Kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel “Bezug genommen werden”, wenn dieser allgemein zugänglich ist?
Die Antwort des Landgerichts Freiburg (LG Freiburg – 3 S 114/14, Urteil vom 04.12.2014) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Freiburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel “Bezug genommen werden”. In Rechtsprechung und Literatur ist dabei umstritten, wann in dem Mieterhöhungsverlangen – als “Bezugnahme” – ein Verweis auf einen anderweitig zugänglichen Mietspiegel genügt und wann darüber hinaus die Beifügung des (vollständigen) Mietspiegels zu dem Mieterhöhungsverlangen erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof, dessen Rechtsprechung die Kammer folgt, vertritt dabei die Auffassung, dass die Beifügung eines Mietspiegels (ausnahmsweise) nur dann erforderlich ist, wenn er nicht allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel, wenn er entsprechend § 558c Abs.4 S.2 BGB öffentlich bekannt gemacht wurde, aber auch, wenn der Mietspiegel frei erhältlich ist. Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden (BGH Urteil v. 30.09.2009 – VIII ZR 276/08). Auch das Angebot, den Mietspiegel in einem Kundencenter des Wohnungsunternehmens einzusehen ist ausreichend (BGH Urteil v. 11.03.2009 – VIII ZR 74/08). Nach der Rechtsprechung der Kammer ist es ferner ausreichend, wenn im Mieterhöhungsverlangen die Übersendung eines Mietspiegelexemplars auf entsprechende Nachfrage angeboten oder auf die Möglichkeit der Einsichtnahme oder Ausleihe eines Mietspiegels bei einem vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt hingewiesen wird (ablehnend zur BGH-Rechtsprechung etwa: Staudinger/Emmerich [2014] § 558a Rn. 25f; Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn. 34; anders Lützenkirchen § 558a Rn. 69; Bub/Treier-Schulz III.A 1230). Hiervon abgesehen bedarf es jedoch grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist, insbesondere dann nicht, wenn dieser durch Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbände abgegeben wird, deren Existenz allgemein bekannt ist. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen dieser Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH, Beschluss v. 31.08.2010 – VIII ZR 231/09). Offengelassen hat der Bundesgerichtshof, ob aufgrund besonderer Umstände eine solche Information nicht doch erforderlich sein kann, da dies eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls ist, die sich einer generellen Betrachtung entzieht. Umgekehrt kann im Einzelfall nach Auffassung der Kammer aber auch die – ansonsten notwendige – Beifügung eines Mietspiegelexemplars unterbleiben, etwa wenn der Mieter erkennbar bereits im Besitz eines solchen oder bereits anwaltlich vertreten ist, da die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels bei einem mietrechtlich tätigen Rechtsanwalt vorausgesetzt werden kann (Bub/Treier a. a. O.; BGH Urteil v. 11.03.2009 – VIII ZR 74/08).”