Führt allein ein Schlagloch mit einer Größe von ca. einem Quadratmeter und einer Tiefe von fünf Zentimetern auf einer stark frequentierten Berliner Hauptverkehrsstraße (mit täglich 38.000 Fahrzeugen in beide Richtungen) zu einer Haftung des Land Berlins wegen einer Verkehrssicherungspflichtverletzung?

Die Antwort des Kammergerichts Berlin (KG Berlin – 9 U 188/13, Urteil vom 20.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das KG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus:  “b) Gemessen an diesen Grundsätzen ist eine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Beklagten nicht gegeben.

aa) Das im vorliegenden Fall festgestellte Schlagloch mit einer Größe von ca. einem Quadratmeter und einer Tiefe von fünf Zentimetern auf einer stark frequentierten Berliner Hauptverkehrsstraße (mit täglich 38.000 Fahrzeugen in beide Richtungen) stellt zweifelsohne einen nicht verkehrssicheren Zustand im Sinne von § 7 Abs. 2 Satz 4 bzw. 5 BerlStrG dar.

Allerdings führt allein ein nicht verkehrssicherer Zustand einer Straße nicht zu einer Haftung des Beklagten, weil dadurch eine schuldhafte Verkehrssicherungspflichtverletzung nicht feststeht. Es entspricht ebenfalls ständiger Rechtsprechung des Senates (vgl. Beschluss vom 26. August 2005 – 9 U 11/05 -; Beschluss vom 22. Juli 2008 – 9 U 68/07 -; Urteil vom 18. Mai 2010 – 9 U 55/09 -; Beschluss vom 26. April 2013 – 9 U 282/12 -; s.a. OLG München, Urteil vom 14. Oktober 1993 – 1 U 2811/93), dass eine Verkehrssicherungspflichtverletzung nur dann vorliegen würde, wenn der Beklagte die Unfallstelle nicht regelmäßig kontrolliert, das Schlagloch bei einer Kontrolle schuldhaft übersehen oder – im Falle dessen Feststellung – die Beseitigung der Gefahrenstelle schuldhaft unterlassen hätte. Eine solche Verkehrssicherungspflichtverletzung kann daher nur angenommen werden, wenn feststeht, dass der nicht verkehrssichere Zustand bereits innerhalb der Zeit vorlag, in der dieser bei ordnungsgemäßem Verhalten des Beklagten hätte entdeckt und behoben werden müssen. Die Darlegungs- und Beweislast trägt insoweit der Geschädigte als Anspruchsteller.

Das Landgericht konnte nicht feststellen, dass das Schlagloch, welches zum Unfall des Fahrzeugs der Klägerin führte, bereits im Zeitpunkt der letzten Begehung am 25. Januar 2010 vorhanden war und deshalb von dem Mitarbeiter des Beklagten amtspflichtwidrig nicht erkannt worden ist. Der vom Landgericht hierzu befragte Sachverständige kam sogar zu dem Ergebnis, dass das Schlagloch noch am 5. Februar 2010, also am Vortag des Unfalls des Fahrzeugs der Klägerin, entstanden sein könnte. Ein Schlagloch auch in der vorliegend festgestellten Größe kann unter den hier gegebenen Umständen sogar innerhalb von 24 Stunden entstehen (Seite 4 des Gutachtens L… ).

Angesichts dieser Umstände hätte das Schlagloch auch bei einer höheren Kontrolldichte (selbst bei einer täglichen Kontrolle) nicht rechtzeitig vor dem 6. Februar 2010 bemerkt werden können. Insoweit hat der Sachverständige ausgeführt, dass selbst eine Begehung 24 Stunden vor dem Unfall nicht zu einer rechtzeitigen Entdeckung der Schadstelle hätte führen müssen. Das Schlagloch (in der hier festgestellten Größe) hätte durchaus auch noch am 5. oder 6. Februar 2010 entstehen können (vgl. Gutachten L… Seite 10: selbst am 5. Februar vor 21:30 Uhr hätte das Loch noch nicht “existent sein müssen”).”

Weist eine E-Mail mit dem Inhalt “ihr denkt, ihr könnt mit euren durchkonstruierten Stories, die immer so einen faschistischen Touch haben, durchkommen, das mag ja sein, ihr könnt diese Mail durchaus vor Gericht ins Gewicht werfen…” einen beleidigenden und ehrverletzenden Charakter auf, die den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund berechtigt?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt/Main – 2-11 S 103/15, Beschluss vom 22.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Unter Ziff. 2. wiederholt der Beklagte im Wesentlichen seine bisherige Ansicht, dass seine E-Mail vom 09.07.2014 keine herabwürdigende Form und keinen ehrverletzenden Inhalt gehabt habe. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist bei der Beurteilung des Inhalts des E-Mails auf den Empfängerhorizont abzustellen. Dem stehen auch nicht die Vorschriften des BGB und der ZPO entgegen.”

Ist von zwei Abrechnungskreisen auszugehen, wenn die Vertragsparteien im Mietvertrag getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten vereinbaren?

Die Antwort des Amtsgerichts Ludwigsburg (AG Ludwigsburg – 7 C 3065/14, Urteil vom 15.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Ludwigsburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Bezüglich der Heizkostenabrechnung handelt es sich bei der Differenzierung zwischen Betriebskosten und Heizkosten zwar rechtlich einheitlich um Betriebskosten (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556, Rn. 478). Zahlt der Mieter einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag auf Heiz- und Betriebskosten, ist von einer einheitlichen Abrechnungsfrist auszugehen (a.a.O.). Enthält der Mietvertrag, wie häufig, getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten, sind vertraglich 2 Abrechnungskreise festgelegt, die mithin auch unterschiedlich zu behandeln sind. Der Sache nach gehe es hier nicht um eine nicht notwendige Teilabrechnung, sondern um 2 verschiedene Abrechnungen, sodass für jede die Ausschlussfrist selbständig laufe (a.a.O. Rn. 478 a.E.). Dies habe z.B. zur Folge, dass der Vermieter, der sämtliche Vorauszahlungen auf die dem Mieter rechtzeitig vorgelegten Betriebskostenabrechnungen anrechnet, mit der Nachforderung aus einer verspätet übersandten Heizkostenabrechnung ausgeschlossen ist (a.a.O. mit Verweis auf BGH WuM 1984, 70, 73). Das Gericht verkennt nicht, dass in der hier zitierten Kommentierung primär die Frage behandelt wird, innerhalb welcher Frist der Vermieter abrechnen muss. Allerdings sind keine Gründe ersichtlich, weswegen diese Frage anders zu entscheiden wäre als die hier vorliegende, welche mit diesem Problem in direktem Zusammenhang steht. Im Übrigen hat auch das AG Melsungen mit Entscheidung vom 19.03.2009, ausgeurteilt, dass die Ausschlussfrist zur Abrechnung von Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 S. 4 BGB für jede der Abrechnungen selbständig läuft, wenn im Mietvertrag die getrennte Vorauszahlung von Heizkosten und sonstigen Betriebskosten vereinbart ist. Buche der Vermieter die gesamten Betriebskostenvorauszahlungen auf eine fristgemäß erfolgte Abrechnung und ermittle insoweit ein Guthaben des Mieters, so sei die Verrechnung mit einer kalkulatorischen Nachzahlungsforderung aus einer nach Ablauf der Ausschlussfrist vorgelegten Abrechnung nicht zulässig. Vielmehr sei der Vermieter zu Gunsten des Mieters an die dem Guthaben zugrunde liegende Abrechnung der insgesamt geleisteten Vorauszahlungen gebunden und zur Auszahlung des Guthabens verpflichtet (a.a.O.). Auch hat der Bundesgerichtshof in der von Beklagtenseite korrekt zitierten Entscheidung vom 26.10.2011, AZ: VIII ZR 268/10, dahinstehen lassen, ob mit der im Mietvertrag vorgenommenen Ausweisung gesonderter Vorauszahlungen für Heizkosten einerseits und sonstige Betriebskosten andererseits überhaupt eine verbindliche Festlegung auf “Abrechnungskreise” erfolgt ist. Richtig ist, dass vom Bundesgerichtshof ausgeführt wurde, die Frage, mit welcher Position die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung verrechnet würden, liefe auf ein “Nullsummenspiel” heraus, weil sich die Summe der von der Beklagtenseite zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändere. Im hier zu entscheidenden Fall handelt es sich aber eben nicht um ein derartiges “Nullsummenspiel”, denn die Summe der von der Klägerin zu tragenden Betriebskosten ändert sich durchaus. Auch die von Klägerseite zitierte Entscheidung des Amtsgerichts Leonberg vom 15.01.2015 weist in eine ähnliche Richtung, auch wenn hier der Unterschied besteht, dass in der Rubrik “Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten” ein Eintrag nicht vorhanden war. Die Ansicht der Beklagtenseite mag zwar vertretbar sein, zumal vorliegend tatsächlich einheitlich abgerechnet wurde und auch für beide Kostengruppen keine verschiedenen Abrechnungszeiträume festgelegt sind. Im Mietvertrag sind aber getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten vereinbart, damit sind vertraglich 2 Abrechnungskreise festgelegt. Ein anderes Ergebnis wäre im Übrigen weder mit § 556 Abs. 4 BGB noch mit § 305 c Abs. 2 BGB zu vereinbaren. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der §§ 305 ff. BGB liegt vor. Es gilt damit die mieterfreundlichste Auslegung (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 305 c Rn. 18). Soweit die Beklagtenseite die Ansicht vertritt, die Aufsplittung der Nebenkostenvorauszahlungen sei lediglich der Transparenz geschuldet (um also dem Mieter vor Augen zu führen, wie sich die Kosten ungefähr verteilen), so ist dies lediglich eine Auslegungsmöglichkeit. Die Auslegung, hier genau definierte Vorauszahlungen auf verschiedene Abrechnungsblöcke zu sehen, ist mindestens ebenso vertretbar und korrespondiert im Übrigen auch mit dem Wortlaut. Insofern ist zugunsten des Mieters bzw. zulasten des Verwenders der Klausel diese Auslegung zugrundezulegen (vgl. Grüneberg, a.a.O., Rn. 15). Unbehelflich ist der Verweis der Beklagtenseite auf die Kommentierung von Schmid, in: Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Diese Kommentierung liegt dem Gericht nicht im Original vor. Wenn es in der von Beklagtenseite beigefügten Kommentarstelle heißt, bestehe keine Berechtigung des Vermieters zu getrennten Abrechnungen, würden aber gleichwohl solche erstellt, seien alle Abrechnungen als Einheit zu betrachten, über die geleisteten Vorauszahlungen sei insgesamt abzurechnen, so entspricht dies dem hier vorliegenden Fall nicht. Denn nach der – zutreffenden – Kommentierung von Langenberg (a.a.O.) besteht eben eine Berechtigung des Vermieters zu getrennten Abrechnungen.”