Ist eine Wohnung renovierungsbedürftig, wenn die Fenster zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 140/15, Beschluss vom 04.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Eine Wohnung ist nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (vgl. BGH, a. a. O. Tz. 30, 31).

Gemessen daran war die an die Klägerin vermietete Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zumindest renovierungsbedürftig. Denn die Wohnungsfenster waren nach den zwischen den Parteien unstreitigen tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache an die Klägerin nicht frisch gestrichen und wiesen zudem Lackabplatzungen auf. Diese Dekormängel waren bereits für sich genommen nicht lediglich unerheblich, da Fenster – anders als andere Wohnungsbestandteile – dem ständigen Gebrauch des Mieters und damit auch einer häufigeren und intensiveren Wahrnehmung ausgesetzt sind; sie fallen bei der an die Klägerin vermieteten 2-Zimmer-Wohnung und einer Wohnungsgröße von lediglich 42 qm verstärkt ins Gewicht, da selbst ein im Übrigen gepflegter Gesamteindruck der Mietsache nicht im selben Maße wie bei einer nach Zimmeranzahl und Wohnfläche größeren Wohnung geeignet ist, vorhandene optischen Mängel in der Gesamtbetrachtung in den Hintergrund treten zu lassen. Diese Beurteilung entspricht auch dem der Rechtsverfolgung der Beklagten zugrunde gelegten Maßstab, da sie die Klägerin unter anderem ausdrücklich auch wegen der unterlassenen (Neu-)Lackierung der bereits bei Übergabe renovierungsbedürftigen Fenster in Anspruch nimmt.”

Kann der Vermieter vom Untermieter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 149/15, Beschluss vom 21.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen einen Dritten, der in Besitz der Mietsache ist, über den hier nicht eröffneten Anwendungsbereich des § 940a Abs. 1 ZPO hinaus nur angeordnet werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Diese Voraussetzungen sind – wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat – nur hinsichtlich der an den Antragsgegner überlassenen Wohn- und Gemeinschaftsräume, nicht jedoch hinsichtlich sämtlicher Räume der Mietsache erfüllt. Denn der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, dessen erstinstanzliche Räumungsverurteilung mittlerweile durch Zurückweisungsbeschluss der Kammer gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestätigt worden ist (vgl. Kammer, Beschl. v. 18. Juni 2015 – 67 S 63/15, n.v.), hat dem Antragsgegner nicht die gesamte Mietsache überlassen, sondern lediglich das ihm ausweislich des eingereichten Untermietvertrages zu einem monatlichen Mietzins von 360,00 EUR vermietete “Zimmer 2” sowie die im Vertrag und im erstinstanzlichen Tenor näher bezeichneten “Gemeinräume”. Die übrigen (Wohn-)Räume sind ebenfalls vertragswidrig, jedoch aufgrund eigenständiger Untermietverträge an – auch im einstweiligen Verfügungsverfahren gesondert in Anspruch genommene – Dritte überlassen und vermietet. Insoweit ist der Antragsgegner bereits deshalb nicht passivlegitimiert, weil er diese Räume nicht gemäß § 940a Abs. 2 ZPO “im Besitz” hat.

Keine der Antragstellerin günstigere Beurteilung rechtfertigt § 546 Abs. 2 BGB. Danach kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückverlangen, sofern der Mieter diesem den Gebrauch der Mietsache überlassen hat. Die den übrigen Untermietern zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumen sind nur diesen, nicht aber dem Antragsgegner zum Gebrauch überlassen worden. Gebrauch erfordert Besitz, allerdings nicht zwingend Allein- oder Eigenbesitz; ausreichend ist auch Mitbesitz oder mittelbarer Besitz (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 546 Rz. 98 m.w.N.). Keine dieser Besitzformen ist in der Person des Antragsgegners hinsichtlich der zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens erhobenen Räume erfüllt. Davon ausgehend besteht ihm gegenüber insoweit auch kein Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gemäß § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (vgl. Streyl, a.a.O., m.w.N.). Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Rückgabepflichten des Dritten gemäß § 546 Abs. 2 BGB grundsätzlich identisch mit der des Mieters wären. Ein zwingender Gleichklang der Rückgabepflichten nach § 546 Abs. 1 und 2 BGB besteht aber nicht (vgl. Streyl, a.a.O., Rz. 104; unklar ders., a.a.O. Rz. 100). Die von der Beschwerde angezogenen Entscheidungen des BGH vom 19. Oktober 1995 (IX ZR 82/94, NJW 1996, 321) und 22. Oktober 1995 (VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515) besagen nichts anderes, da sie nicht Fälle einer nur unvollständigen Gebrauchsüberlassung oder Vermietung betreffen. Das hat das Amtsgericht ebenfalls zutreffend erkannt.”

Stellt die Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 % einen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht des Vermieters dar, der verfassungsrechtlich nicht gerechtfertigt ist?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs Bayern (VerfGH Bayern – Vf. 12-VII-14, Entscheidung vom 16.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der VerfGH Bayern in seiner vorgenannten Entscheidung unter V. 2. a) wie folgt aus: “a) Das Eigentumsgrundrecht (Art. 103 Abs. 1 BV) ist nicht verletzt. Das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt gekennzeichnet durch Privatnützigkeit und durch die grundsätzlich gegebene Verfügungsbefugnis des Eigentümers. Dem Eigentumsgrundrecht sind die Bindungen aus Art. 103 Abs. 2 und Art. 158 Satz 1 BV immanent. Eine verfassungswidrige Eigentumsbeschränkung liegt daher nicht vor, wenn der Normgeber in Ausübung seiner Befugnis, die Eigentumsordnung im Dienst des Gemeinwohls festzulegen, den Inhalt des Eigentums allgemeinverbindlich abgrenzt. Er darf dabei allerdings das Eigentumsrecht in seinem Wesensgehalt nicht antasten und den Eigentümern keine unzumutbaren, mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht in Einklang stehenden Beschränkungen auferlegen (VerfGHE 41, 83/91 f.; VerfGH vom 22.4.2005 VerfGHE 58, 94/98; VerfGHE 61, 1/14).

Art. 103 Abs. 1 BV umfasst auch das Recht, Immobilien durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen. Die angegriffene Regelung stellt jedoch eine Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 103 Abs. 2, Art. 158 Satz 1 BV dar, die dieses Recht zulässigerweise einschränkt. Der Normgeber hat insoweit von der ihm durch die bundesrechtliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB eingeräumten Regelungsbefugnis Gebrauch gemacht. Die Aufnahme bestimmter Kommunen in die Anlage 2 zu § 1 b WoGeV dient der Konkretisierung der Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Inwieweit die Aufnahme einzelner Kommunen in die Anlage 2 sachwidrig sein könnte mit der Folge, dass keine verfassungsrechtlich zulässige Bestimmung des Inhalts und der Schranken des Eigentums gegeben wäre, wird weder in der Popularklage nachvollziehbar dargelegt noch ist dies sonst ersichtlich.”