Muss sich bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 14/15, Urteil vom 01.07.2015) lautet: Nein!
Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. a) bis b) in den Randnummern 9 bis 12 wie folgt aus: “a) Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Diese Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, diese Voraussetzung erfüllt.
b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es unerheblich, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat. Denn bei einem Mischmietverhältnis, das nach den unangegriffenen Feststellungen der Vorinstanzen insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.
Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietverhältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab.
Die von der Revision vertretene Auffassung, der Eigenbedarf des Vermieters müsse sich auch auf untergeordnete gewerblich genutzte Räume er-strecken, würde – wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat – dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personenkreis für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sieht und damit keinen entsprechenden gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen kann. Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen.”