Sind in einer Brutto-/Inklusivmiete die Betriebskosten enthalten?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 241/14, Urteil vom 26.01.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Im gegenständlichen Verfahren haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages am 1. Juni 1996 eine Brutto- / Inklusivmiete vereinbart, die – mit Ausnahme der gesondert ausgewiesenen Kosten für den Kabelanschluss – neben der Grundmiete sämtliche warmen und kalten Betriebskosten beinhaltet. Die Vereinbarung einer solchen Mietstruktur ist grundsätzlich wirksam und zulässig. Die Parteien können einen einzelnen Betrag als Gesamtentgelt vereinbaren, den Mietzins aber auch strukturieren (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 Rn. 8). Vereinbaren die Parteien aber einen Gesamtbetrag ohne strukturierte Ausweisung von Betriebs- und Heizkosten, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es sich bei dem genannten Betrag um eine Nettokaltmiete handelt, so dass hinsichtlich der warmen und kalten Betriebskosten keine Regelung getroffen würde. Vielmehr ist es so, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammengesetzt, wobei mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird und mit den Betriebskosten sonstige Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung (Gesetzentwurf der Bundesregierung zu §556 BGB, BT-Drucksache 14/4553, S. 50).
Aus dem nunmehr geltenden § 556 Abs. 1 BGB ergibt sich lediglich, dass es für die gesonderte Überbürdung von Betriebskosten immer einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedarf. Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten also durch die vereinbarte Miete mit abgegolten (Gesetzentwurf der Bundesregierung a.a.O.). Damit enthält die im streitgegenständlichen Mietvertrag vereinbarte Miete sowohl die Nettokaltmiete (“Grundmiete”) als auch die Betriebskosten. Lediglich zur Umlage oder Geltendmachung weiterer Betriebskosten war die Klägerin nicht berechtigt. Insofern ergibt sich auch aus der nicht vorgenommenen Streichung in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages, wonach die Betriebskosten in der Miete enthalten bzw. nicht enthalten sind nichts anderes, denn – wie bereits ausgeführt – enthält die vereinbarte Miete die Betriebskosten ohnehin, so dass es keiner weiteren Vereinbarung bedurfte. Gleichfalls führt die Streichung der §§ 5 bis 13 des Mietvertrages zu keiner abweichenden Beurteilung der vereinbarten Mietstruktur. Allenfalls ergibt sich daraus, dass die Klägerin nicht berechtigt war, neben der vereinbarten Miete (weitere) Kosten für die Beheizung der Wohnung geltend zu machen.”
