeizkostenVO hätte eine Abrechnung nach Fläche erfolgen müssen.”