Muss in einer Betriebskostenabrechnung bezüglich der Grundsteuer bei einem gemischt genutzten Objekt eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten vorgenommen werden, wenn die Gewerbefläche nicht nur einen sehr geringen Teil der Gesamtfläche ausmacht?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 116/14, Urteil vom 31.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Hinsichtlich der Kostenposition Grundsteuer folgt das Gericht der Auffassung des Beklagten, dass eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten hätte vorgenommen werden müssen (vgl. zu den nachfolgenden Ausführungen Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 159 ff. und Rn. 202 ff): Zwar ist ein Vorwegabzug der Betriebskosten gewerblicher Nutzung aus Billigkeitsgründen nur dann erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (BGH, Versäumnisurteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10; BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05; BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05). Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Ferner ist anerkannt, dass für den Umstand der Entstehung erheblicher Mehrkosten durch die gewerbliche Nutzung, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH, a.a.O.). Auf dieser Grundlage ist auf den Kostenvergleich einzelner Betriebskostenarten abzustellen, wofür zudem sachliche Gründe sprechen: So lässt sich die Kostendifferenz innerhalb derselben Betriebskostenart mit weniger Rechenschritten ermitteln und damit leichter handhaben. Eine Mehrbelastung innerhalb der einzelnen Kostenart fällt dann nicht ins Gewicht, wenn sie einen prozentualen Anteil von 5 % (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 162) bis 10 % (Schmid in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 556 a Rn. 10) nicht übersteigt.

Die Abrechnungsvereinfachung für den Vermieter kann allerdings dann nicht in Betracht kommen, wenn es um schlichte Rechenvorgänge geht. Hierum handelt es sich auch bei der Aufteilung der Grundsteuer nach den Angaben im Einheitswertbescheid (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 202 unter Hinweis auch auf Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 556 Rn. 71). Die Zuordnung der Kostenanteile ist hier nur entbehrlich, wenn die Gewerbefläche einen sehr geringen Teil der Gesamtfläche ausmacht.

Die sachliche Berechtigung der Pflicht zum Vorwegabzug zeigt sich zudem bei der genaueren Betrachtung des Verfahrens der Grundsteuerfestsetzung (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F “Umlageschlüssel” Rn. 202 ff.): Basis für die Festsetzung ist der Einheitswert. Für Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ist er grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln (§ 76 Abs. 1 BewG). Er ist das Produkt, das sich aus der Multiplikation der nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Jahresrohmiete (§ 79 BewG) mit dem Vervielfältiger (§ 80 BewG) ergibt, der wiederum aus den dem BewG beigefügten Tabellen ersichtlich ist und von Grundstücksart, Bauart und Bauausführung, Baujahr und Einwohnerzahl der Belegenheitsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt abhängt. Der Einheitswert wird sodann mit dem einheitlichen Grundsteuermessbetrag von grundsätzlich 3,5?‰ (§ 15 GrStG) multipliziert, das Produkt wiederum mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz (§ 25 GrStG). Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. Der Vermieter hat daher die jeweiligen Anteile für Wohn- und Gewerberaum, wie sie aus dem Einheitswertbescheid zu ersehen sind, zueinander ins Verhältnis zu setzen und die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten zu belasten. Zwar bleibt hierbei der Vervielfältiger außer Betracht, was indes hinzunehmen ist.

Da für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) zum 01.01.1964 maßgeblich sind, sind spätere Veränderungen in aller Regel unbeachtlich. Es kommt mithin nicht auf die Nutzung der Gewerbeflächen im Abrechnungszeitraum an, ob z.?B. zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit hohem Mietniveau hergerichtet wurde, ebenso wenig wie darauf, ob etwa wegen Veränderung des Umfelds die früher hohen Mieten nicht mehr zu erzielen sind oder ob sich diese nach aufwendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterscheiden.

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, hätte im Hinblick auf die Grundsteuer eine Kostentrennung zwischen den Gewerbe- und Wohneinheiten erfolgen müssen, da die Gewerbeeinheiten nicht nur einen geringfügigen Teil der Gesamtfläche ausmachen. Damit können die Kosten der Grundsteuer nicht umgelegt werden, da der Kläger trotz Bestreitens des Beklagten keine Aufschlüsselung der Kosten vorgenommen hat, worauf der Beklagte bereits im Verlauf des Rechtsstreites mehrfach hingewiesen hat.”

Genügt eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden und nicht darüberhinaus auch die Gesamtkosten?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 116/14, Urteil vom 31.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, fällt auf, dass der Kläger die in der angegebenen Abrechnung ermittelten Wasser- und Abwasserkosten im Hinblick auf die Wohnungen ohne Angabe/Erläuterung des Vorwegabzugs aufgeteilt und in der Abrechnung auch nicht die jeweiligen Gesamtkosten angegeben hat.

Dies führt zur aus zwei Gründen zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung: Zum einen genügt die Abrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH, Urteil vom 07.12.2011, – VIII ZR 118/11; BGH, Urteil vom 14.02.2007, – VIII ZR 1/06).

Zum anderen stellt sich die Frage, ob eine Abrechnung formell unwirksam ist, wenn aus der Abrechnung ein Vorwegabzug zwar erkennbar ist, aber nicht (nachvollziehbar) erläutert wird (vgl. hierzu insbesondere: BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09; BGH Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10; BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10; BGH Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13; BGH Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13).

Nach Auffassung des Gerichts ist dies zu bejahen: Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die bislang (noch) nicht aufgegeben wurde (BGH a.a.O.: im Urteil vom 02.04.2014 – BGH VIII ZR 201/13 – wurde lediglich angedeutet, dass die bisherige Rechtsprechung möglicherweise zu ändern ist), ist Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit, dass in der Abrechnung immer die Gesamtkosten angegeben werden, auch wenn sie nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Gleichzeitig muss der Mieter allein anhand der Angaben in der Abrechnung in der Lage sein, den auf ihn entfallenden Anteil rechnerisch nachzuprüfen. Dies indessen setzt voraus, dass der Mieter nicht nur den sog. “Wert des Quotienten” (hier: in Form eines bestimmten Betrages) aus der Abrechnung ermitteln kann. Denn allein die Kenntnis eines (bestimmten) Ergebnisses versetzt den Mieter nicht in die Lage, zu prüfen, ob dieses richtig berechnet wurde. Hierzu ist zwingend erforderlich, dass dem Mieter auch Dividend und Divisor bekannt sind, und zwar nicht nur nach abstrakter Zahl, sondern auch die Umstände aus denen der Vermieter diese Zahl hergeleitet hat, z.B. bei der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Gewerbe- und Wohnungsmieten, die der Ermittlung des Einheitswertes und damit der Höhe der Grundsteuer zugrunde liegen. Ist dies – wie hier – nicht der Fall, stehen die verschiedenen Anteile der Gesamtkosten isoliert und letztlich völlig nichtssagend im Raum, da niemand weiß, wie der Kläger auf den aus der Abrechnung ersichtlichen Betrag gekommen ist.

Auch eine bloße Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege wird dem Mieter in diesem Fall nicht weiterhelfen, weil er nicht weiß, welchen Rechenweg er überprüfen soll: Er müsste daher zunächst einmal verschiedene Hypothesen aufstellen, und versuchen, nach dem Ausschlussprinzip zu eruieren, anhand welcher Parameter der Vermieter den Vorwegabzug berechnet hat, d.h. der Mieter müsste ohne konkrete Anhaltspunkte den Umlageschlüssel erraten. Diesem Zweck aber dient die Einsichtnahme in die Belege nicht, die – wie ausgeführt wurde – lediglich der Kontrolle (eines bekannten Rechenweges) und der Behebung von Zweifeln dient.

Dass dieser Mangel zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt, entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung der 1. Berufungszivilkammer der Landgerichts Köln (Urteil vom 03.01.2013 – LG Köln 1 S 74/12 – und [zuletzt] Urteil vom 23.04.2015 – LG Köln 1 S 121/14 -).”

Erfordert eine formell ordnungsgemäße Betriebs- und Heizkostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt/Main – 33 C 1729/15, Urteil vom 08.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die formell ordnungsgemäße Abrechnung erfordert eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Der Umlageschlüssel muss angegeben und erläutert werden und der Anteil des Mieters abzüglich seiner geleisteten Vorauszahlungen muss berechnet werden (Grundlegend BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13 m Anm Langenberg NZM 2006, 641 mwN; NJW 2005, 515 = NZM 2005, 737; NJW 2005, 3135 = NZM 2005, 737; WuM 2005, 200; NJW 2007, 1059; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279; LG Essen WuM 1991, 121). Auch ihre Einzelangaben müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht Vorgebildeten verständlich sein. Der Mieter muss in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279; OLG Dresden NZM 2002, 437; LG Duisburg WuM 2002, 32; LG Berlin ZMR 2002, 666 betr. Anforderung an die Betriebskostenabrechnung bei öffentlich gefördertem Wohnraum; Staudinger/Weitemeyer Rn 82 f mwN; Schmidt-Futterer/Langenberg Rn 303 ff; Palandt/Weidenkaff § 535 Rn 93; Lammel Rn 131 ff). Dies ist für den Kläger bei den streitgegenständlichen Abrechnungen möglich. Die Abrechnung hat sich an den mietvertraglichen Vereinbarungen sowie dem Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a BGB zu orientieren, den allgemeinen Anforderungen der Rechnungslegung nach § 259 BGB zu entsprechen und bei einem Mietobjekt mit mehreren Einheiten als Mindestinhalt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters zu enthalten (BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; OLG Braunschweig WuM 1999, 173; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279).”