Ist ein Mietspiegel ein taugliches Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Reihenhaus?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 192/14, Urteil vom 24.02.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden. Der Bundesgerichtshof hat die Tauglichkeit eines Mietspiegels als Begründungsmittel für ein Einfamilienhaus mit dem Argument, die Miete für Einfamilienhäuser liege im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, bejaht und hierzu ausgeführt, dies entspreche einem Erfahrungssatz (BGH v. 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622). Soweit dem dortigen Sachverhalt ein Mietspiegel zugrunde lag, in dem dieser den Zusatz enthielt: “Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (…) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen”, während der Berliner Mietspiegel 2011 die Anmerkungen „Der Mietspiegel gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern“ und ferner „Dieser Mietspiegel gilt nur für alle Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindesten 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern“ aufweist, ändert dies im Ergebnis nichts.
Denn damit der Anwendbarkeit die jeweilige Grundlage für die erhobenen Daten gemeint ist, also beide Mietspiegel keine Erhebungsdaten für Ein- und Zweifamilienhäuser enthalten, ist mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen, dass tendenziell die ortsübliche Miete für derartige Wohnungen höherpreisig ist als für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus; daraus folgend gelangt die vorbezeichnete Entscheidung zu dem Schluss, dass dennoch ein solcher Mietspiegel geeignetes Begründungsmittel sein kann, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (a.A. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 558 a BGB Rn 38; Artz in MüKo, 6. Aufl. 2012, § 558 a Rn 17). Dass das jeweils gewählte Begründungsmittel allerdings nur eingeschränkten Anforderungen – im Lichte der Überprüfbarkeit der verlangten Miete durch den Mieter – unterliegen soll, ergibt sich im Übrigen auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu sonstigen Ungenauigkeiten in diesem Bereich (BGH v. 06.07.2011 – VIII ZR 337/10, WuM 2011, 517 zu einem veralteten Mietspiegel; BGH v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 57; BGH v. 11.03.2009 – VIII ZR 316/07, GE 2009, 512, jeweils zum unzutreffenden Mietspiegelfeld).”