Ist ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, das ganz überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung heranzieht, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet, verwertbar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 362/13, Urteil vom 04.09.2014) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die vom Amtsgericht dem Urteil zugrunde gelegte ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich nicht aus dem von ihm eingeholten Sachverständigengutachten. Dieses ist vielmehr nicht verwertbar.
Die ortsübliche Vergleichsmiete, die zu ermitteln Aufgabe des Sachverständigen war, ist eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete, ermittelt anhand der in den letzten vier Jahren in der Regel sehr unterschiedlichen Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen (vgl. nur BeckOK BGB/Schüller, Edition 32, § 558 Rn. 20 m. w. N.). Dieser Anforderung der Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts wird das Gutachten schon deshalb nicht gerecht, weil zehn von zwölf zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen Vergleichsobjekten aus dem Bestand einer Hausverwaltung stammen, die zudem die Hausverwaltung ist, die auch das streitgegenständliche Objekt verwaltet (vgl. insofern BGH, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 267/12 für den Fall, dass alle vom Sachverständigen herangezogenen Wohnungen aus dem Bestand eines Vermieters stammen). Insoweit ist davon auszugehen, dass eine bestimmte Hausverwaltung hinsichtlich der Gestaltung der Preise der von ihr verwalteten Wohnungen durchgehend gleiche Kriterien anwendet. So kann davon ausgegangen werden, dass, liegt eine bestimmte von einer Hausverwaltung verwaltete Wohnung deutlich über den Preisen, die für vergleichbare Wohnungen am Markt verlangt werden, dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für die sonstigen verwalteten Wohnungen gelten wird. Werden daher der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu über 80% gerade solche Objekte zugrunde gelegt, die auch von der klägerischen Hausverwaltung verwaltet werden, ist ein solches Verfahren von vornherein nicht geeignet, im Ergebnis zu einem repräsentativen Durchschnitt zu kommen, auch wenn im Ansatz eine Zahl von fünf bis zehn Vergleichspreisen als ausreichend gelten mag (vgl. Gutachten S. 13 oben, Bl. 71 I d. A.). Ob die weiteren von den Beklagten erhobenen Beanstandungen hinsichtlich des Gutachtens (vgl. insbesondere Schriftsatz vom 11.06.2013, Bl. 102 ff. I d. A.) begründet sind, soweit sie über die Gesichtspunkte, zu denen der Sachverständige sich in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 16.08.2013 (Bl 234 ff. I d. A:) geäußert hat, hinausgehen, braucht daher nicht erörtert zu werden.”