Ist eine nachträgliche Heilung eines Mangels einer Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Prozess möglich?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 2 C 208/14, Urteil vom 14.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Prozess ist nicht möglich; eine Mieterhöhung, die den Anforderungen des § 559b Abs.1 BGB nicht entspricht, ist nichtig (BGH a.a.O., S. 1127 m.N.). Allerdings ist auch insoweit der Sachvortrag des Klägers nicht hinreichend. Er hat auf das Bestreiten der Beklagten nicht dargelegt, dass tatsächlich eine Modernisierung durchgeführt wurde. Für die Darlegung einer energetischen Modernisierung ist zwar nicht erforderlich, eine Berechnung der konkret eingesparten Endenergie vorzulegen. Vielmehr genügt es, die Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten (des Bauteils Fenster) durch den Einbau wärmegedämmter Fenster vorzutragen, weil hierdurch auf eine Einsparung von Endenergie geschlossen werden kann. Soweit die entsprechenden Werte der Bestandsfenster nicht bekannt sind, kann auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden (vgl. BT-Drucksache 17/10485 S. 20 f.). Hierzu müssten diese Werte allerdings auch angegeben werden. Während für die bisher eingebauten Fenster jeweils die Pauschalwerte angegeben werden können, sind für die neu eingebauten Fenster die vom Hersteller für jedes Fenster mitgeteilten Werte anzugeben. Diesen Anforderungen entspricht der Vortrag des Klägers nicht, wenn im letzten Schriftsatz pauschal vorgetragen wird, “der K-Wert reduziere sich von 2,7 W auf 1,3 W”, zumal weder die Rechnung vom 19. September 2014, die offensichtlich erst gut fünf Monate nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung bezahlt wurde, Angaben zur Wärmedämmung der neuen Bauteile enthält noch vom Kläger dargelegt wird, wie er den Wärmedurchgangskoeffizienten der Bestandsfenster berechnet haben will. Zu weiteren Eigenschaften, die eine Modernisierung begründen könnten, wird nichts vorgetragen. Schließlich fehlt auch eine nachvollziehbare Darstellung der Erhaltungsaufwendungen, die von den Kosten der Baumaßnahmen abgezogen wurden. Es ist nicht ersichtlich, wie der Kläger den abgezogenen Betrag errechnet hat. Soweit in dem Ortstermin festgestellt wurde, dass Farbe abgeplatzt ist, kann von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen ausgegangen werden, deren Ersparnis ggf. zu schätzen gewesen wäre.”

Sind Baumfällkosten Betriebskosten?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese (AG Hamburg-Blankenese – 531 C 227/13, Urteil vom 14.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Hamburg-Blankenese in seiner vorgenannten Entscheidung unter 4. wie folgt aus: “4. Fäll-Kosten für die Kastanie

Insoweit fehlt es bereits an der Erfüllung des Betriebskostenbegriffs. Gegen die Umlagefähigkeit von Fäll-Kosten sprechen insbesondere schutzwürdige Interessen des Mieters. Das Entstehen derartiger meist hoher Kosten ist für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar. Aufgrund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen muss ein Mieter nicht damit rechnen, plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit derartigen Kosten belastet zu werden. Dass im konkreten Fall das Mietverhältnis bereits über Jahrzehnte dauert, ändern an dieser Rechtsauffassung nichts. Insbesondere sind Baumfällkosten nicht mit regelmäßig wiederkehrenden Kosten, wie z.B. für die Öltankreinigung etwa alle 5 Jahre. Hier ist für den Mieter vorhersehbar, dass er maximal im ersten Mietjahr mit Tankreinigungskosten für 5 Jahre belastet wird. Selbst in diesem Bereich favorisiert das Gericht jedoch eine Aufteilung der Kosten auf die verschiedenen Jahre.”

Setzt beim Berliner Mietspiegel das Positivmerkmal “Duschmöglichkeit” eine separate Dusche voraus?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 3 C 267/14, Urteil vom 17.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine separate Dusche existiert nicht und das Gericht sieht in der Möglichkeit sich mittels einer Handbrause im Sitzen zu duschen nicht für eine zeitgemäße Duschgelegenheit. Das Vorhandensein einer Dusche setzt nicht nur voraus, dass eine Ganzkörperberegnung möglich ist, was auch mittels Wandhaken für eine Handbrause bewerkstelligt werden könnte, sondern es erfordert auch eine Duschabtrennung, um die Umgebung vor Spritzwasser zu schützen und für Privatsphäre zu sorgen. Die bloße Möglichkeit sich in einer Wanne kniend oder sitzend abzubrausen entspricht nicht heutigen Maßstäben für eine Duschmöglichkeit.”