Muss in einer Mietzinsklage angegeben werden, inwieweit sich das Klagebegehren auf ausstehende Mietzinsforderungen und im Übrigen auf neu entstandene Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen stützt, wenn neben den Mietzinsansprüchen noch Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen verlangt werden?

Die Antwort des Landgerichts Dortmund (LG Dortmund – 1 S 47/15, Beschluss vom 18.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “a) Das Amtsgericht hat die Klage zum einen zutreffend mit der Begründung abgewiesen, dass die Klage unzulässig ist, weil auch unter Berücksichtigung der Entscheidung BGH NJW 2013, 1367 ff vom Vorliegen einer unzulässigen Saldoklage auszugehen ist. aa) Die Entscheidung ist nicht zu beanstanden, weil die Klägerin nicht lediglich gleichhohe Mietzinsforderungen geltend gemacht hat, sondern auch Ansprüche, die aus Nebenkostenabrechnungen resultieren. Insoweit kann die Klägerin – wie das Amtsgericht ausgeführt hat – ihre Klage für die Zeiträume, in denen Abrechnungsreife eingetreten ist, nicht mehr auf die ursprünglichen Nebenkostenvorauszahlungen stützen, sondern hätte insoweit darlegen müssen, inwieweit sie ihr Klagebegehren auf ausstehende Mietzinsforderungen und im Übrigen auf die neu entstanden Forderungen aus den Nebenkostenabrechnungen stützt (vgl. Zehelein, NZM 2013, 638 (640)).”

Kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel “Bezug genommen werden”, wenn dieser allgemein zugänglich ist?

Die Antwort des Landgerichts Freiburg (LG Freiburg – 3 S 114/14, Urteil vom 04.12.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Freiburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel “Bezug genommen werden”. In Rechtsprechung und Literatur ist dabei umstritten, wann in dem Mieterhöhungsverlangen – als “Bezugnahme” – ein Verweis auf einen anderweitig zugänglichen Mietspiegel genügt und wann darüber hinaus die Beifügung des (vollständigen) Mietspiegels zu dem Mieterhöhungsverlangen erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof, dessen Rechtsprechung die Kammer folgt, vertritt dabei die Auffassung, dass die Beifügung eines Mietspiegels (ausnahmsweise) nur dann erforderlich ist, wenn er nicht allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel, wenn er entsprechend § 558c Abs.4 S.2 BGB öffentlich bekannt gemacht wurde, aber auch, wenn der Mietspiegel frei erhältlich ist. Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden (BGH Urteil v. 30.09.2009 – VIII ZR 276/08). Auch das Angebot, den Mietspiegel in einem Kundencenter des Wohnungsunternehmens einzusehen ist ausreichend (BGH Urteil v. 11.03.2009 – VIII ZR 74/08). Nach der Rechtsprechung der Kammer ist es ferner ausreichend, wenn im Mieterhöhungsverlangen die Übersendung eines Mietspiegelexemplars auf entsprechende Nachfrage angeboten oder auf die Möglichkeit der Einsichtnahme oder Ausleihe eines Mietspiegels bei einem vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt hingewiesen wird (ablehnend zur BGH-Rechtsprechung etwa: Staudinger/Emmerich [2014] § 558a Rn. 25f; Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn. 34; anders Lützenkirchen § 558a Rn. 69; Bub/Treier-Schulz III.A 1230). Hiervon abgesehen bedarf es jedoch grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist, insbesondere dann nicht, wenn dieser durch Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbände abgegeben wird, deren Existenz allgemein bekannt ist. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen dieser Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH, Beschluss v. 31.08.2010 – VIII ZR 231/09). Offengelassen hat der Bundesgerichtshof, ob aufgrund besonderer Umstände eine solche Information nicht doch erforderlich sein kann, da dies eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls ist, die sich einer generellen Betrachtung entzieht. Umgekehrt kann im Einzelfall nach Auffassung der Kammer aber auch die – ansonsten notwendige – Beifügung eines Mietspiegelexemplars unterbleiben, etwa wenn der Mieter erkennbar bereits im Besitz eines solchen oder bereits anwaltlich vertreten ist, da die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels bei einem mietrechtlich tätigen Rechtsanwalt vorausgesetzt werden kann (Bub/Treier a. a. O.; BGH Urteil v. 11.03.2009 – VIII ZR 74/08).”

Ist eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, die eine renovierungsbedürftige Wohnung zum Gegenstand hat und den Mieter hinsichtlich des Übergabezustandes der Wohnung undifferenziert und ohne angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 140/15, Beschluss vom 04.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin war nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da die in § 8 des Mietvertrages enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, da die von der Beklagten verwandte Formularklausel (“Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter”) die Klägerin bei der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung undifferenziert – und ohne die Gewährung eines angemessenen wirtschaftlichen Ausgleichs – auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Tz. 22, 24).

Die Unwirksamkeit der Klausel ergibt sich im hier gegebenen Individualprozess nicht nur unter Zugrundelegung eines den tatsächlichen Zustand der Mietsache außer Acht lassenden abstrakt-generellen Kontrollmaßstabs, der zur Unwirksamkeit jeglicher nicht nach dem Übergabezustand der Mietsache differenzierenden Vornahmeklausel führt. Die Klausel hält selbst einer am konkreten Vertragsgegenstand orientierten und für den Verwender günstigeren konkret-individuellen Klauselkontrolle nicht stand (vgl. zum im Einzelnen streitigen Prüfungsmaßstab BGH, a. a. O. Tz. 28; Coester, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2013, § 307 Rz. 109, 113 m. w. N.). Denn die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist zumindest dann unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde (BGH, a. a. O. Tz. 24).”