Entspricht ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die Hausordnung dahin zu ändern, dass die Haustür des Nachts verschlossen zu halten ist, ordnungsgemäßer Verwaltung?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt a. M. (LG Frankfurt a. M. – 2-13 S 127/12, Urteil vom 12.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Frankfurt a. M. in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Unter Anlegung dieser Maßstäbe entspricht die Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn insoweit sind bei einer Ergänzung der Hausordnung die schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen (Bärmann/Merle § 21 Rn 81).

Diese Abwägung führt dazu, dass auch unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses der beklagten übrigen Wohnungseigentümer die angefochtene Regelung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Insoweit kann dahinstehen, ob die Hessische Bauordnung bereits dem Verbot entgegensteht und ob insoweit eine drittschützende Wirkung bestände, die für eine Nichtigkeit des Beschlusses gem. § 134 BGB Voraussetzung wäre (verneinend LG Köln ZMR 2014, 541).

Denn das Abschließen der Hauseingangstür führt zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Durch das Abschließen der Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfalle oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, da es auf der Hand liegt, dass gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt ist, dass jeder Hauseigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür im Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann. Demzufolge wird auch überwiegend in Rechtsprechung und Literatur – zu der vergleichbaren mietrechtlichen Thematik – eine Regelung dahingehend, dass die Haustür verschlossen ist, in Mietverträgen als unzulässig angesehen (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht/Eisenschmid Mietrecht § 535 Rn 382; Ziebarth, NZM 2014, 621, 622; AG Frankfurt am Main, NZM 2005, 617; a. A. LG Köln, ZMR 2014, 541).”

Darf der Mieter weiterhin seine Miete mindern, wenn er unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter verhindert?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – XII ZR 65/14, Urteil vom 13.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 1. a) bis b) wie folgt aus: “1. Eine unberechtigte Duldungsverweigerung kann gemäß § 242 BGB dazu führen, dass der Mieter sich auf die Minderung der Miete nicht mehr berufen darf.

a) Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB hat der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache durch Mängel gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Verhindert er jedoch unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (und hierbei aus dem Verbot des venire contra factum proprium), dass der Mieter grundsätzlich wieder die ungeminderte Miete zu entrichten hat (vgl. BGH Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09 – NJW 2010, 3015 Rn. 46; BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 Rn. 107 mwN; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 536 BGB Rn. 184; Münch-KommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 Rn. 32; Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 536 BGB Rn. 628).

Eine treuwidrige Verhinderung der Mangelbeseitigung durch den Mieter ist etwa dann anzunehmen, wenn er entgegen seiner aus § 555 a Abs. 1 BGB bzw. früher § 554 Abs. 1 BGB folgenden Pflicht, Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahmen) zu dulden, Einwirkungen auf die Mietsache nicht zulässt oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht (BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 Rn. 107 mwN; Palandt/Weidenkaff BGB 74. Aufl. § 536 Rn. 37).

b) Der in die Darlegungs- und Beweislast des Vermieters fallende, eine Mietminderung hindernde Einwand, der Mieter habe die Mangelbeseitigung treuwidrig verhindert, beruht auf der Erwägung, dass es der Mieter nicht in der Hand haben darf, durch eigenes Handeln bzw. Unterlassen die Mangelsituation und damit die Minderung der Miete zu perpetuieren. Hinsichtlich der geschuldeten Miete soll der Vermieter so gestellt werden, als ob er die Mangelbeseitigung durchgeführt hätte. Dann können die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB aber nur dazu führen, dass sich der Mieter ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen. Denn den für die – fiktive – Mangelbeseitigung erforderlichen Zeitraum unberücksichtigt und den Mieter auch hierfür auf die volle Miete haften zu lassen, würde im Ergebnis einerseits den Vermieter ungerechtfertigt begünstigen und andererseits den Mieter über das hinaus belasten, was er bei vertragsgemäßem Verhalten schuldete. Dafür bietet § 242 BGB keine Grundlage.”

Muss der Mieter das Untermietverhältnis beenden, wenn die befristete Untermieterlaubnis abgelaufen ist und er keine Verlängerung beantragt hat? Kann der Vermieter das Mietverhältnis nach erfolgter Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter das Untermietverhältnis nicht beendet?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 28/15, Urteil vom 09.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die trotz erfolgter Abmahnung fortgesetzte entgeltliche Gebrauchsüberlassung stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß des Beklagten dar, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten war (vgl. Kammer, Beschl. v. 18. November 2014 – 67 S 360/14, NZM 2015, 248 (zur Begründetheit einer fristlosen Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung ohne vorherige Abmahnung)).

Eine dem Beklagten günstigere Beurteilung wäre hinsichtlich des ihm zur Last zu legenden Pflichtverstoßes nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn es ihm in dem zwischen der letzten Abmahnung und dem Ausspruch der Kündigung vom 5. Juni 2014 liegenden Zeitraum aus tatsächlich Gründen nicht möglich gewesen wäre, eine Beendigung des mit seiner Nichte begründeten Untermietverhältnisses und deren Auszug herbeizuführen (vgl. BGH, Urt. v. 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13, NZM 2014, 128 Tz. 12). An diesen Voraussetzungen indes fehlte es, da der Beklagten nach erfolgter Abmahnung mehr als neun – und für die Beendigung der vertragswidrigen Nutzung der Mietsache hinreichende – Monate hatte, die er tatenlos verstreichen ließ.

Es konnte dahinstehen, ob der auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung oder deren Fortsetzung gerichtete Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Mieter zuvor eine Erlaubnis erbeten und ihm der Vermieter eine solche trotz bestehender Pflicht zur Erteilung verweigert hat (vgl. BGH, Urt. v. 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Tz. 22). Einerseits hat der Beklagte trotz Ablaufs der zuvor erteilten Erlaubnis und erfolgter Abmahnung nicht um die Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis bei den Klägern nachgesucht. Andererseits bestand auch keine Verpflichtung der Kläger zur Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis. Denn der Mieter hat gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist jedes nach Vertragsschluss entstehende Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. BGH, Urt. v. 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Tz. 8; Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 553 Rz. 4).

An einem solchen indes fehlte es dem Beklagten, der für die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast trägt (vgl. Emmerich, a.a.O. Tz. 7 m.w.N.). Es ist weder dargetan noch ersichtlich, dass ein entsprechendes – wirtschaftliches – Interesse für den Beklagten zeitlich erst nach Vertragsschluss entstanden ist.”