Ist ein Angebot auf Abänderung eines Wohnraummietvertrages erloschen, wenn bis zur Annahme über zwei Monate vergangen sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 470/14, Urteil vom 28.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dieses Angebot indes ist gemäß § 146 BGB erloschen, ohne das es zuvor von der Klägerin angenommen worden wäre.

Gemäß § 146 BGB erlischt ein Angebot, wenn es dem Antragenden gegenüber abgelehnt oder wenn es diesem gegenüber nicht nach den §§ 147 bis 149 BGB rechtzeitig angenommen wird. So lag der Fall hier: Entweder hat die Klägerin das Angebot in Übereinstimmung mit dem – von ihr in Abrede gestellten – Vortrag der Beklagten durch die Zeugin X gemäß § 146 Alt. 1 BGB ausdrücklich ablehnen lassen. Oder aber die Klägerin hat das Angebot der Beklagten selbst in dem Fall, das zuvor keine wirksame Ablehnung erklärt worden sein sollte, zumindest nicht rechtzeitig angenommen, § 146 Alt. 2 BGB. Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Dabei sind die dem Annehmenden einzuräumende Überlegens- und Entscheidungsfrist sowie die ebenfalls in die Annahmefrist mit einzuberechnenden Zeitspanne für die Dauer der Übermittlung von Antrag und Annahme zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 2. November 1995 – X ZR 135/93, NJW 1996, 919, 921).

Gemessen an diesen Grundsätzen durfte die Beklagte am 1. Februar 2011, dem Tag des Zugangs des von dem geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin unter dem 25. November 2010 gegengezeichneten Vertragsexemplars, nicht mehr mit der Annahme ihres Angebotes vom 24. November 2010 rechnen. Denn eine Zeitspanne von über zwei Monaten überschreitet die unter regelmäßigen Umständen zu erwartende Frist für die Annahme eines Angebotes auf Abänderung eines (Wohnraum-)Mietvertrages bei Weitem.”

Liegt bei Übersendung einer vom Vermieter nicht unterschriebenen Formularvereinbarung über die Abänderung des bestehenden Mietvertrages an den Mieter ein rechtsgeschäftliches Angebot vor?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 470/14, Urteil vom 28.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, durch die die Parteien das “Berliner Zimmer” der Nachbarwohnung zugeschlagen und den Sollzustand der an die Beklagten vermieteten Wohnung entsprechend beschränkt hätten, ist in der Folge nicht zustande gekommen. Sie liegt insbesondere nicht in der unter dem 25. November 2010 kläger- und unter dem 24. November 2010 beklagtenseits unterzeichneten “Zusatzvereinbarung”.

Der Mietvertrag selbst kommt ebenso wie einen diesen abändernde Vereinbarung durch Angebot und Annahme zustande, § 151 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 – XII ZR 68/02,NJW 2004, 2962 Tz. 32). Daran fehlt es vorliegend. Übersendet der Vermieter einen zuvor von ihm unterschriebenen Vertragsentwurf an den Mieter zur Unterschrift, handelt es sich um ein Angebot, dessen Annahme der Mieter durch seine Unterschrift erklären kann (vgl. BGH, a.a.O.). Bei dem der Beklagten zur Unterschrift überlassenen Formular zur Abänderung des bereits bestehenden Mietvertrages fehlte jedoch eine Unterschrift der Klägerin, so dass es sich dabei im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB um kein Angebot, sondern lediglich um eine sog. invitatio ad offerendum handelte, mit der der Erklärende für den Fall des Einverständnisses des Vertragspartners noch nicht vertraglich gebunden sein möchte, sondern sich seinerseits eine zum Vertragsschluss führende Annahmeerklärung erst noch vorbehält (vgl. Bork, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2010, § 145 Rz. 3 m.w.N.). Dieses bereits selbständig tragende Auslegungsergebnis entspricht dem für die Auslegung ergänzend heranzuziehenden Selbstverständnis der Klägerin, die mit Schreiben vom 17. Januar 2011 erklären ließ, dass Vereinbarungen mit ihr erst nach Unterzeichnung durch ihren geschäftsführenden Gesellschafter zustande kämen und Bindungswirkung “für den Vermieter” entfalteten. Dass diese Äußerung zeitlich erst nach dem von der Klägerin behaupteten Abschluss der Vereinbarung gefallen ist, ändert an ihrer Beachtlichkeit für die Auslegung nichts. Denn das spätere Verhalten der Parteien ist zumindest als Indiz für die Auslegung von Bedeutung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. Juli 2005 – VIII ZR 136/04, NJW 2005, 3205 Tz. 29).

Davon ausgehend lag noch nicht mit Zugang des von der Klägerin übersandten ununterschriebenen Vertragsformulars bei der Beklagten, sondern erstmals mit Zugang des von der Beklagten am 24. November 2010 unterzeichneten – und zuvor von ihr mit einer inhaltlich Änderung versehenen – Vertragsformulars bei der Klägerin ein Angebot zur Abänderung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses vor.”

Begründet bereits das abstrakte Gefährdungspotential von asbesthaltigen Baustoffen einer Altimmobilie (hier: Dachplatten aus Zement) einen Sachmangel sowie eine Offenbarungspflicht des Grundstücksverkäufers?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Koblenz (OLG Koblenz – 5 U 1216/14, Urteil vom 04.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das OLG Koblenz in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Entgegen der Auffassung der Berufung brauchte der Kläger nämlich nicht ungefragt über das Vorhandensein von Asbest informiert zu werden. Das ergibt sich freilich noch nicht ohne weiteres daraus, dass die Verwendung von Asbestzementplatten im Zeitpunkt der Errichtung des gekauften Hauses und seiner Eindeckung allgemein verbreitet und damit eine Beschaffenheit gegeben war, die bei Sachen gleicher Art im Rahmen des Üblichen liegt (§ 434Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB). Ein offenbarungspflichtiger Mangel konnte nämlich darin begründet sein, dass sich das Haus wegen von dem Asbest ausgehender Gesundheitsgefahren nicht zu Wohnzwecken und damit nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignete (§434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB). Das muss jedoch verneint werden. Der im Beweisverfahren befragte Sachverständige H. hat dazu bemerkt, man brauche keine relevanten Befürchtungen zu hegen. Risiken entstünden erst, wenn das Dach abgebrochen oder saniert werde. Entsprechende Arbeiten werden indessen regelmäßig in die Hände von Dachdeckerbetrieben gelegt, die damit umzugehen verstehen und die erforderliche Sicherheit gewährleisten können. Das schließt die Annahme eines Sachmangels und damit insoweit eine Aufklärungspflichtverletzung auf Seiten der Beklagten aus (OLGR Celle 2009, 201; OLG München, MDR 2010, 136; vgl. auch BGHZ 180, 205).”