Ist bei einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters bereits eine einzige Zahlung des erhöhten Mietzinses durch den Mieter als Zustimmung anzusehen?
Die Antwort des Amtsgerichts Osnabrück (AG Osnabrück – 42 C 734/15 (2), Beschluss vom 17.03.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Osnabrück in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Zustimmung gem. § 558b BGB kann der Mieter ausdrücklich als auch schlüssig erteilen. Eine ausdrückliche Zustimmung hat die Beklagte vor Rechtshängigkeit der Klage nicht abgegeben. Allerdings hat die Beklagte durch die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Nettomietzinses im Januar und Februar 2015 der Mieterhöhung schlüssig zugestimmt. Eine solche konkludente Willenserklärung setzt voraus, dass der Vermieter aus einem bestimmten Verhalten nur den Schluss ziehen kann, der Mieter wolle damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben. Ob das Verhalten als konkludente Willenserklärung zu verstehen ist, ist durch Auslegung zu ermitteln, die nicht schematisch erfolgen darf, sondern von den konkreten Umständen des Einzelfalles abhängt. Dabei ist Maßstab der objektive Empfängerhorizont. Es ist also jeweils zu prüfen, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen des Mieters ziehen würde. Dabei stellt die Zahlung das stärkste konkludente Verhalten des Mieters dar. Fordert der Vermieter zur Zustimmung und Zahlung auf, so kann aus dem objektiven Empfängerhorizont der Vermieter bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung ansehen (LG Berlin GE 2009, 1625; LG Trier WuM 1994, 217; LG Kiel WuM 1993, 198; LG Berlin WuM 1989, 308; LG Braunschweig WuM 1986, 142; AG Frankfurt ZMR 1989, 180, DWW 1987, 263; Staudinger/Weitemeyer (2011) § 557 BGB Rn. 33; Staudinger/Emmerich (2011) § 559b Rn. 5). Dies war vorliegend der Fall. Die Beklagte zahlte bereits im Januar 2015 genau den Betrag, den der Kläger als erhöhten Mietzins forderte. Damit war für den Kläger diese Zahlung nur als Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren auslegbar.
Die Zustimmung war nicht schriftlich zu erklären (vgl. BGH NZM 2011, 117). Der Bundesgerichtshof hat die Anwendung einer Schriftformklausel insgesamt für das Mieterhöhungsverfahren abgelehnt, da es sich dabei nicht um eine Vertragsänderung oder -anpassung handelt. Zudem handelt es sich bei dem Verfahren nach § 558 BGB gerade nicht um eine übereinstimmende Vertragsänderung im Sinne des § 5 des Mietvertrages, da dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zusteht. Zum anderen wäre eine solche Klausel, welche auch für das Mieterhöhungsbegehren gilt, nach §§ 305b, 307 BGB überraschend und somit nichtig.”